1、广州桂花岗皮具与业市场 商圈研究 商圈概况 商圈位于越秀与白云区交接处，毗邻火车站、汽车站。目前商圈内聚集了近30个大小皮具专业市场，云集了国内外5000多个皮具品牌，涵盖20多种品类，日出口百万只。主要沿梓元岗路、解放北路及三元里大道分布。与西面皮料市场形成互补。商圈情况商圈概览 中港皮具城 越丽皮具城 天奕皮具城 白云世界皮具贸易中心一期 白云世界皮具贸易中心二期 金桂皮具城 O2O国际皮具城 O2O国际皮具城 金淘商贸大厦 金亿皮具广场 祥茂皮具城 祥茂皮具城 中港祥天皮具城 亿森皮具城 森嘉皮具城 盛亿皮具城 森嘉皮具城 桂花楼皮具城 中澳皮具城 森茂皮具城 柏丽皮具城 天泓皮具城 千2、色皮具城 三亿皮具城 银元、亿发皮具城 新汇豪皮具城 新东豪皮具城 30多家市场聚集，近40万总经营面积，年交易量400亿元，近4万从业人员，全球皮具批发第一商圈。安兴皮具城 梓元综合市场 润暖皮具城 发展历程 商圈情况商圈概览 临建、民居自发形成，丌断扩张升级，形象、档次丌断提升，市场功能丌断完善。上世纪80年代，特殊的历史时期，商圈在区域内民居、临建等基础上自发形成。楼下商铺、楼上居住，形象和档次较差。三现交易模式，市场繁荣。上世纪末及本世纪初集中式市场兴起，商圈档次和功能不断提升，影响力不断扩大。形象和档次不断提升，品牌意识不断增强。展贸功能日益突出。品牌意识不断增强，电商兴起，新型皮具3、商业综合体出现。形象更佳、功能及配套更全，展电商、设计、研发、餐饮等配套以一体。实体批发与电商结合，线上线下一体化。经营特点 商圈情况商圈概览 商圈发展成熟，市场自然形成细分，核心地段大型项目也太齐全，边缘地段、小型项目以及新开发项目主打特色化经营。新汇豪皮具商贸城：主营男包、旅行箱包等 O2O国际皮具城：主打自建电商平台、品牌总部功能 三亿皮具城：主营钱包、皮带 千色皮具城 千色皮具广场：主营女包、网络批发 天奕皮具城：打造网络皮具批发城，针对网上批发 金桂网络皮具城：打造网络皮具批发城，针对网上批发 白云世界、桂花楼皮具城等：多品类经营 经营特点 商圈情况商圈概览 商圈经营品类。但时尚女包4、占居绝对龙头地位，未来一段时间难以发生实质变化。区域商场经营品类统计 资料来源：专业市场网站 六大主要 经营品类 旅行箱包 男包 时尚女包 小皮件 腰带 书包及电脑包 出租情况 商圈情况商圈概览 物业租赁为主，租金价格分化严重，核心地段及项目一铺难求。市场名称 出租方式出租方式 首层租金首层租金 进场费进场费 合同期合同期 备注备注 白云世界一期 租赁 约500 3000 三年 为2012年前开发商实收一手租金及进场费，目前少有一手商铺房租。租金按月或季度交，进场费一次性收取。白云世界二期 租赁 约500 5000 三年 桂花楼皮具城 租赁 五年 圣嘉皮具城 租赁 600 2000 五年 亿森5、皮具城 租赁 650 五年 金亿皮具城 租赁 400 1000 四年 新东豪皮具城 租赁 1000 三年 新汇豪皮具城 租赁 180 500 四年 亿发、三亿 租赁 180 2500 三年 安兴皮具城 租赁 450（负一层）四年 中澳皮具城 租赁 800 1000 三年 柏丽皮具城 租赁 三年 中港 租赁 350 十年 盛亿皮具城 租赁 250 500 三年 越丽皮具城 租赁/销售 140-180 0 三年 在租一手实际租金 O2O皮具城 租赁 4-6万 七年 商圈龙头，目前二手租金二手租金30003000-50005000元元/。顶手费。顶手费180180-300300万万不等 商圈核心地段6、，目前二手二手租金租金10001000-30003000元元/。顶手。顶手费费5050-200200万万不等 商圈边缘地段，较新项目，前期销售返租为主，上有少量一手在租。基本资料 是当前国内交投最活跃的皮具贸易平台。整个中心商场共四层，商场面积4万多，另有配套餐厅1742平方米，银行647平方米，商务写字楼124套。项目定位 世界皮具贸易中心 经营档次 中高档 项目配套 价格信息及数据中心、设计展示中心、物流中心、客户服务中心以及先进的消防安全监控系统、演播系统、通讯及网络商务平台，加上银行网点、餐饮服务和综合服务(提供巟商、税务咨询代理等一条龙服务)进驻企业 集世界各地皮具、箱包精品于一埻，7、吸引了包括VGOAL、YSL、MONTAGUT、Crocodile、GCHAOFAN、路易卡迪、古川琦、曼琪、雅伦莱、开拓者、意大利华伦天奴、蝴蝶花、登喜路、麦克尔高尔夫、欧派、菲仕曼、华伦雅尼、巴比莉、亿奴斯、安娜威欧丽、啄木鸟、阿特斯蒂、寇氏、托斯苛、都宝路、米亚罗欣、仙朗、意大利大卫等1000多个品牌皮具企业 经营状况 只租不售，统一经营、管理 商铺面积 8-40 租金 首层3000-4000元/月、二层2000-3000元/月，转让费50-300万 项目地址 广州市机场路与解放北路交界处的金桂园D区 商圈情况重点项目 商圈面积最大、档口最多、经营最好癿皮具与业市场 白云世界皮具贸易中心8、 商圈情况重点项目 多样化经营癿世界级皮具贸易平台 白云世界皮具贸易中心 五大功能 体系 订单批发订单批发 来样加工来样加工 代理经营代理经营 散户批零散户批零 OEM委托加工委托加工 商圈情况重点项目 多维因素成就项目地位 位置：位置：位于解放北路，针对梓元岗路，公交直达，到达商圈核心第一站，同时拥有良好的展示面。环境：环境：开业时全新业集中式商业，配套齐全，相对商圈原有大部分民居及临建改造而来，环境更加优越，吸引众多实力商户及品牌企业进驻 功能：功能：区别于商圈原有相对单一交易模式，五大功能体系，满足不同商户需求，最大限度拓展客源 配套：配套：办公、商务、营销推广、生活等全方位的软硬件配套9、体系，营商环境更佳。管理：管理：告别单纯商铺租赁角色，定位市场运营商，商户经营指导、定期多渠道宣传、广交会有效对接等。同时，运营管理团队的长久稳定。规模：规模：近4万面积，商铺约1500间，写字楼120多套，规模首屈一指。优越癿位置和环境、完善癿配套、科学癿运营管理体系，铸造商圈龙头地位。白云世界皮具贸易中心 商圈情况重点项目 区域最新、单体经营面积最大皮具城品展贸平台 基本资料 广东粤侨企业总公司打造，三元里地铁上盖，总建筑面积5.24，激战毛、电商、研发、设计、总部办公、餐饮、酒店与一体的皮具城品展贸平台。项目定位 皮具品牌、电商总部基地 经营档次 中高档 项目配套 价格信息及数据中心、设10、计展示中心、物流中心、客户服务中心以及先进的消防安全监控系统、演播系统、通讯及网络商务平台，加上银行网点、餐饮服务和综合服务(提供巟商、税务咨询代理等一条龙服务)进驻企业 电商高端会所、采购商信息发布中心、电商培训中心、产品发布丏区、，酒店、餐饮、办公、400多停车位等 经营状况 目前在租，首期推出负一层-二层共计400多间商铺，已租超过50%商铺面积 8-40 租金 首层4-6万/，签约5年，送两年，共计7年，约450-700元/月 项目地址 三元里大道（地铁2号线A1出口）O2O国际皮具城 商圈情况重点项目 多功能、齐配套癿实体商业，不电商平台结合，打造皮具“云商城”O2O国际皮具城 十六11、十六-十九十九层层 自留用物业自留用物业 十三十三-十五十五层层 精品酒店精品酒店 七七-十二层十二层 总部办公总部办公 五、六层五、六层 餐饮餐饮 四层四层 皮具电商会皮具电商会所所 二、三层二、三层 时尚男女包时尚男女包 一层一层 时尚女包时尚女包 负一层负一层 五金、钱包五金、钱包、皮带、箱、皮带、箱包、饰品、包、饰品、背包背包 自建网络交易平台 自建网络交易平台 线下企业入驻 技术、流量资源支持 首个皮具行业癿垂直电商平台 商圈情况发展研判 商圈发展幵非高枕无忧，未来将面临着内忧外患种种挑战。面临癿问题 被A货绑架的无奈 区域的先天不足 临建的历史之伤 大牌缺失的尴尬 内内 忧忧 商圈12、规模的不断扩大，缺乏综合规划、用地狭小、配套设施缺乏、品牌整体推广缺位等 环境差、隐患大、交通拥堵，拆与不拆长期博弈过程中的矛盾，极大影响商圈的发展 中低档品牌集中，环境及高额的成本使得高端品牌缺失，万里马、卡丹路、康奈、嬉皮士、啄木 鸟、鳄鱼恤、登喜路、骆驼等品牌从这里成长起来，最终离开的戏码不断上演 同质化经营严重 同质化比较严重，市场定位不清晰、细分不明，高、中、低档商品混杂，市场没有形成合力，缺 营造皮具业大市场的经营氛围 带来了市场的繁荣，为众多商户和市场的生存之本，难以割舍。面多越来越严厉的监管备显无奈 外外 患患 其他大型市场的冲击 狮岭总规划市场面积近70万、海宁已经发展第五期，总面积近百万、浙江平湖规划40万，本商圈规模优势终究不再。街面随处可见的A货商家已经成为商圈一景 商圈情况发展研判 商圈经历过飞速膨胀发展阶段，短期内整体格局难以发生改变，资源继续向商圈核心及龙头项目集中，局部调整升级持续。发展趋势 白云世界一期、二期，一路之隔，经营冰火两重天 白云世界一期越丽皮具城，300米直线距离，租金相差30倍以上 商圈边缘地带，交通、物业等条件极佳，但最终经营无以为继无奈转型。大都会皮具城 百壮国际皮具城 时畅皮料五金城 商圈核心购销两旺，资源高度集中