1、建筑面积3.8万平商住体建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一篇、项目总论91.1项目背景96) 项目本身的综合分析。98) 采用假定开发法对项目进行财务效益分析与财务评价。95) 地下停车场7900平方米1012、.2可行性研究结论101.2.1市场预测101.2.2项目建设进度101.2.3投资估算和资金筹措101.2.4项目综合评价结论11第二篇、项目投资环境和市场研究11一、市场宏观背景111.1全国投资环境111.1.1国民经济景气状况对本项目的影响121.1.2宏观调控、银行利息及金融政策对本项目的影响131.1.3通货膨胀因素对本项目的影响161.1.4固定资产投资对本项目的影响171.1.5消费需求对本项目的影响181.1.6房地产市场走势对本项目的影响181. 2昆明市房地产市场概况221. 2.1总体情况221. 2.4总体供盘情况251. 3XX投资宏观背景311.3.1XX概况313、1.3.2经济与社会发展：321.3.3资源条件和基础设施建设361.3.4基础设施条件完善371.3.5政府的执政能力提升391. 4区域发展及前景预测401.4.1就县域经济而言401.4.2就区位和交通而言411.4.3就基础设施而言411.4.4就城市资源而言411.4.5就执政能力而言411.4.6就土地资源而言411.4.7就房地产业而言421.4.8总结：421.5宏观市场与本项目发展借鉴421.5.1有利因素421.5.2不利因素44二、区域市场分析452.1区域市场界定452.1.1区域市场辐射能力概述452.1.2项目的辐射能力概述462.1.3本项目的市场界定462.2供4、给分析472.2.2物业类型供给情况：472.2.5总体租金情况：482.2.6本项目价格制定502.3需求分析542.3.1问卷调查情况说明542.3.2消费者问卷统计分析542.4竞争分析742.5典型物业调查742.5.1临安颐都742.5.2富润街752.5.3奥城762.5.4佳宸华庭762.6市场分析有关结论782.6.1区域市场结论782.6.2消费者调研结论79第三篇、项目分析及评价823.1地块解析823.2交通条件833.3地形、地势833.4水电保障833.5规划限制条件833.6项目SWOT分析833.6.1优势833.6.2劣势843.6.2机会853.6.2威胁865、3.7项目评价86第四篇、市场定位及项目评估874.1项目定位874.1.1项目案名874.1.2总体定位874.1.3总体形象定位874.1.4文化定位874.1.5功能定位884.1.6项目业态定位884.2方案评估意见90第五篇、项目开发建设进度安排915.1有关工程计划说明911) 总体规划：912) 工程方案设计：915.2计划进度安排914) 周期：2008年8月至2010年1月完成整体开发。925.3施工横道图92第六篇、投资估算与盈亏平衡分析92一、项目建设及有关税费成本92二、销售费用计算94三、购地税费计算95四、总成本95五、建成后总价值的求取95六、盈亏平衡96七、敏感6、性分析96八、财务评价97XX项目计划立项可行性研究报告第一篇、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称：XX1.1.2开发公司：1.1.3承担可行性研究工作的单位：XXXX房地产营销有限公司1.1.4研究工作依据1) 国家宏观经济环境的研究及趋势预测。2) 全国房地产市场研究及趋势预测。3) 昆明房地产市场研究及趋势预测。4) XX区域市场的政治、经济、人口、文化、政策等微观环境的研究。5) XX房地产市场供需、价格、租金、消费者习惯及行为特征等等方面的研究。6) 项目本身的综合分析。7) 土建工程：参照云南省建筑工程计价定额、云南省建设工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考XX建筑市场的7、实 际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。8) 采用假定开发法对项目进行财务效益分析与财务评价。1.1.5项目建设规模和内容1) 项目占地：27亩，容积率：1.652) 总建筑面积38160平方米3) 别墅36x270=9720 平米4) 商业20540平方米，其中1层10340平方米；2层10200平方米。5) 地下停车场7900平方米1.1.6项目开发手续1.2可行性研究结论1.2.1市场预测1) 总体宏观经济环境比较稳定，经济增长不会大幅波动。2) 物价上涨快，但不会出现大范围通货膨胀。3) 全国房地产市场不稳定，但不会出现全国性的大幅降价。4) XX居住和商业环境大幅提升8、，城市功能和形象日趋显著，城市发展力大。5) XX房地产市场供需两旺，价格的承受能力强，项目可以实现预期价格。1.2.2项目建设进度1) 筹备期：2008年1月至2002年7月，为项目前期工作，包括征地、一期的拆迁安置、土地平整、三通等工程。2) 周期：2008年8月至2010年1月完成整体开发。1.2.3投资估算和资金筹措1) 项目总投资11019.89万元。2) 资金来源资金来源比例金额(万元)自有资金55%6000 银行贷款18%2000 销售收入17%1900 施工单位垫资及其他10%1100 合计100%11003 1.2.4项目综合评价结论1) 根据区域市场的深度调研项目可以实现商9、业1F售价9000元/平方米，1F售价5400元/平方米；别墅3400元/平方米的价格。2) 项目在基准价+%的基础上可以实现以下财务收益，项目的抗风险能力强，具有非常强的盈利能力可操作性。销售收入税收税后销售收入总投资权益资本销售利润总投资收益率成本收益率权益资本收益率保守16306.922038.37 14268.56 10633.06 6000.00 3635.50 22.29%34.19%60.59%一般18118.82264.85 15853.95 10705.54 6000.00 5148.41 28.41%48.09%85.81%乐观19930.682491.34 17439.310、5 10778.01 6000.00 6661.34 33.42%61.80%111.02%该项目无论是从城市环境和形象的提升，市民居住环境和生活的改善都具有十分的必要性。并且符合XX政府制定的“旧城古典化、新区特色化” “打造古临安、建设新XX”的发展战略。第二篇、项目投资环境和市场研究一、市场宏观背景1.1全国投资环境目前，国内房地产市场受价格、宏观调控的影响严重，市场正发生这深刻变化。本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同11、的 层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判：1.1.1国民经济景气状况对本项目的影响近年来我国的国民生产总值一直保持两位数快速增长，今年上半年我国实现国内生产总值106768亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%。历史数据表明，11.9%是1994年以来我国经济的最快增长。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超说，今年以来，中国的经济增长确实保持了一个快速增长的势头，但是，全年的GDP增长预期要受很多不确定因素的影响，比如说世界经济从目前来看发展不错，有利于中国经济的增长。从投资和消费关系看，上半年全社12、会固定资产投资同比增长25.9%，增速比上年同期回落3.9个百分点，社会消费品零售总额同比增长15.4%，增速比上年同期加快2.1个百分点。消费对经济增长的贡献有所增大。按现价计算，1-6月消费品零售额对经济增长的贡献率为36.5%，比去年同期大幅提高8.1个百分点。从出口需求看，今年上半年我国实现进出口总额9809亿美元，同比增长23.3%，其中出口5467.3亿美元，增长27.6%，进口4342亿美元，增长18.2%。进出口相抵，顺差达1125亿美元，比上年同期增加511亿美元，增长83.1%。随着出口需求快速增长和顺差急剧扩大，净出口对经济增长的贡献明显加大。初步测算，今年上半年中国经济13、的外贸依存度高达71.7%，净出口对经济增长的贡献率约为23.9%，大大高于2006年上半年6.8%的贡献率，出口需求拉动经济增长2.8个百分点，比上年加快0.9个百分点，这样的拉动力是从未有过的。目前观察，国内需求在近几年内都会呈现上升趋势。这主要体现在国家政策逐渐的稳定成熟；投资的高速增长；农村政策的放宽和农村剩余劳动力的快速装移；收入水平的不断提高上。只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。中信证券宏观分析师诸建芳分析认为，美国经济减速，并不足以扭转中国经14、济快速增长的势头。但如果美国经济衰退，从中国的进口增长大幅放慢，中国的出口增长有可能从2007年的25%以上回落至21%左右，净出口增长从2007年的50%左右回落到25%左右，中国经济增速有可能因此而降低0.7个百分点，明年中国经济增长或将放缓。亚洲开发银行发表亚洲经济监测报告说，受到环球金融市场波动以及原油和商品价格上升的影响，东亚地区经济增长步伐将会放慢。报告指出，作为地区经济增长引擎，中国内地2007年经济增长率预期为11.4，不过，由于将持续推行宏观调控，预计2008年中国内地经济增长率将放慢至10.5。我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面15、而言是支持本项目的。虽然从今年的经济状况来看我国经济的外贸依存度过高，极容易受到全球经济的影响，但还不足以扭转整体长势。1.1.2宏观调控、银行利息及金融政策对本项目的影响自2005年以来国家的宏观调控政策频频出台，但房价却仍然节节攀升，屡创新高。今年政府为抑制房地产过热先后采取的多项措施显然是房地产市场降温的主要推动力。5月17日，国务院常务会议出台了促进房地产业健康发展的“国六条”。5月24日，国务院转发了建设部等九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，5月31日，中国人民银行发布了关于调整住房信贷政策有关事宜的通知。继7月24日建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行等六16、部委下发的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见后，9月4日，被称为限制外资炒楼的细则关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知又由中国国家外汇管理局、建设部联合推出。为严把土地“闸门”，9月5日国务院关于加强土地调控有关问题的通知公布，对各地和各部委提出了八方面的要求。国家税务总局也出台新规加强房地产业征税管理。2007年成了宏观调控政策的执行年。随着2007年政策的步步紧逼和房地产价格的快速上涨，大多数一线、二线城市价格进入高位，出现了有价无市的观望现象。自今年10月以来深圳、北京、成都、广州、上海等一线、二线城市的成交量大幅下滑，深圳、广州等城市的出现了大幅降价现象，特别是广州一半左右的楼17、盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。出现这种现象一方面是这些城市的价格的确已达到了高位，比如成都，本身供需两旺的市场，在成都成为新农村建设的试点城市后，在短短一个多业内价格涨幅达一千多每平方米。第二方面是政策的步步紧逼，特别是90平方米占70%的硬性规定和购第二套房首付提高到4成，利率上调10%，直接打击了投资和二次置业者积极性，极大的抑制了市场需求。最近，又将第二套住房定义为以家庭为单位，包含贷款已还清的客户，目前在所有的中高档房购买当中大多数为二次置业者，因此这一政策将给市场造成前所未有的冲击。据报道，央行行长周小川13日在第三次中美战略经济对话期间举行的第四场新闻吹风会上表示，中国18、的消费价格指数（）上涨和美联储利率调整会对中国货币政策产生“不小的影响”，对此央行会认真考虑。今年8至11月，涨幅连续4个月超过6，11月更是创下6.9的新高，通货膨胀压力节节攀升。近日，中央经济工作会议为货币政策定下“从紧”的基调，市场普遍认为明年央行将加大对冲力度，对信贷的控制也不仅仅着眼于总量，更会加大对投放节奏的控制，从源头上抑制过热。长江证券分析认为，央行年内已经10次上调存款准备金率、5次提高基准利率，并加强了“窗口指导”等行政手段，和1973年时的日本类似。“尽管在日元升值的第一阶段，由于升值引致的利率敏感度降低，货币紧缩的效力不甚明显，但是其积累效力却会在面临阶段性转折时与美国19、溢出效应一起构成外部冲击，进一步考验实体经济承受力。”从近几年的调控政策来看从大到小，从粗至细，调控效果逐渐显现。但总体来看，国家还是在有预期、有节奏的逐步实施，其目的只是出于平抑房价过快上涨。因此，其效果也仅仅对部分房价上涨过快的，房价本身不合理或已居高位的，“投机”行为较严重的城市产生了影响。而对于房价趋于合理，自住性需求旺盛的城市的影响并不大，作为自住，利率和首付的敏感性不会太高，而这些城市选往往择一次性付款和分期付款的也比较多。而XX正处于房地产发展的提升阶段，这种影响仅仅限于全国性房价大幅波动，而这种全国性房价大幅下降的可能性是比较低的。因此，XX的市场需求也不会大幅缩小，只要良好地20、把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险也不会太大。1.1.3通货膨胀因素对本项目的影响通胀压力显著增强，上下游行业间的价格传导迹象有所显现 ：今年以来，CPI涨幅较大，主要是由于粮食、肉禽及其制品等与食品有关的价格涨幅较大所带动。与食品价格相比，其他消费品价格涨幅不高，有的还有所下降。1-6月份累计，工业品出厂价格同比上涨2.8%，与去年同期水平基本持平；原材料、燃料、动力购进价格上涨3.8%，比去年同期涨幅降低2.3个百分点。其中6月份工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格分别上涨2.5%和3.4%，当月涨幅均低于累计涨幅，最近几个月生产性21、物价一直呈现稳中有降的走势。一个社会要出现物价轮番大幅上涨的局面，或是由于资源供不应求，或是由于成本推动，基础原材料价格率先上涨，带动下游产品、工业品出厂价格大幅上涨，进而引发居民消费物价的上涨，最后形成物价大幅上涨的局面，我国前几次通货膨胀就是这样发生的。目前的情况则不同，处于末端环节的居民消费价格结构性上涨，工业品出厂价格和生产资料价格均处于较低水平，生产物价和消费物价不是互动影响而是呈现背离走势，在此情况下，不会出现全社会范围内的严重通货膨胀。当前，物价水平适度上涨对于保护和促进经济健康持续发展特别是提高农民的收入是有益的，3-5%的物价上涨在目前经济增长的可承受范围之内。当然，由于流动22、性过剩问题依然严峻，今年以来，房地产价格进一步提高，股票价格也上升到较高水平，应引起关注。明年的物价可能还会进一步上涨，但涨幅应不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平、原材料、燃料、动力价格上涨总体比较平稳，对本项目的开发成本、费用开支、投资收益影响不会太大。但房地产价格、股票价格的快速增长可能会诱发银行的进一步加息。因此，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本和加息风险。1.1.4固定资产投资对本项目的影响1-5月份，城镇固定资产投资32045亿元，同比增长25.9%。其中，国有及国有控股完成投资13891亿元，增长15.6%；房地产开发完成投资7214亿元，增长27.5%。从注册类型看，内23、资企业投资28067亿元，同比增长25.9%；港澳台商投资和外商投资分别完成1739亿元和2087亿元，分别增长36.8%和17.8%。从施工和新开工项目情况看，截止到5月底，城镇50万元以上施工项目累计151139个，同比增加18470个；施工项目计划总投资175359亿元，同比增长16.1；新开工项目74701个，同比增加7282个；新开工项目计划总投资27908亿元，同比增长6.1%。从到位资金情况看，城镇投资到位资金40296亿元，同比增长23.7%。其中，国内贷款增长14.1%，利用外资增长16.6%，自筹资金增长29.2%。在投资增长中，有三个方面是值得关注的。一是总体增速仍然偏高24、，房地产投资增长仍然较快，1-8月增长达29%，高出2006年全年增长21.8%的7.2个百分点，这说明房地产投资仍然偏热，也预示着明年国家会继续对房地产行业进行调控。二是新开工项目增速明显降低，这说明宏观调控政策起到了一定的效果，也说明投资者对明年的市场预期和固定资产投资的热情都有所降低，或者是观望氛围变浓。三是自筹资金增长较快，可以看出，近年来国家一系列的金融政策对投资商产生了深远的影响；一方面投资者自身的资金实力逐渐增强；一方面体现了投资者的融资渠道走向了多元化，开发商对银行贷款的依赖性降低，这预示着国家的信贷政策对投资者的影响变弱，这也是为什么国家要从供需两个方面对房地产投资进行调控的25、原因；那么在需求市场变化不大的情况下，投资市场会依然稳定。1.1.5消费需求对本项目的影响改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份，消费增量占GDP增量的比重在60%左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。上半年，社会消费品零售总额42044亿元，同比增长15.4%。分地域看，城市消费品零售额28525亿元，同比增长15.9%，县及县以下零售额13519亿元，增长14.3%。分商品类别看，限额以上批发和零售业吃、穿、用商品类零售额同比分别增长23.6%、25.0%和25.8%。其中，粮油类增长33.2%26、，肉禽蛋类增长36.0%，服装鞋帽针纺织品类增长25.0%，文化办公用品类增长19.8%，体育、娱乐用品类增长17.9%，日用品类增长24.6%，家用电器和音像器材类增长20.7%，家具类增长43.4%，建筑及装潢材料类增长41.0%，化妆品类增长25.9%，金银珠宝类增长37.5%，通讯器材类增长10.9%，汽车类增长36.7%，石油及制品类增长20.8%。可以看出社会消费品零售总额得到了开速增长，其涨幅是1997年以来的最快水平，比2006年的13.6高出了1.8个百分点，同时城市和县及县以下保持均衡增长态势，特别是家具、建筑及装潢材料、金银珠宝、汽车类涨幅最大。这说明，人民的生活水平明显27、提高，消费能力及档次明显提高，特别是金银珠宝、汽车类的快速增长。1.1.6房地产市场走势对本项目的影响统计数据显示，前三季度我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落2.4个百分点。其中，9月份房价与去年同期相比上涨5.3%，这一涨幅比8月份再降0.2个百分点，实现7月份以来的连续两个月下降。从分季走势看，经历了宏观调控的房地产市场，房价走势开始实现稳步下调。70个大中城市的销售价格指标，今年一季度涨幅为5.5%，二季度涨幅5.7%。6月至9月的月度涨幅则分别为5.5%、5.7%、5.5%和5.3%。从更长期的走势观察，房价涨幅近3年来呈现逐步回落趋势，2004年为10.8，2028、05年为6.2，今年前三季度为5.6。作为全国房地产市场规模最大、价位较高的长三角地区，房价回落更显著，18月份，上海新房价格涨幅为负4.6。南京、杭州等地的房地产价格涨幅也在低位浮动。极少数城市房价涨幅还没有得到控制，如北京、深圳等。今年9月份，北京市商品住宅销售价格比上年同期上涨10.3，其中，普通住宅价格同比上涨11.8。而目前，深圳、广州双双出现房价下跌现象。深圳楼市的交易量却在急剧萎缩，一月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米，而到了10月份，成交量却只有15.36万平方米，部分楼盘开始降价；同时，根据中原地产研究部的调查，冷淡的市场已经迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平29、均降价幅度达到20%。统计数据显示，三季度房地产业企业家信心指数和房地产行业景气指数均下滑，这是自去年四季度起至今房地产企业景气指数及企业家信心指数的首次双降，表明行业内、外对房地产环境预期的下调。近日，房地产板块交易中连续大跌。一些专家认为，房地产板块的逆市下挫，表明了投资者对消费市场和政策面的双重担忧。有预测认为，未来两年内我国房地产将步入更深的调整期，房地产价格将逐渐下降，到低谷后价格徘徊三至五年。放在大的社会经济背景下来看我国的房地产行业，我国房地产自从产业化以来，社会购买力逐渐释放，随着需求的增加，房地产价格不断攀升，投机需求也开始影响房地产市场，投资需求和真实购买需求相互促进，再加30、上银行资金的推波助澜和房地产商的限购行为，导致房地产需求被进一步放大。反观房地产市场的真实供求状况，社会购买力已经被消化殆尽、待售房产存量进一步上升、新开工项目不断增加、政策面进一步紧缩。我们判断我国房地产信心一旦被打压，房地产行业在萧条阶段将停滞三至五年，这是因为社会购买力的恢复和代售住房存量的消化需要这么长的时间。基于此我们对2007年房地产商的投资建议是，减少开发数量，加大房地产销售力度。我们认为：我国房地产经过这么多年的快速发展，房价一直是我行我素，一路高歌，房价的上涨速度完全超出了收入水平的增长速度。从需求的角度讲，我国的住房需求受到了较长时间的压制，而在这一波经济的快速发展中，社会31、的转型中，农村剩余劳动力的快速转化中，城市化进程中，旧城改造中为我国房地产发展提供了庞大的消费群体。再加之中国人的住房情结，房价适当的高于GDP的增长速度是正常的。但一些大中型城市房价上涨过快，瞄准高端客户群体一路狂飚。目前，很多大中型城市，特别是沿海等一线城市，房价已超出了中端消费者的承受范围和居民收入的增长速度。而这种增长速度受投资等投机需求影响非常严重，大范围的超出了自住行需求，特别是最庞大的中低端市场的承受范围。在高房价背景下，社会高端购买力已经被消化殆尽，当投资市场受到政策的限制，房价本身也高出了投资者的预期，中低端购买者收入增长乏力的情况下，房价理性回调适必然趋势。因此，深圳、广州32、价格下降必然会带动那些房价虚高，过度依赖投资需求的地区房价理性下降。而这种趋势或将蔓延，进而影响绝大多数一、二、三线城市的房价。当沿海大多数城市房价下降，势必影响全国一、二、三线城市的消费者进入观望状态，开发商也会受这种趋势影响而信心下降， 必然导致房价的理性回归，但不会出现全国性的大幅降价。因为，市场上中端住房需求还非常强大，这部分消费需求受高房价的长期压抑，具有一定的购买能力，只要房价恢复到合理水平，市场仍然会出现供需两旺的局面。结论：从上述宏观基本面分析，跨入2008年，中国房地产面临机遇和挑战并存的格局。首先，宏观经济环境受内需影响大，整体经济环境应比较稳定，不会出现较大波动，亦不会出33、现全社会较严重的通货膨胀，因此整体投资环境应趋于稳定；民居的消费水平稳定增长，消费实力加强。其次，国家一系列调整固定资产投资过热，房价上涨过快的调控政策，在2007年得到了有力的落实，极大的打击了市场的投机行为和投资者的积极性，让市场逐渐回归到真实需求上来，这样更有利于房地产市场的健康、稳定、长久发展。虽然，目前局部市场房价下跌现象，但大多数城市还处于增长，我们认为这种下跌现象的影响应仅限于一些房价上涨过快的大中型城市，对于一些房价趋于健康的地区因该影响不大，不会出现全国性的大幅降价现象。当然这其中也有一些不确定因素，比如全球性经济的不稳定，国家宏观调控政策的继续出台，特别是消费者的观望程度与34、开发商的理性预期。因此，我们在开发项目过程中仍要密切关注经济和市场局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作思路。同时，在制定价格的过程中应趋于保守和采用低开高走的价格策略，给自己预留调整空间。1. 2昆明市房地产市场概况1. 2.1总体情况昆明市作为云南省的省会城市，房地产开发投资在全省起着举足轻重的作用，1991-2005年的15年间，昆明市共完成开发投资461.11亿元，占全省的76.4%。1990-2005年昆明市房地产开发累计完成竣工面积2452.06万平方米，实现商品房销售面积1866.75万平方米，分别占全省的59.9%和58.9%。1999年到2005年昆明市房地产竣工面积和销35、售面积情况见下图。从图中可见：从1997年到1999年，昆明房地产市场供求都呈上升势头，1999年以后供需均开始下滑，但供给量下滑程度更强，到2005年供给量与销售量趋于一致。但前期存积下来的空置面积仍未完全消化，2005年末昆明市商品房空置面积为112.39万平方米，占全省空置面积的70.7%。近年来昆明市房地产投资情况如下: 时间经济指标增幅(%2003年2004年2005年2004年比03年2005年比2004年房地产开发投资额(万元) 722081639113661466-11.53.5住宅投资额（万）478411424290504703-11.319.0其中:别墅、高档公寓2803436、465106239365.934.1 经济适用房64555912575771441.4-36.8 办公楼投资额812303083043147-62.040.0 商业营业用房80069926844950815.8-46.6其他82371913096410810.9-29.8房地产房屋施工面积731828763568477079497-13.111.4其中：住宅施工面积531469143789685489665-17.625.4房地产房屋竣工面积309971626457722065977-14.6-21.9其中：住宅竣工面积251214020382931783620-18.9-12.5房地产竣工房37、屋价值(万元)4118654305382755384.5-36.0单位面积造价（元/）13291627133422.5-18.0商品房销售面积()231206022042491963912-4.7-10.9其中：住宅销售面积（） 219631920257051775955-7.8-12.3商品房销售额(万元)4315994652754672877.80.4其中：销售给个人（万元）18486927459033605748.522.41. 2.2 2006昆明地产价格指数 从2006年十二个月的住宅商品房和别墅综合月度指数趋势图中可以看出，本年度前9个月的各月住宅商品房和别墅综合价格的变化不大，各38、月的价格指数均在100以上，一直处于上涨趋势，只有5月略比4月下降和11月略微比10月有所下降，但没有影响年度总体上涨趋势，2月至9月房价比较稳定，增幅平缓。10月价格上涨幅度增大，价格指数比基期（2006年1月价格指数100点）增加7.64点，11月基本保持10月的价格水平，价格指数比基期增加7.32点，之后价格急速上升，年末12月均价达到年度高峰期，达3876元/平方米，比11月上涨10%，比基期上涨17.24%。 1. 2.3 2007年上半年昆明楼市稳中有升，众企业目光转州市2007年上半年，面对宏观政策调控、股市投资分流、金融信贷压力增大等不利因素，全国楼市还是一片昂扬上进的势头，昆39、明在这场轰轰烈烈的价格跃进中却甘居末势，在严格执行国家宏观调控政策的前提下始终强调市场的健康发展。据国家发改委、统计局最新数据显示，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，昆明房价比去年同期增长3%，涨幅不到全国水平的一半。一方面是股市的持续走高分流了楼市投资资金，另一方面，由于上半年昆明房地产市场受规划调控和市场清理整顿影响明显，许多开发商放缓了楼盘放盘的速度，并严格控制整个开发节奏，开发商囤屋待市，期待着股市降温后下半年楼市会有一次大规模的集中式爆发，以致市场一度出现“惜售”的景象。中央政府对土地的监管力度逐渐加大，拿地难催升地价，税费重增加开发成本，信贷高压缩利润空间，40、房价以走钢丝的姿态继续向前发展。从去年11月和今年3月的土地招拍挂情况来看，地价飞升的直接后果便是土地资源逐步向有实力有经验的地产巨头手中聚拢，市场正迈向优胜劣汰的淘汰期。从大连万达到金源、盛高，越来越多的外籍开发商将希望寄托在了昆明，他们大多资金雄厚、经验丰富，对于在昆明市场大展手脚抱有必胜的信心。就在一部分本土企业感叹“狼来了，肉少了”的同时，先明白过来的那帮人早已将目光对准了云南广阔的州市市场。1. 2.4总体供盘情况A、今年58月份推广项目东市区项目：世博生态城(只剩两套)、金色交响西市区项目：甲壳城市南市区项目：中林华都、富城金界、滇池岭秀、滇池卫城微风岛、期、同德极少墅、盛高大城、41、彼岸期北市区项目:实力郡城、立欣洲、北辰财富中心CD公寓二环内项目：上东城、金色俊园、香宫国际B、今年9月份以后项目北市区项目：和谐家园、丽水雅园西市区项目：云安尚品、云安阳光、恒通中基黄土坡项目南市区项目：云海畅园、西能第一家二环内项目：东方首座、百富琪、百大吴井路项目C、特征总结1) 广福路、官南片区的项目开发进度明显取代了滇池路片区，区域供盘量在昆明各片区属于最大；北市区其次；2) 二环路以外各个项目都有一定规规模，基本都超过100亩；3) 地块规模使一些创新产品有了出现的可能，预计新推出的楼盘都会尽量进行产品的创新；4) 为吸引跨区域客户，大部分为多物业形态共存，产品供应丰富，项目都做42、了一定量的多层配货比；5) 景观洋房作为一个创新产品，在滇池路、广福路都有供应；6) 满足容积率控制指标、每平米利润贡献较好；7) 容积率基本控制在2以下，为景观营造创造了条件；8) 绿化率均超过40%；9) 社区品质有明显的提升；10) 楼盘强化社区配套，满足消费者在郊区生活的便利性。D、地产开发综合评述物业类型 主力户型 面积范围别墅和townhouse 五房为主 170.15300Townhouse 三房五房 162178多层和小高层 3+2+1+2 96.38156.23多层 3+2+1+2 92.37135小高层 3+2+1+2 111.76154.521) 楼盘主力户型结构范围：以43、公寓房和别墅两大类来区分的话，可以看出公寓房的市场主力户型为三房两厅一厨两卫的户型，面积从90平米的经济型到150平米左右的舒适型。2) 物业管理服务项目及收费：根据不同物业档次物业管理收费不同，别墅和townhouse收费普遍为11.5元/平方米月，多层住宅为0.30.8元/平方米月，平均水平在0.58元/平方米月。E、别墅价高源于品质和政策根据昆明市的别墅市场情况来看，自去年以来，新上市的别墅项目单价几乎都在10000元平方米以上。目前二手市场上的别墅类项目单价也均在10000元/平方米以上。别墅价格之所以能突破万元，主要是由于其自身高于其他性质楼盘的品质和目前的政策影响所致。别墅楼盘讲究44、低容积率、低建筑密度、高绿化率和景观，以达到居住的舒适性，这使得别墅楼盘的开发成本高于普通住宅楼盘开发成本。另外在政策方面，去年出台别墅用地禁批令之后，别墅项目要取得开发用地已经几乎不可能，这也使得在政策出台之前已经取得建设用地和已经申报规划审批的别墅项目更加显得珍贵。而消费的需求并没有因为政策的出台受到影响，甚至在一定程度上，一部分太对别墅的需求还在加大，这就造成了别墅也存在严重的供不应求的局面，促使别墅类产品的价格一路飙升。1. 2.1.4供需两旺，房价大幅提升截至12月16日排行前10位楼盘成交套数项目名称套数昆明世纪城金源社区I4440五环锋尚小区2569云南映象主题文化小区(一期)245、186荷塘月色1987昆明世纪城金源社区1946华都花园1777枫林盛景小区1704金色交响家园一期1607金色交响家园(二期)1440郡城小区1410合计21066虽然上半年的昆明楼市在国家宏观调控下显得不温不火。但进入五六月份后，楼市开始复苏，众多开盘楼盘都出现了热销的局面。截至6月份，全市上半年共成交商品房40519套，成交面积453万平方米，成交金额164亿元，楼市交易终于创出新高，成交均价3620元/平方米。进入7月以后，新盘可谓是开一个火一个。实力郡城、明日城市SOHO小户型开盘，世纪半岛橄榄谷认筹，没有一个不火爆。7月中旬连续3周的大雨也难浇灭楼市热情。7月底大溪地、别样院景、丽46、阳星城、温泉星河小镇、滇池卫城微风岛5个楼盘同时开盘。昆明楼市出现了少有的“井喷”现象。而且5个楼盘全部热销：微风岛当日告罄，丽阳星城当日销售80%，大溪地只剩下58套。上周末，滇池岭秀2期公开认筹，居然有100多人连夜前来排队。与前年、去年的火爆相比，上半年楼市可谓是沉寂许多。虽然上半年楼市表面上比较平静，但仔细分析，却是暗流涌动，有几个关键点值得我们关注。首先是房价，今年2季度昆明四区均价达到4173元每平方米，首次突破4000元大关。半年内昆明房价平均每平米上涨了708元。其次，新兴片区逐渐形成。上半年，在几个大盘的带动下，新兴的居住片区概念逐渐形成。在盛高大城、金色俊园、明日城市的带动47、下，二环居住概念形成；世纪城、体育城、滇池岭秀、世纪半岛等使广福片区更加完善，滇池环湖片区形成。第三，市场需求逐渐明晰。在今年的春季房交会上，就出现了两头热的情况。两头热即小户型和高端洋房别墅受到市场热捧。进入五六月份，两头热更加明显。明日城市SOHO小户型开盘就告罄，云岭天骄、都市枫林等别墅热销。1. 2.1.5昆明二手房涨幅为新房涨幅两倍数据显示，今年9月份昆明房屋销售价格同比上涨了3.2%,环比上涨1.1。其中，新建商品房同比上涨2.4，二手房同比上涨4.7，后者几乎为前者的两倍。1. 2.1.6昆明购买多套房部分银行增加10%首付目前，昆明多数银行的首套房房贷首付比例基本按照90平方米48、以上的住房为30%，90平方米以下的为20%，对于客户申请第二套或第三套住房按揭贷款，部分银行则实行增加10%的首付，执行基准利率的规定。省农行房地产业务处副处长陈显杰表示，虽然全国房价上涨过快，但也要考虑地区差异。就昆明而言，二环以内的房价涨幅较快，但与全国相比仍有差距。目前农行的个人消费贷款业务仍以一手房房贷为主，近期还将推出在交房前只需归还利息交房后才开始归还本金的新业务，减轻贷款者短期内的大笔资金支出的压力；但对于第三套房按揭贷款者则要增加首付比例、提高利率，同时对二手房贷款的审核将更为严格，避免其套现风险。总结：昆明房地产市场在经过上半年的沉寂，从6月开始复苏形成了供需两旺的市场格局49、，价格较去年上涨了708元，达到4173元每平方米。特别值得关注的是二手房的快速上涨，更加表明了市场强大需求。但从局部来看别墅等高端市场价格偏高，存在结构性空置现象。因此，从总体来说昆明房地产市场趋于健康，总体价格在同类城市中并不算高，这为昆明房地产业进一步发展奠定了良好的基础。或许随着沿海城市的房价波动而引发全国性的观望，对昆明房地产市场产生一定的影响。从开发商实力来看，万达、金源、盛高等国内知名开发商入驻，中小开发商开始退居二线或三线城市。那么在观望的过程中，大部分开发商有实力不以大幅降价的方式来解决，因此不会诱发普片性的房价下跌。但这种观望会抑制开放商的涨价步伐，这更有利于昆明房地产市场50、更长久的健康和稳定。1. 3XX投资宏观背景1.3.1XX概况XX素有“文献名邦”，“滇南邹鲁”之美誉，位于云南南部，红河中游北岸。东邻弥勒县、开远市和个旧市，南隔红河与元阳县相望，西接石屏县，北连通海县和华宁县。东西横距58公里，南北纵距107公里，总面积3789平方公里。总人口51.3万人。县城临安镇海拔1324米，距昆明220公里，距蒙自县76公里。1994年，被国务院批准为“国家历史文化名城”和“国家重点风景名胜区”，1998年经国务院批准为“对外开放县”。1.3.1.1行政区划与人口民族：2003年全县辖曲江、南庄、岔科、面甸、官厅、青龙、西庄、临安8个镇和盘江、利民、甸尾、李浩寨、51、普雄、坡头6个乡，141个村民委员会，10个社区。2003年末，全县总人口49.6万人，其中农业人口42.69万人，占总人口的86.1，城镇人口6.91万人；少数民族人口17.53万人，占总人口的35.3。人口密度每平方千米132人。1.3.1.2自然条件的优越：XX县位于低纬度地区，北回归线横穿南境，属南亚热带季风气候，光照时间长，无霜期长，夏无酷暑，冬无严寒，四季温和，有“天然温室”之称。受季节和地形变化影响，呈现出夏季炎热多雨，冬季温和少雨的立体气候特征。地区年平均气温19.8，年平均地温20.8，年平均相对温度72，年平均日照时数2322小时，年平均降雨量805毫米。全年无霜期307天52、。优厚的光热条件和肥沃的土地为农业的发展提供了极为有利的条件，XX是省、州粮食、烤烟、甘蔗、生猪、蔬菜、水果和冬季农业发展、无公害蔬菜基地县。1.3.2经济与社会发展：XX抓好经济建设这个中心，经济发展速度加快，经济总量增加，效益明显。据统计显示，2006年全年实现县域生产总值33.7亿元，增长12.9%。三次产业比重为24.7:35.6:39.7，产业结构进一步优化，实现“一产稳、二产快、三产增”的良好产业发展格局。XX消费十分活跃，市场购销两旺，居民购买力进一步提高，城乡市场消费快速增长。全年实现社会消费品零售总额79688万元，增长15.4%。从行业上看，批发零售贸易业零售总额占全县社会53、消费品零售总额的73%，仍是拉动消费品市场增长的主要因素。随着生活水平的提高，人们消费观念大大改变，消费结构不断升级，通讯、汽车、住房等享受型商品成为新的消费热点，尤其是2006年书报杂志类消费同比增长53.8%，表明居民在生活水平提高的同时，更加注重对精神文化的追求。在金融领域，XX完成地方财政收入与上划收入38179万元，增长24.9%。年末金融机构各项存款余额417570万元，比年初增加83859万元，增长25.1%。在投资领域，加大对固定资产投资的监督力度，投资总量及增幅再创新高，增强了经济发展后劲。全年实现总投资127931万元，增长34.4%。大项目、大投资、大引进的局面逐步形成，54、在建的187个项目中，就有34个是投资额在1000万元以上的重点项目。百姓生活情况也证实了XX的活力。2006年，全县人均GDP为6717元，增长11.3%，人均存款6665元，增长27.4%，人民生活水平逐步提高。在岗职工年人均工资14787元，增长13.7%；农民人均纯收入2473元，增长11.67%。个人投资渠道更加多样，在传统储蓄稳步增长的同时，诸如股票、基金、铺面等其他投资方式也进入寻常百姓家。据不完全统计，2006年内新申请基金开户的就有500多户。1.3.2.1农业 XX农业以种植业和畜牧业为主，林业、渔业为辅。2003年全县农业总产值4.5亿元，产粮食15.84万吨，甘蔗14.55、18万吨，烤烟1万吨，蔬菜产量21.1万吨，商品率达90以上。主要销往东北三省和华北、东南地区，远销日本、韩国、东南亚。曲江、XX、面甸坝形成了全县三大蔬菜种植区，出现了XX农业开发有限公司、红河天第绿色产业公司、东坝马军冷库等一批保鲜、储藏、加工和运销企业。林果业方面全县已形成柑桔4.5万亩，产量6.2万吨；石榴4.7万亩，产量2.76万吨；梨20450亩，产量7000吨。其中XX白桔、脐橙、酸甜石榴、水泡梨是云南省知名果品，远销省内外市场。XX甜玫瑰红石榴荣获全国石榴评比第一名。 畜牧业是XX重要的拳头产业，饲养水平较高，规模较大，2003年肥猪出栏31.49万头，大牲畜出栏10758头，56、主要销往州内市场。 1.3.2.2工业：XX县域工业中以冶金、化工、建材、制糖、陶瓷业为骨干，伴随着企业改制的基本完成，产值效益明显增长。冶金企业主要有XX锰矿、永生有色金属集团公司、XX化工总厂矿冶分厂、县铁合金厂等。主要产品有电铅、电锌、锰铁合金；化学工业企业主要是XX化工总厂，主要产品是高锰酸钾；建材企业主要是红河紫燕水泥有限公司、红河中密度纤维板厂、XX水泥厂、XX糖业公司、石膏刨花板厂，主要产品有水泥、碎粒板、中密度纤维板和石膏刨花板；制糖企业主要有XX糖业有限责任公司、曲溪糖业有限责任公司，主要产品有白糖和酒精；与卷烟工业相配套的红塔蓝鹰纸业有限公司，主要产品有卷烟盘纸；陶瓷生产企57、业主要是XX工艺美术陶厂和县陶瓷总厂，产品有工业用陶，工艺美术陶，生活用陶。红泥工艺美术陶以无釉雕填磨光的独特工艺被誉为“陶中一秀”，烹饪用紫陶汽锅曾被轻工部评为优质产品而远销国内外。农产品加工企业主要是红河天第绿色产业公司，产品有脱水萝卜丝、洋葱丝等。该县全年实现工业总产值273750万元，增长22.0%。工业对经济的贡献率为48.5%，拉动经济增长了6.26个百分点。全县21家规模以上工业企业骨干功能进一步增强，发展态势良好，实现增加值72743万元，增长31.2%，占全县工业增加值的74%。更为欣喜的是，州政府将打造XX工业园区编入规划，成为该县工业加速发展的“助跑器”。招商引资成效显著58、。借助会展招商平台，拓宽招商渠道，进一步加大对外开放力度，营造良好的投资环境。全年累计新签项目32个，协议总投资121754万元，同时，强化服务意识，向13家企业发放20张交通绿卡，为企业发展提供便利的经济运行环境。非公经济锦上添花。全年非公经济实现增加值152510万元，增长15.2%。非公经济的蓬勃发展，创造了就业岗位，增加了财税，增强了经济活力。全年非公经济从业人员达2万多人，上缴税金12570万元。1.3.2.3旅游业：以打造“燕归古镇、斯文人家”文化品牌为依托，抓好重点旅游景区项目开发建设和配套设施建设，根据新形势推进景区门票价格改革，增强市场竞争力。顺利通过临安酒店、兴富酒店、新世59、纪酒店等7家酒店的星级评审，接待能力及服务水平得到进一步提高，旅游环境设施日趋完善。组团参加中国国际旅游交易会和日本东京旅游交易会，拓展海内外市场，提高XX知名度。全年接待游客104.6万人次，增长15.2%，接待数首次突破百万人次。旅游总收入33364万元，增长16.8%，旅游发展指标位居全州榜首。开展了XX县建城1200年庆典暨第二届孔子文化节活动。聚集了中央电视台、新华网、云南日报等众多新闻媒体，成功地推介了XX。旅游业是XX的一大新兴产业。历史人文旅游资源得天独厚，精品景点燕子洞、文庙、朱家花园、团山民居等极具吸引力。 1.3.2.4社会事业：企业、卫生、文化、农村等各项改革及建设取得60、新进展。原化工总厂破产资产被云南富源开发股份有限公司收购，盘活资源并恢复了生产；卫生医疗体制改革稳步进行，完成全县21个医疗卫生单位改革及122个村卫生所建设工作，股份制医院和私立医院得到发展，惠及40多万农民群众的新型农村合作医疗拉开序幕；新农村建设扎实推进，深化税费改革，减轻农民负担360多万元；玉蒙铁路、南沙电站等重点项目工程顺利实施，完成18条农村公路和4849件水利建设。1.3.2.5文化产业：以旅游业为主的文化产业取得了显著成绩。影视拍摄成为一大亮点，继天下一碗、情债、天火、太极之后，一部反映少数民族生活题材的电影别姬映象又在XX开机拍摄。XX被评为“中国最令人向往的50大旅游胜地61、”之一；团山民居入选2006年世界纪念性建筑遗产保护名录；XX花灯、紫陶工艺列入云南省第一批非物质文化遗产保护名录；临安镇获云南省“十大名镇”殊荣；昆明国际旅行社XX分社成立。1.3.2.6房地产业：实施城镇化战略，按照“老城古典化，新区特色化”的发展思路，积极推进城市建设，吸引了众多房地产投资商。2006全年房地产累计完成投资15148万元，商品房现房销售面积101749平方米，销售额14144万元。在“打造古临安、建设新XX”的过程中，XX大道顺利建成通车。这条投资1.2亿元，全长5.8千米的道路，成为连接XX新老城区的主要干道。1.3.3资源条件和基础设施建设1.3.3.1丰富的矿产资源62、：XX是红河州乃至云南省的矿产富集县，矿藏资源极为丰富，目前已探明储量的有锰、铅、锌、锑、铁、钒、镉、钼、钛、石膏、煤炭、陶土等20多种有色、黑色和非金属矿产。其中尤以锰、铅、锌、煤、钛储量最大，2005年，锰资源累计探明储量1122.55万吨，保有储量940万吨。铅锌累计探明矿石储量568.4万吨,保有储量429万吨。钛铁矿普查资源保有储量为176万吨。目前，XX已形成了采、选、冶一体的黑色、有色金属综合开放格局。随着对外开放的纵深发展，这些资源必将成为外商开发利用的重点领域。1.3.3.2动植物资源：XX境内野生动物种类多，有懒猴、绿孔雀、鹦鹉等国家珍稀一、二、三类保护动物。全县森林覆盖率63、为27.2，自然植被以针叶林(云南松)、常绿阔叶林和灌木中的常绿种类为多，草本植物中有常绿的蕨类植物；有桫椤(俗称树蕨)、云南梧桐、红椿等一、二、三类保护国家保护的珍稀树种；有木本、藤本、草本等300多种药材资源。1.3.3.3土地资源：土壤丰饶肥沃，全县耕地面积42.7万亩，宜林荒山80多万亩，适宜各种植被和农作物生产。1.3.3.4水源丰富：XX县水资源极为丰富，境内河流分属南盘江和红河水系。其中，南盘江流域水资源总量766亿立方米，水能总量2.51万千瓦。1.3.3.5深厚的文化底蕴，富集的旅游资源：XX历史悠久，是云南开发较早的地区之一，县境内文物古迹荟萃，风景名胜众多，有“古建筑博物64、馆”之称。1994年，被国务院批准为“国家历史文化名城”和“国家重点风景名胜区”。县内有风景名胜区170.5平方公里，具有较高文物价值、科学价值、观赏价值的典型建筑，元、明、清各朝代建筑特点的寺、庙、塔、楼、桥和古民居如文庙、朝阳楼、彝族土司府署等文物古迹56处。其中：国家级文物保护单位5处，省级8处，州级3处，县级40处，团山民居被列为世界纪念性建筑遗产保护名录。县内有全国屈指可数的金碧壮丽甲于全滇的XX文庙，有“南中大观”“滇府第一楼一朝阳楼”，有“滇南大观园”一朱家花园，有“古桥佳作”的十七孔桥一双龙桥，有全省仅存的古老木结构建筑一指林寺，有中国塔业史上一奇迹一文笔塔，有中国西南土司制度65、遗迹一纳楼司署，有清幽绝尘的云龙山寺，有历史文化名村一团山。在自然景观中有天然巨型溶洞一燕子洞，有“西南第一洞天”颜洞，还有南明洞、焕文山，以及适宜休闲、探险、旅游的曲江温泉休闲景区和南盘江漂流探险项目等。随着城市公交、星级酒店、商业超市、娱乐设施的发展完善，XX作为全州3大旅游重点片区之一，展示出新的竞争优势。1.3.3.6民族文化资源:世居民族有汉、彝、回、傣、苗、哈尼等，保存着丰富的民族文化资源，主要有彝族盛典一火把节，哈尼族大年一“昂玛奥”，民族歌舞奇葩一彝族烟盒舞，“世界性的艺术风采”一哈尼族锥鼓舞，有古朴精深的洞经音乐，精致典雅的祭孔乐舞，有哈尼族的长街宴，独树一帜的彝族花灯。1.66、3.3.7人才资源：2003年底，全县有各类专业技术人员7452人。其中副高级职称173人，中级职称2431人，初级职称4310人，未定级524人。 1.3.4基础设施条件完善XX的综合运输网络体系已基本建成，城市功能与形象建设成效显著，现代通信网络高速稳定。1.3.4.1突出、便利的区位优势：XX县境内交通四通八达，东邻弥勒县、开远市、个旧市、南隔红河与元阳相望，西靠石屏县、北同通海县、华宁县毗邻、323线横穿县境，通建和鸡石高速公路更是加速了与省城和周边县市的联系与发展。XX距省城昆明198公里，仅两个半小时。蒙（自）宝（秀）铁路通过县境内，正在建设的泛亚铁路（玉溪蒙自）路段总长141公里67、，在红河州境内里程达104公里，经过XX境内75公里。XX距边境口岸河口250公里，距蒙自飞机场80公里，是省城通往红河南岸各县的物资中转站和滇南商品流通中心，全县拥有铁路总里程达到100公里；公路2546.77公里，其中，高速公路96公里，省、国道200.3公里，县道315.7公里，乡道1020.52公里，国家未纳入统计的农村公路510.22公里，99.9%以上的自然村通公路。1.3.4.2城市功能与形象日趋显著：XX的城市建设已逐步凸现“旧城古典化、新区特色化”的特点。近年来先后进行城陈路和新323线灯光亮化，文庙主出口区、建中路古城风貌恢复与保护、东林路、红井街、关帝庙街的保护恢复、小桂68、湖、广慈湖的建设、XX县大道改造等工程；同时加大新区开发力度，北部、西区发展区路网改造、城市供排水设施、垃圾处理厂、沙拉河片区整治工程、XX临安古城墙修复工程、学政考棚风貌保护与恢复。全县城市化率达16.37%，6米以上的城市道路总长38.7千米，城市绿化覆盖率达10.77%，供水普及率80%，城镇人均住宅建筑面积27.7平方米。XX已逐步实现基础设施进一步现代化、旅游风景多样化、服务设施高档化、城市风貌特色化，这将会给外商提供一个优越的投资居住环境。1.3.4.3现代化网络快速、稳定、完善：XX在不断扩建和完善现有的以光缆为主体的基础传输网的同时，加速推进政府上网、企业上网、家庭上网三大工程69、建设，数据带宽达1500兆。实现了电话交换程控化，传输光缆化，全县14个乡镇全部开通程控电话，用户达5万余户，普及率2部/百人；移动电话普及率达5部/百人；互联网用户1.2万户。1.3.4.4电力建设：已实现滇南大电网供电，西湖220千伏变电站已建成使用，县内已建成35千伏变电站9座，2003年全县电力消耗为1.34亿千瓦时。1.3.4.5水利建设：全县已有中型水库3座，小型水库94座，水利化程度达75.37。 1.3.4.6通信设施建设：实现了电话交换程控化，传输光缆化，全县14个乡镇全部开通程控电话，用户3万余户，普及率1部百人；有移动通信基站36座，直放站6座。1.3.4.7小城镇和市场70、建设：全县共有城乡集贸市场51个，市场面积32.5万平方米，各乡镇所在地均已建成当地的商贸中心。全县小城镇建设发展迅速，曲江、官厅、南庄、西庄、面甸、青龙等小城镇建设初具规模。1.3.5政府的执政能力提升（一）组织机构健全，为招商工作提供强有力的组织保证。我县高度重视招商引资工作，县长负第一责任人，成立了以副县长为组长，招商局、经贸局、发展和改革局、税务、工商等部门主要负责人为成员的XX县对外开放领导小组，负责全县招商引资工作，工作做到有人抓、有人管、有落实，有成效。（二）配套、完善政策，营造宽松、优惠的政策环境。我县积极努力营造环境上的相对优势，制定出台了XX县招商引资暂行规定、中共XX县委71、XX县人民政府关于加快非公经济发展的实施意见等一系列外来投资优惠政策；二是实行项目联审制度，对每一个项目，涉及的部门集中共同审议，承诺办理事限及提供的服务；三是坚持重大项目县级领导挂钩联系制度，对投资在3000万元（人民币）以上的项目由副县级以上领导挂钩联系，负责督促各部门做好项目落户、选址、实施等过程中的全程工作；四是实行重点龙头企业“挂牌”保护服务制度；五是对特殊项目实行一事一议，特事特办制度，如项目对地方经济带动大的项目，除享受XX县招商引资暂行规定政策外，还可享受相应的特殊政策。（三）快捷、优质、高效的行政服务。一是降低企业门槛，简化项目审批程序；二是提供快捷、优质的服务。招商局积极72、上门服务，提前介入，实施“专人负责项目”制，挂钩联系人必须负责项目洽谈、签约、跟踪服务，并为企业代办设立登记、工商注册、税务登记等一切手续；三是降低企业成本，营造公平有序的经营环境。对外来企业的用水、用电和通信、交通、运输等问题优先给予保障。并在县纪委设立外来企业投诉办，受理外商投诉事件；四是我县即将设立“XX县行政服务中心”，这样能极大地方便外来投资者办理工商注册、税务登记等各种手续。1. 4区域发展及前景预测1.4.1就县域经济而言XX县总人口51.3万人，2006年县域生产总值33.7亿元，地方财政收入38179万元。与全国县域经济平均规模（县域人口平均45.53万人，县域经济GDP平均73、32.04亿元，地方财政收入平均1.21亿元）比人口和GDP都已超全国平均水平，特别是地方财政收入高于了全国平均水平3倍还要多，达到了全国百强县平均财政收入的1/2。1.4.2就区位和交通而言XX距昆明220公里，不到3个小时车程。县内有323线国道、通建和鸡石高速公路、蒙（自）宝（秀）铁路通过县境内，正在建设的泛亚铁路（玉溪蒙自）也通过境内。交通四通八达，为XX的经济发展奠定了良好的基础。1.4.3就基础设施而言XX的道路、交通、电力、通讯、网络、市政都已具备良好的基础，教育、医疗都已有很大的改观，特别是近年来政府加大了新区的建设和古城区的改造，城区环境大幅改善。XX已逐步实现基础设施进一步74、现代化、旅游风景多样化、服务设施高档化、城市风貌特色化，这将会给外商提供一个优越的投资居住环境。1.4.4就城市资源而言XX的农业资源、矿产资源、旅游资源都非常丰富。目前已经形成了从农产品种植到深加工，矿产开采到生产的多条产业链，这都是其他县所不能比的。1.4.5就执政能力而言近年来，XX县在组织机构健全、办事效率的提高、服务意识的提升、办公环境的改善都作大量的工作，政府的执政能力方面有了大幅度提升。旧城改造、新区建设、基础设施完善、招商引资等方面都取得了巨大的成就。并制定出台了XX县招商引资暂行规定、中共XX县委、XX县人民政府关于加快非公经济发展的实施意见等一系列外来投资优惠政策，为投资者75、营造了一个较为宽松、优惠的政策环境。1.4.6就土地资源而言XX自实施新城战略以来，大幅度的扩宽了城市的发展空间，新区成片的土地资源为城市和房地产业的发展提供前所未有的机遇。同时，政府向新城的搬迁，更是为城市和房地产业的发展注入了全新的活力。1.4.7就房地产业而言XX按照“老城古典化，新区特色化”的发展思路，实施城镇化战略，积极推进城市建设，吸引了众多房地产投资商。2006全年房地产累计完成投资15148万元，商品房现房销售面积101749平方米，销售额14144万元。在“打造古临安、建设新XX”的过程中，XX大道顺利建成通车。这条投资1.2亿元，全长5.8千米的道路，成为连接XX新老城区的76、主要干道，大大加速了新老城区房地产业发展的。进入2006年以来XX房地产市场空前活跃，价格快速提升，出现了像奥城、佳宸华庭这样的高档中型社区，富润街、临安颐都、建材市场这样的大型商业项目XX房地产业驶入了高速发展的快车道。1.4.8总结：XX的经济基础雄厚，发展潜力巨大，整体经济形势一片大好，经济将会持续维持两位数快速增长。在房地产业方面，2007年XX房地产市场呈现出了供需两旺的喜人势头，楼盘档次大幅提高，价格快速攀升，房地产业进入了快速发展阶段。这对我项目来说是一个难得的机遇。1.5宏观市场与本项目发展借鉴1.5.1有利因素1) 宏观经济环境持续稳定增长，预计明年将稳定在10%以上。2) 77、CPI虽然涨幅较大，但目前还不会出现全社会范围内的严重通货膨胀。3) 社会消费品零售总额快速增长，人民的生活水平明显提高，消费能力及档次明显提高。4) 昆明房价稳定增长，呈现出供需两旺的市场格局，市场总体趋于健康，总体价格在同类城市中并不算高。5) XX经济稳定快速增长，经济基础坚实，资源丰富，政策环境良好，交通运输方便为经济增长奠定了坚实的基础。6) 随着经济实力的增强，财政收入的大幅提高，城市建设、基础设施建设成为可能，XX的城市环境将得到进一步改善。7) XX的战略区位明显，1998年经国务院批准为“对外开放县”，同时交通四通八达，并且通高速路、国道、铁路通过境内，随着泛亚铁路的修通XX78、的战略区位会进一步加强。8) XX房地产市场呈现出供需两旺的市场格局，刚刚进入快速发展期，房价稳定上涨。9) XX随着新城战略的实施，迎来了空前的发展机遇，城区交通得到彻底改善。实施城镇化战略，按照“老城古典化，新区特色化”的发展思路，积极推进城市建设，吸引了众多房地产投资商。在“打造古临安、建设新XX”的过程中，城市环境日新月异。这有利于加强XX房地产竞争力和对周边的辐射能力。10) XX土地资源丰富，易找到大块适合开发的土地，有利与开发商进行大规模的成片开发，带来房地产开发的规模效益。加之温江政府对招商引资的注重，房地产会更加快速的发展。11) XX自然环境优越，气候温和，植被四季常绿适合79、人居。12) XX1994年，被国务院批准为“国家历史文化名城”和“国家重点风景名胜区”，年旅游人数达到100余万人次，区域的商业附加值高。13) XX的文化底蕴深厚，文化附加价值高。以旅游业为主的文化产业取得了显著成绩。影视拍摄成为一大亮点，继天下一碗、情债、天火、太极之后，一部反映少数民族生活题材的电影别姬映象又在XX开机拍摄，而且以XX重要旅游景点朱家花园为题的朱家大院也开机拍摄。同时，全国孔子文化节的举办和推广更加加大了XX的知名度，将会为XX带来更多的旅游者和投资者。14) 一定数量的市政建设和生活配套设施，目前的市政建设情况和现有的生活配套设施可以满足当前XX县居住人群的需要。1580、) XX县政府对房地产开发的重视程度高，不仅给予了各项优惠政策，而且在城市规划方面也努力配合房地产开发的进程，有一个利于房地产发展的政策环境。1.5.2不利因素1) 国际经济环境不稳定，可能会进一步影响我国宏观经济形势，进而波及房地产。2) 物价不稳定，如果明年物价指数在继续攀升，就可能引发通货膨胀的可能。3) 国内一些一线、二线城市房价不稳定。国内一些大中型城市，特别是沿海城市房价已居高位，房价的承受力已经比较脆弱。特别是政策对投资者的打击和二次置业的限制后，深圳、广州出现房价下跌显现象。在这样的背景下房价的可变因素大幅增加。4) 昆明的房地产市场仍然存在结构性不合理，局部价格偏高，仍然会受81、到全国房价走势的影响，进而波及XX。5) 项目距省城昆明太远，经济上的辐射比较弱，因此XX的发展还得主要依靠自身。6) XX毕竟属于一个县城，其人口、经济、房地产仍然受到发展限制，特别是城市人口偏低，其总体消费力有限。7) XX本身的市政配套和生活环境还不够成熟和完善，层次也还较低，城市的功能和形象定位也还不够明确，城市对周边的辐射能力还不强，同时针对房地产的区域性特镇，XX的住房消费还是主要依靠本地市场。8) XX企事业单位集资建房体量庞大，如公务员小区、教育小区、建设小区、烟草小区、民政小区、电力小区等，大范围的吸收了中高端消费群体。但这部分人的资金也因此被保留，可能会进而会转向投资。9)82、 XX本地房地产市场的容量有限，需求的层次较低。新开发的项目与其原有的楼盘相比品质上具有较大的跨越。消费者对于突然提升品质楼盘的接受会需要一定的时间。10) XX现已经聚集了一些开发较有实力房地产开发商。对于房地产市场的认识使其大多都进行大规模的开发。相似的产品在不规范的市场条件下可能会形成恶性竞争，影响项目的赢利。二、区域市场分析2.1区域市场界定2.1.1区域市场辐射能力概述1) 结合1.3节对XX市场的综合分析，XX从区位、交通和城市发展力的角度来说，特别作为“国家历史文化名城”和“国家重点风景名胜区”XX的房地产具有一定的辐射能力，特别是投资性强的商业地产，可以辐射周边县市和昆明，甚至83、是部分外地客户。因为，作为一个国家历史文化名城和国家级旅游地区来说，其商业价值出了本地消费市场增长支撑外，还会由文化、旅游而带来巨大的附加值，因此也受到了跨区域投资者们的亲昧。2) 住宅市场还是基本上以本地和周边乡镇市场为主。2.1.2项目的辐射能力概述1) 本项目位于XX县临安镇古城片区，仅靠临安古镇最繁华的两条商业街。项目占地27亩，总建筑面积22500平方米，具有的规模优势以及非常高的商业和投资价值。2) 项目全部由3+1清式建筑风格的四合院、临街底商和局部纯商业构成，项目的投资性强。2.1.3本项目的市场界定1) 供给市场：以临安古城片区为第一市场（主市场），新城区为第二市场（次市场）84、。2) 需求市场l 商业部分：以临安镇为主，周边和昆明市场为辅。l 住宅部分：以临安镇为主，周边乡镇市场为辅。l 投资型市场：以临安镇为主，周边和昆明市场为辅。2.2供给分析2.2.1总体供给：2006全年房地产累计完成投资15148万元，商品房现房销售面积101749平方米，销售额14144万元，均价1390元/平方米。进入2006年以来XX房地产市场空前活跃，价格快速提升，出现了像奥城、佳宸华庭这样的高档中型社区，富润街、临安颐都、建材市场这样的大型商业项目XX房地产业驶入了高速发展的快车道。1) 在售项目：富润花园、兴凯佳园、佳宸芳庭、富润街、临安颐都，合计约30余万平方米，目前可销售面85、积约1万余平方米。2) 新入市项目：奥城、佳宸华庭，合计约25万平方米。3) 不对外销售商品房项目：建材市场，约5万平方米。4) 非商品住宅：务员小区、教育小区、建设小区、烟草小区、民政小区、电力小区等，合计约100余万平方米。2.2.2物业类型供给情况：1) 其中商业面积：合计约20万平方米，目前可销售面积约3万余平方米。2) 住宅可销售面积：合计近20万平方米，其中高层约占85%，多层约占15%3) 专业市场：约5万平方米（建材）。2.2.3主要楼盘及价格情况项目物业类型总价面积单价备注翰林街四合院524948035814663 四合院1层，局部2层四合院4153280639.27649786、 四合院2层，局部3层四合院221728015913945 四合院2层四合院236088017013888 四合院2层临安颐都1F-974812559.8512500 1F-1999881774.6513380 2F58227074.657800 3F29860074.654000 1-3层均价1879687223.958393 富润街商铺内街目前35001-3层均价开盘价24001-3层均价临街50001层富康花园连排别墅1686298469.113595 带底商1001517742402.463771 带底商100西山别墅独栋别墅7000002602692 公务员别墅外卖价兴凯佳园连排别墅87、8596002633268 带底商110兴凯佳园高层4066001702392 奥城高层2200-2400佳宸华庭高层2200-2400富润街多层22002.2.4总体价格情况1) 高层价格：2100-2400元/平方米。2) 花园洋房价格：1900-2100元/平方米。3) 别墅价格：2700-4000元/平方米（价格高的带底商）。4) 商铺价格：1F：4500-17000元/平方米；2F：3000-9000元/平方米；3F：2500-4500元/平方米。2.2.5总体租金情况：序号金额面积售价月租金测算售价15年测算售价20年15年的回报率20年的回报率街道136001520 3600 488、800 0.07 0.05 临安街242001229 5250 7000 0.07 0.05 38000010067 12000 16000 0.07 0.05 4120003033 6000 8000 0.07 0.05 53200020133 24000 32000 0.07 0.05 62500020104 18750 25000 0.07 0.05 72500020104 18750 25000 0.07 0.05 8150002550 9000 12000 0.07 0.05 9180008019 3375 4500 0.07 0.05 1080001837 6667 8889 0.89、07 0.05 1145002019 3375 4500 0.07 0.05 1435001816 2917 3889 0.07 0.05 15210009011000 19 3500 4667 0.07 0.05 16145004020000 30 5438 7250 0.07 0.05 17130001572 13000 17333 0.07 0.05 181800012125 22500 30000 0.07 0.05 198500013054 9808 13077 0.07 0.05 2040980080542 7636 10181 0.07 0.05 211260010180001090、5 18900 25200 0.07 0.05 翰林街22220005037 6600 8800 0.07 0.05 23120001283 15000 20000 0.07 0.05 244500494 16875 22500 0.07 0.05 25220003061 11000 14667 0.07 0.05 267310010657 10344 13792 0.07 0.05 273600016188 33750 45000 0.07 0.05 北正街283000020125 22500 30000 0.07 0.05 292100012015 2625 3500 0.07 0.05 91、30185004039 6938 9250 0.07 0.05 31180006025 4500 6000 0.07 0.05 326500050108 19500 26000 0.07 0.05 333500025117 21000 28000 0.07 0.05 3410000131300064 11538 15385 0.07 0.05 3523350034457 10182 13576 0.07 0.05 均价716400125548 8563 11417 0.07 0.05 37220008023 4125 5500 0.07 0.05 观光街38130005022 3900 52092、0 0.07 0.05 39130003036 6500 8667 0.07 0.05 40185004039 6938 9250 0.07 0.05 412100012015 2625 3500 0.07 0.05 42180006025 4500 6000 0.07 0.05 43200009019 3333 4444 0.07 0.05 48100003028 5000 6667 0.07 0.05 51120005020 3600 4800 0.07 0.05 52160004033 6000 8000 0.07 0.05 53300008031 5625 7500 0.07 0.0593、 5428950098025 4431 5908 0.07 0.05 553200012022 4000 5333 0.07 0.05 富康路56300008031 5625 7500 0.07 0.05 57300009028 5000 6667 0.07 0.05 58230006032 5750 7667 0.07 0.05 59200006028 5000 6667 0.07 0.05 60220005037 6600 8800 0.07 0.05 612500015014 2500 3333 0.07 0.05 62110008011 2063 2750 0.07 0.05 652294、0002009 1650 2200 0.07 0.05 66155002006 1163 1550 0.07 0.05 67257000124017 3109 4145 0.07 0.05 68220008023 4125 5500 0.07 0.05 朝阳北路69130005022 3900 5200 0.07 0.05 70130003036 6500 8667 0.07 0.05 7123000200500010 1725 2300 0.07 0.05 7290005015 2700 3600 0.07 0.05 736000010050 9000 12000 0.07 0.05 74195、4000051023 4118 5490 0.07 0.05 目前翰林街、北正街、临安路为本项目参考最强的3条街区。其邻近项目段的租金均价62元/平方米；15年收回投资的销售均价为11200元/平方米，年回报率0.7；20年收回投资的销售均价为14933元/平方米，年回报率0.5。2.2.6本项目价格制定1) 测算的方法住宅楼盘销售价格实例房地产价格交易情况修正系数交易时间修正系数区域因素修正系数个别因数修正系数2) 住宅价格、实例A：富康花园 B：兴凯佳园 C：西山别墅 本案ABC区 位100908090自然因素100100120100道路交通100100100100配套条件1008070896、0物业条件1009010090环 境1009010090景 观1009010090文化附加值100909090修正系数100919195 、交易情况 、区域因素ABC交易情况正常正常正常修正情况959595 房价计算项目ABC单价370033002700交易情况修正95 95 95 区域因素修正91 91 95 交易时将修正100 100 100 个别因素修正100 100 90 修正后价格3817 3123 3324 以上项目销售平均价格 住宅均价：（381731233324）33421元/平方米3) 商业价格：、实例A：临安颐都 B：富润街 C：翰林街本案ABC区 位1001105011097、人 流10011040110商业氛围10011040110道路交通10011090105临街状况100110100110物业条件10010090100环 境100100110100景 观10010070100文化附加值10010570105修正系数10011983119 、交易情况 、区域因素ABC交易情况较快较快慢修正情况9590110 1F价格测算翰林街：根据1-3层商业物业通常价格差为1：0.6：0.35。翰林街1、2、3层的价格分别是16218元/平方米、9731元/平方米、5676元/平方米。富润街：根据1-3层商业物业通常价格差为1：0.6：0.35。翰林街1、2、3层的价格分别是98、5385元/平方米、3231元/平方米、1885元/平方米。 房价计算项目ABC单价12988538516218交易情况修正9590110区域因素修正119 83 119 交易时将修正100100100个别因素修正110100100修正后价格10444 7209 8673 以上项目销售平均价格 商铺1F均价：（1044472098673）38775元/平方米2F均价：8941元/平方米0.6=5364元/平方米消费者调查结论：70%认为商铺1F均价在7000-15000元/平方米。按上表租金15年收回投资，0.7的年回报价格8563修正系数119=7196962.3需求分析2.3.1问卷调查情99、况说明1) 有效问卷问卷类型取样回收数目有效问卷数目备 注主题问卷200份170份30份无效本次调研以XX县新城区和老城区个体经营者和常住居民为主要调查对象，对其中相对较具有代表性（2060岁）的消费者进行了人流聚集区拦访调查、扫街调查等形式。对消费者消费行为、实际购买力及所关注的相关问题进行了调查。2) 问卷构成老城区新城区扫街拦访150份50份130份70份3) 本次调研我们通过甄别部分，排除了同行业和大部分无购房需求的人群。4) 为了保证问卷的真实性我们采用了“分组，组长责任制”和“抽样电话回访”，有效的将每天人均问卷量控制在了20份以内，确保了问卷的真实性。2.3.2消费者问卷统计分析100、2.3.2.1受调查者情况分析1) 受调查者年龄结构从图例可以看出本次调研的调查对象25岁以下占29%，25-35岁的占33%，35-45岁的占25%，45-50岁的占5%，50岁以上占7%。因此，本次调研的年龄结构达到了预期要求，是趋于合理的调查年龄结构。2) 受调查者的身份特征分布本次调研的调查对象，个体私营者占59%，企业普通职员占15%，企业中高层管理人员占到8%，政府事业单位人员占到9%，其他消费群体占到8%。可以看到私营业主占的比例过半，这部分群体购房意向较强且有一定的购买能力。因此，本次调研对象比较合理，对象的整体质量较高，说明了本次调研的具有较高的代表性和参考性。3) 受调查对101、象家庭月收入状况分布在调查对象中家庭家庭月收入在1499元/月以下的占21%，月收入在15002999元/月的占36%,30003999的占25%，40005999的占8%，月收入在6000月以上的占9%。因此，受调查人群基本属于XX县的中收入人群，也属于本项目的目标潜在客户群体。4) 受调查对象家庭消费结构在调查对象中家庭家庭月消费占月收入20%以下的占到42%，20%30%的占36%,30%40%的占13%，40%50%的占4%，50%上的占5%。分析可知，月消费占月收入20%以下的最多占到42%，接近半数；其余以2040%居多，共占到49%。因此本次调研消费者的消费结构达到了预期的要求。102、2.3.2.2受调查者的消费情况、消费行为分析5) 最喜欢光顾的购物场所在受调查的对象中，比较喜欢的购物场所是超市和百货商场，分别占到28%和26%，其次专卖店和临街的商铺较受消费者亲睐，均占到19%，消费者比较少去批发市场，仅占到10%。此次调研和我项目商业部分中、高端定位的消费需求相符，具有较高参考性。6) XX县目前最做好的业态 在受调查的人群中有44%的人认为XX县的餐饮业好做，另外有39%的人认为娱乐、休闲行业比较好做，家电百货、服饰、通信等不被看好。这和我项目目标客户群体的高端消费需求相符合。7) XX目前在商业方面的不足在调查对象中有42%的人反映XX县商品的品种不够多，选择范围103、有局限性，其次反映最多的就是餐饮娱乐没有集中的区域，占到23%，其余商业不足的方面还有新品上市慢、商业场所功能单一等。这说明XX县的整体消费需求在不断提升，我项目的商业有很大的发展空间。8) XX县最缺少的商业模式在调查对象中有27%的人反映XX县缺少餐饮、休闲、娱乐街，26%的人反映XX县缺少大型的百货商场、超市，24%的人认为XX县缺少专业的批发市场，21%的人认为XX县缺乏有特色的商业街和专卖店。可见，XX县的整体消费需求在不断提升，其娱乐休闲和餐饮业最受关注，其次购物中心备受关注，这我项目发展商业提供一个很好的参考。9) 逛街购物的过程中，通常解决饮食的途径在受调查的人群中有46%的人104、会选择自己认可的餐厅进餐，30%的人选择回家吃饭，另外有19%的人会随机的选择一家餐厅进餐。这说明消费者有70%的可能选择在外进餐，这与“二2、XX县目前最做好的业态”为餐饮业相符合，作为我项目商业业态选择的一个很好的参考。10) 平均每月外出就餐的次数在受调查的人群中有41%的人每个星期23次在外就餐，有19%的人两个星期23次在外就餐，16%的人每天都会在外就餐，其余有6%的人每月在外就餐1次，18%的人很少去。可见，有很大一部分消费群体会选择在外就餐，有16%的人每天都会在外就餐，这为我项目发展餐饮业提供了很大的空间。11) 平均每次外出就餐的消费的金额由图例可知，在受调查的人群中每次消105、费金额在300元以上的人比例较少共占到6%，每次消费金额在100300元的人占到34%，每次消费金额在50100元的人占到47%，其余有12%的人每次消费不超过50元。有81%的人消费保持在50300元/次，是为我项目的主要消费群体，可为我项目的商业定位提供参考。12) 对现在XX县餐饮行业看法在受调查的人群中有39%的人认为XX县的咖啡酒吧少，26%的人认为目前的餐饮种类较少，选择余地较少，有20%的人认为火锅中的中餐太少，12%的人认为快餐和特色餐太少，没有人对目前的餐饮业满意。而XX有70%的消费者可能选择在外进餐，这就为我项目发展餐饮业创造了一个良好的机遇。13) 平均每月出去休闲娱乐106、（如卡拉OK、桑拉、泡吧）的次数在受调查的人群中有23%的人每个星期会出去参加休闲娱乐活动，有27%的人平均每个星期出去一次，11%的人会在每两个星期出去一次，也就是说，平均有61%的人每个星期都出去参加休闲娱乐活动，这为我项目发展休闲娱乐业也提供了很大的空间。14) 出去休闲娱乐，平均每次消费金额由图例可知，在受调查的人群中每次消费金额在300元以上和50元以下的人比例较少，分别占到12%和10%。有41%的人每次消费金额保持在50100元，有37%的人每次消费金额保持在200300元。这78%的人是为我项目的主要消费群体，可为我项目的商业定位提供参考。15) 对夜生活的满意程度 由问卷知，107、只有4%的人对目前的的夜生活满意。有89%的人对目前的夜生活不满意，其中有21%的人认为目前的夜生活不适合自己的年龄，17%的人认为目前的夜生活不适合自己的消费档次，32%的人认为目前的夜生活太过单调，19%的人认为目前的夜生活与自己的期望有较大的差距。这89%的人的期望值可作为我项目商业部分定位的一个重要的参考点。16) 最喜欢的休闲娱乐方式在受调查的对象中，比较喜欢的娱乐方式是上网和泡吧、喝茶，分别占到28%和23%，其次唱歌、蹦迪、慢摇吧和桑拿、洗浴、浴足、保健较受消费者亲睐，分别占到17%和11%，消费者比较少健身场所，另为还有16%的人选择其他的休闲娱乐方式。因此，此次调研和我项目商108、业部分高端定位的消费需求相符，具有较高参考性。17) 对XX的娱乐休闲场所的评价由图例知，目前有66%的人对XX县目前的休闲娱乐场所不满意，其中有54%认为比较少且档次较低，12%的人认为总体感觉较差。也有27%对目前的休闲娱乐业发展较满意，仅需在档次、服务环境方面提高。只有1%的人对目前的状况很满意。这说明XX人的休闲娱乐消费需求也在提高，我项目在休闲娱乐方面可迎合消费者的消费需求，提供高端服务。2.3.2.3受调查者投资意向、投资潜力分析18) 首选的理财方式在受调查的人群中有34%的人会选择储蓄，22%的人会选择投资商铺，16%的人会选择投资商品房，其余28%的人会选择其他如股票、债券等109、投资方式。这说明有38%的人可以作为我们的目标客户，而34%的人可以作为潜在客户进行挖掘。此次调研基本符合我项目发展商业的需求。19) 是否有投资商铺的意向由问卷知，只有60%的人暂时没有投资的意向，有6%的人在6个月内有投资意向，8%的人在1年内有投资意向，10%的人在2年内有投资意向，16%的人在2年后有投资意向。可见，有40%的人有明确的投资意向，这部分人为我项目创造了较大的发展空间，其余60%的人暂时没有投资意向，但是并不排除其有潜在的投资意向，随着我项目发展可把这部分群体作为潜在的客户挖掘。20) 选择商铺的的地点由问卷知，只有63%的人会在沿街选择商铺，有13%的人会选择在一楼开商110、铺，8%的人会选择在2楼开商铺，有12%的人会选择在34楼开商铺， 3%的人会选择整买14层。我项目招商物业很好的迎合了这些投资者的需求，有很大的发展空间。21) 购买商铺的动机在受调查的人群中有51%的人购买商铺是作投资，32%的人购买商铺是自己经营，11%的人是用来扩张店面，其他有7%的人目的不是很明确。这说明有43%的客户购买商铺的意向很强，另外51%的投资者又是很大的一个潜在客户群体，此次调研结果基本符合我项目发展商业的需求。22) 购买商铺，期望的年投资回报率在受调查的人群中有35%的人希望年投资回报率在8%，29%的人希望年投资回报率在8%以上，希望年投资回报率在5%7%的有36%111、。这说明客户的总体投资意向较强，这将是我项目发展商业的一个很大的推动力。23) 购买商铺的的面积在受调查的人群中有33%的人会购买30平米以下的商铺，25%的人会购买3060平米的商铺，26%的人会购买60100平米的商铺，10%的人会购买100200平米的商铺，7%的人会购买200平米以上的商铺。这说明客户的总体投资能力较弱，可以将商铺进行有效的区间分割，针对性出售。24) 购买商铺的的总价在受调查的人群中有52%的人会购买40万以下的商铺，20%的人会购买4060万的商铺，10%的人会购买6080万的商铺，11%的人会购买80100万的商铺，7%的人会购买100200万的商铺。这说明客户的112、总体投资能力较弱，以40万以下的占多数，结合客户愿意购买的商铺面积一条，可以将商铺进行有效的区间分割，针对性出售，最大限度的挖掘客户源。25) 选择的付款方式由问卷知，有43%的人愿意采取分期付款方式付款，34%的人愿意采取银行按揭方式付款，愿意一次性付款的客户比较少，占到23%。这说明只有23%的客户购买能力较强，其余77%的客户购买能力一般。26) 希望多少年收回成本在受调查的人群中有27%的人希望在20年内收回投资成本，24%的人希望在15年内收回投资成本，15%的人希望在10年内收回投资成本，10%的人希望在5年内收回投资成本，其余有24%的人不确定。这说明本地的客户整体投资能力较强且113、有长远发展的目光，为我项目的商业发展提供了较大的发展空间。27) 目前XX市那一个区域的商业发展潜力最大在受调查的人群中有64%的人认为古城区的商业发展潜力较大，36%的人认为新区的商业发展潜力较大。认为古城区商业发展潜力大的人数过半，这部分人的投资重点应该是放在古城区，而我项目恰好是在古城区的商业中心地段，无形中为我项目获取了很大的市场份额。28) 古城区商业发展潜力在受调查的人群中有52%的人认为古城区的商业发展潜力一般，44%的人认为古城区的商业发展潜力较好，其余有2%的人认为古城区的商业发展潜力不好或不好说。可见，有96%的人认为古城区有一定的商业发展潜力，而我项目恰好是在古城区的商业114、中心地段，则我项目有很大的发展空间和发展潜力。29) 古城区发展好的业态在受调查的人群中有37%的人认为餐饮休闲娱乐业发展潜力较大，31%的人认为宾馆酒店发展潜力较大，有16%的人认为大型潮湿发展潜力较大，11%的人认为特色商业街发展潜力较大。可见XX县的人民整体消费需求在不断提高，而我项目恰好是在古城区的商业中心地段，具备发展高端消费商业的条件，有很大的发展空间。30) 是否会考虑在古城区购买商铺在受调查的人群中有50%的人表示可以考虑在古城区购买商铺，14%的人肯定了会购买，有34%的人表示不会购买。我项目恰好是在古城区的商业中心地段，则有14%的群体是我们将来的准客户，有52%的群体作为115、潜力客户可以重点挖掘。31) 古城片区1楼的商铺价格应该为多少元/平米在受调查的人群中有70%的人认为商铺的价格应保持在700015000元/平方米，21%的人认为商铺的价格应在7000元/平方米以下，有7%的人认为商铺的价格应保持在1500017000元/平方米，有2%的人认为商铺的价格应保持在1700020000元/平方米，20000元/平方米的价格每人能接受。这说明本地客户的投资能力绝大多数在中、低端水平，很少一部分客户投资能力强，这为我项目的商业价格定位提供了一个很好的参考。2.4竞争分析1) 目前临安古城片区在售商业项目只有临安颐都，而且销售已经完成；大地房产学政考棚旁项目目前未有出116、售迹象。再者临安古城片区土地资源稀缺，基本没有了可供开发土地，更谈不上成片大块土地。因此，短时间内不会出现直接竞争项目，本项目在古城片区具有唯一性。2) 新城区的富润街已基本售罄，建材市场只租不售。新区目前只有奥城2万平方米的商业和佳宸华庭、富润花园、兴凯佳园部分底商，共计可销售约3万余平方米。这3万余平方米商业对XX来说总体压力虽然不大，但将会较大的吸纳大量的XX本土市场的投资客户，特别是新区的价格优势，这是古城片区所无法比拟的。3) 就住宅而言，我项目属于投资居住功能都很强的古建筑别墅产品，可以说同类物业是没有的。就别墅而言，目前所有的别墅项目都已基本售罄，也未建新开发的别墅项目。因此，本117、项目住宅方面的产品也具有区位和物业类型的双重唯一性。4) 但普通住宅的供应量加大，必然会使整体市场竞争加剧，这是不利于整体市场繁荣的，会对我项目产生一定的影响。2.5典型物业调查2.5.1临安颐都1) 概况：临安颐都是古城片区唯一开发的在售项目，和我项目一街之隔，同样是古建筑风格。就区位和临街状况而言该项目要优于我项目很多，但在规模而言比我项目小。该项目总共三层，总建筑面约2万平方米。2) 物业形态：纯商业3) 项目经营特色：娱乐、休闲、餐饮于一体，其最大的特点是建有XX最大的影院。但其受物业形态和规划设计的限制，导致招商无法按预期进行，导致业态混乱，更本无法形成规模、专业以及特色效应。4) 118、销售单位划分：40-100平方米/间，其中以50-70平方米为主。5) 目前售价：1F均价14000元/平方米；2F均价7500元/平方米；3F均价4000元/平方米。6) 目前租金：1F均价50元/平方米；2F均价30元/平方米；3F均价25元/平方米。7) 租售状况：项目销售较好，1楼目前只剩下2套，2-3楼也已基本售罄，销售率近90%。租赁入住率70%。2.5.2富润街1) 概况：富润街位于新城片区的富润街，属于XX规模最大的在售商业项目，项目总建筑面积约7余平方米，其中商业面积约4万平方米。2) 物业形态：3层连体式商业，4-6层住宅底商和临街商业。3) 项目经营特色：娱乐、休闲、餐饮119、于一体。4) 销售单位划分：30-100平方米/间，其中以40-70平方米为主。5) 目前售价：1F均价4500元/平方米（含临街商业）；2F均价3000元/平方米；3F均价2500元/平方米。6) 租售状况：作为新区乃至XX第一个大规模商业物业，招商和销售都取得了较大的成功。目前2.5.3奥城1) 概况：奥城位于XX大道西段，共计近600套住房，总建筑面积：约16万平方米。其中体育设施34000平方米，商业20000平方米，住宅约9万平方米。2) 物业形态：12层小高层3个单元，18层高层5个单元，2+5多层3个单元。3) 设计特点：绿化率40%、4明设计、建有体育场馆、南北通透、大观景阳台120、小区监控、园林等。4) 项目经营特色：体育场馆、社区配套型商业和体育用品于一体。5) 户型区间：102-336平方米。6) 目前售价：预计2200-2400元/平方米。7) 租售状况：预计年底开盘。2.5.4佳宸华庭项目名称佳宸华庭项目地址泽园路，精神病院旁开发商XX佳宸房地产开发有限公司建筑设计加拿大筑原设计机构总用地面积总建筑面积总栋数总套数物业类型建筑风格497亩73399 m211栋住宅448小高层和多层现代园林风格层数结构形式容积率绿地率停车位现代12、5+1框架19545%2202装修户型面积单价幅度均价付款方式销售情况毛坯82-213起价:2200元/ m2最高:2400元/ 121、m22300元/m2一次性/分期7成30年按揭预计年底或明年初开盘主要户型及配比情况序号户型面积（m2）空间格局12室2厅1卫82平层22室2厅1卫85平层33室2厅2卫95跃43室2厅2卫101平层53室2厅2卫113平层65室3厅2卫116跃73室2厅2卫121平层84室2厅2卫121平层93室2厅2卫122平层106室3厅3卫123跃117室3厅3卫124跃126室3厅3卫127跃135室3厅3卫133跃145室3厅3卫138跃155室3厅3卫142跃166室3厅4卫143跃173室2厅2卫148平层183室2厅2卫149平层194室2厅3卫170跃203室2厅2卫175平层213室2厅122、2卫175平层224室2厅2卫189平层236室2厅2卫195跃244室2厅2卫196平层254室2厅2卫196平层266室3厅2卫198跃273室2厅2卫200平层285室3厅2卫216跃综合点评及启示1、 该项目属于XX第二大项目，仅次于奥城。也是XX佳宸房地产开发有限公司及佳宸芳庭后的第二个项目，在建筑设计、社区配套、整体环境方面均作的较好。2、 该项目多以5+1跃层为主，面积从95-216平方米不等，主要集中在123-143平方米，这种户型设计可在本项目予以适当借鉴。2.6市场分析有关结论2.6.1区域市场结论1) XX区域市场住宅类物业的辐射能力有限，主要还是依靠本土市场；商业类投资123、型市场的辐射能力强，可吸引周边县市及昆明的投资者。2) 本项目投资性较强，具有较强的市场辐射能力。其目标市场界定为：l 商业部分：以临安镇为主，周边和昆明市场为辅。l 住宅部分：以临安镇为主，周边乡镇市场为辅。l 投资型市场：以临安镇为主，周边和昆明市场为辅。3) XX市场住宅类物业总体供应量大，主要体现在集资自建类物业上。商品房住宅供给供不应求，但随着奥城和佳宸华庭近20万平方米住宅的推出彻底改观这一局面，甚至出现结构性供给过剩。4) XX住宅地产的供给集中在多层和高层，别墅类住房日渐稀缺，面年将出现别墅断档的现状。5) 2007年即以前，XX市场户型供给总体偏大，集中以130平方米以上，特124、别是150-300平方米的户型体量较大，而且户型设计存在不合理。目前，奥城和佳宸华庭户型出现了80平方米的两居室和大量的120-140平方米的跃层，加大了中小户型的供给，基本弥补了这一空当。6) 2007年XX商业地产方面总体供给量大，但都销售的较好，体现出了供需两旺的良好格局。但目前几个主要商业项目销售已进尾声，进入2008年商业用房的供给开始稀缺，特别是古城片区，几乎没有供给量。7) 本项目区域内在明年没有直接竞争项目，我项目具有唯一性。8) 在商业业态方面，XX的餐饮、休闲、娱乐方面匮乏，而且非常不集中，和一个旅游城市的商业发展极不匹配。这一点已经得到了临安颐都和富润街的发现，并纷纷进军125、这一领域。但这些项目在运作的过程中非常粗糙，没有真正的做好这一版块。而古城片区虽然有临安颐都但没有真正地做起来，这主要是它自身的物业条件限制造成的，根本不能引进主力商家。9) 总体价格情况比较理想，可以支撑本项目运作和合理利润。l 高层价格：2100-2400元/平方米。l 花园洋房价格：1900-2100元/平方米。l 别墅价格：2700-4000元/平方米（价格高的带底商）。l 商铺价格：1F：4500-17000元/平方米；2F：3000-9000元/平方米；3F：2500-4500元/平方米。10) 就租金状况而言，也基本验证了商业价格，可以支撑投资者的投资回报需求。2.6.2消费者调126、研结论11) 本次接受调研的消费者中年龄结构、职业结构合理，收入水平较高，基本代表了XX的中高收入群体，具有较强的参考性。12) XX消费者的消费支付能力比较强，在您（或家庭）平均每月用于购物餐饮、娱乐休闲的费用占总收入的多少；您出去休闲娱乐，平均每次消费金额大概多少元；您平均每次就餐消费的金额大概是多少元三个选项中，分别达到了20%以上的58%；50-100元41%，100元以上的占49%；50-100元47%，100元以上的占40%。13) XX消费者最喜欢逛的地方是商场和超市点击率达到53%，批发市场、专卖店、社区商业的占47%。14) XX消费者消费行为的忠诚度较高，45%的人都到自己127、认可的餐厅就餐，另外19%和30%的人会随机就近就餐和回家就餐。15) 在认为最好做的生意，满意度和最缺的商业模式选项上。最好做的生意餐饮娱乐点击率分别达到44%和39%；不满意XX目前商业的占92%，主要原因是选择范围小品种不够多、餐饮娱乐没有集中、新品上市慢等；在最缺的商业模式是大型百货商场及超市、专业批发市场、餐饮休闲娱乐街分别达到了24%、24%、27%的点击率。这说明XX餐饮、休闲、娱乐缺乏且严重不集中，大型百货商场及超市、专业批发市场缺乏，消费者对这种现状不满意程度非常高，渴望集中性餐饮、休闲、娱乐商业街区；大型百货商场及超市、专业批发市场的出现。16) 受调研的消费者中平均每月出128、去休闲娱乐（如卡拉OK、桑拉、泡吧）的次数，每周一次积极以上的占50%，两周或一月去一次的达28%；其最喜欢的休闲娱乐方式分别是上网，喝茶、泡吧，唱歌、蹦迪，桑拿浴足保健和健身，分别达到28%、23%、17%、11%、6%；同时，消费者对XX的休闲娱乐业不满意的达90%。这说明XX的休闲娱乐业的发展潜力大。17) XX市民对餐饮的不满意者占98%，认为火锅中餐、特色餐饮及快餐、咖啡酒吧少的人分别达到20%、12%、39%，认为选择余地少的占26%。这说明XX的餐饮行业发展空间及潜力大。18) XX人的投资观念比较强，而且呈多元化。但选择储蓄的也比较高达到34%，选择投资商铺的占22%，在两年内129、有投资意向的占40%。以此来看上铺的投资市场较乐观。19) 在投资商铺的行为特征中，临街商铺最受欢迎点击率达63%，选择一楼的占77%，二至三楼的20%，1-3层整买的3%；自营者42%，投资者51%；对回报率要求在7%以上的占80%；渴望在5年、10年、15年、20年内收回回报的分别达10%、14%、24%、27%、24%；购买商铺面积分别是30、30-60、60-100、100-200、200平方米以上各占33%、25%、26%、10%、7%；愿支付总价分别是40以下、40-60、60-80、80-100、100-200、200以上各占52%、19%、10%、11%、7%；采取分期和一次性130、付款的66%，按揭的占34%。20) 市民都看好XX古城片区的发展，在古城和新区的对比中65%的人更看好古城片区。在价格的承受方面7000以下占21%，7000-10000的占35%，10000-15000的占35%，15000-17000的占7%，17000-20000的占2%。21) 认为在古城最适合发展的业态分别是餐饮娱乐休闲37%，宾馆酒店31%，大型超市16%，特色商业街12%。综合上述的各项数据是完全可以支持项目开发的，完全可以实现项目的成功运作。而且众多XX市民都在期盼区域环境的改变，配套设施的更加齐全，居住和生活环境提高；呼唤环境更好，档次更高，业态更齐、更集中的集中型商业的出131、现。因此，本项目无论从城市环境、城市形象、市民生活水平的提升，还是从市民生活的需要都是必要的。第三篇、项目分析及评价3.1地块解析本项目原属县医院地块，目前医院已经搬迁到新区。地上附着物主要是原医院的办公楼、住院楼等，不存在居民安置问题。本项目地处临安古城片区的核心区域，北临北正街和人民商场，与孔子文化广场、孔庙隔街相望，但临街部分有一排房子阻挡，仅有两个5米和6米多入口与北正街相连；地块西面有白衣楼坐落于项目中把整个项目分割成一个U字形，与学政考棚、临安颐度电影院一街相隔，并可通过临安颐度和学政考棚到达临安路；南面被一排老民居和一座新建的古建筑阻隔，阻断了项目通向翰林街的两个最好的入口，目前132、仅有一条3米宽的路和一条小径与临安路相连，并与朱家花园相望；东边的东北角被原医院的居民楼占去一半，再往东是一片老房子。整个项目的形成了一个反y字形，临街面被组隔，目前没有一条相对完整的临街面。3.2交通条件本项目外部交通条件非常好，北正街、临安路、翰林街都是属于XX商业中心区的最繁华，人流量最大的3条商业街。其中临安路和翰林街属于纯步行街外北正街属于临安古镇连接南北的主通道。此区为属于绝对的黄金望地，为不足的是没有一条相对完整的临街面。这严重影响了项目完整性。因此，如何做好项目与北正街、翰林街和临安路的有效连接；进而将孔庙、朱家花园、白衣楼、学政考棚有效的链接起来，将北正街、翰林街和临安路这三133、条主街的人流有效吸引进来，是本项目商业运作和后期经营成功与否的关键。3.3地形、地势由于本项目地块被白衣楼以及原职工住房，将项目分割成了反y字形状，地块既不规整。在规划设计中应充分的考虑好内部人流动线和商业布局，尽可能的消除商业死角。3.4水电保障项目内水电都以通达。3.5规划限制条件限高12米；3.6项目SWOT分析3.6.1优势1) 本项目位于临安镇古城片区，外部被三条人流量最大、最繁华的商业街区环抱。2) 项目所在区域文化和旅游资源丰富，被临安古镇的文庙、朱家花园、学政考棚、白衣楼四大核心景点环抱。其中学政考棚、白衣楼连成一线直通项目腹地，将为项目带来交道的商业价值。3) 在寸土寸金的古134、城区里，可开发土地稀缺，而该项目占地27亩，总建筑面积近4万余平方米，具有相当大的规模优势。4) 本项目限高12米，建成后全部为3层纯商业，临街商业和4层叠品别墅，项目的建筑密度和容积率低，品质高，就物业形态而言具有唯一性和投资优势。5) 在古镇区域土地资源稀缺，目前来看区域内暂不会出现同类竞争物业，因此我项目在区域内具有唯一性。6) 项目外围交通便捷，通达性好。7) 项目四周几条主街临街面都有建筑物阻隔，形成了一个内置性地块，是一个闹中取静居家宝地。8) 项目周边生活配套设施齐全，北靠XX最大的市政广场孔子文化广场，居家方便舒适。3.6.2劣势1) 项目地块形状不规则，不便于商业和住宅的整体135、性规划和人流动线的布局，商与住之间难以调和，难以形成商住分离，进而影响项目的居住品质和后期商业经营及商业氛围的形成。2) 本项目外部交通虽好，但内部交通条件受地块临街状况和形状限制，极大的影响了其商业价值和后期经营及商业氛围的形成。3.6.2机会1) 昆明和XX的房地产市场都呈现出供需两旺的良好格局，为项目提供了良好的市场环境。2) XX的经济稳定增长，市民的消费能力稳定增强，居民各项存款余额达417570万元，消费潜力巨大。3) XX按照“老城古典化，新区特色化”的发展思路，积极推进城市建设，吸引了众多房地产投资商。在“打造古临安、建设新XX”的过程中，城市环境日新月异。这有利于加强XX房地136、产竞争力和对周边的辐射能力，迎来了空前的发展机遇，城区交通得到彻底改善。4) XX以旅游业为主的文化产业取得了显著成绩，影视拍摄成为一大亮点，继天下一碗、情债、天火、太极之后，一部反映少数民族生活题材的电影别姬映象又在XX开机拍摄，而且以XX重要旅游景点朱家花园为题的朱家大院也开机拍摄。同时，全国孔子文化节的举办和推广更加加大了XX的知名度，将会为XX带来更多的旅游者和投资者。5) 古城区域内土地资源稀缺，短期内不会出现直接竞争项目。6) XX餐饮、休闲、娱乐业态缺乏，现有餐饮、休闲、娱乐类商业档次低、不集中；专业市场缺乏且发展空间大；古城片区酒店客栈仍然有很大空间；商场、超市呼唤升级。 7)137、 XX别墅类高端住房收政策限制后，已经非常稀缺，目前市场存量已消耗完毕。3.6.2威胁1) 国际经济环境不稳定，可能会进一步影响我国宏观经济形势，进而波及房地产。2) 物价不稳定，如果明年物价指数在继续攀升，就可能引发通货膨胀的可能。3) 国内一些一线、二线城市房价不稳定。国内一些大中型城市，特别是沿海城市房价已居高位，房价的承受力已经比较脆弱。特别是政策对投资者的打击和二次置业的限制后，深圳、广州出现房价下跌显现象。在这样的背景下房价的可变因素大幅增加。4) 昆明的房地产市场仍然存在结构性不合理，局部价格偏高，仍然会受到全国房价走势的影响，进而波及XX。5) XX现已经聚集了一些开发较有实力138、房地产开发商。对于房地产市场的认识使其大多都进行大规模的开发。相似的产品在不规范的市场条件下可能会形成恶性竞争，影响项目的赢利。6) XX本地房地产市场的容量有限，需求的层次较低。新开发的项目与其原有的楼盘相比品质上具有较大的跨越。消费者对于突然提升品质楼盘的接受会需要一定的时间。3.7项目评价本项目具有非常强的可操作性，总体来看优势大于劣势，机会大于威胁。威胁方面还只主要来自于宏观市场环境的不确定性，这是本项目操作过程中必须随时关注的问题，特别是全国房地产市场的景气状况直接影响投资者的投资信心。劣势方面只有两点，但这两点却足以导致一个项目的失败，但这两点又是可以人为的一定程度规避和解决。因此139、，本项目只要解决好两点劣势，充分发挥自身优势，利用所面临的机遇，是具有广阔的发展空间及前景的。第四篇、市场定位及项目评估4.1项目定位4.1.1项目案名1) XX：巴甸既是XX古名，又具有浓郁的地方民族特色。2) 滇南古城：XX素有“文献名邦”，“滇南邹鲁”之美誉，滇南是一个方位，但可以指XX。该案名大气、形象、顺口、贴切而富有内涵。3) 武侯城：白衣楼实际上是诸葛武侯庙，象征着忠义，这和孔孟之道的主题思想是一致的。诸葛亮南征七擒七纵孟获，威震南中，对云南文化影响甚深。本项目三面围合着诸葛武侯庙，与诸葛武侯庙形成了一个不可分割的整体。因此，本项目可以三国文化为题将武侯庙这一主题放大，形成一个建140、筑与文化整体。4.1.2总体定位提升城市形象，深化古城文化4.1.3总体形象定位地方的民族的悠久的4.1.4文化定位主题演绎：“清代建筑文化、儒家文化、科举文化、农耕文化、吃文化、耍文化、艺文化、吧文化”八大文化。1) 清代建筑文化、儒家文化、科举文化。主要从建筑、装饰、文化墙、雕塑小品等去丰富和诠释这三大文化。2) 以民俗为主农耕文化、吃文化、耍文化、艺文化、吧文化。主要从经营上去体现和完善。如餐饮及特色小吃一条街、民俗工艺品一条街（陶艺、民族服饰、民族饰品、农耕等）、吧文化及休闲娱乐一条街、民族歌舞及文化体验大厅等，去演绎着五大文化。4.1.5功能定位居住、餐饮、休闲、娱乐、购物、展示、旅141、游、体验、度假、运动、养生等功能4.1.6项目业态定位综合各方因素，本项目必须依靠本土和旅游等外来人群两大客户群体方可成功经营。因此，本项目定位以餐饮及特色小吃一条街、民俗工艺品一条街（陶艺、民族服饰、民族饰品、农耕等）、吧文化及休闲娱乐一条街、民族歌舞及文化体验大厅、客栈等为主，居住为辅，具体的业态定位体现在以下几个方面：1) 主题文化商业楼：鉴于商业“无主力店不稳、无小店不活”的客观情况，一定得建有招入餐饮、休闲、娱乐类主力店的主体型商业楼，采用定向招商，量身定做的方式，先招商后修建。 在文化的表现上，拟将浓厚的清代建筑文化、儒家文化、科举文化加以延伸和挖掘，使其融入到具体的建筑形态中去，142、一座商业楼的文化主题就是一个经典的地方名人传说等；在建筑的修建风格上，采用古朴的清代建筑风格，每座商业楼前构建相应的的主题和文化（如：雕像、花园、文墨等），并层层退台形成独栋的主题商业楼，每栋商业楼的建筑面积控制在1000-2000平方米，总层数控制在三层，不低于4座商业楼，总占地面积约 平方米左右，具体商业定位为绿色餐饮、火锅、中餐、酒吧、洗浴、KTV、迪吧、演艺、客栈等。将商业与文化紧密的结合在一起，符合现代人的审美和要求，是一种独具匠心的修饰风格，新建后的主题商业楼将与规划建设中新型农民社区遥相呼应，将一个城市的文化做到了最极致的延伸。2) 度假客栈：商务度假客栈占地面积 作为一个旅游、143、度假区域，届时将吸引众多度假、商务，政府贸易往来和观光旅游者，商务度假客栈是必不可少的。避开繁华的都市喧闹，寻找一个风景秀丽、空气清新、环境清幽、安静的场所来洽谈、商议、观光已是一种趋势。本商务度假客栈应运而生，摆脱都市的喧嚣与热闹，为苦苦寻求养生、渡假的人士提供了一个真正的归宿。在建筑风格上，以唐宋时代的古道客栈为基础，走进客栈，浓浓的古韵之风扑面而来，红红的灯笼，悠长的古乐，柔柔的烛光，淡淡的茶香，幽幽的思绪，一切都那么久远，一切都那么温馨，窗外绿树红花，桌前心境似水，恍如隔世，令人沉醉！运用客栈与文化并重的形式，极大的将餐饮和娱乐串联起来，使得整个项目更加丰富多彩，更增添了一份古韵的味道144、。3) 生态配套设施：利用项目的生态、健康的定位方式，可修建青少年教育中心、老年人健康娱乐中心等设施。a) 青少年素质教育中心：特邀专家名师，组织各种爱好培训。棋琴书画及其他各种文体项目应有尽有，这里不单是临安镇、也是XX一流的青少年成长平台。b) 老年人健康娱乐中心：门球场、太极拳演练基地等有利于老年人健康的场馆设施齐全，最美不过夕阳红的深刻意义在永康老年人健康中心得以阐释。c) 时尚运动基地：响应全民健身的号召，这里为广大的市民和中外游客提供周末健康的健身运动场所，比如攀岩、羽毛球场、网球场等。4) 一定要把项目建成一座知识性、娱乐性、参与性、休闲性兼备；一处寓教于游、寓乐于游的特色、文化145、休闲、体验的乐园，树立以人为本人性化服务理念，给广大市民和各界人士提供向往的场所。4.2方案评估意见风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，本项目主要风险是商业运作风险： 本项目旨在满足本地居民居住和外地游客让消费与度假游玩的情况下，提供完善的各项商业设施作为配套设施。由于项目临街状况差，地块相对不规则，人流动线不好设计，商业部好布局。所以在本项目的商业运作上具有较大的难度和很强的不可预测性，加之本地商业发展严重滞后，所以在商业运作过程中务必加大对一、二线品牌商家的引入难度，如何拿出更多的租金优惠、免租时间、合理政府用来吸引更多的知名大商家首先入驻，并以此来带动众多的146、中、小商家加入经营的类别，是个很棘手的问题。第五篇、项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明1) 总体规划：a) 本项目主要由主题商业楼、特色商业街、客栈、住房和公共配套设施组成。商业建筑层数：3至4层，绿地率：不小于50% ，建筑高度：不大于12米。区内可设置清代建筑风格的主题商业楼提供大型的餐饮娱乐休闲项目、此外还有商业内街进行特色化经营、中心广场、主干道，在公共场所及主要入口处设置盲道；小区内设置管理处、活动中心、公用体育健身设施、各银行商业取款网点等配套设施。 b) 小区内各建筑层层退台式处理，并形成层次感，并加强小区的特色化，利用小区附近的江安河滨通道进行景观利用、美化，进一步提升147、档次作为现代商业的经营品位。2) 工程方案设计：在满足项目各功能区建筑物各自功能的前提下，确保建筑物质量、安全，力求造型美观。合理采用新结构、新材料、新工艺，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程进度，降低工程成本。5.2计划进度安排本项目建设进度计划拟整体开发共2个阶段进行：3) 筹备期：2008年1月至2002年7月，为项目前期工作，包括征地、一期的拆迁安置、土地平整、三通等工程。4) 周期：2008年8月至2010年1月完成整体开发。5.3施工横道图（附图：见项目总平图）第六篇、投资估算与盈亏平衡分析一、项目建设及有关税费成本序号成本项目计费标准(元/平米)金额(元)总金额(元)1规划148、设计费施工图设计费2525000 625,000679,701景观设计费202735 54,7012报建税费城市基础设施配套费3525000 875,0002,350,276质检费225000 50,000工程定额测定费125000 25,000中小学改善办学条件附加费325000 75,000人防工程易地建设费825000 200,000墙改基金425000 100,000招标代理费1.825000 45,000施工图纸审查费125000 25,000施工噪声排污费225000 50,000散装水泥专项基金125000 25,000白蚁防治费2.325000 57,500施工放线费(估算)3149、0,000沼气化粪池设计费1438m3*10元/m3(估算)500 14,380红外线电力配电费30万/500KVA(约1000KVA)600,000消防设施验收测定费125000 25,000竣工后室内空气检测费125000 25,000污水处理设备费325000 75,000销售面积测定费1.3625000 34,000国土宗地地籍丈量费0.2716280 4,396环境测评报告估算15,0003地价评估费测绘费地勘费1.516280 24,42024,4204招标代理费225000 50,00050,0005主体建安工程费6+1多层120025000 30,000,00030,000,0150、006附属工程费绿化景观环境费2735 0750,000市政雨污小区道路3025000 750,0007工程监理费(主体建安成本*1%)1%30000000 300,000300,000.008不可预见费(直接开发成本*3%)3%30750000 922,500922,500.009合计35,076,897XX项目成本测算序号项目单位成本（元/m2）数量总成本（元）备注1土地购置成本1481481.48 27.00 40000000.00 以亩为单位2建筑安装工程成本1000.00 38160.00 38160000.00 框价，容积率1.253前期费用合计10494000.00 其中： 施工151、进场准备0.03 38160000.00 1144800.00 为建安成本的3% 报建费120.00 38160.00 4579200.00 市政配套、质量监督、定额测算等 配套设施0.10 38160000.00 3816000.00 为建安成本的10% 规划设计费25.00 38160.00 954000.00 含设计、监理、勘察4管理费0.03 38160000.00 1144800.00 为建安成本的3%5销售、广告推广0.04 181188000.00 7247520.00 包括广告、推广宣传、销售代理、销售人员工资福利等。7财务费0.0729 88654000.00 6462876152、.60 包括银行利息支出，金融机构手续费用、融资费用等。8不可预见费0.04 88654000.00 3546160.00 零星税费、杂费、预算外支出9营业税22648500.00 销售额的12.5%(含3%的契税)小计3398.95 129703856.60 含土地成本107055356.60 二、销售费用计算序号成本项目计费标准(元/平米)金额(元)总金额(元)1销售费用行政管理费1.00%1303500001,303,50010,428,750营销推广费用4.00%1303500005,214,000.00营销费用3.00%1303500003,910,500.00维修基金）3.00%2153、5000750.002销售税金及附加营业税5.00%250001,250.001,650.00城建税教育费附加地方教育费0.55%25000137.50印花税0.05%2500012.50土地增值税1.00%25000250.003企业所得税3.30%25000825.00825.004合计10,431,225三、购地税费计算 序号计费指标及标准价格(元)1土地拍卖费(总地价*1%)38000000380000 2土地契税(总地价*3%)380000001140000 3合计1520000 总地价3800000039520000 购地税费总额=税费+土地拍卖费=总地价*3%+总地价*1%=0.154、04*总地价。四、总成本全部成本（工程建安+运作及税费+土地）：85,028,122元五、建成后总价值的求取1. 本项目售价建议1F销售均价：8500元/平方米；2F-3F销售均价：3200元/平方米2. 总销售金额序号分项名称单价面积总价1商铺1F85009500807500002F-3F32001550049600000合计1303500003. 税后利润：45321878 元4. 税后销售利润率：35%5. 税后成本利润率：53%六、盈亏平衡序号指标65.23%70%75%85%100%1预计销售总额13035000013035000013035000013035000013035000155、03实际销售额85,028,12291,245,00097,762,500110,797,500130,350,0004总成本85,028,12285,028,12285,028,12285,028,12285,028,1225利润06,216,87812734378 25769378 45321878 6成本利润率07.31%14.98%30.31%53.30%7利润率06.81%13.03%23.26%34.77%可以看出本项目盈利能力非常强，当销售达到65.25%的情况下就可以达到盈亏平衡。七、敏感性分析（一）、价格变化对利润的影响指标-10%-5%05%10%成本85028122 85156、028122 85028122 85028122 85028122 预计销售总额117315000123832500130350000136867500143385000利润32286878 38804378 45321878 51839378 58356878 利润率0.28 0.31 0.35 0.38 0.41 成本利润率0.38 0.46 0.53 0.61 0.69 （二）、成本变化对利润的影响指标-10%-5%05%10%成本76525310 80776716 85028122 89279528 93530934 销售总额136867500136867500136867500136867500136867500利润60342190 56090784 51839378 47587972 43336566 利润率0.44 0.41 0.38 0.35 0.32 成本利润率0.79 0.69 0.61 0.53 0.46 八、财务评价经对本项目的财务效益分析表明：1) 本项目具有良好的经济效益，其各项财务指标均高于社会及现行房地产业的基准收益率。在价格+10%的基础上仍能够保持良好的盈利能力项目的抗风险能力强。2) 本项目建设在财务上是可行的。编制单位：XXXX房地产营销有限公司二00七年十二月十九日