1、城市面积23万平米学院地块转让项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分、XX城市理解6一、城市概况和宏观经济环境分析6二、XX市房地产投资情况和城镇居民消费力分析9三、XX未来城市发展趋势分析13第二部分、XX房2、地产整体市场研究和仙林板块基本情况说明16一、XX房地产整体市场研究16第三部分、目标项目基本情况说明和初步规划设想33一、项目地块基本情况说明34二、项目周边地块近期成交情况说明35三、目标项目初步规划设想36第四部分、目标项目销售价格预估和开发成本估算38一、目标项目销售价格预估38二、目标项目开发成本估算51第五部分、目标项目土地价值评估和利润水平对地价的敏感性分析53一、项目土地价值评估53二、项目地价变化对利润率的敏感性分析54第六部分、目标项目投资估算和投资使用计划（按地块锁定价格评估）55一、目标项目锁定价格构成55二、目标项目投资估算55三、目标项目投资使用计划56第七部分、目3、标项目收入计划以及资金分析（按地块锁定价格）58一、项目收入预测58二、项目销售预测和销售回款计划58三、销售利润60第八部分、财务与敏感性分析（按地块锁定价格评估）61一、财务分析依据61二、目标项目现金流量分析62三、目标项目盈亏平衡点和敏感性分析66第九部分、目标项目SWOT分析和目标项目可行性结论68（S）、优势分析68（0）、机会分析69（T）、威胁分析69第一部分、XX城市理解一、城市概况和宏观经济环境分析（一）、城市概况XX地处长江下游的宁镇丘陵山区，东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；距入海口380公里，“黄金水道”长江穿越境域，是一个天然的河4、海良港。截至2008年，XX市区域总面积6597平方公里，全市常住人口719.06万。目前XX市辖11区、2县。11个区：玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、江宁、浦口、六合、XX、雨花；2个县：溧水和高淳。（二）、XX宏观经济环境分析1、XXGDP增长（GDP总量和人均GDP）情况图1、2000-2008年XX市GDP总量及增长数据图2、2000-2008年XX市人均GDP及增长数据图图2、2000-2008年XX市人均GDP及增长数据图自2002年以后，XX的GDP增长很快，增幅始终保持在15%以上。XX作为六朝古都，江苏省的省会城市，其经济文化地位都十分突出，但在经济实力却差于上海、杭5、州，在省内亦差于苏、锡、常三地，排名第四。3、XX市产业结构发展情况图3、2000-2008年XX市产业结构分布图XX市在长三角经济圈中占有重要一席，虽然经济实力距离上海仍有很大差距，但发展后劲却强过上海，主要原因在于XX市的第二产业。作为中国七大古都之一的XX，曾有过辉煌的历史。即便在改革开放前，XX的地位还是举足轻重，雄厚的经济基础、强大的科研能力、厚重的历史文化使得人们不敢对其小觑。然而，改革开放后，这些优势并未发挥出来，苏州和无锡的综合经济实力先后超过XX，这给XX带来了不小的压力。为此， 02年之后，XX在产业结构上实施了由传统的231向321转移的战略性转变，在这种思想指导下，XX6、制造业萎缩，经济增长乏力。之后，XX有重新回归制造业的倾向，这也是XX经济后劲充足的原因。4、XX市利用外资情况图4、2000-2008年XX市外资利用规模数据图近年来，XX市积极把握国际产业和资本向长三角地区转移的机遇，加快实施沿江开发的战略，积极构建承接国际产业与资本转移的新平台，XX市的外资利用额因此出现较大增长，2003年协议利用外资金额为40.09亿美元，几乎为2002年的两倍，实际利用外资金额亦有明显增加。5、XX市企业情况XX市拥有36个工业行业、200多个工业门类、2000多个大类产品的完整的工业体系，是华东地区重要的综合性工业基地。经过多年的发展，目前已经初步形成以电子、石化7、汽车、钢铁等四大产业为支柱。XX市重点扶持产业：目前XX市工业的投入全力向高新技术产业倾斜，总投资较大的项目有：乐金飞利浦平板显示器、XX华为软件基地、福特汽车园、华宝通讯一期、XX医药新药开发基地等项目，总投资均在10亿元左右，已开工项目中如高陶环保陶瓷、博能燃料电池、金三力橡胶制品等9项项目都是拥有自主创新的专利技术产业化项目。6、XX市经济发展中的问题近年来，XX市的经济增长速度很快，整体走势良好。但仍然存在诸多不足，最为突出的问题有以下几个：XX市经济总量的70%仍靠国有经济支撑，国有经济比例过大造成工业发展缺乏活力，新的“增长点”不多，经济增长的内在动力需要着力强化，粗放型经济增长8、方式尚未得到根本改变，经济结构还不尽合理，资源和环境压力仍然较大；个体私营经济与同类城市相比显得非常薄弱。制造业是XX市支柱产业之一，但与周边城市相比，并无优势；制造业过度依赖于少数重点行业。工业品出口面临新的挑战与壁垒；外贸形势较差，外需增长乏力；企业自主创新能力亟待提升，如果制造业不加强技术创新，求新求变，即使规模做得再大，路也会越走越窄，在区域中缺乏比较优势，丧失竞争力；继续对公有制经济进行改革，培养有活力的私营经济，提高相关产业竞争力将是XX市在未来的经济发展中所要着重解决的问题。二、XX市房地产投资情况和城镇居民消费力分析（一）、XX市房地产投资情况1、房地产投资占固定资产投资比例图9、5、房地产投资占固定资产投资比例早期，XX市城市化进程稳定推进，社会建设力度平稳增加。2002年左右，随着城市经济增幅的提高，城市化进度开始加快，同时为迎接三年后到来的十运会，XX市加大加快城市建设的步伐，城市固定资产投资额及房地产投资额的增幅都明显增长。04年开始，房地产投资额占全市总投资额都在20%以上，市场逐渐升温，预示房地产过热现象的出现。2、历年住宅开发投资增长情况图6、历年住宅开发投资增长图可以看出，04年XX造城运动的加速，住宅开发投资额出现65%的增幅，05年的宏观调控，使得住宅市场滞销，住宅投资额明显下降，出现了负增长。06年市场随着调控而调整，市场信心开始重建，住宅投资额出10、现了20%的增幅。（二）、XX市城镇居民消费力分析1、XX市人口增长情况图7、XX市历年人口增长情况从全市人口历年来的增长情况来看，XX市全市区人口一直保持着低速的增长，而市区人口波动则比较大。但是XX是个输入型城市，外来人口逐年增长，06年XX市流动人口247万人，如此巨大的需求将是未来支撑XX商品房市场的主力。2、家庭数量和家庭结构图8、XX市历年家庭数量分析XX市全市家庭数量呈逐年增长态势，家庭数增多、小型化是目前XX家庭情况的真实写照。3、XX市城镇居民收入和消费水平分析图9、2000-2008年XX市城镇居民收入和消费水平分析00-08年XX市消费品零售总额从420亿元增加到165011、亿元，增长幅度达到293%，较人均可支配收入增长率高出112个百分点。05、06年人均可支配收入增幅高于消费品零售总额的增幅，消费需求是目前拉动经济增长的主要动力。虽然06年人均可支配收入增长幅度放缓，但消费品零售总额的增幅基本与上年持平，说明消费者的消费欲望还是比较高的。4、XX市城镇家庭存款余额 图10、2000-2008年城镇储蓄存款余额数据显示，城镇储蓄存款余额与收入水平的变化相对应，呈逐年递增走势。1999年6月国家大幅削减存款利息，同时开征个人利息所得税，这使得人们的存款热情下降，自2001年之后，城镇居民家庭存款额继续增加，但增幅小于2000年及以前，走势相对平稳。三、XX未来城12、市发展趋势分析（一）、XX总体规划（2020年规划）城市性质：著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。城市发展目标：充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市；富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城；最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的江滨城市人口规模远景：XX全市总人口按1000万预留，规划远景按87%城市化水平和870万左右城镇人口进行规划安排。对于主城人口，则2010年控制在300万以内，远景下降到260万。城市发展布局：1、都市发展区总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%；2、进一步优化了都市发展区空间结构。提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中13、心，开敞式的都市发展区空间格局”；3、XX市域城镇分为主城、新市区、新城、重点城镇、一般城镇等五级大中小级的等级结构。（二）、XX城市居住规划分析随着城市化进程的不断推进，XX的居住区逐渐由主城中心区域向周边转移，重点向西部和南部转移。（三）、XX城市交通规划“十一五”期间，XX将基本构建以主城为核“两环、六个过江通道、十二条放射线和两条横向过境线”的高速公路网布局。1、铁路建设：建成京沪高速铁路(沪宁段)，加快建设XX至合肥段等铁路，完成京沪铁路(江苏段)和东陇海铁路的电气化改造，规划建设长江铁路大桥。2、城际轨道和城市轨道交通建设：重点建设沪宁城际轨道交通，争取尽早开工建设宁杭城际轨道交通14、，启动宁镇扬城际轨道交通规划。加快完成XX地铁2号线，和XX地铁3号线，宁淮高速公路XX段的建设。动工建设地铁二号过江线并积极推动江北轻轨线的建设。3、公路和过江通道建设：重点实施沪宁常、镇溧、宁杭二期、XX绕越公路东南段、XX至马鞍山等高速公路建设以及开工建设纬七路过江隧道；完成纬三路过江通道的前期准备工作。（四）、XX“1小时”都市圈规划功能定位：XX都市圈“承东启西、承南接北”，地处中国重要的沿海和沿江发展轴线的交汇点，是东部与中西部经济发展的转换地带、南方与北方经济发展的交融区域，具有战略性的枢纽地位。 功能目标：XX都市圈要建设成为辐射苏北、带动皖东、全面融入长三角城市群的重要平台。15、到2010年，XX市都市圈形成以超特大城市XX为核心，以扬州、镇江、淮安、马鞍山、巢湖、滁州、芜湖7个大城市为主体，以27个中等城市（县级市、县城镇）和一大批小城市为基础的，分工合理、持续快速协调发展的都市圈城市体系。总体结构：形成一个核心、两个圈层的空间结构，重点发展一带一轴三通道。一个核心包括XX主城和以主城为核心、半径约30公里范围的城镇和潜在的城镇发展地区，即规划中的XX都市发展区，该区域是XX城市功能重组和集聚新兴城市功能的重点区域。两个圈层包括核心圈层和紧密圈层。核心圈层：规划范围包括核心城市和距核心城市中心约50公里范围内的城市（镇）和区域，包括XX市、仪征市、句容市、马鞍山市、16、滁州市区、来安县、全椒县。紧密圈层：规划范围为核心圈层外围、距核心城市中心约100公里范围内的城市（镇）和区域，包括扬州市、镇江市、芜湖市、滁州市的北部、巢湖市的北部、淮安市的南部地区。一带一轴三通道沿江城市带：包括XX、扬州、镇江、马鞍山、芜湖等5个设区市以及仪征、江都、当涂、和县等县（市）。城镇发展轴：北从金湖、盱眙开始，经天长、XX、溧水至高淳。三条通道：XX至句容并延伸到苏锡常都市圈环太湖地区、宜（兴）溧（阳）金（坛）丘陵山区通道，XX至滁州、明光、凤阳通道，XX至全椒、合肥通道。XX属于副省级城市，与上海、杭州构成了长三角经济区域的点轴结构。有较大的经济腹地，形成了大城市群内的亚城市17、群，在XX周围有XX都市圈这一亚城市群，到2010年，XX市都市圈形成以超特大城市XX为核心，以扬州、镇江、淮安、马鞍山、巢湖、滁州、芜湖7个大城市为主体，以27个中等城市（县级市、县城镇）和一大批小城市为基础的，分工合理、持续快速协调发展的都市圈城市体系，XX作为区域商贸中心的集聚效应越来越明显。第二部分、XX房地产整体市场研究和仙林板块基本情况说明一、XX房地产整体市场研究（一）、2008年XX房地产市场发展状况和分析1、商品房市场状况和分析（针对商品住宅）1.1、2008 年XX商品住宅运行特征综述从市场面上来看，2008 年XX房地产市场进入深度调整期，整体市场疲软，消费需求被明显抑制18、，观望气氛浓烈。房地产开发投资、土地市场、商品住宅上市量、销售量、销售额等多项指标同时出现下滑，供销比达到 1.71，市场明显供过于求，商品住宅销售均价也在苦苦支撑数月之后，从 4 月份开始出现下跌。从政策面上来看，2008 年，受到市场疲软等因素的影响，政府对XX房地产市场的态度由“调控”向“松绑”转变。从区域结构上来看，江北、江宁、河西三大板块依旧占据XX商品住宅上市量、销售量的前三位。而河西、仙西、江北成为XX市商品住宅销售均价下跌的主要区域。1.2、2008 年XX商品住宅开发投资及施工、竣工状况分析2008 年 1-11 月，XX商品住宅开发投资额总计 366.04 亿元，同比增长 19、25%。2008 年 1-11 月，XX商品住宅施工面积总计 2991.46 万平方米，同比增长 10.8%；商品住宅竣工面积总计 528.64 万平方米，同比增长 70.3%。1.3、2008 年XX商品住宅供求分析2008 年XX商品住宅新增上市 699.20 万平方米，同 比下降 17.7%，销 售量为 409.43万平方米，同比下降 57.1%，供销比为 1.71，市场供求关系严重失衡，大量供应难以得到消化。2008 年XX商品住宅销售额为 264.28 亿元，同比大降 50.4%，销售出现大幅萎缩。2008 年XX商品住宅销售均价为 6455 元/平方米，同比上涨 15.7%。新政对20、楼市产生了一定的刺激作用，在 一系列利好新政及开发商优惠促销活动的影响下，10 月份开始，需求出现了一定幅度的反弹，但整体仍处于低位运行状态。从逐月销售均价表现来看，2008 年 4 月份开始，均价在销售低迷的影响下，出现下跌。1.4、2008 年XX各板块商品住宅运行状况江北、江宁、河西三大板块仍是XX楼市的主力军团，商品住宅上市量、销售量在总量中所占比例较高。从商品住宅销售均价上来看，城中、城东、城南、城北几大主城板块总体趋于平稳，江宁板块虽有所下降，但幅度较小，而河西、仙西、江北则从 4 月份左右开始领跌XX楼市，带动XX商品住宅整体销售均价下滑。城中板块：作为全市商品住宅价格的塔尖，项21、目品质相对较高，以 “金鼎湾”、“ 长江路九号”等楼盘为代表的毫宅成为供应主力。城东板块：拥有丰富的自然、人文资源，作为XX传统的高尚居住区，2008 年的上市量比较小，新开楼盘数量不多。但 2009 年，随着“紫园”、“紫庐”等多个优质项目的推出，城东板块将重新获得关注。城南板块：是XX的老城区，破旧失修的老房数量较多，与江南八区中的其他板块相比，区域形象不佳。但随着城南改造的推进以及“雅居乐花园”等高品质楼盘的进驻，城南板块的区域形象将得到大幅改善。河西板块：拥有着XX最具诱惑力的未来规划，也是江南八区中楼盘数量最多、供应量最大的板块，未来前景看好。城北板块：一直以来各方面表现都趋于平淡，22、板块价值被低估。随着主城土地的日益稀缺，城北板块未来将拥有很大的潜力和发展空间。仙西板块：是江南八区中的低密度住宅聚集地，拥有包括“招商依云溪谷”、“ 栖园”在内的众多别墅楼盘，但区域内各种配套的跟进速度相对缓慢，影响了板块价值的进一步提升。江宁板块：面积广阔、环境优良、楼盘众多，是主城居民外迁的理想所在。随着岔路口区域、东山镇区域、百家湖区域、将军山区域开发量的减少，九龙湖区域和科学园区域成为江宁板块新的开发热点。江北板块：众多大盘云集，未来上市量巨大，竞争激烈，同时江北板块是XX楼市的价格盆地，刚性需求所占比例较大，对市场的敏感度较高。2、土地市场发展状况和分析2.1、2008 年整体市场23、运行表现2008 年，XX共有 59 幅土地挂牌出让，总挂牌出让面积为 421 万平方米。成交土地 53 幅，总成交土地面积为 376 万平方米，成交总价为 135.1 亿元（不包含高淳、溧水）。与2007 年行情火爆、地王频现的土地市场相比，2008 年土地市场显得异常冷清，成交土地数量、面积、总价均大幅缩水，总成交土地数量同比下降了 56.2%，总成交土地面积同比下降了 52.4%，成交总价同比下降了 66.5%。2.2、2008 年XX土地市场供求分析、区域供应表现成交数量方面：江南八区居首，为 23 幅，占成交土地总数的 44%。成交面积方面：江南八区以 191.43 万平方米折桂，占24、成交土地总面积的 51%。2.3、地块性质表现、不同性质用地的成交数量2008 年，XX成交土地中，居住用地共计 25 幅，占成交土地总数的 47%，主要分布在六合区、江宁区和XX区；混合用地共计 19 幅，占成交土地总数的 36%，主要分布在江宁区；商业/办公用地共计 9 幅，占成交土地总数的 17%，主要分布在江宁区和建邺区。2.3.2、不同性质用地的成交面积2008 年，XX成交土地中，XX区的居住用地面积最高，为 71.01 万平方米；江宁区的商业/办公用地面积和混合用地面积最高，分别为 20.91 万平方米和 59.29 万平方米。2.4、土地出让和成交步伐放缓2008 年，与楼市的25、降温相映衬，土地出让和成交的步伐明显放缓，成交量最高的 4 月和 9 月分别只成交了 10 幅土地，而 5 月和 10 月更是出现了“零成交”。2.5、土地出让价格回落2008 年，XX出让土地成交价格明显回落，成交的 53 幅土地中有 48 幅以底价成交，占成交土地总数的 90.6%，XX土地市场告别“地王”频现的时代。（二）、2009年上半年XX房地产市场状况和分析1、XX2009年上半年商品住房市场状况XX2009年房地产销售状况基本与中国一线城市的房地产走势一致，可以用“冰火两重天”来形容，从冰点到沸点，在6个月的时间来表现得淋漓尽致。根据XX网上房地产发布的最新权威数据，刚好印证了这26、样的“疯狂”。2009年1-6月份，XX楼市共认购50667套，成交43202套，成交面积达4737588平方米，日均卖房约239套。与2008年上半年24399套成交量相比，今年上半年XX楼市成交量上涨了77%，直逼2007年上半年巅峰时期的48449套成交量。2007年、2008年、2009年，XX楼市的认购和成交量均呈现出“V”字形走势，经过了2008年的低谷，在各项政策利好和开发商促销之下，刚性需求得到极大的释放，XX楼市逐渐走出08年的低谷。2009上半年，成交和认购虽不及2007年的巅峰销量，但相比2008年，上涨幅度不小，尤其，在成交量上，环比上涨4成之多。（注：以上数据不含高淳27、溧水）截止6月30日，全市可售商品住房房源为31799套，相较于1月1日53129套的库存量，足足减少了21304套，每天去库存量达到118套。上半年，XX楼市的表现可圈可点。1、2月份，成交和认购还在低位盘旋。春节过后，3月份，成交量和认购量双双放大，呈现直线上涨之势,“金三银四红五月”如约而至.其中，认购量在5月份达到上半年的顶峰，11939套。6月份的认购略有下滑，但与4月基本持平，表现尚可。成交量在4月份表现勇猛，达到9601套。2、2009年上半年XX土地市场状况2.1、2009年上半年XX土地出让情况由于受去年市场萎缩以及全球金融危机影响，今年上半年度土地市场相对比较平淡，在1-28、5月间土地供应力度与开发企业拿地热情均不高，超过六成土地以底价成交。2009年1-6月间全市共成交20幅地块，成交面积仅为1050974平米（折合1663亩），和去年同期相比成交量萎缩53.13%，随着土地出让量的减少土地成交价款也出现了较大的萎缩，其成交总额仅为253760万元，跌幅高达67.14%。其中，流标土地99亩，占上半年出让指标的6%；底价成交土地1130亩，占上半年土地出让指标的68%；超过底价成交的土地434亩，占上半年土地出让指标的26%。流标3幅，分别为XX区梅子口商办用地、建邺区住宅用地（该地块7月重新推出，已成交，成交价格为7800万，上浮10%）、江宁区住宅用地。出让29、面积（）成交价款（万元）平均地价（万元/）2008年1-6月2242530.67722153443.52009年1-6月10509742537602414.52增（跌）幅-53.13%-67.14%-29.88%2.2、2009年上半年XX市土地市场变化特点、挂牌土地单价呈现逐步下降之势 去年上半年，挂牌土地平均单价达到6000元/平方米，而今年以来挂牌的土地单价仅仅为2400元/平方米，低价土地成为市场主角。、单幅挂牌土地面积呈下降之势去年挂牌土地，单幅土地平均面积达到5.8万平方米，而今年以来，挂牌土地单幅平均面积仅为4.6万平方米，小幅地块增多。、用地性质逐步多元化与2008年居住用地占30、绝对主流不同，2009年以来，推向市场的土地性质逐步多元，各种类型的土地频现市场，土地市场不再单极发展，发展趋于平衡；、成交溢价开始浮上舞台较之08年和09年年初的绝大部分上市土地底价成交，溢价成交开始成为土地市场的普遍现象。2.3、对XX2009年下半年土地市场发展的判断对比2008年和2009年同期，去年拍卖频率、推地速度明显较快，但从效果来看，受房地产市场整体市场不景气影响，开发商拿地热情不高，绝大部分土地以底价成交；2009年以来，尤其是1-4月，推地速度节奏放缓，受去年整体市场形势的惯性影响，大部分土地同样以底价成交，在经历了“金三银四红五”的一轮房市高潮后，开发商拿地资金（信贷资金31、和销售回款）到位，信心恢复，政府部门加速推地、低价、减少土地限制等政策刺激，对土地交易的活跃也起到了推波助澜的作用。5月土地市场伴随着销售市场的火爆，迅速转暖，推地速度加快，在近一个月内，推出了三批次共9幅地块，而从开发企业的购地热情看，在沉寂许久后，激情再现，5月两幅地块均溢价成交，回暖迹象乍现。分析其原因：一是由于近期出让土地挂牌均价相比于前期相同板块的土地出让价下降了300-400元/平方米，有一定的上升空间；二是楼市销售的快速复苏，价格也拉升较大，增强了开发企业的拿地信心，同时市场各方舆论的刺激作用也是不可忽视的。而今年小幅地块、低价地块的出现，表明当前土地市场仍以观察和试探为主。在当32、前整体房市仍处于观望中期的情况下，虽然土地市场逐步回暖，信心逐步恢复，但整体而言，土地市场的“春天”尚未完全到来，未来一段时间内仍将维持相对平稳的状态。在此时间段里，开发商拿地，可以避免竞争激烈的局面，同时也可以与政府协商谈判，获取一定的优惠空间。综观2008年全年和2009年XX市的商品住宅市场和土地市场，“冰火两重天”成为了主流特征，从2007年的火爆到进入2008年的日渐低迷，到2009年农历年后逐步起势，到目前的全面火爆，XX的房地产市场也同全国市场一起经历了一个过山车式的市场变化期。同时，XX的房地产市场和土地市场也呈现出其明显的特征：1、XX的商品房市场一直以来是一个项目稳定的市场33、，从供销比的数据来看供求之间在一个合理的比重之内，2004年开始市场呈现供略大于求的状态；2006年国家宏观调控使得全国市场发生重大变化时，XX的市场没有太大的波动，反而出现了供不应求的状态；2007年市场报复性增长的时候，XX的房市依然稳定，供求相比较2007年更趋平衡；2008年由于土地供应量和市场信心的爆棚，XX的房地产投资增幅明显，导致了供销比有一个很大程度的上升；2009年上半年的运行情况来看，2008年的新增供应面市稀释了XX房地产市场回暖的程度，整体市场虽然日渐火爆，但是还是在一个平稳的市场信号下的发展。所以说，XX的房地产市场从供求关系来讲是一个少有的平衡的市场，这样的市场有着34、明显的刚性需求的支撑，有着苏北市场构成的外延市场的补充，介入这样的市场首先就是一个比较保险和理性的投资行为。2、从这两年XX商品房的价格变化来看，2004年2006年市场平均价格一直保持在35%的年增幅，平均价格在4200元/平方米4500元/平方米的区间内，这个增幅和价格水平明显不符合一个长三角主要城市和一个经济强省省会城市的身份，与上海、杭州有着非常大的差距，甚至不如苏州市。2007年随着一轮强势的增长，年度增幅达到20%以上，XX的房地产市场开始萌发提速的苗头。2008年虽然整体市场在宏观调控的作用下举步维艰，但是XX房市的平均价格仍然保持了较高的增长幅度，年增长15%，整体均价达到了635、500元/平方米左右，市场价格开始在一个上台阶的轨道运行；2009年这种势头的延续信号明显。综合来看，伴随着市场供求的稳定和房地产市场的成熟，XX的房价有了跨步的提升，在新的价格平台的运行平顺，但是与同级别城市比较，XX的房价相对来说还是较低，上升的空间明显，对于开发商来说还有很大的机会。3、特别要指出的是XX的土地市场表现出来完全不同的态势，2008年的相对放量之后，2009年在全国土地市场一片火红的状态下，XX的土地市场却非常平稳，甚至有些低调。包括推出的土地数量、面积、单幅土地的体量，成交的价格、溢价的水平跟区域其他的城市比起来真是“小巫见大巫”。但从XX一贯以来的市场表现来看，这恰恰是36、个机会，XX土地市场的回暖在年内可以预见，目前进入争取土地是一个不错的选择。第三部分、目标项目基本情况说明和初步规划设想一、项目地块基本情况说明1、项目位置项目规划地块位于紫金山东麓，宁杭公路以北，南侧有规划二号地铁线（高架）通过，北侧为天泓山庄住宅小区，西侧为正在规划建设的马群老街住宅小区，东侧为现状住宅、规划二类居住及商业用地。项目总出让用地面积为228168.7平方米，其中代征用地面积为18495.7平方米，可建设用地面积为209673平方米。在可建设用地面积中，规划幼儿园用地面积4700平方米，容积率为0.51；社区中心用地面积20000平方米，容积率为1.69；其他均为二类居住用地，37、面积共计184973平方米，规划容积率为1.45，建筑密度28%，绿化率35%，建筑间距系数1.35，建筑限高24米。2、项目位置图3、项目主要经济技术指标地块位置地块面积地块用途容积率建筑密度建筑高度绿地率XX区马群街2号（20080023JY01）342亩（228168.7）二类居住1.4528%24米35%4、项目周边配套该地块邻近地铁站口，南面与西面分别有宁杭公路和环陵路两条主干道，交通优势突出；周边生活配套设施现已十分成熟，有两所小学、一所中学及多所大学附属学院，紧挨XX悦群医院和多所诊所，饭店、休闲娱乐场所、金融机构林立，还有苏果和华联两家大型超市；项目周边已开发多个楼盘，包括天泓38、山庄、太阳城天悦花园、紫园、东景花园等住宅和别墅项目，同时围绕各成熟项目的小区生活配套资源十分丰富。二、项目周边地块近期成交情况说明1、项目周边近期成交地块基本情况出让时间地块编号地块坐落出让面积（）地块用途容积率挂牌价(万元)成交价(万元)摘牌单位成交楼面地价(元/)10月20日NO.2009G52XX区马群大庄6号214443.7二类居住用地1.295000179000保利69562、项目位置图三、目标项目初步规划设想1、项目总体定位依照本地块所在的区位、规模、环境、资源，居住氛围，基于地块所处区域潜在的较强的购买能力，同时结合本项目自身开发体量和企业自身品牌优势，本项目初步规划建设为XX39、中高端休闲旅游度假区，产品涵盖多层公寓、花园洋房、联体排屋和低密度独立大宅等多种休闲物业。同时，项目中还将规划建设12班幼儿园一所，建设政府管理设施（如社区管理服务设施、街政管理中心、医疗卫生设施和老年公寓），其他公共服务设施（如文化活动中心、体育活动中心、邮电设施、公厕、垃圾站和再生资源回收站），其他配套设施（菜市场和社区商业金融服务设施）和一个初步规划为1782个停车位的地下停车场。2、项目客户群定位项目吸引主要人群将是来自市区高收入人群、仙林区内大学城职员及当地科技园内的高收入、高学历人群。3、项目物业类型建筑面积规划物业类型建筑面积（平米）幼儿园2400社区管理服务设施1000街政管理40、中心1200医疗卫生设施2500老年公寓1500派出所1500文化活动中心4000体育活动中心1500邮电设施250公厕60垃圾站100再生资源回收站80菜市场3000社区商业金融服务设施17200多层公寓160927花园洋房67052联体排屋26821低密度独立大宅13411地下人防及停车场62370第四部分、目标项目销售价格预估和开发成本估算一、目标项目销售价格预估（一）、目标项目销售价格预估类比案例紫园(联排在售)项目名称紫园项目区位城东项目地址玄武区马群环陵路总建面积104246.66容 积 率1.22绿 化 率40%产品类型小高层，别墅装修状况毛坯销售均价洋房14000元/联排20041、00元/主力户型250联排项目动态：紫园共有1栋会所和32栋住宅，其中包含10栋联排别墅，7栋多层住宅，8栋小高层，7栋叠加别墅组成。从09年开售至今，现公寓住宅已经售罄，在售主力户型在250联排，均价20000元/。项目介绍：项目位于XX市XX区马群老街南片十九号，北侧为天泓山庄；东面与海军医学院交接，约有600米长，南面与马群原有的商业街隔宁杭路相望；西侧为环陵路，正对全国著名风景区、XX历史人文气息最为浓厚的钟山风景区东南面山麓。整体小区分为各自独立又相互联系的五个块状的功能组团，会所商业中心、联排别墅区、叠加别墅区、小高层洋房区、花园观山洋房区。总共有住宅543户，规划居住人口173742、人。设计地下车位660个、地上车位39个。天泓山庄(尾盘)项目名称天泓山庄项目区位仙林项目地址XX区环陵路1号总建面积343000容 积 率1.19绿 化 率50%产品类型多层、小高层、高层、别墅装修状况毛坯销售均价多层12000元/联排20000元/主力户型180260联排；130以上小高层项目动态：天泓山庄从05年销售至今，均价一路上涨。现只剩3套280左右联排别墅在售，均价20000元/。高层公寓价格在08年中旬已到达9250元/，多层洋房已在08年售罄，当时均价在10000元/。正在载入.项目介绍：天泓山庄地处XX市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东南麓，空气清新，自然条件优越，自古以43、来就是紫气东来的风水宝地。小区产品新颖别致，以叠加式别墅、全景式别墅式洋房、全景式电梯观景洋房等多种建筑形态相结合，由北至南，自西向东，保留山峦的自然起伏。其墙体和屋面都广泛运用了节能新材料、新工艺、新技术，并以目前最先进的智能化管理系统，运用高科技含量的三星级设备，为住户提供更安全、更便捷的服务管理。天泓山庄北望200万平米的钟山高尔夫球场，毗邻120万平米亚洲最大最好的马术场，增添了贵族气息，是高尚运动休闲的理想场所。东方天郡(在售尾盘)项目名称东方天郡项目区位仙林项目地址XX区仙林大学城杉湖西路8号总建面积400000容 积 率1.6绿 化 率40%产品类型小高层、复式洋房装修状况毛坯销44、售均价11000元/主力户型126-140情景洋房项目动态：“东方天郡由多层、小高层、高层组成；共2400户、拥有机动车泊位2155个。07年8月开盘，一期多层均价5800元/，小高层、高层均价4800元/。现尾盘销售电梯洋房，均价11000元/。正在载入.项目介绍：该项目位于XX仙林大学城中心区，分为A、B区，居住区北侧为亚东二号路及三号路；A区西侧为师大南路，B区东侧为大学城中心一号路，仙霞路从A区及B区中间常过。整个项目地理位置极佳，周边配套国际学校、医院、超市等，交通便利，在 1-2公里范围内被大学城生态绿化带从南、东、北环绕，自然景观资源突出，人居环境优越。社区规划以“校长公馆”、“45、教授公寓”、“教师公寓”为主体架构，户型由80平方米到200平方米合理搭配，大面积社区主体园林与周边城市景观相呼应，会所、幼教、商业配套齐备而且高档。新城尚东区 (售罄)项目名称新城尚东区项目区位仙林项目地址XX区仙林大道118号总建面积151213容 积 率0.9绿 化 率40.55%产品类型花园洋房、联排别墅和叠加别墅装修状况毛坯销售均价洋房9500元/；联排12000元/主力户型120花园洋房；280联排项目动态：项目06年5月开盘，08年市场萧条时，降价幅度在2000元/左右。09年初仅剩尾房4套花园洋房、2套联排别墅。现二手房均价，花园洋房在9500元/平米左右，排屋在13500元/46、左右。正在载入.项目介绍：项目巧妙的将花园洋房、联排别墅、叠加别墅三种建筑形态有机的组合在一起，把传统、现代灵巧的融合呈现，创造出轻灵飘逸、简约淡雅的建筑。灰与白的搭配高雅而简洁，配以深红色的挑梁在其中，再现了古代建筑精髓的同时却又不乏高雅。同时，尚东区还创造性推出结合中央景观院落、组团院落、私家小院落的三重院落空间。此外，尚东商业街位于中国最成功的大学城仙林大学城中心区，紧临仙林大道和地铁二号线南师大站，以地下通道和人行天桥与仙林中心商业区相连接，现已成为XX商业地产的一大亮点。招商依云溪谷 (售罄)项目名称招商依云溪谷项目区位仙林项目地址XX区仙林大道南侧，汇通路西侧总建面积168690.47、98容 积 率0.47绿 化 率40%产品类型独立别墅、双拼别墅装修状况毛坯销售均价联排：520元/栋主力户型216-270联排项目动态：项目由独立别墅9幢、双拼住宅314幢、花园洋房（叠加住宅）270幢以及幼儿园和部分2层的社区会所中心组成。09年5月开盘，现别墅已售罄，联排均价在18000元/，独栋24000元/左右。正在载入.项目介绍：项目位处高校云集的XX东部仙林大学城板块，有着得天独厚的人文气息和地理条件，是XX文化发展的前沿地带。依云溪谷提出绿色家园、江南水乡以及人与自然和谐共存的设计主题思想。规划中，根据水网纵横的江南意象，重塑以岛屿、带状绿化为构成因素，以流水、湖泊为基本骨架的48、规划结构；同时，结合水岸创造出的自然缓坡与半围合半开敞的庭院绿地，着力刻画出小桥、流水、人家的田园诗一般的浪漫情境。通过结构道路有续地组织交通，并有机地划分出各个组团空间。汇杰文庭(一期尾盘销售)项目名称汇杰文庭项目区位仙林项目地址XX区仙林大道128号总建面积91999.08容 积 率0.69绿 化 率45%产品类型花园洋房、联排别墅、双拼别墅装修状况毛坯销售均价花园洋房：12000元/；联排500万/栋主力户型360联排；118花园洋房项目动态：项目08年11月时花园洋房销售均价在8000元/，叠加、双拼、联排、独栋别墅300平米起，均价12000元/。现一期还剩2栋双拼别墅，均价在15049、00元/。正在载入.项目介绍：汇杰文庭定位于仙林国际生活区的“新人文院落住宅”，建筑高度不超过12米，包括花园洋房、联排别墅、叠加别墅和双拼别墅四种住宅形式。其最大产品卖点是院落和户型空间，建筑设计是基于中国人自身的文化特征和居住心理，营造一种高墙院落围合中的私密庭院生活，从容、平和与不张扬、不炫耀、中庸之道的中国哲学不谋而合。以花园洋房的一种户型为例：建筑面积118平方米，院落面积达到将近100平方米，客厅、餐厅、主卧、次卧、书房、甚至厨房均连接花园，美景可谓抬头可见。再如别墅，有前院、中院、内院、后院四重庭院，并且客厅、书房和四间卧室全部朝南，大面积顶部采光地下室是XX市场上罕见的，可以设50、置成健身房、家庭影院、私人酒窖等多功能空间。（二）、比较修正预估目标项目销售价格本项目采用“市场比较系数法”来制定各物业类型可实现价格 多层公寓：本案天泓山庄仙龙湾东方天郡参考权重100%50%25%25%楼层价格(元/M2)P1P2=12000P3=11000P4=11000区位119988交通便利性119888商业成熟度87667周边配套97777项目规模129978发展商实力87766项目规划129988项目硬件97877物业管理87787产品品质12101099合计100Q1=81Q2=80Q3=74Q4=75修正后各相关项目的价格PIPI=（Qx /Q1）XPI 注：PI为销售价格P51、2=（Q1 / Q2）X P2=（81/80）X12000=12150P3 =（Q1 /Q3）X P3=（81/74）X11000=12040P4=( Q1 /Q4) X P4=（81/75）X11000=11880各相关项目权重取值为WIW2=50% W3=25% W4=25% PX=PIWI=12150X50%+12040X25%+11880X25%=12055 多层公寓预估售价取12000元/平米花园洋房：本案新城尚东区汇杰文庭紫园参考权重100%25%25%50%楼层价格(元/M2)P1P2=10000P3=12000P4=14000区位119778交通便利性119778商业成熟度8752、667周边配套97778项目规模129777发展商实力87667项目规划129899项目硬件97667物业管理87668产品品质12108910合计100Q1=81Q2=68Q2=70Q4=78修正后各相关项目的价格PIPI=（Qx /Q1）XPI 注：PI为销售价格P2=（Q1 / Q2）X P2=（81/68）X10000=11912P3 =（Q1 /Q3）X P3=（81/70）X12000=13886P4=( Q1 /Q4) X P4=（81/78）X14000=14539各相关项目权重取值为WIW2=25% W3=25% W4=50% PX=PIWI=11912X25%+13886X53、25%+14539X50%=13719 花园洋房预估售价取14000元/平米联排别墅本案紫园招商依云溪谷天泓山庄参考权重100%40%20%40%楼层价格(元/M2)P1P2=20000P3=18000P4=20000所处区域108878交通便利性97767成熟度97777周边配套97867项目规模108778发展商实力97687项目规划119897项目硬件108888景观资源117888产品品质12108109合计100Q1=78Q2=75Q3=76Q4=76修正后各相关项目的价格PIPI=（Qx /Q1）XPI 注：PI为销售价格P2=（Q1 / Q2）X P2=（78/75）X2000054、=20800P3 =（Q1 /Q3）X P3=（78/76）X18000=18474P4=( Q1 /Q4) X P4=（78/76）X20000=20526各相关项目权重取值为WI W2=40% W3=20% W4=40%PX=PIWI=20800X40%+18474X20%+20526X40%=20225 联排别墅预估售价取20000元/平米另根据当前XX及项目周边低密度独立大宅市场在售情况，初步预估本项目低密度独立大宅预估售价在25000元/平米。（三）、目标项目销售总额预估市场预期可实现销售总额预估:物业类型可售面积（平米）销售价格（元/平米）销售额度（万元）多层1609271200055、193112花园洋房670521400093873联体排屋268211800048278低密度独立大宅134112500033528社区商业172002000034400地下车位1782个10万/个17820总额合计421011万元二、目标项目开发成本估算1、拆迁成本 根据当前了解情况，地上拆迁成本预估为30000万元。2、建设成本2.1、建安和配套费物业类型建筑面积（平米）单方造价（元/平米）额度（万元）幼儿园24001500360社区配套1669015002504社区商业1720025004300多层160927180028967花园洋房67052220014751联体排屋2682125056、06705低密度独立大宅1341135004694地下人防及停车场62370250015593合计77874万元2.2、建设成本构成项目计费依据额度（万元）建安和配套费77874前期工程费按建安和配套费7%计5451不可预见费按建安和配套费3%计2336合计85661万元第五部分、目标项目土地价值评估和利润水平对地价的敏感性分析一、项目土地价值评估1、开发费用项目计费依据额度（万元）销售费用按销售总额3%计12630管理费用按销售总额3%计12630财务费用2年贷80000万，年利率按8%计12800合计38060万元2、营销税费项目计费依据额度（万元）营业税及附加按销售总额5.6%计235757、7土地增值税按销售总额2%计8420合计31997万元3、还原法测算土地价格设土地出让总价为X万元，契税取4%计算，以销售毛利润20%作为项目经营目标测算，可得：X（1+4%）+30000+85661+38060+31997+421011*20%=421011X=145280万元当地块以总价175280万元（含地上30000万元拆迁成本）成交时，项目折后楼面价5756元/平米。项目销售毛利润为84202万元，销售毛利润率为20%，销售净利润为63152万元，销售净利润率为15%。二、项目地价变化对利润率的敏感性分析项目预计起拍总价为135000万元，土地成本共计140400万元（含4%土地契税58、，未含地上30000万元拆迁成本）单位：万元上涨幅度5%10%15%20%25%土地成本147420154440161460168480175500销售收入421011421011421011421011421011拆迁成本3000030000300003000030000建设成本8566185661856618566185661开发费用3806038060380603806038060营销税费3199731997319973199731997销售毛利润8787280852738326681259792销售毛利润率20.87%19.2%17.54%15.87%14.2%销售净利润659046059、639553745010944844销售净利润率15.65%14.4%13.15%11.9%10.65%第六部分、目标项目投资估算和投资使用计划（按地块锁定价格评估）一、目标项目锁定价格构成当前目标地块锁定价格为162400万元，其中土地价格为132400万元，地上拆迁成本为30000万元，项目折后楼面价为5333元/平米。二、目标项目投资估算本项目的总投资预计为291417万元，其中土地成本为137696万元，拆迁成本30000万元，建设成本85661万元，销售费用12630万元，管理费用12630万元，财务费用12800万元。见下表一：表一：项目投资成本预算表（单位：万元）项目总价备注一、60、土地成本137696含契税，按楼面价乘地上可建面积计A、土地出让金132400B、契税5296按土地出让总价4%计取二、拆迁成本30000三、建设成本85661A、建安配套费77874B、前期工程费5451按建安工程费7%计取C、不可预见费2336按建安工程费3%计取四、销售费用12630按销售额3%计取五、管理费用12630按销售额3%计取六、财务费用128002年贷80000万元，利率按8%计取项目总投资291417三、目标项目投资使用计划本项目投资总额为291417万元，详细见表二。 表二：项目整体投资使用计划（单位：万元）序号项目各年度投资2009201020112012201320161、420151土地成本8000028848288482拆迁成本1000010000100003建设成本176772546525698168214销售费用252625262526252625265管理费用12632526252625261263126312636财务费用12800合计812636157769365535502061037891263第七部分、目标项目收入计划以及资金分析（按地块锁定价格）一、项目收入预测根据项目周边的楼盘价格，以及本项目的市场定位，本项目的销售价格定为：多层公寓销售均价为12000元/平方米；花园洋房销售均价为14000元/平方米；联体排屋销售均价为18000元/平62、方米；低密度独立大宅销售均价为25000元/平方米；社区商业整体按15年租金还原测算，销售均价为20000元/平方米；地下车位售价按10万/个。经测算，本项目总销售收入为421011万元，其中多层公寓销售收入为193112万元，花园洋房销售收入为93873万元，联体排屋销售收入为48278万元，低密度独立大宅销售收入为33528万元，社区商业销售收入为34400万元，地下车位销售收入为17820万元。二、项目销售预测和销售回款计划 1、项目销售预测XX多层公寓、花园洋房的消化期一般为3年时间。就目前的市场状况，根据该项目自身的价格定位优势和本公司的品牌影响力，项目中多层公寓12000元/平方米63、和花园洋房14000元/平方米销售走势将保持较快的速度。根据推出产品的特点以及周边地区的房价，保守预计项目中多层和花园洋房可于2014年前全部销售完毕。同时，项目中联体排屋、低密度独立大宅和社区商业、地下车位基于目前当地市场销售形势来看，预计于2015年销售完毕。2、销售情况预测销售计划见表三：表三：项目整体销售计划表（单位：万元）项 目201020112012201320142015开工面积70000740008050080000竣工面积5000060000600007000064500多层销售面积1609332185482784827816093多层销售单价12000元/平方米多层销售额164、931138622579345793419311花园洋房销售面积67056705201162011613411花园洋房销售单价14000元/平方米花园洋房销售额93879387281622816218775联体排屋销售面积26825364804680462682联体排屋销售单价18000元/平方米联体排屋销售额4828965614483144834828独立大宅销售面积2682268240234023独立大宅销售单价25000元/平方米独立大宅销售额670667061005810058社区商业销售面积17200社区商业销售单价20000元/平方米社区商业销售额34400车位销售数量17835665、535713车位销售单价10万元/个车位销售额1782356453467128预售收入合计28699528381042391108496797456414三、销售利润本项目实现销售额421011万元，实现税前利润112826万元，扣除企业所得税28207万元，本项目实现税后利润84619万元，税后总投资利润率为27.82%，销售利润率为18.75%。表四：项目整体利润表（单位：万元）项目金额销售收入421011土地成本137696拆迁成本30000建设成本85661开发费用38060营销税费31997税前利润97597所得税24399净利润73198税后总投资利润率25.12%税后销售利润率166、7.39%第八部分、财务与敏感性分析（按地块锁定价格评估）一、财务分析依据1、项目2010年开始建设，预计2013年可以竣工验收。项目能够按照上述进度完成。2、近几年内国内及XX市经济保持健康的增长，不出现大的经济波动。3、2008年开始公司所得税率为25%，其他营业税等参照现有的税费标准。4、根据公司的基本投资收益率要求和平均资金成本，设定项目的贴现率为10%。二、目标项目现金流量分析考察项目的盈利能力，按照全部投资为自有资金，不考虑财务费用。按照全部投资计算，本项目的内部收益率为13.85%；财务累计净现值为17293万元，静态投资回收期4.99年，动态投资回收期5.89年。本项目具备较强67、的盈利能力，见项目全部投资现金流量表。序号项目合计（万元）2009201020112012201320142015一现金流入421011028699528381042391108496797456414多层公寓1931121931138622579345793419311花园洋房9387393879387281622816218775联体排屋482784828965614483144834828独立大宅33528670667061005810058社区商业3440034400地下车位178201782356453467128流入合计421011028699528381042391108496768、97456414二现金流出33821481263637597338048673290348955331501土地成本1376968000028848288482拆迁成本300001000010000100003建安配套费77874155752336223362155754前期工程费54511635163516355455不可预见费23364674677017016销售费用12630252625262526252625267管理费用1263012632526252625261263126312638营业税及附加235771607295958376208380731599土地增值税8420574169、057208522171359112810所得税2759927599流出合计3382148126363759733804867329034895533150三净现金流量82797-81263-35060-2054355566818145901923265四累计净现金流量-81263-116323-136866-81300514595338279714%-81263-30754-1580737506484413065210599累计净现值1-81263-112017-127825-90319-41878-11226-62713%-81263-31027-16088385105017832033170、1174累计净现值2-81263-112290-128378-89868-39689-76573518五动态财务指标内部收益率=13.85%净现值（I=10%)=17293三、目标项目盈亏平衡点和敏感性分析1、项目盈亏平衡点分析设总销售收入：R=421011万元； 总成本费用：C（C = F+V），C=253357万元+70057万元Q；销售费用及附加税金：V=38060万元+31997万元=70057万元； 建设投资：F=137696+30000+85661=253357万元； 利润：B； 销售量（比重）：Q； 令：利润B = 0则有：B=R-C=0421011万元Q-（253357万元+771、0057万元Q）=0Q=（253357万元/350954万元）100%=72%根据上面的计算，可以得到：在土地总价137696万元条件下，当项目销售比重达到总量的72%时，项目盈亏平衡，即项目的盈亏平衡点是72%，项目抗风险能力较好。2、项目敏感性分析从下表可以看出，当售价下降10%时，项目净利润下降31577万元，而当成本上升10%时，项目净利润下降了21858万元；同样的，当售价上升10%时，项目净利润增加了31575万元，而当成本下降10%时，项目净利润增加了21856万元。因此在成本和销售价格两项因素中，净利润对售价的敏感性要高于成本，见表六。表六：项目敏感性分析表指标净利润税后总投资72、利润率税后销售利润率成本上升10%5134017.62%12.19%成本上升5%6226921.37%14.79%原测算7319825.12%17.39%成本降低5%8412528.87%19.98%成本降低10%9505432.62%22.58%售价降低10%4162114.28%9.89%售价降低5%5740919.7%13.64%原测算7319825.12%17.39%售价上升5%8898530.54%21.14%售价上升10%10477335.95%24.89%第九部分、目标项目SWOT分析和目标项目可行性结论（S）、优势分析1、项目地块邻近地铁站口，南面与西面分别有宁杭公路和环陵路两73、条主干道，距离XX市中心10公里，车行十分便捷，交通优势突出。同时，项目周边环境优越，地处紫金山脚下，有“XX之肺”的美誉，是适合居住的优质区位。2、周边生活配套设施现已十分成熟，有两所小学、一所中学及多所大学附属学院，教学优势明显；同时，项目地块紧挨XX悦群医院和多所诊所，饭店、休闲娱乐场所、金融机构林立，还有苏果和华联两家大型超市，生活配套资源十分丰富。3、项目周边已开发多个楼盘，包括天泓山庄、太阳城天悦花园、紫园、东景花园等住宅和别墅项目，整体物业层次较高，高尚居住氛围浓厚。（W)、劣势分析1、仙林板块整体的房地产市场发展几波几折，特别是2008年，其房价走势相对不稳，区域不成熟性显而易74、见。2、仙林的房地产市场由于历史的原因，相对来说同质化的情况比较突出，基本上是类别墅项目和公寓项目的组合，产品单一，选择余地较少。（0）、机会分析1、仙林是XX城市发展和功能构架的主要方向，从城市定位和道路配套来看这个区块后续的发展可以预期，实现规划的人口规模指日可待，同时也给区域的房地产开发创造条件。2、仙林除了城市定位以外，值得关注的还有自然资源和人文条件，这些都是新城市人口、高素质城市移民最渴求的东西，也是高品质楼盘的必要条件，所以仙林有条件成为XX的一个高品质低密度住宅的集中区，甚至有可能成为高档别墅区域。3、该地块周边配套已经非常成熟，新城聚集人口已成一定规模，纵观周边地价，如保利在75、10月20日拍的的NO.2009G52XX区马群大庄6号地块，楼面地价已经达到6956元/，而该地块所处位置还不如本项目，可见该项目地块市场后续前景非常之好。（T）、威胁分析1、2009年楼市突然回暖，市场所料未及，近期地价竞拍出现回稳趋势，楼市持续反弹能否持续还有待观察，该区域房地产市场未来爆发几率存在较大不确定性。2、该地块所属板块大盘云集，区域供应丰富，竞争激烈，项目开发的中后期期将是一个竞争激烈的市场。建议及结论：1、XX凭借便利交通和区位优势，城市经济发展取得长足进步，城市GDP和人均GDP上升势头明显，本地购买力和市场需求呈现逐年上升。进入2009年以来，市场表现活跃，无论从近期还76、是长远来看，其市场发展空间非常巨大。2、随着XX城市空间发展战略，仙林板块迎来了更为优越的发展机遇，是XX长期重点建设区域，地块具备较好的增长潜力。区域内部有一定的去化能力，加上区域房地产开发低密度类别墅项目的市场定位和区域得天独厚的自然人文优势，高端市场的目标市场外延会有所放大，这两块会成为这个市场需求的有力支撑，区域市场从大概念上是看好的。3、不可规避的两个突出的问题，一个是2007年的市场火爆后，2008年全年区域销售总量不足10万平方米，2009年上半年回暖之后市场表现主要还是体现在价格上升上，销售量201612平方米，预计全年在35万平方米的水平，在这样的前提下，已经在开发的项目和277、007年出让土地预期放量的近200万平方米的供应，整体供应会在一个很高的层次上，市场的压力是可想而知的。另一个是仙林的房价水平，从起始的1000元/平方米，到2006年的超过5000元/平方米，到2008年的将近8000元/平方米，仙林的房产品的价值逐步随着配套的跟进和规划的落实逐步被认知，成为了仅次于主城区的房价高地，2009年上半年仙林房价暴涨，很多的楼盘公寓价格爬到了10000元/平方米以上，别墅更是突破了20000元/平方米大关，比起2008年，增幅达到了25%以上，很明显这是在一种强势的通胀预期下发热投资的结果，这并不是一个正常现。同时，这样的增长已经很大程度预支了区块后续发展的空间，而且会大幅刺激土地价格的攀升。从这个意义上来讲，仙林区块有面临成本压力和竞争压力的风险。经测算分析可知，目标地块按锁定价格162400万元成交，则可实现销售毛利润为97597万元，销售毛利润率为23.18%；销售净利润为73198万元，销售净利润率为17.39%。本项目的内部收益率为13.85%；财务累计净现值为17293万元，静态投资回收期4.99年，动态投资回收期5.89年。同时，项目盈亏平衡点为72%，即项目销售达到72%时盈亏平衡，项目抗风险能力较好。总的来看，本项目按锁定价格16.24亿成交，具备较强盈利能力，值得争取！