1、xx东丽湖项目推介1.东丽湖区位介绍2.东丽湖规划概述3.项目（首期）策划4.成功举办大滑赛目录目录1.1.自然生态环境自然生态环境2.2.优越区位优越区位3.3.东丽湖地区的开发东丽湖地区的开发4.4.项目发现项目发现5.5.项目启动时机的成熟项目启动时机的成熟一、东丽湖区位介绍一、东丽湖区位介绍东丽湖的形成东丽湖的形成生态生态群落群落动物资源动物资源温泉地热资源温泉地热资源空气质量空气质量声环境质量声环境质量.自然生态环境自然生态环境 东丽湖是东丽湖是19761976年为农业灌溉而人工开挖的水库。年为农业灌溉而人工开挖的水库。蓄水量蓄水量22002200万立方米，湖岸周长万立方米，湖岸周长2、1212公里，水域辽阔，面积达公里，水域辽阔，面积达7.37.3平方公里（约平方公里（约1.11.1万亩），相当于西湖的万亩），相当于西湖的1.51.5倍。倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。东丽湖的形成东丽湖的形成 主要有三种生态群落，其中芦苇群落主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。覆盖面积最大。芦苇群落：芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。也是3、各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。值，又有很高的审美价值。芦苇杂草草甸群落芦苇杂草草甸群落 湖堤为刺槐群落湖堤为刺槐群落 生生 态态 群群 落落鸟类理想的栖息地鸟类理想的栖息地：本地区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多本地区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类：白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头种为国家重点保护鸟类：白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头鹰等鹰等 丰富的昆虫资源丰富的昆虫资源 鱼类资源：盛产银鱼、湖虾等鱼类资源：盛产银鱼、湖虾等 哺乳动物哺乳动物动动 4、物物 资资 源源东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。现有一口地热井深度为现有一口地热井深度为18001800米，水温高达米，水温高达9797，自流出水量为，自流出水量为4545立方米立方米/小小时。当地利用温泉资源生产的饮用矿泉水，品质优良，十分畅销。时。当地利用温泉资源生产的饮用矿泉水，品质优良5、，十分畅销。温温 泉泉 地地 热热 资资 源源 通过空气质量检测对比，东丽湖地区的通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2NO2、TSPTSP、SO2SO2三项指标三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。域之一。污染物五日均值指标分析污染物五日均值指标分析 单位：单位：mg/m3NONO2 2 SO SO2 2 TSP TSP 东丽湖地区东丽湖地区0.0400.0400.0100.0100.1060.106 市市 区区0.0610.0610.0390.0390.4360.436空空 气气 质质 量量 东东丽6、丽湖湖地地区区噪噪声声分分贝贝值值远远低低于于市市区区及及其其他他乡乡镇镇地地区区，基基本本没没有有噪噪声声污污染染。根根据据监监测测结结果果，东东丽丽湖湖项项目目中中心心区区域域的的昼昼夜夜噪噪声声监监测测值值均低于均低于城区区域环境噪声标准城区区域环境噪声标准（I I类），声环境质量较好。类），声环境质量较好。声声 环环 境境 质质 量量战略中心东移战略中心东移产业走廊产业走廊交通走廊交通走廊.优越的区位优越的区位 未来天津城市的发展将呈现未来天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中7、间位置，滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。是一个投资置业，大展宏图的理想基地。天津市区天津市区东丽东丽湖湖塘沽区塘沽区“一根扁担挑两头一根扁担挑两头”战略中心东移战略中心东移 滨海新区的国民生产总值占天津国民生产总值的滨海新区的国民生产总值占天津国民生产总值的3737，未，未来来8 8年将会和天津市区平分秋色。随着天津市产业东移策略的年将会和天津市区平分秋色。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。产业产业 走走 廊廊目前：目前：通过津汉公路、卫国道与市区相连。通8、过津汉公路、卫国道与市区相连。茶金路（津汉公路至东丽之光大道）拓宽整修工程正在进行中，计划茶金路（津汉公路至东丽之光大道）拓宽整修工程正在进行中，计划7 7月月底完工。底完工。每天往返市区和滨海新区人流量达每天往返市区和滨海新区人流量达1010万人次。万人次。东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型。未来：未来：在茶金路与与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口。在茶金路与与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口。金钟河大街延长线已经通车，该路可由金钟河大街直接到达东丽湖东丽之金钟河大街延长线已经通车，该路可由金钟河大街直接到达东丽湖东丽之光大道。光大道9、。天津机场和东丽湖之间修建一条高速路。天津机场和东丽湖之间修建一条高速路。交交 通通 走走 廊廊东丽湖地区的定位东丽湖地区的定位旅游度假区的初步开发旅游度假区的初步开发巨大的发展潜力巨大的发展潜力.东丽湖地区的开发东丽湖地区的开发东丽湖地区于一九九三年经市政府批准成为东丽湖地区于一九九三年经市政府批准成为 天津市十大旅游风景区之一天津市十大旅游风景区之一 天津市七个自然生态保护区之一天津市七个自然生态保护区之一 东东 丽丽 湖湖 地地 区区 的的 定定 位位东丽湖地区于一九九三年开始开发，形成目前小规模的旅游度假区东丽湖地区于一九九三年开始开发，形成目前小规模的旅游度假区 尚未开始大规模的开发10、尚未开始大规模的开发天水国际村天水国际村湖滨浴场湖滨浴场东丽湖度假村东丽湖度假村颐园宾馆颐园宾馆旅游度假区的初步开发旅游度假区的初步开发天津市政府城市规划及工业新区东移的策略天津市政府城市规划及工业新区东移的策略 滨海新区的发展滨海新区的发展 国内生产总值平均每年增长国内生产总值平均每年增长1.61.6个百分点个百分点 开发区累计批准来自开发区累计批准来自7070多个国家和地区的外商及港澳台投资企业三千余多个国家和地区的外商及港澳台投资企业三千余 家，形成了电子通讯、生物医药、机械加工等众多产业群落。家，形成了电子通讯、生物医药、机械加工等众多产业群落。保税区已有保税区已有8080多个国家和地11、区的外商前来投资。多个国家和地区的外商前来投资。目前东丽经济开发区的发展目前东丽经济开发区的发展 来自十多个国家和地区的来自十多个国家和地区的150150多个企业多个企业 广阔的投资领域广阔的投资领域 优惠的税收政策优惠的税收政策 完善的社区服务完善的社区服务巨大的发展潜力巨大的发展潜力 住宅郊区化的发展趋势住宅郊区化的发展趋势 东丽湖具备的区位优势东丽湖具备的区位优势 人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境.项目发现项目发现战后，西方老城市以地铁和高战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元模12、郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅（低层、低住宅的郊外小住宅（低层、低密度）成为中产阶层的居住方密度）成为中产阶层的居住方式。式。在九十年代初期在九十年代初期,中国较发达的中国较发达的大城市北京、上海、广州相继大城市北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概念级以大规模小住宅为发展概念的项目都获得较大成功，较为的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。桂园和上海的锦秋加州项目。住宅郊区化的发展趋势住宅郊区化的发展趋势隶属天津未来最具活力的滨海新区行政区划。隶属天津未来最具活13、力的滨海新区行政区划。东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型。东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型。自自然然环环境境十十分分优优越越，附附近近地地区区无无工工业业项项目目，空空气气、水水体体、土土壤壤均均没有受到污染。没有受到污染。特色的湖区景观。特色的湖区景观。东丽湖具备的区位优势东丽湖具备的区位优势 追求自然、健康的生活状态追求自然、健康的生活状态 交通的自由度加大交通的自由度加大 城市和郊区人口密度的差异城市和郊区人口密度的差异 信信息息化化的的发发展展快快，产产业业向向城城郊郊发发展展成为可能成为可能人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境5.14、5.项目启动时机的成熟项目启动时机的成熟 03年以后，天津的城市规划、土地政策、以及东丽湖周边配套的进 展、交通建设的进展都发生了很大的变化，因此对东丽湖项目的启 动时机已经到来。城市的发展城市的发展土地政策的调整土地政策的调整东丽湖周边配套的进展东丽湖周边配套的进展天天 津津 空空港港 物物 流流加工区加工区中中心心城城区区xx东东 丽丽湖湖滨滨 海海国国 际际机场机场东东 丽丽 湖湖旅旅 游游 度度假区假区金金钟钟公公路路津津汉汉公公路路京京津津塘塘高高速速津津滨滨高高速速茶茶金金路路张贵张贵庄庄项目项目滨滨海海城城区区城市的发展城市的发展随着新一届政府的上任，城市的发展规划更加清晰，在随15、着新一届政府的上任，城市的发展规划更加清晰，在“双核两带多中心双核两带多中心”的城市规划中，东丽湖的位置非常突出。特别是在基础设施上的投入速的城市规划中，东丽湖的位置非常突出。特别是在基础设施上的投入速度明显加速，道路的建设使得东丽湖地区在整个城市中的地位不再是偏居度明显加速，道路的建设使得东丽湖地区在整个城市中的地位不再是偏居一隅而成为城市体的一部分，东丽湖旅游度假区作为整个城市的中部生态一隅而成为城市体的一部分，东丽湖旅游度假区作为整个城市的中部生态核心地位更为明确。核心地位更为明确。确定了以下投资热点：确定了以下投资热点：20032003年市政府从国家开发银行贷年市政府从国家开发银行贷款16、款500500亿元，要在中心城区未来亿元，要在中心城区未来5 5年完成四大工程：快速路工程、年完成四大工程：快速路工程、海河开发市政工程、地铁（为海河开发市政工程、地铁（为1 1、2 2、3 3号线），绿色家园，该号线），绿色家园，该500500亿元贷款计划用土地出让收益来亿元贷款计划用土地出让收益来归还，制定了土地整理方案。归还，制定了土地整理方案。快速环线快速环线-48-48.9.9公里公里 四条快速通道四条快速通道-75.5-75.5公里公里三条快速联络线三条快速联络线-20.6-20.6公里公里快速路总长快速路总长145145公里公里土地政策的调整 天津市在天津市在20032003年年17、6 6月月2 2日出台了日出台了天津市国有土地有偿使用办法天津市国有土地有偿使用办法，加强了市级政府对土地的控制，加强了市级政府对土地的控制办法办法实施前和实施后政策最大的区别是土地出让金数额，新政实施前和实施后政策最大的区别是土地出让金数额，新政策出让金按评估确认地价的策出让金按评估确认地价的20%20%收取，老政策关于住宅项目一般按收取，老政策关于住宅项目一般按楼面地价收取，两者相比较，新政策出让金大大高于老政策。无形楼面地价收取，两者相比较，新政策出让金大大高于老政策。无形中增加开发商土地成本。中增加开发商土地成本。与此同时，土地供应的格局发生重大变化，市土地局将成为最与此同时，土地供应18、的格局发生重大变化，市土地局将成为最大土地垄断者，土地严格计划供应，特别是别墅用地，土地资源更大土地垄断者，土地严格计划供应，特别是别墅用地，土地资源更为稀缺。为稀缺。东丽湖周边配套的进展空港加工区的建设列入本届政府的工作报告空港加工区的建设列入本届政府的工作报告天津经济技术开发区西区天津经济技术开发区西区 东丽湖项目以新市镇的模式进行整体规划，镇中心和产业的规划是关键点，虽东丽湖项目以新市镇的模式进行整体规划，镇中心和产业的规划是关键点，虽然滑水赛的召开促进政府加大了基础建设投资，加快了招商速度，但是近期单靠然滑水赛的召开促进政府加大了基础建设投资，加快了招商速度，但是近期单靠自身的建设无法19、实施，远期也很难支撑。空港物流加工区和天津经济技术开发区自身的建设无法实施，远期也很难支撑。空港物流加工区和天津经济技术开发区西区的建设将承担地区性产业服务中心这一角色，东丽湖地区成为天津新市镇的西区的建设将承担地区性产业服务中心这一角色，东丽湖地区成为天津新市镇的远期目标具备了现实性远期目标具备了现实性津汉公路的建设津汉公路的建设金钟公路的建设金钟公路的建设市内部分市内部分由由于于以以上上的的基基础础配配套套实实施施速速度度明明显显提提速速，至至明明年年开开盘盘时时，东东丽丽湖湖的的飞飞地地状状况况将将彻彻底底改改观观，到到外外环环线线的的时时间间可可缩缩短短到到10101515分分钟钟，到20、到市市中中心心的的时时间间可可缩缩短短到到30304040分分钟钟。根根据据北北京京、上上海海的的经经验验，在在这这样样的的路路程程范范围围内内，加加上上东东丽丽湖湖特特有有的的生生态资源优势，东丽湖地区具备了近期作为第一居所的条件。态资源优势，东丽湖地区具备了近期作为第一居所的条件。1.1.项目概述项目概述2.2.项目的总体市场定位项目的总体市场定位3.3.首期规划成果首期规划成果二、东丽湖规划概述二、东丽湖规划概述宗地概况宗地概况规划理念规划理念规划主题规划主题规划布局与产品设计概念规划布局与产品设计概念.项目概述项目概述宗宗 地地 概概 况况 天津天津xxxx东丽湖项目位于风景秀丽的东丽21、湖旅游温泉度假区，南接东丽湖项目位于风景秀丽的东丽湖旅游温泉度假区，南接7.37.3平方公里的东丽湖，北临东丽之光大道，西与湖堤路毗连。平方公里的东丽湖，北临东丽之光大道，西与湖堤路毗连。该项目占地该项目占地270270多万平方米多万平方米(4095(4095亩亩)，总建筑面积，总建筑面积8888万平方米，总体规划容万平方米，总体规划容积率积率0.360.36，是，是xxxx目前最大的房地产项目，计划在目前最大的房地产项目，计划在810810年内建设成为一个功年内建设成为一个功能齐全的综合性新市镇能齐全的综合性新市镇 xxxx东丽湖东丽湖xxxx东丽湖项目将东丽湖项目将“建筑文脉建筑文脉”、“22、优秀小区的基本要素优秀小区的基本要素”、“良好的良好的城市形态城市形态”三个设计思想结合在一起。三个设计思想结合在一起。坚持土地原有的特点和周边环境的影响坚持土地原有的特点和周边环境的影响 ，基于新小区建设计划及原，基于新小区建设计划及原则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。Contextualism建筑文脉建筑文脉BuildingStrongCommunities优秀小区的基本要素优秀小区的基本要素GoodCityForm良好的城市形态良好的城市形态规规 划划 理理 念念（摘自加拿大（摘自加拿大BDCLBDCL事务所规划成果事23、务所规划成果)xx xx东丽湖所采用的东丽湖所采用的设计手法最根本的一点设计手法最根本的一点是对地块建筑文脉的透是对地块建筑文脉的透彻理解彻理解。规划理念：之一规划理念：之一 地区风景特征 现状周边土地使用性质 建议开发项目 交通流量 气候因素 市政设施能力 潜在人口变动 地质及水文条件Contextualism建筑文脉建筑文脉 xx xx东丽湖的规划东丽湖的规划是基于凯文是基于凯文 林奇发展林奇发展的理论，这是许多城的理论，这是许多城市规划设计师工作原市规划设计师工作原则的基础则的基础。规划理念：之二规划理念：之二GoodCityForm良好的城市形态良好的城市形态 可识别性 道路 结点 边24、界线 行政区 标志物 活跃的社区中心 集中的绿地 方便合理的步行系统 与周围景区的联系 层次分明的街道网络 小路及街巷 林荫道 具有不同私密性的社交场所 步行到达的商店及服务设施 对公共空间的注重 尊重当地的地域环境 创造良好的城市形态 追求高尚的生活品质 汲取并采用了北美在住汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计宅小区建设方面的最新设计思想思想“城市新生活城市新生活”，重，重新唤起人们对建设精彩持久新唤起人们对建设精彩持久的住宅小区的热情。的住宅小区的热情。规划理念：之三规划理念：之三BuildingStrongCommunities优秀小区的基本要素优秀小区的基本要素规划主题规划主题25、世外桃源世外桃源环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。生态主题：生态主题：利用当地优美的自然风景和丰富的生态资源，突出生态主题，利用当地优美的自然风景和丰富的生态资源，突出生态主题，建成一个有湿地、水系、野鸟和温泉的生态系统，成为华北乃至全国真正建成一个有湿地、水系、野鸟和温泉的生态系统，成为华北乃至全国真正的生态居住区。的26、生态居住区。多功能综合社区多功能综合社区：满足新市镇的城市功能需求，建设一个功能齐全、科学：满足新市镇的城市功能需求，建设一个功能齐全、科学合理的综合性社区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会合理的综合性社区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体。议度假等功能于一体。打造新市镇的产业：打造新市镇的产业：营造独立的、自成体系的产业氛围，保证新市镇所应营造独立的、自成体系的产业氛围，保证新市镇所应具有的持久活力，为社区的可持续发展提供强有力的产业支持。具有的持久活力，为社区的可持续发展提供强有力的产业支持。“5 52”2”的生活模式：的生活模式：周末来这里度27、假，释放在喧闹城市中工作五天的心周末来这里度假，释放在喧闹城市中工作五天的心情；也可在东丽湖工作、生活、度假，尽情享受一周七天的轻松畅快情；也可在东丽湖工作、生活、度假，尽情享受一周七天的轻松畅快规划主题规划主题世外桃源世外桃源(摘自加拿大摘自加拿大BDCLBDCL事务所规划成果事务所规划成果)项目规划布局项目规划布局整体用地平衡比例与建筑面积比例整体用地平衡比例与建筑面积比例停车与开放的空间停车与开放的空间水系的概念水系的概念路网系统路网系统n 谁在这里居住？谁在这里居住？东丽湖社区的居民是中到中上收入的人群，有执业者、行政管理人员、东丽湖社区的居民是中到中上收入的人群，有执业者、行政管理人28、员、当地经营者等，年龄集中在当地经营者等，年龄集中在30-5030-50岁，除此之外，社区对退休、半退休岁，除此之外，社区对退休、半退休人员及年轻执业者和他们的家庭也有很大吸引力。人员及年轻执业者和他们的家庭也有很大吸引力。n 谁在这里做客？谁在这里做客？东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市提供了一个独特的去处。围，为周围城市提供了一个独特的去处。n 谁在这里工作？谁在这里工作？29、1.1.医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者。商店主、娱乐专家及行政管理者。2.2.大批高科技产业的从业人员大批高科技产业的从业人员3.3.社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。成果，通过互联网进行商务活动。市场研究市场研究社区人群分析社区人群分析规划简述规划简述TheresortcommunityofDongliLakehasbeen东丽湖社区的规划与构思基于住宅、休闲、商业30、conceivedandplannedasacompletesynthesisof与旅游设施综合性运用的考虑，形成一个完全成熟的residential,recreation,commercialandresortuses项目。充分开发先天的优势与能源，对于这些幸运的workingtogethertoformacompleteandmature居民也感受到与社区的融合。她真正表达了一个完development.Atoncelargeenoughtodevelopits全、现代的开发模式。ownsynergyandenergy,yetcompactenoughtoforthefortunatere31、sidentstofeelasenseofbelongingandcommunity,ittrulyrepresentsacomplete,andmodel,development.3期期独体别墅、联排别墅、中低层公寓、定制化产品类型以天津市主流需求市场及当地产业人口消费为主寻求区域产业支持，转变城镇人口的构成比例，主要吸引当地产业人口，形成复合型城镇以产业适应与预留性公建配套为主，并逐步完善城镇的服务配套：主题公园等。依托空港物流中心区建设可持续发展与项目成长可持续发展与项目成长关注关注项目项目首期首期产品产品方面方面独体别墅、联排别墅、低层公寓客户客户方面方面以天津市中高端群体为主启动项目32、，并附以城市新兴阶层客户群体开发开发侧重侧重以运动、休闲为主题，主要树立项目的充分吸引力、以绝对领先的产品与环境满足目前客户对高生活质量标准的追求。配套配套方面方面达到满足客户对项目的吸引力标准及首期常住型客户的基本生活要求。营建的设施主要为：销售中心、示范区、服务性公建、运动场、生态景观等产业产业方面方面2期期独体别墅、独户住宅、联排别墅、中低层公寓以天津市中端主流市场客户群体为主，并吸纳北京、滨海区域的高端客户群体以教育、渡假为主题，在保持产品的领先的同时，以完备、完美的生活配套最大程度地吸引规模消费为目标城镇的基本生活与教育配套逐步完善，并提供便捷的交通系统主要营建的设施为：。市镇中心、33、会议度假中心、学校依托会议渡假及体育产业产品设计概念产品设计概念设计概念：简明、个性、还原、潜在环境设计、保留、相互关联设计概念：简明、个性、还原、潜在环境设计、保留、相互关联选用的户型设计概念选用的户型设计概念总体总体定位的描述定位的描述总体定位形成的基础总体定位形成的基础总体总体定位的结论定位的结论.项目的总体市场定位概述项目的总体市场定位概述适应多阶层人群定居，以完善的生活配套设施和服务体系为基础适应多阶层人群定居，以完善的生活配套设施和服务体系为基础的多功能综合型生态新市镇；的多功能综合型生态新市镇；以湖景、水溪、自然动植物等生态环境和丰富多彩的运动休闲设以湖景、水溪、自然动植物等生态34、环境和丰富多彩的运动休闲设施为特色；施为特色；提供包括独体别墅、独体住宅、豪华别墅、联排别墅、低层公寓提供包括独体别墅、独体住宅、豪华别墅、联排别墅、低层公寓在内的多层次、多价位的复合产品，以满足多层次复合市场的需在内的多层次、多价位的复合产品，以满足多层次复合市场的需求求总体定位的描述总体定位的描述 （1 1）对前期天津地产市场发展趋势分析）对前期天津地产市场发展趋势分析 （2 2）对目标客户的三次调查研究）对目标客户的三次调查研究 （3 3）对国外新市镇开发模式的借鉴）对国外新市镇开发模式的借鉴总体定位形成的基础总体定位形成的基础市场研究工作市场研究工作（1 1）对天津地产市场发展趋势分析35、）对天津地产市场发展趋势分析 （A）总体市场发展特征：总体市场发展特征：改善型市场发展迅速改善型市场发展迅速多层次、复合化的需求结构日益明显多层次、复合化的需求结构日益明显 随随着着危危改改的的结结束束，中中低低价价位位住住宅宅仍仍占占市市场场主主流流，但但重重心心有有所所上上移移。特特别别是是25002500元元/平米至平米至35003500元元/平米的中价市场需求逐年增加平米的中价市场需求逐年增加。高端需求开始活跃高端需求开始活跃潜在的高端需求转化成现实的需求潜在的高端需求转化成现实的需求 联排别墅热在联排别墅热在20022002年开始启动。从年开始启动。从8 8月份开始，天津南部的联排别36、墅开始月份开始，天津南部的联排别墅开始渐次推出，代表是半岛兰湾、城市别墅、仁爱豪景。城南别墅的特征：渐次推出，代表是半岛兰湾、城市别墅、仁爱豪景。城南别墅的特征：户型创新，在户型创新，在xxxx新城的基础上有所发展；新城的基础上有所发展；面对高端市场，主力户型超过百万；面对高端市场，主力户型超过百万；销售状况良好。销售状况良好。安居需求安居需求改善需求改善需求高端需求高端需求解决基本的居住问题,看中价格和接受总价在10万-30万之间面积、房型、位置及小区环境是第一因素接受总价在30万到50万二次或多次置业,注重项目或产品个性接受总价为70万及以上65%25%10%多层次、复合化的需求结构日益明37、显多层次、复合化的需求结构日益明显（B B）、）、区域市场发展特征：区域市场发展特征：东部地区成为开发热点：东部地区成为开发热点：随随着着太太阳阳城城，张张贵贵庄庄的的新新区区启启动动，东东部部交交通通干干线线的的完完成成，东东部部地地区区成为继南部市场后又一主要的热点地区。成为继南部市场后又一主要的热点地区。项目周边投资日益升温；项目周边投资日益升温；滑水赛后，东丽湖地区的投资进程加快，特别是保税区空港近滑水赛后，东丽湖地区的投资进程加快，特别是保税区空港近4040平平方公里土地的圈定，对东丽湖区域的投资、就业及基础设施建设意义重方公里土地的圈定，对东丽湖区域的投资、就业及基础设施建设意义重38、大。大。滨海新区发展潜力巨大：滨海新区发展潜力巨大：区内房地产年销售量仅占天津房地产市场总量的区内房地产年销售量仅占天津房地产市场总量的11%11%，供应和需求均，供应和需求均不活跃，与地区经济发展不成比例。如果交通问题获得改善，该区的三不活跃，与地区经济发展不成比例。如果交通问题获得改善，该区的三资企业的外商、白领将是潜在的大市场。资企业的外商、白领将是潜在的大市场。市场趋势综述市场趋势综述:1 1、天津地产市场正在形成多层次、复合型的需求结构。高端需求日天津地产市场正在形成多层次、复合型的需求结构。高端需求日趋活跃，改善型需求发展渐成主流，同时安居需求仍保持旺盛势头。趋活跃，改善型需求发展39、渐成主流，同时安居需求仍保持旺盛势头。2 2、城市东部是城市发展的主要方向，将成为未来、城市东部是城市发展的主要方向，将成为未来3 3年房地产发展的亮年房地产发展的亮点。特别是空港加工区的规划，对于加强东丽湖地区和城区的联系、点。特别是空港加工区的规划，对于加强东丽湖地区和城区的联系、改善交通条件、带动产业发展意义重大。改善交通条件、带动产业发展意义重大。3 3、市场需求总体呈现强烈的本地化特征，低端需求仍是市场主力，高、市场需求总体呈现强烈的本地化特征，低端需求仍是市场主力，高端需求涌现在位于城市外环线附近的联排别墅地区。相反，一些远端需求涌现在位于城市外环线附近的联排别墅地区。相反，一些远40、郊的别墅不成规模，配套、手续不规范，仅以低价吸引少量特异的郊的别墅不成规模，配套、手续不规范，仅以低价吸引少量特异的需求。需求。（2 2）对目标客户的三次调研）对目标客户的三次调研第一次调研目的：第一次调研目的：解决方向性问题（解决方向性问题（20002000年年4 4月）月）测试测试市场潜力和项目定位：概念、社区功能、环境、风格等方向性定位市场潜力和项目定位：概念、社区功能、环境、风格等方向性定位理想社区：理想社区：理理想想的的东东丽丽湖湖概概念念=46%=46%的的生生态态环环保保+22%+22%的的运运动动休休闲闲+17%+17%的的教教育育+15%+15%的的美美式式卫星城镇。卫星城镇41、。生生态态环环保保是是东东丽丽湖湖项项目目吸吸引引客客户户的的最最大大卖卖点点，但但运运动动休休闲闲，教教育育和和美美式式卫卫星星城城镇镇实实际际上上是是目目标标客客户对未来生活的理想描述，规划上应与项目主题相结合户对未来生活的理想描述，规划上应与项目主题相结合。产品选型产品选型理想的建筑风格理想的建筑风格=77.5%=77.5%的独户住宅的独户住宅+11.2%+11.2%的联排别墅的联排别墅+11.2%+11.2%的低密度公寓的低密度公寓对对于于大大多多数数二二次次以以上上置置业业的的客客户户，产产品品的的独独特特性性和和差差异异性性非非常常关关键键，同同时时表表明明联联排排别别墅墅和和低低42、层层公公寓也有一定市场寓也有一定市场。环境吸引：环境吸引：东丽湖社区在环境上最大吸引力：环保、安全、安静东丽湖社区在环境上最大吸引力：环保、安全、安静。20012001年年1010月月1 1日期间，对日期间，对xxxx新城、城市花园和部分来访客户进行了问卷调查，由于这部分客户基新城、城市花园和部分来访客户进行了问卷调查，由于这部分客户基本上都属于改善型和特异型需求的客户，调查结论有一定代表性。调查表明：本上都属于改善型和特异型需求的客户，调查结论有一定代表性。调查表明：基本情况：基本情况：客户以客户以26-4526-45岁的年龄为主。岁的年龄为主。职业以三资、股份制企业管理人员、个体经商和国有43、企事业单位管理者为主，比例为职业以三资、股份制企业管理人员、个体经商和国有企事业单位管理者为主，比例为63%63%。拥。拥有私家车和单位配车的比例为有私家车和单位配车的比例为75%75%。置业意向：置业意向：57%57%的客户倾向于独立住宅和独体别墅。的客户倾向于独立住宅和独体别墅。77%77%的客户需求面积在的客户需求面积在150150平米以上。平米以上。50-8050-80万元是他们最能接受的价位。万元是他们最能接受的价位。从居住地到工作地的交通距离以从居住地到工作地的交通距离以30-4530-45分钟为宜。分钟为宜。第二次问卷目的：测试置业意向（第二次问卷目的：测试置业意向（20012044、01年年1010月）月）本次调研是在本次调研是在20002000年年4 4月首次针对东丽湖项目调研的基础上，进行的更细化、更深入月首次针对东丽湖项目调研的基础上，进行的更细化、更深入的二次调研的二次调研。天津市政府为世界大学生滑水赛而投资的周边设施、公路建设为天津市政府为世界大学生滑水赛而投资的周边设施、公路建设为东丽湖项目东丽湖项目的启动提供了良好契机。的启动提供了良好契机。如何在东丽湖项目现有状况基础上，如何在东丽湖项目现有状况基础上，通过主题概念以及差异性的通过主题概念以及差异性的产品吸引住目标客户，是项目开发要解决的核心问题。产品吸引住目标客户，是项目开发要解决的核心问题。第三次调研旨45、在达到以下目的：第三次调研旨在达到以下目的：客户群特征：客户群特征：1 1、首期客户特征；、首期客户特征；2 2、滨海新区市场客户特征；、滨海新区市场客户特征；3 3、北京市场客户特征、北京市场客户特征4 4、需求利益细分市场特征、需求利益细分市场特征客户需求特征：客户需求特征：1 1、对于远离市中心的郊外住宅，客户有哪些需求点？他们真正关心的是什么？东丽湖项、对于远离市中心的郊外住宅，客户有哪些需求点？他们真正关心的是什么？东丽湖项目的哪些特点最具吸引力？小区内配套设施规划，哪些设施必不可少？目的哪些特点最具吸引力？小区内配套设施规划，哪些设施必不可少？2 2、可接受的价位判断、可接受的价位46、判断 3 3、各需求细分市场对住房需求的特点、各需求细分市场对住房需求的特点第三次调研目的：描述客户特征与需求偏好（第三次调研目的：描述客户特征与需求偏好（20022002年年1212月）月）从住房心理需求角度看从住房心理需求角度看从住房心理需求角度看从住房心理需求角度看细分为四类客户，但比例相差不大细分为四类客户，但比例相差不大 生态追求型客户占生态追求型客户占生态追求型客户占生态追求型客户占 30%30%30%30%向往别墅型客户占向往别墅型客户占向往别墅型客户占向往别墅型客户占 26%26%26%26%综合社区型客户占综合社区型客户占综合社区型客户占综合社区型客户占 23%23%23%247、3%运动、休闲型客户占运动、休闲型客户占运动、休闲型客户占运动、休闲型客户占 21%21%21%21%从住房类型需求角度看从住房类型需求角度看从住房类型需求角度看从住房类型需求角度看别墅、非别墅客户各半，前者稍多别墅、非别墅客户各半，前者稍多 别墅客户占别墅客户占别墅客户占别墅客户占 54%54%54%54%非别墅非别墅非别墅非别墅/主要为低层公寓客户占主要为低层公寓客户占主要为低层公寓客户占主要为低层公寓客户占 46%46%46%46%从消费模式看从消费模式看从消费模式看从消费模式看常住型客户居主导地位（常住型客户居主导地位（47%47%），将近一半），将近一半 作为第一居所的常住型客户占作48、为第一居所的常住型客户占作为第一居所的常住型客户占作为第一居所的常住型客户占 47474747 作为第二居所的休闲度假型客户占作为第二居所的休闲度假型客户占作为第二居所的休闲度假型客户占作为第二居所的休闲度假型客户占 29292929 用于出租、升值的投资型客户占用于出租、升值的投资型客户占用于出租、升值的投资型客户占用于出租、升值的投资型客户占 24242424三次客户调研的主要结论三次客户调研的主要结论客户类型细分及各类型比例客户类型细分及各类型比例三次客户调研的主要结论三次客户调研的主要结论有效客户主要特征有效客户主要特征 市区、滨海、北京市区、滨海、北京市区、滨海、北京市区、滨海、北京49、有效目标客户有效目标客户有效目标客户有效目标客户的平均年龄均为的平均年龄均为的平均年龄均为的平均年龄均为35353535岁。岁。岁。岁。天津市区客户平均家庭月收入为天津市区客户平均家庭月收入为天津市区客户平均家庭月收入为天津市区客户平均家庭月收入为6519651965196519元；元；元；元；滨海新区客户滨海新区客户滨海新区客户滨海新区客户平均家平均家平均家平均家 庭月收入为庭月收入为庭月收入为庭月收入为6525652565256525元；北京市区客户平均家庭月收入为元；北京市区客户平均家庭月收入为元；北京市区客户平均家庭月收入为元；北京市区客户平均家庭月收入为98129812981298150、2元。元。元。元。天津市区天津市区天津市区天津市区65656565的文化程度在大专及以上、的文化程度在大专及以上、的文化程度在大专及以上、的文化程度在大专及以上、滨海新区大专及以上滨海新区大专及以上滨海新区大专及以上滨海新区大专及以上 文化程度者占文化程度者占文化程度者占文化程度者占65656565。天津市区有效目标客户平均住房套数是天津市区有效目标客户平均住房套数是天津市区有效目标客户平均住房套数是天津市区有效目标客户平均住房套数是1.391.391.391.39套；滨海新区有效套；滨海新区有效套；滨海新区有效套；滨海新区有效 目标客户平均住房套数是目标客户平均住房套数是目标客户平均住房套数51、是目标客户平均住房套数是1.21.21.21.2套；套；套；套；天津市区有效目标客户家住河西区的最多，其次是河东区、天津市区有效目标客户家住河西区的最多，其次是河东区、天津市区有效目标客户家住河西区的最多，其次是河东区、天津市区有效目标客户家住河西区的最多，其次是河东区、南开区，再次是红桥区、和平区、河北区。南开区，再次是红桥区、和平区、河北区。南开区，再次是红桥区、和平区、河北区。南开区，再次是红桥区、和平区、河北区。天津市区天津市区天津市区天津市区运动、休闲型、生态追求型、别墅向往型、综合社运动、休闲型、生态追求型、别墅向往型、综合社运动、休闲型、生态追求型、别墅向往型、综合社运动、休闲型52、生态追求型、别墅向往型、综合社 区型客户的比例大致相当。区型客户的比例大致相当。区型客户的比例大致相当。区型客户的比例大致相当。三次客户调研的主要结论三次客户调研的主要结论居住心理需求分析居住心理需求分析 目标客户普遍认为日常工作压力大目标客户普遍认为日常工作压力大目标客户普遍认为日常工作压力大目标客户普遍认为日常工作压力大,休闲时间少休闲时间少休闲时间少休闲时间少,没时间锻炼身体、居住的生态没时间锻炼身体、居住的生态没时间锻炼身体、居住的生态没时间锻炼身体、居住的生态环境不好。环境不好。环境不好。环境不好。天津市区有效目标客户更希望到生态环境好的地方居住；而滨海新区的有效目天津市区有效目标53、客户更希望到生态环境好的地方居住；而滨海新区的有效目天津市区有效目标客户更希望到生态环境好的地方居住；而滨海新区的有效目天津市区有效目标客户更希望到生态环境好的地方居住；而滨海新区的有效目标客户更希望参加娱乐健身性俱乐部。标客户更希望参加娱乐健身性俱乐部。标客户更希望参加娱乐健身性俱乐部。标客户更希望参加娱乐健身性俱乐部。游泳是所有目标客户最喜欢的舒缓工作压力的运动健身方式，其次是羽毛球和游泳是所有目标客户最喜欢的舒缓工作压力的运动健身方式，其次是羽毛球和游泳是所有目标客户最喜欢的舒缓工作压力的运动健身方式，其次是羽毛球和游泳是所有目标客户最喜欢的舒缓工作压力的运动健身方式，其次是羽毛球和保龄54、球。保龄球。保龄球。保龄球。客户心目中生态概念的含义主要是：空气清新、自然、安静、客户心目中生态概念的含义主要是：空气清新、自然、安静、客户心目中生态概念的含义主要是：空气清新、自然、安静、客户心目中生态概念的含义主要是：空气清新、自然、安静、健康。健康。健康。健康。大部分客户对概念型社区表示出兴趣。大部分客户对概念型社区表示出兴趣。大部分客户对概念型社区表示出兴趣。大部分客户对概念型社区表示出兴趣。三次客户调研的主要结论三次客户调研的主要结论东丽湖项目吸引力东丽湖项目吸引力滨海新区滨海新区天津市区天津市区北京市区北京市区运动、休闲社区概念最运动、休闲社区概念最有吸引力的地方有吸引力的地方社区55、具有健康的、休闲的生活氛围，附近有高尔夫球场，社区内有网球场、足球场、体育馆、健身房以及攀岩、骑马、钓鱼、滑水等众多运动、休闲项目（滨海新区64%、天津市区51%、北京市区44%）生态社区概念最有吸引生态社区概念最有吸引力的地方力的地方社区内有美丽的水景，小溪从家门前或后院流过（35%）位于自然生态保护区，紧邻大面积湖面（30%）别墅住宅概念最有吸引别墅住宅概念最有吸引力的地方力的地方社区内及周边自然生态，尽情享受安逸、宁静，回归自然（28）售价适中（30%）社区内及周边环境自然生态，可尽情享受安逸、宁静，回归自然（44%）综合社区概念最有吸引综合社区概念最有吸引力的地方力的地方社区功能完整，56、有行政服务中心(邮局、银行、社区管委会等)、购物中心、大型餐饮场所、电影院、咖啡厅、学校、医疗诊所等，生活便利，具有浓郁的生活氛围（滨海新区46%、天津市区51%、北京市区社区内有美丽的水景，小溪从家门前或后院流过（36%）三次客户调研的主要结论三次客户调研的主要结论东丽湖项目吸引力东丽湖项目吸引力滨海新区滨海新区天津市区天津市区北京市区北京市区听说过东丽湖的比例听说过东丽湖的比例82%83%26%购买东丽湖项目的可能购买东丽湖项目的可能比例比例65%64%6%有意向购买的原因有意向购买的原因本项目离工作地点、市区都不太远，交通便利，上下班方便；距离市区近，购物方便；环境生态，配套完善，适合居57、住等。本项目生态环境好，对健康有益；交通便利；有投资升值价值等。购买顾虑购买顾虑交通不方便；对东丽湖不了解等。对东丽湖区域不熟悉；位置远，不方便；担心配套问题，如：医疗、购物等不方便；子女教育问题不好解决；郊区住房的安全问题等。1、离北京太远，亲戚、朋友均在北京，工作、生活都不方便；2、天津水质不好；3、人文有差异，一方水土养一方人，水土不适；4、对东丽湖不了解，没听说过，对这里的自然风景表示怀疑。三次客户调研的主要结论三次客户调研的主要结论东丽湖项目购买可能性东丽湖项目购买可能性天津市区天津市区 滨海新区滨海新区北京北京基数:所有被访者20010250%肯定不会3.6838可能不会17.3158、250不一定15.1166有可能62.8626肯定会.72总计.5100100购买东丽湖项目的可能性：购买东丽湖项目的可能性：天津市区与滨海新区样本客户天津市区与滨海新区样本客户的购买可能性均超过的购买可能性均超过60%60%不同类型客户购买东丽湖项目的可能性：不同类型客户购买东丽湖项目的可能性：常住型客户购买可能性最高常住型客户购买可能性最高客户调研综述客户调研综述:a a、常住、度假、投资三类客户中，常住、度假、投资三类客户中，“常住客户常住客户”占绝对份额占绝对份额 市区和滨海地区考虑在东丽湖项目常住的潜在客户均占绝对市区和滨海地区考虑在东丽湖项目常住的潜在客户均占绝对 份额，最少占一半59、。（滨海地区份额，最少占一半。（滨海地区57%57%选择长住；市区选择长住；市区47%47%选择长住）；选择长住）；b b、“生态型生态型”、“运动休闲型运动休闲型”、“综合社区型综合社区型”、“向往别墅型向往别墅型”四类客户的比例较为平均四类客户的比例较为平均；滨海滨海/选运动休闲：选运动休闲：31%31%；选综合社区：；选综合社区：28%28%；选生态：；选生态：24%24%；向往别墅：；向往别墅：17%17%；市区市区/选生态：选生态：30%30%；向往别墅：；向往别墅：26%26%；选综合社区：；选综合社区：23%23%；选运动休闲：；选运动休闲：21%21%c c、选择选择“别墅别墅60、”和和“非别墅非别墅”的客户比例较平均的客户比例较平均 有效调查样本中，选择别墅的客户和选择非别墅的客户比例相差不大。有效调查样本中，选择别墅的客户和选择非别墅的客户比例相差不大。滨海地区选非别墅的客户比例大一些；市区内选别墅的比例大一些。滨海地区选非别墅的客户比例大一些；市区内选别墅的比例大一些。但两地区选非别墅和选别墅的客户比例相差最多不超过但两地区选非别墅和选别墅的客户比例相差最多不超过20%20%。（市区（市区/选别墅：选别墅：54%54%；市区；市区/选非别墅：选非别墅：46%46%；滨海滨海/选别墅：选别墅：40%40%；滨海；滨海/非别墅：非别墅：60%60%）（3 3）对国外新61、市镇开发模式的借鉴）对国外新市镇开发模式的借鉴 基于新都市主义理念的开发原则基于新都市主义理念的开发原则人与自然和谐共生人与自然和谐共生 尊重人与自然的和谐共生关系，保护自然景观与尊重人与自然的和谐共生关系，保护自然景观与社区融为一体，在整个项目的建筑、水系、土壤、植被、能源等诸社区融为一体，在整个项目的建筑、水系、土壤、植被、能源等诸多方面融入生态学概念，使人们的生活更为的健康和长久保持环境多方面融入生态学概念，使人们的生活更为的健康和长久保持环境的自然、优美与生机勃勃。的自然、优美与生机勃勃。适合步行尺度的开放型社区适合步行尺度的开放型社区 通过合理的社区规划，路网结构来实现通过合理的社区62、规划，路网结构来实现整体的开放空间，体现区域的可识别性，界定邻里组团和易于便捷整体的开放空间，体现区域的可识别性，界定邻里组团和易于便捷到达。社区路网与城市交通动脉相接驳。新市镇社区的路网将引导到达。社区路网与城市交通动脉相接驳。新市镇社区的路网将引导小区呈现城市开放形态。小区呈现城市开放形态。兼顾居住和就业兼顾居住和就业 提供充足的就业机会，逐步实现就业本地化，提供充足的就业机会，逐步实现就业本地化，使居住和就业相融合。使居住和就业相融合。多元化社区构成多元化社区构成 项目定位在低层、低密度、低价位、高品质的大项目定位在低层、低密度、低价位、高品质的大规模小住宅。将改善型产品和休闲度假型产品63、相结合，丰富社区规模小住宅。将改善型产品和休闲度假型产品相结合，丰富社区业主结构。形成多元化、充满生机的社区形态。业主结构。形成多元化、充满生机的社区形态。重视社区教育重视社区教育 教育氛围要在社区内随处可见，不能将教育仅限定教育氛围要在社区内随处可见，不能将教育仅限定在教室，接受教育不应该是年轻人的专利。在教室，接受教育不应该是年轻人的专利。交流的空间交流的空间 社区内的居民安排丰富的休闲活动和场所，便于社区社区内的居民安排丰富的休闲活动和场所，便于社区业主进行思想与信息的交流。业主进行思想与信息的交流。明确的社区边界明确的社区边界 明确动植物的栖息地、沼泽、开放空间、田野明确动植物的栖息地64、沼泽、开放空间、田野以及休闲用公用空间的保护措施，有计划的保留一定的公用空间。以及休闲用公用空间的保护措施，有计划的保留一定的公用空间。不但可以保证不但可以保证“紧凑紧凑”社区的开发，而且还可以使社区充满活力。社区的开发，而且还可以使社区充满活力。总体控制，分期实施总体控制，分期实施 安排合理的开发节奏和赢利模式，控制现安排合理的开发节奏和赢利模式，控制现金流的平衡。根据项目的不同阶段，社区配套成熟度、交通问题金流的平衡。根据项目的不同阶段，社区配套成熟度、交通问题解决的时机，介入不同的细分市场解决的时机，介入不同的细分市场。产产业业与与区区域域发发展展的的联联动动 合合理理的的产产业业发发65、展展模模式式，促促进进社社区区与与区区域域发发展展的的联联动动，创创造造一一个个强强有有力力的的，充充满满人人文文内内涵涵的的可可持持续续发发展社区。展社区。总总体体发发展展方方向向根根据据市市场场分分析析和和客客户户调调查查结结论论。总总体体来来看看，应应当当把把建建设设一一个个“多多功功能能、复复合合化化的的成成熟熟社社区区”作作为为东东丽丽湖湖项项目目的的基基本本开开发发思思路路。整整个个项项目目应应当当能能够够向向市市场场提提供供多多类类别别、多多层层次次、成成梯梯度度的的产产品品阵阵列列。项项目目最最终终很很可可能能要要演演进进发发展展成一个配套完备、功能齐全的远郊新市镇。成一个配套66、完备、功能齐全的远郊新市镇。社社区区主主题题整整合合“生生态态社社区区”、“运运动动休休闲闲社社区区”、“综综合合社社区区”三三大大概概念念主主题题可可以以是是层层层层推推进进的的“生生态态”是是地地块块的的先先天天优优势势；“运运动动休休闲闲”是是项项目目的的附附加加价价值值；“多多功功能能综综合合社社区区/新新市市镇镇”是是项项目目的的远远期期目目标标。“单单纯纯的的生生态态”和和“单单纯纯的的运运动动休休闲闲”都都不不能能完完全全满满足足潜潜在在客客户户的的常常住住需需求求，难难以以形形成成全全方方位位的的吸吸引引力。力。“多功能综合社区多功能综合社区”将是项目多重概念的最终聚焦点。将是67、项目多重概念的最终聚焦点。多多层层次次产产品品根根据据市市场场分分析析和和地地块块特特征征，整整体体来来看看，东东丽丽湖湖项项目目应应当当提提供供包包括括独独体体别别墅墅、独独体体住住宅宅、豪豪华华别别墅墅、联联排排别别墅墅、低低层层公公寓寓在在内内的的多多层层次次、多多价价位位的复合产品，以满足多层次复合市场的需求。的复合产品，以满足多层次复合市场的需求。配配套套渐渐进进完完善善常常住住客客户户是是本本项项目目的的主主力力客客户户。常常住住必必然然会会存存在在多多方方位位的的生生活活需需求求。从从长长期期来来看看，在在社社区区配配套套上上应应当当形形成成较较为为完完备备的的硬硬件件设设施施和68、和软软件件服服务务体体系系。当当然然，从从项项目目渐渐进进开开发发着着眼眼，建建设设首首期期，需需要要在在满满足足完完美美生生活活所所需需的的众众多多配配套设施中，选择最有吸引力的启动类别。套设施中，选择最有吸引力的启动类别。总体定位结论的得出总体定位结论的得出首期的规划成果首期的规划成果描述描述邻里中心邻里中心建筑形式建筑形式3.3.首期规划成果首期规划成果首期开发范围首期开发范围项项目目面积指标面积指标备备注注示示范范区区销售中心销售中心1，500平米平米开盘设在邻里中心内开盘设在邻里中心内样板房样板房5，000平米平米包括包括5套独体别墅套独体别墅Townhouse5，000平米平米配套69、商业配套商业8，000平米平米包括医疗、邮局、银行、餐饮、书店等包括医疗、邮局、银行、餐饮、书店等室外综合运动场室外综合运动场12，000平米平米包括室外各种小型运动设施（包括室外各种小型运动设施（04年暂不施工）年暂不施工）网球场网球场1，500平米平米2片片滑水赛道滑水赛道2，000平米平米具备具备05年世滑赛比赛的场地要求年世滑赛比赛的场地要求规划目标描述：规划目标描述：对东丽湖地块建筑文脉的透彻理解正是新市镇理念贯彻社区与对东丽湖地块建筑文脉的透彻理解正是新市镇理念贯彻社区与总体环境协调统一开发的体现，创造良好的城市形态也符合该理念的规划要求，总体环境协调统一开发的体现，创造良好的城市70、形态也符合该理念的规划要求，汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想“城市新生活城市新生活”，可以保证社区持久旺盛的生命力。但是我们又有创新，有所发展。可以保证社区持久旺盛的生命力。但是我们又有创新，有所发展。遵从遵从与当地地脉的充分融合，项目与区域风景特征的巧妙结合，并通过开与当地地脉的充分融合，项目与区域风景特征的巧妙结合，并通过开发营造与保留当地的生态湿地系统。发营造与保留当地的生态湿地系统。保护保护自然环境与各种动物在此按照自己的生存习性生长并存在着。自然环境与各种动物在此按照自己的生存习性生长并存在着。延续与再激发延续与再激发各71、种城市形态与规划手法的运用，让人们远离嘈杂、拥挤的各种城市形态与规划手法的运用，让人们远离嘈杂、拥挤的环境，同时同样享受着城市生活氛围与热情。环境，同时同样享受着城市生活氛围与热情。灵活与开放灵活与开放打破传统的住宅布局形式与现代城市的几何特征构建形态，更打破传统的住宅布局形式与现代城市的几何特征构建形态，更多地强调了城镇中不可预见的因素、并创造了更多的不同人群之间的混合与交多地强调了城镇中不可预见的因素、并创造了更多的不同人群之间的混合与交流的机会。流的机会。健康与环保健康与环保充分利用地域（水、地热、阳光、植被、风）的资源，建造与充分利用地域（水、地热、阳光、植被、风）的资源，建造与自然和72、谐的生态住宅，是项目有别于其它项目的一个重要特点。自然和谐的生态住宅，是项目有别于其它项目的一个重要特点。首期规划特点首期规划特点邻里中心规划邻里中心规划总建筑面积：总建筑面积：8000平方米平方米产品形式：首层为商场产品形式：首层为商场2-3层为公寓层为公寓建筑产品与形式建筑产品与形式建筑形式建筑形式:北美风格的建筑布局、低层、低密度住宅北美风格的建筑布局、低层、低密度住宅;简约风格超空间独体式别墅简约风格超空间独体式别墅;环抱式邻里组合模环抱式邻里组合模式、减少自家公共空间，增加邻里交流式、减少自家公共空间，增加邻里交流;建筑风格建筑风格:北美住宅风格体现北美住宅风格体现表现手法表现手法:73、每栋住宅外观造型变化丰富，追求轻盈、丰富的体型，多样化的手法，但整体每栋住宅外观造型变化丰富，追求轻盈、丰富的体型，多样化的手法，但整体楼座摆放自然、规整，视觉形成变化多样、错落有秩的感觉楼座摆放自然、规整，视觉形成变化多样、错落有秩的感觉;屋顶形态极具个性，线条洗炼平直，充分利用日照资源屋顶形态极具个性，线条洗炼平直，充分利用日照资源;阳台均为敞开式，以增加生活空间与建筑外部空间过渡的灰空间，打破传统的二元空间模阳台均为敞开式，以增加生活空间与建筑外部空间过渡的灰空间，打破传统的二元空间模式，同时还原式，同时还原“我们失去的花园我们失去的花园”;每户每户“多入口多入口”设计，设计，多出口、多74、功能、多灵活性地制造出多重私密领地，无一不是室内多出口、多功能、多灵活性地制造出多重私密领地，无一不是室内空间向室外多个方向的延展。空间向室外多个方向的延展。每户独立的院落与水景、温泉设置，形成每户独立的院落与水景、温泉设置，形成“自有天地自有天地”居家感受，同时院落的两度分割，居家感受，同时院落的两度分割，体现了体现了“中式中式”风韵与空间过度风韵与空间过度;南、北两向不同功能区域的布局与安排，使得生活空间的利用更加合理南、北两向不同功能区域的布局与安排，使得生活空间的利用更加合理室外室外“平台平台”的设置，增加过渡空间，改善室内外空间的绝对对立。的设置，增加过渡空间，改善室内外空间的绝对对75、立。材料部品材料部品:涂料与天然实材的搭配和谐，创造出有别于众的立面个性；室外运用不同的天然涂料与天然实材的搭配和谐，创造出有别于众的立面个性；室外运用不同的天然材料的材质，使得建筑的内部与外部空间达到浑然一体；窗的形式变化丰富。材料的材质，使得建筑的内部与外部空间达到浑然一体；窗的形式变化丰富。建筑设计特点建筑设计特点三、项目（首期）策划三、项目（首期）策划1.1.首期定位的描述首期定位的描述2.2.首期定位形成依据首期定位形成依据3.3.首期项目策划首期项目策划项目目标：项目目标：开盘目标：树立天津市高档物业的项目形象；开盘目标：树立天津市高档物业的项目形象；远期目标：未来远期目标：未来276、-32-3年内将会占据天津市场上中高端物业翘楚的地位，并逐步年内将会占据天津市场上中高端物业翘楚的地位，并逐步达成多样化产品形态、复合型居住人口新市镇的远期目标。达成多样化产品形态、复合型居住人口新市镇的远期目标。首期产品目标：首期产品目标：以独特的产品形式（独体别墅）满足天津市内部分对顶级产品的需求要求；以独特的产品形式（独体别墅）满足天津市内部分对顶级产品的需求要求；通过不同产品类型测试出客户对于郊外住宅需求特点；通过不同产品类型测试出客户对于郊外住宅需求特点；同时补充部分低层公寓产品；同时补充部分低层公寓产品；首期市场定位描述首期市场定位描述 （1 1）对近期市场走势的判断）对近期市场走77、势的判断（2 2）对预期价位接受度的评估）对预期价位接受度的评估首期定位形成依据首期定位形成依据 整体市场综述：整体市场综述：对市场对市场1-31-3季度的数据分析显示季度的数据分析显示 0303年，全市年，全市516516万平米的消化，以万平米的消化，以6060平米和平米和100-120100-120平米的单位销量最平米的单位销量最为强劲。表明由于受城市路网建设、危改拉动各项指标就季季攀高，为强劲。表明由于受城市路网建设、危改拉动各项指标就季季攀高，天津房地产市场出现前所未有的充沛活力，天津房地产市场强劲的增天津房地产市场出现前所未有的充沛活力，天津房地产市场强劲的增长势头。总成交面积、金额78、同期相比上升幅度为长势头。总成交面积、金额同期相比上升幅度为65%65%。尤其是三季度市。尤其是三季度市场各项指标出现大幅度的攀升，在上半年市场空前的繁荣与发展的基场各项指标出现大幅度的攀升，在上半年市场空前的繁荣与发展的基础上又创新高。市场总体成交均价上升为础上又创新高。市场总体成交均价上升为28812881元元/平米，达到历史最高平米，达到历史最高水平。水平。1.1.市场供给类型逐渐瞄准高标准规格：市场供给类型逐渐瞄准高标准规格：本年度由于大面积产品销量的大本年度由于大面积产品销量的大幅度增加，将幅度增加，将120120平米以上的产品细分为平米以上的产品细分为120-150120-150平79、米和平米和150150平米的两平米的两档。同期相比总体上升为档。同期相比总体上升为8282。2.2.从需求角度分析，客户对货值的心理承受价位不断提高从需求角度分析，客户对货值的心理承受价位不断提高：总货值总货值4040万万以上的产品销量不断提升，同期相比总提升比例为以上的产品销量不断提升，同期相比总提升比例为107107，本年度将本，本年度将本指标分解为指标分解为40-5040-50万和万和5050万两档，表明高端产品需求量的急剧增长的态万两档，表明高端产品需求量的急剧增长的态势势3.3.高端物业保持活跃的销售局面高端物业保持活跃的销售局面 以半岛蓝湾、城市别墅、仁爱豪景为代表的城南高端市场依80、旧保持良以半岛蓝湾、城市别墅、仁爱豪景为代表的城南高端市场依旧保持良好销售态势，销售比例基本接近好销售态势，销售比例基本接近60%60%，3 3季度平均单价提升保持在季度平均单价提升保持在100-100-120120元元/月的频率。（城市别墅平均单价单价月的频率。（城市别墅平均单价单价65006500元元/平米，半岛平米，半岛67006700元元/平米）平米）对近期市场走势的判断对近期市场走势的判断由于未来由于未来5 5年拆迁的增容量（每年保持年拆迁的增容量（每年保持300300万平米），天津市整体仍万平米），天津市整体仍旧以改善型市场为主，其中以面积在旧以改善型市场为主，其中以面积在120181、20平米以下，总价在平米以下，总价在3030万的产万的产品占据主流消费市场。品占据主流消费市场。另一个趋势反映了中高端分布结构有逐步扩大化的趋势，货值在另一个趋势反映了中高端分布结构有逐步扩大化的趋势，货值在5050万，面积在万，面积在150150平米以上的产品划定了高端物业的最低消费区间，同平米以上的产品划定了高端物业的最低消费区间，同时受中高端需求量的扩充增抵影响，高端需求无论在面积指标、货时受中高端需求量的扩充增抵影响，高端需求无论在面积指标、货值总量上将会同步上升。值总量上将会同步上升。由于受土地政策、开发水平、建安成本增加因素的影响，高端物业由于受土地政策、开发水平、建安成本增加因素82、的影响，高端物业供给空间呈现被挤压的趋势，从别墅年需求量（年平均为供给空间呈现被挤压的趋势，从别墅年需求量（年平均为1515万平米）万平米）来看，未来来看，未来2 2年内，高端物业市场仍旧需要适度供量给予平衡补充。年内，高端物业市场仍旧需要适度供量给予平衡补充。天津区域经济的发展状况显示出：政府每年投向市政、路网以及其天津区域经济的发展状况显示出：政府每年投向市政、路网以及其它基础建设的总量为它基础建设的总量为500500亿元，且保持亿元，且保持3 3年的稳定水平。这种经济环年的稳定水平。这种经济环境下对催生部分高收入阶层产生积极影响，同时对居住的需求质上境下对催生部分高收入阶层产生积极影响，83、同时对居住的需求质上将产生一定跳跃式的购买拉动。将产生一定跳跃式的购买拉动。从城南高档产品规划类型、操作水平、销售状况分析，具有绝对领从城南高档产品规划类型、操作水平、销售状况分析，具有绝对领先的别墅产品类型仍旧是一个空白区间，能够满足高端需求的产品先的别墅产品类型仍旧是一个空白区间，能够满足高端需求的产品将会吸引市区特质消费群体。将会吸引市区特质消费群体。对未来需求市场发展的判断：对未来需求市场发展的判断：同类产品的市场情况同类产品的市场情况：项目简介：顺弛太阳城项目简介：顺弛太阳城棕榈阳光为太阳城整体规划的别墅组团，以“北美居住生活区”为推广切入于03年9月份正式面向市场。组团占地380084、0平米，开发单位为96栋。产品形式基本为2-6拼的联排别墅。目前建设阶段为桩基础施工阶段，计划于04年9月份入住。产品形式：产品形式：面积指标：为190-330平米的联排别墅。主力户型为230-250平米。层数：为2-3层，部分单位设有半地下室。院落与车位：每户设有独立的小院（面积指标在30平米左右）及1个车位。产品特点：层高为4.5米，面宽为7.2米，每户设有独立的观景中厅（10-15平米平米）。交房形式：毛坯交工。销售情况销售情况：截止03年共销售41套，占42%。单价范围平均在5000元/平米。棕榈阳光棕榈阳光一一期期二二期期四四期期三期三期项目简介：半岛.蓝湾 占地面积17万平米，建筑85、面积11.3万平米，容积率0.68，共383套联排别墅，产品形式：6种户型，产品面积指标为190.43-238.19平米。销售情况：1、一期西岸南北两个半岛开盘均价为5350元/平米。2、二期东岸北岛开盘均价比一期上涨300元/平米，而一期剩余产品售价没有提升。3、2002年12月已有销售许可证部分的剩余产品位置较差，数量有限，挑选余地小，同时受季节因素影响，该部分产品售价达到最低端，5064.9元/平米。4、2003年4月临近十字水域部分的销售许可证发证，该部分产品均价为5911.64元/平米，最高达到6500元/平米（206.08平米）。项目简介：城市别墅 占地面积13万平米，建筑面积9.86、5万平米，容积率0.63，首期推出162套住宅，其中包含148套联排别墅和14产品形式：复式，共13种户型，目前销售率70%，销售情况：总体均价为5727.26元/平米。一期2003年8月入住。1、城市别墅开盘期均价为5408元/平米，开盘期第二个月价格上调约100元/平米，达到5493元/平米。2、总体走势稳步上升，尤其是2002年1月17日样板间开放以后，价格急剧上扬，最高销售单价达到6590元/平米（193.94平米）。3、2003年4月和5月周边竞争楼盘的压力加大同时受非典影响，价格略有下降。价格水平：价格水平：同时根据首期产品的规划，成本测算角度分析，销售价格总价水平为同时根据首期产87、品的规划，成本测算角度分析，销售价格总价水平为100-120100-120万之间，接近高端物业心理价为的上线水平。万之间，接近高端物业心理价为的上线水平。减弱价格阻力：减弱价格阻力：能够突出产品的个性，做出产品的绝对吸引力；能够突出产品的个性，做出产品的绝对吸引力；增加环境配套的投入，树立高档物业的项目吸引力；增加环境配套的投入，树立高档物业的项目吸引力；营销手段上创新，最大程度触及目标客户群体的消费习惯；营销手段上创新，最大程度触及目标客户群体的消费习惯；对预期价位接受度的评估：对预期价位接受度的评估：首期项目策划首期项目策划项目项目SWOT分析分析优优势势产品的领先与独特性，将会绝对引领“88、远郊住宅”消费趋势；规模化社区，天然的环境优势，具备理想“城郊生活”的社区素质；“临水而居”成为高品质生活意识的一项软性指标；面积指标与价格处在市场热点消费区间，市场风险相对较小；品牌优势机机会会别墅市场的升温由于消费心理、土地政策的变化在未来2-3年内成为高端消费的趋势由于市政道路的建设、城市发展速度影响，东丽湖的区位优势将日益突显。同类产品不具备同质竞争力劣劣势势“距离”仍旧在目前成为前期项目认可的主要障碍。首期开发范围，不足以支撑“规模化社区、日常生活配套”的需求。销售的公开期过晚，过短，浪费市场机遇。对市场消费心理（远郊住宅）的了解很处于尝试阶段威威胁胁上半年将会推出的全新项目（南部市89、场红勘开发的），在规模与产品的设计上与东丽湖具备一定的竞争，且距离相对较近、推出时间较早（04年上半年）。项目项目形象形象：世外桃源世外桃源概念解释：概念解释：环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。项目主题项目主题：要建成生态（是我们追求的生活目标）、健康（是我们对于生活形态的理解）、环保（是我们倡导的生活行为）的绿色综合性90、新市镇生活模型。项目个性项目个性：尊重地脉的肌理，搭建人与自然共生的生态建筑，浓郁的城市意像表现，唤起人们对于“城市新生活的”热情。品牌效应：品牌效应：xx新一带造镇计划的向远郊启动(首期首期)项目定位项目定位:远郊生态型临湖生活远郊生态型临湖生活;（以水、鸟、芦苇为项目形象的设计表现）（以水、鸟、芦苇为项目形象的设计表现）(首期首期)产品定位产品定位:低层、低密度、户户带院落、水景、温泉具有北美建筑风格的城郊生态型低层、低密度、户户带院落、水景、温泉具有北美建筑风格的城郊生态型住宅；住宅；目标客户群体定位：目标客户群体定位：目标客户构成：目标客户构成：首期主要选择天津市区的常住型高端客户，首91、期主要选择天津市区的常住型高端客户，兼顾休闲度假型和兼顾休闲度假型和“城市特质城市特质”客户。客户。目标客户特征目标客户特征年龄结构：年龄结构：年龄在年龄在40-5040-50岁岁消费心理特征：消费心理特征：更加向往远离城市、接近自然的生活方式更加向往远离城市、接近自然的生活方式；更加关心居住的享受度。更加关心居住的享受度。需求特征：需求特征：有自己独到的生活见解，不随众消费，生活与社交圈子相对固有自己独到的生活见解，不随众消费，生活与社交圈子相对固 定；但对高质物品的追求成为显示自己对生活品位的标准。定；但对高质物品的追求成为显示自己对生活品位的标准。区域分布：区域分布：相对没有比较集中的区92、域，主要居住在相对没有比较集中的区域，主要居住在9595年以后购买的和平、年以后购买的和平、河西的高端物业中河西的高端物业中推广诉求重点：推广诉求重点：天津市唯一的天津市唯一的“大型生态临湖大型生态临湖”社区，充分享受社区，充分享受“湖景生活湖景生活”；低层、低密度远郊生态住宅；低层、低密度远郊生态住宅；独特的中式、超大、带水景的院落；独特的中式、超大、带水景的院落；高性价比产品品质；高性价比产品品质；具有无限升值空间；具有无限升值空间；1.1.会徽、吉祥物及相关设施会徽、吉祥物及相关设施2.2.赛期中媒体相关报道赛期中媒体相关报道3.3.滑水赛举办的作用滑水赛举办的作用4.4.王石及王石及x93、xxx高层对于东丽湖的观点高层对于东丽湖的观点四、四、成功举办成功举办0202年年世界大学生滑水赛世界大学生滑水赛会徽会徽吉祥物命名吉祥物命名:英文英文“FLYER”、中文名称中文名称“福来福来”吉祥物吉祥物滑水赛会所滑水赛会所将成为社区活动场所和水上运动中心将成为社区活动场所和水上运动中心滑水赛赛道滑水赛赛道将成为东丽湖别具一格的风景将成为东丽湖别具一格的风景国内规模最大的人工滑水赛道，长国内规模最大的人工滑水赛道，长700700米，宽不小于米，宽不小于100100米米。2002-07-03天津日报：昨天，记者在东丽湖畔见到，新兴建的滑水会所主体工程已竣工，万平方米、长达米的国际标准赛道已展94、现眼前。据介绍，本次比赛是中国滑水协会成立以来，首次正式主办的世界滑水赛，同时是组织规模最大、水平最高的一次赛事。到昨天为止，已有来自美国、加拿大等多个国家和地区的名运动员报名参赛。2002-07-06天津日报：东丽湖坐落在本市东丽区，年人工挖成，蓄水量万立方米，湖岸周长公里，水域宽阔，面积达平方公里，相当于杭州西湖的倍。这里绿树环抱，环境幽雅，繁衍着几十种约十几万只鸟，是天津个生态自然保护区之一。这里地热资源十分丰富，温泉度假区已具一定规模，距外环线公里，离市中心公里，有津汉公路、卫国道与市区连接，加之这里离天津机场较近，交通便利，年月国际滑水联合会副主席本间彻先生来津考察时，美丽的东丽湖景95、色给他留下美好印象，他认为这里很适宜举办滑水赛，希望天津能申办首届世界大学生滑水锦标赛。2002-08-24天津日报本昨天，风光秀丽的天津东丽湖迎来了世界滑水高手，首届世界大学生“xx杯”滑水锦标赛在东丽湖水上中心举行。这是继第届世乒赛、第届世体赛之后，本市承办的又一重大国际赛事，是世界大学生滑水运动的首次大检阅。次比赛由国际滑水联合会批准，国家体育总局、天津市人民政府主办，国家体育总局水上运动管理中心、天津市体育局、天津日报社承办，天津东丽区人民政府和天津xx房地产有限公司协办。本次比赛是中国滑水协会成立以来，首次正式主办的世界滑水赛，同时是规模最大、水平最高的一次赛事。来自美国、英国、澳大96、利亚等多个国家和地区的多名运动员将参加团体、男女全能、男女花样、男女回旋、男女跳跃等九个项目的角逐2002-07-25天津日报不了解东丽湖的人还真有可能会在这方面对东丽湖的生活配套设施产生怀疑，其实，到过东丽湖的人都会看到一个符合国际大赛标准的新东丽湖展现在人们眼前。东丽湖原本就是天津市十大旅游风景区之一，在生活配套设施上已有一定的基础，此次举办首届世界大学生滑水赛，xx集团在原有生活和环境设施上加大了建设力度，因此，现在的东丽湖已经成为一个集游乐与竞赛于一身的综合性活动场所。目前，东丽湖已为各国选手准备了东丽湖度假村、颐园宾馆、温泉宾馆、隆达宾馆家宾馆，家宾馆多张床位将完全可以满足比赛的需要97、。游乐设施方面，东丽湖更是准备充足，一条名为湖滨游乐场的船楼已经整修完毕，只等投入使用，而在高尔夫练习场、游泳馆、游艇、摩托艇、沙滩浴场等配套设施也已可以投入使用。此外，为迎接滑水锦标赛，改善周边环境，组委会拓宽了茶金路（津汉公路至东丽之光大道），方便疏导人流、车辆。月初，各国滑水代表队将陆续抵达东丽湖，中国国家滑水队也将在月日左右抵达。滑水赛对东丽湖地区的带动滑水赛对东丽湖地区的带动 提升了东丽湖地区在国内外的知名度提升了东丽湖地区在国内外的知名度 极大的加快了东丽湖地区周边基础设施的建设极大的加快了东丽湖地区周边基础设施的建设 带动了区内其他旅游、运动、会议、度假等相关产业的发展带动了区内98、其他旅游、运动、会议、度假等相关产业的发展 在合理规划前提下，形成东丽湖地区的良性发展，人与自然和谐相处在合理规划前提下，形成东丽湖地区的良性发展，人与自然和谐相处王石解说王石解说“亲水亲水”兴奋点兴奋点（摘自（摘自0202年年8 8月月2222日天津日报）日天津日报）踌躇满志的王石在接受记者采访时难以抑制拓荒东丽湖的兴奋。他说：“东丽湖项目总体规划面积多万平方米，是xx土地储备中面积最大的一块，也是自然条件最好的一块。在东丽湖这个项目中，大家能感觉到它最大的特点就是对自然的关注。而在自然当中它多处应用了水的概念，其实这并不是什么创新。这个概念年前xx就提出了，只是那时还没有明确到东丽湖项目，99、只是一个比较泛泛的江、河、湖、海、渠概念。在王石的描述中，作为天津水域面积最大的自然保护区，东丽湖给了未来的居住者一个与自然和谐共处的幸福憧憬。在这里，水不单单成为一道风景，而是直接参与生活，成为生活的一部分。比如水系，未来的东丽湖住宅门前将有自己的水渠，这些水渠当然不仅仅是水景，它们流动、跳跃、有生命，和你一起生活，条条水渠汇入纵横的河道，河道最终连接东丽湖。又比如温泉，东丽湖的温泉资源将进入家庭，成为随时可以享用的家庭温泉。水鸟、芦苇、渔歌也将成为东丽湖的生活，成为你的生活。“我看青山多妩媚，青山看我亦如是”。道法自然，这似乎也是住宅开发的最高境界。丁长锋综论“新市镇”丁长峰由此认为，东丽100、湖地块拥有的区位，使它具备了打造“新市镇”的必备条件。而在xx的“造城”运动中，不仅要顾及自然生态的保护，更要努力建立一个“新市镇”模式所固有的社会生态环境。xx的概念十分明确，“新市镇”核心不仅是住宅，而且是产业，未来这里与人居环境共同崛起的将是包括旅游业、餐饮娱乐业和等其它无烟产业，大量的就业机会的提供将使这里成为一个良性发展的“就业之城”，而非仅仅是一个“睡城”。在“新市镇”居住模式中，住户是基本的单位，几个住户形成和谐共处的“邻里”关系。邻里群落相互组合形成社区组团，若干社区组团最终组成整个市镇。就像由细胞而器官，由器官而生命 项目除满足在市区工作到郊区度假、休闲的中高收入阶层外，还会101、逐步、有计划地修建一些小规模郊区办公场所，吸纳一些创业型的公司入住东丽湖地区，最终实现至的就业本地化，实现城区社会生态良性循环。一言以蔽之，东丽湖项目不是简单的别墅区，希望未来东丽湖不仅是最适合天津人居住的地方，也是最适合天津人创业的地方。肖楠谈东丽湖未来“居住模式”“xx东丽湖项目首先从度假需求介入，目标客户是那些已经拥有第一套住房，寻找周末别墅的中高收入人群，他们已经形成了较为明确的生活需求。东丽湖居住区是他们工作天之后，与家人团聚、亲近自然的好地方。到年后，东丽湖项目开发将进入第二个阶段，引进高新技术、商务培训等产业，就业人群可以保证在天中定居新市镇。年左右，东丽湖将发展成为一个较成熟的社区，集多样化功能于一身。到这个时候，东丽湖项目就形成有长住人群、有度假群体，能满足多元化需求的社区。”东丽湖项目客户群的多样性，决定了其建筑形式也是多种多样。面向中高收入者的高级住宅，紧跟世界房屋建筑潮流，个性化设计赶超世界一流；一族，崇尚自由、自然和舒适的生活，东丽湖的住宅为其提供了最好的生活方式；随着城区服务业的增多，面向普通工薪阶层的普通公寓也将在此占有一席之地。目前，东丽湖的总体规划已经出笼规划容积率约，总建筑面积万平方米，建筑密度不大于，绿地率不小于谢谢观看