1、占地47公顷城市地块房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月55可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、项目基本情况：71、地理位置：72、用地规模与地块现状：7现金流量表（单位：万元）8二、项目开发宏观环境分析91、综合：92、工业和建筑业：1132、固定资产投资：124、国内贸易：125、财政和金融：136、城市建设和环境保护147、人口、人民生活和社会保障：15、XX经济工作2004年首季开局良好，房地产成为固定资产投资主力军。16、 2004年1季度XX市城市居民收入消费同增长18、各区域商品房供应量分析：21二、在售及即将上市大型房地产项目列表：22、销售价格环境综合因素影响、房价稳中有升。23、住宅市场需求情况分析：24（）关于进一步加强房地产信贷业务管理通知121文件；26（）国土资源部下发的关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知；27等以上政策，地方房地产销售预售资金的监管帐户的设立。在房27三、XX城市总体规3、划描述：27四、项目区域环境分析：30五、项目开发条件分析：321、项目规模：322、地理位置：333、人文条件：334、建筑形态：335、产品设计：346、环境规划：347、配套设施：348、品牌资源：341、优势：372、劣势：383、机会点404、障碍点：42六、项目开发竞争对手分析：43七、市场需求分析51八、项目住宅开发市场定价52九、项目开发投资分析与财务评价：53一、项目基本情况：（一）项目概况：1、地理位置：XX路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。 东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的XX路,与乐街小区相对；北面为山麓。 2、用地4、规模与地块现状：XX路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库；地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中的XX路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。5、（二）项目主要技术经济指标：1、XX路A地块用地平衡表：项目用地面积（公顷）百分比（%）居住用地21.1958.5%公建用地3.178.7%道路用地5.4215%公共绿地6.4717.8%总用地36.25100.00%2、XX路A地块规划经济技术指标：序号项目数量1总建筑面积44.34万2住宅建筑面积41.14万3公建建筑面积3.2万4总居住户数3244户5总居住人数11354人6人口毛密度313人/公顷7人口净密度535人/公顷8容积率1.239绿地率33.5%（三） 项目主要财务评价结果指标：现金流量表（单位：万元）12.50%年度销售量合计一二三四五六七八九启动12.50%12.50%16、2.50%12.50%12.50%12.50%12.50%现金流入销售收入9000900090009000900090009000900072000小计09000900090009000900090009000900072000现金流出1、土地费用21532153215321532153215321532153172202、前期费用21221221221221221221221216963、建安费用469246924692469246924692469246924692422285、开发费用77877877877877877877877877870026、开发税金3473473473473477、34734734727767、不可预见费62.562.562.562.562.562.562.562.5小计78978244824482448244824482448244581770922现金净流量-789775675675675675675675631831078土地及其它费用按八年计，平均分批付出。二、项目开发宏观环境分析（一） XX经济发展状况：2003年XX市国民经济保持了持续、快速、健康和协调发展的良好势头，经济运行质量不断提高，结构调整取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全面进步。1、综合：全市经济快速增长。全年实现生产总值280.92亿元，按可比价格计算，比上年增长13.08、%，增幅是近年来的最好水平，比全国平均水平高出3.9个百分点，比全省平均水平高出2.9个百分点。人均生产总值达10962元，比上年增长11.8%。三次产业全面发展。第一产业完成增加值28.81亿元，增长6.7%，第二产业完成增加值191.94亿元，增长14.8%，第三产业完成增加值160.17亿元，增长11.8%；三次产业结构比重由上年的7.9：50.9：41.2调整为7.6：50.4：42.0，三次产业对经济增长的贡献率分别为4.1%、59.3%和36.6%。 非公有经济快速增长。全年非公有制经济实现增加值147.85亿元，按可比价格计算，比上年增长了22.0%，高于全市经济增长9个百分点，9、占全市生产总值的比重达38.8%，比上年提高了2.6个百分点。价格总体水平有所上扬。全年居民消费价格指数为100.8，比上年上涨0.8%。从居民消费的八大类别看，食品、医疗保健和个人用品、居住、娱乐教育文化用品及服务等四大类价格分别上涨2.4%、7.6%、1.6%、0.9%，烟酒及用品、衣着、交通和通讯、家庭设备用品及维修服务等四大类价格分别下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。劳动就业规模继续扩大。年末全市在岗职工55.45万人，在岗职工年平均工资12182元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长10.0%。全年有1.82万下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率3.9%。10、经济和社会发展中存在的主要问题是：电力供需矛盾仍较突出，企业经济效益有待进一步提高，经济结构不尽合理；部分行业低水平重复建设尚未解决，资源浪费状况仍不同程度存在；农业基础设施仍显薄弱，农民增收渠道不多；城乡居民收入差距继续扩大，就业再就业压力仍然比较大等。2、工业和建筑业：工业生产在结构调整中稳定增长，在国民经济中仍然占据主导地位。全年全部工业增加值完成151.62亿元，比上年增长14.1%。全部工业对经济增长的贡献率达45.3%，拉动经济增长5.9个百分点，成为推动经济全市经济增长的主导力量。规模以上工业企业完成增加值121.21亿元，增长16.1%。其中：重工业完成增加值76.56亿元，轻11、工业完成增加值44.64亿元，分别比上年增长14.6%和19.6%；国有及国有控股企业完成增加值77.9亿元，增长7.9%；股份制企业完成增加值79亿元，增长18.0%；大中型企业完成增加值78.02亿元，增长9.4%。产品销售率达96.76%。工业经济效益继续提高。全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额11.18亿元，比上年增长1.6倍，其中：市属扭亏增盈考核企业盈亏相抵后实现利润3238万元。建筑业持续发展。全市建筑业完成增加值40.32亿元，比上年增长17.9%。全年具有资质等级的建筑企业实现利润总额3.89亿元，实现税金总额4.75亿元。全年房屋建筑施工面积1217.8万平方米，比12、上年增长14.5%，房屋建筑竣工面积368.49万平方米，比上年下降11.2%。3、固定资产投资：固定资产投资快速增长。金阳新区建设取得明显成效，西出口、XX大剧院、火车站中心广场环境工程、药业GMP改造、海信工业园彩电生产线、南方汇通微硬盘项目等重点基础设施工程和技改项目顺利推进。全社会固定资产投资完成239.9亿元，比上年增长27.6%。其中：基本建设投资突破百亿元大关，完成104.45亿元，增长33.0%；更新改造投资完成53.45亿元，增长28.0%；房地产开发投资完成60.62亿元，增长21.2%。全社会固定资产投资中，第一产业完成投资2.19亿元，比上年增长67.5%；第二产业完成13、投资71.34亿元，比上年增长29.5%；第三产业完成投资166.37亿元，比上年增长26.4%。4、国内贸易：消费品市场继续保持增长。全年社会消费品零售总额完成153.67亿元，比上年增长了12.5%。从城乡看，城市消费品零售总额完成140.7亿元，比上年增长了12.6%，占零售总额的91.6%；县及县以下消费品零售总额12.97亿元，比上年增长11.1%，占零售总额的8.4%。从行业看，批发零售贸易业完成零售额118.44亿元，比上年增长12.0%；餐饮业完成零售额30.98亿元，比上年增长16.6%，增幅高于批发零售贸易业4.6个百分点，占全社会消费品零售总额的比重由上年的19.5%上升14、到20.2%。5、财政和金融：2003XX市财政收入稳定增长。全市财政总收入91.6亿元，比上年增长15.7%，其中：地方财政收入完成40.39亿元，增长22.1%；财政支出保持适度增长，支出结构日趋合理，全年财政总支出53.03亿元，增长8.8%。金融存贷款业务量继续增加，中长期贷款增长较快，资金运行趋于活跃。年末全市金融机构各项存款余额893.6亿元，比年初增长22.1%，其中：企业存款余额352.55亿元，增长16.1%；城乡居民储蓄存款余额344.95亿元，增长19.8%。金融机构各项贷款余额763.61亿元，比年初增长28.2%，其中：中长期贷款398.47亿元，增长41.4%；短期15、贷款267.15亿元，增长1.5%。全市金融机构现金收入1606.06亿元，现金支出1577.59亿元，收支相抵，净回笼现金28.47亿元，比上年多回笼现金0.88亿元。保险、证券业稳步发展。全市保险部门的保费收入10.95亿元，增长11.1%，其中：财产保险费收入3.92亿元，寿险保费收入5.9亿元，分别增长3.7%和12.4%。全年保费陪付金额为2.97亿元，其中：财产险陪付2.05亿元，寿险陪付0.7亿元，分别增长12.0%和4.2%。年末全市共有上市公司8家，股票交易户数为17万户，比上年增长2.0%，全年股票交易额为181.11亿元。 6、城市建设和环境保护城市基础设施建设步伐加快，16、公用事业综合服务水平不断提高。年末市区道路总长787公里，道路面积624.3万平方米。公交运营车辆1870辆，折合标准运营车辆2238标台，其中：公共汽车1077辆，中巴车793辆。运营线路网长度1298公里，公交客运总量4.49亿人次，城市出租汽车2444辆。全市自来水综合生产能力125.7万立方米/日，供水管道长度1735.48公里。全年供水总量25551万立方米，其中生活用水13687万立方米。自来水普及率达97.1%年末有煤气用户24.78万户，液化气用户19万户。全年煤气供应量10990万立方米，其中家庭用气5737万立方米；液化气供应量气量23517吨。环境保护工作不断加强。建设循17、环经济型生态城市工作顺利实施，深入开展城市环境综合治理，积极实施清洁能源工程建设，大气环境质量有所改善，全市空气质量污染指数降至65，空气质量好于国家二级标准（优良）的天数达到351天，占全年总天数的96%；市区大气可吸入颗粒物年平均值为0.103毫克/平方米；二氧化硫的年平均值为0.089毫克/平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水PH值为6.08。地面水环境质量进一步提高，水质达标率为94.44%，饮用水水源水质达标率100%。城市区域环境噪音和交通干线噪音平均值分别为55.8DB（A）和69 DB（A）。加强对废水、废气、废渣和噪音等污染源的治理，新增工业废水处理能力8980吨/日和工业废18、气处理能力16. 76万标立方米/时，主要污染物排放量进一步降低，治理污水、生活垃圾、工业固体废物取得明显的成效。年末建成区园林绿地面积4738公顷，建成区绿化覆盖面积4801公顷，公共绿地面积1691公顷。建成区绿地率38.8%，绿化覆盖率39.4%，人均公共绿地面积12.4平方米。7、人口、人民生活和社会保障：年末全市总人口为348.7万人（常住人口），比上年增加2.43万人，增长0.7%，其中城市人口163万人。人口出生率12，人口死亡率5.78，人口自然增长率6.22。城乡居民收入继续增长，生活水平稳步提高。全市城市居民人均可支配收入7985元，比上年增长9.3%，扣除物价因素，实际增19、长8.4%。农民人均纯收入2510元，比上年增长6.7%，扣除物价因素，实际增长6.4%。居民食品消费支出占消费性支出的比重（恩格而系数）为38.7%。社会保障体系建设继续加强。养老、失业、医疗等保险制度逐步推开， “两个确保”得到进一步的巩固，社会保障水平不断提高。年末全市养老保险参保人数为28.41万人，失业保险参保人数为26.4万人；基本医疗保险参保人数为32.96万人。社会福利事业继续发展。全市城乡各级办社会福利院、敬老院共75个，有床位1582张，年末收养人员1399人；已建立城镇社区服务中心34个，城镇各种社区服务设施1239个；享受最低生活保障的人数达7.16万人，国家抚恤、补助20、各类优抚对象7265人。全年共发行福利彩票964.7万元；接受社会捐赠现金195.6万元，捐赠物资衣被价值29.1万元。资料来源：XX市统计局（二）XX经济发展趋势分析：、XX经济工作2004年首季开局良好，房地产成为固定资产投资主力军。从4月12日召开的市政府常务会会议上获悉，今年一季度，XX市国民经济运行总体保持了持续、快速、协调、健康发展。市委副书记、市长孙国强在会上要求，要确立科学的发展观，突出长短结合、统筹协调等重点，在确保经济正常增速的同时，增强经济长久健康发展的后劲。 全市工业克服煤、电等制约因素，保持快速增长态势，经济效益继续提高。一是大中型企业的增速高于全市水平；二是招商引资21、项目及技术改造项目投产、达产，拉动工业增长明显。三是高技术产业产销稳步增长，出口交货值大幅上扬。四是非公有制经济工业企业增势强劲。五是运行质量良好，企业利润总额大幅提高。仅12月全市规模以上工业企业累计实现利润总额2.17亿元，增长96.07。加大农业产业结构调整力度，努力开辟农民就业门路，拓宽农民增收渠道，全市农业和农村经济发展开局良好。乡镇企业发展势头良好，各项指标均完成进度目标。 固定资产投资持续增长，预计全市累计完成固定资产投资30亿元，增长30，仍然保持了增长势态，但增幅比去年同期有所回落。由于新开工的房开项目较多，房地产开发投资开局良好，完成11.8亿元，同比增长50，成为全市固定22、资产投资增长的主要拉动力。 财政收入稳步增长，金融形势平稳。全市地方财政收入完成11.85亿元，为年度预算的26.31%。一市三县一季度完成收入预算进度历史上首次超过全年收入任务的20。金融形势平稳，存款总量稳步上升。2月末全市金融机构存款余额919.04亿元，比年初增加25.45亿元。一季度，城镇人均可支配收入季节性增长较高，同比增长15。农民人均现金收入预计551元，同比增长5.5。全市居民消费价格总水平比上年同期上涨2.1。 对外贸易发展较好，招商引资成效明显。截至2月，实现进出口总额14107万美元，同比增长30.3，其中：进口增长21.8，出口增长38.6，改变了去年同期出口负增长的23、局面。一季度预计直接利用外资可达700万美元，同比增长141.7；引进内资实际到位资金将突破20亿元。就业工作稳步推进，社会保障面逐步扩大。全市新增就业岗位7887个，为年度目标的21，实现城乡统筹就业10249人，其中城镇失业人员就业5610人，为年度目标的20，下岗失业人员再就业2451人，为年度目标的14.9,农村富劳动力转移2426人，为年度目标的24.3。城镇登记失业率3.9。“两个确保”做到了100，发放解困资金42701万元。养老保险、失业保险、医疗保险工作正常开展。 、 2004年1季度XX市城市居民收入消费同增长今年1季度我市城市居民 ，月均收入867余元消费595余元 。今24、年1季度，我市城市居民收入消费同步增长：月人均可支配收入为867.58元，同比增长15，扣除物价因素后，实际增长12.6；月人均消费支出为595.37元，同比增长8.7，扣除物价因素后，实际增长6.5。据介绍，可支配收入增长的主要原因是工薪收入比去年同期有了较大增长：1季度月人均工资收入为610.27元，同比增长23.3。除此而外，元旦、春节发放年终奖较上年增长，市机关、事业单位在职工作人员发放公务员移动通讯补贴，国家机关、事业单位两年考核合格晋升一档职务工资等都不同程度地拉动了今年1季度城市居民的可支配收入增长。 在消费八大类中，除了医疗保健和教育文化娱乐服务类消费有所下降外，其余的食品、衣25、着、家庭设备用品及服务、交通和通讯、居住、杂项商品及服务等六类消费均有不同程度的增长。其中，衣着和杂项商品及服务涨幅最大，同比增长分别为27和27.8。 据调查，一段时间以来，我市粮油价格的上涨引起了其他食品等价格的连锁反应。今年1季度，我市食品类消费同比增长12.1，由于受粮油食品上涨的影响，扣除物价因素后，食品类消费实际仅增长6.4。 （三）小河经济发展趋势分析：根据2000年XX市城市总体规划1996-2010，2010年，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。其中26、，小河片区（含中曹甘荫塘）规划总用地约81.3平方公里。完善基础设施配套建设。工业以机械、电子、航空、新材料为主。片区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心；在马鞍新村建设污染水处理厂。金竹发展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。规划城市建设用地约21.2平方公里，规划人口21.7万人。形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内服务的功能，并通过27、次中心的配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口创造条件。（四）XX住宅市场分析：XX房地产市场经过10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，XX楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。据不完全统计，XX楼市10万平方米以上的项目已经不下20个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。而且大盘的开发启动主要集中在2004年和2005年。XX的28、大盘竞争时代已经来临！经过多年的开发、培育和发展，XX的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享XX的楼市蛋糕，如中铁五局旗下的铁五建房开、民营的麒龙房开等。更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如官房、振华集团、澳龙房开等。具备较强资金实力和运作能力的公司增多、增强。延续2003年的发展势头，XX楼市在步入2004年、2005年，全市的房地产开发量将继续保持强劲的增长态势。预计商品房的施工总量和新开工面积都将会超过2003年。楼市开发区域由过去的三点（云岩29、南明、小河）独俏，走向东、南、西、北、中、新全面开花。市场竞争日趋激烈。、各区域商品房供应量分析：小河板块步入2004年，板块整体开发量较前两年下降，但由于XX等大盘的支撑，加上近10个中小项目的开发建设，预计全年有约50万平方米的项目开工。 2004年和2005年的市场上，三桥、金阳、乌当将会成为楼市中的新亮点和楼市销售的有力竞争者。三桥随着大XX战略的实施、金阳新区的建设、云岩区政府的重点发展，凭着独特的区位和便捷的交通，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与XX本土较为成功的开发经验将使这个区域内的项目具备很强的竞争30、力。金阳新区经过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园的陆续完工交房，以金阳的行政地位和一流的配套规划、优秀的自然环境，较低的房价，同样也会成为楼市中的有力竞争者。乌当板块内的地产开发已经由低端市场向中高端市场前进，挟便捷的交通优势、环境优势、配套优势、价格优势，2004年，乌当地产在XX楼市中将具备相当的影响力。二手房日趋活跃、梯级消费结构初现，有利促进商品房的品质提高。根据有关资料数据显示，XX的GDP增长达到12.9%，三城区的居民人均可支配收入，接近1000美元。这些数据显示在宏观经济增长的同时，市民的个人经31、济收入也在不断的增长，按照国际标准划分，1000美元的收入水平，意味着高消费时代的来临，这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费基础。XX市“大XX”战略的实施，城市化进程的加快也给XX的房地产业发展提供了持续的市场空间。二、在售及即将上市大型房地产项目列表：区域项目名称开发商总开发量（万M2）目前状况备 注小河XX城市花园铁五建房开60一期已基本竣工，二期处于前期规划、拆迁中XXXX湾畔56前期规划、拆迁中瑞和家园利尔房开17一期销售态势较好，二期尚未开盘经济实用房绿园50四方河植物园附近，沿未动工经济实用房中兴世家大兴房开11.46除别墅外已基本完工别墅部分将于年底发售中海城市花32、园白云中海房开11二期部分建筑已封顶二期已于04年9月17日正式发售，05年5月交房南明区山水黔城宏立城房开93一期全部封顶一期交房时间一再推迟，具体时间未定美佳馨苑宏安房开10在售，宏安房开同时开发位于中华北路的“美佳大厦” 云岩区中天花园世纪中天房开110小区普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖别墅区入市时间早、社区成熟、市场知名度较大中天世纪新城世纪中天房开100一期联排别墅、回迁户已基本入住，二期正在建设中 “Townhouse”在市场上知名度较广暂未定名嘉信天和房开50拆迁中地段优越，拆迁量较大，定位高档暂未定名亨特房开30拆迁中地段优越，拆迁量较大，定位高档小石城泰联房开37一期33、基本竣工，二期在建销售情况不错金狮小区省经济38一期已基本竣工经济实用房三桥枫丹白露天纬房开38会所、一期部分楼栋已动工预计明年春季可上市圣泉流云集成房开48会所已动工周边原居民居住较分散，拆迁难度大贝地卢加诺三力房开22.3地堪已完成据悉，04年10月动工贵龙苑贵龙房开29.51号楼已入住，一期1-8栋将陆续于05年10前竣工前期销售情况较好，目前处于较沉静状态智慧龙城智诚房开55一期基本竣工受拆迁影响较大，修筑处于见缝插针的状况广信四季花园广信房开21一期大部分已竣工、交房该项目从原规划的16万方现已增加到21万方新添寨山水城市公园金泰房开20前期规划中04年春季房交会中项目进行过展示，但34、目前尚未动工乌当蓝波湾龙润德房开31前期规划中地块生活氛围较浓，拆迁量较大暂未定名上海投资商未定前期规划中 乌当二中周围，属招商引资项目，总投资额达10亿。金阳丽水茗苑永茂房开纯别墅区，一期基本竣工，二期在建据悉，市场反映较好，二期内部认购据XX晚报04-09-30第6版报道：金阳两块土地要拍卖据悉从今年10月至明年上半年，金阳新区将陆续挂牌招标拍卖6块土地。其中“十一”之后位于金阳大道与金朱路叉口东南面，市级行政中心北侧，面积约200亩，建筑容积率为2.0，建筑密度30%。另一块土地位于金阳中心商务区内背面，金阳大道与迎宾大道交叉西南侧，总用地面积约130亩（记者：耿敬涛）。、销售价格环境综35、合因素影响、房价稳中有升。 2003年XX全市的房地产销售均价为1991元/平方米，其中住宅预售均价为1730元/平方米。房地产的整体预售价格较去年同期下降2.83%，住宅部分的预售价格同比上涨2.43%，办公用房预售均价达到3157元/平方米，同比上涨10.06%；商业用房预售均价为4570元/平方米，同比下降了10.87%。从数值上看，XX的房地产价格下降了，但在仔细分析各区域的销售价格，XX的房价不但没有降低，反而在稳步上涨。2003年两城区商品住宅销售均价达2369元/平方米，同比上涨了6%；小河区商品住宅销售均价1561元/平方米，同比上涨8%；其他各区的房价同样在逐年上涨。房价数据36、上的降低，更多的是反应出2003年XX房地产产品的供应结构发生变化，房价相对较低的产品交易量上升所致，降价只是一种表面现象而已。 2004年XX的房地产市场竞争进一步增强，楼市面临竞争是否会降价呢？房价将不降反涨。言房价上涨的原因主要是基于几个综合因素影响的判断。步入2004年房地产市场的竞争更加激烈，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以成本为支撑；从2003年起土地的协议出让时代已经结束，在XX这个土地本就紧缺的山地城市，有限的土地资源在众多竞争者的争夺，土地成本势必增加；金融政策的调37、整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金成本、财务成本必定会增多；再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、建筑原材料上涨等因素，2004年房地产的成本必定上涨，房价向上涨的日子可以预测也就不远了，不涨价是不太可能的，只是涨多少罢了。、住宅市场需求情况分析：（） 改善居住条件，多次置业成为房地产消费主流；（） 60-80平米的精巧二房和91-100平米的舒适二房，90-100平米的小三房和111-130平米的舒适三房是最受到消费者喜爱的户型和面积。4房为希望购买大面积单位，160平米是复式单位的一个主要指标。（） 多层住宅类型和错层结构单位获得市场持续认可，小高层认同38、度呈上升趋势；入户花园和建筑朝向对住房消费有较大的影响力。（） 入户花园和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场的主要选择。建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应避免异型空间的出现。（） 消费者对小区交通和停车要求较高，项目设计需要考虑适度超前，但市场有挖掘成本机会。（） 明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎，毛坯房仍然是消费者乐于接受的主要交付标准，厨卫初装修和装修套餐有一定的市场机会。（） 消费者对小区及周边配套需求完善实用，配套设置应该与项目客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好。地理位置和价格、配套资源是消费者购房时最注重的3个因素，消费者对物业39、管理要求呈上升局面。（） 市场7成客户接受1500-2500元/平方米单价，消费者对15-30万一套的住宅有较强的购买能力，20万和30万是购房者的两个心理关口，住房消费对房地产金融的依赖性强。（） 消费者对金阳评价好坏各半，市场对云岩、南明喜爱高温不降，小河居家备选地位稳定确立，乌当形势不明，白云、三桥受到冷遇。（） 市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司；楼盘宣传推广、消费者信息获知渠道相对传统，信息面较窄。（五）XX新兴住宅区域的分布分析：近一二年，城市中心区将保持约100万平方米相对平稳的开发量。另外，三桥、乌当、金阳几个区域将集中较大的开发量，这三个区域将陆续推出的总量预40、计达到550万平方米，其中三桥区域定点项目约20个，年内陆续推出的开发量将达250万平方米。乌当根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约80平方米的项目开工上市。金阳新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在今年新鲜推出,如果进展顺利全年预计有近220万平方米项目开发。小河板块由于XX等大盘的支撑，加上近10个中小项目的开发建设，预计全年有约50万平方米的项目开工。即使不包括白云和花溪两个板块，结合各个项目的开发周期和每年新增加的新项目，初步估计XX房地产市场在未来三年内的商品房新开工量将达到1000万平方米以上，超过原来几年的的开工记录，成就又一历史新高。在如此大41、的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的方向，向进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路的方面发展。产品创新成为很多公司的选择。（六）项目开发宏观环境评价：2003年国家相关部门先后下发了：（）关于进一步加强房地产信贷业务管理通知121文件；（）关于促进房地产市场持续健康发展的通知18号文件；（）建设部颁布的物业管理条例；（）国土资源部下发的关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知；（）建设部修订的商品房预售管理办法；等以上政策，地方房地产销售预售资金的监管帐户的设立。在房地产行业，国家及相关部门在土地出让、金融政策、开发后服务的各个方面42、为房地产业定下了行业发展的宏观方向。2004年相继传出或报道的中国房地产拟在适当时机开征物业税、商品房的保修责任明确有房开商负责、包括XX在内的26个城市暂停审批建设用地等消息，无不反应出中国的房地产行业正在向规范、成熟的方向发展。房地产的行业门槛在提高，诚实守信、用心经营、实力发展、专业开发成为房地产企业的基本方向。同时随着法律法规的完善，在销售中保护企业的合理利益，避免纠纷，为品品牌建设服务，是一个需要高度重视的问题。三、XX城市总体规划描述：（一）XX市2010年总体城市规划：XX市城市总体规划是XX市政府于2000年在1986年国务院批准XX市城市总体规划的基础上调整、修订的，规划确定43、了1996-2010年间XX15年的中长期规划方案，从社会、城市发展的各个方面明确了XX未来发展的指导性方向。其中各城区的规划布局编制如下：城区由中心区、小河(含中曹、甘荫塘)、白云、金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨九个片区组成，规划城区总用地495平方公里，其中，城市市建设用地约157平方公里，规划人口174万人。城区是省、市党政机关所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化艺术、科技、商贸和旅游服务中心的功能，优化城市用地结构，调整城市发展方向和规模，加强新区开发和旧城改造，开拓城市发展空间；严格控制中心区人口规模，提高城市基础设施水平，改善城市环境质量。（二）XX城市发展战略目44、标：到2010年，把XX市建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城镇布局合理、环境与生态良好、产通便捷的现代化城市，力争2010年城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平。（三）总体发展战略：经济发展目标：实施开发带动、科技兴市和可持续发展三大战略，建立和完善社会主义市场经济体制，优化产业结构，培植支柱产业，发展特色经济，形成以高新技术为先导，第三产业发达，优势产业突出，农业产业化程度较高的现代经济结构。保持经济持续、健康、稳定发展，到2010年，国内生产总值比1996年翻2.2翻。高起点快速发展金融、保险、通信、商贸、旅游、房地产、信息咨询、文化、教45、育、科技事业，建立功通齐全、行业配套、结构布局合理，高度产业化、社会化的第三产业体系。第二产业要立足现有基础和优势。发展壮大以优质铝为代理的冶金工业；以橡胶、磷化工、媒化工为代表的化学工业；以汽车配件和磨具磨料为代表的机械工业；以卷烟为代表的食品工业等支柱产业。着力培育生物制药、电子信息产品制造、新型材料等新技术产业和建材、建筑、旅游等新的支柱产业，使XX成为在西南和华南部分省区经济协作区内产业特色突出的重要工业基地。第一产业要坚持城郊型、外向型、现代化的方向，全力发展蔬菜、粮食、优质烤烟、干鲜果、奶牛、禽蛋、猪牛羊、花卉、水产养殖、观光农业，形成生产基地，划定基本农田保护区。加速农业产业化和46、优质农产品生产基地建设。社会发展目标：严格控制人口增长，人口增长率控制在10%以下，提高全市人民的科学文化素质，普及九年制义务教育，大力发展职业教育和成人教育，加强XX作为全省高等教育基地的建设；加大科技成果的开发与推广力度，提高国民生产总值增长中的科技贡献率，进一步繁荣和发展文化、体育、卫生、广播电视、新闻出版事业，逐步建立和形成设施齐全、配套完善的社会服务体系，提高精神文明建设水平，满足全市人民不断增长的精神文化生活需要。城市建设目标：加快城市建设现代化进程，优化城市用地结构，合理进行城市功能布局，为各项事业发展提供良好的物质空间；建立多层次布局均衡的商业、文化、医疗、游憩、娱乐设施体系；47、建设安全高效便捷的城市交通体系；加快市政基础设施建设，完善城市综合防灾体系；提高居住水平和居住环境质量，加强环境保护，改善城市生态，把XX市建设成文明、繁荣、优美、具有高原特色的现代化城市。（四） 项目开发规划环境评价：四、项目区域环境分析：（一） 区域定义：根据2000年XX市城市总体规划1996-2010，2010年，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。其中，小河片区（含中曹甘荫塘）规划总用地约81.3平方公里。完善基础设施配套建设。工业以机械、电子、航空、新材料为48、主。片区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心；在马鞍新村建设污染水处理厂。金竹发展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。规划城市建设用地约21.2平方公里，规划人口21.7万人。形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内服务的功能，并通过次中心的配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口创造条件。（二） 现状与规划：小河作为XX的经济技术开发区49、，第三个中心城区，经过近几年的开发建设，逐步奠定了XX次中心区和XX市居住生活区域的地位。纵使除开南明、云岩区的XX其他区域的房地产开发也取得了长足的发展，但无论从楼盘质素、社区氛围、居住环境、人文环境、楼盘定位、价格水平等各方面的指标来看，都无法与小河的发展水平相比，小河区的开发环境仍占有举足轻重的地位，仍然是市民购房的主要选择区域。但我们不能忽视的是随着经过几年的开发建设，小河区的可开发用地日益减少，开发项目日益萎缩，市场热度、区域版块声势在削弱，不利于版块的追捧效应。未来区域内面临主要由本公司两个项目同时放量供应的局面，在宣传造势、产品差异化、客户分流等等环节上的压力。XX路A地块周边的50、楼市一直以来就是小河区的一个大板块，在小河区楼市中占有很大的比重。目前只有乐街小区经过多年的开发已形成一个成熟的小区，但现在又有了瑞和家园、华榕商厦、中兴世家等楼盘正在开发。加上黄河路以西开发用地越来越少，XX路区域的规划已成为未来小河区开发的重心。A、B、C地块面积相对比较大，将会成为小河区房地产市场的一个新热点。（三）房地产开发供应量：小河区人民政府2004年的发展重点将放在工业园的建设和XX路、黔江路的改建工程。根据规划，以黄河路为界，小河以南的部分过漓江花园就是工业区，以工业发展为主。也就是说，小河的房地产开发将不再向南部移动。黄河路以西，沿南明河一带，具有一定代表性的还是“XX城市花51、园”和“山水黔城”两个主要项目。黄河路以东，热销项目数量较2003年略有下降，目前较有规模、环境且销售情况较好的项目以“中兴世家”为首。小河东北方向，XX路的改造将为“瑞和家园”的二期和“XX湾畔”的启动锦上添花。黄河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花园”二、三期的启动以及“云凯颐园”等项目也将使此地成为小河区近年的热点，同时，沙冲路的改建也将带动这一地段的商业氛围。预计全年有约50万平方米的项目开工。五、项目开发条件分析：（一） 地块概况：1、项目规模：项目占地面积631亩，总规划面积56万平方米，具备大盘开发的条件，因规模效应带来的成本控制，配套相对完善，塑造项目形象，产品供应链的可调52、节性等。但目前市场上的大盘为数不少，此种优势已经并非一家独有，且大盘长周期开发带来市场不可预测风险。2、地理位置：XX市区南部，小河城区的东北端边缘地带，因地块属于小河、南明两城区间的飞地，过去少有人烟，目前显得较为偏僻。从发展趋势看，随着城市区域的不断发展，该地段将会成为城市中心南区的组成部分，有发展潜力。较其他区域的主要竞争项目而言，目前该地段缺乏优势可言。3、人文条件：该项目用地原主要为农民聚居地、农业耕地、水池、鱼塘、坟地等，缺乏人文积淀，而周遍多为三线建设时搬迁的厂矿区，没有可以挖掘的人文资源。开发后，因区域内没有其他的项目，也不能很好的在后期形成某种人文现象，总体看该项资源不足。从53、市场上看，目前竞争项目已经开始着手项目的文化建设，但多数情况与项目类似，文化资源需要在开发中通过人为塑造、宣传，形成自己的一方人文高地。4、建筑形态：规划以多层统领下的低层、别墅物业和高层（小高层）高档住宅区，简约的现代风格，个性鲜明的外墙立面，错落有致的山地建筑风格，以创新的（就XX市场现状）户型设计和亲地的建筑形态将对XX的住宅建设和住宅消费产生影响。创新的建筑形态也是项目的优势资源之一。5、产品设计：项目的前期定位已经确定为高档社区，是XX城市花园的全面升级版，除领先的建筑形态外，合理、舒适的功能性，环保美观、品质的的细部用材，使用环节的人性设计，为产品创新和技术营销提供了资源，也是差异54、化的资源。6、环境规划：借助项目用地周边自然植被，通过项目内的大景观长轴线，以水景为展示形象的亲水、亲地型的环境规划，从目前的规划思路，项目可以创造出XX少有的大型亲水住宅，对住宅市场的景观建设带来新意，形成较大的市场冲击力。7、配套设施：项目周边的生活、教育、医疗、娱乐等配套资源十分缺乏，现有资源数量和质量均与项目的定位不符，项目内部配套建设需要长期建设才能实施，在项目前期将面临配套缺乏的现状。科学的实施和安排与项目进程、形象相符的配套需要重点研究。目前竞争项目在该项资源的情况大体相同。8、品牌资源：借助于XX房地产企业名企和中国明盘XX城市花园的品牌知名度和一定的市场美誉度，XX湾畔项目得55、已站在一个较高的起点和有利的市场形势。同时过去开发为项目的潜在消费人群积累相当的数量，为人际营销创造了一定的条件。（二） 地块所在区域城市规划：（三）交通：目前项目没有与外相连的城市道路，而规划中的XX路开通时间很难确定，如果安计划开通C标段，也只能连通小河区内的长江路或建设中的黔江路，进入项目的道路形象不佳是一个很难改变的现实，短期内公共交通资源不足，交通资源不足。（四）地块周边环境：项目东部紧邻XX环城林带、北部为山骊，自然条件一般，西部是未来的农民拆迁还房区，南部是一生产轻工产品的国有工厂，地块内地貌呈丘陵状，中部是一谷地状的湿地和水体，东北端有一小型水库，有水鸟栖息。从总体地貌看，地貌56、呈方块状，而非XX多有的条状谷地，且有一定的水体资源，有利于展示项目形象和总体规划，而适度的坡地为山地建筑的建造创造了条件，是项目的优势之一。1000亩药用植物园近在咫尺。市政配套项目序号项目基本情况位置备注1二十五中完中，有学生700人左右，主要面向小河区招生。距项目1500米左右2一中分校有学生300多人，但不面对小河区招生，是一中寄宿制中学。XX路高强度螺栓厂对面3黔江子校距XX路A地块800米左右，可对外招生。黔江路需绕道长江路才可与项目连接4三十四中位于乐街小区西面5洛解小学人数360左右地块红线范围内已改扩建投入使用6幼儿园日托380元/人，全托600元/人，生源较少，多以厂子弟为57、主。乐街小区幼儿园长江路华烽厂办、柴油机厂办、乐街小区社区幼儿园7菜市场2-3个，规模不大，零星分布华烽厂和高强度螺栓厂之间、长江路转盘附近8银行2个位于长江路， 距项目较远，大概2公里左右9公交车13、11、42走长江路到瑞和家园、中兴世家终点站在华烽厂和高强度螺栓厂之间，距地块附近较远10便利店沿长江路有红玉超市、红华超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布（五） 项目建设大型住宅区的SWOT分析：1、优势：（1）未来区位优势明显： XX路A地块位于正在规划中的XX路一侧，是XX经济技术开发区未来规划开发的重点之一，它可通过XX路连接南明区，如果XX路能在规划时间内开通，则它离XX市两城区比小河58、区的任何一块区域都近，是未来连接南明区的交通要道。在地理位置上占有后天的优势。（2）自然环境较好：该地块周边自然生态所受到的破坏程度较小，东面植被较好，北面稍差，但四周山体上均有绿色覆盖，且以较为密集的松林为多。地块四周山势稍有起伏，对于依山就势，造就园林景观而言，是有其独到之处的。就水体而言，地块上方有一处小型水库，中间有一处积水池塘，在景观造型和绿化取水上也较为方便。地块内靠近水库一侧还有天然泉眼，水质优良。（3）具有整体优势，易于规划：XX路A地块一个相对独立的大型区域地块，在规划整体性上易于统一。整个项目用地47公顷，地块高差不大，连接成块，可对用地进行整体性规划和开发建设，规模大，便59、可做大文章，对于营造一个规模大盘具有完备的地理条件；也极有利于配套建设方面的规划和减免与争取配套相关的费用。在商业上，规模大盘更有创造商机的空间，对于做大做好社区商业配套有一定的作用。同时还可创建和延续XX品牌。（4）社区配套日趋成熟： 虽然XX路A地块的区域位置相对独立，但其社区配套相对成熟。与其相邻的乐街小区已发展成为具有相对规模的居住型社区，与瑞和花园、黔江社区等居住聚中地可以形成一个较为大型的居住社区。在教育上，该地块距二十五中，黔江子校都比较近，大可解决社区开发后业主子女入学就读的问题。在医疗上，该地块与小河四十四医院的直线距离也比较近。综合而言，XX路A地块的社区配套相对较为成熟，60、对于今后的社区配套困难有一定的缓解作用。（5）周边项目开发相对成熟： 除乐街小区外，在项目周边还有瑞和家园等一些开发相对成熟的楼盘，这对该片区的适宜居住的形象会有很大的提升。2、劣势：（1）区域规划目标实现较难： 因为该地块的区域属于小河区现中心地带外围，其开发前提是规划中的XX路早日实现开工与开通，特别是实现与南明区的连接，将会成为项目开发成功的关键问题。如此大型规划不能实现，则其区域价值无法实现。在目前的情况下，连接该片区与周边的公交车较少。（2）长江路无入口：XX路A地块南面与华烽厂、长江路连接的地段是洛解村居住地段，该村只有一条巷道与长江路相连，只有利用XX路解决小区出入口的问题。（361、）拆迁量较大： 如按小河区政府新的规划想法，要把A地块与华烽厂中间的民居纳入进来的话，洛解村共计约四万二千多方的拆迁房需进行拆迁安置，如此一来，该开发项目的拆迁量和拆迁费用便会大幅上升。（4）人文环境及形象较差：XX路A地块因有洛解村处于其边缘，没有整体规划，加之其位于小河区的郊区地带，在市民心中一直属于偏、乱、差的这类杂乱形象，人文环境较差。（5）南面厂矿企业较多：XX路南段，分布着华烽电器总厂、高强度螺栓厂、轻骑集团以及西北面的黔江机械厂和砖厂等厂矿企业，离厂区过近会使人产生一种杂乱、污染等影响生活的印象。（6）地块东北有垃圾场：XX路A地块东北角，红线边小河区与南明区交界处的垃圾场还在使62、用。 （7）地块北面有坟墓：XX路A地块北面坡地上有一座坟山，山上植被较少，非常醒目。（8）地块高差较大：地块高差较大，会使建安成本增加。3、机会点（1）未来的市场需求：小河目前的城市化水平是24%，按政府的十五规划，到2010年，城市化水平将达到35%40%，按这一指标，到2010年小河区城市化水平的发展将有很大的空间，规划人口数量将增加5万人，按小康标准的人均居住面积为35平方米/人计算，未来将有175万平方米的需求空间。 （2）未来规划的实现： 就目前小河区的规划而言，今后区政府的主要开发力度主要在XX路片区，如果开通XX路，并且尽早顺利实现与南明区的连接，将改变目前小河比较单一的线状联63、系现状，将贵溪大道、黔江路、XX路、战备路、甚至二戈寨连成一片，发展成为带状交通系统。它的开发将会为A地块带来非常的的升值空间。因此可以充分利用XX路这一小河区近期开发重点的契机，在项目升值潜力上作文章，进行此项目的开发建设。（3）XX品牌的创建和延续： XX城市花园一期的开发与建设已经在XX市市民当中产生了巨大的口碑效应，已经具备良好的市场美誉度。铁五建房开的实力也得到了充分的认同，因此，对于XX路A地块项目的开发，可充分利用XX及铁五建的品牌优势，增强潜在客户信心和确立楼盘市场形象。（4）寻求小河区政府政策的支持：就小河区目前的产业结构来看，要实现经济发展翻4番的目标，在工业发展无法保证的64、前提下，房地产开发对经济拉动不容忽视。因此，对于XX路项目的开发，大可利用政府对于房地产开发的扶持力度，寻求政策尽可能的优惠，特别是在拆迁上的支持。（5）项目所在区域楼盘质素一般： 虽然XX路项目一带有多家房开提前进入，而且开发成绩也不可小视，但就目前该区域规划情况来看，尚缺乏品质卓越的中、高档次楼盘，对未来地块的规划大有空间。4、障碍点：（1）规划方案难以实现： 要开发XX路片区，其前提是开通XX路，并且连接南明区。但此规划实现的难度比较大，这将会影响购房者的信心与持币待购的心理，造成客户分流。（2）市场供应量大： 根据目前的市场信息反馈，2003-04年整个XX市场供应量仍将很大，两城区、65、四郊区、金阳新区（大部分可能会团购消化）等几个主要区域的市场供应量预计将达250万方。未来的二、三年内，这几个区域的供应量将保持一定的水平，而且从政府的规划来看，三桥片区也将形成对市场的竞争之势，规划住宅建设面积不少于100万方陆续上市。这样的市场环境，会增加开发的投资风险。（3）开发规模过大，开发周期较长： XX路A地块占地47公顷，开发规模过大，这将导致开发周期较长，不可预期的市场因素太多，从而导致运作此项目的抗风险能力较低。对XX路改造、开通这一规划目标的实现，目前尚存在着诸多不确定因素，这会对地块项目的开发时间，开发进度产生巨大的影响，从而产生项目操作中的不可控性。（5）土地费高、土地66、成本不确定：政府将对地块实行挂牌出让或拍卖，出让方式的不确定，影响因素过多，竞争激烈，而且如果将洛解村部分村民居住地纳入规划，四万多方的拆迁量，使地块熟地成本提高。六、项目开发竞争对手分析：（一） 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析：项目名称山水黔城位置/售楼电话XX南明区四方河/5111111开发商贵州宏立城房地产开发有限公司规划设计单位规划：新加坡雅科本公司；建筑设计：澳大利亚柏涛公司/贵州省建筑设计院园林设计单位贝尔高林公司策划代理单位策划：前期深圳国际；中期：深圳中原；推广：深圳同路物业管理单位第一太平戴维斯公司项目定位大型山水生态城池，别墅社区。国际化生活王国。推广用语城市上游生活。引领67、XX人居潮流。胜者之誉、居者之幸。经济指标总用地面积1500亩（含600亩山林公园），可用地面积880亩（土地使用年限70年）。总建筑面积约93万。总规划居住户数5100户，总人口约17000人。其中一期855户（环型电梯房502户、18层精品小户型225户、别墅125户）。绿化率52%，容积率0.92，车位比例1：2。住宅产品构成一期风临半岛：727户环型电梯住宅，125户退台、连排、独立别墅；二期城市绿洲：规划主力产品为别墅，少量一梯一或二户全景观电梯住宅；三期故乡国际：规划为小高层和高层电梯住宅；产品特点/比重一期风临半岛：别 墅：半山退台别墅、豪华别墅，面积212513，主力面积22568、-265；半岛连排别墅、豪华别墅，面积212、245、797，豪华别墅少量；环型电梯房：面积108187（三房-五房，错层设计）；主力面积142148（三、四房），其中三房占56%，四房占38%，五房占5%。小户型电梯房：93106（两房三房）。建筑风格交付标准现代风格的建筑设计，配以明亮、欢快的外墙漆或饰面砖，追求立面效果。毛胚房交付，设子母防盗门、塑钢窗、可视对讲门禁、红外和火灾报警装置；紧急求助和煤气泄露报警由业主选配。配套设施小区配套规划600亩山林公园、五大休闲健身广场、一个高尔夫推杆练习场、一个医疗保健中心、一座五星级产权渡假酒店、一座品牌商业城、五条商业步行街，游泳池、网球场，幼69、儿园和中、小学。市政配套地处小河、南明交界，周边配套主要有：饮食一条街，医疗、金融设施相对完善，但购物、生活目前还多有不便。销售情况/价格销售情况较好。在售半山别墅销售率约60%，售价38205300元/，均价约4500元/。环型电梯住宅销售率约60%，售价1765-2556元/，均价约2200元/。小户型电梯房已预定70%，价格未定。 物业费（暂定）：电梯房0.8元/，别墅1.2元/。发展现状/趋势经过3年的开发，该项目一期中的部分半山别墅、半岛连排别墅已经基本竣工，但具体交房时间未定。环型电梯住宅进入外装饰阶段，目前正在做沿河景观绿化带的工程，并取得了一定的效果，通往项目地1、2号桥已经可70、以通车。精品小户型电梯房目前在平整场地，预计05年初竣工。估计整个一期工程住宅部分将在05年内完工，同时游泳池、网球场，幼儿园将投入使用，小学建成待用，五条商业步行街中的一条将以便利店或超市的形式开张营业。如果一期工程能如期完成，预计在05年同时启动二期建设，整个工期约需一年半时间，除住宅部分外，二期工程还包含部分大型配套，如：产权式渡假酒店、五大休闲健身广场和品牌商业城等。项目情况点评该项目定位为国际化的生活王国，拥有山、水、林、谷等独特的自然环境、庞大的规模优势和超前的规划设计、完善的配套设施， 0001年间一直处于难产状态， 02年开始项目逐步进入较良性的开发时期，从目前的现场建设情况看71、，项目一期的建成，将给消费者新鲜的感受，促进二期的开发工作。近两年的几次房交会展示，受到市民关注，是市场上中高端产品的强有力竞争者。项目名称云凯熙园地理位置/售楼电话XX小河中心转盘/3835777、3831555开发商XX云凯房地产开发有限公司策划代理商XX宏厦房地产交易有限公司建筑设计重庆轻工业设计学院占地面积/建筑面积5198平方/12059.62平方容积率/绿化率35.64%/3.44规模（总套数）274套户型（种类及面积）二房70.65平方；三房96.83、109.49、132.61平方。户型特点各种户型面积偏小车位127个交通9、21、11、13、43、41、42、85路配套内部配72、套电梯入口设防盗门，每户配有可视对讲门禁系统外部配套医院：四十四医院、黔江骨科医院；教育：二十五中、开发区二小、贵航高级技工学校；金融：汉唐证券、建行、工行、邮政。商业未售，据称面积为40-120平方，价格大致为8000-10000元/平方装修清水房工程进度一栋12层，其余4-5楼公摊率电梯15%（一梯3-4户），多层17%（一梯2户）目标客户市区、小河及周边工薪阶层价格起价/平均价/最高价1835/元1875元/2063元。目前已涨过二次价格付款方式按揭99折、一次性98折、建筑分期无折扣物业管理公司/费用重庆云凯物管/高层6角、多层4角销售方式尚未取得预售许可证，现为内部认购（据称将于0473、-10-20左右取得预售许可证）销售状况订金为壹万元，已预订90%，其余10%房开商进行销控售楼地点/售楼处特点售楼部位于小河转盘，公交车站旁为单体临时建筑，面积约100平方经验及不足售楼部位置选择得很好，非常抢眼，起到了很好的宣传作用。内部认购期间价格调整令消费者有非常抢手的感觉，虽然没有投入大量的宣传，但销售态势较好。售楼人员较专业。项目名称中海城市花园（二期）位置XX市小河区黔江路7号售楼电话3400166、3400266投资商贤成集团有限公司开发商贵州白云中海房地产开发有限公司承建商省建工集团第八建筑工程公司占地面积/建筑面积1.2万方/2万方容积率1.6规模（总套数）270余套户型（74、种类及面积）二室：87.02、87.83平方；三室：97.88、116.24、110.5平方；复式：153.96、205.13、171.96、147.66、207.5、183.04平方.交通43、42配套内部配套游泳池、网球场、会所外部配套医院：四十四医院、黔江骨科医院；教育：二十五中、开发区二小、贵航高级技工学校；金融：汉唐证券、建行、工行、邮政会所一楼为售楼部，楼上为棋牌室、乒乓球室装修清水房工程进度二期约有一半已封顶，靠黔江路部分已到5层，2005年5月交房公摊率15%目标客户市区工薪阶层、周边中等收入群（个体业主、公务员）价格起价/平均价/最高价1680元/1780元/1980元付款方75、式一次性付款99折，按揭无折扣物业管理公司/费用中海物管/5角每平方营销定位广告媒体/广告主题XX晚报/“隆重开盘”“忘情山水、缤纷生活”、“关爱一生情定中海”广告时间04-09-17（半版彩色）、04-09-24（半版彩色）、04-09-29（半版彩色）销售状况三房销售态势较好销售率据悉已售60%，其中116平方三房已售完，97平方三房仅余4套左右售楼地点及售楼处特点风格简洁。售楼人员素质较好。经验及不足由于该楼盘一期已形成小河区域口碑较好的成熟社区，客户认同度较高。但由于黔江路的改造造成宣传及交通的不便利，对目前吸引来自其它区域的新客户有一定的影响。项目名称中兴世家位置/售楼电话小河浦江路76、190号/3835355、3835255开发商XX大兴房地产开发有限公司策划代理商容文毅工作室建筑设计中国市政工程、西南设计研究院占地面积/建筑面积68180万平方/11.46万平方容积率/绿化率1.84/39%规模（总套数）800多套户型（种类及面积）二房：85、70、67平方；三房96.23、102.09、99.45平方；36套别墅户型特点一梯2-3户设计，各种朝向都有，通风、采光相对较好交通13、41、42路配套室外健身中心、山顶公园、会所、游泳池、网球场、图书馆、幼儿园、医疗中心会所棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、会议室、歌舞休闲娱乐中心装修清水房工程进度除别墅外基本竣工，公摊率14%77、目标客户普通住宅主要面对市内、周边工薪阶层；别墅面向全省高收入者价格起价/平均价/最高价1580元/1800元/2000元（复、跃式1950起价）付款方式一次性付款、按揭无折扣物业管理公司/费用XX大兴物业管理有限公司/普通住宅0.57元/平方智能化程度远程抄表、电子保安巡更/可视对讲门禁营销定位广告媒体路牌广告销售状况普通住宅部分尚余二房、三房带私家花园一楼、中间层复式、顶层复式；别墅目前处于前期预热阶段将于年底正式发售售楼地点及售楼处特点售楼处中兴世家会所、中档装修，室内布置较凌乱、户型模型与沙盘模型摆放搭配不太合理商业部分沿街一层门面全部售完，单价3000-8000元/平方经验及不足该小78、区背面有大松树林，进小区位景观较好由于环境不错价位适中,销售情况较好楼盘名称格林博邸位置/售楼电话四方河路（原搪瓷厂）/3715566、3715577开发商宏翔房开策划代理商成都同利行占地面积/建筑面积5.54万平方/约10万平方容积率/绿化率1.81/36%规模（总套数）约900套，2005年5月前交房户型（种类及面积）二房86平方；三房112平方户型特点大部分为南北向交通41、42、150（面的）装修清水房工程进度大多已封顶公摊率不超过10%目标客户周边工薪阶层，中等偏低收入人群价格起价/平均价/最高价1680元/1750元/1900元付款方式一次性付款98折，按揭无折扣物管费用3-5角广79、告媒体投放喷水池、四方河路口路牌广告、公交车体广告经验及不足小区周边环境较嘈杂，前期销售态势不很理想（二） 其它区域竞争对手及竞争性楼盘分析：项目名称中天世纪新城项目地址电话 XX市城区东部水口寺/5630382、5630399开发商世纪中天投资股份有限公司（世纪新城经营分公司）规划设计单位同济大学建筑设计研究院、法国欧博建筑与规划设计院园林设计单位香港雅克设计顾问有限公司策划代理单位XX弘展营销策划有限公司物业管理单位中天物业管理公司项目定位XX首席高尚生活特区缔造国内首个“怡生社区”推广用语“世纪生态新城、演绎国际经典”，“生活在TOWNHOUSE，感受别样人生”、“懂生活，懂TOWNHO80、USE”，“品自然、品时尚”经济指标小区总占地面积78.9万，总建筑面积100万，容积率1.26，小区绿化率为45%，共分为12个组团，总户数6000余户，规划居住总人口2万余人。其中一期别墅区占地面积8.44万，建筑面积5.42，容积率0.64，共229户。二期总户数约700户，建筑面积约10万。住宅产品构成一期：第一组团为TOWNHOUSE别墅区，全部由三层联排别墅组成。二组团为多层高密度回迁房。二期有十一组团：全部为多层住宅，沿街设置商业配套用房。产品特点/比重一期联排别墅：户型面积为200-250之间，花园面积40-70；户型结构： 3层主体带半地下车库设计，以4房3厅为主力，建筑依地81、形建造，间架错落，形成有机的街区间隔和邻里氛围。二期产品：单位面积：约79170，户型：二房五房；主力单位为90-120的小三房和大三房设计以平层为主，辅以错层结构，顶层均安排为6跃7的跃式结构。建筑风格/交付标准一期别墅区主要采用法兰西现代风格，沿袭部分传统的坡屋面、老虎窗等设计元素，以简洁的线条和装饰构件、运用色彩搭配来表现浪漫的法兰西风格。 交房为毛坯房，配入户防盗门，窗为铝合金双层中空幕墙玻璃窗，天窗为钢化中空玻璃防水窗，车库大门为自动整体升降门。户内设可视对讲系统和紧急求助按钮，信息宽带网和电话线、有线电视线路进户。配套设施小区配套项目拟修建一个10000的社区幼儿园和中、小学及足球82、场等教育设施，规划修建70000的商业配套设施及占地50000的康体中心会所和一个5000的社区医疗中心。现一期会所已修好（即现在的销售大厅兼开放会所），一期还有一个网球场、组团广场等休闲运动设施。市政配套小区附近缺乏的市政配套，只有一个水口寺小学，无大型商场、成规模菜场、健身场所、休闲娱乐场所和大型医疗网点。目前公交车不能直达，只有中巴车路经此地。 销售情况/价格销售情况，一期销售约75%，别墅起价为4000元/，均价在4400元/，最高价达到5500元/。二期预计均价约1850元/。别墅区的物管费现为每月1.3元/(暂定)。发展现状/趋势项目目前开发建设的是第一组团“TOWNHOUS别墅”83、和二组团（拆迁还房），一期别墅共229套，现已交付的约85套，且已有部分业主入伙装修。现有约十余套在建，别墅区会所已修好，因用作售楼大厅，所以有部分功能未启用，估计一期在2004年底前可全部完工。项目二期预计在04年初动工，计划开工约10万，计划竣工8万。整个新城的总工期约在8年左右。项目情况点评该项目位于XX市东出口，规模十分庞大，是由贵州省实力雄厚的开发商中天房地产投资承建。小区一期样板房设计独特、新颖，强劲的吸引力、震憾力，能感染客户，使之产生强烈的购买欲望。项目若能如期按规划完成，将会是XX的一大创举，也能带动此片区的经济发展，完全的改变原来的杂乱面貌，但新城处于南明河下游，河水污臭问84、题难以解决，而进入小区的道路拓宽也是一个难题（左面是南明河，右面是高耸的悬崖，XX市政府将投资改造南明河形象，此事已例为XX市2004年政府的十大重大实事这之一，并且现在已在紧密施工中2004-7-24）。且别墅区业主多有车，故就目前的客户群体来说，不是大问题。项目名称小石城项目地址/电话XX市云岩区蛮坡/6870001、6870002、6870003开发商贵州泰联房地产开发有限公司规划设计单位清华大学建筑设计研究院深圳分公司园林设计单位云南文锦园林艺术有限公司策划代理单位XX天成鸣俊房地产营销策划顾问有限公司物业管理单位物业管理顾问是广州侨乐物业服务有限公司项目定位世内桃源、完美结合的自然住85、宅社区推广用语“完美生活方式”、“半山生活由此开始”经济指标小区总占地面积37万平方米，分为两期开发，一期枫园总建筑面积105158，规划居住户数970多户，容积率1.31，绿化率50%，停车位240个。二期紫园规划总建筑面积16万平方米。住宅产品构成一期主要由多层、小高层、和22套别墅组成，二期规划有多层，小高层，别墅，也可能会有一些花园洋房。产品特点/比重户型面积从56的平层到189的跃层不等，以三房和两房的中小户型为主，其中110135的三房为主约占总房型比例的45%，74、83的二房约占30%左右，楼房下层架空作为商铺和停车场。另有22套别墅，户型未定。建筑风格交付标准 现代建筑风格。86、毛坏房交付。2004年6月大部分交付，剩余两栋住宅将于2004年11月交付。住宅靠世纪园斜坡堡坎处将修建联排别墅，目前面积、价格未定。配套设施小区配套一期配置一个超市，有部分商业配套和一个入口广场，还会修建一个休闲会所，但会所能否在一期完工并投入使用还不确定。二期会配置网球场、游泳池、主体公园，中、小学，幼儿园等设施。市政配套附近的市政配套有XX六中，实验二中，实验一小，实验二小，医学院，菜市场，和云岩区政府大楼。目前7路公交车直达该项目。销售情况/价格销售情况良好，现推出的489套房，销售率约在85%左右，占整个一期的38%的比例。目前起价为1698元/，最高价为2400元/，均价在190487、元/。目前多层的物管费为0.6元/。发展现状/趋势此项目于2003年的7月23日正式公开销售，销售情况不错，一期共970户，现推出销售的有489套房，已全部封顶，房屋基本都是南北朝向。小区现未做任何绿化，故看不出景观效果，绿化风格设计为云南傣族风格。在2004年三月可能会推出3栋100余套小高层电梯房进行销售，电梯房现正在做地基阶段，稍后可能会在7月份推出沿水库一带的22套别墅，别墅将采用定制的方式进行发售。预计一期工程会在2004年底完工，二期工程工期3年左右，预计整个小区的完工时间将会在2007年。目前有7路公交车直达，稍后可能18路车和9路车的路线也会延长至此。项目情况点评小石城位于宅吉88、蛮坡，地理位置较高，离市区较近，交通还算便利，属于市内中档项目。整个小区的居住密度较大，楼间距不是很宽。周围有较多住宅小区，已形成一定的居住环境。对面歆欣园的火爆发售和世纪园小区的三期在建，也为小石城带动了一定的人气。相对于市区的项目，小区的价位适中，设计的规模较大，且目前以小户型为主，对普通市民来说有一定的吸引力。周边自然环境较好，小区规划的配套设施也较齐全，可营造出较好的居住氛围。自2003年开工以来，工期较顺利，销售情况一直较好。项目名称中天花园项目地址/电话XX市云岩区新添大道南段289号/6721147、6720039开发商世纪中天中天花园房地产经营公司物业管理单位中天物业管理公司项89、目定位大型教育，生态社区推广用语美丽小城每一天经济指标整个小区占地1400多亩，总建筑面积110万平方米，规划总户数7800余户，规划总居住人中3万人。小区容积率1.15，绿化率40%。住宅产品构成主要由多层，小高层，别墅和部分花园洋房构成产品特点/比重现第二期的最后一个组团玉兰园已完成，户型在91.56的二房二厅约占20%，其余150以上的总户数约为500户，三房二厅的约占40%，四房二厅的约占40%。建筑风格/交付标准现代风格,玉兰园、紫微园外立面为浅色磁面砖和浅色涂料相间。交房为毛坯房，卫生间有粗装修，进户门为钢板防盗门，窗为白色铝合金窗，有管道纯净水。小区内24小时闭路电视监控。配套设90、施小区配套现已修好并投入使用的有幼儿园，中、小学，网球场，游泳池，休闲广场，邮政，电信，银行，超市和农贸市场等各种商业网点。市政配套附近有财校，商校，贵工分校。交通方面17、25、82等多条公交线路。销售情况/价格现项目销售情况一般，小区五个组团已全部交付，目前玉兰园临街的销售情况不甚理想，2180元/起价，最高价小高层近3000元/，均价在2400元/，月亮湖别墅现可预订，订金20万元，预计别墅在2004年6月开盘。发展现状/趋势小区已全部交付，玉兰园已交付但还未售馨（临街的一带多层较为难走，山腰下的小高层走势较好），月亮湖现正在做基础，同时有二套别墅正在装修作示范单位，目前可预订（20万元91、的订金），具体交房时间未能确定。中天花园地处XX市市区环城绿化带上，自然景观良好，从城区发展趋势来看，三县一市并入XX后，XX市城区的扩张，小区正好处于“大XX”的中心位置，向东北面扩展直到新添寨，新添寨片区的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善，中天花园正处于这一片的中心区域，加之交通上的便利（现有17、25、82及效区等多路大中巴车往返）及小区自有的完善配套，该小区将是一个适合居住的大型社区。项目情况点评中天花园是XX市发展得较早，开发较好的一个重要项目，其开发商世纪中天中天花园房地产经营公司，是贵州省实力十分雄厚的房地产开发企业，在XX市成功地开发了多个高品质的项目，具有较高的知名度，92、已形成一定的品牌。中天花园规模庞大，周围的自然条件优越，产品类型多样化，内部生活配套设施完善，小区绿化景观已成形，是一个较成熟的生活小区。但由于开发较早，有一些规划及理念较为落后（如没有规划完整独立的停车场，在建筑风格上也逐步被赶超）。小区交通便捷，距市中心只需十五分种车程。是目前市场上一个强有力的竞争对手。项目名称圣泉流云位置三桥（益佰制药厂至圣泉彩印厂）售楼电话4845111开发商贵州集成房地产开发有限公司总建筑面积约48万平方一期建筑面积10余万方规模（总套数）一期984套（全多层房）户型（种类及比例）二房23%、三房51%、四房9%、跃层16%交通目前尚未开通直达公交，周边居民出入主要93、以个体营运车代步周边环境外来人口多、老厂矿多、老居民房多、山地堡坎多配套5000平方会所商业沿益佰制药厂有部分独立商铺工程进度会所在建，预计05年3月建成目标客户主要以周边原居民、企业职工和部分外来经商人员为主，部分市区工薪阶层项目优势分析全多层、南北朝向、大会所项目劣势分析交通不便利、周边环境嘈杂上市时间预估按会所（售楼部）修筑、装修时间推算约在05年3月份左右上市目前阻碍拆迁户分散、且多以自建房为主，拆迁较困难推广主题语黔灵山麓生态人居小镇项目名称贝地卢加诺位置二桥售楼电话6829911开发商贵州三力房地产开发有限公司代理商深圳安佳置业项目定位中高档个性化生活社区总占地面积21.54万平方94、总建筑面积22.72万平方(其中住宅建筑面积21.71 万 ，公用建筑面积1.01 万)容积率覆盖率/绿化率容积率1.055、覆盖率16%、绿化率54%车位比例1：0.5总规划居住户数约1752户，总人口约6100人户型（种类及面积）由小高层电梯房、多层洋房、别墅组成：面积：60-200，户型：二房至五房；预计占开发面积的2/3。预计主力面积约100-140 ，以两房和三房设计为主。此部分产品将集中分布在项目的一期中，三期可能有一部分。高档住宅：面积约180-300 ，复式或单户3-4层设计。以外部环境独特TOWNHOUS形态出现，主要分布在项目二期的水岸旁和三期的向阳坡地上。约占开发面积的195、/3。周边环境地块西面有铁路、周边自建房和经济实用房较多配套小区配套40亩休闲山林公园、园林广场、游泳池、网球场、特色商业步行街、水岸社区会所、幼儿园、露天剧场、高尔夫果岭、儿童游乐场。市政环境与城市西出口大道相临，多路公交车到达市区和金阳新区；紧邻XX环城林带，山头植被茂盛。除入口处“云阳佳苑”有一集贸市场外，生活配套缺乏。工程进度一期地堪已完成，即将动工项目优势分析自然环境良好，小区自身配套项目劣势分析目的入口受“云阳佳苑”和铁路桥的影响，形象不佳。另外项目受地理条件限制，只能单线进出，而纵深过长，内部交通组织的好坏将影响产品销售。上市时间预估预计05年5月左右面市推广主题语瑞士风情小镇，96、国际人居社区。期待2004。三V生活（更好、更美、更便宜）。项目名称贵龙苑位置二桥黔春路售楼电话4821480开发商贵龙房开总建筑面积29.95万平方户型（种类及面积）一期由五栋多层和三栋小高层及环形商业长廊及一个下沉式水景广场组成。其中有一栋多层为拆迁安置房。二期由住宅和学校组成；三期紧临黔灵公园后门，为别墅。价格一期多层价格约2500元左右，电梯房起价2680元，层差30元物管费用多层物管费约0.5-0.8元/平方,电梯房约1.0元/平方周边环境地块呈狭长形，自然植被条件较好，但沿地块有一条河沟较难治理配套小区配套环形商场、幼儿园市政环境临近黔灵公园工程进度一期全部动工，其中一号楼已入住，97、电梯房于05年10月交付，多层房于05年7月交付项目优势分析入市时间早，开发商实力、临近黔灵公园项目劣势分析交通不便利、河沟治理难（三） 项目开发竞争对手评价：目前市场上开发或待开发项目中与XXXX湾畔具有较强竞争力的项目主要约有10个，竞争项目地域分布基本含盖了XX房地产市场目前和下一阶段XX市区（近郊）各主要发展区域和板块内的主要代表项目，从项目规模、区位、用地条件等方面同XXXX湾畔有很强的可比性。根据市场调查情况来分析，这些项目均位于XX城市核心区域的边缘地域，位于连接城市次中心或城市规划未来发展区域的主要干道旁的山间小型盆地或谷地中，地块周边多数与XX的环城林带相连接，自然条件普偏较98、好，交通条件也相对成熟，都有着规模优势的大盘特征。项目规模一般均在20万平米至110万平米，分为多期开发，所有的项目目前都已经启动开发或正式开始销售。项目的定位为中高档或高档大型城市住宅小区。开发商普遍具有一个以上的项目开发经验，对市场和项目定位、开发有着良好的认识、理解和控制力。各项目具备竞争的能力。除区域内的竞争项目“山水黔城”主要以小高层和别墅物业作为主打产品外，其他的主要项目依据自己的市场定位和用地条件在项目的产品规划上，主要以多层为主、铺以小高层和低层连排住宅或别墅。同XXXX湾畔项目相比有着共同的产品规划特征。因项目规模的规划要求，同时也是项目配套和买点的需要，各项目在配套和设施上99、均很完善，从商业、教育、购物、环境到娱乐、健身、休闲、医疗等不一而足。产品各单位的具体构成体现出共同的特征：产品供应力求丰富、供应面宽，面积含盖70200平方米/套，主力面积集中在70-90平米/套和100-150平米/套区间，户型布局主要是小三房、大三房和四房两厅、两房两厅，户型结构主要为平层和错层。此类产品的供应比例在各项目的比例超过50%以上。就产品定位而言，项目间客户的竞争情况将非常激烈。七、市场需求分析（一）基础数据分析：（二）数据分析结论：八、项目住宅开发市场定价（一）目标客户确定：本项目规模大，产品风险期长，总体的供应量巨大，除环湖区外其他区域的产品同竞争项目的产品品质差异小，如100、果将项目客户定位仅限于高端客户群，风险将更为加大。为确保的销售顺利和消费力量的充足支撑，在保留高端市场的同时，将整个项目的客户群延扩为中等偏高的客户群是较为稳妥的。此类市场目标客户群的层面相对较高，进取心比较强，所以在产品研发、建设和营销宣传上需要注重对人本主义的关怀和渲染。（三）项目概念定位：荣耀与梦想之城（四）项目产品设计定位：项目的形象设计主要包含两个方面：一是整体形象的包装设计，他是项目对市场宣传推广的重要标志，是消费者对楼盘想象力的引导开始和工具，是吸引消费者关注和进入项目的第一媒介；二是销售动线的形象包装，这是项目的具体展示，是消费者信心的来源。（五）项目价格定位：定价基本思路：中101、价入市、逐步提升、快速销售、有效回收、滚动发展。根据市场的竞争环境、产品成本因素、客户定位和项目的形象定位等因素考虑，本项目的入市销售，采取中价入市的策略，使项目在销售过程中的价格具备对销售的控制性和调整、适应性：较大的市场弹性和调节空间，主动控制市场变化；较强的市场竞争力；成功打开市场、抢占市场分额；预留先购物业的升值空间，形成良好口碑；树立市场信心，促进长期稳定销售；项目在具体的销售过程中，如果内部认购期间能够得到市场的高度认可，认购顺利，则在项目正式开盘时，适时的调整价格，价格调整的幅度，结合市场、客户的反映和当时的市场环境在各阶段具体实施。就目前的市场而言，价格仍然是影响消费决定的重要102、因素，虽然项目的定位较高，目标客户群有较强的购买能力，但在市场的激烈竞争下，客户有足够的空间理性选择和购买。九、项目开发投资分析与财务评价：（一）项目的总开发成本：成本核算:序号项 目指标(元/m2数量（m2）金额（万元）备 注一土地费用38844340017220按30万/亩，计574亩二前期费用1.设计费20443400886.802.地堪费5443400221.703.质检费0.00337533.62112.60按建安产值3/千分之4.监理费0.00537533.62187.67按建安产值0.5%5.三通一平5443400221.706.施工排污清污费144340044.347.避雷检测103、费0.3244340014.19小计1689.00三建安费用1.土石方挡墙12443400532.082.房屋68644340030417.243.智能化及周界防范404434001773.604.道路围墙15443400665.105.绿化景观道路504434002217.006.纯净水10443400443.407.水电304434001330.208.公建5031000155.00总建面7%小计37533.62四开发费用1.销售费用0.03450001350销售价2.财务费用2175贷款12500万元三年期3.管理费用0.03450001350销售价的3%4.物管基金0.03450001350小计6225五开发税费1.交易费325000075.002.营业税0.06450002700小计2775六不可预见费小计500七成本合计65942.62八收入411400180074052九利润8109.381、项目的工程进度估算：项目建设周期预计为8年，每年510万方左右的开发量。1、 项目总投资与成本估算：2、 项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划：（二）项目的财务评价与不确定性分析十、项目风险分析（一） 项目政策性风险（二）项目市场风险（三）项目财务风险（四）项目自然风险（五）项目社会风险