1、 龙港市专业市场龙港市专业市场布局布局专项规划专项规划 （草案）温州经济建设规划院有限公司 2024 年 04 月 目录 第一章.总则.-1-一、规划背景与意义.-1-二、规划范围.-2-三、规划期限.-3-四、规划对象与重点.-3-五、规划依据.-5-六、规划原则.-6-七、技术路径.-7-第二章.发展基础和条件.-7-一、专业市场发展历程.-7-二、专业市场发展现状.-9-三、专业市场现状小结.-15-第三章.发展目标与策略.-16-一、指导思想.-16-二、基本原则.-16-三、发展趋势分析.-17-四、发展机遇及挑战.-18-五、发展目标.-20-六、发展策略.-21-第四章.规划衔接2、.-22-第五章.专业市场规划布局.-28-一、影响专业市场布局的相关因素分析.-28-二、总体规划布局.-29-三、粮食批发市场规划.-32-四、蔬果批发市场规划.-34-五、水产品交易市场规划.-36-六、二手车交易市场规划.-38-七、家具建材批发市场规划.-41-第六章.市场配套设施规划.-46-一、完善交通物流支撑体系.-46-二、复合功能体系配套.-46-三、市场消防安全保障.-47-四、市场经营环境提升.-47-第七章.近期建设内容.-47-第八章.保障措施.-48-一、加强组织领导.-49-二、加强规划管理.-49-三、加大财政扶持.-49-四、强化智力支撑.-49-1-第一章3、第一章.总则总则 一、一、规划背景规划背景与意义与意义 1 1、规划背景规划背景 龙港位于浙江东南沿海，总体呈现为“八分陆域两分海”的陆海构成和“半城半园”的陆域结构，是全国唯一“镇改市”，市域总面积 183.99 平方公里。“十四五”期间，围绕“新型城镇化综合改革策源地、高质量发展新高地、基层治理样板区、整体智治先行区”的定位目标，按照科学规划、合理布局的要求，立足现状、发挥优势，提高专业市场发展速度，大力推进区域经济发展，加快城市建设步伐。合理的专业市场布局，可以优化配置资源，提高资源利用效率、降低成本、提高经济效益；可以有效提高市场竞争力，让企业在市场中占据有利位置，帮助企业及时调整布局4、，适应市场变化，把握市场动态，提高企业的生存能力和发展潜力，吸引更多的客户和合作伙伴；可以促进企业的创新和发展，鼓励企业不断改进产品和服务，开拓新的市场领域。为进一步扩大专业市场发展规模，提高专业市场辐射集聚能力，提升龙港市专业市场的核心竞争力，通过更新专业市场配套设施、扩大规模、创新经营的方式，完善专业市场体系，促进老城有机更新、新城迭代开发，推动城市能级和区域中心“双提升”，特编制龙港市专业市场专项布局规划。2 2、发展意义发展意义 随着 关于进一步加快商贸服务业高质量发展的若干政策意见 的出台，龙港市开启全市更好更快发展的新篇章，其社会经济将出现“质”和“量”的提升。为抓住机遇，龙港市通5、过优化专业市场布局，合理配置专业市场发展资源，激活商品流通网络，强化政府统筹调控，完善城市功能，提升商业-2-投资效益，加快全市社会经济全面发展。其意义在于：有利于商贸流通业的城乡统筹发展。实施“老城复兴”和“新城崛起”，优化城市功能结构。结合城市发展的规模与结构，优化布局，提高城市活力。对龙港市专业市场的布局进行优化调整，是实施“老城复兴”“新城崛起”三年行动的重要举措，是疏解部分城市功能、优化城市空间结构的一项重要因素。有利于创造良好的投资经营环境，提升城市形象。目前，龙港市大部分现有专业市场存在规模小、布局分散、发展空间受阻、相关配套不足等问题，使专业市场发展缓慢。本规划的出台，将改善城6、市专业市场的布局，充分发挥各类专业市场的规模效益，为市场投资者及商户创造良好的投资经营环境，保证专业市场健康、快速发展。有利于疏解城市交通压力，促进专业市场健康发展。专业市场的运营带来大量的人流、物流的同时，对市场周边道路交通产生较大的影响。为确保城市道路通畅，在进行城市交通管制的同时限制进出市场的货运车辆，一定程度上影响市场的正常运营。结合城市路网系统对专业市场进行优化布局，疏解老城区部分交通压力，促进专业市场健康发展。有利于提高专业市场发展的政府调控能力。充分反映政府对专业市场发展的战略意图，形成政府主管部门、行业、企业和社会公众的共识，以科学发展观进行科学民主决策和宏观指导，加强政府在市7、场经济条件下对专业市场发展的有效引导、综合调控，提高政府统筹调控的综合成效。二、二、规划范围规划范围 龙港市行政辖区范围，总面积 183.99 平方公里，重点考虑城镇开发边界线内。-3-三、三、规划期限规划期限 本次规划的期限为 2023 年-2035 年。其中近期规划年限为 2023-2025 年，远期规划年限为 2026-2035 年。四、四、规划对象与重点规划对象与重点 1 1、规划对象规划对象 （1 1）专业市场定义专业市场定义 传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。专业市场的8、主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络，节约中小企业和批发商的交易费用，形成具有强大竞争力的批发价格。专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。（2 2）专业市场的主要功能专业市场的主要功能 专业市场作为来自大范围乃至全国各地大量商品的同场竞争和集中比较的平台，有利于同种商品的平等竞争和按质论价，因而能迅速形成合理价格，可以成为全社会该商品价格的指示器和方向标，其主要功能如下：市场效率高市场效率高。专业市场对应的是当地的一个产业，或者是农副产品批发、或者是汽车配件、或者其它9、，在流通业中处于源头地位。因此，专业市场对应的客户群体需求明确，客户粘性大。由此产生的大量人流、物流、信息流、资金流，并形成了客户集聚、商品集聚、信息集聚以及货币商品交换和收益的集聚。对消费者的吸引程度高，经营效率和规模都是普通商铺无法比拟的。同-4-时，由于客户、商品、信息等要素的集聚，带来了大量的服务需求，带动了地区相关服务行业的集聚发展，如金融、酒店、餐饮等。辐射辐射区域广区域广。专业市场发展初始阶段通常集聚了当地产业生产的商品，客源也仅局限于当地较小的范围内。随着专业市场规模的壮大和品牌的形成，其辐射影响范围将逐渐扩展，专业市场的客源和货源也会得到极大拓展。此外，专业市场的信息集聚功能10、，将会成为带动辐射范围内相关产业的调整和升级的动力，以顺应市场的需求。其辐射力强弱一般以经营商品在区域市场的占有率和外销率，以及外地商户的比重来衡量。流通能力强流通能力强。专业市场在物流方面具有得天独厚的优势。物流配套条件是专业市场项目的必然考量，因此，专业市场项目一般多位于于城郊结合部交通便利的地方，方便货车进出市场，而且充分考虑仓储、冷链等需求，流通能力强。商业氛围浓商业氛围浓。专业市场具有极强的指向性和专业性，具有吸引专业客户的能力，氛围较好。此外，价格优势、品质优势和经营优势，也远高于普通商户单打独斗的水平。供需供需调节调节优优。专业市场一方面向生产企业提供供需信息、产品生产信息和新技11、术信息，并作为生产企业的销售代理方为生产企业销售产品；另一方面向零售商或产业用户、消费者传递生产的信息，并作为零售商或产业用户、消费者的购买代理方为其采购所需要的商品。此外，专业市场还通过运输与配送、储存与保管，调节供给与需求在时间与空间上的矛盾。服务功能服务功能全全。一方面专业市场通过自身的运营，为交易者提供各种方便交易的服务功能，具体包括摊位、邮电、通信、结算、运输、仓储、信息咨询、保鲜、保安、仲裁及吃、住、行等服务，还可提供产品加工、分级、包装等服务。另一方面利用品牌优势承办专业商品展会，吸引采购商与生产-5-商对接，拓展生产企业产品销售和分销采购途径，促进产业的发展。专业市场的发展状况12、是一个地区流通能力的重要体现，直接影响商品流通的规模与效率，关系到城市、地区的繁荣，具有集聚、辐射、价格形成、调节供需、综合服务等诸多功能。2 2、规划内容规划内容 本次规划从服务产业发展、服务城市建设等方面出发，建设和完善粮食批发市场、蔬果批发市场（含乡村振兴数字农业产业平台）、水产品交易市场、二手车交易市场、家具建材批发市场、综合材料交易市场、纺织工业品市场（毛毯市场）、纸张批发市场和软包装市场的布局规划，结合城乡统筹发展思路，指导龙港市专业市场发展。五、五、规划依据规划依据 1.中华人民共和国城乡规划法（2019 年）；2.城市居民住区规划设计标准（GB50180-2018）；3.乡镇集13、贸市场规划设计标准（CJJ/T87-2020）；4.浙江省专业市场发展“十四五”规划（2021 年）；5.浙江省粮食和物资储备局浙江省财政厅关于推进重点粮食批发市场改造提升的通知（2021 年）；6.浙江省完善商业网点规划管理的指导意见（2020 年）；7.浙江省农贸市场和专业市场“五化”提升行动方案(2020 年)；8.浙江省城乡规划条例（2010 年）；9.浙江省龙港市商业网点布局规划(2020-2035 年)（2022 年）；10.龙港市新型智慧城市“十四五”发展规划（2022 年）。11.龙港市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年-6-远景目标纲要（2021 年）；12.龙港市14、国土空间总体规划(2020-2035)（2023 年报批稿）；六、六、规划原则规划原则 1 1、统一规划，协调发展统一规划，协调发展 专业市场布局应当立足于龙港市经济和社会发展的全局，专业市场的定位、规模和选址应充分考虑城市发展远景和本地产业特色，充分考虑实际消费水平和市场环境，兼顾专业市场现状情况和交通设施条件等方面的实际情况，统一规划，统筹安排，并结合功能构建、空间布局思路分步骤推进专业市场功能布局。2 2、体现特色，集约发展体现特色，集约发展 将专业市场功能优化与业态创新、特色产业等相结合，促进优势互补，凸现特色、打造品牌、树立形象，充分发挥地方经济的独有优势，鼓励扶持大型专业市场和特色15、市场做大做强，提高市场组织化、集约化程度和科技含量，通过发挥其集散功能和管理能力，实现场内各经营主体的充分竞争。3 3、整合资源，错位发展整合资源，错位发展 结合城市化推进和产业结构优化调整，引导同类市场通过市场化运作方式实现重组，提高服务质量，扩大经营规模。同时，充分整合电子商务技术、物联网技术、现代物流等多方资源，并与其它零售业态形成错位经营，实现专业市场功能的创新优化。-7-七、七、技术路径技术路径 图 1 专业市场技术路径图 第二章第二章.发展基础和条件发展基础和条件 一、一、专业市场发展历程专业市场发展历程 80 年代初，专业市场作为一种新的经济形势出现在发达城市，到 90 年代专业16、市场有了长足发展，在拉动需求、繁荣经济、带动就业上发挥了重要作用。专业市场从最初的马路市场到大棚市场、室内市场，再到商业综合体，经历华丽蜕变，积极拥抱新业态、新模式，加快数字化转型升级。目前，我国专业市场无论从规模、数量还是知名度上发展十分成熟。据估算，中国有60%左右的农产品、工业消费品和生产资料交易通过专业市场完成。1 1、萌芽起步期萌芽起步期 20 世纪 80 年代初期，随着改革开放人民生活水平的逐渐提升，以及商-8-品流通环节的需要，我国专业市场开始萌芽，专业市场的初级阶段即“地毯式”的交易方式，一块空地若干商品就组成了一个地摊，商户交易仅限于零售经营。进入 90 年代，随着商业的发展17、，人们越来越不满足于原有交易场地的简陋，于是批发市场“大棚式”经营方式应运而生，这一阶段商户的交易逐渐出现了少量的批发，有了固定的经营场所，经营环节也发生了显著变化。2 2、快速全面期快速全面期 90 年代中后期，我国城市和商业都进入了快速发展时期，人们的收入水平和消费需求也有了很大提高，市场内商品种类、对经营环境，对交通便利性等因素在整个商品流通过程中占据了举足轻重的地位，于是专业市场“商城式”如雨后春笋遍地开花。3 3、规范成熟期规范成熟期 现代化新型专业市场更注重科学规划、业态细化、环境优越、管理完善，并将传统现货交易与多种交易模式进行整合，很大程度满足经营商户的需求，这即是“现代化展贸18、式”专业市场。再此基础上，专业市场不断完善仓储、物流等配套，呈现“专业市场集群化”发展，并延伸发展出以“以专业市场集群”+“仓储物流经营配套”为主要特征的“综合商贸物流园”。随着经济和城市新区的高速发展，在“综合商贸物流园”基础商，集“商贸展示”、“仓储物流”、“会展中心”等一体的现代化“产城融合”应运而生，即“商贸产业新城”。4 4、数字化转型期数字化转型期 随着网络和人工智能产业的高速发展，互联网电子商务、人工智能和“商贸产业新城”逐渐融合，形成了电子商务与实体市场相结合“O2O 市场平台”、“智慧运营管理”等于一体的现代智慧化“商贸产业新城”，即“商贸物流产业智城”（智慧化现代商贸物流产19、业新城）。-9-图 2 专业市场发展历程 二、二、专业市场专业市场发展现状发展现状 1 1、周边专业市场分布情况周边专业市场分布情况 根据调查，龙港周边的专业市场主要分布在北侧鳌江以北，沿 104 国道南侧分布有水产市场、家具建材市场和蔬果市场。在龙港市南部的苍南县宜山镇有家具建材市场。距离龙港老城区中心约 20-30 分钟。图 3 龙港市周边专业市场分布示意图 萌芽起步萌芽起步 （19781978-19841984 年）年）快速全面快速全面 （19851985-19991999 年）年）规范成熟规范成熟 （20002000-20112011 年）年）数字化转型数字化转型 （20122012-20、至今）至今）01 02 04 03 改革开放初期，我国专业市场建设进入初步阶段，大量商品生产进入市场，形成自发的产地或集散的专业市场。农副产品、工业品、日用品等专业市场如雨后春笋般纷纷建立，与当地联动发展形群体规模经济。受线上平台影响，专业是藏空间收到挤压，传统专业市场走上线上与线下结合模式，并不断加入新营销。部分专业市场向国际化、规范化、高档化发展，新商业模式出现，从数量、品类、规模上来说发展成熟。-10-表 1 周边市场统计一览表 序号序号 名称名称 地址地址 产业产业 1 万达水产干货市场（平阳）平阳县车站大道万达广场(平阳店)北侧约 60 米 水产 2 三大长海鲜市场（平阳）平阳县江滨21、西路新鳌江五中东南侧约 290 米 水产 3 浙南水产城（平阳）平阳县鳌江镇五板桥栈前街东方明珠苑附近 水产 4 华东家具城（苍南）苍南县金东南路 24 号 家具建材 5 金太阳家居建材批发（苍南）苍南县河滨路 18 号 家具建材 6 巴黎城装潢建材市场（平阳）平阳县黎城西路 b 区 7 幢 家具建材 7 益家家具城（平阳）平阳县古鳌路 58 号 家具建材 8 鳌江镇水果市场（平阳）平阳县果市街 11 号 蔬果 9 水果批发配送中心（平阳）平阳县沧海南路沿河美好家园东北侧约 170 米 蔬果 2 2、龙港市内专业市场分布情况龙港市内专业市场分布情况 龙港市内现状专业市场有粮油批发市场、水果批发22、市场、临时蔬菜市场、二手车市场、家具市场、建材市场等，基本分布在老城区。具体情况如下：(1)粮油粮油批发市场批发市场。龙港市成品粮（大米）主要是从温州、苍南、江苏和山东等地调入。目前在西三街 55 号有一家粮食批发市场,该市场建有配送、仓库、物流等，为批发市场运行提供保障,截至 2022 年 11 月，龙港市粮食批发市场共有档口商铺 24 间，13 家批发商入驻。图 4 现状粮食批发市场(2)水果水果批发市场批发市场。当前龙港市共有 2 处水果批发市场。老水果批发市场始建于 1993 年，计 243 间店面，因其建筑建设年代久远，多处开裂下-11-沉，存在较大安全隐患；在西三街 55 号的水果23、批发市场占地面积约为 3450平方米，拥有 76 间店面。图 5 现状龙港市水果批发市场 图 6 现状龙港市水果批发市场(3)蔬菜市场蔬菜市场。截至 2022 年，龙港市蔬菜种植面积 3.23 万亩，产量约 6.36 万吨，油菜籽 0.65 万亩，产量 793 吨。位于龙港市站前路 671 号,为临时市场。另有一处蔬果市场（乡村振兴数字农业产业平台，以大棚番茄种植为主），该项目位于江山龙源社区三大庙，占地约 21 亩，投入资金约1.92 亿元。图 7 龙港市乡村振兴数字农业产业平台集成创新示范建设项目效果图(4)二手车交易市场二手车交易市场。龙港市目前汽车保有量 10 万多量，二手车年交易量 24、1.5 万辆，现有汽车品牌 4S 专营店，综合店 20 余家，二手车交易市场主要集聚在西三街，是龙港市目前最大的二手车交易市场。该二手车交易市场建设水准偏低，服务措施跟不上。-12-图 8 现状二手车交易市场 图 9 现状二手车交易市场(5)家具建材批发市场家具建材批发市场。目前龙港市有 2 家建材市场，3 家家具市场。其中温州茂禾顺商服公司投资建设的东方世贸喜盈门家具建材广场商业经营面积达到约为 4.5 万平方米，涵盖了 100 多家中高端建材家具品牌，瓷砖、卫浴、木门、全屋定制、家具、家电，为龙港市带来大量的商贸人流。图 10 现状家具市场 图 11 现状建材市场 -13-图 12 现状家25、具建材市场(6)综合材料交易市场综合材料交易市场。位于龙港市世纪大道舥艚大桥东侧海丰路段，国电投新能源科技（龙港）有限公司（建设中）南侧，总占地面积约 95 亩，总投资额为 6.2 亿元，主要建设内容包括专业市场、丙类仓库，地下室配建地下商场和停车库，系市现代集团与龙港市政府的战略合作项目，打造集展、销、储、通、创一体化的强引力综合材料市场。目前一期工程在建。图 13 综合材料交易市场效果图(7)纺织工业品市场（毛毯市场）纺织工业品市场（毛毯市场）。位于龙港市文卫路 344 号，占地约 3.38 公顷，该市场店面曾达到 800 多间，主要是毛毯加工、销售该市场该-14-市场在很长一段时间内为龙26、港经济的发展提供了帮助，但随着时间推移，建筑安全隐患越发明显，目前市场已经停止交易，处于关闭状态。图 14 龙港市现状专业市场分布示意图 表 2 专业市场现状统计一览表 序序号号 项目名称项目名称 位置位置 经营产品种类经营产品种类 用地规模用地规模 备备注注 1 家居市场 龙港市镇安路与龙金大道交叉口西 80 米 家庭用品 市场占地 90 亩，建筑面积 67000平方米 2 礼品城 龙港市西六路与咸阳路交叉口东南 40 米 再生腈纶毛毯、高档绒毯、线毯 占地面积33855.7 平方米 3 龙港市水果批 发 市 场/龙港市粮食批发市场 龙 港 市 西 三 街55 号 水果、粮食、粮油 占地 327、450 平方米，共有档口商铺 24 间 4 龙港家具市场 沿江路 533 号 家具用品 营业面积 1 万平方米 5 龙港建材市场 龙 港 市 沿 江 路280 号 家居建材、五金及装饰材料 项 目 用 地100亩，建筑面积 4万方，容纳商户100 户以上 6 二手车网上交易市场 龙 港 市 龙 湖 路271 号 二手车 7 龙港二手车市场 龙港市龙湖路 c区 c 幢 二手车 经销商 110 家 -15-序序号号 项目名称项目名称 位置位置 经营产品种类经营产品种类 用地规模用地规模 备备注注 8 龙港临时蔬菜批发市场 龙 港 市 站 前 路671 号 蔬菜 9 龙港市乡村振兴数字农业产业平台 28、龙港市龙源社区三大庙 大棚番茄为主 占地面积约 1.42公顷 10 龙港市水果批发市场 市龙港市宫后路70 号 水果 共有 16 幢 243 间店面 11 东方世贸喜盈门建材市场 龙港市世纪大道东方世贸广场 瓷砖、卫浴、木门、全屋定制、家具、家电 商场经营面积达到约 4.5 万 12 纺织工业品市 场(毛 毯市场)龙 港 市 文 卫 路344 号 纺织工业品 占地面积约 3.38公顷 13 综合材料交易市场 龙港市新城海丰路路段 建材 总占地面积约 95亩 三、三、专业市场现状专业市场现状小小结结 目前，龙港市周边的市场主要集中在鳌江以北，104 国道以南，有水产品市场、家居建材市场和蔬果市场29、；龙港市内现状专业市场分布不均衡，大多集中于老城区，市场外拓动力不足，对核心城区的城市更新影响较大。老城区人口密集，城市改造任务重，造成老城区内部交通极度混乱，对城区其他用地功能的交通疏解造成极大的影响，同时对城市环境和城市品质存在较大的影响；另一方面各市场可拓展用地普遍不足，缺乏拓展空间，配套设施不足，市场规模受到严重阻碍，导致市场的规模档次难以提升。当前，龙港市水果批发市场新水果市场（宫后路 70 号）与龙港市临时蔬菜市场均为临时专业市场，目前已经纳入拆迁计划；龙港市水果批发市场（宫后路 70 号）与原龙港毛毯市场均为危房，建议进行调整。其他专业市场建议在原有基础上对市场内部功能进行优化，30、以适应新的功能需求。-16-第三章第三章.发展目标与发展目标与策略策略 一、一、指导思想指导思想 坚持以习近平新时代中国特色社会思想为指导，全面贯彻党的二十大和历次全会精神，以习近平总书记重要讲话和重要指示批示精神为总揽，按照市委市政府工作部署，坚持先行先试、创新发展的理念，积极整合市场资源、提升服务功能、加强产业对接，培育发展专业市场，提升市场供给服务和平台化发展能力，以流通创新促进消费升级，带动全产业链升级和效率提升，优化布局、创新发展，加快建设区域市场一体化，为建设更具实力、更富活力、更有魅力的现代化创新型城市提供支持。二、二、基本原则基本原则 1 1、创新引领、转型发展创新引领、转型发31、展 以创新为导向，把创新发展理念贯穿专业市场发展全过程和各领域，推进政策创新、产业创新、服务创新、产品创新和管理创新，增强创新活力。适应专业市场数字化、网络化、智能化发展需要，做好专业市场与电子商务、智能物流、数字展贸等的衔接与融合，加快专业市场数字化转型进程，构建创新发展新格局。2 2、优化环境、聚集发展优化环境、聚集发展 加强区域内外优势资源的整合利用，完善专业市场基础配套设施，强化物流、人才、资金、技术、服务等支撑体系建设，加大政策支持力度，创造优良营商环境。引导专业市场相关业态集聚发展，完善专业市场产业生态链，优化专业市场发展布局，增强专业市场发展动能。3 3、开放合作、协同发开放合作32、协同发展展 坚定不移扩大开放，全面深化合作，以建设温州大都市区南部中心城市-17-为抓手，抓住改革创新发展机遇，加大对周边区域的扶持力与推动力，深化产业链分工合作，加强对外交流合作，形成物流便捷、标准互认、产能互补、市场共享的高水平专业市场发展局面。推动全市专业市场经营主体之间抱团发展、优势互补、有机协同，提升对外竞争力。三、三、发展趋势分析发展趋势分析 加快专业市场的转型升级，不仅仅是加快对市场软硬件的提升，更要加快专业市场与现代商业模式的融合创新，加快其在区域分工体系中角色的转变。1 1、多元化转变多元化转变 传统的专业市场依托规模经济效应，节约交易成本，引起规模扩张，但当今既经济新常态33、背景下，经济多元化，专业市场必然要寻求多元化的转变。一方面，可以向混合业态转型，通过与会展、创意设计、商务办公、购物休闲的有机融合，打造“专业市场型”的展销综合体。另一方面，可以依托专业市场的外部效应，通过与生产企业的紧密合作，以及完善配套的交通运输、仓储物流、金融保险、餐饮住宿等，建设产业集群和大型商圈。与周边区域形成多元化、差异化发展，建设独具特色、形态各异的专业市场。2 2、规范化转变规范化转变 随着市场的不断完善和日趋成熟，专业市场从过去那种简单、粗放、任其发展的形态，逐步想规范化、标准化的高级形式发展，先进的专业市场形势将逐步占据市场的主导地位。3 3、数字化转变数字化转变 随着网络34、技术的不断发展，专业市场的边界被拓宽，交易成本也降低了。数字化业态的出现改变了传统专业市场的经营模式。数字化转型通过建设现-18-代化数字平台，让专业市场与全球对接，确保信息流通畅。同时，积极运用大数据、云计算等技术进行信息整合，发布商品交易指数，掌握市场话语权，及时推进产品和服务的革新。此外，建设现代化的供应链体系，建立完善的供应链网络，以便于整体的协调组织，提高其稳定性。这些措施将有助于专业市场更好地适应数字化时代的变革，提升市场竞争力。4 4、品牌化转变品牌化转变 专业市场因为经营的产品附加值较低，处于产业链的低端位置，面临着如今激烈的市场竞争，因此亟需加快推进品牌化建设，提升产品附加值35、和竞争力。为此，我们需要关注产品本身，注重技术、质量、工艺、创意等方面的提升，并完善相关服务，让产品深入人心。同时，建立健全的质量监管体系和产权保护制度，杜绝假冒伪劣产品的乱象发生。此外，我们还可以举办品牌日等活动，建立品牌发展交流平台，逐渐提升产品品牌形象和影响力。这些措施将有助于专业市场更好地提升自身品牌价值，增强市场竞争力，实现可持续发展。5 5、消费观念转变消费观念转变 近年来全球经济不稳定，人们消费时更加注重购买看得见的健康、安全、高品质的产品和服务，这种趋势在未来也将继续存在。实体市场作为这种消费模式的重要载体，为消费者提供了观察和体验的真实购物环境，消费者在购物的过程中可以与销售36、人员面对面交流，获得更加详细的产品信息和咨询。四、四、发展机遇及挑战发展机遇及挑战 1 1、专业市场发展机遇及优势分析专业市场发展机遇及优势分析 城市消费力提升。城市消费力提升。龙港市居民消费水不断提高，人们对购物环境、品质的追求日益提高，因此龙港市专业市场要更注重商品档次的提高，注重市场-19-环境的改善，注重市场配套设施的完善，提高专业市场的服务水平。营商环境建设佳。营商环境建设佳。龙港市委市政府着力打造友好的营商环境，推出“龙易办”营商环境直通车平台，为营商提供简易便捷、监管高效、环境舒心的营商环境。综合交通枢纽强。综合交通枢纽强。龙港市提出打造“温州南部综合交通枢纽中心”的建设目标，通37、过建立甬台温高速复线龙港互通、甬台温高速公路复线芦浦互通、龙港世纪大道，建设瑞苍高速龙港段、228 国道龙港段等项目构建对外交通大走廊；同时优化完善市内交通内循环，为专业市场高质量发展提供了强有力交通支撑。市场辐射能力市场辐射能力广广。专业市场往往背靠一个产业或产业链，是对外辐射的重要战略平台，客户范围比较广泛，可以辐射周边县、市、省甚至全国，具有较强的辐射力和影响力。2 2、专业市场发展专业市场发展挑战挑战 城市成长与市场发展的矛盾。城市成长与市场发展的矛盾。龙港市沿江大通道城市更新工作的持续推进，龙港市老城区内专业市场粗放式的模式已难以为继，也不符合城市发展的规律。为推进专业市场升级转型，38、对部分专业市市场进行整体搬迁，需要在新地方重新聚集“商气”。这种城市成长与市场发展的矛盾，限制了专业市场转型升级。规划滞后对市场引导的不足。规划滞后对市场引导的不足。专业市场的建设和发展缺少长期规划指引和政策支持，没有完善的管理运行机制；市场改造更新严重滞后，没有形成专业分工；市场布局分散、设施配套不完善、市场环境质量不高、入驻商户层次参差不齐，消费者、经营者利益和财税收益及市域经济发展活力都受到严重的影响。经济相对发达的地区，专业市场建设过度活跃，相对落后的地区，没有建立真正意义上的现代专业市场。-20-五、五、发展目标发展目标 1 1、总体目标总体目标 按照“统筹规划、合理布局、减量增效、39、完善配套、安全保障”的总要求，加快市场整合和基础设施建设，推进市场向规模化、专业化、品牌化、信息化方向发展。充分利用本地比较优势，重点培育有产业依托、关系民生的大型批发市场，逐步实现中心城区内市场向外围转移，逐步完成以零售为主的市场“关、停、并、转”，加快传统市场向以信息化管理、物流配送为主要标志的集约化市场转变，重点建设粮食、蔬果（含农业产业平台）、水产品、二手车、家居建材、综合材料、纸张和软包装等专业市场。2 2、各类专业市场目标各类专业市场目标 (1 1)粮食批发市场发展目标粮食批发市场发展目标：通过稳定粮食生产，加强产销合作、流通、储备调控、检验监测和智慧化等体系建设，全面提升龙港市的40、粮食供应保障能力、仓储物流能力、自主加工能力、粮情预警检测能力、信息化能力。努力将龙港市粮食批发市场建设成为辐射浙南闽北区域的规模大、设备全、功能完备的粮食批发市场。(2 2)蔬果批发市场发展目标蔬果批发市场发展目标：加强对市场的管理，构建更稳定更安全更舒适的营销环境；通过建立龙港市乡村振兴数字农业产业平台等，打造果蔬交易市场、农资超市，实现数字化大数据动态管理及仓储品智慧监控，为蔬菜产业提供全方位服务。(3)(3)水产品交易市场发展目标水产品交易市场发展目标：形成“冷链物流+水产品加工+新零售”新业态，提高龙港水产品的经济效益及市场竞争力。(4)(4)二手车交易市场发展目标二手车交易市场发展41、目标：建立布局合理、设备完善的二手车交易市场，创造诚信有序的发展大环境，扩大市场规模和辐射范围。-21-(5)(5)家具建材批发市场发展目标家具建材批发市场发展目标：形成家具建材批发市场高质量发展体系框架，加快建筑家具市场由大向强转变。(6)(6)综合材料综合材料交易市场发展目标交易市场发展目标：建立设施完备、功能齐全的综合印刷材料交易市场，推动传统材料产业向高性能、环保低碳、循环经济、可持续方向发展，提高产业链整体竞争力。(7)(7)纸张批发市场发展目标：纸张批发市场发展目标：加快延伸全产业链，发展高档次、高附加值新产品，打造生态造纸。强化造纸产业能源资源消耗、污染物排放的倒逼约束机制，打造42、具有地方特色的、绿色循环低碳造纸产业。(8)(8)软包装市场发展目标：软包装市场发展目标：注重环保可持续的软包装材料，满足消费者对个性化包装的需求，开拓国际市场，加强软包装产品的国际贸易和合作，提高在国际市场的竞争力。六、六、发展发展策略策略 1 1、以复合功能开发为服务增值策略以复合功能开发为服务增值策略 专业市场应更强调市场的复合功能，需综合考虑生活娱乐、展览贸易、电子商务功能，通过提升专业市场空间环境，强化展贸和电子商务功能，将专业市场打造成现代采购中心、现代展贸中心、品牌批发中心和零售企业配货中心，凸显展贸、信息发布、物流配送等功能，实现专业市场的全产业链服务能力。2 2、以规模集聚发43、展为功能提升策略以规模集聚发展为功能提升策略 一方面，以消防安全整改、城市更新、市政路网建设和交通管制等为契机，对低端市场实施搬迁重组合并。对其进行适当的空间引导，同时根据现状同类型专业市场的分布对其进行适当的整合，以避免同类专业市场的内部竞争消耗；另一方面，注重多功能的集聚支撑，通过支持和引导专业市场整-22-合生产、物流、展览交流等各环节要素，实现专业市场的规模扩张和功能提升，培育一批规模化的综合性市场企业，增强专业市场的综合竞争力。3 3、以高端发展定位为结构完善策略以高端发展定位为结构完善策略 一方面，消费升级支撑专业市场发展，结合当前城市居民的消费结构升级趋势，提早布局未来相关消费品44、专业市场，如随着人们消费水平的提高，进口水果、食品等产品的消费量正呈现迅猛增长的态势，同时以汽车为代表的相关产品也正逐渐得到普及；另一方面，经济转型支撑专业市场发展，通过城市经济结构的转型升级，提前布局相关经济转型升级所需的相关专业市场，并对呈现衰弱且不符合未来城市发展方向的专业市场予以关停或者撤并；另外，交通改善支撑专业市场发展，拉近了龙港与周边区域的距离，可发展周边区域空白领域的专业市场，弥补区域之缺。第四章第四章.规划衔接规划衔接 一、一、与与龙港市国土空间总体规划（龙港市国土空间总体规划（20202020-20352035）衔接衔接 该规划提出系统优化农业、生态、城镇三类空间（“三区”45、）布局，按照耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界的优先序，统筹划定三条控制线（“三线”），强化国土空间底线管控，将“三线”作为调整经济结构、规划产业发展、推进城镇化不可逾越的红线，锚定国土空间开发保护的基本格局。本次专业市场选址原则上考虑城镇开发边界线内，个别位于新城片区的市场，考虑申请用海指标。-23-图 15 龙港市“三区三线”二、二、与与 苍南县龙港镇城市总体规划苍南县龙港镇城市总体规划(20112011-20302030）(2 2017017 修订修订)衔接衔接 该规划提出在彩虹大道沿线地区，利用原城东工业区置换用地，发展家居建材专业集聚区；在甬台温高速公路出入口周边地区规划46、汽车交易市场。该规划提出龙金大道沿线的工业区，结合龙金大道沿线专业市场的集聚建设，以环境整治为主，局部拆除重建，逐步向专业市场和工贸功能转型，打造培育温州南部规模最大的市场集聚区。该规划提出舥艚、芦蒲及龙港新城南部，以龙港新城启动区为基础，以电力能源、港口物流、渔业及加工业为主，远期预留船舶修造岸线，并逐步引进新材料、新能源等产业，形成龙港新城服务业中心。-24-图 16 龙港市城市总体规划图 三、三、与浙江省龙港市商业网点布局规划（与浙江省龙港市商业网点布局规划（2 2020020-20352035 年）衔年）衔接接 该规划引导商业发展、提升人民生活品质、拉动内需、吸纳就业、创城地域文化的重47、要功能。形成市级商业中心、市级商业副中心、商业服务带、社区商业中心的商业网点体系。该规划提出整合和改造一批中小市场，构建点线面相结合的专业批发市场网络，全面提升龙港商品交易市场规模档次、影响力和辐射力。图 17 专业市场布局 -25-四、四、与与龙港新城城市设计龙港新城城市设计（批复成果批复成果）衔接衔接 该规划定位为温州南部副中心核心区、浙南鳌江流域综合服务中心。该方案从“补短板、谋动力、担创新、营特色”等四大发展使命出发。空间结构从“单核发展”到“多极联动”，形成“五湖连江海，七星聚港城”的国土空间结构。本次规划涉及的水产品交易市场和综合材料市场拟选址地块位于龙港新城南部的临海商贸港。周边48、规划有邮轮客港、海港综合体、渔人美食街、海湾购物街、渔港加工区、仓储物流区、出口加工区、港口作业区等。图 18 规划结构图 图 19 城市设计概念方案 图 20 龙港新城空间结构示意图 -26-图 21 龙港新城项目分布示意图 五、五、与与 苍南县龙港镇横阳支江片区控制性详细规划苍南县龙港镇横阳支江片区控制性详细规划(2 2015.12015.12)衔接衔接 该规划定位集工业与居住功能为一体的交通便利、设施配套完善，环境优美的宜居宜业的滨江城市综合区块。形成“两带、三轴、四片”的空间结构形态。两带即依托鳌江和横阳支江的滨江景观带，是打造生态片区的重要景观媒介；三轴是依托世纪大道和龙港大道的城市49、发展轴和依托凤翔大道的功能联系轴；四片由自然河流和城市道路自然分割而成的四个功能团块。本次规划中的粮食批发市场拟选址地块位于该规划“四片区”中的西北片。位于温服铁路南侧，规划 A-45 地块。本次规划中的纸张批发市场拟选址地块位于改规划“四片区”中的南片，位于世纪大道与凤翔大道交叉口，规划 C-60 地块。图 22 规划结构图 图 23 用地规划图（局部）-27-六、六、与与龙港龙金西区湖前片控制性详细规划一期（修改）龙港龙金西区湖前片控制性详细规划一期（修改）（2 2015.01015.01）衔接衔接 该规划定位为龙港市城西次中心的重要组成部分，是湖前老镇区居住和服务功能的启动区。区块主导属50、性为居住和商业商务。规划形成“一心两轴三区”的整体结构，一心即区块中部的公共服务中心，两轴即沿阳佳路的居住生活服务轴和沿世纪大道、龙金大道的城市发展轴，三区指片区内的三个功能区，即居住功能区、商业功能区和商住功能区。本次专业市场选址拟考虑在西片的商业功能片区。图 24 规划结构图 图 25 用地规划局 -28-第五章第五章.专业市场规划布局专业市场规划布局 一、一、影响专业市场布局的相关因素分析影响专业市场布局的相关因素分析 综合不同类型专业市场的功能特点、布局要求，专业市场选址因素主要有市场需求、交通条件、用地保障、配套齐全和竞合关系等五个方面。1 1、市场需求市场需求 专业市场的布局需要紧51、密结合市场需求，关注消费者和商家的需求变化，以满足行业发展和消费升级的需求。区域经济的发展水平对专业市场的布局也起到重要的引导作用。2 2、交通条件交通条件 交通条件在专业市场选址过程中的影响主要表现为货物集散运输和居民到达的便利性。其中，前者可以体现市场货物运输对道路等级的要求，后者则是出于为消费者提供便利的目的考虑。完善的交通运输条件可以降低物流成本，提高市场竞争力。3 3、用地用地保障保障 用地功能在专业市场选址过程中的影响主要表现为市场的土地成本和市场整体的发展方向（集聚型和离散型）。前者直接影响到市场的资金走向，后者则关系到专业市场能否形成集聚效应。4 4、配套齐全配套齐全 专业市场52、的配套，主要是产业配套和服务型配套。专业市场应该考虑上下游产业链的配套情况，以实现产业协同发展。综合服务配套为专业市场内的企业和店家提供全方位的支持，创造良好的经营环境，促进市场繁荣和发展。5 5、竞合关系竞合关系 -29-是指企业之间存在的竞争和合作的关系，竞争关系会促使企业不断提升自身实力，创新能力和服务水平，从而推动市场整体水平，合作关系会帮助企业实现整合资源、降低成本，分散风险，进而提高市场竞争力。二、二、总体规划布局总体规划布局 围绕培育各类专业市场，提升市场供给服务和平台化发展能力，结合 浙江省龙港市商业网点布局规划（20202035 年）中关于龙港市专业市场搬迁改造任务，调整现有53、专有市场的布局，重点引导粮食、水产品、蔬果、家具、建材、二手车、纸张（远期）和软包装（远期）等专业批发市场，提高专业市场辐射集聚能力。1、新增一批专业市场 结合城市功能发展需求、用地空间支撑等分析，提出规划新建专业市场。鼓励区域内的同类市场进行多形式的联合，对性质一致、区位相近、有一定发展前景但规模较小的专业市场进行整合新建。运用现代化、智能化技术，提升市场交易功能、展示功能、消费体验，同时完善仓储、停车、运输、金融、通讯、餐饮等公共服务配套设施和消防设施。如粮食批发市场、新二手车交易市场、蔬果综合交易市场、水产品批发市场、纸张批发市场（远期）和软包装市场（远期）。2、保留提升专业市场 消除现54、有专业市场的安全隐患；完善现有专业市场基础配套设施建设，加强与交通运输、仓储物流、金融保险等的联系。如龙港家居市场、礼品城、龙港建材市场、东方世贸喜盈门建材市场和蔬果综合交易市场（龙港市乡村振兴数字农业产业平台）。3、调整专业市场 -30-对经营场所存在危险、市场具有临时性的专业市场建议外迁或整合。对市场腾出来的城市空间，改善城市面貌，缓解城市压力。如现状龙港市水果批发市场、粮油批发市场、家具市场、建材市场、临时蔬菜批发市场、纺织工业品市场和二手车网上交易市场等。图 26 专业市场布局规划图 -31-表 3 专业市场布局规划一览表 序号 项目名称 位置 用地规模 备注 1 家居市场 镇安路与龙55、金大道交叉口西 80 米 市场占地 90 亩，建筑面积 67000 平方米 保留 2 礼品城 西六路与咸阳路交叉口东南 40 米 占地面积 33855.7 保留 3 龙港市水果批发市场/龙港市粮油批发市场 龙港市西三街 55 号 占地 3450 平方米，共有档口商铺 24 间 调整 4 龙港家具市场 沿江路 533 号 营业面积 1 万 调整 5 龙港建材市场 龙港市沿江路 280号 项目用地 100 亩，建筑面积 4 万，容纳商户 100 户以上 保留 6 二手车网上交易市场 龙港市龙湖路 271号 调整 7 龙港二手车市场 龙港市龙湖路 c 区 c幢 经销商 110 家 调整 8 龙港临时56、蔬菜批发市场 龙港市站前路 671号 调整 9 龙港市水果批发市场 龙港市宫后路 70 号 共有 16 幢 243 间店面 调整 10 东方世贸喜盈门建材市场 龙港市世纪大道东方世贸广场 商场经营面积达到约4.5 万 保留 11 蔬果综合交易市场(乡村振兴数字农业产业平台)龙港市龙源社区三大庙 占地面积约 1.42 公顷 保留 12 纺织工业品市场（毛毯市场）龙港市文卫路 344号 占地面积约 3.38 公顷 调整 13 粮食批发市场 龙港市中心粮库附近 新建 14 新二手车交易市场 龙港市双河社区 用地 30 亩 新建 14 龙港二手车市场（备选）龙金大道与白河路交叉口西南角 龙港镇龙金大道57、 G 地块控规G-01 地块，用地面积 7541 拟规划 15 蔬果综合交易市场 山湖路 用地 60 亩 新建 16 水产品批发市场 舥艚港区附近 用地 50 亩 新建 17 综合材料交易市场 龙港市新城海丰路路段 总占地面积约 95 亩 续建 18 纸张批发市场（远期）世纪大道与山湖路交叉口 占地面积约 50 亩 规划 19 软包装市场（远期）时代大道和疏港大道交叉口 占地面积约 40 亩 规划 -32-三、三、粮食批发市场规划粮食批发市场规划 1 1、发展思路发展思路 粮食批发市场的建设和发展，要符合国家粮食宏观调控的需要，要适应粮食流通市场化、法制化、现代化的需要，统筹规划，合理布局，依58、市建场，规范经营，形成多元化、多层次、多形式、网络化的发展格局，优化资源配置，实现产业协同发展，降低生产成本，提高市场竞争力，逐步建成统一开放、竞争有序的粮食批发市场体系。2 2、基础条件基础条件 该市场选址位于横阳支江片区控规A-45 地块，龙港中心粮仓附近，区位优势明显，粮食储备量丰富。该市场依托温福高铁与风翔大道的道路交通，对外立体综合交通体系和对内集运输体系完善，有利于专业市场与现代物流融合发展。3 3、影响因素分析影响因素分析 交通条件。交通条件。应充分考虑场地的交通支撑条件，选址在具有便利的交通运输条件的场地。选址要能与区域快速货运通道进行高效对接，并与物流及基础设施相协调，便于粮59、食运输。场区条件。场区条件。选址应远离污染源及易燃易爆场所，且位于污染源全年最小频率风向的下风侧；距离有害元素的矿山、炼焦、炼油等排放有毒气体的生产单位不小于 1 千米；距离屠宰场、集中垃圾堆场、污水处理站等单位不小于 500 米；距离砖瓦厂、混凝土及石膏制品厂等粉尘污染源不小于 100 米。竞合关系。竞合关系。新建粮食批发市场应符合本地区的城市建设规划和商业网点规划要求。与同类型批发市场保持合理的距离。-33-4 4、规划规划布局布局 1)1)区位区位 当前龙港市 7 个粮库中，除中心粮库外，其余粮库建设年代久远，设施老旧，不适应新时期现代化粮食储备等要求。考虑以现状中心粮库为依托，配建龙港60、市粮食批发市场，加快粮食储销一体化考虑，通过智慧粮库信息平台建设，实现进出可知、经营管理可循。在用地选址方面，综合考虑到中心粮库周边城镇开发边界线的规模和区域开发的需要，拟选址于横阳支江片区控规A-45 地块，该地块位于“三区三线”中的城镇开发边界线内，控规用地性质为二类居住用地，用地面积约 2.86 公顷，约 42.9 亩。下一步须启动控规修改。图 27 现状航拍图 图 28 与“三区三线”衔接图 图 29 控规用地规划图(局部)2)2)功能定位功能定位 依托温福高铁与风翔大道的道路交通，以粮食及相关服务的交易为主的粮食批发市场，服务全市，辐射周边。3)3)规划引导规划引导 引导横阳之江片区61、市场发展，形成集粮食仓储、交易、配送等功能于一体的粮食批发市场功能区。-34-四、四、蔬果批发市场规划蔬果批发市场规划 1 1、发展思路发展思路 随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，蔬果批发市场的需求也在不断增加。首先，建立健全统一大市场基础机制，通过加强对蔬果批发市场的监管，规范蔬果批发市场秩序，优化蔬果批发市场体系架构，提升蔬果批发市场能力，其次推动蔬果批发实诚的信息化建设，提高市场的信息传递效率，优化市场的运作模式，降低交易成本，提升市场竞争力，建立健全供应链体系，加强产销对接，提高市场的供应能力和稳定性，促进蔬果产业的升级和转型，提高产品质量和品牌知名度，推动蔬果批发市场的发展。以62、绿色边界的蔬果批发零售市场为基础，以高效规范的电子商务等新型市场为重要补充，形成有形和无形市场相结合、产地和销地市场相匹配的蔬果批发市场。2 2、基础条件基础条件 拟选址地块位于世纪大道和山湖路交叉口西北角，具有良好的交通条件有利于专业市场发展。3 3、影响因素分析影响因素分析 交通条件交通条件。场址具有良好的交通运输条件，以经营果品类为主的农副产品批发市场，应充分考虑交通便利，货运出入口可顺畅链接城市快速路或主干线。场区条件场区条件。场选址应考虑当地气候、交通条件和周围环境等因素，远离工业区，尽量避开闹市区和人群聚集地。场址应地市相对平坦，有良好的工程水文地质条件。场址区域环境应符合蔬果批发63、市场经营的商品质量要求和储存要求。以市场外墙为界，直线距离 1 公里之内，无有毒有害等污染源，无生产或储存易燃、易爆、有毒等危险品的场所。-35-4 4、建设必要性建设必要性 规范建设蔬果批发市场，减少流通损耗、均衡商品供给、平均市场物价，密切生产与消费间的沟通与联系，使蔬果更适应市场发展的需求。对进场交易的商品进行有效监控，杜绝假冒伪劣商品进场交易，保护广大消费者利益。为下岗及待业人员提供更多的就业机会，增强社会的稳定性。发挥市场对蔬果生产的导向和带动作用，促进地区发展，加快蔬果产业化经营进程，统筹城乡经济社会发展，促使居民收入增加。5 5、规划规划布局布局 1)1)区位区位 本次规划在世纪64、大道和山湖路交叉口西北角布置一处蔬果综合交易市场，依托世纪大道、龙金大道等城市干道快速联系龙港市域。位于“三区三线”中的城镇开发边界线内。同时，积极采用现代城市生鲜配送理念，引导社区商业发展生鲜超市新业态。图 30 现状航拍图 图 31 与“三区三线”衔接图 图 32 控规用地规划(局部)2)2)功能定位功能定位 依托世纪大道和龙金大道等城市干道以及当地特色的农副产品优势，为居民提供便捷的蔬果交易市场，为优质蔬果品牌提供展示和推广的平台。3)3)规划引导规划引导 -36-引导片区发展生鲜超市新业态，形成集蔬果零售、批发、配送等功能于一体的蔬果批发市场。五、五、水产品交易市场规划水产品交易市场规65、划 1 1、发展思路发展思路 水产品交易市场涉及到人们的生活和饮食安全。加强水产品质量监管和安全控制，确保水产品的质量和安全达到标准要求，探索水产品市场物联网科技，实现水产品生产加工、品质检测、通关检疫、仓储物流等各环节技术把控，形成规范有序、安全可追溯的水产品食品安全保障体系。为中小企业提供充足的供需信息及购销服务，助力实体企业由“铺位经济”向“席位经济”转型升级、传统贸易模式向现代商业模式转变。2 2、基础条件基础条件 区域优势明显，水产资源丰富。该市场位于新城片区，依托舥艚码头。内部具有完善的配套设施，推动龙港市水产经济的发展，形成大型产地专业水产批发市场。3 3、影响因素分析影响因素分66、析 交通条件交通条件。场址具有良好的交通运输条件，以水路运输为主的的水产品批发市场，需与新建码头的规模与水路运输量相适应。场址可选择出入口位置，其内外可设置足够的车辆集散场地。场址应具有良好的交通运输条件，货运出入口可顺畅连接城市快速路或主干路，场地周围能够设置单向车行环路，环路的路面宽度在 16m 以上 场区条件场区条件。市场选址应考虑当地气候、交通条件和周围环境等因素，远离工业区，尽量避开闹市区和人群聚集地。以市场外墙为界，直线距离 1 公里之内，无有毒有害等污染源，无生产或储存易燃、易爆、有毒等危险品的-37-场所。根据市场的交易量，合理考虑外围道路的宽度，设置专用的机动车停车场，地面应67、有足够的承重、耐磨、防滑。4 4、建设必要性建设必要性 培育大市场，搞活大流通，提高水产品流通组织化程度、集中度以及流通效率，使水产品交易市场形成规范化、标准化的管理，实水产品交易市场与现代流通方式的有机结合。充分发挥城市地理位置特点，实现交通四通八达，辐射带动功能强，信息灵通等优势。开拓和培育城乡市场，统筹城乡经济社会发展，加强城乡物质交流和经济经济交流。加快龙港专业市场建设，促进居民消费观念的转变，充分发挥流通市场在经济建设中的桥梁和纽带作用。5 5、规划规划布局布局 1)1)区位区位 该市场选址延续商业网点布局规划，选址位于新城片区，依托舥艚渔港码头，规划建设占地面积约 50 亩。位于“68、三区三线”中的城镇开发边界线外，需要用海指标。建设水产交易市场、供养站、物业管理用房及垃圾房、停车场等，成为集活、鲜、冻、干水产品交易于一体的，融合购物、旅游、尝鲜于一体的“产供销、渔工贸”一体化大型产地专业水产品批发市场。-38-图 33 现状航拍图 图 34 与“三区三线”衔接图 图 35 城市设计用地规划图(局部)2)2)功能定位功能定位 依托兴港路、港滨路以及舥艚渔港码头的交通优势及特点，以水产交易、为主，并提供供应站、物业管理用房、垃圾房、停车场等服务的水产品交易市场。3)3)发展引导发展引导 引导新城片区与舥艚片区交界处的市场发展，形成集活、鲜、冻、干水产品交易于一体的，融合购物、69、旅游、尝鲜于一体的“产供销、渔供贸”一体化大型产地专业水产品批发市场功能区。六、六、二手车交易市场规划二手车交易市场规划 1 1、发展思路发展思路 近年来，人们对汽车需求不断增长，以及汽车更新换代速度加快，二手车市场逐渐成为一个备受关注的领域，国内消费者对二手车接受度越来越高。二手车交易市场的建设和发展，要结合城市总体规划统筹规划，合理布局，要通过建立健全的监管机制，加强对二手车市场的监督管理，通过互联网平台，可以实现二手车的信息共享和交易，通过大数据分析和人工智能技术，更好对的了解消费者需求，提供个性化服务，助推二手车交易市场的发展。-39-2 2、基础条件基础条件 二手车交易市场位于 2270、8 国道与滨江大道交叉口东南角。通过 228 国道和滨江大道服务老城区，辐射新城区，交通优势明显，有利于专业市场的综合发展。但考虑到该选址近期实施存在困难，建议在龙金大道与白河路交叉口的西南角，设置一处近期过渡的二手车交易市场。3 3、影响因素分析影响因素分析 交通条件交通条件。新建二手车交易市场靠近城市公路干线或主要道路的适宜位置，交通便捷，易达性好，辐射范围广。二手车交易市场（近期）设在老城区的西部，该两处选址均应符合国家关于易燃易爆物品管理的相关规定，不得在加油站、危险化学品仓库等易燃易爆场所的安全距离内选址。用地功能用地功能。二手车交易市场场地面积不低于 80 亩，并根据功能区域进行划71、分，二手车交易市场分为查验区、评估区、展销区、交易大厅等功能区域与设施。设有专门的客户休息区、专用试车场地、社会车辆专用停车场以及车辆入场检查鉴定评估专用区域，配备相应的设施、设备。竞合关系竞合关系。二手车交易市场的建设加快新车市场客户循环速度，降低租赁企业运营风险、经营风险、经营成本。为汽车金融市场提供具有潜力的产品市场，为保险服务提供具有潜力的产品销售市场，为汽车监测服务市场提供生存空间。4 4、建设必要性建设必要性 龙港市的地区经济持续快速发展，城乡居民收入和生活水平不断提高，对二手车的需求越来越大。目前，龙港市还没有具有区域辐射影响力的二手车交易市场。龙港市作为区域性城市和物资集散地，72、亟需设立二手车交易市场，以适应和满足龙港市社会生产和人民生活的需要。龙港市通往温州市以及周边地区的交通网络日渐完善，交通基础设施的-40-改善，促使城乡居民和事业单位对二手车的潜在需求迅速转化为现实购买，有利于推动龙港市二手车交易市场的发展。龙港市现有的二手车及其零配件销售以及汽车维修网点已有数十家之多，但大多是以传统小门店经营为主，分散于城区内，未形成规模气候，档次低。随着城市建设的加快，门店与城市功能的矛盾加剧，存在噪音扰民和交通堵塞等问题，亟需对门店进行整合改造，将其聚集到二手车交易市场，有利于提升龙港市二手车交易市场的规模，解决市场经营与城市发展的矛盾。5 5、规划规划布局布局 1)173、)区位区位 根据对二手车交易市场的交通、场区条件以及竞合关系进行分析，并结合相关规划，拟选址于 228 国道与滨江大道东南侧。图 36 现状航拍图 图 37 与“三区三线”衔接图 图 38 城市设计规划用地图(局部)考虑到上述地块近期建设的实际困难。在征求相关部门同意后，近期可在龙金大道和白河路交叉口西南侧设置一处过渡性的二手车交易市场。该地块位于三区三线范围内，符合控制用地性质，该地块用地面积约 11 亩，地块可建建筑面积约 2.36 万 -41-图 39 现状航拍图 图 40 与“三区三线”衔接图 图 41 与控规衔接图 2)2)功能定位功能定位 近期依托龙金大道和白河路，远期依托 22874、 国道和滨江大道等城市交通优势，既服务老城区，又辐射新城区，发展以二手车交易为主的二手车交易市场。3)3)发展引导发展引导 引导二手车交易市场发展，形成集二手车销售、交易、检测、保养为一体的二手车市场功能区。七、七、家具建材批发市场规划家具建材批发市场规划 1 1、发展思路发展思路 家具建材批发市场正处于产品型市场向服务型市场转型阶段，家具建材企业做好服务的重要性不言而喻。运用线上线下相互结合的运营模式，通过互联网的数据化传播方式进行产品的推广与宣传，加快消除区域市场的局限性，推动市场一体化发展。2 2、基础条件基础条件 区域优势明显，家具建材周边资源丰富、交通便捷、居民人口集中，区域经济发展75、良好。该市场位于世纪大道（萧龙线），依托于现有大型家具建材综合市场，通过完善其配套设施设备，推动专业市场发展与提升。-42-3 3、影响因素分析影响因素分析 场区条件。家具建材批发市场选址应符合当地的城市建设规划和商业网点规划要求，所处商圈内，应有充足可持续的房屋装修建设及家具生活消费需求。家具建材批发市场应位于交通方便的地区，易达性好，辐射范围广，且选址场地不影响周边居民日常生活。市场周边在国家关于易燃易爆物品管理规定要求距离内，不得有产生或储存易燃易爆等危险物品。用地功能。场区应进行功能配备和功能分区，根据市级需求选择设置交易区、购物休闲区、仓储加工区、停车卸货区、商务服务区及商场管理区，76、实施合理布局，并配备使用空间。4 4、建设必要性建设必要性 随着城市规模的扩张、城市人口的增加，龙港市房地产建设将会有一个大发展，无论是家用还是办公，对家具建材和家具用品的需求将会持续增长，为家具建材和家具用品市场提供强大的支撑。随着经济的持续增长，城乡居民收入不断增加，消费水平不断提高，家具用品更新换代的速度加快，要求家具建材批发市场有一定规模和档次。目前龙港市还没有一个具有区域辐射影响力的大型家具建材批发市场，现有为数不少的家具建材商店，分散在城区中心地带，布局不合理，规模聚集效应缺乏，有必要将其整合，按照“市场群”的模式新建一个大型家具建材和家具用品市场，更好地满足城市居民生活需要并辐射77、影响周边地区。通过建设家具建材批发市场，增设家具建材和家具用品交易区，形成家装家具一条龙销售，可以满足消费者“一站式”购物需要。5 5、规划规划布局布局 1)1)区位区位 根据对家具建材市场的交通、场区条件进行分析，并结合当地的控制性-43-详细规划，建议延续商业网点布局规划，选址位于世纪大道（萧龙线），依托龙港东方世贸广场。位于“三区三线”中的城镇开发边界线内。图 42 现状航拍图 图 43 与“三区三线”衔接图 图 44 控规用地规划图(局部)2)2)功能定位功能定位 依托世纪大道（萧龙线）的交通便捷、龙港东方贸易广场地理优势以及喜盈门的品牌力量和规模效应，发展家庭用品、水泥、建筑卫生陶瓷78、石材等的家具建材批发市场。3)3)发展引导发展引导 引导龙港市内的布局零散的家具建材商场向新市场迁建，并合理利用喜盈门的品牌效应，将其打造成为龙港首家集规模最大、品类齐全、配套设施完善、售后服务有保障的一站式家具建材购物中心。八、八、纸张批发市场（远期）纸张批发市场（远期）1 1、发展思路发展思路 纸张批发市场主要以传统的办公用纸为主，在环保低碳的时代背景下，纸张行业相关企业应加强环保治理、低碳生产、清洁生产及智能化、特色化、个性化和数字化生产。优化龙港纸张产业的集聚效应，鼓励企业走产品差异化线路，丰富纸制品生产和应用链。-44-2 2、基础条件基础条件 龙港市纸张行业重要经济支柱之一，纸张79、生产经营包括文化用纸、印刷用纸和包装用纸等各类纸张。目前在国内外市场中具有一定的晶振优势和地位，随着技术创新和环保要求的提高，龙港纸张行业将继续发展壮大、转型省级，为市场提供更好的产品和服务。3 3、影响因素分析影响因素分析 场区条件。纸张批发市场选址应符合当地的城市建设规划和需求就近原则，交通方便，易达性好，辐射范围广，且选址场地不影响周边居民日常生活。市场周边在国家关于易燃易爆物品管理规定要求距离内，不得有产生或储存易燃易爆等危险物品。用地功能。场区应进行功能配备和功能分区，根据市级需求选择设置交易区、购物休闲区、仓储加工区、停车卸货区、商务服务区及商场管理区，实施合理布局，并配备使用空间80、。4 4、建设必要性建设必要性 纸张是与国民经济和社会发展关系密切并具有可持续发展特点的重要基础原材料，同时具有原料可再生、产品可循环利用、可自产生物质能源，具有得天独厚的天然绿色属性。纸张批发市场的建立，有利于提高纸张批发的竞争力、盈利能力，提高资源的统筹调度。5 5、规划布局规划布局 根据对纸张批发市场的交通、场区条件进行分析，规划选址于疏港大道和时代大道交叉口附近。依托疏港大道和时代大道的交通便捷、传统产业提升园、临港产业发展园、浙闽台高新技术产业园等产业规模效应，发展纸张综合批发市场。-45-九、九、软包装市场（远期）软包装市场（远期）1 1、发展思路发展思路 软包装市场要注重环保可持81、续的软包装材料，以减少对环境的影响，积极助推软包装产品的安全和创新，满足消费者对个性化和多功能包装的需求，助力开拓软包装国家市场，加强软包装产品的国际贸易和合作，提高在国际市场的竞争力。2 2、基础条件基础条件 区域优势明显，依托城西工业园区和示范产业区，位于世纪大道和山湖路交叉口附近，周边资源丰富、交通便捷、居民人口集中，区域发展良好。3 3、影响因素分析影响因素分析 场区条件。软包装市场选址应考虑交通便利的地段，便于运输软包装材料及制品，提高运输效率，降低运输成本，应考虑市场需求，考虑周边区域的产业链完整性，助力降低采购成本，提高市场竞争力。市场内应合理设置产品展示区、仓储区、加工区、服务82、区和管理办公区等功能空间。4 4、建设必要性建设必要性 随着经济的发展和人民生活水平的提高，对软包装产品的需求在不断增长。建立软包装市场可以更好地满足消费者对多样化、高品质软包装产品的需求；可以以软包装市场为基地，通过集中采购、加工、展示、销售等一站式服务，降低企业运营成本，提高产品综合竞争力；规范的市场秩序，为软包装产业链上的企业提供便捷的采购、交流、物流等平台，促进产业链的完善和配套，为企业提供更多的市场机会，帮助拓展国内外市场，提高市场份额。-46-5 5、规划布局规划布局 根据对软包装市场的交通、场区条件进行分析，并结合当地的控制性详细规划，选址位于世纪大道（萧龙线）和山湖路交叉口西南83、侧。依托世纪大道（萧龙线）的交通便捷、软包装市场（远期）地理优势以，发展材料、设备、工艺、贸易等一站式软包装市场。引导龙港市内的软包装相关行业、门店向新市场迁建。鼓励绿色、环保的软包装产品研发和生产；鼓励创新包装材料、印刷工艺和包装设计，逐步调整产品结构，提高软包装产品的环保性能、安全性能和使用寿命，生产符合市场需求的产品。进一步加强产业链上下游企业合作，优化资源配置，实现产业协同发展。搭建行业公共服务平台，做好包装专业人才的培养，提高行业整体技术水平和创新能力，将其打造成为浙南地区一站式软包装市场。第六章第六章.市场配套设施规划市场配套设施规划 一、一、完善交通物流支撑体系完善交通物流支撑体84、系 交通条件是市场建设的先决条件，其通达条件直接决定了市场的生存和辐射范围。将市场节点纳入城市整体交通网络，构建完善的市场网络交通体系。市场主要出入口不宜直接开向城市主干道，也不宜将主入口设在生活性道路上，市场建设应与城市公共交通系统尤其是市域轨道系统相衔接，留足公共交通换乘点，可以考虑与公交换乘站点统一设计，进一步优化市场交通环境。二、二、复合功能体系配套复合功能体系配套 随着城市经济的快速发展、社会生活需求的不断提高，商业空间的形态和功能发生了变革。人们的商业行为已由单纯的满足物质需求的购物活动转-47-变为同时满足精神需求的社会活动，购物活动开始横向、多方位向多元化和综合化延伸。专业市场85、单一功能的专业化、目的性商品批零活动在面临新业态和新需求的挑战时，其功能也向着商品批零、商品展示、会展、餐饮娱乐、住宿、办公、物流、商务会议等方向复合化发展。功能的复合化发展也使得商业设施向大型化方向发展。三、三、市场消防安全保障市场消防安全保障 高度重视市场消防安全建设，根据市场功能特点，划分消防等级，做好市场消防监控工作；加强市场消防设施建设（市场内部每隔 120 米应设一个消防栓，每个消防栓的保护半径为 150 米），应设立消防设施建设维护专项资金，应与市场建设改造统一进行，同步试试；完善市场消防通道建设，保证消防车道间距不大于 160 米。提高市场道路连通率，减少交通堵塞，以提高消防车86、的通行能力。四、四、市场经营环境提升市场经营环境提升 市场内产生的废水、污水必须进入城市污水管网，同时进行满足国家、省、市规定要求的处理措施，重视绿化环境建设，尽可能提高绿地率，保证水环境质量的提高与美化；做好市场大气环境监测工作，净化市场空气环境；设立防护绿带、铺设低音路面等缓冲措施，尽量减少对市场外围的噪声影响；加强对市场废弃物管理，防止二次污染，固体废弃物处理率应达到 100%，不可利用废弃物应统一送往垃圾填埋场。-48-第七章第七章.近期建设内容近期建设内容 通过专业市场培育、零散低端市场撤并等实施行动，完善专业市场体系的布局与建设，有效发挥专业市场对城市生产和生活的推动作用，初步形成87、“产业培育市场，市场带动产业”的发展格局，为龙港实体经济发展提供支撑。1.结合城市更新，有序调整龙港市老旧低端市场和临时市场。2.引导龙港家居、礼品、建材等向家居市场、礼品城和建材市场集聚，做好市场运营工作，完善市场配套设施、消防安全设施建设。3.加速位于龙源社区的蔬果综合交易市场(龙港市乡村振兴数字农业产业平台)前期工作，尽快启动工程建设。4.启动粮食批发市场的前期规划调整工作。5.尽快启动双河社区新二手车交易市场的前期工作，为了缓解城区现有二手车交易市场的困境，做好龙金大道和白河路交叉口新二手车临时交易市场的建设和相关企业的集聚工作。6.启动依托舥艚渔港码头启动综合水产交易市场建设并同步启88、动市场的招商引资计划。7.继续推进位于山湖路周边的蔬果综合市场的工程建设和招商计划。-49-第八章第八章.保障措施保障措施 一、一、加强组织领导加强组织领导 将专业市场聚集发展工作纳入龙港市管理领导小组职责，建立联席会议制度。明确部门工作职责，细化工作任务，实行项目清单管理，实施时间表、路线图和责任人管理，推动各项工作落实。建立督办考核机制与激励机制，对照项目路线图定期实行跟踪督办，将落实情况纳入年度目标进行考核。二、二、加强规划管理加强规划管理 强化规划的权威性、延续性和严肃性，对新增专业市场进行严格审批。新建的专业市场须在专业市场布局规划范围之内。对于不符合规划的或尚未成熟的专业市场项目，89、行政审批部门不予立项或暂缓立项。三、三、加大财政扶持加大财政扶持 落实现有各项鼓励扶持政策，出台专业市场集聚发展相关政策，引导专业市场集聚发展。完善金融扶持政策，加大金融机构对入驻商贸企业的支持力度，鼓励创新创业。完善用地扶持政策，将专业市场纳入城市规划和土地利用规划的统筹规划和建设。完善经济政策扶持，在前期阶段对专业市场收费项目宜按下限标准收费，推出服务业用水、用电、用气等优惠政策。四、四、强化智力支撑强化智力支撑 建立招财引智机制。依托“服务业领军人才”、“产业高端人才引领”、“人才回归”、“招硕引博”等工程，大力引进高端专业人才。加强企业人才队伍建设，充分运用国家培训补助资金，加强与龙港市高等院校合作，建立人才培训基地，对企业所需专业技术人才开展定向培训培养工作。充分发挥行业协会作用，支持协会代表行业利益、反映企业诉求、提供中介服务、规范企业等行为。图纸目录 1.现状专业市场分布图 2.专业市场规划图 3.粮食批发市场相关规划衔接图 4.蔬果批发市场相关规划衔接图 5.水产品交易市场相关规划衔接图 6.二手车交易市场相关规划衔接图 7.二手车交易市场（近期）相关规划衔接图 8.家具建材批发市场相关规划衔接图