房地产开发贷款实操指南（5页）.pdf-地产文库

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上传人：故事编号：196140 2021-11-05 5页 149.17KB

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1、房地产开发贷款实操指南房地产开发贷款实操指南本篇具体介绍开发贷实操要点。 1 1、贷款贷款前置准备前置准备？虽然银监会没有明确要求，但商业银行对项目所在区位是有限制的，所以拿地前要与银行进行沟通，尤其远郊或者四五六线城市要提前做好沟通，是否能做开发贷，是否能拿到低成本开发贷，避免投资测算时的融资不能实现或者不能按照既定成本实现，直接影响项目的 ROE 及股东 IRR 指标，导致项目未预售即面临不利局面。 2 2、谈判要点谈判要点，开发贷谈判注意什么？开发贷谈判注意什么？期限、利率、增信措施，是任何融资都关注的重点。 1.1.期限期限：地产开发业务期限授信期限一般是 3-5 年， 2、根据销售进度进行还款，比如：销售进度达到 50%须偿还 50%贷款，销售进度达到 70%须清偿贷款，所以需要关注银行贷后管理执行力度，是否可酌情延长贷款期限，因为开发贷利率确实比较具有优势，适合延长使用期限进行再投资；对于可能滞销项目，要关注每年的最低还款额，尽可能延缓偿还至贷款到期日，前一两年每年只做象征性偿还，减少股东资金占用； 2.2.利率利率：根据融资主体及其控股股东的资信状况，银行会做相应的定价，但不同银行的利率水平受其行内 FTP 的影响，会存在一定差异。具体来说，四大行贷款利率相对较低，得益于其揽储优势，但贷款审批及监管相对严苛；股份制银行资金价格整体略高，但3、也具备与四大行竞争的能力，其政策相对灵活；当地城商行，很多都有当地国资委控股或参股，在本地银监机构具有良好的关系，其灵活度可能更高，包括后面谈的放款进度、贷后管理等都会具有一些优势，但天下没有免费午餐，贷款利率会更高； 3.3.增信措施增信措施：一般来讲，如果企业资信良好，项目所在区位尚可，抵押即可满足增信需求，重点关注是否需要项目股权质押或者股东担保。抵押外的额外增信措施可能影响集团整体的信用评级从而进一步影响企业以后的融资成本。至于在建工程抵押，对于快销项目，一般不建议做，因为销售进度快，会面临大量的解抵押及补充抵押物或者保证金工作，并无实质性效果，相反对于滞销项目或者产品，在建工程可以大范围用来作为抵押品以获取更大额度低成本开发贷融资。资金利用效率决定开发贷的真实成本，重点关注：提款、销售回款、存量资金收益。开发贷资金用途是用房地产开发建设，原则上应该按工程

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