1、5.3万平米地块住宅开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目总体概况71.1 项目名称71.2 开发公司71.3 承担可行性研究工作的单位81.4 研究工作依据及范围81.5 项目建设和内容81.6 项目总2、体预测评论8二、项目投资市场环境研究92.1 中国宏观经济环境研究92.2.2 2008年下半年房地产宏观调控政策走向19 2.3 XX市宏观市场环境研究222.4 XX房地产市场调查研究分析31三、区域市场分析353.1 区域市场界定353.2 市区典型楼盘调查情况（网上搜集，仅供参考）353.3 供给研究分析493.4 需求研究分析493.5 供需研究结论52四、项目素质分析534.1 地块解析534.2 项目SWOT分析53五、项目定位555.1 目标客户市场描述555.2 产品定位575.3 市场定位575.4 形象定位57六、项目建设开发进度安排586.1 有关工程计划说明586.23、 项目开发横道图58七、项目财务分析58八、社会效益和影响分析61九、可行性研究总体结论61前 言本项目位于XX市风景优美的XX旅游度假区，是建设中的以江南水乡、田园景色和自然湖泊风光为背景，以水上游乐、农业观光、休闲度假为主要内容的省级旅游度假区。2006年1月14日，XX市人民政府第88次市长办公会议决定将嘉善塘以北、东郊河以东的地块也交由XX旅游度假区管委会负责开发。根据会议纪要，XX旅游度假区的开发范围由原来的7.15平方公里扩大到15.77平方公里。至此，XX旅游度假区周边更兴起了一轮如火如荼的开发建设热潮。因此，本项目的开展应借力于XX旅游度假区不断再开发建设齐头并进的势头，结合度4、假区的市场定位和项目实际情况来开展深入的可行性研究分析。并利用良好的区位优势和优越的自然环境比较，通过科学的方法、系统全面的实地考察、深度的市场供给与需求调查和详实的分析，形成本项目规划设计的重要组成部分，为项目的前期策划及后期工作提供重要的市场依据和开发策略。一、项目总体概况 1.1 项目名称 本项目位于XX市南湖区七星镇，出让地块名称为XX湖东5号地块，挂牌宗地编号为2008-01号地，宗地总面积为53275.1平方米，地块位于XX潭湘路北侧，环湖路西南侧。项目名称暂定为：“湖畔XX”。 1.2 开发公司本项目由XX湖畔XX置业有限公司全资独立开发。XX湖畔XX置业有限公司是一家外商投资企5、业，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。 1.3 承担可行性研究工作的单位 本项目可行性研究报告由XX湖畔XX置业有限公司编制。1.4 研究工作依据及范围 由于本项目规模较小，总出让面积不足6万平方米，本项目可行性研究采用的主要依据为：XX市特别是城市中心房地产现状分析、XX市房地产供给与需求市场调查、本项目的地块价值市场调查、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法、零叁版浙江省相关计价依据、XX市工程造价信息等。另外，有鉴于当前不确定性的世界经济与中国房地产市场，我们也结合各类数据进行剖析，着重对项目建设必要性、建设条件、实施进度、投资估算、经济评价社会效益和环境效益评价等方面的进行论6、述，论证其市场、技术以及经济方面的可行性，以便于分析区域房地产市场，提供出宏观的指导意见。 1.5 项目建设和内容 本地块总占地面积53275.1平方米，容积率1.3，建筑密度30%，为商业和住宅相结合建造的土地用途。 1.6 项目总体预测评论 项目本身具有地处XXXX旅游度假区的地段优势和景观优势，又处在XX市这个升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计与建造，本项目将成为一个“短、平、快”的精品项目，一个风险小、利润可观、前景乐观的优质楼盘。二、项目投资市场环境研究2.1 中国宏观经济环境研究2.1.1 2007年中国宏观经济环境状况2007年，我国宏观经济运行7、的主要特点可以用“三高三快”来概括：“三高”是指投资、消费、净出口三大需求均保持较高增速；“三快”是指人民币升值加快、居民消费价格涨幅较快、资产价格上涨过快，这“三快”也是影响我国经济走势与政策取向的主要问题。1）居民收入不断提高，消费需求保持旺盛。我国国内消费增速从2004年开始不断提高，2006年3月后进入加速增长阶段。2007年1月11月，社会消费品零销售总额累计同比增长16.4%，是1997年以来的最高名义增长率；扣除价格因素实际增长14.7%，比2006年的12.6%高出2.1个百分点。消费的增长主要是因为城乡居民收入和就业的增长。2007年前3个季度，城镇居民人均可支配收入实际增长8、13.2%，增幅高与2006年同期3.2个百分点；农村居民人均现金收入实际增长14.8%，高于2006年同期3.4个百分点。截至2007年9月末。全国城镇累计新增就业人数920万人，已实现全年900万人的目标。同时，近2年来，各级政府全面落实科学发展观，大大增加了教育、医疗、社会保障等公共产品的投入，提高了居民的消费倾向，也推动了消费的增长。2）固定资产投资高位平稳增长，投资反弹压力加大。2007年1月11月，城镇固定资产投资同比增长26.8%，增速与2006年同期基本持平，各月份增速也比较平稳。扣除价格因素，固定资产投资增速连续8个季度都基本稳定在22%左右，投资增长的稳定性大大增强。从产业9、看，2007年第一产业投资增速接近40%，明显高于第二、第三产业；从区域看，中、西部地区投资增速明显高于东部地区，投资结构在进一步改善。但是，新开工项目计划总投资从5月的6.1%上升到11月的28%，逐月提高。由于新开工的项目计划总投资的先行指标，它的增长必将推高后续的投资增速，固定资产投资反弹的压力加大。央行的调查也显示，2007年第三季度企业固定资产投资景气指数达到10年来的最高，显示出企业内在投资冲动仍然较强。3）国际收支顺差继续扩大，人民币汇率屡创新高。2003年以后，我国进出口顺差逐年大幅增加，外商直接投资也是持续增长，国际收支顺差逐年扩大。2007年1月11月，全国进出口顺差达到210、381.2亿美元，比2006年同期增长52.2%，超过2006年全年1775亿美元的顺差总额；全过实际利用外资616.74亿美元，同比增长13.66%，比2006年同期加快11.52个百分点。国际收支失衡问题更加严重。国际收支顺差的持续扩大，导致了贸易摩擦的大量增加以及外汇储备的快速增长。2007年11月末，我国国家外汇储备达到1.455万亿美元，同比增长40%。大规模的外汇储备，不仅增加了央行货币政策的操作难度，也加大了人民币升值的压力。2007年以来，人民币升值明显加快，而且基本呈单向升值走势，没有实现双向波动。这种单向升值走势进一步强化了人民币升值是预期，导致热钱留入，国际收支顺差继续扩11、大，反过来又加大人民币升值的压力，形成不良循环。这种循环已成为影响我国经济稳定发展的一个重要因素。4）消费价格出现结构性上涨，资产价格上涨过快。2007年2月以来，我国居民消费价格呈现出较快上涨态势。2007年10月当月居民消费价格同比上涨了6.9%，创下近10年来的新高。2007年1月10月累计上涨了4.6%，预计2007年初预定的调控目标。虽然，目前居民消费价格的上涨，主要是因为食品价格上涨导致的（2007年11月居民消费价格6.95%的涨幅中，食品的贡献超过5个百分点），但由于国内货币供给增长较快，居民消费持续旺盛，国际石油价格大幅上升，居民消费价格上涨的压力仍然很大。从2007年前1112、个月的数据来看，医疗保健及个人用品、居住类价格涨幅都有所扩大，居民消费价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的可能性有所增加。受资金流动性过剩的影响，2007年我国资产价格快速上涨。11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比2006年同期增加了5.1个百分点。而且股市和房市还出现相互推动、交替跌升的局面。人民币升值加快，居民消费价格涨幅较大、资产价格上涨过快等问题的产生有我国特殊人口阶段、特殊发展阶段的客观原因，也有全球性流动性过剩、国际初级产品价格持续上涨等外部原因，更有资源和要素价格改革滞后、公共产品供给不足、社会性管制缺失等国内因素。要解决这些问题，就必须全面深入贯彻落13、实科学发展观，进一步深化改革，进一步改善和加强宏观调控，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。2.1.2 2008年宏观经济基本走势2008年北京将召开奥运会，各级政府换届工作也将基本结束，来自市场和政府的经济发展动力都比较强劲。同时，美国次级债危机，美元国际油价高涨等因素也使得世界经济走势的不确定性增加。1）外部经济环境。自2002年初进入新一轮的增长周期后，世界经济连续5年保持了4%以上的增速，2006年达到了5.5%，14、但是随着次级债危机向全球蔓延，世界经济回落的可能性在明显增大，各个世界经济组织纷纷低调2007年的经济增长预测。但由于美国、欧洲各国已高度重视次级债危机，并采取了相应的政策，发展中国家经济增长的独立性增强，未来世界经济增长趋缓的可能性较大，但出现持续萧条的可能性较小。国际货币基金组织最新的世界经济展望预测，2008年全球经济将增长4.8%，比2007年下降0.4个百分点，仍处于较快增长区间。世界经济增速放慢会影响国际贸易的增长，世贸组织预测今年全球贸易量增速将从2006年的9%下降到7%左右，虽有一定下降，但也处于较快增长区间。世界经济尤其是美国经济增长放缓，会对我国出口增长形成一定制约，但同15、时也能促使我国顺差减少，促进国际收支平衡。由于次级债危机和美元贬值，各国的央行、投资机构纷纷减持美国国债，流出的资本促进了全球初级产品价格上升，增大国内的通胀压力。更重要的是，美元贬值会促使更多的国际资本流入我国，增大流动性过剩的压力，加快国内资产价格的上涨。2）总需求走势。尽管固定资产投资反弹的压力较大，但国家从严控制投资过快增长的各项政策，将抑制投资的明显反弹。同时，企业利润增长放缓，也有利于防止投资过快增长。因此，2008年投资增速仍有可能保持稳定，预计全社会固定资产投资增长率在25%左右。2008年，就业、城乡居民收入将继续保持较快增长，教育、医疗、社保等公共产品供给的大幅增加，将大大16、改善居民的消费预期。但从紧的货币政策的实施，将通过消费信袋紧缩等渠道对消费产生一定影响。因此，2008年消费增速也将保持稳定，预计2008年社会消费品零售总额增长13%左右。2008年，下调出口退税率等一系列调控出口过快增长的政策效果会继续显现。同时，人民币汇率升值步伐加快，主要出口国经济增长下滑，以及国内土地、劳动力等要素成本的逐步提高，将影响到出口的增长。预计2008年出口增长幅度将稳中回落，增长率为20%左右。3）总供求关系走势。从要素供给来看，劳动力和资金保持充裕，近年来发规模的固定资产投资已使我国的基础设施和生产资料供给能力大大提高，不仅煤、电、油、运紧张的状况会继续缓解，而且部分重17、化工业原材料供应紧张的状况也会全面改变，基础设施和生产资料供给也不会出现明显的瓶颈。国家鼓励粮食生产、控制非食用粮食需求扩大的政策，将使粮食供求关系进一步改善。在需求增长趋于稳定和供给能力不断增强的背景下，供求总量关系一直向基本平衡甚至局部产能过剩的方向发展，生产资料价格涨幅回落，向下游产品传导的涨价压力很小。因此，食品、资源和要素价格上涨不会引起全面、持续的物价上涨。总的来看，2008年我国经济运行的外部风险大于内部风险，虚拟经济风险大于实体经济风险。宏观经济政策应高度重视这些风险因素，有所预控，保持宏观经济的基本稳定增长。2.1.3 2008年宏观经济政策取向根据中央有关精神，今年宏观经济18、政策的基本取向是：以“控制总量、稳定物价、调整结构、促进平衡”为主线，继续深化财税、金融、国有企业、资源价格、行政管理等领域的改革，实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，并配合土地政策、节能减排政策及必要的行政手段，防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。同时，防止资产价格剧烈波动及其对实体的影响。主要政策措施将包括：1）继续严格控制固定资产投资，适度稳定消费需求，防止经济全面过热。继续采取“两道闸门”、“一个门槛”等手段严格控制新开工项目，特别是高耗能、高排放行业的新开工项目。引导商业银行控制规模、优化信贷结构，加大对高耗能、高排放产业的信贷收缩力度。适度稳定住房、19、汽车需求，合理引导消费结构升级。努力提高农村、欠发达地区和城市中低收入群众的收入水平，促进中低收入群体扩大消费。2）加强价格调节和监管，着力稳定物价水平。在稳定总需求、保持总供求基本平衡的同时，大力发展粮食生产，做好粮、油、肉、蛋、奶等主要食品的供应和价格稳定工作。加强价格管理，严肃查处价格串通、哄抬价格、价格欺诈等不正当价格行为。对扭曲比较严重的资源性产品价格进行适度调价。建立对困难群体补贴的长效机制。3）实行从紧的货币政策，积极应对资金流动性过剩问题。从稳定需求特别是股市和房市需求的角度出发，适当下调货币供应量年度增长率指标，合理控制信贷规模。加快利率市场化改革，增强利率的调控作用。适度增20、加市场干预，打破人民币单边升值预期。增强人民币汇率的弹性，加强汇率、利率、存款准备金率等调控工具的配合。发挥信贷政策和窗口指挥的作用，加大对农村、助学贷款、个人消费贷款的支持力度，限制对高能耗、高污染企业的信贷投放。加强跨境资本流动监管，防范游资的大规模进入和突然撤离。4）加快推进公共财政建设，进一步完善财税制度。抓住财政持续增收的大好时机，进一步加大公共服务领域投入，积极支持“三农”、自主创新、基础教育、社会保障、就业和再就业、公共医疗卫生、住房保障等各项事业发展，着力推进基本公共服务军等化，大力改善民生。完善地方税体系，提升财产税在我国税制结构中的地位和作用。改革资源税，适时推出燃油税，扩21、展排污费征收范围，探索建立排污权交易体系和节能配额交易，促进节能减排。扩大增殖税改革试点范围，继续进行出口退税的结构性调整。5）保持房市和股市的稳定发展，防止剧烈波动。进一步加强房地产信贷的风险管理，通过提高房贷首付比例，实行差别贷款利率等措施，控制信贷资金投向房地产领域的规模，稳定买房需求。加快廉租房和经济适用房建设，进一步缓解低收入家庭的住房保障问题。在试点基础上，加快推出物业税。加大对房地产企业囤积土地、囤积房源的清查力度，积极增加住房供给。鼓励优质大企业到A股上市，通过并购、重组等多种方式来进行结构调整。积极推动包括创业板在内的多层次资本市场建设。加强对上市公司的监管，以及对股民的风险22、教育。6）采取综合措施，积极解决国际收支失衡问题。继续控制高能耗产品出口，进一步增加高技术设备、重要原材料和零部件的进口。进一步降低加工贸易出口退税率，使鼓励出口的政策与鼓励产业升级的政策相一致。把对外资的普遍优惠转变为差异优惠，鼓励外资投向农业、高技术产业、基础设施、环保和服务业等产业，引导外资投向中西部地区。鼓励企业走出去，鼓励对外股权投资和金融投资，增加资本流出与资本项下的外汇流出，发挥资本项目调控国际收支平衡的作用。7）加强节能减排工作，加快资源和要素定价机制改革。继续把节能减排作为转变发展方式、优化经济结构的重要抓手，采取更有力的措施，抓出更大成效。全面落实节能减排统计、监测和考核三23、体系，加快制定出台节能减排综合性工作方案配套政策。加强对淘汰落后产能工作的督促检查，加大环保监控和执法力度。加速资源和要素定价机制改革，以充分发挥资源和要素价格在促进节能减排和抑制投资过快增长方面的“自动刹车”作用。更加重视资源要素定价机制改革与汇率制度改革的协调，发挥资源要素价格上涨对人民币升值的替代作用，减轻人民币名义升值的压力。8）加强政府社会管理职能，加强社会性管制。完善安全、环保、质量、劳动保护等领域的法律法规，使生产者和执法者都有据可循；建立以社会性管制为核心内容的项目核准制，以安全、环保、质量、劳动保护等作为项目立项核准的主要依据。在环境保护、生产安全等领域建立统一有效的行政监管24、体系，遏制生产者的违规行为，使社会成本能充分内部化。大力加强食品药品安全监管工作。上述政策的实施，将有效化解2008年经济运行的内外风险，促进经济的平稳增长。2.1.4 中国宏观经济环境研究分析结论经济全球化和多极化本身就是世界经济格局的一大特点。经济资源在全球范围内全面自由大量结合式的流动与配置，使各国经济越来越开放和相互依存，使各国经济发展与世界经济变动越来越紧密和相互制约。一直以来，中国受全球经济化的影响，总体经济势头旺盛。中国也从中抓住了机遇，发挥了“后发优势”，迅速缩小了同发达国家的发展差距。因此，面对2007年以来国际通货膨胀、油价上升、美国次贷等全球经济的变化，中国宏观经济机遇与25、挑战并存。而2008年我国实体经济增长的外部环境总体看好，虚拟经济的外部环境风险较大，需要密切跟踪，积极防范。面对国际资本市场环境的恶化，中国多极化经济优势形成的良好投资环境将成为了巨量海外资本避难的最佳场所。而中国目前的投资渠道除了楼市、股市，再没有其他能吸纳大量资本的场所，这种情况对中国楼市与股市是利好消息。 中国经济世界范围内一向看好，在目前的动荡中，有国家进一步的政策调控，经济发展势头依旧迅猛。从生产发展看，20012007年，我国经济年均增长率逾10%。2007年，我国的GDP总量达到24万多亿人民币元，按照当年年末的汇率折算，约为3.4万亿美元，占世界生产总值的逾6%。可以预见，再26、经过十几年不低于年均增长率7%的发展，到2020年，我国的GDP总量将达到6.5万亿美元左右（人均45005000美元）。这样，从国内来说，将实现党的十七大提出的目标人均国内生产总值，2020年比2000年翻两番；从国际来说，中国的国内生产总值将占世界生产总值的近10%。 从外贸发展看，20012007年，我国外贸年均增长率为24%。2004年，我国的外贸进出口总额达到11548亿美元，首次突破1万亿美元，首次占到世界贸易总额的5%以上；2007年，我国的外贸进出口总额进一步达到21738亿美元，占世界贸易总额逾8%。可以预见，再经过十几年年均增长率10%的发展，到2020年，我国的外贸进出口27、总额将达到近6万亿美元，占世界贸易总额逾10%。从货币金融发展看，1996年，我国的人民币就已经实现了经常项目下的可兑换，但远不像美元、欧元、日元等货币那样，是完全可兑换的国际储备货币。可以预见，今后十几年，随着外汇市场的发展、外汇管理的改进、外汇储备的充实、汇率形成机制的完善，人民币将逐步实现资本项目下的可兑换，朝着完全可兑换的国际储备货币的方向发展。因此，21世纪头20年，对于我国来说，是必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。而2008年的中国经济在奥运会等诸多利好因素的推动下，在政府群策群力的支撑下将依旧坚挺。2.2 2008年中国房地产宏观市场环境研究2.2.1 国家宏观调控是28、保持房地产市场“健康”与“理性”发展房地产市场中的“健康”，主要是房地产市场的给社会带来的安全、稳定、和谐等因素。反之，则会让百姓感到不安全，担心明天自己的房子就贬值，成为“负翁”或是担心涨价或是盲目的跟风乱投资等现象，这样自然导致的结果就是-不安全、不稳定、不和谐，从而导致社会的混乱和国家的安全等因素受到威胁。而房地产市场中的“理性”，是指房地产的发展应该按照其自身的规律和自然进化原则来衡量，人们考虑其相关的问题不应冲动，不应凭感觉做事。在房地产市场中，从过去几年的情况，尤其是在2005-2007年几年间，我国的房价在一片呼声中，达到了前所未有的高度，很多人也在这个时候获得了丰厚的回报，然而29、很多人也在这个时候由于不理性的判断，做出很多冲动的决定，其原因是：我国房地产市场的不健康现象导致消费者不能做出准确判断，因为不知道房价是否真的会上涨或下降，不像其他的商品已经有了现存、成熟的市场规律，所以可以做出判断，自然不会盲目或冲动的做出购买或投资的决定。另一方面人的贪欲或是安全需求从而让其失去理性判断，因为很多人想“赚”的更多，结果自然被套牢，或是出于居住安全的需要，而不得不买房。而最终的结果就是不理性的结果。因此，健康的房地产市场推出的是稳定、和谐、合理产品。房地产产品是一项巨额投资，如果市场的发展不稳定、和谐，百姓能做的就是等待或是观望，无人敢买房子；房地产市场的合理是实现产品与价值30、之间的真实兑换关系，买卖双方都感到满意，而不是有一方带着某种不情愿或是被“逼迫”的感觉。也因此，面临2008年房地产市场错综复杂的局面时，在研究房地产项目可行性时，必须正视中国目前存在的“不健康”的房地产市场，并将理性看待国家政策与买卖双方的心态作为研究依据。2008年房地产市场需要真正意义上的市场经济，政府在监管、调控方面，应该是给一个标准，让其房地产市场在“公平、等价、合理”的原值下进行交易；而开发公司要做到的，是理性看待自身的实力，选择开发性价比更为合理的产品，来赢得消费者的心理，沉着应对市场的考验。2.2.2 2008年下半年房地产宏观调控政策走向2008年是房地产的“政策落实年”，总31、的来说专门针对房地产出台的政策不多。上半年中央层面的房地产政策，除了土地增值税和限制外资政策是针对楼市之外，加息减税等政策多数是针对整个宏观经济调控的。土地增值税的严格执行将会对房地产业有相当大的影响，会大幅降低房地产企业的开发利润，特别是对不能避税的房地产企业有很大影响。但土地增值税也有两个好处，一个就是迫使开发商开发低利润产品来避税，为市场供应中低端产品；一个就是对暴利的房地产企业征收累进制的高额税收，但应当有明确的时效和征收阶段的划分。而限制外资购房和进入房地产行业的政策，目前未能收到实质性效果，外资依然将在推高地价和房价方面扮演十分重要的角色。国家近几年来对房地产市场的调控不断加码，但32、房价确实是越调越高。根本原因在于，土地管理和房地产开发体制存在一定问题。如果不在现行体制上做出调整和改变，目前房地产市场现状和格局就不会有多大的改变。在中央政府层面对房地产的调控主要是通过土地政策、金融货币政策和财税政策来调控，在这三大方面的政策，下半年可能会出台的调控政策主要有提高银行按揭门槛、征收物业税等政策进行调节；而在地方政策层面：主要是落实制定土地和住宅发展规划，建立和健全住房保障和供应体系，加强市场秩序管理以及住宅结构比例的调整来进行调节。具体分析如下：在土地政策方面估计今年下半年不会有太大的举措，主要在于对土地出让金和土地出让违规现象的检查与监察；不过土地管理部门应当检讨土地出让33、机制，改变价高者得这一推高地价的竞拍模式，尝试价中者得的竞投模式。在金融货币政策方面，最大可能是继续加息、调高银行存款准备金率或取消利息税，这些调控政策并非专门针对股市和楼市的。专门针对楼市的调控政策主要是提高按揭门槛，因为目前房价高涨，2-3成的首付已经不能保障银行房贷的安全；再就是在预售制度方面加强限制的条件和要求，甚至可能再次提出取消该制度的动议。在税收方面，今年很有可能会启动物业税，但完全落实实施可能还需要一段时期。因为这个税涉及到方方面面，可能政府将会先试点，或者是先从某部分开始征，用税收的杠杆去调控。当然这就涉及到理顺税制、税种等等方面的问题，这将成为今年调控的重要方面；在社会保障34、方面，将在制度上进一步加大经济适用住房和廉租房体系的构建，从这个方面来解决一部分供求方面的矛盾。届时，限价房也应当与廉租房、经济适用房一道，构成政府的住房保障体系：廉租房供给社会最底层的双特困户、住房特困户以及经济特困户；经济适用房供给无法享受廉租房待遇，但又买不起限价房的中低收入购房者；限价房则供给无法享受经济适用房待遇，但又买不起普通商品住宅的首次置业的购房者。在信息发布方面，目前由于信息的不对称，消费者掌握不准房价的涨跌，存在提前消费或盲目购房等行为。下半年国家可能会进一步加强信息的披露，使消费者可以在消费过程中得到更多的信息，逐步从非理性消费走向理性消费，这也将对房地产市场产生一定的影35、响。在市场管理监督方面，则应当限制和禁止采用内部认购或类似的推高房价的手法进行销售。 总的来看，由于去年很多调控政策未得到有效的落实，而且政策的出台与其效果的显现有一定的滞后。所以今年主要调控政策还是以延续去年的调控政策为主，来保持宏观经济的稳定和发展。因此，今年下半年在调控手段上主要是更多地使用经济手段去调控，而行政手段主要则用于构建住房保障体系、调整住宅结构比如户型、面积等方面的落实。 2.2.3 2008年下半年房地产宏观市场研究结论 2008年上半年的房地产市场上仍然有很多受到置业者亲睐的楼盘，这些优质楼盘的开发商做出了优质的产品，为客户作到全方位的服务，最终赢得了购房者的认可。因此，36、房地产开发需要进一步的“品牌效应”。而企业品牌需要用实力支撑，需要有市场占有率及流量，也需要有诚信、有制造产品的专业能力，有真正服务用户的意识。2008年上半年楼市和往年预期相差不大，总体涨跌还属于正常范围。但上半年的房地产市场起伏不定导致了更多置业者的观望成分。随着下半年购房者正常的刚性需求以及改善性需求暂时压抑的释放，观望因素将减少，成交量将逐渐得到回归。 在政府的宏观调控下，房地产市场价格将日趋合理。 受国际经济的逐步调整，国内地质灾难破坏的逐步缓解恢复以及8月份即将到来的奥运会和2010年上海的世博会等利好因素，购房者信心将逐步增强。 2.3 XX市宏观市场环境研究2.3.1 XX市237、008年一季度国民经济状况 XX承载着上海浦东开发开放的辐射、苏南开放型经济和浙南民营经济的交汇影响，经济社会快速发展，综合实力显著增强，目前所辖县（市）均进入中国百强县前30强和“浙江省小康县”行列。2008年以来，据浙江省统计局初步核算，全市地区生产总值373.31亿元，按可比价格计算，增长12.5%，增幅比上年度和上年一季度分别回落1.9和2.0个百分点，增速列浙江省第5位。全市第一产业增加值15.84亿元，增长3.9%；第二产业增加值210.29亿元，增长13.1%，其中工业增加值192.34亿元，增长14.1%，建筑业增加值17.95亿元，增长2.7%；第三产业增加值147.18亿元38、，增长12.6%。这其中，2008年第一季度经济特征表现为：1）农业生产保持稳定，畜牧业生产形势较好。全市有效抵御了雨雪冰冻灾害天气影响，农业生产总体稳定。一季度，农业总产值31.64亿元，按可比价格计算，增长4.1%。2）工业生产增长较快，传统行业增速减缓。在经济外部环境变化、国内宏观调控趋紧等因素的影响下，我市工业生产仍保持较快增长，但增速有所回落。一季度，全市规模以上工业总产值775.17亿元，现价增长21.5%，增幅同比回落4.1个百分点。制造业总产值增长22.2%，快于工业总产值增速0.7个百分点。轻工业总产值401.42亿元，增长15.4%；重工业总产值373.74亿元，增长28.39、8%，快于轻工业13.4个百分点。传统行业生产明显放缓，纺织业总产值113.26亿元，增长12.9%，服装业44.39亿元，增长9.8%，增速分别回落8.2和14.3个百分点；皮革业46.10亿元，下降2.9 %，增速回落24个百分点。一季度，全市规模以上工业企业主营业务收入734.44亿元，同比增长20.7%，利税总额54.23亿元，增长31.4%，其中利润总额29.94亿元，增长39.6%。全市规模以上工业十一项经济效益考核指标综合得分212.81分，同比提高16.01分。3）固定资产投资稳步增长，建筑业快速增长。一季度,全市全社会固定资产投资182.6亿元，增长23.1%，增幅同比提高140、5.2个百分点。限额以上项目投资133.81亿元，增长19.5%，增幅同比提高17个百分点，房地产开发投资35.78亿元，增长31.2%，增幅同比回落2.3个百分点。工业生产性投资113.13亿元，增长31.1%，增幅同比提高18个百分点。民间投资91.93亿元，增长26.7%。一季度，建筑业总产值47.2亿元，增长63.9%；本年新签合同54.6亿元，增长90.7%，增幅同比提高64.4个百分点；建筑工程产值44亿元，增长72.2% ，增幅同比提高44.7个百分点。4）消费品需求增长较快，旅游市场增速回落。受元旦、春节、元宵等节庆消费的拉动，一季度消费品市场比较活跃。全市社会消费品零售额1441、7.13亿元，增长18.8%，住宿餐饮业零售额17.31亿元，增长26.1%，批零贸易业零售额125.56亿元，增长18.5%。城乡市场增速差距有所缩小，城乡零售额分别增长19.4%和17.7%。旅游市场增速回落，全市接待国内外游客增长12%，旅游总收入增长12.6%，同比增速分别回落9.6个和14.2个百分点。5）外贸出口较快增长，招商引资效果明显。一季度，全市进出口总额43.58亿美元，其中出口30.96亿美元，分别增长30.6%和32.1%。高技术产品出口1.34亿美元，增长21.8%；机电产品出口9.2亿美元，增长42.3%；服装类产品出口6.68亿美元，增长20.9%。全市合同利用外42、资2.5亿美元，同比下降36%，实际利用外资3.59亿美元，增长95%。全市引进内资项目348个，其中当年项目110个，同比增长44.8%，当年到位资金23.09亿元，同比增长6.8%。6）财政收入快速增长，存贷款增幅继续回落。一季度，全市财政一般预算总收入75.77亿元，增长28.7%，增幅高于上年期同6.2个百分点，其中地方一般预算收入38.44亿元，增长28%，增幅高于上年同期5.2个百分点，财政一般预算支出23.34亿元，增长29.4%，增幅高于上年同期4.2个百分点。全市税收收入77.66亿元，增长27.6%，增幅同比提高8.7个百分点。金融机构存贷款余额增速继续回落，3月末，金融机43、构人民币存贷款余额分别为1926.17亿元和1436.01亿元，分别增长11%和14.1%，增幅同比分别回落5.2和7.3个百分点。城乡居民储蓄存款余额993.03亿元，增长7.7%，增幅同比回落7.9个百分点。7）科技创新能力有所提高，节能降耗继续见效。政府科技投入力度加大。一季度，财政科学技术支出0.48亿元，增长1.1倍。全市高技术产业总产值48.18亿元，增长39.9%，快于总产值增速18.4个百分点，占规模以上工业比重6.2%，同比提高0.6个百分点；新产品产值增长42.2%，快于总产值增速20.9个百分点,新产品产值率19%，同比提高2.8个百分点。全市节能降耗工作扎实推进，单位能44、耗有所下降。一季度，全市规模以上工业企业综合能源消费量214.2万吨标准煤（按等价值计算），同比增长5.4%，万元工业增加值能耗下降7.6%。198家重点能耗企业(年综合能耗5000吨标准煤以上)能源消费136.8万吨标准煤，同比增长3.6%，单位工业增加值能耗下降10.8%。8）价格总水平高位运行，工业品进销价格差距扩大。一季度，XX市区居民消费价格同比上涨7.0%，涨幅同比提高了5.8个百分点。其中，消费品价格上涨8.5%，拉动居民消费价格上涨6.4个百分点。八大类居民消费价格七升一降，食品价格涨幅最高，达17.4%。前三个月居民消费价格水平同比分别上涨 6.2%、8.2%和6.7%。 工45、业品进销价格涨幅差距大，全市工业品出厂价上涨3.97%，原材料燃料动力价格上涨11.12%，进销价格涨幅差距由上年同期的3个百分点扩大到7.2个百分点。9）城乡居民收入增加，民生继续得到改善。一季度，各级政府对公共服务和民生的支出继续增加，全市财政一般预算支出23.34亿元，增长29.4%，增幅高于上年同期4.2个百分点。其中教育、医疗卫生和城乡社区事务支出均快速增长，分别增长22.5%、22.7%和26.6%。城乡居民收入继续提高。一季度，全市城镇居民人均可支配收入7530元，增长9.4%；农村居民人均现金纯收入3874元，增长13%。就业和社会保障制度继续落实。全市城镇单位新增就业人数1.46、72万人，增长6.3%。城乡享受最低生活保障户数2.02万户，增长3.6%；保障人数3.79万人，同比持平。城市低保人均收入由上年的459.25元提高到507.26元，农村由252.97元提高到319.82元。全市城乡投入最低生活保障资金1364万元，增长20.5%。2.3.2 XX市未来总体规划经济指标XX各项经济指标比较年度经济增长率GDP（亿）年人均GDP（美元）年人均财政收入产业结构城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入200416.5%1050.638073402元7.4:60.5:32.114693元7021元201013%210070008770元7:53:4023000元110047、0元202010%50001500020000元5:40:5537920元18800元未来XX城市的发展将逐步跨入一个快车道，就XX市2005-2020年最新的城市规划分析，在未来五年之内XX市经济发展将实现社会生产总值（GDP）翻一番，在2010年达到至少2100亿元；年人均GDP达到7000美元，城镇居民人均可支配收入达到23000元，农民人均纯收入达到11000元。XX市的“高跨度”经济发展规划，不仅得益于其优越的地理位置，更得益其迅速发展的开放型经济和优化的产业结构。目前XX市已经形成以纺织、服装、皮革、造纸和纸制品、木业家具、金属加工及制品、汽车零部件等行业组成的传统优势产业。以新型48、元器件为代表的电子信息产业和以种子种苗工程、产后农业为主导的现代农业的特色产业结构。未来XX地区经济的发展完全可以在此基础上实现质的飞跃。经济预期是对未来区域房地产市场走势判断的基础，更是对市场购买信心判断的主要指标。2.3.3 XX市城市建设与规划为了加快城市发展进程，XX市近年来大力实施旧城改造和新区建设，从“中山路时代”到“旧城时代”，从“城市西进、南移时代”到现在的“南湖时代”，XX城市建设发生着日新月异的变化。同时，在交通枢纽的构建方面也取得很大的进展，杭州湾嘉甬嘉绍跨海大通道，沪杭苏嘉城际轻轨，沪杭铁路复线，乍嘉湖铁路，沪杭高速公路复线等工程建设，使得XX市形成更加快捷高效的公路、49、铁路、水路、港口、航空等综合配套的立体化交通网络。基础设施的不断完善和自然,投资环境不断优化,将大大地提升XX环境竞争力,增强XX对人口,资金,技术,信息的吸引力,从而加快房地产业的发展。目前XX市正处于城市化水平快速提升时期,2004年底全市城市化水平为48%，城镇人口约160万人，根据XX“十一五”发展规划确定的发展目标，到2010年XX城市化水平要达到60%。城市化的推进，城市人口的增加，中心城区的扩大，城镇建设的加快，城市化进程的推进势必带动房地产业发展。基础建设的完善是XX房地产良性发展的前提。2.3.4 XX市城市规划和房产发展趋势XX城市总体规划指出，特别是市区空间发展规划，XX50、市中心城区城市总体结构以“内生双核，显嘉禾秀水；外织三片，塑水都绿城”为主题，建构“一心双核、两副两轴、三片三楔”的空间基本形式。通过老城区的改造建设，逐步形成商务设施集中化、服务设施多样化、旅游环境优质化，能辐射市域和浙北区域的商业贸易中心区，以“兴商贸、重人文、造美景”等手段，使中心商贸区成为市域休闲购物、空间景观及古城历史文化保护的聚焦点。同时进一步优化两个城市副中心区的建设，规划以完善秀洲新区建设为重点，以中山路城市干道为依托，形成城市西南部副中心；以南湖新区建设为重点，中环南路城市快速路为依托，形成城市东南部副中心。在此基础上，结合土地利用总体规划和XX社会经济发展的实际要求,未来几51、年XX房地产业发展的空间布局将遵循下列原则：城市中心区，是城市商务、行政、文化、休闲设施集中区域，未来房地产开发建设以商业物业、高档写字楼以及行政、文化、休闲、娱乐设施为主，同时适当建设以高层、小高层为主的高档住宅区和结合旧城改造建设具有传统民居特色的居住组团。东南片区，以南湖新区为重点，主要布置居住和城市副中心商业服务设施，该区域规划居住人口为40万人，为城市主要居住区域之一和房地产开发重点区域，以中高档住宅区为主。西南片区，以秀洲新区和运河新区为重点,秀洲新区主要布置居住、教育、城市副中心商业服务设施和工业区，该区域规划居住人口为18万人，也是城市主要居住区域之一，未来房地产开发以中高档住52、宅区，商业物业和大型市场，高教园区和工业园区配套设施为主。运河新区则主要以商务办公，文化休闲为特色，建成配套齐全的XX市商务中心和与之配套的中高档住宅区。北片区，以居住、工业和物流业为主，规划居住人口为13万人，房地产开发以普通住宅，工业区配套设施和物流用房为主。旅游房地产开发，以平湖九龙山风景区，海盐南北湖景区，西塘，乌镇古镇旅游区，XXXX旅游区，XX南湖名胜区等为主要区域。2.3.5 XX宏观经济研究结论XX市经济运行总体上呈现平稳健康增长态势；外贸经济的发达将进一步吸引外来资金与热钱的进入，也将为诸如房地产等存在大量资金缺口的行业注入更多的新鲜血液；老百姓收入增加，社会安定和谐将刺激消53、费需求，巩固各项经济成果；依靠交通与地理优势的增强将进一步推动城市化进程与房地产开发；城市规划日趋合理，旅游房地产已成为行业开发的特色备受青睐。2.4 XX房地产市场调查研究分析2.4.1 XX房地产市场回顾面对2007年疯狂的房产市场，作为上海的“后花园”，XX房价却始终没有大幅上涨，没有大起大落。据统计，XX房价逐年落后于其它城市，目前其绝对价格基本处于全省的第10位或第11位。从2002年2007年，XX历年房价均比全省平均水平低10至20，从2004年到2007年，XX房价涨幅排位由第2、第5变成第10位。而自2005年以来，XX房价保持平稳，直至2008年年初，XX房价均价始终维持在54、4300元/平方米（全市范围）上下。XX的房产市场无疑是长三角中最稳健的。究其原因，与当地政府土地供应的政策不无关系。XX市从2000年以来保持适度超前的土地供应量，特别是不断加大普通住宅及政策性住宅项目的用地，确保开发商储备土地能满足2-3年的市场供量，使XX房地产市场保持较为充足供应，使房价快速上涨的空间受到市场的控制，而非人为行政的干预。2.4.2 XX房地产市场状况由于2008年上半年XX房地产市场相关宏观数据不齐，所以此处只对2007年的市区房产市场状况进行分析。主要表现为：1） 房屋销售价格“稳”字当头，个别呈现小幅上涨2007年，XX市商品房销售价格同比上涨4.8%，其中商品住宅55、销售价格同比上涨5.1%，涨幅较去年同期分别上升1.6和1.5个百分点，非住宅销售价格同比上涨了3.7%，另据房地产网上备案系统显示，2007年本级商品房和商品住宅销售均价分别为4680元/平方米和4355元/平方米，房价稳中有升但涨幅低于省内平均水平，房价也居于全省后列。2） 房地产开发规模适度增长 据统计，2007年全市累计完成房地产开发投资147.74亿元，同比增长25.1%，增幅比去年同期上升29.3个百分点，占全社会固定资产投资比重的16.4%。其中住宅开发投资为102.0亿元，同比增长22.8%。季度投资节奏呈波浪形上升态势，一至四季度开发投资量分别为27.28亿元、35.33亿元56、30.16亿元和54.97亿元。开发投资区域性总体平衡，市本级完成投资69.56亿元，同比增长30.3%，嘉善、海盐、平湖开发投资同比分别增长了29.5%、34.6%、38.7%，海宁增幅为11.4%，桐乡完成开发投资量与2006年水平基本持平。另据统计，112月份，全市房地产施工面积为1622.27万平方米，同比增长15.8%，其中住宅1102.43万平方米，同比增长9.7%，表明全市商品房特别是商品住宅在建设规模中有所扩大。3） 市场供应速度加快，商品房销售平缓且期房销售比例有所上升 随着投资规模的增长，全市房屋新开工面积同比上升了20.8%，面积总量为522.03万平方米，增幅比去年同57、期加快了20.5个百分点，其中住宅新开工面积为355.77万平方米，同比增长22.8%，市场供应量有所加大。从区域新开工量分布来看，市本级新开工面积为210.42万平方米，占全市比重的40.3%，同比增长76.9%，增幅较高。该市一批新盘和次新盘上市速度的加快也从一定程度上刺激了市场需求的上升。据统计，2007年全市商品房销售面积为418.33万平方米，与去年同期相比增长了16%，其中商品住宅销售面积为341.54万平方米，同比增长17.6%。市场成交量与去年相比出现回升，全年销售量呈逐季上升态势，一至四季度商品房销售量分别为69.24万平方米、101.11万平方米、102.07万平方米和1458、5.91万平方米，需求节奏逐步加快。另据统计，市本级商品房和商品住宅销售面积分别为171.13万平方米和143.56万平方米，同比分别上升6.8%和3.4%。4） 市场存量消化速度加快，空置面积出现下降 据统计，2007年全市商品房和商品住宅空置面积分别下降4.4个百分点和10.7个百分点，其中市本级商品房和商品住宅空置面积分别下降了12.3个百分点和14.2个百分点，这也是近几年来空置量同比首次下降并出现负增长，表明市场消费需求关注进一步向着增量房和存量房相结合的方向发展，市场中既有的空置总量也为满足住房供应需求，平衡市场供需关系，稳定房价起到了积极作用。2.4.3 XX房地产市场调查研究结59、论2007年，XX房地产开发市场经过两年的调整，进入较快发展的轨道。市场需求量继续增大，一级市场交易量稳中有升，创出历年来的新高；市场的供应量有所减少，房价继续温和上涨，部分空置房得到消化。展望2008年，国家对房地产业的调控日益趋紧，XX房地产开发更趋于理性。但随着城市化进程的推进，居民收入的提高，外来人口的不断增加，XX的市场需求量继续保持，房地产业仍将稳步发展，这其中的特点归纳就是：XX房地产市场处于一个相对“健康”与“理性”的市场；XX房地产市场仍处于长江三角洲房价的价格洼地，投资潜力非常大；XX整体房地产开发的资金保障相对充裕，房地产价格相对平稳；从2006年和2007年两轮房地产新60、政的密集出台到2008年关于土地市场清理整顿、供应结构调整、交易环节税费、行业环境规范、住房保障等各项调控措施的进一步深入，市场需求将受影响，自住性需求将成为需求主导；XX房地产市场供求结构基本平衡，市场目前呈现供应量进一步增加，需求有放缓的趋势，房地产内部竞争更加激烈；面对区域房地产内部的客源之争，价格竞争已经不是主要手段。开发有特殊性的房产项目、开发有特点的产品、获取有针对性的目标群体的青睐将成为市场制胜的一个关键环节。房产公司品牌与物业建造品质是房产竞争制胜的法宝。 三、区域市场分析3.1 区域市场界定 本项目隶属南湖区，规划中既属以开发中、高档住宅的东南片区中的一个重点房地产开发区域，61、也属以旅游资源为开发依托的特色房产开发区域。其目标客户群既包括XX市全境人口，也包含周边重点城市（上海、杭州、苏州、宁波等）人口以及XX外来人口。3.2 市区典型楼盘调查情况（网上搜集，仅供参考） 3.2.1 市中心区域 耀城广场广 告 语：创造城市的荣耀物业类型：高层住宅、写字楼、商铺物业地址：中山路阳光大酒店东侧（XX市老体育场）工程进度：07年2月开工，目前局部工程出地面开发商：XX耀成房地产有限公司发展商：印尼林氏集团投资，XX耀成房地产有限公司销售进度： 08年5月份开盘销售价格：均价不低于6000元/，商铺均价在18500元/左右。销售电话：82072000 82072333综合评62、述：该项目被列入2007年XX市重点服务业投资项目，由印尼林氏集团投资和XX耀成房地产有限公司联合开发。项目占据XX市中心，北面以城市主干道中山东路为界，南面与吉杨路相邻，西面紧临市内著名的阳光大酒店，东面与交通枢纽汽车西站相接。耀城广场建筑面积15万多平方米，共有11幢18层高层、2幢25层写字楼，是一个集居住、购物、休闲娱乐以及办公等功能于一体的大型商住社区。住宅方面，两梯两户，面积在90140余之间，每户均赠送大金空调。耀城广场最宽51.7米超宽楼间距，社区内部幢高层设置3.9米的全通透景观架空层。在选材上，精选上好材质的花岗岩作为建筑表面材料，并辅以领先的干挂技术工艺，精选日本大金工业63、株式会社研制开发的，目前世界上最新型、最先进的高智能化的VRV变频中央空调和家用中央空调系统，还精选国际知名品牌西子奥的斯电梯，迅速、平稳、安全。办公楼采用质量上乘的Low-E中空玻璃。 恒创金色恬园由XX恒创置业开发建设。位于XX市区紧靠城市中心，禾兴北路与三元路交叉口西北面，西至三官塘河，东至禾兴北路，南至规划三元路，北至西马桥小区，周边自然环境及市政相关配套比较完善，附近有大型的农工商超市、穆湖实验学校等。该项目规划总用地面积4.67公顷，容积率1.6，建筑密度28%。项目由多层、小高层组成，沿禾兴北路设置商铺，小区内部设置商业内街。共504户。3.2.2 运河新区元一柏庄定 位 语：X64、X运河新区生态核心区的国际人文社区物业类型：花园洋房、小高层、高层、商铺、写字楼、LOFT楼盘地址：XX市运河新区昌盛路文昌西路口售楼地址：XX市运河新区昌盛路文昌西路口开 发 商：浙江元一柏庄房地产发展有限公司 投 资 商：元一柏庄投资集团承 建 商：恒元建设控股集团有限公司建筑设计：香港DLN刘荣广伍振民建筑师事务所（香港）有限公司景观设计：香港ACLA景观设计公司物业管理：浙江元一柏庄物业管理有限公司售楼电话：0573-82633333学区所属：洪兴实验学校交房日期：09年 建筑面积：196488 占地面积：108978 得 房 率：8089 绿 化 率：30物 业 费：小高层：1.2165、.5元/月 高层：1.21.5元/月 别墅：1.7元/月销售进度：07年12月1日对外公开认筹，并一次性对外公开所有房源价格信息，据其对外信息显示12天认筹700多套；12月15日开盘，推出的房源一共716套，当天销售500多套。销售价格：楼型用途均价其他说明叠加别墅叠加复式170万/套叠加别墅花园洋房,16幢5层，面积为240260小高层普通住宅5300元/4幢11层，面积108128高层普通住宅4800元/3幢2632层，每套面积88140。综合评述：项目位于XX市经济开发区内运河新区核心地段，昌盛路、文昌西路交汇处，占地面积约380亩，建筑面积约48万容积率约1.8。项目将建设为集多层住66、宅、高层住宅、叠拼住宅花园洋房、特色商铺、LOFT、高端写字楼为一体的综合建筑群，建成后将成为拥有3600余户家庭、1000余户商业业主的大型人文互动社区。XX经济开发区有关负责人表示，该项目的建设，将与东南的姚家荡综合配套区一起，成为XX经济开区发展第三产业的核心区块。项目所在地运河新区是政府目前重点打造的城市商务中心,目前已经意向签约的大连万达集团，规划在此建设拥有五星级酒店、综合购物商场、大型超市等商业类型的现代化商贸中心；中国最大的IT连锁企业颐高数码城于07年10月隆重开工建设。此外，荣军医院、运河公园等生活休闲配套；秀水学院、中职园、XX学院、21世纪外国语学院等教育配套，也属运河67、新区建设规划内。一期规划建设16幢5层叠加花园洋房，4幢11层小高层现代雅宅，8幢高层景观房，以及沿运河景观区一带5幢现代风格的LOFT商用建筑。小区内拥有的综合休闲场所及景观展示区。3.2.3 城西区域天奥金域兰庭定 位 语：公园旁、双水岸、城市中央阔院物业类型：纯高层楼盘地址： 中环西路以东售楼地址：秀洲区同乐大厦一楼售楼电话：0573-82261518开 发 商：XX天奥房地产开发有限公司 投 资 商：浙江天奥建设集团建筑设计：中国美术学院风景建筑设计研究院景观设计：中国美术学院风景建筑设计研究院学区所属：洪兴实验学校销售进度：开盘时间08年6月，均价在4200元/m2左右。综合评述：总68、建筑面积达8万平方米，项目西至中环西路，北接易初莲花超市，南临洪波公园与新滕塘，楼间距约80米。该项目是浙江天奥建设集团继XX同乐大厦后一创新力作，7幢18层短板高层围合布局，有4.2米的架空层，约11.3低建筑密度，40.6高的绿化率。浙江天奥建设集团是一家以房地产开发为主业。集混凝土制造、汽车运输、物业管理、装饰工程为一体的企业集团。下属的企业有：南昌天奥房地产开发有限公司、XX证大房地产开发有限公司、嘉善欣达房地产开发有限公司、宜春欣达房地产开发有限公司、杭州欣达混凝土有限公司、杭州欣达运输工程有限公司、江西证大物业管理有限责任公司、杭州天奥装饰工程有限公司、嘉善县房地产综合开发公司等十69、家子公司和参股公司。资产规模达5亿元，员工500余人。 皇马公寓广 告 语：皇马公寓，都市IDEAL生活物业类型：多层、小高层、高层、商铺楼盘地址：常秀街西侧，洪殷路南侧 售楼电话： 0573-82718883、82303666 售楼地址：中山西路628号国浩广场（大润发对面） 开 发 商：XX市宏源置业有限公司 学区所属：洪兴实验学校 XX市高级中学工程进度：全面动工部分结顶销售进度： 08年04月开盘，多层均价5400元/m2，小高层均价5300元/m2。综合评述：皇马公寓项目位于XX市经济开发区常秀街与洪殷路交叉口，楼盘占地面积约100亩，规划建筑面积13万平方米，以小高层和高层住宅为主70、，还有少量多层住宅和会所、商铺构成。周边配套有江南摩尔、大润发超市、春晓公园、洪波公园、洪兴实验学校、XX高级中学。一期推出5幢楼房，分别是位于小区最南面的3幢多层和位于长秀街上小区主入口两侧的2幢小高层，面积从85至130左右不等，包括两房两厅一卫、三房两厅一卫和三房两厅两位等多种户型，设置了大量的空中花园，项目一期将于2009年底交房。 金都九月洋房定 位 语：庭院 洋房 尚生活物业类型：花园洋房、小高层、高层楼盘地址：秀洲商贸区，北临中山西路 现场展示中心：中山西路秀清路口发展商：金房产集团开发商：XX市金都房地产开发有限公司销售电话：0573-82796888 82796111工程进度71、：07年12月1日开工销售进度：预计08年9月份开盘，样板房同期开放综合评述：金都九月洋房，位于XX秀洲高端商贸区核心，北临XX市中轴中山西路，东与金都佳苑紧邻，周边有九年制秀洲新区实验学校、运河生活港、中外合资新安国际医院、五星级丽晶酒店、约130亩水景公园、近8400米长运河文化长廊等。该项目有花园洋房与景观公寓两种产品形态，属于第三代金都城市系列产品。主体为简欧风格的别墅式洋房花园，北面排布少量小高层和高层。总建筑面积约11万方，占地88亩。九月洋房以“庭院、洋房、尚生活”为项目的开发理念，融合了“花园”与“洋房”的建筑特色。九月洋房建筑设计层层退台，形成了露台花园、私家大院双重庭院景观72、，户型面积约在130219之间。秀洲咖尔花园（原名加西亚花园）物业类型：高层、多层、叠加别墅、休闲商业街开发商：浙江秀洲置业股份有限公司热线：82067854 82075222物业地址：东至秀庄路、南至秀亭路、北至东升西路售楼地址：中山东路149号（总工会旁）销售进度：预计08年4、5月开盘，2010年交付工程进度：2007年7月动工综合评述：项目地处秀洲新区北部，东至秀庄路，南至九里路，西至大德路，北至东升西路，傍邻湿地公园，占地5.5万平方米，总建筑面积约65000平方米，绿化率40，容积率1.196，建造18幢多层、4幢复式、4幢小高层。米兰风景物业类型：联排别墅、花园洋房展示中心：XX73、市中山路1245号（汽车西站斜对面）咨询热线：0573-82303333开发商：浙江天润置业有限公司投资商：江苏阳光集团销售进度：还未开盘，目前价格未知综合评述：米兰风景北依洪波公园，总用地面积92824.9平方米，总建筑面积16万平方米，整个园区北高南低，立面形态与色彩体现了意大利建筑艺术特有的美学内涵，景观设计颇具地中海阳光特色。该项目的五层花园洋房是XX目前多层格局的升级版，退台式设计，户户有花园，大客厅、大主卧、大餐厅、大卫生间，底层独创亚别墅样式，独门进出，内外花园。联排户型：卧室户户朝南，室室有窗。3.2.4 南湖区域 名湖人家物业类型：多层楼盘地址：南溪路海盐塘路交叉处投资商：上74、海证大投资集团开发商：XX东方名家房地产开发有限公司建筑设计：北京世纪豪森建筑设计有限公司物业管理：XX市证大物业管理有限公司接待中心：XX凯旋东路88号瑞鑫大厦一楼贵宾热线：0573-82083518销售进度：08年1月份开盘，起价在5700元/。综合评述：物业位于南湖区海盐塘路，邻近南湖，总建设面积13906平方米，一共有95套多层住宅，部分房源配备电梯，八款户型，面积在83-250平方米，分精致型、经典型、豪华型、合家欢户型。广宜文苑物业类型：高层、单身公寓、商业物业地址：中环南路与景宜路交叉口（新妇保健东侧）开发商：XX市庆盛置业有限公司发展商：浙江大树置业股份有限公司 浙江庆盛控股集75、团有限公司销售电话：82076808综合评述：项目占地40亩，项目总建筑面积约70935平方米，由五幢高层住宅、一幢办公楼、一幢酒店式单身公寓及公建、会馆组成，是集商住办为一体的综合小区。坐落于南湖新区，南侧为同济大学浙江学院，西接妇保院，东为规划中的美食广场，周边交通方便，生活便利。住宅主力户型为85127平方米不等，沿城市主干道中环南路设置了写字楼，面积有98 m2、123m2、147m2、220m2等。1至2层的商铺，面积为98-330 m2不等。皇都花苑物业类型：小高层、高层建筑设计：加拿大P&H国际建筑事务所物业地址：北邻南溪路，西至景宜路，东至双溪路开发商：XX市华远置业有限公司发76、展商：XX市远洋房地产有限责任公司接待地址：中山东路2号五芳斋大厦一楼大堂销售电话：82060333销售进度：508年5月开盘，均价小高层4800元/，高层4000元/。工程进度：07年10月18日开工，目前工程处于打桩阶段推广语：“王者风范 魅力之者”“这辈子，我在皇都”综合评述：“皇都花苑”项目位于南湖新区核心区块，北邻南溪路，西至八号路，东至双溪路。规划用地面积为43360平方米，总建筑面积约10万多平方米。以小高层住宅为主，另有少量高层住宅和商业建筑。 当代XX物业类型：高层、小高层、联排别墅楼盘地址： 南溪路与云东路交汇处 现场售楼中心：XX市南湖新区云东路近望湖路 售楼电话： 0577、73-82810000、82812222 展示接待中心：建国路412号（近勤俭路） 售楼电话： 0573-82816688 开 发 商： XX市香溢房地产有限公司规划设计：博创国际（加拿大）建筑设计事务所建筑设计：浙江宏正建筑设计有限公司景观设计：L&K加拿大丽景畅意（中国）机构学区所属：北师大附校销售进度：高调亮相07年秋季房交会，11月17日一期开盘，推出是5#、8#、11#、12#、13#,共5幢小高层，主力户型面积为88、118、128，以二房、三房为主，均价为4080元/。工程进度：部分楼宇已揭顶，届时楼盘将统一交付，预计时间在09年底。综合评述：坐落于望湖路、云东路，由5幢高层、878、幢小高层、25幢联排别墅和沿街商铺组成，占地面积7.8万，总建筑面积14.8万，55左右一房，87-89温馨两房，111-121三房,220复式，一梯两户和两梯两户。在建筑设计上，采用观光电梯、绿色玄关、交错式情景阳台、半地下阳光停车位以及掌纹生物识别系统等。 3.2.5 其它楼盘简要信息罗马都市：由XX金地房地产置业有限公司开发，该项目位于凌公塘文化主题公园北侧，望湖路南侧，云东路西侧。占地144亩，建筑面积144231平方米，由多层、小高层、商铺组成，容积率1.5，建筑密度25.3，绿地率35.1。象牙海岸（暂定名）：项目位于南湖新区望湖路南侧，泾水路东侧，凌公塘北侧。占地249亩，建筑面79、积82280平方米，总投资1.8亿元。浙江晟峰软件园投资发展有限公司建设，建筑以高层住宅为主。 帝景苑：项目位于五星路以西、东南三路以南、东南四路以北、南湖国际实验小学以东，占地面积：250亩。香缇世家（银河香缇公馆）：由浙江禾欣集团银河房产与大树置业共同投资开发，项目位于余新镇嘉余公路东侧，东临石堰小区二期，项目总占地面积10万平方米，规划楼型以联排、多层和会所为主，一期建筑面积5.5万平方米。百隆花园：由新地置业开发建设。位于XX老城区，紧邻甪里街。项目东临中环东路，南临三景花园，西、北两侧环拥平湖塘水，总建筑面积约为4.5万平方米，规划有3幢小高层、8幢多层，共380户。预计08年6月份80、开盘。格兰云天：项目北临北师大附属学校、西侧是新区未来商业街的五星路，南近万好家居广场，东近交通客运枢纽站，周边拥有凌公塘主题公园生态景观，由格林置业有限公司开发，总占地面积约206亩，规划有独栋、双拼、联排别墅，退台式花园洋房，多层、高层住宅，小户型公寓、沿街商铺等。预计2009年底上市。江南润园：项目位于秀洲区嘉铜公路与新城路交叉口西南侧，总占地约一千亩，独院别墅，联排院落，另有少量多层小高层公寓（该部分产品另作推广，与别墅区区分，主要面向新塍镇），目前在推的别墅200多方左右，预计在08年4 、5开盘，推出量约在6080套之间，由XX市嘉地润园房地产开发有限公司开发。石堰新区世茂A1地块81、：2006年9月1日世茂集团以总价人民币4.84亿元取得，该项目占地约800亩，规划建筑面积约100万平方米，是XX规划中最大的集居住、商业、商贸于一体的大型复合地产项目。规划中将有一条步行商业环，连接各功能区块，其中有商业步行街、文化长廊、餐饮、各种零售商业、休闲会所及电影娱乐中心等，并建有SOHO区建筑。同时，该项目将会打造成城市生态的绿肺，配备有生态公园、动植物园、大型开放式体育场地及相应配套设施。3.2.6 市区在售中、尾期楼盘列表（以下价格以相关动态信息为阶段性更新价格，仅供参考。）楼盘名称开发商物业地址总建面积均价（元/m）备注赞成中山名都XX东方莱茵达置业中山路与县前街交叉口约182、0万 52804幢高层、小高层公寓、2幢高层商务楼银河印象XX银河房地产开发有限公司环城西路与环城北路东南侧14937.2755003幢小高层的商住用房。富安御园XX富安房产开发有限公司禾兴北路与三元路口230056200精装修，4栋小高层。08年1月底交房格林小镇XX格林置业有限公司中环南路双溪路口180000 多层4850 小高层450031幢多层，10幢小高层和1幢小户型公寓以及27幢联排蔚蓝澳洲花园蔚蓝置业（浙江）有限公司西邻中环东路，区政府正南面约15万高层4300多层22幢，高层、小高层11幢，联排20幢，叠加11幢， 康桥花园XX联城建设置业有限公司东南三路与景宜路交叉口287583、91多层4950 小高层4550多层、小高层、高层和排屋等组成，住宅总户数为1583户赞成紫竹名苑XX市赞成房地产有限公司南溪路与景宜路交汇处约10万多层4180 17幢6层多层，3幢为17+跃层高层以及单身公寓雨润天阁XX市南富置业有限公司XX市南溪路与庆丰路交叉口33888 高层 3580以17+1形式的小高层为主流业态天秀水榭花都XX天秀房地产建设有限公司中环南路以北、景宜路以西6万多层4650小高层4500共有8栋多层、2栋小高层，09年6月交付翰林府第XX信达建设房地产开发公司中环南路以北、纺工路以西26万均价4380总占地面积250多亩，总建筑面积26万平方米蓝天嘉苑XX蓝天房屋开84、发有限公司市南湖区新气象路883号约13万多层3790共33幢多层、3幢小高层，总户数800余户，百盛花园XX市新地置业有限公司中环东路南湖区政府西约6万高层 4560由6幢高层组成，主力户型75130都市文涛苑XX市大都市置业有限公司中环南路、富润路口约13.7万高层 350016幢多层、5幢高层、3幢独立别墅和9幢联排大树银河湾浙江大树置业股份有限公司城南路与二环西路11万m2多层已售完 小高层 3680 30幢多层住宅、10幢低层住宅、2幢小高层住宅和一幢综合楼东菱梅湾花园XX市东菱房地产开发有限公司西南湖畔，东临西南湖，西接城南路，北靠京杭大运河约13.6万52507700均价600085、3幢叠加别墅、4幢小高层、3幢高层住宅，总户数458户，户型面积166-333，赞成清XX邸XX赞成金地房地产开发有限公司经济开发区城南路1038号14.7万小高层4460 2幢16层塔式高层、18幢11层单元式小高层,住宅总数达990户。高层已售完。恒创春晓源XX市恒创置业有限公司秀洲区行政中心北侧约15万高层 4700尾期高层，排层已销售完。永泰广场XX永泰房地产开发有限公司中山西路与新秀路口12.6万5300基本售罄，目前在销售商铺。金都佳苑XX金都房地产开发有限公司中山西路与秀清路交叉口15.27万538015幢1118层小高层和高层住宅围合而成龙盛华城右岸XX市龙盛置业有限公司XX市86、秀清路87号近40万4600整体户数在3000户以上江南巴比伦浙江江南摩尔置业有限公司中山西路以北、新320国道以东、常住桥港以南（嘉业阳光城南侧）约5.5万排屋6200 多层5370 高层45805幢高层、1幢多层、7叠加别墅嘉禾绿洲XX秀洲大运河房地产有限责任公司金都佳苑南面约82935商铺 6500 多层 4180 小高层 3650一期多层目前已竣工；二期小高层已进入室内外装饰阶段，预计于2007年底前交付使用；三期多层已准备施工阶段。明日明园中山西路与洪福路交叉口中山西路与洪福路交叉口 51127 排屋已经售完多层 4680预计于2008年6月交付南湖星辰湾二期浙江南湖置业股份有限公司87、东方路以东、东升路以北约68000小高层 3550一期已于2006年6月18日交付江南太阳城XX太阳城房产开发有限公司东方路三元路口21万小高层 3950 二期已交房，三期多层、小高层已结顶秀洲枫华园浙江秀洲置业股份有限公司锦绣路与禾丰路口约6万多层 3900一期尾房，二期6幢小高层08年5月份推出禾城世纪花园苏嘉房地产实业股份有限公司禾兴北路以东、靠近汽车北站约16万小高层 385022幢多层、8幢小高层、4幢高层水岸丽都XX市天星房地产开发有限公司东方路与新320国道交汇处（紧邻北郊河）65609 联体4250 独立7000 叠加3250中楠穆溪左岸XX中楠房地产开发有限公司禾兴北路与昌盛88、路交叉口约20万多层 4000目前开发的西区地块总建筑面积达6.8万平方米，主要由16幢多层、1幢单身公寓组成。甬嘉格兰春天XX甬嘉房产开发有限公司正原路西侧天星路以北起价2470共23幢多层盛世豪庭XX发展房地产有限公司XX市秀洲新区规划商贸核心区附近2786984700占地139703，建筑面积33万，规划有小高层、多层、排屋及沿街商铺多种建筑形态。新亚香榭水岸XX新亚房地产开发有限公司紧靠洪兴西路，邻北郊河，靠近中山西路，289717800整个小区以中心景观主轴为分界线，分为高层区和联排区。经房风清云都XX经济开发区房地产公司洪兴路北侧，洪越路南侧，越秀路西侧，陆家桥港东侧，15.2万489、28012幢纯高层（18层）建筑组成盛大花园XX市鑫港房地产开发有限公司东升路百墅路口南（实验小学对面）13.8万4358小区住宅总户数达700户，规划建筑由一栋21层高层、5栋14层、11栋11层的小高层、1栋3层的会所。3.3 供给研究分析从上述楼盘信息汇总分析：1）2008年全市推盘供给量大，需求选择机会多；2）XX市的房地产正逐渐进入“大盘时代”，巴黎都市、元一柏庄、世茂的迅速崛起以及XX市各大地产商的纷纷介入，大盘将成为今后XX房地产市场中的统治者，“大盘重地，白领基地”的格局已隐约可见；3）随着市区地价的不断攀升，市区范围内新推楼盘多层住宅日渐减少，主要以小高层、高层为主，郊区多层90、住宅相对供应较多；4）商住结合的综合性楼盘较多；5）户型、面积多样化；6）大部分开发公司致力于环境营造、品质提升以及选入高端智能化设施设备作为住宅推广的卖点；7）拥有天然水系或自然环境风光的项目房价定位相对较高；8）通过送空调、送装修、送车位等促销手段的辅助销售策略增多。3.4 需求研究分析来自XX市统计局数据显示，2008年前两个月，XX市住宅建设完成投资13.8亿元，同比增长49.9%；全市房屋施工面积1230万平方米，增长24.3%；房屋竣工面积77万平方米，同比增长15.3%。2008年年初以来全市房地产开发投资继续快速增长，房屋施工面积、商品房竣工面积也适度增长，后市的供应充足。 从91、中国房产超市网2008年春季房交会市场调查报告显示： 在对待国家宏观调控政策上，66.2%的购房者认为国家宏观调控政策对自己的购买行为造成了一定程度的影响。其中的因素包括“银行屡次加息”、“个人住宅公积金贷款利率的上调”、贷款购买第二套房首付比例与按揭利率的调整“、”对家庭为单位的房贷管理的加强“以及”对大户型购房行为的控制“等。 对于XX目前的房价水平，44.7%认为偏高，但是仍能接受；而占39.1%的调查对象认为本市的房价相对还是比较正常。反映出XX市民对目前的XX房价的接受程度较高。 在对未来房地产房价的预期上，占44.8%的调查对象认为在未来一段时间本市的房价将会微涨，占38.5%的调92、查对象认为未来一段时间本市的房价水平将趋于稳定，由此可见，XX市民对XX楼市健康稳定发展充满信心。 从对购房计划时间来看，决定在一年内买房的调查者占了41.1%；其次是打算在半年内买房的，占了19.4%，再次是打算在两年买房的，占了15.6%；而打算在两年后买房以及打算在三个月内买房的分别占了13.2%和10.8%。由此可见绝大多数的消费者较为理性，普遍认为买房需要慎重，作出抉择时间比较长，成交时机在熟悉了市场，了解了项目情况的下半年及以后进行再选择。 在对理想的住宅形式调查中，多层住宅作为理想住宅占到了全部调查人数的58.2%，其次是小高层和低层，分别占19.4%和15.2%。由此可见，多层93、具备得房率高、物业费低、维修费用低等优势，仍是广大购房者的首选。而对各个收入层不一的家庭或购房者来讲，理想住宅的需求也不一。在家庭年收入815万元之间以及8万元年收入以下的购房者，首先选择多层作为理想住宅，占了调查者比例的54.8%，而其次选择的住房形式为低层（排屋、别墅），占19%，略高于选择小高层物业的比例；而年收入在1530万元的购房者，首先选择的住宅形式为低层，占全部调查者的43.5%，其次选择的住宅形式为多层，占30.4%。由此可见，家庭收入较高的购房者因其原本的住房条件较好，他们在二次置业时对低密度住宅青睐程度更高。 从需求住房面积看，对91120平方米的实用型户型产品的需求占所有94、调查者比例的51.2%；其次有19.2%的调查对象需求的住房面积为6190平方米的小户型产品；再次有18.2%的调查对象需求的住房面积为121144平方米的舒适户型。因此，目前XX市场的主流户型产品依然为91120平方米的实用型户型，部分面积适中的小户型产品和舒适户型仍存在一定的市场需求。而跃层、排屋、别墅等户型面积超过145平方米的大户型产品存在一定的需求量，但是需求量并不是很大，然本身此类物业类型规划数量不多，政府对别墅、排屋用地的严格控制，大面积户型的供应情况还是相对较为理性。 在对购房的影响因素调查中，地段成为了毫无争议的首要因素，其次是价格，包括单价与总价，另外则是对周边配套的便利性95、完善性以及高档程度休戚相关。会所、游泳池为置业者非常重视的设施，商业配套、学校、交通、物业管理、工程质量、开发商信誉也成为评估购房的重要因素。 在对购房的目标区域选择调查中，南湖新区、市中心区域以及秀洲新区已经成为XX市民购房置业的三个重点选择区域，XX一个主中心、两个副中心的设想已经初步实现。而调查中显示，市民对南湖新区的关注程度空前高涨，南湖新区以28.8%的高关注度超过关注度为24.8%的市中心区域位列第一，这充分说明，随着政府主导发展方向的确定，南湖区越来越多高档项目的建设将让南湖区的发展潜力进一步得到展现。 3.5 供需研究结论 就市场价格定位、产品定位等反映出供需双方都能彼此了解96、市场行情，理性看待目前市场行情，也再次证明XX房地产市场的健康性。这让周边乃至全国的房地产投资机构或人士看到了一块净土，投资潜力及安全性高； XX市在良性的房地产市场环境中，将担当起全民置业、住宅大盘化、郊区化的重任，并将高科技术、优美环境以及商贸物流等多种概念融为一体，成为周边地区置业的当然之选，而政府在这其中高起点、高标准的规划与政策扶持将更加提高XX房地产的物业品质，意味着更具广阔的升值空间。 根据规划限制指标和市场需求，合理、正确地选择建筑形式与户型面积，将成为房地产项目成功的关键。 南湖区未来势必成为XX房地产发展关注的焦点，前景非常好。四、项目素质分析 4.1 地块解析 4.1.197、 区域地理 本项目所处南湖区七星镇。规划中的七星镇为卫星城镇，尽管目前商业配套及市政设施不够健全，但随着南湖区居住人口的进一步增加以及XX旅游度假区的不断开发，将成为当前南湖区较为活跃且最具发展潜力的区域之一，将成为新中心区“后花园”最佳的居住区之一。 4.1.2 交通条件 XX地块在320国道旁，处于XX房地产项目较少的东北区域，到XX城中心车程15分钟20分钟。 4.1.3 地形地势 本项目地块平坦，中央是1200亩湖面景观，视野开阔，满眼翠绿。由于地块紧邻七星老镇，本项目的水、电、气、路等均已通“平”，具备良好的开工条件。 4.2 项目SWOT分析 4.2.1 项目优势 项目隶属南湖区，98、将随着南湖区被市民的高度关注以及XX旅游度假区的不断开发，很容易成为购房者关注的焦点；项目地处七星镇中心，属七星新老城镇的中间地带，地段优势得天独厚； 项目紧邻兴星路和320国道，享市政大配套，并有独特的景观资源； 项目紧邻XX，自然景色优美； 开发商经济实力雄厚，经验丰富，为项目成功运作将提供实力保障； 项目地块为熟地，可直接开工，项目建设工期短，资金回收快； 项目规划限制条件宜于建造备受多数购房者认可的多层和低层住宅，且商住结合的开发模式，便于周边商业环境的营造与成形。 4.2.2 项目劣势 项目占地面积小，基地的总建筑面积不大，形不成大的社区效应； 紧邻的320国道和兴星路临街面过长，噪99、音上的影响不容忽视； 项目周边仍处于房地产开发、规划、设计、营销、社区配套的初级阶段，商业和市政设施投入不够，居民尚未建立在本片区集中消费的良好习惯； 商品房目前在该区域未能进一步放大，先行进入的项目房价得不到应有的提升。 4.2.3 项目机会 受国家奥运会等利好大事件的到来，全国宏观经济将继续上涨，国家调控政策将日趋合理，房地产市场在积极政策的引导下，在外来资金、热钱的鼓舞下，将打破购房者的观望心态，刚性需求回转，形势在下半年回暖； XX经济平稳健康增长，尤其外贸市场表现出的强劲为房地产开发的资金保障带来喜讯； 随着杭州湾跨海大桥的全线贯通，XX将享受长三角重要城市一小时通的便利交通优势，X100、X城市地位将进一步得到提升，外来投资将进一步加强，房地产市场作为目前同比周边的一个价格洼地，将备受投资者喜爱； XX房地产市场相对的供需平衡以及健康、理性的行业风貌将为本项目冲击市场树立良好的信心与机会； XX旅游度假区的不断开发必将带动周边房产的增值，购买旅游区房产项目将获得投资与改善自住环境者的青睐。 4.2.4 项目威胁 周边整体环境的未成形与规模效应的缺乏，将导致XX市区的中高档项目成为本区域以及本项目一段时间内的间接竞争对象；今后两年XX市房地产市场供应良仍将大幅增加，功过于求的现象依旧存在。开发商之间激烈的竞争不可避免，这种竞争将制约房价的上涨空间；全国房地产形势的不明朗将促使国家101、更多的宏观调控政策出台，尤其是相关货币从紧、金融风险政策以及征收物业税等，势必也将波及即便健康发展的XX房地产市场，也可能导致购房者观望心态不能及时、大量解除，这将影响项目前期的推广与策略制定。五、项目定位 5.1 目标客户市场描述 5.1.1 目标客户群直接购买者年龄段为2550岁之间，以35岁左右为主，已婚者居多，并多数有子女且父母在世，性别上无明显差异。一级区域主要集中在南湖区范围，二级区域为居住在XX其他市本级区内，三级区域则包含周边县市。家内有一定储蓄或金融资产，家庭年收入丰厚，职业无明显限制，但多数为企业主、高级白领、公务员、教授以及自由职业者等。多为有车一族，乐意远离城市喧闹、享102、受郊居休闲生活者。 5.1.2 需求动机介于一次置业和二次置业之间的一种需要，希望以此满足家庭休闲娱乐且居家的需求，也是对自己多年奋斗的一种肯定和对美好生活的向往。5.1.3 心理描述这一阶层人士大多无高贵的出身，也无巨额财产，但他关心的是其“职业前途”，并以此希望获得更好的发展，步入更高的阶层。他们往往注重教育，希望其子女获得良好的文化熏陶，以成为素养较高的专业人员，日后能享有更轻松、舒适的生活。他们善于接触“郊居文化”，理解城市空心化的未来趋势，是崇尚安逸、闲暇、自由生活的理想消费者，他们追求超现实主义的美好生活，力争居家理念的最高境界。同时，他们也追求事业的顶峰，力求在工作中获取更优异业103、绩，以博得上级、同事、亲属、朋友的支持与赞许。他们比较注重家庭布置与和谐，以招待朋友和同事，并试图努力在事业与家庭之间寻找平衡。 5.1.4 购买形态理智成熟的选购态度，十分注重和评价产品的性价比，在购买决策前注重配偶的意见，也容易听取亲朋好友的建议。购房时较看重环境、配套及物管。5.1.5 媒介形态报纸、电视、休闲杂志是其重度消费媒介，媒体中新闻、保健、旅游、体育等是最为关注的内容。因其外出活动频繁，户外广告及看板对其影响较大。 5.2 产品定位5.2.1 产品设计原则产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成一定的差异，满足目标客户群的不同居住需求；相对于起步期，在产品形式、户型平立面设104、计、环境营造等方面实现一定程度的创新与突破。5.2.2 建筑形式建议花园洋房、联排别墅、多层公寓5.2.3 项目设计参考1） 住宅与商铺面积分配建议 住宅总建筑面积：60260平方米 商业总建筑面积：9000平方米2） 多层住宅建议房型：多层房型建筑面积在540平方米左右（三套180平米或二套250平米的住房），占住宅总量的31%，花园洋房、联排等多拼别墅建筑面积在420平方米左右，多拼别墅由三栋2层的别墅房组合而成，每套每层面积为140平米，每套面积为280平米，占住宅总量的69%5.3 市场定位高品质 精致 豪华 住宅小区突出住宅楼大堂及主出入口豪华气派，具备足够的挑空高度；外部区域通过设105、置一定的广场汇聚人气，融入中国式的庭院建筑风格，与环湖的环境设计以及商业建筑环境融为一体。5.4 形象定位首席景观住宅景观整体环境应突出湖水、休闲与环保，要做到地块的整体性与和谐性，适当利用堆坡造景，突出各建筑群体环境与风格的差异，但仍在差异中求融合统一，风格上整体保持协调一致。力求在人居环境、空间环境、视觉环境、商业环境等景观体系上的重大突破。 环保、节能是中国乃至世界经济倡导的一个主题。建筑开发应紧紧抓住一些细节，体现住宅的节能环保，接壤中国经济发展需要，制造楼盘销售特色。六、项目建设开发进度安排6.1 有关工程计划说明 本项目计划二00八年十一月份破土动工； 二00九年六月份达到正负零；106、 二00九年十二月份主体全面封顶； 二0一0年三月基本完成主体安装； 二0一0年八月末完成管网、绿化施工并申请竣工验收。6.2 项目开发横道图见附件七、项目财务分析根据项目前期充分的市场调查以及XX市各种规费及前期费用，项目的相关费用如下所示（不含财务费用）：名称单方造价（元/M2）总价（万元）取费依据与备注一、土地成本1. 土地价6952.4小 计6952.4二、前期费用1. 设计费100692.602. 勘察费534.633. 监理费15103.894. 质监费320.785. 三通一平1069.266. 放样费213.857. 招标代理费320.788. 电器工程检测费1.510.399107、. 防雷检测费213.8510. 不可预见费80554.08小 计1534.11三、各类收费1. 白蚁防治1.510.392. 墙改费1069.263. 水泥限袋费213.854. 中小学配套费40277.04小 计370.54四、小区配套费1. 小区配电60415.562. 小区配水15103.893. 污水处理213.854. 其它20138.52小 计671.82五、建安综合造价1. 建安工程11007618.62. 室外道路及环境100692.6计入基础设施费用3. 附属工程50346.3计入基础设施费用小 计12508657.50六、其它费用1. 管理费用2001385.202. 销108、售、广告费1501038.90小 计2424.10合计23654.37 本项目所本项目所建设资金为24266.28万元，其中开发商资本金8500万元。详见投资计划与资金筹措表。根据XX市当期的类似项目售价，结合开发总成本和预期的利润，考虑到XX独一无二的环境优势，本项目的财务评价依据根据谨慎的原则，预测项目住宅按5500元/平方米中心价销售，商铺按8000元/平方米销售。就目前XX市场的房地产销售情况，本项目的预计售价相对是比较保守的。 项目在计算期内销售收入40343.01万元，可获利润11119.71万元，税后可分配利润8339.79万元。项目交纳的营业税金及附加2239.03万元、所得税109、2779.93万元。和项目业主投入的资本金8500万元相比，项目盈利和交纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力较强。项目全部投资内部收益率为34.32% ，资本金内部收益率为47.76%。详见资本金财务现金流量表。投资利润率 =利润总额/总投资100% =45.82%资本金利润率=税后利润总额/资本金100% =98.12%八、社会效益和影响分析 由于本项目地处XX东侧，对湖面和环湖的景观有很大影响，成功开发本项目，将成为与XX2000亩水面相得益彰的一道城市风景线。成为XX旅游度假区的一个光亮点。由于XX七星镇的房地产开发，尚处在起步发展阶段，早期的多层住宅，或兵营排列，或“农民房”形110、象，与现代社区建筑尚有一定差距。本项目的成功开发，将力争打造出一个精品楼盘，成为XX七星人居的一个典范。九、可行性研究总体结论 风景区周边的项目历来都是房产公司追逐的“宠儿”。本项目地处尚未全面开发的XXXX旅游度假区，本身具有的独到地段优势和景观优势，与XX旅游度假区相得益彰，居住和投资的未来潜力都相当大。加之又处在XX市这个升值潜力最大、市场健康平衡的热点房地产市场，本项目拥有难得的天时与地利环境。另外，科学的市场调查、精心的方案设计、良好的市场口碑以及卓越的建筑品质，将构建出一个“人和”的大局面。因此，本项目在坐拥“天时、地利、人和”的环境中，将成为一个风险小、回报高的优质项目。 因此，在规划设计、产品定位及营销推广确立以后，产品建设的核心在于工程建造品质。如何将一个好的项目转化为经济效益和社会效益相结合工程，如何理解、实施规划设计过程中每一个细节，对本项目的成功都尤为重要。因此，建议加强工程管理人才的引进，建立科学的施工管理流程、并外部聘请专业务实的监理队伍，确保本项目优质、高效的工程形象。