1、汽车产业开发区房地产市场调研报告-1-2 2 2 20 0 0 00 0 0 08 8 8 8 汽车产业开发区房地产市场研究报告汽车产业开发区房地产市场研究报告 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -2-目目 录录 前前 言言3 第一部分第一部分 城市宏观环境研究城市宏观环境研究4 一、总体经济环境 4 1、经济总量4 2、长春市人口数量5 3、人均 GDP6 二、城市规划政策 7 三、长春城市发展阶段 8 四、房地产市场发展趋势 9 1、市场供求关系9 2、房地产价格走势10 3、房地产市场总结11 4、房地产市场展望12 第二部分2、第二部分 汽车产业开发区环境研究汽车产业开发区环境研究14 一、区域环境14 二、区域规划15 第三部分第三部分 汽开区房地产市场调研汽开区房地产市场调研16 一、总体市场态势16 1、市场供应量、成交量16 2、市场价格走势16 二、区域版块概况17 三、区域客群研究18 1、客群总体特征18 2、客群细化分析19四、区域内各类竞品楼盘调研21 1、基础信息研究21 2、社区规划研究24 3、开发节奏研究26 4、户型研究27 5、建筑风格研究31 6、配套设施研究32 7、园区建材配套33 8、土地研究34 9、溢价方式研究35 第四部分第四部分 社区商业市场调研社区商业市场调研37 一、3、长春社区商业概况37 二、汽车区社区商业特点37 1、上市量较大37 2、受街路、居住氛围影响最大37 3、大量空置已经成为区域内社区商业的通病37 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -3-4、大体量社区商业迫切需要转变经营模式38 5、大型商业机构引入难道大38 6、一层小型社区商业即将成为市场的主流38 第五部分第五部分 二手房市场研究二手房市场研究39 一、汽车产业开发区二手房市场研究39 二、汽车产业开发区二手房市场特点39 1、二手房供应量充足39 2、二手房供应范围狭窄39 3、市场需求两极分化40 第六部分第六部分 项4、目调研表格项目调研表格41 附件一 一类竞品市场调研表41 附件二 二类竞品市场调研表46 附件三 三类竞品市场调研表57 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -4-第一部分第一部分 城市宏观环境研究城市宏观环境研究 一、总体经济环境一、总体经济环境 1、经济总量、经济总量 长春市整体经济稳步上升，略显过快，但其 GDP 发展明显落后于东北其他省会城市。数据来源：长春市政府工作报告 2000-2007 年，长春市宏观经济运行平稳，总体形式趋好。2007 年经济发展略快，全年实现生产总值 2089 亿元，同比增长 17.7%，增速同比增5、长 2.6 个百20002007年长春市GDP及增速 单位：亿元050010001500200025000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP总量GDP增幅GDP总量8241003115013381535167517412089GDP增幅 13.10%13.40%13.10%14.20%14.70%13.50%15.10%17.70%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告6、 -5-分点。长春经济稳步上升，但从 GDP 总量和 GDP 增幅上看，与东北地区其他重点城市比较，仍居末位，也有很大的上升空间。从人均 GDP 和房地产价格上看，长春人均 GDP 仅次于大连，稍高于沈阳和哈尔滨，但长春房价与沈阳、哈尔滨仍有很大的差距，也表明未来长春房价仍有很大的上涨空间。2、长春市人口数量、长春市人口数量 数据来源：长春市政府工作报告 随着长春城市发展，人口不断增多，截止到 2008 年 5 月，长春市常驻人口已达 487 万人，一直保持着 4.4%的平均增长率，预计房地产刚性需求在 5 万套房、500 万平方米左右。2007 年长春共出让经营性用地 493.79 万平方米7、，按容积率为 2 计算，实际市场供应量在 1000 万平方米左右，因此，长春市未来几年内，除个别项目外，其他项目均将销售缓慢。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -6-3、人均、人均 GDP 数据来源：长春市政府工作报告 2007 年长春市人均 GDP 已达 28131 元人民币，接近 3000 美金。按照经验和惯例，长春市房地产市场正处于快速发展期。同时我们注意到，目前长春房地产市场现状亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。处于快速发展期的房地产市场主要有如下特征：房地产供给旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大。房地产价格持8、续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增长水平。土地市场异常活跃，土地价格增幅高于房地产价格增幅，土地市场与房地产市场相呼应。房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策能力迅速提高。产品创新速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产开发商对项目的模仿能力较强。2000-2007长春人均GDP及增长幅度01000020000300000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均GDP增长速度人均GDP 1154814300 16300 18705 21285 21505 23677 28131增长速度12.10%12.70%12.70%13.20%9、12.60%11.30%13.90%16.40%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -7-二、城市规划政策二、城市规划政策 中心城区重点发展区域：结合长春市“南拓东展、北优西控”的城市空间发展战略，重点发展东北和西南产业新区，打造东南生态住区，建设南部和北部新城中心城区。规划确定的七大重点发展区域为：南部中心城区：建设成为城市新中心，以高新技术产业和高品味住区为特征的现代化新城区。西南部产业新区：建设成具有国际影响力的汽车产业集中区。东北部产业新区：建设包10、括玉米加工为主导的农产品加工及其下游产业，安龙产业区、商贸物流、空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新区。净月组团南区：建设配套齐全、设施先进、自然和谐、环境优美的生态新城区。东部经开工业新区：建设以先进制造业为主的产业新区。西客站发展区：建设以城市西部客运站服务和产业配套为主的多功能新区。北部新城区：建设以北部商贸中心、区域性物流园区、装备制造业和生态宜居地为主的多功能新区。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -8-三、长春城市发展阶段三、长春城市发展阶段 长春市已经开始由中心化城市向多极化城市转变。阶段划分 城市发展特征 指标特11、征 市场发展特征 居住消费特征 城市中心化 城市中心具有最优越的可达性和区位优势。城市要素向中心聚集。城市中心规模经济涵盖了城市商务、金融贸易、教育等所有城市功能 人均 GDP3000 美金 城市中心为市场价值的峰值点。以中心区为核心，以距中心区的距离为因变量，市场价值呈梯度分布。生理性需求占主导地位，追求产品的功能价值 城市多极化（被动郊区化）有城市更新改造背景形成大量购房需求，政府同时大量投资基础设施与交通系统建设。在全市中低价房分布中、郊区占有绝对比重。城市多极化（主动郊区化）郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善，郊区主流客户为本区域的中高收入阶层。3000 美金人均 GDP4000美12、金 围绕不同的城市中心形成多个市场价值峰值点及价值梯度。郊区主流客户为本区域的中高收入群体。追求生活质量阶段，购房目的为第一、二居所，产品的精神价值开始显现。大都市化 中心城扩大，主城、副城、卫星城分化 3000 美金人均 GDP4000美金 新城或副城开发是市场主流，新城价值体系逐渐脱离主城市影响。需求多极化，置业目的多样化，产品价值多极化。房地产开发企业应从城市发展进程的规律判断房地产市场的总体趋势。房地产开发企业应从城市发展进程的规律判断房地产市场的总体趋势。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -9-四、房地产市场发展趋势四、房13、地产市场发展趋势 1、市场供求关系、市场供求关系 数据来源：长春市政府工作报告 数据来源：长春市房地产管理局 2003 年以来，社会固定资产投资额持续增加，06、07 年长春市政府开始进行棚户区改造，使房地产投资更加活跃。同时，长春市政府还集中了公路修建、公园修建等大型建设工程，固定资产投资得到显著增长，房地产投资额也有所增加。随着市场大势走高及棚户区改造的顺利实施，长春市房地产供应量增长速度加快，2007 年已达 612 万。经济发展偏快也使房地产成交量得到明显提升，2007 年长春市房地产成交量达 602 万，反映出市场需求的增长和极具潜力的2000-2007年供求关系统计图020040014、60080000.511.522.53供给量174.7294335.9243.4279.4303331.9612.6成交量96.9115224.7190203.5383338.7602.6供求比1.82.51.491.21.30.70.9120002001200220032004200520062007PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -10-市场承接力。整体供求关系也发生着明显的变化，2007 年已接近平衡，市场发展较为稳健。2、房地产价格走势、房地产价格走势 数据来源：长春市房地产管理局 06、07 年以来，受宏观经济和棚户区改15、造影响，市场需求飞速增加，刺激了房地产价格的大幅提升，据长春市房管局统计，2007 年长春房地产价格为 3076元/，抛开政府因素，预计实际价格在 3700 元/左右，价位及增幅均达历史新高。2007 年年末至 2008 年，国家相继出台了一系列政策，从金融、税收、土地三个方面对房地产市场进行宏观调控，投资需求不断被挤压。2008 年以来，长春房地产市场开始缓慢回落，市场交易量有所降低，众多开发商纷纷打折促销，市场热度有所降低。2007 年，过大的需求透支也使房地产市场热度有所降低。当前房价上涨的主要原因：成本推动：土地和建筑成本的上升。需求拉动：改善居住环境的二次置业需求拉动。PDF 文件使16、用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -11-供给结构变化：低档商品房有所减少，中高档住宅有所增加。市场预期：长春是三线城市，居民认为房价不会有太大的回落。3、房地产市场总结、房地产市场总结 从前面的分析可以表明：长远来看，长春房地产市场仍为拉动经济增长的主要动力，但短期看来，长春房地产市场目前处于第三个发展周期，即危机阶段向萧条阶段的过渡时期。称为复苏发展阶段，市场处于上升期，但受过度预期的影响，市场现实面上的态势将偏离基本面而向上波动，并在一定时期产生泡沫。此时，价量往往相继攀升。称为危机阶段，即“过热”阶段，此时主要的信号就是量缩，尽管价格还有17、可能上涨，但实质上已经进入僵持期。称为萧条阶段，即“政策打压-观望-成交大跌/价格小跌”阶段，此时量的变动完全取决于价的变动，价不降则无量，将延长僵持期，最终会使降价成为主流，市场开始回落。称为复苏阶段，即“行业整固”阶段，量将趋于稳定，并有小幅回升迹象，价格开始蓄势，准备进入下一轮“发展期”。处于危机阶段向萧条阶段过渡时期的房地产市场特征：房地产投资继续增长，市场供应量显著增加，同期在售项目增多。开发商拿地积极性降低，流拍土地数量增加，“地王”现象开始绝迹。受政策影响，投资客群逐渐淡出市场，用家比例上幅。大量外地开发商涌入市场，市场竞争加剧，建筑、营销水平有所提高。产品的区域、地段属性开始淡18、化。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -12-楼盘规模和产品品质开始成为项目核心竞争力，到位的细节处理将明显提升产品价值。产品创新的速度加快，针对不同需求的花园洋房、精装修公寓等新产品形式不断涌现。基本居住需求的客群资金有限，对宏观调控抱有一定幻想，希望通过房价下跌来降低居住成本。这部分刚性需求开始观望市场，改善生活品质的换房需求客群因为资金充足，受价格影响小，因此目前成为市场主流。房价上升速度降低，大面积打折促销开始拉开序幕。推动房价上涨的主要动力是建筑品质提高和原材料价格上涨，而非市场需求。4、房地产市场展望、房地产市场展望 由19、于 2008 年房地产新政及一线城市房价下跌的影响，消费者观望气氛浓厚，市场开始进入盘整期。但从长远来看，良好的基本支持面仍然存在，未来的市场将保持平稳增长的势头。宏观大势：宏观大势：房地产行业在经济政治、城市发展等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展的态势。金融政策：金融政策：从金融政策来看，重点针对投资客的调控导向明显，长春仍以自住需求为主，因此影响不大。新政影响：新政影响：新政对南方一线城市影响巨大，量价齐跌趋势明显，二、三线城市在经过一段时间的观望后，楼市逐步回暖，成交量开始有所回升。目前状况：目前状况：近期长春市市场交易量有所下滑，市场有所观望，房价非理性增长的形势已被抑制。PDF20、 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -13-总结：总结：由于新政及一线城市房价下跌的影响由于新政及一线城市房价下跌的影响，消费者心里预期有所改变，消费者心里预期有所改变，长春市长春市场场短期内将短期内将进进入盘整期，成交入盘整期，成交量下量下滑滑。但但从长从长远来看，远来看，由于城市发展的由于城市发展的利好，利好，房价房价和成交和成交量量将来会保持平稳将来会保持平稳发展的势发展的势头头。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -14-第二部分第二部分 汽车产业开发区环境研究汽车产业开发21、区环境研究 一、区一、区域域环境环境 汽车产业开发区位于长春市西南部，交通条件便捷，保证了本区域与其他区域的联系。长春汽车产业开发区包括两个层次，即规划区和中心城区。其中：第一个层次为规划区，是指长春汽车产业开发区的行政辖区，主要包括一汽集团建成区，以及西新村、日新村、东山村、繁荣村、富锋村、前程村、方正村、泡子沿村、盛家村、原汽车经济贸易开发区，全境面积 118.59 平方公里。第二个层次为中心城区，总面积 52.42 平方公里。根据汽车产业开发区发展规划（2006-2020），本区域定位为中国三大汽车产业基地，国家级整车生产基地，零部件生产，出口基地和汽车贸易、研发中心。区域自然资源强势不22、足，但交通便捷，创业大街、锦程大街、东风大街、长沈公路将本区域与城市其他区域链接，到欧亚卖场商圈约 15 分钟车程，到人民广场商圈约为 30 分钟车程。四环路的建设，将本区域与南部新城融为一体。本区域具有浓厚的汽车产业基础，一汽大众、一汽解放、一汽轿车等多个主机厂，300 多家汽车零部件企业及多家汽车改装企业构成了国内外知名的汽车企业制造群，中国机械工业第九设计院、吉林大学汽车学院等构成了国内汽车研发教育机构最密集地区，全国最大的汽车零部件交易集散地、东北地PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -15-区最大的汽车、二手车交易市场等构成23、了完善的汽车后市场服务区。汽车产业开发区属“先业后城”的发展模式，相对于快速发展的汽车产业，居住、文化娱乐等其他城市功能发展不足，仅能满足居民基本居住需求。随着规划力度的实施，整体环境和配套设施都将得到合理改善，也将吸引高素质人群的入住，实现人口与产业的不断升级，最终达到共同繁荣。二、区二、区域域规划规划 随着长春市政府南迁，城市的多中心规划逐步发展，汽车产业开发区将以汽车产业为依托，成为长春市主要发展方向之一。汽车产业开发区规划区将形成“一区、一团、三村”的空间布局体系。“一区”指中心城区。“一团”指泡子沿组团，“三村”指三个农民新村。汽车产业开发区中心城区将形成“双心、三翼”的空间结构。“24、双心”是指开发区建成区现状的东部中心和规划建设的西部中心。“三翼”即南北两个生产翼、中央核心翼。中央核心翼主要布置居住的核心功能，是由现状生活区的延续，核心区功能布置在高速公路以内居住功能向外侧延伸，并融入自然的环境中。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -16-第三部分第三部分 汽开区房地产市场调研汽开区房地产市场调研 一、总体市场一、总体市场态态势势 1、市场供应量、市场供应量、成交成交量量 汽贸区供求关系走势图(单位：平方米)00.20.40.60.811.2一月二月三月四月五月六月七月八月供应量成交量 数据来源：长春市房地产管25、理局 截至到目前，汽车产业开发区新项目多处在形象展示的阶段，市场供应主要为老盘新品，这部分楼盘经过往期开发，大多已经积累稳定的客户群，因此销量一直表现不俗。2、市场价格走势、市场价格走势 汽贸区成交均价统计(单位：元/平方米)00.20.40.60.811.2一月二月三月四月五月六月七月八月成交均价 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -17-区域房价发展平稳，长期保持在 3600 元/上下，6 月份受低档盘入市影响，价格有所下滑。二、区二、区域版块概域版块概况况 按照与本案的竞争程度，对汽开区楼盘进行版块划分：一类竞争版块。长沈公路26、两侧及腾飞广场周边楼盘，目前在建、在售项目有：君地天城、中铁国际花园、牡丹园、力旺格林春天、兴顺花园 二类竞争版块。主要指支农大街沿线及欧亚卖场区域，目前在建、在售项目有：金色欧城、金祥奥林郡、伟业星城、咖啡小镇、飞跃经典。三类竞争版块。此部分项目目前以接近或已经清盘，但对分析汽车产业开发区房地产市场有着重要意义，这部分楼盘包括：永畅美域、力旺康景、博众新城、蓝调倾城、天茂城中央。版块分布图：PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -18-三、区三、区域客群域客群研究研究 1、客群客群总体总体特征特征：（1）对汽车厂具有较强的依赖性，形成27、较为旺盛的市场需求）对汽车厂具有较强的依赖性，形成较为旺盛的市场需求 由于厂区内各种配套一应俱全，居民收入稳定，福利待遇较高。居民已经形成区域认同感、优越感。因此，职工购房的收选区域仍是汽车产业开发区内。（2）对高品质楼盘的追求体现向外走的趋势）对高品质楼盘的追求体现向外走的趋势 从目前汽车产业开发区在售楼盘来看，高档楼盘仍存在一定的真空，区域内高端客群选择狭窄。受此影响，区域内的高端客群逐渐向外迁移，最早为高新区的天安第一城、融创上城、后为绿地上海城。（3）区域供热是影响居民购房的首要因素）区域供热是影响居民购房的首要因素 汽车厂住宅区域都由一汽集团配备的独立供热管网和供热管线，冬季供热温度28、可达 25 度，由于室内温度过热，常要开窗散热。同时供热期比市内多一个月，并 24 小时提供生活热水，使大部分居民形成了使用热水的生活习惯。因此，供热供水成为影响汽车产业开发区居民购房的重要因素。（4）便利的交通是购房的重要因素）便利的交通是购房的重要因素 汽车产业开发区交通便利，除有多条公交通向城市其他区域外，厂区内部也设置了多条公交线路。同时，各分厂还配备了接送员工上下班的职工班车，厂区内部已经形成较为完备的交通网络。因此，同厂职工扎堆区域也必然成为班车的停车站，不但上下班方便，人际交往也较为方便。这也是区域内口碑介绍购房比例较高的重要原因。（5）对景观的需求较为滞后）对景观的需求较为滞后29、 汽车产业开发区居民对社区景观的要求仍停留在绿地、小广场、凉亭、假山PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -19-等景观小品层次，目前在建、在售的项目中，景观特点亦不明显。（6）居民对物业管理收费存有一定抗性）居民对物业管理收费存有一定抗性 随着物业管理的普遍化和示范化，居民对物业管理的认识和要求逐步提高，对服务较差的物业公司日渐不满。同时，大部分居民认为物业服务中的保洁、保安、物业维修应为免费项目，因此对物业管理收费存有一定抗性。（7）多层住宅是市场主流，高层产品抗性较大）多层住宅是市场主流，高层产品抗性较大 目前以售项目中除力旺康景30、蓝调倾城、天茂城中央存有一定数量的高层外，其他项目均以多层为主。这与居民的多层居住已经养成习惯有关，厂区居民对高层住宅仍普遍存在抗性。天茂城中央较大的销售难度正说明了这点，而 2008 年蓝调倾城高层住宅销售较好的原因主要在于体量小、价格低以及老客群的支撑。（8）对楼盘其他因素要求不高）对楼盘其他因素要求不高 诸如社区会所、建筑风格、人文环境以及安防设施、身份彰显等方面暂无过多需求。这主要由于区域居民消费观念落后、封闭、守旧有一定的关系，同时与区域供应主要集中在中低端产品有也有一定关系。因此，汽车产业开发区居民的置业消费成熟度与市区居民仍有一定差距，但随着君地、中铁等几个大盘的带动，这一现状31、将得到合理改善。2、客群客群细化细化分分析析（1）低总价的普通住宅主流客户）低总价的普通住宅主流客户 主要为一次置业客群，主要为在汽车厂工作的年轻人群，以及汽车产业开发区的本地的年轻人。主要购房动机为解决基本居住需要或婚房。价值点排序：价格交通户型配套景观物业管理 此部分人群数量较多，年纪轻，财富积累十分有限，支付能力弱，属于被动PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -20-郊区化的主要人群。由于工作节奏快，对公交线路的依赖性强，主干道沿线成为其首选地段。如：金色欧城、金祥奥林郡、兴顺花园。产品需求：单价在 3500 元/以下，1 室 32、1 厅、2 室 1 厅，总价在 18-25 万左右。（2）高总价的普通住宅主流客户）高总价的普通住宅主流客户 一次或二次置业，在汽车厂工作的中档人群及部分生活水平较高的地缘性客户，为父母养老、改善居住环境等原因换房。价值点排序：价格户型配套交通景观物业 此部分人群是汽车产业开发区的主流购房客户，多为 30-45 岁的中年人，有一定的财富积累，已有固定居所，但面积和舒适型已无法满足生活需要，大他们开始对产品品质和居住环境有所关注，但支付能力仍然不高。如：飞跃经典、咖啡小镇、永畅美域、博众新城、蓝调倾城、天茂城中央。产品需求：单价在 3500-4000 元/左右，2 室 2 厅、3 室 2 厅，总33、价在 25-40万左右。（3）高档住宅主流客户）高档住宅主流客户 主要为换房客群，主要为汽车产业开发区高级白领、准财富阶层，为养老、改善居住环境等因素购房。价值点排序：建筑形式景观户型价格配套交通 此部分人群是汽车厂的高端客群，大多为中年人，事业有所成就，已有固定居所，但希望寻求更高、更舒适的生活方式，支付能力高、对价格不敏感。如：伟业星城、力旺康景、君地天城、中铁国际花园。产品需求：单价在 4000 元/以上，2 室 2 厅以上，总价 40 万以上。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -21-四、区四、区域内域内各类竞各类竞品楼盘品34、楼盘调研调研 1、基础信息基础信息研究研究 项目调研对比表（一类竞品）项目项目名称名称 君君地地天天城城 中铁国际花园中铁国际花园 力力旺旺格格林林春春天天 兴顺花园兴顺花园 位置位置 腾飞路西侧 腾飞广场南侧 兴顺路与长沈路交汇 兴顺路与长沈路交汇 规模规模 60 万 55 万 34 万 20 万 入市时间入市时间 2008 年 2008 年 2008 年 2005 年 目前销售均价目前销售均价 3955 元/未定 3940 元/3750 元/面积区间面积区间 80-130 8-160 50-180 42-130 主力面积主力面积 80-90 80 70-90 80-90 主力户型主力户型 35、2-2 2-2 2-2 2-2 通过对一类竞品项目资料对比可以看出：除位于兴顺路的兴顺花园以外，其他均为 2008 年新上市项目，建筑面积在35-60 万之间，规模较大，品质较高。预计未来 2-5 年时间，区域竞争将达白热化程度。力旺格林春天是力旺康景的三期项目，其依托力旺集团的品牌优势引领区域房地产市场，但由于君地、中铁等知名开发商的进入，力旺的领头羊地位有所动摇。从已定价的项目来看，区域房地产价格在 3900 元/左右，相对集中。主力户型也集中在 70-90 的两室一厅，两室两厅。总价在 27-35 万之间的产品成为市场主流。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽36、车产业开发区房地产市场调研报告 -22-此部分楼盘主要分布在汽车厂外围，生活技能方面普遍不足，生活配套方面明显不足。中铁国际花园户型设计偏大，两房户型功能分区不够明显，无主景观轴，资源过于共享，无法实现客户分区。君地天城虽规划较好，但价格较高，在积累客户的同时未进行开发商品牌宣传，客户信赖程度低，同时园区景观还未形成，无法与保利等大盘相抗衡，市场竞争力较弱。力旺格林春天是力旺康景的升级产品，但周边交通环境差，同时临近的铁路产生大量噪音。项目调研对比表（二类竞品）项目项目名称名称 金金色欧色欧城城 金金祥奥林郡祥奥林郡 伟伟业业星星城城 咖啡小镇咖啡小镇 飞跃飞跃经经典典 位置位置 支农大街与双37、丰西路交汇 支农大街与双丰东路交汇 开运街以南飞跃路以西 光谷大街与飞跃路交汇 飞跃路以南、众恒路以西 规模规模 46 万 21.9 万 40 万 36 万 18.5 万 入市时间入市时间 2007 年 2007 年 2007 年 2007 年 2007 年 目前销售均价目前销售均价 3300 元/3100 元/3700 元/3500 元/3500 元/面积区间面积区间 62-145 40-90 50-140 41-131 50-180 主力面积主力面积 79-89 60-80 76.72-122.7 78 90 主力户型主力户型 2-2 2-1 2-2 2-2 2-2 通过对二类竞品项目资料38、对比可以看出：二类竞品主要位于欧亚卖场板块和支农大街西部，规模居中，在 20-45 万PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -23-之间。项目均为 2007 年入市，目前在售部分多为项目二、三期，客户稳定，后续供应小。伟业星城、咖啡小镇、飞跃经典主要依托欧亚卖场的便利配套以及高新怡众名城的成功引领，产品品质感和区域价值得到良好提升。金色欧城、金祥奥林郡以高档的外立面和 2700 元/的低价冲击市场，但随着价格的上涨，销售速度开始放缓。项目调研对比表（三类竞品）项目名称项目名称 永畅美域永畅美域 力旺康景力旺康景 博众新城博众新城 蓝调倾39、城蓝调倾城 天茂城中央天茂城中央 位置位置 长沈路兴顺路交汇处 长沈路 939 号 飞跃路与支农大街交汇 26 街区同心湖以南 锦程大街与越野路交汇 规模规模 10万 20万 24万 25万 40.13万 入市时间入市时间 2007 年 2006 年 2007 年 2007 年 2006 年 目前销售均价目前销售均价 3700 元/3700 元/二期价未定 3600 元/3700 元/面积区间面积区间 55-136 40-144 40-180 多层 62-140，高层 60-170 88-120 主力面积主力面积 80-90 70-90 70-90 90 90 主力户型主力户型 2-2 2-240、 2-2 2-2 2-2 通过对三类竞品项目资料对比可以看出：项目规模居中，多在 20 万左右，从 06、07 年开始开发，目前已接近尾声，价格主要集中在 3700 元/左右。自力旺康景项目进入后，长沈路一线居住氛围得到较大提升，区域价格上涨较快，永畅美域在力旺康景的引领下，价格也有一定上涨。天茂城中央主要依托其无以比拟的区位优势，吸引较多的客群。但因其均为高层产品，楼间距、采光较差使其销售情况并不理想。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -24-蓝调倾城主要受绿地上海城的带动作用，同时同心湖、汽贸城、西客站的规划对其销售也有一定的促41、进作用。2、社区规划研究、社区规划研究（1）项目名称：力旺康景 入市时间：2006 年 规划评价：兵营式布局，北侧设少量小高层，道路呈网状分布，中间位置设主景观轴，一度景观的典型代表。（2）项目名称：金祥奥林郡 入市时间：2007 年 规划评价：多层为主，西班牙风格，兵营式布局，无主景观轴，道路城曲线分布，提升社区美感。（3）项目名称：伟业星城 入市时间：2007 年 规划评价：多层为主，辅助少量小高层形成围合式布局，道路呈曲线规划，增加社区美感。商业集中布置，主要集中在社区主入口附近。以分组团的方式规划，打造真正纯净社区。形成以社区景观核心区和 景观轴为主的景观体系。PDF 文件使用 pdf42、Factory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -25-（4）项目名称：中铁国际花园 入市时间：2008 年 规划评价：围合式布局，道路沿线的高层对灰尘噪音有一定的阻挡作用。社区内部开始引入水景，提升了社区灵活性。（5）项目名称：力旺格林春天 入市时间：2008 年 规划评价：主干道、次主干道、入户街道三层街路设计，提升便利性。多层小高层穿插设计，社区层次感有所提升。均衡布置景观资源，达到全区共享。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -26-3、开发、开发节奏节奏研究研究 10-20 万万 21-31 万万 343、1-40 万万 41-50 万万 51-60 万万 一期一期 二期二期 永畅美域、力旺康景、飞跃经典 博众新城、蓝调倾城、金祥奥林郡 天茂城中央、金色欧城 三期三期 兴顺花园 伟业星城、咖啡小镇 四期四期 力旺格林春天 君地天城、中铁国际花园 根据建筑面积、市场走势及开发商自身情况制定不同的开发节奏，平均每期在 15 万左右。汽开区在售项目中规模居中，多分 2-3 期开发。08 年以来，随着中铁、君地的涌入，大盘化趋势开始明显。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -27-4、户型户型研究研究 90 平平方米以方米以下下户型户型 力旺格44、林春天君地天城中铁国际花园兴顺花园金色欧城金祥奥林郡伟业星城咖啡小镇飞跃经典永畅美域力旺康景博众新城蓝调倾城天茂城中央 从上图可以看出，目前汽车产业开发区楼盘主要户型以 80-90 的 2 房 2厅占绝大比例，小三房产品严重稀缺，客户潜在需求未被满足。同时 2 房产品相对成熟、市场面积大，总价相对较高。控制面积和总价是市场及客户细分下的正确选择。90 平平方米以上户型方米以上户型 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -28-力旺格林春天君地天城中铁国际花园兴顺花园金色欧城金祥奥林郡伟业星城咖啡小镇飞跃经典永畅美域力旺康景博众新城蓝调倾45、城天茂城中央 从上图可以看出，3 房产品面积普遍偏大，紧凑型 3 房成为市场热点。房价快速上升带来的总价压力开始显现，大户型市场由舒适型向紧凑型转变，控制总价的实用产品将成为市场的空白。畅销户型评畅销户型评价价 A、一室户型 项目名称：力旺格林春天 建筑面积：56.64 户型格局：1 室 1 厅 1 卫 点评：户型方正、干湿分离，客厅空间设计巧妙，实用性强；玄关、阳台、露台、餐厅的细节处理比较到位；面积小，功能完备。无独立卧室，略显不足。项目名称：蓝调倾城 建筑面积：60.37 户型格局：1 室 1 厅 1 卫 点评：全阳户型，布局紧凑，方正实用；客厅面积较大，增加空间开阔性；PDF 文件使用46、 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -29-项目名称：咖啡小镇 建筑面积：42 户型格局：1 室 1 厅 1 卫 点评：卧室、客厅均在南向，保证居住舒适度；客厅凸窗的设计保证了充足的采光；干湿功能分离，保证居家清洁性。B、2 室户型 项目名称：伟业星城 建筑面积：76-79 户型格局：2 室 2 厅 1 卫 点评：9.6 米短进深，提升居住舒适度；全明户型，户户有采光；紧凑型 2 房的设计，空间得到合理利用；客厅开间较大，保证了合理的采光。项目名称：君地天城 建筑面积：83 户型格局：2 室 2 厅 1 卫 点评：经典 2 居设计，空间尺度适中，功能47、齐备；景观阳台搭配宽幅落地窗，保证了充足的采光和内外景观的合理过渡 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -30-C、3 室户型 项目名称：蓝调倾城 建筑面积：110 户型格局：3 室 2 厅 1 卫 点评：该户型属于小 3 房户型，格局方正，分区明确，客厅餐厅南北贯通，双向阳台，主、次卧南北分离，增加居住私密性。项目名称：君地天城 建筑面积：105 户型格局：3 室 2 厅 2 卫 点评：主卧设置独立卫生间、衣帽间，生活尊贵舒适；双阳台设计，南北空间得到延伸；北阳台可作为储物间，功能性得到提升。客厅可主卧均设置了景观阳台，生活情趣得以48、提升。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -31-5、建筑风建筑风格研究格研究 君地天城：新古典主义风格 中铁国际花园：北欧风格 力旺格林春天：德国风格 金祥奥林郡：西班牙风格 伟业星城：南加州风格 蓝调倾城：现代简约风格 汽车产业开发区楼盘多为现代简约的外立面。自 2007 年起，随着多种建筑材料的应用，开始出现各种外来风格，其中以南加州风格和西班牙风格最具代表性，已经得到消费者认可。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -32-6、配套设施配套设施研究研究 楼盘楼盘名称名称49、 配套设施配套设施 力旺康景力旺康景 奔驰公园、岱山公园；小雨点洗浴、韩一洗浴、太阳洗浴休闲广场、四环洗浴休闲中心、小蓬莱洗浴、吴太北方大药房、吉林大药房、益和大药房；太阳树健康会馆、韩一饭店、长春金环大饭店、云河大酒店、红马酒家；欧亚车百、欧亚卖场、新世纪超市、未来园区内购物超市。力旺格林春天力旺格林春天 奔驰公园、岱山公园；小雨点洗浴、韩一洗浴、太阳洗浴休闲广场、四环洗浴休闲中心、小蓬莱洗浴、吴太北方大药房、吉林大药房、益和大药房；太阳树健康会馆、韩一饭店、长春金环大饭店、云河大酒店、红马酒家；欧亚车百、欧亚卖场、新世纪超市、未来园区内购物超市。蓝调倾城蓝调倾城 实验小学北校、一汽四小、一50、汽七小、一汽三中、一汽十中、欧亚车百、欧亚卖场、新世纪超市、一汽职工医院、一汽总医院。天茂城中央天茂城中央 一汽四小、第三幼儿园、六小、三中、一汽四中、汽车高专、欧亚车百、欧亚电器、亚泰超市、建设银行、交通银行、工商银行、中国银行、吉大四院、共青团花园、岱山公园、同心湖、一汽文化活动中心、一汽图书馆、电影院、一汽总部。伟业星城伟业星城 吉林省第二实验学校、欧亚卖场、硅谷医院、前卫医院。咖啡小镇咖啡小镇 吉林省第二实验学校（中学部、小学部）、三佳子小学市政府机关第二幼儿园、沃尔玛超市、欧亚卖场、东方家园。永畅美域永畅美域 奔驰公园、岱山公园、小雨点洗浴、韩一洗浴、太阳洗浴休闲广场、四环洗浴休闲中51、心、小蓬莱洗浴、欧亚车百、欧亚卖场、新世纪超市。兴顺花园兴顺花园 实验小学北校、一汽四小、一汽七小、一汽三中、一汽十中、欧亚车百、欧亚卖场、新世纪超市、一汽职工医院、一汽总医院。飞跃经典飞跃经典 吉林省第二实验学校（中学部、小学部）、三佳子小学、高新国际幼稚园、欧亚卖场、沃尔玛、硅谷医院、前卫医院。博众新城博众新城 一汽六中、一汽十一小学；一汽车百、欧亚卖场、飞跃路综合市场、新世纪超市；一汽职工医院、一汽总医院、岱山公园。金色欧城金色欧城 一汽六中、一汽九中、第三幼儿园、新世纪仓储超市、一汽总医院。金祥奥林郡金祥奥林郡 一汽六中、一汽九中、第三幼儿园、新世纪仓储超市、一汽总医院。君地天城君地天52、城 奔驰公园、岱山公园、欧亚卖场、新世纪超市、欧亚车百、小雨点洗浴、韩一洗浴、太阳洗浴休闲广场、四环洗浴休闲中心、小蓬莱洗浴、吴太北方大药房、吉林大药房、益和大药房、太阳树健康会馆、韩一饭店、长春金环大饭店、云河大酒店、红马酒家。汽车产业开发区楼盘配套设施主要依赖于市政配套及自身商业门市配套，仅君地天城、力旺康景在社区内部规划大型商街、卖场。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -33-7、园园区区建材配套建材配套 楼盘楼盘名称名称 配套设施配套设施 力旺康景力旺康景 房间举架为 2.8 米、阁楼屋顶材质为钢筋混凝土、项目采用天然气防盗53、系统、电子巡更、电子门禁、IC 卡出入管理。力旺格林春天力旺格林春天 未公布 蓝调倾城蓝调倾城 对讲系统、24 小时巡逻、可视对讲、远红外防盗器。天茂城中央天茂城中央 外墙以粘贴米黄色、银灰色品牌面砖为主、局部刷品牌外墙防水涂料、多层入户门采用钢制品牌高级复合保温防盗、防火门、高层入户门为高级复合三防门。伟业星城伟业星城 园区出入管理门禁系统和停车场管理系统、可视对讲系统、每户安装可视对讲分机。咖啡小镇咖啡小镇 园区出入管理门禁系统和停车场管理系统、可视对讲系统、每户安装可视对讲分机。永畅美域永畅美域 未公布 兴顺花园兴顺花园 小区大型背景音乐、宽带入户、1：1 规划配备车库、车位、配备集中信54、报箱架等设施、以后引进国内知名连锁超市。飞跃经典飞跃经典 园区出入管理门禁系统和停车场管理系统、可视对讲系统、每户安装可视对讲分机、园区闭路电视监控系统、电子巡逻系统、园区周界红外线对射报警系统、园区宽带接入。博众新城博众新城 24 小时保安保洁 金色欧城金色欧城 未公布 金祥奥林郡金祥奥林郡 未公布 君地天城君地天城 高档石材、高档外墙面砖、高档防滑地砖、高档仿石材外墙砖，欧式坡屋顶。外墙采用挤塑板、离地 35 公分的低窗、玻璃采用三层保温玻璃、一汽动能集中供暖，24 小时冷热水、PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -34-8、土土55、地研究地研究 编 号 位置 面积 容积率 成交价 土地单价 楼面地价 成交单位 27-61-8 东至兴安路、南至腾飞大路、西至君地用地、北至林荫大道 180299 2 27550 万 1528 元 764 元 创都、云图 5604-224、225 汽车产业开发区西湖大路以东、丙十四街以南、长沈公路以西、空地以北 130118 1.7 17050 万 1310 元 770 元 金奥 截至目前，地块周边地区土地供应已接近 40 万，平均土地单价在 1400 元/左右，楼面地价在 767 元/左右。算上力旺格林春天、君地天城、中铁国际花园三个项目，未来 5 年内，区域内将产生不少于 150 万的住宅56、供应，竞争白热化趋势明显。从容积率上看，两个地块容积率均在 1.5-2.0 之间，考虑到开发商利润，本区域在建筑形式上仍将保持多层和小高层的建筑形态，可能会有少量的洋房出现。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -35-9、溢溢价价方式方式研究研究（1）高品质溢价方式：）高品质溢价方式：高形象、高品质、突破地段影响的楼盘，如：君地天城。价格提升举措：规划了百米长景观轴、中心公园、中心广场、绿化水景步行走廊、街区花园。园区布置了涌泉、喷水、叠水、溪涧等水景，并种植了山槐、刺槐等珍贵树种。40%绿化率、大型豪华会所、超大楼间距，新古典主义外57、立面。规划了大型会所，展示型强，容易建立大盘的气势，消费者可以借此感受大盘的气度。（2）产品创新溢价方式：）产品创新溢价方式：全新的产品创新方式产生高额的附加价值，如：伟业星城 价格提升举措：9.6 米超短进深，提升空间舒适度，空间利用达到极致。南加州风格在中档楼盘中的首次利用，社区环境得以提升。首创全明户型，采光面更大，通风更好，房间变的更宽敞。（3）品牌溢价方式：）品牌溢价方式：通过对项目、开发商的品牌宣传，建立客群信赖感，如：力旺康景、格林春天、蓝调倾城 价格提升举措：力旺康景和蓝调倾城推盘期间广告宣传量大，主题统一，有效的提升了项目品牌。不间断对开发商品牌进行宣传。PDF 文件使用 p58、dfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -36-（4）跟随溢价方式：）跟随溢价方式：借助周边项目将区域炒热，进而价格得到提升，如：永畅美域、兴顺花园 价格提升举措：得利于力旺康景将长沈路、兴顺路沿线炒热。价格稍低于力旺康景，采取跟随策略。一部分在力旺康景没选到合适房源的客群，将永畅美域和兴顺花园作为购房首选。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -37-第四部分第四部分 社区商业市场调研社区商业市场调研 一、长春市社区商业一、长春市社区商业概概况况 目前长春传统中心城朝阳区、南关区的商业已经饱和，竞争59、异常激烈，普遍出现了经营困难的局面。同时，随着房地产市场发展，城市周边的居住人群开始增多，而商业配套又存在不足。因此，社区商业刚好满足了这一需求。二、汽开区社区商业二、汽开区社区商业特特点点 1、上市量较大：、上市量较大：近年来，政府推行棚户区改造，区域内大量楼盘上市。开发商为更多获利，几乎所有的住宅项目都规划有底层商业。同时，部分开发商一味扩大商业体量，出现了大量 2 层以上的社区门市，消化难度加大。2、受街路、居住氛围影响最大：、受街路、居住氛围影响最大：汽车产业开发区项目比较分散，社区商业受地段和居住氛围影响，价格、销售情况、业态分布也存有一定的差别。同时汽车产业开发区知名餐饮场所较少，60、大部分的项目都将“主题食街”作为社区商业的宣传主题。3、大量空置已经成为区域内社区商业的通病：、大量空置已经成为区域内社区商业的通病：长春市截至 07 年底，社区商铺总量达 700 万，加上 100 多万在营大商场的营业面积和未来几年上市的 100 万商业地产。未来五年，长春市商业面积将达1000 万，按照国际惯例，1 人养 1.2 商业的比例计算，总量仍然过剩。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -38-汽开区经济发展水平相对较低，人流不足，商业发展滞后。同时，因近年来开发体量过大，居民入住情况差，规划不合理等原因，区域内新开发的楼61、盘普遍存在着社区商铺空置率过大的的问题。不但开发商预期利润无法实现，也面临着消费者失去信心的威胁。4、大体量社区商业迫切需要转变经营模式、大体量社区商业迫切需要转变经营模式 大体量社区商业因体量的原因，单靠满足社区居民无法达到盈利，因此迫切需要转变经营模式，寻找周边的产业支撑，扩大服务区域。如绿地上海城以华港汽车市场及北方汽贸城为依托，迅速达成销售，但对整体社区形象影响很大。5、大型商业机构引入难度大、大型商业机构引入难度大 高新区的山姆会员店已经降为沃尔玛超市，南关区的乐购超市也已经倒闭，大型商业机构开始对长春的商业基础产生质疑，社区商业无法吸引大型商业机构进入，自然不会靠此吸引小投资者的进62、入。6、一层小型社区商业即将成为市场的主流、一层小型社区商业即将成为市场的主流 非城市商圈的社区商业主要满足社区内及周边人群的基本生活需要，在业态规划上主要侧重于理发店、干洗店、小型超市、餐饮等。大型社区商业面积大、经营成本高，无法满足这部分商户的需求，因此，汽车产业开发区一层小型商铺存在很大的市场空白，也有很大的升值潜力。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -39-第五部分第五部分 二手房市场研究二手房市场研究 一、汽车产业开发区二手房价格一、汽车产业开发区二手房价格 2900300031003200330034003500全市价格63、汽开区价格全市价格3372 3378 3388 3397 3380 3385 3392 3365 3369汽开区价格 3168 3144 3162 3160 3142 3140 3110 3183 31207.37.24 7.318.78.14 8.28 9.11 9.25 10.9 目前长春市二手房价格在 3300 元/左右，汽车产业开发区二手房在3100-3200 元/左右，稍低于全市价格，表现着平稳发展的态势。从汽车产业开发区二手房价格走势图可以看出，在长春市房地产市场出观望气氛初显的大背景下，汽车产业开发区二手房是以相对平稳的态势缓慢发展，可以预测未来一定时期内，随着房地产大背景的回暖64、，汽车产业开发区二手房市场仍将保持强劲的发展动力。二、汽车产业开发区二手房市场二、汽车产业开发区二手房市场特特点点 1、二手房供应量、二手房供应量充足充足：从目前上市的二手房来看，体量有增大的趋势，多数二手房位于厂区内部、周边餐饮医疗配套完善的区域。2、二手房供应、二手房供应范范围围狭窄狭窄：目前汽车产业开发区二手房供应范围仍较窄，多集中在中低档，消费者很难PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -40-在平衡地点、价格、档次、配套等诸多因素的基础上选到自己合适的房源。3、市场需求两级分化：、市场需求两级分化：从汽车产业开发区二手房成交客65、群来看，主要以拆迁户、中低收入群体自用型和改善居住型为主。受拆迁户、中低收入群体青睐的二手房主要特点为房龄较长，总价相对较低。同时此类客群对地段要求不高，更注重价格和房屋的实用性。改善收入型人群主要选择 5 年之内的次新房，多在 80 平方米以下。此类客群对地段要求较为严格，对交通便利程度、周边配套、生活环境都有一定的要求。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -41-第六部分第六部分 项目调研表格项目调研表格 附件附件一：一一：一类竞类竞品品市场调研表市场调研表 力力旺旺格格林林春春天天 案案 名名 力旺格林春天 建筑类型建筑类型 多66、层、小高 外外 立立 面面 效效 果果 开开 发发 商商 吉林 省力 旺 房地 产开 发公 司 容积率容积率 1.79 工地位置工地位置 兴顺路与长沈路交汇 规划户数规划户数 3029 户 占地面积占地面积 189900 物业公司物业公司 力旺物业 建筑面积建筑面积 340000 户型区间户型区间 50-180 主力户型主力户型 70-90 主力总价主力总价 开发商介绍开发商介绍 力旺房地产开发有限公司是力旺集团的子公司，2006-2007 年成功开发建筑面积 21.85 万的力旺康景。2007 年在净月开发区开发定位为纯手工别墅的 44万的别墅项目力旺弗朗明歌。同时，位于宽城区占地133 万67、的力旺康城也在筹备中。项目定位项目定位 城市西部德国风情高尚人居 推案日期推案日期 推案面积推案面积 推案报价推案报价 建筑形态建筑形态 推盘节奏推盘节奏 客户积累阶段，暂未开始推案 客群描述客群描述 城市中产和财富阶层为主导和二次置业者，高总价普通住宅主流客群。其他介绍其他介绍 多层户型面积为 90-120，高层户型面积为 50-88，小高层户型面积为 90-130，花园洋房户型面积为 130-170。价格走势图价格走势图 2008 年 8 月 1 日 起价：3200 元/、均价 3700 元/、顶价 4200 元/2008 年 9 月 3 日 起价：3100 元/、均价 3450 元/、顶68、价 3800 元/2008 年 9 月 23 日 起价：2880 元/、均价 3940 元/、顶价 5000 元/平面效果图平面效果图 项目分四期开发，一期建筑面积 13 万，二期建筑面积4 万，三期建筑面积 10 万，四期建筑面积 8 万，目前在售部分为项目一期。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -42-日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 2008.6.6 力旺格林春天点亮西城未来人居 2008.6.11 谁来改写西城历史？2008.6.20 谁来刷新西城的居住品质 2008.6.25 源自德国骨子里的品质 2008.869、.1 轩敞阔气大堂式入口汉诺威组团精致雅居尊崇享受 2008.8.15 34 万平米大盘，荣筑西城力旺居住板块 营销推广营销推广 2008.8.15 1.5 万中央景观，唯我天地纯美居境 工地现场图工地现场图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -43-君君地地天天城城 案案 名名 君地天城 建筑类型建筑类型 多层、小高 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 君地 房 地产 开发 有限 公 司 容积率容积率 2 工地位置工地位置 腾飞大路与长沈路交汇 规划户数规划户数 3651 占地面积占地面积 230000 物业公司物业公司 70、未定 建筑面积建筑面积 600000 户型区间户型区间 80-130 主力户型主力户型 80-90 主力总价主力总价 35 万左右 开发商介绍开发商介绍 君地房地产开发有限公司由北京华瑞君地投资有限公司和南通银洲昌诚置业有限公司共同出资，成立于 2007年，注册资金一亿一千万元人民币。项目定位项目定位 城市近郊新古典主义风格高档大盘 推案日期推案日期 推案面积推案面积 推案报价推案报价 建筑形态建筑形态 2008-08-31-3700 元/多层 房型房型 户型面积户型面积 套数套数 所占比例所占比例 二房 81-90 66 套 57%推盘节奏推盘节奏 三房 93-142 49 套 43%客群描71、述客群描述 一汽集团中层以上管理人员和技术人员；周边配套厂家中高层人员及私营业主；高新、朝阳等一汽周边区域政府、事业单位人员等。其他介绍其他介绍 其中住宅建筑面积 500000，1-3 期由多层、小高层和高层三种建筑形式 价格走势图价格走势图 2008 年 9 月 2 日 起价：3500 元/、均价：4050 元/、顶价 4600 元/2008 年 9 月 23 日 起价：3410 元/、均价：3955 元元/、顶价：4500 元/开发节奏开发节奏 项目共分四期开发，其中一期建筑面积 11 万，目前在售部分为项目一期。日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 2008.5.28 君地天城城72、启倒计时 2008.6.12 拥享世界级品质社区的君地天城见品味更见生活 2008.6.20 提纯时间建一座浓缩城市复合配套的城 2008.7.11 80-140 平米样板即将登场，荣誉卡申请办理中 2008.7.25 建筑超乎你对世界的想象 营销推广营销推广 2008.8.29 8 月 31 日瞩目全城耀世公开 工地现场图工地现场图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -44-中铁中铁国际花园国际花园 案案 名名 中铁国际花园 建筑类型建筑类型 多层、小高 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 中铁 房 地产 开发 有限 公 73、司 容积率容积率 1.71 工地位置工地位置 腾飞广场南侧 规划户数规划户数 占地面积占地面积 270000 物业公司物业公司 大禹物业 建筑面积建筑面积 550000 面积区间面积区间 47-160 主力面积主力面积 100-120 主力总价主力总价 45 万左右 开发商介绍开发商介绍 中铁地产隶属于世界 500 强企业、上市公司中国铁道建筑总公司，由国资委管理。项目定位项目定位 城市西部现代国际化住区 推案日期推案日期 推案面积推案面积 推案报价推案报价 建筑形态建筑形态 推盘节奏推盘节奏 客户积累阶段，暂未开始推案 客群描述客群描述 汽车厂中档白领为主 其他介绍其他介绍 全框架、全电梯 74、价格走势图价格走势图 价格未定 平面效果图平面效果图 项目分三期开发，其中一期建筑面积 20 万，目前在售部分为项目一期。日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 营销推广营销推广 自 2008 年房交会首次亮相，除在房地产报上进行项目介绍外，暂未进行正式推广活动。工地现场图工地现场图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -45-兴顺花园兴顺花园 案案 名名 兴顺花园 建筑类型建筑类型 多层、小高 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 新生 房 地产 开发 公司 容积率容积率 1.11 工地位置工地位置 兴顺 路与 长 沈路75、 交汇 规划户数规划户数 2000 户 占地面积占地面积 180000 物业公司物业公司 新时代 建筑面积建筑面积 200000 面积区间面积区间 37-135 主力面积主力面积 80-100 主力总价主力总价 28 万左右 开发商介绍开发商介绍 长春新生房地产成立与 1998 年，曾在一汽厂区内成功打造同欣花园人文社区。项目定位项目定位 满足首次置业人群需要的低档住宅 推案日期推案日期 推案面积推案面积 推案报价推案报价 建筑形态建筑形态 推盘节奏推盘节奏 未进行细化销控 客群描述客群描述 首次置业的年轻人群，财富能力较差的二次置业人群。价格走势图价格走势图 2008 年 2 月 26 日，76、3200 元/；2008 年 2 月 27 日，3400 元/;2008 年 9 月 1 日，3570 元/平面效果图平面效果图 项目分三期开发，其中一期占地面积 5 万，建筑面积 6 万，二期占地面积 5 万，建筑面积 6 万，三期占地面积 2 万，建筑面积未定。日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 营销推广营销推广 未进行主流媒体推广 工地现场图工地现场图 建筑细节图建筑细节图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -46-附件附件二：二二：二类竞类竞品品市场调研表市场调研表 金金色欧色欧城城 案案 名名 金色欧城 建筑类型77、建筑类型 小高、多层 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 市宝 雍 阁房 地产 开发 公 司 容积率容积率 1.39 工地位置工地位置 支农大街双丰西路交汇 规划户数规划户数 5000 占地面积占地面积 33 万 物业公司物业公司 宝雍阁 建筑面积建筑面积 46 万 面积区间面积区间 62-200 主力面积主力面积 90-110 主力总价主力总价 35 万左右 开发商介绍开发商介绍 宝雍阁集团创建于 1999 年，自创建之日起在房地产、餐饮、医药等产业稳健发展，并创下优良业绩。项目定位项目定位 推案日期推案日期 推案面积推案面积 推案报价推案报价 建筑形态建筑形态 推盘节奏推盘节奏 278、008-5-29 379 套，35615 2300-3200 多层 客群描述客群描述 汽车厂职员，主要为满足基本居住需要，刚性需求较多 价格走势价格走势 2008-05-04，3400-4400 元/，均价 3900 元/2008-08-06，3680-4200 元/，均价 3940 元/2008-09-01，3288-4388 元/，均价 3838 元/2008-09-23，3100-4400 元/，均价 3750 元/平面效果图平面效果图 项目共分二期开发，其中一期占地面积17.66 万，建筑面积 23 万，二期占地面积 15.48，建筑面积 23 万 日期日期 推广形式推广形式/营销重点79、营销重点 2008.3.14 酿城之作，-金色欧城二期香槟区芬芳开启！2008.3.21 国际名门社区，体验之旅 2008.4.11 家在长春 住在欧城 2008.4.22 金色欧城产品推介会隆重举行 2008.5.9 从“三明主义”到全明时代 2008.5.23 二期香槟区 5 月 24 日荣耀开盘 营销推广营销推广 2008.5.29 香槟区开盘热销 317 套，总销 1 个亿 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -47-2008.6.20 金色欧城二期香槟区加推中央组团 2008.7.1 一、中央组团首次登场二、超低起价 26680、0 元三、46 栋多层全线封顶 2008.7.11 1.6 万元首付买 2 室，推出“青年置业计划”低首付低总价 2008.8.1 小钱 做东 VISA 商街热销中，3700 元/平米起 2008.8.28 1.6 万首付起，幸福还在继续 工地现场图工地现场图 建筑细节图建筑细节图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -48-金金祥祥奥林郡奥林郡 案案 名名 金祥奥林郡 建筑类型建筑类型 多层 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 金祥 房地 产 开发 有限 公司 容积率容积率 1.39 工地位置工地位置 支农大街双丰东路交汇 规划户81、数规划户数 6324 户 占地面积占地面积 143000 物业公司物业公司 长春恒源 建筑面积建筑面积 200000 面积区间面积区间 40-90 主力面积主力面积 60-70 主力总价主力总价 18 万左右 开发商介绍开发商介绍 吉林省金祥房地产开有限责任公司成立于 2001 年，经过七年来的不懈努力，公司逐渐形成了自身的优势和发展潜力。项目定位项目定位 城市郊区西班牙风情低档楼盘 推案日期推案日期 推案面积推案面积 推案报价推案报价 建筑形态建筑形态 推盘节奏推盘节奏 2008-6-5 216 套，14040 2600-3000 多层 客群描述客群描述 汽车厂职员，主要为满足基本居住需要，82、刚性需求较多 其他介绍其他介绍 主要特色为西班牙风格的多层住宅建筑 价格走势价格走势 2008-03-27，2500-2700 元/，均价 2600 元/2008-06-27，2600-3000 元/，均价 2800 元/2008-08-06，2600-3400 元/，均价 3000 元/2008-08-19，2680-3500 元/，均价 3090 元/2008-09-01，2680-3400 元/，均价 3040 元/平面效果图平面效果图 项目共分二期开发 日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 营销推广营销推广 仅在房地产报上简单宣传，未在主流媒体进行正式推广。工地现场图工地现场图83、 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -49-伟伟业业星星城城 案案 名名 伟业星城 建筑类型建筑类型 多层 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 怡阳 房 地产 开发 有限 公 司 容积率容积率 1.44 工地位置工地位置 开运街以南飞跃路以西 规划户数规划户数 2000 户 占地面积占地面积 195 万 物业公司物业公司 尼斯管理 建筑面积建筑面积 283 万 面积区间面积区间 50-210 主力面积主力面积 80-100 主力总价主力总价 30 万左右 开发商介绍开发商介绍 长春市怡阳房地产开发有限公司是伟业集团在长春投资84、建立的子公司,是一家以房地产开发销售业务及市政道路建设为主的大型房产公司。项目定位项目定位 5 万人的南加州梦想汇聚 推案日期推案日期 推案面积推案面积 推案报价推案报价 建筑形态建筑形态 推盘节奏推盘节奏 2008-6-26 120 套，12409 3200-3600 多层 客群描述客群描述 城市中坚人群，汽车厂中档白领 其他介绍其他介绍 主打复合地产旗号 价格走势价格走势 一期 2008-01-09至2008-09-28-3100-3800 元/，均价 3450 元/二期 2008-09-02 至 2008-09-28-3300-4100 元/，均价 3700 元/2008-10-14 多85、层均价 3600 元/，小高层均价 3000 元/平面效果图平面效果图 项目共分三期开发，其中一期占地面积 7.5 万，建筑面积 11 万，二期占地面积 12 万，建筑面积17.2 万，目前在售部分为二期加州公馆。日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 2008.1.23 伟业星城以综合性价比领先西南 2008.3.28 伟业星城，开创长春全景入住时代 2008.4.4 有多少南加州建筑就实现多少梦想人生 2008.4.18 伟业星城 欧亚卖场，共同打造飞跃路国际人民生活圈 2008.4.25 伟业星城一期明日开盘 2008.4.30 销售率突破 90%，购买伟业星城一期产品的最后机会五86、一购房有优惠 2008.5.16 自由拆分组合的阳光房子，二期 5 月 18 日正式内部认购 2008.5.28 伟业星城二期开创长春全景交房时代，二期升级产品热销春城 2008.6.25 炫耀梦想也是一种荣耀 2008.7.18 抢房倒计时，小户型电梯公寓加州公馆排号中，超低起价 3300 元/平米 2008.8.1 激情 8 月，梦想人生即将倾城启幕，二期即将上市 营销推广营销推广 2008.8.8 首付 28000，杨小芸的大梦想，加州公馆正火爆排号中 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -50-2008.8.15 首付 52387、10 元起，全框架全明卫 5 层，倾城热销 工地现场图工地现场图 建筑细节图建筑细节图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -51-咖啡小镇咖啡小镇 案案 名名 咖啡小镇 建筑类型建筑类型 多层小高 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 市永 恒 房地 产开 发公 司 容积率容积率 1.8 工地位置工地位置 光谷 大街 与 飞跃 路交 汇 规划户数规划户数 1490 一期 占地面积占地面积 255000 物业公司物业公司 蓝山物业 建筑面积建筑面积 360000 面积区间面积区间 41-131 主力面积主力面积 100-110 88、主力总价主力总价 38 万左右 开发商介绍开发商介绍 长春永恒房地产开发有限公司是一家充满朝气与激情，并富有文化内涵的房地产开发企业。项目定位项目定位 城市西部浪漫主题社区 客群描述客群描述 高新区年轻白领，汽车产业开发区年轻白领 价格走势价格走势 2007-11-02，3200 元/2008-01-29，3450 元/2008-03-04，3300 元/2008-09-28，3200-3700 元/，均价 3450 元/平面效果图平面效果图 项目共分三期开发，一期占地面积129185，建筑面积 180859，二期占地面积 28300，建筑面积51000，三期尚未开发，目前在售部分为项目二期。89、日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 营销推广营销推广 未在主流媒体进行推广 工地现场图工地现场图 建筑细节图建筑细节图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -52-飞飞悦悦经经典典 案案 名名 飞悦经典 建筑类型建筑类型 多层，小高 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 昊基 房 地产 开发 公司 容积率容积率 1.31 工地位置工地位置 高新区飞跃路以南 规划户数规划户数 1258 户 占地面积占地面积 120000 物业公司物业公司 昊基 物业 建筑面积建筑面积 185000 面积区间面积区间 45-236 主力面90、积主力面积 70-90 主力总价主力总价 26 万左右 开发商介绍开发商介绍 成立日期 2001 年 2 月 12 日，企业性质为私营企业，所属行业，建筑，房地产，物业，管理，装潢。项目定位项目定位 满足中低档人群居住需求的普通住宅 客群描述客群描述 高新区年轻白领，汽车产业开发区年轻白领 价格走势价格走势 2008-01-28 至 2008-07-01-3400 元/2008-09-03-3300-3700 元/，均价 3500 元/2008-10-14 高层均价 3350 元/，多层均价 3400 元/，已经售罄。平面效果图平面效果图 分二期开发 日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重91、点 营销推广营销推广 主要为跟随策略，未进行正式推广 工地现场图工地现场图 建筑细节图建筑细节图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -53-永畅美永畅美域域 案案 名名 永畅美域 建筑类型建筑类型 多层 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 吉林 元通 置 业有 限公 司 容积率容积率 1.25 工地位置工地位置 兴顺路与长沈路交汇处 规划户数规划户数 占地面积占地面积 67000 物业公司物业公司 元通物业 建筑面积建筑面积 100000 面积区间面积区间 55-136 主力面积主力面积 80-90 主力总价主力总价 30 万左右92、 开发商介绍开发商介绍 吉林元通置业有限公司成立于2007年,成立当年开发的汽开区永畅美域小区一期项目,取得了良好的销售业绩并获得了广大客户的赞誉。项目定位项目定位 满足中低人群基本居住需求的普通住宅 客群描述客群描述 汽车厂普通职员，一部分未在力旺康景没选到合适住宅的客群。其他介绍其他介绍 项目为南北朝向，共有三个入口，采用人车分流的方式。其中主入口在长沈路上，是人行入口，两侧还有车行入口，一个在兴顺路上，一个在项目东侧。从主入口进入园区，有一条总长度约200 多米的轴心景观带，分布有中央广场、浅水系的叠水景观。在水景两侧还分布着老人、儿童活动场地等运动场地。楼与楼之间设计有类似丘陵的坡地花93、园，上面曲径通幽很有特点。价格走势价格走势 2008-01-15-3500-3800 元/，均价 3650 元/2008-01-31-3600 元/2008-02-01-3700 元/2008-02-26-3500 元/2008-03-10 至 2008-07-01-3600 元/2008-09-01-3100-3600 元/，均价 3350 元/平面效果图平面效果图 项目共分二期开发，二期仅包括二栋住宅。日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 营销推广营销推广 未在主流媒体进行推广 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -54-94、工地现场图工地现场图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -55-力力旺旺康康景景 案案 名名 力旺康景 建筑类型建筑类型 多层、小高 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 建源 置 业有 限公 司 容积率容积率 1.33 工地位置工地位置 长沈路 939 号 规划户数规划户数 1942 户 占地面积占地面积 152000 物业公司物业公司 力旺物业 建筑面积建筑面积 205835 面积区间面积区间 42-137 主力面积主力面积 90-100 主力总价主力总价 32 万左右 开发节奏开发节奏 项目分二期开发，一期占地 7 万，95、建筑面积 10 万，二期占地 8 万，建筑面积 80456。开发商介绍开发商介绍 力旺集团有限公司前身为吉林省吴太房地产开发有限公司,成立于 2001 年 2 月,注册资本 1 亿元,总资产近 5亿元,现下辖吉林省力旺房地产开发有限公司、吉林省盛荣房地产开发有限公司、长春建源置业有限公司等。项目定位项目定位 城市西部健康主题大盘 客群描述客群描述 汽车厂中高级白领，二次置业人群。其他介绍其他介绍 16000 的“游氧”主题景观广场，800 米多功能健康跑道。价格走势价格走势 2008-01-16，3600 元/2008-01-29，3500 元/2008-03-10，-3400 元/2008-96、05-28，3300-3700 元/，均价 3500 元/2008-06-27，3300-3800 元/，均价 3550 元/2008-09-01，3300-3400 元/，均价 3350 元/2008-10-14，多层均价 3600 元/，高层均价 3400 元/平面效果图平面效果图 项目分二期开发，一期占地面积 7 万，建筑面积 10 万，二期占地面积 8 万，建筑面积 8 万。日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 2008.2.22 力旺 500 余会员喜迎元宵佳节 2008.2.27 力旺康景欢欢喜喜闹元宵 2008.3.20 找到“新财富大陆”力旺康景商业金街全线热销 20097、8.3.27 发现“黄金航线”50-600 平米典藏商业全线热销 2008.5.9 展现成熟魅力，典藏之作全面亮相 营销推广营销推广 2008.5.29 完美“城”现，全现房社区，珍藏精品全线上市 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -56-工地现场图工地现场图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -57-附件附件三：三三：三类竞类竞品品市场调研表市场调研表 博众新城博众新城 案案 名名 博众新城 建筑类型建筑类型 多层，小高 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 广垠98、 房 地产 开发 有限 公 司 容积率容积率 1.71 工地位置工地位置 飞跃路与支农大街交汇 规划户数规划户数 占地面积占地面积 14 万 物业公司物业公司 建筑面积建筑面积 24 万 面积区间面积区间 40-180 主力面积主力面积 80-90 主力总价主力总价 30 万左右 开发商介绍开发商介绍 长春 广垠 房 地产 开发 有限 公 司成 立 于2001年，注 册资 金850万，属有限 责任 公 司。项目定位项目定位 满足基本居住需求的普通住宅 客群描述客群描述 汽车厂普通职员，部分养老人群 价格走势价格走势 一期 2007-11-08-2800-3000 元/，均价 2900 元/二期99、尚未开盘，预计均价 3080 元/平面效果图平面效果图 项目共分二期开发，二期占地面积5.7 万，建筑面积 12 万 日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 营销推广营销推广 未在主流媒体推广 工地现场图工地现场图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -58-蓝蓝调调倾倾城城 案案 名名 蓝调倾城 建筑类型建筑类型 多层、小高 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 豪邦 房 地产 开发 有限 公 司 容积率容积率 1.60 工地位置工地位置 西环城路西同心湖以南 规划户数规划户数 5321 户 占地面积占地面积 15 万 100、物业公司物业公司 翔翊物业 建筑面积建筑面积 22 万 面积区间面积区间 60-170 主力面积主力面积 90-100 主力总价主力总价 35 万左右 开发商介绍开发商介绍 长春豪邦集团是以房地产开发为龙头，以高科技药业生产为主导，向多元化经营方向发展的大型民营企业。曾开发过新月花园、四季台北、四季风采。项目定位项目定位 同心湖畔中档住宅 推案日期推案日期 推案面积推案面积 推案报价推案报价 建筑形态建筑形态 2008-8-7 56 套，5547 3680-4200 多层 推盘节奏推盘节奏 2008-5-8 456 套，47922 3400-4400 小高层、多层 客群描述客群描述 居民构成：101、汽车厂区中产阶级。其他介绍其他介绍 毗邻有长春第二南湖美誉的 34 顷同心湖稀贵水面；项目周边各种生活配套齐全。价格走势价格走势 2008-05-04-3400-4400 元/，均价 3900 元/2008-08-06-3680-4200 元/，均价 3940 元/2008-09-01-3288-4388 元/，均价 3838 元/2008-09-23-3100-4400 元/，均价 3750 元/2008-10-14 多层均价 4100，高层均价 3600 平面效果图平面效果图 项目供分三期，其中一期占地面积17500，建筑面积 28000，二期占地面积 78000，建筑面积 101996，102、三期占地面积 53048，建筑面积84876 日期日期 推广形式推广形式/营销重点营销重点 2008.3.6 您可以和豪邦地产媲美荣誉 2008.3.14 蓝调倾城 3 期傲视公开 2008.3.21 蓝调倾城健康居住新主张 2008.4.3 择水而居 近水者豪 34 万同心湖豪邦的浪漫私享 2008.4.17 沿湖岸线，丈量一生高贵，三期排号中 2008.4.30 3 期开盘销售率达 95%营销推广营销推广 2008.5.28 压轴力作最后珍藏。惟风景才是主角“上湖湾”组团全线公开 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -59-200103、8.7.2 典藏绝版尽收荣耀 2008.7.17 完美封盘垂谢激赏，18#l 楼热烈排号中 2008.8.8 每一次亮相都是再度领跑！18#楼热销全城 2008.8.27 一层的价格悦享双层尊尚生活顶楼户型超值发售中 工地现场图工地现场图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -60-天茂天茂城城中央中央 案案 名名 天茂城中央 建筑类型建筑类型 高层 外 立 面 效 果 开开 发发 商商 长春 天茂 房 地产 开发 有限 公 司 容积率容积率 2.95 工地位置工地位置 锦程大街创业大街交汇 规划户数规划户数 3800 户 占地面积占104、地面积 134500 物业公司物业公司 天茂物业 建筑面积建筑面积 34 万 面积区间面积区间 40-240 主力面积主力面积 90-110 主力总价主力总价 40 万左右 开发商介绍开发商介绍 天茂集团公司是以房地产开发为主业的多元化企业,公司成立已 7 年。项目定位项目定位 位于汽车厂核心区中档住宅 推案日期推案日期 推案面积推案面积/套数套数 推案报价推案报价 建筑形态建筑形态 推盘节奏推盘节奏 2008-6-26 28 套，25969 3800-4000 小高层、多层 客群描述客群描述 汽车厂中级职员，二次置业以上，主要看重地段及升值潜力。其他介绍其他介绍 天茂城中央 4150 万打造105、 4 万平米超大亲水园林，“梦幻莱茵河”、“多瑙河之波”两条动态水系环绕小区。主题广场、庭台楼榭、20 多种珍稀乔木，14 种花卉，14 种名贵绿篱类植物。价格走势价格走势 2008-03-07-3800 元/2008-05-28-3800-4000 元/，均价 3900 元/2008-09-01-3600-4500 元/，均价 4050 元/2008-09-23-3600-5000 元/，均价 4300 元/平面效果图平面效果图 项目供分二期开发，其中一期占地面积115865，建筑面积 29774，二期占地面积16833，建筑面积43262，目前接近清盘。日期日期 推广形式推广形式/营销重点106、营销重点 2008.2.29 别让人抢了你的房城中央二期全线公开，3 月 1 日 8 点正式排号 2008.3.7 在长春找个理想的地方安家，天茂城中央 16 种户型排号中 2008.3.12 因为地处商业核心自然成为焦点 2008.3.21 投的准，才会有收益，选天茂中央商汇，争当商业总冠军 2008.4.18 天茂品牌打造旗舰第一店 2008.4.23 4 月 26 日天茂“沐浴阳光组团”全面升级开盘 2008.5.9 居中央尊天下，华府楼王，联排别墅情景洋房 5 月 8 日接受内部认购 2008.5.16 建筑盛宴唯我论 2008.5.30 英雄所见略同，天茂中央商汇颠覆传统投资观念 2008.5.30 让您放心的家，首付 8 万 8，天茂安个家 2008.6.12 聚中央通天下，房价会期间优惠大礼相送 2008.6.20 生活向这边看，华府楼王 96 席传世美宅全情预约中 营销推广营销推广 2008.7.18 胜局已定，96 席华府楼王，7 月 12 日开盘销售，现仅存 28 席 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 汽车产业开发区房地产市场调研报告 -61-2008.7.25 富甲天下大户人家，97、98、112 平米极品房源持续热销 工地现场图工地现场图 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建