1、面积17万平米科技大厦建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月163可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论3一、项目名称3二、建设内容3三、项目背景4四、项目建设单位及基本情况5五、可行性研究报告编制单位5六、编制依据6七、可行性研究报告工作主要2、范围6八、项目主要指标7第二章 项目的建设意义9第三章 市场前景分析12第一节 研究框架12第二节 区域环境分析14第三节 酒店业市场分析18第四节 服务式公寓市场分析27第五节 写字楼市场分析31第四章 项目选址50一、项目选址50二、周边情况分析51三、建设条件52第五章 总体方案53一、使用功能确定原则53二、总体方案53第六章 建筑工程56一、建筑56二、建筑空间组织及建筑造型设计57三、建设标准59第七章 公用工程60一、道路、交通60二、给排水603. 水源604. 给水用水量606. 热水系统设计66地下一、二层废水由潜污泵提升后排出；厨房及餐厅含油污水经隔油池处理后与经化粪池发3、酵、沉淀处理后的粪便污水汇合，排至区域附近市政污水管道。708.3 排水系统管材71室内排水管道采用抗震柔性排水铸铁管，柔性法兰连接，出户管及立管底部管件可采用给水铸铁管，与卫生器具连接处采用UPVC；室外排水管采用钢筋混凝土管，承插连接。719. 雨水内排水系统7110. 生活主要设备71D731. 设计依据73第八章 消防87一、编制依据87二、总图87三、建筑87四、结构87五、给排水873. 水源884. 消防用水量885. 消防给水系统及设施895.1 室外消防给水系统895.2 室内消防给水系统895.3 自动喷水灭火系统906. 灭火器配置927. 消防主要设备92六、电气93第4、九章 抗震设防95一、编制目的95二、编制依据95三、编制内容95四、本项目抗震设防措施96第十章 环境保护98一、编制依据98二、项目建设期间的污染源及治理措施98第十一章 节能103一、编制依据103二、节能措施103第十二章 劳动安全与卫生防疫105一、编制目的、原则与重点105二、编制依据105三、安全与劳动防护105四、卫生防疫106第十三章 项目经营模式109一、五星级酒店的经营模式109二、服务式公寓和综合办公楼的经营管理模式110第十四章 组织机构与定员1121、酒店组织结构和人员配置1122、服务式公寓和写字楼的物业管理组织结构和人员配置115第十五章 投资估算与资金筹措115、6一、投资估算编制依据116二、投资估算编制说明116三、投资估算结果117四、资金筹措与投资计划119第十六章 经济分析121一、编制依据121二、基本数据预测121三、财务分析124第十七章 项目实施进度151第十八章 结论153第一章 总论一、项目名称 新建XXXX科技大厦项目二、建设内容 新建XXXX科技大厦项目选址于和平区南京路、河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积15771.7平方米。建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑综合体。其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度145.20米，另外3座塔楼控制高度分别为99.00米、706、.20米和70.2.米。建筑综合体总建筑面积168790平方米，其中地下建筑面积30000平方米，地上建筑面积138790平方米。 XXXX科技大厦项目地下建筑面积30000平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积138790平方米，按照未来的经营业态划分为5个功能分区：五星级酒店、高级服务式公寓、写字楼、行政办公用房和底层商铺。面积分配及位置见下表：序号功能名称建筑面积（平方米）塔楼位置备注1五星级酒店29000西北角塔楼,建筑控高145.20米,座落与南京路与山西路交叉路口1-22层2高级服务式公寓1869022-38层3写字楼 50100东侧三栋贴建建筑,建筑控高707、.2米,隔河北路与抗震纪念碑相对4行政办公楼30000西南角塔楼,建筑控高99米,座落于山西路与西安道交叉路口5底层商铺11000裙房中的一、二层（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积）6合计138790三、项目背景 1994年3月，XX市提出实施三五八十的发展思路。到2002年，XX走过了极不平凡的九年，国内生产总值达到2051.16亿元，10年增长2.2倍，GDP年均增长12.2%，实现了国有大中型企业整体扭亏，老工业基地作用得到巩固和发展，工业增加值连续八年保持两位数增长；这九年XX投资千亿元，拆除危陋平房1841万平方米，新建住宅4965平方米，并投资40多亿元改造地下管网，改善城市8、功能。这一时期成为XX历史上发展最快最好的时期。三五八十四大奋斗的实现，标志着XX现代化建设将进入一个新阶段。但是，在全面建设小康社会的新形势下，XX市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足-XX需要有一个更大的变化！在这样一个背景下，2002年10月，中共XX市委常委扩大会宣布了 “综合开发改造海河两岸”的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是XX市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是XX总体发展战略的重要组成部分9、，是XX迈向国际港口大都市的治本之策。 在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区（CBD），规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。本项目的建设地点位于海河上游CBD、小白楼CBD的交叉地带，并且位于XX市金融商业繁华区-南京路旁。项目建成后，将成为XX市的又一标志性建筑物。 四、项目建设单位及基本情况 单位名称：XX北方XX港股份有限公司 注册地点：XX市开发区洞庭路76号A区 法定代表人：张大为 注册资本：3280万10、元 经营范围：高级XX保障业务；高级XX服务业务（收集、整理、储存和发布XX供求信息；开展XX素质测评；组织XX招聘；举办XX培训：包括出国、境外培训；提供XX咨询、XX流动中介服务；金融担保咨询服务；个人资信评估）；企业XX援助工程；科技项目成果的开发、经营；房地产开发与经营业务；房屋租赁；物业管理；人事代理（不含存档）；XX派遣。五、可行性研究报告编制单位XX国际工程咨询公司证书编号：工资甲1030102001六、编制依据XX市发展计划委员会：“关于调整XXXX科技大厦项目建设规模和总投资的批复”津计投资（2003）371号；XX市规划和国土资源局：“中华人民共和国建设用地规划许可证”编号11、：2004津地证字0107；XX市规划和国土资源局：“建筑设计方案通知书”编号：2004建案通字0260号；七、可行性研究报告工作主要范围 项目建设的必要性 项目市场前景分析 项目选址的可行性 总平面布局的的可行性 建筑工程的可行性 公用工程的可行性 消防、节能、抗震、劳动安全与卫生防疫等方面的可行性 项目经营模式研究 环境保护 投资估算及经济可行性 项目实施进度 结论八、项目主要指标序号内容单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米15771.72总建筑面积平方米1687902.1地上建筑面积平方米1387902.2地下建筑面积平方米300003建筑密度%54.54容积率8.85五星级酒店客房12、间数3366机动车车位个3897出租车车位个208非机动车车位个600二经济指标1投资总额万元83149.262项目建设期年3三公用工程指标1日最高用水量立方米/天2178.72夏季制冷负荷KW136003冬季采暖负荷KW108904电力总负荷KVA135005煤气用量立方米/天1410第二章 项目的建设意义一、XXXX科技大厦项目的建设，符合XX市“海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤海河是XX的母亲河，是XX独特的、标志性的宝贵资源。2002年10月，XX市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观13、带”的开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区20公里划为“4个功能分区”，分别为传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心金融商务区和未来建设智慧城。XXXX科技大厦项目的建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于XX市“北五大道”CBD规划区内，其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要，符合CBD规划区的业态特征。从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进XX海河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量。二、XXXX科14、技大厦项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为XX市打造一张新的“城市名片”随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。而功能复合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性、地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。XXXX科技大厦正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进XX市的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，15、还将带动城市档次与品质的提升，从而将为XX市打造一张体现都市形象的新“名片”。三、XXXX科技大厦项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为XX市城市建筑新模式的先行者城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店、写字楼、公寓、商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。XXXX科技大厦项目由五星级酒店、服务式公寓、行政办公楼、写字楼、商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化、空间高效化、社区开16、放化、场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为XX市城市建筑新模式的先行者。四、XXXX科技大厦项目的建设，将大大增强XX市高档星级酒店的实力，有利于XX市高档星级酒店的布局调整XX市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。但是就目前XX市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。为此，XX市旅游饭店业协会提出了“到2007年XX市五星级酒店要达到14家”的行业发展目标。XXXX科技大厦项目的重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达屋17、集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高XX市旅游酒店业的服务水平，促进XX市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动XX市经济的发展。五、XXXX科技大厦项目的建设，将推进XX市XX交易工作的顺利开展，进一步优化我市XX环境和投资环境随着经济全球化的深入开展，各国各地区对XX的竞争日益激烈，国内外XX中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的XX中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展XX交流、吸引XX中介机构的载体XX科技大厦应需而生，成为我国一些省市规划建设的重要内容。我市在这一方面尚且薄弱，急需建设一个吸揽知名XX中介机18、构、推动我市XX交易顺利开展的阵地。XXXX科技大厦项目的重点组成部分XX交易市场建成后，将以一流的服务和环境吸引知名XX中介机构来津经营和合作，提高我市XX服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市XX交易工作的顺利开展，从而进一步优化我市的XX环境和投资环境。第三章 市场前景分析本项目为XXXX科技大厦，大厦功能包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼的市场前景。无论是上述的哪一种经营业态，其经营均是处在复杂、不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面19、：一是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测；二是对具体中观（旅游、商务）市场环境的分析和预测。第一节 研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究、市场前景与需求的分析要区分开来，不能一概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义；对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机；而对于20、服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示：区域环境分析（经济、政策、文化、技术等）旅游市场分析（常规、商务）企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、出租率）本21、项目竞争能力分析图3.1 本项目的研究框架第二节 区域环境分析一、区域经济环境分析任何一个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济、政治、社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析的第一步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对XXXX科技大厦所处的区域环境进行分析。1、区域环境分析之经济环境分析对于一个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段、地区与行业经济发展状况、社会购买力水平等。近几年来，经过自身多年的努力和积累，XX已具备了比较雄厚的技术、区位、资源、港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，XX也因此成为最具发展潜力的城市之一。2003年是XX实施“三步走”战略22、的第一年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口、消费、利用外资全面发展，财政收入、城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速、协调、健康发展，人均GDP突破3000美元大关，年均经济增长率超过10%。目前，XX市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。总体来说，XX整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设的支撑点和必要性。2、区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方的政治、经济和法律的制约和影响。针对本项目而言，我们主要23、就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。跨入新世纪以来，XX经济和社会发展进入了一个新的历史时期。在新世纪最初10年，XX市总体经济建设方针和目标是：把XX建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。在上述目标的指导下，XX市政府在十五规划中提出，要“大力发展服务业”，使服务业成为国民经济增长的重要拉动力量。发达服务业是城市现代化、国际化的重要标志。“十五”期间，XX市将重点发展信息、金融、物流、旅游、房地产等服务行业，力争使XX发展成为全国旅游强市。酒店业作为旅游行业的重要分支，不仅将为旅游业的各个细分市场24、提供服务支持，同时也将提高XX市服务业的整体功能。而服务式公寓和写字楼作为房地产市场开发的重要内容，将带动整个房地产市场的发展。从上述分析不难看出，XX经济方针和政策环境非常适合本项目投资建设。3、区域环境分析之社会文化环境分析社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累的精神财富之总和，它体现着一个国家或地区的社会文明程度。XX是一座设卫建城600年的历史文化名城，是近代中国中西文化冲突又融合的一个典型的载体，是中国近代都市文化开放性的一个象征，也是一个琳琅满目的中国近代发展史博物馆。外来的理性文化基因，通过社会的运作与交往，潜移默化地影响了XX社会文化环境，并迁延至今，是XX成为文化开放城市的25、基础。进入二十一世纪以来，随着XX市政府“三五八十”战略步伐的加快，城市的社会财富进一步增加，XX市对科学、教育、文化、卫生等领域的投入也在不断加大，城市的整体文化品位和人文内涵不断得到提升。尤其是进入二十一世纪以来，XX与外界的交往越来越多，社会文明程度日益提高，正在向国际化大都市迈进。因此，区域整体社会文化环境也为本项目的建设提供了沃土。二、旅游市场分析旅游业是第三产业的重要组成部分，同时也是世界公认的“朝阳产业”。随着中国加入WTO和北京申办奥运的成功，旅游业也迎来了前所未有的机遇和挑战。下面分别对全国和XX市的旅游市场进行分析和论证。1、国内旅游市场发展概述及分析目前，国内旅游业发展势26、头迅猛，几年来始终是中国发展最迅速、对外开放程度最高、获利前景最好的行业之一。旅游业以其规模巨大、前景广阔、成长快速等行业特点已成为国内资本长期投资的热点。国家旅游局统计资料显示，2003年我国旅游业国际、国内旅游总收入为4874亿元，全年入境游人数为9100万人次，其中外国人1130万人次，入境过夜旅游者3270万人次。国内旅游人数8.7亿人次，国内旅游收入3442亿元。需要特别指出的是，在这个不寻常的年度里“非典”肆虐，对旅游业造成了极大的影响。但是国内旅游业在成功控制“非典”的流行和传播后，极快地恢复与振兴了旅游市场，全年接待过夜旅游者人数在世界排名第5位；国际旅游外汇收入在世界排名第727、位。这说明中国的旅游业市场具备极大的发展潜力。根据世界旅游组织预测，中国将在2015年成为世界头号旅游大国，中国将成为世界第一大且最受欢迎的旅游目的地之一。与此同时，商务旅游作为旅游业的一个重要分支正在中国市场蓬勃发展。据国家旅游局的统计，2003年全国商务旅游消费已超过30亿美元，并以每年20%的速度增长。中外业内人士一致认为，中国已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一。2、XX地区旅游市场发展概述及分析近几年，XX市的旅游业取得了长足的发展，旅游资源开发、旅游基础设施建设、旅游环境和旅游服务质量等各方面都得到了根本性的改善。（1）XX地区常规旅游市场分析随着XX市经济的发展，XX市在市容市28、貌改造上投入了大量的资金，不仅整体环境有了很大的改善，而且兴建和修建了一批新景点。目前，市有关部门正加紧编制重点区域旅游规划，集中力量重点开发建设“一带五区”和一批重点旅游项目，这些项目计划新增投资约100亿元，将形成一批具有轰动效应的、吸引力强的XX旅游名牌产品，使城市旅游功能得到提升。同时，作为2008北京奥运会的主要协办城市，XX将以其独特的旅游资源和独具文化内涵的旅游产品，吸引越来越多的游客。这也为本项目的市场拓展提供了广阔的发展空间。（2）XX地区商务/会务旅游市场分析XX是我国北方最大的沿海开放城市，伴随着社会经济的整体进步，商务旅游业也得到了飞速发展，年增长速度达到20%以上。X29、X每年举办天交会、建材会等各类活动达70余次，交易规模超过百亿元，为区域商务旅游市场发展产生了强大的促进作用。同时，XX是北方重要的工商业城市，2003年实现工业总产值4370.76亿元，同比增长24.1。作为国内北方最大的生产基地，目前世界500强企业中有，已有98家在津投资，投资项目达228个。越来越多的商务人士将其业务活动的中心选在了XX，XX已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一。此外，XX市作为2008年北京奥运会的协办城市，奥运会的举办将带动XX商务旅游细分市场的发展。随着我国加入WTO组织，与世界贸易体制的接轨，频繁的国际交流和商务活动随即展开，商务和会务入境游将作为XX市旅游经30、济的新增长点。同时按照XX市政府的发展思路，XX市将用3-5年时间使XX的商务旅游业发展成为支柱产业，为全市经济发展做出更大贡献。第三节 酒店业市场分析一、酒店业市场发展及需求预测相关资料表明：伴随着XX整体经济的快速发展，XX市酒店业也呈现出迅猛发展的态势。XX市星级酒店的数量已由1998年的55家增至2003年的85家。其中：五星级1家、四星级12家、三星级40家，客房总数1.16万间，床位2.04万张。（资料来源：XX统计年鉴2004）此外，根据XX市旅游局的统计信息，2004年上半年我市共接待商务、会议、旅游及其他目的国内外游客1682.11万人次。其中，过夜游客数约占总数的65。如果31、星级以上酒店住客的比例约为10%，则上半年星级酒店应接待境内外游客109.34万人次，根据行业相关统计数据经计算需要酒店客房18000间。而目前XX市星级酒店能提供的房间数量为11600间，这说明近1/3的需求没有得到满足，星级酒店具有广阔的市场前景。二、酒店业市场供给分析XX地处环渤海经济中心，紧邻首都北京，是我国北方最大的沿海开放城市。改革开放以来，随着各项事业的蓬勃发展，旅游业异军突起，区域酒店业的市场竞争也越来越激烈，并逐渐成为第三产业发展的重点。根据国家旅游统计年鉴的统计数据以及我们自己进行的行业调查，目前XX市共有星级饭店90家（2004年新开业5家），其中五星级酒店一家，准五星级32、酒店两家，四星级酒店12家，准四星级酒店3家，三星级酒店40家。 XX市现有四星级、五星级以及本项目所在位置如下图：现有部分酒店情况参见表3.4。表3.4 目前XX市三星级以上酒店基本情况五星准五星四星准四星三星数量1212340平均客房数300226154平均入住率68.35%58.93%46.11%平均年住宿人数1.74万人2.57万人2.57万人平均年营业收入8708.93万元5152.6万元1271.42万元客房收入比例58.72%44.94%50.16%餐饮收入比例23.99%32.38%31.69%其他收入比例17.29%22.68%18.15%单间客房年收入17.05万元9.9233、万元3.57万元单间客房年接待人数58110143由上表统计数据可以看出，目前XX地区五星级酒店数量虽少，但其年平均营业收入、入住率等指标却相对较高，具有很大的市场潜力和发展空间。依照表3.4，根据各个酒店的实际营业情况，我们对部分酒店的客流量及市场份额进行了统计，参见表3.5。表3.5 2003年XX市主要酒店运营情况酒店星级酒店名称年接待客量所占市场份额五星XX喜来登大酒店10625人次10.9%准五星滨江万丽国际大酒店（未统计）刚开业准五星泰达国际会馆（未统计）刚开业四星凯悦酒店21559人次22.1%四星假日饭店8594人次8.8%四星利顺德大饭店8237人次8.4%四星水晶宫饭店7334、97人次7.6%四星泰达国际酒店5692人次5.8%三星华富宫大饭店10786人次11.1%三星XX温泉大酒店12321人次12.6%三星滨海国际机场宾馆6496人次6.7%三星金禧国际大酒店5871人次6.0%由上表统计数据可知，该产业内，目前第一名的市场占有率小于26%，各企业间份额比率均在1.7以内，市场竞争激烈，各企业位置变化可能性很大。但是，从XX市酒店业目前的消费结构来看，竞争较激烈的细分市场主要集中在酒店数量占到XX市总星级酒店数量47%的三星级酒店，而高档次酒店，尤其是五星级酒店的细分市场在整体呈现“分散竞争”的态势下，在短期内表现出了“相对垄断”的竞争格局。另从“XX市旅游饭35、店业协会”成立大会上获悉，按照协会的规划和XX市的市场需求，在未来3年内，XX星级饭店数量将会以年均28.5%的速度增长，到2007年，XX市星级饭店将增加至181家。其中五星级饭店14家，四星级饭店24家，三星级饭店73家，二星级饭店50家，一星级饭店20家。可见，未来三四年是XX市星级饭店大发展的黄金时期，特别是高档星级饭店，将有一个极大的发展空间和市场空间。三、本项目竞争能力分析目前，酒店业的市场竞争能力分析，除考虑其设施、规模、服务水平以外，酒店的管理模式也是目前市场竞争的热点。本研究选择竞争态势矩阵为竞争能力分析的理论依据和工具。（1）酒店行业关键竞争因素酒店行业中，关系到个体在行业36、中的竞争力因素主要包括：地段、酒店规模、成本、管理水平、设施水平、财务状况等六个方面。（2）关键竞争对手的确定根据我们的调查，XX市五星级酒店中的现有竞争对手主要有XX喜来登大酒店、滨江万丽大酒店、泰达国际酒店。（3）各因素权重的确定参照目前行业内的竞争状况和经营状况，同时征求行业内相关专家的意见，我们将各关键因素的权重确定为：因素地段成本设施水平财务状况规模管理水平权重0.20.10.20.10.10.3（4）竞争能力评分各单项评价分数为1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。喜来登滨江万丽泰达本项目地段3334成本3333设施水平3344财务状况3333规模2244管理水37、平4334加权总分3.22.93.33.8综合上述各项分析，我们认为本项目对其他项目而言，处在XX市区中心，具有较好地段优势。此外，业主方的经营意向为聘请经验丰富的国际酒店管理集团来进行全方位管理，使其“管理出模式，经营呈风格，服务求特色，运转靠机制”。且项目在威胁机会矩阵中所处的位置如图所示，综合考虑其所处外部环境，本项目为投资理想项目。因此，本项目将具有较强的行业竞争能力。市场机会高理想项目竞争威胁低 低 高此外，我们经过对本项目所处的宏观、微观环境以及项目自身竞争能力进行分析，依据SWOT分析理论，对项目自身的优劣势和外部环境为本项目提供的建设机会和环境威胁汇总如下表：内部分析优势（S）38、劣势（W）l 引进经验丰富的国际酒店管理集团，管理模式先进l 设施水平高l 满足顾客的崇新心理l 地理位置优越，存在一定的潜在客源l 自身具有较强的行业竞争能力l 重点突出的会议功能设计l 资金紧张l 企业自身缺乏酒店管理经验l 销售网络几乎空白外部分析机会（O）威胁（T）l 区域环境发展态势良好，利于酒店业发展l XX地区整体旅游业的发展为项目提供了良好的市场前景l XX地区酒店业整体发展档次较低，与城市整体形象不相匹配l XX酒店业会议功能欠缺l 市场成长的不确定性l 潜在竞争对手的进入威胁l 现有同档次竞争对手的抵抗综上分析，本项目处在SWOT矩阵中第一象限，具有较好的市场前景和市场需求39、潜力。四、市场定位XX地处环渤海经济中心，是我国北方最大的沿海开放城市，紧邻首都北京。良好的区位、便捷的交通，为XX的经济发展提供了良好的基础。特别是伴随着各种交流的不断深入，XX已经逐步向国际化大都市的方向发展。XX作为首都北京和世界各国交流的窗口，每年要接待近两千万国外游客。但是XX现有的旅游酒店，特别是四星级以上的高档次酒店的数量还远远不能满足需求。因此，本项目五星级酒店的建设，本着满足国内外游客高档次住宿需求，提升XX市酒店业的整体水平的目的，将把市场定位于希望提供高品质服务和具有个性化需求的商务旅行团体、观光旅游高端客户群体、高层次的休闲度假消费群体等。酒店将聘请国际酒店管理集团进行40、全方位管理，以提高酒店的服务管理水平。五、项目规模与销售规划1、酒店规模酒店的规模基本指标包括建筑总面积和客房间数。这一方面取决于市场需求分析与预测结果，同时也取决于项目选址条件，道路情况，地区类别等因素。此外，酒店的规模大小，还应该结合客房和其它部分按比例决定。按照现有资料显示，一般来说客房面积和其它服务/餐饮/健身等功能区面积各占百分之五十为宜。根据表3.4的数据，XX市五星级和准五星级酒店的平均客房数为300间。考虑目前XX市酒店的运营情况和五星级酒店普遍呈现出的房间数量偏少，不能满足市场需求的状况，本项目的五星级酒店客房数不应少于300间。但是酒店客房数量的确定并不是仅考虑上述因素，还41、要考虑市场风险、未来发展等其它因素。所以，本项目初步确定五星级酒店客房数为280间左右，但是保留相当的发展空间，如果未来酒店不能满足市场需求，可以将23层以上的服务式公寓改造为酒店客房。按照行业内的建设规律，五星级酒店中标准客房和各种套房的建设比例为9：1，套房和标准客房单间/套的建筑面积比例应大于2：1。同时，参照2003年底执行的最新行业标准旅游饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2003，以下简称标准），五星级酒店的单间客房面积有增大的趋势，本着拉开XX地区五星酒店档次的原则，本项目拟按照标准中的“白金五星”标准（标准客房面积36 M2）建设。因此本项目的标准客房建筑面积按40平米42、/套考虑，与280间客房相应的总建筑面积大致在1.1万平方米左右。按照标准规定，五星级酒店要配备足够的停车场、空调机房、洗衣房、库房、设备间等公用空间，参考本地区同类酒店公用设施所占面积，本项目的公共空间及公用项目等设施面积确定在0.8万平方米左右。另外，本着强化会议新闻功能的原则，根据“客房面积和其它服务/餐饮/健身等功能区面积各占百分之五十”的业内规则，本项目的会议餐饮康乐设施应与客房部分面积大致相当，也就是说，本项目应考虑建设面积大约在1.1万平米左右的服务功能区。综上分析，确定本项目建筑面积规划应在3.0万平方米左右。2、价格及入住率目前，国内五星级酒店的标准房价格基本维持在80-9043、美元/天，按照8.3的汇率计算，折合人民币约700元/天。本项目地处XX中心CBD区域，地理位置优越，交通极为便利，按照目前的市场状况，本项目中五星级酒店建成后将会成为高端消费层次的旅游者，特别是高端商务消费旅游者的首选。因此，综合各种条件，估计本项目五星级酒店的入住率将达到80%，考虑项目还有3年的建设期，3年后的价格还将高于目前水平，所以确定3年后标准房价格800元/天。第四节 服务式公寓市场分析服务式公寓，也称酒店式公寓，它既具备酒店水准的家务管理服务，还拥有豪华装修及齐全的设备，是新兴起的一种业务概念。目前，国内的服务式公寓业务刚刚开展，市场还不成熟。但是，凭借着巨大的市场潜力，它已经44、成为房地产市场一颗冉冉升起的新星。一、服务式公寓市场发展及需求预测2003年，XX市人均国民生产总值为25874元，按照当年汇率计算，折合3126美元，首次突破了3000美元大关。经济的高速发展带动了以高新技术、商贸物流和金融投资为主的第三产业的发展。第三产业的发展产生了大量的非生产性技术服务企业，这些企业对办公的条件以及环境的要求独具特点。这些企业要求办公的空间不大，但必须信息密集、人员交流和资金交流方便、配套服务全面、交通条件优越等。这种经营空间和条件的要求正好是服务式公寓所具备的特质。特别是近年来伴随着世界先进经营理念的不断引入和互联网在工作中的地位逐渐提高，产生了在现代城市中具有独特的45、工作方式、数量逐渐上升的群体年轻的SOHO族群体。而服务式公寓为这一消费人群带来了理想的工作环境。经验数据表明，当一个地区的人均国民生产总值达到3000美元以上时，伴随着SOHO族个体数量的增加和新的企业的成立，对服务式公寓的需求会有较大幅度的攀升。当前XX市刚刚踏过3000美元的标准线，即将迎来服务式公寓高速发展的时期。因此，抓住机遇兴建服务式公寓是当前最佳的投资选择。二、服务式公寓市场供给分析XX市的服务式公寓市场还处于起步阶段，因此XX的服务式公寓的供给明显不足。目前，XX的服务式公寓主要有两种形式：一种是依托星级酒店的非独立式服务式公寓；另一种是不依靠星级酒店的独立的服务式公寓。前者与46、其所依靠的星级酒店接受同一个酒店管理集团的管理，而后者一般成立独立的管理公司进行管理。XX市主要的服务式公寓主要有：泰达国际公寓、XX奥林匹克大厦、远洋酒店等。其中泰达国际公寓和XX奥林匹克大厦最具代表性，两者的情况参见下表：项目泰达国际公寓XX奥林匹克大厦总建筑面积（万平方米）6.13.4主力户型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161-202平方米；跃层244-349平方米一室70平方米；二室116-121平方米（一卫）130-140平方米（二卫）；三室185、209、234平方米电梯6部原装LG豪华电梯3部OTIS豪华电梯经营方式以租为主，兼有销售只租不售价格售价：9300元/M47、2租金：二室146平方米户型2.5万/月，三室186平方米户型2.8万/月租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天销售进度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客户特征日本、欧美人士居多，部分港台客人，大型跨国公司的高层管理人士；外籍商务客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、台地区）开展业务客户大多为在津大型外资企业的高级职员，欧美人士居多通过比较我们可以发现，服务式公寓一般都是面向大型跨国公司的外籍高层管理人士，采用的经营方式一般以租为主，价格相对较高。三、本项目竞争能力分析（1）服务式公寓的关键竞争因素关系到服务式公寓个体的竞争力因素主要包括：地段和交通、总建筑面积48、内部装修、配套设施、物业管理水平等五个方面。（2）关键竞争对手的确定根据我们的调查，本项目服务式公寓现有竞争对手主要有泰达国际公寓和XX奥林匹克大厦。（3）各因素权重的确定参照目前服务式公寓的竞争状况和经营状况，同时征求相关专家的意见，我们将各关键因素的权重确定为：因素地段和交通总建筑面积内部装修配套设施物业管理水平权重0.20.10.20.20.3（4）竞争能力评分各单项评价分数为1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。泰达国际公寓XX奥林匹克大厦本项目地段和交通345总建筑面积432内部装修445配套设施543物业管理水平435加权总分43.64.3由于建设在南京路沿线49、，地处XX最为繁华的和平路商业区附近，其优越的地理位置和四通八达的交通网络是其自身无可比拟的优势之一。综合考虑各种因素，本项目将具有较强的行业竞争能力。四、市场定位服务式公寓由于其自身的价格限制了它的客户群，它只能面向大型跨国公司的外籍高层管理人士。对于本项目而言，依托由国际知名酒店管理集团管理的五星级酒店是其特有的优势，而在本项目中的甲级写字楼的客户则成为服务式公寓主要的客户来源。五、项目规模与销售规划1、项目规模本项目服务式公寓作为对五星级酒店的补充，其面向的是相对长期在XX生活工作的跨国公司高级管理层中的外籍人士。但是这部分客户的数量要远远小于旅游人数，也就是说服务式公寓的客户数量要远远50、小于酒店。因此，服务式公寓的规模一般要小于其所依靠的星级酒店，二者规模的比例一般为1:1.5。本项目五星级酒店的规模为3.0万平方米，所以本项目服务式公寓的规模确定在2.0万平方米左右。2、销售规划服务式公寓的经营一般是以出租为主，只有及少量的公寓进行销售。我们建议本项目采取出租为主，少量销售的经营策略，出租与销售的比例控制在9:1左右，对于出租的房间，考虑到其它服务式公寓的价格，租金预计为800元/日（均价，按100平方米/套计算）；对于销售的公寓，考虑到地价因素，预计销售价格不低于12000元/平方米，项目建成后第一年入住率就将达到80%。第五节 写字楼市场分析一、XX市招商引资与企业发展51、状况近年来，XX市加大了招商引资的力度，从2001年开始，每年直接利用外资的增长速度均接近或超过20%。2003年，全市新批三资企业941家，比上年增长15.3%；直接利用外资合同额35.13亿美元，增长74.3%；实际到位16.33亿美元，增长62.9%。表3.2 1999-2003年XX市对外招商引资情况年份绝对数（万美元）增长速度（%）（比上年）直接利用外资借用外国资金直接利用外资借用外国资金1999253203213320.6-60.52000256000264671.124.12001322000768825.8-71.02002380591631018.2-17.92003163352、25722562.914.5资料来源：XX统计年鉴2004注：2003年直接利用外资额采用商务部新口径，速度为可比口径。与此同时，XX市也加快了内联招商引资的步伐。2003年，全市吸引外地在津投资协议额172.2亿元，增长80.5%，实际利用内资112.2亿元，增长83.7%。外地企业在津投资超过500万元的项目有273个，主要投向房地产开发和商贸物流业。招商引资的成功从侧面反映出XX投资环境的改善，而投资环境的改善又推动了新的投资热潮。截止2003年底XX市共拥有企业法人单位86353家，其中内资企业79451家，外资企业4437家，港澳台商投资企业2465家。企业家信心指数和企业景气指数一53、直稳定在120左右，也说明了大多数企业家对在XX投资的前景十分乐观。良好的投资环境带来了更多的企业，同时也必将拉动对写字楼和服务式公寓的需求，活跃XX的房地产市场。因此，在未来的5-10年内，兴建服务式公寓和写字楼将成为房地产投资的新焦点。二、写字楼市场发展及需求预测目前，XX市的写字楼市场还处于起步阶段，绝大多数项目存在着“商”、“住”混合的现象。南京路、小白楼CBD、友谊路区域是XX市主要的商务办公区域，作为商务办公物业其中一种类型的商住楼大多汇集于此。我们通过对XX占主导位置的各甲级写字楼的市场调研，发现各写字楼内客户的行业性质划分如表3.5所示。表3.5 XX市甲级写字楼客户构成物业名54、称物业客户构成（居前三位的行业）知名客户华盛广场物流/商贸类（23%）高科技类（12%）建筑/地产类（10%）惠航货运XX分公司中国卫星信息集团公司海尔集团XX代表处亚太大厦物流/商贸类（36%）文化/教育类（11%）建筑/地产类（8%）华捷国际运输代理有限公司香港全球货运XX代表处英卓语言学校、北京四中网校泰达大厦物流/商贸类（49%）高科技类（15%）建筑/地产类（9%）振华国际货运有限公司佑进环球物流有限公司清华同方股份有限公司XX代表处中国网通通讯有限公司XX代表处金皇大厦物流/商贸类（35%）建筑/地产类（17%）高科技类（12%）马士基（中国）航运XX代表处罗姆电子（上海）公司XX55、分公司中国建筑工程总公司XX分公司远洋大厦物流/商贸类（30%）制造/加工类（20%）高科技类（10%）TCL国际电机长城宽带飞利浦电子广银大厦物流/商贸类（25%）高科技类（14%）综合类（14%）泰安保险经纪有限公司蜂星电讯沈阳三洋电梯世贸广场物流/商贸类（32%）食品/医药类（20%）高科技类（12%）吉百利、卡夫食品罗氏制药（处方药部）LG电子农业银行云翔大厦物流/商贸类（28%）咨询服务类（23%）建筑/地产类（11%）XX房地产发展集团XX证券投资咨询有限公司国际工程监管公司津汇广场物流/商贸类（51%）高科技类（11%）制造/加工类（11%）现代商船佳能（中国）XX分公司壳牌石油56、国际大厦物流/商贸类（37%）金融/投资类（26%）制造/加工类（9%）韩进海运、商船三井光大永明人寿保险有限公司中国银行XX分行国际大厦分理处松下电器机电（XX）有限公司摩托罗拉（中国）电子有限公司GTSS工程部通用电器（中国）有限公司XX办事处UT斯达康(中国) 有限公司XX分公司 说明：行业分类高科技类（电子、通讯、软件开发、网络）建筑/地产类（建筑施工、工程设计、地产开发等）金融/投资类（银行、证券、基金、保险、投资公司）能源/化工类（石油、天然气、水利、电力、化工）文化/教育类（文化、影视艺术、广告、传媒、学校等）物流/商贸类（物流公司、航空运输、船运、商业贸易等）制造/加工类（飞机57、/汽车自造、家具、纸业等）咨询服务类（咨询公司、律师、和会计师事务所等） 食品/医药类（食品生产、加工和医药、医疗器材、保健）综合/ 其他类（旅行社、美容、驻津政府、机关代表处）综合各写字楼的区域位置，我们分析得出各区域甲级写字楼的行业趋势和所占比例： 行业划分区域位置高科技类建筑地产类物流商贸类金融投资类制造加工类友谊路沿线13%11%24%小白楼CBD区域15%8%43%河北海河沿线14%23%15%南京路8%39%17%8% （注：斜线处表示此行业所占比列位居前三名之后） 通过以上数据，我们可以发现：目前写字楼几个集中区域的客户构成主要以物流商贸类、高科技类、建筑地产类、金融投资类、制造58、加工类这五类行业为主，但除物流商贸类外其他行业所占比例相差不大，均没有较为明显的优势。2004年第二季度XX甲级写字楼租金和空置率情况如下表：区域项目名称总建面积（万平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友谊路沿线北方金融32.10天信大厦2.33.218云翔大厦325华盛广场2.62.25环渤海1.44.812广银41.920备注2.43558310.19632南京路沿线国际大厦2.17.57今晚大厦43.518津汇广场3.9430万科世贸1.42.518备注4.28508820.82143小白楼CBD区域万隆大厦3.152.37天星河畔2.82.410泰达大厦5.12.510金皇大厦2.59、73.535文华中心32.325滨江万丽1.63.535万顺大厦4520备注3.0722618.19016海河沿线远洋大厦3.73.28万科假日1.42.511备注3.0078439.82353（备注为各区域加权平均租金和加权空置率）表中的数据经简要分析可直观表示如下图：通过上图我们可以看出：位于南京路沿线的甲级写字楼日租金达到了4.29元/平方米，排在了XX甲级写字楼市场的第一位，紧随其后的是小白楼CBD区域、海河沿线、友谊路沿线。日租金达到最高的南京路沿线的甲级写字楼空置率也排在了第一位，为20.82%，其次分别是小白楼CBD区域、友谊路沿线和海河沿线。但是需要特别指出的是，通过本公司深入60、调查分析南京路沿线的甲级写字楼空置率比较高的原因，发现虽然空置率较高，但是大部分空置写字楼已经销售完毕。由于部分投资者看好南京路沿线写字楼的未来市场发展前景，所以在投资购买了写字楼后对外出租，但是其租金定位高于市场平均价格，造成部分写字楼空置。由于本项目中的写字楼以售为主，所以预计这不会影响本项目的销售情况。三、写字楼市场供给分析通过我们的调研，发现XX市的甲级写字楼主要分布在南京路、小白楼CBD、友谊路三个区域。XX市主要的写字楼情况参见下表：XX市甲级写字楼基本状况区域名称层数总建办公面积底商面积标准层面积电梯数目空调类型车位车位租金租金售价入住率备注南京路沿线河川大厦31（2）5.32.61、30.879343中央120（40）地上600地1下12001.5050%毛坯房南京路沿线嘉利中心35（2）5.83.11.513003分户200地一下400地二下3001.5580070%毛坯房南京路沿线经联大厦29（2）43.75015005分户地上800元1.3098%有毛坯有装修好的南京路沿线森淼清华园24（2）8.91.105462分户地下240地下租400，买十万0660060%地下两层的车库南京路沿线新华大厦31（1）7（1）2.62；18302000400916.04366.3121分户地下20，地上60地下200地上100 06800起70%有主楼和配楼，140套还剩40套南62、京路沿线都市花园（商住部分）27（1）21.20.88003分户3001.4毛坯456070%底商为10层的地税，办公可选1121层南京路沿线惠嘉公寓26（2）2.72.51.1560（单）4分户地下30地上60地上60地下300099%分为AB两座，是居住与办公混住南京路沿线云琅大厦（商住c）15（1）41.30.211003分户70地上2元/次1.8090%暖气供热南京路沿线财富大厦13（1）1.210.210002中央600099%友谊路区域合众大厦20（1）5.24.6024008分户250地上100地下4001.7550090%友谊路区域银丰花园28（2）16（1）54.60.21063、00160033分户地上40地下123地上0元，地下500 1.7580090%友谊路区域万顺温泉31（1）8580012008分户地上60 地下出售15万，地上出租100，地下6001.9640099%其中一栋主要用作办公，绝大多数以住宅为主友谊路区域罗马花园二期（商住楼部分）16（1）112.207174分户280地上90-120地上一150-300地下280-4800638080%每平米单价上调1000元，1、2门剩几套友谊路区域华盛广场（商住）30(2)5.72.18003分户地上84地下67地上150地下2002.2460090%泛CBD区域亚太大厦32（2）3.73.201100564、（2）中央地下180地上20地上2/h地下8002.5780090%农行购买了12层泛CBD区域汇通大厦181.1510.1512803分户地上3000565080%底商为美容机构，剩10套，涨价500元泛CBD区域逸庭园33（2）3.53.39（0.75）0.151500（1200）4分户（中央）地上4060、90、1202.2420040%销控9层CBD区域凯旋门33（2）5.43.10.86903（单）分户地下70负一900负二6002.0570050%通过我们调研，目前上述这三个区域中的商住项目总数约为18个，总建约为80万平米左右，商住办公面积约为48万平米左右。四、本项目竞争能力分65、析（1）写字楼关键竞争因素关系到写字楼个体的竞争力因素主要包括：地段和交通、总建筑面积、单层面积、车库规模、物业管理水平等五个方面。（2）关键竞争对手的确定根据我们的调查，本项目甲级写字楼现有竞争对手主要有坐落于项目区附近的津汇广场、金皇大厦和汇通大厦。（3）各因素权重的确定参照目前写字楼的竞争状况和经营状况，同时征求相关专家的意见，我们将各关键因素的权重确定为：因素地段和交通总建筑面积单层面积车库规模物业管理水平权重0.30.10.10.20.3（4）竞争能力评分各单项评价分数为1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。津汇广场金皇大厦汇通大厦本项目地段和交通4334总建筑面66、积3324单层面积4434车库规模3434物业管理水平4334加权总分3.73.32.94综合上述各项分析，我们认为本项目对其他项目而言，在建筑规模和物业管理水平方面具有优势。综合考虑各种因素，本项目为投资理想项目。因此，本项目将具有较强的行业竞争能力。五、市场定位本项目甲级写字楼地处南京路和河北路交口，与小白楼CBD区域遥相呼应。南京路沿线一直是XX市最为繁华的地区，也是商用写字楼最密集的区域之一，通过我们调查发现，该区域内写字楼的客户都是一些知名企业，并且以商贸物流企业和金融投资企业为主。考虑到项目周边写字楼的客户类型以及本项目的建设规模，本项目应该定位在区域内商务写字楼的标志性建筑，因此67、客户应定位在具有一定规模的国际、国内知名企业，特别是商贸物流企业和金融投资企业。六、项目规模与销售规划1、项目规模该项目位于南京路沿线，在该区域依次分布有河川大厦、嘉利中心、经联大厦、森淼清华园、新华大厦、都市花园、惠嘉公寓、云琅大厦、财富大厦等多座甲级写字楼。他们的总建筑面积和单层建筑面积参见下表：项目名称总建筑面积（万平方米）单层建筑面积（平方米）河川大厦5.3934嘉利中心5.81300经联大厦41500森淼清华园8.9546新华大厦2.6916都市花园2800惠嘉公寓2.7560云琅大厦41100财富大厦1.21000平均值4.1962上表数据反映出南京路沿线各甲级写字楼的平均建筑面积68、为4.1万平方米，单层面积962平方米。本项目作为区域的标志性建筑，其建筑面积应该超过区域内的一般性建筑物，因此本项目的总建筑面积应该达到5万平方米左右，单层建筑面积应超过1000平方米。2、销售规划目前，XX市的甲级写字楼一般都采用租售结合的方式进行经营。因此我们建议本项目也采用上述方式经营，考虑出售与出租写字楼在资金时间价值上的差距，本着使项目的经营能够达到最大收益的原则，确定出售与出租的比率为7：3。根据XX市目前房地产市场热销的情况以及南京路沿线的地价，并考虑在3年建设期中房地产价格将进一步上扬，所以确定售价为12000元/平方米，出售部分预计三年内可以销售完毕，预计出售率分别为40%69、40%、20%；出租部分考虑南京路沿线甲级写字楼的租金和入住率情况，我们预计租金为6元/日平方米，预计入住率能够达到85%以上。第四章 项目选址一、项目选址本工程为XX北方XX港股份有限公司建设的XXXX科技大厦项目，选址于XX市和平区南京路南侧，四至范围为：东至河北路，南至西安道，西至山西路，北至南京路。规划用地面积15771.7平方米。该地块原为天隆里居民区，原有建筑物包括住宅、商业等，总建筑面积约1.8万平方米。原有建筑中大部分年代久远，并多次发生火灾及漏雨现象，所以拆迁前已被市有关部门列为重点危改地区。2004年6月14日，建设单位与“XX市规划和国土资源局”签定“XX市国有土地使用70、权出让合同”，将该地块的土地使用权转让给建设单位，同时规定了该地块的土地使用条件。目前，建设单位已依照“XX市国有土地使用权出让合同”缴纳了本地块地上建筑物的拆迁安置费用和土地使用权出让金。截止本可行性研究报告编写时，地块内所有拆迁、三通一平工作已全部完成，本项目已具备建设开工条件，且建设方案符合该地块的土地使用条件。XX市规划和国土资源局下发了“建筑设计方案通知书”（见“附件”）。本项目座落位置见下图：二、周边情况分析建设地点地处XX内环线，是城市中心城带，紧邻XX五大道地区，黄家花园地区区域历史上是XX市重要的商业区，有着丰富的商业、文化、人文底蕴。南京路是XX市已经形成的CBD区域，这里71、云集了XX的高级写字楼、大型商场、酒店、高级住宅等高档建筑群，其配套的重点中学、大型综合医院也分布其间。特别是地铁一号线的建设，更为地区的发展提供了交通便利的条件，因此该地区是今后最具升值潜力的地区。同时本项目的建设也为完善该地区的功能配套起到重要的作用。XXXX科技大厦建成后将和附近的城市环境融为一体，并成为周边地区以及XX市的标志性建筑物，三、建设条件该项目选址地处城市基础设施较为完善的地区，供水、排水、电力设施、燃气管线、城市热网及通讯设施环绕周边，且有能力为本工程提供完善的服务。且区域环境良好，无噪声源及污染源。给排水：由附近道路上的市政给水管道分别引入两条独立的输水管线，其管径均为D72、N300，供水压力0.20Mpa。电力：自建一座公用的35KV变电站，从不同的上级电网引入两路来电。并设自备柴油发电机作为备用电源，以满足一级负荷供电可靠性的要求及五星级宾馆的要求。暖通：夏季制冷方案以电力为能源，集中空调制冷；冬季热源依托城市现有热网，经换热后供本大厦集中空调所需热水。煤气：由附近道路上的市政煤气管道提供气源，并在本工程中新建一个中低压调压站，为本项目提供稳定气源。综上所述，XXXX科技大厦项目建设地点外部基础配套设施良好，周边建筑环境适宜，建设用地符合国家相关法规，且用地权属明确，故选址可行。第五章 总体方案一、使用功能确定原则根据市场调研情况及对周边地区已建建筑类别，性质73、规模分析，并充分考虑到XX城市建设持续发展的需要，本项目的使用功能确定为集五星级酒店，甲级写字楼，XX科技交流、高级公寓商业一体的大型综合建筑。每项使用功能的确定均源自市场需求，其功能的配置齐全，在建筑群体内可满足各种人群不同的使用要求，这里既有高档甲级写字楼供人们办公使用，又有五星级酒店和高级公寓供人们居住、休息，还有高档的商业设施可满足人们购物的需要。因此项目功能的多样化、专业化，使该地区的功能配套更趋完美，同时项目功能定位的准确性，也为项目建设成功打下良好的基础。二、总体方案总平面布置见“总平面图”。本项目的基本功能由五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公用房、商业店铺及地下停车74、场等组成。地块规划面积15771.7平方米，建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑综合体，其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度145.20米，另外3座塔楼控制高度分别为99.00米、70.20米和70.2.米。建筑综合体总建筑面积168790平方米，其中地下建筑面积30000平方米，地上建筑面积138790平方米。根据项目的基本使用功能和周边环境的特定条件，并充分考虑城市景观要求。项目将各不同使用功能的单体建筑有机的组合成“U”字型，并沿南京路、河北路、西安道布置。将行政办公楼设计成一长方型平面，将置于相对安静的西安道一侧，南面是规划中的绿地公园，使其具有政府办75、公性质的建筑拥有良好的朝向和景观。将酒店和公寓的塔楼布置在南京路与山西路转角。作为建筑群的制高点与津汇广场呼应联系起来。将写字楼沿河北路展开布置，面向抗震纪念碑广场。在写字楼与酒店及行政办公楼之间设置商业步行街，商业街的布置既分割了不同使用功能的建筑有组织的分解人流，又使它们有机的组合成统一的建筑群。各功能分区面积如下：总建筑面积168790m2：其中地下二层，建筑面积30000 m2，地上138790 m2；行政办公楼地上建筑面积30000 m2；写字楼地上建筑面积50100 m2；五星级酒店地上建筑面积29000 m2，共有客房283间套，其中247间标准客房，34套套房，2个总统套房；服76、务式公寓地上建筑面积18690 m2，共设165户高级公寓；商业店铺建筑面积11000 m2，划分为28个跃层式精品商店；地下一、二层，每层建筑面积15000 m2：地下一层车库可停226辆机动车，地下二层可停163辆机动车，合计389辆，地下一层可存600辆非机动车。 总平面主要指标：建筑用地面积：15771.7 m2总建筑面积:168790 m2，其中：地下建筑面积:30000 m2 地下建筑面积:138790 m2行政办公楼建筑面积：30000 m2商业店铺建筑面积：11000 m2五星级酒店建筑面积：29000 m2服务式公寓建筑面积：18690 m2写字楼建筑面积：50100 m2建77、筑密度：54.5%容积率：8.8客房间数：336间机动车停车数：389个非机动车位：600个出租车位：20个第六章 建筑工程一、建筑1. 五星级酒店及服务式公寓部分五星级酒店及服务式公寓位于超高层的塔楼内，首层为大堂，二层为酒店管理用房，三层为西餐厅、中餐厅、咖啡厅、酒吧间、四层为风味餐厅、大宴会厅、会议区及健身中心、五、六层为游泳池及桑拿区，16层的酒店配套设施，供酒店住宿人员使用外，还可供写字楼、公寓人员使用，使其成为写字楼、公寓的配套设施，722层为客房层，2338层为公寓层，标准层建筑面积1497.5平方米。2. 行政办公楼部分：行政办公楼供市人事局、市科委和北方XX港股份有限公司办公78、使用，首层设有大堂。并设二层的XX交易大厅1000，三层为职工餐厅，四层设有多功能报告厅。五层以上为办公部分，标准层建筑面积1130平方米。考虑到三个单位使用，因此在内部交通组织上采用电梯分设的方式，使不同人流在首层就相对独立。这样使于管理、流线清晰。办公标准层布局灵活，可适应不同的办公布局方式。3. 写字楼部分：写字楼由两个18层和一个12层建筑物组成，3栋建筑物贴建，中间设抗震缝分隔，标准层建筑面积合计3000平方米。由于写字楼面积较大，且应能根据市场需求进行灵活划分空间。因此将写字楼部分划分成三个部分，建筑面积分别为969、1062、969平方米。在首层均设独立的出入口及交通厅，从三层以79、上三个部分相对独立设置，并在三层设有统一的交易多功能厅，为写字楼部分使用。4. 商业店铺部分商业店铺部分分布在写字楼及酒店的底部一、二层内，商店的基本形式为跃层式布置，每个商店均有独立的对出入口。每个店铺建筑面积约500平方米。根据该地区已经形成的商业氛围，将商业设施定位在高档精品店上。此种方式在南京路商业区并没有，可以填补此类商业业态的空白。5. 地下部分地下一层为地下停车库及洗衣房，中、西餐厨房、库房等；地下二层为地下停车库，人防、职工食堂，各类设备用房。二、建筑空间组织及建筑造型设计1. 建筑空间组织项目位于南京路中部，其东、西侧为目前XX的两个150米高的建筑津汇广场及国际大厦，是南京80、路景观带重要的组成部分，且周边的两个广场抗震纪念碑广场及中心绿化广场（规划中）在项目的东、南部。根据这一空间特性，将建筑群的制高点150米高的38层酒店塔楼置于地块的西北角，这样可以大大削弱150米高的塔楼对两个广场的压迫感，同时也减轻了超高层体量建筑对南京路、河北路口的空间的挤压感。群体第二高度是26层的XX科技大厦，它位于地块的西南角，它面临规划中的中心绿地广场与五大道地区保持着相应距离，以尽量减少高层建筑对五大道空间环境影响。写字楼部分位于地块的东侧，它直接面对抗震纪念碑广场，为了减少对广场的空间冲击，将写字楼分为三个高低不同的建筑，正对广场采用12层，而两侧采用18层，这样在满足建筑规81、模的同时最大限度的降低建筑物高度，避免了板式围合建筑空间呆板、单调的缺点，使其高低错落，富有动感。这样就形成了整个建筑群体制高点醒目，建筑由12182638层高低错落有序，且非常具有动感螺旋上升的空间组织形态，其空间组织的有机有序的形态，将成为XX中心区的一大标志性空间景观。2. 建筑造型设计建筑群体良好空间的组织，为建筑造型设计提供了良好的基础。其高低有序的外轮廊为南京路景观提供很好的造型素材。立面设计充分体现了现代的文化气息，造型设计在建筑理念，建筑形式及建筑技术等方面充分体现其先进性、新颖脱俗、文雅大方。建筑群体的建筑语言简洁统一，且外部造型与室内功能协调一致。单体建筑造型挺拔，由华丽统82、一的外表包裹的一系列简洁的建筑体块共同组成一组气势恢宏的群体建筑。轻透的的玻璃幕墙使建筑典雅华美，品质超群，与天空的背景自然融合在一起。建筑立面语言以竖线条设计为统一语言，使建筑更加挺拔，高耸。同时建筑内部丰富的空间构成也创造了层次丰富的建筑形象。特别是150米高塔楼中央透明玻璃反映出的空中室内庭园和酒店底部四层通高的酒店大堂，使内外空间交融构成了这组建筑群体的亮点。整个建筑群体形象均衡稳重，高贵典雅富有独特的文化气质和丰富的文化内涵。三、建设标准1. 建筑外装修标准外装修为玻璃幕墙，铝板幕墙，及石材幕墙，材料以国产优质材料为主，局部配以进口材料。2. 建筑内装修标准（1）酒店标准酒店为五星级83、标准，根据国家标准，目前累积得分445，五星级国家标准为420分，因此能够满足五星级标准，详细计分见附表一。内部装修按两步考虑：第一步在工程建设过程中完成，达到四星级标准；第二步在国际酒店管理集团介入后，按照其要求及标准进一步完成内装修。本工程仅考虑第一步。（2）行政办公楼、写字楼、商铺标准 仅考虑公用面积精装修。使用面积仅粗装修，由未来的入驻单位进一步装修。第七章 公用工程一、道路、交通二、给排水1. 设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003生活饮用水卫生标准GB5749-85人民防空地下室设计规范GB50038-94污水排入城市下水道水质标准CJ3082-1999游泳池和游乐休84、闲池给水排水设计规范CECS14（征求意见稿）2000年 2. 编制范围本项目给排水专业编制范围包括：XXXX科技大厦室内生活给排水系统、热水系统、直饮水系统、游泳池水净化处理系统、雨水内排水系统。 3. 水源由该区域附近道路上的市政给水管道分别引入两条独立的输水管线，其管径均为DN300，供水压力0.20Mpa。4. 给水用水量序号名称用水标准用水数量最高日用水量（m3/日）最大时用水量（m3/时）备注1酒店400升/人日530张21222.1K=2.5 T=242宾馆员工80升/人日460人36.83.8K=2.5 T=243公寓式办公220升/人日450人9914.2K=2.3 T=1685、4会议8升/人次800人6.41.9K=1.2 T=45餐厅25升/顾客次1500人37.511.25K=1.5 T=10 2次/天6办公50升/人日8500人42551K=1.2 T=107桑拿洗浴200升/人次60人122K=2 T=128流动人员3升/人次1200人3.60.7K=1.5 T=89商场5升/平方米日11000平方米556.9K=1.5 T=1210物业管理30升/人班100人30.36K=1.2 T=1011游泳池补水10%371立方米37.16.2K=1 T=612空调冷却循环补水1.5%3000立方米/时72045K=1 T=1613冷冻水补水 80514洗衣房60升86、/千克干衣4190千克251.437.7K=1.2 T=815绿化1.5 L/m2.天 1次/天1168平方米1.81.816不可预见水量10%1982117总用水量2178.7230.95. 生活给水系统设计5.1 供水方式 XXXX科技大厦为超高层建筑群，室内生活给水系统分成四个供水分区。根据高层建筑群功能分布，地下二层地上二层为市政压力供水区，由市政给水管网直接供给。配水干管下行上给，并与该区域室外消火栓用水共用同一系统，其水压可满足该供水区内最不利处配水点所需流出水头的要求。酒店三层七层（避难层）为低区，由设于地下二层生活水泵房内的酒店低区冷水泵组及低区冷水断流水箱供水，泵组变频控制，87、配水干管上行下给；酒店八层二十三层（包括中间冷水水箱补水）为中区，由设于地下二层生活水泵房内的酒店中区冷水泵组及中区冷水断流水箱供水，其中八层十四层为酒店中区水泵出水管经减压阀减压后供水，泵组变频控制，配水干管上行下给；公寓二十四层屋顶消防水箱（三十八层上）为高区，由设于二十三层（避难层）内的18m3中间冷水水箱及公寓高区冷水泵组供水，其中二十四三十一层为高区水泵出水管经减压阀减压后供水，泵组变频控制，配水干管上行下给。XX大厦、写字楼三层十二层（包括屋顶消防水箱）为低区，由设于地下二层生活水泵房内的XX大厦、写字楼低区冷水泵组及低区冷水断流水箱供水，泵组变频控制，配水干管下行上给；XX大厦、88、写字楼十三层二十六（包括屋顶消防水箱）为中区，由设于地下二层生活水泵房内的XX大厦、写字楼中区冷水泵组及中区冷水断流水箱供水，其中十三层十八层（包括屋顶消防水箱）为中区水泵出水管经减压阀减压后供水，泵组变频控制，配水干管上行下给。 5.2 水处理系统 游泳池单独设置水处理系统，其初次充水、重新换水和正常使用过程中的补充水及洗浴用水均来自热水机组制备热水供应系统,其出水水质均符合生活饮用水卫生标准GB5749-85规定的要求。游泳池水处理系统采用全流量饱和负压臭氧，其工艺流程如下：游泳池管道冷热水混合器游泳池立式反应罐卧式砂过滤罐循环水泵毛发过滤器平衡水池卧式活性碳过滤罐排入大气残余O2消除器臭89、氧混合器水射器加压泵臭氧发生器板式热交换器热源（地热）长效消毒系统（cl2）在游泳池停止使用后利用游泳池水进行过滤罐反冲洗游泳池池水设计温度为2527 。5.3 冷水计量 高层建筑群生活给水除商场、餐饮、洗浴、游泳池采用普通冷水表外，其余均采用远传冷水表传至物业管理处。 5.4 冷水系统管材本工程室外给水管道采用球墨铸铁管，内涂水泥，用法兰螺栓，中间放入4mm橡皮垫圈连接；建筑物室内给水管道采用薄壁铜管，承插连接。6. 热水系统设计6.1 加热方式 五星级酒店和高级公寓采用燃气热水机组制备热水。地下二层设燃气热水机组三台，分别为低、中、高区热水机组，其总耗热量为275万kcal/h，热水供水温90、度为60。另外，热水系统与给水系统的分区一致，采取机械循环。6.2 热水用水量 序号名称用水标准用水数量最高日用水量（m3/日）最大时用水量（m3/时）备注1酒店180升/人日530张95.411.93K=3 T=24W=66.8万kcal/h2公寓式办公100升/人日450人457.88K=2.8 T=16 W=44.1万kcal/h3洗衣房20升/千克干衣4190千克83.818.86K=1.8 T=8W=105.6万kcal/h4餐厅5升/人次1500人 153.75K=2T=8 2次/天W=21万kcal/h5洗浴80升/人次60人4.80.8K=2 T=12W=4.5万kcal/h691、游泳池1465KJ/hm2247.25 m2W=8.7万kcal/h7不可预见水量24.44.3W=25万kcal/h8总用水量268.447.5W=275万kcal/h6.3 供水方式酒店室内热水供水分成三个分区。地下二层至地上七层为低区，由设于地下二层生活水泵房内的低区半容积式加热器供水，其中地下二层二层为低区半容积式加热器出水管经减压阀减压后供水，配水干管上供下回；八层二十三层（避难层）为中区，由设于地下二层生活水泵房内的中区半容积式加热器供水，其中八十四层为中区半容积式加热器出水管经减压阀减压后供水，配水干管上供下回；公寓二十四层三十八层为高区，由设于二十三层（避难层）内的半容积式加热92、器供水，其中二十四三十一层为高区半容积式加热器出水管经减压阀减压后供水，配水干管上供下回。另外，上述每个分区分别设自力式温控阀及热水循环泵回水。6.4 热水计量 除商场、餐饮、洗浴、游泳池采用普通热水表外，其余均采用远传热水表传至物业管理处。 6.5 热水系统管材 建筑物室内热水管道采用铜管，银焊、铜焊和承插配件连接。 7. 直饮水给水系统7.1 直饮水供水范围 酒店八层二十二层客房卫生间、二十四层三十八层公寓式办公内的厨房及XX科技大厦和写字楼的直饮水间。 7.2 工艺流程 自来水 原水箱 原水泵 净化设备 直饮水箱 直饮水泵（变频控制） 各用水点7.3 直饮水用水量序号名称用水标准用水数量93、最高日用水量（m3/日）最大时用水量（m3/时）备注1酒店4升/人日530人2.120.14K=1.5 T=242公寓式办公4升/人日450人1.80.17K=1.5 T=163办公2升/人日8500人173.19K=1.5 T=84不可预见水量10%2.10.355总用水量233.857.4 供水方式 五星级酒店和高级公寓室内直饮水供水分成二个分区。八层二十二层为中区，由设于地下二层直饮水泵房内的中区直饮水泵及直饮水箱供水，其中八层十四层为中区直饮水泵出水管经减压阀减压后供水，水泵变频控制，管网上供下回；二十四层三十八层为高区，由设于地下二层直饮水泵房内的高区直饮水泵及直饮水箱供水，其中二十94、四层三十一层为高区直饮水泵出水管经减压阀减压后供水，水泵变频控制，上供下回。 7.5 直饮水计量 八层三十八层采用远传热水表传至物业管理处。 （6）直饮水管材 直饮水系统采用不锈钢管。8. 排水系统8.1 污废水排水量 本高层建筑群污水量按用水量90%考虑。则生活污废水最高日排水量为1167立方米/天，最高时污水排放量为156.5立方米/时。 8.2 污废水排水系统 五星级酒店和高级公寓室内排水系统为污、废分流排水系统。八层二十三层、二十四层三十八层均采用专用通气立管通气方式，并设置器具通气管。污水立管接合通气管每隔二层与专用通气立管连接，立管分别于七层（避难层）及二十三层（避难层）转入管井后95、至一层排出。首层七层采用单立管排水方式，立管通气与八层以上专用通气管相连，其中首层污水单独排至室外。 XX科技大厦、写字楼室内排水系统均为污、废分流排水系统。采用专用通气立管通气方式，并设置器具通气管，首层污水单独排至室外。地下一、二层废水由潜污泵提升后排出；厨房及餐厅含油污水经隔油池处理后与经化粪池发酵、沉淀处理后的粪便污水汇合，排至区域附近市政污水管道。 8.3 排水系统管材 室内排水管道采用抗震柔性排水铸铁管，柔性法兰连接，出户管及立管底部管件可采用给水铸铁管，与卫生器具连接处采用UPVC；室外排水管采用钢筋混凝土管，承插连接。9. 雨水内排水系统9.1 屋面雨水流量计算qy =K1Fw96、H/3600qy屋面雨水流量 K1K1=1 Fw屋面汇水面积，本工程Fw=20000m2H小时降雨厚度，XXH=125mm/h（屋面P=2；t=5min）通过计算，本建筑组团屋面雨水流量为694L/s。9.2 雨水内排水系统五星级酒店和高级公寓屋面雨水考虑采用虹吸式压力排水方式，以减少楼内管线多，雨水管道占用吊顶空间大等问题。另外，XXXX科技大厦周围道路雨水经雨水收水口收集后，通过设置的区域雨水管道排至附近市政雨水管道。 9.3 雨水系统管材 室内雨水管采用涂塑钢管，内外涂无毒聚乙烯，沟槽连接；室外雨水管采用钢筋混凝土管，承插连接。 10. 生活主要设备序号名 称规格及参数单位数量备 注1酒97、店低区冷水泵Q=5.0 L/SH=60 MN=7.5 KW台3二用一备，自带变频柜2酒店中区冷水泵Q= 5.0L/SH=120 MN=15 KW台3二用一备，自带变频柜3酒店高区冷水泵Q=6.0L/SH=180 MN=22 KW台2一用一备，自带变频柜4XX大厦、写字楼低区冷水泵Q=8.0L/SH=80 MN=15 KW台3二用一备，自带变频柜5XX大厦、写字楼中区冷水泵Q=9.0L/SH=130 MN=30KW台3二用一备，自带变频柜6低区半容积式加热器6号台67中区半容积式加热器6号台38高区半容积式加热器5号台39低区热水循环泵Q=25 m3/hH=15 MN=2.2 KW台2一用一备，98、10中区热水循环泵Q=15 m3/hH=15 MN=2.2 KW台2一用一备，11高区热水循环泵Q=10 m3/hH=15 MN=1.5 KW台2一用一备，12自力式温控阀D台1013生活水箱座6不锈钢组合式用于冷水、直饮水系统14燃气热水机组120104kcal/h台315减压阀套附压力表、过滤器、阀门等16水箱水处理仪个617直饮水处理设备处理水量3.85 m3/h套1三、暖通1. 设计依据采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003高层建筑设计防火规范GB50045-95（2001年版）2. 设计范围XXXX科技大厦的空调、制冷、采暖、通风及防排烟系统设计。3. 设计原则3.1 采99、暖、通风和空调及制冷设计方案根据建筑物的用途和使用要求、室外气象条件及能源状况等并同有关专业相配合，通过技术经济比较确定。3.2 为贯彻国家颁布的节约能源的政策，在保证使用功能和建筑质量并符合经济原则的条件下，将能耗控制在节能设计标准规定的水平上。3.3 在降低建筑能耗，满足国家有关节能法规的前提下，还应使设计方案中充分考虑环保的因素，以体现我国可持续发展的能源政策。4. 设计方案4.1 设计参数室外设计参数夏季空调室外计算干球温度：33.4夏季空调室外计算湿球温度：26.9夏季通风室外计算温度：29冬季空调室外计算温度：-11冬季空调室外计算相对湿度：53%冬季通风室外计算温度：-4室内设计100、参数夏季客房、公寓、办公：26商店、酒店大堂：28冬季客房、公寓、办公：20商店、酒店大堂：184.2 空调系统4.2.1负荷估算冷热负荷的估算依据为全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力分册。该项目夏季空调负荷约为13600kW，冬季供暖负荷约为10890kW。各单体冷热负荷见下表：建筑名称建筑面积(m2)空调冷负荷(kW)供暖热负荷(kW)XX科技大厦3000030002100商店110001320800酒店2900026101900高级公寓1869016701220写字楼5010050003500地下建筑30000/1370合计16879013600108904.2.2冷源冷源拟采用离101、心式制冷机。单台制冷量2720kW，共设5台。提供7/12的冷冻水，制冷机房设置在地下二层。4.2.3热源热源依托城市现有热网，经换热后供本大厦使用，拟设水-水换热器三台，单台换热量3630kW，提供空调所需的60/50热水。4.2.4系统形式 结合实际情况，并考虑投资、使用等其它因素，在办公、公寓及酒店客房可采用风机盘管加新风的空调系统形式，此种形式布置灵活，并可实现各房间独立调节的要求，便于运行调节和维护。可按分区设电动阀以备实现下班时段分区计费供冷。考虑到分室调节的需要，在末端风机盘管上采用风量和水量调节，在制冷机房分集水器上设置压差两通阀。商场部分的精品店空调系统采用风机盘管加新风的系102、统形式，按租户设计，实现分户调控和计量。仅在大堂和餐厅内设全空气空调系统，气流组织形式为上送上回。某些有特殊工艺要求的房间，如程控交换机房、计算机房、消防控制室、电梯机房等，可根据需要设置专用或分体式空调系统。4.2.5空调水系统制冷机房内设循环水泵六台，夏季五用一备，冬季使用三台。水系统采用两管制。竖向根据建筑高度分区，酒店/公寓可分为高、中、低三个区，换热设备布置在避难层；XX科技大厦可分为高低两个区，写字楼不分区。冷热水自冷冻机房分出后，对于低区直接供给，对于中、高区则须经换热，换热后夏季冷冻二次水温度为8/13，冬季热水二次水温度为55/45。由二次泵输送至用冷部位。高低区分别采用低位103、膨胀水箱定压。4.2.6空调风系统标准层部分新风机组设置在避难层。系统按竖向划分，原则上每六层左右设置一台新风机组。空气须经过过滤、热湿处理后送入空调房间。裙房部分每层设置新风机组。全空气系统的空调机组也依层设置，以减小竖向建筑面积和吊顶空间的占用。4.3通风及防排烟设计地下各设备用房和车库按规范要求设置机械排风和机械补风系统，系统设置双速风机，在火灾时兼做机械排烟和机械补风。商业、会所、餐饮、办公及卫生间设置机械排风系统。竖向管道的设计须满足防火要求。根据规范要求，在长度超过60米的内走道，面积超过50平米的地下房间或重要房间，面积超过100平米的地上无窗或设固定窗的房间，高度超过12米的中104、庭设置机械排烟。在防烟楼梯间、消防电梯前室及合用前室、封闭避难层设置加压送风系统。酒店/公寓的加压送风系统应分段设计。地下室设置平战结合的机械送、排风系统，人员掩蔽单元设有战时清洁式、滤毒式和隔绝式通风系统，满足平战转换的要求。4.4 自控设计空调通风系统的自动控制纳入BAS管理系统，控制范围包括：冷水机组，一、二次冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、新风机组、空调机组以及各种电动阀门、通风机防排烟系统的控制。采用DDC控制。四、电气1. 设计依据：民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-9210KV及以下变电所设计规范 GB50053-93供配电系统设计规范 GB50052-95低压配电设计规范 GB105、50054-95建筑物防雷设计规范 GB50057-94(2000版)民用建筑照明设计标准 GBJ133-90高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2001版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97 10KV及以下变电所设计规范GB50053-94 35110KV变电所设计规范GB50059-922. 设计内容：供电设计。动力设备的供电与控制连锁。照明设计。建筑物防雷保护及接地设计。3. 供电设计：3.1 供电范围本工程为超高层综合建筑，由地下二层、四层裙房及三座塔楼构成。建筑高度149m，总建筑面积168700，由XX科技大厦、酒店及公寓、商场、地下车库及地下人防106、组成。本设计供电范围为以上全部建筑的用电负荷。3.2 负荷分类本工程为超高层建筑，根据本建筑物的特点及使用要求，依据有关规范条文确定本工程中消防电力负荷、火灾应急照明负荷等消防负荷为一级负荷；生活泵、排污泵、客梯电力、热力系统、弱电系统供电为二级负荷。公寓照明、制冷站、空调机房及室外景观照明等为三级负荷，其它为二级负荷。3.3 负荷估算本可研报告用负荷密度法进行用电负荷估算，综合按80VA/用电指标估算，总用电负荷约为13500KVA。Kx取0.75,计算负荷为10125KVA。3.4 供电方案根据负荷性质，本工程应按一级负荷供电。方案一：从上级两个不同的35KV变电站引来两路10KV电源。此107、方案对业主投资省，但供电可靠性较差。方案二：由市电网引来两路满足一级负荷供电可靠性要求的35KV电源，建一座37.5/0.4KV变电站供本大厦使用。此方案投资较高，供电可靠性较高，但需合理规划低压供电半径，否则将出现37.5KV/10.5KV/0.4KV三个电压等级。方案三：电力部门根据本建筑及周边负荷发展情况，建一座公用的35KV或110KV电站,本工程以双回路10KV电源供电，并设自备柴油发电机作为备用电源，以满足一级负荷供电可靠性的要求及星级宾馆的要求。此方案投资介乎前两种方案之间，供电可靠性也高。 从电网合理角度及用户合理角度出发，方案三更合理。本可研报告推荐方案三。3.5 供配电系统108、10KV变电站设于地下一层，其中高压10KV两路电源同时供电，单母线分段，母线间设联络。低压侧分为亦为单母线分段加母联的主接线方式，母联设BZT装置。变电站内预计变压器安装容量13700KVA。其中2*1250KVA为XX科技大厦供电，2*1600KVA为酒店及高级宾馆供电，2*2000KVA为写字楼供电，2*2000KVA为商店及其他公用负荷供电。变压器为干式变压器，分列同时运行，互为备用。计费方式为10KV侧高压计量。电力与照明分别计量。根据不同的使用部门分别计量，高级公寓加分户计量。计量表。变电所低压侧集中无功功率补偿,低压补偿后10KV侧功率因数大于0.9。3.6 继电保护与信号10K109、V断路器采用真空断路器，配220V直流操作。总保护采用定时限过电流及电流速断保护，对变压器则采用过电流，电流速断及温度保护。保护继电器采用危机综合保护继电器。低压侧受电总开关则采用四段式保护断路器，同时中央控制器装于配电柜，变压器内的各类变送器将对变配电设备运行参数进行采集、监视和记录。3.7 后备电源对一、二类负荷由市政双回路电源供电，双电源互为备用，对事故照明除由上述双电源供电外，还由EPS电源提供第二电源供电。对消防电力负荷除由上述双回路电源供电外，还由自备柴油发电机组提供第二电源供电，柴油发电机房设于地下一层，内设约1200KW发电机一台。4. 配电线路及其敷设由变电室配出380V低压110、电源将采用树干式与放射式相结合的混合式配电方式对各用电负荷供电。对容量较大的计较重要的电力等负荷将采用方设式供电。对层间负荷将以树干式配电方式，应用插接母线供电。对消防负荷采用防火电缆双回路供电，末端自动切换。上述供电干线电缆根据不同性质用途分类分别敷设于不同的电缆桥架内。支线将采用ZRBV-500V电线或NHBV-500V电线穿KBG保护管沿顶、地、墙暗敷设。5. 电力设备的供电与控制连锁5.1 消防电力设备采用双电源供电并在末端自动切换，并设置现场及远端控制，以配合FA系统的要求。5.2 消防电力设备根据使用要求设计现场及远端控制，以配合BAS系统的要求。5.3 凡自配控制箱的电力设备本设111、计对控制器提供电源。5.4 对空调机组及各种水泵采用变频调速控制，并以现场总线方式接入BAS。6. 照明设计：6.1 设计范围：大堂、多功能厅、餐厅、酒店娱乐场所、宾馆客房机高级公寓等需做二次装修的房间，本设计预留电源至房间配电盘，为装修做好准备，灯具、灯位结合二次装修确定，其他部位照明根据规范要求设计到位。预留室外照明，泛光照明及屋顶灯光广告电源。屋顶设航空障碍灯。6.2 照明线路：一般照明线路采用ZRBV-500V导线穿KBG管保护沿墙、顶、吊顶暗敷设。事故照明线路采用NHBV-500V导线敷设方式同上。6.3 照明光源及照度标准：优先采用高效节能灯，主要采用光源有直管日光灯、紧凑型日光灯112、等。仅在高级公寓通道少量采用白炽灯光源。有关照度标准按照现行的国家规范执行。6.4 事故照明：在主要设备用房设有事故照明器照度为50lx。在疏散通道基础入口设诱导照明及出口指示灯，其最低平均照度为10lx，工作时间不小于60min。7. 防雷保护及接地：7.1 本工程按二级防雷等级设计。屋顶设置周圈避雷带及避雷针，并设均压环。利用建筑物桩内钢筋做引下线。利用利用建筑物桩基做共用接地体，接地电阻不大于1欧姆。7.2 各类进户管线做总等电位联接，卫生间做辅助等电位连接。7.3 变、配电系统设置过电压及浪涌保护。7.4 本工程配电系统采用TN-S系统，电气回路中将设置专用接地保护线（PE线）。7.5113、 楼内主要需与共用接地体相连的内容有供、配电系统，弱电系统，防雷系统及等电位联接等五、弱电设计1. 设计依据高层民用建筑设计防火规范GB50045-95。火灾自动报警系统设计规范GB50116-98。汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97。有线电视系统工程技术规范GB50200-94。建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（修订本）GB/T50311-2000。智能建筑设计标准GB/T50314-2000。民用闭路监视电视工程技术规范GB50198-94。2. 设计内容：火灾自动报警及控制系统楼宇自动化控制系统综合布线安防监控系统卫星有线电视系统广播系统酒店计算机管理系统3.火灾114、自动报警及控制系统3.1 建筑物分类：本工程为超高层建筑。按特级保护对象设计。采用控制中心报警系统，消防控制室设于建筑物首层。3.2 系统构成：主要由消防自动报警系统、消防联动控制系统、消防电话系统、火灾广播系统（与正常广播系统共用）构成。设计中采用高效、可靠、抗干扰性强的消防报警系统。在首层消防控制室设置了一套高智能型主控机、一台中文显示终端和可控制喷淋泵、消防泵、排烟机的手动操作面板。并根据现场情况在不同部位设置不同功能的各类模块，探测器，传感器及数据显示装置。3.3 系统功能：3.3.1 通过多条总线连接各自楼层各类探测设备：感烟探测器、感温探测器、可燃气体探测器、手动报警器及功能模块等115、，形成环状网络，以确保系统的高度可靠性。3.3.2 对各类探测器通过交互式方案实现各种环境的参数设置，以保证探测器无误报状态，系统将自动以中文文字和图形显示工程所有探测器及事件。3.3.3 实现各类联动设备的自动启动和手动启动，根据用户程序软件的设定，任意逻辑的组合，以实现外部设备的联动。3.3.4 在应急状态，可通过手动联动控制柜的操作面板实现对应手动操作，执行相应的外部设备操作，以达到灭火的效果。3.3.5 在消防控制室设置一组24VDC控制电源，包括一台充电机和一组备用电池，作为消防控制柜电源，供扩大接点容量的继电器和24VDC的联动设备使用。3.3.6 消防控制室设有火灾紧急广播强制切116、换装置，火灾时将正常广播强制切换到火灾紧急广播状态。3.3.7 在消防控制室设置一台消防主机电话，在重要机房设电话分机，也可通过各层设置的电话插孔，消防员可持消防电话直接与消防控制室联络，指挥救火和抢救。3.3.8 柴油发电机房设气体灭火装置。4.楼宇自动化控制系统4.1 系统功能：本系统将提供先进的监视及控制，用以提高各机电系统之运行效率、节约能源。主要监视及控制的机电系统有制冷站设备、空调设备、送、排风设备、给、排水设备、地下车库管理、公共照明、电梯等。4.2 系统构成 主要设备包括：监控屏，主机电脑及相关控制附件，控制器等系统为DCS集散式结构，以实现集中管理、分散控制，使其具有较高的扩117、展性、开放性、可靠性，在设备机房设现场控制器，以减少系统破坏的可能性，既使系统的某一部分控制器或线路受到损坏，也不会影响到整个系统的运作。本系统采用进口设备，主机设于首层中控室。5. 综合布线5.1 在建筑物内建立支持语音通信、计算机网络，视频会议电话、多媒体传输、物业管理及收费管理系统等的网络平台。信息终端处的传输速率最高为100Mbps。5.2 干线子系统中，数据传输采用多芯多模光缆。语音传输采用三类UTP大对数铜缆。5.3 配线子系统均采用超5类UTP阻燃、低烟、低毒铜芯对绞电缆，配8 位模块式通用插座。5.4 总设备交换间设于首层。根据业主提供资料，市话与宽带网入户均采用光纤线缆，其中118、市话网为虚拟网，大厦范围内通话免费。6.安防监控系统：6.1 建筑物内建立集CCTV监控，红外/微波双鉴报警器，门磁报警器，门禁控制等综合安防系统。安防主机设于首层管理中心。主要机房设备有视频矩阵主机，监视器，键盘，磁盘录像机，报警收集器，制卡机，激光打印机，RD-485通讯机，UPS电源，监视器机架，主控台等组成。6.2 主要出入口，重要房间，通道电梯厅，电梯轿厢内共设摄象机333台。重要部位和贵重物品存放处设双监报警器及门磁报警。6.3 写字间门及公寓门均设出入口控制门禁系统。各层弱电竖井内设读卡头控制器箱。被控门外设感应与密码组合型读卡头，松锁器、门磁开关及现场控制器。其间接线均为2根数119、据通讯线（有一备用）。7. 卫星有线电视系统7.1 本大厦设有CATV系统。节目源来自当地有线电视网，仅自设4.5米卫星接收天线2副。根据业主资料，有线电视进户为光纤线缆，卫星接收亚洲1号、2号电视信号。7.2 CATV主机设备设于首层管理中心，建筑物内部信号传输采用邻频传输方式，传输线缆采用SYWV型同轴电缆穿KBG管保护沿墙、顶暗敷设。7.3 公寓各居室房间、客厅及部分写字间、营业场所等设置用户终端。用户端口电平为75dB 正负5dB。8.广播系统8.1 大厦的广播主机设备设于首层管理中心。它担负着正常情况下的背景音乐广播，一般语音广播及火灾情况下的紧急广播任务。8.2 考虑到广播范围的灵120、活性和适应火灾紧急广播的需要，采用分区广播控制。扬声器吸顶安装，每只音量不小于3W。8.3 广播功率放大器输出采用定压方式。高电平信号传递，传输线路采用ZR-RVV导线穿KBG管保护，沿墙、顶暗敷设。8.4 广播扬声器设于群房公共通道、餐饮、娱乐、运动场所等，并根据需要在部分场所设置音量控制器。9.酒店计算机管理系统本工程酒店部分设计算机酒店管理系统，客房安装电子门锁。10.系统集成本工程建立智能集成平台，它可将BAS，OAS，FAS，CAS及安保，广播等系统集成在一个通信平台上，实现智能化。六、煤气对于酒店部分，考虑低压煤气的供应。气源为建设地点外围的市政煤气管道，并在地下二层新建中低压调压121、站供应。煤气表房、厨房、煤气管道竖井内均设煤气报警器，信号引至中央控制室。煤气小时用量约235m3，日耗量约1410m3。（上述估算值按城市煤气热值17585kJ/m3考虑）。第八章 消防一、编制依据建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2001年版）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90（2001年版）火灾自动报警系统设计规范GB50116-98二、总图三、建筑四、结构本工程结构体系为钢筋混凝土框筒、框剪结构，现浇钢筋混凝土板、梁、柱承重体系，均应达到一级耐火等级需求。五、给排水1. 设122、计依据高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2001版） 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97水喷雾灭火系统设计规范 GB50219-95建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90（1997版） 2. 编制范围本工程消防给水编制范围包括：XXXX科技大厦室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统、灭火器配置等。3. 水源由该区域附近道路上的市政给水管道分别引入两条独立的输水管线，其管径均为DN300，供水压力0.20Mpa，并在整个区域范围内呈环状布置。其供水能力可以满足平时及发生火灾时所需消防水量的要123、求。4. 消防用水量4.1 根据高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2001年版）第7.2.2条和第7.2.4条规定，本高层建筑群室外消火栓用水量为30升/秒，室内消火栓用水量为40升/秒，每根竖管最小流量为15L/S，每支水枪最小流量为5L/S；由于五星级酒店和高级公寓为高度大于100米的超高层一类建筑，每个消火栓处均设消防卷盘，其水量不计入消防用水总量。火灾延续时间按3小时计算。 4.2 根据自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001第5.0.1条规定，该高层建筑群除面积小于5m2的卫生间及不宜用水扑救的部位外，其余均设自动喷水灭火系统。高层建筑群地上部分属中危险级I级，喷124、水强度6L/min.m2，作用面积160m2；地下部分属中危险级级（停车场），喷水强度8L/min.m2，作用面积160m2，则系统设计流量为30L/S。火灾延续时间按1小时计算。 4.3 水喷雾灭火系统 该高层建筑群地下二层设有燃气锅炉房，内设燃气热水机组供应生活热水。锅炉房内采用水喷雾灭火系统，喷水强度10L/min.m2，锅炉间面积为160m2，设计流量27L/S；另外，地下二层设有柴油发电机房，发电机房内设水喷雾灭火系统，喷水强度10L/min.m2，发电机房面积为50m2，设计流量9L/S。因此系统设计流量为27L/S。该系统以防护冷却为目的。水喷雾系统火灾延续时间0.5小时。5. 125、消防给水系统及设施5.1 室外消防给水系统该系统与高层建筑群地下二层地上二层生活给水共用同一系统，并呈环状布置，建筑物周围室外消火栓布置应符合建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）第8.3.2条要求。5.2 室内消防给水系统本高层建筑群室内消火栓系统均采用水泵与高位水箱联合供水方式。五星级酒店和高级公寓室内消火栓系统竖向分成三个区，地下二层地上二层为低区，平时压力由设于七层（避难层）的24m3消防水箱维持，着火时由设于地下二层消防泵房内的低、中区消火栓加压泵供水；中区为三层至十八层，平时压力由设于二十三层（避难层）的50m3消火栓中间水箱维持，着火时由设于地下二层消防泵房内的低、中区126、消火栓加压泵供水，其中供水管设单向阀与低区管网分开；高区为十九层三十八层，平时压力由设于屋顶水箱间（三十八层上）的24m3消防水箱（与喷淋系统合用）及增压泵、气压罐（调节容积300L）维持，着火时由设于二十三层（避难层）的高区消火栓加压泵及50m3消火栓中间水箱供水。 XX科技大厦室内消火栓系统竖向分成二个区，三层十八层为低区，平时压力由设于酒店二十三层（避难层）的50m3消火栓中间水箱维持，着火时由设于地下二层消防泵房内的中区消火栓加压泵供水；十九层二十六层为中区，平时压力由设于屋顶水箱间（二十六层上）的24m3消防水箱（与喷淋系统合用）及增压泵、气压罐（调节容积300L）维持，着火时由设于127、酒店二十三层的高区消火栓加压泵及50m3消火栓中间水箱供水。 写字楼室内消火栓系统平时压力由设于屋顶水箱间（十八层上）的24m3消防水箱（与喷淋系统合用）及增压泵、气压罐（调节容积300L）维持，着火时由设于地下二层消防泵房内的低、中区消火栓加压泵供水。消防泵房内每组消火栓泵均设三台，（二用一备），智能控制。室内消火栓管网均呈环状布置，各层每个防火分区均设置一定数量的消火栓，其间距保证同层任何部位有两个消火栓水枪充实水柱同时到达。每个消火栓处设直接启动消防水泵按钮。水枪的充实水柱不小于13米。消火栓栓口的出水压力大于0.5MPa时，采用减压稳压消火栓。消防电梯前室设专用消火栓，屋顶停机坪上设置128、专用消火栓。该高层建筑群设置地下式消防水泵接合器三套，水泵接合器管道接入中、低区消火栓管网并通过中区管网供水至二十三层（避难层）50m3消火栓中间水箱，再由设于二十三层（避难层）的高区消火栓加压泵供水至高区消火栓管网。5.3 自动喷水灭火系统高层建筑群除面积小于5m2的卫生间及不宜用水扑救的部位外，其余均设湿式自动喷水灭火系统。五星级酒店和高级公寓及XX科技大厦的自动喷水灭火系统均分为二个区，低区为地下二层十八层，平时压力由设于二十三层（避难层）的50m3喷淋中间水箱维持，着火时由设于地下二层消防泵房内的低区喷淋加压泵供水；高区分别为十九层二十六和三十八层，平时压力由设于屋顶水箱间（二十六和三129、十八层上）的24m3消防水箱（与消火栓系统合用）及增压泵、气压罐（调节容积150L）维持，着火时由设于二十三层（避难层）的50m3喷淋中间水箱及高区喷淋加压泵供水。写字楼自动喷水灭火系统平时压力由设于屋顶水箱间（十八层上）的24m3消防水箱（与喷淋系统合用）及喷淋增压泵、气压罐（调节容积150L）维持，着火时由设于地下二层消防泵房内的低区喷淋加压泵供水。消防泵房内每组喷淋泵均设二台，（一用一备），智能控制。地下二层消防泵房内及二十三层（避难层）均设置湿式报警阀，报警阀前管道为环状布置。每个楼层、每个防火分区分别设水流指示器及信号蝶阀。报警阀进出口处设信号蝶阀。地下一、二层汽车库喷头布置按中危险130、级，其他房间按中危险级。该建筑物设置地下式水泵接合器二套，水泵接合器管道均接入低区喷淋管网、酒店二十三层50m3喷淋中间水箱，并通过加设止回阀与高区管网相连。高层建筑群共享空间处采用特级防火卷帘，因此不采用防护水幕系统保护。5.4 水喷雾灭火系统该建筑物地下一层燃气锅炉房及柴油发电机房内采用水喷雾灭火系统。水喷雾灭火系统响应时间为45秒，水喷雾灭火系统二套雨淋阀设于地下二层消防泵房内。平时压力由二十三层（避难层）的50m3喷淋中间水箱维持，着火时由地下二层消防泵房内水喷雾加压泵供水。5.5 消防水池高层建筑群地下二层设消防水池，其容积为540 m3，并分成二个。水喷雾灭火系统用水量为49m3，131、但其与自动喷水灭火系统为不同时喷水灭火，因此只计算自动喷水灭火系统水量。 5.6 消防给水系统管材 消防给水系统采用热浸镀锌钢管，管径小于等于DN100时，丝扣连接；管径大于DN100时，沟槽连接。6. 灭火器配置该高层建筑群内易发生A类火灾，属中危险级。灭火器配置基准详见建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90（97版）第4.0.1条和第5.2.1条，对于变配电室、计算机房一般采用MT3手提式CO2灭火器。磷酸铵盐干粉灭火器，变、配电间设手提式二氧化碳灭火器。7. 消防主要设备序号名 称规格及参数单位数量备 注1中、低区消火栓泵Q=20 L/S H=110 MN=37 KW台3二用一备，智能132、型2高区消火栓泵Q=20 L/S H=190 MN=55 KW台3二用一备，智能型3高区消火栓稳压装置Q=5 L/S H=38 MN=1.5 KW气压罐调节容积300 L套3自带控制柜4低区喷淋泵Q=30 L/S H=110 MN=75 KW台2一用一备，智能型5高区喷淋泵Q=30 L/S H=175 MN=90 KW台2二用一备，智能型6高区喷淋稳压装置Q=1 L/S H=35 MN=1.5 KW气压罐调节容积150 L套3自带控制柜7水喷雾泵Q=27L/S H=45 MN=22 KW台2一用一备，智能型8消防水池座1有效容积540m39消防水箱有效容积50 m3有效容积24 m3座24SM133、C组合式六、电气1本工程消防负荷为一级负荷，采用市政10KV两路独立电源供电，并设有1000KW应急柴油发电机一台提供备用电源。消防水泵，喷淋泵，防排烟风机等均在负荷末端自动切换。另外事故照明为特别重要一级负荷，除由上述市政双电源供电外另设EPS为备用电源，其供电时间大于60min.2建筑物内设有火灾报警及联动控制系统，按特级保护对象设计，采用控制中心报警系统，消防控制室设于建筑物首层。3通过多条总线连接各自楼层各类探测设备，感烟探测器，感温探测器，可燃气体探测器，手动报警器，功能模块等形成环状网络，以确保系统的高度可靠性。4对各类消防设备通过消防控制主机实现远端控制，并接收反馈信号，其中消防134、用泵、正压风机、排烟机可实现控制室手动控制。5设置消防广播与公众广播共用系统，火灾时强制切换至消防广播状态，并可实现分区广播。6在消防控制室设消防专用电话主机，重要设备机房设消防电话分机，手动报警器设电话插孔，在消防控制室设直通火灾报警电话。7楼内主要通道及人员密集的公共场所均设有事故照明、疏散诱导灯及出口指示灯，其工作时间为不小于60min，重要消防设备机房设事故照明。8本工程配电系统为TN-S系统，并设有总等电位及卫生间辅助等电位联接，利用桩基做共用接地体，接地电阻1。9本工程按二类防雷建筑物设计防雷设施，并在30m以上考虑设置均压环，屋顶和四周上部设置航空障碍灯。第九章 抗震设防一、编制135、目的为贯彻执行地震安全性评价管理条例，进一步落实XX市建设工程地震安全性评价管理办法，确保本工程抗震设防能力。二、编制依据地震安全性评价管理条例（国务院令2001年第323号）XX市防震减灾条例（市人民代表大会常务委员会公告2001年第32号）XX市建设工程地震安全性评价管理办法建筑抗震设计规范GB50011-2001建筑桩基技术规范JGJ9494钢筋混凝土高层建筑设计与施工规程 JGJ3-2002人民防空地下室设计规范GB 50038-94工程场地地震安全性评价技术规范GB17741-1999三、编制内容按规定本项目须做地震安全性评价，并需严格按照安全性评价结果及地震工作主管部门审定的抗震设136、防要求进行抗震设防。该工程项目地震安全性评价内容包括：区域地震活动性和地震构造、近场及场区地震活动性和地震构造、场地工程地震地质条件、与地震动衰减关系、地震烈度复核、活断层评价、地震危险性概率分析、场地地震动参数确定和地震地质灾害评价等工作。该项目地震安全性评价内容详见该项目地震安全性评价报告。四、本项目抗震设防措施1. 工程概况及结构设计要求XXXX科技大厦总建筑面积168790平方米，其中地下建筑面积30000平方米，地上建筑面积138790平方米。本工程为甲类建筑；建筑结构的安全等级为一级；框架及剪力墙的抗震等级均为一级；地基基础设计等级为甲级；桩基础的安全等级为一级。本地区抗震基本烈度137、7度，设计基本地震加速度值0.15g。由于本项目属于甲类建筑，按照建筑抗震设计规范，应提高一度，按8度（设计基本地震加速度值0.20g）采取抗震构造措施。本工程结构设计要达到抗震设防三水准要求，即“小震不坏，中震可修，大震不倒”。在小震作用下，建筑处于正常使用状态，此种情况下进行结构构件截面设计；在大震作用下，验算结构弹塑性变形使其控制在规范规定范围内。2. 结构选形 上部结构分为东、西两部分：东部为三个贴建塔楼，分别为18层、12层、18层，控制高度分别为70.20米、48.60米、70.20米。三个塔楼之间设抗震缝，各塔楼自成抗震体系，在平面布置上有利于提高建筑物的抗震能力。平面抗震体系利138、用大体均匀布置的楼梯间、电梯间墙体剪力墙，以及框架梁柱，组成现浇钢筋混凝土框架-剪力墙抗震体系。西部布置一南一北两座塔楼，北侧塔楼地上38层，建筑控高145.20米。结构形式采用全现浇钢筋混凝土框架核心筒结构体系，以楼层平面中央位置的楼梯间、电梯间墙体作为筒体，内筒外框协同工作，增大整个结构体系的抗侧移钢度，承担水平地震力。南侧塔楼地上26层，建筑控高99.00米，结构形式采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系。将布置在标准层平面东、西两侧的楼梯间、电梯间的双向墙体设为剪力墙，与框架共同作用承担水平地震力。裙房采用全现浇钢筋混凝土框架结构。3.基础形式 基础采用箱筏式基础，将各塔楼和裙房基础连为一139、体。基础下采用钻孔灌注桩。提高基础的承载力并减小建筑物沉降量。综上所述，本工程结构和抗震设计可行。第十章 环境保护一、编制依据建设项目环境保护管理条例国务院令第253号。 XX市建设项目环境保护管理办法XX市政府令28号。建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）环境空气质量标准GB3095-1996饮食业油烟排放标准（施行）GB18483-2001污水综合排放标准GB8978-1996城市区域环境噪声标准GB3096-93二、项目建设期间的污染源及治理措施(一) 污染源1. 噪声施工期间的噪声主要来自施工机械设备运转和建筑材料运输车辆马达的轰鸣声及喇叭的喧闹声。2. 废气工程施工期间，挖掘140、的泥土通短时期堆放在施工现场，会引起扬尘使周围空气中的TSP（总悬浮颗粒物）浓度升高；各种施工车辆设备运行时排放的废气。项目建成后使用前装修阶段将有油漆等涂料废气产生。3. 废水在施工建设中将产生大量的泥浆污水，施工人员生活污水等如管理或处理不当，将对项目所在地周围环境造成一定的污染。4. 固体废弃物在施工中将产生一定量的建筑垃圾，和施工人员的生活垃圾。项目投入使用前装修时将会产生装修垃圾。（二）治理措施本项目位于繁华的市中心，为了把施工影响减少到最低，建设方应督促施工单位遵守有关的法律、法规和规定，实行文明施工。 1. 噪声施工单位应严格执行中华人民共和国噪声污染防治法和建筑施工场界噪声限值141、（GB12523-90），采用低噪声施工机具和先进工艺进行施工。同时在施工作业中必须合理安排各类施工机械的工作时间，对于夜间施工认真执行申报审批手续，并报环保部门备案。2. 废气施工期间应特别注意施工扬尘的防治，以减少施工扬尘对周围环境的影响。首先，要加强现场管理，做好文明施工和标化施工，采取配置工地滞尘防护网、设置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施。必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘。其次，在土方挖掘、平整阶段，运土车辆必须做到净车出场，最大限度减少泥土撒落构成扬尘污染，在运输、装卸建筑材料时，应采用封闭车辆运输，尤其是泥砂等。同时要禁止在大风天进行搅拌等作业。3. 废水该项目建设期的废142、水主要来自施工废水和施工人员生活废水。施工泥浆水必须经沉淀处理后方可排入市政污水管网。对于施工人员的生活废水要及时处理后外排。4. 固体废弃物建设方必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定，及时将固废运到指定点妥善处置。将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散。其次，施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱（筒）内，由专门人员统一及时清运处理。四、使用期间的污染源及治理措施（一）使用期污染因素1. 废气本项目废气主要来自厨房和地下车库。厨房使用天然气燃气灶，主143、要污染物为烹饪油烟和少量天然气燃烧不充分产生的气体；汽车在地下车库会有少量的尾气排出。2. 噪声该项目投入使用后噪声源主要来自地下设备间内制冷和供热等机械设备运行时产生的噪声；餐饮排风机及楼层新风机组噪声；还有以购物娱乐和交通噪声为主的社会生活噪声。3. 污水该项目投入使用后产生的污水以生活污水为主；主要是冲厕、洗浴、餐饮等方面排放的废水。4. 固体废弃物该项目建成后产生的固体废气物主要来自办公、公寓住宅、酒店和商业街等功能部分的生活垃圾（包括厨房垃圾）、办公垃圾和物业清扫垃圾。（二）治理措施1. 废气厨房要设排烟系统，灶具采用天然气为原料，根据GB18483-2001饮食业油烟排放标准（试行144、），必须安装油烟净化效率达85%的油烟净化装置，经油烟净化装置处理后，引至楼顶排放，排气出口朝向应避开易受影响的建筑物，并应由环保部门定期监测，以确保其油烟去除效率。地下车库均设置机械排烟系统，排烟风道敷设于地下室梁下，由吊装于梁下的强排烟风机将烟气排出室外，对于车辆停放要加强管理，尽可能缩短怠速运行时间，从而有效地减少汽车尾气的排放量。2. 噪声本项目主要噪声源机械设备安置在地下设备间内，其换热器、水泵、制冷机、冷却塔等机械设备可选用低噪声的型号并采取减震、消声措施，采取隔音处理，可以将噪声控制在国家标准值之内。3. 废水该项目主要是生活污水，其中含有较高的有机物、悬浮物、洗涤剂和油脂等。建145、议该项目建设方对其废水进行分水质排放。处理措施见公用工程给排水部分内容。4.固体废物 生活垃圾实行袋装化收集并就近投放至各垃圾收集点。大厦要组织专门人员对垃圾中纸、金属、塑料等可回收利用的部分应加强综合利用，废日光灯管、废电池等有毒有害垃圾收集后运至相关部门处理；厨房废弃物中下脚料、食物残渣等有机废物联系专人上门清运用作饲料，废食用油加强回收利用；其它无利用价值的普通垃圾及时收集后进入垃圾收集房，由专门人员统一及时负责清运处理，则不会对周围环境产生明显影响。第十一章 节能一、编制依据中华人民共和国节约能源法国家计委、国家经委、建设部计交能（1997）2542号文关于固定资产投资工程项目可行性研146、究报告“节能篇章”编制及评估的规定通知XX市节约能源条例二、节能措施1、建筑节能（1） 新建建筑造型在追求美观适用的前提下尽可能规整，以减少外墙传热面积。（2） 新建建筑外围护结构（玻璃幕墙，铝板幕墙等）和内部隔墙的墙体均选用保温性能好的材料，辅以墙体保温层，达到国家关于节能的相关指标。（3） 不同朝向的窗墙面积比要符合节能规范要求。 （4） 屋顶保温层采用聚苯乙烯泡沫塑料、聚氨酯泡沫塑料等新型保温材料，达到更好的保温效果。2、建筑物内部设施的节能（1） 机电设备一律采用国家质量监督部门认定合格的节能设备。（2） 机电设备的负荷率需达到国家节能设计规范要求。（3） 对机电设备加强管理，提高设备147、利用率。3、照明系统节能（1） 根据建筑物内各功能区的需要，按有关标准和规范选择合理的照度。（2） 照明系统要采用新型高效节能光源和灯具。4、节水措施（1） 采用节水型器具，杜绝跑、冒、滴、漏。（2） 加强管理，配备计量装置，建立定额考核制度。（3） 搞好节水宣传教育，提高节水意识。第十二章 劳动安全与卫生防疫一、编制目的、原则与重点为了贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保建设项目（工程）符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障劳动者和消费者的安全与健康。重点分析项目运营期的危害因素并提出防护措施。二、编制依据建设项目（工程）劳动卫生监察规定劳动部令第3号用电安全导则GB/T13869-1992148、饭店（餐厅）卫生标准GB16153-1996旅店业卫生标准GB9663-1996三、安全与劳动防护1、项目运营过程中危害因素分析（1）机电设备和电气设施因设计、安装不当造成的触电危害。（2）机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成人身伤害。（3）餐饮业的厨房夏季属高温作业。2、安全与劳动保护（1） 机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。（2） 电气装置在使用前，应确认符合相应的环境要求和使用等级要求。（3） 电气装置在使用前，应确认具有国家指定机构的安全认证标志或其安全性能已经国家指定检验机构检验合格。（4） 电源线路要采用三相五线制，线路须具有足够的绝缘强度、机械强度和导电能149、力并定期进行检查。（5） 加强对职工的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，按有关规定配备安全防护用品。（5） 高温作业部位，夏季应做好防暑降温工作。3、劳动卫生（1）设有男、女职工休息室和更衣室。（2）应设男、女浴室，供酒店及物业公司职工洗浴。四、卫生防疫本项目属会议、餐饮、住宿、办公等综合性服务场所，流动人口较多，是易于传播流行性疾病的公共场所，是卫生防疫的重点地域。1、卫生标准（1）饭店（餐厅）卫生标准项目单位标准值项目单位标准值温度18-20可吸入颗粒mg/m30.15相对湿度%40-80空气细菌数风速m/s0.15a、撞击法cfu/m34000二氧化碳%0.15b、沉降150、法个/皿40一氧化碳mg/m310照度lx50甲醛mg/m30.12新风量m3/h。人20（2）3-5星级饭店、宾馆卫生标准项目单位标准值项目单位标准值温度 冬季20可吸入颗粒mg/m30.15 夏季26空气细菌数a、撞击法cfu/m31000相对湿度%40-65b、沉降法个/皿10风速m/s0.3台面照度lx100二氧化碳%0.07噪声dB（A）45一氧化碳mg/m35新风量m3/h人30甲醛mg/m30.12床位占地面积m2/人72、卫生要求（1） 餐厅必须与客房、厨房分开，要有独立的建筑系统及合理的通道相连接。（2） 根据餐厅席位数，在隐蔽地带设置相应数量的男、女厕所，厕所采用水冲洗式。151、（3） 餐厅内必须设洗手间。食（餐）具消毒，应执行有关规定。（4） 餐厅应有防虫、防蝇、防蟑螂和防鼠措施，应严格执行全国爱委会除四害的考核规定。（5） 餐厅、客房的内部装饰材料不得对人体产生危害。（6） 酒店内必须设消毒间。并有健全的卫生管理制度，茶具、毛巾、床上卧具等，必须按有关规定进行消毒和更换。第十三章 项目经营模式XXXX科技大厦按照未来的经营业态划分为5个功能分区：五星级酒店、高级服务式公寓、写字楼、行政办公用房和底层商铺。本章将着重从五星级酒店的经营模式、服务式公寓的物业经营管理模式和办公楼物业管理模式三个方面进行论证，以对整个项目的经营模式进行全面的把握。一、五星级酒店的经营模式152、XXXX科技大厦项目的五星级酒店将实行国际集团式管理模式，就目前的国际集团管理模式而言，可以具体分为：直接经营管理模式、委托经营管理模式、租赁经营模式、合作联营模式、集团特许经营模式等。1、直接经营管理模式直接经营管理是指酒店的所有者和管理者是一体的，酒店的所有者直接管理自己酒店的管理方式。2、委托经营管理模式委托管理是指酒店所有者和酒店管理公司之间订立书面协议，酒店所有者雇佣经营者（通常是酒店管理公司）运营酒店，对酒店的经营和管理负全部责任。3、租赁经营模式租赁管理指承租人（一般是某一家酒店管理公司）和租赁方（酒店所有者）签订租赁合同，在租赁期内，由承租人支付一定数额的固定租金，酒店所有者只153、对酒店资产保留所有权，酒店资产的使用权、经营权让渡给承租人。4、集团特许经营模式特许经营权管理是指出让方提供品牌、酒店生产及经营中必须遵循的方法和标准，提供组织及预定、营销方面的帮助，从而确保业务有效运行，并定期对接受方进行检查，以保证市场中的酒店产品保持一致性。受让方支付一定的费用给出让发，其酒店的财产权和财务权保持独立。根据本项目的特点及目前酒店国际化集团的经营管理趋势，本项目的五星级酒店管理将实行集团特许经营模式，使用国际著名的美国喜达屋酒店集团旗下的威斯汀（Westin）品牌、服务体系，使本项目的五星级酒店充分利用国际高档酒店的品牌优势、网络优势、规模优势、专业集团化优势，从而推进本项154、目酒店纳入国际轨道，构筑XX的星级酒店旗舰，带动XX整个酒店服务业的共同发展。二、服务式公寓和综合办公楼的经营管理模式由于本项目的服务式公寓和综合办公楼部分的经营主要体现在物业管理方面，所以以下对服务式公寓和综合办公楼的经营模式将主要是针对其物业管理模式进行分析。目前，国内的物业管理模式主要包括：专业型管理模式、结合型管理模式和福利性管理模式。1、专业型管理模式为业主提供全方位的综合服务，寓物业管理于服务中；经费来源主要通过收取管理费及多种经营来解决，为业主提供有偿服务；服务对象主要是中高端物业，如公寓、写字楼等。专业管理的模式又可分为：全权委托：业主将一切有关物业管理的运作，包括财务管理、人155、事等均由物业公司统筹；部分委托：业主保留财务管理等主要权限，其余部分的运作由交由物业公司。2、结合型管理模式多由发展商自行组建，管理对象以居民住宅小区为主。由于行政上福利管理的要求，通常很难实现盈利，多靠经营其他产业或发展商支持获得资金平衡。管理目标是为业主提供一个舒适的居住、办公环境，支持发展商的持续开发。该种管理模式适用于居民住宅小区，所以在本项目中不予采用。3、福利型管理模式多由当地房管部门或本单位自主管理，管理对象多为建造年代相对久远的公房或单位福利房等中低档物业，故该种管理模式在本项目中也不予采用。本项目的重要组成部分服务式公寓和写字楼部分，均属于中高档物业类型。结合项目的市场定位，156、对该两项物业管理建议采取专业型管理模式，委托专业的物业管理公司，提供物业管理服务。对物业公司的选择要求其市场化程度较高、服务管理体系健全、品牌口碑好、技术优势强、创新精神佳。其中，对服务式公寓的管理要重点围绕“人性化”服务，而为综合办公楼提供的服务则要注重“智能化”。这样，本项目将借助于物业管理公司的专业服务，为业主营造舒适宜人的人居环境和现代化的办公环境。第十四章 组织机构与定员本项目的经营模式分为五星级酒店的集团特许经营模式和服务式公寓、写字楼的专业型物业管理模式，故本部分将对照以上两种经营管理模式进行组织结构和人员安置情况的分析。1、酒店组织结构和人员配置结合国际酒店管理集团和其他行业资157、料，本项目的酒店部分组织结构拟采用直线职能型组织结构，具体内容如下图所示：总经理副总经理外方财务总监财务总监财务副总监助理财务总监采购经理会计采购员电脑房经理信贷经理成本控制薪资经理总出纳仓库保管日审、夜审收入审计办公室市场销售总监销售总监海外销售经理销售经理客户主任收入管理经理预定部宴会销售经理市场协调经理客务部经理前厅部经理行政管家接待部经理礼宾部经理商务中心主管大堂经理客服中心主管健身中心经理车队经理助理行政管家洗衣房公卫楼层布巾间餐饮部总监工程总监保安部经理人力资源部经理行政经理餐饮服务总经理行政主厨助理工程总监中餐厅经理咖啡厅经理宴会厅经理酒吧主管中厨厨师长咖啡厅厨师长西餐厅厨师长面158、包房厨师长管事部经理办公室值班工程师锅炉木工助理保安部经理中控室公寓楼服务台员工打卡室人事部食品检验培训部员工餐厅医务室水暖电工空调根据同业内的国际酒店管理集团的人员安置情况，结合本项目具体情况，估计本酒店员工共460人，拟设中高层管理人员约40人，其余420人为普通员工。2、服务式公寓和写字楼的物业管理组织结构和人员配置物业管理公司根据其业务内容，可以采用总经理下设四个专业职能部门加若干个项目事业部模式的组织机构，具体如下图所示：总经理市场部管业部财务部行政部项目事业部N项目事业部2项目事业部1清洁部经理工程维修部经理保安部经理管理处主任园林绿化维护、事务发单回访、各项收费、投诉及回访、监控159、中心管理、监督等保安管理、训练、停车场管理消防培训等房屋维修、公共设施维修、装修审核、水电维修、消防设施维修、管道疏通等卫生清洁、防四害、垃圾清运等根据同业内同等规模的物业管理公司人员安置情况估计，本项目的两套物业管理班子共200人，其中中高层管理人员20人，其余180人为一线工作员工。第十五章 投资估算与资金筹措一、投资估算编制依据1. 国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（试用版）规定的投资估算范围。2. 建筑安装工程按2000年XX市建筑安装工程预算基价及2004年XX市建委颁发的有关工程造价信息。3. 项目拟建设方案、国内类似项目投资及业主单位提供的数据。4. 其他费用按国家及XX市有160、关基本建设方面收费标准。二、投资估算编制说明1. 本投资估算包括行政办公楼、五星级酒店和服务式公寓、商铺、写字楼、地下建筑的建筑安装工程费用、附属室外工程及各项其他费用。2. XXXX科技大厦项目的总占地面积为15771.7m2，总建筑面积为168790m2。行政办公楼、五星级酒店及服务式公寓、写自楼、商铺、地下建筑等各工程的建筑面积、高度、结构形式、装修标准见下表：序号建筑物名称建筑面积（平方米）高度（米）结构形式装修标准1行政办公楼3000099框架剪力墙粗装修2五星级酒店及服务式公寓47690145.2框架核心筒2.1五星级酒店29000精装修2.2服务式公寓18690精装修3写字楼50161、10070.2框架剪力墙粗装修4商铺11000框架剪力墙粗装修5地下建筑30000箱筏粗装修6合计1687903. 项目投资估算包括新建35KV电站一座、中低压调压站一座。4. 项目的预备费按开发建设成本（除财务费用）之和的5%测算。5. 项目建设期3年。6. 投资估算中的管理费用按工程造价的0.9估算，销售费用按200万元进行估算，建筑安装工程包括公建工程和基础设施建设费用，其他费用估算方法见各表明细。7. 经营资金投资根据项目未来运营情况，只预测其物业管理公司经营资金。三、投资估算结果XXXX科技大厦项目总投资为83149 万元。其中建设投资83049万元，经营资金投资100万元。投资估算162、明细见下表：XXXX科技大厦项目投资估算总表 单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设成本83049.26 1.1-1.91.1土地费用12200.00 1.2前期工程费1856.35 1.3行政性收费499.29 1.4配套工程费7393.23 1.5建筑安装工程费56437.73 1.6管理费用507.94 1.7销售费用200.00 1.8不可预见费3954.73 1.9财务费用2经营资金100.00 3项目总投资83149.26 123.1开发产品成本3.2固定资产投资83049.26 3.3经营资金100.00 XXXX科技大厦建筑及安装工程费投资估算表 单位：万元序号项目名称建筑163、工程设备及工器具购置费安装工程合计第一部分 工程费用1行政办公楼5640.00 1885.50 1519.50 9045.00 2五星级酒店及服务式公寓2.1五星级酒店11194.00 1900.95 1477.55 14572.50 2.2服务式公寓5532.24 1174.67 946.65 7653.56 3写字楼7915.80 3148.79 2537.57 13602.15 4商铺1738.00 649.00 539.00 2926.00 5地下建筑5940.00 1420.50 1054.50 8415.00 6室外工程86.11 80.19 57.22 223.52 7合计380164、46.15 10259.59 8131.99 56437.73 四、资金筹措与投资计划 项目总投资为83149万元，资金来源分别如下：l 自筹资金：50000万元。l 部分可销售面积预售回款：33149万元。投资计划分三年投入：每年投入比例为30，40，30。第十六章 经济分析一、编制依据国家计委1993530号建设项目经济评价方法与参数财政部企业财务通则、企业会计准则本可行性研究报告有关章节二、基本数据预测1. 项目计算期根据项目实施进度计划，本项目的建设期为3年，本项目的经营期10年，项目计算期13年。2. 经营规模（1）行政办公楼行政办公楼提供市人事局10000平方米（建筑面积），市科委165、10000平方米（建筑面积），其余面积为业主单位自用。（2）五星级酒店 五星级酒店拥有247间标准客房、34间套房和2套总统套房，入住率按80计算，采用国际酒店管理集团进行管理。（3）服务式公寓按每套建筑面积100平方米计算，共计186套，全部按出租经营，出租率80。（4）写字楼写字楼出售与出租的比例为7：3，出售面积为35070平方米，出租面积为15030平方米。（5）商铺 商铺全部出售，总销售面积为11000平方米。3. 营业收入参考国内、外同类项目收费考虑，营业收入如下：（1）行政办公楼：市人事局与市科委于建设期第三年，各出资5000万元进行购买。（2）五星级酒店客房平均价格800元/间166、天，全年平均入住率按80%估算，接待天数按360天/年，则全年客房收入 6451.2万元，五星级酒店其他收入，包括餐饮、娱乐、健身、会议等估算全年收入3000万元，五星级酒店总收入为9451.2万元。（3）服务式公寓平均800元/套天，全年出租率按80%估算，天数按360天/年，则全年共收入4285.44万元。（4）写字楼出售单价第一年为每平方米12000元，以后按每年递增2000元计算，从建设期第三年开始销售，三年销售完成，销售比例为40：40：20；出租部分为每平方米6元/天，出租率为90，年出租金额为2922万元。（5）商铺从建设期第三年开始销售，两年销售完成，每年销售完成50，销售单价167、第一年为15000元/平方米，第二年为18000元/平方米。4、固定资产折旧固定资产按综合折旧法计算，残值率4%，折旧年限20年。5、无形及递延资产摊消考虑土地费用为无形资产，摊销年限为50年。6、流动资金根据企业流动资金占有水平及生产周期，流动资金估算采用分类详细估算法。流动资金100万元 。7、劳动定员及人员工资支出该项目需工作人员660人，其中酒店定员460人，人员工资计入经营成本（按销售收入的30%计算）；其余200人为物业公司员工，其人员费用从收取的物业费中计提。8、成本分析（1） 五星级酒店的经营成本包括酒店管理集团的综合管理费用及酒店的运营成本，酒店管理集团的综合管理费用占五星级168、酒店的收入10；（2） 服务式公寓的经营成本预测为人员及办公费用的支出。（3） 写字楼出租部分经营成本预测为人员及办公费用的支出。（4） 自营部分折旧、摊销考虑五星级酒店、服务式公寓、写字楼出租部分、业主办公单位的固定资产折旧和无形资产摊销，固定资产按20年折旧，残值率4，固定资产总值为自营部分总投资除去土地费用,总值为50540,每年折旧费为2425.91万元。土地费用为无形资产，共计12200万元，按50年摊销，年摊销费为244万元。年折旧、摊销额2425.912442669.91万元。9、税金报告采用的各种税费表见下表税费表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税累进税率城市169、维护建设税7公益金5教育费附加3法定盈余公积金10企业所得税33任意盈余公积金8房产税（按租金）12不可预见费5三、财务分析1. 盈利能力分析项目在计算期内经营收入249,444万元，可获利润总额120,541万元，扣除所得税19,889万元，公益金5,032 万元，公积金10,065万元后,还有85,554万元可分配利润。项目全部投资的内部收益率（所得税前）为19.50，在基本折现率为12的情况下，财务净现值为19303万元，项目的投资回收期为6.35年。该项目的投资利润率为238.51，年投资利润率为21.68%。2. 敏感性分析将营业收入、经营成本、投资等因素作为不确定性因素进行敏感性分170、析，分析结果表明，为切实反映本项目的经济效益,对营业收入、成本、投资诸因素进行了敏感性分析，结果汇总见表。敏感性分析表项目本项目投资+5%营业收入-5%经营成本+5%内部收益率（%）19.5017.9017.0719.22分析结果表明，营业收入的变化对内部收益率的影响最大，其次影响较大的因素是投资。3. 评价结论从上面的数据得出，本项目自身的盈利能力较强，项目全部投资的内部收益率（所得税后）为19.50，在内部收益率为12的情况下，财务净现值为19303万元，项目的投资回收期为6.35年。该项目的投资利润率为238.51，年投资利润率为21.68%。项目采用自有资金与销售回款，资产负债情况良好171、，从临界点看，项目有一定的潜力，项目在财务上是可行的。项目财务分析综合指标表见下表：项目财务分析综合指标表序号名称单位数据备注I建设规模1开发产品总建筑面积平方米168790II经济数据1总投资万元83149 2固定资产投资万元50540 3开发产品投资万元32509 4资金筹措万元83149 其中:资本金万元50000 借款万元预售房款万元33149 5经营收入万元22677 年6经营税金及附加万元1516 年7经营成本万元6516 年8利润总额万元10958 年9所得税万元1808 年10税后利润万元9150 年III财务评价指标1投资利润率%21.68%年2投资利税率%24.68%年3全172、部投资内部收益率(所得税前)%23.10%4全部投资投资回收期(所得税前)年5.775全部投资内部收益率(所得税后)%19.50%6全部投资投资回收期(所得税后)年6.35附表行政办公楼工程费用表 单位：万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价（元）1土建工程5460.00 5460.00 平方米30000.00 1820.00 1.1桩基础600.00 600.00 平方米30000.00 200.00 1.2主体4500.00 4500.00 平方米30000.00 1500.00 1.3粗装修360.00 360.00 平方米30000.00173、 120.00 2护坡桩工程120.00 120.00 平方米30000.00 40.00 3降水工程60.00 60.00 平方米30000.00 20.00 4给排水工程36.00 84.00 120.00 平方米30000.00 40.00 5消防工程72.00 168.00 240.00 平方米30000.00 80.00 6通风空调工程645.00 645.00 1290.00 平方米30000.00 430.00 7强电工程420.00 420.00 840.00 平方米30000.00 280.00 8消防报警工程105.00 45.00 150.00 平方米30000.00 5174、0.00 9变配电工程324.00 36.00 360.00 平方米30000.00 120.00 10电梯工程283.50 121.50 405.00 平方米30000.00 135.00 11小计5640.00 1885.50 1519.50 9045.00 平方米30000.00 3015.00 五星级酒店工程费用表 单位：万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价（元）1土建工程11020.00 11020.00 平方米29000.00 3800.00 1.1桩基础580.00 580.00 平方米29000.00 200.00 1.2主体4175、640.00 4640.00 平方米29000.00 1600.00 1.3精装修5800.00 5800.00 平方米29000.00 2000.00 2护坡桩工程116.00 116.00 平方米29000.00 40.00 3降水工程58.00 58.00 平方米29000.00 20.00 4给排水工程34.80 81.20 116.00 平方米29000.00 40.00 5消防工程69.60 162.40 232.00 平方米29000.00 80.00 6通风空调工程623.50 623.50 1247.00 平方米29000.00 430.00 7强电工程406.00 406.176、00 812.00 平方米29000.00 280.00 8消防报警工程101.50 43.50 145.00 平方米29000.00 50.00 9变配电工程313.20 34.80 348.00 平方米29000.00 120.00 10煤气工程78.30 8.70 87.00 平方米29000.00 30.00 11电梯工程274.05 117.45 391.50 平方米29000.00 135.00 11小计11194.00 1900.95 1477.55 14572.50 平方米29000.00 5025.00 服务式公寓工程费用表 单位：万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程177、设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价（元）1土建工程5420.10 5420.10 平方米18690.00 2900.00 1.1桩基础373.80 373.80 平方米18690.00 200.00 1.2主体2990.40 2990.40 平方米18690.00 1600.00 1.3精装修2055.90 2055.90 平方米18690.00 1100.00 2护坡桩工程74.76 74.76 平方米18690.00 40.00 3降水工程37.38 37.38 平方米18690.00 20.00 4给排水工程22.43 52.33 74.76 平方米18690.00 40.00 178、5消防工程44.86 104.66 149.52 平方米18690.00 80.00 6通风空调工程401.84 401.84 803.67 平方米18690.00 430.00 7强电工程261.66 261.66 523.32 平方米18690.00 280.00 8消防报警工程65.42 28.04 93.45 平方米18690.00 50.00 9变配电工程201.85 22.43 224.28 平方米18690.00 120.00 10电梯工程176.62 75.69 252.32 平方米18690.00 135.00 11小计5532.24 1174.67 946.65 7653.179、56 平方米18690.00 4095.00 写字楼工程费用表 单位：万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价（元）1土建工程7615.20 7615.20 平方米50100.00 1520.00 1.1桩基础1002.00 1002.00 平方米50100.00 200.00 1.2主体6012.00 6012.00 平方米50100.00 1200.00 1.3粗装修601.20 601.20 平方米50100.00 120.00 2护坡桩工程200.40 200.40 平方米50100.00 40.00 3降水工程100.20 100.20 180、平方米50100.00 20.00 4给排水工程60.12 140.28 200.40 平方米50100.00 40.00 5消防工程120.24 280.56 400.80 平方米50100.00 80.00 6通风空调工程1077.15 1077.15 2154.30 平方米50100.00 430.00 7强电工程701.40 701.40 1402.80 平方米50100.00 280.00 8消防报警工程175.35 75.15 250.50 平方米50100.00 50.00 9变配电工程541.08 60.12 601.20 平方米50100.00 120.00 10电梯工程47181、3.45 202.91 676.35 平方米50100.00 135.00 11小计7915.80 3148.79 2537.57 13602.15 平方米50100.00 2715.00 商铺工程费用表 单位：万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价（元）1土建工程1672.00 1672.00 平方米11000.00 1520.00 1.1桩基础220.00 220.00 平方米11000.00 200.00 1.2主体1320.00 1320.00 平方米11000.00 1200.00 1.3粗装修132.00 132.00 平方米1100182、0.00 120.00 2护坡桩工程44.00 44.00 平方米11000.00 40.00 3降水工程22.00 22.00 平方米11000.00 20.00 4给排水工程13.20 30.80 44.00 平方米11000.00 40.00 5消防工程26.40 61.60 88.00 平方米11000.00 80.00 6通风空调工程236.50 236.50 473.00 平方米11000.00 430.00 7强电工程154.00 154.00 308.00 平方米11000.00 280.00 8消防报警工程38.50 16.50 55.00 平方米11000.00 50.00183、 9变配电工程118.80 13.20 132.00 平方米11000.00 120.00 10电梯工程61.60 26.40 88.00 平方米11000.00 80.00 11小计1738.00 649.00 539.00 2926.00 平方米11000.00 2660.00 地下建筑工程费用表 单位：万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价（元）1土建工程5760.00 5760.00 平方米30000.00 1920.00 1.1桩基础600.00 600.00 平方米30000.00 200.00 1.2主体4800.00 4800.0184、0 平方米30000.00 1600.00 1.3粗装修360.00 360.00 平方米30000.00 120.00 2护坡桩工程120.00 120.00 平方米30000.00 40.00 3降水工程60.00 60.00 平方米30000.00 20.00 4给排水工程36.00 84.00 120.00 平方米30000.00 40.00 5消防工程72.00 168.00 240.00 平方米30000.00 80.00 6通风工程180.00 180.00 360.00 平方米30000.00 120.00 7强电工程420.00 420.00 840.00 平方米30000.185、00 280.00 8消防报警工程105.00 45.00 150.00 平方米30000.00 50.00 9变配电工程324.00 36.00 360.00 平方米30000.00 120.00 10电梯工程283.50 121.50 405.00 平方米30000.00 135.00 11小计5940.00 1420.50 1054.50 8415.00 平方米30000.00 2805.00 附属室外工程投资估算表 单位：万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价（元）1区内道路工程86.11 86.11 平方米7176.00 120.00 186、2区内管道工程40.00 40.00 80.00 3室外灯光工程40.19 17.22 57.41 平方米7176.00 80.00 4小计86.11 80.19 57.22 223.52 土地费用投资估算表 单位：万元序号名 称合 计（万元）计费标准1土地成本1.1土地拆迁费10,000 业主提供1.2土地出让金（政府性收益）2,200 业主提供小计：12,200 折合每平米：722.8元。前期工程费投资估算表 单位：万元序号名 称合 计（万元）计费标准2前期工程费2.1勘察费40.00 估算。2.2设计费564.38 按总造价的1估算2.3工程建设监理费451.50 建安造价0.82.4工187、程保险费169.31 建安造价0.3%2.5环境评价费20.00 估算2.6地震安全性评价10.00 估算2.7风洞试验费10.00 估算2.8三通一平工程费0.00 已包含在土地拆迁费内2.9招标管理费451.50 建安造价0.8%2.10现势地形图费用5.00 估算。2.11施工图纸审查费84.66 按设计费的15计算2.12临水、临电费50.00 估算，临水费：接管、安装；临电费：架线、租赁变压器。小计：1856.35 折合每平米：109.98元行政性收费投资估算表 单位：万元序号名 称合 计（万元）计费标准3行政性收费3.1工程规划管理费56.44 建安造价0.1%3.2建筑工程交易服188、务费37.25 中标价0.11%60%3.3质量监督费84.66 中标价1.53.4城建档案管理及整理费5.00 估算。3.5印花税169.31 中标价33.6产权登记费112.88 商业办公：工程造价的23.7房产测绘费33.76 商业办公：2元/平米小计：499.29 折合每平米：29.58元配套工程费投资估算表 单位：万元 序号名 称合 计（万元）计费标准4配套工程费4.1市政大配套费3713.38 按220元/平米计收。4.2供热配套工程费2531.85 公建第一热电厂150/平米4.3自来水工程建设费455.73 建筑面积27元/平米。4.4排水工程建设费590.77 建筑面积35元189、/平米4.5燃气基础设施建设费101.50 建筑面积35元/平米（按酒店建筑面积计算）小计：7393.23 折合每平米：438元损益表 单位：万元序号项目合计3456789101112131经营收入249443.92 37889.20 49003.27 29283.67 16658.47 16658.47 16658.47 16658.47 16658.47 16658.47 16658.47 16658.47 1.1行政办公楼销售收入10000.00 10000.00 1.2写字楼销售收入54709.20 19639.20 22444.80 12625.20 1.3商铺销售收入18150.0190、0 8250.00 9900.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4写字楼租房收入29218.32 0.00 2921.83 2921.83 2921.83 2921.83 2921.83 2921.83 2921.83 2921.83 2921.83 2921.83 1.5五星级酒店收入94512.00 0.00 9451.20 9451.20 9451.20 9451.20 9451.20 9451.20 9451.20 9451.20 9451.20 9451.20 1.6服务式公寓租房收入42854.40 0.00 4285.44 191、4285.44 4285.44 4285.44 4285.44 4285.44 4285.44 4285.44 4285.44 4285.44 2经营成本71672.74 19448.85 13524.76 7367.53 3916.45 3916.45 3916.45 3916.45 3916.45 3916.45 3916.45 3916.45 2.1行政办公楼经营成本9840.54 9840.54 2.2写字楼经营成本17255.39 6902.16 6902.16 3451.08 2.3商铺经营成本5412.30 2706.15 2706.15 2.4写字楼租房部分经营成本4382.7192、5 0.00 438.27 438.27 438.27 438.27 438.27 438.27 438.27 438.27 438.27 438.27 2.5五星级酒店经营成本28353.60 0.00 2835.36 2835.36 2835.36 2835.36 2835.36 2835.36 2835.36 2835.36 2835.36 2835.36 2.6服务式公寓经营成本6428.16 0.00 642.82 642.82 642.82 642.82 642.82 642.82 642.82 642.82 642.82 642.82 3出租部分经营费用0.00 0.00 0.0193、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4自营部分经营费用0.00 5自营部分折旧、摊销26699.10 2669.91 2669.91 2669.91 2669.91 2669.91 2669.91 2669.91 2669.91 2669.91 2669.91 6自营部分财务费用0.00 7经营税金及附加16675.61 1533.91 3045.80 1961.22 1266.84 1266.84 1266.84 1266.84 1266.84 1266.84 1266.84 1266.84 8土地增值税13855.28 5024.1194、0 6287.26 2543.92 9利润总额120541.19 11882.35 23475.55 14741.09 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 9.1累计利润总额0.00 10弥补以前年度亏损0.00 11应纳税所得税120541.19 11882.35 23475.55 14741.09 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 8805.28 12所得税19889.30 1960.59 3873.47 2432.28 195、1452.87 1452.87 1452.87 1452.87 1452.87 1452.87 1452.87 1452.87 13税后利润100651.89 9921.76 19602.08 12308.81 7352.40 7352.40 7352.40 7352.40 7352.40 7352.40 7352.40 7352.40 公益金5032.59 496.09 980.10 615.44 367.62 367.62 367.62 367.62 367.62 367.62 367.62 367.62 法定盈余公益金10065.19 992.18 1960.21 1230.88 735196、.24 735.24 735.24 735.24 735.24 735.24 735.24 735.24 任意盈余公益金0.00 14加：年初未分配利润8433.50 25095.27 35557.76 41807.30 48056.84 54306.39 60555.93 66805.48 73055.02 79304.56 15可供投资者分配的利润85554.11 8433.50 25095.27 35557.76 41807.30 48056.84 54306.39 60555.93 66805.48 73055.02 79304.56 85554.11 16应付利润17年末未分配利润8197、5554.11 8433.50 25095.27 35557.76 41807.30 48056.84 54306.39 60555.93 66805.48 73055.02 79304.56 85554.11 全部投资现金流量表 单位：万元序号 年份 项目 合计建设期经营期123456789101112131现金流入2733850037889490032928416658166581665816658166581665816658405991.1经营收入24944437889490032928416658166581665816658166581665816658166581.2回收固定资产198、余值23841238411.3回收流动资金1001001.4其它02现金流出1727342501533220334331712310854663666366636663666366636663666362.1固定资产投资505401516220216151622.2开发产品投资3250997531300497532.3流动资金1001002.4自营部分经营成本39165039163916391639163916391639163916391639162.5税金及附加30531655893334505126712671267126712671267126712672.6所得税1988919613199、8732432145314531453145314531453145314533净现金流量100651-25015-332204456318801843010022100221002210022100221002210022339634累计净现金流量0-25015-58234-53779-21898-346965541657626598366214664356665666881006515所得税前净现金流量120540-25015-332206416357542086211475114751147511475114751147511475354166所得税前累计净现金流量0-25015-58234-51818-16064479816273277483922350699621747364985124120540第十七章 项目实施进度