1、苏州地区专业市场调研分析报告苏州领先房地产开发有限公司招商部第一部分 基础资料苏州地区专业市场项目统计市场名称建筑形式规模（建筑面积）体量功能划分租售价格南环茶叶市场背靠背底层一层商铺，二楼仓储约7000210户商铺、仓储租：1.21.7万/年苏州电子市场背靠背底层一层商铺，二楼仓储约14000250户商铺、仓储租：22.5万/年苏州文化市场卖场摊位式，一至四层经营，五层办公区5000100户图书区、音像/半导体区、电脑耗材区、办公区租：一层：135元/月/二层：90元/月/三层：7080元/月/四层：60元/月/和150200元/月/南兵营副食品市场简易背靠背底层一层商铺3000100户副食2、品区、窗帘布艺区、花卉区租：2.53.5万/年彩香旧货市场简易一层商铺1500100户商铺、仓储租：场内摊位：70元/月/沿通道商铺：150180元/月/仓库：15元/月/吴中小商品城卖场摊位式5000约300户百货区、服装区、鞋帽区租：160元/月/皮市街花鸟市场简易摊位、店铺约3500130户花鸟、宠物、宝石租：摊位：300元/月/店铺：180200元/月/中国珍珠（宝石）城卖场摊位、店铺37000150户一层珍珠区、二层宝石区租：摊位：375元/月/一层店铺：约86元/月/二层店铺：20元/月/（一） 南环茶叶市场1、 项目概况 南环茶叶市场项目位于南环路25号（大龙新村对面），临近南环3、高架出口，临近苏州汽车南站，交通比较拥挤。东侧100米内有超市好又多，西侧200米内有超市大润发。总建筑面积约7000平米，是苏州地区目前最大的茶叶专业市场。茶叶市场大润发好又多汽车南站 盘 人 南 胥 民 园 路 路 南 路 南 环 高 架 盘 东 迎 蠡 吴 春 路 南 路 路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一层背靠背沿街商铺，二层公用楼梯仓储空间。一层商铺内有自建小型冷库，或二层仓储空间自建冷库。 规划设计： 该项目由原新市路茶叶市场拆迁过来，至今已五年。由十排营业用房的220个独立铺面组成，面积均为20平米左右。二层仓储空间面积均为17平米。市场内道路二横四纵，横向道路为5.0米4、，纵向道路2.4米。房型：一层： 开宽3.8米 进深6.0米 层高3.3米 二层： 开宽3.8米 进深4.5米 层高3.3米3、 招商经营管理经营管理：整个市场为专业的茶叶市场，没有具体的划分实行经营项目的分区经营，容纳来自全国各地的茶商，没有物业费。设有茶叶、茶具、茶品包装3个经营项目。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 店面 + 仓库：1.2万/年1.7万/年2、租金支付：租金一年一付（二） 苏州电子市场1、 项目概况苏州电子市场项目位于广济南路78号，临近石路商业圈。周边交通便捷。市场集商铺、小型仓储、停车场为一体。总建筑面积约14000平米。是5、市区较大的专业电子市场。苏州电子市场石路商业圈 广 阊 济 胥 金 门 路 路 路 景 德 路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一层背靠背沿街商铺，二层内置楼梯仓储空间。 规划设计： 该项目至今已五年。由十排营业用房的280个独立铺面组成，单间面积均为22平米。二层仓储空间面积均为22平米。其中9排为内街行列式独立商铺，1排为沿金门路互通商铺。主体市场内道路4横2纵，横向道路为4米，纵向道路6米。房型：一层： 开宽3.8米 进深5.8米 层高3.3米 二层： 开宽3.8米 进深5.8米 层高3.3米 楼层承重量：300公斤。3、 招商经营管理经营管理：整个市场为专业的电子市场，没有具体的划6、分实行经营项目的分区经营，市场内经营户以苏商居多（约占半数），无其他费用。电子类产品品种齐全，另经营电脑小配件、音响设备、电线电缆、仪器仪表等多种经营项目。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 店面 + 仓库（一楼一底）：2.0万/年2.5万/年2、租金支付：租金一年一付3、设有专门的免费停车场。保障进驻商户与购买客户的停车问题。（三） 苏州文化市场1、 项目概况苏州文化市场项目位于司前街117号（司前街与道前街交汇处）。周边交通相对便捷。沿道前街斜对面为苏州市会议中心，沿司前街对面为办公用品商城。总建筑面积约5000平米。是苏州市唯一的文化市场。苏州文7、化市场办公用品商城苏州市会议中心 养 育 巷 三 香 路 道 前 街 十 梓 街 吉 司 庆 前 街 街2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一、二、三、四层卖场摊位式，五层办公服务区。 规划设计： 该项目2004年由竹辉路拆迁至此。至今经营4年。整个卖场以摊位式划分。通道约1米。3、 招商经营管理经营管理：整个市场为专业的文化市场，市场内按经营品种分布经营。具体分布形式如下：一层、二层：图书区；三层：音像、半导体区；四层：电脑耗材区；五层：办公服务区； 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、 租赁价格：摊位：一层：135元/月/ 二层：90元/月/ 三层：7080元8、/月/ 四层：60元/月/和150200元/月/（因位置不同而价格不同） 2、租金支付：一层、二层租金半年一付，三层、四层租金一年一付；无其他费用；税金自付。（四） 南兵营副食品市场1、 项目概况南兵营副食品市场项目位于金门路269号。周边交通相对便捷。石路商业圈在其向西500米内。占地8000平米，总建筑面积约3000平米。是苏州市市区比较具有影响力的副食品市场。南兵营副食品市场 桐 枫 桥 泾 路 路 金 门 北 彩 香 路 路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：简易背靠背底层一层商铺。商家商铺内部自建小型仓库。 规划设计： 该项目至今已4年。商铺面积划分为25平米40平米不等。市场内道9、路3米，主干道5米。单层开宽3米4米，进深8米左右，层高3.3米。3、 招商经营管理经营管理：整个市场经营以副食品为主，以窗帘布艺、花卉为辅。没有具体的划分实行经营项目的分区经营。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 店面：2.5万/年3.5万/年2、租金支付：租金一年一付，无相关费用。（五） 彩香旧货市场1、 项目概况 彩香旧货市场位于苏州彩香路与金门路交汇处。由于彩香路道路狭窄，周边交通相对拥挤。总建筑面积约1500平米。是苏州市区最有影响力的旧货、二手电器/手机交易市场。彩香旧货市场南兵营副食品市场 桐 泾 路 金 门 彩 北 香 路 路2、 项目10、建筑形态及规划设计建筑形态：简易一层沿街商铺与场内摊位。市场内自租小型仓库。 规划设计： 该项目至今已11年。商铺面积划分为12平米14平米35平米不等。市场内道路3米。简易一层沿街商铺经营面积为12平米14平米（但经营户都占用部分道路作为经营延伸区域），场内摊位15平米35平米不等。3、 招商经营管理经营管理：整个市场为专业的二手电器/手机旧货市场，市场内没有具体的划分实行经营项目的分区经营。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 场内摊位：70元/月/ 沿通道商铺：150180元/月/ 仓库：15元/月/2、租金支付：租金一年一付。（六） 吴中商城1、11、 项目概况吴中小商品城位于枫津路与石湖东路交汇处。向南200米左右为吴中汽车南站。向西100米为吴中人才市场。周边交通便利。总建筑面积约5000平米。是苏州市吴中区唯一的小商品零售批发市场。吴中小商品城吴中人才市场吴中汽车南站 苏 东 枫 西 吴 路 石 湖 西 路 石 湖 津 东 南 路 广 建 路 路 路 2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一、二、三层卖场摊位式。 规划设计： 该项目至今已6年左右。摊位面积划分为10平米25平米不等。卖场内通道约2米。 层高：一层：5.4米 二层：3.3米 三层：3.3米4、 招商经营管理经营管理：整个商城内按经营品种分布经营。具体分布形式如下：一层：12、针织、洗涤日化、美容美发用品、日用百货等；二层：服装区；三层：鞋帽区； 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格：160元/月/2、租金支付：租金一年一付。（七） 皮市街花鸟市场1、 项目概况 皮市街花鸟市场位于皮市街（观前街北侧）。向南200米左右为观前街商业区，向西200米左右为东中市机电五金一条街。交通非常拥挤。总建筑面积约为3500平米。是苏州市区历史最久的花鸟市场。皮市街花鸟市场 皮 临 白 塔 西 路 市 顿 巷 祥 福 寺 巷 前 庙 街 路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：场内简易摊位与沿街商铺。 规划设计： 该项目至今已有20多年之久。商铺13、面积划分为：小户4平米8平米（约50户），大户12平米20平米（大户80户）。市场内道路狭窄，约1米1.5米。3、 招商经营管理经营管理：整个市场内按经营品种分布经营。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 场内摊位（小户）：4平米8平米，300元/月/； 店铺（大户）：12平米20平米，180200元/月/2、租金支付：租金一年一付。（八） 中国珍珠（宝石）城1、 项目概况中国珍珠宝石城位于苏州渭塘。“渭塘珍珠甲天下，天下珍珠渭塘先” 中国珍珠宝石城原址在渭塘镇西何家湾，起步于70年代，始建于1984年，原来名称：苏州市相城区渭塘珍珠贸易市场。中国珍珠宝14、石城现项目占地面积45000平方米，建筑面积37000多平方米，有16000多平方米的双层交易大厅，18000多平方米的生产配套楼和3000多平方米的休闲、生活、商旅配套设施，还有上百车位的大型停车场，建筑壮观，设施先进，设备完善，为苏州市北大门的一道新景观。被誉为“中华之最”。2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：中国珍珠宝石城交易大楼一楼分为中心摊位与精品屋店铺；二楼为精品屋店铺，以及珍珠文化博览中心和黄金、珠宝检测中心。 规划设计： 中国珍珠宝石城交易大楼一楼为各类珍珠饰品、工艺品、化妆品、保健品等，目前现有经营户150户，其中精品屋30户，摊位94家；二楼为翡翠、白玉、奇石、水晶、黄金15、白金等工艺饰品，现有经营户26家，在二楼还设有珍珠文化博览中心，以及黄金、珠宝检测中心。市场周围有大型停车场。在交易大楼的西边是苏州国际珍珠交易中心，在中国珍珠宝石城的周围有800余亩的珍珠湖养殖基地，还有旅游观光的采珠长廊、采珠船、育珠亭，垂钓区等，配套设施齐全。3、 招商经营管理经营管理：整个市场内按经营品种分布经营。一楼为各类珍珠饰品、工艺品、化妆品、保健品等；二楼为翡翠、白玉、奇石、水晶、黄金、白金等工艺饰品，二楼同时设有珍珠文化博览中心，以及黄金、珠宝检测中心。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 场内摊位：4平米，375元/月/； 一层店铺16、（精品屋）：100平米144平米，86元/月/ 二层店铺（精品屋）：100平米144平米，20元/月/2、租金支付：租金三年一付。 3、设有专门的大型免费停车场。保障进驻商户及采购客户的停车问题。第二部分 结论一、具体问题综合对苏州地区专业市场考察来看，苏州地区专业市场普遍存在着各类问题。具体问题如下：市场名称规模（建筑面积）体量停车场外部交通/内部通道客流量（消费种群）仓储租售价格评价南环茶叶市场约7000210户无拥挤/狭窄大（批发客户及本市零售）楼上配套小型仓储正常苏州电子市场约14000250户有拥挤/狭窄小（零售为主兼批发）楼上配套小型仓储偏高苏州文化市场5000100户无非常拥挤/17、非常狭窄（仅容两人并排通过）大（零售为主兼批发）无正常南兵营副食品市场3000100户无拥挤/狭窄小（零售为主兼批发）无仓储或店铺分割小型仓储偏高彩香旧货市场1500100户无非常拥挤/非常狭窄大（零售）无仓储或自租临近民房仓储场内摊位：正常沿通道商铺：偏高仓库：偏高皮市街花鸟市场约3500130户无非常拥挤（长年全天塞车）/非常狭窄大（零售）无高吴中小商品城5000约300户无（周边好停车）通畅/狭窄小（零售）无偏高中国珍珠（宝石）城37000150户有通畅/宽阔大（专业批发客户及世界各地旅游采购）无仓储（不需要）摊位：偏高一层店铺：正常二层店铺：偏低二、具体分析上述苏州地区专业市场，按地理18、位置划分，暂分为：市区市场、周边市场、郊区市场，其中：市区市场：南环茶叶市场、苏州电子市场、苏州文化市场、南兵营副食品市场、彩香旧货市场、皮市街花卉市场；周边市场：吴中小商品城；郊区市场：中国珍珠（宝石）城。 市区市场：规模与体量：因为地处市区中心地段，规模较小，体量受到局限，商家已经入驻且已定型，规模无法再继续扩大。停车场与外部交通/内部道路：因市区市场形成时间较早，且市区人口密度较大，导致绝大部分市场都无停车场；外部交通都比较拥挤，甚至非常拥挤（如皮市街地带道路，因形成较早，靠近观前商业圈，人口居住集中，老市区道路无法拓宽，导致长年全天塞车）；市区市场因自发形成市场或开发商规划原因，内部道19、路皆显狭窄。 客流量（消费种群）：受市区人口密度与旅游业影响，大部分市场都以零售为主，且客流量较大。 仓储：因市区无闲置地块，市区市场都无专业仓储配套，个别市场以一拖一的形式，二楼做为小型临时仓储或将店铺自行分割临时仓储。周边市场与郊区市场：规模与体量：因地处市区周边及郊区，规模较大，且具有部分发展空间甚至足够的发展空间，适宜长期发展。停车场与外部交通/内部道路：因周边市场与郊区市场形成较晚，停车问题基本得到解决；且因城市规划道路宽阔与人口密度较小，外部交通比较通畅；内部道路因开发商规划与建筑形态的不同，大部分均显宽阔。 客流量（消费种群）：周边市场与郊区市场，因道路交通较好，且因品牌知名度的不同，分别受到苏州人口、全国（世界）各地消费人群及商人的青睐。 仓储：如吴中小商品城与中国珍珠（宝石）城，因经营品种与经营模式，其所经营无需仓储。三、总结综合对苏州地区专业市场的调研分析，可知，周边市场与郊区市场在规模与体量上有着较大的发展空间，适宜长期发展，道路交通比较通畅，且停车问题与仓储问题可以得到解决。周边及郊区市场宜做专业的批发市场、零售辅之。根据城市规划，周边及郊区市场可得到政府的大力扶助与支持。