1、商业广场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第1章 总论11.1 项目概述11.2 编制依据31.3 研究范围31.4 开发企业概况31.5 项目综合评价4第2章 项目选址及建设条件62.1 选址分析62.2 2、建设条件6第3章 市场分析及营销策略83.1 市场分析83.2 项目特点分析163.3 市场营销策略17第4章 方案设计194.1 项目概况194.2 建筑设计194.3 结构设计294.4 电气设计314.5 给排水设计34第5章 环境保护与节能385.1 环境保护385.2 节能方案45第6章 项目组织管理47726.1 项目组织管理476.2 建设工期安排52第7章 投资估算与资金筹措537.1 投资估算537.2 资金筹措57第8章 财务评价598.1 评价依据与说明598.2 收入估算608.3 盈利能力分析608.4 清偿能力分析618.5 资金平衡分析618.6 敏感性分析6183、.7 临界点分析628.8 主要技术经济指标63第9章 经济影响与社会影响分析649.1 经济影响分析649.2 社会影响分析659.3 适应性分析669.4 社会风险及对策分析66第10章 结论与建议6710.1 结论6710.2 建议68第1章 总论1.1 项目概述1.1.1 项目名称：xx商业广场建设项目1.1.2 建设单位：xx公司1.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于xx市xx中学周边。1.1.4 主要建设规模与内容：该建项目占地面积39087平方米，总筑面积181076平方米，主要建筑物情况见表1-1。表1-1 主要建筑物一览表建筑分类建筑名称建筑面积（m2）备注地上建筑1楼54、9910主体楼26层，15层为商业用途，626层为住宅；裙房为5层，商业用途。2楼31874主体楼24层，13层为商业用途，424层为住宅；裙房为23层，商业用途。3楼18448主体楼18层，14层为商业用途，518层为住宅；裙房为4层，商业用途。4楼797634层，为商业用途。5楼1802815层，14层为商业用途，515层为单身公寓。地下建筑1楼地下室41891地下一层面积21617m2，地下二层面积20274m2。2楼地下室2949地下一层。1.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为84679万元，其中含建设期利息1350万元。资金筹措计划为：企业自筹25404万元，楼盘预售款495、275万元，申请银行贷款10000万元。1.1.6 进度计划：本项目拟在3年内建设完毕，5年内销售资金全部回笼（含建设期）。1.1.7 主要技术经济指标表1-2 项目主要经济技术指标汇总表序号项目单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米390872总建筑面积平方米1810762.1其中：地上总建筑面积平方米136236计算容积率2.2地下总建筑面积平方米44840不计算容积率3建筑占地面积平方米179204综合容积率3.495建筑密度%45.86绿地率%107居住户数户4748机动车停车位辆6758.1其中：地面停车辆1008.2地下停车辆575二经济指标1总投资万元846792销售收入万元16、16601.153上缴税收万元16995.894税后利润万元14926.275投资利润率%23.506资本金利润率%78.347内部收益率%26.86税后8财务净现值万元14253.26税后9借款偿还期年3贷款意向1.2 编制依据（1）xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2）xx市城市总体规划（调整）（3）xx市城市商业网点规划（2006-2020年）（4）xx市商品房销售管理办法（5）城市房地产开发经营管理条例（6）xx商业广场规划方项目设计（7）项目单位提供的其他资料（8）有关统计调查资料（9）有关政策和技术标准1.3 研究范围我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工7、程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。1.4 开发企业概况 企业名称：xx公司公司成立日期：2009年11月企业住所：xx市法定代表人：注册资本：5000万元公司类型：其他有限责任公司经营范围：房地产开发、销售1.5 项目综合评价1、本项目属房地产开发项目，符合国家产业政策。2、xx商业广场建设项目在xx市主城区以打造xx市一流商业体为目标，引领xx时尚文化为宗旨，建设xx第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发8、展的趋势，目前xx市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。东池置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。3、项目建设地点位于位于xx市xx中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻xx中学，是宜商宜居的优良地段，建设开发条件优越。在xx市总体规划和城市商业网点规划中，秋浦路、翠柏路、池阳路均是xx市市级商业中心和商业街的发展目标，建设本项目是实施xx城市发展规划的需要。4、项目规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供综合性商业平台，为城市居住提供优越的居所，以此9、确定相应的投资水平和价格水平，市场目标明确，规划设计定位准确。5、2009年以来，xx市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升。最近的xx市主城区房地产市场情况分析报告显示，2010年我市主城区房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛。项目市场前景良好。6、国务院已正式批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划，该规划是国家层面的战略规划，xx是“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分。随着xx市承接产业转移示范区的建设，我市房地产市场正迎来一个黄金时代。7、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方项目是可行的。8、10、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。9、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润19088.09万元，资本金利润率100.18%，投资利润率30.06%，内部收益率26.86%，上缴税收17088.88万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。该项目在经济上是可行性。第2章 项目选址及建设条件2.1 选址分析xx商业广场建设项目用地位于xx市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻xx中学。秋浦路为xx市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是xx市城11、市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。本项目基地紧邻xx中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为xx古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。2.2 建设条件2.2.1 配套条件项目建设地点位于xx市主城区，交通便利、市政基础设施完善，给排水、供电、通讯、有线电视、网络、燃气配套条件等均能满足项目建设和营运要求。 2.2.2 自然条件1、地质：xx大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，xx市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。2、水文条件：xx市水资源丰富，主要12、由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在xx市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。3、气候：xx市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。基本风压：0.40kpa基13、本雪压：0.70kpa4、地震：xx市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查中国地震动参数区划图（GB18306-2001），地震动峰值加速度为0.05g，相应区域地震基本烈度为6度。第3章 市场分析及营销策略3.1 市场分析3.1.1 xx市社会经济发展概况xx市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖xx区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。xx是14、国家生态经济示范区、实施中国21世纪议程全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。xx是长江经济开发带的重要组成部分，xx港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。xx自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。几年来，xx市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力xx、活力xx、15、魅力xx、和谐xx”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2位，达到16%。几年来，xx集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础性工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场、宁宜城际铁路xx段正在加快建设，国内风景区首条轻轨九华山旅游轨道交通项目、望东长江公路大桥、江口港区铁路专用线开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了16、空间；发展平台基本形成，园区建设已达到40平方公里，远期规划达到100平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。到2008年底，xx市主城区城市人口由2001年的11.6万人发展到22.91万人，建成区面积由2001年的12.3平方公里扩大到26.33平方公里，均大大超过xx市城市总体规划的预期。近五年来全市人民收入变化情况表人民收入2004年2005年2006年2007年2008年城镇居民人均可支配收入（万元）6974788290151101712848增长率（%）12.313.014.422.216.6农村民人均可支配收入（万元）2648294033474012475817、增长率（%）11.011.013.819.918.62009年，全市经济社会呈现“回升平稳、后劲增强、结构优化、民生改善”的良好态势。据政府工作报告，预计，全市生产总值225亿元，与2000年相比增长274%，与2008年相比增长17%；财政收入33.18亿元，与2000年相比增长621%，与2008年相比增长27%；全社会固定资产投资总额260亿元，与2000年相比增长1412%，与2008年相比增长45%；社会消费品零售总额79亿元，与2000年相比增长216%，与2008年相比增长19%；城镇居民人均可支配收入14200元，与2000年相比增长194%，与2008年相比增长10.5%；农18、民人均纯收入5280元，与2000年相比增长155%，与2008年相比增长11%。可以看出，虽然xx市目前城市规模和经济总量不大，但发展条件优越，发展基础不断加强，发展优势不断提高，发展速度不断加快。城市的快速发展，为房地产开发提供了巨大的市场需求。3.1.2 发展规划分析xx市总体规划将xx市设计为“一城五区、临江环湖”的城市格局，以老城区为主的中心城区部分主要以居住、办公和商业服务为主要职能。市级商业金融中心布置在秋浦路、长江路汇合处的中心地段。商业街以秋浦路为轴线发展为主，西向联系杏花村、三台山公园，东面连接孝肃街历史街区和滨湖广场及文化中心。商业金融中心区具备商业、金融、办公、信息、管19、理的综合功能，其他主要服务设施也依托其发展。建设少量规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进的大中型商场或购物中心。运用城市土地配置的市场经济机制，促进形成市中心区的商业金融核心地块。xx市城市商业网点规划提出积极推进改造传统商业中心，增强个性化、特色化、品牌化和网络化商业功能。未来的市级商业中心应以现状十字街与杏村商业街为基础，向东向北拓展商业中心用地，通过对主要商业街道进行业态整合，控制新增非商业建筑，增设上档次、有一定规模的商业服务设施。规划精心打造翠柏路、池阳路旅游特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。加大旧城改造力度，完善城市功能，提升并壮大核心区，优化用地布20、局，积极改造现有商业街，完善综合和特色商业街的建设，合理布局大中型商业网点，全力打造市级商业中心。优化杏村西街和百荷公园步行街的环境建设，同时建设池阳路步行旅游特色商业街，打造步行者购物天堂。改造并完善长江路综合商业街、翠柏路旅游特色商业街和东湖路观光休闲商业街的建设；建设杏村东路风味小吃特色街和南湖水街。本项目完全符合上述规划内容，具有良好的支持背景。3.1.3 未来发展分析2010年1月12日，国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划。这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战略规划，也是今年国务院第一个颁布实施的区域规划，对于崛起中的安徽具有重要的里程碑意义。xx21、被列入“皖江城市带承接产业转移示范区”，xx市承接产业转移示范区建设总体构想提出，到2015年，全市生产总值跨入全省第二方阵，人均生产总值跻身全省第一方阵，实现“总量居中、人均居前、速度居先、环境居优”的目标，五大组团成为现代化大工业和物流业的重要集聚区，初步形成中等规模的新兴产业化城市、生态宜居城市、国际旅游目的地城市和长江经济带重要滨江港口城市。随着xx市承接产业转移示范区的建设，将有利于房地产开发，意味着我市房地产市场正迎来一个黄金时代。3.1.4 全国房地产市场运行情况国家统计局发布的“2009年全国房地产市场运行情况”报告显示：2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年22、增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长8023、.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。从09年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了2007年，销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21%，远高于07年3885元/平方米的水平。3.1.4 xx市主城区房地产市场情况分析2009年份xx市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08年同期水平：一、房地产市场基本情况房地产投资增幅明显。1-12月份我市主城区房地产开发投资35.89亿元，同比增长10024、.05%。其中住宅14.15亿元，商业房15.17亿元，办公房6.57亿元。商品房新开工面积增幅较大。1-12月份我市主城区商品房新开工面积154.08万平方米，同比增长45.36%。其中住宅69.26万平方米，商业房57.23万平方米，办公房27.58万平方米。商品房竣工面积保持增长。1-12月份我市主城区商品房竣工面积110.46万平方米，同比增长78.16%。其中住宅81.91万平方米，商业房23.41万平方米，办公房3.35万平方米。以上数据均为我局根据各开发公司上报所统计的数据。截止2009年12月底，我市主城区商品房累计可售量为120.79万平方米，其中商品住房88.4万平方米，其25、中1年以上待销售商品房的面积为40.2万平方米（含住宅18.32万平方米）。二、房地产市场供给和销售情况2009年1-12月我市主城区共批准商品房预售面积129.91万平方米，同比上升2.22%，其中住宅84.74万平方米，同比下降1.95%。2009年1-12月份我市主城区各类商品房销售（签约）面积共139.34万平方米（预售房销售面积108.2万平方米，现房销售面积31.14万平方米），同比08年全年增长144.69%，其中商品住宅销售（签约）面积共102.95万平方米，同比08年全年增长114.69%。三、房地产供销结构情况（一）价格阶段供销结构情况2009年1-12月份我市主城区销售的26、商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27万平方米，占总成交量的0.26%；价格在800-1000元/平方米的销售面积为0.74万平方米，占总成交量的0.72%；价格在1000-1500元/平方米的销售面积为1.7万平方米，占总成交面积的1.65%；价格在1500-2000元/平方米的销售面积为7.74万平方米，占总成交面积的7.26%；价格在2000-2500元/平方米的销售面积为33.77万平方米，占总成交面积的32.8%，价格在2500-3000元/平方米的成交面积为35.93万平方米，占总成交面积的34.9%；价格在3000-4000元/平方米的成交面积为20.44万平方米，占27、总成交面积的19.85%；价格在4000-5000元/平方米的成交面积为1.15万平方米，占总成交面积的1.12%；价格在5000元以上的成交面积为1.48万平方米，占总成交面积的1.44%。从以上数据来看2000-3000元/平方米的占总成交面积的68.73%，是目前市场的主导消费价格，但3000-4000元/平方米的房价比例有所提高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。（二）面积阶段供销结构情况2009年1-12月份我市主城区销售的商品住房中，90平方米以下的成交面积为15.2万平方米，占总成交面积的14.78%；90-100平方米的成交面积为11.74万平方米，占总成交面积的11.4%；28、100-120平方米的成交面积为31.13万平方米，占总成交面积的30.24%；120-144平方米的成交面积为22.34万平方米，占总成交面积的21.7%；144-180平方米的成交面积为11.57万平方米，占总成交面积的11.24%；180平方米以上的成交面积为10.96万平方米，占成交面积的10.65%。从以上分析数据看，我市商品房的热销户型集中在90-144平方米之间，占总交易量的72.5%，中小户型增多体现住房供应结构趋向于合理化。（三）购房对象结构分析从商品房住房购买对象分类来看，1-12月本市区居民购房比例约占总成交的63.7%；其市其它地区约占11.9%；本省其它地区约占17.29、6%；外省市约占7%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的36.3%。这说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位稳步提高。四、房地产市场价格分析2009年1-12月份我市主城区商品房平均销售价格为3033.18元/平方米，同比上升7.09%；商品住房平均销售价格为2485.14元/平方米，同比上升2.95%。我市由于市场总量较小，一些大项目进入市场后其价格对市场价格影响较大，如09年4、9月有“秀山美地”、“华邦阳光城”、“xx徽商城”、“希望财富广场”、“金汇广场”等一批商业办公用房为主的预售项目造成了5月、10月份商业用房成交均价骤升的情况，12月以来无大型商业楼盘开盘。30、排除此类偶然因素，我市房地产市场总体处于稳定态势。五、市场总结 从以上分析情况看今年全年度我市房地产市场交易稳步增长，特别是9-12三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。3.1.5 对今后房地产市场形势的初步判断2009年全国房地产市场急剧升温，具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。但流动性过剩引发的投资31、需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。针对部分城市出现房价上涨过快等问题，2010年1月10日，国务院办公厅发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，“国十一条”主要内容是增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求，严格执行房地产项目资本金制度，强化商品住房价格监管和扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，实行土地合理供应，加强商品房销售管理，控制不断上扬的房价，引导合理的住房结构和消费结构。这一政策出台，表达了中央遏制房地产过快上涨的决心和信心，但全国各地情况不同，全国的一线城市和二线城市、三线城市也不一样。不能排除部分地区、部分城市的楼价还会有32、较大的上涨。国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年中国人均GDP达到3266.8美元，09年中国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是中国居民消费结构升级的主力军。2009年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与居民消费结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。从本地市场来看，有几大因素决定了可以对xx市未来房地产市场持积极乐观看法：一市xx市经济33、将进入更加快速的发展时期；二是xx市对外吸引力正在不断增强；三是xx市城市规模有很大的发展空间（按照新的城市总体规划，xx市中心城区将发展到60平方公里和60万人口）；四是xx市第三产业发展和人均住房消费还处于较低水平。在城市性质、人口、政府财政收入和居民收入相近的情况下，2008年，xx的第三产业增加值、社会消费品零售额、商品住宅销售比黄山分别少42.4亿元、23.92亿元、4.39亿元，城镇居民人均消费性支出占可支配收入的比重低8.1个百分点，农村居民人均现金消费性支出占现金收入的比重低1.8个百分点。这说明，xx市在大力发展工业和建设城市基础设施的同时，需要进一步增加有利于促进消费的基础34、设施投资，以不断改善消费环境，促进居民消费，加大商品房开发，以促进城市商业发展和住房供应。3.2 项目特点分析1、优越的环境xx商业广场建设项目用地位于xx市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻xx中学。秋浦路为xx市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是xx市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。本项目基地紧邻xx中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为xx古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。优越的环境显然有利于产品销售和提升价格。2、先进的规划设计，领先的设计理念。xx市商业广场是xx35、公司在xx市区开发的集大型超市（引进世界500强沃尔玛）、精品百货、时尚街区、单身公寓、住宅为一体的大型综合项目。xx市商业广场以打造xx市一流商业体为目标，引领xx时尚文化为宗旨，建设xx第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，其业态组成为：沿街商铺+步行街+大型超市+主题百货+店中店模式+休闲娱乐。各体功能不一，但又相互依存相互助益，从而形成商业的旺气。目前xx市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。东池置业有36、限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。3.3 市场营销策略1、分析xx市的商业发展趋势和商品房的消费趋势，准确定位目标市场，与其他楼盘形成差异化，形成自己的独立性，显著自身特色，以“引领城市商业，占领生活高地”为主题，表达产品价值宣传。2、打造房地产精品典范，以优良工程和诱人的升值空间打动人心，拉开价格档次，避开价格竞争，取得较高利润。3、推广企业理念，树立与众不同的企业形象，以引起社会强烈关注，使产品宣传能取得良好的效果。4、对外招商和本地市场宣传促销双管齐下，同时进行，力争在早期就形成热销局面。5、委托很专业的公司进行产品营销策划，通过有力的市场营销，确保项目37、目标的最大实现。第4章 方案设计4.1 项目概况xx商业广场是安徽xx东池置业有限公司在xx市区开发的集大型超市、精品百货、时尚街区、单身公寓、住宅为一体的大型综合项目。总用地面积39087，总建筑面积181076，其中地上136236、地下44840，容积率3.49，建筑密度45.8%，居住总户数474户。其中包括27200回迁住宅和6631回迁商业。xx商业广场以打造xx市一流商业体为目标，引领xx时尚文化为宗旨，打造xx市第一个城市综合体，行成崭新的城市客厅吸引来自四面八方的宾客。它的规划落成必将成为xx经济、文化发展的新引擎，将xx人带入新的生活领域。4.2 建筑设计4.2.1 设计依38、据1设计条件2用地红线图3xx市规划管理技术规定4国家有关规划建筑设计规范、标准与规定。4.2.2 设计理念新城市、新生活的引擎城市综合体秉持这样一个理念贯穿项目设计始终，激动人心的城市生活完全可以通过创造性的规划设计来激发引导。在设计我们的新城市的同时设计我们的新生活，建设城市综合体是本项目的设计目标：1、城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势。是城市活力的主要源泉。城市综合体是城市进程的必然产物。是都市生活不可缺少的载体。随着国内城市化进程的加快，城市综合体从一线城市向二线和三线城市迅速发展。并成为城市活力的主要源泉，并决定着一个魅力十足的都市形象。沿街商铺+步行街+大型超市39、+主题百货+店中店模式+休闲娱乐=城市综合体。2、有利于旧城改造，加速城市化进程，商业核心区CBD的形成。一个城市的发展，离不开商业的发展，商业的发展也体现了整个城市的经济水平。随着城市的进程加快，新市居民对商业的要求也越来越高，原有城市商业的模式和布局已完全不能满足整个城市的发展，因此城市综合体的形成是城市化进程的有力保障。并促使快速形成商业核心区。3、城市综合体是商业经济的发动机，是xx发展旅游商贸行业最好的注脚，是城市的名片、城市的客厅。4.2.3 总体布局本项目功能分区主要由商业住宅单身公寓三大功能。布局原则是商业、住宅相对独立，互不干扰，商业区沿街设置，住宅区沿内部设置。4.2.4 40、总体交通流线本项目功能区较多，车流人流较为复杂，因此是否进行合理有效的梳理对今后的使用至关重要。车行线分为住宅车流、商业客流、商业货流、公寓车流四条。住宅车辆由西面翠柏路进入，东面池阳路出，地库出入口设计在小区内部2#楼西侧。商业地面临时停车在池阳路出入，地库有西面和东面两个入口，东面地库只出不进。商业货流由东面进入到达卸货区，直接进入货梯厅。公寓车流在南端呈环形设置，出入口设置在翠柏路。另外在秋浦路和1、2#楼之间设置两处紧急出入口。商业人行线由池阳路进入和商业内街交织形成网状，最大限度地增加商业价值。4.2.5 总体消防设计除4#楼外，其余单体均为高层建筑，在建筑周边设置环形消防车道，且设41、计不小于8米15米的消防登高场地。4.2.6 建筑退界、间距设计规划条件：建筑退让池阳路中线18米，退让翠柏路中线19米，退让秋浦路中线30米，退让南侧用地边界线不小于10米，退让国税局西侧边界线不小于6米。本项目除满足规划设计条件外，退让池阳路中线27米，比规划条件多退9米，以形成城市广场。退让西侧学校15米以上，以尽量减少对学校的不利影响。4.2.7 公共配套用房设计公共配套用房包括社区服务中心468.2m2、公厕50m2、垃圾间30m2。社区服务中心出入口位于商业内街，公厕位于翠柏路单身公寓北面，垃圾间位于东北角。4.2.8 停车设计停车标准按商业每百平方米0.5辆车、住宅每户0.5辆车42、设计。地面停车100辆，地下分1#地下车库518辆和2#地下车库55辆两部分，总计停车673辆。其中1#地下车库机械停车位195辆。4.2.9 单体平面设计1#楼：1#楼裙房主要由精品百货、沃尔玛超市、影院、餐饮、书城、电玩城几大功能组成，竖向交通主要由东、中、西三组电梯和内部自动扶梯解决。主楼为26层高层住宅。2#楼：2#楼裙房为23层商业，与1#楼围合形成内部商业街，主楼为24层高层住宅。3#楼：3#楼裙房为4层商业，分为南北两部分，中间以商业街的形式分割。主楼为18层高层住宅。4#楼：4#楼为3层沿街商业，局部4层。12层为小开间商业，34层为大空间商业。5#楼：5#楼14层为商业，5143、5层位单身公寓，公寓与商业相对独立，中间设计2米的转换层。4.2.10 立面设计4.2.10.1 设计原则通过对周边建筑风格的分析和地域特征的解读，本项目作为一个城市综合体的形象，其立面设计原则为：现在、简洁、大气、时尚。4.2.10.2 设计理念由于本项目由大块状商业、条状商业、高层住宅、高层公寓等较多类型建筑组合而成，形式多样复杂，因此在设计中我们在挖掘个类型建筑特征的同时，通过简洁的体型进行组合，用一种统领全局的肌理来统一整个形体，然后根据不同的建筑特质，选择表达方式比较接近、虚实对比明快的肌理与统领全局的肌理相结合。从而在统一的肌理中，每类建筑有符合自身特质的变化。4.2.10.3 单44、体立面设计A、沿池阳路商业立面设计：沿池阳路的大块商业强调体量的穿插和虚实对比，使用大面的石材来表达大商业的厚实，精致的玻璃幕墙渲染现代商业氛围。同时合理安排LED大显示屏、主力店店招、散户广告，使原本尺度不一的元素协调统一在相同模数之中。重点处理的部位为主入口广场，此处的立面设计强调由广场、连梁、挑空平台、下空间组合形成的空间感，来与简洁精细的材质呼应，使人感到商业中心的品味、时沿感。B、沿翠柏路商业立面设计：翠柏路商业以多层条状商业为主，设计的重点是打破冗长单调的商业界面，在纵向上我们在一、二、三层赋予其不同的空间属性，通过二楼的连廊形成的光影变化丰富立面效果。在横向上运用广告构架的设置和45、局部的四层处理来改变一成不变的天际线。C、高层住宅立面设计：处在如此繁华的商业中心的住宅立面设计重点无疑是怎样与周边建筑协调，达到共同营造繁华、时尚的气氛。因此本住宅立面设计打破传统住宅设计以窗、阳台为基本设计单元的做法，通过面与线来统一整个立面，通过块面的肌理虚实变化使之有公共建筑的立面特征。由于三栋住宅为群体建筑的制高点，住宅的顶部由幕墙和构架穿插的形式出现，在拥有丰富轮廓的同时形成与众不同的光影感。D、单身公寓立面设计：单身公寓的立面设计将两层和两个开间作为一个标准模块，整个立面形成规整划一的标准框架，在浅色方框层次的基础上，用灰色构成另一个层次的构架，形成统一而又层次的外立面，整个立面46、设计没有因公寓部匀质的平面而杂乱，与商业区和谐统一在一起。4.2.10.4 泛光灯概念设计作为晚间大厦的外衣，灯光设计本着高效节能，高雅大方的宗旨，我们对大楼照明夜景进行整体规划。务求以人为本，美观大方，亮化与美化并重，务求打造夜间商业中心段新标志。其设计原则有：A、节能环保商务办公楼的绚丽多彩与绿色节能完美结合，彰显其先进性。B、以人为本灯光绚丽而不失庄重，将大楼总体照度控制在20500Lux以内，亮度适合人眼的观赏，不产生光与视觉疲劳。C、灯光与大楼形体美和谐统一 一光色与大楼结构巧妙结合起来，做到见光不见灯，灯光与建筑材质完美映衬。4.2.11 绿化景观设计4.2.11.1 主题概念：本47、项目绿化景观在设手法上结合不同性质空间，创造节点丰富，具有视觉变化效果、步移景异、精致典雅的室外空间，让人在有限的空间，体会无限的空间感，在各个不同的景观节点实行主题化设计，表现空间的多样性。4.2.11.2 景观空间：A、商业景观：商业景观由入口广场、主题商业广场、下沉广场、步行街、情景广场一系列空间构成。B、住宅景观：住宅景观区主要由内院绿化和屋顶绿化两大部分内容组成，实行商住分离的原则，在喧闹的商业中心创造一片宁静、优美的独立住宅景观区。C、雕塑小品、公用设施个性化设计：一系列真实尺度的情景雕塑及抽象艺术小品融入景观环境，展现一幅现代化都市风景画卷，体现精致时尚生活。侯车亭、电话亭、座椅48、指示牌灯具等公用设施同样具有现代感的独特造型，人性化的设计使之不仅是公用设施，更是一以系列艺术品。4.2.11 人防设计4.2.11.1 设计依据人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）防空地下室建筑设计（FJ01-04）4.2.11.2 建筑人防设计（1）本工程按六级人员掩蔽所进行设计，平战结合。人防防护单元设在地下一层，战时为六级人员掩蔽所，平时为汽车库或自行车库。抗力等级为六级。设七个防护单位和一个移动电站，总建筑面积为：13775.34平方米，总掩蔽面积5250平方米，总掩蔽人数5250人。其中：防护单元1建筑面积1870.049、6平方米，掩蔽面积1160平方米，掩蔽人数1160人；防护单元2建筑面积1964.38平方米，掩蔽面积1340平方米，掩蔽人数1340人；防护单元3建筑面积1991.60平方米，掩蔽面积1360平方米，掩蔽人数1360人；防护单元4建筑面积1986.73平方米，掩蔽面积1350平方米，掩蔽人数1350人；防护单位5建筑面积1976.90平方米，掩蔽面积1350平方米，掩蔽人数1350人；防护单元6建筑面积1869.08平方米，掩蔽面积1250平方米，掩蔽人数1250人；防护单元7建筑面积1983.25平方米，掩蔽面积1310平方米，掩蔽人数1310人；移动电站建筑面积133.34平方米。满足规50、定的要求。（2）每个防护单元均设有不少于两个出入口，疏散宽度满足规范要求。（3）抗爆隔离墙战时采用500-1000厚砂袋堆垒。（4）人防人员掩蔽所按规定要求设置干厕，水箱。（5）平战转换措施如下：A、浇钢筋混凝土构件、防护密闭门和密闭门、通风口防护措施、战时使用的给水排水管及防暴波地漏等应在工程施工时一次完成。B、对于在临空墙上开设的平时通行口以及平时通风管穿墙孔，其封堵措施应满足战时的抗力和密闭要求，并应在15天转换时限内完成。C、专供平时使用的出入口，其临战时采用的封堵措施应在3天内完成。4.2.11.3 结构人防设计本工程防空地下室设在地下一层，按六级人员掩蔽所进行设计，根据人防有关规定51、进行分析和初算，结构构件尺寸及等效静荷载取值如下：A、防空地下室结构各部位构件尺寸地下室顶板：主楼区域采用全现浇钢筋混凝土梁板体系板厚200mm；裙房区域采用全现浇钢筋混凝土无梁楼盖体系板厚400mm。地下室底板：14号楼筏板厚度为800mm；56号楼筏板厚度为900mm；裙房区域未注明板厚为400mm。地下室外墙：墙厚300mm。临空墙：墙厚300mm。B、防空地下室结构各部位的等效静荷载标准值：顶板（覆土区0.5m）等效静荷载65KN/m2。底板等效静荷载：主楼区域（桩筏基础）25KN/m2；裙房区域（筏板基础）50KN/m2。外墙等效静荷载标准值：50KN/m2。临空墙等效静荷载标准值：52、与普通地下室相邻的隔墙90KN/m2；相邻防护单位隔墙50KN/m2。4.2.11.4 通风人防设计A、战时六级二等人员掩蔽所新风量标准：清洁式通风5m3/（P.H），滤毒式通风2m3/（P.H），最小防毒通道换气次数40次/h。B、战时人员掩蔽所隔离绝防护时间3小时，CO2浓度2.5%。C、进风系统：按清洁式通风、滤毒式通风和隔绝式通风三种方式设置，并满足防护通风转换要求。该进风系统设专用竖井，由防爆波活门和扩散室进风，其防护通风设备包括消波装置（既防爆波活门）、密闭阀门、过滤吸收和送风机等。D、排风系统：以超压排风（安装防爆超压自动排气活门）为主，清洁通风还可以辅助机械排风，其排风口部既人53、员主要出入口设简易洗消间。战时清洁式超压排风利用管道经活门排向竖井，滤毒式超压排风自简易洗消间通过防毒通道、扩散室、防爆波活门排至非人防区。4.2.11.5 电气人防设计（1）设计依据国家及地方现行设计规范及标准甲方及相关专业所提设计条件（2）供电A、电力负荷及分级平时作为停车场使用，应急照明、消防系统、排烟风机等为一级负荷；其余均为三级负荷。战时应急照明、消防系统排烟风机、报警系统及通风机等为一级负荷，其余均为二级负荷。停车场（人防工程）全部负荷均按一级负荷标准供电。B、供电电源停车场（人防工程）采用两路供电。两路电源均引自地下层变配电所。每个防护单元设置独立的供电回路，均采用两回路供电。供54、电电压为0.4kV。两路电源在负荷末端（双电源切换箱）切换。本工程配变电所由两回10kV专用线路供电。两路电源均为工作电源。每一路电源均能保证本工程的重要负荷用电。战时人防地下室防护区内的用电从区域电站引进一路电源（预留），作为战时人员人防的第三电源。第一电源来自市电（既地下层的变配电所双电源切换箱供电），系统电源之间的切换采用手动转换方位，并应与接地方式的同步转换。区域性电源引自本工程内设置的移动电站，电站内设置两台120KW柴油发电机，平时只预留管线，战时30天内将人防设备安装完毕。（3）配电线路本工程供电回路的线缆均选用NH-YJV型耐火聚乙烯绝缘电力电缆。动力及照明配电支线采用铜芯聚乙55、绝缘导线穿镀锌钢管在楼板内敷设。所有进出人防部分的各种线路穿过防护密闭门墙、密闭门墙、临空墙时，均应采取防护密闭措施。平战结合人防工程内所有的连通口、密闭信道、防毒密闭信道、出入口、值班室等处均要求预埋进线管（既预埋备用4根镀锌钢管GG50防护密闭穿墙管）。（4）电气照明照明系统电压为380/220V。照度标准（一般照明）取值如下：停车场为75Lx。A、防护密闭门外的照明回路应在防护密闭门内设置熔断器保护，熔断器离顶面不小于.3米。但是由配电箱直接配电的回路可不设置熔断器。B、日光灯管两端采用尼龙丝绑扎，白炽灯采用卡口灯头。C、整个清洁区（含污水泵间、出入口）范围内安装吊链式日光灯。D、防毒密56、闭信道及密闭信道内侧离地面4米处（门的上方）安装疏散指示灯要求自带隔镍电池，其持续工作时间大于60分钟。本工程采用高效节能型荧光灯作为主要照明光源，部分场合采用白炽灯照明。（5）信号系统本工程需设置通风方式信号装置系统。通风方式信号装置系统包括控制箱、通风方式信号指示灯箱和呼叫按钮三部分。控制箱设有操作指令开关和三种通风方式显示指示灯；该箱设置在值班室内。通风方式信号指示灯箱应设置在战时人员主要出入口防护密闭门外的墙面上，安装方式为嵌墙式。（6）电气接地及安全保护本工程低压配电系统的接地型式为TN-S系统。本人防工程的消防设备管线必须穿SC钢管暗敷在不燃烧的结构体内，其保护层不得不小于30mm57、。凡是不带电的电气设备金属外壳、穿线钢管、接线盒、过路盒均应可靠接地，电气插座回路采用漏电保护开关控制。电气设备的保护接地，功能接地及建筑物的防雷接地采用共同接地装置的联合接地方式。总接地电阻不大于1.0欧姆。建筑物内的电气装置及进出平战结合人防工程的金属管道必须与接地装置进行等电位联结（总等电位联接MEB、局部等电位联接LEB）。4.211.6 给排水消防设计地下车库在战时为人员掩蔽所。战时饮用水量每人按5L/d考虑，贮水时间15天，生活用水4L/d，贮水时间10天，每个防护区在掩蔽所内设置饮用水贮水箱一个和生活用水贮水箱一个（预留位置，战前临时拼装），由市政给水管网直接供给。扩散室等染毒地58、段设有收集和排出废水的防爆波地漏及集水坑。人防工事内的给排水管道采用热镀锌钢管，所有进出人防工事及穿越防护单元隔墙的排水管道，均在工事内侧及防护单元隔墙两侧设置公称压力不小于1.0Mpa的防爆波阀门。4.3 结构设计4.3.1 设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）建筑结构荷载规范（G8500092001）（2006版）混凝土结构设计规范（GB500102002）建筑地基基础设计规范（GB500072002）建筑抗震设防分类（GB 50223-2004）（2008版）建筑抗震设计规范（GB500112001）（2008版）砌体结构设计规范（GB500032001）人民59、防空地下室设计规范（GB50038-2005）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）建筑桩基技术规范（JGJ 3-2002）地下工程防水技术规范（GB501082001）建筑工种提供总图、平、立、剖面图。4.3.2 工程概况本工程位于安徽省xx市主城区，主要为5层商铺，两层地下室，626层住宅。4.3.3 主要设计荷载4.3.3.1 风、雪荷载基本风压0.40KN/m2；基本雪压为0.35KN/m2。4.3.3.2 楼地面使用活荷载（1）商场 3.5KN/m2（2）健身房 4.0KN/m2（3）影城 3.0K/m2（4）厨房 2.0/m2（5）卫生间 2.5/m2（6）上人屋面 2.060、KN/m2（7）非上人屋面 0.5KN/m2（8）楼梯，自动扶手 3.5KN/m2（9）有关设备用房按各专业要求设计。4.3.4 抗震设防本工程抗震设防烈度为6度，基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。4.3.5 主要材料结构主体选用C30混凝土；填充墙体选用轻质混凝土砌块。钢筋选用I，II，III级钢。4.3.6 结构体系（1）基础部分：采用桩承台基础（2）地上部结构采用框架结构，地下部分设置六级人防。4.4 电气设计4.4.1 设计依据住宅设计规范GB50096-1999（2003版）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）建筑设计防火规范GBJ16-8（61、2001年版）汽车库设计规范JGJ100-98汽车库、修车库。停车场设计防火规范GB50067-974.4.2 弱电工程设计4.4.2.1 电话系统本系统设计为市话和程控交换机用户共网系统，住户全部为市话直通用户，进线电缆由本工程弱电机房引来，其中一、二类住宅每户1对进线，三、四类住宅每户2对进线（进入多媒体信息箱）；大商业按照1对/200进线；小商业按照每户2对进线。电话按上述标准计算为：住户电话数：4462=892门；大商业电话数：69193200=346门；小商业电话数：1162=232门。综上计算，按10%增容计算，本区住宅电信容量为1617门。4.4.2.3 双向有线电视系统小区内有62、线电视信号引自城市有线电视网，原则上每户每个居住空间均设双向有线电视插座，系统采用860MHZ双向网络传输技术。4.4.2.4 可视对讲及安防系统各住宅单元每层设访客对讲及门锁控制装置，按系统要求预留管线。4.4.2.5 闭路电视监控、住户报警、小区巡更及周界防范报警系统各单元一层进门处，电梯轿箱内，车库出入口及小区出入口设摄像机；在住户厨房内设燃气泄露报警；居住区域设巡更系统及周界防范报警系统。4.4.2.6 通信管网规划小区弱电机房位置由甲方会同电信部门定位，电信主干线和配线电缆全为地下直埋。4.4.3 强电工程设计4.4.3.1负荷估算住宅按70W/m2计，车库按30W/m2计，商铺按163、20W/m2计。住宅估算电量：6007970=4205.53kW车库估算电量：2322330=696.69kW商业估算电量：96630120=11595.6kW其他设备预留50kW估算总电量：0.54205.53 + 0.7（696.69+11595.6+50）=107742.368kW4.4.3.2 开关房及变电房规划本区变电房、结合小区周围建筑美观协调，设置两个变配电室，其中一个供给住宅及地下车库用电，选用1600KVA变压器2台；另外一个商业用电，选用1600KVA变压器4台和1000KVA变压器4台。具体位置由甲方和供电部门协商定。各单位380V/220V电源由小区变电所以电缆埋地进户64、方式供给。4.4.3.3 安全消防本工程为一类高层建筑，所有消防负荷均按一级负荷供电，采用双电源末端切换的供电方式，其切换箱要求自带闭锁装置以防止双电源并列运行。消防线路，电缆采用耐火型电缆，穿管线路尽量暗敷在非燃烧的结构体内，需要明敷的穿管线路在管外涂耐火涂料。设有火灾疏散用的应急照明和标志灯，要求带蓄电池，其供电时间大于30分钟。所有平时可关断的应急照明灯可由消防控制中心统一控制，火灾时全部开启。电源为双电源，末端切换。4.4.3.4 接地保护系统所有电力设备的外壳及事故情况下可能带电部分实行保护接地。变压器中性点直接接地。接地型式均采用TN-S系统。所有进出建筑物的各种金属管道作总等电位65、联接，卫生间设局部等电位联结，（参考图集为02D501-2），变压器低压侧中性点接地以及建筑物的防雷接地、总等电位联结、局部等电位联结采用联合接地，其接地电阻小于1欧姆。在每幢住宅/住宅单元或楼层电源总箱进线处设置剩余电流动作保护开关，在插座回路、空调回路设漏电保护断路器，以保护人身安全。4.4.3.5 防雷系统按建筑物防雷设计规范，本工程属第三类防雷建筑物。将屋顶上所有金属构件与屋面避雷网连成整体，以钢筋混凝土柱中之钢筋为引下线，利用基础内钢筋作为接地极，将45米及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接。4.4.3.6 节能措施设计中采用节能高效荧光灯具。变配电所的位置尽可能的接66、近负荷中心以减少供电线路的电能损失。变配电所内的变压器采用节能型的干式变压器。采用低压电容器无功功率集中补偿方式，以减少线路和变压器的电能损失，提高功率因数。4.5 给排水设计4.5.1 设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003高层民用建筑防火规范GB50045-95（2005版）建筑设计防火规范GB50016-2006自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005版）室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006其他相关规范和相关资料建筑及有关工种提供的条件图及设计资料4.5.2 给水设计4.5.2.1 水源本工程以市政管网为供水水源67、，供水压力不小于0.25Mpa。拟从周围市政管网引入两根DN200给水管，在红线内形成环状。4.5.2.2 用水量本工程最高日用水量为1574.28m3/d，最高时用水量195.75m3/h.。用水量列表：序号用水分类人数或面积用水量标准时变化系数使用时间用水量（m3）最大值最高日1住宅1659人300L/p.d2.32454.19464.522商业1198538L/1.512119.85958.823绿化3908.72L/d123.9097.8174未预见水量取上述值之和得10%17.8143.125合计195.751574.28消防水量：室外消火栓30L/S，室内消火栓40L/S，自动喷水68、30L/S。4.5.2.3 给水系统地下室和三层以下商业由市政给水管网直接供给，四层及四层以上采用无负压变频调速机组加压供水。4.5.2.4 消防系统A、室外消火栓系统该系统用水由市政给水管网直接供给，从市政给水管上引入两根DN200给水管在红线布置成环状，在环状管上设室外地上式消火栓，消火栓间距120m，保护半径150m。B、室内消火栓系统建筑内设消火栓保护，系统由地下一层的消防水池（450m3）、消火栓加压泵、屋顶水箱（3个18m3）及增压稳压装置组成，设3套DN150消防水泵接合器，保证系统用水。该系统竖向分二个区，栓前动压超过0.5Mpa的消火栓采用减压稳压消火栓。C、自动喷水系统地下69、车库与商业，均设自动喷水系统保护。本工程采用湿式自动喷水系统，系统由地下一层的消防水池（450m3）、消火栓加压泵、屋顶水箱（18m3）及增压稳压装置组成，设四套DN150消防水泵接合器，保证系统用水。地下车库与商业按中危险级设计，住宅按中危险级设计，均采用标准喷头。D、气体消防高低压配电室采用气体灭火系统保护。E、灭火器配置本工程地下车库按B类火灾中危险级配置手提式磷酸氨盐干粉灭火器，其他按A类火灾中危险级配置。4.5.3 排水设计4.5.3.1 排水系统采用雨污分流，污废分流。生活污水经化粪池净化后排入市政污水管道，公共厨房废水经隔油池处理后排出与废水一起排入市政污水管网。屋面雨水采用重力70、流外排水系统，室外雨水直接排入市政雨水管道。4.5.3.2 排水量按照最高日生活用水量的85%计算，最高日污水量为1338.14m3/d。4.5.3 节水措施洗手盆采用感应式龙头，淋浴器采用脚踏式开关，小便器采用感应式冲洗阀、延时自闭式冲洗阀，蹲便器采用脚踏式冲洗阀、延时自闭式冲洗阀，坐式便器采用建设部推荐的节水型坐便器。水箱、水池进水控制阀采用浮球控制阀。4.5.4 环境保护水泵设备采用振动小、噪声小的设备，并做好隔振减振措施。地下车库废水经隔油池沉淀后再排放。第5章 环境保护与节能5.1 环境保护5.1.1 执行的环境保护标准中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国71、固体废物污染环境防治法建设项目环境保护管理办法（86）国环字第003号环境空气质量标准（GB3095-1966）中二级标准地表水环境质量标准（GB3838-2002）中类水域水质标准声环境质量标准（GB3096-2008）中2类标准大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）中二级标准污水综合排放标准（GB8978-1996）中三级标准建筑施工厂界噪声限值（GB12523-90）社会生活环境噪声排放限值（GB22337-2008）中2类标准5.1.2 环境和生态现状5.1.2.1 xx市生态环境现状xx市环境质量总体良好，自然条件优越，水资源充足，森林覆盖率高，环境自净能力较强，生态环境72、容量较大。环境污染基本控制，工业三废排放基本达标，非固体废物处理率达到85%以上，噪声污染控制在51分贝以内，大气环境质量达到国家一级标准，主要河流、湖泊水体环境质量达到国家类标准，城市集中饮用水源地水质保持稳定，水质状况为优、良，达标率为100%。自然生态步入良性循环，森林覆盖率稳定在55%左右，城镇人均公共绿地达10平方米以上，水土流失和土地退化治理率达90%以上，牯牛降、升金湖自然保护区和九华山国家森林公园保护性建设初具雏形。5.1.2.2 建设项目所在地区域环境质量状况项目用地位于xx市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻xx中学，其所在地区域环境质量现状如下：（1）73、空气环境质量经监测，项目建设区域环境空气中SO2、NO2、PM10的日均浓度值均低于GB3095-1996环境空气质量中二级标准限值要求，其单项质量指数值范围为0.080.19，表明项目建设区域目前的空气环境质量良好。（2）声环境质量经监测，项目建设所在地昼间和夜间所有测点噪声值均达到GB3095-1996声环境质量标准2类标准要求。总体看，项目所在地声环境质量良好。（3）水环境由xx市环境监测站提供的长江大兴断面的水质监测数据表明，长江xx段水质能满足GB3838-2002地面水环境质量标准III类标准要求。5.1.3 项目建设期环境影响分析项目所在地位于xx市城区，周围无较突出的环境污染问74、题。根据本项目的工程特点，本工程施工期的环境污染主要来自施工机械的噪声、建筑垃圾及挖方产生的扬尘、植被被毁坏造成的生态破坏、建筑废水以及建筑施工人员少量生活污水和生活垃圾。5.1.3.1 声学影响环境影响分析拟建项目的噪声来自施工机械，其噪声强度在75110Db(A)之间。采用半自由声场点声源几何发散衰减公式计算各类施工机械辐射的噪声对周围区域噪声环境影响的距离，计算结果表明，项目在施工过程中，施工噪声影响范围夜间最大达177.8米，昼间最大为56.2米。5.1.3.2 水环境影响分析施工期间，基础工程、混凝土工程会产生少量灰浆水、冲洗水等等建筑废水，其主要污染物为SS。同时，工地简易住宿、食75、堂、厕所等生活设施将产生少量生活污水，产生量以200人、0.1吨/人日、排放系数0.85计，为17吨/日，其主要污染物为COD、BOD5、SS、NH3-N。本工程不取用地下水，其用水由城市自来水管网供给，对地下水环境无影响。5.1.3.3 固体废弃物的环境影响分析本工程施工期的固体废弃物主要是建筑弃土和建筑垃圾。本工程基础工程挖方量约5.4万方。施工高峰期施工人员及管理人员约200人，工地生活垃圾按0.5kg/人d计，产生量约为100kg/d。5.1.3.4 空气环境影响分析该项目在施工过程中，产生的废气主要是施工机械的燃油废气，装饰工程使用油漆、涂料产生的废气。建筑材料装卸和运输过程产生扬尘76、，场地平整、基础开挖、弃渣、沙石骨料筛分、混凝土拌和等将产生粉尘。工程施工对环境的影响主要是增加空气中的总悬浮颗粒（TSP）含量。5.1.3.5 水土流失分析在工程建设过程中，由于地面开挖、取土使得原有的土地结构受到破坏和改变，进而造成原土移位、松散，地表裸露，改变土壤的可蚀性及植被状态，其土壤的抗蚀性、抗雨水冲刷性降低。施工期各要素对环境的影响是暂时的、局部的，可采取有效的控制措施将影响降至最低，随着施工结束，影响也基本消除。5.1.4 项目营运期环境影响分析5.1.4.1 水环境影响分析项目营运期产生的污水主要来源于居民日常生活和商业经营等产生的污水，污水产生量按照最高日生活用水量的85%77、计算，最高日污水量为1338.14m3/d。5.1.4.2大气环境影响分析A、居民厨房油烟主要污染物是挥发性油脂、有机质及其热分解或裂解产物。建设项目区设计居住户数474户，每户中、晚两餐的平均炒菜时间按1.5h估算，单台家用除油烟机的基准排放量按500m3/h估算，油烟浓度按10mg/m3预测。则住户全部入住后，居民厨房油烟总的产生量约3.56kg/d,1.30t/a.B、机动车尾气本项目设有机动车停车位675个。进出汽车尾气含有NOX、CO、HC。5.1.4.3 声环境影响分析项目营运期的噪声主要来源于进出于地下车库强排放机、消防水泵、增压水泵、商业活动、家用空调等。消防水泵、增压水泵、地78、下车库强排放机和商业活动属高噪声源（dB80），家用空调和机动车属低噪声源（dB65）。5.1.4.4 固体废弃物环境影响分析项目运营期产生的固体废弃物主要是居民日常生活垃圾和商业、办公垃圾，年产生量约1988.4吨.5.1.5 环境保护措施5.1.5.1 项目建设期间环保措施A、施工噪声防治措施施工噪声是人们特别敏感的噪声源之一，根据目前的机械制造水平，又不能从根本上采取措施予以消除，只能通过加强施工产噪设备的管理，以减轻施工噪声对周围环境的影响。因此提出采取以下控制措施：a）加强施工管理：施工单位应严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12525-90）和中华人民共和国环境噪声污染防治法中的有79、关规定，遵守当地环境保护主管部门的有关环境管理规定，强化施工噪声环境管理，减轻施工噪声对周围环境的影响。b）合理安排施工时间：单位施工禁止在夜间2200次日600进行。如因建筑工程工艺要求或特殊需要必须连续作业而进行夜间施工的，施工单位必须到市行政服务中心环保窗口办理夜间施工许可证后方可进行夜间施工。c）合理安排工程作业：减少同时作业的高噪声施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响。d）加强对噪声设备的维护和保养。B、施工废水污染防治措施a）建筑废水处理：在施工地点低洼处设置临时废水沉淀池23个，收集施工中所排放的各类废水，在经沉淀一段时间后，作为施工用水的一部分回用，既节约用水，又减轻了对周围环80、境的影响。b）生活污水处理：建临时化粪池：施工人员集中宿营，生活污水集中排放，宿营区污水经化粪池处理达到GB8978-1996污水综合排放标准中三级标准后排入城市污水管网，进入市污水处理厂进行二次处理C、施工固体废弃物污染防治措施a）弃土和建筑垃圾处理：工程土方及时用作土地平整或建设填方，同时要做好水土保持工作。b）建筑垃圾送至规定的地点妥善处置，临时住宿地的生活废弃物，集中收集后由环卫部门清运送至xx市垃圾处理厂卫生填埋。通过以上措施，可将本建设项目的固体废弃物对环境造成的影响减少到较小程度。D、施工扬尘污染防治措施施工扬尘的起尘量与许多因素有关，如挖土机等在工作时的起尘量与挖坑深度、挖土机81、抓斗与地面的相对高度、风速、土壤的颗粒度、土壤含水量等因素有关。为了减轻扬尘对周围环境的影响，本工程拟采取以下措施：a）加强工程机械的保养维护，提高机械的使用效率。b）工程物料堆场选择适合的位置，并适时做好洒水抑尘等防止扬尘措施。c）文明施工、洒水作业，车辆上路前预先冲洗，运输时尽可能封闭。d）使用环保型装饰材料，以确保室内环境空气达标，从而满足生态住宅要求。e）风速四级以上时，暂停土方开挖。采取以上防护措施后，可减轻工程建设对施工区域近地面环境空气质量的影响。E、施工期水土流失防治措施工程施工期相对较长，将会遇到雨量充沛时期。因此，施工过程中雨季水土保持工作相当重要。雨季施工的水土保持工作应82、重点做好以下几点:a）施工单位应密切关注气象变化，事先了解降雨时间和情况，以便采取适当的防护措施。b）施工时要随时保持施工现场排水设施的畅通。c）雨季施工时，应随挖、随运、随填、随压，雨前和收工前将铺填的松土碾压密实，不致积水。d）当暴雨来临时，堆场应使用一些防护物，如使用草席等进行覆盖。e）在堆场周围设置砖砌围栏，以减少水土流失造成环境影响。5.1.5.2 项目建成后环保措施A、废水污染防治措施小区排水采用雨、污水分流原则，其中：室内污废水分流。排水立管布置在管道井内，室内污废水排至室外，经埋地污水管汇合后，排水城市管网。小区地面雨水由道路雨水口汇集；屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至83、室外埋地雨水管，经埋地雨水管汇集后排入城市管网。污水和雨水对小区和周围环境水体不产生不利影响。B、废气污染防治措施油烟废气和天然气燃烧废气经脱排油烟机处理后排入排烟竖井，通过屋顶高空排放；为了降止油烟气倒流，在排烟支管上采取防倒流措施。防止地下车库汽车尾气过量积累，地下车库采用机械强制排风，换气次数按6次/时设计；排风通过专用风管引至远离住宅和行人的绿化区中间排放。C、噪声污染防治措施a）生活加压泵、消防栓水泵均采用优质低噪声设备，采用隔振底座隔振，在水泵进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，采用弹性支吊架，水池进水口安装消声器。b）排气风机选用高效低噪音的通风设备，风机前后设置软接头和消声器，用减84、震吊钩。c）室内空调、通风设备噪音超标时，设置消声器或采用消声风管，空调器室外设置在远离住宅的区域。d）变电所的主变压器采取隔振措施，并在室内安装一定面积的吸声材料，门采用隔声门，排风设备安装消声器。经过上述处理措施后，可满足城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的2类标准，即：昼夜Lep(A)60db(A)，夜间Lep(A)50db(A)。D、固废污染防治措施对于项目区的生活垃圾和商业办公垃圾处理，采取设置专用垃圾容器和垃圾收集点，同时配备垃圾清运工，每天早晚各收集一次，确保生活垃圾收集率达到100%，设置的垃圾容器应满足垃圾分类收集的要求。生活垃圾经收集后全部进入城市垃圾清运系统，对85、环境的影响很小。5.2 节能方案5.2.1 节能设计依据夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001公共建筑节能设计标准GB50189-2005民用建筑热工设计规范GB50176-93安徽省居住建筑节能设计标准DB34T754-2007安徽省公共建筑节能设计标准DB34/T753-20075.2.2 围护结构部分的传热系数K（W/（K）和热惰情指标D（1）外墙：KM1.0；D2.5（2）屋面：K0.8；D2.5（3）外窗：2.5K3.2（4）户门：KM3.0Km指外墙的平均传热系数（包括主墙及其周边热桥在内）。当外墙KM值和屋面K值满足要求，但D值不满足要求时，应按民用建筑热工设计规86、范验算隔热设计要求。5.2.3 节能做法（1）住宅外墙：240厚粘土空心砖外铡加贴聚苯保温板30厚。（2）公建外墙：200厚混凝土多孔砖墙外侧加贴聚苯保温板30厚。（3）平屋面：现浇钢筋混凝土屋面板、树脂珍珠沿找坡层、防水层、聚苯保温板、细石混凝土。（4）门窗：热桥铝合金门窗，中空玻璃。（5）设备选用上采用节能型泵、仪表和照明灯，公共建筑的空气调节系统按规范要求进行设计。第6章 项目组织管理6.1 项目组织管理xx商业广场建设项目由xx公司融资建设，公司组织机构精简高效，设有工程部、销售部、开发部、办公室和财务部。部门职能明确，工作协调。办公室的主要职能是行政管理、人事管理、部门协调与后勤服务87、；工程部的主要职能是项目的工程管理与计划；销售部的主要职能是产品销售推广与用户服务；开发部的主要职能是市场调研、开发与管理；财务部的主要职能是企业的财务管理和工程项目的资金管理。具体到工程项目的实施，其组织管理实行的是“项目经理负责制”、“招投标制”、“工程监理制”和“合同管理制”，以此确保工程建设质量、建设进度及投资效益。每一个项目都确定一名项目经理来具体负责项目的组织管理工作，项目经理与各部门之间的沟通协调有一整套制度给与支持。房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组88、织、协调、监督和控制的管理系统。具体而言，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。一、工程施工控制施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。1、工程进度控制工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。（1）进度计划的形式按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用89、横道图法和网络图法来表示；第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示；第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。（2）进度计划的监测防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。（3）进度计划的衡量、分析和修订衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者90、工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。2、工程质量控制工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：（1）对原材料的检验为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合91、同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。（2）对工程中的配套设备进行检验工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可以到制造厂监督和检查。（3）确立施工中控制质量的具体措施检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。（4）建立有关质量文件的档项目制度。3、成本控制实施92、成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。（1）直接费用监测分析直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。（2）间接费用监测分析间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进93、行有效控制。二、房地产开发项目的工程建设监理工程建设监理简称为工程监理，目的是使工程结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。工程监理的内容包括工程进度监理、工程质量监理、工程合同监理。1、工程进度监理即监理单位受建设单位委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方项目和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。2、工程质量监理是监督单位受94、建设单位的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。主要内容如下：（1）委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。（2）进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。（3）质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。3、工程合同监理。主要任务是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。三、房地产开发95、项目的工程建设竣工验收竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。1、房屋建设项目的一般竣工验收标准（1）程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。（2）所有设备（如电梯、采暖通风装置）均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。（3）上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构96、清晰，操作方便；室内、外道均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。（4）整个工程质量经有关部门评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。（5）要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。2、竣工验收的程序（1）工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。（2）开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。（3）共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督等单位97、共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。 单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。（4）编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。（5）编制并移交竣工档项目。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档项目。开发项目竣工后，要认真整理和清绘竣工图纸等98、，并按规定移交给使用单位和城市建设档项目馆。6.2 建设工期安排本项目建设工期计划为36个月，具体工程进度安排见下图6-1：图6-1 项目实施进度横道图工程项目2010年2011年2012年123456项目前期工作=建筑工程施工=给排水工程=电气工程=道路、绿化工程=广场和扫尾工程=第7章 投资估算与资金筹措7.1 投资估算7.1.1 投资估算范围本投资估算范围包括项目的建安工程、配套基础设施工程等直接建设费用及工程建设其他相关费用等。7.1.2 工程概述xx商业广场建设项目位于xx市主城区，工程用地39087，总建筑面积181076，其中地上136236、地下44840。主要工程项目有：1楼99、59910；2楼21874；3楼18448；4楼7976；5楼18028；地下车库44848；绿地面积3909；地面广场9000。7.1.3 投资估算（1）土地费用本项目总用地939087，地价20100万元。（2）建安工程费地上建筑按2000元/计，为27247万元；地下建筑按4000元/计，为17936万元。总计45183万元。（3）前期工程费：344万元包括可行性研究、规划设计、勘察设计等费用，是根据国家有关收费规定，结合现行市场行情估算。（4）基础和公共设施费：1252万元该项费用是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的给排水、电气、绿化、道路、停车、环卫等设施的建设费用。具体估算如100、下表：序号项目计算指标工程造价（万元）1给供水按单位建筑面积30元估算5432电气按单位建筑面积20元估算3623道路按单位用地面积50元估算1954绿化及小品按单位绿化面积100元估算235广场按单位面积200元估算397环保设施1000立方米化粪池90合计1252（5）管理费用：464万元管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费以及其他管理费用，是按建安工程费加基础和公建设施费之101、和的1%估算。（6）财务费用：1350万元财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。本次按贷款银行意向，即三年期借款10000万元，年利率按5.40%计算，利息计算期为2.5年。（7）销售费用：2259万元是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。销售费用建安工程费的5%估算。（8）开发期间税费：2439万元序号项目计算依102、据（元/M2）金额（万元）1城市基础设施配套费50.002墙改基金8.003散装水泥基金1.504工程渣土处理费2.005人防工程易地建设费30.006土地登记费0.207白蚁防治费2.008房屋所有权登记费0.509规划综合技术服务费2.2010房产面积测绘费1.0011施工图纸审查费2.1012避雷设计审查费1.1013避雷检测费0.5014规划技术服务费1.0015产权交易费3.0016产权登记费2.5017档项目保管费1.0018天然气入网费3.0019自来水入网费20.0020销售入网费1.0021室内环境监测费1.0022室内电气监测费1.10合 计134.72439（9）其它费用103、：222万元主要包括:各类临时费用、咨询费、资料编制费、承包管理费、合同公证费、施工执照费、招标代理费、环境影响评价费、工程质量监督费、工程监理费等。具体估算如下表：序号项目计算指标（元/M2）金额（万元）1监理费2.002质监费1.003招标代理等0.504环境影响评价费0.255临时施工水电接入费1.006临时道路建设费1.007临时围墙建设费2.008竣工资料编制备项目费0.509其它4.00合计12.25222（10）不可预见费:4644万元房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。本项费用按建安工程费加基础和公建设施费之和的10%估算。（11）涨价预备费：6422万元涨价预备费是指104、建设项目在建设期间内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用。涨价预备费以工程费用为计算基数。计算公式为：NPC = It（1+f）t-1t=1式中：PC涨价预备费It第t的工程费用f建设期价格上涨指数N建设期t年份本项目工程费用为46589万元，在建设期内第一至三年分别投入为：9317.8万元、18635.6万元、18635.6万元。预测建设期价格上涨指数为6%。（12）总投资估算:含以上11项费用，xx商业广场建设项目开发总成本（总投资）约需84679万元。项目开发总成本估算表序号项目合计(万元)估算说明1土地费用201002建筑安装工程费451833前期工程费用105、3444基础和公共设施费12525开发期间税费24396管理费用4647销售费用22598财务费用1350为建设期借款利息9其他费用22210不可预见费464411涨价预备费6422项目总投资846797.2 资金筹措7.2.1 融资方项目本项目总投资约84679万元，资金来源包括：1、企业自筹25404万元；2、楼盘预售款49275万元；3、申请银行贷款10000万元。7.2.2 资金投入预测按照已发生费用和项目建设进度计划，本项目建设开发期间资金使用和需求情况大约如下：单位：万元资金需求时 间 段2009-2010.41010.5121011.1121012.1610121.712各期需求106、211001316524869245451000累计需求2110034265591348367984679资金投入预测表明，2010年度内项目约有14165万元资金需求量，但在该期间，公司可使用的资金只有4165万元左右，存在10000万元的资金缺口，因此必须进行贷款融资。根据项目工程进度安排，到2011年，项目先建楼盘便可进入预售阶段。其后，至2012年，项目后建楼盘又可进入预售阶段。预计2011年和2012年，分别可实现产品销售收入34980万元。这就为各年的资金投入来源提供了充分的保障。第8章 财务评价8.1 评价依据与说明8.1.1 评价依据1.建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法；107、2国家现行的财税制度和有关法规。8.1.2 计算说明1项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部销售完为限，计划建设期为3年，销售期为4年，计算期定为5年。2、贷款利率：按中国人民银行2008年12月23日公布的人民币存贷款基准利率，一至三年期贷款年利率为5.40%。3.税费率：报告中采用的税费率详见下表：税费项目税费率营业税5%城市维护建设税7%教育附加费3%地方教育附加1%土地增值税30%、40%、50%、60%超率累进所得税25%4、土地增值税按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知计算原则计算，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项108、目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的都被纳入了上门清算的范围。”土地增值税税额 = 增值额税率扣除项目金额速算扣除系数式中：增值额 = 销售收入1.2（土地成本费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑安装工程费+公共配套设施费+开发间接费用）开发期税费旧房及建筑物的评估价格销售费用管理费用财务费用营业税城市维护建设税印花税教育费附加速算扣除系数：0对应30%税率，5%对应40%税率，15%对应50%税率，35%对应60%税率5、销售价格估算：销109、售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。8.2 收入估算根据项目规划设计、工程进度计划和销售计划安排，参照目前市场价格和开发成本，预测各年销售收入如下：销售产品可售面积（m2）总销售收入（万元）各年销售收入（万元）2011年2012年2013年2014年居住建筑5907929539.508861.858861.855907.905907.90商业建筑9663087061.6626118.526118.517412.3317412.33合 计155709116601.1534980.3534980.3523320.2323320.23占总收入（%）30.0030.0020.020.08.3 110、盈利能力分析项目在计算期内产品销售收入共为116601.15万元，可获得利润总额19901.7万元，扣除所得税4975.42万元，提取公积金1492.63万元、公益金746.31万元，可分配利润为12687.33万元。企业交纳经营税金6471.36万元、土地增值税5549.10万元、所得税4975.42万元，合计税金16995.89万元。主要财务评价指标：（1）投资利润率：23.50%（2）投资利税率：37.70%（3）资本金利润率：78.34%（4）投资回收期（含建设期）：静态3.82年（税后）动态4.10年（税后）（5）财务内部收益率：26.86%（税后）（6）财务净现值（Ic=8%）：1111、4253.26万元（税后）8.4 清偿能力分析本项目银行贷款10000万元，贷款期限3年，年中发放，建设期利息总计1350万元。从建设期第二年起本项目就有销售收入，四年内资金全部回笼。从资金来源与运用分析表可以看出，第三年年底还清本金和利息后仍有3636.91万元的盈余资金，说明本项目有很强的清偿能力。8.5 资金平衡分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是基本平衡的。具体见资金来源与平衡表。8.6 敏感性分析将开发成品成本、销售价格、销售进度等作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明，项目效益对产品开发成本和售房收入这两个因素最为敏感，其中销售收入对项目的收益影响最大，其次为产品开发成本112、。因此要避免价格竞争并注意控制投资成本。要优化设计方项目，加大招标竞争，加强项目管理，以确保合理的成本水平和售价。敏感性分析 变化幅度净现值0-5%-10%10%5% 8.7 临界点分析临界点分析是项目评价的另一个重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资者期望的内部收益率为10%，在这种情况下，项目开发投资的临界点为103858.79万元，增加19179.79万元；商品房销售收入最为95029.94万元，减少18.5%；销售面积最低值为126903平方米，下降28806平方米。详见下表。临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率113、26.86%期望值10%项目开发投资84679万元最高值103858.79万元（其它不变）销售收入116601.15万元最低值95029.94万元（其它不变）销售面积155709平方米最低值126903平方米（其它不变）综上评价可知，本项目在财务上可行，且有较高的抗风险能力和较强的债务偿还能力。8.8 主要技术经济指标主要技术经济指标一览表序号项目单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米390872总建筑面积平方米1810763总居住户数户4744机动车停车位辆6755绿地率%106综合容积率3.497建筑密度%45.8二经济指标1总投资万元846792销售收入万元116601.153上缴税收114、万元16995.894税后利润万元14926.275投资利润率%23.506资本金利润率%78.347内部收益率%26.86税后8财务净现值万元14253.26税后9借款偿还期年3贷款意向第9章 经济影响与社会影响分析9.1 经济影响分析房地产业是国民经济支柱产业，它对拉动和保持我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。自上世纪九十年代末以来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。近十几年，我国国内生产总值每年增加811个百分点，其中有12个百分点是房地产业作的贡献。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，115、成为GDP增长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料、化学工业、家具产业等多个行业的发展。据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。房地产业也是地方经济的的主要贡献者，土地出让金约占地方财政收入的一半左右。在近期中国指数研究院发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告中指出，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。考虑到房地产相关的税费收入，以及房地产对建筑业、金融业等相关产业的影响，这一比例将会进一步提高。回顾2009年，房地产对中国经济的回暖有巨大的推动作用。房地产业从投116、资和消费两个方面拉动了中国经济的增长，随着房地产市场的复苏，房地产的开发投资和消费直接影响到钢铁、原材料、建材、装修、家电以及汽车等其他关联行业的发展，而这些行业的发展同样是支撑国内需求的重要因素。同时也有利于大量接纳就业人员，对提高就业率也作出了巨大的贡献。9.2 社会影响分析该项目在完善城市居住功能，丰富住宅供应的同时，并为城市创造大量了的就业平台与经济活动平台，从而促进城市综合发展。1、开发商品住宅是满足人民对住房的需要，1978年我国城镇居民人均住房建筑面积为7.2平方米，经过这些年住房建设的快速发展，到2008年末超过人均28平方米。住房消费的显著提高，对提高人民居住水平和促进消费有117、重大贡献。随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量与环境。xx公司根据城市住房需求，建设约6万平方米高档次的居住建筑，能在较大程度上满足人们的住房愿望。2、城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势。本项目的建设有利于旧城改造，加速城市化进程，以及商业核心区CBD的形成。一个城市的发展，离不开商业的发展，商业的发展也体现了整个城市的经济水平。随着城市的进程加快，城市居民对商业的要求也越来越高，原有城市商业的模式和布局已完全不能满足整个城市的发展，因此城市综合体的形成是城市化进程的有力保障。并促使快速形成商业核心区。城市综合体118、是商业经济的发动机，是xx发展旅游商贸行业最好的注脚，是城市的名片、城市的客厅。该项目城市就业增加显著：xx商业广场规划建有综合商区约10万平方米，具有较大营业规模，可以容纳大量人员就业，包括从事开店、导购、服务、管理、维护、修理、保洁、保卫、卫生等等。间接的就业还包括物流、运输、保险和推销等等。9.3 适应性分析分析认为，xx市及周边城镇的居民，以及当地政府为该项目的主要利益相关者。根据调查研究，居民对居住的要求首先是质量、品位与舒适性，然后是周围的各种环境及条件，这些方面的要求均能得到相应的满足。而政府比较关注项目的社会效益和生态保护，这些方面也均能在项目中得到体现。因此，该项目能为当地社119、会环境、人文条件所接纳。9.4 社会风险及对策分析本项目无利益冲突面，无负面社会影响，因此无社会风险存在。建议项目单位应确保按规划设计内容和要求建设，保质保量，坚持信誉，履行环境保护责任，树立良好的市场形象和企业形象，从而与政府管理部门和社会群众建立美好和谐的社会关系，以规避社会风险，使项目实施和市场销售有一个良好的环境支持。第10章 结论与建议10.1 结论1、本项目属房地产开发项目，符合国家产业政策。2、xx商业广场建设项目在xx市主城区以打造xx市一流商业体为目标，引领xx时尚文化为宗旨，建设xx第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。城120、市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，目前xx市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。东池置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。3、项目建设地点位于位于xx市xx中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻xx中学，是宜商宜居的优良地段，建设开发条件优越。在xx市总体规划和城市商业网点规划中，秋浦路、翠柏路、池阳路均是xx市市级商业中心和商业街的发展目标，建设本项目是实施xx城市发展规划的需要。4、项目规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供综合121、性商业平台，为城市居住提供优越的居所，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标明确，规划设计定位准确。5、2009年以来，xx市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升。最近的xx市主城区房地产市场情况分析报告显示，2010年我市主城区房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛。项目市场前景良好。6、国务院已正式批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划，该规划是国家层面的战略规划，xx是“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分。随着xx市承接产业转移示范区的建设，我市房地产市场正迎来一个黄金时代。7、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，122、环境保护措施完备，工程方项目是可行的。8、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。9、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润19088.09万元，资本金利润率100.18%，投资利润率30.06%，内部收益率26.86%，上缴税收17088.88万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。该项目在经济上是可行性。10.2 建议1、建议建设单位密切关注政策导向，规避政策性风险。加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府有关部门已出台或将要出台的的实施细则或政策措施，认真分析当地房地产市场的供求状况、运行特点，以及各项政策对当地市场可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，为科学决策提供依据。2、建议建设单位加大资金筹措，尽量将各项工程提前，并加快工程进度，以提高项目的财务收益，同时可降低市场变化的风险。