1、建筑面积8800平老年护理院建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月47可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论41.1项目名称与建设单位41.2研究工作的依据和范围41.3项目提出的理由51.4建设内容与规模51.5实施进度61.6投资估算62、1.7社会效益分析和结论6第二章 项目背景及必要性72.1项目提出的背景72.2吴中区医疗卫生状况分析82.2项目建设的必要性9第三章 场址与建设条件113.1场地113.2建设条件11第四章 项目建设内容及规模134.1建设理念134.2建设内容与规模134.3XX市XX护理院简介14第五章 工程技术方案195.1项目组成195.2建设方案的确定195.3主要建筑物设计方案205.4总平面布置225.5公用工程24第六章 环境保护、消防及安全296.1建设地点环境现状296.2主要污染物和污染源296.3治理方案306.4绿化326.5环境影响评价326.6消防及安全33第七章 节能方案分析3、357.1节能的必要性357.2能耗分析367.3节能措施367.4节水措施37第八章 项目管理398.1基本要求398.2质量管理398.3进度管理408.4现场管理408.5项目实施418.6项目实施进度41第九章 投资估算和融资方案439.1投资估算439.2风险分析44第十章 结论与建议4610.1结论4610.2建议46第一章 总 论1.1项目名称与建设单位项目名称项目名称：XXXX护理院建设项目项目申请及建设单位（个人）项目申请及建设单位（个人）：XX（见个人情况简介）项目拟建地点项目拟建地点：XX市吴中区木渎镇南金桥开发区1.2研究工作的依据和范围研究工作的依据（1）社会福利机构4、管理暂行办法（1999年民政部19号令发布）；（2）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（3）江苏省第十二个五年规划纲要；（4）中共江苏省委关于制定全省国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议；（5）XX市民办养老机构管理办法；（6）建设单位关于编制可行性研究报告委托书；（7）项目单位提供的编制可研的其它基础资料。研究工作的范围根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案5、，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策依据。1.3项目提出的理由为了深入贯彻落实以人为本和全面、协调、可持续的科学发展观，大力发展社会福利基础设施建设，提高全民族素质，更好的改善城镇“三无人员”、残疾人、孤儿、伤残军人、弃婴、弃童、流浪乞讨人员等特殊群体对象的生活条件、提高生活质量、保证其健康快乐生活，并为其提供一个健康、快乐的生活场所，故提出建设该项目。1.4建设内容与规模根据民政部和全国老龄工作委员会办公室组织有关单位编制的老年养护院建设标准，确定项目建设内容为老年人用房（入住服务用房、生活用房、卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房）和行政办公及辅助用房。项目总用地面积106、005平方米，其中建筑占地面积3600平方米，总建筑面积8800平方米，建设内容主要包括公寓楼装修及相关配套设施。建成后可容纳290个床位。1.5实施进度本项目严格按照国家有关项目程序进行，本项目自可研报告编制报批，建设期为6个月，为2012年5月2012年10月。1.6投资估算该项目概算投资380万元。1.7社会效益分析和结论本项目的建设从当地实际出发，立足当前，兼顾发展，因地制宜，合理的确定了建设水平。项目通过建立集中的养老场所，从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人7、和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。项目实施后，将在很大程度上改善XX市的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，做到“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”，项目社会效益显著。该项目符合国家政策，是完善XX市社会福利基础设施功能的重要项目，社会效益十分显著。因此尽快建设该项目是可行的，必要的。第二章 项目背景及必要性2.1项目提出的背景XX护理院是为入住的丧失生活自理能力的失能老年人提供生活照料、健康护理、休闲娱乐和社会工作等服务，满足失能老年人生活照料、保健康复、精神慰藉、临终关怀等基本需求的专业8、照料机构。加强老年养护院的建设是贯彻落实科学发展观、推进社会建设，积极应对人口老龄化、强化政府公共服务责任的重要举措，也是建立基本养老服务体系的重要组成部分。中国正在经历快速的人口老龄化。第六次人口普查显示，我国大陆总人口数已达13.39亿。XX市第六次全国人口普查领导小组办公室、XX市统计局联合发布我市第六次全国人口普查主要数据公报。公报显示：以2010年11月1日零时为时点，全市共登记到总人口1176.91万人，60岁及以上人口占全国总人口的13.26%。由此可见，我国已经进入老龄化社会，养老日益成为关乎家庭与社会和谐的大事。与此相伴，老年人口中失能老人的数量越来越多，长期照料需求迅速扩张9、。中低收入失能老年人，特别是其中的重点优抚对象、“三无”老人及低保空巢老人，属于社会弱势群体，对他们的照料是一项具有长期性、综合性和专业性的工作，单纯依靠家庭和社区服务已不能使他们得到切实有效的养老服务。因此，加强老年养护院的建设已是一项刻不容缓的任务。党中央和国务院高度重视失能老年人的老年养护机构建设。2005年以来，国务院领导同志多次就失能老年人的养护工作作出重要批示，并将爱心护理工程列入国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。2007年，中共中央国务院关于全面加强人口和计划生育工作统筹解决人口问题的决定中再次强调，要“积极探索和实施爱心护理工程”。2008年初，在全国老龄工作委员会第十次10、全体会议上，国务院领导同志又再次强调：“要加大工作力度，抓紧立项，争取有实质性进展”。2.2吴中区医疗卫生状况分析吴中区位于XX市城南，北依XX古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖，四周还分别与XX工业园区、XX高技术开发区（虎丘区）、相城区接壤，全区面积770平方公里，管辖7个镇、8个街道、1个场圃、77个居民委员会、116个村民委员会，常住人口55.4万。至2005年底，全区不同隶属关系医疗机构共219，其中二级医院（区级医院）2家，一级医院（乡镇卫生院、中心卫生院）14家，民办医院2家，社区卫生服务站67家，门诊部7家、公共卫生机构4家、诊所87家（其中个体诊所56家），企事业单位内设卫11、生所（室）36家，全区医疗机构开放床位1438张，卫技人员2149人，其中注册执业医师963人（执业医师814人，执业助理医师149人），执业护士759人，药剂人员217人，检验人员98人，其他卫技人员112人，全区平均每千人拥有医生数1.78人,护士数1.41人,每千人拥有床位数2.62张。但是由于全区经济和社会事业发展较快，吸引了大量外籍人员入住全区，使得上述医疗机构仍不能满足大众的医疗卫生服务需求，老龄化问题尤为严重，现有医疗机构无法满足养老需求。2.2项目建设的必要性1、项目建设是减轻现实社会养老矛盾的客观要求XX市的养老方式大致与全国相同，多是以居家养老为基础，社会养老为依托，机构养12、老为补充的家庭养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升，将使现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了四位老人、一对年轻夫妇、以及一个未成年小孩，这样一种家庭结构模式，另一方面，也导致养老抚养比从1964年的6.3%逐渐上升到2000年的10.1%，以及未来2050年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料及精神安慰等方面严重缺乏。依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。因此，探索建立集中供养的敬老养老机构，对缓解乃至解决这一社会现实矛盾，非常必要。2、项目建设是践行科学发展观、建设和谐社会的必然要求科学发展观强调以13、人为本，实现人的全面发展。老年人不仅不是社会的包袱，而应该是社会财富，是实现可持续发展的资源。随着社会不断发展，在近40-50年间，全市老龄人口群体也不断增大，因此，践行科学发展观，建设和谐社会，必须认真切实解决好养老问题。建立民办养老机构，其目的就是从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。3、项目建设是加快当地社会服务、养老事业发展的需要本项目实施后，将在很大程度上改善当地的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务14、功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”。因此，可以认为项目建设十分必要。第三章 场址与建设条件3.1场地3.1.1项目选址原则项目选址应符合城市规划要求，并满足一下条件：1、地形平坦、工程地质和水文地质条件较好，避开自然灾害易发区；2、交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；3、便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；4、避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。3.1.2项目选址项目建设地址选择在XX市吴中区木渎镇南金桥开发区。占地面积约10005平方米，项目区交通15、便利，周围环境良好，没有噪声源，没有污染源。3.2建设条件3.2.1地形项目区属于沿江三角洲平原地区和太湖平原地区，分属于4个二级自然区：沿江平原沙洲区、苏锡平原区、太湖及湖滨丘陵区、阳澄淀泖低地区。地貌特征以平缓平原为上，全市的地势低平，自西向东缓慢倾斜，平原的海拔高度34米。3.2.2气象条件该区属北亚热带湿润季风气候区，温暖湿润，雨水充沛，季风明显，四季分明，冷暖适中、冬夏季长，春秋季短。无霜期年平均长达233天。年平均日照时数为2053.5小时，年平均气温18.4，常年无极端恶劣天气，适合本项目建设的需要。3.2.3城镇规范及社会条件本项目建设符合该XX市城市总体规划，项目建设大大改善16、XX市社会福利基础设施功能，是一个利国利民的项目，得到了地方政府和人民群众的大力支持，有良好的社会基础和条件。3.2.4公用设施条件供电：该区域城网改造已全面完成，电网布局更趋合理，完全可以满足城乡用电需要，可充分保证新增项目供电。供水：城市自来水管网已接通，可以满足项目用水需要。电信：该区域电信设施可充分满足项目通讯需要。3.2.5施工条件本项目所需的主要建筑材料，砂石、钢筋、水泥、石灰等均在本区内采购，通过汽车运输到施工场地。水、电等可就近引入，条件可满足施工需求。第四章 项目建设内容及规模4.1建设理念4.1.1确定依据：1、以人为本，创造以人的居住行为为核心的内、外部空间环境，因地制宜17、，有效利用土地资源，提高土地开发的综合效益。2、规划与单体设计相结合，力求布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美，具有时代精神。3、具有超前意识，依靠科技进步，加大科技含量，考虑地方气候与习俗等特点，力求装修风格的创新。4.1.2建设原则：1、“适用、经济、美观”相统一；2、“经济、社会、环境”相协调；3、设计吸取近年来国内、国外同类项目建设的先进经验，有利于充分利用建筑空间和设备，以提高管理水平。4.2建设内容与规模根据国家有关社会福利基础设施建设的指导意见、国家关于社会福利基础设施建设标准和发展规划，项目总用地面积10005平方米，其中建筑占地面积3600平方米，总建筑面积88018、0平方米，建设内容主要包括公寓楼装修及相关配套设施。4.3XX市XX护理院简介科室设置XXXX护理院科室设置：设有临床科室，药械科、医学检验科、医学影像科、康复医学科等专业科室，24小时为您服务。4.3.2功能用房功能用房情况见表1表1 XX市XX护理院功能用房功能用房项目构成备注老年人用房入住服务用房接待服务厅入住登记室健康评估室总值班室含监控室生活用房居室含卫生间沐浴间含更衣室配餐间养护区餐厅兼公共活动室会见聊天厅亲情居室护理员 值班室卫生保健用房诊疗室化验室心电图室B超室抢救室药房消毒室临终关怀室医护办公室含医生办公室和护士工作室康复用房物理治疗室作业治疗室娱乐用房阅览室书画室棋牌室亲情19、网络室社会工作用房心理咨询室社会工作室多功能厅行政办公用房办公室会议室接待室财务室档案室文印室信息室培训室附属用房警卫室食堂含老年人厨房、职工厨房职工浴室理发室洗衣房含消毒、甩干、烘干室和缝补间、室内晾晒场地等库房含被服库、器材库、生活用品库、杂物库等车库公共卫生间设备用房含配电室、锅炉房、供氧站、电梯机房、通讯机房、空调机房等设备配置设备配置情况见表2表2 XX市XX护理院基本装备详表生活护理设备护理床气垫床专用沐浴床椅电加热保温餐车医疗设备心电图机B超机抢救床氧气瓶吸痰器无菌柜紫外线灯康复设备物理治疗设备作业治疗设备安防设备监控设备定位设备呼叫设备计算机及网络设备摄录像机交通工具老年人接送20、车物品采购车4.3.4主要技术经济指标主要技术经济指标见表3表3 主要技术经济指标1规划用地面积10005M22总建筑面积8800M23容积率0.864建筑占地面积3600 M25建筑密度36%6停车位40个7绿化率35%4.3.5服务内容XXXX护理院服务内容：主要是为长期卧床患者、生活不能自理患者、残疾人、中风后遗症、植物人、癌症晚期、老年痴呆以及各类大手术后（尤其是脑外科、骨科大手术后）需要长期卧床、康复及其他生活不能自理的患者，提供生活照料、医疗、护理、康复、心理和营养治疗，也为生命垂危患者提供临终关怀和善后处置服务。4.3.6组织机构组织机构如图1图1 组织机构人力资源配置本项目建成21、后，医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规 定进行配置。本项目建成后，可安置老人 人，其中管理人员 名，护理人员 人。本项目劳动定员为 人。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工,充分调动广大职工 的积极性。 人员培训 项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。加强对医务人员、服务人员的技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服务水平。同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的 淘汰机制，以保证22、服务队伍的业务水平。第五章 工程技术方案5.1项目组成根据现有条件的发展需要，项目主要由公寓楼内装修及相关配套设施组成。5.2建设方案的确定5.2.1主要原则与依据合理确定方案和正确掌握建设标准可以大大推进社会福利事业的快速发展。建设方案与建设规模确定的原则主要有如下几条：1、项目必须贯彻艰苦奋斗、勤俭建国的方针，树立科学的发展观，充分利用现有资源，满足“三无”人员的救助保护需求，正确处理需要与可能、现状与发展的关系。2、项目选址应符合当地城市的总体规划和网点布局的要求。3、主要要求下述几点：选址地理位置要适中，交通要方便；便于利用城市基础设施；场地地形力求规整，场地干燥、并有必要的防洪排设施23、；场址要远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，并远离噪音源、污染源和高压线路；5.2.2项目主要建设方案按照项目建设标准要求，建设规模必须与承担的任务、功能相适应，考虑到XX市社会福利事业发展的要求，XX市吴中区木渎镇南金桥开发区XXXX护理院。5.3主要建筑物设计方案5.3.1设计原则1、项目根据安全、卫生、适用的原则和使用功能要求。2、给排水应符合生活饮用水标准和污水排放的有关规定。3、主要业务用房地面应采用便于清洗的建筑材料，室内装修应符合表面光滑洁净、色调舒适明快的要求。4、在满足国家有关规程、规范的前提下，强调功能的合理性以及主要标准层的合理性功能分区明确合理、简捷便利、技术经济指标先进24、。5、统一协调的室内外环境设计创造舒适、宜人的环境，重视内外环境设计，结合地方气候、风俗条件，创造优美室内外环境，室内从空间布局、无障碍设计。5.3.2建筑方案设计新址建设项目建筑方案如下：新建的业务用房根据场地、功能等具体要求进行合理布置。平面设计根据用房设计的基本原则，经认真考察、研究，每一层业务用房进行合理、科学的安排布置，设置相应的科室。装修造型设计，本着“以人为本”的设计思想，根据每一幢楼的服务功能去着眼，装修造型设计以简洁、庄重、富有现代感为原则，立面以条形窗组成的方框为构图主体。门厅宽敞，每一幢建筑物根据楼层高低及服务功能进行精心设计，使整个建筑物富有动感，充满现代气息，外窗为透25、明玻璃，铝合金窗，与周围环境融为一体，产生良好的视觉效果。c、结构选型地基基础的设计根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑后确定。新建项目均采用砖混结构。4、主要建筑用料作法新建业务用房和建筑装饰和环境设计要利于体现清新、典雅、朴素的行业特点。地面采用防滑地板砖，墙壁及天花板涂刷白色环保无毒害纳米涂料。一般装修如下：（1）外装修外墙涂料（2）内墙：混合砂浆墙面，外罩仿瓷涂料。（3）屋面-保温、隔热、高分子防水材料防水层、有组织排水（4）门窗木门、木质防火门、地弹簧门、铝合金窗（5）顶棚同内墙5、26、建筑风格新建业务用房外墙主色调采用白色。建筑风格与色彩要统一协调。要避免缺乏文化内涵的外观设计。窗户尽量采用白色透明玻璃，以提高室内自然光照度，避免采用蓝、绿、茶等较深颜色的玻璃，从而体现建筑“轻快而明亮”的风格。5.4总平面布置1、指导思想方案的构思首先从总体环境入手，结合现代发展的理念，确定其指导思想：充分结合现状、尊重环境、功能分区合理、清污路线清楚。充分体现“以人为本”的精神，充分展现人与自然、人与人与环境高度融合的思想，新建建筑在空间组织应充分考虑到人的活动需求，创造人性化的、不同层次的空间。2、总平面布置原则（1）最大限度地利用宝贵的土地资源进行规划建筑物，布局紧凑、交通便捷、管理27、方便；（2）规划建筑与原有建筑物保持合理的功能分区；（3）依据国家有关规划、建筑、环保、防火、抗震、劳动安全及卫生的规范和标准进行设计；（4）对废弃物的处理，应做出妥善的安排，并应符合有关环境保护法令、法规的规定；（5）尽最大可能，加大绿化面积和园艺设计、美化环境。3、平面布置项目的总平面设计按不同功能要求进行合理布置，首先，力求做到布局合理、联系方便，互不干扰，使其在建筑容量、环境容量、功能结构、空间布局等方面相互协调，并努力使各类用地及其功能关系配置达到最佳。其次，充分考虑的景观组织与环境绿化所营造的氛围，以突出的空间布局轴线和强烈的方向感，简化空间结构、强化空间秩序，使之大中见小。4、道28、路系统与环境绿化便捷的交通流线是本设计的立足之一，遵循统一性、安全性、舒适性等交通道路规划设计的原则，形成科学合理的交通流线。院内道路系统以出口为纲，围绕入口广场的各功能分区，进行科学的组织，形成实用、美观的环形路网，使整个院内的道路系统构成一个有机的整体，既是景观组织的骨架，又满足消防规范的技术要求。结合建筑入口设计各种交通流线及区域，新建建设项目正对主出入口，使各种功能流线互不交叉、避免干扰。场区道路以环形通路组成道路系统的基本骨架，形成高效快捷安全的场区交通系统。主出入口处的路面宽9m；进入场区院内的环路路面宽度为9m；场区次干路路面宽度5m，庭院路宽2m，其余路面宽度均为4m。绿地、阳29、光和清新的空气是人们赖以生存的物质要素。对于营造优美的环境，这些要素同样重要。生机盎然的绿色环境无疑对他们的健康是十分有益的。因此，建设要求利用一切可以绿化的空间，对新建筑物周围进行多层次立体绿化。除了可以种植花草的地块外，建议需要硬化的地块多植速生落叶乔木(如家杨、法桐等)，以改善小气候，并使新建建筑融入绿色的自然环境之中。而重要地段则建议作专项景观设计，以起到画龙点睛的作用。5.5公用工程5.5.1给水1、设计依据建筑给水排水设计规范(GBJl5-88)；室内给水设计规范(GBJl386)。2、用水量分析人员用水按110升人日。日用水小时按12h计，是变化系数取2.0。经计算，平均用水量为30、1th，最大用水量为1.5th。年用水量为8000t。消防用水量另计。生活饮用水的水质标准应符合国家生活饮用水卫生标准。 各用水处供水管道入口处水压不小于0.15MPa。 3、水源和供水设施 给水由自来水公司提供水源，本项目用水通过新建的供水管网由自来水管网供给，通过管径为DNl00干管供水，可保证该项目的生活用水及消防用水的需要，给水管管材均选用铝塑复合管。4、消防给水系统 根据建筑设计防火规范的有关规定，室内设置消火栓给水系统，室内消防给水系统由室内消防管网、室内消火栓和高位消防水箱组成。室内消防给水系统与生活给水系统分开独立设置。设置两根DNl00热镀锌铜管作为消防立管，由室外环状管网引31、入。室外消防给水系统由环状管网、室外消防栓组成。室外消防栓灭火系统由项目建设单位统一考虑。5.5.2排水1、设计依据(1)建筑给水排水设计规范(GBJl588 1997 年版)；(2)污水综合排放标准(GB8798-1996)；(3)建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2、排水量计算项目排水量按给水量的80计算，经计算，日排污水量估算为20.2m3/d,最大日污水量约24m3/h,时排水量3m3/h,年排水量6000m3。3、排水方式和设施排水系统采用雨污分流制。(1)雨水：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排水管网收集后32、，直接排入围墙外城市雨水管网。(2)污水排放生活废水中含粪便废水需经化粪池处理后与排水系统汇合后，排入市政污水管网。生活污水由管道收集，经化粪池预处理后，排入排水管网。5.5.3供电1、设计依据(1)供配电系统设计规范(GB5005296)；(2)民用建筑照明设计标准(GBJl3390)；(3)民用建筑电气设计规范(JGJT1692)；(4)建筑设计防火规范(GB5004596)；(5)建筑物防雷设计规范(GB5005794)；(6)建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2、设计内容(1)供电电源的引入；(2)一般照明设计；(3)事故照明和消防应急照明设计；(4)供配电线路敷设；(5)防33、雷及接地工程、电气安全等。3、用电负荷、负荷等级和供电参数用电量办公区按8wm2计，其它建筑区按平均6wm2。经计算，项目总安装容量为100KW。年用电量2万kwh。供电参数为电压380220V。4、电源、电源设施和外部条件供电电源线路由城网主供电线路直接引线接入，用电负荷为二级负荷，可满足本项目的需求。5、照明用电 照明控制，每层均设置电压为220V的照明配电箱，采用分散控制和集中控制相结合的方式，以节约能源。照明灯具均选用不同型式的节能型灯具，按相应的照度标准设计。公共场所：50-100LX；职能科室：不低于150LX；厕所、走道、楼梯间：按20LX设计。灯具选择以荧光灯为主，并尽量采用节34、能型日光灯，卫生间、走廊、楼梯间等为吸顶灯，室内根据需要配置插座，电源插座和开关离地面的高度不小于1.5m。 另外在消防疏散道路，出入口、前室以及一层大厅等处均设置疏散标志灯。灯具选用内置蓄电池应急灯或层号灯、标志灯及疏散指示灯，应急时间不低于40分钟，应急照明灯具选用三线制控制，平时可兼做一般照明，停电状态下作应急照明。 6、防雷与接地 建筑物顶部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于1。5.5.4通风35、及空调1、通风为了避免污染，保护工作人员的身体健康，提高工作效率和保证服务质量，在这些房间必须设计安装良好的机械通风系统，以保证良好的通风环境。2、空调系统夏季采用电力作能源，分散空调采用分体及柜式空调机进行调节。第六章 环境保护、消防及安全6.1建设地点环境现状本项目所在区域附近空气、声环境质量现状良好，适合本项目的建设，但在设计、建设和使用中要实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。6.2主要污染物和污染源6.2.1工程建设期1装修工程进行时车辆运输装修材料规模较小，基本不存在堵塞交通等问题，并且这种影响随着工程的结束而消失。2工程施工期间，运输的装修材料通常堆放在施工现场，直至36、施工结束，能基本保证场地的环境整洁。3施工期间的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等。特别是夜间。4施工时，工人临时食宿地的水、电及生活废弃物，若无妥善安排则会影响施工区的卫生环境。5期间将产生许多废弃物，如车辆装载过多时导致沿途废弃物散落等，都可能对环境产生影响。6.2.2项目运营期项目运营期主要污染物为职工产生的生活污水和生活垃圾。本项目产生的污染物和污染源主要有污水、噪声、废渣、废气。详细情况分述如下： 1废渣 主要为生活垃圾。 2污水 废水主要来源于生活用水。 3噪声 噪声主要来源于空调等设备，声强在4045dB(A)左右。4、废气无废气。6.2.3排放标准1、大气污染物综合排放标准37、GBl62971996；2、污水综合排放标准GB8978-1996；3、建筑施工场界噪声限值GBl2523-90；4、污水排入城市下水道水质标准CJ3082-1999；6.3治理方案6.3.1施工期1对于工程建设期交通特别繁忙的道路要求避让高峰时间(如采用夜间运输)。2对于施工中的尘土飞扬，建议采取定期清扫，定期洒水等方法解决。3对于施工期间的噪声治理，一般不充许晚上十一点至次日上午六时内施工，同时施工设备尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，并在工地周围设临时声障之类的装置，以保证周围的声环境质量。4施工现场的废弃物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工38、现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境卫生质量。5施工单位应安排好废弃物处置计划及运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行计划情况。6.3.2项目运营期1依据(1)中华人民共和国大气污染防治法； (2)中华人民共和国水污染防治法；(3)中华人民共和国噪声污染防治法；(4)中华人民共和国固体废物污染环境防治法；(5)建设项目环境保护管理条例(国务院令第253号)。2执行标准(1)GB8978-1996 污水综合排放标准表2二级；(2)GB3938-88 地面水环境质量标准IV类水域；(3)GB1312348-90工业企业厂界噪声标准类标准。3治理方案(139、)废渣治理生活垃圾集中收集后，定期外运，不会在场内形成污染。(2)废水治理本项目废水主要来源于生活用水。废水治理流程：废水化粪池排入城市下水道 (3)噪声治理凡产生噪声、振动的设备如水泵、风机等除由建筑专业做融声处理之外，均考虑安装消声，减振设备。空调、通风设备选用高效、低转速、低噪声设备、使噪声DB(A)控制在国标限制的范围之内。以上措施可以使噪声降低到环保标准规定的指标以下，确保良好的环境。6.4绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊作用，它具有较好地调温、调湿、改善气候、绿化空气、减弱噪声等功能。根据的总体规划，总体布局中考虑充足的绿化区，能够保持良好的生态环境。6.5环境影响评40、价本项目实施以后，不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣、废气、噪声均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。 针对项目建设期中产生的污染，经过综合、科学的治理以后，均可达到国家规定的标准。本项目运营期产生的废水、垃圾等均可得到有效的治理和最大限度的综合利用。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准排放。6.6消防及安全6.6.1消防1、设计依据及标准规范(a)中华人民共和国公安部令第30号建筑工程消防监督审核管理规定；(b)建筑设计防火规范(GBJl687)(1995年修订版)；(c)火灾自动报警系统系统设计规范(GBJll688)；(d)建筑灭火器配置设计规41、范(5016692)。2、建筑防火本项目建筑执行“建筑设计防火规程”(GBJl687)。建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。建筑物的耐火等级：建筑物一级。3、消防措施(a)建筑单体周围道路一般宽度大于5m，有障碍处的净高度大于4m，可作为消防车道使用。(b)设置有火灾报警系统及消防连动装置，消火栓灭火系统和自喷淋灭火系统，当发生火灾事故时，灭火系统的加压泵均由联动控制装置联动控制。(c)在进线电缆沟内安装防火墙、防火门，电缆竖井和电缆穿墙孔采用耐火材料堵墙。在易发生火灾处使用电线槽盒，公用重要回路如直流电源、消防报警、架空电缆等处采用防火材料。6.6.2职业安全、卫生1、标准(a)电42、气设备安全设计手则GB406483(b)工业与民用电力装置的接地设计规范GBJ6383(试行)；(c)建筑抗震设计规范GBJll89；(d)建筑防雷设计规范GB5005794。2、自然条件安全建筑抗震计按“工业与民用建筑抗震设计规范”执行。3、总图布置安全总图布置充分考虑安全因素，如消防通道，人、物流通道宽度，道路转弯半径及各建筑物之间的防火间距等满足安全使用要求。4、电器安全配电及照明共用变压器，工作照明和事故照明电压为220V，特别危险场所照明为12V。第七章 节能方案分析7.1节能的必要性能源是人类赖以生存的物质基础。在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的43、重要问题。我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。我国能源正面临以下严峻的形势：一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效率目前仅为33，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，44、实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现“十二五”节能目标，促进国民经济又快又好地发展。7.2能耗分析本项目建设所需的能源有水、电等，主要能耗为电力。因此，用电是该项目节能的重点，为保证项目建成后顺利使用，应采取积极的节能措施。其建筑节能、智能化调控管理和选用高效节能型的设备、机械也是该项目节能措45、施的重点，应引起充分重视。7.3节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，必须从设计施工至营运管理全过程，各个环节贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。建立能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，推广技能技术和节能设备设施，并明确管理责任，有效防止水、汽等的跑、冒、滴、漏现象，提高节能效果。7.3.1建筑节能1、建筑设计中尽可能利用可持续发展能源，如洗浴系统尽可能采用太阳能，雨水回收利用等。2、该项目照明控制系统、给排水系统、消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等应进行最合理调控，使用计算机进行控制，达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。7.3.2设备46、节能1、采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备。对泵类和变压器等用电设备的能力和台数合理选择，合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使单机与负荷相适应，防止轻载或过载，节约能源。2、对空调系统优先采用节能型采暖空调设备，合理确定供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度。3、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以节约电力资源。4、采用感应式出水阀等技术措施。5、公共出口的外门均设空气幕，以减少能量47、损失。7.4节水措施1、应采用节水型设备和器具。如采用感应式阀门、6升以下的卫生洁具、冲水采用自闭式冲水阀等，降低水资源的消耗，达到节约用水的目的。2、提高用水回收率和重复利用率，可采用中水处理装置，使部分废水经回收后二次使用。3、供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。第八章 项目管理8.1基本要求本项目的建设实施，投入大、标准高、涉及面广、问题繁多，在项目实施过程中，必须要结合原有建筑条件，发挥施工单位和协作单位各自的优势，加强工程管理，科学合理地组织施工，确保工程有序进行，以节省投资，加快进度，争取早开工，早完成，早见48、效益。8.2质量管理项目批准后，承建单位应严格按照国家对工程项目建设管理的有关规定和程序，开展施工建设。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。同时，根据工程特点，项目应从装修设计、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。要实行工程监理制。项目建设过程中，招投标选定有资格的监理单位，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。把住材料、设备选用关和开箱检验关，要将主要材料、设备的产地、品牌、性能列成表格，纳入合同，对有疑问的材料还要做理化、力学试验，用49、科学的方法处理，严把工程质量关。项目在建设过程中，工程建设领导小组要结合建设条件及项目资金情况，充分发挥施工单位和监理单位的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。一是实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位和领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。二是项目建设由要求专业的施工队和技术人员严格按照国家标准进行施工，施工人员需获得必要的国家职业资格证书。三是应将各项目村的情况建立档案，做到统一组织、统一规划设计、统一技术标准等。四是严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受发改、建设（房管）、财政、审计等部门和社会舆论的监督，项目建成后，按照有50、关规定进行严格的竣工验收。8.3进度管理根据工程前后逻辑顺序组织工序交叉和立体交叉施工，以提高效率，控制工程总进度计划，设计实验与施工要交叉进行，可采取流水施工，多工种要交叉作业，立体交叉施工，以确保工程有序进行。8.4现场管理工程建设期间，将会有多支队伍共同施工，形成联合作战的格局。要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边为城市繁华地区，人员拥挤、复杂的情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得51、到有效的控制。8.5项目实施准备工作：编报项目建议书及批复，编制可行性研究报告及评估、论证、批复、准备设计资料等。勘察设计：场地测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。施工准备：仪器、设备采购，落实协作关系，装修施工、设备安装与调试等。竣工验收：交工验收，投入使用。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。8.6项目实施进度本项目自可研报告编制报批，建设期为6个月，为2012年5月-2012年10月。项目实施内容包括：1、前期工作（项目建议书和可研报告编制及报批）；2、初步设计；3、施工图设计；4、装修施工；5、设备的采购、安装和调试；6、竣工验收及投产；7、52、竣工验收。项目实施进度计划序号名称月份56789101可研报告及审批2初步设计及审批3施工图设计4装修施工5设备安装6试生产7竣工验收第九章 投资估算和融资方案9.1投资估算9.1.1估算说明项目费用估算包括建安工程费用、工程其它费用及基本预备费等。9.1.2投资估算依据1、投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)；2、投资项目经济咨询评估指南 (咨经19981l号)；3、XX市住房和城乡建设局文件苏住建价20124号；4、当地建设工程材料基准价格信息。9.1.3编制方法和估算指标建安工程费以单方造价指标计算，依据XX市住房和城乡建设局文件苏住建价20124号，依据以上原则，按照目前市53、场价格变化情况计算。9.1.4建设投资估算建设投资经估算为283万元。9.2风险分析政策风险针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定 社会福利社会办和相关优惠政策，各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存 在政策性的风险。市场风险本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人居住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极54、为严重的后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样， 因此在设计初就设计了不同档次的居住标准，因此不会出现没有老人居住的问题。所以，此风险存在的可能性很小。财务风险大多数企业都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将采用严格的财务管理机制，将不会出现坏账死账的问题。所以，财务风险存在的可能性较小。经营管理风险随着市场化竞争的加剧特别是面对企业全球化竞争，公司的管理水平还须进一步提高，为此根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理知识等）建立科学的管理制度，提升公司业务管理水平。同时定期对关55、键管理人员进行培训来提升经营管理水平。第十章 结论与建议10.1结论本项目的建设从当地实际出发，立足当前，兼顾发展，因地制宜，合理的确定了建设水平。项目通过建立集中的养老场所，从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。项目实施后，将在很大程度上改善XX市的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，做到“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”，项目社会56、效益显著。经估算， 项目建设共需投入资金 万元。项目建成后，可安置 人，成本回收 万元，除必要的开支外，可获得纯年利润 万元，可见该项目具有较好的社会效益与经济效益。10.2建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，建议注意以下几点：1、着眼长远，提高土地利用效益。2、争取政府在政策、财政等多方面的支持，使项目建设和发展能够稳步进行。3、节约投资，严格控制投资规模，以最小投资谋求效益最大化。4、立足于自力更生和面向项目自身内部挖潜，抢抓人才是关键，为项目运营提供强有力的人才保证。5、该项目的建设占用土地较多，应加强与土地、规划、市政等有关政府部门的沟通和协调，做好项目的土地征用及基础设施建设工作。6、由于项目投资额较大，为降低项目风险，建议项目单位将本项目划分为若干阶段进行实施，每个阶段实施前分别做一次可行性研究论证，每个阶段结束后，务必做一次后评价。7、项目建设过程中，应做好环保“三同时”工作。