1、城市面积150亩运河地块房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1、 项目基本情况71.1项目概况72、项目主要技术经济指标82.1 用地规模82.2 主要技术经济指标93、项目开发宏观环境分析113.1 XX市2、经济发展现状11 3.2 XX市“十一五”整体发展目标123.32XX市城区住宅、商业房地产市场需求情况分析163.4 XX市未来新兴住宅、商业区域分布183.5 项目开发宏观环境评价184、XX市城市总体规划描述194.1 XX市地理位置194.2 XX市城市总体规划（20052020年）204.3 XX市城区功能定位及规模204.4 XX市城市综合发展战略215、项目所在地的区域现状和今后规划分析235.1 项目区域定义235.2 项目区域现状235.3 项目区域规划235.4 2007年度政府对项目地块规划分析246、项目地块建设大型住宅区S、W、T、O分析256.1 优势256.2 劣3、势266.3 发展机会276.4 威胁287、项目产品概念性规划287.1 项目概念定位287.2 目标客户确定297.3 产品概念性规划297.4 价格建议（详细定价过程见财务评价）308、项目开发投资分析与财务评价308.22 开发费用估算359、相关原因分析46（一）土地成本太高，政府将迎幸桥以北地段也划为一级地段4610、相 关 建 议4711、迎幸桥南端第一期项目独立开发财务评价分析4711.12 现金流量表5012、迎幸桥南端第一期和第二期项目先后共同开发财务评价5212.12 现金流量表56XX地块项目房地产开发初步可行性研究1、 项目基本情况1.1项目概况项目位置本项目位于XX4、市城区的西北部，项目地块北接东西向的根思路，南接东西向大庆路，一条运河（如泰运河）从项目地块中间穿过，一座古桥（鼓楼北路上的迎幸桥）将运河两边的项目地块相连，鼓楼北路穿过地块，南北分别延伸至鼓楼东西路和根思路，使项目地块既位于运河的两岸，又在桥头边，是政府新一轮规划的亮点。项目地段南面距离XX市的一级商业中心区仅为1000米，一条鼓楼北路步行街一直延伸至迎幸桥头。 地块现状迎幸桥的南端道路右边地块现主要是临街的多层结构，底层为商铺；后排主要以单层的小平房砖瓦结构，居住的主要以民工和当地的农民、小商贩为主，其沿江住宅地势比前排临街房子要低2米多。道路左边地块现主要是工业厂房、小平房还有一个采沙石5、的小码头。这一地块不管是居住环境还是住房结构与相隔一条马路的对面的商业区相比，具有明显的不协调性，这应该也是迫使政府马上需要规划的原因吧！迎幸桥的北端道路两边地块现主要是临街的单层商铺、多层底层商铺及单层的小平房住宅，还有两个小市场。其居住的主要是一些附近的小商贩、老人和民工。其延河的地势比北边的根思路要底2米多。如泰运河水质污染很严重，基本上在10米开外都能够闻到一股刺鼻的的味道，河的两边沿岸上是垃圾倾倒场所，河道受损比较严重。河岸两边地势太低，一旦下大雨对居民的生活影响很大，出入都很不方便。迎幸桥年代已经久远，桥面太窄，影响交通。 土地权属（1）依据我们调查的，迎幸桥2005年列入市政府的6、年度改造计划，并于2006年年末需要竣工。依据水务局的说法是政府现在缺少资金，等待投资者先进行前期的投入。（2）水务局现在所取得的建设用地为政府划拨性用地，共计2公顷，包括1公顷需要拆迁的用地在内，并且已经取得建设用的规划许可证、建设工程规划许可证和拆迁证。（3）项目地块依据现有的调查显示还没有取得政府正式性的文件，也没有列入政府的2006年度计划当中。依据水务局的说法，政府已经准备在2007年将项目地块挂牌出让。（政府在等待有意向的投资者）2、项目主要技术经济指标2.1 用地规模运河和迎幸桥将项目地块划分为4块地块，4块地块的总建设用地面积为146亩，总的建筑面积为17.6万平方米，绿化面积7、3.46万平方米，综合容积率1.81。整个项目依据4块地块分4期开发。2.2 主要技术经济指标项 目 面 积 （平方米）备注第一期 开发项目总用地面积20582住宅、商业用地总面积7708临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积46605临街商铺建筑面积5640总建筑面积52245绿化面积6922总建筑密度37.5%综合容积率2.54绿化率33.6%第二期 开发项目总用地面积13899住宅、商业用地总面积4115临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积23889临街商铺建筑面积2975总建筑面积26865绿化面积5143总建筑密度29.6%综合容积率1.933绿化率37.3%第三期 开发项目总用地8、面积36248住宅、商业用地总面积12840临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积47742临街商铺建筑面积12688总建筑面积60430绿化面积13843总建筑密度35.4%综合容积率1.67绿化率38%第四期 开发项目总用地面积26601住宅、商业用地总面积7368临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积34254临街商铺建筑面积2656总建筑面积36909绿化面积8652总建筑密度27.7%综合容积率1.39绿化率32.5%3、项目开发宏观环境分析3.1 XX市经济发展现状2005年，是XX市实现“五年总量翻番、八年全面小康”的关键一年。经济社会发展取得新的成绩，再次跻身全国县域经济基本竞9、争力百强县市行列。主要指标增长创近年来最好水平，全年实现地区生产总值174.31亿元，比上年增长14.5%。财政总收入再上新台阶，达到20.6亿元，完成年度计划的103%，同口经增长32.25%，实现三年翻一番，其中一般预算收入8.46亿元，完成年度计划的103.2%，同口经增长36.93%。整个“十五”期间XX市经济社会发展呈现出了几个方面的显著特点：一是经济发展全面提速。全市地区生产总值年均增长15%，比“九五”期间高7.5个百分点。财政总收入达到20亿元，是2000年的3.78倍，“十五”期间年递增30.4%。二是产业结构进一步优化。产业层次明显提升，品牌建设扎实推进，骨干企业和优势特色10、产业的支撑作用进一步增强，精细化工、机械电子和生物医药等一批产业已形成比较优势。三是改革开放取得新进展。机构改革、事业单位改革、行政审批制度改革和公共财政体制改革取得突破。以“三置换一保障”为主要内容的企业改革基本完成并不断深化，民营经济加快发展，农村税费改革及其配套改革全面推进，农民负担大幅减轻，一系列历史遗留问题在改革中成功化解。对外开放水平提高，2005年实际利用外资1.2亿美元，是2000年的3.43倍，五年外商直接投资累计达到3.84亿美元。四是区域互动发展局面初步形成。沿江开发步伐加快，重点园区和重大项目开发建设不断取得新突破。五是基础设施建设实现新跨越。全社会固定资产投资大幅增加11、，“十五”期间累计完成272.39亿元，是“九五”期间的2.48倍。交通、能源、水利、通信等基础设施建设力度加大，旧城改造成效显著，新区框架全面拉开、各项工程进展顺利，城市形象明显改善，品位不断提升。城乡居民收入较快增长，2005年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10200元和5170元，比2000年增加3659元和1700元左右。3.2 XX市“十一五”整体发展目标通过“十一五”期间的努力，将XX建成全省沿江国际性先进制造业基地中的重要板块，沿江城市带中中等规模的重要节点城市；经济结构更趋合理，自主创新能力显著提高，产业和城市竞争能力明显增强；对外开放与区域合作迈上新台阶，加快12、崛起于苏中、融入苏南，成为苏中“第一方阵”中的重要一极；可持续发展能力增强，资源节约型和环境友好型社会建设迈出坚实步伐；城乡、区域协调发展取得新成效，居民收入持续增长，居住、交通、教育、文化、卫生、体育和环境水平明显提高；精神文明与民主法制建设不断加强，社会治安和安全生产状况进一步好转；社会保障体系比较健全，构建和谐社会取得积极进展。到2010年，地区生产总值和人均地区生产总值比“十五”期末翻一番，以市为单位全面建成小康社会；资源利用效率显著提高，单位生产总值能源消耗力争比“十五”期末降低20%左右；就业形势保持稳定，确保城镇登记失业率控制在4%以内，城镇居民人均可支配收入达到16000元，农13、民人均纯收入超过8000元。加快城镇化进程。XX能不能在长三角城市群中有一定位置，关键看我们城镇化方向对不对，定位准不准，步伐快不快。“十一五”规划建议提出要将XX建成全省沿江国际性先进制造业基地中的重要板块和沿江城市带中中等规模的重要节点城市。这个定位明确了XX在长三角城市群中的地位，凸显XX在全省产业布局中的分工。XX的城镇化必须坚持工业化与城市化互动并进，走布局集中、城镇集聚、用地集约的道路。这是科学发展在推进城镇化实践中的体现。“十一五”规划建议特别强调要强化规划的龙头作用，统筹城乡规划，认真修编和严格落实城镇体系规划、镇村布局规划，在两年内实现城乡规划全覆盖，以规划的前瞻性、科学性和14、法定性、权威性，来保证城乡科学有序发展，推进企业向园区集中，人口向城市集中，住宅向规划居民点集中。“十一五”规划建议提出，要加快中等城市建设步伐。完善提高主城区，加快建设城市东部新区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力和区域地位。加强城镇功能建设。按照保持城市文化特色和城市个性、营造优良人居环境的要求，设计城镇形象，完善城镇基础设施，改善城市生态环境。提高城镇管理和经营水平。建立和完善城镇长效管理机制，提高管理效率，降低管理成本。坚持先规划后建设，先征地后配套，先储备后开发，先做环境后出让，运用市场经济的理念和手段，科学经营城市。建设建筑强市。进一步巩固建筑业在富民产业中的重要地位，实现15、建筑大市向建筑强市的转变。大力调整建筑业结构，确立以施工总包为主、以专业分包为辅、以建筑劳务为补充的发展方向，引导建筑企业由单一的土建向装饰装修、市政建设、公路桥梁、水利水电、设备安装、电力改造、房地产开发等领域延伸。深化建筑企业产权制度改革，通过引进战略合作伙伴、互相参股等途径，发展混合所有制建筑企业，规范和完善法人治理结构，加快建立现代企业制度。强化企业资质建设和管理，推动各类建筑、疏浚企业资质不断上台阶。3.3 XX市城区房地产市场分析3.31 XX市城区住宅、商业房地产市场供给情况分析 XX市城区现在的住宅及商业房地产发展方向主要有两块：一是中心城区的改建、扩建和围绕中心商业区周边的新16、建项目；二是东部新区新市政府周边的新建项目。市政府对中心城区商业区的改建、扩建已基本上完成，鼓楼北路和鼓楼西路及大庆西路的交叉地段板块已经形成了整个XX城区的一级商业中心，并且已有相当的规模，沿街的多层建筑群体、商业大厦基本上是在这5年内改建和扩建的。围绕商业中心区周边的新建住宅项目如：鼓楼北路沿街东边地块、烈士墓地块、鼓楼西路上的庆云小区，以及环城东路和西路都是一些小规模的住宅小区，所推出的商品房有限。因为土地因素的制约，周边大规模的新建住宅项目暂时还没有，基本上是一些以栋为单位的独立多层住宅。到现在为止XX中心城区（不包括各个环城线路以外）基本上是处于一个无住宅楼盘可供的阶段。（指规模比较17、大的楼盘不包括一些独立的多高层住宅小项目） 东部新区市政府周边的房地产项目已经正式开始走上规模化，这其中要以永大住宅房产为代表。其从2001年到现在已经建设并且圆满销售完4期，正在策划5期项目，将近占到了整个新区住宅房产的一半。以永大为核心周边迅速的新建了三个住宅小区和一个大润发超级市场，几个在建项目已经破土动工。这里在未来的几年内每年都将会有新的住宅和商业楼盘推出，使这里形成一个真正的城市副中心。依据XX市今年的土地挂牌信息预测今后5年内住宅市场供给量：出让地块位置出让地面积（平方米）用 途容 积 率住宅面积（平方米）商业面积（平方米）学院路东侧东润路西侧91418商住结合1.411200018、15985东润路东侧文江路西侧190376商住分离商业1.5住宅1.3522607331419东三环东侧南二环北63027住宅1.381935济川路东侧电视台北侧39950商住结合1.65568438250合计（万平方米）47.68515.56543.32XX市城区住宅、商业房地产市场需求情况分析城区的商业地产主要集中在鼓楼南北路和国庆路的交叉地段，在鼓楼北路步行街上就有两大购物商城鼓楼购物中心和XX商城，在其周边街道上又有新时代购物中心和沿街商铺，在鼓楼南路两边地块上会集了3家豪华酒店及两栋大厦。对于一个县级市而言，如此庞大的商业圈已经趋于过饱和状态，致使鼓楼北路一级商业中心XX商城二楼商铺19、销售价格仅仅为6000元/平方米，租金仅为1元/平方米/天；对于城东新区的商业地产而言正处于起步阶段，今后几年随着住宅区域的不断扩大，配套设施的不短齐全，其商业的需求量应该是相当大的，机遇也是相当多的。整个XX市城区的住宅房地产市场现在应该是处于一个供不应求的的阶段，商业中心地段因为土地因素的制约已经很难再推出新的大规模住宅小区；围绕其周边的环城东路和西路因为本地开发商和政府实力等因素制约，到现在为止也没有大型的住宅楼盘推出过，基本上是处于一个停滞不前的状况。所以在中心城区住宅市场基本上是处于一个供不应求的状态。这一现象由几个案例就可以看出：鼓楼西路上的庆云小区2005年6月开盘到2006年120、月已经收盘；烈士墓地块的雅院小区同样是2005年中旬开盘到2006年上旬已经全部销售完毕；在迎幸桥北端的距离项目地块只有500米距离的阳光苑算是一个规模比较大的纯住宅的小区，其处于二级区域，相关配套设施比较落后，环境相当的不理想，与各个城区的郊区并没有什么区别，但是2005年5月份开盘到现在已经销售掉90%以上，主要原因还是因为其距离商业中心距离比较近，只有一江之隔。由此可见对于中心城区及周边的住宅市场需求量还是相当大的，潜在的市场比较乐观。（具体数据如城区人均住房面积，实际需求量，潜在购买量等等相关数据因为时间紧迫没有收集到位，所以不能更加直观的给予解说）对于现在的部分XX城区人来说，城东市21、政府周边是一个相当理想的新兴住宅基地，现在这里不仅仅房价便宜（普通住宅2200元/平方米，别墅2800元/平方米），而且规划的也相当别致，大面积的公园、湖泊，大型的大润发超级市场，新建的市政大道等等配套设施已经开始逐步新建。永大4期已经圆满收盘，周边的3个小住宅楼盘也已经销售一空。平均从开盘到收盘不足半年时间。由于XX工业园区建设步伐的加快，推动了周边农村及乡镇的经济发展，增加了乡镇居民的收入，使得城镇化道路的不断加快，农村居民不断地向城区涌入，造成了XX整个房地产市场的相对热销现象；同时XX加大了招商引资的力度，使一大批投资客和个体经营户相继来XX投资，也促使了XX的整个房地产市场的迅速发展22、。应该说在未来的两年内，XX的整个房地产市场会一直处于一种良好供求相平衡状态。3.4 XX市未来新兴住宅、商业区域分布XX市政府高起点规划把东部新城区打造为XX融入长三角经济圈的一张名片，投入大批资金进行新城区建设。随着市政配套的日益完善，大型高品质社区的陆续进驻，区域优势急速升温，将成为集生活、工作、购物、休闲娱乐于一体的全方位的城市副中心。3.5 项目开发宏观环境评价（1）XX市是全国县域经济基本竞争力百强县市行列，其经济实力、基础设施、交通及发展速度在同级县市里面是处于领先地位。（2）城镇居民2005年人均年纯收入达到了10000元以上，“十一五”规划显示到2010年城镇人均年可支配收入23、为16000万，依据这个数来计算和现在的住宅市场价格，普通一户人家用10到15年时间就可以买一套房子，这为今后几年整个XX市房地产市场的发展奠定了有力的基础。（3）依据政府的发展政策，在这个“十一五”期间要将XX建成全省沿江国际性先进制造业基地中的重要板块，沿江城市带中中等规模的重要节点城市。要建立中等规模的城市绝对离不开房地产业，这也为今后房地产业在XX的发展提供的机遇。（4）现在XX的住宅结构比较单一，没有明显的特征，大型的楼盘又少，相关物业配套也没有跟上，这为以后房地产的发展带来了机遇。4、XX市城市总体规划描述4.1 XX市地理位置XX市地理区位优越。XX位于江苏省中部，长江三角洲的北24、缘，地处沿海和长江“T”字型产业带的结合部，地理位置十分优越。与长江三角洲地区最大的中心城市上海和江苏省省会城市南京的距离均在200公里左右，与南边的苏锡常都市圈隔江相望，从XX七圩港汽渡到常州仅需25分钟时间，是到苏锡常经济发达区距离最近的地区之一。从陆上交通区位来看，纵向有宁通高速、宁靖盐高速及江平线、泰常线、姜八线等公路，横向有334省道，新长铁路已经建成并即将通车。铁路和多条高速公路的开通，缩短了XX到全国最发达地区上海、苏南的距离，大大方便了XX与上海、苏锡常、南京等经济圈的联系，成为苏南经济向苏北延伸的桥头堡、产业梯度转移的首选区。4.2 XX市城市总体规划（20052020年）（25、1）将城市东部打造成为XX市副中心。（2）将如泰运河进行整体政治，河道休整，两岸进行大面积的绿化。（3）将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地。（4）在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设成为两个大面积的生产批发市场（木材、建材、器材等等）。（5）西三环路、南三环路、东三环路及如泰运河组成的一个长方形城区板块内不设工业用地，将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进行生活，加大城市建设。4.3 XX市城区功能定位及规模 优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地位。将城区的周边区域26、纳入城市总体规划，以主城区为核心，大力培育主城区外围的城镇组团，提高城市可持续发展的能力。主城区市域中心。现期规划面积26平方公里，人口规模25万人。远期规划控制范围：南到南三环，北到北二环以北1公里，东到东三环，西到泰常路。规划建设用地面积35平方公里，人口规模35万人。合理规划城区各功能分区，现期加快城市东部新区建设，形成东部城市以发展服务业为主，西部、北部以发展制造业为主的格局，与中国精细化工（XX）开发园区呼应发展，远期与市经济开发区融为一体，建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市，以此提升XX在江苏长江经济带中的地位。4.4 XX市城市综合发展战略加快中等城市规划和实27、施进程。按照工业化与城市化互动并进的总体思路，以建设中等城市为目标，以中心城市发展为主导，促进城乡统筹协调发展，走布局集中、城镇集聚、用地集约的城市化发展道路。统筹城乡规划，认真修编和严格落实城镇体系规划、镇村布局规划，在两年内实现城乡规划全覆盖，节约和集约使用土地。进一步强化规划的龙头地位，导入先进规划理念，拓展规划编制深度，提高规划的前瞻性和科学性。严格依法编制和变更规划，强化规划实施的管理和监督，切实增强规划的法定性和权威性，坚决制止和纠正规划实施中的随意性，以规划来规范城市科学有序发展。优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地28、位。将城区的周边区域纳入城市总体规划，以主城区为核心，大力培育主城区外围的城镇组团，提高城市可持续发展的能力。注重城镇功能建设。着眼提高城镇发展的内涵和质量，不断增强城镇功能，提高城镇综合竞争力。以特色明显、个性鲜明为目标，积极导入城市形象设计理念，做新做优做特每一个建设项目，塑造城市对外良好形象。加大城市景观建设力度，形成点成景、线成荫、面成林的绿化景观；完善城市水环境，依水造绿、依水造景，以如泰运河、羌溪河、仙鹤湾风光带为重点，打造城市休闲景观。建设高标准的宾馆、酒店等接待场所和教育、医疗设施，优化投资硬环境，完善城市功能。加强城市文化建设，保护历史文化遗存，提升城市文化品味，塑造城市灵魂29、。重视城镇环境整治，加快城市污水管网、垃圾处理设施建设，不断改善生态环境和人居环境。着力提高城镇管理和经营水平。理顺城镇管理体制，积极探索依法管理、长效管理的科学机制。创新城镇管理方式，综合运用行政、法律、市场、技术等多种手段，推进城镇管理现代化，着力解决城市管理水平提高滞后于城市规模扩张的问题。把市场机制引入到市政工程建设、城市绿化建设、城镇基础设施养护管理的各个环节，实行政企分开、建管分开，提高管理效率，降低管理成本。积极引进和借鉴中等城市的交通管理理念和模式，改革和完善现有的城市交通管理机制和手段，大力实施“畅通工程”。把市场经济的理念和手段更好地运用到城镇经营之中，坚持先规划后建设，先30、征地后配套，先储备后开发，先做环境后出让，全面提升城镇科学经营水平。高度垄断土地一级市场，适度控制建设用地供应总量，最大限度凸现土地的资源价值。积极开展城建招商活动，吸引外来资金参与城镇建设。大力探索城镇无形资产经营和品牌特色经营，多渠道加大城镇建设投入。创新中心城市开发机制，坚持做大项目、招大客商，积极探索以街区为单位整体连片开发的新模式，不断提高城市开发的水平。5、项目所在地的区域现状和今后规划分析5.1 项目区域定义本项目位于XX城区的西北部，鼓楼北路和如泰运河的交叉地段，根据政府的新一轮规划设想，本着政府优先中心城区的理念，本地段将会是一个新的亮点。5.2 项目区域现状 项目地南端沿着31、鼓楼北路步行街走10分钟就是XX一级商业中心也是都市中心，集大型购物商场、餐饮和休闲娱乐于一体的商业贸易中心。 项目地南端沿着大庆西路有新华书店、长途汽车站、大型购物商城大型菜市场，具备了平时生活、出门和学习的三大要素。 项目地南端东面大庆东路对面有中国农业银行、水电局、大型浴场和幼儿园。居民只要步行就可以交水电费用，上银行存取钱，接送孩子上幼儿园。 项目地的北端现在是一个城乡结合地和工业生产区，有迎幸中学、迎幸小学、幼儿园、医院、制药厂、木材制造厂、纺织厂等一些小的生产企业，远距离的有水泥厂等。整体环境整治及相关配套设施比较落后，居住的也以当地的农民为主。5.3 项目区域规划 （1）道路交通32、：首先是迎幸桥的新建工程。2005年迎幸桥新建项目已经列入当年的年度计划，到现在为止整个迎幸桥的新建审批手续已经完成，其中包括桥头两边的拆迁审批和桥体的设计图审批。建成后桥宽度将达到23米宽，为运河南北地区的交通提供了有力的支撑也为今后北部的发展奠定了基础。再就是根思路的扩建工程，根思路一旦拓宽就形成了与南面的国庆路南北相呼应，表明了政府准备大力度投资建设北部制造业基地的决心，这与政府的整个中长远期规划相一致。 （2）环境：XX市政府已经把创建全国保护环境模范城市列入了当期“十一五”目标当中。而如泰运河又位于中心城区，治理和改造可以说是迫在眉睫啊。依据政府现行的规划，准备把迎幸桥南端运河沿岸建33、设、打造成为整个城区中心的景观工程，与鼓楼北路的商业步行街形成一个完整的商业广场中心。 （3）住宅：依据政府中长远期规划，准备把迎幸桥北端的周边建设成为一个密集型的住宅基地，将整个北部的制造业基地和大型市场周边的居民往项目地块周边迁移，加快城市化进程。5.4 2007年度政府对项目地块规划分析（1）政府准备在2007年对迎幸桥进行改、扩建。（等待资金）（2）预计政府在对迎幸桥进行改、扩建的同时会对迎幸桥东边拓宽所涉及的整个地块进行首先拆迁。（等待投资者资金的首先注入）（3）预计运河沿岸景观工程会在拆迁完毕后相应地开展，因为现在政府已经委托绍兴的一家设计公司对景观工程进行设计，同时XX市正在抓紧34、绿化，向创建全国环保模范城市发展。（4）政府准备在2007年将项目地块分4快进行挂牌出让。6、项目地块建设大型住宅区S、W、T、O分析6.1 优势（1）受土地因素制约，整个XX市中心商业区在最近的两年内都将不会有新的、小有规模的楼盘推出，而中心城区现在的住宅市场又处于一个相对而言比较乐观的状态。（2）目前整个XX市大规模上档次的住宅小区并不多，而实行了精细化物业管理和相关智能化的更是少之又少，我们可以将大中型城市的相关物业配套理念和全新住宅结构理念带入XX，使之成为一个崭新的亮点和卖点。（3）随着政府迎幸桥的新建、河道的逐步政治、水质的逐渐改善，沿江两岸景观打道工程的建成，将会是XX市现在所欠35、缺的另外一个亮点因素。再加上我们充分做好水景花园的广告思路，做足水的文章，让购买者又种全新的认识。我们相信其具有的竞争潜力将超过城东新区的新建住宅区。（4）项目投资额巨大，对地方经济具有较大的促进作用，对XX的城市化进程具有实质性的推动作用，能够吸引投资商带旺一方经济。因此项目将会得到政府再市政配套费和相关说费上一定的优惠和支援。（5）建筑工程公司本身就是一个施工企业，在施工成本上可以适当的降低，将降低的施工成本体现到房价上来，我们在同竞争性强或者同等级别的楼盘上就具有一定的价格优势。（6）XX经济发展势头良好，城区居民人均纯收入在2005年达到了10000元以上，政府预计到2006年人均年可36、支配收入将达到16000元。表明了XX城区居民具有一定的购买力，为本项目的开发奠定了基础。6.2 劣势（1）受政府的制约因素太多，如环境方面河道的整治、景观工程的建立、水质的改善，决定权在政府手中，开发商显得相对比较被动。（2）迎幸桥北端项目地块周边环境不理想，住宅结构极其不合理，多层单层呈现混合体，以工人和农民居多，势必会影响到项目的形象，同时影响到购房者的购买欲望。再者就是经济相对南端显得非常落后，顾客的消费力度和欲望都比较差，势必会影响商铺的销售价格和销售率。（3）政府在城东建设副中心城区的力度在不断的加大，市政府和相应的许多行政机关总部已经设在东部，同时不断的鼓励城区和周边居民往东迁移37、，对城区居民进行了分流，并且对东部投资的和开发的商人待有更加多的优惠政策。到目前为止东部已经建的有相当的规模，新兴的住宅小区正在不断的建设之中，相关配套已经逐步跟上。其竞争优势同等条件下要好于中心城区。（4）运河两岸的项目地段地势相对太低，如果政府河道整治不善或者不修筑堤岸，一旦遇上洪水，势必造成居民足不能出户的现象，这也是购房者会谨慎考虑的一个相当重要的因素。（5）我们本身是施工企业，对房地产项目的开发不具备很强的经验，而且公司资金也有一定的限度。（6）项目开发前期需要先提供政府部分拆迁费用，以供政府拆迁和环境改造工程，这给投资带来一定的风险因素，同时增加了财务费用，具体核算方式有带进一步明38、确。6.3 发展机会（1）政府一旦新近成迎幸桥和对运河进行了整治，并且建成了景观大道，那么对本项目地两边的房价势必会有比较大的拉倒作用，同时会吸引大批投资客的进入，对商铺销售价和房价起到再次的推升。（2）政府正在将北部城区建设成为一个集中的制造业基地和大型市场，势必会推动北部经济的发展，同时通过根思路的拓宽，与项目地的交通非常的方便，潜在的客户群体会明显增大。（3）项目地不仅仅交通条件优越，而且南端距离一级商业贸易中心步行只要10分钟，北端也只需要20分钟的路程，只要花费一点点的步行时间就可以享受到居住在市区中心所能够享受到的所有的生活配套设施。吃饭、购物、逛街、休闲近在一二十分钟的步行之间。39、即不会受到市区喧闹的影响，又可以享受到居住在市区中心的方便生活，是许多喜欢生活的人的首选之地。（4）XX总人口128万，而城区人口不到25万，随着XX建设中等城市步伐的加快，在政策的鼓舞下势必会有大量的乡镇居民涌入城市生活和经商，这给本项目也带来了商机。6.4 威胁（1）如果政府先景观工程和迎幸桥建设再拍卖土地，势必会吸引众多的开发商和投资者，像永大集团这样资金雄厚而又为城东建设作出过贡献的企业来说，它具备我们所不具备的众多优势。（2）如果政府的景观工程和河道的整治工程不能够及时完成，对项目前期的物业销售会造成很大的影响，直接会增加开发成本。（3）项目开发周期较长，随着东部建设步伐的加快，每年40、都会又新的大型住宅楼盘推出，对我们后期住宅市场的销售势必会造成一定的影响。（4）项目投资额大，资金占用时间较长，相对风险就大。7、项目产品概念性规划7.1 项目概念定位 项目地被横向的如泰运河和纵向的鼓楼北路分为四块，正好可以依据这四块分四期进行开发，顺序分别为先迎幸桥南端东边地块再迎幸桥南端西边地块，再迎幸桥北端东边地块，最后迎幸桥北端西边地块。根据实际调查，考虑到整个XX城区的经济发达程度和XX中心城区步行街两边的商业已经处于一种过饱和的状态这一现象，对原先的商业建筑面积的规划作了适度的调整，只设了沿街底层商铺。在一期地块和二期地块上建多层住宅和小高层，三期和四期地块上只建多层住宅以满足现41、在城区中心住宅市场的紧缺状态。7.2 目标客户确定项目南端住宅目标客户为：白领阶层、个体经营户、投资客。项目北端住宅目标客户为：普通职工、拆迁地的的原居民、城乡进城居民和小商贩。7.3 产品概念性规划本项目共建42栋物业：项目商住结合5层楼，底层为商铺（栋）多层住宅5层（栋）小高层11层（栋）小计（栋）第一期43411第二期2226第三期5914第四期11011小计1224642各期开发面积：项 目建设用地面积（平方米）商住结合5层（平方米）住 宅 面 积（平方米）总计（平方米）住宅面积商铺面积5层住宅11层住宅第一期20582616356401065029792.452245.6第二期13842、992812297565321454626864.6第三期36248152621268832479.460429.9第四期266013984265630268.9536908.95合计97330282212395979930.3544338.4176449.057.4 价格建议（详细定价过程见财务评价）迎幸桥北端三期和四期：多层住宅建议价格为：2600元/平方米；地层商铺建议价格为：7000元/平方米。迎幸桥南端一期和二期：多层和小高层住宅统一建议价格为：3000元/平方米；地层商铺建议价格：1.5万/平方米8、项目开发投资分析与财务评价本项目的开发周期为6年，共分为四期进行开发建设，详细见下43、表：序号工序名称建设经营期 （年）第一年第二年第三年第四年第五年第六年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年1一期前期拆迁等2土建3装修及配套4安装5预销售6交楼销售7二期前期拆迁等8土建9装修及配套10安装11预销售12交楼销售13三期前期拆迁等14土建15装修及配套16安装17预销售18交楼销售19四期前期拆迁等20土建21装修及配套22安装23预销售24交楼销售本项目的土地使用年限为70年，计算时间设定为半年一个计算期，各期成本费用按当期的支出计算，累计到期末。8.2 项目总投资与成本估算8.21 开发成本估算A 土地成本：本项目需要投入土地成本33736万元，依据每平方米的拆44、迁费用3000元，共计拆迁用地169亩，进行计算取得。折合成建设用地每亩土地成本为231万元，建设用地面积为146亩。（包含拆迁补偿费和土地出让金）依据XX市政府的投资优惠政策和水务局孙主任的解释，在取得土地使用权的过程当中，政府将土地收益部分会按一定的比例返还开发商，同时不需要缴纳相关费用，具体比例金额不明确，所以将3%的契税，共计1012万元，当作政府的优惠条件。B 前期工程费：前期工程费用606万元：序 号项 目计算依据金额（万元）1市场调研及可行性研究费暂时不计算2水文、地质、勘察费建安工程费*0.5%873规划及设计费建安工程费*3%519合 计606C 建安工程成本建安工程成本总计45、17313万元：（1） 第一期5873万元（2） 第二期2980万元（3） 第三期5318万元（4） 第四期3142万元序号项 目具体名称工 程 量 （平方米）单 价 元/平方米金 额（万元）一第一期商住结合11803.29351104多层住宅10650833887小高层住宅29792.413033882小计52245.65873二第二期商住结合5786.6935541多层住宅6532833544小高层住宅1454613031895小计26864.62980三第三期商住结合27950.59352613多层住宅32479.48332705小计60429.95318四第四期商住结合6640935646、21多层住宅30268.958332521小计36908.953142总合计176449.117313D 基础设施费用估算（红线内外工程费用）基础设施费用为2523万元：序号项 目工程量（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）业务、变更、公证费176449588下岗职工保障金10176评估费471供水20353供电30529人防48847墙改基金8141白蚁防治费2.341绿化、道路3460880277合 计2523E 开发期间税费估算开发期间税费为501万元：序号项 目计算依据金额（万元）1建设工程招标活动费建安工程费*0.2%352建筑工程质量安全监督费建安工程费*0.4%703监理费建安47、工程费*1.3%2254其他费用建安工程费*1%171合 计建安工程费*2.9%501F 不可预见费用不可预见费为（A+B+C+D+E）*5%，共计54679万元*5%=2734万元8.22 开发费用估算A 管理费用：管理费用为（A+B+C+D+E）*3%，共计54679万元*3%=1640万元B 销售费用销售费用为3307万元见估算表：序号项目计算依据金额(万元)1广告宣传费2%13232销售代理费3%1984合计3307C 财务费用财务费用2853万元 (详细见贷款还本付息表)1、总成本费用估算表序 号项 目合 计 (万元)一开发成本574131 土地成本337362前期工程成本6063建48、安工程费173134基础设施费25235开发期间费5016不可预见费2734二开发费用78001管理费用16402销售费用33073财务费用2853合计65213楼面地价1912元/平方米建筑成本3695元/平方米2、 详细投资计划表：序号项目合计建设经营期（年） 单位：万元2008年2009年2010年2011年2012年2013年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年1第一期前期拆迁71342前期费用2063土建58734基础设施4492995开发税费85856不可预见2362362357管理费1411411428销售费374374374合计8540670911351第二期前期拆49、迁48182前期费用1043土建29804基础设施2221485开发税费2828296不可预见1391391407管理费8383848销售费194194194合计558834245951第三期前期拆迁125642前期费用1863土建53184基础设施5453635开发税费5151526不可预见3193193197管理费1911911928销售费355355355合计14211623412811第四期前期拆迁92202前期费用1103土建31424基础设施2991995开发税费3030316不可预见2182182177管理费1311311308销售费179179180合计93303999558750、57各半年期投资总计854067091135558834241480662341281933039995587573、投资计划与资金筹集表：序号项目合计建设经营期（年） 单位：万元2008年2009年2010年2011年2012年2013年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年一投资总额62361854067091135558834241480662341281933039995587571建设投资6236185406709113555883424148066234128193303999558757二资金筹集623618540670911355588342414806623412851、1933039995587571自有资金1347285402209113515882借款投入1050045001000100040003销售收入再投入38389400034241380652341281533039995587574、借款还本付息表：序号项目合计建设经营期（年） 单位：万元2008年2009年2010年2011年2012年2013年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年第一笔借款年初借款累计4666483850165201539255915797601040782075本年借款4500本年应计利息16617217818519119920621322115078本年还本52、付息215321532153年末借款累计46664838501652015392559157976010407820750第二笔借款年初借款累计1037107511151156785400本年借款1000本年应计利息37384041432914本年还本付息414414414年末借款累计10371075111511567854000第三笔借款年初借款累计103710751115757386本年借款1000本年应计利息373840412813本年还本付息399399399年末借款累计1037107511157573860第四笔借款年初借款累计414728151433本年借款4000本年应计利息1453、715310352本年还本付息148514851485年末借款累计4147281514330借款汇总年初借款累计46664838501652016429770379871242884354294本年借款105004500100010004000本年应计利息2853166172178185228274284441458310157本年还本付息13353445144514451年末借款累计466648385016520164297703798712428843542940备注：本项目共计项目贷款10500万元，在2008年下半年贷款4500万元，2010年下半年和2011年上半年分别贷款1000万54、元，2012年上半年贷款4000万元，共计利息2853万元。本项目银行贷款还本付息方式采用复利等额还本付息法，贷款利率依据中国银行现今五年以上年贷款利率6.84%乘以1.1系数：6.84%*1.1=7.52%.住宅及底下两层商铺销售价格制定依据：本项目迎幸桥北端住宅价格市场比较法系数修正表：序号项目名称价格元/M2交易时间修正区域因素个别因素开发实力政府规划交易情况本项目价格交通配套环境城市条件小计1阳光苑2680100/100-1-1+1-1100/98100/10027352项目对面住宅2700100/10000+10100/101100/10026213翠景园（新区）2300100/1055、0-3-5+5-5100/95100/105100/1002389阳光苑距离本项目地只有500米，而且具有一定的小区规模，所以取权重60%，其余各取20%，得2640元/平方米，综合而确定本项目住宅价格为：2600元/平方米。本项目迎幸桥北端临街底层商铺价格市场比较法系数修正表：序号项目名称标准价元/M2交易情况修正区域因素修正个别因素交易情况本项目价格交通繁华小计1迎幸中学对面底层商铺7200100/100-2-2100/96100/100100/10075002东站路北侧6500100/100-2-6100/93100/95100/1007357取平均值可得7429元/平方米。综合确定本项56、目底层商铺销售价格为7000元/平方米。本项目迎幸桥南端住宅价格市场比较法系数修正表：序号项目名称价格元/M2交易时间修正区域因素个别因素开发实力政府规划交易情况本项目价格交通配套环境城市条件小计1庆云花园（小高层）3480100/1000+2+7+1100/110100/10031642项目对面住宅3200100/10000+50100/105100/10030483盛世豪园（南端）2900100/100-2-2+7-2100/101100/1002871庆云花园有三栋小高层，距离项目地只有2千米距离，所以给予60%加权，其余各给予20%，计算可得本项目售价3082元/平方米，综合确定本项目57、售价3000元/平方米。本项目迎幸桥南端临街上下层商铺价格市场比较法系数修正表：序号项目名称标准价元/M2交易情况修正区域因素修正个别因素交易情况本项目价格交通繁华小计1庆云宾馆底层商铺12800100/1000-2100/98100/90100/100145122国庆路临街底层商铺15000100/1000-2100/98100/98100/10015619备注：上下层指XX临街商铺租赁或者销售的一种特有的方式，均以两层合起来计算。因为本项目位于步行街得末端，终归有一定得优势，所以在个别因素上给予分值。取两者得平均数可得本项目销售价格15000元/平方米。以租赁价格来计算销售价格：一般投资者58、要求投资年回报率为6%以上，以12年左右收回总投资成本。项目地对面的商铺年租赁价格为7万元，上下两层总计60平方米，可得到年初投资额为116.7万元。以6%的年回报率计算，那12年后的本利合为234万元，基本上能保证收回投资成本。所以以租赁价格计算得本项目商铺销售价格为19400元/平方米。综合确定本项目的商铺销售价格为15000元/平方米。5、项目销售收入估算一览表年份项目销售比例销售均价（元/平方米）销售面积（平方米）建 设 经 营 期 单位（万元）2008年2009年2010年2011年2012年2013年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年2009年上半年第一期住宅20%359、00093212796 商铺20%1500011281692 02009年下半年第一期0住宅50%3000233036991 商铺50%1500028204230 02010年上半年第一期0住宅30%3000139824195 商铺30%1500016922538 第二期00 住宅20%300047781433 商铺20%15000595893 02010年下半年第二期0住宅50%3000119453584 商铺50%1500014882231 02011年上半年第二期0住宅30%300071672150 商铺30%15000892.51339 02011年下半年第三期0住宅20%26009560、482483 商铺20%700025381776 02012年上半年第三期0住宅50%2600238716206 商铺50%700063444441 02012年下半年第三期0住宅30%2600143233724 商铺30%700038062664 2013年上半年第三期住宅40%2600137013562 商铺40%70001062744 02013年下半年第三期0住宅60%2600205525343 商铺60%700015941116 合计4488 11221 9058 5815 3489 4259 10647 6388 4306 6459 总计661316、销售税金及附加表：序号项目计算61、依据合计建 设 经 营 期 单位（万元）2008年2009年2010年2011年2012年2013年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年1销售收入661314488112219058581534894259106476388430664592销售税金及附加40012.1营业税及附加（1）*5.5%36372466174983201922345853512373552.2交易印花税（1）*0.05%332.25.64.52.91.72.15.33.22.23.22.3交易管理费（1）*0.5%331225645291721533222323土地增值税（1）*1%0000000000062、004所得税00000000000000项目的毛利润为：销售总收入销售税金及附加总成本 =66131400165213 = 3083（万元）项目基本的静态指标已经不能够达到，无法再作进一步的现金流量和动态盈利能力分析。9、相关原因分析（一）土地成本太高，政府将迎幸桥以北地段也划为一级地段（1）本项目地政府的出让价格为231万元/亩。本项目地块以运河为分界线，迎幸桥以北为二级地段，迎幸桥以南为一级地段。依据XX市2002年的基准地价表计算可得：计算得到迎幸桥以南一级地段的土地总价为7895万元，折算为建设用地为152万元/亩；迎幸桥以北二级地段的土地总价为7253万元，折算为建设用地为77万元/63、亩。当然这是依据2002年的，新的基准地价表政府没有出台。级别/用途商业住宅工业一1800900400二1200660340三730460290四420340240五340270200（2）迎幸桥以北容积率太低。迎幸桥以北容积率太低，北边两块地块的容积率分别为1.67和1.39，所以造成了北端的土地价格为77万元/亩现象。（3）政府对项目地块的衡量标准太高。以中心商业城区的土地价格来衡量本项目土地出让价格，以郊区的土地容积率来衡量本项目，以规划后的评判标准来评判现在时点。（二）迎幸桥以北经济条件整体落后，以目前居民的购买力有限，所以对原先的两栋6层商场进行了调整，只设立临街底下两层。另外是北面64、商铺的销售价格太低，而政府以中心城区的标准来衡量，这也是影响本项目整体亏损的关键。10、相 关 建 议（1）只开发迎幸桥南端地块。（政府准备分成4块进行出让）（2）迎幸桥北端土地成本静态盈亏平衡分析为151万元/亩，建议价格在130万元/亩以内。（3）以开发迎幸桥南端地块为主，依据政府的规划速度、整个前期销售状况以及后期销售价格预测和未来几年房地产市场供需情况再考虑后期开发项目。11、迎幸桥南端第一期项目独立开发财务评价分析A、投资估算表序 号项 目合 计 (万元)一开发成本148381 土地成本71342前期工程成本2063建安工程费58734基础设施费7485开发期间费1706不可预见费765、07二开发费用20621管理费用4242销售费用11223财务费用516合计16900楼面地价1366元/平方米建筑成本3235元/平方米B、详细投资计划表合 计建设经营期 单位：万元2008年2009年半年半年半年半年前期拆迁7134前期费用206土建5873基础设施449299开发税费8585不可预见236236235管理费141141142销售费374374374合计854067091135C、投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期 单位：万元2008年2009年半年半年半年半年一投资总额163848540670911351建设投资16384854067091135二资金筹集163866、48540670911351自有资金118848540220911352借款投入450045003销售收入再投入D、借款还本付息表序号项目合计建设经营期 单位：万元2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年借款年初借款累计466648385016本年借款45004500本年应计利息516166172178本年还本付息50165016年末借款累计4666483850160E、销售收入估算一览表年份项目销售比例销售均价（元/平方米）销售面积（平方米）2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年2009年上半年第一期住宅20%300093212796 商铺20%1500011267、81692 02009年下半年第一期0住宅50%3000233036991 商铺50%1500028204230 02010年上半年第一期0住宅30%3000139824195 商铺30%1500016922538 合计448811221 6733总计22442F、销售税金及附加估算表序号项目计算依据合计2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年1销售收入2244244881122167332销售税金及附加13562.1营业税及附加（1）*5.5%12332466173702.2交易印花税（1）*0.05%112.25.63.42.3交易管理费（1）*0.5%1122256343土68、地增值税（1）*1%22545112674所得税1307261653392可运用资金11.1 项目财务评价11.11 静态评价项目所得税前收益额为3961万元，收益率为23.4%项目所得税后收益额为2654万元，收益率15.7%11.12 现金流量表G、全部投资现金流量表（贴现率I=15%）序号项目合计建设经营期 单位：万元2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年一现金流入2244244881122167331销售收入224424488112216733二现金流出192721建设投资163848540670911352销售税金及附加13562706794073土地增值税2254569、112674所得税1307261653392三净现金流量-8540-6709277797775867四累计净现金流量-8540-15249-12472-26953172五折现净现金流量-8540-6256241579284436六累计折现净现金流量-8540-14796-12381-4453-17评价指标：税后财务净现值（I=15%）-17 万元 财务内部收益率14.9%静态投资回收期（年）1.73动态投资回收期（年）财务内部收益率为14.9%，基本上处于税后整个房地产市场平均收益率。不具备一定的优势。H、自有资金现金流量表（贴现率I=15%）序号项目合计建设经营期 单位：万元2008年20070、9年2010年半年半年半年半年半年半年一现金流入2244244881122167331销售收入224424488112216733二现金流出192721自有资金118848540220911352贷款还本付息50163销售税金及附加13562706794074土地增值税22545112675所得税1307261653392三净现金流量-8540-220927779777851四累计净现金流量-8540-10749-79721805954五折现净现金流量-8540-206025907928721六累计折现净现金流量-8540-10600-8010-82639评价指标：税后财务净现值（I=15%）71、639 万元财务内部收益率18.5%静态投资回收期（年）1.43动态投资回收期（年）2.06因为收益年限比较短，所以自有资金的收益率相对就高，基本上符合投资的条件。12、迎幸桥南端第一期和第二期项目先后共同开发财务评价A、投资估算表序 号项 目合 计 (万元)一开发成本236131 土地成本119522前期工程成本3103建安工程费88534基础设施费11185开发期间费2556不可预见费1125二开发费用33621管理费用6742销售费用17043财务费用984合计26975楼面地价1511元/平方米建筑成本3410元/平方米B、详细投资计划表序号项目合计建设经营期 单位：（万元）2008年72、2009年2010年半年半年半年半年半年半年1第一期前期拆迁71342前期费用2063土建58734基础设施4492995开发税费85856不可预见2362362357管理费1411411428销售费374374374合计8540670911351第二期前期拆迁48182前期费用1043土建29804基础设施2221485开发税费2828296不可预见1391391407管理费8383848销售费194194194合计55883424595C、投资计划及资金筹集表序号项目合计建设经营期 单位：（万元）2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年一投资总额25991854067091173、35558834245951建设投资2599185406709113555883424595二资金筹集25991854067091135558834245951自有资金1347285402209113515882借款投入450045003销售收入再投入801940003424595D、借款还本付息表序号项目合计建设经营期 单位：（万元）2008年2009年2010年2011年半年半年半年半年半年半年半年半年第一笔借款年初借款累计466648385016383026001324本年借款45004500本年应计利息9841661721781851419547本年还本付息5484137113711374、711371年末借款累计4666483850163830260013240E、销售收入估算一览表年份项目销售比例销售均价（元/平方米）销售面积（平方米）建设经营期 单位：（万元）2008年2009年2010年2011年半年半年半年半年半年半年半年半年2009年上半年第一期住宅20%300093212796 商铺20%1500011281692 02009年下半年第一期0住宅50%3000233036991 商铺50%1500028204230 02010年上半年第一期0住宅30%3000139824195 商铺30%1500016922538 第二期00 住宅20%300047781433 商75、铺20%15000595893 02010年下半年第二期0住宅50%3000119453584 商铺50%1500014882231 02011年上半年第二期0住宅30%300071672150 商铺30%15000892.51339 合计4488 11221 9058 5815 3489 总计34071 F、销售税金及附加估算表序号项目计算依据合计建 设 经 营 期 单位（万元）2008年2009年2010年2011年半年半年半年半年半年半年半年半年1销售收入340714488112219058581534892销售税金及附加20592.1营业税及附加（1）*5.5%18732466174976、83201922.2交易印花税（1）*0.05%172.25.64.52.91.72.3交易管理费（1）*0.5%16922564529173土地增值税（1）*1%341451129158354所得税1551 20451141226515912.1 项目财务评价12.11 静态评价项目所得税前收益额为4696万元，收益率为17.4%项目所得税后收益额为3145万元，收益率11.66%12.12 现金流量表G、全部投资现金流量表（贴现率I=15%）序号项目名称合计建 设 经 营 期 单位（万元）2008年2009年2010年2011年半年半年半年半年半年半年半年半年一现金流入340714488177、12219058581534891销售收入448811221905858153489二现金流出299421建设投资25991854067091135558834245952销售税金及附加20592706795483522113土地增值税341451129158354所得税1551 204511412265159三净现金流量-8540-670928344331458345453084四累计净现金流量-8540-15249-12415-8084-350110444128五折现净现金流量-8540-625624643514346532051981六累计折现净现金流量-8540-14796-1233278、-8818-5362-2157-176评价指标：税后财务净现值（I=15%）-176 万元财务内部收益率14%静态投资回收期（年）2.39动态投资回收期（年）项目税后收益率低于房地产市场平均收益率1%，其动态盈利能力有一定限度。H、自有资金现金流量表（贴现率I=15%）序号项目名称合计建 设 经 营 期 单位（万元）2008年2009年2010年2011年半年半年半年半年半年半年半年半年一现金流入340714488112219058581534891销售收入448811221905858153489二现金流出309261自有资金1347285402209113515882销售收入再投入801979、400034245953贷款还本付息548413711371137113714销售税金及附加20592706795483522115土地增值税341451129158356所得税1551 204511412265159三净现金流量-8540-220928344331330231741713-1371四累计净现金流量-8540-10749-7915-3584-282289246053234五折现净现金流量-8540-206024643512249722381126-840六累计折现净现金流量-8540-10600-8136-4624-21271111237397评价指标：税后财务净现值（I=1580、%）397万元财务内部收益率17.7%静态投资回收期（年）2.04动态投资回收期（年）2.49I、项目敏感性分析销 售 价 格 变 化全部投资基准方案0%-10%-5%5%10%财务净现值（税后）-176-2011-1964401258内部收益率（税后）14%5.8%9.4%17%20.5%土 地 成 本 变 化全部投资基准方案-15%-10%10%15%财务净现值（税后）-176911-482-1236-1666内部收益率（税后）14%18.616.6%9.6%8.2%敏感性分析：从经济效益分析的评价指标及现实的市场情况来看，在各主要指标要素中，本项目的建筑安装及相关税费等因素有较大把握，而81、土地成本和物业销售价格是影响项目收益最大的因素；另外考虑到政府所提出的过高土地价格和现在当地比较乐观的房地产市场情况，来选取土地变化和销售价格变化因素来分析。由上述指标可以看出，在其他因素不变的同等条件下销售价格更为敏感，对本项目来说销售价格是最看好的一个因素，所以比较乐观。针对同行业房地产的平均内部收益率来说本项目处于一个劣势，针对银行年贷款率6.48%来说，本项目的抗风险能力是够的。销售率风险：本项目的销售率盈亏平衡点高达82%，对于房地产市场而言70%的销售率盈亏平衡点是一个衡量的尺度，所以本项目的开发风险比较大，需要十分谨慎。十三、方 案 对 比相关财务评价指标（I=15%）序号评 价82、 指 标四期综合开发 第一期独立开发一、二期综合开发1税前收益额（万元）3083396149692税前收益率23.4%17.4%3税后收益额（万元）265431454税后收益率15.7%11.66%5全部投资税后内部收益率14.9%14%6全部投资税后净现值（万元）171767全部投资静态投资回收期（年）1.732.398全部投资动态投资回收期（年）9自有资金投资税后内部收益率18.5%17.7%10自有资金投资税后净现值（万元）63939711自有资金投资静态投资回收期（年）1.432.0412自有资金投资动态投资回收期（年）2.062.4913建设经营期（年）62.53.514总开发成本（万元）652131690026957（1） 三个方案均不能够满足房地产市场平均税后内部收益效率15%这个标准，但对比中长期银行贷款年利率6.48%来说，项目抗风险能力可以接受。（2） 第一期独立开发方案相对投资回收期比较短，降低了风险系数，可以弥补内部收益率的不足。（3） 以上方案销售率盈亏平衡点均超过80%，风险系数很大。