1、芜湖xx项目市场研究2015.6芜湖城市背景研究芜湖商品房市场研究芜湖商业市场研究北地块分析及定位南地块分析及定位目目 录录PART 1PART 2PART 3PART 4PART 5PART 1 芜湖城市背景研究 城市简介及发展规划城市宏观经济背景研究城市交通环境研究城市产业研究PART 2 芜湖商品房市场研究 芜湖整体商品房市场分析住宅市场分析PART 3 芜湖商业市场研究 城市商业格局主要商业业态城市商业发展趋势PART 4 北地块分析及定位区域市场研究地块本体条件分析地块产品定位经济测算PART 5 南地块分析及定位区域市场研究地块本体条件分析地块产品定位经济测算THE END15152、2015年6月CRIC 克而瑞【EJU 旗下品牌】苏宁集团城市进入专题研究汇报【天津】1616C CONTENTSONTENTS目 录城市宏观研究宏观市场研究板块市场研究研究结论汇总1717主要针对城市的经济、政策、文化、规划、人口等方面内容的分析，深入研究房地产的外部环境PARTPART 1 1 城市宏观研究1818板块市场研究和平区板块酒店市场高端酒店分布1326457序号酒店开业年份客房数量1滨江万丽酒店20022732天津日航20073733天津利顺德大饭店2008改造2334君隆威斯汀酒店/2755瑞吉金融街酒店20112746唐拉雅秀酒店20131167丽丝卡尔顿酒店20132773、和平区板块拥有天津的星级酒店，拥有较多高端酒店，主要集中在滨江道、小白楼以及津湾广场一带。1919板块市场研究河西板块酒店市场高端酒店分布1326457序序号号酒店酒店开业开业年份年份客房客房数量数量1天津喜来登酒店19873002天津金黄大酒店20043093天津新桃源酒店20093454迎宾馆6号楼20101315天津海河英迪格酒店2012966天津皇家金煦酒店20133267梅江中心皇冠假日2014493河西区作为对外窗口，拥有天津最多的五星级酒店。2020板块市场研究南开板块酒店市场高端酒店分布12序号酒店开业年份客房数量1天津金泽大酒店20072352天津泰达国际会馆200250南开4、板块拥有高星级酒店不多，仅2家分别位于海光寺与复康路附近。2121板块市场研究河东区板块酒店市场高端酒店分布河东区板块高星级酒店主要分布在海河沿线以及二宫周边。序号酒店开业年份客房数量1天津天诚丽笙世嘉酒店20092702万达文华酒店20132973天津帝旺凯悦酒店20093064天津香格里拉酒店20143025天津索亚风尚酒店2012128123452222板块市场研究河北区板块酒店市场高端酒店分布132序号酒店开业年份客房数量1天津悦榕庄酒店20131592天津维多利亚大酒店20083553天津海河假日酒店2008416河北区板块高星级酒店主要沿着海河分布，占据海河资源。2323板块市场研5、究红桥板块酒店市场高端酒店分布12序号酒店开业年份客房数量1水游城假日酒店20112632天津泛太平洋大酒店2013334红桥区板块高星级酒店主要在海河沿线以及西站附近，其他区域基本无高星级酒店。商业市场分析 3重点项目分析重点项目分析 2商圈格局分商圈格局分析析 4商业业态分商业业态分析析 1商业发展阶商业发展阶段段商业发展阶段天津商业区由高度集中向多层级发展，区域型商圈逐步向综合型商业发展，天津将逐步形成多中心商业格天津商业区由高度集中向多层级发展，区域型商圈逐步向综合型商业发展，天津将逐步形成多中心商业格天津商业区由高度集中向多层级发展，区域型商圈逐步向综合型商业发展，天津将逐步形成多中6、心商业格天津商业区由高度集中向多层级发展，区域型商圈逐步向综合型商业发展，天津将逐步形成多中心商业格局形态。局形态。局形态。局形态。Part 3 商业零售市场分析传统商业形成期现代商业初步发展期发展停滞期恢复发展期扩张发展期15世纪初-19世纪末19世纪末-1949年1949-19801980-20002000-今u传统集市；u逐步形成规模的沿街店铺主要分布在老城厢一带；u商业街不断扩大；u在和平路一带陆续出现大型商场；u租界发展推动小白楼成为高档消费区；u商业规模基本没有扩大；u改为国营的统一经营；u商业得到恢复和大力发展；u以百货业为主；u个体商业发展迅速；u城市扩张和更新加快，新兴商业区7、崛起-梅江、奥体中心等；u海河开发带动市级商圈规模扩大；u72沽u估衣街u劝业场u天津中原股份有限公司（现百货大楼）u新中国现代文化用品商店u国际商场、友谊商厦u劝业场、百货大楼扩建u大胡同市场u津乐汇、伊势丹、百盛、万达购物中心、乐宾百货等天津商业区由高度集中向多层级发展，区域型商圈逐步向综合型商业发展，天津将逐步形成多中心商业格局形态；天津整体商业档次逐步提升的同时，预计外资、外地商户及品牌将加快入津脚步，大型购物中心将逐渐替代百货业态作为天津主力商业类型；估衣街 百货大楼 劝业场 友谊商厦 新伊势丹 Part 3 商业零售市场分析天津商业市场 由基础、传统商业向综合体、区域辐射型商业转型8、升级。天津市商业产品始终在较低的水平上发展，在城市迅速发展、外扩的同时，基础的生活和商业配套略显迟缓，一方面是对商业产品的巨幅需求，而另一方面是商业产品的建设不足，尤其是天津市场上的特色化商业和高端商业产品尚处于空白，近期天津市商业市场已开始转型升级。天津商业发展现状天津商业现状由单点向多中心转变，形态由传统百货业向天津商业现状由单点向多中心转变，形态由传统百货业向天津商业现状由单点向多中心转变，形态由传统百货业向天津商业现状由单点向多中心转变，形态由传统百货业向Shopping MallShopping Mall升级，功能由单一的传统商业向综升级，功能由单一的传统商业向综升级，功能由单一的9、传统商业向综升级，功能由单一的传统商业向综合业态为主的区域辐射型商业，商业市场发展逐渐明朗，发展潜力巨大。合业态为主的区域辐射型商业，商业市场发展逐渐明朗，发展潜力巨大。合业态为主的区域辐射型商业，商业市场发展逐渐明朗，发展潜力巨大。合业态为主的区域辐射型商业，商业市场发展逐渐明朗，发展潜力巨大。Part 3 商业零售市场分析商圈代表商圈区域商圈总建筑面积（万平方米）档次定位商业形态传统商圈滨江道商圈和平区约165中档、中低档传统零售百货新兴商圈西站商圈、奥城商圈、友谊商圈红桥区、南开区、河西区约70中高档综合体梅江商圈、河东商圈河东区、河西区约62中高档综合体格局由滨江道商圈的单中心形式逐渐10、形成了市区多点布局的多中心形式的商业格局。形态从传统单一业态的零售百货逐步升级为以购物、休闲、娱乐为主的多元业态的商业综合体。现状天津商业目前正处于升级与完善的阶段，商业市场发展逐渐明朗。河东商圈西站商圈奥城商圈滨江道商圈梅江商圈友谊商圈天津商业发展趋势城市化进程引发城市扩张，人口外迁所带来消费力迁移，驱动天津市整体商业格局由单中心单层级单点化，城市化进程引发城市扩张，人口外迁所带来消费力迁移，驱动天津市整体商业格局由单中心单层级单点化，城市化进程引发城市扩张，人口外迁所带来消费力迁移，驱动天津市整体商业格局由单中心单层级单点化，城市化进程引发城市扩张，人口外迁所带来消费力迁移，驱动天津市整体11、商业格局由单中心单层级单点化，向多中心多层级网络化发展。向多中心多层级网络化发展。向多中心多层级网络化发展。向多中心多层级网络化发展。Part 3 商业零售市场分析天津商业发展趋势u天津城区的补圆工程全面开启，城市化发展，人口外迁带来的消费力迁移，将引发天津市商业格局新一轮的变革。u商业层级细分更加清晰化，多点化网络化整体商业格局已见雏形。乐天玛特超市天下一喜院线等商业综合体雏形永旺购物中心SM广场市区综合体项目建造情况天津综合体项目各点开花，但主要集中在海河沿线及西站天津综合体项目各点开花，但主要集中在海河沿线及西站天津综合体项目各点开花，但主要集中在海河沿线及西站天津综合体项目各点开花，但12、主要集中在海河沿线及西站奥体南北主轴线等传统、新兴区域，且呈现奥体南北主轴线等传统、新兴区域，且呈现奥体南北主轴线等传统、新兴区域，且呈现奥体南北主轴线等传统、新兴区域，且呈现出高端化趋势，预示天津商办商服项目的崛起。出高端化趋势，预示天津商办商服项目的崛起。出高端化趋势，预示天津商办商服项目的崛起。出高端化趋势，预示天津商办商服项目的崛起。Part 3 商业零售市场分析1234567环球金融中心水游城大悦城津湾广场万达广场中粮大道嘉里中心8中信中央商务区9红星国际10现代城师大地块鲁能绿荫里。建成或在建项目海河棉三项目河东热电厂项目11信达广场12泰安道五大院文化中心0未建项目：土地状态商业13、发展阶段天津市处于提升型消费向享受型消费过渡阶段，从关注品质消费向休闲娱乐型消费转变。天津市处于提升型消费向享受型消费过渡阶段，从关注品质消费向休闲娱乐型消费转变。天津市处于提升型消费向享受型消费过渡阶段，从关注品质消费向休闲娱乐型消费转变。天津市处于提升型消费向享受型消费过渡阶段，从关注品质消费向休闲娱乐型消费转变。人均GDP与消费需求变化西南城市中部城市沿海城市核心城市$1000$3000$7000$10000第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段1必需丰富提升享受第四阶段第四阶段第三阶段第三阶段第二阶段第二阶段第一阶段第一阶段享受型消费阶段物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、娱乐型消费。提升14、型消费阶段体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费。丰富型消费阶段满足基本生活后的消费阶段，延展丰富基础消费内容。生活必需型消费阶段满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容。天津：天津：$15350$15350备注：2012年天津人均GDP为93173元，按2013年12月人民币兑美元汇率（1人民币元=0.1647美元）折算后，为15662美元。234Part 3 商业零售市场分析商业发展阶段天津经济较为发达，且城市化率达到天津经济较为发达，且城市化率达到天津经济较为发达，且城市化率达到天津经济较为发达，且城市化率达到80%80%以上，天津以上，天津以上，天津以上，天津201220115、2年人均年人均年人均年人均GDPGDP水平达到水平达到水平达到水平达到1566215662美元，美元，美元，美元，表明天津市经表明天津市经表明天津市经表明天津市经济已经进入了发达阶段，多元化需求产生，天津已全面进入城市综合体阶段。济已经进入了发达阶段，多元化需求产生，天津已全面进入城市综合体阶段。济已经进入了发达阶段，多元化需求产生，天津已全面进入城市综合体阶段。济已经进入了发达阶段，多元化需求产生，天津已全面进入城市综合体阶段。人均人均GDPGDP11001100美元美元城市化城市化2525%人均人均GDPGDP20002000美元美元城市化城市化4545%人均人均GDPGDP300030016、0美元美元城市化城市化7070%人均人均GDPGDP44004400美元美元城市化城市化7070%以上以上起初阶段购物中心阶段城市综合体阶段百货阶段2012年天津国民经济和社会发展统计公报：天津市人均GDP达95094元，折合15350美元。按城市商业发展与城市经济发展规律匹配模型，天津市经济水平已全面进入进入城市综合体阶段。天津商业天津经济天津经济人均人均GDPGDP1535015350美元美元截止截止20122012年天年天津城市化率津城市化率为为81.5581.55%备注：各阶段人均GDP数值主要参考国际标准，我国各城市GDP数据参考性不强，主要以城市化率为主。Part 3 商业零售市场17、分析 3重点项目分析重点项目分析 2商圈格局分商圈格局分析析 4商业业态分商业业态分析析 1商业发展阶商业发展阶段段商圈分布天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈，现有商圈发展成熟集中在市中心，未来商圈逐渐形成，但多偏离天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈，现有商圈发展成熟集中在市中心，未来商圈逐渐形成，但多偏离天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈，现有商圈发展成熟集中在市中心，未来商圈逐渐形成，但多偏离天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈，现有商圈发展成熟集中在市中心，未来商圈逐渐形成，但多偏离传统市中心区域发展。传统市中心区域发展。传统市中心区域发展。传统市中心区域发展。Part 3 商业零售市场分18、析l这些未来商圈围绕现有市级商圈而分布，其中东站后广场商圈和南站CBD商圈位于海河东岸，南站CBD商圈与金融城商圈距离较近。小白楼商圈 南京路商圈 和平路商圈 滨江道商圈 南市-东南角商圈 金融城商圈 南站CBD商圈 东站后广场商圈 老城厢附近商圈 商圈类型商圈类型名称名称现有商圈传统商圈滨江道商圈南京路商圈和平路商圈小白楼商圈新兴商圈南市-东南角商圈奥城商圈梅江商圈河东万达商圈西站商圈未来商圈金融城商圈南站CBD商圈东站后广场商圈l天津主要商圈分布市区大型商业项目总体量约为192万，人均商业面积0.5/人，且已确定待上市项目体量约为72万；和平区大型商业项目总体量约为132万，且已确定待上市19、项目体量约为29万；重点商圈特征天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展。天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展。天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展。天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展。Part 3 商业零售市场分析天津市区主要市级商圈有4个，传统的(1)滨江道和平路商圈发展到(2)南京路商圈、(3)南市东南角商圈、(4)小白楼商圈；其中，滨江道和平路商圈及南京路商圈相连，而且这两处的商业规模、辐射范围以及知名度方面都超过另外两个。在4个商圈中，20、南京路商圈内商业的整体档次和购物环境高于其他3个商圈。南京路商圈滨江道-和平路商圈小白楼商圈南市-东南角商圈商业体量223,000平米534,428平米156,000平米153,900平米所在行政区和平区和平区和平区南开区是否商务区是否是否主要辐射范围和目标消费者市内六区年轻时尚阶层，白领人士及外地旅游者市内六区各年龄层次城市居民及外地旅游者河西区、河东区各年龄层次城市居民，中年人居多南开区、和平区、河北区、红桥区各年龄层次城市居民商业业态百货、餐饮、娱乐百货、餐饮、娱乐百货、餐饮百货、餐饮、娱乐商品档次中高端为主中端为主中端为主，少量高端中端和中高端首个大型商业*1986年国际商场1926年21、中原百货1998年凯旋门百货1997年新安百货主要商业项目伊势丹、津乐汇、米莱欧吉利店、乐宾百盛、劝业场、百货大楼、中原海信广场、精品友谊广场、凯旋门百货、滨江购物远东百货、新世界百货、大悦城注：大型商业为建筑面积2万平米以上的中端及以上商业*不含食品街、旅馆街等商业每个商圈都有代表大型商业重点项目分布天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体天津各传统商圈的形成22、均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。Part 3 商业零售市场分析商圈类型商圈类型 所属商圈所属商圈项目名称项目名称建筑面积建筑面积 营业面积营业面积 档次定位档次定位上市时间上市时间百货百货/商业中心商业中心(万）万）(万）万）现有商圈滨江道商圈乐宾百货9.86.37中端2007百货858城市广场5.23.1中低端2011购物中心友谊新天地8.95.79中高端2004百货滨江商厦4.843.1中端123、992百货中原百货4.53.3中端2003百货麦购休闲广场3.82.08中低端2005百货和平路商圈劝业场31.95中端1991百货振华百货大楼6.85.1中端2010百货百盛购物中心4.83.1中端2004百货万达广场159.75中端2003购物中心南京路商圈米莱欧百货吉利店2.51.8中高端2006百货津汇广场4.73.7中高段2001百货伊势丹3.22.1中高端2006百货国际商场4.83.12中端1986百货世纪都会7.66.1中高端待上市购物中心南市-东南角商圈新世界百货106.5中端1997百货远东百货5.73.7中高端2006百货乐天百货54.2中高端2011百货麦购时代广场7.24、085.6中低端2010百货小白楼商圈海信广场5.83.8高端2007购物中心凯旋门百货1.20.78中低端1998百货滨江购物商厦53.2中低端1998百货中原百货（下瓦房）2.41.73中端2006百货西站-老城厢水游城85.9中端2011购物中心大悦城16.414.3中高端2011购物中心陆家嘴广场10中高端待上市购物中心未来商圈南站CBD商圈嘉里中心8中高端待上市购物中心中粮大道20中高端待上市购物中心中信城市广场7.18中高端待上市购物中心金融城商圈恒隆广场15.3中高端待上市购物中心天河城13.7中高端待上市购物中心其他河东万达广场2319.8中端2010购物中心友谊商厦2.61.25、69高端2001百货天邦购物乐园10中端2010购物中心本案所处的滨江道和平路商圈，集中式商业都以自持为主，无纯销售型商业【其中麦购时代广场以及财神道（已关张）均为销售经营权】主要商圈，近年营业额及租金情况分析主要商圈，近年营业额及租金情况分析主要商圈，近年营业额及租金情况分析主要商圈，近年营业额及租金情况分析Part 3商业零售市场分析重点项目分析商圈类型 所属商圈项目名称建筑面积 营业面积 档次定位上市时间百货/商业中心营业额租金(万）(万）201020112012现有商圈滨江道商圈乐宾百货9.86.4中端2007百货5.8亿元7.4亿元9.68亿元零售20-30元/平米/天，餐饮10-126、5元/平米/天；22-30%纯流水倒扣858城市广场5.23.1中低端2011购物中心停业/1.9亿元零售14-30元/平米/天，餐饮5-10元/平米/天，休闲娱乐6-8元/平米/天；20-30%纯流水倒扣友谊新天地8.95.8中高端2004百货6.7亿元8.5亿元10.8亿元零售22-25元/平米/天，餐饮16-18元/平米/天，休闲娱乐16-20元/，服务16-22元/平米/天；22-28%纯流水倒扣滨江商厦4.83.1中端1992百货5.1亿元5.4亿元5.6亿元餐饮15-20元/平米/天，零售20-30%纯流水倒扣中原百货4.53.3中端2003百货5亿元5.4亿元5.3亿元零售10-27、20%纯流水倒扣，餐饮10-16元/平米/天，休闲娱乐9-12元/麦购休闲广场3.82.1中低端2005百货3.1亿元3.3亿元3.2亿元餐饮10-14元/平米/天，零售22-30元/平米/天；或20-30%的流水倒扣和平路商圈劝业场3.02.0中端1991百货6亿元6.3亿元6.1亿元零售21-25元/平米/天，休闲娱乐8-15元/平米/天，餐饮5-15元/平米/天振华百货大楼6.85.1中端2010百货/3.5亿元零售16-20元/平米/天，休闲娱乐8-10元/平米/天，餐饮8-15元/平米/天；或20-30%的流水倒扣百盛购物中心4.83.1中端2004百货/零售28-40元/平米/天，28、休闲娱乐10-16元/平米/天，餐饮11-16元/平米/天；或20-30%的流水倒扣万达广场15.09.8中端2003购物中心5.5亿元6亿元6亿元零售15-30元/平米/天，餐饮6-12元/平米/天，休闲娱乐5-9元/平米/天，服务7-11元/平米/天南京路商圈米莱欧百货吉利店2.51.8中高端2006百货1.05亿元1.1亿元1.3亿元零售10-20纯流水倒扣，餐饮5-8元/平米/天伊势丹3.22.1中高端2006百货9.1亿元10.2亿元11.5亿元零售11-16元/平米/天，餐饮5-8元/平米/天，服务8-10元/平米/天；或10-20%纯流水倒扣国际商场4.83.1中端1986百货229、.1亿元2.3亿元2.9亿元零售14-20元/平米/天，餐饮4-11元/平米/天主要商圈，近年营业额及租金情况分析主要商圈，近年营业额及租金情况分析主要商圈，近年营业额及租金情况分析主要商圈，近年营业额及租金情况分析Part 3商业零售市场分析重点项目分析商圈类型 所属商圈项目名称建筑面积 营业面积 档次定位上市时间百货/商业中心营业额租金(万）(万）201020112012现有商圈南市-东南角商圈新世界百货10.16.5中端1997百货5亿元5.2亿元5.6亿元零售10-15元/平米/天，餐饮5-8元/平米/天，休闲娱乐6-8元/平米/天或20-30%纯流水倒扣远东百货5.73.7中高端2030、06百货/零售10-16元/平米/天或10-20%纯流水倒扣，服务5-8元/平米/天，餐饮5-10元/平米/天乐天百货5.04.2中高端2011百货/3.1亿元零售16-20元/平米/天，餐饮8-10元/平米/天，休闲娱乐6-8元/平米/天，服务8-10元/平米/天或18-28%纯流水倒扣麦购时代广场7.15.6中低端2010百货/小白楼商圈海信广场5.83.8高端2007购物中心10.2亿元/20.5亿零售15-22%纯流水倒扣，餐饮8-12元/平米/天，服务10-12元/平米/天滨江购物商厦5.03.2中低端1998百货4.5亿元5.1亿元5亿元零售15-40元/平米/天或20-30%西站31、-老城厢水游城8.05.9中端2011购物中心/仅1个月营业额0.3亿元零售14-20元/平米/天，餐饮8-12元/平米/天，休闲娱乐5-8元/平米/天大悦城16.414.3中高端2011购物中心/14.3亿元零售8-25元/平米/天或15-25纯流水倒扣，餐饮6-10元/平米/天，休闲娱乐5-20元/平米/天大型商业万达广场（河东店）32.020.6中高端2010购物中心/4亿元6.9亿元零售：5-20元/平米/天或20-30%纯流水倒扣，休闲娱乐：10-40元/平米/天奥城商业广场14.08.4中端2005购物中心7亿元7.6亿元8.8亿元零售1-3元/平米/天，餐饮1-10元/平米/天，32、休闲娱乐1-10元/平米/天友谊商厦8.75.5高端2004百货21.8亿元25亿元24.5亿18-28%流水倒扣银河购物中心36.028.7高端2012购物中心/4亿零售20-45元/平米，餐饮2-10元/平米，休闲娱乐3-15元/平米零售商户分析零售商户分析零售商户分析零售商户分析一般情况下租期、租金及表现特征一般情况下租期、租金及表现特征一般情况下租期、租金及表现特征一般情况下租期、租金及表现特征Part 3商业零售市场分析商户特征分析商户类型租期租金天津市场情况对“我们”的贡献奢侈品牌8-15年通常为纯扣点方式，扣点为5-10%除按其可接受的商务条款外，通常还有其他的附加条件，如装修补33、贴、承诺营业额等提升项目整体档次及商业影响力快速时尚10-15年ZARA、H&M等为代表的品牌为纯扣点方式，扣点为5-7%优衣库等品牌可接受固定租金与扣点两者取高的方式，扣点为7-12%按其可接受的商务条款，此外要根据其要求提供一定的内部改造（打楼板）和设备设施（店铺内部电梯）品牌效应好，带动人流，发展稳定后有客观的营业额抽成国际品牌5-8年通常为固定租金与扣点两者取高的方式，扣点为8-15%根据品牌的档次在固定租金上给予一定的优惠维系商业的经营品质的中坚品牌其他零售3-5年通常为固定租金与扣点两者取高的方式，扣点为10-20%市场情况参差不齐，目前多在百货内经营，以纯扣点的方式租赁丰富商业的34、品牌组合，满足大众多样性的消费需求，带动一般消费客流的品牌餐饮商户分析餐饮商户分析餐饮商户分析餐饮商户分析一般情况下租期、租金及表现特征一般情况下租期、租金及表现特征一般情况下租期、租金及表现特征一般情况下租期、租金及表现特征Part 3商业零售市场分析商户特征分析商户类型租期租金天津市场情况对“我们”的贡献大型及高端餐饮10-15年固定租金、两者取高及纯抽成的方式均有依餐饮的档次而定，如俏江南在天津以纯抽成的方式租赁对项目整体档次有提升，目的性比较强的餐饮类型中型特色餐饮8-10年固定租金或两者取高多以固定租金的方式，近一年已经开始有两者取高的个案，如海信广场的星巴克一般主题型餐饮开始选择道35、口流水的租金方式，如：乐宾七楼部门三厅、七日、绿野仙踪对大众消费上吸引客户、目的性强的餐饮类型快速及休闲餐饮5-8年固定租金或两者取高维持客流，满足大众消费咖啡饮品及甜品3-5年固定租金或两者取高购物中心所必须的，增加消费者停留时间其他商户分析其他商户分析其他商户分析其他商户分析一般情况下租期、租金及表现特征一般情况下租期、租金及表现特征一般情况下租期、租金及表现特征一般情况下租期、租金及表现特征Part 3商业零售市场分析商户特征分析商户类型租期租金天津市场情况对“我们”的贡献电玩10-15年投资成本高，投资回收期长，固定租金较低尚无有代表性的高品质经营场所，租金在2-5元/平米/天能做儿童36、嘉年华这样在天津独一无二的特色店，将成为项目一大亮点，带动家庭消费，两头经济是未来的消费主力大中型电器卖场10-15年固定租金方式，承受租金水平较低卖场面积一般较大，租金在1.5-3元/平米/天丰富业态构成书店及文化相关3-8年固定租金方式，承受租金水平依面积而定，总体水平低于一般零售依面积和所在区域而定，租金在2-5元/平米/天丰富业态构成服务零售3-5年固定租金方式，承受租金水平较低总体租金水平较低，租金在1-5元/平米/天辅助性的商业配套，属于目的性的消费，是一站式购物中心所必须的业态重点项目分布天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体37、天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。Part 3 商业零售市场分析标号标号项目名称项目名称所属所属商圈商圈商圈商圈类型类型 1乐宾百货滨江道商圈现有商圈2858城市广场3友谊新天地4滨江商厦5中原百货38、6麦购休闲广场7劝业场和平路商圈8振华百货大楼9百盛购物中心10万达广场11米莱欧百货吉利店南京路商圈12津汇广场13伊势丹14国际商场15世纪都会16新世界百货南市东南角商圈17远东百货18乐天百货19麦购时代广场20海信广场小白楼商圈21凯旋门百货22友谊精品广场23滨江购物商厦24中原百货（下瓦房）25水游城西站老城厢26大悦城27天佑城28陆家嘴广场29嘉里中心南站CBD商圈未来商圈30中粮大道31中信城市广场32恒隆广场金融城商圈33天河城34河东万达广场其他35红星国际广场36友谊商厦37银河购物中心38天邦购物乐园12345678910111213141516171819202139、2223242526272829303132333435363738南站CBD商圈南京路商圈小白楼商圈南市东南角商圈西站老城厢商圈滨江道-和平路商圈主要商业规模档次天津市商业项目以传统商圈中的高端百货为主、新兴商圈的购物中心为主，已建成商业项目的规模多集中天津市商业项目以传统商圈中的高端百货为主、新兴商圈的购物中心为主，已建成商业项目的规模多集中天津市商业项目以传统商圈中的高端百货为主、新兴商圈的购物中心为主，已建成商业项目的规模多集中天津市商业项目以传统商圈中的高端百货为主、新兴商圈的购物中心为主，已建成商业项目的规模多集中在在在在1010万以下，未来上市的购物中心体量在万以下，未来上市的购40、物中心体量在万以下，未来上市的购物中心体量在万以下，未来上市的购物中心体量在10151015万。万。万。万。体量大（万）体量小（万）高端中高端中端中低端已开业项目单位：万在建项目低端1246789101113141635121517乐宾百货（9.8）Part 3 商业零售市场分析858城市广场（5.2）友谊新天地（8.9）滨江商厦（4.84）中原百货（4.5）麦购休闲广场（3.8）劝业场（3）振华百货大楼（6.8）百盛（4.8）和平万达（15）吉利米莱欧（2.5）津汇（4.7）伊势丹（3.2）国际商场（4.8）世纪都会（7.6）新世界百货（10）远东（5.7）乐天百货（5）麦购时代广场（7.041、8）海信广场（5.8）凯旋门百货（1.2）滨江购物商厦（5）中原百货下瓦房（2.4）水游城（8）大悦城（16.4）陆家嘴广场（10）嘉里中心（8）中粮大道（20）中信广场（7.18）恒隆广场（15.3）天河城（13.7）河东万达（23）友谊商厦（2.6）天邦购物（10）重点商圈特征-滨江道和平路商圈传统市级商业核心，辐射全市居民，满足居民日常购物、餐饮及休闲娱乐等消费需求。传统市级商业核心，辐射全市居民，满足居民日常购物、餐饮及休闲娱乐等消费需求。传统市级商业核心，辐射全市居民，满足居民日常购物、餐饮及休闲娱乐等消费需求。传统市级商业核心，辐射全市居民，满足居民日常购物、餐饮及休闲娱乐等消费需42、求。商业业态与品牌同质化严重，且多数项目建筑陈旧，可业改方向较窄，升级空间较小。商业业态与品牌同质化严重，且多数项目建筑陈旧，可业改方向较窄，升级空间较小。商业业态与品牌同质化严重，且多数项目建筑陈旧，可业改方向较窄，升级空间较小。商业业态与品牌同质化严重，且多数项目建筑陈旧，可业改方向较窄，升级空间较小。Part 3 商业零售市场分析商圈名称商圈名称滨江道-和平路商圈商圈范围商圈范围以滨江道到至和平路以西至福安大街，全程2km商圈性质商圈性质市级商圈商圈体量商圈体量约79.8万商圈建筑形态商圈建筑形态购物中心、百货商场、商业街、超市商圈功能构成商圈功能构成生活购物/服饰化妆品购物/餐饮/娱乐43、客群构成客群构成主要消费客群是全市居民，以服务城市居民休闲购物、餐饮为主。核心经营实体核心经营实体乐宾百货、友谊新天地、伊势丹、米莱欧、振华百货大楼、万达广场，中原百货，滨江商厦商圈优势：拥有几十年形成的商业氛围，及消费者长期形成的消费习惯滨江道-南京路商圈已经在天津市民中树立了不可撼动的商业地位。商圈劣势：商圈内多数项目建筑设施陈旧，且商业品牌、业态同质化较为严重，停车位严重不足，业态较单一，不能满足消费者多方面的需求。本案滨江道和平路 3重点项目分析重点项目分析 2商圈格局分商圈格局分析析 4商业业态分商业业态分析析 1商业发展阶商业发展阶段段重点项目-大悦城市级商业中心，新兴商圈代表型购44、物中心。市级商业中心，新兴商圈代表型购物中心。市级商业中心，新兴商圈代表型购物中心。市级商业中心，新兴商圈代表型购物中心。项目基本信息项目基本信息开发商大悦城（天津）有限公司商业体量16万租金水平平均租金10.35元/天出租率98%客源构成特点以城市2535岁中高收入人群为主经营楼层5层，B1-4F开业时间2011年12月代表品牌H&M、GAP、it、外婆家、俏江南大悦城：项目概况：天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，采用持有型开发模式，全部商铺持有经营，只采用租赁或联营合作的方式。主要特征：涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业45、态的“城市综合体”。存在问题：餐饮休闲业态人气较旺，但零售类业态销售一般。Part 3 商业零售市场分析重点项目-大悦城1F1F业态分布业态分布业态分布业态分布Part 3 商业零售市场分析名称业种面积名称业种面积SEPHORA化妆品150gap服饰400MANGO鞋子280panda服饰350ecco皮包200shopmarker服饰500cabor鞋子160we服饰500boss眼睛30英伦华辰数码350guess眼睛35汉堡王快餐300it服饰350匡威鞋子180orignals服饰150rado服饰70h&m服饰300Ido服饰70rabeanco服饰150zara服饰600rilab46、ear服饰500calvinkleinjeans服饰700mango服饰350izzue服饰300ecco鞋子200guess服饰350cabor鞋子200星巴克中西餐300chocoolate服饰150哈根达斯冷饮250whatfor服饰120晴姿眼睛120oysho服饰300爱西西里服饰180zarahome服饰300亨得利手表150moussy服饰250太平洋咖啡餐饮300tisson手表100时间廊手表250重点项目-大悦城2F2F业态分布业态分布业态分布业态分布Part 3 商业零售市场分析名称位置业种面积名称位置业种面积lavazza2F-1服饰250lido2F-36服饰120s47、cofield2F-2服饰400it2F-37服饰350cat2F-3服务120cpu2F-45服饰410zczz2F-4服饰150百粤湾2F-46快餐200tribeca2F-5服饰120rosebullet2F-51服饰140爱慕生活馆2F-11零售140美芙坊2F-52服饰160selected2F-12服饰210sony2F-53数码230宝岛眼镜2F-13眼睛150olivedesolive2F-56服饰230PIZAAHUT2F-14中西餐400满记甜品2F-57快餐230H&m2F-15服饰400ace2F-59鞋子230lee2F-16服饰500samsonite2F-60服饰48、230adidas2F-26服饰350施华洛2F-62服饰230奥卡索2F-27服饰200ochirly2F-63服饰230宾达咖啡2F-28冷饮40zara2F-64服饰230耐克2F-31服饰250stonefiy2F-65鞋子230croce2F-32鞋子100mano2F-76服饰230casio2F-35手表180eitie2F-77服饰230havaianas2F-A6服饰210stylistpark2F-78服饰230skullcandy2F-A6a服务50jeep2F-79服饰230j&m2F-A7鞋子70百丽2F-80鞋子230we2F-A8服饰300prich2F-81服饰49、230jack&jones2F-A9服饰500breadnbutter2F-82服饰230西遇2F-B0服饰150招财猫2F-83配品230adidas2F-B1服饰300nickclaup2F-84服饰230anidas2F-B3服饰100tutuanna2F-85服饰230nike2F-B4服饰350bittoko2F-86服饰230shoesbar2F-B6服饰1206ixty8ight2F-87服饰230哥伦比亚2F-B7a服饰150tngtstylegallery2F-88服饰230shoesbar2F-B8服饰100onitsutatiger2F-B8a鞋子100重点项目-大悦城350、F3F业态分布业态分布业态分布业态分布Part 3 商业零售市场分析名称位置业种面积名称位置业种面积roem3F-02服饰500hellokitty3F-33服饰210阿吉豆3F-06服饰300gozo3F-35服饰120mok3F-08服饰170honeys3F-36服务180nancjk3F-09首饰50自然元素3F-37化妆品140teenieweenie3F-10服饰1000cpu3F-38服饰210zuoan3F-16服饰280rosebullet3F-39服饰120easybuy3F-17服饰310美芙蓉3F-40化妆品140流行美3F-18首饰70sony3F-41数码100es51、wanny3F-19首饰70yigue3F-51服饰180板长寿司3F-20快餐300bodypops3F-55服饰200eland3F-22服饰300达衣岩3F-57服饰210me&city3F-23服饰600gxg3F-63服饰250fandecie3F-24服饰150coey3F-64服饰180cocoon3F-25服饰200jnby3F-65服饰150 xxezz3F-26服饰250only3F-66服饰400曼妮芬生活馆3F-27服饰200underset3F-67服饰200opi3F-28服饰10020263F-71服饰120糖果马车3F-31服饰100玫瑰人生3F-77服务80i52、mis3F-32服饰150ablejeans3F-79服饰120小鬼当家3F-A2娱乐1000沙利亚餐厅3F-90中西餐300探奇乐园3F-A3娱乐1500kidland3F-A7玩具150纷纷乐园3F-A4娱乐300WE3F-A8服饰200疯狂科学3F-A5娱乐150NIKE3F-A9服饰120i-baby3F-A6服饰60adidas3F-A10服饰100重点项目-大悦城4F4F业态分布业态分布业态分布业态分布Part 3 商业零售市场分析名称位置业种面积名称位置业种面积将太无二4F-1快餐200饺好运4F-29快餐300味食尚4F-2快餐500鹿港小镇4F-30正餐10000新微辣火锅453、F-5快餐700西龙纤味4F-32正餐400望湘月4F-6正餐800蕃屋4F-33快餐200找茶4F-7冷饮80川辣汇4F-34快餐250釜山料理4F-8快餐300拿渡4F-35快餐300牛鞭店4F-9快餐300茶马古道4F-36快餐170回转寿司4F-10快餐300angelo4F-37冷饮50巴贝拉4F-11快餐150湘粤情源4F-38快餐300金逸影院4F-15娱乐2000大长今4F-39快餐150水果捞4F-16冷饮100重庆小天鹅快餐2000金逸影院4F-17娱乐1000韦博国际英语教育1500鲜果时间4F-19冷饮20疯狂钢琴教育120和金左4F-20快餐150麻辣火锅快餐800至54、爱4F-21快餐180韩古风快餐700黄记煌4F-23正餐1500俏江南4F-27快餐250聚乐港4F-24快餐250大渔铁板4F-28快餐600鱼酷4F-26快餐250重点项目-水游城区域级商业中心，业态布局比较混乱，且受大悦城打压严重。区域级商业中心，业态布局比较混乱，且受大悦城打压严重。区域级商业中心，业态布局比较混乱，且受大悦城打压严重。区域级商业中心，业态布局比较混乱，且受大悦城打压严重。项目基本信息项目基本信息开发商水游城商业体量7.04万租金水平平均租金6元/天出租率63%客源构成特点以城市2535岁中高收入人群为主经营楼层4层，B1-3F开业时间2011年9月代表品牌ZARA、55、UNIQLO、H&M水游城：项目概况：水游城是南京鹏欣集团打造的商业地产项目，采用持有型开发模式，全部商铺持有经营，只采用租赁或联营合作的方式。主要特征：鹏欣天津水游城坐落于天津市红桥区大丰路西侧，毗邻天津西站，是集购物、餐饮、娱乐、文化等为一体的一站式都市休闲购物中心存在问题：招商情况较差，仅依靠ZARA及其集团下属品牌支撑，无带动性业态。Part 3 商业零售市场分析重点项目-水游城各楼层业态布局各楼层业态布局各楼层业态布局各楼层业态布局Part 3 商业零售市场分析1F：主力店为主A1:潮流服饰鞋类彩妆香水生活家居电脑数码咖啡甜品名表店B1:麦当劳BHG中茶2F：服饰为主A2：潮流服饰鞋56、类内衣时尚饰品咖啡厅时尚餐饮美食广场B2：大卖场3F:生活配套为主A3：美甲时尚装饰玩具教育培训儿童摄影母婴用品眼睛时尚餐厅冰品甜点B3：韩罗苑4F：休闲B4：主题KTV5F:美亚影院B1F:美食广场B2F:停车场重点项目-水游城1F1F业态分布业态分布业态分布业态分布Part 3 商业零售市场分析位置品牌业种面积（）位置品牌业种面积（）A101motivi品牌服饰120A1140ysho品牌服饰80A102innsblue品牌服饰110A115stradivarius品牌服饰300A103casio名表60A116优衣库品牌服饰400A104zarahome生活家居220A117we品牌服饰57、380A105charles&keith品牌服饰90A118电信服务120A106丝芙兰化妆品80A119coodoo电脑数码100A107zara品牌服饰360A120ur品牌服饰350A108h&m品牌服饰355A121puli&bear品牌服饰240A109bershka品牌服饰310A122mango品牌服饰180A110simplelife品牌服饰80B101bhg超市600A111costacoffee时尚餐饮130B102麦当劳餐饮200A112满记甜品时尚餐饮90B103以来文超市90A113冠亚名表城名表30B104中茶生活家居50重点项目-水游城2F2F业态分布业态分布业态58、分布业态分布Part 3 商业零售市场分析位置品牌业种面积（）位置品牌业种面积（）A201fiveplus品牌服饰80A216hg品牌服饰220A202新秀丽品牌服饰280A217pageone品牌服饰250A203莱尔斯丹鞋类120A218美食广场餐饮360A204cne鞋类140A219密国水吧餐饮110A205pinkmara品牌服饰160A226星巴克餐饮310A206fed鞋类95A227棒约翰餐饮170A207古今内衣95A220we品牌服饰360A208西遇品牌服饰270A221ur品牌服饰370A209zara品牌服饰400A222森迪威尔品牌服饰160A210h&m品牌服饰359、60A223热风潮流服饰260A211拉下贝尔品牌服饰210A224卡宾品牌服装210A212twice品牌服饰205A225candies品牌服装140A214芬狄诗品牌服饰270A215cabodegata品牌服饰90重点项目-水游城3F3F业态分布业态分布业态分布业态分布Part 3 商业零售市场分析位置品牌业种面积（）位置品牌业种面积（）A302宝岛眼镜眼镜90A317乐食派餐饮160A303宝岛眼镜眼镜90A318DF冰淇淋餐饮65A304IRISLIFE生活家居190A319美食广场餐饮170A305香橙工房餐饮260A320美食广场餐饮170A306进魏美甲美甲160A321鲜果60、时间餐饮70A307釜山料理餐饮280A322丽家宝贝母婴用品360A308时尚装苑餐饮270A323儿童摄影摄影130A309时尚装苑美甲70A324游乐园培训210A310西陇纤味餐饮170A325儿童英语培训220A311索菲密斯餐饮70A326博士蛙生活用品370A312巴拉巴拉玩具90A327便所餐厅餐饮155A313梦洁美颂生活家居180A328玫瑰人生美容75A314玩具城玩具90A329儿童乐园培训270A315自由自在超市120A316快乐星猫儿童休闲130B区韩罗苑餐饮1000潜在竞争项目恒隆广场恒隆广场项目百货大楼北侧，毗邻本项目，未来将对本项目形成直接竞争。恒隆广场项目61、百货大楼北侧，毗邻本项目，未来将对本项目形成直接竞争。恒隆广场项目百货大楼北侧，毗邻本项目，未来将对本项目形成直接竞争。恒隆广场项目百货大楼北侧，毗邻本项目，未来将对本项目形成直接竞争。Part 3 商业零售市场分析项目预计约2014年8月开业，商业体量约15.3万，地下一层、地上六层，项目定位于中高端。项目发展愿景为商业、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的一站式高端商业设施。恒隆项目距离本项目较近，直线距离400m，且项目体量较大，业态业种丰富，对本项目商业有较大竞争压力。恒隆广场定位：恒隆广场商业定位于商业、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的一站式高端商业设施。恒隆广场业态分布恒隆广场业态分布B162、餐饮、时尚及配饰、个人护理及化妆品、超市及食品1F时尚及配饰、餐饮、珠宝及手表2F时尚及配饰、珠宝及手表、餐饮、超市及食品3F时尚及配饰、餐饮、超市及食品、服务、休闲及娱乐（儿童）4F时尚及配饰、餐饮、服务、个人护理及化妆品5F服务、餐饮、电器及家居产品、时尚及配饰6F餐饮、超市及食品潜在竞争项目天河城天河城项目百货大楼北侧，毗邻本项目，未来将对本项目形成直接竞争。天河城项目百货大楼北侧，毗邻本项目，未来将对本项目形成直接竞争。天河城项目百货大楼北侧，毗邻本项目，未来将对本项目形成直接竞争。天河城项目百货大楼北侧，毗邻本项目，未来将对本项目形成直接竞争。项目预计约2014年8月开业，总建筑面积63、约20.7万，地上8层，地下5层，项目定位于中高端。项目发展愿景为集零售、百货、餐饮、娱乐于一体，将建成最具现代特色、最具风貌、最优质工程、最时尚、效益最好的商业综合体。天河城项目距离本项目较近，直线距离900m，且项目体量较大，业态业种丰富，对本项目商业有较大竞争压力。天河城定位：天河城商业定位于集零售、百货、餐饮、娱乐于一体的商业综合体。百货餐饮娱乐中心餐饮主力构成Part 3 商业零售市场分析项目总平图 3重点项目分析重点项目分析 2商圈格局分商圈格局分析析 4商业业态分商业业态分析析 1商业发展阶商业发展阶段段零售市场特征业种业种品牌品牌分析分析超市卖场超市卖场易买得、大润发、欧尚、家64、乐福、乐天玛特、乐购、华润万家、苏宁电器、国美电器、顺电、沃尔玛、麦德龙、宜家、丸悦；天津超市业态较成熟，沃尔玛、麦德龙等知名连锁超市已进驻多年快时尚快时尚HM，ZARA，优衣库、C&A、GAP、it；天津快时尚已遍布各新开购物中心，同时部分引入传统百货。奢侈品奢侈品LV、GUCCI、Salvatore Ferragamo、Fendi、Prada；天津奢侈品主要以国际一二线服饰、箱包、名表、配饰为主，已有海信、大友谊等高端百货，其中绝大部分均为奢侈品主力业态零售店。生活零售生活零售丝芙兰、屈臣氏、苏宁电器、国美电器、无印良品、缤购；家电市场相当成熟。儿童零售儿童零售乐友、米氏孕婴、红孩子主儿童65、服饰及用品，以及儿童乐园、儿童游乐业态及早教等业态较为成熟。大众零售（非奢侈品）在天津已相当成熟，无论是购物中心还是传统百货基本已囊括。大众零售（非奢侈品）在天津已相当成熟，无论是购物中心还是传统百货基本已囊括。大众零售（非奢侈品）在天津已相当成熟，无论是购物中心还是传统百货基本已囊括。大众零售（非奢侈品）在天津已相当成熟，无论是购物中心还是传统百货基本已囊括。Part 3 商业零售市场分析餐饮市场特征业种业种品牌品牌分析分析中西快餐中西快餐肯德基、必胜客、麦当劳、吉野家、巴贝拉、胡椒厨房、米斯特披萨；新兴商圈及传统商圈基本全覆盖休闲餐饮休闲餐饮DQ、面包新语、星巴克、许留山、满记甜品、找茶;66、新兴商圈及传统商圈基本全覆盖特色餐饮特色餐饮外婆家、一茶一坐、鱼酷、鹿港小镇、港丽、香港时代、澳门味道；主要集中在新兴商圈中的购物中心大型餐饮大型餐饮金钱豹、俏江南、狗不理；主要集中在新兴商圈中的购物中心Part 3 商业零售市场分析百货及购物中心餐饮市场处于较成熟阶段，餐饮市场有较多知名品牌，由于天津市民文化，餐饮尤其具有百货及购物中心餐饮市场处于较成熟阶段，餐饮市场有较多知名品牌，由于天津市民文化，餐饮尤其具有百货及购物中心餐饮市场处于较成熟阶段，餐饮市场有较多知名品牌，由于天津市民文化，餐饮尤其具有百货及购物中心餐饮市场处于较成熟阶段，餐饮市场有较多知名品牌，由于天津市民文化，餐饮尤其具67、有特色性餐饮具有较大市场。特色性餐饮具有较大市场。特色性餐饮具有较大市场。特色性餐饮具有较大市场。娱乐服务市场特征娱乐服务市场已有众多优质连锁品牌，且已布局各传统及新兴商圈。娱乐服务市场已有众多优质连锁品牌，且已布局各传统及新兴商圈。娱乐服务市场已有众多优质连锁品牌，且已布局各传统及新兴商圈。娱乐服务市场已有众多优质连锁品牌，且已布局各传统及新兴商圈。业种业种品牌品牌分析分析影院影院CGV、农垦、金逸、橙天嘉禾、万达影城、；知名连锁影院较多，覆盖各个商圈KTV/电玩电玩东方之珠、米乐星、大歌星、大玩家;KTV及电玩知名连锁品牌较多儿童游乐儿童游乐/教育培训教育培训金宝贝早教、希乐城、华夏未来；68、儿童游乐设施及早教机构已未设置在百货或购物中心内。美容美体健身美容美体健身克丽缇娜、伊莎美尔、体适堡、宝力豪;美容美发及健身会所较多Part 3 城市商业市场研究业态市场分布天津商业业态分布多点开花，形态天津商业业态分布多点开花，形态天津商业业态分布多点开花，形态天津商业业态分布多点开花，形态形态由传统百货业向形态由传统百货业向Shopping MallShopping Mall升级，功能由单一升级，功能由单一的传统商业向综合业态为主的区域辐射型商业，的传统商业向综合业态为主的区域辐射型商业，逐步形成多中心商业格局形态。逐步形成多中心商业格局形态。逐步形成多中心商业格局形态。逐步形成多中心商业69、格局形态。Part 3 商业零售市场分析快时尚奢侈品中西快餐特色餐饮影院KTV儿童主题休闲餐饮本案滨江道-和平路商圈小白楼商圈东马路商圈南市商圈西站商圈传统商以百货为发动核心，其他功能业态多为补足或附属功能，单一商业体无法形成一站式商业体验的概念。未来重点商业项目的业态规划基本都包括零售、餐饮、休闲娱乐等各种类业态业种，且已核心区向外发展的态势呈现，预示着天津未来商业项目一站式发展的趋势。业态市场机会点业态类型业态类型市场机会点市场机会点零售零售本案所处区域多为百货，且一般零售品牌同质化较为严重，且附近和平万达广场及有沃尔玛超市，建议本项目不考虑超市及一般零售服装品牌。快时尚品牌仅进入滨江道与70、南京路交口的百货，未来本区域市场存在拓展机会。餐饮餐饮周边中西快餐、及特色餐饮业态较多，但不集聚，本案可通过集合相关业态于一身，抢占市场先机。特色餐饮品牌一般，吸客力不强。娱乐娱乐万达影城已经营多年，设施老旧较为严重，本案出新可抢占先机。KTV、休闲娱乐作为本案所处区域的空白点，有发展机会。儿童主题儿童主题儿童乐园及早教类培训机构本区域相对较少；建议本项目适当增加儿童主题面积。根据业态业种市场分布及特征，结合周边未来竞争项目，确定本项目业态组合策略。根据业态业种市场分布及特征，结合周边未来竞争项目，确定本项目业态组合策略。根据业态业种市场分布及特征，结合周边未来竞争项目，确定本项目业态组合策略71、。根据业态业种市场分布及特征，结合周边未来竞争项目，确定本项目业态组合策略。Part 3 商业零售市场分析销售型商业天津天津天津天津20132013年年年年1-111-11月，销售型商业供应月，销售型商业供应月，销售型商业供应月，销售型商业供应4.94.9万，成交万，成交万，成交万，成交32.532.5万，月均去化万，月均去化万，月均去化万，月均去化2.92.9万，市场呈现供小于求趋势；万，市场呈现供小于求趋势；万，市场呈现供小于求趋势；万，市场呈现供小于求趋势；天津市和平区天津市和平区天津市和平区天津市和平区20132013年年年年1-111-11月，销售型商业供应月，销售型商业供应月，销售72、型商业供应月，销售型商业供应0.80.8万，成交万，成交万，成交万，成交1.31.3万，月均去化万，月均去化万，月均去化万，月均去化0.120.12万，市场呈现供小万，市场呈现供小万，市场呈现供小万，市场呈现供小于求趋势。于求趋势。于求趋势。于求趋势。Part 3 城市商业市场研究2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.11050,000100,000150,000010,00020,00030,00040,00015,95819,02322,56923,19918,23010,68826,58614,73、13821,66832,22730,1522013年1月至11月天津市商业销售型物业近期供求及价格走势供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.11010002000300040005000020,00040,00060,00054,95122,96834,44421,01529,50235,09219,47339,21248,32147,2102013年1月至11月天津市和平区商业销售型物业近期供求及价格走势供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）办公市场分析 374、办公市场办公市场发展趋势发展趋势 2办公市场办公市场发展格局发展格局 4重点案例分重点案例分析析 1办公市场办公市场发展阶段发展阶段办公市场发展阶段Part 3 办公市场分析1997-2003 市场低迷阶段1997年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量迅猛发展阶段1993-1997 起始阶段天津第一栋写字楼国际大厦1975、93年动工并预售，远洋大厦1997年底开始招租，泰达大厦1997年下半年招租。1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应，主要产品消化以投资为主。低迷阶段起始阶段2003-今迅猛发展阶段2003年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段。新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。办公市场发展阶段Part 3 办公市场分析19932002天津国际76、大厦津汇广场1期20072012环球金融中心2011世纪都会开端:天津首个优质甲级写字楼-国际大厦落成发展:写字楼供应持续增加跨国公司开始成为天津甲级写字楼的主要需求动力扩张:更多外资开发商开始进军天津市场更多跨国公司在天津扩张未来:知名开发商将给天津带来全新品质的写字楼项目，市场将进入新的发展阶段津汇广场2期2013嘉里中心南京路商务区南京路商务区南京路商务区海河沿线商务区南京路商务区海河沿线商务区目前天津写字楼市场目前较多知名开发商进驻，品质型写字楼开始由南京路核心商务区向海河沿线商务区目前天津写字楼市场目前较多知名开发商进驻，品质型写字楼开始由南京路核心商务区向海河沿线商务区目前天津写字77、楼市场目前较多知名开发商进驻，品质型写字楼开始由南京路核心商务区向海河沿线商务区目前天津写字楼市场目前较多知名开发商进驻，品质型写字楼开始由南京路核心商务区向海河沿线商务区扩展。扩展。扩展。扩展。3办公市场办公市场发展趋势发展趋势 2办公市场办公市场发展格局发展格局 4重点案例分重点案例分析析 1办公市场办公市场发展阶段发展阶段天津市区办公市场发展现状发展现状：天津目前写字楼物业主要大部分集中在市内六区，从早期的发展现状：天津目前写字楼物业主要大部分集中在市内六区，从早期的发展现状：天津目前写字楼物业主要大部分集中在市内六区，从早期的发展现状：天津目前写字楼物业主要大部分集中在市内六区，从早期78、的“一区四线一区四线一区四线一区四线”到今日的六大商务区，到今日的六大商务区，到今日的六大商务区，到今日的六大商务区，并以辐射型发展向周边迅速扩散。并以辐射型发展向周边迅速扩散。并以辐射型发展向周边迅速扩散。并以辐射型发展向周边迅速扩散。Part 3 办公市场分析编号商务区所属行政区1南京路商务区和平区2小白楼商务区和平区3友谊路商务区河西区4十一经路商务区河东区5西站商务区红桥区6南站CBD商务区河东区成熟商务区新兴商务区乙级写字楼聚集区中心城区六大商务区南京路、小白楼及友谊路是核心商务区，西站商务区及南站商务区是两个潜在高端商务区。注：早期的“一区四线”办公区：一区为小白楼商务区；四线为南79、京路、中山路、友谊路、十一径路天津市租赁型写字楼市场布局天津市的高品质甲级写字楼主要集中在小白楼、南京路及友谊路区域该区位的商务成熟度及标杆作用暂时天津市的高品质甲级写字楼主要集中在小白楼、南京路及友谊路区域该区位的商务成熟度及标杆作用暂时天津市的高品质甲级写字楼主要集中在小白楼、南京路及友谊路区域该区位的商务成熟度及标杆作用暂时天津市的高品质甲级写字楼主要集中在小白楼、南京路及友谊路区域该区位的商务成熟度及标杆作用暂时无法撼动。无法撼动。无法撼动。无法撼动。Part 3 办公市场分析天津市现存甲级写字楼基础数据12345768910121311141516171918南京路商务区小白楼商务区80、友谊路商务区选取原则及标准A、根据区位价值、开发规模等特点，重点关注天津市甲级写字楼市场。B、天津写字楼市场发展相对滞后，受制于租金收益，整体硬件标准处于较低水平。如按一般的硬件标准判断，则天津符合甲级写字楼指标的仅有环球金融中心、津汇广场2期、信达广场、国际大厦等数座大厦。因此，为保证市场研究的完整性，原则上我司将位于天津城区主要商务区核心，净租金在3元/天以上的办公项目及少量净租金接近3元/天，且有较大市场影响力的项目均纳入了研究范围。编号项目名称行政区建成时间日租金(不含物业费)（元/天）19丽晶大厦河西区2006年低层4.2，高层4.8，含物业平均3.83编号项目名称行政区建成时间日租81、金（元/天）1今晚报大厦南开区1998年4.2，含物业2环球置地南开区2008年4.153仲恺国际南开区2008年3.24天津中心和平区2009年4.75津汇广场一期和平区2002年5.5津汇广场二期和平区2007年6.86远洋大厦河北区1997年3.67君隆广场和平区2009年4.28国际大厦和平区1991年6.09平安大厦河西区2004年4.810信达广场(出租部分)和平区2005年4.811天星河畔广场河东区1998年2.712泰达大厦河西区1997年3.5-4.5，含物业13金皇大厦河西区2001年3.314赛顿中心和平区2006年4.515天信大厦河西区2000年4.0，含物业水电182、6北方金融大厦河西区1998年3.517鑫银大厦河西区2010年5.5-6.0，含物业18城市大厦河西区2009年4.0，含物业天津市市区甲级写字楼历史空置率及租金天津市市区甲级写字楼历史空置率及租金天津市市区甲级写字楼历史空置率及租金天津市市区甲级写字楼历史空置率及租金Part 3 办公市场分析2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0.250.30.270.190.240.260.210.20.220.260.83、220.230.24l在2002、2006、2010年天津写字楼供应高峰时期，天津写字楼空置率有所提升。l随着天津写字楼市场不断提高，大量甲级写字楼的放量，拉动整体写字楼市场的租金水平l2013年一季度天津写字楼租金平均价格已经达到102元/月/平米写字楼空置率写字楼租金情况天津市市区甲级写字楼空置率2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年020406080100120788890959293949089939799102天津市市区甲级写字楼租金走势 3办公市场办公市场分析分析 2办公市场办公市场发展格局84、发展格局 4重点案例分重点案例分析析 1办公市场办公市场发展阶段发展阶段目前全市甲级和乙级销售型写字楼供应项目汇总目前全市甲级和乙级销售型写字楼供应项目汇总目前全市甲级和乙级销售型写字楼供应项目汇总目前全市甲级和乙级销售型写字楼供应项目汇总Part 3 办公市场分析项目名称区域板块入住时间层数总建面积()项目状态租售状态销售报价(元)甲级希望领空南开天拖20051518,000售罄出售;7,000-7,500君临天下河北海河201040N/A售罄出售;10,000-12,000君隆广场和平小白楼20087-18180000售罄出售;15,000-18,000盈力大厦南开老城厢2010B2-2285、29350预售出售;16300天津中心和平五大道200942-452,307售罄出租;出售18,000-25,000天津环球金融中心和平南市20112822,258现房出租;出售;30,000天津数码港南开广开2008N/A10,803现房出售;14,000宝利国际广场南开广开20133870000待售出售;N/A华贸中心和平南市20094-285,555.56现房出售;12,800乙级荣华时代广场南开学府2006N/A31,000售罄出租;出售;6,500-7,500天赐园商务大厦和平小白楼20065-22N/A售罄出售;8,600-8,800方正中心大厦南开老城厢2006N/A9,000售86、罄出售;6,500赢寰大厦南开天拖2008A/13;B/611,950售罄出售;9,800-11,000福安新锐商务间和平南市2005N/A3,200售罄出售;7800-10500天津电子科技中心南开学府2004185,000现房;出租;6000-6600格调春天商务写字楼南开广开20069-28300000售罄出售;N/A嘉利中心和平五大道2001N/A6,700售罄出售;5,800欧派商务大厦和平五大道2009192,400售罄出售;11,000-12,000信诚大厦南开学府2006271,277.78售罄出售;7,200-7,600天津港湾中心和平南市2006N/A51653售罄出售;887、,000-10,000环球置地广场南开广开2007B3-4012,862.40售罄出租;出售;18,000办公市场发展趋势目前天津市市区销售型写字楼供应情况分析目前天津市市区销售型写字楼供应情况分析目前天津市市区销售型写字楼供应情况分析目前天津市市区销售型写字楼供应情况分析Part 3 办公市场分析规模目前天津的写字楼单体规模较小，集中在2-4万平米层数一般在25-50层之间标准层一般在1500平米以下较其他城市较小，无法满足大型企业的办公需求租售策略发展商自持项目较少，其余项目均采用整售或者散售的推广方式 市场起步较晚，发展速度缓慢市场起步较晚，发展速度缓慢 供应量较大，但多数产品档次不高、88、种类雷同，缺乏产品创新供应量较大，但多数产品档次不高、种类雷同，缺乏产品创新办公市场发展趋势天津市市区写字楼潜在供应量较大，未来竞争激烈天津市市区写字楼潜在供应量较大，未来竞争激烈天津市市区写字楼潜在供应量较大，未来竞争激烈天津市市区写字楼潜在供应量较大，未来竞争激烈Part 3 办公市场分析序号名称预计入住时间所属区域 建筑面积 标准层面积楼层净高开发商（万平方米）（平方米）（米）1天津大悦城2012老城厢610004.25中粮集团2LA外滩2012海河沿线3N/AN/A龙生投资3远洋国际中心2013后广场1.5N/AN/A远洋地产4天津现代城2015五大道12.22200N/A天津现代集团89、5和黄世纪都会2013滨江道10.31200N/A和记黄埔6天津国际贸易中心2015小白楼5N/AN/A凯德置地7红星国际广场2012后广场10N/AN/A华运商贸8宝利国际广场2013黄河道7N/AN/A宝利集团9合生国际大厦2012海河沿线15.6N/AN/A合生创展10昆仑中心2012友谊路/围堤道7N/AN/A昆仑置业11津湾广场二期2012-2013金融城9.18N/AN/A金融城12天津仁恒二期2012-2013老城厢3.36N/AN/A仁恒集团13嘉里中心2012-2013南站CBD14N/AN/A嘉里建设14新华广场2013金融城4.88N/AN/A新华集团15中信城市广场2090、14-2015南站CBD20N/AN/A中信地产合 计227.52万平米办公市场发展趋势未来供应及发展趋势未来供应及发展趋势未来供应及发展趋势未来供应及发展趋势Part 3 办公市场分析规模未来供应天津写字楼规模大多达到4万平米以上层数未来多数写字楼将均为高层或者超高层；标准层随着多数高档写字楼的供应，标准层面积将逐步提高，单层面积1500平方米以上为发展趋势；租售策略发展商自持项目较少，其余项目均采用整售或者散售的推广方式 总的来看，未来写字楼供应量很大，集中放量将有可能在一定时期内导总的来看，未来写字楼供应量很大，集中放量将有可能在一定时期内导致供过于求的现象产生致供过于求的现象产生 随着91、写字楼标准的提高，必将带动整个天津高端写字楼市场的档次，市随着写字楼标准的提高，必将带动整个天津高端写字楼市场的档次，市场将走向成熟。场将走向成熟。办公市场发展趋势销售型办公天津天津天津天津20132013年年年年1-111-11月，销售型办公供应月，销售型办公供应月，销售型办公供应月，销售型办公供应15.115.1万，成交万，成交万，成交万，成交21.321.3万，月均去化万，月均去化万，月均去化万，月均去化1.91.9万，市场呈现供小于求趋势；天津市和平区万，市场呈现供小于求趋势；天津市和平区万，市场呈现供小于求趋势；天津市和平区万，市场呈现供小于求趋势；天津市和平区20132013年年年92、年1-111-11月（仅月（仅月（仅月（仅4 4月存在供应），销售型办公供应月存在供应），销售型办公供应月存在供应），销售型办公供应月存在供应），销售型办公供应4.14.1万，成交万，成交万，成交万，成交3.73.7万，月均去化万，月均去化万，月均去化万，月均去化0.360.36万，市场呈现供大于求趋势。万，市场呈现供大于求趋势。万，市场呈现供大于求趋势。万，市场呈现供大于求趋势。Part 3 办公市场研究2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.11020,00040,00060,00080,0000193、0,00020,00030,00013,21116,33314,83517,35917,85613,83220,96518,09926,03717,18814,6202013年1月至11月天津办公销售型物业近期供求及价格走势供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.1101000020000300004000050000010,00020,00030,00040,00025,02628,15428,93628,85428,90621,80416,28129,583294、4,97219,6962013年1月至11月天津市和平区办公销售型物业近期供求及价格走势供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）天津市区办公市场总结天津商务市场将逐步走向成熟，档次提升，甲级写字楼发展潜力大；天津商务市场将逐步走向成熟，档次提升，甲级写字楼发展潜力大；天津商务市场将逐步走向成熟，档次提升，甲级写字楼发展潜力大；天津商务市场将逐步走向成熟，档次提升，甲级写字楼发展潜力大；Part 3 办公市场分析供应：未来天津将出现大量符合国际标准的甲级写字楼，将引发甲级写字楼产品品质的变革并引导天津高端商务市场将走向成熟；分布：天津现有甲级写字楼主要分布在传统商务区内；未来大量甲级写字楼供应多95、集中出现在新兴商务区内；需求：甲级写字楼租金保持平稳，在未来供应加剧的情况下可能下降但长期看涨；客户：金融、咨询、物流贸易等服务业聚集，客户多以租赁为主，少量投资银行或金融公司出于投资目的整购写字楼，再进行散租或散售；3办公市场办公市场发展趋势发展趋势 2办公市场办公市场发展格局发展格局 4重点案例分重点案例分析析 1办公市场办公市场发展阶段发展阶段重点项目-津塔天津商务市场将逐步走向成熟，档次提升，甲级写字楼发展潜力大；天津商务市场将逐步走向成熟，档次提升，甲级写字楼发展潜力大；天津商务市场将逐步走向成熟，档次提升，甲级写字楼发展潜力大；天津商务市场将逐步走向成熟，档次提升，甲级写字楼发展潜96、力大；Part 3 办公市场分析基础信息项目地址大沽北路2号（兴安路交汇处）开发商金融街控股股份有限公司物管公司第一太平戴维斯建筑面积205000层数地上75层，地下4层标准层面积1950-3160，可自由分割标准层高4.2m容积率4.8绿化率30%车位数1:2，近1000个地上停车位租售方式可租28层，可售27层租金/售价租金6元/天；售价33930元/物业费28.00元/平米月环球金融中心 位于天津市城市内环中心，CBD与CRD交汇的黄金区域，属于海河开发第三节点和平广场重要组成部分，也是解放北路金融城的龙头，绝对的城市核心位置，赋予了项目得天独厚的区域价值优势环球金融中心重点项目-津塔内97、部规划内部规划内部规划内部规划Part 3 办公市场分析写字楼共75层，建筑面积34万B1层为餐饮，零售，满足商务配套需求31-32、51-52层分别设置两个空中大堂70-71层设施了顶层观光会所重点项目-津塔内部配置内部配置内部配置内部配置Part 3 办公市场分析项目前后无遮挡，项目前后无遮挡，凸显其凸显其海河景观海河景观优势优势外立面采用高难外立面采用高难度扭拧设计，为度扭拧设计，为客户展现客户展现最大视最大视野景观野景观国际化、完善的商务配套停车场自动化系统全方位安全保障体系智能自动化中控系统无柱开间办公室间；多功能开敞空间尺度天津首例双层轿厢电梯系统全空气变风量(VAV)空调系统视野98、外立面LOW-E玻璃；世界领先钢板剪力墙结构大尺度开阔海河景观视野重点项目-津塔内部配置内部配置内部配置内部配置Part 3 办公市场分析钢管混凝土框架+核心钢板剪力墙+外伸臂抗侧力体系自体抗震7.5度可承受一百年一遇的30.5米/秒的风俗可承受2500年一遇的罕见地震国际化、完善的商务配套停车场自动化系统全方位安全保障体系智能自动化中控系统无柱开间办公室间；多功能开敞空间尺度天津首例双层轿厢电梯系统全空气变风量(VAV)空调系统大尺度开阔还和景观视野外立面LOW-E玻璃；世界领先钢板剪力墙结构重点项目-津塔内部配置内部配置内部配置内部配置Part 3 办公市场分析筒中筒的建筑结构布局提供合理99、均衡的抗力体系创造出幕墙至走廊无中柱大开间办公室利于各个区域的自然采光国际化、完善的商务配套停车场自动化系统全方位安全保障体系智能自动化中控系统天津首例双层轿厢电梯系统全空气变风量(VAV)空调系统大尺度开阔还和景观视野无柱开间办公室间；多功能开敞空间尺度外立面LOW-E玻璃；世界领先钢板剪力墙结构重点项目-津塔内部配置内部配置内部配置内部配置Part 3 办公市场分析B1F：美食广场包括员工餐厅、各式快餐、茶餐厅；其他配套设施：EMS、票务中心、洗衣房F31-32：中空大堂F31：会议中心F32：商务配套、餐饮F70-71：观光会所无柱开间办公室间；多功能开敞空间尺度停车场自动化系统全方位安100、全保障体系智能自动化中控系统天津首例双层轿厢电梯系统全空气变风量(VAV)空调系统大尺度开阔还和景观视野国际化、完善的商务配套外立面LOW-E玻璃；世界领先钢板剪力墙结构重点项目-津塔内部配置内部配置内部配置内部配置Part 3 办公市场分析天津首例配置6部目前国际领先的双层轿厢电梯系统穿梭于31-32、51-52层中空大堂同时配置智能目的选层系统，彻底解决高峰时段的客流压力无柱开间办公室间；多功能开敞空间尺度停车场自动化系统全方位安全保障体系智能自动化中控系统全空气变风量(VAV)空调系统大尺度开阔还和景观视野天津首例双层轿厢电梯系统外立面LOW-E玻璃；世界领先钢板剪力墙结构国际化、完善的101、商务配套重点项目-津塔内部配置内部配置内部配置内部配置Part 3 办公市场分析项目采用冷源采用冷蓄冷技术，冷负荷削峰率29.5%新风提供量8000-10000立方米/每小时/每层无柱开间办公室间；多功能开敞空间尺度停车场自动化系统全方位安全保障体系智能自动化中控系统天津首例双层轿厢电梯系统大尺度开阔还和景观视野全空气变风量(VAV)空调系统外立面LOW-E玻璃；世界领先钢板剪力墙结构国际化、完善的商务配套重点项目-津塔内部配置内部配置内部配置内部配置Part 3 办公市场分析楼宇控制自动化系统、安全防范自动化系统、消防自动化系统、卫生自动化系统、卫星自动化系统、停车场自动化系统无柱开间办公室102、间；多功能开敞空间尺度停车场自动化系统全方位安全保障体系天津首例双层轿厢电梯系统大尺度开阔还和景观视野智能自动化中控系统外立面LOW-E玻璃；世界领先钢板剪力墙结构国际化、完善的商务配套智能自动化中控系统重点项目-津塔内部配置内部配置内部配置内部配置Part 3 办公市场分析首层大堂设置身份事变安全系统服务；15、30、45、60层设置为避难层；大厦每层标准层面设置4部消防疏散楼梯；公共区域和办公区域均设置有消防报警系统、烟感无柱开间办公室间；多功能开敞空间尺度停车场自动化系统天津首例双层轿厢电梯系统大尺度开阔还和景观视野全方位安全保障体系外立面LOW-E玻璃；世界领先钢板剪力墙结构国际化、完103、善的商务配套智能自动化中控系统智能自动化中控系统重点项目-津塔内部配置内部配置内部配置内部配置Part 3 办公市场分析地下四层停车场，停车位千余个每250平米配备1个车位无柱开间办公室间；多功能开敞空间尺度天津首例双层轿厢电梯系统大尺度开阔还和景观视野停车场自动化系统外立面LOW-E玻璃；世界领先钢板剪力墙结构国际化、完善的商务配套智能自动化中控系统智能自动化中控系统全方位安全保障体系重点项目-津塔租售情况租售情况租售情况租售情况Part 3 办公市场分析客群以金融、保险、证券类为主中信银行天津分行，中国投资担保有限公司等已入驻租可租28层租金6元/天.售可售27层（已售罄）二手房售价280104、00元/物业费28元/月/环球金融中心写字楼项目自2009年5月开盘，可售房源已全部售罄。目前项目可租部分在租中，租金为6元/平方米天，物业费28元/平方米月。重点项目-津塔项目评价项目评价项目评价项目评价Part 3 办公市场分析优势：u环球金融中心位于海河边，离小白楼、南京路、滨江道不远，区位价值明显；u项目紧挨解放北路金融城，可挖掘出很多商机u内部配置顶级，为天津市最高端项目劣势：u项目得房率不高，办公面积会有一定的浪费u租金、物业管理费价格偏高，承受租金有一点难度u停车位少，且价格稍高u位于海河沿线，周边多单行线，又紧邻东站，人流量大，交通不便环球金融中心项目周边道路现状交通示意图重点105、项目-津汇广场二期津汇广场坐落于天津市中心繁华的南京路上，与地铁营口道换乘站相连，是天津市的地标性商业楼宇，共津汇广场坐落于天津市中心繁华的南京路上，与地铁营口道换乘站相连，是天津市的地标性商业楼宇，共津汇广场坐落于天津市中心繁华的南京路上，与地铁营口道换乘站相连，是天津市的地标性商业楼宇，共津汇广场坐落于天津市中心繁华的南京路上，与地铁营口道换乘站相连，是天津市的地标性商业楼宇，共有两座写字楼有两座写字楼有两座写字楼有两座写字楼Part 3 办公市场分析基础信息项目地址南京路189号（与营口道交口）开发商澳中发展有限公司物管公司仲量联行建筑面积39449层数地上36层，地下3层标准层面积14106、08.9m，可自由分割标准层高3.6m绿化率30%车位数287个租售方式租租金5.5-6.5元/平米/月重点项目-津汇广场二期项目规划项目规划项目规划项目规划Part 3 办公市场分析津汇广场二期于2007年6月竣工，包括36层高（地下3层）的写字楼、6层购物中心和五星级日航酒店。天津中心由国际化5A写字楼、5星级酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心四部分组构西塔楼国际五星酒店+国际一流5A写字楼；东塔楼高级涉外服务公寓；裙楼国际品牌购物中心重点项目-津汇广场二期出售情况出售情况出售情况出售情况Part 3 办公市场分析津汇广场（二期）入驻企业行业划分津汇广场（二期）入驻企业属性划分租金5.5-107、6.5元/平米/月 物业费30元/月车位价格1000元/个/月入住率80%津汇广场（二期）目前入住率已达80%，很大一部分为金融行业，从属性上看，外资和私营企业较多 重点项目-津汇广场二期项目评价项目评价项目评价项目评价Part 3 办公市场分析优势：u津汇广场坐落于繁华的南京路上，紧邻小白楼中心商务区，占据极佳的地理优势；u项目入驻企业有很多公司与物流公司有贸易往来，可提供很大商机；u地铁一号线直通，交通便利；u未来2号线、4号线在乐天百货地下2层设换乘站，人流量加大。劣势：u入住率高，可选择余地少，可能没有能承受150人工作的整块面积；u大堂面积小，挑高不高，装潢一般，没有达到国际标准；u108、停车位少，停车场出口甬道过于陡峭。津汇广场 大堂津汇广场 停车场入口地铁一号线 营口道站重点项目-总结参考项目均位于城市核心位置商务区，客户认可度较高的高端写字楼参考项目均位于城市核心位置商务区，客户认可度较高的高端写字楼参考项目均位于城市核心位置商务区，客户认可度较高的高端写字楼参考项目均位于城市核心位置商务区，客户认可度较高的高端写字楼Part 3 办公市场分析项目名称天津环球金融中心津汇广场2期物业管理公司北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司仲量联行总建筑面积（）20.5万3.9万总高度（米）336.9275总层数7136办公所在楼层3-697-36标准层面积（）1950-31601109、408.9结构类型核心筒核心筒车位数900287交通情况步行15分钟到天津站，地铁2、3号线、津滨轻轨、京津高铁均在此交汇坐落于天津市中心繁华的南京路上，与地铁营口道换乘站相连平面图重点项目-总结典型写字楼案例的超高配置和完美体量设计值得本案借鉴典型写字楼案例的超高配置和完美体量设计值得本案借鉴典型写字楼案例的超高配置和完美体量设计值得本案借鉴典型写字楼案例的超高配置和完美体量设计值得本案借鉴Part 3 办公市场分析项目名称天津环球金融中心津汇广场2期层高和净高（米）层高：4.2米净高：2.8米天花板净高：2.6米租赁区净高：2.7米进深（米）6.8-13.2总高度（米）336.9275楼板110、承重（kg/sq.m.）2.5KN/sq.m.350架空地板（mm）100150电梯共40部，其中有6部双层客梯8部三菱客梯，服务于7-36层，1部货梯，服务于地下3层-36层冷冻水供应有无公寓市场分析公寓发展历程天津公寓产品随着房地产市场的发展，以其价格等优势，崭露头角，现已进入高速发展阶段。天津公寓产品随着房地产市场的发展，以其价格等优势，崭露头角，现已进入高速发展阶段。天津公寓产品随着房地产市场的发展，以其价格等优势，崭露头角，现已进入高速发展阶段。天津公寓产品随着房地产市场的发展，以其价格等优势，崭露头角，现已进入高速发展阶段。随着市区唯一成片开发的区域华苑产业园区和最大的电子产品交易111、聚集地区鞍山西道地区的成熟发展，带来了大批的外来人员和低端产业从业者，为了解决这些人员的住宿问题，产生了最初的公寓需求，酒店式公寓产品也应运而生，逐渐进入房地产市场。2004年至今，房地产市场一路走高，房价呈现暴涨，公寓产品本身价格低，高性价比，因此在整体房产市场房源稀缺，价格过高的大环境下，客户开始购买公寓产品来满足自身的自住需求。现阶段，酒店式公寓产品已发展成为兼自住与投资功能于一身的“类住宅”产品，发展前景看好。第二阶段 成长阶段第一阶段 萌芽阶段随着天津城市的不断发展，商务水平的不断提升，在城市级区域开始出现高端写字楼，在小白楼、南京路、奥体等商务聚集区开始出现高端公寓产品，部分投资客112、户看准了高端酒店式公寓的发展前景，投资公寓产品，使酒店式公寓产品由最初的“宿舍”转变为投资型产品。第三阶段 高速发展阶段Part 3 公寓产品市场分析公寓产品增长性分析市场呈现集中入市，平稳去化，价格稳定增长的市场特征。市场呈现集中入市，平稳去化，价格稳定增长的市场特征。市场呈现集中入市，平稳去化，价格稳定增长的市场特征。市场呈现集中入市，平稳去化，价格稳定增长的市场特征。Part 3 公寓产品增长性分析和平区近年在售公寓产品项目少，个别项目的集中推售，极大程度上影响区域产品入市体量。自两次集中入市后，市场呈现持续去化存量的现状，整体去化相对平稳。供求走势分析00194550472100203113、45880732956187411289811657000.5903.660供应面积成交面积供求比2008年2009年2010年2011年2012年2013年0100002000030000400005000001234和平区酒店式公寓供求走势18,90620,90524,78424,90220,29824,7460.000.110.190.00-0.180.22成交均价增长率2008年2009年2010年2011年2012年2013年010,00020,00030,0000.000.200.40-0.20-0.40和平区酒店式公寓价格走势2012年由于受香槟国际项目低价集中成交影响，拉低整体114、市场成交价格。近年整体公寓产品市场，除去2012年香槟国际项目低价入市影响外，整体成交价格呈现平稳上升趋势。价格走势分析泰安五大院、公馆1882香槟国际入市香槟国际集中成交，低价拉低整体均价量价走势分析公寓市场呈现集中入市，平稳去化库存产品，由于区域在售项目少，成交价格容易受到个别项目影响，出公寓市场呈现集中入市，平稳去化库存产品，由于区域在售项目少，成交价格容易受到个别项目影响，出公寓市场呈现集中入市，平稳去化库存产品，由于区域在售项目少，成交价格容易受到个别项目影响，出公寓市场呈现集中入市，平稳去化库存产品，由于区域在售项目少，成交价格容易受到个别项目影响，出现一定波动。现一定波动。现一定115、波动。现一定波动。Part 3 公寓产品量价走势分析2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月05000100001500020000250003000005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00023,53725,11222,73721,82519,77218,624116、18,10320,66321,56718,99123,97319,87920,44820,91022,39724,47631,21324,73223,54626,89528,65230,21724,0652012年1月至2013年11月公寓产品量价走势分析供应面积成交面积成交均价数据来源：CRIC系统 数据时间2012.1-2013-11泰安五大院集中入市公馆1882集中入市面积段分析公寓产品面积区间主要集中在公寓产品面积区间主要集中在公寓产品面积区间主要集中在公寓产品面积区间主要集中在40-5040-50以及以及以及以及50-6050-60户型为主，随着市场对产品舒适度要求提升，整体户型面户117、型为主，随着市场对产品舒适度要求提升，整体户型面户型为主，随着市场对产品舒适度要求提升，整体户型面户型为主，随着市场对产品舒适度要求提升，整体户型面积区间也在提升。积区间也在提升。积区间也在提升。积区间也在提升。Part 3 公寓产品成交结构分析2011年2012年2013年100%80%60%40%20%0%2011年2012年2013年180以上160-180140-160100-14080-10070-8060-7050-6040-5040以下单价段分析总体公寓产品市场单价主要集中在总体公寓产品市场单价主要集中在总体公寓产品市场单价主要集中在总体公寓产品市场单价主要集中在23000-27118、00023000-27000万万万万/间。间。间。间。Part 3 公寓产品成交结构分析100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2011年2012年2013年30000以上27000-3000023000-2700020000-2300015000-2000010000-1500010000以下2011年2012年2013年总价段分析结合户型面积区间考量，总价集中在结合户型面积区间考量，总价集中在结合户型面积区间考量，总价集中在结合户型面积区间考量，总价集中在100-160100-160万间。万间。万间。万间。Part 3 公寓产品成交结构分析2011年2012年20119、13年100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2011年2012年2013年280以上240-280200-240180-200160-180120-160100-120100以下公寓竞品项目分布根据项目自身条件，周边可参考公寓产品项目：保利金香槟、凯德国贸、紫阳里、津塔。根据项目自身条件，周边可参考公寓产品项目：保利金香槟、凯德国贸、紫阳里、津塔。根据项目自身条件，周边可参考公寓产品项目：保利金香槟、凯德国贸、紫阳里、津塔。根据项目自身条件，周边可参考公寓产品项目：保利金香槟、凯德国贸、紫阳里、津塔。Part 3 公寓竞品项目分布1保利金香槟（2010.9）l当前报120、价（元/）：23000l当前去化（%）：85%122凯德国贸（2011.10）l当前报价（元/）：23000l当前去化（%）：60%3紫阳里（2013.11）l当前报价（元/）：26000l当前去化（%）：10%344津塔（未定）l当前报价（元/）：l当前去化（%）：本案凯德国贸占据小白楼高价值核心区域，且拥有轨道交通优势。占据小白楼高价值核心区域，且拥有轨道交通优势。占据小白楼高价值核心区域，且拥有轨道交通优势。占据小白楼高价值核心区域，且拥有轨道交通优势。Part 3 公寓竞品分析外立面物业地址南京路39号开盘时间2011-10开发商东津房地产开发（天津）有限公司近期价格23000/平方米121、当前去化60%土地年限40年总建面190000平方米容积率12装修状况精装修绿化率25%物业第一太平物业费4.80元/平方米月紧邻地铁一号线凯德国贸产品主要选取以产品主要选取以产品主要选取以产品主要选取以50-6050-60、70-8070-80一室小户型为主。一室小户型为主。一室小户型为主。一室小户型为主。Part 3 公寓竞品分析主力户型：76一室主力户型：59一室凯德国贸房型主力户型区间（）销售套数套数占比一房 50-60、70-80110284%二房 110-12017313%三房 160-170303%凯德国贸近期均价走势平稳；依托区域价值优势，合理控制产品总价，整体去化平稳。近期均122、价走势平稳；依托区域价值优势，合理控制产品总价，整体去化平稳。近期均价走势平稳；依托区域价值优势，合理控制产品总价，整体去化平稳。近期均价走势平稳；依托区域价值优势，合理控制产品总价，整体去化平稳。Part 3 公寓竞品品分析2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月020040060080010001200140005,00010,00015,00020,00025,00021,42820123、,67521,72419,96921,10519,47818,80418,45818,24118,29918,60417,78218,01419,12618,72218,13118,249成交走势分析成交面积成交均价主打50-60以及70-80小户型产品，总价控制在140-200万间占据区域良好商业、投资价值高点凯德国贸主要以投资、自住需求为主，主要关注项目所在区域发展现状，以及未来发展预期。主要以投资、自住需求为主，主要关注项目所在区域发展现状，以及未来发展预期。主要以投资、自住需求为主，主要关注项目所在区域发展现状，以及未来发展预期。主要以投资、自住需求为主，主要关注项目所在区域发展现状，124、以及未来发展预期。24%28%23%7%6%7%5%客户来源和平河西南开市区其他三区其他区山西北京20%15%15%25%25%职业特征自由职业国企公务员自营私企老板3%12%5%15%35%15%15%关注要素品牌价格物业配套区位规划户型10%26%47%17%购房目的婚房自住投资改善Part 3 公寓竞品品分析保利香槟国际占据和平区优势位置，拥有轨道交通便利条件。占据和平区优势位置，拥有轨道交通便利条件。占据和平区优势位置，拥有轨道交通便利条件。占据和平区优势位置，拥有轨道交通便利条件。外立面物业地址和平路与慎益大街交口开盘时间2010-9开发商保利（天津）房地产开发有限公司近期价格230125、00/平方米当前去化85%土地年限40年总建面71000平方米容积率6.7装修状况精装修绿化率20%物业保利物业物业费4元/平方米月和平区和平区南开区南开区河北区河北区河东区河东区河西区河西区1#住宅2#住宅3#公寓商业Part 3 公寓竞品品分析保利香槟国际产品主要选取以产品主要选取以产品主要选取以产品主要选取以50-6550-65一室、一室、一室、一室、80-9580-95二室户型为主。二室户型为主。二室户型为主。二室户型为主。主力户型：95一室主力户型：55一室保利香槟房型房型主力户型区间（）主力户型区间（）销售套数销售套数总价总价一房一房 50-6528647%二房二房 80-9521126、635%三房三房 110-16010817%Part 3 公寓竞品品分析保利香槟国际虽占据优势地理位置，但由于其原烂尾的不利基底条件，对项目整体形象造成不良影响，整体去化速度慢。虽占据优势地理位置，但由于其原烂尾的不利基底条件，对项目整体形象造成不良影响，整体去化速度慢。虽占据优势地理位置，但由于其原烂尾的不利基底条件，对项目整体形象造成不良影响，整体去化速度慢。虽占据优势地理位置，但由于其原烂尾的不利基底条件，对项目整体形象造成不良影响，整体去化速度慢。2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013127、年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月05001000150020002500300005,00010,00015,00020,00025,00030,00023,02324,07423,14023,22327,34521,94223,50323,14824,11422,34020,91019,34918,67521,98216,80321,09519,19917,266成交面积成交均价Part 3 公寓竞品品分析保利香槟国际主要以自住客群为主，关注户型以及价格。主要以自住客群为主，关注户型以及价格。主要以自住客群为主，关注户型以及价格。主要以自住客群为主，关注户型以及价格。24%28%23%7%6%7%5%客户来源和平河西南开市区其他三区其他区山西北京20%15%15%25%25%职业特征自由职业国企公务员自营私企老板30%5%20%20%10%15%关注要素价格物业区位配套规划户型22%40%25%13%购房目的婚房自住投资改善Part 3 公寓竞品品分析