1、xx地产xx地产 营改增采购部门培训营改增采购部门培训 第一部分第一部分 房地产成本端主要业务梳理房地产成本端主要业务梳理 第二部分第二部分 主要成本合同调整谈判建议主要成本合同调整谈判建议 建安合同调整建议建安合同调整建议受本轮营改增影响的服务类合同调整建议受本轮营改增影响的服务类合同调整建议原增值税纳税人的合同调整建议（材料采购等）原增值税纳税人的合同调整建议（材料采购等）目录目录 房地产成本端主要业务梳理 房地产成本端主要业务梳理 13 过渡期政策过渡期政策 是否视同销售是否视同销售 土地购置成本的抵扣土地购置成本的抵扣 长期留抵进项税长期留抵进项税 过渡期政策过渡期政策 房地产开发企业2、中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目(36号文)或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目(18号公告补充)。土地购置和拆迁补偿成本的土地购置和拆迁补偿成本的 进项抵扣进项抵扣 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。预售收入的征税方式预售收入的征税方式 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发3、的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。贷款利息贷款利息 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。视同销售视同销售 房地产企业项目开发过程中建造的公共配套设施（如：变电站，幼儿园，医院等）；拆迁补偿的回迁房屋。营改增核心政策营改增核心政策-房地产行业房地产行业 房地产成本端主要业务梳理房地产成本端主要业务梳理 房地产板块主要成本房地产板块主要成本费用费用 2016年年5月月1日前日前 2016年年5月月1日前日前 2016年年5月月1日后日后税率税率/征收率征收率 5月月1日后日后 应取得的增值税发4、票应取得的增值税发票 建筑施工劳务建筑施工劳务 营业税 建筑业营业税发票 11%/3%关注供应商选用的计税办法，要求其开具增值税专用发票 拆迁劳务费拆迁劳务费 营业税 营业税发票 11%/3%装修服务装修服务 营业税 营业税发票 11%/3%监理服务监理服务 增值税/营业税 增值税普通发票/营业税发票 6%尽量压住现营业税价格，并要求其开具增值税专用发票 测绘服务测绘服务 增值税/营业税 增值税普通发票/营业税发票 6%物业管理服务物业管理服务 营业税 营业税发票 6%销售服务佣金销售服务佣金 营业税 营业税发票 6%利息费用利息费用 营业税 金融业营业税发票 6%贷款服务利息支出无法抵扣 工5、程造价鉴证工程造价鉴证 增值税 增值税普通发票 6%价格不变，对发票条款进行明确，即对方应开具增值税专用发票，否则开发商方将有权延迟付款 工程设计服务工程设计服务 增值税 增值税普通发票 6%房地产土地评估房地产土地评估 增值税 增值税普通发票 6%建筑图纸审核建筑图纸审核 增值税 增值税普通发票 6%设备设备/货物货物/办公用品办公用品采购采购 增值税 增值税普通发票 17%有形动产租赁服务有形动产租赁服务/融融资租赁资租赁 增值税 增值税普通发票 17%广告广告/会议展览服务会议展览服务 增值税 增值税普通发票 6%增值税小规模纳税人销售货物增值税小规模纳税人销售货物/提供劳务提供劳务 销6、售货物适用增值税/劳务按照劳务内容确定适用税种 增值税普通发票/营业税发票 3%要求其向税务机关代开增值税专用发票 房地产成本端主要业务梳理房地产成本端主要业务梳理 前述供应商梳理表罗列了房地产行业成本端大致成本，其上游建设、监理、测绘、装修单位、融资方；下游销售公司、物业管理企业都售本次营改增的影响；而其余供应商不受本次营改增的影响，管理层未来将主要关注处于本次营改增改革单位的合同谈判工作:房地产板块主要成本费用 合同谈判策略建议 建筑施工劳务 建筑施工劳务包括（工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务以及其他建筑服务等）适用税率从3%上升至11%，然而其对于满足要求的项目可选择简易计税办法。7、因此，对建筑施工方的谈判需要关注其选用的计税办法。其余监理服务、测绘服务、物业管理服务、销售服务等适用税率上升至6%，对于此类成本，房地产企业通常处于更强势的地位，因此应尽量压住现营业税价格，并要求服务供应商在营改增后开具增值税专用发票。拆迁劳务费 监理服务 测绘服务 装修服务 物业管理服务 销售服务佣金 利息费用 贷款服务利息支出无法抵扣，金融业适用税率从原营业税5%上升至6%，开发商方应尽量要求贷款方保持目前的标准。工程造价鉴证 供应商于本轮营改增前已经纳入增值税应税范围，本轮营改增不对其产生任何影响。对此类合同，营改增后应对发票条款进行明确，即对方应开具增值税专用发票，否则开发商方将有权8、延迟付款。工程设计服务 房地产土地评估 建筑图纸审核 设备/货物/办公用品采购 有形动产租赁服务/融资租赁 广告/会议展览服务 增值税小规模纳税人销售货物/提供劳务 小规模纳税人仅在向税务机关申请代开的情况下可开具增值税专用发票，建议在合同中明确小规模纳税人将向开发商方开具向税务机关申请的增值税专用发票。主要主要成本采购谈判策略成本采购谈判策略 2 7 鉴于供应商的税务情况将影响项目公司的税负及利润，为了能够对供应商情况更为了解，集团可以考虑发放供应商信息收集函给各位合作伙伴，函证可以考虑包含如下内容：1）请根据贵司的纳税资质，填写以下信息：2）如贵司为增值税一般纳税人，请提供增值税一般纳税人9、证明文件（以下任意一份即可）：-加盖增值税一般纳税人字样的客户税务登记证-增值税一般纳税人资格登记表-增值税一般纳税人认定通知书-其他税务机关证明文件供应商信息收集 供应商信息收集 纳税人名称 贵司纳税人资质 增值税一般纳税人；小规模纳税人；营业税纳税人（请在适用的中打）适用增值税税率%（请中填入税率）税务登记号 税务登记地址 开户行 开户帐号 联系人及其电话 房地产老项目：房地产老项目：1.建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；或者建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑10、工程项目2.房地产老项目可以选择：5%简易计税办法，不得扣除土地价款，不得抵扣进项 11%一般计税办法，可以扣除土地价款，可以抵扣进项建安企业老建安企业老项目项目：1.建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；或者建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；或者未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目2.建安企业老项目、清包工、甲供工程可以选择：3%简易计税办法，可以扣除分包款，不得抵扣进项 11%一般计税办法，不可扣除分包款，可以抵扣进项11、老项目定义老项目定义 建安合同谈判建议建安合同谈判建议 总体策略分析总体策略分析 项目公司项目公司 总包总包 情形情形 应对应对 简易 简易 1 控制总价 简易 一般 2 尽量避免 一般 简易 3 控制总价；关注能否开具专票 一般 一般 4 控制总价及不含税价格 营业税税制 增值税税制 对象 对比项目 假设 I 合同金额不变 假设 II 供应商净收入保持不变 假设 III 供应商营业收入保持不变 建安企业 简易计税 施工合同金额 1000 1000 999.1 1030 适用税率 3%3%3%3%税款 30 29.13 29.1 30 净收入（合同金额扣除税金）970 970.87 970 112、000 营改增后净收入变化+0.87 0+30 项目公司 简易计税 现金流 1000 1000 999.1 1030 会计成本（不得抵扣进项）1000 1000 999.1 1030 营改增后成本变化 0-0.9+30 合同金额（含税）上升比例 0%-0.09%+3%情形1下，项目公司简易计税，不得抵扣进项，建安企业的合同金额全额反映为项目公司的成本。建安企业合同总价越低，项目公司成本越低。建安合同谈判建议建安合同谈判建议 情形情形1 1 请注意，以上分析未考虑分包影响。营业税税制 增值税税制 对象 对比项目 假设 I 合同金额不变 假设 II 供应商净收入保持不变 假设 III 供应商营业收13、入保持不变 建安企业 一般计税 施工合同金额 1000 1000 1076.7 1110 适用税率 3%11%11%11%税款 30 99.1 106.7 110 净收入（合同金额扣除税金）970 900.9 970 1000 营改增后净收入变化-69.10+30项目公司 简易计税 现金流 1000 1000 1076.7 1110 会计成本（不得抵扣进项）1000 1000 1076.7 1110 营改增后成本变化 0+76.7+110合同金额（含税）上升比例 0%+7.67%+11%情形2下，项目公司简易计税，不得抵扣进项，建安企业的合同金额全额反映为项目公司的成本。建安企业税率增高，为保14、持自身利润，将向项目公司转嫁税负，从而项目公司成本上升。应尽量避免该情形。建安合同谈判建议 情形2 建安合同谈判建议 情形2 请注意，以上分析未考虑分包影响。营业税税制 增值税税制 对象 对比项目 假设 I 合同金额不变 假设 II 供应商净收入保持不变 假设 III 供应商营业收入保持不变 建安企业 简易计税 施工合同金额 1000 1000 999.1 1030 适用税率 3%3%3%3%税款 30 29.13 29.1 30 净收入（合同金额扣除税金）970 970.87 970 1000 营改增后净收入变化+0.87 0+30 项目公司 一般计税 现金流 1000 1000 999.115、 1030 会计成本（可以抵扣进项）1000 970.87 970 1000 营改增后成本变化-29.13-30 0 合同金额（含税）上升比例 0%-0.09%+3%情形3下，项目公司可以抵扣进项。总包简易计税办法下，其利润水平变化不大。如果总包简易计税下可以开具增值税专用发票，则在总包价格不变时，项目公司成本下降。如果可以进一步控制总包总价，则成本可能进一步下降。建安合同谈判建议建安合同谈判建议 情形情形3 3 请注意，以上分析未考虑分包影响。营业税税制 增值税税制 对象 对比项目 假设 I 合同金额不变 假设 II 供应商净收入保持不变 假设 III 供应商营业收入保持不变 建安企业 一般16、计税 施工合同金额 1000 1000 1076.7 1110 适用税率 3%11%11%11%税款 30 99.1 106.7 110 净收入（合同金额扣除税金）970 900.9 970 1000 营改增后净收入变化-69.1 0+30 项目公司 一般计税 现金流 1000 1000 1076.7 1110 会计成本（可以抵扣进项）1000 900.9 970 1000 营改增后成本变化-99.1-30 0 合同金额（含税）上升比例 0%+7.67%+11%情形4下，项目公司可以抵扣进项。建安企业税率增高，为保持自身利润，将向项目公司转嫁税负。如果全额转嫁税负，则项目公司成本不变，但现金流17、支出大幅上升。从项目公司成本及现金流角度，因尽量控制总包的总价及不含税价格 建安合同谈判建议建安合同谈判建议 情形情形4 4 请注意，以上分析未考虑分包影响。从各情形下的计算可以发现，在建安企业采用简易计税办法下，即使其保持价格不变，其净收入相比营业税下仍略有上升。因此，如果确认建安企业选择的是简易计税办法，应压住其价格不得上升。在一定情况下，如果项目公司更为强势，甚至可以考虑将其价格进一步下压。同时，在项目公司选择简易计税办法的情况下，应要求建安企业也选择简易计税办法。由于建安企业简易计税下其净收入并不会减少，因此价格不应由于项目公司要求其选择简易而上涨。建安合同谈判建议建安合同谈判建议 建18、安企业简易计税建安企业简易计税 建安合同谈判建议建安合同谈判建议 建安企业一般计税建安企业一般计税 根据观察，目前建筑业的成本进项税额，无法有效抵消适用税率从3%上升至11%的情况下，对利润带来的较大影响。因此，建安企业可能仅在下述情形下将更倾向于选择一般计税办法：项目采用包工包料模式，建安企业能够获取较多的17%的增值税进项，根据我们的测算，材料款应大约占总的总包费用（包括材料费以及建安费）50%以上，建安企业选择一般计税办法更优。在上述情形下，建安企业选用一般计税办法是基于其对项目本身评估后选用的更优的方案，因此转嫁税负并不非常合理。发包方要求建筑公司选用一般计税办法并愿意承担总包价格上升19、从而保证总包方的利润，从而获取增值税专用发票降低入账成本，需要提醒的是，此时发包方的现金流占用将增加。从建安企业的收入以及开发商项目公司的成本角度，我们分析如下：在原含税总包价格保持不变的情况下，项目公司的成本将下降9.91%，同时供应商的净收入将下降 7.12%；在原含税总包价格上提高7.67%时，项目公司的成本将下降3%，建安企业的净收入属于持平状态，项目公司需要占用额外的现金流；在原含税总包价格上提高11%时，建安企业的收入能够保持持平，项目公司的成本不变，项目公司现金流影响较大。建安企业此时采用一般计税办法，能够抵扣较多17%的材料成本，增值税完全向项目公司转嫁并不合理，开发商集团应尽20、力避免这种情况。营改增服务类合同谈判建议营改增服务类合同谈判建议 本轮受营改增影响的服务类合同主要包括：监理合同、测绘服务、物业管理服务、销售佣金服务以及贷款服务合同等，其适用税率将从原营业税的5%上升至6%。对于监理、测绘、物业管理以及销售服务合同，房地产项目公司处于更强势的地位，同时鉴于上述服务提供方能够抵扣其成本端的进项，开发商集团可与上述服务供应商谈判保持现有营业税价格不变，同时向开发商项目公司开具增值税专用发票。而对于融资合同，政策层面贷款利息不得抵扣进项，由于金融机构处于较强势地位，不排除金融机构将增加的税负要求向项目公司转嫁。开发商集团应提早与金融机构进行沟通，明确融资合同营改增21、后的税费承担方。营改增服务类合同谈判建议营改增服务类合同谈判建议 从服务提供方的收入以及开发商项目公司的成本角度，我们分析如下：在原服务合同含税金额保持不变的情况下，项目公司的成本将下降 5.66%，服务供应商的净收入下降 0.7%；在原服务合同含税金额提高0.7%时，项目公司的成本将下降 5%，服务供应商的净收入能够保持不变；在原服务合同含税金额提高6%时，项目公司的成本不变，服务供应商的营业收入保持持平。我们认为供应商作为增值税一般纳税人能够取得进项抵扣，其将增值税税负完全转嫁给项目公司不甚合理，开发商集团应尽力避免这种情况。营业税下合同营业税下合同含税金额含税金额 合同金额提高合同金额提22、高0.7%合同金额提高合同金额提高6%开发商项目公司开发商项目公司 服务供应商收入服务供应商收入 成本持平 成本下降5%成本下降5.66%营业收入持平 净收入持平 净收入下降0.7%目标区间 可接受区间 营改增服务营改增服务类类合同谈判建议合同谈判建议 避免区间 营业税税制 增值税税制 交易对象 对比项目 假设 I 合同金额不变 假设 II 供应商净收入保持不变 假设 III 供应商营业收入保持不变 服务供应商 合同金额（含税）100 100 100.7 106 适用税率 5%6%6%6%税款 5 5.66 5.7 6 净收入（合同金额扣除税金）95 94.34 95 100 营改增后净收入变23、化-0.660+5项目公司 现金流 100 100 100.7 106 会计成本 100 94.34 95 100 营改增后成本变化-5.66-50 合同金额（含税）上升比例 0%0.7%6%合同含税金额不变，开发商成本下降明显；随着含税价格上升，开发商成本将逐步上升；当供应商维持净收入不变，开发商成本仍低于营业税下成本；供应商继续上涨合同价，开发商不建议接受。营改增服务类合同谈判建议营改增服务类合同谈判建议 对于已于上一轮纳入营改增增税范围（例如：设计）或在原增值税体制下就适用增值税的销售材料等，并不受到本轮营改增的影响。对于此类供应商，应关注：确保供应商不应房地产营改增而调整合同价格；明确24、供应商的纳税人资格，尽量选取一般纳税人作为供应商，2016年5月1日以后开具增值税专用发票。对于小规模纳税人供应商，应要求其到税务局代开增值税专用发票。此类合同主要包括：工程设计服务 房地产土地评估 建筑图纸审核 设备/货物/办公用品采购 有形动产租赁服务/融资租赁 广告/会议展览服务 原增值税纳税人的合同调整建议（材料采购等）原增值税纳税人的合同调整建议（材料采购等）供应商选择供应商选择 供应商信息不完整，可能导致采购环节没有全面考虑并选择最优供应商，从而导致进项税额的减少。营改增以后应选取合适的供应商，尽量选择为增值税一般纳税人的供应商，或者该供应商虽然不是增值税一般纳税人，但同意向税务局25、申请代开增值税专用发票；查看供应商提供的税务登记证并通过税务局官网查询的方式检查其一般纳税人资格。采购合同管理采购合同管理 不对供应商开具的发票类型、开票时点进行规定，可能导致多缴纳增值税的风险和增值税专用发票在认证、抵扣环节出现延误、滞后等问题。加强采购合同管理，要求各部门在签订采购合同时注意约定税负承担、开票义务等内容；并且在合同中明确要求供应商开具符合要求的增值税专用发票。采购议价策略采购议价策略 目前，各业务部门没有对于营改增后的分别列明采购商品的价格和税费，可能对恒大集团采购的成本分析和控制产生一定影响。应在制定预算及采购决策时充分考虑增值税价税分离，及从不同适用税率的供应商处取得增26、值税专用发票并进行抵扣后，对恒大集团利润及现金流的影响。增值税发票管理增值税发票管理 若需求部门相关人员无法判断获取的增值税专用发票在形式上合规，协调或处理发票丢失等情况，增值税专用发票在线下传递的过程中发生毁损或丢失，进项税认证岗位人员的配备不合理，可能存在不能及时抵扣增值税进项税或者导致进项税额不能抵扣的情况。要求采购人员具备一定的增值税专用发票税法知识，能够辨识可抵扣的增值税专用发票，协调或处理发票丢失等特殊情况等。采购方面营改增采购方面营改增风险管控风险管控行动建议行动建议-降低未来获取的增值税专用发票的抵扣风险降低未来获取的增值税专用发票的抵扣风险 采购方面营改增采购方面营改增风险管27、控风险管控行动建议行动建议-获取合规的增值税专用发票，降低抵扣风险获取合规的增值税专用发票，降低抵扣风险 房地产房地产板块板块主要成本费主要成本费用用 2016年年5月月1日前适日前适用税种用税种 2016年年5月月1日前日前 开具的发票开具的发票 2016年年5月月1日后日后适用增值税税率适用增值税税率 2016年年5月月1日后日后 应取得的增值税发票应取得的增值税发票 建筑施工劳务建筑施工劳务 营业税 建筑业营业税发票 11%/3%关注供应商选用的计税办法，要求其开具增值税专用发票 拆迁劳务费拆迁劳务费 营业税 营业税发票 11%/3%装修服务装修服务 营业税 营业税发票 11%/3%监理28、服务监理服务 增值税/营业税 增值税普通发票/营业税发票 6%尽量压住现营业税价格，并要求其开具增值税专用发票 测绘服务测绘服务 增值税/营业税 增值税普通发票/营业税发票 6%物业管理服务物业管理服务 营业税 营业税发票 6%销售服务佣金销售服务佣金 营业税 营业税发票 6%利息费用利息费用 营业税 金融业营业税发票 6%贷款服务利息支出无法抵扣 工程造价鉴证工程造价鉴证 增值税 增值税普通发票 6%价格不变，对发票条款进行明确，即对方应开具增值税专用发票，否则开发商方将有权延迟付款 工程设计服务工程设计服务 增值税 增值税普通发票 6%房地产土地评估房地产土地评估 增值税 增值税普通发票 6%建筑图纸审核建筑图纸审核 增值税 增值税普通发票 6%设备设备/货物货物/办公用品采办公用品采购购 增值税 增值税普通发票 17%有形动产租赁服务有形动产租赁服务/融融资租赁资租赁 增值税 增值税普通发票 17%广告广告/会议展览服务会议展览服务 增值税 增值税普通发票 6%增值税小规模纳税人销增值税小规模纳税人销售货物售货物/提供劳务提供劳务 销售货物适用增值税/劳务按照劳务内容确定适用税种 增值税普通发票/营业税发票 3%要求其向税务机关代开增值税专用发票 谢谢！谢谢！