1、深圳皇庭CBD项目商业部分定位及规划方案_部分1深圳皇定庭位C及BD规项划目方商案业部分?每一次都精雕细琢?汇诚行商业地产?2010年9月研究逻辑及思路?2市研商家访项场究谈目分内容析?研究目的?1?分析?了解深圳经济发展状况及商业发展趋势?2?及消费?者分析了解项目特性及周边环境?3?4?案例研究与借鉴?了解商家的拓展需求及消费者消费需求?项项目目定建位筑及规业划态建布?通过典型案例对比分析总结出借鉴意义5?6?议局?根对据项业目态的布整局体及定商位家及意业见态提、出商合家理布性局建建?议议?汇诚行商业地产?研究结论?3市研商家访项场究谈目分内容析?深圳研究结论?1?及分消析费?全者分析?项2、国经部目最济本高发身水展及平迅周，猛边中，有心人非区均将G成D为P新、型可城支市配商收业入核均心为?2?费目力旺盛，为项目定常位好提的供规切划实条的件依，据周?边消?3?的分的消目意商业，费标向高模商；式家消?有费中者心消区费开力店旺计盛划，希并望表更示多对体本验项式?4?案例研究与借鉴?同类型城市档C次B、D高中消的费大、型一商站业式多、为城市的核心?5?项目定位及业是整体趋势?日夜均衡消费?项目建筑规划态建布议局?深圳最具体验感、生态型的新型时尚潮流购物中心?6?具体建议见第六章内容?汇诚行商业地产?研究逻辑及思路?4?市研究内容?1?2?项场目分分析析?主要内容?3?商家访谈及消费者分析3、ll宏城观市经规济?划背景?4?l商业发展背景?l高端零售趋发势展分趋析势?分析5?项案目例定研位究及与业借鉴?6?项目建筑规划态建布议局?汇诚行商业地产?1.1?宏观经济深背景?5?总年?（亿圳值元市?（）本?G?地D生P?产）?本长率地?生产总值增?社总额会（消亿费元品）零?售?社增长会率消?费品零售?第（亿三元产）业?增加值?第三产业增长率?20065684.39?15.00%?1671.29?16.20%?2655.88?13.10%?2007年?6765.41?14.70%?1915.03?14.60%?3444.74?15.00%?2008年?7806.54?12.10%?22514、.82?17.60%?3984.1?12.50%?2009年?8201.23?10.70%?2598.68?15.40%?4363.12?12.50%汇深每诚圳年行本超商地过业生两地产位产总数?值的（增长GD，P使）深、圳社处会在消持费续品稳零定售的总经额济和增第长三环产境业中增，加给值商每业年提的供持了续巨增大长的及发其展各空自间增。长率?1.1?宏全观国四经济背景?深大圳城?市居民人全国四大城市居民人均可支配收入（元）6?广州均?可支2007年?22567?19850?上配20海收66?入（元）?8?北19京97?8?2008年?26729?25317?269675?24725?u20095、年?29245?27600?28838?26738?高u2007年至2009年，深圳居民人均可支配收入大元2于城，0北市北09京之京年、首为度上1（深海0广圳和人广均州G。DP?为均?13581美元，居07州0美为元13）00。6美?元，上海为115于65四美?收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，居民对消费档次和消费质量的需求也在相应的提升。汇诚行商业地产?1.1?城市规划背景?2020年目标：总体规划?交通规划?7?u?u“城城三市市轴常建两住设带人用多口地中控控制制心在在”18空1900间平0万结方人公构以里?内以?内?三轴：?西部发展轴?两带?中：部?发展轴?东部发展轴?多中?北心部：6、城市发展副轴?南部城市发展副轴、滨海旅游带?两个城市中心：?福田罗湖中心、前海中心?五个城市副中心福田中心区将是深圳未来最具发展潜力之区域?汇?龙诚岗行商中业心地、产龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心?1城.1?城市规划背景?总体规划?交通规划?8?目规里前市划，共地中有铁网络?，1总6长条5线一85路.3在公?二期设工站程3已5于6座。轨道?12月28日建成2通00车4年?划期将工部建于成、程2通4包括，?2、3线路1、?0、车151。号年?线6月，全计?本目项?罗段龙宝；岗线?（1号线），由罗湖火车站至深圳机场区段；蛇口线（2号线），由南山赤湾至罗湖新秀区?环中线线（35号号线7、线），由汇诚行商业地产由福南田山保前税海区湾至至龙罗岗湖区黄段贝；区段龙。华线（4号线），由福田口岸至龙华清湖区段；?1.1?城市规划背景?总体规划?交通规划?9?项目地?n站接本B出项口目和4#C和出6口#地直与接岗相厦?大；厦?A2出口与皇?n会展中心站庭?4#地相仅隔30一0米条；金田路，距离?n体本系项的目枢处纽于位整个?地铁交通?B岗出站厦口?人群巨置，未来消费?会展大。?站A2中出心口?C岗出站厦口?汇诚行商业地产?1快.1速?城公市交规系划统背（景?规划的BBRT总）体?规划?交通规划?10?线公路里组。成其R，中T网总，络长弹由约性13发00条0?线网优路络化还规。将划?结建合8、设远进期行轨动展道态?布间BR吉缩T等短运地3行0至速度比普通公交提高50%以上，乘坐BRT将可使特区南山、盐田以及特区外宝安、龙华、?-5市0分中钟心。的出行时间缩短15-25分钟，特区外沙井、松岗、公明、平湖等地至市中心出行时?汇诚行商业地产?1.城1?际城轨市道规交划通背?景?总体规划?交通规划?11?2中0，30深年圳前将拟发建展5条成城为际区线域，中将心珠城江市三之角一洲。内?周边区域纳入到地铁规划?穗深莞城莞深际城城线际际?线线?福龙田起华中点火心?车区站?终?广点东州?莞?城与线际轨道交通的不断完善，进一设珠更、立三多深于角消惠福地费城田区者际中的。线心联和区，系深，江将其城会为中际穗线该莞的步区起域深加城点强带均来际?西深惠城际线?福田中心区?惠州?深部江深城线港际?城线际?福田前中海心湾?区?香江港门?汇诚行商业地产?