1、面积12万平米城市大厦建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月75可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、项目建设单位情况2第二章 项目建设背景及必要性3一、项目建设背景3二、项目建设必要性4第三章 市场分析6一、市场供需分2、析6二、市场价格8三、销售预测9第四章 项目选址和建设条件12一、选址情况12二、建设条件13第五章 项目建设规模和建设方案15一、建设规模15二、规划建设方案15三、技术指标18四、辅助设施与公用设施18第六章 环境、交通影响分析27一、环境影响分析27二、交通影响分析28第七章 项目组织机构及实施计划31一、项目组织机构31二、工程建设进度安排31第八章 投资估算、资金筹措33一、投资估算33二、投资计划37三、资金筹措方案37第九章 结论和建议38一、项目财务评价的有关问题说明38二、财务评价基础数据与参数选取38三、成本费用估算40四、财务分析41第十章 结论和建议43一、结论43二、3、建议43第一章 总 论一、项目概况1项目名称：XXXX二期工程（XX大厦）2性 质：新建3建设地址及范围项目建设地点位于XX区长春桥路5号，XX区苏州桥西侧。其四至为：东临万泉河快速路西辅路，西至万柳东路（西侧为XXXX一期），南至新建长春桥路，北至空军干休所及小南庄地区。4建设内容与规模项目总用地面积25426.07平方米，其中，总建设用地面积18026.07平方米，代征道路用地面积7400平方米。项目总建筑面积118350.56平方米，其中，地上78722.56平方米，地下39628平方米，工程建筑总高度70米。5工程进度本项目建设周期为二年半，计划2007年底完工。其中，2005年6月24、006年3月，完成项目前期工程和施工图设计，2006年4月2007年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。6项目主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）180262总建筑面积（平方米）119350其中：地上79722 地下396283总建筑高度（米）704建筑密度30.50%5绿化覆盖率35.00%6停车数量（辆）700其中：地上675 地下257投资估算与资金筹措项目总投资66736.6万元，其中工程费用40387.1万元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息1497.6万元。项目建设资金中，项目单位自筹7725、2.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000.0万元。二、项目建设单位情况1单位名称：北京三义房地产开发有限公司2成立时间：l 998年3注册地址：北京市密云县工业开发区东吉路38号4经营地址：北京市XX区长春桥路5号“XXXX”C座12楼6层5法定代表人：刘优良6注册资本：8300万元7执照注册号：110000l2605748企业类型：有限责任公司9主营业务：房地产开发业务等10经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。 北京三义房地产开发有限公司现有员工48、具有本科以上学历的员工占52，具备中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地6、产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景项目选址原为北京市运输公司第三汽车运输公司（三厂）的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境，同时该公司经营状况呈下滑趋势，处境十分困难。经政府研究，市运输公司三厂用地列入调整范围，由北京三义房地产开发有限公司负7、责开发建设XXXX小区项目。1996年12月25日，首都规划建设委员会办公室第43次联席会议原则同意市规划院所做的市运输公司三厂用地调整规划，并要求该地区配套设施要按规定建设，认真做好城市设计研究，处理好与北京电视台、国家行政学院以及苏州桥上西望的景观关系。1997年和1999年，北京市城市规划管理局对该用地分别下发了规划要点通知书（97-规要字-0223）、规划设计条件通知书（97-规条字-0233）、建设规划许可证编号（99-规地字-0072）、选址规划意见书（99-规选字-0010），同意该用地建设大型公共建筑。2000年10月l3日,北京市规划委员会市政处主持召开会议（各市政部门负责人8、参加）,并原则同意了市规划院做的XXXX外部市政项目综合方案，为该项目创造了良好的外部市政条件。XXXX项目一期工程（住宅小区）于2000年5月开工，已于2003年竣工入住。同年，北京市计划发展委员会以文京计投资字20011455号关于开发建设XXXX二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复准予立项。此外，2003年11月北京市发展和改革委员会以京发改投资函2003586号文关于XXXX二期项目有关问题的复函同意京计投资字20011455号关于开发建设XXXX二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复有效期延长至 2004年12月31日。2005年4月北京市规划委员会下发控规调整通知书（9、2005规控审字0012），原则同意由北京市建筑设计院编制的XXXX（XX大厦）控规调整，并重新确定了XXXX二期工程规划设计条件及用地范围。由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，项目规模相应扩大，根据国家发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，北京三义房地产开发有限公司委托北京市工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。二、项目建设必要性（一）有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置项目选址原为北京市运输公司第三汽车运输公司（三厂），运输车辆所产生的噪音和异味，直接影响周围市民的生活环境和城市景观。将其迁走，利用原厂区用地建设写10、字楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化首都环境，减少城区环境污染是非常有益的。本项目从筹划到确定建设方案已有多年，现在住宅区已按规划竣工入住，但公建项目拖延至今尚未开工，致使大部分用地未被利用。本项目的建设可以使原厂区土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，盘活国有资产，并且可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于中关村科技园区产业结构调整和配套服务产业的发展。（二） 进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五规划中科技园区建设的重点项目。中关村科技园区的高速发展使它成为北京最具发展潜力的高科技商务11、区。中关村西区及周边地区对北京经济发展有着举足轻重的作用，是知识经济发展的一片潜力巨大的沃土，而对其周边的写字楼项目来说，也是一个千载难逢的好机遇。本项目位于中关村西区的西南部，具有巨大的需求潜力。项目的主要客户群将以高科技企业为主体，项目地处中关村商圈龙头位置，其开发建设带来的市场需求是不容忽视的。畅通的交通环境是本项目有别于其它竞争项目的优势所在，而商务氛围良好及住宅等配套设施完备是吸引境内外大企业，包括大的IT企业等高端客户入驻中关村考虑的关键之处。目前，举办奥运、中国加入WTO和新城市规划的实施对中关村写字楼市场是三大利好因素；而大企业纷纷回流中关村，更为本项目市场需求带来了千载难逢的12、机遇。 中关村科技园区近几年发挥人才优势，高科技产业迅速崛起，吸引外资的力度不断加强，各类公司企业发展很快。本写字楼的建设可以进一步满足各行各业对办公用房的需求，符合北京市城市规划和调整产业结构的战略布局，有利于中关村科技园区第三产业的发展。（三）有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象项目的建设，可以促进中关村地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善中关村科技园区的投资环境。项目的出现调整了北京中关村地区商务发展的框架，弥补了该区域大型商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境，必将成为北京西北区域具有标志性意义的城市景观建筑13、。本项目计划在2008年北京奥运会开幕之前完成，届时它将为北京城市建筑再增添一个亮点。综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三章 市场分析一、市场供需分析（一）市场供给2004年北京写字楼市场经历了宏观调控、“831”土地大限、央行加息、地标之争等重大事件，北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格一举走出连续三年来的下跌趋势双双飘红。一方面，从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，区域差异依然存在。另一方面，亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的兴起，标志着北京多中心商务格局的形成。这些商圈的写字楼对CBD、金融街和中关村三大商务聚集区已产生了不小的冲击。214、004年新推出写字楼租售项目(包括商务公寓)数量达50家，平均每月4.2家，与2003年同比上升0.2家。总供应量达358万平方米，同比增长8%。伴随着中关村地区经济的腾飞，中关村写字楼的建设规模迅速增长。1997年以前，中关村地区仅有9个优质写字楼项目，供给量为9.3万平米，供给不足导致了区域内写字楼长期处于供不应求的状态。1999年国务院正式批复北京市和科技部关于加快建设中关村科技园区的请示，给中关村写字楼带来了巨大的发展机遇。 随着2002年1月关于“中关村3年内变样，中关村要以世界500强、国际著名高科技公司、国内大型企业集团和风险投资机构为重点”政策的出现，中关村写字楼掀起了新一轮的15、开发热潮，供给量持续加大，其中又以定位为国际跨国客户为主，级别在国际型5A级的高档写字楼开发为重点，导致了高档市场竞争异常激烈，产品同质化现象日益严重。 据北京中原房地产经纪公司提供的数据显示，作为北京写字楼市场的后起之秀，中关村区域发展势头十分迅猛，近两年新增写字楼面积近百万平方米。若按市场上公认的中关村西区、中关村南、北大街沿线、知春路、学院路、西北三环沿线这个区域进行统计的话，目前的写字楼总数约有100个左右，占北京市写字楼项目总体的约12.5%；总建筑面积约354万平方米，约占北京写字楼总量的13.6%。据中原地产统计，2004年中关村写字楼供应面积为60余万平方米，2005年新增约516、0万平方米，由于2004年该区域写字楼集中放量，近40万平方米的存量进入2005年消化，供大于求的局面继续保持，市场竞争仍然比较激烈。伴随这种市场的变化，中关村的写字楼无论在数量、品质，还是在内、外形态上也在快速变化着。近两年，中关村已有中关村金融中心、理想国际、数码大厦、辉煌时代、科技财富中心、百校软件研发中心等甲级写字楼项目先后进入市场。据预测，到2006年中关村计划有90万平方米的优质写字楼竣工，使未来形成的商务区中高档写字楼将占75%。由于2008年奥运会的限制政策，从2006年到2010年期间不会有新增现房。（二）市场需求中关村作为我国知识经济的中心区，为高科技企业、大型企业集团、金17、融机构、国际科技企业，提供了一个能容纳百川的沃土。中关村写字楼近几年的发展，客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势。由此说明，中关村所独有的科技、人才的原动力将长期吸引着国际、国内客户的广泛关注。近两年，中关村的入驻企业特点明显，有国资背景或在行业内处于领先地位的大中型高新技术企业在中关村投资置业的趋势渐暖，“国”字头和行业龙头企业成为消化写字楼面积的市场主力；再有就是数以万计的中小创新科技企业，这其中包括大量已获得一定发展积累，有意扎根中关村长期发展的各类高科技企业；同时部分中关村本土成长而目前在东部地区办公的实力高科技企业已经表现出明显的回流趋势。曾经因中关村高档办公物业欠缺及商务18、环境不够完善，一些在村内成长起来的企业一度离开它们的诞生地，另谋更理想的发展空间。但随着中关村西区以及核心区建设的加快，高档写字楼的大量出现并投入使用，商务环境得到了极大的改善，一些大企业又纷纷回流“村”内。大企业纷纷回流中关村以中关村广场、中关村东区和清华科技园为主的中关村高档写字楼密集区，这部分客户不仅自身需求办公面积大，而且也带动了一些相关公司进驻中关村，对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用。 世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势更加明显。众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，据美国财富杂志的一项调查表明：全球4万多家跨国公司92%以上的19、企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部，其中首选北京的占15%。如具备长远发展目光的微软研发、朗讯、NTT、高通、松下等企业巨头均在中关村设立研发中心。IT业重整旗鼓为中关村提供了有力的产业支持，而西区的开放预示着中关村的基础设施建设已得到改善，中关村版图的扩大整合了区域资源，对写字楼的需求提供了增长空间，从而吸引了全国乃至世界知名企业入驻。从2003年开始中关村推出了大量在硬软件设施方面具有国际水准的甲级写字楼。目前这些先期入市的写字楼项目已经吸引了大批国内外知名的企业入住。据中关村写字楼商会提供的信息显示，近两年，已有众20、多大企业落户中关村。大企业的成交特点表现在大面积租赁和购买，如：中关村金融中心B座被新东方学校整栋购买；中国公路工程咨询监理总公司购买嘉豪国际中心2100平方米；新浪、百度、华旗资讯、美国存储技术等IT知名企业，租赁理想国际大厦超过15000平方米；世界零售巨头沃尔玛租赁盈都大厦几乎全部商业面积近3万平方米；从中关村广场来看，普天集团、中国电子产业集团、中国蓝星等大型国字头企业已经或即将入驻。种种迹象表明大企业正在悄然回流中关村及周边地区。二、市场价格根据北京写字楼信息网的年终统计数据，截止今年2004年12月北京写字楼市场平均售价14162元/平方米(建筑面积报价)，与2003年相比上涨4.21、3%；平均租金21.2美金/平方米/月(建筑面积报价)，与2003年相比上涨2.9%；空置率19.8%，与2003年相比下降18%。据预测，2005年北京写字楼平均售价将进一步小幅上涨，平均租金则正好相反，预测将会大幅下跌。北京写字楼售价上涨原因一是整个房地产市场涨价之风的“贡献”，二是一大批顶级写字楼的问世；租金上涨得宜于CBD商圈写字楼租金的不断拉升；空置率的下降是由于虽然总体供应增大但形成有效供应(入住)相对有限。2005年第一季度中关村写字楼的租金指数为92.67点，比上一季度下降0.09点，下降幅度继续减小(上季度租金指数的下跌幅度为0.12)，参考平均成交租价为3.91元/天平方米22、；售价指数为99.82点，比上一季度上升0.20点，上扬幅度继续升高(上季度售价指数的上扬幅度为0.05)，参考平均成交售价为10061.4元/平方米。目前中关村地区在建或预售的写字楼中有1/3都是专为大型跨国企业准备的甲级写字楼，平均售价在10000-17000元/平方米。 类似企图ATT、亿城中心、长远天地等几个颇受中小企业青睐的写字楼，价格为650010000元/平方米，主要集中在70009000元/平方米之间。与本项目相邻的中关村西区写字楼基本是以销售为主，价格在1100019000元/平方米，大多数集中在1200015000元/平方米之间。租价在38元/天平方米，成交价通常保持在2.23、6-6元/天平方米之间。 表31 中关村5A级高档写字楼价格信息表写字楼名称建筑面积均价位置万平方米元/平米数码大厦A座6.818000中关村南大街中关村科贸中心2013800中关村大街东南角清华同方科技广场1113000清华东路豪景大厦512000XX区知春路富海中心10.112000北方交大西门银谷大厦711717北四环东北角科技财富中心6.611000XX区学清路锦秋国际大厦2.2716200知春路6号CEO首创拓展大厦3.616600中关村西区10号地大地科技大厦5.1(租)4.5（天）北四环路西北角融科资讯中心4.9(租)28（美金/月）科学院南路柏彦大厦3.4(租)4（天）北四环中24、路中关村金融中心11待定中关村西区三、销售预测（一）项目定位项目的主要客户群将以高科技企业为主体。近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。高科技行业已成为该区域经济发展的支柱。本项目因其绝对优势的位置，设计创意将项目预期受众定位在国家部委、跨国公司、国际型大企业，为国际机构及知名公司提供在华京办公总部。本项目写字楼推广方式以出售为主。（二）竞争项目分析未来与本项目形成竞争点的项目将来自于中关村西区。中关村西区快速的区域发展与面临的各种困难已形成该区域向更高层次发展的瓶颈，比如交通堵塞、商住及配套设施缺乏、土地成本高等。中关村西区的交通存在很25、大的问题，每天高峰时间，堵车现象非常严重。据悉，这种交通状况5年以内难以缓解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企业具有局限性。目前西区写字楼的主要客户多为低端客户，大企业仍处于观望状态。高端客户则愿意选择商务氛围更好，交通更便利的地方，这些成为境内外大企业，包括大的IT企业入驻写字楼考虑的基础条件。目前中关村地区在建项目均不具备良好的商务环境。项目建筑将充分展现高科技、现代派的建筑气势。车库是北京市停车数量最多的综合楼群，它彰显出项目整体的商务环境；地上办公用房纵向分割十分方便、可使大单用户拥有独立的配套设施、有益于其整体形象的维护：建筑整体双向采光设计、充分满足人们对现代办公空间的要求，是“绿26、色办公”最自然、最直接的表现。项目因其区位优势，配套的住宅、商业、娱乐等设施，独有的设计创意，将项目未来客户定位在对中关村写字楼有意而无奈的国际型企业和机构。目前、大企业纷纷回流中关村，本项目具有明显的竞争优势。（三）区位优势项目宗地位于北京市XX区中心地带，中关村科技商务区金角苏州桥路与西北三环连续的显赫地段，扼守北京西北通道。项目临近的苏州桥地区为西北三环至中关村科技园区的门户地区，土地使用价值很高。它的南部为武警总部大楼、北京电视台等高层建筑；北侧为金洲大厦；西侧为项目一期商住高层塔楼；东部苏州桥以东为北京理工国际教育交流大厦。通过近年来的开发，该区域建筑群巳渐成气候，成为了西北三环城市27、景观节点。由于本项目西侧的项目一期商住高层塔楼已竣工入住，促使该地区的商业更加繁荣。（四）交通优势项目东临西北三环、以南侧远大路连接西四、五环路，南行经西外大街直通二环，交通非常快捷便利。（五）政策优势国家及地方政府针对中关村科技园区进一步发展实施了一系列积极促进措施，XX区北扩计划、中关村科技园区管理体制改革方案的出台以及新一任中关村科技园区管理层的走马上任，都体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持。中关村相关政府部门不断从政策上、服务上加大招商引资力度，也是吸引企业回流的重要因素之一。据XX区招商服务中心介绍，为了吸引国际知名企业进入中关村发展，XX区建立了外商投资绿色通28、道。对于世界500强企业以及高新技术企业在中关村设立研发中心都会给予相应的政策支持，降低他们的进入成本。为了改善投资环境，政府部门对中关村写字楼开发企业也给予了大力支持。不仅为开发企业提供重要的租售信息源，还在去年组织开发企业赴香港、新加坡进行推介。在今年的中关村电脑节上为写字楼开办了专场招商会。而且，政府部门还拿出专款在新浪网上长年发布写字楼租售信息，为写字楼带来了不少客源。（六）销售预测有关部门预测，截至2008年，北京写字楼的整体供应量将达1000万平方米，由于奥运会的召开，2006年后不允许有新开工项目，而写字楼建设周期一般在2年半甚至更长时间，因此从2007年下半年到2010年，相当29、于4年的时间内没有新增写字楼供应。根据中关村写字楼商会预测，从2005年前后开始，中关村地区的高档写字楼租金售价将开始上涨并持续到2010年前后。 综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托中关村高新技术产业的快速发展，市场销售前景广阔，写字楼售价初步确定为15500元平方米基本合理。 第四章 项目选址和建设条件一、选址情况(一)地址及地理位置项目建设地点在XXXX小区东侧，位于XX区长春桥路5号。该地块位于XX区苏州桥西侧，东临万泉河快速路西辅路，西至万柳东路（西侧为XXXX一期），南至新建长春桥路，北至空军干休所及小南庄地区。项目总用地面积25426.07平方米，其中，总建设用地面积30、18026.07平方米，代征道路用地面积7400平方米。(二)土地权属及占地面积根据北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字2004第1085号），北京三义房地产开发有限公司已协议出让方式获得XXXX二期写字楼（宗地20018.67平方米）的使用权。该用地毛地价款三义房地产公司已于2004年12月缴清，用地性质为商业和办公。 (三)用地现状目前，项目用地范围内，北侧有居民楼和办公楼（现改为学生公寓）各一座，其中，居民楼共计64户，建筑面积约4000平方米，办公楼面积约4000平方米；东侧临街有若干小饭馆，建筑面积约4200平方米；南侧为汽车租赁公司，建筑面积约3000平方米；西侧为北京市运输公31、司第三汽车运输公司旧厂房，建筑面积约2000平方米。除居民楼、临街小饭馆外，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房属北京市运输公司第三汽车运输公司。根据项目单位和第三汽车运输公司的协议，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房由第三汽车运输公司自行拆除，项目单位不需要实施货币补偿。该项目建成后，项目单位给第三汽车运输公司提供地上面积为20000平方米的建筑用房作为补偿。二、建设条件（一）地势地貌XX区地处华北平原的北部边缘地带，系古代永定河冲积的一部分。地势西高东低，西部为海拔100米以上的山地；东部和南部为海拔50米左右的平原。（二）水文地质北京市平原区地下水主要赋存在第四系砂砾卵石层中。平原区地下水为第四系松散32、层孔隙水，水文地质条件主要受永定河、潮白河等冲洪积层所控制，含水层具有明显的水平分带性。大部分平原区地下水主要开采层的水质，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求。工程所在地区抗震设防烈度为8度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35s。（三）气候XX区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温12.3 ，1月份平均气温-3.7 ，极端最低气温为-18.5 ，7月份平均气温为26.1 ，最高气温为40.3 。年日照数2662小时，无霜期211天。年平均降水量628.9毫33、米，集中于夏季的68月，降水量为465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的122月份降水量最少。（四）市政条件1雨污水XXXX小区污水向东排入苏州街路观状污水管线，小区南红线向北20米范围内污水排入南侧长春桥路现状污水管线。小区雨水向东排入苏州街观状雨水管。2上水沿万泉河西路敷设DN400上水管线，与南北现状上水管线连接。沿小区北侧区间路向东修建DN200管线与苏州街路现状管线沟通。3电力XXXX住宅小区新建开闭站一座。开闭站外电源分两路，一路从六郎庄变电站引入，另一路从紫竹院变电站引入，本项目用电可从XXXX住宅小区引入。4燃气目前，XXXX住宅小区北红线外设有DN400的中压燃气管线，小区34、北侧区间路向东建有DN300的中压燃气管线，本项目可从XXXX住宅小区引入。5电信沿万泉河西路敷设24孔电信管道与北侧观状管道沟通，长度约为400米，沿小区北侧区间路修建l2孔电信管道，本项目电信管线可与苏州街原电信管道连通。（五）交通条件项目邻近长春桥路公交车站、万泉庄公交车站、三义庙公交车站及人民大学公交车站。有26条公共汽车线路经过项目所在地，另外，正在修建的城市轻轨4号线未来也将从本项目附近通过。多条交通线路为写字楼的用户提供了便利的交通条件，有利于公务、经济活动的开展。第五章 项目建设规模和建设方案一、建设规模（一）建筑规划根据1999年编制的北京市中心地区控制性详细规划，XXXX二35、期（XX大厦）项目主体用地性质为公建(C2)建筑用地编号为8754-05、8754-03两块用地。根据北京市规划委员会“关于XX区长春桥路规划建设商业金融（XX大厦）项目的规划意见书（条件）”（2005规意条字0527号），本项目总用地面积25426.07平方米，其中，总建设用地面积18026.07平方米，代征道路用地面积7400平方米。建筑物地上控制规模为78722.56平方米，高度不超过70米。（二）建设规模项目位于北京市XX区西北三环苏州桥区的西北角。用地西接XXXX一期住宅，南临长春桥路，东连城市绿化景观用地并与H&DM事务所新近设计的TPT大厦隔桥相望，北侧为现状的多层板式和高层塔式36、住宅。项目总建筑面积118350.56平方米，其中地上总建筑面积78722.56平方米，地下总建筑面积39628平方米。二、规划建设方案（一）设计要求根据对用地周遍环境的调研结果发现在用地西侧1.5公里(世纪金源MALL)和在用地东侧1.5公里(双安、当代商场)位置均有大型商业餐饮中心存在，如再开发相同性质项目投资风险较高。此外，长春桥路沿线多为XX区政府办公建筑，即使扩大到整个苏州桥区，高级商务办公建筑也十分缺乏。因此，我们将建筑的性质定义为办公综合体。即三栋5A级标准办公单元和一栋可独立使用的返还办公楼，拥有会展、商务、绿色中庭的裙楼，服务于办公功能和办公人群的商业、金融、餐饮、健身空间。37、（二）总体规划设计根据对用地西侧、北侧住宅的日照分析和对西南部城市景观的研究，用地的建筑布局分为两组建筑、三个部分。贴临长春桥路的用地南侧布置了三栋既可相对独立又从城市造型上浑然一体的标准办公塔楼单元。每个办公单元的平面布局和立面手法相似却又每栋楼之间略有不同。用地中部是一个造型丰富，由室外景观绿化缓缓下沉至地下一层的坡地下沉庭园。地下空间因此可以获得充足的采光和通风。用地东北部为一栋相对独立的返还办公楼。其内部建筑格局和功能设置均达到了与外销办公楼同等的品质，为实现统一管理独立核算的原则，本楼的设备电气系统均考虑了分楼设置和计量的可能。用地西北部设计的是一个为办公人群特制的健身、餐饮和休闲服38、务中心，同时兼顾新XXXX一期住宅会所的功能。（三）交通规划与停车设计建筑用地结合XXXX一期已经规划完成的小区主入口南北向路和小区次入口东西向路，以及用地东侧与城市绿地问新设计的硬质铺地路和长春桥路共同形成用地的环行通道。在用地内部围绕绿色下沉坡地广场又形成了南北两组建筑的小型环路(南区北向的西餐咖啡厅位置，考虑了紧急情况车辆通行的可能性)。在建筑总平面设计中特别引进了地面人车分流的理念。即来大厦办公或访问的一般车流直接通过临近小区入口的双向机动车坡道到达地下二层车库，并通过车库层的办公门厅直达所需楼层。首层临近建筑仅提供一条Vm车道，供贵宾车辆直达门厅。除此以外的地面层公共空间均还给步行人39、群。人们可以自由出入于各栋建筑和景观空间中。（四）用地绿化与景观设计建筑的绿化设计主要考虑了西侧XXXX一期绿地、东侧苏州桥区景观绿地以及用地内部绿地的连续性和互补性。使尽可能多的建筑空间享受尽可能多的绿地，构筑都市园林办公环境。建筑用地内心是一个自由坡地式的下沉园林，五栋主要的建筑围绕这个绿色中心依次展开，同时下沉的绿地空间也为地下公共层和车库层提供了充足的采光。（五）建筑节能设计2005年7月1日开始实施的“公共建筑节能标推”明确指出建筑主要房间宜避开冬季最多频率风向(北向、西北向)和夏季日射朝向(西向)；甲类建筑东、西、北朝向的窗墙比不应大于0.7，且建筑总窗墙比不应大于0.7；甲类建筑40、屋顶透明部分不应大于屋顶总面积的30%。项目的立面设计中特别考虑了新规范的技术要求，对西立面和北立面的窗墙比进行了严格控制。但考虑到建筑的东南侧为主要景观方向和采光方向，因此建筑的南立面和东立面建议采用节能性双层幕墙结构，并特别在东立面增加了可添加保温层的白色釉面玻璃手法，以确保东立面70%窗墙比的指标。南区建筑综合窗墙面积比为70%，其中，南向为80%；东向为70%；北向为60%；西向为30%。北区建筑综合窗墙面积比为60%，其中，南向为70%；东向为60%；北向为50%；西向为15%。屋面透明玻璃比为10%。（六）结构设计说明结构设计要服从于整体建筑的设计概念，在保证安全的前提下，力求做到41、经济合理，施工方便。本工程地下室三。四层，地上主楼十八层，裙房三四层，主楼由裙房连通，形成多塔结构。基本柱网为84008400，柱网布置既适应建筑功能，结构跨度也比较合理。1工程所在地区结构设计标准本工程所在地区抗震设防烈度为8度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35s。建筑抗震设防分类为丙类；结构设计基准期为50年；结构设计使用年限为50年；建筑结构安全等级为二级；风荷载和雪荷载按50年一遇2梁、板、校本工程拟采用宽扁梁以减小结构高度，在不增加总高度的情况下，提高使用高度：楼板采用大板结构综合效果比建好，其具有建筑平面分割变化灵活、机电专业布置方便、施工简单快捷的优点；42、结构柱断面拟通过对结构的处理进行控制以满足建筑需要。3基础基础方案的选择不仅与建筑物本身有关，还与所在地区的地质情况与地下水位等有关，选择合理的基础形式不仅对结构安全非常重要，还关系到经济合理。对于本工程这样的深基础结构还会存在局部抗浮问题，选择合理的抗浮方法，不仅关系到抗浮效果，还关系到是否经济，这不仅与当地的水文地质情况有关，还要根据施工条件与施工运输情况综合确定。4特殊部位的处理对于本工程这样一个功能较多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能会对结构有一些特殊的要求，结构设计将通过特殊处理尽可能满足建筑要求，使建筑的整体设计更加完美。对于本工程大跨度通廊，可采用钢结构，具体的结构布置可结合建筑43、造型完成，但通廊位于两栋变形不同的塔上，须解决两端变形不一致对结构的影响，拟通过对支座的特殊处理解决。对于大空间结构和大悬挑结构，需选择刚度大自重轻的结构，预应力对提高结构刚度减轻自重是比较有效的方法。三、技术指标表5-1 项目主要技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）180262总建筑面积（平方米）118350.56其中：地上78722.56 地下396283总建筑高度（米）704建筑密度30.50%5绿化覆盖率35.00%6停车数量（辆）700其中：地上675 地下25四、辅助设施与公用设施（一）给水排水设计1给水设计1) 本工程给水由市政给水管网供给。2) 用水量及耗热量估算：44、最高日用水量约为1550m3/d，生活热水热负荷为2700kW。3) 给水系统给水系统竖向分为三个区，低区系统为地下三层至地上三层，由市政管网直供。中区系统为四层至十一层，由地下生活水池一变频给水装置联合供水。高区系统为十二层至十八层，采用地下生活水池唆频给水装置联合供水。4) 消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。消防水量：室外消火栓用水量30升/秒，火灾延续时间3小时；室内消火栓用水量40升/秒，火灾延续时间3小时；自动喷水灭火系统(中危险级U级)用水量22升秒，火灾延续时间1小时；水喷雾灭火系统(发电机组)喷雾强度20升分钟平方米，持续喷雾时间1小时，45、喷头工作压力不小于0.35Mpa。全楼设置独立的地下消防贮水池和高位消防水箱，与生活用水隔离。地下消防贮水池按最不利消防用水量计算确定。室外消火栓由市政管网供给。室内消火栓系统按消火栓栓口静压不超过0。8MPa的原则分为高低两区。室内消火栓高区和低区系统均由地下消防贮水池、消防主泵、高位消防水箱组成。高区消火栓系统在屋顶水箱间设稳压装置。自动喷水灭火系统为一个压力分区。湿式喷淋灭火系统由地下贮水池消防主泵。高位消防水箱组成。为保证最不利点处喷头的工作压力。高位消防水箱间设稳压装置。发电机房设有水喷雾灭火系统，系统由地下消防贮水池水喷雾泵高位消防水箱组成，采用自动控制、手动控制与应急操作三种方式46、控制雨淋阀。5) 热水系统本工程为办公、餐厅、厨房、娱乐、会所等用房提供生活热水。生活热水热源由市政热网供给，经热交换器与一次水热交换后，供应60热水。热水系统压力分区与生活给水压力分区一致。6) 中水系统工程收集办公层洗手盆及会所游泳池淋浴洗浴废水作为中水水源，用于卫生间冲厕用水。中水设施处理能力约为15m3/h。中水处理方法采用生物接触氧化法。中水采用贮水池。中水泵屋顶水箱联合供水方式。2排水设计排水分生活污水和洗浴废水两系统。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水经污水泵提升后排入室外，生活污水经化粪池处理，排至市政污水管网。厨房含油污水经隔油处理后排向室外市政污水管网。洗浴废水作为中水47、水源，排入地下层中水处理站内废水调节池。屋面雨水采用内排水方式排至室外雨水管网。室外场地雨水采用雨水口汇集排至室外雨水管水管网。污水排水总量约为800m3/8。屋面雨水设计重现期按5年，降雨历时5分钟的降雨强度设计。室外场地设计重现期为2年。雨水量约为800L/S。3冷热水计量每栋办公楼总供水管上设总表，各层设分层水表。商业娱乐用水，厨房用水等按使用单元设分表。（二）采暖通风与空气调节 1主要房间空调采暖室内设计参数房间名称夏季冬季新风量m3/h人温度相对湿度%温度相对湿度%办公室2560223050会议中心2560223550娱乐用房2660203550游泳池27-287027-2870全新48、风直流带全换热器2空调冷负荷约为15000kW；空调通风采暖热负荷为17000kW。3空调及采暖热源由室外热网供给，楼内设集中热交换站。通过水-水热交换器制取空调、及采暖热水，空调热水供回水温度为60/50，采暖热水供回水温度为85/60。4整个建筑物空气调节采用集中冷源。地下三层设冷冻机房，冷水机组总制冷量为1500kW，冷冻水供回水温度为85/60。冷却塔设于裙楼屋面，冷却水供回水温度为32/37。空调水系统系统为；个压力分区，采用两级泵、分区两管制、交流量系统，以实现过渡季节，初夏和初冬不同区域对冷热的不同需求。两级泵采用变频循环水泵按每栋办公塔楼及使用区域设置，便于物业管理及计量，同时49、降低能耗。5办公部分建议采用全空气变风量空气调节系统，可实现局部区域(房间)的灵活控制，充分满足各区域环境舒适度及室内空气品质要求，对二次装修时平面布局分割适应性更强，吊顶内无冷水管道，无滴水现象发生。裙房公共部分如娱乐及会议中心等采用双风机全空气空调系统，过渡季实现全新风运行。游泳池采用全新风直流空调系统，机组内设置全热交换器，回收排风的能量。6本工程设楼宇自动化(BAS)管理系统，热力，制冷设备和其他空调通风系统纳入楼宇自动化管理系统。设备、自控阀均要求就地手动和控制室自动控制。风机盘管室温控制；新风空调系统送风温湿度控制，办公各层机房空调箱与新风出口联锁控制，新风空调箱风机变频控制；定风50、量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外空气焙值调节新、回、排风阀开度，过滤器阻力报警；变风量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外空气治值调节新、回、排风阀开度及风机变频控制，过滤器阻力报警，送风量控制；冷水机组随负荷进行运行台数控制；水泵台数和变频控制；7通风系统简述地下车库通风系统采用喷射导流通风方式。地下车库排风冬季由新风机组加热送至室内，并配以诱导风机引射导流至排风口处，废气由排风机排出室外。厨房排风分为灶具排风和全面通风系统两部分，补风系统也相应设置，全面通风补风，夏季去湿冷却，冬季加热后送至室内，灶具排风补风仅冬季加热送至排烟罩。厨房灶具排油烟51、系统，先经排烟罩处理，达到环保要求，再由外置电机低噪声柜式离心风机排入大气。地下设备机房等房间，新风按需求加热式冷却送至室内，由排风机排出余热和废气，变电室新风冷却处理后送入室内排除变压器散热，并由排风机排出，发电机房的废气由排风机通过直通室外的排风竖并排出。柴油发电机的排烟管满足排放标准后排入室外，并设消声装置。卫生间设排风系统。、8防烟、排烟系统1) 防烟系统不具备自然排烟条件的楼梯问，消防电梯前室及合用前室设正压送风系统，楼梯问采用自垂百叶送风口，前室采用常闭正压送风口。2) 排烟系统长度超过20米的内走道设排烟系统。面积超过100平方米的地上房间(无窗或固定窗房间)设排烟系统。面积超过52、50平方米的地下房间设排烟系统及补风系统。地下车库设排烟系统及补风系统，排烟与平时通风系统合用。地下变配电室设排烟系统及补风系统。所有排烟口按防烟分区设置，设置在房间上部，排烟口距该防烟分区最远点的距离小于30米。排烟口(或排烟阀)设手动和自动开启装置，由消防控制室控制(或与防灾系统联控)并与排烟风机联锁。9其他1) 根据需要设置用户冷却水系统，可在主机停止运行期间，满足客户24小时空调要求。2) 全空气空调系统空气处理机组内设置中效过滤器，提高室内空气洁净度。3) 每栋办公楼设置冷、热量计量装置。分楼层、分使用区域设置冷、热量计量装置。（三）电气专业1强电部分（1）设计依据根据国家现行的民用53、建筑电气设计规范，并参考国际标准及各相关工艺对电气专业的要求设计。（2）供电负荷等级消防控制室、通讯机房(交换机房)、网络机房、计算机房、电视机房、监控室、变配电室、发电机房、配电间等的电力和事故照明，以及建筑所有安防消防设备，特定场所的应急照明用电为一级负荷，其余为二级负荷或三级负荷。其中一级负荷涉及计算机系统的电源和事故照明电源为特别重要负荷。（3）负荷估算变压器总装机容量为12000kVA。其中，地下室及公建部分按90VA/m2计算，变压器装机容量预计为9600kVA(6x1600kVA)；会所按125VA/m2计算，变压器装机容量预计为800kVA(2x400kVA)；还建部分按95V54、A/m2计算，变压器装机容量预计为1600kVA(2x800kVA)。（4）供电电源按业主管理及产权情况，可按两个高压用户申请电源。拟由市电引来双路10kV独立电源，供电局分界小室设在地下一层，变配电室设在地下室，上述三部分分设。为确保建筑内特别重要及消防等负荷的供电可靠性，需设置2台1000kW的柴油发电机组，并机运行。各弱电系统涉及计算机和控制的电源设备需配置UPS；应急照明需配置EPS，集中或分散式供电。（5）供配电系统双路10kV电源同时供电，单母线分段运行，母线之间设联络开关，双电源互为备用。变电所低压单母线分段运行，联络开关可自动、手动转换，对于一级负荷及特别重要负荷除两路市电同时55、供电外，由柴油发电机和UPS作为后备电源，末端互投切换。对于重要设备负荷采用放射式供电方式，一般负荷则采用放射式和树干式相结合的供电方式。（6）设备选型及特殊电气要求设备电源按要求电源质量供电，不能满足要求时做相应的稳压稳流滤波的处理。同时，考虑设备的EMC及噪声干扰问题。安装于建筑物内的供配电设备均选用干式不燃型，用于消防供电回路的线缆采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，视业主的需求选择智能化的配电设备。（7）防雷与安全保护接地：建筑根据规范要求按二类防雷建筑物设防，采用传统法拉第笼式防雷体系。高低压配电设备均按国标防雷规范设避雷器，全面采用整体防雷新概念，主要电气设备、信息系56、统供电回路及信号回路设置防雷击感应电磁脉冲装置SPD。所有电气设备、安全保护(低压配电系统接地型式采用TN名系统)及建筑物防雷的接地，采用共用接地装置，接地电阻小于1欧，且建筑物采用等电位联结，以减少电磁干扰的感应效应，改进电磁环境。（8）照明根据特定场所工艺要求及国家相关规范，确定各种机房、会所、商场、办公用房等的照明光源的显色指数、色温光效及照度标准，分别采用气体放电灯、白炽灯、荧光灯、节能灯等，在满足功能需求的前提下，尽可能多采用国家推广的绿色节能型光源灯具。建筑物立面采用气体放电灯投光与内透光相结合的形式实现夜景照明。同时，在建筑重要机房及公共场所设置应急照明、疏散指示灯，由两路市电、57、柴油发电机(或局部UPS)供电。此外，采用先进的灯光控制技术，如感光调光控制、感动灯光控制、红外无线遥控等，太空间及公共场所由灯控室集中管理。（9）航空障碍灯根据规范要求，对建筑高度超过45米以上建筑顶部宜设置中光强的航空障碍灯。2弱电部分弱电专业遵循系统的先进性(成熟性)、开放性(标准化及可扩展性)、安全性、服务需求与功能统一性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国际标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络(含InterneVIntranet)、楼字管理集成网络等通用平台，以满足业主对建筑物高标准智能化的需求。其中涉及LAN、交换等由专业部门进行设计安装，弱58、电专业配合进行管线预留。（1）通信网络原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入出，通过PSTN(公用电话交换网)、DDN(数字数据网)、PSPDN(X25分组交换公用数据网)等，采用灯M、FR(帧中继)、SDN、ADSL等方式，使用户能全面享受到上述公用网络提供的数据通信服务。不考虑设用户数字程控交换机，待报电信局批准。全部通过电信局提供通信服务，除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、旧DN接入、可视电话、lP电话路由等的支持。项目预估初装电话3000门，远期5000门。同时，为便于国内国际学术文化交流活动的开展，可设会议系统包括：电话、电视、同声传译等多媒体智能化会议系统，可通过卫59、星、旧DN综合业务网以及Internet网实现内部或外部的会议系统的组织与管理。项目设微小区域无线对讲寻呼系统，可用于调度管理。同时，设无线手机信号增强覆盖系统，确保无线通信的畅通，无“盲区”。此外，视业主需要设置卫星通讯系统，以提高通信能力。（2）计算机网络建立内部高速有线和无线局域网，吞吐应满足业务需求量。实现自主轻松的办公自动化环境。同时，实现与Internet互联，确保网络互联的安全性。（3）有线电视网络设一有线电视网络中心，前端信号包括城市有线电视网信号、卫星电视信号、自办电视信号、视频点播(VOD)信号等。系统采用邻频双向传输设计(大于860MHz)，频段分割按北京有线电视网规定。60、（4）楼字管理集成网络将建筑物内的建筑设备管理与控制子系统进行分散控制，集中监视和管理，并将公共安全防范系统和火灾报警及联动系统纳入BMS系统进行二次监视，实现监视、控制和管理的一体化。建筑设备自动化系统可实现建筑物内设备的安全、有效、节能可靠运行。IC卡管理系统增大采用IC卡的使用范围，扩及到身份识别、内部消费、门禁等，以便达到真正意义上的智能一卡通系统。（5）消防系统按规范设置火灾自动报警及联动控制系统、水及气体灭火系统、火灾紧急广播系统及事故照明系统等。消防中心设在首层。特定场所采用特殊型式的报警传感器，如网络机房、高大空间可采用空气采样报警器。重要线路敷设通道采用缆线型感温探测器。气体61、灭火型式与设备专业协调。消防系统采用集中的供电方式，电源按特别重要负荷提供。（6）安防系统设计原则：安防系统在合理加强管理基础上，以防盗报警系统为核心，采用电视监控、多种报警探测技术和计算机控制及网络通讯技术，将多个系统融为一体，形成相互支援，协同防范的综合体系，以有效保障设备的完好和人员的人身安全。安防系统功能及组成：报警、出入口管理系统是安防系统的核心，探测器以红外探测器为主，根据需要配以超声波和脉动探测器，组成交叉入侵探测系统，并采用电控门锁、智能卡、非接触卡指纹识别等技术实现门禁管理。辅助照明系统为现场视频监视提供必要的支持条件。同时，采用在线式或离线式巡更系统：提供辅助的人工检查巡逻62、管理的技术支持。电视监控及取证记录系统：重要的大信息容量的现场监视和取证手段，及重要的历史记录。声音复核系统：作为重要的但又是低成本的确认“险情报警”与“误报警”的辅助识别手段。安防通讯系统：建立以有线传输为主，无线传输为辅的报警信息传输系统，控制中心与所有通道出人口、重要机房建立有线对讲系统，提供安保人员方便快捷的应急通信手段。安防供电系统：采用集中与分散相结合的供电方式，电源按特别重要负荷考虑，为安防系统提供安全可靠的电力保证。安防中心设在首层，各区域设相应的安防值班室。（7）有线广播系统：设公共音响与扩声系统，平时播放背景音乐及日常通知，火灾时播放消防紧急广播。与消防中心合用机房。会议、63、报告厅、多功能厅、舞厅、餐厅、室内游泳池等处设独立的音响与扩声系统，消防可强制转切进入消防紧急广播，音响系统应与会议系统应协调一致，宜由专业公司设计。（8）综合布线系统：建立建筑物网络传输平台，它既使语音和数据通信设备、交换设备和其它信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络连接，布线可支持千兆以太网应用。同时，物理通道采用光缆、同轴电线和对绞线电缆，以适应各种设备的信号传输。第六章 环境、交通影响分析一、环境影响分析（一）建址环境现状项目东邻万泉河快速路西辅路，西邻XXXX住宅小区，南至长春路、北至万柳小区1号路，长春桥南侧为武警总部，以北用地主要为空军干休所。项目周围主要是办公楼、住64、宅和城市道路，污染源主要来自大气污染、噪声污染、水污染、固体废弃物。（二）环境保护措施1大气污染治理项目地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次h换气量计算，送风量按5次/h换气量计算（晚上均减半）；自备柴油发电机烟气和餐厅厨房烟气均由屋顶各自的排烟口排出。2噪声污染治理项目噪音主要产生于制冷机组、空调设备、风机、水泵和冷却塔等。为了减少对环境的污染，设备均设置在单独房间内，对其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降低到规范允许的范围之内。为了减少负荷振动，设计中对冷水机组、风机和水泵基础采取减振、隔振措施。3水污染治理项目各卫生间的粪便污水经化粪池处理后排至市政污水管网；厨房洗涤污水经隔油器将油65、分离后再排入市政污水管网；雨水、污水分流，排入市政管网，集中处理。4固体废弃物治理项目生活垃圾、废弃包装材料和丢弃的各种废弃物，设专人负责集中到封闭式垃圾站，由环保部门运走处理。（三）环境影响评价入驻本项目写字楼的企业限制在高新科技企业，应主要从事各类高新科技的研究开发，在科技产品的开发、生产、制作和测试过程中不产生灰尘、废气、废水、废渣和噪声等污染物。由于入驻企业区别于一般性的工业企业，本身对环境要求很高，属清洁生产，故不会对环境造成污染。二、交通影响分析（一）项目周边交通现状1主要道路根据项目交通影响评价报告(交评单位)，项目周边主要道路有多条。快速路：西北三环路、万泉河路；主干路：长春桥66、路、中关村大街、巴沟村北路、XX南路、蓝靛厂南北路；次干路：双榆树北路、魏公村路、万柳东路、万泉小区西路、万泉小区中路、万泉庄路、小南庄路；支路：人大北路、人大中路、人大南路、万柳小区2号路、万柳小区东路、万柳小区3号路、万柳小区4号路、彩和坊路、XX镇中路、六郎庄东路支路。2公共交通组成近期主要为地面公交，包括普通公交、小公共汽车36条线路，交通运力充足。远期在中关村大街，知春路上设有轨道交通，包括地铁4号线、10号线等，大容量快速公交等。该区域公交车较发达，有多路公交在项目周边经过。项目依靠公交出行极为便利。3存在问题经过对现况交通调查数据的分析，项目周边的北三环路、西三环路、中关村大街、67、知春路大街、苏州街等主要交通流量已经处于饱和状态，不可能再容纳更多的车流量。其它道路尚有利用的空间，如长春桥路、蓝靛厂南北路，再有是万柳小区方向的周边道路，新建成或即将建成，有较大的利用空间。 （二）项目交通预测1交通方式预测按北京市建筑设计院提供的设计方案，以步行、自行车、汽车和出租车的出行比例如下表： 表61 交通结构表出行方式比 例出租车8%小汽车27%公共交通38%自行车、步行27%（自行车20%）2公交预测该区域现有公交线路36条，保守测算，按高峰期每5分钟发车间隔，高峰小时影响区域内公交的承载人数30240人次，而项目高峰小时依靠公交出行预测为1286人次，占公交总运量的4.3，因68、此该项目依靠公交出行的出行量，对整个影响区的公交影响不大，公交运力完全可以承受。（三）项目交通组织1车辆交通组织本项目“XXXX二期工程”在与期工程的分界处安排了一条交通通道，道路用地宽15米，XXXX项目南侧紧邻长春桥路，东侧紧邻万泉河快速路的辅路，北侧是一条规划支路，包含在项目工程中。以上几条道路在项目周边围合成条环路，机动车可通过邻万泉河快速路的辅路右转进入项目北侧规划支路进入停车场；可通过长春桥路右转进入项目一、二期之间的支路进入停车场。由于项目北侧规划支路距离路口较近，为减轻路口交通压力，建议该道路和项目一、二期之间的支路为双向行驶，路口处右进右出；地下停车场在项目北侧规划支路上增设69、个入门，在项目一、二期之间的支路增设一个出口，便于车辆进出地下停车场，减轻道路上交通负荷。远期交通量增长到一定程度，为减轻路口交通压力，可考虑项目北侧规划支路东向西单向行驶，引导项目出行通过万柳小区规划路向西方向疏散，分散由于项目的建设对西北三环，特别是对苏州桥立交桥下路口产生的交通压力。2人行交通组织本项目建筑方案中将出入口均匀布置于项目四周，并设有广场和步行道，使得人流均匀分散，不过于集中，便于人流组织。考虑到商业和休闲人流对于本项目还是比较集中，为了方便行人过街，并减轻路口人流对车辆的干扰，建议在长春桥路上修建座行人过街设施。（四）交通影响评价1结论项目所产生、吸引的交通量，在周边道路中70、所占的比重较小，符合北京市规划委员会相应指标的规定，相邻道路的负荷度增加量在0010.24之间，道路负荷度增量均可以接受，综上所述，可以认定，在交通影响的范围内，通过合理的交通组织和管理，该项目建设规模是可以接受的。2建议(1) 在项目的下一步方案设计中，深化地下停车场出入口的位置，落实自行车停车场。(2) 在苏州桥立交桥下平交路口进一步渠化，在万泉河快速路西辅路增加条右转车道，在长春桥路北侧自行车道上，划出条机动车道。在路口西侧长春桥路上增设一座人行过街设施。(3) 项目周边道路交叉口处应设置交叉口慢行标志，以保证交通安全。(4) 项目地下停车库设立交通标志，在出入口、转弯及停车区设置明显的71、交通标志，引导车辆顺利、安全的停车。项目内部地面交通系统设置交通诱导、指示标志、标线有利引导交通。(5) 由于现况万柳小区内部道路尚未完全按规划实施，建议周边路网尽决实施。(6) 西北三环、中关村大街、知春路等交通状况比较紧张，建议相关措施尽快实施，以减少整个中关村地区的交通压力。第七章 项目组织机构及实施计划一、项目组织机构项目开发公司设总经理一名，副总经理一名、总经理助理两名、总工程师名、财务总监一名及八个部门，分别为行政办公室、前期开发部、工程部、销售策划部、财务部、预算合约部、采购部和客户服务部。行政办公室负责公司内部行政管理工作；前期开发部负责新项目前期开发，与政府相关部门进行接洽，72、完成所有项目报批手续及各类证、照的办理工作；工程部负责工程进度和施工质量管理；销售策划部及客户服务部负责项目市场调研、销售、策划及客户关系维护；财务部主要负责财务核算、财务管理、融资等工作；预算合约部负责项目招标、概算、工程进度结算和工程决算等相关工作；采购部负责统一采购项目所需各类设备。各职能部门经理由总经理指派或公开招聘，其余人员均向社会公开招聘。公司的组织机构图如下：总经理总经理助理副总经理财务总监总工程师 客户服务部预算合约部财务部销售策划部工程部前期开发部办公室采购部二、工程建设进度安排本项目建设周期为二年半，计划2007年完工。项目建设进度具体安排如下表所示：表71 建设进度计划表73、序号项目建设进度2005年2006年2007年1可行性研究及审批2初步设计及审批3施工图设计4结构工程5装修工程6设备安装、调试7竣工验收第八章 投资估算、资金筹措根据规划设计方案，项目总占地面积25426.07平方米，总建筑面积118350.56平方米，其中地上建筑面积78722.56平方米，地下建筑面积39628万平方米。投资估算主要为满足建设项目的功能要求，合理确定投资规模。一、投资估算（一）编制范围1工程费用，包括土建结构及装修工程费用、设备费用、室外工程费用等。其中，设备费用包括给排水工程、通风空调工程程、采暖工程、强电工程、弱电工程、电梯工程等；室外工程包括室外管线、室外照明、道路74、及广场、绿化等。2工程建设其他费用：主要包括土地取得费用、建设基金、工程建设前期费用、工程建设费用、其他费用等。3预备费：包括基本预备费和涨价预备费等。4建设期贷款利息。（二）编制依据估算依据本报告提出的各项技术参数、数据，根据北京市近期工程造价水平，采用类似工程指标法进行估算。同时参照：1北京市建设工程概算定额（1996版）；2北京市现行其他有关造价文件3北京市同类建筑工程技术经济指标4北京市近期的材料及设备价格信息（三）编制说明1工程费用工程建安造价采用类似工程指标法进行估算。（1）土建结构及装修工程按2240元/平方米测算；（2）设备工程包括空调工程、给排水工程、强弱电工程、电梯工程、燃75、气工程等工程，具体费用如下：l 通风空调工程按380元/平方米测算，冬夏均采用中央空调；l 给排水工程按150元/平方米测算；l 电力照明工程按100元/平方米测算；l 变配电工程按150元/平方米测算；l 弱电工程按180元/平方米测算；l 电梯按120元/平方米测算；l 消防工程按80元/平方米测算；（3）室外工程根据工程全部构、建筑物工程投资（包括设备）的5%测算。2工程建设其他费用（1）土地取得费用1）居民房屋拆迁 房屋拆迁补偿费目前，现状用地上仍有居民房屋建筑面积为4000平方米。根据北京市房屋拆迁评估规划（暂行）（京国土房屋拆字20011234号），该地区土地级别为三级，拆迁基准地76、价范围为3500-4500，考虑到该区位地理位置优势，取区位基准地价为4500元/平方米，基准房价1000元/平方米；取容积率修正系数为1.0，根据公式计算：区位补偿单价：45001+1000=5500元/平方米。居民区建筑面积为4000平方米，则按以上区位补偿单价计算的补偿费为2200.0万元。房屋重置成新价：按照1300元/平方米为标准计算，则按正式建筑面积4000平方米计算，为520.0万元。 搬迁补助和奖励参考房屋拆迁有关规定，其他搬迁补助包括：提前搬家奖：居民区共有居民64户，按每户50000元计算，共320.0万元；空调移机费：每户按1台计，每台费用400元，共2.6万元；电话移机77、费：每户按1部计，每部费用250元，共1.6元；有线电视迁移费：每户350元，共2.2万元；搬家补助费：按建筑平方米计，每平方米20元，共8.0万元；工程配合奖：每户20000元，共128.0万元； 房屋清理拆除费按每平方米70元计算，共计28.0万元。 前期费用前期费用包括房屋评估费、房屋搬迁服务费等费用，共59.8万元。房屋评估费：按房屋拆迁补偿费的1%计算，为27.2万元；房屋搬迁服务费：按补偿和补助费之和的1.2%计算，为32.6万元。具体居民搬迁补偿估算见下表所示：居民房屋拆迁补助费用表序号补偿项目单位数量单位（元）价值（万元）备注1基本数据1.1正式建筑平方米40001.2临时建筑78、个01.3临时建筑平方米1.4户数户642建筑补偿2.1正式建筑补偿基准地价平方米400045001800.0 K值11800.0 基准房价平方米40001000400.0 补偿平方米2200.0 0.552.2临时建筑个00.0 2.3房屋重置成新价建筑面积平方米40001300520.0 补偿合计2720.0 3拆迁补助3.1提前搬家奖户6450000320.0 3.2空调移机奖户644002.6 一户一台3.3电话移机奖部642501.6 一户一部3.4有限电视迁移费部643502.2 一户一部3.5搬家补助费平方米4000208.0 3.6工程配合奖户6420000128.0 拆迁补助79、费合计462.4 4房屋清理拆除费平方米40007028.0 5前期费用59.8 5.1房屋评估费%1.00 27.2 5.2房屋搬迁服务费%1.20 32.6 总计3270.2 2）企事业单位搬迁费 建筑补偿该地区用地商业类用地性质属4类，区位补偿价为5500-7500元/平方米，本项目区位补偿价取5500元/平方米。目前，现状用地企业用房建筑面积为4200平方米，企业拆迁费为2310.0万元。 停产停业补助：按建筑面积每平方米给予1000元停产停业补助费，则4200平方米建筑面积共需支付420.0万元。 搬迁补助费：按建筑平方米计，每平方米25元，为10.5万元； 房屋拆迁清除费：按每平方80、米70元计算，共计29.4万元； 房屋评估费：按房屋拆迁补偿费的1%计算，为23.1万元； 房屋搬迁服务费：按补偿和补助费之和的1.2%计算，为27.7万元。综合以上，乡镇企业用房拆迁费共计2820.7万元，具体如下：乡镇企事业单位拆迁补偿费序号补偿项目单位数量单位（元）价值（万元）1基本数据1.1建筑面积平方米42002建筑补偿2310.0 2.1区位价平方米420055002310.0 3停产停业补助平方米42001000420.0 4拆迁补助费平方米42002510.5 5拆迁清运费平方米42007029.4 6评估费%1.00 23.1 7拆迁服务费%1.20 27.7 8总计282081、.7 3）毛地价本项目用地属商业金融用地性质，参照北京市基准地价（2002年），该用地等级属四级，楼面毛地价为12401860元/平方米。根据该用地周边情况，项目地上建筑毛地价按1500元/平方米、地下建筑毛地价按500元/平方米测算。（2）建设基金l 防洪费以建设用地占地面积为基数，按20元/平方米测算；（3）前期费用l 项目勘查费按工程建设费用的0.1%测算；l 工程设计费按工程建设费用的1.7%测算；l 可研、环评、交评费按60万元测算；（4）建设费用l 工程招投标服务费按北京市工程招标服务费有关标准进行测算；l 工程招标代理服务费按累计费率计算；l 施工图审查费以总建筑面积为基础，按482、元/平方米测算；l 工程建设监理费按工程费用的0.5%测算；l 竣工图编制费按设计费的7%测算；l 工程保险费按工程费用的0.3%测算；l 建设单位管理费按工程费用的1.2%测算；3预备费预备费按工程费用和工程建设其他费用的5%进行测算。4建设期利息按13年商业银行贷款利率5.76%测算。（四）建设投资估算经估算，项目总投资66736.6万元，其中工程费用40387.1万元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息1497.6万元。具体工程项目建设投资见附表1所示。二、投资计划项目建设总投资为66736.6万元，建设期为二年半，各年的建设内容详见第七章“建设进度安83、排”。经测算，本项目建设2005年投资9219.4万元，2006年投资30797.1万元，2007年投资26720.1万元。项目的投资计划详见附表2：投资计划与资金来源表。 三、资金筹措方案本项目总投资66736.6万元，其中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000万元。项目单位2005年、2006年、2007年申请银行贷款资金分别为3000万元、10000万元、7000万元。第九章 结论和建议财务评价参照国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下84、，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。一、项目财务评价的有关问题说明1.项目初步拟定计算期共计4年（含建设期3年，表中2006年、2007年、2008年为交叉年，既为建设期又为经营期）。2. 以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。3银行贷款利率取一至三年期银行贷款利率5.76%。二、财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、项85、目计算期、财务基准收益率等。（一）经营收入根据项目单位意见，未来商业建筑和写字楼建筑将采取出售的方式进行，以便于尽快收回建设投资。1.商业销售收入根据项目单位和第三汽车运输公司的协议，现状用地上第三汽车运输公司的办公楼、汽车租赁公司和旧厂房由第三汽车运输公司自行拆除，不需要实施货币补偿。项目建成后，项目单位给第三汽车运输公司提供建筑面积为20000平方米的建筑用房作为补偿，其中地上建筑11000平方米，地下建筑9000平方米。本项目总建筑面积118350.56平方米，可销售的地上建筑面积67722.56平方米、地下建筑面积18376.8平方米。该部分商业建筑分三年出售，各年销售比例为20%、486、0%、40%。根据对目前中关村地区和周边商业建筑出售的状况的分析，本项目销售均价按15500元/平方米测算。2. 停车库销售收入从长期来看，地下车库经营比出售效益要好。考虑到项目单位回收资金需要，本项目财务测算按出售地下停车面积进行测算。扣除补偿给第三汽车运输公司的地下面积9000平方米，剩于地下建筑面积30628平方米，地下可用于销售的按剩于地下建筑面积的60%测算。地下建筑面积与地上商业建筑一同出售，各年销售比例为20%、40%、40%。项目的经营收入见附表3。（二）税（费）率进行财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税等。1）营业税：以年销售收入为税基，根据87、国家规定税率为5%；2）城市维护建设税：以营业税为税基，税率取7%；3）教育费附加：以营业税为费基，费率取3%；4）所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取33%。（三）项目计算期按照项目建设进度和销售计划，本项目建设期3年，建设期第2年即对商业建筑进行预售，销售期3年。因此，项目计算期共4年。（四）财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取8%。三、成本费用估算（一）销售收入估算未来88、的销售收入如下表所示。表9-1 销售收入及税金估算表单位：万元序号项目2006年2007年2008年合计1经营收入22004.7 44009.4 44009.4 110023.6 1.1地上商业销售收入20994.0 41988.0 41988.0 104970.0 地上商业销售价格（元/平方米）15500.0 15500.0 15500.0 1.2地下车库销售收入1010.7 2021.4 2021.4 5053.6 地下车库销售价格（元/平方米）2750.0 2750.0 2750.0 2销售税金及附加1210.3 2420.5 2420.5 6051.3 （二）经营税金及附加估算需要计算89、的经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。按照前面确定的各税费的税（费）率和测算的未来项目正常经营年份的经营收入，具体税金如表9-1所示。（三）成本费用估算依照目前类似商业设施的经营管理经验数据，对其未来经营的销售费用、房屋出租经营费用、折旧摊销费用、维修费等成本费用进行初步测算。1. 销售费用商业建筑销售费用参照XXXX（一期）销售费用，预计2006年、2007年、2008年的销售费用为200万元、300万元、300万元。2. 管理费用项目单位管理费用参照XXXX（一期）管理费用，预计2006年、2007年、2008年的管理费用为400万元、600万元、600万元。4. 财务费90、用财务费用为项目在经营过程中发生的长期贷款利息及汇兑损失等，如附表4项目损益表所示。四、财务分析（一）项目盈利能力分析项目的盈利能力分析是通过考察整个项目的投入与产出情况，评价项目的投资效果。反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率、投资利税率、投资净利润率、资本金利润率等。通过项目的投资现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标如表9-2所示。表9-2 项目盈利能力指标计算结果表序号指标名称指标内容1所得税后财务内部收益率FIRR(%)44.23%2财务净现值NPV(万元)15199.6 3投资回收期(年)3.20 4所得税前财务内部收益率FIRR(%)57.91、92%5财务净现值NPV(万元)23369.9 6投资回收期(年)3.14 7年投资利润率(%)8.45%8年投资利税率(%)12.62%9资本金利润率(%)73.06%由表9-2可以看出，项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务平衡，以Ic=8%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为15199.6万元（大于零），按目前测算分析，项目在财务上是可行的。（二）清偿能力分析本项目以折旧、摊销、销售房屋回款及未分配利润偿还长期借款，银行贷款利率5.76%，借款偿还期3年。分析表明，项目自身收益可以在借款偿还期偿还借款本息。详见附表92、5。（三）财务平衡分析测算结果表明，本项目逐年在财务上是平衡的，计算期末项目累计盈余资金40290.1万元，表明项目资金充足，财务情况良好。详见附表7资金来源与运用表。（四）不确定性分析针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见表9-3。计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率二个指标看，总投资和销售收入对项目盈利都很敏感，当建设投资增加较多、销售收入减少较多时，计算的财务指标均不能满足项目的目标投资收益。因此，项目公司应积极做好市场开发，尽量避免项目投资和销售过程中的风险。表9-3 敏感性分析结果表项 目税后净现值（Ic=8%，万元）税后内部收益率（%）基本方案（全投资）193、5199.6 44.23%建设投资增加2%14076.6 40.80%建设投资增加5%12392.0 35.93%建设投资减少2%16322.6 47.83%建设投资减少5%18007.2 53.55%经营收入增加2%16922.6 48.37%经营收入增加5%19507.1 54.59%经营收入减少2%13476.6 40.10%经营收入减少5%10892.1 33.92%第十章 结论和建议一、结论1本项目的建设有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置，进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求，有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象，因此，该项目的建设是94、非常必要的。2项目建设地点在XXXX小区，位于XX区长春桥路5号，占地面积25426.07平方米。该地块位于XX区苏州桥西侧，东临万泉河快速路西辅路，西至万柳东路（西侧为XXXX一期），南至新建长春桥路，北至空军干休所及小南庄地区。3项目总建设用地面积18026.07平方米，总建筑面积118350.56平方米，其中，地上78722.56平方米，地下39628平方米，工程建筑总高度70米。4本项目建设周期为二年半，计划2007年完工。其中，2005年6月2006年3月，完成项目前期工程和施工图设计，2006年4月2007年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。5项目总投资66736.6万元，其中工程费用40387.1万元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息1497.6万元。项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000万元。6项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务平衡，以Ic=8%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为15199.6万元（大于零），按目前测算分析，项目在财务上是可行的。二、建议1项目建设单位应进一步深化设计，落实居民房屋和单位企业拆迁方案。2建议项目建设单位加大融资方案，尽快落实该项目的建设资金。