1、开发公司城市地块市场调研项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月145可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 XX市宏观环境及房地产市场分析1第一节XX市宏观经济环境概述11、城市概况12、政策环境5第二节XX市房地产市场分析81、2009-2010年XX2、楼市概况82、XX市房地产市场特征103、XX市购房消费需求分析114、XX楼市发展趋势分析11第二章 XX市经开区房地产市场分析13第一节经开区区域概况131、区域概况132、城市规划简述133、经济发展154、未来发展趋势15第二节2009年经开区市场概况15第三节经开区房地产市场发展小结16第三章 竞争楼盘调研与分析17第一节调研楼盘基本概况一览17第二节调研的主要收获211.开发理念与产品定位212.总平、组团、布局与规划方案223.户型配置与设计234.建筑与立面风格235.配套设施与园林景观246.营销推广策略与手段25第三节调研启示与项目建议261值得借鉴的方面262产品规划建议3、283楼盘调研项目基本情况293.1XX国际丽城293.2博雅海润广场323.3嘉来涪滨印象363.4富临桃花岛393.5人和天地423.6万豪尊品453.7樊华似锦483.8树高卡地亚513.9奥林春天543.10香榭里大道573.11长兴太阳城603.12布鲁斯国际新城633.13富临大都会663.14华润中央公园693.15东原香屿723.16世纪山江753.17江御城邦783.18未来城813.19长虹世纪城843.20芙蓉世纪阳光87第四章 项目定位分析90第一节项目区位90第二节项目地块属性分析901.项目地理位置902.项目地质、水文、气候情况933.项目地形、地貌934.项目的4、市政配套情况94第三节项目地块SWOT分析951.优势952.劣势953.机会964.威胁96第四节项目定位991.总体定位992.形象定位1003.产品定位1003.1、购房需求调查1003.2、产品定位1013.3产品定位说明1024.建筑风格定位1025.目标客户定位1026.物业管理定位103第五章 项目规划设计104第一节项目规划设计条件1041.用地面积1042.用地性质1043.容积率1044.建筑密度1045.绿地率1046.建筑高度和楼间距1057.建筑退让红线105第二节项目规划设计1051.规划设计理念1052.规划设计指导思想1053.总平规划设计布局要点1064.建筑5、风格设计1075.户型设计：人性化的空间1076.景观设计1087.总平交通设计1108.结构设计111第六章 项目价格分析112第一节住宅市场定价分析1121.可类比住宅项目及参数确定1122.本地块比较价格计算值113第二节商业市场定价分析113第七章 项目投资估算与利润分析114第二节1号地块的财务分析与评价（容积率为3）1171.项目财务分析与评价采用的基础数据1172.销售收入测算1183.项目开发建设成本估算表1184.初步产值利润分析1205.盈亏平衡分析1206.财务评价结论120第三节塘汛5号地块的财务分析与评价1211.项目财务分析与评价采用的基础数据1212.销售收入测算6、1213.项目开发建设成本估算表1224.初步产值利润分析1235.盈亏平衡分析1236.财务评价结论124第四节4、5号地块的财务分析（容积率为2.5）1241.项目财务分析与评价采用的基础数据1282.项目开发建设成本估算表128第八章 项目开发思路133第一节项目开发初步策略1331.开发分期1332.产品建设的先后顺序133第二节项目策划134第三节项目设计134第四节项目建设134第五节项目推广135第六节项目销售135第七节项目物业管理136第九章 销售现场包装策略136第一节项目地块周边包装136第二节接待中心（售楼处）包装1371.包装思路1372.功能分区137第三节样板房包7、装1371.样板环境1372.样板房138第十章 项目风险分析1381.宏观经济与政策变动导致的风险分析1382.XX市房地产行业发展对项目的风险分析1393.XX市总体规划与区域环境对项目的风险分析1394.项目财务风险分析1395.项目运作风险139结论140第一章 XX市宏观环境及房地产市场分析第一节 XX市宏观经济环境概述1、城市概况XX：中国科技城，中国最佳宜居城市1.1城市地位XX是四川省区域中心城市、四川省第二大城市。素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的XX，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，先后获得过联合国改善人居环境最佳范例奖（迪拜奖）、国家环境保护模范城市、国家园林城8、市、国家卫生城市、国家文明卫生城市、中国人居环境奖、中国最佳宜居城市等诸多荣誉，是国务院批准建设中国唯一的科技城。1.2地区生产总值按初步测算，2009全市实现GDP820.2亿元，增长14.4，比2008年提高10.3个百分点。其中，第一产业实现增加值156.7亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值375.6亿元，增长20%；第三产业实现增加值287.8亿元，增长12.4%。三次产业构成比例为19.1：45.8：35.1，与2008年相比，第一产业下降2个百分点，第二产业提高2.1个百分点，第三产业下降0.1个百分点，产业结构进一步优化。1.3财政金融XX市在2008年中国城市综合实力排名第9、69位，中国西部地区综合实力排名第5位。XX市自1985年撤地建市以来，坚持实施“军转民”科技兴市战略，深化改革，扩大开放，积极推进工业化和城市化进程，经济科技、社会事业持续快速健康发展，国内生产总值（GDP）以年均14.3%的速度增长，工业增加值以年均20.1%的速度增长。按初步测算，2009XX市实现GDP820.2亿元，增长14.4。 2005年以来，XX市致力于创建金融生态环境模范城市，响亮提出将金融生态环境模范城打造成继XX科技城之后XX的又一金字招牌，并多次荣膺“中国最具魅力金融生态城市”。XX是我国国务院建设的唯一的科技城，拥有巨大的发展潜力，金融业发展潜质巨大。XX人才荟萃，拥10、有雄厚的科技实力，是国家重要的国防军工科研生产基地，境内有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究所等国防研究院所18家；博士后流动工作站5个、民营科技实体300个。有以西南科技大学为代表的大中专院校28所；长虹、九洲国家级技术中心2个，双马、东材等省级技术中心8个，有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业50家，国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处；在国家级高新技术开发区内，建有“中物院军转民科技创新园”、“XX软件园”、“留学生创业园”、“长虹技术开11、发中心”。有各类专业技术人员17万人，有两院院士25人；享受政府特殊津贴有突出贡献的专家800多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至世界一流水平。每年10月16日为“XX市科技节”。1.4交通运输XX位于四川盆地西北部涪江、安昌河、芙蓉溪XX交汇处。距省会XX98公里，距重庆500公里，是川西北的交通枢纽。自古被誉为蜀道咽喉和川西北第一重镇。是XX平原北上的重要枢纽。XX市正加快推进集高速公路、铁路、水路、航空为一体的多节点、立体化交通运输体系，进一步提升XX的区位优势和核心竞争力。XX是国家公路运输枢纽城市之一，在国家综合运输体系及四川、川北等区域经济发展中具有重要地位。XX目前拥有成绵高速12、公路、绵广高速公路、绵遂高速公路三条放射高速，目前在建绵渝高速公路绵遂段、成绵第二高速公路、XX-九寨沟高速公路（线路起于绵广高速公路，经江油市、平武县、白马镇，止于九寨沟县，路线全长270公里）、绵九高速黄龙支线（起自白马镇，路线全长38公里）、南环高速联络线（绕城高速联络线）、绕城高速公路、XX-盐亭-南部高速公路（过境高速，经三台、盐亭）。正在积极规划XX-巴中-达州高速公路、XX-南充高速公路。XX市除平武县外其余各县市均已建成通往XX城区的快速通道，以XX城区为中心的两区（涪城区、游仙区）六县（江油市、安县、北川县、三台县、盐亭县、梓潼县）一小时经济圈已经形成。XX市拥有发达的城市交13、通路网，XX城区交通四通八达，目前建设有主干道临园干道、长虹大道、涪城路、九州大道、仙海大道、绵州大道、飞云大道。主干道两侧分布多条城市道路，XX六岸在上个世纪已经率先建成滨江景观路。这些道路相互交织，构建了XX发达的城市交通路网，XX市目前建设有一环路、二环路2条城市环路，在建绕城高速，一环路建于上世纪，目前已经开始进行道路提升工程。XX南郊机场位于XX城南，2001年4月建成通航，距市中心10公里，是4E级大型民用支线机场，为四川省第二大客运机场。由XX机场可前往北京、上海、广州、深圳、厦门、济南、福州、太原、长春、合肥、武汉、南昌、西安、昆明、青岛、杭州、郑州、济南、三亚、丽江等城市。114、.5教育状况目前，XX市拥有西南科技大学、西南财经大学天府学院、四川音乐学院XX艺术学院、XX师范学院、四川中医药高等专科学校、四川幼儿师范高等专科学校、XX职业技术学院、西南科技大学城市学院等为代表的高等院校10余所。东辰集团投资2.3亿元办起了XX东辰国际学校，汉龙集团投资1.5亿元办起了XX中学英才学校。清华大学、四川大学、西南财经大学、四川音乐学院等全国20余所颇具影响力的高等院校也纷纷看好XX，来绵开展校地、校企合作，创办二级学院。全市高考本科硬上线率连续10年居全省榜首，万人上线率连续10年居全省第一，在全国被誉称XX现象，连续多年，XX全国教育满意度第一。1.6科技状况2000年15、9月，党中央、国务院作出了建设XX科技城的重大决策；2005年10月，国务院批复了XX科技城2005-2010年发展规划。其主要内容为：充分发挥XX的科技资源优势，把XX科技城建成以科技为先导、以工业为核心、以产业经济为支撑、以提高资源利用效率为重点、人与自然和谐发展的科技城;建成国防科技潜能充分释放转化的军民结合体系，建成人才资源迅速转化为现实生产力的中国西部重要的创新示范基地;建成中国西部以电子信息产品研发与生产为主导的产业化基地；建成百万人口大城市、四川省副中心，成为西部地区率先实现现代化的最具活力与竞争力的大城市之一。目前，XX境内有独立科研院所43家，博士后流动工作站5个，18个重要16、国防科研单位和数十个高科技企业，在核物理及其应用、空气动力学、磁性材料、光机电一体化等研究领域代表着中国一流水平。现代化进程中的XX，科技文化和人才资源蔚为大观，有着“西部硅谷”之美誉，辖区内拥有中国工程物理研究院为代表的国防科研院所18家，有两院院士28名，各类专业技术人才17万人。是中国重要的国防军工、科研生产和人才基地。1.7旅游资源XX的旅游资源极为丰富。平武境内王朗自然保护区是大熊猫最多的地方，超过现存大熊猫总数的四分之一；北川境内的小寨子沟，是目前亚洲最原始状态的自然保护区；窦圌山、猿王洞、千佛山、七曲山古柏林、罗浮山温泉、仙海风景区、白马民俗风情、西蜀子云亭、三国古战场，山水园林17、城市风光，有以中物院科技展览馆、亚洲最大的风洞群、长虹商贸中心为代表的工科旅游，都极具魅力。XX也是人文荟萃的地方，黄帝元妃、栽桑养蚕缫丝织绸发明家嫘祖，治水英雄、先贤大禹，文昌帝君，诗仙李白，文豪欧阳修，文学家沙汀，武林奇人海灯，均为XX人氏；刘备、诸葛亮、唐明皇、司马相如、杜甫、苏轼、陆游都曾在这里留下过不朽诗文或精彩故事；当代的核科学家邓稼先更是功勋卓著。1.8人口状况XX市2009年末总人口为544.7万人，其中：男性人口281.5万人，女性人口263.2万人；农业人口404万人，非农业人口140.7万人。人口自然增长率为1.56。计划生育率为92.8%。截止2010年6月，XX市区常18、住人口108万，流动人口50万，市区人口160万。在XX市区，外地人购买的商品房总量超过30%，流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。XX是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口”，随着WTO和西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。1.9城市规划“山秀绵州、水映涪城”。新一轮城市规划将XX定位为：中国科技城，四川省重要的区域中心，历史文化和宜居名城。发展目标为:到2020年城市规模面积达到150平方公里，人口达到140万人。同时，新一轮的城市规划发展方向更加明晰，功能布局更加合理，特色塑造更加鲜明，其最终目标为，将XX建设成为融山-水-林-文-城五位一体的中国宜居19、城市的典范。2、政策环境近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。2010年可谓是实至名归的房地产政策“调控年”：上半年，由“国十一条”引发第一轮调控，“史上最严厉新政”出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。2010年国家对房地产实施宏观调控的主要政策有：2.1货币政策商业贷款首套房贷款首付最低30%、商业贷款二套房“认房又认贷”政策、三套房贷款的商业贷款与公积金贷款均停贷、利率调整（加息）等等。2.2土地20、政策申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%，等等。2.3行政措施1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2月20日，银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法，打击炒房者和投机行为。3月9日，温家宝总理所作的政府工作报告中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚21、决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。4月14日，国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例22、不得低于30%。4月17日，国务院发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了新“国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。新36条鼓励民间资本进入六23、大领域：基础产业和基础设施（包括交通运输、电力、电信、石油天然气等），市政公用事业和政策性住房建设，社会事业，金融服务，商贸流通，国防科技工业。其中支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，这些可以转移原先投入在房地产市场部分资本的方向，改变投资渠道，有效地控制投机性购房导致的过高房价。民间资本在找不到很好出口的背景下，这次出台的意见对民间资本是一个非常好的引导，有助于经济健康可持续发展。9月29日，住建部、国土资源部、监察部发出通知，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。对房地产开24、发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。XX市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡沫成分，现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续，购买力得到了进一步释放，十分有利于房地产的开发。第二节 XX市房地产市场分析1、2009-2010年XX楼市概况2009年，XX全市25、建筑、房地产行业税收仍占据地税收入主导地位。第二产业的建筑业和第三产业的房地产业税收在各产业中居于首位，税收贡献突出。全市建筑业缴纳地方各税67025万元，同比增收32510万元，增长94.2%；房地产业收入93849万元，同比增收46735万元，增长99.2%。全市建筑、房地产行业税收分别高全市地税收入平均增幅52.5和57.5个百分点，两行业税收占全市地方税收比重为45.9%，拉动总收入增长19个百分点，成为全年地方税收增长的重要支柱。2010年是XX楼市最具有里程碑意义的一年。在2010年，XX城市未来十年规划出台，旧城改造力度加大，热点开发区域涌现，地产开发规模倍增，国内地产大鳄强势抢26、滩，高端项目、大盘名盘接踵而来XX楼市已逐步进入品牌时代、品质时代、大盘时代。与此同时，随着城区交通的不断完善，城际之间的距离逐渐缩短，XX作为四川第二大城市、国内三线城市，未来商业发展的前景持续不断看好，吸引了众多有实力的国内房产大鳄，如华润、置信、万达等的进驻，加速了XX楼市品牌化的进程。1.1、市场受国家一系列调控政策影响，部分开发商呈观望态势，推迟产品上市，导致上半年市场供给大幅减少，下半年新开楼盘扎堆上市。2010年1、2月楼盘供应量一直大于销售量，3月供应量减少，销售量却增加，到4月逐步趋于平衡。受4月新政影响，5月销售量明显减少，不过XX楼市整体受新政影响较小，6月销售面积开始增27、加。总体看，供求基本平衡，但供给和需求均有下降趋势。“9.29”新政后，部分楼盘推迟上市，但市场存量去化加快，导致存量急剧减少，供求比大幅下降。2010年11月XX房地产市场放量492076.3，市场放量环比10月增幅达3845.47%。1.2、产品XX楼市的商品房供给占绝大优势。各面积段都有一定比例的供给。根据统计，XX楼市的房源供给中，90-140占44%，仍为市场的主流供给面积段；90以下的占27%，大于140的占28%。由此可以看出，XX楼市的房源仍为“中间大、两头小”的供给格局。从房源的建筑格局上来说，多层占29%，为主要供给地位；高层占22%、小高层占22%、低层占27%，各类产品28、在供给中所占的比例相差不大。1.3、开发商随着国内一线品牌开发商，如华润、万达等的陆续进驻，XX楼市呈现群雄逐鹿的激烈竞争态势。根据2010年楼市供应量较大的10月销售面积情况排行榜分析，塞纳阳光、XX国际丽城、华润中央公园、万豪尊品和嘉来涪滨印象位居前五位，项目合计销售面积约19.2万，较10月增加了3.6万，销售面积市场占有率达到74%。从成交量的前五名来看，购房者的品牌意识与对居住品质的要求在逐步提高，这是XX楼市未来发展与走势的重要信号之一。1.4、楼盘分布2010年，XX楼市呈现出万花齐放的姿态，楼盘分布的板块界定更加清晰明了：1、城北范围：将涪江二桥以北，涪江以西，包括小岛在内定义29、为XX城北板块。2、城南范围：将南山以南，绵中路以东定义为XX城南板块。以新城南为例，有富临桃花岛、XX国际丽城、博雅海润广场等大盘名盘扎堆。3、城中范围：将涪江二桥以南，飞来石大桥以东(含火车站)，芙蓉桥至东方红大桥以西定义为XX城中板块。4.、城东范围：将芙蓉桥以东的地区定义为XX城东板块，包括芙蓉汉城、沈家坝、富乐山地区。5、城西范围：将飞来石大桥以西，定义为XX城西板块，包括高新区、园艺山、石桥铺地区。1.5、土地2010年6月25日XX举行了新政后首次土地拍卖，从现场的情况看，市场受新政影响明显，地价没有出现大幅度上涨，但景观资源好的地块，竞争还是比较激烈，不过已经较此前降低了不少热30、度。新拍卖土地主要集中在游仙区的仙海风景区，其次是科创园区和经开区，其它地区拍卖较少。7月28日拟拍土地全部位于游仙区的仙海风景区，且拍卖面积较大，多用于旅游、居住，商业用地较少。XX作为四川省第二大城市，各种投资投机性需求逐渐向XX蔓延，并将紧随主流城市其后，逐渐步入快速上涨轨道。随着“成绵乐经济带”的快速发展以及三线城市人们对居住品质的提升追求，各种因素都是促进XX楼市平稳发展的“定心丸”。2、XX市房地产市场特征2.1、房地产开发由几年前的集中在一环及市中心开发转向二环以外和城郊以及更远郊的郊区楼市并举的局面。2.2、房地产开发的重心由原来的市中心向周围发散转移，新城南、新城西将是下一个31、开发的热点区域。2.3、市中心由于可供开发土地越来越少，加之地价高昂，所开发项目主要以商业、商务和中高档住宅为主。2.4、目前，住宅产品在内在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象、服务等日益成为重要的竞争指标。高品质、高档次的精品住房越来越引得购房者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵、质量和外在形象。3、XX市购房消费需求分析3.1、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5%，现XX市各类商品房有超过30%为外地人购买。3.2、购房者对XX房地产市场信心度较高，持币观望的消费心理在2010年已经逐步得到释放。3.3、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，市中心32、不再为购房的首选方位，新城南、新城西购买意向渐浓。3.4、绝大多数购房者购买住宅期望价格在3500元/以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过购房者的期望价格。3.5、普通住宅需求为当前主流，79-90户型仍为市场供需主力。4、XX楼市发展趋势分析4.1、中国房地产市场还将持续发展1020年。1）、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35，而现在我国的住房面积是人均23，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加1，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。2）、城市化建设是动态的。不算城市人口的自33、然增长，每年农村进城人口就是1100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。3）、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。4.2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。4.3、XX年XX楼市房价仍将保持持续、稳定地增长，但受政策等各方面的影响，房价将在一定范围内保持稳定，涨幅不大。4.4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。4.5、新城南和新城西的开发将急速升温。第二章 XX市经开区房地产市场分34、析第一节 经开区区域概况1、区域概况XX经济开发区（以下简称：XX经开区）是2000年8月成立的省级开发区，是国务院批准建设的XX科技城的重要组成部分，XX市新型工业集中区和特色产业园区，位于XX城南，距市区约2公里，幅员面积约41.8平方公里，下辖塘汛镇和城南街道，包含10个村、6个社区（居委会），人口约5.6万。开发区日供水能力1.8万立方米，日供气量70万立方米，有装机容量5.1万千瓦电站一座、110KV变电站三个，220KV变电站一个，日处理20万立方米污水处理厂一个，燃气、通讯、网络、道路等设施完善。正在建设的日处理50万立方米污水处理厂、加气站、加油站、消防站将进一步提升园区的产业35、承载能力。2、城市规划简述XX经开区位于XX、重庆、西安构成的大三角区域之内，是成渝经济圈的重要一极。开发区距离XX100公里，绵（阳）成（都）峨（眉山）城际铁路客运专线和第二条成绵高速公路正在加快建设，建成后行车时间将大幅缩短。开发区距离重庆300公里，正在建设的绵渝高速公路建成后只需2.5小时即可到达。正在建设的XX至西安高速公路通车后，开发区至西部各大城市之间物流成本将大大降低。开发区距XX火车客站5公里，离火车货站6公里，位于开发区内的XX南郊机场开通有至北京、上海、广州、深圳、三亚等国内10多个主要城市的航线。开发区拥有5.06平方公里的西部最大城中湖，正在建设的XX城南新区将打造成36、为集会展、商贸、旅游、居住等功能为一体，最具特色的城市亮点，是居家兴业、投资发展的热土。3、经济发展2009年，XX经开区确定新一轮发展目标为“两年打基础、三年翻两番、五年大跨越、2020年建成千亿产业园区”。毫不动摇地把工业强区作为主导战略、核心战略、根本战略，重点发展电子信息、精细化工和新兴产业。深入实施“园区倍增计划”、“产业倍增计划”和“一基两化”战略（强化基础设施建设，强力推进新型工业化和新型城镇化），倾力打造资源节约型、环境友好型的电子信息、化工环保、军转民三个特色产业园区。2009年实现地区生产总值26.2亿元、规模以上工业总产值70亿元、规模以上工业增加值21.3亿元。共有规模37、以上工业企业74户，亿元企业9户。4、未来发展趋势在XX未来十年城市规划中的中心城区将由11个组团构成，经开区被定位为未来城市两个分中心之一。旧城改造将在2010年下半年进行，并邀请新加坡知名规划设计单位主持设计。XX会客厅的高端规划注定了经开区的房地产开发搭上了快速列车，经开区再次启动是在城市规模扩张压力推动下的城市化进程，其主要原因有购房者对经开区的心理距离缩短、在未来数个大盘强力策动下生活配套相比初期开发时已较为成熟。其中政府XX会客厅规划和投资建设导向的影响力将随着整个规划进入实施阶段越来越显著，并最终成为经开区住宅发展的根本影响因素。政府规划引导下的新区建设将使得经开区区域的基础设施38、配套设施得到根本的改善，并同时提供相应的就业机会，最终使得整个经开区住宅成为城区住宅市场的一个部分，供给产品属于城市住宅主流消费范畴。第二节 2009年经开区市场概况2009年，经开区商品房成交备案量为644套、58202.91平方米，与2008年899套、82306.18平方米的备案量相比，减少了255套、24103.27平方米、降幅为28%和29%。第三节 经开区房地产市场发展小结1、随着XX城市地位的提升，它对周边幅射能力也将增强，不难判断出，在未来3年内XX房地产市场前景十分乐观。随着人们生活水平的逐步提高，尤其是“十二五”全面关注民生和“全面小康”的实现，人们对住房的需求质量将有所39、提高。虽然XX房地产市场竞争将会日趋激烈，但品质优良、价位适度的高性价比楼盘有较好的市场前景。2、从XX市经济发展水平，以及人民生活水平来看，具备较强的购买力，仍然拥有较大的挖掘空间。经济强劲的发展和居民收入水平的提高为XX房地产业的持续、健康发展提供了坚实的基础。3、经开区板块的主要开发条件以XX会客厅规划为核心，包括绵州大道（绵三路）和XX西路两条景观轴的打造，南部城市副中心商务办公商业中心的规划引导和建设投资的预期，城市规模扩张的压力逐渐成为经开区住宅发展的主导力量。小结：随着西部大开发的进程和发展，XX的城市地位将进一步提升，XX在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商进入，进一步提40、升整个城市的影响力和社会经济水平。从板块分区来看，经开区虽然偏离市中心，但是随着近几年来市政府对该区开发力度的增强，以及政策导向的日趋明显，经开区已经成为时下XX房地产市场最热的一块土地。其未来的发展潜力不可估量。第三章 竞争楼盘调研与分析第一节 调研楼盘基本概况一览本次对XX本地楼市的调研涵盖XX各个方位，科创园、经开区、游仙区、高新区、涪城区都有涉及，共调研在各区域具代表性的电梯项目23个，调研重点主要是本项目地块所在的经开区。本次调研采用暗访形式，旨在全面深入了解目标楼盘的开发模式、规划、建筑风格、产品物业形态，营销推广等，为本项目地块未来的规划、建筑设计、产品定位、园林景观与营销推广提41、供参考、借鉴。根据开发商的规模、布局与行业经验，此次调研的23个楼盘大致可分为以下四类：第一类，规模化、全国布局的开发企业。如获得“2010中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”的华润置地，中央公园是华润在XX的开篇之作，至此XX楼市中正式出现知名品牌开发企业的身影。第二类，在XX本地深耕多年并形成一定品牌知名度的。如四川富临实业集团有限公司、XX樊华房地产开发有限责任公司、XX市投资控股集团有限公司、XX万豪房地产开发有限公司、四川长虹置业有限公司、四川长兴实业集团有限公司、三汇房产。第三类，来自外地、产品打造经验丰富的。如XX树高房地产开发有限公司、田森地产、四川荣府置地发展有限公42、司。第四类，第一次进军房地产市场打造产品的。如四川吉盛房地产开发有限公司、XX博雅置地有限公司。楼盘名开发商项目规模产品形态产品组合和定位价格XX国际丽城四川吉盛房地产开发有限公司280亩，总建面55万方11-30层高层中高端项目均价4450元/平方米博雅海润广场XX博雅置地有限公司总建面122435平方米26层高层中端项目，品质一般均价4200元/平方米嘉来涪滨印象XX市投资控股集团有限公司200余亩，总建面311021平方米共13栋高层电梯住宅，其中7栋26层品质平淡，中低端项目3688元/平米富临桃花岛四川富临实业集团有限公司50万平方米精装修高层住宅、酒店式公寓、豪华星级酒店、多层商业43、产品定位于XX高端市场住宅均价7000-8000元/平方米（精装修）人和天地三汇房产近120亩，总建面212000平方米高层住宅中端项目，品质一般均价3900元/平方米万豪尊品XX万豪房地产开发有限公司107亩（二期），总建面181834平方米高层、多层中端项目，品质一般均价3700元/平方米樊华似锦XX樊华房地产开发有限责任公司总建面556384平方米住宅、城市别墅、花园洋房中高端项目均价3950元/平方米树高卡地亚XX树高房地产开发有限公司180亩，总建面250000平米住宅兼商业中端项目，品质一般均价4400元/平方米奥林春天田森地产270余亩，总建面240000平方米高层住宅品质感较强44、，中高端项目均价约4198元/平方米香榭里大道银峰置业172亩，总建面288420平米高层、花园洋房品质一般，中端项目均价4400元/平方米长虹世纪城四川长虹置业有限公司280亩，总建面约58万平米高层住宅品质一般，中端项目均价4600元/平方米富临大都会XX临园宾馆有限责任公司73240平米，总建面679390平米城市综合体（集酒店、写字楼、公园、购物中心）地段佳，投资性项目均价6600元/平方米江御城邦四川凯信房地产开发有限公司约80亩，总建面37万平米高层住宅中端项目，品质一般均价5000元/平方米世纪山江XX市富绅房地产开发有限责任公司5万余平方米高层住宅品质一般，中端项目，定价太高，45、与其项目定位明显不符均价5862元/平方米东原香屿四川荣府置地发展有限公司约20万平米，总建面50万平米高层住宅、别墅（暂定）中端项目，品质一般均价5400元/平方米未来城XX华盛房地产开发有限公司约12280平米，总建面75505平米高层住宅中端项目，品质一般，与广告宣传的形象不符均价3998元/平方米中央公园华润置地（XX）有限公司总建面53.4万平米高层住宅、商业中高端项目均价6000元/平方米芙蓉世纪阳光XX兴金房地产开发有限公司30856平米，总建面146813平米高层住宅、商业中端项目，品质一般均价3800元/平方米小岛花园城XX小岛开发建设有限公司1351100平米，总建面74246、500平米多层、高层、别墅中高端项目三期余下几套200平米左右价格5800元/平方米。4期春节后动工长兴太阳城四川长兴实业集团有限公司占地156666平方米多层、高层中端项目，品质一般均价4000元/平方米布鲁斯国际新城四川龙都实业有限公司净用地面积214900平方米，总建筑面积543450平方米多层、高层中端项目，品质一般均价3800元/平方米南城新界四川聚人投资有限公司占地面积7644平米，总建筑面积22006平米小高层中低端项目，品质一般均价3496.89元/平方米小结：对23个调研楼盘综合分析，开发体量在20-50万方的有15个，调研楼盘的容积率平均在2.5左右。从产品组合来看，多数调47、研项目以住宅为主，辅以底商的组合形式；个别楼盘走的是复合型开发路线，如富临旗下的两个项目：桃花岛、大都会。桃花岛的产品组合包含精装修高层住宅、酒店式公寓、豪华星级酒店、多层商业等产品。富临大都会规划为典型的城市综合体（HOPSCA）集酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、住宅为一体。作为XX本土的实力开发商，富临率先对旗下两个项目以复合型思路进行规划，一方面是XX开发商产品打造意识的提升，另一方面也反映了XX城市的快速发展。华润置地进军XX市场的开篇之作“中央公园”是华润成熟的产品链上的全国第三个此类项目。中央公园以城市复合体的规划思想，囊括了城市豪宅、高端生态写字楼、星级酒店、城市绿地、L48、IVINGMALL等城市功能为一体。以上23个楼盘从项目规划、产品定位，还是建筑设计、园林景观等方面，以不同的打造手法和开发理念，对本项目地块未来的定位与规划具有一定的借鉴意义和价值。第二节 调研的主要收获1. 开发理念与产品定位总体来看，此次XX调研的23个项目基本上都力求在项目打造上做出品质感，如华润置地（XX）有限公司、四川富临实业集团有限公司、XX樊华房地产开发有限责任公司、XX树高房地产开发有限公司等，更是在拥有多年房地产开发经验的基础上，把产品品质与企业形象结合起来，一方面以开发商的品牌树立项目形象，另一方面以产品的细节打造体现楼盘品质。受房价高企影响，XX楼市的高层电梯住宅在户型49、上开始较多地出现“灰空间”设计，这在此次考察的楼盘中也得到体现。无论是定位中高端的楼盘，如华润中央公园、富临大都会、奥林春天、富临桃花岛、香榭里大道、XX国际丽城，还是针对普通置业者的楼盘，如嘉来涪滨印象、人和天地、世纪山江、芙蓉世纪阳光、未来城、长虹世纪城，虽然开发理念、园林景观、建筑立面风格各异，都部分或全部采用了紧凑实用且有不等赠送面积的“灰空间”设计。经验丰富的开发商，如四川富临实业集团有限公司开始尝试推出精装修产品，桃花岛住宅部分全部为精装修，产品材质选取较好，不失为该类产品在XX楼市的规模性试水。华润置地在中央公园的户型配置上规划了XX市场从未出现过的300平方米以上平层电梯住宅，50、此类电梯豪宅的定位及打造手法在香港、沿海等地比较盛行，XX本地的接受度有待市场检验。以往主要在国内一、二线城市打造的城市复合体项目也开始陆续登陆XX。首次进军XX市场的华润置地的开篇之作“中央公园”就是囊括了城市豪宅、高端生态写字楼、星级酒店、城市绿地、LIVINGMALL等城市功能为一体的城市复合体项目。除了像华润这样拥有成熟产品链的大型央企，XX本土开发商也开始尝试这类开发路线。富临旗下的桃花岛、大都会两个项目都以复合型产品的思路进行开发打造，尚未正式公开亮相的长虹国际城也定位为城市复合体，预计随着XX楼市开发的愈加成熟，此类产品将更多出现。2. 总平、组团、布局与规划方案本次调研的23个51、楼盘中，基本上所有楼盘的总平布局都是中规中矩的布置：利用地块周边城市道路进行大围合或大小围合的组合形式排布，整体来看显得简单、稳妥，但缺乏创新。相对而言，富临桃花岛、XX国际丽城、奥林春天、华润中央公园的总平布局和建筑排布因建筑排布的整体性、协调性、均好性等，令人印象深刻。四面环水是富临桃花岛的地理位置特点，该案地块呈三角形，在总平布局上引入“龙”的概念，建筑布局犹如蜿蜒的龙身，横亘全岛，形成“聚”的形态，整个建筑布局自然流畅。商业与住宅分开布局，减少对内部居住的干扰，提升了项目品质感。在XX国际丽城的总平布局采用半围合的理念，既有大围合，又有组团分区的手法，并在组团中很好地融合了园林景观的排52、布，整体性、均好性、协调性、主次感都比较好，配套设施的位置比较恰当，很好地结合了艺术性与功能性。该案开阔的楼间距与开敞的沿江布局，保障90%的住宅均能直接观赏江景。奥林春天2期的总图布局自然流畅，以大围合布局，开阔明朗。楼栋之间通透性好，通风采光效果较佳，每一户的景观均好性比较好。各个单元楼栋之间由水景进行联系，并在整个社区内部形成台地景观。园林景观设计很好利用了场地已有的景观资源，整体协调性很好，注重景观、日照、品质的均好性，人流车流分隔合理明确。华润中央公园项目的楼盘规划遵循住宅的南北朝向和景观最优化的设计理念，利用建筑的错动排列出大视距、大景观的空间效果，利用大围合与小围合空间布局，沿街53、面打破传统临街而建的规划，将公共与私密空间、动静区域恰到好处地分隔过渡，形成窗窗有景、家家有园的视野。小区超过70%的住宅单元为正南北朝向。3. 户型配置与设计虽然XX已经对户型设计中的“灰空间”做了一些限制规定，但因目前市场上的项目多为在限制规定出台前报建，因此在此次调研的楼盘仍有部分楼盘，如XX国际丽城、博雅海润广场、富临桃花岛、人和天地、奥林春天、香榭里大道、树高卡地亚、华润中央公园等都有面积不等的赠送空间，在相对有限的空间内，尽量保证功能完整性，并且在一定程度上降低了房价。在户型面积的配置上，除了定位高端的华润中央公园首次尝试在XX市场推出300平方米以上的平层电梯住宅，绝大多数楼盘的54、主力户型面积区间控制在90-110平方米，这个面积区间也符合目前XX市场的需求主流。博雅在海润广场的产品打造上采用了所有户型均有赠送面积的设计路线，户型面积控制在80-130平方米以内，主力户型80-100平方米左右，赠送面积主要为入户花园、景观阳台，在此次考察的10个项目中赠送面积相对较大户型。奥林春天、人和天地都设计有100平方米左右的LOFT空间。和平层设计相比，在相同的面积内设计有双层空间，提高了户型的功能使用率。下图为奥林春天G3户型，建筑面积约100.2平方米的合理利用可实现套一变套二甚至套三的跃层，即使家庭添丁加口都能满足居住需求，而且不会显得拥挤。4. 建筑与立面风格在此次考察55、的楼盘中，多数楼盘的建筑及立面风格为现代简约，部分楼盘采用新古典主义。在设计细节上有简欧、英伦等元素点缀，外墙材料上多采用瓷砖。个别项目如XX国际丽城、华润中央公园采用了XX市场上不多见的art-deco风格，提升了项目的立面品质感。由于采用了强调外立面纵向线条高耸、挺拔的art-deco风格，XX国际丽城的建筑形态呈现饱满、挺拔，线条简洁明快，色调经典，建筑比例合理。该案造型语言简练，细节简洁，线条流畅，色彩协调，充分体现建筑本身的形体和比例，质感很好，在本次调研的23个楼盘中外立面风格比较突出。华润中央公园在建筑设计上类似XX的二十四城，采用简洁典雅的立面风格，以砖红色作为主色调，并结合A56、rt-Deco建筑元素，包括古典三段式立面，装饰性线角以及小构件，使整体体现出建筑的典雅、挺拔之气。奥林春天的外立面采用现代简约风格，建筑形体富于明丽时尚的时代气息，又渗透稳重大气的古典气质。建筑底部与顶部着重处理，形成典雅的三段式建筑形体感。面饰外墙砖，整体既庄重又典雅，细节丰富，品质高档。 华润中央公园奥林春天樊华似锦的的高层住宅建筑立面采用新古典主义风格，以传统三段式构图，细节辅以简欧线条，面饰外墙砖，整体既庄重又典雅，细节丰富，品质高档。5. 配套设施与园林景观由于地块规模的限制及开发理念上的差异，XX楼市的产品打造比较重视户型设计、园林景观等，在小区的配套设施这一块相对来说投入将少，57、这一点与XX楼市的各个楼盘，除了受小地块限制的外，多数都有自身的商业及生活配套形成比较鲜明的对比。随着XX房地产市场的日益成熟，开发理念和购房者需求也在不断提升中，开发商开始重视小区配套设施的建设。在本次调研的楼盘中，富临桃花岛、奥林春天、华润中央公园、小岛花园城规划有自身相对比较完善的配套。富临桃花岛内部规划有百亩左右的公园，项目本身产品形态较为丰富，除了精装修住宅外，还有独立的多层商业区以及酒店式公寓、豪华星级酒店，为业主将来的生活提供了便利。奥林春天在打造时就定位为健康主题型地产，该案以主题健身会所、十大健康运动设施来体现健康主题，小区内部配置了篮球场、网球场、游泳池、室内乒乓球、健身会58、所等，并在小区外部配设多栋独立商铺，规划引入健身、咖啡、购物、茶楼、社区日常服务等商业配套。华润置地布局全国的第三座“中央公园”落子XX，产品形态囊括了城市豪宅、高端生态写字楼、星级酒店、城市绿地、LIVINGMALL等，建成后不但能为小区业主提供服务，也将辐射周边区域，促进科创园的商业氛围发展。除了建筑本身的设计布局与品质，园林也越来越受到购房者关注，开发商在景观的打造上也比以往更加重视，在XX楼市能欣赏到不同风格的园林景观。值得注意的是，在本地调研考察的项目中，多数定位中高端的楼盘已在售楼中心开放时同步开放实景感受区，展示小区未来将呈现的园林景观，此举带给购房者视觉上的愉悦感，有利于促进销59、售。本次调研的楼盘中，XX国际丽城的园林景观就是该案亮点之一。XX国际丽城的内部景观以“童话森林”为主题，涵盖了丛林缓坡、水景溪流、MINI高尔夫果岭、游泳池、森林树阵等自然、人文景观，用欧洲童话小品点缀其间，呈现出层次饱满、移步异景、浪漫风情的诗画意境。小内还布置十余类数百块钟乳玉化冻石、树化玉、灵壁石、金丝楠乌木等珍奇石木，依据风水局势并融入景观之中。树高卡地亚定位高端都市社区，其园林景观采用欧式风情设计，以大乔木、小乔木、灌木、鲜花、草坪、雕塑和水景六重景观营造的皇家园林。这种欧式风格的园林景观与整体建筑格调一致，品味纯正。此外，本次考察的23个楼盘基本都配置有如烟雾报警器、小区红外线监60、测、门禁对讲系统等。6. 营销推广策略与手段本次考察的23个楼盘在营销手段上基本以接待来访客户为主，部分楼盘如香榭里大道参加过媒体组织的购房团推广活动。在推广渠道上，调研的23个楼盘基本都采用了报广、杂志、网络、电视、楼书、DM单、公关活动、路牌、道旗、工地围墙等传统推广方式，部分楼盘如香榭里大道、博雅海润广场、华润中央公园、东原香屿等采用了短信等渠道营销方式。富临桃花岛的售楼部主打为数字化接待中心，采用多种数字化手段辅助销售。第三节 调研启示与项目建议1 值得借鉴的方面通过对XX楼市23个楼盘的调研，得出如下几个值得借鉴的方面： 总平规划：沿用底商此次调研的楼盘基本都有体量不等的商业配套，在61、打造手法上多数为沿街底商。考虑到本项目地块较为分散，且周边竞争项目较多、品质较高，建议沿用底商形式。 建筑设计：点板结合此次调研的23个楼盘在建筑设计上多数都为两梯四户的点板结合，奥林春天1期为纯板式结构，2期为点板结合。板式设计虽然通风采光效果好，但成本较高，综合考虑到本项目地块形状、市场接受度、目标利润率以及销售周期等各种因素，建议本项目采用XX市场上比较常见的点板结合方式，以两梯四六户的设计布局有效地提高电梯的利用率，减小公摊面积，在最大程度上保证了住户的采光、通风与观景相结合。 楼盘配套总的来说，调研的23个楼盘中，只有富临桃花岛、奥林春天、华润中央公园、小岛花园城规划有自身相对比较完62、善的配套。从本项目地块所处位置、周边竞争楼盘以及本项目体量来看，本项目所在的经开区板块目前正处于火热的建设开发期，大量房源将在未来一段时期内推出，购房者势必对居住等相关配套相当关注。 户型面积区间与配比调研楼盘在户型面积的配置上，除了定位高端的华润中央公园首次尝试在XX市场推出300平方米以上的平层电梯住宅，绝大多数楼盘的主力户型面积区间控制在90-110平方米，这个面积区间也符合目前XX市场的需求主流。考虑到XX本地楼市行情以及政府的房地产相关政策，未来一段时期的市场需求将以刚性需求为主，建议本项目的户型配比以满足刚需和基本改善性需求为主，主力面积区间控制在75-100平方米，同时要有完整的63、产品线。 建筑与立面风格放眼国内一线城市及与XX地理位置接近的XX房地产市场，现代简约风格和新古典主义风格这一类设计能很好的展示高层建筑本身的挺拔，并通过细节上的处理突出楼盘的简洁典雅，使整个立面更具品质感。建议本项目采用此类设计，以简洁流畅的线条、明快协调的色彩体现建筑本身的挺拔俊朗，进而传递本项目品质居住的内涵。 售楼现场的布置从本项目周边竞争楼盘来看，富临桃花岛和XX国际丽城的品质相对较高。这两个楼盘目前都处于修建期间，其项目品质主要是通过对售楼现场周边环境的打造得以体现，如提前做好部分园林景观，以及对售楼部的打造。建议本项目借鉴此类经验，先期打造景观样板区，并可在售楼现场布置一些摆设，64、于整体的典雅之中展现未来居住的品质与愉悦，如富临桃花岛售楼部门口的雕塑。2 产品规划建议 总平布局采用大围合与组团分区相结合的方式，既体现大围合的大尺度与内部通透，又有分组团的均好性。 建筑与立面风格建筑设计采用点板结合的方式，最大程度上取得开发利润与建筑通透性的兼顾。立面风格可以现代简约或新古典主义，体现建筑本身的挺拔俊朗，局部可以简欧、英伦、德式等元素做细节点缀。 户型配置与设计主力户型为75-85平方米的套二、95-110平方米的套三，既保证了居住舒适性，也控制了购房总价。3 楼盘调研项目基本情况3.1 XX国际丽城1) 楼盘概况楼盘名称XX国际丽城项目地址XX经开区涪滨路北段（南塔村）65、售楼电话开发商四川吉盛房地产开发有限公司占地面积280亩总建筑面积55万平米楼盘形态11-30层高层住宅楼产品特点（1） 外立面采用“ART-DECT”建筑艺术风格，线条简练，色块明快，建筑比例合理。（2） 半围合规划布局，楼栋间距平均50-200米，楼栋间享有近万平米的景观。（3） 户型面积区间在80-220平米之间，楼王单元采用酒店式大堂设计，挑高6.2米做大堂。（4） 景观设计采用“欧洲童话森林”风格，以7个欧洲童话故事做为各自不同的主题景观。2) 项目产品情况表楼盘名称XX国际丽城结构形式框剪总户数4016户车位比1：0.7总建筑面积554109平方米住宅面积商业面积公建面积车位面积主66、力户型面积段80-120平方米户型面积区间80-220平方米绿地率35%建筑密度35%容积率3.0几梯几户其他楼盘总平特点总平以点式高层在地块中点缀布局，楼栋间距超大，视线开阔明朗，中心配以超大尺度景观庭院，环境优良，布局变化，场地的内外空间通透，住户的景观均好性比较好，配以欧洲童话园林风格景观，建筑有置身童话世界的感觉，是一个纯居住的高品质社区。建筑及立面风格（含建筑材料）Art-deco建筑风格，强调品质、质感、以及恒久的视觉美感。户型配置特点户型以满足刚需为主，兼有带私家泳池的豪华大户型用以提升楼盘品质。部分户型空间可变。园林景观特点景观自然大气，气魄雄浑，以“欧洲童话森林”为主题，点缀67、7个欧洲童话雕塑小品，并以自然奇石、水泊星罗棋布其中。产品创新点（1）由北京大学于希贤教授亲点风水，将传统风水学说引入小区规划设计中。（2）楼栋间距大，平均50米，最大楼间距200米。（3）园区内设置迷你高尔夫、网球场、景观泳池等休闲运动场地。（4）全采光电梯，单元门厅均采用酒店式大堂设计。（5）充分利用XX自然景观，90%以上户型可见江景。安防智能系统IC卡安防、烟雾报警、可视对讲、红外线监控。小区配套南山中学、南山公园3) 项目营销情况表楼盘名XX国际丽城开发商四川吉盛房地产开发有限公司分期开发及推盘节奏整个楼盘分三期开发，目前推出的是一期11-30层的高层住宅楼盘主推语城南新区，“HOP68、SCA”新城推广诉求点280亩风水旺邸、欧洲童话森林、自然艺术藏品营销手段行销、坐销推广渠道报广、电视短片、工地围墙、DM单、短信、公关活动销售均价均价4450元/平方米产品定位及销售对象自住的城市中产阶级、部分高端精英及看好城南发展空间的投资客3.2 博雅海润广场1) 楼盘概况楼盘名称博雅海润广场项目地址经开区机场东路453号售楼电话开发商XX博雅置地有限公司占地面积35206平方米总建筑面积122435平方米楼盘形态26层高层住宅产品特点（1） 一期四栋26层高层平行布局，楼栋间距仅满足规范最小间距要求。（2） 项目进紧邻3万平米市政广场，试图整合利用市政资源。（3） B4户型可由70几平69、方米幻变成90平方米，但从户型图上无法明确那些为赠送空间。2) 项目产品情况表楼盘名称博雅海润广场结构形式框剪总户数1306车位比1:0.6总建筑面积122435平方米住宅面积商业面积公建面积车位面积主力户型面积段80-100平方米户型面积区间80-130平方米绿地率25%建筑密度容积率2.5几梯几户其他楼盘总平特点总图布局传统、平稳。一期沿市政道路平行布置四栋26层高层，且楼栋间距狭窄，仅满足规范要求最小楼栋间距。总体上楼盘布局平淡、局促，无新意。建筑及立面风格（含建筑材料）现代简约建筑风格，用材一般，色彩平淡。外立面无鲜明特色。户型配置特点户型配置紧凑、实用，部分户型可变。园林景观特点无太70、大主题特色，传统景观设计手法。产品创新点产品无太多明显创新点，酒店式入户大堂设计为一亮点。安防智能系统IC卡安防、烟雾报警、可视对讲、红外线监控。小区配套世纪早教中心、富临小学、南山中学3) 项目营销情况表楼盘名博雅海润广场开发商XX博雅置地有限公司分期开发及推盘节奏项目共分二期开发，目前推出一期高层楼盘主推语回家，向着“海”的方向推广诉求点600万平米XX水域，恣意挥霍阳光与空气的亲水生活。3万平米滨水生活广场营销手段行销、坐销推广渠道报广、电视短片、工地围墙、DM单、短信销售均价4200元/平米产品定位及销售对象产品主要面向城市中产阶层3.3 嘉来涪滨印象1) 楼盘概况楼盘名称嘉来涪滨印象71、项目地址XX市经开区涪滨路售楼电话开发商XX市投资控股集团有限公司占地面积共200余亩总建筑面积311021平方米楼盘形态共13栋高层电梯住宅，其中7栋26层产品特点（1） 部分两室户型可自由幻变为三室，每种户型均有赠送空间。（2） 临市政道路阳台全封。2) 项目产品情况表楼盘名称嘉来涪滨印象结构形式框剪总户数2158车位比1：0.6总建筑面积311021平方米住宅面积商业面积30000平方米公建面积车位面积1645辆主力户型面积段89.5-120平方米户型面积区间89.5-217.4平方米绿地率32%建筑密度22%容积率3.40几梯几户其他楼盘总平特点总平布局平淡、传统。主要沿市政道路围合布72、置，楼栋间距较近。东北角规划一全民健身广场提升项目品质。建筑及立面风格（含建筑材料）现代简约建筑风格，立面玻璃元素应用较多，色彩一般。户型配置特点户型以90平米左右的经济适用户型为主，也配置有130210平米的大户型。园林景观特点景观设计传统、平淡，主要为满足规范绿化率要求，无鲜明主题特色。产品创新点90平米以下的舒居两室均可自由变幻成实用三室，每户均有不同面积的赠送空间以及超大入户花园、临江空中露台。安防智能系统IC卡安防、可视对讲、红外线监控小区配套XX市人民医院经开区分院、小区内幼儿园、富临实验小学3) 项目营销情况表楼盘名嘉来涪滨印象开发商XX市投资控股集团有限公司分期开发及推盘节奏目73、前整个楼盘已推出楼盘主推语XX外滩领秀城南推广诉求点城南新区核心地段 31万平米超大规模 10里滨江风景 6平方公里XX水域 240奢华江景 原生7度设防营销手段行销、坐销推广渠道报广、电视短片、工地围墙、DM单、短信、公关活动销售均价3688元/平方米产品定位及销售对象以城南中端阶层为主，大户型定向销售给某国营企业。3.4 富临桃花岛1) 楼盘概况楼盘名称富临桃花岛项目地址XX市经开区涪滨路（XX市XX交汇口下游800米江心位置）售楼电话开发商四川富临实业集团有限公司占地面积270666平方米总建筑面积50万平方米楼盘形态精装修高层住宅、酒店式公寓、豪华星级、酒店、多层商业产品特点（1） 精74、装修高层住宅。（2） 小区内引入豪华星级酒店及酒店式公寓。（3） 住宅建筑风格与商业建筑风格较为混杂。（4） 豪华星级酒店造型别致、生动，提升项目品质。2) 项目产品情况表楼盘名称富临桃花岛结构形式框剪总户数3100户车位比1：0.96总建筑面积50万平方米住宅面积商业面积公建面积车位面积地上700，地下2100主力户型面积段77-250平方米户型面积区间77-120平方米绿地率43%建筑密度容积率1.70几梯几户其他楼盘总平特点楼盘布局充分依托岛屿地形，岛头布置豪华星级酒店提升整个楼盘档次，精装修高层住宅顺应岛屿地势布置，最大化户户见江景。东南亚风情商业街布置在整个岛屿一侧易于形成小区商业氛75、围，但两栋酒店式公寓布置在小区住宅中影响业主生活。建筑及立面风格（含建筑材料）岛头豪华酒店建筑造型大气现代时尚，商业建筑独具东南亚风情，高层电梯住宅风格现代、立面线条细腻、生动。户型配置特点户型配置跨度较大，业态丰富，可满足投资、外来商务人士办公及本地住户等不同客户的需求。园林景观特点住宅组团景观尺度超大，气势磅礴，几近以“公园”形态向业主展开，细节上层次丰富、趣味生动。商业组团采用东南亚风情园林景观与住宅组团景观混搭不妥。产品创新点精装修住宅，豪华高档酒店，酒店式公寓既可满足自住又可满足投资客。安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，可视对讲，红外线监控。小区配套医院、学校、车站、商业3) 项目营76、销情况表楼盘名富临桃花岛开发商四川富临实业集团有限公司分期开发及推盘节奏分两期开发，目前在售一期楼盘主推语富临桃花岛属于一座城市的奢华推广诉求点城南新区城市副中心 桃花岛岛屿城市综合体，雕琢一岛 营销手段主要接待上门客户、行销推广渠道推广、电视短片、工地围墙、DM单、短信、公关活动、网站销售均价均价7000-8000元/平方米（精装修）产品定位及销售对象根据产品设计，目标客户主要为改善性需求的本地中产阶级及外地高端客户3.5 人和天地1) 楼盘概况楼盘名称人和天地项目地址四川XX石桥铺飞云大道21#售楼电话开发商三汇房产占地面积近120亩总建筑面积212000平方米楼盘形态高层住宅产品特点（177、） 全短肢剪力墙结构设计，房间内不显梁柱。（2） 户型有赠送空间。（3） 配套较缺乏。2) 项目产品情况表楼盘名称人和天地结构形式框剪总户数1767户车位比1:0.6总建筑面积212000平方米住宅面积商业面积公建面积车位面积地上276，地下728主力户型面积段84、85、87平方米户型面积区间84137平方米绿地率32%建筑密度18%容积率2.31几梯几户其他楼盘总平特点楼盘总平布局美观，采用围合式布局，7栋高层围合在内圈，6栋底商多层围合在外圈。中庭水景景观，每户尽量兼顾朝向与景观。建筑及立面风格（含建筑材料）Art-deco建筑风格，强调品质、质感。建筑体型挺拔、线条流畅、细节生动。户型78、配置特点户型区间84137,户型空间稍偏大，主要面向改善性需求人群。园林景观特点以中庭水景景观为主，景观设计精致美观。产品创新点产品总体上无明显创新点，总平良好，景观精致，户型创新上无太大探索。结构上高层全采用短肢剪力墙结构使房间内不显梁柱，最大限度保证室内空间完整性，此为楼盘一大亮点。安防智能系统IC卡安防、烟雾报警、可视对讲、红外线监控小区配套医院、学校、综合市场3) 项目营销情况表楼盘名人和天地开发商三汇房产分期开发及推盘节奏分为两期开发，目前在售二期楼盘主推语一期：城市宜居石桥铺21万m2山水舒适态建筑群二期：山水态低密度宜居公园住宅推广诉求点孝义坊、自然派、120亩山水家园营销手段行79、销、坐销推广渠道报广、电视短片、工地围墙、DM单、短信、公关活动、网站销售均价均价3900元/平方米产品定位及销售对象主要面对石桥铺片区自住居民及改善性阶级3.6 万豪尊品1) 楼盘概况楼盘名称万豪尊品项目地址XX飞云大道东段1#售楼电话开发商XX万豪房地产开发有限公司占地面积107亩（二期）总建筑面积181834平方米楼盘形态高层、多层产品特点(1) 二期中庭布置传统中庭水景景观。(2) 部分高层一层架空设置为停车库。(3) 利用奇偶错层最大限度赠送面积，G户型精致两房可变为三房。2) 项目产品情况表楼盘名称万豪尊品结构形式框剪总户数1446车位比1：0.6总建筑面积181834平方米住宅面80、积商业面积公建面积车位面积800(地上256，地下517)主力户型面积段86-100平方米户型面积区间78-125平方米绿地率45%建筑密度22%容积率2.5几梯几户其他楼盘总平特点该楼盘由市政道路将楼盘分为一、二期，一期总平采用平行并列式布局，规矩、严谨。住户朝向景观均较好。二期地块呈三角形，布局上建筑密度分布不均，中庭景观位置安排也有不妥。别墅区完全并列布置在临街面，既无法享受中庭美景，又受交通噪音干扰。建筑及立面风格（含建筑材料）现代简约风格，色彩淡雅，造型时尚，给人以柔和感。户型配置特点二期户型稍偏大，户型宽敞舒适，布局传统，配合幻变空间提升性价比，园林景观特点园林景观小巧、优雅，以中81、庭水景为主。产品创新点部分楼栋一层架空做成停车位，既解决停车问题，又处理了一楼防潮问题。安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，可视对讲，红外线监控。小区配套暂无资料3) 项目营销情况表楼盘名万豪尊品开发商XX万豪房地产开发有限公司分期开发及推盘节奏总共二期，一期已售罄，目前在售二期楼盘主推语进则尊天下 退则品人生推广诉求点低密度，自然法则营销手段行销、坐销推广渠道报广、电视短片、工地围墙、DM单、短信销售均价3700元/平方米产品定位及销售对象普通居住人群及改善型购房群体，少数高端精英阶层3.7 樊华似锦1) 楼盘概况楼盘名称樊华似锦项目地址石桥新城樊华大桥西侧50米售楼电话开发商XX樊华房地产开82、发有限责任公司占地面积173905平方米总建筑面积556384平方米楼盘形态住宅、城市别墅、花园洋房产品特点（1） 项目自然景观资源丰富。（2） 项目配套较完善。（3） 大规模低密度社区。2) 项目产品情况表楼盘名称樊华似锦结构形式框剪、框架总户数1331户车位比总建筑面积556384.5平方米住宅面积商业面积60000平方米公建面积车位面积主力户型面积段80-120平方米户型面积区间80-300平方米绿地率30%建筑密度24.4%容积率2.69几梯几户其他楼盘总平特点总平布置主要依托地形顺势，临街面主要布置高层，面山面主要布置多层及花园洋房。建筑布局平行整齐合理，朝向一致。强调建筑景观朝向均83、好，总体风格规矩略嫌单调。建筑及立面风格（含建筑材料）现代简约风格，用色清淡，突出现代、时尚感。别墅造型层次丰富，色调偏暖，视觉上有温馨感。户型配置特点80-300平方米户型区间，小户型紧凑经济，大户型大气，房间功能齐全，可满足不同需求的客户。园林景观特点景观为中心水景中庭景观，容易提升楼盘品质。对自然山景的利用也比较到位。产品创新点产品做为一个大型生态社区，在利用自然山景，解决小区及周边住户生活、运动等方面均有自己的思考。安防智能系统IC卡安防，红外线监控，可视对讲，烟雾报警。小区配套沿街设有商铺，会所，酒店，写字楼3) 项目营销情况表楼盘名樊华似锦开发商XX樊华房地产开发有限责任公司分期开84、发及推盘节奏项目共分三期，目前在售一期楼盘主推语石桥新城CED，50万平米首席生态国际社区推广诉求点石桥新城，XX城市CED中央生态区，开创人居未来营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动等销售均价均价3950元/平米产品定位及销售对象石桥铺片区改善性居住人群，部分高端人群及外来置业者3.8 树高卡地亚1) 楼盘概况楼盘名称树高卡地亚项目地址XX科创园区创业大道售楼电话开发商XX树高房地产开发有限公司占地面积约180亩总建筑面积250000平米楼盘形态住宅兼商业产品特点（1） 欧式建筑风格。（2） 大围合布局，双中庭景观。（3） 8米大面宽的阳台，270度观景景观。2) 项85、目产品情况表楼盘名称树高卡地亚结构形式框剪总户数2008户车位比1290个总建筑面积250000平米住宅面积商业面积公建面积车位面积主力户型面积段47-230平方米户型面积区间65120平方米绿地率30%建筑密度容积率2.19几梯几户其他楼盘总平特点总平布置总体风格规矩严谨，分为两个组团，每个组团有独立的中庭景观，建筑围合于景观四周。楼栋间距较大，视野开阔。较好的解决了市政道路从地块中心穿过的影响。建筑及立面风格（含建筑材料）欧式建筑风格，建筑艺术高雅，用材高档，楼盘品质感强。户型配置特点47230平米的户型面积区间，小户型小巧精当，可满足投资客需求，大户型房间功能齐全。园林景观特点景观布置上86、顺应规划需要设置双中庭水景景观，景观采用皇家园林式风格，高贵、尊崇，体现项目档次。产品创新点产品分为两个大组团，设置双中庭景观，每个组团围绕中庭景观围合布置，既自成体系又相对呼应。较好的解决了市政道路横穿小区的影响。安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，红外线监控，可视对讲。小区配套学校、商业街、西山公园、医院3) 项目营销情况表楼盘名树高卡地亚开发商XX树高房地产开发有限公司分期开发及推盘节奏项目共分二期，目前推出一期楼盘主推语推广诉求点营销手段行销、坐销推广渠道报广、电视短片、工地围墙、DM单、短信销售均价均价4400元/平方米产品定位及销售对象产品定位于XX科创园大规模国际生活社区3.9 奥87、林春天1) 楼盘概况楼盘名称奥林春天项目地址XX市园艺东街北段58号售楼电话开发商田森地产占地面积总建筑面积240000平方米楼盘形态高层住宅产品特点（1） 一期全板式建筑，建筑单体挺拔俊秀，外力面色彩丰富，质感厚重。（2） 景观打造大气有力，细节处理细腻有味。（3） 户型有可变空间。2) 项目产品情况表楼盘名称奥林春天结构形式框剪总户数2108车位比1:0.7总建筑面积240000平方米住宅面积商业面积公建面积车位面积主力户型面积段70-90平方米户型面积区间55130平方米绿地率30.40%建筑密度容积率2.38几梯几户其他楼盘总平特点总平布置大气开敞，建筑依托地形沿四边呈围合式布局，整体88、布局充分考虑地块形状，布置流畅自然。建筑及立面风格（含建筑材料）建筑外力面极具质感，线条挺拔俊秀。选材精细，充分保证建筑艺术的恒久与震撼。户型配置特点户型配置跨以解决刚需为主，户型区间跨度大，既满足投资性需求，又可满足少数高端人士追求高品位生活。且户型设计灵动多变幻，有赠送空间。园林景观特点园林景观自然大气，与建筑规划配合得体，体现景观的均性。产品创新点一期全板式建筑，楼栋间距超大，多种智能化系统，提升项目品质。安防智能系统家居智能安防系统、数字电视监控系统、停车场管理系统、电子公告系统、园区一卡通系统、周界防翻越报警系统、楼宇可视对讲系统、电子巡更系统、智能门禁管理系统、园区背景音乐系统小区89、配套南山双语学校、东辰外国语学校、贝特幼儿园独立商铺、篮球场、网球场3) 项目营销情况表楼盘名奥林春天开发商田森地产分期开发及推盘节奏项目共分为二期，目前在售二期楼盘主推语优越之上的品质生活专属区推广诉求点55-130平方米空中LOFT/阔界公馆营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动、道旗、路牌销售均价4198元/平米产品定位及销售对象城市改善性住房需求购房者、看好园艺山未来发展空间的投资者3.10 香榭里大道1) 楼盘概况楼盘名称香榭里大道项目地址游仙区绵山路34号售楼电话开发商银峰置业占地面积172亩总建筑面积288420平米楼盘形态住宅、高层、花园洋房产品特点（1）90、 物业形态丰富（2） 景观布置精致（3） 小区配套较齐全2) 项目产品情况表楼盘名称香榭里大道结构形式框剪总户数2464户车位比1:0.6总建筑面积288420平米住宅面积商业面积20000平米公建面积车位面积主力户型面积段7990平方米户型面积区间79132平方米绿地率30%建筑密度容积率2.30几梯几户其他楼盘总平特点地块近似呈L形，楼盘中心水景随小区地形蜿蜒流淌，施法自然。洋房沿水景围合，尽量使每户享受流水美景，体现出墅质洋房高端品质，小区普通高层布局统一但略显单调。建筑及立面风格（含建筑材料）新古典主义建筑风格，色彩平淡，立面材料以外墙漆为主。户型配置特点户型配置以满足刚需为主，户型设91、计规矩合理，对传统户型设计要点的把握到位，但在户型创新上未有探索。园林景观特点景观布置充分考虑地块地形，无中庭景观，以施法自然的水景景观为主。产品创新点无明显创新点安防智能系统IC卡安防、烟雾报警、可视对讲、红外线监控小区配套商业街、五一广场、芙蓉汉城餐饮区、XX人民医院、XX市三医院、开元中学、科学城一中3) 项目营销情况表楼盘名香榭里大道开发商银峰置业分期开发及推盘节奏项目共分两期开发，目前二期在售楼盘主推语中央城区30万平米法式上层生活推广诉求点中央城区 墅质洋房营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动等销售均价均价4400元/平米产品定位及销售对象主要销售对象为九院92、员工及游仙区中产阶级3.11 长兴太阳城1) 楼盘概况楼盘名称长兴太阳城项目地址科创园区创业大道与圆通南路交汇处售楼电话开发商四川长兴实业集团有限公司占地面积156666平米总建筑面积325500平米楼盘形态4F花园洋房、7层电梯洋层、11-18层高层洋房产品特点（1） 产品形态较丰富，多层和高层的搭配可以满足不同的客户需求。（2） 车位比为1:1，充足的车位，可满足所有业主停车需求。（3） 多层采用框架异形柱结构，将梁柱隐藏于填充墙内，房间内墙面平整，最大程度增加建筑实得面积。2) 项目产品情况表楼盘名称长兴太阳城结构形式高层（框剪）多层（框架异形柱结构）总户数2790户车位比1:1总建筑面93、积325500平米住宅面积319000平米商业面积6000平米公建面积车位面积主力户型面积段80120平米户型面积区间80240平米绿地率35%建筑密度20%容积率2.2几梯几户其他楼盘总平特点楼盘总平布置总体上以市政道路为中心分为两个大组团，在各自组团中又高层及多层花园洋房半围合布局。小区空间组织灵活多变，功能分区合理明确。建筑及立面风格（含建筑材料）现代简约主义风格，外墙采用瓷砖。户型配置特点户型配置跨度大，小户型紧凑，大户型大气，可满足不同需求的客户。园林景观特点南亚风情景观，观景层次立体、层次丰富。通过森林带，灌木林带，庭院化组团绿化等景观元素构架出全方位的景观结构。产品创新点多层结构94、采用先进的异形柱结构形式，解决了结构梁影响感官，结构柱影响装修使用的问题。安防智能系统IC卡安防、烟雾报警、可视对讲、红外线监控小区配套太阳城幼儿园、儿童乐园设施、社区门诊、羽毛球场、高尔夫推杆练习场、商业和高级会所配套3) 项目营销情况表楼盘名长兴太阳城开发商四川长兴实业集团有限公司分期开发及推盘节奏分为两期开发，目前二期处在排号阶段楼盘主推语一个幸福盛开的地方推广诉求点住在太阳城的人很幸福太阳广场南亚风情营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动等销售均价4000元/平米产品定位及销售对象居住在高新区普通中产阶级及看好园艺山发展前景的投资客及部分高端顾客3.12 布鲁斯国95、际新城1) 楼盘概况楼盘名称布鲁斯国际新城项目地址高新区滨河北路中段售楼电话开发商四川龙都实业有限公司占地面积214900平米总建筑面积543450平米楼盘形态多层、高层产品特点（1） 客厅6米层高，可营造出幻变空间，极大的增加了建筑使用率。（2） 停车位全为露天生态停车位，有利于控制建筑造价。2) 项目产品情况表楼盘名称布鲁斯国际新城结构形式框剪总户数4252户车位比1:0.7总建筑面积543450万平米住宅面积商业面积公建面积车位面积主力户型面积段90150平米户型面积区间90120平米绿地率32%建筑密度容积率1.86几梯几户两梯四户、两梯六户其他楼盘总平特点总平布置最大特征为强调不同组96、团的空间搭配。别墅组团依水而见，充分享受自然水景，强调环境的宁静。普通住宅组团主要布置在地块中后部，布置上较平行整齐，住户朝向均好性较佳，但布局缺乏变换。建筑及立面风格（含建筑材料）建筑立面为现代风格，简洁明快，有体块感，用材、用色都高雅耐用，美观质朴。户型配置特点户型配置偏重大户型，小户型紧凑、趣味，特别客厅6米挑高户型营造出极具实用价值幻变空间，提升项目品质，增强小户型卖点。园林景观特点景观细节到位，层次丰富，品质优雅，整体大气、精致。产品创新点产品在户型创新上有鲜明的特色，创兴性大胆前卫，6米层高的客厅既营造了客厅的大气，又增加了户型的实用性。安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，可视对讲，97、红外线监控小区配套会所、布鲁斯国际幼儿园、小学、景观游泳池、农贸市场、商业用房3) 项目营销情况表楼盘名布鲁斯国际新城开发商四川龙都实业有限公司分期开发及推盘节奏项目共分为三期开发，目前一期基本售完，二期处在排号阶段楼盘主推语推广诉求点营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动等销售均价3800元/平米产品定位及销售对象产品外立面较有质感，户型有较多赠送面积，目标客户群为高新区人群3.13 富临大都会1) 楼盘概况楼盘名称富临大都会项目地址XX市涪城区临园路东段68号售楼电话开发商XX临园宾馆有限责任公司占地面积109.86亩总建筑面积679390平米楼盘形态住宅、电梯高层住98、宅、酒店产品特点(1) 城市大型综合体，集酒店，写字楼，公园，购物中心，会议中心，住宅为一体。(2) 产品地段极佳，处在城市原商圈中心，建成后将成为城市新的商业中心。(3) 产品在景观设计方面较平淡。2) 项目产品情况表楼盘名称富临大都会结构形式框剪总户数2482户车位比1：0.7总建筑面积680000平米住宅面积380000平米商业面积80000平米公建面积97000平米车位面积主力户型面积段70-90平米户型面积区间58-125平米绿地率25%建筑密度容积率几梯几户两梯四户其他楼盘总平特点总平布置主要特征为项目分两大组团布局，一期“上东街”国际住宅组团主要布置在地块中部偏后部地段，该组团近99、似围合于精致小巧的中庭景观之中。而商业组团主要沿临园干道布置在地块最前部。组团之间空间关系分割明确，互不干扰，既突出住宅品质，又实现商业价值。建筑及立面风格（含建筑材料）新古典主义建筑风格，建筑整体造型挺拔、俊朗、有力度感，外形线条流畅、大气。户型配置特点户型紧凑合理，舒适经济，空间组合严谨，但F-1,F-2户型功能分区凌乱，客厅难以形成独立空间，使用不便。园林景观特点绿化布置自然、随意。景观多为点缀式绿化，住宅组团中有小巧精致的“中庭”景观。产品创新点作为大型城市综合体，项目在引领改变XX都市生活形态上掷地有声的开创了先河，改变本地楼盘开发形态较单一的现状，改变了城市现有商圈形态。安防智能系100、统IC卡安防，烟雾报警，可视对讲，红外线监控小区配套少年宫幼儿园、成绵路一小、佰腾数码、沃尔玛、多家银行、骨科医院、二医院、人民医院3) 项目营销情况表楼盘名富临大都会开发商XX临园宾馆有限责任公司分期开发及推盘节奏项目共分五期开发，目前推出一期“上东区”国际住宅楼盘主推语首席国际级城市综合体推广诉求点中央金地，尽揽繁花 世界级城市中心营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动、路牌、网络等销售均价均价6600元/平方米产品定位及销售对象产品为城市综合体，主要销售对象为有较强实力的XX本地中产阶级及投资客及城市白领阶层3.14 华润中央公园1) 楼盘概况楼盘名称华润中央公园项101、目地址科创园区新新政中心侧售楼电话开发商华润置地（XX）有限公司占地面积总建筑面积5340000平米楼盘形态33层高层住宅、商业产品特点（1） 园艺山片区唯一商业中心。（2） 秉承华润品牌，产品意图引领XX高端楼市。（3） 社区入口设置豪华装修门厅，恢弘大气。（4） 产品有多处设计标准超出园艺片区其他小区。（5） 户型区间跨度大，既可满足中产阶级刚需，也可满足城市精英人士。（6） 设置三栋300平米的楼王单元，可充分享受中庭景观。2) 项目产品情况表楼盘名称华润中央公园结构形式框剪总户数3164户车位比1：0.8总建筑面积5340000平米住宅面积商业面积公建面积车位面积主力户型面积段70-1102、20平米户型面积区间70-300平米绿地率30%建筑密度容积率几梯几户两梯四户其他楼盘总平特点本项目地块方正，总图布局以商业和住宅两大功能主题组团进行大围合，商业组团单独集中布置于地块一角，以两个中庭景观与住宅片区进行分割，各组图功能明确，空间关系简单明了，交通流线组织合理。建筑及立面风格（含建筑材料）住宅为新古典主义建筑风格，建筑整体造型挺拔、俊朗、有力度感，外形线条流畅、大气。商业建筑多采用玻璃材质，给人以时尚、现代感，但三栋商业建筑体型相近，总体造型太过方正，有呆板感。户型配置特点户型区间跨度较大，小户型舒适、紧凑，楼王单元大户型功能齐全，可满足不同客户的需求。园林景观特点园林景观是项目103、的亮点，采用欧式园林风格，植物档次较高，气势宏大，细节丰富，实施到位。产品创新点项目布置大体量集中式商业，可引领园艺山片区商业潮流安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，可视对讲，红外线监控小区配套少年宫幼儿园、东辰国际学校、南山双语学校、倍特商业街、阳光香槟广场、富临中心医院、404医院3) 项目营销情况表楼盘名华润中央公园开发商华润置业（XX）有限公司分期开发及推盘节奏项目共分二期，目前一期在售楼盘主推语中国都市高端生活传奇推广诉求点四大城市功能拉开全新国际化都会序幕12万平米LIVING MALLXX都市化的核心引擎营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动等销售均价均价60104、00元/平方米产品定位及销售对象产品定位于XX中产阶级改及部分城市精英人群3.15 东原香屿1) 楼盘概况楼盘名称东原香屿项目地址XX市游仙区桑林坝售楼电话开发商四川荣府置地发展有限公司占地面积约20万平米总建筑面积近50万平米楼盘形态高层、别墅产品特点(1) 产品拥有一线江景，住户景观均好性较好。(2) 别墅组团自成一体。(3) 设计有三栋全钢结构超高层住宅，造型新颖别致。(4) 设置双会所。2) 项目产品情况表楼盘名称东原香屿结构形式框剪总户数车位比总建筑面积50万平米住宅面积商业面积公建面积1.2万平米车位面积主力户型面积段70-90平米户型面积区间70260平米绿地率50%建筑密度容积105、率3.0几梯几户两梯四户、两梯六户其他楼盘总平特点平面布局依托项目长岛地形，以使住户最大限度地享受江山资源为目的，沿涪江河开元渠布局，保证每户住宅的观景优势。楼盘各组团分区合理，层次分明。建筑及立面风格（含建筑材料）整体采用新古典主义建筑风格，岛头全钢结构超高层造型现代、时尚。户型配置特点高层以90平米的刚需户型为主，户型经济、紧凑。别墅目前无资料。园林景观特点南岛岛头“明珠”组团引领全岛景观，沿岛身布置的欧式景观大道将北岛、中岛组团有机串连，突出“龙腾涪江”意景。产品创新点33层超高层全钢结构建筑造型新颖生动，在XX现有楼盘中难得一见，提升了项目品质与档次。安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，106、可视对讲，红外线监控小区配套双会所3) 项目营销情况表楼盘名东原香屿开发商四川荣府置地发展有限公司分期开发及推盘节奏共分为三期开发,目前一期在售楼盘主推语东原香屿稀缺在城市与江山的奢想推广诉求点五重香屿，私享者的生活境界营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动等销售均价均价5400元/平方米产品定位及销售对象产品定位于中高端住宅，主要面向高水片区改善性住房需求及部分高端需求3.16 世纪山江1) 楼盘概况楼盘名称世纪山江项目地址XX市游仙区沈福16号售楼电话开发商XX市富绅房地产开发有限公司占地面积总建筑面积5万平米楼盘形态5栋高层产品特点(1)外立面一般，整个项目品质感不107、强，但色彩色调的搭配较好。(2)户型设计都有阳台等半面积赠送空间。2) 项目产品情况表楼盘名称世纪山江结构形式框剪总户数车位比总建筑面积5万平米住宅面积商业面积公建面积车位面积主力户型面积段90120平米户型面积区间90150平米绿地率30%建筑密度容积率2.76几梯几户两梯四户其他楼盘总平特点平面布局无太多可提之处，平行并列式布局最大化满足容积率。住户的景观朝向均好性统一均匀。建筑及立面风格（含建筑材料）立面色彩较鲜艳，色调温暖。屋顶构架丰富外力面造型。户型配置特点户型配置偏重大户型，无太多赠送空间，户型功能齐全。园林景观特点项目景观平淡无奇，仅设置满足规范要求的绿化。产品创新点产品无创新思108、路，仅采用阳台等半面积赠送空间。安防智能系统IC卡安防，可视对讲小区配套富乐实验小学、富乐实验中学、三医院富乐分院、沈家坝富乐综合市场、富乐山公园3) 项目营销情况表楼盘名世纪山江开发商XX市富绅房地产开发有限公司分期开发及推盘节奏目前在售楼盘主推语生活就在山水间推广诉求点5万余平米一线江景电梯洋房年度水景住宅代表作营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动等 销售均价均价5862元/平米产品定位及销售对象产品定位不妥，售价与楼盘本身品质脱节，。3.17 江御城邦1) 楼盘概况楼盘名称江御城邦项目地址涪城区滨河北路38号售楼电话开发商四川凯信房地产开发有限公司占地面积总建筑面109、积37万平米楼盘形态7栋2833层高层产品特点(1) 建筑单体外立面线条变化多样，圆形、弧型、矩形的有机组合，造型现代，飘逸感强。(2) 产品充分利用江景。(3) 产品容积率较高。2) 项目产品情况表楼盘名称江域城邦结构形式框剪总户数3040车位比总建筑面积37万平米住宅面积商业面积公建面积车位面积主力户型面积段70-100平米户型面积区间70-140平米绿地率36%建筑密度32%容积率6.13几梯几户两梯四户其他楼盘总平特点平面布局简单明了，以市政道路及沿线江景为主线采用半围合布局。小区道路交通组织简洁有序。富于变化的外立面造型给人以错落有致的感觉，弥补了高容积率给人的狭窄感。建筑及立面风格110、（含建筑材料）造型现代、时尚。外力面线条富于变化，多种建筑外形轮廓有机组合，给人以生动趣味感。户型配置特点户型大小均匀，两室舒适，三室紧凑。圆弧形转角窗设计增加了户型趣味。园林景观特点景观布置自然流畅，无有鲜明主题的中庭景观，整个景观多用水景，与江景互相呼应。产品创新点外立面富于变化，较好的解决了楼栋间距较近时建筑单体给人的千篇一律感。安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，可视对讲，红外线监控小区配套51广场、XX市三医院、人民医院、成绵路小学3) 项目营销情况表楼盘名江御城邦开发商四川凯信房地产开发有限公司分期开发及推盘节奏项目共分为两期开发楼盘主推语城市封面登峰驾临推广诉求点一线江景 五一广场111、营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书等销售均价5000元/平米产品定位及销售对象产品定位于城市中产阶级3.18 未来城1) 楼盘概况楼盘名称未来城项目地址涪城区长虹大道北段23号售楼电话开发商XX华盛房地产开发有限公司占地面积12280平米总建筑面积75505平米楼盘形态33层高层产品特点(1) 产品占地较小，容积率较高。(2) 充分利用了临街交通便利性，设置了商业用房。(3) 车位比仅为1:0.3，未解决好住户停车问题，且商业停车与住户停车也未区分。2) 项目产品情况表楼盘名称未来城结构形式框剪总户数766户车位比1：0.3总建筑面积75506平米住宅面积商业面积公建面积车112、位面积主力户型面积段70-100平米户型面积区间70-125平米绿地率25%建筑密度容积率5.5几梯几户两梯六户其他楼盘总平特点平面布局主要追求满足容积率，采用33层左右的塔式超高层围合，空间关系简单明了主要，应对“刚需”的现实诉求。住户朝向不均，且部分户型采光有影响。建筑及立面风格（含建筑材料）现代简约风格的建筑外力面，用色平淡质扑，选材采用瓷砖，增强超高层质感。户型配置特点户型定位的准确是该项目成功之处，70125的户型区间，舒适两室，紧凑三室，主要争对高水片区刚需人群。园林景观特点欧式皇家园林风格，布局对称严谨，与项目总平贴切。产品创新点产品无明显创新点安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，113、可视对讲，红外线监控小区配套世纪城少年宫幼儿园3) 项目营销情况表楼盘名未来城开发商XX华盛房地产开发有限公司分期开发及推盘节奏共分为二期开发，目前推出一期。楼盘主推语一个幸福盛开的地方推广诉求点太阳广场南亚风情，邀您共赏住在太阳城的人很幸福营销手段行销、坐销 推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书等销售均价3998元/平米产品定位及销售对象产品定位于高水片区中产阶级3.19 长虹世纪城1) 楼盘概况楼盘名称长虹世纪城项目地址涪城区跃进路北段78、83号售楼电话开发商四川长虹置业有限公司占地面积约280亩总建筑面积约58万平米楼盘形态高层住宅产品特点(1)外立面一般，用色灰浅，整个项目品质感不强114、(2)户型设计都通过赠送观景阳台等半面积赠送空间2) 项目产品情况表楼盘名称长虹世纪城结构形式框剪总户数5000户车位比总建筑面积58万平米住宅面积商业面积公建面积车位面积主力户型面积段70-100平米户型面积区间60-140平米绿地率35%建筑密度容积率4几梯几户两梯四户其他楼盘总平特点平面布局传统、平淡、住户朝向均好，楼栋布置平行、均匀，稍有兵营式之感，跃进路从小区一穿二过，将项目一分为二。规划上未能很好的解决一期与二期的统一与呼应，感觉上完全是两个独立项目。建筑及立面风格（含建筑材料）立面为现代风格，用材为外墙砖，但色彩平淡，色调搭配有冰冷感。户型配置特点户型大小均匀，紧凑，以满足刚需为115、主。园林景观特点无鲜明景观特色，景观布置自然。产品创新点产品无创新思路，仅采用半面积增送空间安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，可视对讲，红外线监控小区配套XX市实验小学长虹世纪城校区、高水蔬菜批发市场、404医院、长虹医院3) 项目营销情况表楼盘名长虹世纪城开发商四川长虹置业有限公司分期开发及推盘节奏共分为二期开发,一期已售罄，目前二期在售楼盘主推语推广诉求点营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动等销售均价4600元/平米产品定位及销售对象产品主要面向长虹厂的老职工及高水片区普通消费人群3.20 芙蓉世纪阳光1) 楼盘概况楼盘名称芙蓉世纪阳光项目地址游仙区仙海大道余家桥售116、楼电话开发商XX市兴金城房地产开发有限公司占地面积30856平米总建筑面积146813平米楼盘形态2033层高层住宅、双子商务大厦产品特点(1) 项目规划2栋28层的商务大厦，填补游仙片区无集中商业的空白点。(2) 多数户型均通过入户阳台，观景阳台等赠送点营造增送空间。2) 项目产品情况表楼盘名称芙蓉世纪阳光结构形式框剪总户数888车位比1：0.5总建筑面积146813平米住宅面积86621.35平米商业面积36919.68平米公建面积车位面积21851.8平米主力户型面积段70-90平米户型面积区间70140平米绿地率42%建筑密度22%容积率4几梯几户两梯四户其他楼盘总平特点平面布局沿地块117、以街道为主线采用8栋2033层左右的高层围合，建筑布置平行均匀有序，住户景观朝向均好，中庭空间通透宽敞。建筑及立面风格（含建筑材料）立面为现代风格，利用屋顶构架塑造建筑线条，用色淡雅，用材比较平淡。户型配置特点户型大小均匀，紧凑，主要应付刚需。以常见的赠送空间办法增强户型趣味。园林景观特点风格自然，无有鲜明主题特色的中庭景观，主要利用自然水景，局部施以绿化点缀，总体景观布置经济适用。产品创新点产品无明显创新思路，仅采用半面积增送空间安防智能系统IC卡安防，烟雾报警，可视对讲，红外线监控小区配套儿童乐园、成人健身广场、生态车库、超市、开元中学、XX三医院、五里堆医院3) 项目营销情况表楼盘名芙蓉118、世纪阳光开发商XX市兴金城房地产开发有限公司分期开发及推盘节奏项目共分二期开发，目前已售完。楼盘主推语青年生活城推广诉求点一座汇聚青年人的梦想之城营销手段行销、坐销推广渠道报广、工地围墙、DM单、楼书、活动等销售均价3800元/平米产品定位及销售对象产品定位于都市青年社区，以满足刚需购买人群为主第四章 项目定位分析第一节 项目区位在XX城市总体规划（2006-2020）纲要中，已经将本案所在区域作为规划重点，区域面积21平方公里（陆地16平方公里，水面5平方公里），是XX最具活力、最具开发潜力、最能展示XX“山、水、林、文、城”的大都会景观。它的建设是推进XX100万人口大城市崛起的基础工程，119、是提升都市现代化程度、都市文化品位、都市环境质量水平的载体，其山水相依、城水交融的格局是中国西部大都会无法比拟的。XX城南新区所展现的大都会风貌和彰显出的山水园林都会特色必将大大推进XX投资、旅游、商贸快速健康发展。第二节 项目地块属性分析1. 项目地理位置项目位于XX市经开区，地块分布较散，按照分布的位置，将其分为1号、4号、5号和塘汛5号地块（1号、4号、5号地块如下图红圈所示）。其中塘汛5号地块位于XX市经开区绵三公路以西、二号路以北的交叉路口。塘汛镇政府2、3、4、5号地块1号地块塘汛5号地块2. 项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地观察来看，地表是田地。从XX市的整个地120、质情况分析和判断，项目土地深度在1米以下，是冲积砂石层。项目水文地质情况简单，地下水主要由地表水补给。项目地处北温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋。项目地处北温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。塘汛5号地块中的堰沟如无法移除，对项目开发中的基础施工和小区建筑排布，都有不利影响。3. 项目地形、地貌项目地形相对比较规整，临街面长，现有地貌平坦，场地平整量较小。分 析：项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，121、适合规划建设。项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。4. 项目的市政配套情况项目地处XX市经开区，属于城市新区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。附近多居民自建房，生活氛围较为浓郁。周围分布塘汛小学、11中学、塘汛综合市场、塘汛卫生院、三医院经开区分院、塘汛信用社、农业银行。有4、28、49路等多路公交通行，交通较为便捷。分 析：绵州大道是项目通往市中心和繁华区域的主要交通要道，也是项目辐射区域到项目的主要交通要道。1号、4号、5号地块规划设计时，主入口应选择距绵州大道较近的位置，临绵州大道的塘汛5号地块应在主入口设置在绵州大道侧。第三节 项122、目地块SWOT分析1. 塘汛5号地块1.1优势u 开发商形象：国有投资公司的良好形象，公信力强；u 交通优势：正临城市主干道绵三路，交通极其便捷。附近有多路公交网络，出行方便、快捷。距市中心9公里，机场5公里，南湖汽车站仅4公里；u 人文氛围：紧邻知名高校四川音乐学院XX艺术学院，浓郁的人文底蕴为项目形象借势奠定了一定的先天基础；u 升值潜力：南湖长途客运站及机场附近，城市主干道旁，升值潜力大；u 地块优势：项目地块方正平整，临街面长，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营；u 体量优势：项目规模较大，易于形成体量优势；u 景观视野：周边建筑遮挡较少，视野良好，有利项目整体采光。1.2劣势u 123、区位劣势：所在区域非XX中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气不足；u 道路影响：紧邻城市主干道，车流量大，部分临街住宅受噪音及扬尘影响较大，空气污染较大，治安环境受影响；u 周边环境：地块周边景观面貌差，环境有待提高；周边建筑物档次较差，项目周围现状整体品质感不高；u 生活配套：周边生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定影响；u 品牌劣势：开发商开发经验不足，品牌知名度不高，品牌号召力较弱。1.3机会u 政府导向：政府对区域宣传力度较大，有利于项目的推广传播；u 区域升温：经开区已经是XX市房地产开发的热点，区域房地产市场环境日益成熟，发展空间大，价值将得到进一步提升；u 产品品质：124、项目区域楼盘的整体开发品质较高，舒适居家品质楼盘的市场定位为本项目开发提供了较好的市场空白机会；u 未来客群：招商力度不断加大，周边厂矿企业增多，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐增强。1.4威胁u 未来供应：周边待开发土较多，板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；u 宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧。u 区域认同：居住郊区化理念的改变还处于起始阶段，对区域的认同尚待时日；u 消费能力：区域客群消费能力较弱，项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题。2. 1号地块2.1优势u 开发商形象：国有投资公司的良好形象，公信力强；u 人文氛围：紧邻知名高校四125、川音乐学院XX艺术学院，浓郁的人文底蕴为项目形象借势奠定了一定的先天基础；u 升值潜力：南湖长途客运站附近，依托紧邻城市主干道的塘汛5号地块，升值潜力较大；u 地块优势：项目地块方正平整，临街面长，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营；u 体量优势：项目规模较大，易于形成体量优势；u 景观视野：周边建筑遮挡较少，视野良好，有利项目整体采光。2.2劣势u 区位劣势：所在区域非XX中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气不足；u 周边环境：地块周边景观面貌差，环境有待提高；周边建筑物档次较差人员混杂，项目周围现状整体品质感不高且居住安全性受影响；u 生活配套：周边欠缺成熟的生活环境，基础配套设施126、极不完善，生活便利性不强；u 道路影响：紧邻城市主干道，车流量大，部分临街住宅受噪音及扬尘影响较大，空气污染较大，治安环境受影响；u 品牌劣势：开发商开发经验不足，品牌知名度不高，品牌号召力较弱。2.3机会u 政府导向：政府对区域宣传力度较大，有利于项目的推广传播；u 区域升温：经开区已经是XX市房地产开发的热点，区域房地产市场环境日益成熟，发展空间大，价值将得到进一步提升；u 产品品质：项目区域楼盘的整体开发品质较高，舒适居家品质楼盘的市场定位为本项目开发提供了较好的市场空白机会；u 未来客群：招商力度不断加大，周边厂矿企业增多，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐增强。2.4威127、胁u 未来供应：周边待开发土较多，板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；u 宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧。u 区域认同：居住郊区化理念的改变还处于起始阶段，对区域的认同尚待时日；u 消费能力：区域客群消费能力较弱，项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题。3. SWOT解析结论优势优势发挥交通优势：距市中心9公里，机场5公里，南湖汽车站仅4公里可将目标客户面适当扩展到更大的区域，加快项目销售速度。人文氛围：四川音乐学院XX艺术学院等，提升项目人文底蕴充分发挥人文底蕴优势，塑造项目浓郁的文化生活品牌。升值潜力：南湖长途客运站及机场附近，城市主干道旁，升值潜力大；128、低单价、低总价特征具备了超强的投资价值和乐观的发展前景。体量优势：49万方大盘（含22万方商品房和27万方统建房）以大盘的运作模式，建立大盘在产品、配套、社区文化、品牌等方面的竞争优势。劣势劣势弥补区位劣势：所在区域非XX中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气不足锁定需求最为强烈的初中级置业者生活配套缺乏项目启动时先建好一部分的商业配套，让客户对项目生活有直观的信心。品牌劣势：开发商开发经验不足，品牌知名度不高，品牌号召力较弱。整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队，以降低项目运作的风险。机会机会利用政府导向：政府对区域宣传力度较大，有利于项目的推广传播；本项目应站在城市运营高度，通过提升区129、域价值扩大产品价值。宣传推广中应将区位发展作为项目的一大亮点予以强调区域升温：经开区已经是XX市房地产开发的热点。突出区域的发展现状和前景，提高项目价值，增加对投资型客户的吸引力。交通：距市中心9公里，距机场5公里，距南湖汽车站4公里。可将目标客户面适当扩展到更大的区域，加快项目销售速度。未来客群：周边厂矿企业增多，项目目标客户群体不断涌入。实施强调体验、互动、精准的小众营销策略，锁定周边厂矿、单位、大专院校等目标客户群。威胁威胁规避未来供应：周边待开发土较多，板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；扩展产品线，合理分配各类产品开发时机。采用先进、有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象130、与核心竞争力，形成差异性竞争优势。区域认同：居住郊区化理念的改变还处于起始阶段，对区域的认同尚待时日；站在城市运营高度，通过提升区域价值扩大产品价值。宣传推广中应将区位发展作为项目的一大亮点予以强调消费能力：区域客群消费能力较弱。强调交通优势，目标客户面扩展到更大的区域，加快项目销售速度。第四节 项目定位1. 总体定位城市新区 舒适型青年社区总体定位说明迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的中等档次舒适型住宅产品。在XX未来十年城市规划中的中心城区将由11个组团构成，经开区被定位为未来城市两个分中心之一。随着城市的发展，目前经开区内已汇聚多个定位较高的楼盘。对XX市多数的购房刚需来说，131、他们需要的是价位适中、户型适中的舒适型高性价比住宅，因此本地块项目定位为XX市新城南舒适型青年社区具有较好的市场基础和发展前景。2. 形象定位新城南青年社区名片形象定位说明XX市的房地产开发已经进入品牌时代、品质时代和细分购房者的时代。购房者消费心理和消费理念已经成熟，对符合自身需要的楼盘认同度高。新城南是XX市着力打造的新兴居住区，且多以大盘形式开发，其未来必定是高品质楼盘的城市典范区域。所以，本地块项目的形象定位和产品品质定位应该在众多高品质楼盘的激烈竞争中独树一帜，为最需要住房的刚需们提供房源，只有立足于市场需求才能顺应市场的发展趋势。现阶段，新城南的开发处于发展阶段，项目开发具有市场先132、机和优势规模，具备打造新城南青年社区名片的充分条件。3. 产品定位3.1、购房需求调查我司前期对购房者进行了购房需求调查，在现有住房情况的调查中，有接近63%的被访者拥有自己的住房,全部被访者现有的住房户型主要是以两室和三室的为主,两者共计约85%。住房面积的情况，60-119平方米的住户占65%，比较客观地反映了当前XX居民的住房面积的主要情况。其中，90平方米以下住房面积的户数占54%。住户对现有住房不满意调查中，住户对现有住房的户型结构不满意的最多，约占30%。其次是对配套设施和地理位置的情况不满，二者分别占到22%，21%。面积和户型是购房者综合衡量物业本身是否适合自己需求与财力的重要133、考虑因素。从我司对购房需要调查的结果来看，户型设计为二室二厅一卫、二室二厅二卫、三室一厅一卫，面积区间在80-90平方米的物业最受市场欢迎。在对被访者住房需求的调查中，65%的人拥有1套及以上的住房，但是在拥有住房的这部分消费者中有一个不容忽视的现象，就是有一些是在乡镇老家拥有住房，而在城区工作却暂无自有产权的住房，这部分人对住房的需求非常大，他们和35%的无住房的消费者一起成为XX住房消费主力。3.2、产品定位根据上述购房需求调查，综合本项目地块周边楼盘中高层占主流，这代表了经开区及XX楼市未来发展的趋势。高层在楼盘品质和舒适度上均优于普通多层。从市场需求来看，高层去化速度较快。结合本项目规134、划要求，本项目宜以高层、小高层为主，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。3.3产品定位说明对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、地形优势、规模优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为具有中等档次舒居品质的高层住宅。4. 建筑风格定位定位1现代简约建筑风格建筑风格定位说明现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。现代简约的建筑风格与本项目所在的区域XX市新兴居住区的属性相吻合，同时也与项目135、的总体定位、形象定位相匹配。定位2新古典主义建筑风格建筑风格定位说明新古典主义风格的设计风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。5. 目标客户定位青年置业、改善型置业心理特征：客户年龄跨度较大，25-50岁的为主力范围，主要为青年置业、改善型置业；客户背景特征：家庭结构以单身、养老型或三口之家，主力房型要求为两房和三房；消费特征：客户接受的主力总价在23万-35万左右；房屋单户面积需求在70-110之间居多；客户来源：主要为经开区、塘汛镇及一部分外来定居XX的人口。6136、. 物业管理定位根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配的中档标准物业管理，其定位为：人性化的物业管理。第五章 项目规划设计第一节 项目规划设计条件1. 用地面积1号地规划建设用地面积约：40384；4号、5号地规划建设用地面积约：65960；塘汛5号地规划建设用地面积约：52亩，合34667。2. 用地性质1号地、塘汛5号地：根据甲方提供信息，这两块地的用地性质已改为出让用地。4号、5号地：统建房用地。3. 容积率1号地：2.5或34号、5号地：2.5塘汛5号地：34. 建筑密度1号地：28%4号、5号地：26%塘汛5号地：30%5. 绿地率1号地：30 %4号、5号地：30 %塘汛5号地137、：30%6. 建筑高度和楼间距按XX市规划局对该项目的规划要求，结合国家和XX市规划和建筑设计规范进行。7. 建筑退让红线按XX市规划局对该项目的规划要求，结合XX市规划设计规范和建筑设计规范进行。第二节 项目规划设计1. 规划设计理念根据项目的总体定位和形象等定位，提出项目的规划设计理念为：1.1、尊重地域文脉，结合经开区的新兴建设与浓郁的人文环境和自然环境；将人居理念、现代时尚的商业理念与地域文脉结合，环保与科技概念结合。1.2、以人为本，将建筑形式与环境、特别是体现城市风貌的有机协调，实现人、建筑与自然的和谐共生，营造舒适、优雅的居住环境和生活商业环境。1.3、以科技为先导，提高项目产品138、的新技术含量，建设智能化人居环境，实现技术与人文的互融共生，引导入住者生活方式的改变和生活品质的提高。1.4、以创新产品打造强势的市场竞争力，对项目的建筑风格、户型结构、建筑空间、环境特色以及项目的商业进行广泛学习借鉴、深入研究，提供具有个性的创新性住宅产品和商业建筑。2. 规划设计指导思想2.1、注重项目的位置和区域特点，充分尊重和利用项目特有的地形特点的进行规划设计。2.2、充分考虑舒适品质、青年社区的景观环境、社区心理环境、公共卫生环境、文化环境，将“以人为本”的理念落实到平面和空间布局之中，同时完善公建配套设施。2.3、充分考虑项目临街面比较长的特点，结合生活商业、休闲商业的特点，为未139、来商业的经营营造良好的商业环境。3. 总平规划设计布局要点3.1、在1号、4号、5号地块与塘汛5号地块临街面处设置底层商业。3.2、1号、4号、5号地块规划设计时，主入口应选择距绵州大道较近的位置，临绵州大道的塘汛5号地块应在主入口设置在绵州大道侧。3.3、因本项目地块较分散，从居住舒适度、景观均好性、投资收益等多个角度考虑，建议本项目分期开发，在小区总平规划上采用大围合与组团分区相结合的方式，既体现大围合的大尺度与内部通透，又有分组团的均好性。总平规划设计布局示意范例XX：佳兆业丽晶港佳兆业丽晶港的总图布局自然流畅，既有围合也有分区，几个组团之间由河道引入的水景进行联系，延伸至转角广场及会所140、处，一气呵成。设计很好利用了场地周边的城市已有景观资源，整体协调性很好，注重景观、日照、品质的均好性，人流车流分隔合理明确。4. 建筑风格设计项目建筑风格定为现代简约建筑风格以简洁流畅的线条、明快协调的色彩体现建筑本身的挺拔俊朗；以其整体的大气风格、从细节处体现的现代文明、色彩和材质感表现项目的建筑美和品质，同时注重空间造型，建设具有个性的区域性标志建筑。建筑风格示意范例XX：光明城市建筑立面以现代风格为主，利用构架、线框为构图要素，色彩以白色和咖啡色为主，增加高雅感的同时不失活泼、生动。造型有方有圆，对比强烈。5. 户型设计：人性化的空间5.1、强调舒适生活：功能分区、动静分区、干湿分区明确141、，活动空间合而有分，互不打扰。5.2、强调户型家庭生活全功能：大开间客厅、主卧；设置书房、生活阳台等功能空间。5.3、所有户型的房间均自然采光、户户设置休闲阳台，使之成为客厅和卧室的“空中花园”；客厅、主卧设计大幅落地玻璃。6. 景观设计6.1、项目环境与景观规划分二部分，一部分是商业环境与景观，一部分是住宅环境与景观。6.2、项目环境与景观，建议采用现代园林风格，合理点缀各式园林小品。植物的选择和搭配力求合理，做到“夏有凉、冬有绿、四季有花，季节分明”。6.3、底层商业的环境与景观底层商业的环境与景观主要是城市节点景观（项目主出入口）。城市节点景观注重营造城市和商业氛围，注重项目的城市形象和142、项目商业形象的塑造，注重项目品质感召力的塑造，以参与性为主，观赏性为辅，雕塑、硬质景观和绿化和谐统一。6.4、住宅区环境与景观项目内住宅区相对集中的绿化景观，参与性和观赏性结合，园林化与情景化结合，结合公共绿地和景观的大小，规划不同的主题景观内容，实现人性化绿化空间；规划设计休闲亭台、运动步道等公共交际活动空间、儿童娱乐空间、健身娱乐空间，以符合创造和引领项目未来社区生活方式的规划思想。宅旁绿化景观以自然、生态、观赏为主。6.5、主次干道景观以长绿乔木为主，建议不同的道路种植不同的树种，与各个组团的档次、建筑色彩等和谐统一；植物避免单调，适当多样化，“夏有凉、冬有绿、四季有花、季节分明”的同时143、，还应考虑立体层次。同时，要考虑路灯、路标的选择和匹配，达到路灯、路标与主次干道景观和谐统一。6.6、规划设计地面停车位时，停车位与建筑之间搭配乔木及灌木进行间隔，减少车辆对住户的干扰。景观设计示意图 7. 总平交通设计7.1、人车分流原则：在项目的主次出入口设计中，将人行出入与车行出入完全分开，以体现人性化关怀的设计思路。7.2、地下、地面停车原则：项目的车辆按地下、地面两种停车方式考虑，以最大限度提高土地利用率。7.3、项目内地面交通以人行为主，且设计成景观道路化：避免地面交通占地面积大、道路生硬。7.4、形成项目环形交通原则：由于项目土地面积较大，项目的车行和主要的人行主道，形成环形交通144、。7.5、1号、4号、5号地块规划设计时，主入口应选择距绵州大道较近的位置，临绵州大道的塘汛5号地块应在主入口设置在绵州大道侧。8. 结构设计本项目高层住宅采用现浇钢筋混凝土薄壁框架剪力墙结构，现浇肋梁楼板, 实现住宅房间内隐梁隐柱；商业建筑采用现浇钢筋混凝土框架结构；基础为片筏基础,抗地震基本烈度为7度,人防拟按7级人防考虑。场地内开挖后将形成的边坡根据实际情况分别采取适当的挡墙型式支护，确保边坡的稳定与安全。第六章 项目价格分析第一节 住宅市场定价分析市场经济最明显的特点就是市场竞争。根据房地产特有的区域市场特征和竞争态势，通过“区域的同一性、消费群体的重叠性、项目的同类性、价格的可比性”145、等主要要素，以科学的方法选取本地块潜在竞争对手来进行各项指标比较，通过影响购买决策的不同权重来测算出本地块的一个初步市场价格。根据市场竞争定价法对本地块测算出的价格进行一个科学的市场分析与修正。1. 可类比住宅项目及参数确定分析本地块的消费辐射区域，得出在市场定价上可比较、参考的楼盘主要有XX国际丽城、博雅海润广场、嘉来涪滨印象，其具体比较明细如下：项 目权重南城新界嘉来涪滨印象本地块产品力地段位 置1512138交 通5442城市配套10774合 计30232414产品户 型10678环 境20121516建筑形象5234创 新5234社区配套5432物业管理5233形象力开发商品牌5242146、宣传推广5233营销力销售方式5334销售服务5234合 计1006071642. 本地块比较价格计算值项 目南城新界嘉来涪滨印象平均值权重（分）607165.5均价（元/）349736883593本地块均价64*（3593/65.5）=3511元/根据市场竞争定价法原则测算出本地块的住宅均价在3511元/左右；但鉴于房地产价格受整个国民经济等多方面的影响较大，同时考虑到可类比楼盘虽然与本项目地块同在经开区，但这些项目地理位置、交通及城市配套均优于本项目。而本项目地块较为分散，不利于形成规模性社区，从地理位置来看也极不便利。其中，一号地块位置相对闭塞，我司建议此处住宅均价暂定为3400元/。塘147、汛5号地块地处绵三干道，交通便利，我司建议此处住宅均价暂定为3500元/。第二节 商业市场定价分析根据我司对商业地产的市场状况分析，结合XX楼市商业地产的投资在逐年增加、空置率也在逐年增加的情况，只有在市场上跑的更快才能减小市场竞争风险，从而赢得满意的投资回报。根据经开区部分商业项目的表现，本地块商业的市场定价的总均价为：7000元/（其中1楼商业均价建议定为10000元/、2楼商业均价建议定为4500元/此定价是较为稳妥的商业定价，也是把商业开发风险降低到最低且完全可控制的一个市场定价）。第七章 项目投资估算与利润分析本项目地块分布较散，按照分布的位置，将其分为1号、4号、5号和塘汛5号地块148、。其中，1号与塘汛5号地块为商品房开发，4号、5号地块为统建房。第一节 1号地块的财务分析与评价（容积率为2.5）1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。2. 销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积一般单个车位面积35平米/个 这一公式推算得出。3. 项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%与6万元代征费之和，即12+6=18万/亩，合270元/。项目费用面积()单价(元/)总价(万元)说明149、一、土地成本土地成本40384 2701,090.4 二、前期工程费规划勘察设计费100960 28.7289.8 按 地上建面=用地面积(60*666.67)*容积率(2.5)水电气配套费100960 1601,615.4 按地上建面小计1,905.1 三、建安工程费地面预算100960 180018,172.8 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算10096 35003,533.6 按地下建面室外道路管网及景观工程费100960 60605.8 按地上建面小计22,312.2 四、报建费项目报建、人防费100960 1101,110.6 按地上建面一至四项合计26,418.2 项目费用销售额(150、万元)比例合计(万元)说明五、管理费管理费37,811.7 1.20%453.7 按总产值六、营销推广费营销费37,811.7 2%756.2 按总产值推广费37,811.7 1.20%453.7 按总产值小计1,210.0 七、财务费财务费37,811.7 1%378.1 按总产值八、不可预见费不可预见费37,811.7 0.3%100.0 按建安工程费九、相关税费营业税费及附加37,811.7 5.60%2,117.5 按总产值土地增值税37,811.7 1%378.1 按总产值小计2,495.6 五至九项合计4,637.4 合计总成本31,055.6 4. 初步产值利润分析5. 盈亏平衡151、分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税31,055.6 万元(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为32,932.8 万元盈亏平衡点=32,932.8 万元37,811.7 万元=87.1%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。本项目1号地块容积率为2.5时的盈亏平衡为87.1%，说明本项目抗风险能力良好，收益理想。6. 财务评价结论项目静态分析总投资成本为31,055.6 万元，销售总收益37,811.7 万元，现金毛利152、润6,756.1 万元，毛利润率17.87%。1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384=2,423.0 万元，远低于将项目进行开发的6,756.1 万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。项目的盈亏平衡分析表明：项目利润比较理想。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第二节 1号地块的财务分析与评价（容积率为3）1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。2. 销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积一般153、单个车位面积35平米/个 这一公式推算得出。3. 项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%加6万元代征费之和，即12+6=18万/亩，合270元/。项目费用面积()单价(元/)总价(万元)说明一、土地成本土地成本40384 2701,090.4 二、前期工程费规划勘察设计费121152 28.7347.7 按 地上建面=用地面积(60*666.67)*容积率(3)水电气配套费121152 1601,938.4 按地上建面小计2,286.1 三、建安工程费地面预算121152 180021,807.4 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算12115 35154、004,240.3 按地下建面室外道路管网及景观工程费121152 60726.9 按地上建面小计26,774.6 四、报建费项目报建、人防费121152 1101,332.7 按地上建面一至四项合计31,483.8 项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明五、管理费管理费45,388.6 1.20%544.7 按总产值六、营销推广费营销费45,388.6 2%907.8 按总产值推广费45,388.6 1.20%544.7 按总产值小计1,452.4 七、财务费财务费45,388.6 1%453.9 按总产值八、不可预见费不可预见费45,388.6 0.2%100.0 按建安工程费九、相关155、税费营业税费及附加45,388.6 5.60%2,541.8 按总产值土地增值税45,388.6 1%453.9 按总产值小计2,995.6 五至九项合计5,546.6 合计总成本37,030.4 4. 初步产值利润分析5. 盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税37,030.4 万元(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为39,268.7 万元盈亏平衡点=39,268.7 万元45,388.6 =86.5%盈亏平衡分析表明：当销售收入156、达到86.5%时，项目可以保本。本项目抗风险能力良好，收益可观。6. 财务评价结论项目静态分析总投资成本为37,030.4 万元，销售总收益45,388.6 万元，现金毛利润8,358.2 万元，毛利润率18.41%。1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384=2,423.0 万元，远低于将项目进行开发的8,358.2 万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。1号地块容积率为3时的毛利润率、抗风险能力大于容积率为2.5时的毛利润率、抗风险能力。项目的盈亏平衡分析表明：项目的抗风险能力较好。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第三节 塘汛5号地块的财务分析与157、评价（35亩）根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。2. 销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积一般单个车位面积35平米/个 这一公式推算得出。3. 项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。35亩地的地价为97万/亩的基准地价的30%与158、6万元代征费之和，即97*30%+6=35.1万/亩，合526元/。项目费用面积()单价(元/)总价(万元)说明一、土地成本土地成本23333.45 5261,227.3 二、前期工程费规划勘察设计费70000.35 28.7200.9 按 地上建面=用地面积(35*666.67)*容积率(3)水电气配套费70000.35 1601,120.0 按地上建面小计1,320.9 三、建安工程费地面预算70000.35 180012,600.1 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算7000.04 35002,450.0 按地下建面室外道路管网及景观工程费70000.35 60420.0 按地上建面小计1159、5,470.1 四、报建费项目报建、人防费70000.35 110770.0 按地上建面一至四项合计18,788.3 项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明五、管理费管理费26,865.1 1.20%322.4 按总产值六、营销推广费营销费26,865.1 2%537.3 按总产值推广费26,865.1 1.20%322.4 按总产值小计859.7 七、财务费财务费26,865.1 1%268.7 按总产值八、不可预见费不可预见费26,865.1 0.2%53.7 按建安工程费九、相关税费营业税费及附加26,865.1 5.60%1,504.4 按总产值土地增值税26,865.1 1%26160、8.7 按总产值小计1,773.1 五至九项合计3,277.5 合计总成本22,065.9 4. 初步产值利润分析5. 盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税22,065.9 万元(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为23,399.7 万元盈亏平衡点=23,399.7 万元26,865.1 =87.1%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。本项目利润率一般，收益较好。6. 财务评价结论项目静态分析总投资成本为22161、,065.9 万元，销售总收益26,865.1 万元，现金毛利润4,799.3 万元，毛利润率17.86%。塘汛5号地块的35亩地块如按照市场价格97万/亩出让，则总收益为35*97=3395万元，低于将项目进行开发的4,799.3 万元毛利润，因此项目适宜进行开发。塘汛5号35亩地块为97万/亩，高于1号地块40万/亩的地价，因此在本方案计算均价一致的前提下，塘汛5号35亩地块的毛利润率、抗风险能力低于1号地块。塘汛5号地块上有一个堰沟，如果要将其拆除，则成本将追高，利润将降低。项目的盈亏平衡分析表明：项目有良好的抗风险能力。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第四节 塘汛5号地块的财务分析162、与评价（17亩）根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。2. 销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积一般单个车位面积35平米/个 这一公式推算得出。3. 项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。17亩地的地价为95万/亩的基准地价与增容费163、之和，根据甲方提供的文件，17亩地块属于类用地，容积率为2，现要将17亩地块容积率调整到3，则17亩地块的土地增容费为：95/（666.67*2）*17*666.67*（3-2）=807.5万元。项目费用面积()单价(元/)增容费(万元)总价(万元)说明一、土地成本土地成本11333.39￥1,424.99807.5 1,615.1 增容费=原楼面地价*容积率提高后新增面积二、前期工程费规划勘察设计费34000.1728.797.6 按 地上建面=用地面积(17*666.67)*容积率(3)水电气配套费34000.17160544.0 按地上建面小计641.6 三、建安工程费地面预算34000164、.1718006,120.0 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算3400.01735001,190.0 按地下建面室外道路管网及景观工程费34000.1760204.0 按地上建面小计7,514.0 四、报建费项目报建、人防费34000.17110374.0 按地上建面一至四项合计10,144.7 项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明六、管理费管理费13,017.1 1.20%156.2 按总产值七、营销推广费营销费13,017.1 2%260.3 按总产值推广费13,017.1 1.20%156.2 按总产值小计416.5 八、财务费财务费13,017.1 1%130.2 按总产值九、不165、可预见费不可预见费13,017.1 0.2%20.0 按建安工程费十、相关税费营业税费及附加13,017.1 5.60%729.0 按总产值土地增值税13,017.1 1%130.2 按总产值小计859.1 六至十项合计1,582.0 合计总成本11,726.8 4. 初步产值利润分析5. 盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税11,726.8 万元(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为12,435.6 万元盈亏平衡点=12,435.166、6 万元13,017.1 万元=95.5%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到95.5%时，项目可以保本。本项目土地成本相对较高，利润率较低，收益一般。6. 财务评价结论项目静态分析总投资成本为11,726.8 万元，销售总收益13,017.1 万元，现金毛利润1,290.3 万元，毛利润率9.91%。塘汛5号地块的17亩地块如按照市场价格95万/亩出让，则收益为17*95=1615万元，略高于将项目进行开发的1,290.3 万元毛利润，因此项目适宜进行土地拍卖。塘汛5号17亩地块为95万/亩，且还有807.5万元的增容费，高于1号地块40万/亩的地价，因此在本方案计算均价一致的前提下，塘汛5号1167、7亩地块的毛利润率、抗风险能力低于1号地块。塘汛5号地块上有一个堰沟，如果要将其拆除，则成本将追高，利润将降低。项目的盈亏平衡分析表明：项目收益基本合理。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第五节 4、5号地块的财务分析本项目4号、5号地块将修建为统建房，全部用于拆迁安置当地居民。1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。根据XX市经济技术开发区征地拆迁补偿安置实施细则，4号、5号地将无偿修建不低于400的村（居）委会办公综合用房。2.项目开发建168、设成本估算表因4号、5号地块为统建房性质，因此在数据分析上与商品房所需做的测算数据有所不同。项目费用面积()单价(元/)总价(万元)说明一、前期工程费规划勘察设计费164900 28.7473.3 按地上建面水电气配套费164900 1602,638.4 按地上建面小计3,111.7 二、建安工程费地面预算164900 180029,682.0 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算16490 35005,771.5 按地下建面室外道路管网及景观工程费164900 60989.4 按地上建面小计36,442.9 合计39,554.6 三、管理费管理费39,554.6 0.50%197.8 按总造价四169、销售收入数量单价(元/个)销售额(万元)说明地下车库收入461.00 600002,766.0 总成本36,986.3 3.项目4、5号地块综合测评4号、5号地块均为统规统建房性质，以下测算按照住宅部分统规统建安置人员60/人分析：可还房住宅面积（）可还房人数（住宅60/人）1566552610结论：4、5号地块总成本36,986.3 万元，按照住宅部分统规统建安置人员60/人的标准可安置2610人。第六节 2、3号地块的开发建设成本估算1.项目开发建设成本估算表因2号、3号地块为统建房性质，因此在数据分析上与商品房所需做的测算数据有所不同。根据甲方提供的数据，2、3号地块总建筑面积共12万170、方，为纯多层建筑。2.项目2、3号地块综合测评2号、3号地块均为统规统建房性质，以下测算按照住宅部分统规统建安置人员60/人分析：结论：4、5号地块总成本18,000.0 万元，按照住宅部分统规统建安置人员60/人的标准可安置2000人。第七节 本项目财务总评l 本项目以出让用地性质进行商品房开发的用地为1号地块与塘汛35亩地块，塘汛17亩地块为工业转出让用地，以统建房性质进行开发的为2、3、4、5号地块。如下表所示：土地名称开发性质备注1号地块商品房开发塘汛5号35亩地块商品房开发塘汛5号17亩地块商品房开发工业转出让用地2、3、4、5号地块统规统建l 2、3、4、5号地块的总投资成本为：1171、8,000.0 +36,986.3 =54,986.3 万元。l 如本项目1号地块和塘汛5号地块直接按照市场价格进行拍卖，则土地销售收入为40*60+97*35+95*17=7410万元；l 如1号地块及塘汛5号地块进行深度开发：u 1号地块容积率是2.5时，1号和塘汛5号地块可共获利12,845.6 万元；u 1号地块容积率是3时，1号和塘汛5号地块可共获利14,447.7 万元。如下表所示：u 当1号地块容积率是2.5时u 当1号地块容积率是3时l 两相比较，1号地块及塘汛5号地块几种运作方式，资金缺口如下表所示方式收益支出资金缺口备注销售土地7,410.0 54,986.3 47,576172、.3 支出项为2、3、4、5地块开发建设成本，下同深度开发2.524,160.8 57,970.730,825.5 1号地块容积率为2.5深度开发326,485.1 57,970.728,501.3 1号地块容积率为3;总结：通过上表可以看出，土地的深度开发相对单纯的土地销售而言，至少可以增加47,576.3 -30,825.5 =16,750.8 万元建设资金。因此，本项目地块更适宜进行房地产开发，可减少统建房修建过程中出现的较大资金缺口。选择适时进行房地产开发可获取更为可观的利润，且风险较低。第八章 项目开发思路根据本报告对项目的总体形象定位为新城南青年社区名片，独具建筑风格和特色的建筑。173、产品主要为舒居品质的高层住宅、底层商业、车库等。因此，项目的策划、设计、开发建设和经营管理必须整合专业团队，并充分借鉴国内外先进的开发和建筑理念、先进的工程技能和先进的建筑装饰材料，才能营造功能齐全、环境优美、配套完善的品质品牌物业。第一节 项目开发初步策略1. 开发分期本项目用地中，1号地块、塘汛5号地块用于商品房开发。其中，1号地块面积约60亩，容积率为2.5时总建筑面积为111056 ，容积率为3时总建筑面积为133267 ；塘汛5号地块面积约52亩，总建筑面积为104400。因此，建议项目将1号地块与塘汛5号地块统一考虑，一次性进行规划设计，分为两期四个批次进行建设，每批次开发建设的面174、积约5万，其优势为：A、每批次5万的开发量是完全能被XX市的市场潜力消化、市场风险较小；B、同时，5万又具有相对中等以上的规模，可以降低每个开发分期的开发管理成本、推广成本、营销成本；C、只有每期中等规模以上的开发量，才能引起市场关注，促进销售，体现楼盘的品质与优势；同时也才能在合理的周期内完成项目开发，快速回笼资金，降低资金成本。2. 产品建设的先后顺序将1号地块与塘汛5号地块综合统一考虑，根据本方案第七章“项目财务分析与评价采用的基础数据”推算，项目的产品包括高层住宅（约20万）、底层商业（约11万）、车库（约3.6万），建议项目第一期先开塘汛5号地块，第一期和第二期产品形态为开发建设高层175、住宅及相应的地下车库。原因如下：A、塘汛5号地块位于经开区绵三公路以西、二号路以北的交叉路口，地理位置相对1号地块更为醒目，有利于项目亮相的宣传炒作，提升项目知名度与来访来电量，从而更好的推动促进销售。B、住宅销售周期短、资金回笼快且销售难度不大，项目第一期和第二期开发建设高层住宅及相应的地下车库，可以快速销售，回笼资金，用于滚动开发，避免大规模贷款。C、项目第一期和第二期开发建设高层住宅完成后，项目已经初具规模，聚集了人气，为位置相对较偏的1号地块物业的后续销售奠定坚实的市场基础，同时对项目的底层商业的销售价格也有推动和提升作用。第二节 项目策划项目的定位策划关系项目的成败，在项目定位阶段，176、充分借鉴国内外先进的开发和建筑理念，系统论证，精确地对项目的形象、产品功能、建筑风格、环境景观、经营管理进行定位策划。第三节 项目设计在项目精确定位的基础上，项目的设计聘请专业的设计规划公司，并充分借鉴国内外先进的开发和建筑理念、先进的工程技能和先进的建筑装饰材料，采用现代简约建筑风格或新古典主义建筑风格，将项目设计成独具风格和品质的XX市新城南青年社区。第四节 项目建设搭建项目完善的建设班子，建立明确的制度和建设管理责任，构建高效率的建设管理流程，强调项目施工现场管理的执行能力，建设精品优良工程。计划管理：项目加强计划管理，制定项目开发建设控制计划、各个分项工程、分部工程施工计划，各个专业交177、叉与配合计划，通过计划指导项目开发建设，从而提高管理效率和建设效益。成本控制管理：项目严格进行成本控制，从设计开始，从建筑造型、风格、新材料、结构、设备匹配等全面论证，对每个设计方案进行经济分析与比较，选择最佳设计方案；在施工过程中，比较不同的施工方案，选择最经济的施工技术和施工方案，严格按照施工规范进行施工，避免重复施工和浪费；在材料设备采购中，做到货比三家，价比三家，购买质优价廉的材料和设备。在工程预算与决算中，严格执行合同和定额，实事求是，避免高估冒算。质量管理：项目注重质量管理，从设计开始抓起，精心设计、精心施工，把质量管理贯穿项目建设始终。材料设备采购管理：严格对材料设备采购进行管理178、，建立严格的材料设备采购计划、采购流程、合同签订流程、货款支付流程，系统对材料设备采购进行管理。第五节 项目推广目前，项目所在的经开区形成配套设施完善的成熟居住区还有待时日，项目定为新城南青年社区名片，项目的开发在本区域针对首次置业等居住刚需具有先导性，因此，对项目的推广要求高。建议项目的推广委托专业的资深广告或者策划公司进行，同时建议组建项目的策划推广部门，负责协调和实施项目的策划推广工作。第六节 项目销售项目开发成功与否关键看项目的销售是否成功，建议项目的销售委托专业的销售代理公司进行，同时建议组建项目策划营销部门，负责协调和配合项目的销售工作。第七节 项目物业管理鉴于项目的特殊情况，建议179、项目的物业管理与一流、品牌物业管理公司合作，委托物业管理公司进行管理和经营。第九章 销售现场包装策略第一节 项目地块周边包装改善本项目周边地块形象，尤其是绵三公路沿线来往车辆较多，如在这里设置路牌广告，将给购房者一种“新城南社区名片”的意境。旨在营造出醒目、浓重销售氛围，营造一种精彩纷呈的生活氛围，给目标客户深刻、明确的印象。该部分内容通常包括：（具体包装方案由广告代理设计执行）路径灯箱/彩旗：沿通往本项目的主要道路绵三公路，在路两旁的路灯杆上悬挂灯箱或彩旗，使过往行人或买家远远就知道本项目的路径方向。工地升空气球：在项目开工时，可在工地旁设置多个升空气球，挂上公司及项目的宣传标语。导示系统：180、在项目外围和现场设置导示系统，使消费者准确到达售楼处。围墙包装：围墙包装力求品质，突出项目调性，吸引路人与消费者。施工现场的施工氛围包装：施工现场的施工氛围和标识设置直接反映了施工单位的工作作风、责任意识、工作效率、规范水准等。这些因素体现在工程上就系关系到工程进度、工程质量。对于购房者来说，施工单位的工作进度将影响发展商是否能按期交楼，而所交付的房是否达到质量标准，则又关系到购楼者的切身利益。一个优秀的、负责任的施工单位，其施工现场必然井然有序，无论是工地围墙的建设还是操作规范都会显出其正规化、专业化的水准，让购房者看后放心。第二节 接待中心（售楼处）包装售楼处可以说是开发商的脸面，能否让买181、房者“一见钟情”，售楼处的形象起到至关重要的影响。因此售楼处的包装就显得异常重要。售楼处以现代、高雅的形式进行装修，周边绿化面积大，广场有很强的聚集人气的功能，内部布置清新、明亮，各种售楼工具制作精美，服务细致周到，给客户以全新的感觉。1. 包装思路售楼部内通过沙盘、楼盘形象广告、楼书、项目旗、POP、背景音乐等元素组合，营造出销售的氛围，并以统一的VI系统、凸显一种尊崇、品位、时尚的气质。同时，将展示区、洽谈区、休闲区实现有机分离。将售楼部设置销售接待区、意境区、休闲区等，把销售代表的形象包装作为售楼区包装的重要组成部分。2. 功能分区（1） 楼盘展示区：电视形象广告、沙盘模型、户型模型、形182、象展板等；（2） 意境区：建筑周围及广场沿袭小区园林布局风格；（3） 洽谈区：设置洽谈桌椅（要舒适）、相应的宣传资料、销售工具等；（4） 休闲娱乐区：设置休闲区，可在此品茗、喝咖啡、聊天；（5） 停车区：露天草地停车场，保安代为泊车。第三节 样板房包装样板房的包装旨在营造一个真正的居家环境。它包括：样板环境和样板房。样板环境和样板房有机结合形成一个较为完整的居家环境。1. 样板环境在本项目的售楼部外部环境作为样板环境，样板房修建售楼部后面。样板环境要充分体现本小区的景观特色参与性园林，并加入可参与的元素，如太阳伞、休闲桌椅、小型儿童游乐设施等，让消费者提前享受社区的环境，用真实打动消费者体验营183、销。2. 样板房样板房设计对售楼效果影响甚大。在样板房的装修上，多设置几种风格，以迎合不同消费者的喜好。如现代风格（迎合追求时尚的年轻人）、古典风格（满足中老年的要求）、浪漫风格（吸引年轻群体）、尊贵风格（满足有钱人露富的心理需求）、乡村风格（针对艺术、文艺工作者）等。第十章 项目风险分析1. 宏观经济与政策变动导致的风险分析中国社会目前没有明显的动荡因素，整个社会环境将长期保持稳定；中国经济将在相当长的时间内保持高速增长，截至2010年，中国已连续6年提出8%的经济增长目标，每年实际增速均超出这一目标。国家发改委提出，XX年国内生产总值（GDP）目标设定在8%左右，与2010年持平。稳定的社184、会环境、高速增长的经济必带动地产物业的稳步发展。XX市是川西北地区的中心城市之一，社会稳定、经济高速发展、发展潜力大，城市不断升值，也必然带动地产物业的不断发展。近年来，随着房地产业的发展，房地产及相关产业所占的国民经济的比重越来越大、房地产业的地位也越来越重要。各级政府逐渐出台和完善相关法律、法规及政策，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。为了引导房地产市场的健康发展，国家相关机构相继出台了一系列政策，这些相关货币、土地的系列政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进185、房地产业的健康发展。 XX市的房地产行业本身发展良好，开发市场发展迅速、开发水平较高，消费市场活跃。国家系列宏观经济及相关政策的出台将在一定范围内对XX市房地产行业产生影响，特别是信贷政策和土地管理政策。这些都有利于XX房地产市场的长远、持续地健康发展，本地块项目在这种良好的宏观社会、经济背景下进行开发，如无其他更为严厉的房产新政出台，其所面临的社会风险和宏观经济风险将处于可控范围。2. XX市房地产行业发展对项目的风险分析XX房地产市场一直保持持续、稳健、健康的发展态势，供求较为平衡，健康有序，没有明显的炒作和泡沫成分，前阶段房地产市场的消费者持币观望情绪在现阶段也不再继续，购买力得到了进一186、步释放，十分有利于房地产的开发与销售。本地块项目在此良好城市行业背景下进行开发，其所面临的行业风险相对较小。3. XX市总体规划与区域环境对项目的风险分析在XX未来十年城市规划中的中心城区将由11个组团构成，经开区被定位为未来城市两个分中心之一。旧城改造将在2010年下半年进行，并邀请新加坡知名规划设计单位主持设计。目前，随着新城南区域房地产市场环境的日益成熟，经开区已经是XX市房地产开发的热点。本地块项目符合XX市的总体规划，且区域开发条件逐步成熟，项目在此背景下进行开发，其所面临的城市规划风险、区域成熟度风险较小。4. 项目财务风险分析通过第八章的分析表明，项目开发的财务赢利能力较强，有一187、定的抗风险能力，能抵御一定的财务风险。5. 项目运作风险5.1、运作风险A、本项目土地没有明显的地质等自然灾害，项目产品主要为高层住宅，产品在设计、施工、管理等方面都没有明显的需要攻克的难点，且社会已经具备项目产品需要的成熟的技术和经验，因此，项目没有地质方面风险，没有产品开发建设方面的风险；B、本项目规模中等，有基础和条件组建完善的开发管理机构和开发管理人员，也有基础和条件聘请专业的设计单位、策划单位、推广单位、营销代理单位，只要建立、建全项目的管理制度、工作流程，加强对开发过程的管理和系统的把握，加强对项目设计单位、策划单位、推广单位、营销代理单位等的资源整合，项目开发就不会有运作方面的风188、险。结论通过以上分析，得出以下结论：1、项目位于新城南，是经开区中等规模的可开发土地，具有良好的保值、增值基础和条件；2、从市场分析看：XX房地产将持续、稳定地发展，现阶段政策、法规及消费市场均有利于房地产市场的持续健康发展；3、从项目投资收益看，项目1号地块与塘汛5号地块均为商品房开发，投资收益率较好。其中：u 项目1号地块容积率为2.5时，总投资成本为31,055.6 万元，销售总收益37,811.7 万元，现金毛利润6,756.1 万元，毛利润率17.87%；u 项目1号地块容积率为3时，总投资成本为37,030.4 万元，销售总收益45,388.6 万元，现金毛利润8,358.2 万元189、，毛利润率18.41%；u 塘汛5号35亩地块总投资成本为22,065.9 万元，销售总收益26,865.1 万元，现金毛利润4,799.3 万元，毛利润率17.86%；u 塘汛5号17亩地块总投资成本为11,726.8 万元，销售总收益13,017.1 万元，现金毛利润1,290.3 万元，毛利润率9.91%；统计如下：项目总投入(万元)总收入(万元)毛利润毛利润率1号地块(2.5)31,055.6 37,811.76,756.1 17.87%塘汛5号35亩22,065.9 26,865.14,799.3 17.86%塘汛5号17亩11,726.8 13,017.11,290.3 9.91%190、合计64,848.377,693.912,845.7 平均15.21%项目总投入(万元)总收入(万元)毛利润毛利润率1号地块(3)37,030.4 45,388.6 8,358.2 18.41%塘汛5号35亩22,065.9 26,865.14,799.3 17.86%塘汛5号17亩11,726.8 13,017.11,290.3 9.91%合计70,823.185,270.814,447.8 平均15.39%塘汛5号地块均在95万/亩以上，高于1号地块40万/亩的地价，因此在本方案计算均价一致的前提下，塘汛5号地块的净利润率、抗风险能力低于1号地块。4、从风险分析看，项目开发风险相对较小，若无更为严厉的调控措施出台。风险将处于可控范围。从土地价值、宏观经济分析、XX市房地产行业情况分析、市场状况、财务分析、投资收益、风险等综合分析，地块项目投资修建住宅和部分商业的方案充分可行，投资风险较低，风险基本可控，投资开发能取得较为理想的经济效益。