1、山西省建筑面积14.1万商业广场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月山西省建筑面积14.1万商业广场建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月77可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、总 论- 10 -（一）项目背景- 10 -1、项目名称：*市xx商业广场建设项目- 10 -（1）承办单位2、：*市xx房地产有限公司- 10 -（3）单位概况- 10 -3、可行性研究报告编制依据- 10 -（2）*市“十二五”发展规划纲要- 11 -（4）*市住房建设规划（200820xx年）- 11 -（7）*统计年鉴2011- 11 -（9）建设项目经济评论方法与参数第三版- 11 -4、项目建设背景- 11 -（二）项目概况- 14 -1、拟建地点- 14 -2、建设规模及内容- 14 -1、占地面积：18388.51。- 14 -二、需求分析与建设规模- 16 -（一）需求分析- 16 -1、*市房地产建设现状- 16 -2、*市房地产市场需求分析- 17 -2、*市房产市场发展分析- 13、7 -3、房地产业与国民经济的协调发展- 18 -4、房地产应对金融危机的影响- 19 -5、百万人口城市建设目标给房地产开发带来契机- 19 -6、xx商业广场的区位优势- 19 -（二）建设规模- 20 -1、占地面积：18388.51。- 20 -三、场址选择与建设条件- 22 -（一）场址现状- 22 -1、地点与地理位置- 22 -2、场址土地权属类别及占地面积- 22 -（二）建设条件- 22 -1、自然条件- 22 -2、社会经济状况- 26 -3、施工条件- 29 -四、工程建筑方案- 29 -（一）工程设计指导思想和原则- 30 -1、指导思想：- 30 -2、建筑设计原则：4、- 30 -（二）项目总体规划方案- 31 -（三）建筑工程方案- 32 -1、平面设计- 32 -2、剖面设计- 34 -3、建筑造型- 34 -4、结构设计- 34 -砼结构设计规范GB50010-2010- 35 -（四）公用工程方案- 36 -1、给排水设计- 36 -建筑设计防火规范GB50016-2006- 36 -建筑灭火器配置设计规范GB10140-2005- 36 -（2）设计范围- 37 -c、室内消火栓给水系统- 39 -2、电气设计- 40 -（2）供配电系统- 40 -（5）电话及宽带网系统- 41 -（6）可视对讲系统- 41 -（7）闭路电视监控系统- 42 -（5、8）火灾自动报警系统- 42 -3、燃气设计- 42 -（2）调压站- 42 -（3）管线布置- 42 -五、节能节水措施- 43 -（一）节能措施- 43 -1、设计依据- 43 -公共建筑节能设计标准GB 501892005- 43 -2、节能措施- 43 -（二）节水措施- 44 -1、设计依据- 44 -（2）民用建筑节水设计标准（试行）- 44 -2、节水措施- 44 -（3）选择高灵敏度水表及节水型卫生器具；- 44 -六、环境影响评价- 45 -（一）项目环境保护执行的法规、标准- 45 -1、中华人民共和国环境影响评价法 （2002）- 45 -3、地下水质量标准GB/T1486、4893- 45 -5、城市区域环境噪声标准GB309693- 45 -7、建筑施工厂界噪声限制GB1252390- 45 -9、饮食业油烟排放标准GB184832001- 45 -（二）环境现状- 45 -（三）环境影响分析- 45 -1、施工建设期环境影响及对策- 45 -（2）缓解措施- 46 -2、工程竣工后对环境的影响及对策- 48 -（2）环保措施- 48 -七、劳动安全保护与消防- 50 -（一）劳动安全- 50 -1、政策依据：- 50 -（3）职业安全健康管理体系指导意见- 50 -2、措施- 50 -（二）消防措施- 52 -1、设计依据- 52 -2、消防措施- 52 -7、（3）消防通道- 52 -（4）安全疏散- 52 -（5）防火构造- 52 -（6）消防给水- 52 -八、组织机构与人力资源配置- 54 -（一）项目建成后组织机构- 54 -1、组织机构- 54 -（二）人力资源配置- 54 -1、劳动定员- 54 -（三）人员来源- 55 -（四）人员培训- 55 -九、项目实施进度- 56 -（一）建设工期- 56 -（二）项目实施进度安排- 56 -（三）项目实施进度表（横线图）- 56 -十、投资估算与资金筹措- 57 -（一）投资估算依据- 57 -5、*市国有土地使用权挂牌出让公告；- 57 -7、本区域房地产市场调查综合评估意见；- 57 -8、（二）建设投资估算- 58 -1、建设投资估算内容- 58 -2、建设投资估算- 58 -（三）资金筹措方案- 60 -1、该项目投入资金5.76亿元，资金来源：- 60 -1）项目开发单位自有资金28500万元；- 60 -十一、财务分析61（一）财务评价基础数据与参数选取611、税率61（二）销售收入估算61（三）盈利能力分析621、静态指标分析622、动态指标分析62（四）财务生存能力分析63（五）不确定分析631、盈亏平衡分析642、敏感性分析64（七）财务评价结论64十二、社会评价66（一）项目对社会的影响分析661、项目对所在地区居民收入的影响662、项目对所在地区居民生活水平和生9、活质量的影响663、项目对当地基础设施，社会服务容量和城市化进程等的影响66（二）项目与所在地区互适性分析661、不同利益解体对项目的态度及参予程度：662、各级组织对项目的态度及支持程度67（三）社会评价结论67十三、风险分析68（一）项目主要风险识别681、政策风险682、市场风险683、经营风险684、财务风险695、利率风险。696、资金变现风险697、完工风险69（二）风险程度分析70（三）风险防范措施701、投资分散策略702、投资组合策略713、保险策略72十四、工程招标73（一）发包方式73（二）招标组织形式73（三）招标方式731、公开招标742、邀请招标743、议标74（四10、）本项目招标形式和招标内容752、招标范围75十五、结论与建议77（一）结论77（二）建议77一、总 论（一）项目背景1、项目名称：*市xx商业广场建设项目2、承办单位概况（1）承办单位：*市xx房地产有限公司（2）法定代表人：（3）单位概况*市xx房地产有限公司隶属于xx集团旗下，公司凭借专业的开发理念、雄厚的资金实力、市场化的运作经验，迅速树立了行业品牌，成为最受客户欢迎，最受社会尊重的房地产公司。多年来，xx房产公司始终秉承以人为本的人居价值理念，一如既往的以改善人居环境为己任，创造了具备现代品味与生活本质和谐交融的人居文化，相继开发竣工商住楼近百万平米，成就了众多经典项目。作为本土房产11、龙头开发企业，xx房产每前进一步都在相城扎下深深的脚印，我们将始终坚持以客户满意为目标，不断为城市繁荣和*发展做出贡献。3、可行性研究报告编制依据（1）项目建设单位编制可研报告的委托书（2）*市“十二五”发展规划纲要（3）*市城市总体规划（20062020年）（4）*市住房建设规划（200820xx年）（5）山西省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定（6）*市人民政府关于促进我市房地产持续健康发展的若干意见（7）*统计年鉴2011（8）国家及山西省有关城市规划和住宅建设现行法规（9）建设项目经济评论方法与参数第三版（10）建设单位提供的其它有关资料4、项目建设背景房地产业是投资大、风险高、12、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。2010年3月3日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，“住房”话题成为最受公众关心的重中之重。温家宝总理作政府工作报告时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。保增长、防通胀、调预期、促稳定将是今年楼市的基调。基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房13、地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。 “十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，而我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。因此，“十二五”的发展目标就是要做到“人人有房住”。改革开放以来，我国城镇居民的14、住房总面积已经从1990年的20亿平方米增长到了2008年的124亿平方米。在住房建设规模和速度上，以及人均住房面积水平上，我们都已经创造了一个世界性、历史性的奇迹。客观判断，我们已经走过了严重的“房荒”阶段，已经解决了“大多数人有房子住”的问题，从总体上已经基本实现了住房“脱困”的目标。但由于起点的住房水平过低、发展历史短、城镇化速度不断加快、发展不平衡等原因，低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。“十二五”到2020年，我国城镇住房发展仍处于“脱困优先、适度改善”的阶段。在“大多数人有房住”15、的基础上，我们要努力实现的下一战略目标应是“人人有房住”、“大多数人适度改善”和“中低收入群体优先改善”。也就是说，下一战略周期内，我国城镇住房基本目标，仍是“住有所居”。当前*市委、市政府提出的建设百平方公里、百万人口“双百城市”的目标和要求以及城市发展战略，使得房地产业在国民生产和日常生活中发挥着越来越重要的作用。*市房地产业近年来得到了长足的发展，已成为继煤炭、纺织、电力、酿酒支柱产业之后的又一生力军，成为我市经济增长亮点。随着招商力度的不断加大，大批外商陆续进入*，带动并激活民间资本，为房地产业的发展增添了新的活力；随着消费观念的更新，信贷投放的增加，市场将进一步开放。根据*市委市政府16、的统一部署，以党的十七大和十七届三中全会精神统揽房地产发展全局，按照全面建设小康社会和“加快发展、富民强省”的要求，树立全面、协调、可持续的发展观，加快建立和完善房地产市场宏观调控机制，着力整顿和规范房地产市场秩序，进一步加大房地产开发投资力度，努力搞活住房市场，正确引导住房消费，大力促进房地产业持续快速协调健康发展；努力改善中低收入家庭住房困难问题，认真解决住房拆迁建设和流通消费过程中的矛盾纠纷，切实维护群众利益；加快住宅产业现代化进程，全面提高住宅建设质量和物业管理水平。综上所述，无论是从国家政策还是地方政府都对房地产业采取着积极的调控政策，保证房地产业良性健康发展。因此，根据*市城市经济17、社会的快速进步和房地产市场发展现状，*xx房地产公司有限公司提出建设xx商业广场项目。本项目的建设符合国家政策，符合*市城市发展需要，项目的建设是必要的。（二）项目概况1、拟建地点项目位于*市xx路和xx路交叉口西南角，北临*市第一路xx路，东侧为xx路，西侧为鹰山路，南侧距*市第二城市主干道仅50米是已建成的多层住宅。项目周边商贸繁荣，xx商场等分布在其周围。2、建设规模及内容“商业广场”项目占地面积18388.51，工程规划建筑面积140774，计划20xx年底交付使用。“商业广场”项目建设基本指标情况如下：1、占地面积：18388.51。2、建筑面积140774，其中塔式高层建筑共5幢，18、四层商业裙房。其中地上建筑面积114008，地下26766，架空层968。3、住宅面积：73565。4、商用房面积40443。5、容积率6.2。6、建筑密度48.3%。7、绿地率为28.6%。本项目地面层至4层为商业及商业配套用房，四层以上为A座、B座、C座、D座、E座共5栋单体高层住宅，层数分别为28至33层，建筑面积为7.36万平方米，总套数为1188套。该建筑工程结构为框剪结构，商业部分配置通风、集中空调、消防及商用28部品牌电梯。高层住宅配置15部高速电梯及高层消防，每户配置安防、电话通信、宽带、闭路电视等配套设施。二、需求分析与建设规模（一）需求分析1、*市房地产建设现状2007年119、-12月份房地产开发完成投资17.5亿元，同比增长40%；开发建设面积237万平方米，同比增长10%；房屋销售面积86万平方米；销售额178858万元，商品房均价2160元/平方米，同比增长8%。2008年，新建住宅17110套，总建筑面积约140万平方米。其中，规划普通商品住房8830套，建筑面积约87.4万平方米；规划保障性住房8280套（经济适用房6820套，廉租住房1460套），建筑面积约52.6万平方米。2009年*市总开发面积348.98万平方米，同比增长9.47%，完成开发投资29.4亿元，同比增长31.48%，商品房销售面积168.6（包括存量房）万平方米，同比增长67.47%20、，销售额41.15（包含存量房）亿元，同比增长79.85%。与市政府下达的目标任务开发建设面积（250万平方米）和开发投资（19亿元）相比较，分别增长39.35%和54.74%，大幅度超额完成任务。2010年*市房地产市场呈健康、平稳的发展态势。*市新建商品房均价为3638元/平米，同比增长23.36%；总开发面积为488.56万平方米，同比增长40%；新开工面积218.84万平方米，同比增长27.4%；完成开发投资39亿元，同比增长32.65%；发放预售许可证面积137.33万平方米，同比增长24.2%；销售额37.36亿元，同比增长17.41%。除销售面积和竣工面积分别同比下降4.83%和21、51.36%外，其他主要指标均出现两位数涨幅。2、*市房地产市场需求分析随着*市全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，*市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。2010年全市累计完成固定资产投资366.9亿元，其中房地产开发完成投资42.5亿元。从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。根据*市城市总体规划（2006-2020）、*市城市近期建设规划（2006-2010）和*市房地产“十一五”发展规划提出的发展目标，结合近几年中心城区人口增长速度以及住房面积增长趋势进行预测，至20xx年，*市中心城区总人口22、将达到78万，人均住房建筑面积将达到31平方米。而至2009年底，*市市区居民人均住房建筑面积仅为25.7平方米。依此预测，2008-20xx年，*市中心城区住房建设用地总需求约为360公顷，住房面积总需求约为613万平方米。2、*市房产市场发展分析*市房地产市场的启动与最近几年房地产投资的快速增长，很大程度上依赖于市区与矿区城镇建设差距扩大所形成的矿区职工对市区住宅商品房需求的不断增加。*市是一个以煤炭产业为支柱的工业城市，矿区职工约19万人占全市职工总数的62.2，其中大部分分布在12个矿区城镇。由于市区与矿区城镇建设差距扩大因素的催化作用，矿区职工对市区住宅商品房的需求在2002年以后持23、续增长，并导致出现了*市市区商品房供不应求的状况，这使得国家对房地产市场的各项调控措施在*市房地产市场上均未能产生较大的政策效应，2004年初以来针对房地产市场的多项经济金融宏观调控措施，也没有影响*市房地产投资继续加速增长的总体趋势。3、房地产业与国民经济的协调发展房地产业有巨大的后向带动作用。据国外测算，房地产业每增加1个单位的最终产品，可带动关联产品增加1.52个单位。在我国建立发达的房地产业，主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，推动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展，提高国民经济发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。房地产业的发展既要考虑住房消费24、要求，又要考虑产业基础和有效供给能力，做到规模适度，循序前进。在发达国家，建筑业和房地产业共同构成国民经济的支柱产业，其增加值通常要占国内生产总值的10以上，我国房地产业创造的增加值1993年仅占国内生产总值的1.8，说明发展潜力较大。*市2009年经济的增长速度为11%，房地产增长速度为6.1%。 2010年全年完成地区生产总值455亿元，经济增长速度为13.5%，城镇居民人均可支配收入15100元，增长10%；农民人均纯收入5050元，增长11%。房地产销售额销售额37.36亿元，增长速度为8.2%。据此，*市住房建设投资空间还很大。4、房地产应对金融危机的影响近年来，全球经济经历了大波浪25、，楼市也经历了大波浪，而在这样一轮价格上涨和下跌的过程中，房地产的波动是最小的。房地产业既是国民经济重要支柱产业，又是跟老百姓生活息息相关的民生行业。从09年以来，由于中央政府、地方政府出台一系列政策措施，去年5-7月份，*市房地产市场不断上扬，并达到当年价格的顶峰。房地产回暖对国民经济增长和保民生发挥重要的积极作用。5、百万人口城市建设目标给房地产开发带来契机*市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规26、划建设用地达96.25平方公里。按照*市城市规划目标，20xx年建成百万人口城市，因此住宅建设必须适应城市化进程和扩张，提高城区的承载力，满足人口聚集的需求，*市房地产开发还有很大的潜力，有较好的发展机会。6、xx商业广场的区位优势项目位于相山组团西侧，与城市中心距离较近，同时为与主城区“北进西拓”城市空间结构中东西部发展带上的重要节点上，是承担疏解中心城区人口和功能、聚集商业服务业，带动区域发展的规模化城市地区，在城市格局中呈“南融、北接、西进”之态。项目北有xx路连接东部城区与西部凤凰山工业区；南依人民路，与城市中心联系密切，中有西山路连接南北，对外交通便利。（二）建设规模“商业广场”项目27、占地面积18388.51，工程规划建筑面积140774，计划20xx年底交付使用。“商业广场”项目建设基本指标情况如下：1、占地面积：18388.51。2、建筑面积140774，其中塔式高层建筑共5幢，四层商业裙房。其中地上建筑面积114008，地下26766，架空层968。3、住宅面积：73565。4、商用房面积40443。5、容积率6.2。6、建筑密度48.3%。7、绿地率为28.6%。本项目地面层至4层为商业及商业配套用房，四层以上为A座、B座、C座、D座、E座共5栋单体高层住宅，层数分别为28至33层，建筑面积为7.36万平方米，总套数为1188套。该建筑工程结构为框剪结构，商业部分配28、置通风、集中空调、消防及商用28部品牌电梯。高层住宅配置15部高速电梯及高层消防，每户配置安防、电话通信、宽带、闭路电视等配套设施。具体户型配比如下表：套型房 型建筑面积（m2）户数A套三室二厅一卫117.5348B套二室一厅一卫123.748C套二室一厅一卫86.0248D套二室一厅一卫95.2448E套二室一厅一卫79.9348F套一室一厅一卫56.20208G套二室一厅一卫60.70160H套二室一厅一卫70.00160J套一室一厅一卫53.80160K套一室一厅一卫40.30148L套一室一厅一卫40.30112合计1188三、场址选择与建设条件（一）场址现状1、地点与地理位置项目位于29、*市xx路和xx路交叉口西南角，北临*市第一路xx路，东侧为xx路，西侧为鹰山路，南侧距*市第二城市主干道仅50米是已建成的多层住宅。项目周边商贸繁荣，xx商场等分布在其周围。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，*xx房地产公司有限公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权，项目占地面积约18388.51，用地性质为居住、办公、商业（沿街）。（二）建设条件1、自然条件项目区位于山西省东北部*市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，*市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，30、并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 *市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。（1）气候条件*市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬31、季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件*市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的*平原中部。*市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的32、多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌*市地处*平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，33、地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。*市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件*市东、34、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。*区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用35、。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（5）交通运输条件*环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高36、速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，*市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行37、行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“*市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，*市在坚持做大做强煤38、炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。*市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到39、89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.4%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资40、质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，*市始终坚持发展经济与加强基础设41、施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速*连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，*火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积42、10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入12.9亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标43、号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。四、工程建筑方案（一）工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照*市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计xx商业广场住宅小区建设工程。（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境的承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环境的同时，注重可持续发展。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区44、域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住区。（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）在项目建设过程中，严格按照城市居住区设计规范（GB50180-93）的标准和要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一， 符合可持续发展的原则。（4）最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”，“开放性”，45、“场所性”，“均好性”，整体构建的现代理念居住社区。（5）充分考虑商业性房产开发的价值体现。（6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（7）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成*市的住宅标志形象工程。（二）项目总体规划方案该项目场地形状为不规则多边形，地势南低北高，南北高差为7.0米左右。充分考虑商住楼的性质，最大程度地关注使用者需求，使商业与居住有机地结合起来，注重功能的独立性和使用的统一性，区内交通流畅，空间开朗。本项目在严格遵守有关规划要求的前提下，最大限度地利用有限的土地资源，确保项目具有合理功能及良好的经济效益规划结构：商业物业沿xx路设计商场主入口，三楼、四楼大型超市沿46、xx路设计独立的入口，沿鹰山路设计专用卸货通道和卸货区。A座、B座、C座高层住宅沿本楼盘南侧设计住宅专用通道和入口，D座、E座沿本楼盘北侧设计专用入口。建筑单体设计：项目为高层商住楼，框架结构，由不同户型的组合，兼有舒适、自然、集中的布局形式，满足不同消费者的需要。注重商业与住宅建筑分区的相互影响和相互避让。建筑外观色彩设计采用简洁明快、淡雅多致的建筑设计风格，利用建筑形体本身的凹凸变化和四层裙楼形成的跌落起伏感，加入适当的造型变化，形成丰富、活泼的单体外观效果，立意以现代手法诠释。建筑环境及园林景观设计：室外及四层屋面景观设计总体表现现代人文景观的环境特点，结合自然、地势、地貌塑造本楼盘优雅47、宁静、宜人的居住环境。中心景观区集中于四层屋面活动空间，形成大型公共共享空间，通过景观、栈道、广场等的有机结合，强化景观空间序列。商业中庭绿化打造休闲商业氛围，设置各种花圃、亭廊，形成优美休闲健康的人居环境。（三）建筑工程方案1、平面设计（1）设计依据 民用建筑设计通则住宅设计规范GB50096-1999（2003版）建筑设计防火规范GB50016-2006 其它相关的建筑设计规范 项目单位提供的设计条件（2）平面设计方案 单元平面完整性高层住宅单元平面采用一梯四户及一梯三户的平面布局形式，平面与空间关系紧凑合理、规整，尺度适宜，户型多样。 套内平面套内卧室、客厅（起居室）、厨房、卫生间、贮48、藏室或壁柜等空间齐备。套内公共与私密空间分区，避免相互干扰。套内交通组织顺畅，不穿行客厅、卧室等主要功能空间。客厅、餐厅、厨房配置紧密协调。 套型功能空间配置主卧室使用面积、其他卧室使用面积合理。供起居用空间面积适宜，优先设置连续直线墙面便于布置家具。客厅、卧室视野开阔，无明显视线干扰。设置观景阳台，方便住户多功能的使用要求。部分户型设有半赠送的空中花园，增强室内绿色环境。 厨卫平面设计厨房位置靠近入口处，并有自然采光、通风。厨房操作台按照洗、切、烧的流程布置设备。卫生间平面设计布置有序，符合使用需求。 无障碍设计入口通道净宽不小于1.2m，厨卫通道净宽不小于1.0m。门廊设有坡道。 单元公共49、空间楼梯段净宽不小于1.0m，平台宽不小于1.2m，踏步宽度不小于260，高度不大于175。各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度，且不小于1.8m，电梯及楼梯直接通到车库层，方便居民就近停车。住宅底层入口处设门厅，形成归属意向空间。 住宅设备设施配置厨房设备成套，并设有通风、换气系统，预留冰箱与其他厨房电器位置。 采光与通风强调中间户型的自然通风，落实健康住宅理念，主要功能空间在自然状态下均具有良好的通风效果。卧室、客厅、厨房采光良好，符合日照要求。2、剖面设计住宅层高2.9米；商业层高底层5.1米，二层4.8米。住宅设两部电梯，两部疏散楼梯通达各层。3、建筑造型技术手段和艺术处理完美结合；注50、重建造方式自身的表现；材料的使用与建筑的功能和形式相对应。建筑以新古典主义的外在形式，展现“典雅府邸，尽享尊贵”。并利用高度上的局部变化创造错落、丰富的屋顶轮廓。外立面色彩深沉稳重，基座部分材质采用高档石材，主体墙采用高档外墙涂料或真实漆。沿街商业立面呼应住宅的古典风格，以简洁的竖向线条分割大面积的玻璃墙体，凹凸虚实的对比的关系营造大气舒展的整体形象，在沿街面多层商业融入部分现代元素，以活泼的形象提升商业气氛。商业体块，以玻璃体为主，入口开敞通透，增强室内外的商业互动。4、结构设计（1）设计依据建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范 GB50009-2001 (20051、6版)砼结构设计规范GB50010-2010建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-2010（2）设计荷载基本风压 0.45kN/m2基本雪压 0.40 kN/m2电梯机房 7.0 kN/m2其它设备用房按实际荷载计算 住宅部分客厅、卧室、卫生间 2.0kN/m2楼梯 3.5 kN/m2厨房 2.5 kN/m2阳台 2.5 kN/m2宿舍 2.0 kN/m2走廊 2.5 kN/m2 商业部分商业 3.5 kN/m2（3）结构设计抗震设防烈度六度，设计基本地震加速度值0.05g，第二组。抗震设防类别为丙类，设计合理使用年限为50年。高层住宅：采用钢筋混凝土剪力52、墙受力体系，剪力墙抗震等级为三级。外墙和内隔墙墙厚200，楼梯间与分户墙为200。钢筋混凝土主梁梁截面：200500，200400等，次梁截面：200400，200300等。商业裙房：商业裙房为1-2层，层高为5.10、4.80，柱网尺寸为8.4m7.2m，钢筋混凝土柱断面为600mm600mm。钢筋混凝土主梁截面：300800，次梁截面：250500；地下车库：层高为3.8m。采用钢筋混凝土框架结构受力体系，框架抗震等级为三级。地下车库柱网尺寸为8.0m8.0m，钢筋混凝土柱断面为600mm600mm；钢筋混凝土主梁截面：300800，300700等，次梁截面：250600，250500等。53、（四）公用工程方案1、给排水设计（1）设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 ( 2005年版)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑灭火器配置设计规范GB10140-2005其它现行的有关设计规范和规定、业主及有关工种提供的设计资料与要求。（2）设计范围本专业承担该项目基地内室内外生活给排水、雨水、消防给水和灭火器配置等内容，并做好与其他相关专业的设计配合。（3）用水量 生活用水量名称用水单位用水定额使用时间小54、时变化系数最高日用水量最大小时用水量住宅楼250L/人d24h2.32355.5m3/d225.7m3/h商业6L/m2d12h1.5108m3/d13.5m3/h车库冲洗1L/m2d8h1.060m3/d7.5m3/h绿化、浇洒2L/m2d8h1.094m3/d11.8m3/h未预计用水量按10%计261.8m3/d25.9m3/h合计2879.3 m3/d284.4m3/h 消防用水量：（按最大消防用水量计）室外消防用水量：30 L/s；室内消防用水量：40 L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火系统用水量：40 L /s，火灾延续时间1h。 室内给水系统：高层住宅楼：1-5F为第一分区，55、由市政给水管网直接供给，六层及以上由高区供水设备加压供水。613层为高I区，1418层为高II区，供水设备均设在地下车库的生活给水泵房内。沿街1-2层商业用房：均采用市政给水管网直接供水。其它用水由市政管网直接供给。 生活给水水源取自市政给水管，本工程从xx西路引两条DN150进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体生活给水。 排水系统室内污废水合流，室外雨污水分流，分别接入市政雨污水排水系统。高层污废水排水设专用透气管，以改善通水条件。地下层设备机房等处设置集水坑及专用排水泵自控排水。厨房废水经隔油池预处理后接入市政污水管。污废水经化粪池处理后接入市政污水管，总体污水管以两处排入市政。雨水采56、用有组织排水，屋面雨水设计重现期采用5a，室外场地雨水设计重现期采用1a，基地雨水以两处排入市政雨水管。 水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均设置在地下车库内。地下消防水池有效容积为450m3，储存一次消防所需的室内消防及自喷用水量。小区18F顶设一座20t消防专用水箱作为火灾初期消防灭火的水源。消防泵房内设两台消火栓泵，两台自动喷水消防泵。 消防给水系统a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池及市政给水、屋顶消防水箱作为消防水源。室内、室外一次火灾消防总用水量为450m3。b、室外消防给水系统水源取自市政给水管，本工程从xx西路市政给水管引一条DN250进水管，在基地内连成环网，供本工程57、各单体给生活及消防用水。总体室外环状管网上每隔120m设SS150-1.0型地上式室外消火栓作为火灾时室外消防水源。c、室内消火栓给水系统室内消火栓给水系统为临高压给水系统。管网为区域消防方式。消防泵房设置两台消防主泵，消防泵二条出水管与区域消防环网连接。每栋单体建筑消防环网均以两条管道与该环网连接。18层楼屋顶水箱出水管与消防管网连接。消防泵房设置一套增压设施以满足最不利消火栓充实水柱的要求。室内消防管网按规范要求设置竖向分区。室内消火栓栓口压力超过0.50MPa时采用减压稳压型消火栓。室内消火栓布置保证相邻两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室外设SQS150-A型地上式水泵接合器。d58、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统除地下车库按中危险级II级设防外，其它区域按中危险级I级设防自动喷水灭火系统。地下车库、商业、菜市场等处设置自动喷水灭火系统。设置喷头的每个楼层和每个防火分区均设信号蝶阀和水流指示器，以发信号至消防控制中心。喷头温度级别为680C，厨房内喷头温度级别为930C。喷头与墙最大间距为1.8m。水泵房内设喷淋加压泵两台，一用一备，火灾时从地下消防水池抽水送至火场灭火。设置喷淋系统各层末端设放水阀和压力表，最不利点喷头处设末端试水装置。消防泵房内设喷淋系统加压泵两台，一用一备。室外设SQS150-A型地上式水泵接合器。e、灭火器配置按建筑灭火器配置设计规范要求配置磷酸59、按盐干粉手提灭火器。位置在消防柜处。f、特殊部位的消防为高层服务的高低压配电房等特殊场所采用气体消防系统，按气体灭火系统设计规范GB50370执行。2、电气设计（1）设计范围及内容本设计承担此项目各单体照明及配电、动力配电、消防设施配电系统、防雷与接地系统、通讯、电视、对讲、消防报警等系统。（2）供配电系统本工程消防电梯、消防风机、应急照明等18层以下为二级负荷，住宅供电为三级负荷，电源从xx西路引入一10kV独立电源至小区变电所。住宅拟建10KV配电所一座，变压器总安装容量15000KVA。a、供电电源及电压：根据负荷容量及负荷等级，本工程由市政引来1路10kV专用线路。b、供电系统：高压采60、用放射式供电方式。低压采用放射式与树干式相结合的供电方式。c、计量：高层住宅分层集中计量。公建高供高计。（3）防雷与接地各单体按各自的防雷等级设防，屋面设镀锌圆钢避雷带。利用柱内主筋为接地引下线，利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。采用TN-C-S接地系统，各变电所处均做接地，电源进户处做重复接地；建筑内配线均采用三相五线制。（4）有线电视系统：由市有线电视网引入信号源。住宅内客厅、主卧室、次卧室及书房内均设置电视终端，公建内有线电视终端视功能需要设置。（5）电话及宽带网系统小区内设置电信机房，由市电信网络光缆接入。住宅内客厅、主卧室、次卧室61、及书房内均设置电话及宽带网信息终端，公建内电话及宽带网终端视功能需要设置。（6）可视对讲系统小区内设置可视系统，各栋住宅单元入口处设可视对讲单元机(内置摄像头)，住户内设置可视对讲户内机，小区物业管理处设集中机。户内机、单元机、集中机可相互对话，以方便管理。同时户内机与集中机均可看见单元机所摄图象。（7）闭路电视监控系统小区内设闭路电视监控系统，监控机房设于物业管理用房处。小区各出入口及小区内主要道路适当位置设置室外全天候360。变焦彩色摄象机。大型商业综合楼内设置独立的闭路电视监控系统。（8）火灾自动报警系统一类高层建筑为一级保护对象，二类高层建筑为二级保护对象。小区内设消防控制中心。3、燃62、气设计（1）气源按照城市规划，本地块利用城市天然气储备站的气源。（2）调压站本地块规划在小区内设有调压站一座，实现低压供气。（3）管线布置管线采用枝状布置，沿道路在车行道以外埋地敷设。五、节能节水措施（一）节能措施1、设计依据民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGJ2695民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）山西省实施细则DB22/1641998公共建筑节能设计标准GB 5018920052、节能措施（1）控制体形系数S0.3；（2）控制窗墙面积比0.35；（3）采用外保温节能墙体；（4）采用单框双玻塑钢窗；（5）住宅朝向以南北朝向为主，可减小建筑能耗；（6）采用大寒日2小时日照标准，争取尽63、可能多的日照以减小采暖能耗；（7） 供电、供暖设备用房尽量设在负荷中心，缩短管线距离，减少能源浪费；（8）集中采暖系统采用水利平衡措施，室内分户控制并预留热表位置；（9）锅炉及机电设备选用高效节能产品，并采取节能措施，鼓、引风机及水泵均采用变频控制；（10）直埋采暖管道采用聚氨酯保温，厚度满足节能要求。（二）节水措施1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB500152003。（2）民用建筑节水设计标准（试行）2、节水措施（1）给水系统使用优质管材、管件、阀门等，防止跑冒滴漏；产品符合行业标准；（2）合理设计供水压力，避免系统压力过高或压力骤变；（3）选择高灵敏度水表及节水型卫生器具；（4）适64、当考虑雨水、再生水的使用，景观用水不采用自来水；（5）绿化用水采用灌喷、滴灌等节水灌溉方式。（6）加强宣传教育和制度建设，共同建设节约型社会。六、环境影响评价（一）项目环境保护执行的法规、标准1、中华人民共和国环境影响评价法 （2002）2、地表水环境质量标准GB3838一20023、地下水质量标准GB/T14848934、环境空气质量标准GB309519965、城市区域环境噪声标准GB3096936、污水排入城市下水道水质标准CJ308219997、建筑施工厂界噪声限制GB12523908、工业企业厂界噪声标准GB1234820089、饮食业油烟排放标准GB18483200110、一般工业固65、体废物贮存、处置场污染控制标准 GB185992001（二）环境现状本项目区环境质量良好，环境管理措施有力，周围无工业污染，生活垃圾能及时清理。道路上的机动车产生的噪声和尾气排放，对环境造成一定的影响，项目区总体环境条件较好。（三）环境影响分析1、施工建设期环境影响及对策（1）施工建设期环境影响施工扬尘的影响工程施工期间、挖掘的泥土通常堆放在施工现场，直至项目竣工，短则几星期，长则数月。堆土裸露，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮粒物含量骤增，严重影响市容和景观，给施工现场周围的生活环境带来不利影响。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土。雨天，由于雨水的冲刷以及车辆辗压，使施工现场66、泥泞不堪，行人步履艰难。施工噪声的影响项目施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生严重扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。生活垃圾的影响工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时住宿地的水、电以及生活废弃物若不做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。（2）缓解措施在施工建设时期，合理组织施工计划，加强交通管理减少交通阻塞，提倡文明施工，减少扬尘噪声的对外影响，及时清除建筑及生活垃圾。减少扬尘工程施工中沟槽开挖土方的堆放，在67、旱季风致扬尘和机械扬尘导致尘土飞扬，影响附近居民和工厂。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建设施工中遇到连续晴好天气又起风的情况下，对弃土表面洒水处理，防止扬尘，并要求按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，风天应加盖苫布，确保沿途不洒落。车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建筑材料堆放整洁，用蓬布覆盖。施工噪声的控制工程施工时，运输车辆，混凝土搅拌以及碾压机等施工设备造成施工噪声。为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时68、内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。施工现场废物处理应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；对施工人员加强教育，不随意乱丢弃物，保证工人工作环境卫生质量。倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”。组织施工单位、街道及业主联络会议，及时解决施工中对环境影响的问题。2、工程竣工后对环境的影响及对策（1）环境影响按照国家环保总局建设项目环境分类管理69、名录界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行很少产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。污水本工程产生的污水主要是生活污水，可直接外排市政污水管网输往污水处理厂做进一步处理。固体废弃物生产及生活中产生的固体废弃物，除了可回用外，定点堆放，注意堆放场地的卫生，做到定期清运。噪声本项目产生的噪声主要为居民生活中产生的噪声和周围道路上的机动车产生的噪声。居民生活噪声对环境影响很小，周围道路上的机动车产生的噪声，据调查资料表明，距道路30米时测得的噪声值己达到国家的城市区域环境噪声标准（GB3096-93)的标准值。对周围环境不会造成危害。（2）环保措施执行国家大气环境质量二级标准70、，居民生活燃料全部采用天然气，严禁用煤，避免造成烟尘污染。实行雨污分流制，雨水经集水口排入城市雨水管网。生活污水初步沉淀后经污水管网输往污水处理厂。根据城市居住区规划设计规范，设置一处垃圾转运站，并采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。利用街旁绿化降低交通噪声；组团内不设置有噪声的餐饮娱乐设施；项目竣工后交由物业管理公司负责全面管理。要加强环境保护的组织宣传和具体管理工作。生活垃圾要做到日产日清一日两清。加强对绿化美化的保护管理，杜绝任何对环境的影响、破坏。使业主真正生活在园林式的环境中。七、劳动安全保护与消防（一）劳动安全1、政策依据：（1）中华人民共和国安全生产法（2）建设项目（工程）71、劳动安全卫生监察条例（3）职业安全健康管理体系指导意见（4）职业安全健康管理体系审核规范2、措施由于建筑产品生产的流动性、个体性、生产过程的综合性及受气候条件影响大等技术经济特点，组织施工在整个建筑生产过程中，占有及其重要的地位。而施工组织设计是建筑施工的组织方案，是指导施工准备和组织施工的全面的技术经济文件，是指导现场施工的法规。因此，在组织施工中，应认真执行施工组织设计，贯彻施工技术规范、劳动安全和操作规程，采用国内外先进的施工技术，科学的组织和管理方法，合理选择施工方案，以确保施工安全、劳动卫生和工程质量，降低工程成本。（1）本项目在安全防护方面应采取如下措施：搭建脚手架必须满足以下基本72、要求a、搭建脚手架要有足够的面积，能满足工人操作、材料堆放及运输的需要，其宽度不得小于1.5米。b、搭建脚手架要有足够的强度、刚度和稳定性。在施工期间，在各种荷载作用下，脚手架不变形、不摇晃、不倾斜。脚手架适用荷载控制值（均布荷载）不得超过2700牛顿/平方米。砌筑脚手架荷载变动性较大，可按容许应力计算，即安全系数K=3。脚手架所用材料的规格、质量应经过严格安全检查，符合有关规定；脚手架的构造应合乎规定，搭设要牢固，为了保证脚手架的整体稳定，在脚手架与建筑物之间设置连墙点，连墙点的布置：竖向每三步架高（3.6米），纵向每六个框架（12米）设置一处。剪刀撑在脚手架两端部双跨内设置，并在脚手架中间73、部位每隔30米净距双跨设置。脚手架外侧加设安全网。工地起重机具应定期作安全检查。起重用钢绳每半年检查一次，当断丝现象在一个节距内超过规定数量时，钢丝绳的承载能力将减低，必须报废更新。在吊装作业时，要严格按照起重机具允许的承载能力作业，不得超载。吊钩、卸甲（卡环）、吊索和横担梁（铁扁担）等吊具必须在使用前进行荷载试验，否则不准使用。工地施工临时用电要严格控制，要有专人管理，加强巡视，严禁乱拉乱接。停送电要有可靠的联系方法和警告标志，严禁使用约时或打信号等不安全方法，杜绝触电事故。进入工地工作人员，必须头戴安全帽；高空作业人员必须使用安全带。严禁酒后作业。（2）本项目在劳动卫生方面采取以下措施：混74、凝土搅拌站是易产生职业病的场所，对作业人员发放防尘口罩等防护劳保用品，并定期体检。对噪声、震动等工作环境，尽量采取消音、防震等保护性防护措施，保护职业健康。（二）消防措施1、设计依据建筑设计防火规范GBJ16-87（2001版）2、消防措施（1）耐火等级所有建筑的耐火等级均为二级。（2）防火间距所有建筑防火间距均不小于六米，符合防火规范要求。（3）消防通道所有建筑四周均设有消防通道，当沿街长度超过150米或建筑物长度超过220米时，均在适当位置加设消防通道。（4）安全疏散各建筑均按防火规范的规定设置疏散楼梯和安全出口，满足疏散宽度及距离要求。（5）防火构造各建筑在防火构造上均按防火规范要求设计75、。（6）消防给水市政消防给水量为45L/S，消防与市政给水合用，形成环状管网；沿道路设置室外消火栓，间距不大于120米；小区内设消防水池、泵房；室外消防管线形成环状，按规范要求设置室内外消火栓。室内消火栓管道采用热浸镀锌钢管，DN65mm丝扣连接，DN80mm法兰连接。工作压力为1.6MPa。 （7）积极推进消防安全进社区、进家庭，开展消防安全宣传活动，宣传消防法律法规，传授防火灭火知识。八、组织机构与人力资源配置（一）项目建成后组织机构项目建成后由xx商业广场物业管理公司负责日常管理。1、组织机构xx商业广场物业管理公司管理机构采用总经理负责制，总经理负责公司日常运营管理工作。公司下设办公室76、财务部、工程维修部、保洁绿化部、安全保卫部。详见组织机构示意图。总经理副总经理工程维修部财务部办公室安全保卫部保洁绿化部组织机构示意图（二）人力资源配置1、劳动定员根据企业建设规范，工作人员按照精简、高效的原则按岗位定人，并可交互兼职，企业只设少量的管理人员。物业管理定员为30人，其中总经理1人，副总经理2人，办公室3人，工程维修部5人，财务部3人，保洁绿化部8人, 安全保卫部8人。根据工作需要，公司可随时聘用编外临时人员。（三）人员来源公司管理人员要求均为大专以上学历，应是一支年轻化、知识化、专业化的队伍，有较高的管理水平和竞争意识。其他人员也要求有高中以上学历。因此人员的招聘必须面向社会77、及人才市场公开考核招聘录用。（四）人员培训根据企业员工素质构成情况，可自行组织政策、法律及相关知识的培训，高层管理人员可赴省内外成功的地区考察学习。实习试岗一个月，经考核合格后，签订上岗协议，正式上岗。九、项目实施进度（一）建设工期本工程从正式开工到交付使用，建设工期预期为三年。（二）项目实施进度安排本工程的建设周期可分为项目前期、施工准备、项目建设期三个阶段，其中项目前期准备4个月，项目建设期36个月。（三）项目实施进度表（横线图）序号项目名称时间（季）第2年1234123412341土xx装工程2装饰工程3室外工程4竣工验收十、投资估算与资金筹措（一）投资估算依据1、2000年全国统一建筑78、工程基础定额山西省综合估价表2、2000年全国统一市政工程预算定额山西省估价表3、*市工程造价价格信息，不足部分参照市场调研价。4、建设部工程勘察设计收费管理规定计价200210号文。5、*市国有土地使用权挂牌出让公告；6、淮国土挂该项目地块规划设计条件；7、本区域房地产市场调查综合评估意见；8、*市招商引资政策汇编；9、小区总平面规划布置图；10、建筑安装工程定额取费依据；11、*市2010年市场价格信息；12、政府大配套费收取标淮；13、政府行业取费标准；14、金融系统与房地产企业合作管理的有关规定；15、房地产税收有关政策；16、房地产营销方案计划书。17、项目单位提供的有关资料。（二）79、建设投资估算1、建设投资估算内容本项目建设投资由建筑工程费，土地使用费、综合配套工程费、前期工作费、工程管理费、销售费用、管理费用等构成。根据房地产开发特点和国家法律规定，在可行性研究阶段为简化计算方法，以上费用均形成开发产品，一并计入开发成本。2、建设投资估算“商业广场”项目工程规划用地18388.51万平方米，总建筑面积140774平方米，总投资约5.76亿元，可实现利润1.93万元，现根据有关资料和数据对各项投资成本核算如下：成 本 估 算 表项目内容数量（万元、m2）单价（元/m2）合计（万元）备注1、项目可研费50.00 2、土地费用14631.00 土地出让金、过户契税、服务费等380、地面建筑物补偿费3500.00 海事局、运管处、卫生防疫站等补偿4、过渡期发房租200004元/m2月192.00 2年5、地质勘探费20.00 6、规划技术服务费（住宅）735651.410.30 住宅7、规划技术服务费（其他）67209213.44 非住宅8、质量监督服务费1407741.521.12 9、建筑技术服务费28741.20.40%114.96 10、图纸审查费28741.20.18%51.73 11、交易服务费（招标）5.00 12、设计费用（建筑安装）14077445633.48 13、景观、配电等专项设计费140774570.39 14、工程监理费用140774101481、0.77 15、施工临设费用30.00 16、施工现场临时电60.00 17、施工现场临时水30.00 18、施工场平及道路50.00 19、城市基础设施配套费1073.52 其中:住宅7356550367.83 商业67209105705.69 20、人防基金140774300.00 项目含人防工程免交21、墙改基金1407748112.62 22、散装水泥基金等1407741.521.12 23、白蚁费114008222.80 24、交易费290.91 其中：住宅73565322.07 按建筑面积计算 商业672090.40%268.84 按销售价格计算25、测量费23.75 其中：住宅782、35651.410.30 商业404432.49.71 公建267661.43.75 26、环境评估费18388.5135.52 按土地面积计算27、防雷评估验收费1407741.115.49 28、竣工接水费用14077450703.87 含增容费29、竣工接电费用14077450703.87 30.竣工接气费用14077450703.87 含增容费31、室外管网及配套14077430422.32 32、建筑安装成本28741.20 含装饰 其中:住宅73565165012138.23 商业40443255010312.97 公建2676623506290.01 33、不可预见费28741.83、232%574.82 成本小计52465.05 33、营业费用（营销费用）1000001.5%1500.00 34、管理费用52465.05 1.5%786.98 35、财务费用180007.93%2854.80 两年基准利率上浮30%期间费用小计5141.78 项目总投资57606.82 36、营业税1000005%5000.00 37、城建税5000.00 7%350.00 38、教育费附加5000.00 3%150.00 39、地方教育费附加5000.00 1%50.00 税费小计5550.00 投资利润36843.18 40、土地增值税36843.18 30%11052.95 41、所84、得税25790.22 25%6447.56 净利润19342.67 （三）资金筹措方案“商业广场”项目,计划建设经营期为三年。该项目占地18388.51平方米；规划总建筑面积约140774平方米：总投资约5.76亿元，除自有资金和使用回笼款外，尚有18000万元资金缺口。1、该项目投入资金5.76亿元，资金来源：1）项目开发单位自有资金28500万元；2）申请银行贷款18000万元；3）销售资金回笼1.25万元。2、自有资金：本公司自有资金全部来源于所有者权益，占总投资的49.47。3、银行贷款：我公司拟向银行申请贷款18000万元，占总投资的31.25%。4、预售资金：使用预售资金1110085、万元，占总投资的19.27%。十一、财务分析（一）财务评价基础数据与参数选取1、税率（1）营业税率：5%；（2）城乡建设维护税按营业税的7%；（3）教育附加按营业税的4%；（4）水利建设基金按营业额的0.6；（5）印花税按营业额的0.5；（6）所得税率按利润总额的25%。2、基准收益率：ic=13%3、项目计算期：4年（含建设期）4、销售进度：第一年销售进度24%；第二年销售进度40%；第三年销售进度28%；第四年销售进度8%；（二）销售收入估算销售收入预计：本项目可销售住宅面积计53565，商业38200。预计销售项目内容可售数量（m2）单价(元/m2)销售总价(万元)备注 住宅53565586、30028389.45面积为原址还原有可售面积 商业地面层65003000019500商业一层85002880024480商业二层85001800015300商业三层 85001200010200商业四层620088005456扣四层商业服务用房合计91765103325.5（三）盈利能力分析1、静态指标分析 根据损益与利润分配表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标：投资利润率=100%投资利税率=100%销售利润率=100%经计算，各项财务静态指标如下：投资利润率：20.45%；投资利税率：43.45%；销售利润率：28.78%。从静态指标看，项目具有很强的获利能力。2、动态指标分析项目投87、资现金流量表计算得出以下指标：所得税前财务内部收益率(FIRR)为51.19%，财务净现值（ic=13%时）为11248.54万元，投资回收期2.4年（含建设期）。所得税后财务内部收益率(FIRR)为47.42%，财务净现值（ic=13%时）为10267.85万元，投资回收期2.6年（含建设期）。财务内部收益率所得税前、税后均高于行业基准收益率，财务净现值均大于零，说明项目的盈利能力满足了行业最低要求。（四）财务生存能力分析由财务计划现金流量表可见项目计算期内各年的资金盈余状况。项目投产当年开始出现盈余资金，计算期内累计盈余资金为104438万元。（五）不确定分析项目产生不确定性的因素有很多，88、如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通货膨胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。因此，应对投资项目的各个不确定性因素进行分析，对未来情况做到胸中有数，并采取相应的措施。对投资项目进行不确定性分析就是对未来将要发生的情况加以掌握，分析这些不确定性因素在什么范围内变化，看这些因素的变化对项目经济效益影响程度如何。通过综合分析，就可以对所提出的投资建议是否接受作出判断，或提出具体的论证和建议，对原投资方案进行修改，以便作出更切合实际的投资决策。此外，通过不确定性分析可以预测项目投资对某些不可预见的政治、经济、自然等因素变化的抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和稳定性。89、尽量弄清和减少不确定性因素对项目的经济效益的影响，避免投产经营后不能获得预期的利润和收益的情况发生。不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，本项目只需进行盈亏平衡分析和敏感性分析即可。1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方案所设，则当利润为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，根据用实际销售量表示计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡点的销售率为71.22。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。从盈亏平衡分析，本项目是可行的。2、敏感性分析为了进一步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增加和减少5的单因素变化90、分析，项目财务收益率（税后）变化详见表11-1敏感性分析表。表11-1 敏感性分析表 项 目基本方案投资变化销售收入变化+5-5+5-5内部收益率（）47.4232.1866.7969.1228.95 根据敏感性分析表，项目对建设投资、销售收入的变化都比较敏感，尤其是建设投资的变化影响更大，但均远高于13的基准收益率，项目有很强的抗风险能力。（七）财务评价结论通过财务分析，本项目所得税后全部投资财务内部收益率为47.42，大于基准收益率。财务净现值（ic13）为10267.85万元，大于零，投资利润率为20.45，投资利税率为43.45，项目在财务上是可行的。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受91、的。通过敏感性分析，项目有很强的抗风险能力。十二、社会评价（一）项目对社会的影响分析1、项目对所在地区居民收入的影响项目的建设将对项目区周边居民的收入产生积极影响。项目区拆迁户和周边区域的居民，也会随着投资环境的优化，经商、服务等收入也必然得到提高。2、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的实施会对改善项目区居民的生活质量和生活水平的提高产生良好的影响。预测项目实施后，项目区居住条件会有一个质的飞跃。供水、燃气、供热的三通，和收入水平的提高，项目区居民生活质量、生活水平必将得到明显的改善。3、项目对当地基础设施，社会服务容量和城市化进程等的影响项目实施后，项目区内的道路，绿化美化，城92、建设施将同时得到根本的改变，加速本地区城市基础设施建设，将项目区改造成环境优美、功能齐全的城市居民社区。（二）项目与所在地区互适性分析1、不同利益解体对项目的态度及参予程度：对来项目的立项，以随机抽样形式走访了部分市民和项目区居民。市民普遍认为项目的实施将为改善*市投资环境和城市风貌做出积极贡献，表示热情的欢迎。认为项目实施运营后，一是可彻底改变自己的居住生活条件，二是可提供更多的就业机会和收入来源。2、各级组织对项目的态度及支持程度基于*市委、市政府加大招商引资力度，加快城市转型步伐的政策已深入人心，各级组织对项目的立项和实施都给予大力支持。*市项目办派专人协助办理立项，征迁等各种手续。城建93、供水、供电、通讯等部门都承诺对项目实施给予积极支持和提供各种方便。（三）社会评价结论通过项目区对所在地区社会影响评价分析认为：本项目的实施、运营，对优化*市公共建设发展，加快城市化的进程做出积极贡献。对改善项目区居民居住条件，提高其生活质量、生活水平产生积极的正面影响，有百利而无一害。所以也得到了各级组织的大力支持。所以本项目的社会评价结论是良好的。十三、风险分析房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。94、（一）项目主要风险识别1、政策风险产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等，这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。由于国家加强了宏观调控，有可能出台新的宏观调控政策。因此，本建设项目应当注意防范政策风险。2、市场风险由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大。一旦房地产市场出现拐点，市场恶化，将损失惨重。市场风险已成为房地产项目的主要风险。3、经营风险由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。一旦该项目经营不善，出95、现质量问题、事故或意外变故，必然导致企业资金链非常脆弱，将对企业产生决定性的影响。4、财务风险财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。我国房地产公司的负债率达到80%以上，资金贷款利率很高，大部分是银行贷款。一旦市场恶化，不能出售，企业将亏损，进而引发企业债务危机，后果不堪设想。5、利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带96、来损失。6、资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。房地产投资的变现性能较差，房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。7、完工风险完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。由于本项目工期较长，不可预见的因素很多，因此项目建设存在着完工风险。（二）风险程度分析本项目涉及到的政策风险、市场风险、利率风险、技术风险等，但是最主要的影响因素是市场风险。表13-1 风险因素和风97、险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1政策风险2社会风险3技术风险4自然风险5财务风险6经营风险7市场风险本项目要重视市场风险8利率风险9资金变现风险10完工风险（三）风险防范措施房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间98、分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开 要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政99、策优惠。2、投资组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比100、例。3、保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。十四、工程招标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性研究报告增加招标内容101、，本工程项目应按国家有关文件和政策进行工程招标。（一）发包方式招标的工作范围是指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括勘察设计、施工、试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。（二）招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招102、标投标机构代理招标。本项目的业主拟自行招标，这需要按照工程建设项目招标试行办法（国家发展计划委员会第5号令）的规定向项目审批部门报送书面材料。（三）招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招103、标的时间长、费用高。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对其资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。3、议标议标是指招标单位与两家或两家以上具备相应资质，符合投标件的单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商，直到与某一单位达成协议，将合同工程委托他去完成。议标与前两种招标方式比较，招标程104、序简单、灵活，但由于投标的竞争性较差，往往导致合同条件和合同价格对承包方较为有利。议标方式仅适用于不宜公开招标或邀请招标的特殊工程或限定条件下的工作内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。本工程勘察设计、监理、建筑安装等工程均宜采用公开招标方式，可以根据不同路段、不同工程类别，分成多个标段，分别招标。这样业主能取得有竞争力的合同。（四）本项目招标形式和招标内容1、根据本项目的规模和性质，建议采取公开招标形式。2、招标范围本项目招标内容主要是土建工程、设备采购与安装，以及与之配套的管网工程、小区道路、绿化工程等配套设施的勘察设计、施工、监理。有关招标范围和情况见下表14-1。表14-1105、 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料十五、结论与建议（一）结论在国内经济基本面保持良好，*市经济稳步大发展，国家对能源建设重点投入的大环境下，*现有核心消费点保持不变，一批新的经济增长点也即将涌现，*市居民收入仍将保持加速提高态势，住房需求空间很大。准确的市场定位，合理的价格策略及良好的企业品牌，都为此项目的成功提供了必要的条件。本项目所处地段为*市城区的黄金地段，该产品定位为商住结合物业，商业具有绝对的地段优势，并且开发商的集团公司下属全资子公司xx商业管理公司目前独立经营着*市顶级的购物中心xx国际购物中心，且经营状况良好。住宅定位为高档社区小户型为主力户型，产品定位准确，市场销售前景非常乐观。综上所述，“商业广场”项目开发是可行的。（二）建议1、项目建设应严格执行法人责任制、资本金制、招标投标制、工程监理制、合同管理制及竣工验收制的原则，确保按期完成和工程质量达标。2、项目的建设必须执行“三同时”规定，确保环境不受污染和可持续发展。