1、城市面积11公顷地块房地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月76可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、项目概述7（一）本项目所在位置7（四）项目三通一平状况8二、宏观环境分析10（一）全球经济运行状况10（二）国内经济运行状况11（三）房地产市场状2、况：12（四）房地产政策：14（五）广州市经济运行状况：16（六）广州市房地产运行状况：18三、区域环境研究20（一）XX区经济发展状况：20（二）XX区人口构成：21（三）XX区的未来规划22（三）XX区房地产市场的供求情况22四、项目开发条件分析25（一）地块概况25（二）交通状况25（三）项目周边景观27五、项目竞争楼盘分析：272.粤垦路附近一直比较缺货，短期内无新增供应。292.实用率太低，按建筑面积与套内面积计算只有七成多一点。322.大型成熟小区，智能化管理系统管理，物业管理水平高。335.“十年小雅”的户型多，密度大，容积率偏高。341、位于广园高速旁，部分住户易受噪音影响；33、53、区内有高压线，恐有辐射强。352、大户型为主。竞争楼盘的户型主要以90以上的大户型为主。37六消费者研究分析：381.受访者个人信息分析：392.住房需求调查结果分析：402、媒介偏好调查分析：45七项目SWOT分析：48地块环境相对比较幽静。48XX正处于发展阶段，周边环境和配套将会逐步完善。49八、项目STP分析：49S Segmentation（市场细分）491、市场细分考虑及依据：492、市场细分分析：501.市场定位：522.项目及户型：52十项目开发投资分析53（一）项目的总开发成本53（二）项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划60（三）项目的销售收入的测算61（四）商业租赁4、收入的测算62（五）车位销售与租赁收入的测算63（六）相关税金计算65十一. 项目财务评价65（一）损益表与项目静态盈利能力分析65（二）现金流量表与项目动态盈利能力分析66（三）.资金来源与运用表的贷款偿还能力分析67（四）项目不确定性分析68（五）概率分析73（六）项目财务评价结论74十一.项目特征综述、评估结论与建议75（一）项目特征综述75XX区XX地块项目可行性研究一、项目概述（一）本项目所在位置项目位于XXXX路，北面是XX理工大学继续教育学院，东面是XX理工大学北校区，西面是嘉逸花园。（二）项目所在区域图（三）项目主要技术经济指标1、用地面积：10.636 公顷其中 净用地面积：5、9.242 公顷2、建筑面积273628m2 其中 住宅面积253178 m2 公建配套面积：17000 m2 商业面积：3450 m23、容积率：2.96 4、建筑密度30%5、绿地率30%6、停车位：3767个其中各类建筑分配等，详见地块资料。如图：（四）项目三通一平状况本项目目前只有XX路通过，水、电还没有通。项目其一地块较为平整，但长满了野草另一地块除长满野草外还长有较多的树木，部分位置有积水，类似沼泽地。通过项目的XX路二、宏观环境分析（一）全球经济运行状况根据2009年各类宏观经济数据显示，从各个层面经济数据可以判断，世界经济正在回暖，缓慢复苏。而2010年全球经济持续缓慢复苏的势6、头没有改变。在经历了一季度的快速反弹后，二季度受欧债危机、就业不足等因素影响，增速出现放缓。据世界贸易组织统计，2010年前两个季度全球贸易总额分别为69486和74030亿美元，同比分别增长26.1%和25.5%。从世界主要国家和地区贸易额变化情况看，亚洲地区进出口复苏快于北美和欧元区，占全球贸易份额显著上升。总体来看，虽然全球经济下半年复苏放缓，但出现二次探底的可能性不大。由于我国出口最终市场约46%以上(未包括通过香港转出口的部分)集中在欧、美、日等发达经济体，这些国家、地区经济增长缓慢、需求减少，会在一定程度上抑制我国出口增长，但影响较为有限。（二）国内经济运行状况 据国家统计局发布的7、消息：2010年前三季度中国国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长4.0%；第二产业增加值129325亿元，增长12.6%；第三产业增加值113735亿元，增长9.5%。2010前三季度国内经济运行特点： 1.农业生产形势较好，秋粮预计增产较多，全年粮食产量有望再获丰收。 2.工业生产较快增长，企业效益大幅提高。前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长16.3%。3.固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。前三季度，全社8、会固定资产投资192228亿元，同比增长24.0%。前三季度，房地产开发投资33511亿元，增长36.4%。4.消费品市场平稳较快增长，热点商品持续旺销。前三季度，社会消费品零售总额111029亿元，同比增长18.3%。5.居民消费价格温和上涨，工业品出厂价格涨势趋稳。前三季度，居民消费价格同比上涨2.9%。6.对外贸易增长较快，贸易顺差有所减少。前三季度，进出口总额21487亿美元，同比增长37.9%。7.城乡居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇。前三季度，城镇居民家庭人均总收入15756元。其中，城镇居民人均可支配收入14334元，同比增长10.5%，扣除价格因素，实际增长7.5%。9、8.货币供应量基本稳定，人民币存贷款余额同比增量有所减少。9月末，广义货币供应量(M2)余额69.6万亿元，同比增长19.0%；狭义货币供应量(M1)余额24.4万亿元，增长20.9%；流通中货币(M0)余额4.2万亿元，增长13.8%。金融机构人民币各项贷款余额46.3万亿元，比年初增加6.3万亿元，同比少增2.4万亿元；人民币各项存款余额比年初增加10.3万亿元，同比少增1.4万亿元。小结：在全球经济复苏减缓的背景下，中国经济呈现明显趋稳迹象：GDP同比增速趋缓，经济主体信心回升，工业生产增长较快，消费继续平稳较快增长，全社会固定资产投资增速有所回落，但民间投资趋于活跃，进出口规模创历史新10、高，贸易顺差回升。同时，最终消费价格持续走高，货币增长较快，信贷投放较多。需要注意点一点是目前CPI通胀预期较强，表明通胀压力依然较大。9月CPI上升3.6%，PPI上升4.3%。虽然近期央行突然宣布加息，但加息幅度对抑制通胀效果不大，起到更多的是信号作用。受食品和农产品价格上涨、大宗商品价格上涨等因素影响，预计四季度CPI将达到3.5%，呈现前高后低态势，国家货币政策将进一步收紧。前三季度新增信贷达到6.3万亿，考虑到全年7.5万亿新增贷款目标，留给四季度的新增额度不足1.2万亿。加上楼市在诸多政策围剿下依然坚挺以及CPI预期上升等因素影响。因此，四季度货币政策将近一步加强对信贷总量的控制力11、度，以遏制流动性泛滥和资产价格泡沫情况的发生。（三）房地产市场状况：根据国家统计局和商务部公布的相关信息：2010前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，同比增长63.1%。2010前三季度商品房销售面积为6.32亿平方米，同比增长8.2%；商品房销售额为21916.6亿元，同比增长15.9%。2010年前三季度，全国商品房销售均价5054.1元/平方米，同比上涨7.2%，比上半年回落1.6个百分点。2010年1月至9月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、12、9.3%、9.1%。 2010前三季度房地产信贷投放的主要结构特点，一是中长期贷款投放较多，占全部新增贷款的82.9%，同比高19.8个百分点；二是企业贷款增速由上半年持续回落转为回升，9月末企业贷款增长12.8%，比上月高0.2个百分点，增速连续三个月回升；三是个人住房贷款连续五个月回落，回落幅度减缓，9月末个人住房贷款增速为38.8%，比上月回落3.8个百分点(7、8月份增速分别回落6.9和4.6个百分点)，已连续五个月回落。2010年前三季度，全国房地产吸收外资新设立的企业为498家，实际吸收外资166亿美元，同比增长56%，增幅高于总体吸收外资的增幅。在498家吸收外资的房地产企业中，13、开发经营类企业366家，使用外资金额158亿美元。总体来看，今年1至9月份房地产领域吸收外资占我国整体吸收外资的比重是22.38%，同比2009年增加了5.7%。小结：从施工面积、销售面积等层面来看，2010年房地产市场趋向繁华，且热钱涌入不断，预计在相当长的一段时间内如此的投资势头不会有太大的改变，也就是说，房地产市场未来发展前景趋好。（四）房地产政策：从2009年12月至目前，国务院间接或直接针对房价、地价上涨过快的形势出台了若干调控政策，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨。为实现落实这些政策，中国出台了一系列房地产调控措施，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。以下为今年主要调控政策14、：1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。1月21日：国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3月10日：国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付15、清地价50%”等19条土地调控政策。4月2日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月15日：国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月18日：国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停16、发放购买住房贷款。6月4日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。9月29日：国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.5017、%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。小结：以上政策是加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，显18、示出中央稳定房价的决心。随着国民经济继续回暖形势日益明朗，支撑房地产市场的外部环境向着好的方向发展。随着收入水平提升，居民对住房的合理需求步伐不会停滞，房地产业发展的基础依然牢靠。但随着国家对房地产市场的不断调控，房地产的发展趋势将可能有以下的特点：1.房地产市场进入调整期，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。2.我国房价价格偏离幅度各地区情况不一，幅度有限，因此决定其跌幅的空间也有限。3.从我国历次的房地产市场周期和其它国家的房地产市场周期来看，此轮调整的时间大概为两年。4.我国房地产市场中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好。5.保障性住房将得到加强。（五）广州市经济运行状况：2019、10年前三季度累计，广州市完成地区生产总值7654.28亿元，同比增长13.5%，增幅比上半年回落0.1个百分点。预计第四季度总体经济增速将稍有回落，全年地区生产总值将突破10000亿元。其中，广州市实现农业总产值225.78亿元，同比增长3.5%，增幅比上半年提高0.8个百分点。工业方面，完成规模以上工业总产值10729.03亿元，同比增长21.2%,增幅比上半年回落2.1个百分点。前三季度累计，广州市完成全社会固定资产投资2168.86亿元，同比增长41.5%，增幅比上半年回落2.0个百分点。其中房地产开发投资604.75亿元，同比增长23.0%，增幅比上半年回落1.4个百分点。随着营商环20、境的改善和扩大内需力度的加大,以及节庆促销、亚运会的带动，前三季度累计，全市实现社会消费品零售总额3182.03亿元，同比增长21.3%；批发零售业完成商品销售总额14390.16亿元，同比增长36.0%。前三季度累计，广州市实现商品进出口总值766.03亿美元，同比增长41.0%。其中进口411.22亿美元，增长47.4%；出口354.81亿美元,增长34.3%。前三季度广州市实现地方一般预算财政收入643.25亿元,同比增长20.0%，增幅比上半年回落2.0个百分点。城市居民人均可支配收入为23310元,同比增长10.9%，增幅比上半年提高0.4个百分点；农村居民人均现金收入为11290元21、，同比增长13.5%，增幅比上半年提高0.8个百分点。前三季度，城市居民消费价格同比上升2.9%，涨幅比上半年提高0.1个百分点。截至2010年9月末，广州市城镇单位从业人员244.94万人,比上年同期增长9.7%,比6月末增长2.3%,比年初增长4.2%。小结：受原材料、燃料等购进价格不断上涨和劳动力成本上升等因素影响，自4月份以来，广州规模以上工业企业利润总额增速在逐步回落，18月累计，规模以上工业企业利润总额同比增长34.8%，增幅比一季度回落38.4个百分点。预计第四季度工业企业利润增长回落趋势仍难以缓解展望全年，由于亚运会和亚残运会在第四季度召开，大部分工程项目将停工，亚运会期间部分22、工业企业将停产、限产，机动车辆分单双号行驶,内河货运船舶白天禁航，将对全年经济增长造成一定的影响。预计第四季度广州总体经济增速将稍有回落，但全年地区生产总值突破10000亿元的目标必能实现。（六）广州市房地产运行状况：今年三季度，广州十区二县一手住宅成交面积达到246.9万平方米，与上季度163.5万相比涨幅达51%，成交均价为11568元/平方米，与上季度10648元/平方米环比上涨8.6%，同样创下今年新高。2010年10月广州市十区批准预售的商品房项目共35个，批准预售商品房10855套，同比增加72.82%，环比减少27.32%；批准可预售商品房面积为120.79万平方米，同比增加4723、.65%，环比减少22.90% 。其中批准可预售商品住宅10187套，同比增加105.80%，环比减少24.05%；面积110.95万平方米，同比增加69.54%，环比减少20.52%。详细信息如图：信息来自阳光家缘网2010年10月，广州市十区房屋交易登记15566宗，同比增加9.9%，交易登记面积149.76万平方米，同比增加3.6%，交易登记金额156.77亿元，同比增加48.5%。新建商品房和存量房情况详见下表： 随着10月15日广州市关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见（穗国房20101311号）的出台，广州市市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。其中24、，对同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。新建商品住房以在广州市市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准，故对广州市本月房地产市场签约量有明显影响。全市十区在10月15日之后的连续十天周期里（广州市限购政策发布之后，即10月16日-10月25日共十天）平均每日签约面积仅为2.45万平方米，比9月份减少6.0%（9月份平均每日签约面积2.61万平方米）。限购政策发布之后，签约均价为12056元/平方米，比9月份下降9.9%，比限购政策发布前的十天均价下降8.1%（限购政策发布前的十天均价为13134元/平方米）。显示广州市限购政策对房地产市25、场影响明显。具体连续4个十天周期签约情况如下图：小结：广州市房管局于10月15日颁布广州版“限购令”，新政明确规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房以及暂停第三套房公积金贷款等措施，政策面全面趋紧已经是无容置疑的事实。在“限购+限外+限贷+限龄”四大限令下。业界普遍对地市持悲观态度。在中央政府调控再度加码的大背景下，四季度成交量极有可能出现大幅回落。但在人民币升值、流动性泛滥的大背景下，房价出现大跌的可能性并不大，更大可能是高位盘整或者微跌。三、区域环境研究（一）XX区经济发展状况：“十26、一五”规划的第一年，XX区GDP一举突破了千亿元大关，成为广东省首批千亿经济强区。到2009年，GDP年均增长14.9%；第三产业年均增长16.1%，比GDP平均增速快1.2个百分点。XX区经济能保持两位数的快速增长，主要依靠第三产业的拉动。第三产业占GDP的比例从2005年的80.0%，随之上涨到2010年上半年的85.2%，比例年均提高1个百分点以上。2006年至2009年，XX区城市居民人均可支配收入年均增长11.4% ，比GDP年均增速低3.5个百分点。“十一五”初期，XX区居民可支配收入的增长比GDP增长低9个百分点，到了2010年上半年，差距已经缩小至2.4个百分点，二者间的差距正27、不断地缩小。伴随着XX区经济的快速发展以及居民可支配收入的不断提高，区一般预算收入也在快速的增长。期间除2009年受国际金融危机影响导致当年增速低于10%之外，其余年份均实现两位数的增长。（二）XX区人口构成：XX北写字楼的进驻率均超过95%，而且大部分是宝洁友邦等国际知名公司。 目前进驻XX北的企业中，涉外大型企业1600多家，外国长驻广州机构560多家.在广州最顶尖最高收入的人才约有一半汇集在XX北.有了如此强大的消费群体支撑,XX区尤其是XX北的房地产市场可长期保持兴旺长达。 而且XX区汇聚了众多高校如XX师范大学XX理工大学XX农业大学及暨南大学等全日制普通高校共27所，成人高校38所28、。因此XX区的人口文化程度相当高，几乎平均两个常住人口中就有一个大学。这些在校及已毕业的学生会带动周边的租赁市场。而且一般来讲，学历越高收入越高，这些天之娇子日后参加工作后，因为已习惯XX的居住环境，当他们置业时第一考虑区域很可能亦是XX区。（三）XX区的未来规划XX区未来规划构筑“一轴集聚、两圈协同、三带辐射、多点多特色”的商业总体空间格局。根据广州市城市总体规划的要求，围绕广州建设“首善之区”及XX建设现代化大都市中心区、构建和谐XX的总体目标，将XX区建设成为集中展示广州现代商业地位和国际形象的标志性区域，珠三角乃至XX地区核心商业区之一，具有一定国内及国际影响力的高端商业汇集中心、时尚29、潮流体验中心、行业信息发布和价格形成中心。未来10年，XX区将按照“一轴、两圈、多特色”的发展思路，以轨道交通为轴，打造新中轴线核心商圈和东部亚运新商圈两大商圈和九大特色鲜明的商贸服务业片区。将有6条地铁线横穿XX，按照新一轮的地铁规划，XX区有一号线、三号线、四号线、五号线、六号线、九号线6条通过，2010年广州建成的7条地铁线中，有5条线经过XX区，占广州市近期建成的地铁线路的71.4%。其中广州东站为广州市五大综合换乘枢纽之一。XX区的开发热点与阶段将与地铁的建设时序吻合。（三）XX区房地产市场的供求情况1、2010年10月XX区住宅批准预售情况，如下图： 2.2010年10月各区新建商30、品房交易登记面积情况，如下图： 3.2010年10月各区新建商品住宅交易登记面积情况，如下图:4.2010年10月广州市XX区各街道新建商品住宅签约均价情况表 单位：元/平方米小结：从以上XX区10月分的住宅批准预售情况和新建商品住宅交易登记面积情况我们可以发现：XX区整体呈现一种供不应求的态势；其次，2010年1月10月XX区住宅交易累计信息表显示一手住宅和二手住宅XX区的销售面积分别为第二和第三，这两点均说明XX区的住宅市场的潜力还是非常大的。四、项目开发条件分析（一）地块概况本项目位于XX区XX路XX理工大学南区旁、瘦狗岭东北侧，用地面积10.636公顷，净用地9.242公顷，可建设住宅31、商业物业。满足“三通”（通路、通水、通电）条件要求，无未拆迁建筑物，荒草地，由北向南呈弱倾斜状，坡度较小。两车道的XX路将项目分划为南、北两地块，分部于路两侧；北面地块呈三角形状、较为狭长，紧邻华工教工居民楼、华工继续教育学院，近邻嘉逸花园，由大洪山路、伟逸街、XX路围合，其地块较为平整，但长满了野草；南面地块呈多边形状、较为规则，近邻XX村、珠江电信设备制造公司。该地块除长满野草外还长有较多的树木，部分位置有积水，类似沼泽地。该地块所处位置周边道路狭窄，预计建造期间会有所不便；周围环境僻静，社区氛围不足，邻近的嘉逸花园由1栋26层高层建筑、9栋10层无电梯建筑组成，除首层次商铺外，基本无配32、套设施，住户多为非本地人员；旁边的珠江电信设备制造公司使用已久，比较破败，内部草木横生，滋生蚊虫；邻近的城中村XX村基本设施不齐全，卫生条件差，住户多为外来人员，龙蛇混杂，治安状况差。（二）交通状况 该地块目前交通并不完善，通过项目的只有双向两车道狭窄的XX路。且经过地块的公交线路只有400一条线路，地块附近的公交站从北向南有XX站、XX中站、XX南站、XX总站，其中离地块7分钟步行路程的XX总站有27路、54路、89路、135路、138路五条线路，其余站点均只有400一路公交。公交线路缺乏，但经常有的士从XX路经过，基本上5分钟内就可拦到的士。而XX路往南与天寿路接通，再与XX东路相通，进入33、XX商圈；往北与能源路相交，沿能源路向北经长源路可上环城高速、G324国道。随着林乐路、紫荆路东段等的完工，林和东路通往天寿路方向多条道路相继打通，连接林和中路和广园快速路的隧道开通，XX北交通的改善，使得来往XX一带变得相对便利起来。另一方面，在轨道交通系统上，地铁六号线穿过天平架，而地铁三号线延伸至燕岭，并与六号线交汇。使得XX以及天平架附近的兴华路、沙太路一带都处于地铁覆盖区域。但就地块对出路段而言，交通比较拥挤。地块面前只有一条小路，但却像交通主干道一样，公交车、私家车、出租车，一辆接一辆的从小路通过，而且车速较快，另本地块处于较危险的环境中。项目所在区域的交通网络情况，如图： 项目周34、边目前交通线路，如图： （三）项目周边景观1、项目紧邻XX理工大学、临近XX农业大学，拥有浓厚的文化氛围，而且校园风光一览无遗，高校校园也可作为休闲场所。2、距离项目几分钟路程便是燕岭公园，项目高层可领略无限山景。五、项目竞争楼盘分析：根据对区域周边楼盘基本情况的收集，结合本项目可能确定的市场定位（中高端）、面向客户群体（高校教师、白领等中高收入人群）及区位条件（项目辐射范围XX北XX区广州市其他城区）等因素综合分析，初步判断日出观山，翰林二期8090HOUSE、睿山、广州雅居乐花园、汇景新城、亚运城等六个楼盘为主要竞争对手。以下是竞争对手基本情况及优劣势分析：日出观山：项目介绍：日出观山为小35、高层洋房，占地约24774平方米，建筑面积约79400平方米，容积率3.4，总户数为318户，绿化率约40%，停车位数量在150左右，物业管理费1.95元/平方/月。项目位于XX粤垦路观峰北街8号（燕岭医院旁），距中信广场约800米，步行约10分钟可到地铁三号线燕塘站；周边配套完善，银行、学校、超市、休闲、娱乐一应俱全；依山而建，可望将军山美景。建筑及园林设计匠心独运，东方的古典优雅融合西方的简约现代风格，主打健康、物质、和谐、环保的理念。其发展商是广州市粤垦房地产开发有限公司。日出观山一期于2009年上半年开卖，价格为10000元/，目前的均价大约在20000元/。小区规划图：目前在售的是二36、期，位于一期的东面和北面。共有六栋，A1-5栋及B4栋，呈半合围形态。A1、A2栋高15层，以45-102的一房和两房为主；A3、A4、A5栋高11层，以41-98的单身公寓、一房两厅以及两房两厅为主；B4栋78-131的两房三房单位为主。面积范围（）41.27套数1015727124318套数比例3%49%9%39%100%优势: 1.周边配套较为成熟，衣食住行以及教育、医疗的需求都可以满足；2.粤垦路附近一直比较缺货，短期内无新增供应。劣势:1.小区较小，楼间距较窄，密度较高；2. 周边配套档次较低，拉低整个楼盘的档次；3.项目附近就是肉菜市场，噪音污染会比较严重。4.旁边就是广东燕岭医院37、，会给不少注重风水的买家带来不好的心理预期。翰林二期8090HOUSE：项目位于广州五山高校区北部，XX区长兴路路口处，紧邻XX农业大学、XX理工大学、维纶体校以及众多科研院所，周边文化气息浓厚。项目紧邻长湴公园，北望XX植物园和火炉山森林公园，生态资源优越。地铁3号线XX客运站C出口距本项目只有一百米距离，交通十分方便。开发商为广东东荣正明投资有限公司。翰林二期8090HOUS建筑主体由3栋（16层）塔楼及首二层、地下室连接组成，地下一层为车库，1-2层位商铺为临街商铺，3-16层为住宅，层高2.9米，净高2.85米。项目总共332套，总占地面积10413平米，建筑面积31238平米，容积率38、2.1。项目主要户型有一房、两房和三房，整体设计风格以现代风尚元素为主。一共146个地下停车位，套数比为2.3：1。价格走势如图：优势：1. 相关市政配套完善；交通便利，地铁近在咫尺；2. 购物方便，超市就在家门口。劣势：1.小区规模比较小，小区可活动空间不大。2.环境吵闹，被两条道路包围，而且有个高速路出口，车辆不断。3.绿化比较欠缺，基本没什么绿化，而且周边也都是那样。4.风水格局比较差。前后道路夹击，整栋楼被噪声托住，最大败金的格局。睿山 睿山占地面积约11546平方米，建筑面积约38081平方米，容积率2.80绿化率41%，坐落于五山茶山路，依山而建。与XX北同体，东连广园快速、汇景北39、路，西达新光快速等要道。停车位约196个；户车约为比为1：1。睿山共包括4栋板房以及1栋2层的商业配套公建楼，其中A、B栋23层，两栋两梯两户，C、D栋20层，两梯三户，地下两层为车库，1楼为架空花园。 睿山周边交通便利，除了广州地铁3号线设有五山站外，从项目步行约五分钟可到XX农业大学正门公交车站，有B10、20、32、78、197、234、266等多路公车通过，交通便利睿山现在售97-181平方米三房至五房单位，价格在24000-27000元/平方米之间，带3800元/精装修。暂无折扣优惠，预计交楼时间为2012年5月31号之前。优势：1.项目地处五山，交通便利，公交线路繁多，临近地铁五山40、站，出行十分便捷；2.周边名校云集，教育资源丰富。周边生活配套十分齐全，生活气息浓厚。五山板块少有新盘，比较稀缺。3.规划布局比较好，整体布局设计方案融合地块资源优势，充分利用场地的景观及朝向优势。劣势：1. 项目太靠山，比较潮湿，蚊虫又多，遇到大暴雨还可能山体滑坡。2.实用率太低，按建筑面积与套内面积计算只有七成多一点。 3.有涉及违规（阳光家缘网查到的规划许可证只有20层，开发商建了23层），有拿不到建设房产证的风险。4.项目周边路况比较差，上下班时间塞车比较严重，项目靠近马路，人流车流量大，环境比较吵，尘粒较多。单体楼，占地太小。广州雅居乐花园：该项目位于番禺区兴南大道398号，北靠珠江41、，南靠生态公益保护区.，靠近万博中心，临近著名的香江野生动物园，长隆夜间动物园及广州新会展中心等。规划用地面积314.29万平方米，绿化覆盖率近50%，未来总居住人口达100,000以上，拥有国际级的园林，国际级居住环境，小区内部配套，教育配套，商业配套，会所配套及其他相当完备。交通网络成熟，直通XX快速干线，8条穿梭巴线路，免费专线，地铁。广州雅居乐花园最新也是最后一期“十年小雅”位居于社区最核心位置，毗邻20000巴厘岛风情会所，该组团占地总面积5.57万，总建筑面积约25万，绿化率32%，由11栋海浪式流动立面的31-33层高层洋房组成，按“U”型布局，首层规划为商铺，设区文化中心、邮电42、储蓄、电讯等便民配套，组团采用坡地式设计，南北两侧地势落差最高达10米，以景观为主导空间布局，使小区空间变化和天际线层次感大为丰富，周边无遮挡，逾百米超宽楼距，视野开阔，特设人车分流规划设计。项目主要户型及面积为：两房75平方米 三房89-96平方米 四房135-149平方米 五房157-165平方米，在售均价13800元/，带3000元/装修。物业费2.3元/*月。在售均价13800元/，带3000元/装修。物业费：2.3元/*月历史价格： 2010年11月05日 - 至今 均价13800元/ 2010年10月27日 - 2010年11月05日 均价14000元/ 2010年10月13日 43、- 2010年10月27日 均价13800元/ 优势：1.品牌号召力。户型设计，建筑质量，小区配套及环境等各个方面都有保证。2.大型成熟小区，智能化管理系统管理，物业管理水平高。3.“十年小雅”组团位于生活配套日渐成熟的雅居乐小区中心，交通、购物、休闲都较为方便。4. 在户型结构上，“十年小雅”基本上都做到了方正实用，部分单位（75方户型）的客厅做到了两边通风对流。5. “十年小雅”的中心园林是依照山体而建，采取了从高至低的叠层式设计，大大丰富了视觉上的层次感。劣势：1. 板块周边配套尚待完善，与广州中心交通衔接不完善，距离比较远，公交配套较少。2.小区有很多穿行高压线。8、9、10、11栋距44、离旁边220千伏的高压线太近，部分单位与高压线的直线距离不足50米。3.“十年小雅”整个组团是呈一个U型，对于各个单位的通风采光都会有一定影响。且部分单位户型的距离较近，私密性比较差。 4. “十年小雅”的全部户型都没有工作阳台，而且75方的户型主阳台也在主人房内，对生活造了一些不便，在主阳台上晾晒衣服也影响景观。5.“十年小雅”的户型多，密度大，容积率偏高。汇景新城项目占地面积1300000平方米，建筑面积:800000平方米，总户数约3000，物业管理标准平层洋房4元/平方米/月，复式洋房4.9元/平方米/月。容积率2.60，绿化率，65%。汇景新城位于广州市XX区东，距XX体育中心约4公45、里。西边紧靠宽60米XX快速干线，南边有宽60米广园东路，北靠广深高速公路，地铁三号线从小区西边通过。其西、南面毗邻XX理工大学、XX农业大学、暨南大学、XX师范大学等多间高等学府和省农科院等多间科研机构；东、北面为广州市政府计划投资700亿元兴建的占地22.5平方公里的“广州科学城” 、广东奥林匹克体育中心、世界大观、航天奇观等高新科技园及体育旅游圣地。小区处于广州市科技、文化、教育、体育、旅游的中心区域。目前均价25000元/平方米。优势:1、成熟的大型高档社区，生活氛围浓厚，生活与教育等相关配套完善；地理位置优越，区域升值潜力巨大；2、交通网路密布、便捷；商业、办公、生活、娱乐休闲、医疗46、等配套完善。劣势:1、位于广园高速旁，部分住户易受噪音影响；2、小区巴士的数量、班次偏少，路线考虑不是很周到。特别是数量和班次问题比较突出，高峰时期车里拥挤不堪。3、区内有高压线，恐有辐射强。亚运城：广州亚运城位于广州南部，北靠莲花山，东临珠江入海口狮子洋，规划总用地面积273.7万平方米，赛时总建筑面积147.82万平方米(含地下室和架空层面积)，绿地率达54.2%。亚运城主要分为运动员村、技术官员村、媒体村、媒体中心、后勤服务区、体育馆区及亚运公园七大部分。各个区域都相对独立、分区管理，设有完善的安保系统。运动员村运动员村总建筑面积约46万平方米，分为公共区、国际区、居住区三部分。居住区内47、8500平方米的体能恢复与力量训练中心设有室内标准游泳池、健身房、水疗/桑拿室、400米标准田径场等功能设施。 楼层状况:运动员村51栋3598户住宅，媒体村29栋15-22层的楼宇组成，技术官员村由12栋11层楼宇组成，共有680套单位。“三大村”一共包含96栋住宅楼，共8078套单位，户型非常丰富，涵盖70平方米到180平方米等多种户型。其中媒体村户型70-90平方为主，22层，运动员村90-130平方为主，2-3居，11-14层，技术官员村是130-180平方的大户型，3-4居室，一梯两户，内设两部电梯，共680套货量，280套125平方米大三房和400套150-160平方米的四房，顶层48、局部为复式住宅，每户都有入户花园和双向阳台，大阳台面积达7-8平方米，一线江景尽收眼底。价格走势：优势S：1.政府主导、配套先行、五大开发商通力打造超级大盘。亚运城大中小户型俱全，区域划分清晰，全部采用南北对流设计，楼距适中，几乎户户都可望园林，并且都配备双阳台，阳台宽阔舒适，方正实用无花巧之处。2.规模巨大、开发周期长、居住人口众多的超级大盘。区域规划配套齐全（地铁、医疗、教育等）。3. 空气比广州市区的清新很多，宁静很多。楼盘之间的间距较大，低容积率打造，项目自然景观和区域周边景观资源佳，且比较有私人空间。劣势W:1.当前交通偏远，交通不便利，且与主城区交通距离过远。2.目前周边无配套且缺49、乏社区自身的商业配套，甚至过于荒凉。3.区域内还有大片土地未开发，将来规划也未定，增加项目不确定性。竞争对手分析小结：1、交通较便利。除亚运城以外，其他几个竞争楼盘均具有多条公交线路。其中雅居乐备有楼巴，可以接送业主到广州的多个地点。而相信随着广州亚运会的举办，亚运城的交通将会逐渐完善。2、大户型为主。竞争楼盘的户型主要以90以上的大户型为主。3、均价适中。离本项目较远（也离广州主城区较远）的两个竞争对手均价在14000元左右，另外三个离本项目较近的市区楼盘均价均在20000-25000的区间，相对低于珠江新城楼盘价格。4、开发商实力雄厚，具有较强竞争力，而且其项目品牌效应较强。5、售后服务和50、物业管理服务到位。根据以上分析得出： 本案主要竞争对手如雅居乐、日出观山等都具有其自身的设计特点。因此，本案应该在项目产品设计中设计出自己的特色。此外，价格更是重要的因素。六消费者研究分析：为了掌握目前消费者对商品房的产品、价格等需求各个方面的相关信息，调研主要采取巧合抽样和网络问卷调查相结合的形式。巧合抽样问卷调研主要室在项目周边地区，XX北区域（如XX城商场），五山区域（如华农、华工等）展开，而网络问卷则主要在问道网展开。根据回收统计有效问卷为533份。以下是使用SPSS软件进行样本的频率分析，解读和分析相关调研结果。合作程度频率百分比有效百分比累积百分比有效合作39073.273.27351、.2一般14026.326.399.4不合作3.6.6100.0合计533100.0100.0理解程度频率百分比有效百分比累积百分比有效理解35967.467.467.4一般16631.131.198.5不理解81.51.5100.0合计533100.0100.0根据以上图表可以得出，在受访者中，合作程度和理解程度都将近99%，说明这次问卷调研的有效性是比较好的。1.受访者个人信息分析：年龄频率百分比有效百分比累积百分比有效1.2.2.225岁以下11922.322.322.525岁30岁15328.728.751.231岁40岁12824.024.075.241岁50岁10519.719.752、94.951岁60岁234.34.399.260以上4.8.8100.0合计533100.0100.0根据以上图表分析得出，本次消费者调研的人群的年龄从25到50岁，分布得比较平均。家庭人口频率百分比有效百分比累积百分比有效1个人91.71.71.72个人6912.912.914.63个人24746.346.361.04个人14126.526.587.45个人132.42.489.95人及以上5410.110.1100.0合计533100.0100.0根据以上图表分析得出，受访者的家庭人口结构主要是2到4个人。其中又以三人为主。文化程度频率百分比有效百分比累积百分比有效初中及以下122.32.53、32.3高中/中专10519.719.722.0大专/本科33963.663.685.6研究生及以上7714.414.4100.0合计533100.0100.0从上图表来分析，可以看出受访者的文化程度是以大专本科学历为主，这可能与我们在高校附近采取巧合抽样的调查方法有关。家庭月收入频率百分比有效百分比累积百分比有效5000元以下12723.823.823.85001-10000元21239.839.863.610001-15000 元11421.421.485.015001-20000元448.38.393.220000元以上366.86.8100.0合计533100.0100.0从以上图表可54、以看出，受访者的家庭月收入还是高的，也就是说，潜在购买力比较强。2.住房需求调查结果分析：购房目的频率百分比有效百分比累积百分比有效首次置业，自住25848.448.448.4首次置业，改善17633.033.081.4投资8515.915.997.4拆迁安置112.12.199.4其他2.4.499.8E给父母养老1.2.2100.0合计533100.0100.0通过以上图表可以看出，大部分受访者购买商品房的目的都是以首次置业为主，其中以自住为目的的刚性需求的比率达到48.4%，而首次置业中改善型需求的也达到33.0.%，以投资为目的的占到15.9%。住宅类型频率百分比有效百分比累积百分比有55、效高层住宅（建筑物层数超过11层）19837.137.137.1小高层住宅（811层）14527.227.264.4多层住宅（7层以下），有电梯12222.922.987.2多层住宅（7层以下），没有电梯519.69.696.8别墅173.23.2100.0合计533100.0100.0通过上图表可以看出，在住宅类型偏好中，受访者选择高层住宅的比率占37.1%，而小高层则占有27.2%，带电梯的多层住宅占22.9%，其三者累计占百分比约87%，所以本项目在选择住宅类型时，应分别将高层、小高层、多层带电梯从高到低作为主要参考因素。购房考虑因素 频率分析响应个案百分比N百分比购房考虑因素a周边配套56、设施26617.5%49.9%周边环境23515.5%44.1%交通状况35323.3%66.2%物业管理966.3%18.0%小区环境15810.4%29.6%升值潜力16911.1%31.7%住宅户型1207.9%22.5%开发商品牌513.4%9.6%周边人口素质684.5%12.8%其他2.1%.4%总计1518100.0%284.8%a. 值为 1 时制表的二分组。从上图购房考虑因素分析可以看出除价格和区位外，项目的交通状况，周边配套设施，周边环境，升值潜力，小区环境是影响消费者购房的主要影响因素，其累计所占影响因素百分比超过76%，说明项目的微观环境非常重要。最高总价频率百分比有效57、百分比累积百分比有效70万以下7914.814.814.871万100万26750.150.164.9101万-130万5911.111.176.0131170万5911.111.187.1171-200468.68.695.7201250万112.12.197.7251万以上122.32.3100.0合计533100.0100.0最高单价频率百分比有效百分比累积百分比有效7000以下5410.110.110.170011000024445.845.855.910001130007814.614.670.5130011800011120.820.891.41800122000346.46.4958、7.722001280004.8.898.528001以上81.51.5100.0合计533100.0100.0从上图最高可承受总价和最高单价可以看出，消费者可承受的最高总价在100万以内，最高可承受单价在13000以内，消费者可承受的最高价格远远低于目前XX区商品房的均价。支付方式频率百分比有效百分比累积百分比有效一次付款5610.510.510.5按揭付款24846.546.557.0分期付款22943.043.0100.0合计533100.0100.0从上图看以看出，消费者购房时主要偏向以按揭付款、分期付款的形式。购房面积频率百分比有效百分比累积百分比有效50以下101.91.91.9559、1706211.611.613.5719021540.340.353.89112018634.934.988.7121160326.06.094.7161200275.15.199.8201以上1.2.2100.0合计533100.0100.0从上图购房面积分析可看出，消费者偏好的面积主要集中在71120，中小户型为主。居室选择频率百分比有效百分比累积百分比有效一居室91.71.71.7二居室11922.322.324.0三居室26549.749.773.7四居室11120.820.894.6五居室163.03.097.6五居室以上132.42.4100.0合计533100.0100.0从上图60、居室选择频率分析可以看出，消费者主要偏向三居室，其次就是二居室、四居室。装修标准频率百分比有效百分比累积百分比有效全毛坯7113.313.313.3精装修19436.436.449.7一般装修21840.940.990.6厨卫高档装修，其他毛坯509.49.4100.0合计533100.0100.0从上图可以看出，消费者主要还是偏向于有装修的商品房，一般装修和精装修所占的百分比超过77%。建筑风格频率百分比有效百分比累积百分比有效欧陆古典式8616.116.116.1现代简洁式25848.448.464.5现代欧式风格14527.227.291.7中国古典448.38.3100.0合计533161、00.0100.0从上图可以看出，消费者对于建筑风格的偏好是以现代简洁式为主。小区配套设施 频率响应个案百分比N百分比小区配套设施超市36923.1%69.2%菜市场28617.9%53.7%银行20412.8%38.3%幼儿园20212.6%37.9%小学16510.3%31.0%会所16210.1%30.4%门诊部20913.1%39.2%总计1597100.0%299.6%a. 值为 1 时制表的二分组。从上图表分析，受访者对小区配套设施的设置要求比较高，所选择的比例趋向于平均，其中超市和菜市场是所占比例最高的。小区会所功能 频率响应个案百分比N百分比小区会所功能a羽毛球场27418.362、%51.6%游泳场35723.8%67.2%乒乓球室20313.6%38.2%网球场16411.0%30.9%棋牌室1369.1%25.6%阅览室20113.4%37.9%桌球室1338.9%25.0%其他291.9%5.5%总计1497100.0%281.9%a. 值为 1 时制表的二分组。从上图表分析，受访者对小区会所功能的选择的比例也是趋向于平均的，而其中游泳场和羽毛球场所占的比例比较突出。2、媒介偏好调查分析：购房信息来源 频率响应个案百分比N百分比购房信息来源a报纸广告31420.0%58.9%房展会22714.4%42.6%杂志广告21013.4%39.4%电视广告29018.4%63、54.4%电台广告523.3%9.8%路牌广告16810.7%31.5%朋友介绍29218.6%54.8%网络191.2%3.6%总计1572100.0%294.9%a. 值为 1 时制表的二分组。从上图表分析得出，受访者对于购房信息的来源主要是报纸广告、电视广告和朋友介绍。报刊选择频率百分比有效百分比累积百分比有效广州日报26850.350.350.3南方都市报10920.520.570.7羊城晚报11822.122.192.9新快报264.94.997.7其他122.32.3100.0合计533100.0100.0从上图表分析得出，受访者与报刊的选择主要是广州日报，其次就是羊城晚报和南方都64、市报。房地产广告关注点频率百分比有效百分比累积百分比有效地理位置16731.331.331.3社区规模346.46.437.7房屋单价13525.325.363.0房屋总价11722.022.085.0开发商实力112.12.187.1按揭支持力度254.74.791.7周边人文环境448.38.3100.0合计533100.0100.0从上图表分析得出，受访者对于房地产广告的关注点主要集中在项目的地理位置和价格（单价和总价）。购房决策影响因素 频率响应个案百分比N百分比购房决策影响因素a楼市火爆程度17311.9%32.5%政策动向27418.8%51.4%专家意见1459.9%27.2%广65、告宣传906.2%16.9%迫切居住需要22415.4%42.0%家人意见33322.8%62.5%朋友建议20614.1%38.6%其他141.0%2.6%总计1459100.0%273.7%a. 值为 1 时制表的二分组。从上图表分析得出，受访者对于购房决策影响因素的选择主要集中在家人的意见、政策的动向还有朋友的建议。小结：通过对以上消费者调研数据的分析可以得出，在需求上，很多的潜在消费者对于商品房的需求是明确的，很大一部分甚至是刚性需求，但是由于由于政府频频出台政策调控房地产，市场的不确定性很大，众多消费者止步不前，观望气氛强烈。因为目前政策调控下的房地产市场影响因素较为复杂，未来房价变66、动的可能性比较大，因此风险也大，故而投资客的行为只能作为次要因素考虑。潜在消费者对于购房的决策考虑，主要影响因素是家人的意见、政策的动向还有朋友的建议。消费能力上，消费者能承受的房价水平明显低于市场价格，但是从受访者的家庭收入水平来分析，潜在消费者的消费能力低，这可能说明，房价偏高；又或者大多数消费者对于房价的预期是会下跌的。也就是说，目前楼价超过一大部分消费者的心理价位，令其感到难以接受，因此对于本项目来说，最大的关键点在于，是否价有所值。除价格和区位外，项目的交通状况，周边配套设施，周边环境，升值潜力，小区环境是影响消费者购房的主要影响因素。此外，潜在消费者对于小区配套设施的设置要求比较高67、，而其中超市和菜市场应作为小区配套的主要考虑范围。而在小区会所功能的选择上，游泳场和羽毛球场的设置应在重点考虑范围。 潜在消费者者对于购房信息的来源主要是报纸广告、电视广告和朋友介绍。而其中对报刊的选择主要是广州日报，其次就是羊城晚报和南方都市报。而对于房地产广告的关注点则主要集中在项目的地理位置和价格（单价和总价）上。七项目SWOT分析：Strengths优势:项目位于XX北，拥有稳定高收入人群和XX北得天独厚的区位优势。XX北是政府重点发展地区，其片区的价值在市场上已得到较高的认同。项目附近有XX理工大学、XX农业大学等高等院校，是接受高等教育人才的聚集区，文化气息浓厚。地块环境相对比较幽68、静。项目所在XX北区域土地资源稀缺，而本项目占地10多公顷，建筑面积达27万平方米，规模优势明显。Weaknesses劣势：地块附近有火葬场，影响风水，且空旷的墓地必定会造成高层景观的不雅。项目的主要出入口较窄，只有一条双向两车道的路，经过公交线路只有400一路，严重影响出行。项目地块比较不规则，且中间一道路隔开，不利于产品设计。一地块长有大树，先天开发素质不是很好。项目被废弃的工厂，以及汽车维修厂等包围，处于城中村，周边环境较差，周边鱼龙混，治安问题比较突出。从小环境上来说，地块周边配套不完善，生活设施尚欠缺，肉菜市场离项目所在地较远，极少有娱乐设施，商业气氛弱，档次低。处于城中村较里面，不69、利于项目宣传。项目所在小环境居住氛围不够浓烈。Opportunities机会：XX正处于发展阶段，周边环境和配套将会逐步完善。项目位于广州城市发展规划中轴线的起点位置上，区域规划前景看好，项目增值可能性极大。Threats威胁：珠江新城、海珠区、番禺等区域相继有项目推出，且楼盘实力较强，这些将不可避免的对本项目入市造成影响，分流一部分的目标客户群，将对本项目的竞争市场带来压力及冲击。房地产市场受政策和市场影响大，而近来政府高调要打压房价，态势明显，相关调控政策频频出台，使得房地产市场不明朗，市场观望情绪较重，未来不确定因素颇多。八、项目STP分析：S Segmentation（市场细分）1、市70、场细分考虑及依据：人口细分：按潜在消费群的家庭结构分类：个人，两口之家，三口之家，三代同堂。按潜在消费群的年龄进行分类：青年、中年和老年。按潜在消费群的个人及家庭收入水平进行分类：高收入、中等收入、低收入。地理细分：由于本项目所在地的区域XX北的特有性，按潜在消费群工作与生活所在地与项目的距离以及通达性作为考虑的主要因素。消费者心理细分：主要考虑购买动机，以首次置业（刚性需求），二次置业改善性需求为主。消费者行为细分： 主要考虑潜在消费者所追求的不同利益。2、市场细分分析：通过对以上市场细分因素的考虑，充分结合竞争楼盘与消费者的分析，结合项目自身区位的特点，将收入、年龄与是否在XX北或地铁沿线71、工作作为重要指标进行市场细分，如此可将市场化分为18个子市场，如下表所示：老年中年青年高收入XX北或地铁沿线工作非XX北或地铁沿线工作中等收入XX北或地铁沿线工作非XX北或地铁沿线工作低收入XX北或地铁沿线工作非XX北或地铁沿线工作T Targeting（目标市场选择）虽然亚运城和雅居乐花园的均价在14000元每平方米的左右，但由于这两个竞争楼盘离广州主城区较远，客户群跟本项目的市场细分有偏差，故不多做参考。其次，由于周边竞争楼盘的竞争相对集中于25000元每平米左右的区间竞争，而且相对供应量相对充足，故而在初期开发时可选择避免进入该竞争价格区间，而该项目的楼面地价为8000元每平方米。相对X72、X北及区域地块的总体地价有一定价格优势，所以，在价格定位上相对而言有更多的选择余地。 出于本项目地块及容积率等因素的考虑，项目不大适合争夺高端市场，适合于中高端市场的定位。所以项目市场选择上以中等收入的中青年（年龄2747），也是占人口比例最高的人群为主，辐射的人群有中等收入和高收入的在XX北周边区域或地铁沿线工作的青年和中年人群。老年中年青年高收入+XX北或地铁沿线工作+非XX北或地铁沿线工作中等收入+XX北或地铁沿线工作+非XX北或地铁沿线工作低收入XX北或地铁沿线工作非XX北或地铁沿线工作根据以上分析，本项目的主要目标客户可分为三类置业人群，大学教师，店铺老板，白领阶层。目标客户特点描述73、：1）大学教师：他们的年龄一般在35到60之间，其中以40岁左右为主，家庭成员一般在3到5人之间，收入水平一般可以在每月8000元以上。他们的事业和资金实力皆有一定的积累，因为事业已经基本比较稳定，所以需要寻找一些可以更能提高生活质量的改善型住宅，而这些改善型住宅基本都要具备宁静的生活环境，不同于都市中心的喧嚣，但又不能离市中心的繁华区太远，来满足他们出行的需求。从本项目的地理位置来看，恰恰满足了上面的需求。 2）在XX北一带工作的店铺老板、经理。他们年龄一般在40岁以上，家庭成员在3到6人之间，收入水平在每月6500到12000之间。他们的事业达到顶端，资金充裕的成功社会阶层，他们追求生活的74、高品质，对生活居所的选择上，并不是以单方面的奢华为标准，更多的是一种可以彰显品位，地位的生活方式，力求可以从生活细节，生活设施的人性化，与家人共享高质量的生活， 3）白领阶层：他们的年龄一般在24岁到30岁之间，家庭成员在1到3人之间，收入水平在每月2500到4500之间。他们或大学毕业刚进社会，事业在起步，或上升期的青年白领阶层，主要是XX区附近工作的上班一族。P Positioning（产品定位）。1.市场定位：针对自住，由于地块位置的特殊性，项目的潜在消费群最大可能为高校教职工，在XX北工作的店铺老板生意人、白领阶层，还可能是部分的科研工作者。针对投资：看好XX北区域商品房升值潜力的人群75、。2.项目及户型：根据本项目地块及容积率等因素的影响，充分考虑将本项目定位为中高端，强调舒适性实用性的洋房为主，项目主打为：80100平方米左右的两房至三房单位，此外还有一部分的小户型单身公寓4570平方米左右，还有一部分的大宅120140平方米左右。不能忽略（4PS）十项目开发投资分析（一）项目的总开发成本1项目规划设计：本项目规划总户数为2720户，总建设面积为248360 m2 ，户数与车位比为1:0.75，即规划车位数为2040个，其中车位租售比为1:4，即销售的车位为1632，租赁的车位为408。本项目分为四期建设，其中第一期是由2栋23层，4栋20层，4栋17层组成，户型主要为三房76、两厅、两房两厅和部分小公寓，户型的面积基本上在80100 m2， 部分130140 m2 ，小公寓面积在40 m2 左右，总户数大概有948户，总建筑面积约为85280 m2；第二期为4栋17层，6栋12层和1栋商业楼5层，其中住宅部分的户型主要为三房两厅，面积基本上在100125 m2 ，总户数大概有560户，总建筑面积约为53240 m2 ，其中商业部分建筑面积为3000 m2 ；第三期为2栋23层、2栋20层和4栋17层住宅组团，其中住宅部分的户型主要为三房两厅、两房两厅和部分小公寓，面积基本上在80100m2, 小公寓面积在40m2 左右，总户数大概有748户，总建筑面积约为6728077、 m2，第四期为4栋17层和4栋12层组团，户型主要为三房两厅，面积基本上在100125 m2 ，部分130140 m2，总户数大概有464户，总建筑面积约为42560m2 。（详见下表）第一期开发2栋23层4栋20层4栋17层合计主户型二房二厅三房二厅三房二厅户型数量(户）276400272948建筑面积(m2)22080360002720085280主户型面积(m2)7090；40100120；40100140第二期开发4栋17层6栋12层 1栋商业楼5层合计主户型二房二厅三房二厅户型数量(户） 272288560建筑面积(m2)2720023040300053240主户型面积(m2)7078、90；40 100120100140第三期开发2栋23层 2栋20层 4栋17层 合计主户型二房二厅三房二厅三房二厅户型数量(户） 276200272748建筑面积(m2)22080180002720067280主户型面积(m2)7090；40 100120；40100140第四期开发4栋17层4栋12层合计主户型三房二厅三房二厅户型数量(户） 272192464建筑面积(m2)272001536042560主户型面积(m2)1001401001202项目工程进度安排与估算 本项目的开发周期为6年，共分为四期建设，其中第一期在第一年内施工完毕，在第二年开始销售；第二期在第二年内施工完毕，在第三79、年开始销售；第三期在第三年内施工完毕，在第四年开始销售；第四期在第四年内施工完毕，在第五年开始销售。整个销售活动在第六年内完成，详见工程进度表：（打印时接着工程进度表）本项目的土地使用权年限为70年，计算时间设定为半年一个计算期，各期成本费用按当期的支出计算，累积到期末。3.项目总投资与成本估算（1）开发成本估算a.土地成本：本项目地块需要投入218,902.40 万元，按总建筑面积273628平方米，楼面地价8000元/平方米计算。b.前期工程费：4,592.54万元。详见下图表：前期工程费表序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安工程费3%1563.40 2项目可行性研究费建安工程费180、.5%781.70 3地质勘察测绘费建安工程费0.5%260.57 4三通一平费总工程量80元/1986.88 5合计1+2+3+44592.54 c.基础设施费（红线内外工程费）：9,934.4万元。详见下表：基础设施费估算表序号项目工程量（）单价（元/）金额（万元）1供水24836025620.92供电248360701738.523道路248360601490.164绿化2483601202980.325供气24836015372.546排水排污248360451117.628电讯24836010248.369环卫2483605124.1810其他248360501241.811合计4081、09934.4 d.公建配套设施费：4333万元，详见下表：公共设施配套费估算表序号项目工程量（）单价（元/）金额（万元）1会所6000400024002幼儿园180012002163小学7500200015004居委会4510004.55变电站1050600636垃圾站20020047公厕1001200128煤气调压站4050029体育娱乐场地300300910游泳场3500350122.5合计4333e.建安工程费：52,113.24万元，详见下表：建安工程费估算表序号项目工程量（）单价（元/）金额（万元）一高层（4栋23层，6栋20层）98160246524196.441桩基础9816082、1201177.922土建工程981601500147243一般水电安装981601601570.564电梯98160100981.65消防9816050490.86通讯9816015147.24 7煤气981601098.168有线电视981601098.169地下室费用981603503435.60 10智能化设施981601501472.4二小高层（16栋17层,10栋12层）147200186027379.21桩基础147200901324.82土建工程1472001100161923一般水电安装147200901324.84电梯147200901324.85消防1472004058883、.86通讯14720012176.647煤气1472008117.768有线电视14720010147.29地下室费用1472003004416.00 10智能化设施1472001201766.4三综合商业中心（5层）30001792537.61桩基础300090272土建工程30007502253一般水电安装300080244电梯300060185中央空调30004601386消防30003097通讯3000123.68有线电视30001039地下室费用300030090四小计24836052113.24f.开发期间税费：1,693.96万元，详见下表：开发期间税费估算表序号项目计算依据金额84、（万元）1配套设施建设费基础建设费5.5%546.39 2建筑工程质量与安全监督费建安工程费4208.45 3非住宅供电、用电负荷费商业：8kVA/100，8.40 350元/kVA；住宅免收。4预算定额管理费建安工程费152.11 5建设工程交易中心招投标服务费建安工程费2104.23 6工程建设监理费建安工程费1.2%625.36 7其他税费基础建设费1.5%149.02 8合计1693.96 g.不可预见费：3548.66万元，取以上be四项之和的5%。（注：a项土地使用权出让金为实际成交数据，不存在不可预见性）开发成本：290787.20万元。取以上ag七项合计。(2)开发费用估算h.85、管理费用：8853.55万元，取以上ag七项之和的3%。 i.销售费用：25762.8万元，详见下表：销售费用估算表序号项目计算依据金额（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入2.5%12881.42销售代理费销售收入1.5%7728.843其他销售费用销售收入1%5152.564合计25762.8j.财务费用：6589.60万元，详见附表贷款还本付息表。根据中国人民银行2010年10月20日调整后的利率，五年以上的贷款年利率为6.14%，而目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：6.14%X1.1=6.754%。开发费用：4186、205.95 万元，前面hj三项之和。(3) 总成本费用汇总及分摊表项目开发投资与成本费用估算汇总表序号项目合计（万元）得房成本（元/m2）小高层高层商铺车位一开发成本290787.20 1147012075114022093.73 1土地成本218902.40 8813.92 8813.92 8813.92 2前期工程费4592.54 184.91 184.91 184.91 184.91 3建安工程费52113.24 1860.00 2465.00 1792.00 1297.65 4基础设施费9934.40 400.00 400.00 400.00 400.00 5公共设施配套费2.00 87、0.08 0.08 0.08 0.08 6开发期间税费1693.96 68.21 68.21 68.21 68.21 7不可预见费3548.66 142.88 142.88 142.88 142.88 二开发费用41205.95 1675.05 1675.05 356.48 356.48 1管理费用8853.55 356.48 356.48 356.48 356.48 2销售费用25762.80 1050.00 1050.00 3财务费用6589.60 268.57 268.57 三合计331993.15 13145.05 13750.05 11758.48 2450.21 （二）项目投资与资88、金筹措计划和项目贷款计划1资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金；二是银行贷款；三是销售收入用于投资部分。本项目开发商自有资金投入主要用于缴纳土地出让金部分的218902.40 万元，即本项目需要218902.40 万元的启动资金，另外需要向银行贷款27667.05 万元，剩余部分78834.09 万元由销售收入补充支付。总投资为325403.55 万元，其中银行贷款利息从销售收入中支付。详见详细投资计划表：详细投资计划表（按比例），详细投资计划表（按金额）和投资计划与资金筹措表。见附表。2贷款本金的偿还及利息支付根据建设期每年贷款额估算，本项目需要向银行贷款289、7667.05 万元用于投资，在第一年分两期，分别贷款12690.01万元和14977.04万元。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从第二年开始还本付息，第六年还清。根据中国人民银行2010年10月20日调整后的利率，五年以上的贷款年利率为6.14%，而目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：6.14%X1.1=6.754%。 本项目合计需要支付利息6589.60万元，详见借款还本付息表。（三）项目的销售收入的测算1住宅销售单价的确定用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格），详见下表：本项目住宅价格市场比较法综合修正系数90、表 单位（元/m2）项目名称修正因素估价对象日出观山8090HOUSE睿山雅居乐花园汇景新城亚运城成交均价200001550025000140002500013000交易情况修正1111111交易时间修正10.980.980.980.990.970.99区域因素修正10.970.991.070.951.060.95个别因素修正10.980.971.061.051.11.1本项目的相对价格18631.76 14586.96 27787.90 13825.35 28275.50 13449.15 本项目销售状况权重系数修正表 单位（元/m2）项目名称日出观山8090HOUSE睿山雅居乐花园汇景新城91、亚运城相对价格18631.76 14586.96 27787.90 13825.35 28275.50 13449.15 权重20%10%25%10%25%10%加权后相对价格3726.35 1458.70 6946.98 1382.54 7068.88 1344.92 本项目的销售价格21928.35 经比较法计算得本项目住宅的销售单价为19996.5 6元/ m2，约为20000元/ m2 。2.用成本法确定销售价格的下限（平均价格） （1）小高层销售单价：13145.05 X (1+10%) = 14459.55 元/ m2（2）高层销售单价: 13750.05 X (1+10%) = 92、15125.05 元/ m23. 建议销售单价（1） 小高层销售单价：18500元/ m2 （2） 高层销售单价:21000元/ m2 4. 总销售收入的确定根据成本估算及市场研究的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年开始销售，整个销售过程大概按年度分配批进行。详见分年度按比例住宅销售收入测算表（四）商业租赁收入的测算1.用市场比较法确定租赁价格的上限。本项目商铺销售价格市场比较法综合修正系数表 单位（元/m2）项目名称修正因素估价对象日出观山8090HOUSE睿山雅居乐花园汇景新城亚运城成交均价180002000023000192003705014000交易情况修正1111111交易时间修93、正10.980.980.980.990.970.99区域因素修正10.970.991.070.951.060.95个别因素修正10.980.971.061.051.11.1本项目的相对价格16769 18822 25565 18960 41904 14484 由于以上可比实例的销售状况权重难以确定，故采用算术平均值确定，即本项目商铺价格市场比较法销售单价的上限：商铺平均标准价=（16769+18822+25565+18960+41904+14484）/5=27300元/ m22.用成本法确定商铺销售价格的下限（平均价格） 商铺的销售单价=11758.48 X (1+10%)=12934.33元94、/ m2 本项目的商业可租面积为3000平方米，纯商业性质。本项目的商业销售单价为24735元/ m2 假设本项目商铺经营期为无限期，根据公式a=vr来球其租赁价格（其中r=8%）:月租赁价格=（24735 X 8%）/(12X65%)=254元/m2 3建议平均租金为250元/m24. 商铺出租总收入估算表，详见商业中心出租计划和出租收入估算表。注：假设商铺出租在第四年开始，在第26年末转售，转售单价为40000元/m2。（五）车位销售与租赁收入的测算1. 车位销售与租赁价格的确定由于本项目规划户数与车位比为1:0.75，而户数有2720户，即规划车位数为2040个，而其中车位租售比为1:495、，即可销售的车位为1632，租赁的车位为408。经调查位于XX北的伊顿18车位月租金为1200元/个；中怡城市花园广场和中信公寓的月租为1000元/个，芳草园月租为450元/个，帝景苑月租为600元/个。取上述科比实例的算术平均值作为本项目的车位月租赁单价：月租赁单价=（1200+1000+1000+450+600）/5=850元/个 由调查得本项目所在区域楼盘的车位售价为：芳草园18万元/个，中信公寓20万元/个，汇景新城 22万元/个，富力XX华庭 21万元/个，保利心语30万元/个。取上述可比实例的算术平均值作为本项目的车位售价车位售价=（18+20+22+21+30）/5=22.2万元96、/个 约为22万元/个。虽然本项目的车位销售和租赁均价已求出，但随着市场变化，相关价格有所调整，详见分年度按比例车位销售收入测算表和车位出租计划和出租收入估算表。注：假设车位出租在第四年开始，在第26年末转售，转售价为26万元/个。2.车位销售与出租收入估算：车位销售收入估算，详见下表：分年度按比例车位销售收入测算表年份销售比例销售均价销售个数销售金额（万元/个）个万元2012上半年2.78%2257 1247.82 2012下半年9.73%22199 4367.38 2013上半年14.40%23294 6755.51 2013下半年10.72%23219 5031.50 2014上半年9.97、30%24190 4554.21 2014下半年10.41%24212 5097.96 2015上半年9.36%25191 4771.73 2015下半年9.13%25186 4657.67 2016上半年2.78%2657 1472.21 2016下半年1.39%2628 736.10 合计80.00%1632 38692.09 车位出租收入估算，详见车位出租计划和出租收入估算表。（六）相关税金计算1.住宅销售税金及附加估算：详见住宅销售税金及附加估算表2商铺租赁税金及附加估算：详见商业中心租赁税金及附加估算表3.车位销售税金及附加估算：详见车位销售税金及附加估算表4.车位租赁税金及附加估算98、：详见车位租赁税金及附加估算表（注：各种税金及附加估算表中均保留土地增值税项目）。十一. 项目财务评价（一）损益表与项目静态盈利能力分析 1.住宅与车位销售部分损益表，详见住宅和车位销售部分损益表评价指标：（住宅与车位销售部分）税后投资利润率=（税后利润/总投资额）*100%=32.78%税前投资利润率=（利润总额/总投资额）*100%=48.92%投资利税率=（利税总额/总投资额）*100%=61.41%住宅与车位销售部分资金的投资利润率=（利润总额/住宅车位销售部分自有资金）*100%=74.19%本项目以上四个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目从静态盈利能力分析来看99、是可行的。2.商铺与车位租赁部分损益表，详见商业中心和车位租赁部分损益表评价指标：（商铺与车位租赁部分）税前年投资利润率=(利润总额/总投资额/23）*100%=53.39%税后年投资利润率=(税后利润/总投资额/23）*100%=35.77%年投资利税率=（利税总额/总投资额/23）*100%=58.23%年资本金利润率=（利税总额/商铺与车位租赁部分自有资金/23）*100%=88.31%从本项目以上四个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目从静态盈利能力分析来看是可行的。（二）现金流量表与项目动态盈利能力分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的100、建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为租售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅与车位销售部分全部投资现金流量表，住宅与车位销售部分自有资金现金流量表和商业中心和车位租赁部分现金流量表。注：由于本项目的贷款利率为6.754%，基准贴现率Ic建议取“稍大于银行同期贷款利率”，故Ic取为8%。1住宅与车位销售部分全部投资现金流量表评价指标见下表：评价指标税前税后财务净现值（i=8%101、）79570.61 38941.00 财务内部收益率19.62%13.88%由上述指标可以看出，本项目住宅和车位销售部分全部投资的财务净现值均为一较大正值，税前税后的财务内部收益率均大于贴现率8%，故本项目住宅和车位销售部分全部投资的动态盈利能力评价是可行的。2住宅与车位销售部分自有资金投资现金流量表评价指标见下表：评价指标税后财务净现值38742.91 财务内部收益率14.40%由上述指标可以看出，本项目住宅与车位销售部分自有资金投资的动态盈利能力评价是可行的。3商业与车位租赁部分现金流量表评价指标见下表：评价指标税前税后财务净现值9137.91 5247.99 财务内部收益率19.52%1102、5.55%投资回收期（静）7.69 9.15 由上述指标可以分析：本项目商铺与车位租赁部分建设投资占总投资的比例较小，但其租赁经营23年后并转售所带来的税前财务净现值为9137.91万元，税后财务净现值也有5247.99万元，两者都满足财务净现值大于零的原则；投资回收期也符合项目投资经营的要求；本经营方案的税前财务内部收益率为19.52%，税后财务内部收益率为15.55%，均超过贴现率8%，所以本经营方案的动态盈利能力评价是可行的。（三）.资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 本项目的资金来源与运用如住宅与车位销售部分资金来源与运用表、商铺与车位租赁部分资金来源与应用表所示。 从两个表可以看出，103、本项目住宅与车位销售，商业与车位租赁每年都有盈余资金，并且累计盈余资金均大于零，说明本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力，故本项目两方案从资金平衡能力分析来看是可行的。（四）项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等，这些因素受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。1.盈亏平衡分析 （1）住宅与车位销售部分盈亏平衡分析 假定本项目总投资不变，且售价与首款进度如基准方案所设，则计算可得，当住宅与车位销售率为67.15%时，住宅与车位销售部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本，一般认为，当盈亏平衡点的104、销售率小于70%时，项目的风险较低，本项目的盈亏平衡点的销售率为67.15%，可见其风险程度较低。 （2）商业与车位租赁部分盈亏平衡点分析假定本项目总投资不变，且租赁及转售价格与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当商业与车位的出租率为7.54% 时，商业与车位租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于70%时，项目的风险较低，本项目的盈亏平衡点的出租率为7.54%，可见其风险程度非常低。 （3）结论本项目之所以住宅与车位销售部分的风险较小，而商业与车位租赁部分的风险明显偏小，首先是因为本项目的住宅与车位销售部分的价格定得不低，所以，哪怕销售率低一些，投105、资利润率还是有保证；其次，商业与车位租赁部分的风险明显偏小，一方面的原因在于商业与车位租赁部分经营周期较长，资金回收较慢，而住宅销售回收资金的速度较快，回收资金马上又投入到项目的投资中去，减少了商业与车位租赁部分的资金投入量，像贷款利息全部都由住宅与车位销售部分收入来支付；另一方面，在项目建设成本的分摊上，由于商业与车位租赁部分的成本较低，但本区域的商业与车位投资回报较大，这也使得本项目的商业与车位租赁风险的程度降低。 2.敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。根据市场的预测，开发从本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因106、而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部手艺一流和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%、15%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标的影响。计算结果详见住宅与车位销售部分敏感性分析表、商业与车位租赁部分敏感性分析表：（1）.住宅与车位销售部分 由表中数据可得：售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响 住宅与车位售价下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务净现值分别下降32.24%、64.49%、96.73%；当住宅与车位售价下降至15.51%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升10%、2107、0%，将引起该项目的财务净现值分别下降8.62%、17.24%，当建安工程费上升至116.01%时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价、建安工程费变动对财务内部收益率的影响住宅与车位售价下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降13.35%、26.96%、40.90%；当住宅与车位售价下降至15.51%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降3.80%、7.61%。当建安工程费108、上升至116.01%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价、建安工程费变动对投资利润率的影响住宅与车位售价下降5%、10%、15%，将引起该项目的投资利润率分别下降15.22%、30.44%、45.66%；当售价下降24.83%，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率将达不到预期基准收益率。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降5.77%、11.32%。当建安工程费上升至171.10%时，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8109、%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润率将达不到预期基准收益率。结论由以上分析可以看出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价的因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大之外，工期跟销售率对本项目的影响也值得注意。因为，工期的延误除了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目陷入僵局。（2）商业与车位租赁部分 由表中数据可得：租（售）价格、建安工程费的变动对财务净现值的影响下降5%、10%、15%，将引起该项110、目的财务净现值分别下降15.67%、29.32%、41.37%；当租（售）价格下降至48.97%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降1.04%、2.08%，当建安工程费上升至9.62倍时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。租（售）价格、建安工程费变动对财务内部收益率的影响租（售）价格下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降5.35%、10.60%、15.65%；当租（售）价格下降至48.97%时，该项目财111、务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降0.97%、1.93%。当建安工程费上升至9.62倍时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。租（售）价格、建安工程费变动对投资利润率的影响租（售）价格下降5%、10%、15%，将引起该项目的投资利润率分别下降11.33%、20.94%、29.21%；当租（售）价格下降60.91%，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8%）112、，达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则投资利润率将达不到预期基准收益率。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降2.05%、4.02%。当建安工程费上升至13.19倍时，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润率将达不到预期基准收益率。结论由以上分析可以看出，租（售）价格对本项目商业与租赁部分的敏感性比较大，而建安工程费对本项目商业与租赁部分的敏感性不大，主要原因是本项目住宅部分分摊了较大部分的建设投资资金，因而商业与车位租赁部分在低成本的条件下，影响其投资收益的因素中，租（售）价因素更为敏感。3.总结总体来说，项113、目经营阶段风险较大，主要集中在：1.住宅与车位销售部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；2.商业与车位租赁部分能否按预测的租赁计划和租金水平出租。针对以上问题，提出以下建议：在原来租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来的资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位和价格单位是否合理，在利用一切可利用的机会和资源上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施的过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。（五）概率分析这里主要是用概率分析来评价本项目住宅与车位销售部114、分的风险程度。以建安工程费与销售价格为不确定因素，用净现值作为概率分析的经济指标，不确定因素发生的概率如图：基准点建安费0%7115.80售价0%建安费+20%建安费-20%售价0%售价0%售价+10%售价-10%售价-10%售价+10%售价-10%售价+10%32227.1857338.5613829.6238914.0064052.3820543.4445654.8370766.21853.90966.828600.782212.741557.6412810.482465.211369.6410614.93净现值（万元）加权净现值（万元）41452.14数学期望值E（NPV）净现值大于零时115、的累积概率P(NPV0）=1经计算：净现值期望E（NPV）=41452.14（万元）净现值大于零时的累积概率P（NPV0）=10.8从以上数据可以看出，本项目的风险很小，是可行的。（六）项目财务评价结论通过以上财务评价结果来看，本项目具有高于行业基准收益率的内部收益率，财务净现值大于零，借款偿还满足贷款机构要求。从盈亏平衡分析中可以得出，本项目住宅与车位销售部分盈亏平衡点的销售率为67.15%（小于70%），说明其风险程度较低，而商业与车位租赁部分盈亏平衡点的销售率为7.54%，说明其风险程度非常低。从敏感性分析可以得出，本项目住宅与车位销售部分的抗风险能力在合理水平内，整个项目的经济评价比较理想。综合考虑可以认定本项目具备一定的抗风险能力。因此，从财务上讲本项目是可以接受的。但是，本项目并不一定是最理想的，如果条件允许，还可进一步修订规划设计和项目开发经营方案，以提高项目的整体效益。十一.项目特征综述、评估结论与建议 （一）项目特征综述 通过上述的分析，我们可以得出本项目具有如下的特征：1.项目目前所处的宏观经济环境状况运行良好，项目所在的广州地区的经济都保持着良好的持续发展势头，居民生活水平继续提高，房地产的消费力良好，虽然目前房价偏高，以及国家宏观调控的政策不断，但随着居民生活水平的提高，对住宅的需求将进一步增长。2.