1、总建筑面积5.1万住宅工程建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月总建筑面积5.1万住宅工程建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论111.1 项目概况11（6）建设项目工期：11（7）总投资估算及资金来源：111.2 可行性研究报告依据121.2、3 可行性研究范围131.4 可行性研究的原则13（2）坚持提高社会效益、环境效益的原则；13（4）坚持经济适用、安全美观的原则；131.5 主要经济技术指标141.6 研究结论14（1）项目建成后可提升企业产品的市场竞争力14（2）项目具有良好的社会经济效益14第二章 项目建设的必要性152.1 项目建设是整合地方资源、有最大限度利用有限土地资源的需要。152.2 项目建设符合国民经济发展152.3 项目对城市建设将起到促进作用162.4 解决劳动就业的需要16第三章 项目投资环境与市场研究173.1 国内房地产市场行情17（1）中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段17（2）中国房地产行业3、将迎来显著的行业洗牌18（3）房地产调整的短期宏观冲击：是否导致投资增长显著回落？193.2 贵州省房地产市场行情233.3 销售预测24五类客户：xx县在外地成功人士253.4 营销策略26（1）推广渠道26（2）媒体宣传组合27第四章 建设条件284.1 区域社会经济概况及自然条件284.1.1 区域概况284.1.2 地理概况294.1.3 经济状况294.1.4 行政区划314.1.5旅游资源314.2 建设项目选址情况及建设条件32（1）自然条件32（2）地形、地貌33（5）场地建、构筑物情况34（6）交通状况34（7）给排水34（8）供电35（9）通讯35（10）建设用地和城镇规划4、35（11）建筑材料供应条件35第五章 建筑方案365.1 设计依据365.2 项目设计主题和开发理念365.3 项目总体规划方案37（1）规划设计原则37（2）项目结构和布局理念37（3）总平面布局38（4）建筑功能设计38（5）竖向设计39（6）住宅物业类型和商业布局395.4 建筑设计395.4.1建筑风格及立面特点395.4.2建筑户型特色405.5 结构设计405.5.1指导思路405.5.2结构设计415.5.3结构选型：415.6 给排水及消防设计41（1）设计规范41（2）给水设计41（3）排水设计425.7 电气设计42（1）电力负荷取值:42（2）供电网络:43（3）室外电5、力管线：43（3）管网布置与规划435.8 暖通设计445.9 建筑方案对比45第六章 节能措施476.1 设计依据476.2 建筑部分节能设计47第七章 环境保护487.1施工期间的环境影响及保护措施48（1）施工期噪音污染源48（2）施工期扬尘48（3）施工期废水污染源48（4）施工期固体废弃物487.2 住宅区内的环境保护措施50（）生活污水50（）生活垃圾50第八章 安全与卫生508.1 安全50（1）安全措施50（2）安全方案508.2 卫生51（1）抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时清理。51第九章 组织机构及人力资源配置519.1 组织机构51（5） 领导交办的其他事务。52（6、1）资金调度。负责现金流管理。52（6）、领导交办的其他事务。52（6）完成公司领导交办的其它工作。53（1）负责公司的技术管理工作53（2）负责开发项目工程质量管理工作54（4）负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。55（6）负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。55（4）负责公司销售的管理，对销售情况进行汇总。55（9）完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。569.2 项目管理56（1）项目建设领导小组职责56（2）项目建设办公室职责569.3 项目监督57（1）监督与评价组织57（2）监督方式579.4 项目评价58（1）评价目的58（2）评价方式58（3）评价时7、间及人员58第十章 项目计划进度安排5910.1 项目前期工作安排5910.2 项目实施进度计划59（1）项目建设前期工作：59（2）建设工期安排：60第十一章 招投标方案61（1）招标形式61（2）投标单位资质要求61（3）招标信息发布61（4）招投标工作组织62第十二章 投资估算及资金筹措6312.1 投资估算依据6312.2 投资估算65（3）强电安装，包括房屋配电线路、用电计量设备等的投资；65（3）消防安装，包括房屋消防设施、设备和消防管道的投资；65（6）其他工程，除上述各项之外的其他投资。66第十三章 财务分析6713.1项目经济效益分析测算依据6713.2 商品住房项目开发成本8、估算67第十四章 社会评价6814.1 项目对社会的影响分析68（1）引进先进的住宅开发理念，推动xx县房地产业的发展68（2）开发精品社区，提高住户的人居水准69（3）发展xx县经济，从实质上提升区域价值6914.2 风险分析69（1）政策风险及防范69（2）销售风险及防范70（3）工期和工程质量风险及防范70第十五章 结论和建议7115.1 结论7115.2 建议71第一章 总论1.1 项目概况（1）项目名称：xx县xx建设工程 （2）建设单位：贵州xx房地产开发有限公司xx分公司（3）建设单位法人代表：xx（4）建设项目地址：xx县健康路，在县医院东南约700m，xx第一中学东面约9009、m，xx三小南面约500m，街心花园北面约800m，城北农贸市场东面300m。 （5）建设项目规模：总建筑面积50900.24，其中：住宅面积50900.24（共464套）。（6）建设项目工期：本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。经研究，本项目建设期从第1年1月开工建设，第3年5月底完工。（7）总投资估算及资金来源：本项目估算总投资为8546.02万元。其中：建筑安装工程费7902.01万元；工程建设其他费用：644.01万元；基本预备费用：256.38万元。资金来源为：由企业自筹资金。1.10、2 可行性研究报告依据（1）项目建设单位委托书；（2）中华人民共和国土地增值税暂行条例；（3）xx县城市总体规划；（4）城市居住区规划设计规范；（5）住宅建筑设计规范；（6）民用建筑设计通则；（7）国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；（8）国家计委投资项目可行性研究指南；（9）项目承办单位提供的有关设想及基础资料；（10）国家发改委产业结构调整指导目录2005年；（11）城市房地产开发管理暂行办法；（12）城市房地产开发经营管理条例；（13）城市房屋拆迁管理条例；（14）房屋登记办法；（15）国务院关于修改住房公积金管理条例的决定；（16）中华人民共和国城市房地产管理法；（11、17）中华人民共和国城市规划法；（18）中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；（19）中华人民共和国土地管理法实施条例；（20）中华人民共和国物权法。1.3 可行性研究范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对xx县xx建设项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、投资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.4 可行性研究的原则（1）坚持严格执行国家及省市县有关经济适用房、廉租房和公共租赁房政策的原则；（2）坚持提高社会效益、环境效益的原则； （3）坚持节约土地12、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则；（4）坚持经济适用、安全美观的原则；（5）坚持采用新技术、新工艺，降低成本、降低能耗，达到建设保本的原则。1.5 主要经济技术指标1.6 研究结论（1）项目建成后可提升企业产品的市场竞争力现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就贵州省最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，并已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进13、军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。（2）项目具有良好的社会经济效益房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。第二章 项目建设的必要性2.1 项目建设是整合地方资源、有最大限度利用有限土地资源的需要。这一地域大都由私人办理了土地使用证，但无力建成规范且上规模的建筑物，各自以自己根据自己的情况进行建设，因而产生了许多规模和层次不等构筑物，致使原有的排水系统受阻，区域变成了水淹地，既影响了城市的美观，又浪费了宝贵的土地资源。为此，贵州xx房地产开发有限公司xx分公14、司依靠xx县委、县政府的大力支持，在本着互惠、互利的原则下通过与土地使用方协商，达成开发有限的土地资源，整活零散土地开发建设规范的住宅小区的合作开发协议。这样，既解决老城在开发资金不足的问题，又美化了城市环境，改善xx的局部硬环境，从而产生最大的社会和经济效益，是政府与开发商及土地使用方全面互惠共赢的好项目。2.2 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。贵州省xx县房地产占GDP的15、比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22xx，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，2010年达到人均建筑面积35xx，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2.3 项目对城市建设将起到促进作用目前，贵州省xx县的人均16、住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与贵州省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善xx县人民的居住条件已经成为xx县政府特别关心的问题之一。同时，随着xx县经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使xx城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。xx县xx建设项目符合xx城市建设总体规划，贯彻了城镇化建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。2.4 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就17、业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为xx县重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加xx县当地社会就业岗位作出一定的贡献。综上所述：该项目的建设是必要的。第三章 项目投资环境与市场研究3.1 国内房地产市场行情（1）中国房地产行业正18、进入显著调整的起点阶段从公司财务的角度讲，一个行业或企业的价值创造能力取决于两个方面：经营杠杆和财务杠杆。在房地产市场化以来、特别是2005年以后，中国居民资产配置渠道的有限性使得房地产成为被“超配”的资产，这一特征叠加于中国房地产的预售杠杆使开发商的经营杠杆成为价值创造的一支重要驱动力，表现在财务指标上，即是奉行高周转率的企业能够通过扩大净经营性负债能力来实现净资产的现金流转换。当前，之所以初步判断中国房地产行业正进入显著的调整阶段，基本的出发点也是基于这样两个视角，即经营杠杆和财务杠杆的“双高”时代即将面临根本性转变。首先，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，在限购和信19、贷收缩的双重冲击下，中国房地产行业正进入去库存阶段。其次，第1年保障房的大量入市将对改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。最后，从需求端衡量，基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。原则上，财务杠杆的使用可以扩大房地产企业的净资产回报率（净资产回报率=利润率资产周转率财务杠杆），但是财务杠杆的正向扩大效应发挥作用的前提条件是净经营性资产的回报率必须大于借贷成本，否则财务杠杆的扩大效应将反向启动，成倍减少净资产回报率。从这个角度看，当前及未来一段时间财务杠杆的正向放大功能将会弱化，反向放大功能则可能启动。（2）中国房地产行业将迎20、来显著的行业洗牌基于经营杠杆与财务杠杆的双重受限，基本面趋弱与调控政策的相互叠加，目前中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1）短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；2）中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。短期内，参考项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价由于不同房地产开发项目的城市和区域定位、需求定位及不同开发企业的融资成本、市场垄断与定价能力存在较大的差异，几乎不可能在统一层面测算出盈亏平衡点所决定的合理降价幅度。尽管如此，仍然可以从宏观层面把握几个决定降价幅度的参考指标。首先，参考不同城市居21、民住房可承受能力的上限空间选择降价幅度。其次，参考项目利率水平、融资成本和自有资金的机会成本选择降价幅度。区域的分化与行业内的整合将成为常态首先，区域内的分化，即随着一线城市过去几年来过快上涨的房价透支了未来的潜力以及城市化速度的放缓，未来一二线城市的竞争将更为激烈，不少龙头企业将加速布局三四线城市，这一趋势在2006年以来即有所强化，但是当前一线城市更为严厉的调控政策及中长期趋势向下的行业环境，将迫使企业在三四线城市以规模化与城市化推动的更快速度集中。其次，行业内的整合将会明显加剧，这里的影响因素主要是：1）随着行业逐步进入一个相对较弱的景气循环周期，行业外的资本大举进入房地产的激励下降；222、）融资环境恶化，现在一些地产商即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。大型房地产企业的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。（3）房地产调整的短期宏观冲击：是否导致投资增长显著回落？站在当前的时点看，房地产行业的中长期调整的序幕已经打开，但就期短期内对宏观经济的冲击渠道来看，其影响主要体现在对房地产投资下滑可能会改变当前经济平稳回落的节奏。参考历史经验，房地产市场短期内显著回落发生的条件是顺周期融资来源的同步急剧收缩和房地产销售同比连续负增长。从房地产投资不同着陆形态对固定资产投资和经济的冲击程度比较看，2004年房地市场的调整对固定资产投资的直接冲击较为有限，23、房地产投资回落周期中，固定资产投资增速始终保持在25-30%，而且期间GDP平均增速为11%。相反，2008年房地产行业的显著调整，促使政府出台了大规模的财政支出刺激，对冲了房地产投资大幅下滑的负面冲击。事后看，2009年二季度经济增长触底反弹的前奏也是房地产投资在一季度之后强劲的见底回升。从目前的情况看，房地产投资的回落节奏仍然比较温和，但四季度开始，随着保障房全开工导致的房地产新开工同比增速下滑，经过销量下滑、新开工下滑之后，房地产投资将在第1年一、二季度出现较大幅度的下滑，甚至会产生所谓的“尾部风险”。第一， 从本轮周期看，房地产投资在2010年5月见顶，名义增速为38.2%，虽然在过去24、13个月呈现持续回落状态，但是回落幅度十分温和，基本是匀速递减，单月平均回落幅度不足0.4个百分点。更为重要的是，与2004年相比，本轮资金来源增速69.5%的峰值远远高于投资增速38.2%的峰值，两者之差超过30个百分点，2004年两者之差仅为10个百分点，超额资金来源的支撑作用使得本轮调整以来房地产投资增速并未随着信贷的大幅收缩而同步大幅下滑，波幅明显收窄，对投资和经济增长的冲击也相对较轻。 第二， 从本轮房地产回落的先行指标观察，资金来源领先于房地产投资34个月，三季度资金来源同比增速23%，二季度为18%，虽然资金来源增速总体上仍小于投资增速，预示着四季度房地产投资仍将处于下滑趋势，但25、于三季度资金来源同比的攀升却同时意味着四季度的下滑幅度也不会太大。以资金来源、实际资金成本等自变量测算的结果显示，2011年房地产投资增速逐季温和回落，预测全年增速为30%，不过统计上，每年最后一个月开发企业和统计部门都会对全年累计增速进行一次校正，幅度通常为-2个百分点，考虑到这一因素，将全年投资增速30%的预测值向下修正之后为28%，仍然高于固定资产投资名义增速约3个百分点，对投资和经济增长仍然有显著的正向贡献。第三， 在信贷资金持续收紧的情况下，四季度的房地产销售同比增速将决定定金及预售回款速度，从而决定第1年一季度房地产投资增速。虽然在新一轮限购范围扩大政策的冲击下，传统“金九银十”效26、应受到较大程度的影响，但考虑到去年四季度正式启动限购导致的销售基数较低，2011年四季度销售同比增速可能略好于预期。因此，扣除冬季北方天气和春节导致施工减缓的季节性影响，第1年一季度房地产投资增速仍有较大概率延续当前的温和回落趋势。第四， 考虑到一季度往往是销售淡季，预售回款不畅，第1年二季度房地产投资能否触底回升关键取决于第1年一季度的市场销售情况。扣除2010年金融危机期间被抑制需求的集中释放导致当年一季度“淡季不淡”，在正常年份，一季度在全年销售量的占比往往最低，不能指望第1年一季度销售超常规增长为二季度投资提供更多的资金支持。这样看来，如果目前的销量下滑、信贷紧缩延续到第1年二季度，则27、房地产投资有可能在某一月出现超过10个点以上的下滑幅度，使投资变成个位数增长甚至负增长。这样的“尾部风险”事件曾在2009年2月份发生，即房地产投资增速在前7个月一直处于温和的匀速回落通道，却在最后一个月即2月份发生了20个百分点的降幅，这是因为销售、按揭、定金及预售资金来源同步大幅负增长的同时，信贷增速不仅保持同向紧缩且在此前三个月达到低谷。对比当前的情况，按揭回款增速已经连续7个月负增长，信贷增速也一直保持在5%左右的低位，但由于自筹资金一直稳步上升，且开发商采取了从减少土地购置、减少新开工、放缓在建项目施工进度的有序调整节奏，并通过影子银行体系开拓多元化融资渠道，使得投资温和回落的趋势延28、续至今，但目前已经启动的对影子银行体系的监管将会对此产生负面影响。进一步考虑到第1年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件未能有所松动，则第1年二季度房地产投资发生“尾部风险”的概率变大。尽管市场预期，如果房地产投资显著回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，则可能会出现房地产调控政策的转变例如限购令的放松。从目前的趋势看，虽然这种可能性是存在的，但是考虑到未来房地产在整个经济中的地位趋于弱化，针对房地产的调控政策难以重演2009年在房地产市场上出现的“旱涝急转”，即使是货币政策阶段性的局部放松也难以29、改变行业调整的总体方向以及分化与整合的基本趋势。3.2 贵州省房地产市场行情贵州省是全国经济最不发达的地区之一，2010 年全省GDP 仅为为4594亿元，人均GDP 排名全国倒数第一。省内以山地丘陵地貌为主，矿产、林业和旅游资源非常丰富。第二产业的缺失是贵州经济落后的主要原因之一，所以在十二五期间，贵州提出了工业化强省的口号，加大对于资源的开发力度。目前，贵州的房地产市场仍不发达，居民收入偏低和城镇化进程落后是主要制约因素，但是随着整体经济状况的逐步改善，房地产市场的发展空间依然较大。贵阳市。贵阳是目前贵州省内房地产市场最发达的城市，万科、保利等品牌开发商已经进入。以南明、云岩为主的老城区的30、均价为6000 元/m2左右，金阳新城均价约为4000 元/ m2，全市均价在5500 元/ m2左右。综合考虑其经济发展水平、交通状况以及基础设施情况，我们认为这一价格水平已经不低，未来房价走势将主要取决于金阳新城的开发情况。作为规划中未来的新贵阳行政、商务、居住中心，金阳目前的发展状况并不尽如人意，人气不足，房价偏低。贵阳糟糕的交通状况在很大程度上制约了金阳的发展，将来如果市内交通状况能够得到改善，再叠加高铁通车的因素，我们认为金阳的房价仍存在较大的上涨空间。但值得注意的是，根据我们的实地调研情况，目前金阳的住宅开发量相当巨大，大盘林立，已售楼盘空置率高，市场已经接近饱和，增量空间不大。x31、x县。xx的房地产开发仍处于起步阶段，根据我们的调研，市内的住宅均价不足3000元/m2，开发商以本地和小型地产企业为主，目前并无品牌开发商进入。我们判断，未来xx的房地产市场仍有望延续量价齐升的景气格局，主要理由是：1、交通状况的改善。随着高速、沪昆高铁的陆续开工和建成，未来xx的交通状况有望得到极大的改善。2、旅游业的发展。xx的旅游资源非常丰富，景点几乎遍布全县，而且自然风景和民族文化兼具。当前政府已经明确地将旅游业作为重点产业，加大对于境内旅游资源的开发力度，未来旅游业兴起所带来的人气积聚将是xx房价的重要推动因素之一。3.3 销售预测本项目所在xx县是xx县繁华地段的楼盘,交通发达,32、但该地区尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处该地区，以创新的开发理念和居住生活方式打造xx高品质、高标准、不可复制的舒适住房，成为xx人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。项目销售目标群定位：本项目规划为xx地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： 一类客户：企事业单位职工。本项目周边的企业较多，上百人的企业包括县医院职工、三小学校职工等。 二类客户：周边的私营业主项目毗临街心花园，周边的中小私营业主较多，33、主要分布在街心花园等周边街道市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主，目前都住在老城，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 三类客户：周边学校老师该地区学校众多，从小学到中学皆而有之，如三小学学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。 四类客户：xx县公务员xx县公务员系统，包括企事业单位员工近千人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于xx缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而xx县xx的出现完全改变了这种尴尬的局面，县城公务员必将置业的目光转移到xx。 五类客户：xx县在外地成功人士目前整个xx，34、大型规模的社区都罕有，特别是中高档社区，对于在外工作的xx籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为xx的高品质社区，xx无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是当地名人作为xx的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。xx人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。 六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到城区，对xx的销售也将起到很大的促进作用。 七类客户：各地房地产投资人士xx房价目前在全35、国来讲都偏低，2010年全国地级县房地产销售平均价格3500元/,xx现在的水平还不到2800元/，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近80批客户慕xx风的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到xx的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户400批以上。3.4 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：（1）推广渠道 报纸广告包括xx日报、贵阳都市报、贵阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推36、广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，xx地方小，人口集中，单张派发能起到良效。（2）媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传xx，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合xx景观工程竣工，举办各种活动，扩大在xx的知名度，加以促进销售。开盘后，公司会出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。影视广告：开盘前一个月高37、密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。报纸派发：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到xx的每一个角落。短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第四章 建设条件4.1 区域社会经济概况及自然条件4.1.1 区域概况xx彝族回族苗族自治县, 贵州西大门。位于贵州省境西北部，北、西、南3面与云南省毗连。全县总面积6296.3km2，平均海拔2200m,森林覆盖率33.28%；县境中部为开阔平缓的高原面，四周低矮，是贵州省面积最大、海拔最高的县，属38、毕节地区管辖。是国家新阶段扶贫开发工作重点县之一。 全县辖35个乡镇，620个行政村（居）委会。2010年末总人口140.2万人，少数民族人口占全县总人口的23.1%。三个主体少数民族中彝族112229人，占总人口的 8.9%；回族103379人，占总人口的8.2%；苗族69864人，占总人口的5.6%。县人民政府驻草海镇。高原草场面积大，畜牧业发达。特产xx火腿。盛产黄梨和苹果。农收产品加工业发达。县城西边是著名的草海。中河区发现有新石器时代文化遗址。 森林面积 18 万公顷 。有煤 、石膏 、铅锌、铁、铜等矿产资源 。产玉米 、马铃薯 、小麦 、水稻 、豆类、荞麦、甜菜。有火腿、苹果、黄梨39、党参等特产。工业以煤炭、地毯工业为支柱。贵昆、贵大铁路过县境，是毕节地区唯一一个已通铁路的县。名迹胜地有石门坝教堂、双霞洞摩岩石刻、草海黑颈鹤保护区等。4.1.2 地理概况属亚热带季风气候。年均温11.2，1月均温3.9，7月均温17.0 ，年降水量739mm 。 低纬度、高海拔、高原台地的地理特征，使这里的光能资源和风力资源为贵州之冠，xx县城也因年平均日照数为1812小时，被气象学界命名为阳光城。太阳神的无私惠顾，使动植物大受其益，又因地处乌蒙之巅，山脊和空旷地带无静风时刻，春风浩荡，秋风送爽，常年艳阳高照与凉风扑面兼备，是理想的避暑胜地。 xx80%以上地区海拔超过2000m，是贵州省40、地势最高的县。县境气候温凉，适于马铃薯、甜菜作物生长，是贵州马铃薯良种基地和甜菜生产基地。 4.1.3 经济状况党的十一届三中全会以来，特别是近年来，在党的路线、方针、政策的指引下，在省委、省政府，地委、行署的正确领导下，在国家各部委的关心支持帮助下，xx县委、政府团结带领全县广大干部职工及百万各族人民，以邓小平理论和 三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观,按照县第十次党代会提出的抢开发机遇、抓开放带动、谋经济发展、促社会和谐的总体要求，坚持团结、稳定、发展的方针，突出开发和开放两个重点，紧扣毕节试验区开发扶贫、生态建设、人口控制三大主题，实施。三农稳县、工业富县、服务兴县、科教强县41、四大战略，统筹社会各项事业，加强党的先进性建设,着力构建和谐xx，全面推进xx政治、经济、文化和社会建设事业。 2007年底，全县完成生产总值34.57亿元，比2006年增长14.1%；完成财政总收入3.5亿元，同比增长18%；社会消费品零售总额6.74亿元，同比增长26.69%；完成全社会固定资产投资7.5亿元，同比增长40%；城镇居民可支配收入9500元，同比增长41.05%；农民人均纯收入2101元，同比增加356元。人口得到有效控制，国民经济呈现出快速增长的良好势头。 xx既是贵州的屋脊，又是滇东北走廊的交通要塞，326国道过县境129km，102省道过县境157km，铁路里程187k42、m。xx县物产资源种类繁多，盛产玉米、马铃薯、荞麦等粮食作物，烤烟、芸豆、蘑芋等经济作物和苹果、黄梨、核桃、板栗等干鲜水果；中药材有党参、天麻、黄柏、三七、半夏、杜仲、厚朴等。其中马铃薯常年产量在15亿公斤以上，品质优良，为全国之冠。全县拥有成片草场和草山草坡320万亩，各类牲畜常年存栏达157.22万头（匹、只）以上，出栏77.47万头（匹、只）以上，已成为我国南方最大的畜牧业基地之一。是著名的马铃薯之乡、中药材之乡、畜牧之乡和南方落叶水果基地。矿产资源主要有煤、铁、铅、锌、铜、金、银、铝、石膏、泥炭、硅石、大理石、水晶石、花岗石等30余个品种，其中煤炭资源远景储量达50亿吨。 4.1.4 43、行政区划2000年，xx彝族回族苗族自治县辖19个镇、16个乡。 xx彝族回族苗族自治县今辖19个镇、15个乡、1个民族乡：草海镇、幺站镇、金钟镇、炉山镇、龙场镇、黑石头镇、哲觉镇、观风海镇、牛棚镇、迤那镇、中水镇、龙街镇、雪山镇、羊街镇、小海镇、盐仓镇、东风镇、二塘镇、猴场镇、金斗乡、新发布依族乡、岔河乡、麻乍乡、海拉乡、哈喇河乡、秀水乡、斗古乡、玉龙乡、黑土河乡、石门乡、云贵乡、兔街乡、双龙乡、板底乡、大街乡。 根据第六次人口普查数据：全县总人口140.2万人。xx彝族回族苗族自治县辖19个镇、16个乡（其中1个民族乡），610个村委会、10个居委会。少数民族27.81万人；非农业人口4.44、49万人。4.1.5旅游资源xx历史悠久，资源丰富。据文献记载，xx秦朝为汉阳县地，至今已有两千多年的历史。1954年11月11日成立xx彝族回族苗族自治县，是全省乃至全国成立较早的自治县。历史的沧桑巨变，为xx留下了众多历史文化遗迹，如中水汉墓群、彝族向天坟、奢香古驿道遗址、百年古刹凤山寺、明代疆界碑、吴三桂金殿、蔡锷点兵场、石门坎柏格里墓、云贵红军桥等。 特殊的气候条件、地理条件和历史沿袭，使xx县物华天宝、雄奇壮美，旅游资源、文化资源、风物特产在全国别具一格，形成多彩贵州中充满神奇魅力的高原风景线。 在县城东部的盐仓、板底两乡镇范围内，有面积40余万亩的中国南方天然大草原百草坪；有彝族的45、火把节和歌舞阿西里西；有被列为国家级非物质文化遗产保护名录素有戏剧活化石之称的彝族古戏撮泰吉；有被誉为东方金字塔的彝族向天坟遗迹。这里还是贵州母亲河乌江的发源地，一口古井使千里乌江源远流长。4.2 建设项目选址情况及建设条件 本项目为城中村改造（原址拆除重建），利用地形进行统筹设计和建筑布局，满足项目建设的需要。项目建设场地地形平整，实施较小工程量的场平场工程便可以进行建筑物修建。场址地基良好，周边无工厂，无污染源和噪声干扰，环境清净，交通便利，适宜项目建设。 建设条件（1）自然条件场地位于抗震有利地段，未发现对场地稳定性有直接危害的滑坡、泥石流、崩塌、活断层、淹没冲蚀等不良地质现象：地基岩土46、分布较为连续，场地基岩强风化泥灰岩区厚度不均匀，起伏较大，不宜作基础持力层：中风化泥灰岩厚度较大，有一定的力学强度和力学强度较高，总体埋深不大，适于做建筑地基。（2）地形、地貌拟建建筑物场地位于xx县健康路。构造上处于扬子准地台黔北台隆毕节构造变形区边缘，场地总体北高南低。地层走向大致为北东南西向，倾向北东，倾角25度。地貌单元为低、中山构造侵蚀、溶蚀缓坡地貌。场区内无区域构造断层穿过，视野较开阔，缓坡地形，地面高差小，地貌单一。场地总体呈北高南低（相对高差约5m左右），第四系土层所覆盖、场区内未见基岩出露。（3）水文地质条件拟建场区一带地形宽缓，南面低，场区内无河流发育，根据周边地质资料，场47、地内也无地表水体存在，建筑物受地下水、地表水影响小。地下水对混凝土中钢筋无腐蚀性。根据相邻建构筑物取水做水质分析试验表明该场地地下水水质为CCa型水，PH值为7，（CI-+）500mg/L，腐蚀等级弱，所以地下水对裸露钢结构的腐蚀性为弱腐蚀。拟建场地无溶洞、无断裂带，地质结构稳定，适宜建筑。该区域地震基本烈度为7度，属类建筑场地。（4）场地工程地质条件根据周边地质资料显示：(1)场地地层结构，岩土构成特征及力学性质，场地无地下水影响，场地附近无滑坡、塌陷及高边坡，有轻微地震史。场地复杂程度为二级；地基复杂程度为三级，工程重要性等级为二级，场地岩土工程勘察等级划为乙级。(2)场地单工程地质条件较48、简单，环境工程地质条件较简单 ，地质环境基本未破坏。场地总体稳定性属稳定类别，建筑地段属较稳定类别，地基属较稳定类别，工程建设为适宜类别。(3)综合建筑特点和场地岩土工程条件，拟建筑物的基础方案采用独立基础，持力层应选择可塑粘土，基础埋深以满足设计埋深要求为宜。(4)根据场地岩土试验成果及地区经验，综合各岩土层的有关参数推荐使用： 杂填土：fa=70KPa；可塑状粘土：fa=150KPa，C=39.8KPa，=4.22,Es=8.96MPa；强风化石灰岩：fa=300KPa；中风化石灰岩：fa=8400KPa。（5）场地建、构筑物情况整个场地基本平整，场地内无建、构筑物及文化古迹等。（6）交通49、状况本项目位于xx县健康路，处于县城区，项目点已有城市道路，能为本项目的建设和建成后工作和生活提供交通保障。运输车辆均可直接到达拟建小区场址，不需要修建公路。（7）给排水项目拟建场址已有城市供水管网，项目水源可直接与供水管网相接，保障日常生活、办公及消防用水。生活污水经处理后可利用现有市政排污系统排放。（8）供电各拟建项目供电电源属农村电网，已有变压器，项目建设用电可直接从现有变压器接入电源。（9）通讯电话经有关部门许可后可直接安装，移动通讯信号良好。（10）建设用地和城镇规划本项目虽属城中村改造，项目建设符合城镇建设规划。（11）建筑材料供应条件xx县属于山区，县城周边石材均较为丰富，供应厂50、商比较齐全。沙、石等建筑材料可就近加工或采购；水泥、钢材、砖等主要建筑材料和水、电安装材料、装饰材料均可在项目建设地的xx县城或临近的地、州、市选购。综上所述：从建设条件分析，该项目的实施是可行的。第五章 建筑方案5.1 设计依据（1）城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）（2）民用建筑设计通则GB50352-2005（3）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（5）城市规划编制办法（6）xx县城市规划行政技术准则（7）xx县2011年城市总体规划5.2 项目设计主题和开发理念xx，地处被誉为贵州西大门xx，51、山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目建筑设计初期，在建筑设计上，以当地建筑风貌为导向，考量xx当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以当地建筑特色为蓝本，融合少数名族居住理念，倾力打造高档生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。xx项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将经典艺术的大气、尊贵与东52、方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。5.3 项目总体规划方案（1）规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导规划设计，保证项目有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。（2）项目结构和布局理念本项目总体规划领先于当地其他楼盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积13200m2。xx总建筑面积为50900.24 m2,本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结53、合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在xx房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的景观，使整个空间错落有致。充分考虑xx的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。采用最经济的核心筒尺寸，54、合理组织交通，尽可能减少公摊面积。（3）总平面布局建筑总平面根据建设单位提供之地形现状图进行分析，拟建项目建筑场地基本平整。xx各建筑布置根据建设场地的长、宽尺寸进行规划。场区内，在保证消防和交通的条件下，尽量多留空地作为活动场所；场区内的道路和活动场地采用现浇砼硬化，外边界设置围墙及排水沟，场区地表水排放按由高至低方向自然排放。通过对场地的分析，为了使建筑物与用地结合完整统一，根据建筑的使用功能要求及场地条件等因素，方案构思上依地形进行平面布局，充分利用地形的同时，考虑建筑物之间的协调关系，建筑布置整与场地地形紧密连接。（4）建筑功能设计根据民用建筑设计规范(GB50352-2005)，xx55、县xx建筑设计满足住宅区的基本功能要。（5）竖向设计根据场地地形情况进行设计，该场地基本平整，排水沟设于场地四周，其场地排水坡度为1.5%，雨水有组织地排入排水沟后，再接入市政排水管网。生活废水经处理后接入市政排水管网。（6）住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层和多层住宅为主，物业类型较为单一。本项目商业类型齐全，既有临街商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。5.4 建筑设计5.4.1建筑风格及立面特点（1）依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细56、质感、厚重和美感充分体现。（2）在建筑立面上采用红色的颜色，用简单的线条表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点少数名族的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学（3）建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。5.4.2建筑户型特色（1） 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。（2）充分考虑xx的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。（3）住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。（4）户型设计新颖57、，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。（5）采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。5.5 结构设计5.5.1指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：（1）使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。（2）具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。（3）对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。5.5.2结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。xx县地震基本烈度为7度，设防烈度按7度计算。抗震措施为8度；设计地震分组：第三组；设58、计基本地震加速度：0.10g。5.5.3结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。5.6 给排水及消防设计给排水（1）设计规范建筑给水排水设计规范GB50015-2003（03年版）；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（05年版）；建筑设计防火规范GB50016-2006；室外给水设计规范GB50013-2006；室外排水设计规范GB50014-2006；国家和本地区现59、行的有关规范、规程、标准等；（2）给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水，市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150。小区室外有按规范设置室外消火栓。（3）排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。5.7 电气设计 设计依据:（1）现行国家有关规范及标准；（2）本小区建筑规划技术资料；（3）城市管网资料。 强电：（160、）电力负荷取值:住宅部分,根据户型的大小,住宅按5（6）KW/户取值,商业裙房按70W/m2取值.本片区住宅设计负荷4656KW,需用系数0.40,计算负荷1862KW;商业建筑部分（含环境照明）450KW,需用系数0.7,计算负荷315KW。经甲方与供电局协调，本工程住宅、商业合用三台变压器。每台变压器安装容量800KVA变压器负载率88%,.（2）供电网络:本项目拟设预装箱式变压器，配800KVA变压器3台.沿城市电力管沟引来一路10KV电源.（3）室外电力管线：本项目室外电力管线有10KV电缆，0.4KV/0.2KV电力管线和环境道路照明管线,均采用电缆沟和排管相结合敷设。10KV电力电61、缆采用电缆沟或直埋式敷设，一般6根以上采用电缆沟，6根以下采用直埋或穿管。小区内380/220V低压配电线路采用直埋敷设。弱电:（1）本项目拟设电话、宽带网、有线电视3类弱电管线,集中敷设.（2）通讯系统:本项目住宅按1.25门/户市话设计,商铺按每401门市话估算,总计需电话450门。（3）管网布置与规划在本项目小区外市政道路下有市政电信及有线电视管线，将其引入。在小区值班室设1个电信交接箱。小内绿化带下布置通讯和有线电视线路，通讯管道采用管块或波纹管，采用直埋方式敷设。管孔数为6-8孔。孔数应满足市话、长话、数据通讯、有线电讯通讯和其它通讯业务的要求。5.8 暖通设计 设计依据（1）建设方62、的设计委托书；（2）国家有关的现行设计规范、规程及标准：建筑设计防火规范GB50016-2006；采暖通风与空气调节设计规范GB 50019-2003；贵州省居住建筑节能设计标准；城镇燃气设计规范GB50028-93（2002年版）；全国民用建筑工程设计技术措施之暖通空调动力分册等。（3）我公司所作该工程方案。（4）各相关专业提供的资料。 设计范围住宅厨房和暗卫排风设计。通风设计住宅厨房油烟经抽油烟机，风管及变压式风道至屋顶高空排放。住宅暗卫排风经卫生间通风器、风管及变压式风道至屋顶高空排放。5.9 建筑方案对比方案一：方案二：方案三：对比分析可知：方案一最合理。综上所诉：从方案对比角度分析，63、方案一最优化且最合理，该方案的实施是可行合理的。第六章 节能措施6.1 设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善贵州省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。6.2 建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 红色外墙漆饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成64、的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第七章 环境保护7.1施工期间的环境影响及保护措施 施工期间对环境影响分析（1）施工期噪音污染源主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。（2）施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘，建筑材料的现场搬运及堆放扬尘，施工垃圾的清理及堆放扬尘。（3）施工期废水污染源主要来自施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括结构阶段混凝土养护排水。（4）施工期固体废弃物主要来自工人的生活垃圾，施工渣土及损坏或65、废弃的各种建筑装修材料。 施工期间的环境保护措施如何控制施工期间不给周边环境造成大的影响，将是施工中面临的重要内容，在施工中应采取切实可行的措施，从控制噪音、扬尘、文明施工等方面着手，全面控制，确保还静于民，还干净于民，让业主放心、安心，让周边单位、住户满意。具体将采取如下措施：（1）现场配足够的沉淀池，与环卫部门联系用专用运泥浆车将泥浆外运，确保泥浆在运输过程中不掉落地面。（2）施工机械选用噪音小的机械，尽量减少噪音，避免发出较大的噪音。 （3）主体粉刷施工期间，采用密目式安全网全封闭施工，本工程以多层为主施工期间严禁从高处抛散物件，钢管、扣件、模板等在施工中要采取严格措施，防止无意中掉落。66、（4）现场派专人负责暴露垃圾的清理，集中堆放，经常浇水湿润， 防止因干燥而造成灰尘飞扬。 （5）严格执行有关规定，晚上十点以后工地一律停止施工，如确因 特殊情况，如浇砼等需要，事先应办理有关手续，贴安民告示，征得有关单位、住房谅解。 （6）定期走访周边单位与住户，倾听他们的声音、建议，做到有则 改之，无则加勉。7.2 住宅区内的环境保护措施住宅小区建成后，将产生生活污水、生活垃圾，需要进行处理。同时，对周边环境也将造成一定影响，需要进行保护。（）生活污水住宅小区内部铺设排水管网，经管网排入市政污水管道，进入污水处理厂进行无害化处理。（）生活垃圾住宅小区产生的生活垃圾，由小区物业管理机构协调县环67、卫管理处统一清运处理。第八章 安全与卫生8.1 安全（1）安全措施项目劳动安全卫生是在已确定的工程技术方案基础上，分析论证在建设和运行过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并制定相应的防范措施。施工单位在施工过程中，一线人员要佩带口罩和防毒面具，并采用湿式除尘作业。操作搅拌机、振动碾、钻机等施工机械的人员或附近的工作人员必须采取劳动保护措施，配备个人防护用具，如工作服、耳塞等。（2）安全方案本工程系多层高空建筑物，在施工过程中有较多的不安全隐患。因此，应严格按照国家建筑施工规模执行。所有进、出场人员在施工现场必须佩戴安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周围安全网。在钢筋砼施工过程中必须有68、专门的安检人员，安装和拆除砼模板工作必须由专业人员施工。8.2 卫生（1）抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时清理。（2）加强施工期卫生防疫和疾病防止工作，以预防为主，进行广泛的卫生保健宣传教育，并建立健全卫生防疫制度。（3）施工人员进场前要进行检验，施工期间定期检疫，发现传染病人立即进行隔离治疗。第九章 组织机构及人力资源配置9.1 组织机构 办公室职责 （1）参与业务。负责公司各部门之间的综合协调，对公司全口径业务提出建议和意见；定期汇总出资企业、各项目部相关工作情况；通报工作进度；（2）管理事物。负责上情下达、下情上报、内外联络；日程安排、会务工作；印章和档案管理； （3）文字处理。负责69、文件起草、传递、收发；会议记录；内部刊物编辑；审核部门文件； （4）后勤保障。负责后勤接待，办公场所管理、车辆调度；办公用品采购和管理；厉行节约，分月预算公司办公经费开支； （5） 领导交办的其他事务。 财务部职责 财务部是负责集团公司会计核算、资金管理调度、票据和费用审核、参控股单位财务指导的职能部门。其主要职责有： （1）资金调度。负责现金流管理。 （2）会计核算。负责汇总编报公司年度财务总收支计划，参与公司资金总收支计划，投资项目计划和编制投资、合作项目的调查评估及谈判工作；负责公司财务收支、成本费用、财务成果的会计核算，定期编报会计报表和汇总会计报表。 （3）会计监督。负责对全资子公司70、和控股、参股公司、各项目部的财务监督和管理。 （4）票据审核。各部门的费用需经财务部门审核票据后方能报销。 （5）会计档案管理。负责会计凭证、账簿、报表等会计档案管理工作； （6）、领导交办的其他事务。 人力资源部 人力资源部是公司行使人力资源管理职权的职能部门，其主要工作职责为：（1）人事管理：提出公司组织结构和岗位职责的设置、实施方案，并编制职位说明书；公司需新招员工时负责拟定人员招聘标准并负责现场、电视、网络等各种形式的招聘广告。 （2）学习培训：负责对公司新招员工进行岗前培训，以及定期对公司在岗员工进行各类业务知识的加深培训，并组织经验交流；制定出公司学习制度及学习计划并组织实施。 （71、3）薪酬管理：负责拟定公司薪酬、福利计划及员工绩效考核方案，会同其他部门落实员工目标考核等工作；负责拟定和完善公司员工事假、病假、探亲、公休、医疗费报销、奖惩等方面的规章制度。 （4）人事档案管理：负责公司人事档案的建立、整理、查询、补充、完善，调动提档、考核归档等管理工作。 （5）企业形象宣传。负责公司内部局域网建设，畅通信息资源交流渠道，建设公司门户网站，合理设置网站频道，适时更新页面，提高公司知名度。 （6）完成公司领导交办的其它工作。 工程部职责（1）负责公司的技术管理工作A、负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。B、72、负责审查开发项目的重大技术方案。C、制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。D、负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作。F、负责图纸变更的审定工作。G、负责所辖工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。（2）负责开发项目工程质量管理工作A、认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。B、负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。 C、负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。D、负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。E、负责组织对施工单位的73、评审和选择工作。F、负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。G、参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。H、参加基础、结构、竣工验收工作。I、协助项目部组织消防、人防验收工作。J、负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。K、负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。（3）负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责工程结算中工作量的核实工作。（4）负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。（5）负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。（6）负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。（7）负责公司范围内设备设施安全运行的检查74、；负责集团公司范围内消防安全的检查。（8）负责公司范围内供暖设备的检查。（9）负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。（10）完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。 销售部职责（1）负责公司销售转让和合同谈判工作；并根据谈判的情况制订合同。（2）负责市场调研，掌握销售行情及需求变化；进行销售策划，价格定位；并负责审批销售方案和销售计划。（3）负责拟订各项目的销售合同文本及其相关合同；负责公司销售合同的会签。（4）负责公司销售的管理，对销售情况进行汇总。（5）负责项目销售的代理公司评价选择工作，监督代理公司的代销工作。（6）办理销售许可证、产权等有关手续。（7）负责公司法律纠纷及法律75、事务的处理。（8）负责与房地产销售、出让有关的法规及相关信息的收集、整理及沟通。（9）完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。综上所述：该项目的公司组织机构庞大，拥有优秀的管理团队，对项目的管理强9.2 项目管理项目实施管理工程设计、建设、监理等均按照国家规定的方法进行招标。签订设计、建筑施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。项目财务管理设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。项目的管理职责（1）项目建设领导小组职责按上级有关要求，积极落实各项工作；协调部门间工作关系；考察、评审、督促本项目建设方案76、；制定项目指导原则和项目相关政策；采取有效措施确保项目的顺利实施，实现项目目标。（2）项目建设办公室职责制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理计划。根据领导小组指示，协调各方关系。组织实施管理各类项目业务会议，安排项目土建工程实施、设备采购、合同签订、财务结算。组织实施各类调查和经常性项目检查、监督，组织和安排评估和评价。9.3 项目监督项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，由项目建设领导小组负责组织实施。（1）监督与评价组织项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成员各部门经理等部门负责人及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方案、实施77、计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评价。（2）监督方式监督方式为经常性监督和阶段性监督。 经常性监督经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施计划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。 阶段性监督阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处进行修改和完善。监督频率项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次；阶段性监督，每季度一次。特殊情况，随时组织监督。监督报告项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果向有78、关部门提交监督报告。内容包括项目的阶段性进度，实施过程存在的问题及改进措施，实施计划的不足之处及修改建议等。实施进度和计划完成情况以表格形式反映，表格应包括计划量、完成量和未完成的主要原因等。9.4 项目评价（1）评价目的评价目的是向上级领导部门提供项目建设信息，以便总结经验，进一步改进管理，提高工程质量、建设速度和改善建设环境。（2）评价方式利用项目单位和建筑施工单位的日常统计资料进行统计分析处理及实地考察作出评价。（3）评价时间及人员评价时间：项目建设初期进行一次基本调查，为项目评价准备基准期资料，设定评价内容和标准。项目运营一年后依据评价内容和标准进行终期评价，提出评价报告，上报有关领导79、部门。评价人员：项目建设领导小组有关成员、项目各行业有关工程技术人员和管理人员。第十章 项目计划进度安排10.1 项目前期工作安排（1）本项目实施建设阶段均实行招标制。即施工招标，监理招标。通过招投标，达到择优选择中标单位，节省投资，提高勘察设计水平，保证施工质量，缩短工期的目的。使xx工程成为xx的阳光工程。（2）项目建设单位在实施前积极做好供电、供水、土地管理和市政管理，并做好与周边单位以及农村的协调工作，完善土地手续，实现施工现场“三通一平”。10.2 项目实施进度计划本项目分14个月完成，各阶段实施进度安排如下：（1）项目建设前期工作：2011年12月份第1年1月份：项目申请批复、地质80、勘查、可行性研究、初步设计、施工图设计。（2）建设工期安排：第一期：1号、3号楼 第1年元月第1年12月 ， 投资约1000万元；第二期：2号、4号楼 第1年6月第2年6月 ， 投资约2000万元；第三期：5号楼及局部环境第2年元月第2年12月，投资约2000万元；第四期：6号楼及环境第2年6月第3年6月 投资约3500万元。第十一章 招投标方案本项目根据中华人民共和国招投标法、国家发展计划委员会第3号令以及贵州省有关工程招投标文件规定， 本项目通过招标形式确定设计、施工及监理单位。招标文件（含评标办法）按2007年国家九部委56号令制定的标准施工招标文件规定格式编制。（1）招标形式项目业主应81、以适宜的招标方式组织设备供应商、监理及施工单位的招标，并监督上述单位严格按国家法规和合同履行指责。（2）投标单位资质要求设计单位资质须为乙级及以上企业；施工单位资质须为二级以上企业；监理单位须为乙级及以上企业。（3）招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息应在重庆市政府指定的媒体上公开发布。（4）招投标工作组织由业主委托具有甲级资质的招投标中介机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工单位不得少于五家，参加邀标的监理单位不得少于三家。工程招标情况见下表：工程项目名称招标范围组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标82、部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建安工程工程监理设备购置其他第十二章 投资估算及资金筹措12.1 投资估算依据（1）项目建设总体规划及类似工程资料；（2）2004年贵州省建筑工程计价定额；（3）2004年贵州省安装工程计价定额；（4）2004年贵州省市政工程计价定额；（5）2004年贵州省仿古建筑及园林工程计价定额；（6）设备参照市场询价资料估算；（7）工程建设其它费用及有关税费按以下规定标准计取：A、建设项目前期工作咨询收费，指按照建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）计算的前期咨询费用，包括项目建议书、可研报告编制和评审费（参照市场报价）。B、环境影响83、咨询费，指按照关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）计算的环境影响评价费用（参照市场报价）。C、土地费用D、建设单位管理费，包括工资性支出及福利费、办公费、差旅交通费、业务接待费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、零星固定资产购置费、技术图书资料费等。该部分费用按财政部基本建设财务管理规定（财建 2002394号）计算。E、工程勘察、设计费，指委托勘察设计单位进行工程水文地质勘察、设计所发生的各项费用。按照工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）计算。F、施工图设计文件审查费，估算（按市场价格计算）。G、工程监理费，指聘请中介机构进行工程监理而支付的84、费用。工程监理费：参照发改价格（2007）670号文的规定计取，结合市场水平，本项目按建筑工程费用的1.5%估算；（本工程结合实际按市场报价8元/m2）H、工程招标代理费、招标交易费，指聘请中介机构编制招标文件、进行工程招标、评标等支付的费用。按照招标代理服务收费管理暂行办法（国家计委计价格20021980号）相关文件计算。I、概预算、预算编制、审计费，指施工阶段全过程造价控制费用，工程预算编制费、聘请中介机构进行工程结算、竣工决算审计等支付的费用，按市场价格计算。J、人防费：按异地人防建设计算。K、城市配套设施费指省人民政府有关部门强制征收的城市基础设施建设专项资金，用于城市道路、桥涵、给排85、水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、消防、供气、供热等市政基础设施建设。L、其他费用，指除上述费用之外的工程建设其他费用，包括政府及有关部门规费，包括规划放线费、鉴证费、地质灾害评估费、水土保持方案编制费、水土保持补偿费、消防论证费等12.2 投资估算 投资估算的范围本次估算范围包括xx县xx建设工程的工程费用，工程建设其他费用、基本预备费和设备购置及安装费。具体内容如下：（1）土建工程投资，包括平基土石方、房屋基础、主体、室内外装饰的投资；（2）给排水工程，包括房屋给水和排水管道、阀门、蓄水池等的投资；（3）强电安装，包括房屋配电线路、用电计量设备等的投资；（4）弱电安装，包括房屋电信、有线电86、视线路、防雷设施等安装的投资；（3）消防安装，包括房屋消防设施、设备和消防管道的投资；（4）变配电设备、安装，包括配电变压器、高低压开关柜等设备的投资；电气照明工程，包括校区内照明，室外线路安装；（5）室外道路、环境、绿化，包括室外台区内道路、绿化、排污以及地下管线、设施等方面的投资；（6）其他工程，除上述各项之外的其他投资。 投资估算总金额：投资估算汇总表工程名称：xx县xx建设项目金额单位：万元序号项目名称建筑安装工程费其他费用合计技术经济指标备 注单位数 量元/一建筑安装工程费（万元）（万元）（万元）7902.01 7902.01 1土建工程6108.03 6108.03 50900.287、412002给排水432.65 432.65 50900.2485含消防3暖通133.26 133.26 47592.2428不含停车库、其他公建配套等4照明127.25 127.25 50900.24255综合布线106.89 106.89 50900.24216安保及监控50.90 50.90 50900.24107其他工程76.35 76.35 50900.24158土石方工程315.00 315.00 13246.4237.800459（土石比6:4）9绿化工程49.28 49.28 4106.384120绿化率30.610场地硬化工程2732731050026011园区道路工程15188、151m3025000元/m12电梯6464台88万元/台13围护工程14.414.4m480300元/m小计7902.01 7902.01 二其他基本建设费644.01 644.01 1建设单位管理费118.53 118.53 一*1.52设计费158.04 158.04 一*23施工图审查费11.85 11.85 设计费*7.53勘察费118.53 118.53 一*1.54质监费23.71 23.71 一*0.35工程监理费158.04 158.04 一*26招投标代理费31.61 31.61 一*0.47前期咨询费23.71 23.71 0.30%小计644.01 644.01 三预留89、费256.38 256.38 (一+二)*3四合计8546.02 8546.02 50900.241679 投资估算说明 1、图纸：根据xx县龙凤苑小区建设方案进行估算； 2、定额：2004版贵州省计价定额及类似工程价格指标进行计算； 3、建设规模：总建筑面积:500900.24,无地下建筑面积 4、总投资：8546.02万元。本项目估算总投资为8546.02万元。其中：房屋建筑安装工程费7902.01万元；工程建设其他费用：644.01万元；基本预备费用：256.38万元。 资金来源为：由企业自筹资金。第十三章 财务分析13.1项目经济效益分析测算依据（1）国家计委、建设部联合发布的建设项目90、经济评价方法与参数（第二版）。（2）中华人民共和国建设部发布的房地产项目经济评价方法。（3）国家经济适用房价格管理办法。（4）国家现行财税制度和相关法规。（5）相关专业提供的资料和数据。13.2 商品住房项目开发成本估算经济适用住房的开发成本构成如下：（1）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。（2）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含地基处理费）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。（3）小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要91、求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。（4）管理费按照不超过上述（1）至（3）项目费用之和的2%计算，本报告以1%进行估算。本项目开发建设的经济适用房均为多层住宅，其开发成本估算为1679元/m2，详见投资估算表。第十四章 社会评价14.1 项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：（1）引进先进的住宅开发理念，推动xx县房地产业的发展xx县房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都92、生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。贵州xx房地产开发有限公司xx分公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在xx的成功打造，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在xx房地产事业的长远发展。（2）开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为贵州xx房地产开发有限公司xx分公司在xx县地区建设的首个房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的93、建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个xx的建设品位，并成为贵州xx房地产开发有限公司xx分公司品牌文化建设的标志性楼盘。（3）发展xx县经济，从实质上提升区域价值根据xx县十二五发展规划制定的发展战略，xx县各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于xx县房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变xx县城地区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人城市生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体94、品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升xx城市建设档次与水平，改善区域环境，提升xx地区的城市形象，具有十分重要的意义。14.2 风险分析（1）政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。（2）销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅95、项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 （3）工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。第十五章 结论和建议15.1 结论本项目的开发建设符合国家省地县有房地产开发管理条例的政策规定，为改善xx城市环境提供实质性的改善，能够改善部分家庭居住环境，缓解了xx县城区对中高档住房需求旺盛而供给相对不足的矛盾。15.2 建议 项目工程规模小，建议工程施工时一定要由具有相应施工资质的施工企业承担，做好各项工作。建议本项目实施中按照建设程序办理，并尽快实施。