1、面积2.8万平米住宅楼建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论61.1 基本情况61.2 业主简介61.3 项目经理简介71.4 编制依据及研究范围71.5 主要技术经济指标81.6 简要结论10第二2、章 项目建设的背景及必要性112.1 项目建设背景112.2 项目建设的必要性152.3项目建设的有利于条件162.3.2 生态条件162.3.3 交通条件17第三章 项目市场分析183.1 项目定位183.2 项目前景分析194.1 建设内容214.2 建设规模21第五章 项目场址条件215.1 建设场地现状215.2 场地建设条件22第六章 建设方案246.1 规划设计理念及原则246.2 设计构思256.3建筑单体设计266.4结构设计276.5 公用设施设计方案29第七章 节能、绿化及环保387.1节能387.2绿化387.3环保398.1 项目建设管理机构448.2 项目人员配置453、第九章 项目建设进度469.1 建设工期469.2 建设进度计划469.3项目实施进度表4710.1 招标形式4710.2 资质要求4710.3 招标信息发布4810.4 招投标工作组织4811.1 投资估算4811.2投资估算结果5011.3 资金筹措51第十二章 经济评价5212.1 经济分析的依据、原则和方法5212.2 基础数据5212.3 财务评价5312.4财务评价结果5513.1 社会效益5613.2 社会影响分析5613.3 社会风险分析5714.1 结论5714.2 建议58第一章 总 论1.1 基本情况(1).项目名称：XX住宅楼建设项目,以下简称本项目(2).项目性质：新4、建(3).建设地址：本项目位于XXXXXX区滨江景区FD-100-011(4).项目业主：XX*公司(5).业主地址：XXXXXX区大道68号(6).法人代表：(7).建设规模及内容：总用地面积2000平方米（约3亩），总建筑面积28236平方米，其中住宅建筑面积24815平方米，公共活动用房855平方米，商业面积1711平方米，地下车库及设备用房855平方米。(8).项目建设工期：20个月（2010.42011.12） (9).总投资:项目开发建设总投入11714.72万元，其中：开发建设成本费用8143.52万元，运营费用1812.66万元，经营税金及附加857.24万元，经营期利息20.5、00万元，土地增值税881.30万元。1.2 业主简介本项目的业主是XX*公司，该公司成立于2002年8月，由北京中恒讯视科技发展公司董事长和长源房地产开发公司董事长_XX_合资组建。注册资本金3000万元人民币，建设开发资质为二级。公司组织机构健全，下设总工办、开发部、财务部、办公室、报建部、预算部等部门，是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。是XXXX区具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一。1.3 项目经6、理简介 项目经理（承包人）：朱 * *，男，现年51岁，身份证号码 xxxxxxxxxxxxxxxxx，市XXXX区人，家住XX市XX区XX路88号8幢8一8。多年以来，朱 * *曾任城市建设工程公司总经理和市希翼建设工程公司、市希翼建筑劳务公司总经理，二级建造师，一直从事民用建筑、公路、桥梁及其他工程项目建设，其工程质量均为合格以上，在建筑行业内具有一定知名度。承包人信用状况较好，据调查了解，朱 * *社会信用较好，无银行不良信用记录，无违法、民事、刑事案件记录。1.4 编制依据及研究范围1.4.1编制依据（1）、XXXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）、投资项目可行性研究指7、南（试用版）；（3）、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）、XXXX区国土房管局文件；（5）、XXXX区统计局和房地产协会的相关数据资料；（6）、本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等；（7）、市建筑安装装饰工程概预算定额。（8）、XXXX区城总体规划（府文200458号）及市政府批复（X府20051号）。（9）、委托方提供的包括区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件原始资料及有关基础性数据等。1.4.2 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目8、进度计划安排、项目效益评价等。1.5 主要技术经济指标附表1-1 主要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积2000约3亩2居住人数人794每户按3.2人计算3总建筑面积28236100%3.1住宅建筑面积24815全部对外销售3.2商业面积1711全部对外发售3.3管理与公共活动用房8553.4底下车库及设备用房8554停车泊位个384.1地面个104.2地下个285容积率3.56绿地率357建设工期个月20二主要经济指标1项目开发建设总投入万元8142.281.1其中：自筹资金万元20001.2银行贷款万元6000 2销售收入万元12698.153销售税金及附9、加万元780.934利润总额万元2224.181.6 简要结论滨江公园景区东西贯穿全城，绿化面积达21万平方米，宜雅宜闲，既是一个长达3.7公里的绿化走廊，也是一个集绿化、健身，文娱于一体的休闲公园。是最适宜居住的“天然氧吧”居住地，具有丰富的住居元素。而本项目用地位于公园景区东段中心位置，距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。项目建成后可近距离观看长江风光，视野开阔，观景遥江效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。项目周边已有建成的居民区，是新县城休闲健身的中心地带。本项目地块水电配套和通讯条件优越。用地一侧紧临滨江大道，是县城中心区的主要干道，交通条件10、和出行情况优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，休闲、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。本项目建设规模较小、但基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将大幅度提高入住居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升XXXX区的城市形象做出一定贡献；有利于促进体育广场周边风貌协调，美化城市核心区周边形象。因此本项目具有较好的经济效益和社会效益。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.111、.1 基本概况XXXX区位于市版图中心，东经10728031081237，北纬293318301625之间，呈西北东南走向分布，南北长87km，东西宽54km，幅员面积2901km2。长江横穿县境47km，水上距离XX主城区172km、陆上150km。东依石柱土家族自治县，南接武隆县、彭水县，西靠涪陵区，北邻忠县、垫江县。全县辖31个乡镇340个行政村，总人口79.5万人。全县属亚热带季风气候，具有气候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。 是著名的旅游名城，周属巴国，曾建“巴子别都”，东汉和帝永元二年（公元90年）建县，以“XX”扬名海内外，被誉为东方“XX之乡”。境内有名12、山、XX洞两个4A级景区和国家级森林公园双桂山、鬼王石刻等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区、龙河流域自然风情旅游区、新县城旅游综合服务区三大旅游景区，2005年全县旅游直接收入8500万元。是一个典型的移民大县，四期移民搬迁完成后，大力加快发展经济和城市建设。 “十一五 ”期间在经济建设方面，国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长，增速均保持在13%以上。2008-2010年间的平均增幅更是达到17.06%，超过GDP同期平均增幅。经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。 在城市建设方面，XXXX区城总体规划提出了“一城、二片区、三区域13、四组团”的城市规划布局结构。近几年，为加快实施“五个XX”工程，全力建设宜居，让老百姓住得更舒适，生活更方便，环境更优美，城市更具魅力，将城总体规划“一城、二片区、三区域、四组团”修改完善为 “一城、二片、六组团” 的城市空间布局，按照“东拓、西进、南扩、北优”的城市建设发展思路，以城市升级改造工程为抓手，着力实施“绿化、亮化、净化、美化”四大工程，加快完善城市功能，城市“四化”建设取得了明显成效。2.1.2XXXX区空间结构规划为更好地维护和发展特有的“一城、二片、六组团” 的城市空间布局结构，一个以王家渡组团为中心，向东、西、北三面辐射的城市格局已经形成。随着名山组团、镇江组团、丁庄溪组14、团、水天坪组团、龙河东组团的拉开，城市建成区面积由1992年的1.42平方公里发展到了现在的10平方公里，是老县城的10倍，城市人口达到12万人， “一城、二片、六组团”的城市格局初步形成了。近年来，城市基础建设进行了四个方向的扩展，1.向东拓展跨过龙河大桥向东拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为10多平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有港口码头、城市公交车等交通枢纽，区位条件良好，但龙河东区域用地地形以丘陵为主，用地相对较破碎。继续东扩至水天坪工业园区，可依托水天坪工业园区的政策优势，有较强的发展动力，且继续向东用地平坦15、，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域东部双路和兴义两大乡镇。 2.向西拓展跨过斜南溪向西，发展丁庄溪码头、建设中的火车站之间区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为5平方公里，西部城镇也由此而生。西部用地条件虽略差于东部，但可拓展用地也较大，同样具有区域辐射能力，能够辐射市域西部湛普镇及加强与涪陵和XX主城方向的联系；但跨山发展，城市基础投入相对较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今迎宾（滨江）大道已通，与县城中心连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶段，未来可依托火车站的发展建成的宜居中心和物流集散地。3.向北拓展跨过正在建设的长江二桥16、向北，发展名山街道，向东发展镇江化工工业园区之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为5.5平方公里。处于县城中心河对岸和水天坪河对岸区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展旅游业和工业，但跨江发展，交通投入较大。尤其是名山风景区以东的地区，由于该地区远离城市中心，且位于原镇江镇的化工工业园区，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在原镇江镇场镇所在地区域。4.向南拓展跨过县城四环路，发展四环路以南至原汇南乡场镇沿线。可发展区域的适宜城市建设用地约为2平方公里，直接与县城中心连成一遍。目前，世纪花城基础设施17、已全面动工，但此区域用地不多，可建成城市未来的后花园。另斜南溪沟谷回填至火车遂洞口区域约2平方公里，介于县城滨江大道与四环路之间，用地不大，但可美化城市，提升城市形象，有效拓展城市空间。因此，在未来5-10年内的，城市建设将强力带动整个区域的经济发展和城市的提升。2.1.3本项目提出的理由为进一步提高改善人民群众的生活居住条件，促进城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，城市形象得以美化。根据的经济发展状况而提出的本项目建设。本项目地块位于XX市XXXX区XX城滨江大道东段中心位置，距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。项目用地在XXXX区滨江景区东端。项目用地面积118、2542平方米，东邻恒安江城1号楼，南临滨江大道，西临港口休闲广场，北邻百舸争流的长江港口码头，项目建成后可近距离观看长江风景，视野开阔，观景效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。本项目建成后，一方面可满足市民日益增长的物质文化生活需要，另一方面，可提升城市环境风貌，促进城市建设的提档升级。因此，该项目的宏观建设背景十分利于项目的推进。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目的建设，利于提升城市形象本项目地块在新县城滨江休闲公园规划范围内，地块位置特殊，一方面紧邻滨江大道，一方面处于长江港口河提之边，根据发展规划，重新科学合理建造具有城市气息的标志性建筑，将使整个地块面貌19、焕然一新，融入整个新县城的风格之中，会极大提升城市建设形象。2.2.2可以大幅度改善、提高居民生活、居住条件本项目可以改善目前XXXX区城中心对总价要求在35-80万，单位面积在55-120左右平方米的高品质的休闲度假生活小区地产产品的市场需求量。为县内外所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。本项目左右侧是新建休闲、健身、娱乐公园景点，现已绿树成荫连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏江景风光。从而极大提高居民生活质量和居住条件2.2.3有利于充分利用土地资源通过项目产品品质的提升，进一步提升XXXX区中心城区的房地产项目档次。该项目20、依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，有利于促进房地产市场消费的多元化发展，大幅度提升其原有城市土地的价值。综上所述，本项目的建设是非常必要的。2.3项目建设的有利于条件2.3.1气候条件XXXX区属丘陵地，呈“四山”夹“三槽”地形，海拨118.5米至2000米，属于中亚热带湿润季风气候，常年气候温和，雨量充沛，四季分明，热量丰富，立体气候较明显。年均气温18.5，年均降水量为1123.4毫米，无霜期318天，日照时数1311.8小时。这种气候对房地产开发施工影响是较小且有利的。2.3.2 生态条件XXXX区紧紧围绕建设资源节约型和环境友好型21、社会目标，以建设国家级生态示范区试点县和创建市环境保护模范县为载体，多年来开展“蓝天”、“碧水”、“绿地”、“宁静”行动。加快库周绿化带、水土保持、国土整治、生态家园建设，着力推进库区整治和溪河流域治理。主要污染物总量减排任务达到国家标准。县城城区大气达国家二级标准天数100%。县城集中式饮用水源水质达标率保持在95%以上，乡镇集中式饮用水源水质达标率保持在65%以上。工业废水处理达标率达74.2，城镇生活污水处理达标率达到59.9%，森林覆盖率达39.09。XXXX区是中国著名旅游城市。近几年来，全县共投资数十亿元建设名山、X桂山、“XX神宫”、“XX街”、 XX仙境、XX石刻和四坪森林公园22、，三抚原始林场，龙河风景区、南天湖景区及世界著名的大溶洞“XX玉洞”。名牌景区。以“名山”为代表的历史人文景观已蜚声海外，堪称一座巧夺天工的生态园林和道教、佛教、宗教文化精品；以绝佳自然条件著称的南天湖旅游度假区正在开发之中，梦幻般的自然风光，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。 本项目地处XXXX区城中心区域。2010年统计数据显示，新县城中心区城市园林绿地面积达到202万平方米，绿地率达到35.4%，绿化覆盖率达到38.6%，人均公共绿地面积达到11.9平方米。本项目所在地自然资源得天独厚，推窗见绿，出门游园，伸手健身，呈现出一幅“城在林中、水在城中、人在景中”的住宅美景图，环境优美、生23、活方便、居住舒适、更是无与伦比。本项目左右两侧是滨江公园，邻近港口移民广场，与公园内休闲、娱乐、健身景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步最美滨江长廊的美丽风景。2.3.3 交通条件. XXXX区位于四川盆地东南边缘，境跨长江两岸，地处长江上游，上距XX172公里，下游距宜昌476公里,交通十分便捷通畅，从整个XX的版图上看，位于腹心地带，临靠涪陵区、垫江、忠县、石柱县、武隆县等四县，交通战略位置显著。根据XX相关政策，2012年将融入“四小时XX”，打破交通瓶颈，加快的经济发展。目前渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。未来交通(三峡水路航道、高速公路、铁路等)条件将非常优越。.市内交通主24、要有公交车和出租车。出租面包车和的士车都很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表5元就可以到达中心城区的任何地方。目前，县政府已规划组建一家公交公司，进一步完善城区公交体系。本项目邻近长江港口，南临滨江大道，陆路、水路交通十分便捷。地处公交体系的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。第三章 项目市场分析3.1 项目定位3.1.1项目目标定位鉴于竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。XX项目是目前XXXX区城在滨江大道上的第一25、高层中、小户型项目，具有标志性。高层观景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天、绿水、观景的人来说，本项目是不错的居家选择。3.1.2项目业态定位主要的客户群体为私营企业主、白领职员、以及国内有条件老人易地养老，且思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活，的对象等等。本项目住房档次定位中等稍偏高档次。消费人群主要为有较高的文化层次，观念较新，且有一定的经济实力的投资型和提升居家质量型的需求型客户3.2 项目前景分析项目周边是一块人口密集，视野开阔，观景遥江效果极佳的土地。用以开发中高档次住宅，是非常珍贵非常稀缺的风水宝地。随着对城市进行提档升级，本地段26、正逐渐成为新生的高档住宅区域之一。项目建成后，无论是从天上看，还是从地面望，你都可以领略到这座中高档住宅身在绿地之中。这无疑成为本项目光明市场前景的稳定保障。3.2.1项目临街商业市场前景分析项目所在地商业基本上集中在滨江大道沿线。其商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品和批发供农村市场使用的各类商品等，商业面积有一定规模，但档次中偏低。基本饱和了中低消费市场，使得该区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次、少体量的商业放量提供了大好机会。本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺，旺盛的健身休闲人气加交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消费人群与很27、多商业有明显的不同，其所拥有的休闲、旅游人流量、交通、地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，保证了本项目日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资与经营者前来。因此本项目的商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其他一般商业比起来，发售更为容易。综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。3.2.2项目住宅前景分析根据我们的市场调查分析，本项目的不存在销售问题。其理由如下：. 尽管国家强力调控房地产市场，但临江和城市中心区的高层观景住宅仍处在热买上升过程，观景高层和临江楼盘的最大优点是视野开阔，因此，景观是本项目的最大卖点。. 本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足28、购买者需求心理。. 据调查发现，有60%的潜在客户人群仍有购房才具投资保值升值的心理。. 物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查分析得出：消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在1.001.50元左右，占总调查人数的八成。结合市调市场需求和项目特征，将XX定位为中高档观景性的标志性建筑，建成该区域中高品质的观景高层楼盘是可行的，销售不存在任何问题。第四章 建设内容与规模4.1 建设内容本项目是滨江长廊上的中高档次宜居工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以中高档次住房建设为主，辅以少量商业门面。4.229、 建设规模总用地面积2000m2（约3亩）。总建筑面积28236m2（地上建筑面积26525 m2，地下建筑面积1711m2），其中住宅建筑面积24815平方米，小区管理及公共活动用房855平方米，商业面积1711平方米，地下车库及设备用房855平方米。修建小区道路及活动场地1200 m2小区绿化1500 m2。项目开发建设总投入8142.28万元，其中：自筹资金2000万元，银行贷款6000万元。第五章 项目场址条件5.1 建设场地现状拟建地点：位于XXXXXX区城滨江公园东段中心位置。场地描述：本项目所在地位于XXXX区城滨江公园东段中心位置，具有丰富的住居元素，是最宜居住的“天然氧吧”居30、住地。项目建成后可近距离观看长江风光，视野开阔，观景遥江效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。该地块总用地面积2000m2（约3亩），地理位置十分优越，北眺长江风景，南临滨江大道，西临港口移民广场，东邻“恒安江城”1号楼。具有很好的交通、供电、给排水、通讯等基本条件，地块周边配套完善、能够满足本项目建设的需要；地块周边交通便利、居住环境优越，人气氛围较浓。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，场地上无废弃建筑物和其他杂物，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。5.2 场地建设条件.地形地貌本项目建设场地开阔、平坦，施工地带比较安全，能避开可能发生的自然灾害。场地四周无31、各种污染源及其他易燃易爆物品等，符合国家相关规定，对组织施工有利。.地质构造本工程地块属泥岩、沙岩，地下水量较少，场地岩石地基基本稳定，场地内无断层及构造破碎带通过，场地内构造裂隙不发育。但场地多为长江河提岸回填土较多，场地基础投资会相对增加。.地质灾害危险性评估根据调查结果表明：拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质现象，现状稳定；工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小中等，危险性小中等。用地范围适宜本项目建设。.气候气象XXXX区内属亚热带湿润季风气候区。四季分明，雨量充沛。特点是春旱冷暖多变，夏季炎热多旱，秋凉多绵雨，冬冷无严寒。全年最热为32、79月，年均日照时数为1312小时，以7月、8月最多，1月、12月最少。全年雨量充沛，年降水量为1087毫米。由于山地地貌的垂直差异，时空分布不均，光照少，云雾多，灾害性气候时有发生。根据XXXX区气象站多年来常规气象资料监测结果气象参数为：年平均气温 18.5C极端最高气温 42.8C极端最低气温 2.6C平均相对湿度 81年均降水量 1087mm年均日照时数 1311.8小时无霜期 318天平均风速 1.6m/s静风频率 17.5冬夏两季主导风频为 22主导风 N-NE.水文XXXX区境内主要河流有长江、龙河、渠溪河、碧溪河等。长江横贯中部，流程47公里，年径流量4258亿立方米。渠溪河、33、碧溪河、龙河等支流汇于长江。地表水系以长江干流为主，南岸有源于石柱向西的最大支流龙河，北岸有向西的渠溪河。它们在县境内构成三大水系，分水岭为背斜山脉；各水系的常年性分支冲沟大致垂直干流方向彼此平行展布。区内长江多年平均流量4258108立方米，龙河等支流及溪沟的多年平均水量110.25108立方米，全县地表径流量17.16108立方米。地下水主要分为三大类，即松散介质空隙水、基岩孔隙裂隙水和碳酸盐岩溶水。后者主要分布于背斜核部地带；前者主要贮存于第四系松散堆积体及河漫滩中，埋藏浅，泉水季节性变化明显；基岩孔隙裂隙水主要贮存于砂岩和浅层风化带中。大部分边坡，特别是长江岸坡表层第四系坡积物通常透水34、性好，而下部泥砂岩透水性差，构成不利于边坡稳定的水文地质条件。.施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。第六章 建设方案6.1 规划设计理念及原则6.1.1规划设计理念规划设计要根据市城市总体规划及XXXX区城总体规划，针对本项目地块现状及周边环境的分析，特别是以促进XXXX区城的提档升级，美化整体形象。. 文化性：在功能、层次上满足消费者需求的同时，还必须与的旅游主题文化相联35、系。. 合理性：根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。. 统一性：项目规划设计与整体风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。. 人性化：规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。6.1.2规划设计原则本项目规划设计遵循XXXX区城市建设规划对建设土地利用的保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。（1）协调性原则：建筑风貌不得破坏XXXX区城整体形象，要符合滨江绿色长廊、文化公园、城市阳台等城市综合功能特征，做到协调一致，体现生态绿色、宜居休闲的文化特色。（2）生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的36、前提下，创造一个具有良好居住环境。（3）经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大。6.2 设计构思项目地块为四方形地块，地势南高北低，地块东南角高程最高达到10米，最低只有2米，地块内部起伏不大。在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。道路设计力求与临街道路良好通连，内部贯通，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。6.3建筑单体设计6.3.1住宅住宅建筑为1栋33层的高层建筑，户型以中小型为主，每单元8户，大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最大程度地利用景观资源。建筑立面设计遵循XXXX区37、城总体规划，做到与城市风貌协调统一。建筑选址根据现有的地形，尽量减少土石方量，避免高压线影响，将道路干扰对住户的影响降至最小。力求继承中求创新，利用高层建筑挺拔的形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次分明，利用色彩对比与协调，充分体现XX工程的艺术气息和朴实淳朴的生活风貌。住宅建筑为一栋，为轴对称单元建筑结构，单栋住宅建筑标准层面积为857平方米，东西长37米，南北向32米，均为33层高层建筑，由两排相对独立住户连接单元并排组成，均采取2梯8户，为了减少公共交通面积，建筑以电梯为中心布置住户，电梯旁边设置紧急逃生楼梯。商品房户型有： 附表2 商品房户型表序号户型套数占比235-55平方米38、35户15%355-70平方米100户41%470-90平方米55户23%590-110平方米50户21%合计240户100%6.3.2商业门面商业门面为临滨江大道建筑底层门面，沿街长度大约66米，进深8.3米。商业面积共计547平方米。6.4结构设计1.设计依据（1）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（2）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）；（7）钢筋混39、凝土高层建筑结构设计与施工规程（JGJ3-2002）。2.设计要求 建筑结构安全等级：二级 建筑结构设计使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组： 6度，一组 人防设计及等级： 无 基本风压：0.4KN/m23.设计荷载标准值（1）车库: 4.0kN/m2（2）商场: 3.5kN/ m2（3）卧室、客厅等 2.0kN/ m2（4）厨房、卫生间 2.0kN/ m2（5）楼梯:住宅 2.5kN/ m2消防疏散楼梯 3.5kN/ m2（6）挑出阳台 2.5kN/ m2（7）屋面: 一般上人屋面 2.0kN/ m2 种植屋面 按实际情况考虑（8）消防车道 20.0kN/ m2（9）40、设备房.电梯机房 7.0kN/ m2（10）其它均应按国家相应规范规程执行4.结构类型及材料住宅33层，均采用钢筋混凝土框架结构；临街商业只有1-2层，全部采取钢筋混凝土结构形式。在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒剪力墙结构，共同承受水平荷载。主要结构材料：混凝土C25C45;钢材HPB235,1型冷轧扭钢筋，HRB335,HRB400。 5.基础形式本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。6.5 公用设施设计方案6.5.1 给排水设计1、给排水1）水源本工程属城自来水厂供水范围，小区进水由地块周边道路市政给水管引入，进水管管径不小于DN200mm。2）用水量用水标准：住宅：20041、L/人.dK=2.5，153m3/d商业门面：5L/m2 .d 7m3/d道路及绿化 1.5/m2.d4 m3/d用水量：并考虑10%不可预见用水，日均用水量180m3/d，日最高用水量430m3/d。3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。4)排水量污水量：按生活给水量的85%计算，每天排放污水量约153m3。雨水量：按市暴雨公式计算，即：q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中P=2年，地面迳流系数取0.75。雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300-d700mm，雨水管管径为d300-d1100mm，分别排入小区雨污水管。542、)污水处理小区、商业门面，酒店等生活污水先采用标准化粪池处理，必须达标后方能排放至市政污水管；商业门面、酒店等餐饮厨房废水必须经隔油池处理后才能排入市政污水管。6.5.2电气设计1、设计依据1）民用建筑电气设计规范 （JGJ/T 16-92）；（已过期）2）10kV及以下变配电所设计规范（GB50053-94）；3）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2001版）；4）低压配电设计规范（GB50054-95）；5）住宅设计规范（GB50096-1999）；2、强电设计1）电源 小区附近有一间10kV开闭所，可直接引入。2）荷载指标及负荷估算 70平方米住户按每户6kw计算，60平方米左43、右住户按照每户5kw计算，45平方米住户按照每户4kw计算，商业门面每百平方米按10 kw计算，酒店每个客房按4kw计算，公共建筑按照30W/平方米计算，道路按照2W/平方米计算。附表3 负荷指标及负荷估算表负 荷 名 称PsKxcosPjsQjsSjs变压器(kW)(kW)(kvar)(kVA)70平方米住户1600.50.758060 60平方米住户2700.50.7513510145平方米住户1100.50.755541商业门面1350.60.756750道路及其他500.50.752518小计725362270乘K =0.9652325243405无功补偿86 补偿后65232515744、361配电变压器选择361*1.17=422500经测算，项目变压器总负荷为422kva,项目拟采用一台500kva干式变压器，另外备用一台315kva变压器，以备检修及发生故障。3）照明根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。4）电缆敷设小区、商业等室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直接埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆，通过墙上预埋的钢管引出，并做好防水处理。5）防雷接地小区建筑均为二类防雷建筑,按规范对各建筑设置防雷设施。保护接地型式采用TN-S制。3、弱电设计1）通信普通住宅每户考虑一门电45、话，商业门面按80平方米/门，另考虑10%富余量，约需电话280门。电话电缆由小区侧市政电信接口处引入，电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用。2）电视普通住宅每户考虑一个电视接口，商业按每80平方米一个计算，另考虑10%富余量，项目约需电视用户点280个。电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由南侧市政有线电视接口处引入，电话设备间与电话机房共用。3）弱电线路敷设弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直埋地敷设。6.5.3燃气设计小区共有住户240户，商业门面接近30多个。天然气用量住户按1m3/户.日计，商业按10m3/户.日计，并考虑1046、%不可预见用气量，共计600m3/日。天然气由城市天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口，天然气供应压力为0.20.4MPa。室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅、商业、酒店等用户使用，分别设置流量计单独计量。室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。6.5.4 采暖通风与空气调节设计1、室外气象参数室外气象参数表附表4-1 序号名 称单位数量备注1本地区气象台位置北纬()293318东经()1072803海拔m259.12室外计算干球温度采暖0C4通风冬季7夏季33空调冬季2夏季37.13夏季空调室外计算湿球温度47、0C27.34室外计算相对湿度冬季最冷月月平均%82夏季最热月月平均755室外计算风速冬季平均m/s1.2夏季平均1.46主导风向及频率冬 季C44% N11%夏 季C39% N7%7大气平均压力冬 季kPa991.2夏 季973.22、通风系统设计 地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：换气次数表4-2房间类型换气次数地下车库6次/小时变配电室8次/小时水泵房6次/小时住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。6.5.5消防设48、计1、建筑消防项目住宅为33层的高层建筑，为一类高层建筑，适用高层民用建筑设计防火规范。每个建筑单元设一个防烟剪刀楼梯间及一部消防电梯、一部普通客梯。消防电梯前室面积均大于6.0，均有直接的自然通风或正压送风系统。所有通向防烟前室及封闭楼梯间、防烟楼梯间的门均为向疏散方向开启的可自行关闭的乙级防火门，设备管井的门为丙级防火门，所有地下室与地上层共用的楼梯间均在首层与地下或半地下层的出入口处设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，并设有明显标志。小区的停车大部分采用地下车库的方式，地下停车库设自动喷淋，防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘分隔，每个防火分区均有不少于两个人流疏散出口。所49、有设备用房与地下车库及疏散前室之间的门均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。2、结构防火建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼(或页岩砖)砌筑，其它内外墙体采用加气混凝土。电缆井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。耐火极限不小于3h。3、消防给水用水量室外：30l/s；室内：40l/s；自动喷洒：30l/s。室外消防给水系统水源：为城市自来水，采用生活和消防合一制供水，进水管1条，管径为150mm。室外管网呈环状形敷设，干管管径为150mm。消火栓沿道路布置，间距不大于120m。室内消防给水系统室内消防采用临50、时高压制，在住宅、商业用房、地下车库设置消火栓系统，在地下车库设置自动喷水系统。4、化学消防在储油间设置七氟宾烷气体灭火系统。其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火器。5、防排烟设计不具备自然排烟条件的地下车库均设排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次小时计算确定。车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统,且送风量不小于排风量的50%。不具备自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量51、为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于60m3/h计算，但单台风机的最小排烟量不小于7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。地下室所有排烟、送风风机均选用消防高温排烟风机，并设于机房内。不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前室均设机械加压送风系统。不具备自然排烟条件的内走廊采用机械排烟，排烟量按60m 3/hm2计算。6、消防电气本工程消防保护等级确定为一级，消防控制室设在住宅楼。消防用电设备由变电所及发电机分别提供电源，发电机房设在住宅楼，报警系统另配UPS电源。6.5.6防雷安全设计本项目的建筑物均按二类防52、雷建筑物设计防雷，利用建筑物金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，共用天线避雷针保护，利用结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作为自然接地体。为防侧击雷，从30m以上每三层设置均压环，所有金属门窗均应与作防雷引下线的钢筋连通。防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其它需要接地的设备，均共用接地装置，接地电阻不大于1欧。为用电安全，本建筑作总电位联结，在地下一层变配电房内安装一总电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。在游泳池、卫生间等处作局部等电位联结。第七章 节能、绿化及环保7.1节能7.1.1设计依据1.中华53、人民共和国节约能源法；2.节约能源管理暂行条例；3. 公用等专业提供的相关资料；4. 节能专业有关规定及标准等。 7.1.2设计范围主要是项目各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。 7.1.3主要节能措施1.项目外墙以降低太阳光辐射的吸收的颜色设计。门窗选用密闭性能好的塑钢材料制品，门窗玻璃考虑采用中空玻璃。2.给排水节能设计选用节水型卫生器具及配水件。给水系统采用竖向分区方式，控制最不利用水器具处的水压不超过0.35Mpa。3.电气节能设计合理选择导线，减少线路损耗。灯具选用高校、节能灯具，所有气体放电灯及节能灯均要求公路因数0.9。采用智能灯光控制系统，对公共照明分回路定时控制。7.54、2绿化绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目规划拟采用点、线、面相结合的手法，在小区道路两旁种植行道树和草皮；在小区西南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，形成立体绿化；同时对小区内较大空地进行绿化时，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，给居民一个优美的休憩场所以期取得多层次的绿化效果，使小区一年四季均有良好的观赏效果。另外，要同时妥善安排好绿化与地下管线的关系。7.3环保7.3.1 建设场地环境现状1.空气质量现状 项目所在地块现状主要为住宅用地，有少量工厂企业和商业门面，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区55、内空气质量总体良好。2.地表水环境质量现状项目区东侧临清水溪河，当地已有城市污水处理及排水系统，会使污水经处理后流入清水溪河，对地下水和清水溪河的影响不是很大。3.声环境质量项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。4.生态环境现状项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，生态环境较为简单，不敏感。7.3.2施工期和营运期的主要污染1、 施工期主要污染源1）噪声施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。混凝土浇筑阶段：混凝56、土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。2）废水主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。3）废气包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.53.0mg/m3。4）固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。5）扬尘主要包括：土石方施工、现场搅拌、裸露土57、地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。2、营运期主要污染源1）噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；片区主要的道路212国道、磁童路等交通噪声，以及商业门面经营所带来的噪音将对本项目产生影响。2.废水项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。3.废气项目建成后，进出的车辆排放汽车尾气、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟，将对环境造成一定影响。4.固废主要为生活废弃物。7.3.3环境保护措施1、施工期环境保护1）噪声根据GB12523-958、0建筑施工场界噪声标准，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55 dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；施工尽量在白天进行；将有固定工作地点的施工机械59、应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界噪声限值（GB1252390）的要求。2)废水施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。3)废气为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的60、影响；运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。4)固废施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5）扬尘可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。2、营运期的环境保护1）噪声选用高效低噪及振动小的设备，振动设备基础均设置橡胶或弹61、簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。噪声控制参照工业企业厂界噪声标准（GB1234890）执行。2）废水所有生活污水经生化处理达到一级标准后，排入市政管网。污水处理工艺流程：生活污水沉砂隔油池厌氧酸化池二级生物滤池过滤池达标排放。生活污水的排放标准应按污水综合排放标准（GB89781996）一级标准执行。3）废气平时地下车库设通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶排放，对空气环境的影响不大；如小区内提供餐饮服务，应安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的62、影响很小。油烟的排放浓度应达饮食业油烟排放标准（GB184832001）的要求，即排放浓度应不高于2.0 mg/m。4）固废生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。7.3.4环境影响评价项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水经生化处理达到一级标准排放长江，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水长江影响不大；生活垃圾通过小区物业管理部门定期对垃圾袋装收集，清运到指定垃圾处理场，对区域内的环境卫生影响不大。第八章 机构设置与人力资源配置8.1 项目建设管理机构公司设董事会和监事会，董事会下设总经理1名，总经理下设分管工程建设、房屋销售及物业管理的副总经理各63、1名，同时还设置分管财务工作的财务总监1名。副总经理和财务总监下设各职能管理部门。具体如下:行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续、客户服务工程管理设计规划计划管理合同管理及物业工程造价管理公司领导综合部财审部营销部施工部经营部技术研发 8.2 项目人员配置8.2.1工程建设管理方式项目部是由公司组建并领导进行项目管理的组织机构。它是开发项目现场管理的的施工管理组织机构，负责开发项目从开工到竣工全过程施工管理的工作，既是公司某一开发项目的管理层，又对各外包单位负有管理和服务的双重职能。8.2.2项目部组织形式及人员设置项目经理1人工作班子：设土建组、设备安装组、安监组、成本控制组64、后勤组土建组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应设备安装组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应安监组下设安全检查成本控制组下设预决算、合同管理、招投标后勤组下设资料归档、手续办理工程技术部主管土建组、设备安装组、安监组、后勤组，经营计划部主管成本控制组。采用部门控制式项目组织，不打乱公司现行的建制，按照部门职能分工，对应项目管理机构，由部门负责组织实施项目管理。第九章 项目建设进度9.1 建设工期参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设总工期计划按20个月控制（自2010年8月起计）。 65、9.2 建设进度计划2010年8月前：完成工程建设前期手续办理、场地平整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备。2010年12月3日开始施工，进行基础开挖施工。 2011年3月-2010年4月：完成基础（孔桩）工程及地下工程，开始主体工程建设；2011年5月2011年12月：主体工程全部竣工；开工室内装饰工程、水电安装工程、设备安装工程；完成水电工程的70%、装饰工程的60%、设备安装工程的70%。2012年1月-2012年3月：完成余下的水电安装工程、设备安装工程、室外装饰工程、室外环境道路工程等。2012年4月底验收投入使用。9.3项目实施进度表根据以上进度计划要求，结合工程各施工建设阶段工66、程量和复杂程度，对建设时序做出安排，并使各阶段工作相互衔接。第十章 工程招投标方案本项目业主将根据中华人民共和国招标投标法，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及市有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。10.1 招标形式本项目拟采用公开招标的形式进行招标工作。由项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构对设计单位、施工单位、工程监理单位、重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）进行公开招标确定。10.2 资质要求设计单位：甲级工程施工单位：一级建筑安装施工工程监67、理单位：甲级。建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。10.3 招标信息发布根据原市发展计划委员会贯彻国家招标公告发布暂行办法的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。指定的报纸为XX商报，指定的信息网络为XX经济信息网，网址为。本项目的招标信息将分别在上述两种媒体上同时发布。10.4 招投标工作组织项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构实施项目招投标工作。招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参与公开投标的68、设计单位不得少于3家，工程施工单位不得少于5家，工程监理单位不得少于3家，供应商不得低于3家。第十章 投资估算与资金筹措11.1 投资估算11.1.1投资估算范围本项目投资估算范围涉及前期准备、场地平整、基础地下室工程、主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其它零星工程。 11.1.2投资估算内容本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目涉及的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及的工程建设其他费用：土地征用用、勘察设计费、建设管理费、建设监理费、城市建设配套费、预备费等进行估算。11.1.3投资估算依据（1）各级政府主管部门颁发69、的文件。 （2）项目业主提供的有关资料。（3）市建设工程设计概算编制规定（渝建发200647号）、市建筑工程概算定额（2006年）、市市政工程概算定额（2006）、市安装工程概算定额（2006）、类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。（4）国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标。11.1.4 相关投资估算说明（1）土地成本费用本项目用地3亩，根据市城市房屋拆迁管理条例、市城市房屋拆迁管理条例以及XXXX区相关房屋拆迁安置补偿标准。及业主提供的相关拆迁统计资料，本地块按土地公开拍卖价873.33万元/亩计。则本项目土地成本为2732.79万元。其中主要安70、置补偿标准如下：土地拍卖价为3亩*873.33万元/亩=2620万元。征地补偿费按170元/M2计为3亩*666.6667M2*170元/M234.00万元土地契税和土地登记公证等费78.79万元。（2）前期工程费用工程建设前期工程费用主要包括策划费、规划设计、勘察费、城市建设配套费、施工图设计费、建设管理费、工程监理费、工程造价咨询费等，各项收费均按照相关收费标准文件或行业平均水平计取。前期费用总计507.15万元。11.2投资估算结果本项目开发建设投入成本8142.28万元，其中：直接工程费用7506.30万元(包括土地成本费用2732.79万元，工程前期费用507.15万元，建安工程费271、040.39万元，市政设施配套费2225.98万元)，工程建设其他费用635.98万元(包括管理费用225.19万元，房屋竣工验收及测量登记等费用47.58万元)，不可预见费225.19万元。建设期利息141.67万元有关计算和金额详见附表1建设设成本费用估算表。附表5 开发建设投入成本费用估算表11.3 资金筹措资金来源：企业自筹资金2782.00万元，占总投资的25%；申请银行贷款6000万元，占总投资的53.92%，销售回笼滚动开发资金2346.02万元，占总投资的21.08%。详下表：附表6 资金筹措计划表第十二章 经济评价12.1 经济分析的依据、原则和方法1.评价依据（1）本项目财72、务评价以原国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）为依据；（2）本项目成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则的有关规定为依据；（3）本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为测算依据。2.评价原则（1）本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则；（2）本项目经济评价在计算期内的销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素；（3）本项目经济评价遵循收入与费用计算口径一致的原则；3评价方法本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析和测算。12.2 基础数据1.计算期确定本项目为拆迁项目，住房不存在销售73、环节，只有少量商业需要对外销售，可在完工后不久即可售毕。故将计算期设定为项目的建设工期，即20个月。2.销售面积及建议销售价格本项目总建筑面积28236m2（除去公共建筑855 m2外）全部对外销售根据市场调查，综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：住宅面积：24815m2 按3500元/M 2计价12层商铺面积：1711m2 按5000元/M2计价地下车库：855m2 按3000元/M2计价12.3 财务评价12.3.1 项目投入估算项目投入费用由项目工程建设投资和经营费用两部分组成用。工程建设投资5028万元期间费用52万元，其中：管理费用39万元，营销费用174、3万元。项目开发建设总投入费用合计为5080万元。12.3.2销售收入预测三、销售进度及付款回收计划本项目计划在1年半（20个月）左右内完成销售，各年销售计划见附表3。附表7 本项目销售计划表（%） 项目合计20112012年6月前2012年6月后高层住宅10070%30%12层商铺10040%60%地下车库100100%销售收入及税金测算详见附表4附表8 销售收入及税金测算表。12.3.4 项目利润利润总额见附表9 损益表附表9 损益表12.4财务评价结果12.4.1 项目损益静态分析1.税前投资回报率从以上评价结果可知，本项目的销售总收入约13938.90万元，总投资约11714.72万元75、，销售税金及交易手续费约为857.42万元，项目总利润2224.17万元，扣除所得税后的净利润为1668.13万元。税前投资回报率为18.99%，税后投资回报率为14.24%从投资回报率来看，该项目利润在正常范围。2. 静态投资回收期从项目的现金流量表可以计算出，税前静态回收期为0.34年，税前静态回收期为0.35年，即4个多月，预计2004年第四季度产生正现金流量，项目的投资回收期较短。第十三章 社会评价本项目是市XXXX区城市提档升级建设的重要组成部分，其建设将进一步提升城市形象，促进城市建设提档升级。综合分析该项目的风险较小，且有着明显的社会效益、经济效益和极大的社会影响力。13.1 社76、会效益主要体现在：完善所在地段的规划功能、提升城市形象；提升市民的人居质量；增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。13.2 社会影响分析可以推动所在地段的城市建设进程，促进周边公用设施的配套完善，提升当地原有居民的生活质量；增加所在地区服务业的就业机会；项目的建设，将增加对建材、设备、劳动力的需求；项目建成后，车流、人流都将增加，加大了环境卫生的工作量；同时增大了对当地的公用服务设施需求，但也有利于增加社会的有效消费需求。项目与周边两大文化旅游区相联合将使得本项目的社会效益更加明显。13.3 社会风险分析项目业主已与政府相关部门签订土地使用协议，涉及的非自愿移民安置问题可以有效解决；由于77、项目建设得到有关部门的大力支持，项目引发社会矛盾的可能性不大。在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。基于社会评价的角度，本项目的建设是可行的。第十四章 结论与建议14.1 结论本项目所在地作为XXXX区城港口沿线的风貌协调区，北长江港口码头，南临滨江大道，西临港口休闲广场，东邻恒安江城1号楼，交通条件优越。地块周边配套完78、善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。本项目建成后可以提升城市形象，将大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升的城市形象做出一定贡献；有利于促进新城风貌协调，美化核心区周边形象；有利于丰富完善滨江区域内的商业内容和环境。因此。本项目具有较好的社会效益。本项目占地3亩，总建筑面积28236 m2，其中住宅建筑面积为28415 m2，安置小区管理及活动用房855 m2，商业面积12层商铺1711m2，地下车库及设备房面积855m2，建设规模适中、基本79、功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。本项目从经济评价和社会评价分析都是可行的，项目的抗市场风险能力较强，由于本项目具有江景独特的地段优势和竞争力，因此项目的前景看好。14.2 建议1.严格执行国家及市房地产开发管理程序和规定，按预定的计划和目标，优质、高效地实施开发建设。2.建筑物的建设顺序应配合营销策划方案进行；住宅户型设计一定要体现灵活性、个性化，突出楼盘的特色；注意对小区绿化成果、环境设施的保护。3. 加强物业管理及物管费用的落实，确保项目投入使用后能够正常使用和得到维护，以发挥更好的效益XXXXXXXX公司XX年六月十日