1、太原市专业卖场调研太原市专业卖场调研及全国专业卖场比较分析及全国专业卖场比较分析商业地产：商业是酒，地产是瓶子客人付的酒钱，拿走的却是瓶子，酒的好坏喝了才知道商业的本源（人）（人）卖家卖家（人）（人）买家买家钱钱物物专业卖场专业卖场百货、购物中心百货、购物中心本源：钱和物的交换本源：钱和物的交换三个要素：钱、人、物三个要素：钱、人、物地段、地段、还是地段！地段、地段、还是地段！的核心诉求是：人、人、还是人！的核心诉求是：人、人、还是人！而绿地集团的项目大多是没有地段、没有人。只能从而绿地集团的项目大多是没有地段、没有人。只能从“物物”着手。着手。百货购物中心和传统批发市场的区别v由于联营扣点百2、货能够共享商户业绩暴涨的繁荣，商户也能够忍受门庭冷落是的寂寞。v由于统一收银，百货能够沉淀资金，雁过不拔毛而生产小雁，商户也能够规范管理、保证资金安全、快速扩张。v传统卖场纯粹租金收益，推广费用越高利润越低。富贵不能同享，萧条时却要求减租金或退场。商户对生意的不确定，无法支付很高的租金。v传统批发市场脏乱差形象不能提升住宅和其他物业的品质，对于土地增值作用有限。专业卖场以物聚人，做到某个行业产品的齐全、一站式完成采购和服务商场体验，做到百货公司的购物环境和物业管理，优质亲身感受市场管理，仍然延续批发市场的租金模式，逐步探索创新批零兼营，批发为主导，同时开拓零售和团购市场营销导向，改变过去批发市3、场以物业为导向的模式，主动营销典型案例：居然之家、红星美凯龙、国美苏宁、好百年行业集中在建材家居家电，下一个行业会是谁？购物中心购物中心/百货百货传统批发市场传统批发市场5前言前言 由于绿地集团拿地相对比较偏僻，需要较长的养成期，不一定适合商业集团对购物中心的产品线（绿地中心、缤纷城、新都会）定位。因此对太原市内的卖场和专业市场进行走访和梳理，对比全国的商业发展格局，希望发现其中的商业机会，对事业部拿地时候的商业方面考虑有所参照。6一市场走访结果 7考察方式和市场数量考察方式和市场数量市场调查方式：1、实地观察2、商户访谈3、市场暗访4、历史经验综合商贸城窗帘布艺城食品批发市场花鸟鱼虫市场茶叶4、批发市场厨具酒店用品汽配五金城建材家具城小商品市场化工批发市场婚纱摄影眼镜市场20个4个8个9个8个2个7个18个5个1个1个1个共计：84个附：1、市场调查表2、业态分布图行业分类v眼镜眼镜v茶叶茶叶v文具玩具文具玩具v体育用品体育用品v商贸城商贸城v蔬菜水果蔬菜水果v冷冻食品冷冻食品v农资农药农资农药v建材家装建材家装v布艺家纺布艺家纺v服装服装v鞋帽鞋帽v箱包皮具箱包皮具v汽配、汽车装饰、汽配、汽车装饰、4S4Sv五金、机电、五金、机电、v小商品小商品v厨具玻璃陶瓷酒厨具玻璃陶瓷酒店店v食品食品v古玩古玩v中药材中药材v图书音像图书音像v电动车、自行车电动车、自行车配件配件v布匹布料、家5、具布匹布料、家具家私、灯具家私、灯具v土产旅游纪念品土产旅游纪念品v化妆品化妆品v家电家电v花鸟鱼虫、宠物花鸟鱼虫、宠物v化工原料化工原料v工艺品礼品工艺品礼品v医药物流医药物流v印刷包装印刷包装v广告材料广告材料v珠宝玉石珠宝玉石v婚纱摄影器材婚纱摄影器材v工程机械工程机械v石材石材v游乐设备游乐设备v煤机矿机煤机矿机v电子元件电子元件v电脑电脑IT、3cv安防消防安防消防v美容美发美容美发v食品机械食品机械v钢材钢材v太阳能太阳能v农机农机v牛羊牲畜牛羊牲畜v物流园区物流园区v通讯手机通讯手机9Hot Tip大类市场名称主营范围总面积日租金单户面积备注综合商贸城八方商贸城零售，百货、服装26、60001.5-3.015四层框架结构，千峰南路潮流汇零售，百货、服装10003-510两层临时建筑，集中供热长风大卖场零售，小商品鞋帽200003-513两层临时建筑，中央空调富百家零售，小商品200005-86三层永久建筑，空调费1元满租金刚里商城零售，服装百货150004-7.56-10商业裙楼4层，开业一个月新康隆商城小商品百货服装300003-410-15正在招商，年底开业康隆商城小商品百货1000010-1310-20钢架临时建筑，零售为主兼批发下元商贸城零售，百货鞋帽服装430002-510四层框架建筑，08年重新装修顶好时尚商城零售，家居百货110002-515-30中高档，17、20个铺位，新开业康达商城零售，百货200003.410-15旧厂房改建，94年开业，已拆迁夏园精品商城服装、百货200003.515-20新开业，硬件设施好，满租秀水街商城百货、服装5000153-4裙楼，单层1500平，06年开业10窗帘朝阳街窗帘城窗帘、床品、布匹50000一层5.4二层1.1一层30经营火爆，无空铺食品恒山路食品城小食品50000三层均价1.075平米600户，地下一层，地上两层小商品尖草坪小商品市场百货、文具、厨具、700002-515-25多数部分购买商铺经营，供暖费每户1万，晋阳小商品市场日用百货，服装100003朝阳街92年开业的四层框架建筑 茶叶尖草坪茶叶市场8、茶叶2000230大多在转让，反映生意很不好马连道茶城茶叶11000430-60原来建材团购，改造的，临建现代茶城茶叶300001.5-3规模较大，环境好，最具竞争力中奥商城茶叶、自行车、宠物200002专业市场，地块限制无法扩大厨具政中厨具市场不锈钢炊具、家用厨具80001.5-250规模较小，品类不全，已经拆除金屹厨具城酒店用品、厨具、玻陶100002-2.550-100两层建筑，小商品市场后面煤机朝阳煤机市场煤矿设备1-2大多数在办公楼经营，门面很少由十年前几家发展到90家11摩托新港辉摩配城电动车、摩托车6000120-25单层建筑，电动车生意较好建材聚宝彭装饰城建材500001.6-9、1.860一楼满租生意冷清，二楼全部空置化工化工市场化工原料40000.6-0.835开业10年，仓库很多，交通不便汽配普国汽配城汽车配件100001-1.290两层建筑，规模小，高速西侧。蓝海汽配城汽车配件500001-290-30019栋约400户，3-4层建筑，室内配货梯，销售型食品和田肉制品市场调味、冻肉、冻海鲜300001.1-620-302万吨低温库，调味区1.1元，冻品含4吨独立冷库和10平米场地月租3500，冷库每吨每天2.5元河西农产品市场蔬菜、水果、调味1元左右大棚2%手续费，另加200-600代销费用。花鸟鱼虫花鸟鱼市场植物、根雕100000.3自由分割龙城大道，农科院投10、资900万建造，迎泽桥西南鱼市花鸟鱼虫50001.0-1.220-30品类较多，硬件差迎泽桥西北鱼市花鸟鱼虫，钓具，刺绣26000.9-1.026四分之一空租，建南花鸟鱼市鱼，鸟，植物20001.320-30批发较多，离车站近亲贤街鱼市鱼及鱼缸30001.320生意最好，鱼产品为主王村花市鲜切花20001-1.225生意尚可食品类 1-2元恒山路尖草坪冷饮蔬菜水果调味品粮油粮油蔬菜电脑城 3-20元赛格云天青龙阳光赛博颐高汽车配件 1-2元普国汽配建设南路蓝海汽配三晋摩托配件 1-2元解放北路服装城小王村中澳大营盘茶叶市场 1-4元尖草坪现代中澳千峰马连道五一晋闽世茂古玩城 1-3元开化寺古玩11、城并州路云路街路南宫箱包皮具 1-3元箱包城箱包城尖草坪办公玩具 2-3元晋阳义乌建材装修 1-9元现代聚宝彭红星美凯龙居然之家东方家园居然之家茂盛敦化坊小店窗帘城 1-3元正大窗帘朝阳窗帘威马聚宝彭商贸城 2-10元顶好商城韩国城顶好商城潮流汇流行前线自由前言富百家康隆美陶美爆老鼠街长风大卖场学府商贸城中环商贸城八方商贸城下元商贸城平阳商贸城新康隆秀水顶好康达商贸城淘宝城租金水平田和冻肉家具城 1-5元东方红家园伟业黎氏阁雅阁瑞普黎氏阁优渥现代居然之家本页用放映模式本页用放映模式食品类 1-2元恒山路尖草坪冷饮蔬菜水果调味品粮油粮油蔬菜电脑城 3-20元赛格云天青龙阳光赛博颐高汽车配件 1-12、2元普国汽配建设南路蓝海汽配三晋摩托配件 1-2元解放北路服装城小王村中澳大营盘茶叶市场 1-4元尖草坪现代中澳千峰马连道五一晋闽世茂古玩城 1-5元开化寺古玩城并州路云路街路南宫箱包皮具 1-3元箱包城箱包城尖草坪办公玩具 2-3元晋阳义乌建材装修 1-9元现代聚宝彭红星美凯龙居然之家东方家园居然之家茂盛敦化坊小店窗帘城 1-3元正大窗帘朝阳窗帘威马聚宝彭商贸城 2-10元顶好商城韩国城顶好商城潮流汇流行前线自由前言富百家康隆美陶美爆老鼠街长风大卖场学府商贸城中环商贸城八方商贸城下元商贸城平阳商贸城新康隆秀水顶好康达商贸城淘宝城租金水平田和冻肉家具城 1-5元东方红家园伟业黎氏阁雅阁瑞普黎氏13、阁优渥现代居然之家14二部分代表项目顶好时尚商城点评：顶好集团目前十几个商贸城，普遍出租率在80%左右，空铺较多，租金基本在4-6元以上。整体租赁，自行装修，分割出租。八方商贸城3万平米左右，一楼租金4元，二三楼2元左右。点评：社区型中低端集合市场，同周边其他商贸城雷同，受制于 辐射范围。业态杂乱大而全，几乎无所不包。其余商城经营一般甚至惨淡，柳巷附近的多以年轻时尚为主题，其余的以社区生活为基其余商城经营一般甚至惨淡，柳巷附近的多以年轻时尚为主题，其余的以社区生活为基础，也有很多商贸城经营不善倒闭关门或改作他用，比如南内环桥头商贸城、开化寺红础，也有很多商贸城经营不善倒闭关门或改作他用，比如南14、内环桥头商贸城、开化寺红街商贸城、现在的潮流汇商贸城、平阳路佰购商贸城等等。街商贸城、现在的潮流汇商贸城、平阳路佰购商贸城等等。生意较好的商贸城：生意较好的商贸城：康隆商城、下元商贸、长风大卖场、新康隆、平阳商贸城、潮流前线、韩国城、老鼠街康隆商城、下元商贸、长风大卖场、新康隆、平阳商贸城、潮流前线、韩国城、老鼠街马连道茶城一万多平米。经营一般，位置尚可。有空铺。点评：很好的位置，运营不善。前后做过森扑 生活馆、建材团购城、茶叶市场。二楼 层高太低，临时建筑临时项目。其他茶叶市场现代茶城规模最大，形象和档次较好。中澳属于较早的差也市场，生意尚可。尖草坪茶叶市场，五一东街茶叶市场，双塔街茶叶市场15、，世茂茶叶市场，王村附近茶叶市场。点评：茶叶市场众多，但是山西茶楼不多，喝茶的人有限，茶叶成为礼品时尚 由于行业利润尚可，一日开张便可维持一年，生意冷清也未见关店。家居窗帘市场点评：定位不错，招商尚可，动线规划不甚合理，后期经营只侧重零售宣传，六层有部分空铺，七成基本闲置。21其他窗帘家纺市场其他窗帘家纺市场 窗帘普遍集中在朝阳街，正大美家，以及周边的商铺中，聚宝彭也正在做窗帘商城。床品相对比较集中的在朝阳街东城西城和精品的地下一层。目前经营床上用品的商户太原约有五六百家。点评：整体上家纺布艺市场的规模和建材装修的规模不匹配，有很大发展空间。品牌化终端运作较多，集中在解放路长治路、水西关附近以16、及商场。珠宝城太原的珠宝城目前太原的珠宝城目前2个，个，一个是位于五一东街的珠宝城，一个是位于五一东街的珠宝城，规模很小，主要是玉器挂件。规模很小，主要是玉器挂件。据传，飞云国际正在打造珠宝城。据传，飞云国际正在打造珠宝城。其次是体育馆附近国金珠宝城。其次是体育馆附近国金珠宝城。零售店铺集中在柳巷、亲贤街、零售店铺集中在柳巷、亲贤街、解放路及各大商场。解放路及各大商场。点评：金银消费多集中在商场购物中心，珠宝城多为翡翠玉器等价值不明确的产品，对于物业档次和交通要求较高，小众品类，做大做强比较难。小商品批发点评：尖草坪品种齐全规模大，产品有相应的分区。朝阳街晋阳和义乌紧邻服装商圈。主要品类：日用17、小百货、文具办公、礼品工艺品、头饰头花、劳保用品等等。汽配市场点评：主力商户起源于建设南路汽车站附近，以及许坦西街的老蓝海汽配。2010年左右重心开始南移到三晋国际汽配、新蓝海汽配城，2011普国汽配也招商。汽车装饰仍然以建设路一带为集中地。销售/租赁租赁销售花园伟业家具城点评：同东方红家具广场一样，利用南内环立交桥的砸到和高差建设。单层建筑，全框架，租金2元左右，广场较大，夏季举办啤酒节。中低档家具。黎氏阁家居MALL点评：本土最大的家具卖场，3各商场，迎泽桥西的饰品装饰，以及优渥家居，规 模最大。内部2层钢结构。满租。，27新港辉电动车市场新港辉电动车市场点评：原来的郝庄农贸市场改造建设，18、由新港辉摩配市场延伸出来。商户不多，有关门现象。28点评：朝阳街，唯一能和柳巷租金媲美的商圈。由西向东以此分布东方红、龙马、西城、精品、东城、吉美、圣亚、华北等服装商场。29点评：服装城集团的万盛内衣市场改造而成，经过一次商贸城的整合后改建为日花城，招商入住率较高，租金约2-4元左右。30山西箱包皮具城山西箱包皮具城点评：服装城集团的万盛内衣市场改造而成，经过一次商贸城的整合后改建为日花城，招商入住率较高，租金约2-4元左右。31通讯手机卖场v集中在大南门。集中在大南门。v火车站曾经做过一个通讯手机广场，后倒闭，现火车站曾经做过一个通讯手机广场，后倒闭，现在为美特好。在为美特好。华北太阳能批发19、市场点评：位于解放北路。最开始定位太阳能批发市场，后经营不好，多次调整定位，先后增加食品、酒类、蔬菜调味等等，截止10月份仍未有起色。免收2年租金，仅收取每间每年七八千元的暖气和物业费。代理公司操作。婚纱摄影器材点评：南内环临街，据传投资人是医疗行业大佬喜欢摄影，开业2年多入驻商家未能超过5家，租金和电脑城相比高达10元左右。后改为酒窖等行业使用。点评：宠物市场较多，普遍摊位简陋，数量不多，租金不高，却各有特色。王村以鲜切花为主，亲贤村鱼市零售，建南批发鱼苗，中澳狗市，儿童公园周末鸟市，太榆路大型花卉等等。花鸟鱼虫点评：山西是地上文物最多的省份。后铁匠巷的山西古玩城规模较大，商家实力较好。开化20、寺古玩城改造后很有规模。南宫着重收藏品。并州路的商家实力小，改造后进入商铺。山西高新农业技术市场v位于太榆路黄陵北营附近，距离农科院和粮食学位于太榆路黄陵北营附近，距离农科院和粮食学校较近。校较近。v主要经营：农药、种子、肥料。主要经营：农药、种子、肥料。v服务对象：各地市农资销售售网点，种植大户。服务对象：各地市农资销售售网点，种植大户。v入驻商家：各药厂种子公司的山西办事处入驻商家：各药厂种子公司的山西办事处v租金水平：不详租金水平：不详厨具酒店用品市场厨具酒店用品市场1、主要集中地，尖草坪，约200户左右，单户面积基本在150平以上。2、一些大的品牌公司在火车站南北沿建设路分布。3、尖草21、坪对面的新兴食品城地下一层有部分灶具经销户。4、西客站斜对面原来有政中厨具市场，侧重家用和小型饭店。拆迁后不知去向。5、聚宝彭建材市场二楼曾经定位厨具城，招商进展不顺。后不知如何。一般包含：1、玻璃杯、盆、烟台等各种器皿。2、碗碟勺子等各种瓷器。3、各种厨房用品工具。4、灶台灶具等大型设备。5、工作服一次性洗漱用品酒店耗材。6、各种门牌铭牌展示架等用品。7、各种劳保用品。三国内其他项目 医药物流园区医药物流园区广西玉林银丰国际中药港占地1032亩，总建筑面积131万平方米，分为四个中心：中药材市场交易中心、研发中心、文化博览中心、健康产业中心。辽宁（本溪）生物医药产业基地效果图。北京亦庄生物医22、药园国家重点扶持的三个新药创新孵化基地之一。园区占地面积86700平米，总建设规模约180000平米，该项目2009年9月开工建设，2011年8月底正式投入运营。成都-西部医药中心D区中药材商城中药材商城安徽亳州：8000户河南禹州：5000户河北安国：2000户四川荷花池：2000户山东舜王：2000户广西银丰：2000户广东清平：1000户其余的：300-800户（全国17家大型的）酒店用品批发商城酒店用品市场针对客户：酒店、饭店、餐饮行业、单位食堂、保洁公司。单店面积基本200平米以上，多为仓储式经营，日租金多为1-3元中国五大皮毛市场大营皮毛市场 大营镇位于河北省东南部,地处两省(河北23、.山东)三市(邢台,德州,衡水)交界处,佟二堡皮装大市场 辽阳、本溪、鞍山等市场通往关内的交通要道。佟二堡距沈阳桃仙机场公里，距营口鲅鱼圈港公里.享有“皮装之乡盛誉的佟二堡经济特区，户居民户中多户从事皮装的贩运和销售。全特区年生产各类皮革、裘皮服装多万件。称全国之最的佟二堡皮装大市场，总营业面积达万平方米，内设摊床余个，精品间个。沿街商业网点个。中国辛集皮革城 1首都场入京石高速公路转石黄高速公路至辛集。石家庄机场沿石黄高速公路至辛集。3石德铁路至辛集站。沿307国道至辛集。4本地有发往北京,天津,石家庄的班车.极为便利.-海宁中国皮革城浙江皮革服装城位于杭嘉湖平原上皮衣之都的海宁市区，始建于24、1994年，建筑面积16万多平方米，耗资3.5亿元，拥有营业用房4200余间。海宁境内铁路、公路、水路内接外连，四通八达，客货运输通畅。海宁是“中国皮革皮件之乡”，制革业已有70多年历史。全市有皮革皮件厂3200余家，“中国十大真皮衣王”2家，中国皮革工业协会颁发的佩挂真皮标志企业31家，年产鞣制皮革（折牛皮）918万张，皮衣1210万件，还有箱包、皮鞋、手套、皮带、票夹等皮革制品，总产值近70亿元人民币，外贸出口供货值13亿元人民币，成为海宁的一大支柱产业。产品远销美国、加拿大、法国、德国、荷兰、日本、韩国、香港等40多个国家和地区。海宁被誉为“皮衣之都”。“天下皮毛第一都”留史市场留史地处25、京、津、石三角腹地名作家梁斌题词自从范蠡过留史，天下皮毛第一家。留史皮毛专业市场以品种多，品种全被誉为四海客商集留史，举步可得天下皮美称，上市皮毛130多个品种，占国内有价值皮毛大类的80以上，原皮、革皮交易量占全国总量的40以上，羊毛、羊绒交易占全国总量的30以上45四项目筛选原则 46项目筛选必要性项目筛选必要性v项目种类众多，发展前景不同项目种类众多，发展前景不同v遵循商业规律，保障三方利益遵循商业规律，保障三方利益v机会是无限的，公司资源有限机会是无限的，公司资源有限v使优质项目同公司实际相结合使优质项目同公司实际相结合v适合分割销售，能够快速回款适合分割销售，能够快速回款47项目筛选26、原则项目筛选原则 可销售位置偏垄断性规模适当商铺单店面积不能过大，适合分割销售，容易控制总价，降低开发风险。对于地理位置要求不严格，偏僻地段也可经营，适合公司一贯的拿地风格。市场运营后形成垄断经营，加大竞争对手进入该行业的风险，公司拥有行业定价权。行业的规模适中，要适合项目地块的发展空间。规模过小不予考虑，规模过大可进入储备项目。农业投资收益率太低，人民币升值又导致工业不景气，厂房出租很难，租金也不是很高，商业服务业将是比较好的选择，购物中心对地理位置要求较高，专业卖场可以位置偏僻，持久稳定，收益率逐年攀升，是较好的选择。主要遵循以下几个原则筛选项目：TEXT该行业的一级客户、二级客户和终端客27、户要容易锁定，有利于降低后期运营成本和实现精准营销，快速确立市场地位。客户明确48项目评级项目评级A可以进入下一步深入研究和市场专项调查的项目，可以分割销售、适合目前地块、或偏僻地块的项目。B有一定的市场机会，但是存在一定的风险、市场前景不够明朗、公司不具备资源等等原因，有待于进一步考察论证的备选项目。当A类项目经论证无法通过时，再从此类项目筛选。C风险过大、市场饱和竞争激烈、行业整体前景下滑、租金贡献率很低等等原因，公司暂时不予考虑的项目类别。可行的备选的淘汰的49四现有市场分级50综合商贸城1.1.商贸城将近商贸城将近2020余个，都是割据一方余个，都是割据一方2.2.产品包罗万象，大而全28、，没个性。可以做成新都会。产品包罗万象，大而全，没个性。可以做成新都会。3.3.年限较长的态势较好年限较长的态势较好4.4.近两三年开业的普遍经营状况逐步下滑，空租率逐步上升近两三年开业的普遍经营状况逐步下滑，空租率逐步上升5.5.后续宣传管理跟不上后续宣传管理跟不上6.6.受局限于市场容量受局限于市场容量7.7.预计未来两三年生意将会更差，甚至会出现个别倒闭关的现象预计未来两三年生意将会更差，甚至会出现个别倒闭关的现象 1.短期收益好短期收益好2.长期衰退长期衰退3.地块不在成熟地块不在成熟商业区商业区4.人流量不够人流量不够5.硬件要求高硬件要求高6.启动投入大启动投入大 类似八方商贸城、29、平阳商贸城等项目，以小百货和服装零售为主 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C51小商品批发市场1.尖草坪，朝阳街尖草坪，朝阳街2.浙商、晋中浙商、晋中3.该行业在全国繁荣该行业在全国繁荣4.商家数量众多商家数量众多5.租金高租金高6.习惯于传统地方经营习惯于传统地方经营7.尖草坪部分摊位购买尖草坪部分摊位购买经营经营8.行业销售链条过长行业销售链条过长9.稍不注意就会做成零稍不注意就会做成零售卖场售卖场10.对大户的鉴别和动员对大户的鉴别和动员至关重要至关重要 1.硬件要求不高，租金贡献较好硬件要求不高，租金贡献较好2.是尖草坪有效的补充是尖草坪有效的补充3.其他项目的进度和竞争状况其他项30、目的进度和竞争状况4.其次是商家容量是否能够填满其次是商家容量是否能够填满5.再次是对大户的鉴别招商工作再次是对大户的鉴别招商工作 日用小百货、五金、电器等等轻工业产品的批发 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析1、需要细分2、升级换代3、交通枢纽4、可以复制A52窗帘布艺城1.1.地下、朝阳、义乌、地下、朝阳、义乌、新港辉、胜利桥西、新港辉、胜利桥西、尖草坪尖草坪2.2.经营相对持久经营相对持久3.3.租金贡献比较好租金贡献比较好4.4.目前朝阳街一统天目前朝阳街一统天下下5.5.市场基本达到饱和市场基本达到饱和 1.后家装市场潜力大，可脱离建材商圈。2.太原目前尚无形成集聚效应。3.环境整31、洁，形象档次好。4.单个商铺面积较大，不利销售。批发家用纺织品，窗帘、床上用品、布匹等等 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析B1、能形成关联行业的商圈最好、能形成关联行业的商圈最好2、地点无太大限制、地点无太大限制3、可加入百货元素、可加入百货元素53建材市场 1.1.主要集中在胜利桥西主要集中在胜利桥西2.2.现代、明珠、聚宝彭现代、明珠、聚宝彭3.3.周边衍生众多小型市周边衍生众多小型市场场4.4.此外就是万水物贸城此外就是万水物贸城5.5.各地方有小型零售市各地方有小型零售市场比如茂盛装饰城、场比如茂盛装饰城、敦化坊等敦化坊等6.6.三晋、聚美瑞等大举三晋、聚美瑞等大举进入进入7.7.32、市内又有东方家园、市内又有东方家园、红星美凯龙、居然之红星美凯龙、居然之家等家等1.1.目前建材行业竞争激烈，东方家园危机目前建材行业竞争激烈，东方家园危机2.2.市场需求庞大，有足够的客户基础市场需求庞大，有足够的客户基础3.3.地理位置要求不严格，铺面可大可小地理位置要求不严格，铺面可大可小洁具卫浴、瓷砖地板、板材管线等等为主的建筑和家庭装修材料，也包括厨房电器、家具、窗帘、灯具等等的专业市场 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析B1、精品路线、精品路线2、专业路线、专业路线3、区域划分、区域划分54家具城1.以黎氏阁为中心以黎氏阁为中心2.迎泽桥到南内环桥迎泽桥到南内环桥3.除黎氏阁和雅33、阁瑞普除黎氏阁和雅阁瑞普外其余档次不高外其余档次不高4.经营状况都比较好经营状况都比较好5.美克美家、宜家家居、美克美家、宜家家居、特力屋、好百年、月特力屋、好百年、月星星6.太原有发展空间太原有发展空间 1.市场容量大，个性需求多样化市场容量大，个性需求多样化2.可以考虑在发展此类项目可以考虑在发展此类项目3.可同大型卖场定做，联营或者租赁可同大型卖场定做，联营或者租赁4.可以完全自己经营打造，实行营业扣点可以完全自己经营打造，实行营业扣点 床柜桌凳等家庭或办公室需要的家具以及相关物品 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析A55化工市场 1.1.太原唯一的市场太原唯一的市场2.2.有十年历史34、有十年历史3.3.交通极为不便交通极为不便4.4.租金低仓库需求大租金低仓库需求大5.5.全国各地有不同的全国各地有不同的化工批发市场经营化工批发市场经营6.6.能源大省应有空间能源大省应有空间 1.1.国家管制严，不利市中心经营国家管制严，不利市中心经营2.2.面临现有市场的竞争面临现有市场的竞争3.3.政府关系不具有先天优势政府关系不具有先天优势4.4.仓库需求大导致整体收益下滑仓库需求大导致整体收益下滑5.5.公司地块相做此类项目有点可惜公司地块相做此类项目有点可惜 工业化工原料的专业批发市场 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C56摩托电动及配件1.1.朝阳街的新港辉朝阳街的新港辉235、.2.生意尚好部分摊位空生意尚好部分摊位空置电动车比摩托车好置电动车比摩托车好3.3.新港辉附近的电动车新港辉附近的电动车市场市场100100余间商铺正余间商铺正在招商在招商4.4.二手车交易市场生意二手车交易市场生意一般一般5.5.万水摩配市场万水摩配市场6.6.摩托车和自行车市场摩托车和自行车市场逐年萎缩逐年萎缩7.7.大多还走向了商场和大多还走向了商场和专卖店形式专卖店形式 1.1.市场容量有限市场容量有限2.2.面临现有市场竞争面临现有市场竞争3.3.必须结合维修，环境不美观必须结合维修，环境不美观4.4.招商成功也不足填项目招商成功也不足填项目摩托车电动车和自行车的配件和整车销售、二36、手车交易的专业市场 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C571.1.恒山路、尖草坪恒山路、尖草坪2.2.副食的利润逐渐降低副食的利润逐渐降低3.3.以非大众的品牌为主以非大众的品牌为主4.4.各个大型超市竞争各个大型超市竞争5.5.市场份额逐年降低市场份额逐年降低6.6.渠道是乡镇和杂货店渠道是乡镇和杂货店7.7.民以食为天，副食品民以食为天，副食品市场空间依然非常大市场空间依然非常大8.上下游商家众多，批发流通必不可少 1.1.副食品批发市场有广阔空间副食品批发市场有广阔空间2.2.上游多如牛毛厂商都非常迫切的需要找到更加多如牛毛上游多如牛毛厂商都非常迫切的需要找到更加多如牛毛的零售商的零37、售商3.3.副食品的渠道比较长，有利于市场运作副食品的渠道比较长，有利于市场运作4.4.只有两个批发市场只有两个批发市场主要以小食品、糖果、饼干、熟肉制品、调味品等等为主的副食品批发市场 项目名称项目描述行业现状优劣分析可以结合，食品深加工、农超对接等主题，同政府沟通农业产业物流园区项目评级A食品批发市场58海鲜市场1.1.五龙口几个市场五龙口几个市场2.2.交通不方便交通不方便3.3.租金高租金高4.4.竞争大竞争大5.5.整体升级是必然整体升级是必然6.黑恶势力范围 1.如果开发大型食品城，可以作为一个区域设立。2.需要距离市中心较近，方便配送3.经营环境不好，脏乱差 以鱼虾为主的鲜活水产38、批发市场 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C如食品城规模够大如食品城规模够大可以尝试并入可以尝试并入59茶叶市场1.1.茶叶市场非常多茶叶市场非常多2.2.尖草坪、千峰南路、尖草坪、千峰南路、长治路、王村、双塔长治路、王村、双塔东街、马连道、中澳、东街、马连道、中澳、五一东街、现代、世五一东街、现代、世贸贸3.3.租赁情况不错租赁情况不错4.4.商家经营不如意商家经营不如意5.5.规模规模2000-50002000-5000平米平米1.茶城即将进入淘汰赛，众多硬件、规模、推广都不具优势的将被淘汰。茶叶茶具的批发市场 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析B1、地级市、地级市1-2万平万平米可39、以考虑米可以考虑2、太原存在整合的、太原存在整合的机会，竞争大。机会，竞争大。60厨具酒店玻璃陶瓷市场政中政中 已经拆迁一年已经拆迁一年尖草坪厨具尖草坪厨具1.1.酒店用品较多，玻璃酒店用品较多，玻璃陶瓷有一部分陶瓷有一部分硬件设施差杂乱硬件设施差杂乱部分商家欢迎更大市场部分商家欢迎更大市场建设南路火车站南北建设南路火车站南北山西近年发展旅游，厨山西近年发展旅游，厨具酒店用品有发展空具酒店用品有发展空间间山西厨具市场容量不低山西厨具市场容量不低于于2 2万平万平行业平均租金1-2元左右1.1.厨具市场群雄割据，有待于进行整合厨具市场群雄割据，有待于进行整合2.2.目标客户极为明确（酒店饭店食堂40、）目标客户极为明确（酒店饭店食堂）3.3.有利于低成本宣传制胜快速火爆市场有利于低成本宣传制胜快速火爆市场4.4.市场容量相当，市场容量相当，5.5.可达到一定规模，后续垄断经营可达到一定规模，后续垄断经营 玻璃陶瓷、商用厨具灶具、酒店用品等的批发市场 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析 无合适的现有地块，A61汽配市场1.1.三晋、蓝海、建南、三晋、蓝海、建南、万水、普国万水、普国2.2.汽配市场规模都大汽配市场规模都大3.3.公司难以达到垄断公司难以达到垄断4.4.建南不拆迁其他都难建南不拆迁其他都难以火爆以火爆5.5.蓝海和三晋争夺蓝海和三晋争夺1.1.如建南搬迁，我司介入，会补充如建41、南搬迁，我司介入，会补充2.2.国道旁也属于汽配汽车商圈国道旁也属于汽配汽车商圈3.3.但是目前建南两三年不会搬迁但是目前建南两三年不会搬迁4.4.较低容积率和简易的建筑形态较低容积率和简易的建筑形态汽车配件批发市场评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C62花鸟鱼虫市场1.1.市场众多市场众多2.2.迎泽桥西北生意较差迎泽桥西北生意较差3.3.迎泽桥西南品类丰富迎泽桥西南品类丰富生意较好生意较好4.4.亲贤鱼市以零售为主亲贤鱼市以零售为主5.5.王村是鲜切花王村是鲜切花6.6.建南批发较多建南批发较多7.7.朝阳街宠物正在招商朝阳街宠物正在招商8.8.玉门河宠物集散地玉门河宠物集散地9.9.迎42、泽公园鸟植物为主迎泽公园鸟植物为主10.10.龙城大道主要是植物龙城大道主要是植物11.11.规模偏小，规模偏小，100100家户家户内内12.12.各有特色，产品不齐各有特色，产品不齐13.13.除龙城大道外整体硬除龙城大道外整体硬件环境差件环境差 1.1.群雄割据，有待于进行整合群雄割据，有待于进行整合2.2.需要改善硬件设施，提升行业水平需要改善硬件设施，提升行业水平3.3.租金贡献较低，无法支持销售租金贡献较低，无法支持销售4.4.整体容量不大，不符合集团惯例整体容量不大，不符合集团惯例绿色植物、景观鱼及鱼缸钓具、鸟和宠物等等。评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C631.1.十年前朝43、阳街三两户十年前朝阳街三两户2.2.逐步发展逐步发展9090多户多户3.3.尚未找到全国性的矿尚未找到全国性的矿山机械专业市场山机械专业市场4.4.有成功的需求基础有成功的需求基础5.5.矿山事故频发，先进矿山事故频发，先进机械成为重点之一机械成为重点之一6.6.全国全国2500025000家厂商家厂商7.7.煤博会市场拓展煤博会市场拓展 1.1.国内外的矿山和工程机械需求很大国内外的矿山和工程机械需求很大2.2.作为政府支持的矿山机械国际平台作为政府支持的矿山机械国际平台3.3.可以开创国内先河，占领制高点可以开创国内先河，占领制高点4.4.可以得到政府土地等政策和资金支持可以得到政府土地等44、政策和资金支持煤矿、铁矿、铝矿等矿山专用设备销售展示中心评级项目名称矿山机械市场项目描述行业现状优劣分析需要更高层面的调研和运营 A64印刷纸张广告材料市场1.太原集中在建设路承方印刷城约1万平米2.山西的印刷制版位于前列3.很多城市都有印刷用品市场4.山西没有该类市场5.山西的生产型的中小企业少，包装需求小6.业务、设计、制作、材料等产业链各环节分工明确、纸张和印刷材料，广告设备和广告耗材的批发市场 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析A1、需要整合产业链，尤其下游广告商2、行业存在扁平化趋向，有风险3、占地面积较大，配套要求高可形成产可形成产学研一体学研一体化的产业化的产业园区园区65婚纱45、摄影及婚庆卖场婚纱摄影及婚庆卖场1.婚纱集中在开化寺附近，约七八十家。2.摄影器材分散。3.影楼用品集中在五一东街。4.南内环的摄影城没有运营成功，租金高。5.整体承受租金3块左右，婚纱类要求繁华地段零售。6.太原市场容量应该超不过20000平米。类似评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C1、太小的品类行业，不是和项目体量2、相对稳定，租金后期上涨空间不大3、对于交通要求还是需要车站眼镜批发市场661.太原目前的眼镜集中在五一东街，铜锣湾号称批发的实际零售2.渠道越来扁平，厂家专卖店形式发展迅速3.行业终端足够暴利4.终端进商场高档化或者平价卖场分化5.规模相对较小不足以形成有影响力的卖场近视46、镜、太阳镜、镜框、各种设备仪器评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C1、规模小，不匹配公司拿地规模2、渠道正变革过程中，风险大手机通讯671.集中大南门附近2.火车站开过一个，现在倒闭改为美特好3.迪信通各店铺也是社区型的网店4.山寨机大量倒闭，经销商萎缩，渠道成熟，很多进入写字楼5.价格透明，依靠人流产生销售，搜机城、海印、冠芝霖、乐语、旭业评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C行业被寡头垄断，卖场日益艰难零售卖场形成传统商圈，很难改变地产商无法共享通讯增长的利润文具体育用品商城681.尖草坪、朝阳街相对集中，其余没有。2.日用消耗品，零售网点多，单位团购多3.文具为主体育用品不多，体育器械47、集中在体育馆附近4.文具玩具混搭经营5.批发商户实力和形象有待提升 类似评级项目名称项目描述行业现状优劣分析A1、太原的文体批发行业落后，有待整合2、坐等客户，行销和团购可以带动销售3、项目形象可以，体量适合，关联行业多4、文教城南移，南侧学校多，是卖点可以同玩可以同玩具、礼品、具、礼品、工艺品等工艺品等形成互动形成互动礼品工艺品691.朝阳街开办过一个沙子口礼品城，规模太小，倒闭。2.散落于各个文具批发市场之中，无专门区域。3.零售商在亲贤并州路附近4.本地三友家电有礼品城，99文具也开设礼品店 类似评级项目名称项目描述行业现状优劣分析A1、目前市场空缺，适当整合有机会2、可以作为文具体育的48、有效补充3、礼尚往来传统礼仪，市场不衰落4、新项目的新硬件能衬托礼品品质电脑IT城701.南内环聚集地。2.赛格、青龙生意较好，阳光正在起步，颐高惨淡经营，赛博刚开业生死未卜 3.太原没有百脑汇。4.租金可观可达20元，好市场一铺难求5.同时在几个电脑城开店的很多，价格透明6.单位、学生是主力军7.行业间配套和关联大类似评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C1、小地块商业加写字楼运营模式、小地块商业加写字楼运营模式2、不销售出租回报很可观、不销售出租回报很可观3、偏离了商圈存活几率极小、偏离了商圈存活几率极小如公司在南如公司在南内环附近拿内环附近拿地这评级为地这评级为A71家电市场1.1.普国49、，五一东街，尖普国，五一东街，尖草坪、南内环西街草坪、南内环西街2.2.全国的家电批发市场全国的家电批发市场逐渐没落逐渐没落3.3.国美苏宁等兴起，彻国美苏宁等兴起，彻底改变了家电原来的底改变了家电原来的流通模式流通模式4.4.行业平均利润也越来行业平均利润也越来越薄，不足以贡献高越薄，不足以贡献高租金。租金。无论从行业前景还是利润率还是无论从行业前景还是利润率还是市场容量都不符合项目筛选原则市场容量都不符合项目筛选原则 家用电器、音响器材批发市场 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析C72药材批发市场1.既不处于产地，也不是销地2.医药改革尚未确定3.医药流通体制也不明确4.有一定风险，目前50、不适合进入 中药材批发市场、中西成药的医药物流基地评级项目名称项目描述行业现状优劣分析部分省市有药材批发市场，河北安国、成都五块石、西安万寿路、襄樊药材市场。太原目前还没有。作为长期项目进行观察 B可以考虑同医药物流结合，做成医药产业园区皮衣皮革市场731.怀仁的海宁皮革城总占地500亩，目前一期建筑面积15万平方米，总投资16亿元，分为地下1层、地上4层。2.太原的几家皮草行生意都不错，应大皮草和 河北某皮草去年也相继进入太原。类似评级项目名称项目描述行业现状优劣分析B太原占据省会位置，辐射面有绝对优势山西目前除怀仁外尚无其他皮草皮衣城太原没有，可以首先运营形成商圈市场和消费客户方面需要谨慎51、斟酌74五金机电市场1.山西重工业城市，市场容量大2.同汽配一样的低密度低容积率3.目前格局混乱，暂不介入电动工具、五金设备的批发市场 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析1.建设南路一带和万水、聚美瑞、尖草坪、迎泽桥北2.五金机电很多时候和汽车配件、钢材、建材等关联较大3.五金机电详细分类很难4.终端客户也不是非常明确 中长期深入关注，近年不介入 B75定制开发 1.项目未开发，可定制2.客大欺店，给的租金低3.收益稳定，管理简单4.品牌效益不至于顷刻倒闭 项目定制开发，进行整体销售、租赁、联营等多种方式合作 评级项目名称项目描述行业现状优劣分析1.太原正显现商业价值2.全国品牌逐步进入3.52、超市中的家乐福、乐购、好又多等，百货的银泰、新世界、太平洋、大商等，专业卖场的宜家、百脑汇、美克美家、好百年、美克美家、好百年、特力屋、百安居特力屋、百安居等等4.品牌选址很难5.金融危机使部分品牌调整了拓展计划6.商家青睐长风商务圈 B B 76土地偏僻，估计都难达成共识家居连锁企业集团，创立于1998年。好百年拥有两大家居零售品牌HOBA好百年家居、METEN美庭品位家居。截止2007年上半年，已在国内大中城市开设了近2020家家大型家居连锁商场。大型国际装饰建材零售集团B&Q隶属于英国翠丰集团，世界第三、欧洲第一。国际家具家具连锁零售网络,美克美家已发展成为拥有2020余家余家家具连锁店53、，跨国家具公司，拥有76,000名员工，在43个国家开展业务运营；宜家集团2003财政年度销售额为113亿欧元。77项目筛选总结项目筛选总结酒店用品玻璃陶瓷家纺布艺窗帘综合商贸城ABC广告材料包装印刷 建材装修化工/摩托电动配件文具体育玩具礼品茶叶花鸟鱼虫家具/办公家私 五金机电婚纱婚庆/眼镜小商品通讯手机 电脑IT食品城家电 汽配 海鲜矿用机械 医药/中药材 五金机电 皮革皮草78五配合拿地项目思路 食品深加工物流园区 6000亩项目描述：1、食品加工厂、批发中心、物流中心、检查检疫中心结合体。2、住宅、工厂、公寓宿舍、教学、配套商业、展示中心3、对接个食品厂家设厂，对接各原料产地供货销售运54、作：1、住宅、商铺、公寓办公直接销售2、工厂租赁，成立专门公司再融资3、检疫、教学等和政府成立股份公 司后进行其他项目股权置换。4、按照农业扶持项目土地税收优惠社会意义：1、园区免费检疫，保障食品安全2、农民增收，价格稳定，3、民以食为天，食品加工前途无量4、实干兴邦，扶持加工业，也在扶持农业宁夏清真食品产业园二期宁夏清真食品产业园二期3400亩亩医药物流园区及中药材市场 3000亩项目描述：1、以中药材为主的药材交易市场和信息中心2、中药研究机构、教学机构、生产单位的集合3、西药物流仓储基地和配送中心4、养生会馆、养生科普、体检中心社会意义：1、填补了山西无药材市场的空白2、集中经营，高效监55、管，杜绝假药3、产学研一体化，提升附加值4、药农增收，开拓农村药材种植销售运营：1、配套的住宅、办公可以直接销售2、养生会馆等租赁，或入股联营后销售股份3、科研机构可以减免地款代建4、工厂和物流中心可以持有，出租收租金养地国际矿用机械博览中心 5000亩项目描述：1、汇集了全世界（尤其德美）的矿用设备公司及其产品2、包含酒店、展览馆、写字楼、高级公寓、住宅等3、全年不落幕的机械设备交易会4、只要来了这里就不用再去世界各地奔跑5、各种论坛、技术交易、发布会等等社会意义：1、三晋机械做大还要做强2、全球矿用设备的产品、信息、人员交流中心3、树立太原的国际地位销售营运：1、展览馆同相关展览公司合资修56、建或股份经营。2、各个展位直接出售印刷广告包装产业园项目描述：项目描述：1、印刷和广告相关的材料、设备、技术、人才的汇集、印刷和广告相关的材料、设备、技术、人才的汇集2、一站式的采购制作，全产业链的整合、一站式的采购制作，全产业链的整合3、有广告公司、设备厂家、平面设计学校、个人工作室、有广告公司、设备厂家、平面设计学校、个人工作室4、超大型设备共享，最先进的技术发布、超大型设备共享，最先进的技术发布社会意义：社会意义：1、整合并提升山西印刷和广告业水平、整合并提升山西印刷和广告业水平2、集中资源，避免浪费，提升设计创意水平、集中资源，避免浪费，提升设计创意水平3、形成产业集群，培育优秀品牌，57、服务三晋、形成产业集群，培育优秀品牌，服务三晋销售运营：销售运营：1、工厂可以定制或整体出售、搬迁、置换、工厂可以定制或整体出售、搬迁、置换2、学校可以股份置换、代建、销售、租赁、学校可以股份置换、代建、销售、租赁3、超大型设备融资租赁购买后在出租、超大型设备融资租赁购买后在出租83五汾东初选项目发展思路 84文具体育玩具礼品商城发展计划 后期营销 经营理念 细分类别 办公文具、书写用品、美术用品、办公桌椅、体育器械、教学用品等等某一个或几个项目 打造成为一个文体文仪行业品类齐全的一站式购物商城，满足批发商和单位团购的集散中心。批发会员制、目录营销、直邮配送、连锁经营、仓储超市、网络销售等等。58、将物业大框架部分修建为以文化体育用品为主的批发零售商城，产权销售或经营权销售，后期赚取管理费用，并开设分场连锁。家居建材布艺卖场发展计划 后期营销 经营理念 细分类别 墙地砖、木地板、洁具卫浴、厨具橱柜等建材；沙发衣柜、茶几卧具、办公桌椅等家具行业；窗帘布艺、床上用品、家居装饰等布艺行业。利用市区南部的空白及区域房地产发展的势头，对其进行有效补充，配合南地块打造成为相对集中的中高端建材家私家居中心。厂家招商鹊桥会，深入各个地市联络经销商，告知次级批发商到项目进货，周边社区的深入营销。选择一两个容易入手的行业，比如建材集合店，先行启动北地块，根据发展形势和趋于成熟，南地块发展成相关联的家具和布艺59、卖场，和周边地块商业一起形成建材家居布艺南商圈。86 玻陶酒店用品商城玻陶酒店用品商城Text玻陶厨具酒店玻陶厨具酒店用品市场用品市场 细分类别 经营理念 后期营销 发展计划 玻璃陶瓷区、不锈钢制品区、酒店用品区专业厨具 全省最大最专业最全的厨具酒店用品市场，饭店酒店所需要的产品都能购齐而且价格省内最低。免费餐饮厨师培训、免费品牌餐饮连锁加盟、酒店厨师长论坛、美食争霸赛、客房管理年会 南地块如果有空置时，作为补充项目进驻，单层或4层框架建筑。如南地块没有位置，就另谋土地发展，或作为储备项目。87产品定制（品牌项目联营或租赁产品定制（品牌项目联营或租赁）经营理念经营理念 后期营销 发展计划发展计划 细分类别细分类别家具主题卖场、家电卖场、建材卖场、居家装饰品卖场、百货超市卖场 产品定制，联营或者租赁。或者以房产作为股份入股经营，公司需要资金时出售知名品牌股权并赠送项目物业产权。将南侧地块可以为知名品牌进行定制，或自行发展类似卖场。如单店面积过大可以公司持有，单店面积不大可以分割销售。由经营方负责，我方不参与。88大胆设想大胆设想 小心求证小心求证短期内无法收集到更多更详细的数据希望多探讨求证，决定后全力执行