1、10万平米住宅拆迁安置工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论-3第一节 项目概要-3第二节 *XX经济开发区概况-3第三节 建设单位基本情况-25第四节 项目概况与建设内容-26第五节 可行性研究内容2、-27第六节 可行性研究报告编制依据-27第七节 可行性研究结论-28第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析-30第一节 拟建项目与发展规划的关系-30第二节 拟建项目与产业政策及行业准入的关系-31第三章 资源开发及综合利用分析-33第四章 节能方案分析-36第五章 环境和生态影响分析-38第六章 项目实施计划-43第一节 项目实施计划编制原则-43第七章 项目组织、经营与管理-44第一节 项目组织-44第二节 项目管理-45第三节 项目招标-46第八章 投资估算与资金筹措-48第一节 概述-48第二节 费用组成明细-48第三节 资金筹措与使用计划-50第九章 还款来源分析-51 第一章 3、总论第一节 项目概要项目名称：XX新城XX花园拆迁安置工程投资主体：*有限公司建设规模：土地面积161.511亩，总建筑面积105000平方米投资总额：42879.38万元贷款金额：20000万元法人代表：*联系地址：*市XX新城滨江西路2号2幢212室联系人：徐雁业主网址：联系电话： 2第二节 *XX经济开发区概况2005年8月，*市委、市政府出台了关于加快建设XX新城的实施意见，提出了打造XX新城的奋斗目标。*XX新城位于*市西部，东临主城区、北枕长江、西面和南面与常州接壤，包括*西部沿江四个镇两个办事处：夏港镇、申港镇、利港镇、璜土镇、港口办事处和石庄办事处等镇（办），总计行政区划面积14、88平方公里，总人口约20万人，下辖社区居委会5个，村委会66个。2006年9月，XX新城经国家有关部门审核同意，并经省政府批准正式成为省级经济开发区，命名为“江苏*XX经济开发区”。*XX新城的核心城区未来将在目前的申港镇与利港镇之间逐步形成。XX新城目前实施由东向西的、节点式开发。产业布局：夏港镇，新港区和中央商务区；申港镇，新材料产业；利港镇，工业装备和精密机械产业；璜土镇，生物医药产业；港口办，港口运输物流服务业；石庄办，石化、汽车零部件和模具产业。功能定位：XX新城是无锡实现通江达海、提升在苏锡常都市圈地位的现代化新港城。通过若干年的努力，将形成前景广阔、服务区域的新港区，充满活力、5、功能完善的新商务区，产业集聚、特色明显的新产业区和环境友好、宜工宜商的新生态区，努力实现港口现代化、物流国际化、产业特色化、港城一体化，成为*XX产业的集聚地、无锡“一体两翼”中坚强有力一翼、*的城市副中心。成长中的XX新城综合实力变得更强了。2008年预计实现地区生产总值275亿元，比XX新城成立之初的2005年增长90%；财政总收入39.3亿元，比2005年增长153%，其中一般预算收入17.3亿元，比2005年增长162%；工商业开票销售收入1581.8亿元，比2005年增长146%。辖区经济总量在全省省级以上开发区排名中位列第九。港口规模变得更大了。顺利完成集装箱50.17万标箱，相比6、2007年增长63.4%，开启了*港直达日、韩等国外重要港口的序幕，吞吐量在全国内河港口中排名升至第4位，并逐步跃升为拥有“7+1”港口物流体系的区域性中转枢纽港。辖区变得更美了。已建成中央商务区面积32.04万平方米，累计新建道路里程15.37公里，各镇、街、办均拥有一座以上的开放式公园，生活污水集中处理率上升到75%。社会变得更和谐了。农民人均纯收入达到12000元，相比2005年增长31.8%，失业率下降1.4个百分点。享受各类保障人员累计达14.6万人，新增社区卫生服务站29家，创建省实验学校7所。工业持续做强做优。一手抓传统产业高新化，一手抓高新产业规模化，机械装备工业园、风电产业园7、全面启动建设，新材料产业园正式成立，全年完成工业开票销售1038.7亿元，增长30.7，高新技术产值占工业总产值比重上升至36.5；服务业持续快速发展。全年实现商业开票销售543.2亿元，增长37.1%。长江港口物流园区又创新高，保税物流中心已被国家四部委批准正式成立，新材料产业园服务业集聚区获得无锡市认定，XX大宗商品电子交易平台启用，长宏国际物流中心等一批物流项目启动建设。出台服务外包激励政策，召开创意产业国际合作（*）论坛、金一文化创意产业高峰论坛等高层次活动，新引进60多家软件文化创意企业；农业持续增效增收。辖区高效农业面积达到5.55万亩。组织赴上海、浙江考察学习生态农业特色经济，“8、一带五园”全面启动，占地1500亩的长江村湿地公园已全面开工建设。璜土葡萄、申港水产等农业品牌和影响得到提升，长江珍稀鱼类保护研究中心成立并启动。“三外”水平稳步提升。全年新批外资项目27个，完成工商登记协议注册外资6亿美元、到位外资2.6亿美元，完成自营出口20亿美元。“三创”载体建设加快。启动“三创”载体建设20万平方米，建成10万平方米。福华软件科技产业城2幢大楼、金一文化产业园、南京大学*信息技术研究院、国际服务外包人才培训基地等投入运行，中国（*）国际创意港、金湾国际广场等一批项目建设加快推进。基础建设成果突出。CBD已有海港国际大厦等11幢大楼投入运营，半岛会议中心、安酉保险大厦等9、10幢大楼封顶，金湾国际文化广场、泰和江南等10幢大楼新开工建设。滨江路夜景亮化工程顺利完成，镇澄路临街改造工程已开始启动；功能不断完善。在全市率先实现城乡公交一体化，启用公交线路15条。新铺设污水管网54公里，累计达到197公里。夏港街道新港商贸中心已经竣工，申港街道XX新城公交枢纽站主体工程顺利完成，利港镇西石桥生态园正加快建设，璜土万亩葡萄观光园基本建成，港口办文化创意一条街建设全面推进；框架不断拉开。先后完成了XX新城分区发展研究规划、芙蓉大道两侧使用控制性规划、各板块建设规划和控制性详规等规划。夏港衡山路、通富路等道路已经通车，浦江路、钱江路等道路正加快建设，港城大道前期工作已经全面10、启动。规划中的XX新城蓝图一、规划结构 （一）、总体结构与规模 1、规划结构 XX新城目前的生活居住和产业建设基本以城镇为基础沿江沿主要道路展开。基于XX新城的基础设施条件、用地条件和生态控制的要求，未来XX新城分区的用地延续总体规划中的组团式发展模式。总体结构包含以下元素： 1.1、“环” 在申港和利港之间规划一个平均宽度约150米的椭圆绿环，在绿环内形成XX新城综合区。 1.2、“轴” 1.2.1、“横轴”主要城市道路 滨江路、澄西大道、镇澄路和澄南大道由*中心城区向西延伸，形成XX新城的发展横轴。 12.2、“纵轴”主要水系 由东向西依次排开的新夏港河、新沟河、申港、综合区规划水系、利港11、新桃花港六条南北向水系，形成XX新城的发展纵轴。 1.3、“廊” 由XX新城南部的农田与山脉出发，向长江延伸发展出4条生态绿化廊道，此廊道将XX新城自然划分为4个组团。 1.4、“星” 结合现有城镇及规划的新生活区，形成七个生活中心。 2、总体规模 XX新城总用地为：188平方公里，其中澄南大道以南及市域边界农田32平方公里。城市建设用地为：150平方公里。 未来XX新城将可容纳2030万人口。 （二）、功能布局 1、布局原则 在城市总体规划、城乡统筹规划对本区职能定位和土地利用结构的框架下，合理确定本区以及各类用地的布局与比例。以集约发展和节约土地资源为原则，科学制定本区的各类用地指标，实12、现可持续发展的战略目标。 在沿江开发的关键时期，围绕构建沿江产业带、集约型*XX经济开发区、可持续发展示范区、发达的基础设施网和现代物流网，整体推进，有序开发。 2、功能布局 2.1、XX综合产业区1期、2期以港口为依托，以工业园区为载体，以优势企业为龙头，促进沿江产业集聚，企业重组和技术重组。充分发挥沿江地区港口、物流、交通优势，重点发展特种钢铁制品、大型装备制品、金属新材料、软塑包装新材料及其制品、高分子新材料及其前道原材料等新材料产业，建成亚洲包装制造中心，配套电力能源业等。工业用地集中结合现状产业用地布局布置，根据建设时序可分为两期：芦埠港以西，结合现有的利港产业集中区形成XX综合产业13、区1期，用地面积为：13.4平方公里；桃花港以西，结合墴土产业集中区形成XX综合产业区2期，用地面积为：24.9平方公里。 2.2、港口物流区1期、2期 围绕建立社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系，加快建设物流载体平台、公共信息平台和企业平台。立足沿江开发和港口建设，服务本地企业，辐射周边地区，构筑以*港为依托、供应链管理为基础、物流设施建设管理及第三方物流物流配送的物流产业及企业群，形成策应上海，面向国际、联系周边，对外辐射的物流经营服务网络。 澄西大道以北，新夏港河以西至新沟河为港口物流区1期，用地面积为：8.0平方公里。在第一期内，依托港口和物流园区，活跃金融、保险、担保、14、评估、审计等中介服务，同时将涉外机构布置其中，建设与港口配套的商业区、休闲旅游区、文化娱乐区，形成集城市观光、休闲度假、商务、展览、会议、购物、办公、餐饮于一体的服务中心。澄西大道以北，新沟河以西，申港两侧为港口物流区2期，用地面积为：9.8平方公里。 2.3、化工产业区 在现有的石庄产业集中区北部的基础上重点发展石化深加工高分子新材料产业及相关物流业，建设成为*的石化产业基地。建设石化公共码头，在搞好石化仓储的基础上，衍生出沥青、EPS等化工企业群，降低潜在的污染风险；引进生物医药生产企业，促进生物医药业的发展。化工产业区的总面积约为：13.3平方公里。 2.4、XX新城综合区 总面积为1515、.3平方公里的综合区位于申港和利港之间，并处于整个XX新城的几何中心。集中布局了XX新区的主要公共服务设施、商业金融、文化休闲、教育研发和城市居住区。是集中体现滨江城市魅力与活力、展示新世纪城市建设水平和生活环境质量的标志性地区。 在东西发展轴线上，城市各类公共设施和高级公寓汇集于此，形成了商务、金融贸易、文化娱乐、步行购物、行政及体育为一体，收放有致的公共空间，彰显着滨江城市迷人的建筑风情。会展中心、科技馆等城市公共设施合理布置其间，为人们的生活提供了保证。 南北轴线则以生态景观为主，大型的主题公园和开放式的城市绿地，塑造出XX新区生态型、园林化的风貌特征。 约150米宽的椭圆形生态休闲绿带16、，使得综合区与外围产业区、物流区及配套生活区既相对独立，又有机联系。 在整个综合发展区内，独具江南传统特色的水网纵横，河道穿流在大面积的公园、绿化、景观之中，蓝天、碧水、绿树，未来的XX新区，将是一座生态化的绿色之城。 2.5、配套生活区 XX产业配套生活区，整体布局于澄西大道以南。这样的布局最大限度地减少了通勤交通量，尤其是缓解了东西向的交通压力。配套生活区建设将结合现有的居民点建设，结合水系安排形态自然、纵横交错的绿地系统。配套生活区的用地面积约为：14.0平方公里。 2.6都市生态林业区、生态绿地、水源及生态保护区 XX新城区地势平坦，水网交错，现有大片农田，乡村景观特色浓郁。由于过江高17、压电线和利港电厂的输电线的穿越，使得该地区不宜进行开发建设，规划考虑进行都市生态林业的发展，以挖掘该地区的经济效益，同时行成XX新城最大的绿肺，最大限度地起到净化空气、保持水土、调节小气候的作用。林业区和其他生态绿地、水源保护区等整体化建设，从而形成XX新城碧水蓝天、绿树掩映的保障。用地面积为：28.4平方公里。 结合水网、生态廊道、保留的农村宅基地形成生态绿地面积为：18.8平方公里。在水厂取水口附近约3.9平方公里的范围设置水源及生态保护区，区内禁止生产及生活活动，严格控制保护区的生态环境。二、用地规划 （一）、工业、仓储、港口与物流用地 工业用地相对集中布置，以二类工业为主，适当的布局一18、类及三类工业。一类工业布局在临近中心城区的东部，三类工业布局在远离中心城区的南部。规划工业用地1769.4公顷，其中一类工业用地为133.0公顷，二类工业用地为1270.3公顷，三类工业用地为366.1公顷。 沿江在滨江路以北布局港口用地，面积为：600.2公顷。 港口及工业均配套建设仓储用地，面积约为：772.6公顷 滨江路以南布局面积约为223.7公顷的物流用地。 （二）、居住用地 规划总居住用地面积1262.2公顷，以二类居住用地为主，适当发展类居住用地。中小学配建按照“整体规划，适度集中，扩大规模，提高效益”的原则进行配置和布局。具体为：配套3036班中学8所，其中，综合区2所，新夏港19、社区1所，申港社区1所，利港社区1所，澄西社区1所，璜土社区1所，石庄社区1所；配套2430班小学12所，其中，XX新城综合区4所，新夏港社区2所，申港社区2所，利港社区1所，澄西社区1所，璜土社区1所，石庄社区1所。 各社区中的其他公共设施的配建和居住区绿地配置标准按照国家相关居住区规划设计规范执行。规划各次分区居住社区规模一览表居住社区居住用地面积（公顷）综合区360.6新夏港社区216.1申港社区157.8利港社区72.6澄西社区211.4璜土社区83.78石庄社区74.2 （三）、公共设施布局 公共服务设施在本区内按三级设置。依据城市总体规划，本区的公共中心包括1个综合区的公共服务中心20、，和若干个社区级公共服务中心。其中教育科研设施用地集中布置在综合区的东北部。 重要的行政办公用地和设施主要布置综合区的东西发展轴上。 在港口物流第一期用地内，依托港口和物流园区，活跃金融、保险、担保、评估、审计等中介服务，同时将涉外机构布置其中，建设与港口配套的商业区、休闲旅游区、文化娱乐区，形成集城市观光、休闲度假、商务、展览、会议、购物、办公、餐饮于一体的服务中心。用地约为：25.6公顷。 商业服务设施及其用地和文化娱乐设施用地根据居住用地布局安排在综合区及各个社区的公共服务区内。规划依托现有的高等院校设置教育科研区，与沿江公共开放空间有机结合，配套文化、商业、服务、娱乐等其他公共服务设施21、，使其形成以教育科研功能为主体的、具有优越的公共休闲空间的复合型城市教育科研功能区。规划教育科研用地面积45.4公顷。规划在综合区的东西发展轴上设置体育用地一处，占地9.3 公顷。同时居住区建设中按照相关的城市居住区规划设计规范规划体育设施用地。 规划本区内设置综合性医院8处。同时完善便民型医疗保健网络，居住小区配备保健站及老年康复服务中心。规划医疗卫生用地15.9公顷。社区级公共服务中心结合居住社区的服务范围设置，社区级公共服务中心的配置项目参照城市居住区级公共服务设施配建标准，主要包括零售商业网络、专业特色商业街、中型购物中心、超级市场和菜市场等多种业态以及街道行政管理、街道医院、卫生院、22、银行、邮电、警署等公共服务设施。 三、道路交通系统规划（一）、规划目标与原则以城市总体规划为依据，落实城市总体规划确定的高速公路、快速道路、城市主干道的具体选线位置以及重要交通设施用地。以此为基础规划确定城市次干道、城市支路的布局和选线，并对其他城市交通设施进行定点布局。确定城市道路系统的相关技术指标。 加强本区与城市其他区域或片区之间的交通联系，完善区内各次分区之间的联系，建构主次分明、合理可靠、各类交通方式协调互补的综合交通体系。（二）、对外交通1、高速公路系统 沪宁高速公路从本区的西南侧通过，并在本区内设高速公路出入口。极大地方便了XX新城的对外联系。 2、铁路 *市区内有两条铁路穿越，23、即：新长铁路和镇南铁路。规划从新长铁路引入支线深入公共港口区。同时规划建议设一处铁路货运站于滨江路北。 3、轨道交通总体规划中已规划一条东西城市客运轨道线路穿过本区。规划在沿线预留轨道交通车场用地。规划建议城市客运轨道线路采用地下敷设的方式，以减少对生活环境的影响。 4、港口 围绕“以港兴城、城以港兴、港城共荣、互动发展”的目标，统一规划布局、开发利用岸线。可开发的生产岸线有：从新夏港河到申港西侧为公共港口，新桃花港以西为化工港口。 芦埠港东侧主要用作生活岸线；同时控制0.9公里左右宽度的生态隔离带。加强港口集疏运通道的建设，规划预留由铁路、公路、水运和管道运输构成的东西向综合集疏运通道。规划24、结合公共港口区，建设物流园区。（三）、城市内部交通 1、城市快速道路系统 本区内规划有四条快速道路。分别为西侧的扬子江路，东西贯穿本区的无锡西干线、南北向的滨江路和澄南大道，构成了“两纵两横”的快速道路交通骨架。快速道路极大地强化了与*中心城区和无锡、靖江的联系，使XX新城真正融入了沿江区域交通网络之中。 2、二级路 本区二级路由“三横六纵”九条道路组成。二级路主要承担了各港口的疏港功能，和与*市其它片区的联系功能。 3、城市主次干道系统与路网格局 本区主干道由“三横六纵” 九条道路组成。主干道与次干道以及支路系统在本区形成网格式路网。道路网的间距约为300米1000米之间，是本区的主要用地骨25、架。 4、道路等级、断面与技术指标 城市道路分为快速路、二级路、主干道、次干道和支路四个等级。快速路红线宽度为5060米，设计车速为80km/h；主干道红线宽度为4050米，设计车速为60km/h；次干道红线宽度为2430米，设计车速为30km/h；支路红线宽度为1020米。规划道路用地面积：2561.1公顷，道路用地占城市建设用地的17%。（四）、交通设施及表态1、公交设施 规划在本区内设置2处公交汽车车场，包括车辆停车场、车辆保养场、车辆调度中心等设施，用地约4.3公顷。 公共汽车首末站根据公交规划设置，每处用地平均为1500平方米；出租汽车营业站每处用地为250500平方米。公共汽车站点26、均设港湾式停靠站。该部分内容将在公交规划的基础上在下阶段予以落实。 2、公共停车场 规划在本区内共设置15处公共停车场，用地约17.6公顷。集中的公共停车场（库）宜结合大中型公共设施和城市广场与绿地建设。除集中建设公共停车场（库）外，在城市支路上规划园区设置港湾式路侧停车带，以满足公共停车的需求。 3、道路立体交叉口 规划设置和预留5处道路立交用地，位于高速公路、快速路与城市主干道的连接处，可根据需要设计分离式、半互通式和全互通式等各种形式的立交。 规划道路与停车设施用地为2578.7公顷，占城市建设用地的17.2%。（五）、疏港交通 根据规划，XX新城的公共港口码头集中于无锡西干线以东，新夏27、港河以西，滨江路以北的区域内。疏港交通体系由铁路疏港道路网水运组成。 铁路是港口货物集疏运的主要方式，由镇南铁路引入支线深入公共港口区，并建议在港口设车站，承担列车到发、编组、选分车组、取送车辆等作业。沿线临近仓储用地可以设置装卸线。 疏港道路网骨架由“五横两纵”组成，两条纵向的疏港路即现有的“钢铁路”和“亚包大道”，亚包大道的延伸线一直通往无锡。 公共港口区的水运主要靠三条大的水系承担：新夏港河、新沟河及申港河，三条河流的宽度均在100米以上，其中新沟河河口宽420米。“十一五”期间的XX新城重点工程是有办推动和支撑规划的重要抓手。“十一五”期间，*XX经济开发区将重点推进十大工程：一是以建28、设机械装备工业园、汽车零部件产业园、申达科技园，培育四大产业集群，打造九条优势产业链为主要内容的产业提升工程。二是以构建科技创新公共支撑平台、实施高新技术产业化专项、培育高新技术企业、品牌培育和人才引进为主要内容的自主创新工程。三是以建设扬子江路、无锡西干线、芙蓉大道等区域快速干道，澄西大道、亚包大道等城市交通道路及水运航道等为主要内容的交通运输工程。四是以建设石利港区奥德费尔、阿尔法码头、三房巷码头，申夏港区4、5号码头，黄田港港区老码头改造等为主要内容的港口建设工程。五是以保税物流中心、专业市场、物流园区仓储设施、“大通关”建设为主要内容的物流中心工程。六是以建设中央商务区、“东大门”商务29、区和XX新城综合区为主要内容的商务中心工程。七是以加快农村“三集中”建设、农业规模化经营、农业产业化龙头企业培育和农村环境整治、新社区建设为主要内容的新农村建设工程。八是以市政基础设施项目、公共服务设施建设为主要内容的城市建设工程。九是以新扩建污水处理厂和污水处理管网、实施循环经济试点项目（企业）、生态环境重建和恢复为主要内容的生态环境工程。十是以行政区划的调整、管理体制改革、激发*XX经济开发区发展活力为主要内容的体制创新工程。XX新城的功能定位是：产业集聚、特色明显的新产业区，前景广阔、辐射周边的新港区，充满活力、功能完善的新商务区，环境友好、宜工宜居的新生态区。发展原则。按照上述指导思想30、和功能定位，“十一五”发展中始终把握以下原则：制造业和服务业发展并重。坚持双轮驱动，优化发展制造业，加快发展服务业，促进二大产业关系的协调发展。继续巩固制造业的基础优势，重点导向发展六大制造业，继续发挥“大项目产业链产业集群制造业基地”战略带动作用。以加强与上海港的合作、引进港口产业战略投资者为切入点，加快港口产业发展，建设集港口航运、仓储物流、配送加工、商务服务、金融信息为一体的区域性港口物流中心。以港口带动服务业，以服务业促进制造业。外源型和内源型经济并举。坚持一手抓外源型经济，一手抓内源型经济。进一步加大招商引资力度，优化投资环境，营造吸引外资的良好氛围，提高利用外资的质量和水平。加大对31、民营企业扶持力度，注重提高民营经济的自主创新能力和在国内外市场的竞争力，提高*XX经济开发区规避国际风险的能力。自主创新和技术引进并行。坚持两条腿走路，把学习引进新技术和消化吸收再创新作为增强自主创新能力的重要路径。加快建立以企业为主体、以市场为导向、产学研相结合的技术创新体系。加大财政科技投入力度，加强创新人才队伍建设，发挥政府在引导自主创新中的关键性作用。新农村和新港城建设并抓。深入贯彻党的十六届六中全会精神，以农民增收为核心，以“三集中”建设为抓手，以华西经验为表率，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。积极探索一条以工业化致富农民、32、以城市化发展农村、以产业化提升农业，统筹城乡经济社会全面协调发展的新路子。集约发展和环境保护并驱。以人与自然和谐共处为目标，努力构建以高新技术为支撑、以绿色产业和清洁生产为重点的合理经济结构。大力发展资源节约型经济和循环经济，合理开发、集约利用、切实保护各类资源，缓解资源短缺矛盾，提高环境承载能力，推进经济社会与人口、资源、环境的协调可持续发展。和谐社会和经济发展并进。坚持以人为本，把富民放在发展全局的优先位置。坚持科学发展，加强社会事业建设。坚持民主法治，促进社会公平正义。坚持统筹兼顾各方利益，着力解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，努力建设经济社会协调发展、人民群众普遍得益、社33、会充满生机活力、人与自然和谐共生的幸福*XX经济开发区。发展目标。“十一五”期间，*XX经济开发区主要经济指标平均增幅要高于全市平均水平。综合实力和竞争力位居全省省级*XX经济开发区前列。在巩固提升全面小康社会建设的基础上，在市内率先基本实现现代化。经济总量目标。2010年，*XX经济开发区实现地区生产总值330亿元，比2005年翻一番以上。人均地区生产总值达到15万元，财政收入达到37亿元。结构调整目标。2010年，服务业增加值占地区生产总值比重比2005年提高6个百分点。万元地区生产总值能耗比2005年下降20%。外向型经济目标。2010年，*XX经济开发区外贸自营进出口总额达到35亿美元34、，外贸自营出口总额达到20亿美元，均比2005年增加两倍以上。港口物流目标。把*港建成上海国际航运中心组合港和区域性重要中转基地。2010年，港口货物吞吐量达到1亿吨，外贸吞吐量达到2000万吨，集装箱吞吐量达到100万标箱。到2010年，建成物流仓储面积50万平方米，引进国内外大型物流企业100家，其中国际著名物流企业30家。力争保税物流中心（B型）2008年封关运作。人本目标。农民人均纯收入年均增长10%以上。初步建立体系完善、运行顺畅、管理规范、充满活力的社会保障体系。城镇职工基本养老保险、农民基本养老保险、被征地农民基本生活保障覆盖率均达到100%。提高*XX经济开发区人民群众的幸福指35、数。贡献目标。2010年，*XX经济开发区财政收入对全市的贡献份额比2005年提高3.3个百分点。工业产品销售收入对全市的贡献份额比2005年提高5.7个百分点。全社会固定资产投资对全市的贡献份额比2005年提高4.5个百分点。实际到帐外资对全市的贡献份额比2005年提高6.1个百分点。按照建设新港区、新商务区、新产业区、新生态区的要求，以综合区为核心，*XX经济开发区内的各个功能片区依次展开，形成“一核、四轴、五廊、四区、七星”的总体布局结构。“一核”即在申港和利港之间规划建设一个总面积15.3平方公里的新城核心综合区。“四轴”即滨江西路、澄西大道、镇澄路、芙蓉大道，作为连接母城区和对外交通36、的主要通道。“五廊”即*XX经济开发区南部农田与山脉为生态主廊道，向长江延伸发展出4条绿化走廊，将*XX经济开发区自然划分为4个组团。“四区”即以六大制造业为主导的综合产业区，港口物流、仓储及相关产业区，新城综合区，都市生态区。“七星”即结合现有城镇及规划的新生活区，形成七个配套生活中心。大片的生态绿地将各功能片区连成一个有机整体。用产业区与综合区不同的功能组合，构成集港口航运、仓储物流、XX产业、商务贸易、居住休闲、观光旅游、生态环境为一体并留足发展空间的格局。 按照“区域集中、产业集聚、开发集约”的原则，切实推进新办项目向园区集中和城镇工业企业入园进区，加快形成行业相对集中，分工合作有序，37、规划科学合理的产业布局。申利产业集中区。重点发展机械制造、重工装备产业和包装、光伏等新材料产业，扩大现有企业规模，积极引进关联企业，促进产业链的延伸和集聚发展。建设机械、装备工业园。建设保税物流中心（B型）。规划并组织申报出口加工区。璜石产业集中区。重点发展汽车零部件、建筑新材料、生物医药、机械零部件制造、金属制品产业，提升发展石油化学工业。建设上下游产品配套的产业链。建设江苏*汽车零部件产业园。发挥液体化工码头储运优势，大力发展服务于周边区域的石化物流产业。港口综合物流园区。依托不断发展的港口基础，重点建设金属材料、石油化工等专业交易市场和商务、信息等物流平台。加快冶金企业产品结构调整，引导38、向特种金属制品方向发展。建设CBD（中央商务区）。三大港区。石利港区（石庄、利港段）重点发展为无锡、常州及*本地化工企业提供的运输和中转服务，同时服务于后方XX工业的开发。申夏港区（申港、夏港段）重点发展集装箱、钢材、废钢、非金属矿物等件杂货运输，接受黄田港港区的功能转移。黄田港港区重点发展城市生活物资、洁净类生产资料和部分集装箱运输。按照“以港兴城、港以城兴、港城共荣、互动发展”的要求，加快城市化进程，拉开新港城骨架，提升新港城综合功能。新港城建设是*XX经济开发区经济社会发展的重要任务。完善各类基础设施。配合建设无锡区域水厂。建设日供水能力20万立方米的利港水厂，完善供水管网，提高供水安全39、性。完善电网设施，加强输配电主网架建设，提高供电可靠性，增强区域电力平衡能力。建设500KV*西变电站，建成220KV盘龙变、XX变，新建、扩建110KV贤庄变、常泽变和石化变、利港变。加快推进区域天然气管网建设，逐步提高天然气在生产和生活中的使用比重。加快有线电视网双向数字化改造，全面完成模拟电视向数字化整体平移。加快“数字*XX经济开发区”建设，促进信息基础设施集约建设和完善优化，重点推进企业信息化、电子商务交易平台、电子政务和“电子口岸”建设。巩固和加强水利基础设施建设，着力提高保障防洪安全、供水安全和水生态环境安全的能力，提升水利服务于经济社会发展的能力。继续完善邮政、通讯等其他公共服40、务功能配套的建设。优化配置公共服务设施。从资源的有效利用出发，根据人口、产业、功能的规划定位，优化公共服务设施布局，提升公共服务功能。优先发展新城综合区。高水准完成综合区规划和城市设计，初步形成新城功能分区的空间架构。创新开发建设模式，初步建立新城建设和发展的有效机制。发挥公共投资、关键性基础设施的先导带动作用，按照量力而行、循序渐进的原则，集中建设主要公共服务设施、商业金融、文化休闲、卫生体育、教育研发和城市居住区。优化城市人居环境，提高城市功能和管理水平，加快人口向新城集聚。到2010年，初步形成以商务为特色，服务XX产业，集总部经济、研发中心、生活居住为一体的综合服务中心的基本框架。整合41、提升发展现有城镇生活区。按照城市居住区级公共服务设施配置标准，完善提高集镇零售商业网络、专业特色商业街、中型购物中心、超级市场、菜市场等多种业态，以及街道行政管理、医院、银行等公共服务设施。加快旧城镇改造步伐，构建风格各异、富有特色的城市形态。适度控制大型公共服务设施项目建设。目前，XX新城已启动实施20082010三年行动纲要，全面推进新港区、新园区、新城区联动发展和经济建设、社会事业协调发展，努力打造区域经济的增长点、XX产业的集聚区、城市发展的副中心。围绕加快发展、总量翻番的目标，至2010年，XX新城业务总收入将突破2500亿元，其中工业产品销售收入1500亿元，年均增长21.3%，服42、务业开票销售收入1000亿元，年均增长36.1%。同时，财政总收入将达62亿元以上，年均增长26%以上；地区生产总值超过400亿元，年均增长20.3%以上。这3项主要经济指标都将在2007年的基础上实现翻一番。围绕科学发展、结构优化的目标，XX新城将通过3年努力，使服务业增加值超过160亿元，占地区生产总值的比重达到40%以上；机械装备、新材料、汽车零部件等主导产业占制造业的比重达到60%以上；新增境内外上市企业10家以上、省级以上高新技术企业30家以上、各类工程技术研发中心20家以上。对骨干企业的扶持力度将进一步加大，3年培育年销售超10亿元企业31家，其中超50亿元企业5家，超100亿元企43、业2家，超200亿元企业1家，超400亿元企业1家。围绕协调发展、特色明显的目标，XX新城将继续坚持先进制造业与现代服务业“双轮驱动”。具体来说，将大力发展以机械、装备及零部件产业为重点的先进制造业，3年完成工业投入230亿元以上，引进注册超3000万美元的先进制造业项目15个，其中注册超亿美元项目2个，基本建成以利港机械装备工业园为主体、璜土工业集中区为配套的特色产业基地，机械装备及零部件产业销售收入超500亿元。加快发展以港口物流及其配套产业为重点的现代服务业，港口集装箱吞吐量达到100万标箱，基本确立区域性现代化中转枢纽港地位，“7+1”港口发展体系初步形成；中央商务区的商务配套功能基本44、完善，保税物流中心的物流配套功能基本形成，长江港口综合物流园区全面提升等。第三节 建设单位基本情况2005年10月，为适应发展的需要和政企分开的需要，以*XX经济开发区管委会的国有资金为主，集体资金为补充，成立了*XX经济开发区投资开发有限公司。公司受管委会委托，专门从事区内港口开发与市场建设；利用自有资金对外投资；组织区内的国有土地开发、使用权转让、基础设施建设及参与区内企业的投资建设；房屋租赁等项目的建设。公司以区内基础建设、拆迁改造以及其他相关配套项目的市政建设与管理维护工作为主营业务，以完善*XX经济开发区投资环境为特殊职能，并朝着资本经营方向发展。作为重大市政公共设施建设与管理项目的45、投资主体，承担*市委、市政府、*XX经济开发区管委会确定的城市建设与市政公共设施建设和管理项目，按建设项目的投资计划，负责委托设计、招标、施工等工作。同时公司受*XX经济开发区管委会委托，对*XX经济开发区管委会国土局已征用、收购的土地进行开发与管理以及“七通一平”（道路、给水、排水、供电、供热、燃气、电信以及场地平整）为主要内容的一级开发。公司自成立以来，在银行信用方面保持了较高的企业信誉，在融资活动中与多家金融机构建立并保持了良好的合作关系，拥有AA级信誉资格。第四节 项目概况与建设内容本项目*XX新城XX花园拆迁安置房工程，是*XX新城整体规划、分期建设的一个重要环节，是新农村建设的示范46、小区，同时也是完善市政公共设施建设与管理的一个重要环节。XX花园拆迁安置房工程位于*XX新城新夏港社区内，具体位置在毗陵路南、芙蓉大道北、夏南路东、夏东路西，占地总面积约合161.511亩，总建筑面积约10.50万平方米，总投资约4.29亿元。本工程主要内容为拆迁安置房的投资开发建设，符合社会主义新农村建设的要求，项目投资单位*有限公司受*XX经济开发区委托，实施该项目的建设工程。XX花园安置小区建成后，可以安置由于市政建设芙蓉大道、城南大道而被拆迁的村民。XX花园距离夏港街道中心约3KM，距离*市市中心也仅5KM左右，以小区为圆心500米半径范围内即有夏港中心实验小学和夏港中学两所学校可以就47、读，小区居民休息娱乐可前往夏南路以西目前正在施工建设中的占地约1500亩的长江生态园，青山遗址公园位于小区东南角。小区周围交通便利，城南大道、芙蓉大道、毗陵路南、夏南路、夏东路等周围道路的建成都大大方便了小区居民的出行。*市发展和改革局于2007年9月已对本项目做出了同意立项的批复，详见附录：澄发改港城200764号。*市规划局出具的建设工程规划设计条件书：澄规条设200756号文件中，对本项目建设规划条件作出了明确而详细的要求。容积率不大于1.2，建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%，建筑间距；日照间距系数不小于1.37并满足消防、抗震、安全等规范要求。第五节 可行性研究内容本可行性研究48、的主要内容如下：发展规划、产业政策和行业准入分析；资源开发及综合利用分析；节能方案分析；环境和生态影响分析；项目实施计划、组织、经营与管理分析；项目建设方案的确定及建设条件分析；项目的投资估算与资金筹措；项目的还款能力分析；第六节 可行性研究报告编制依据编制可行性研究报告的主要依据如下：2002-2020年*城市总体规划，江苏省城乡规划设计研究院主编。*XX经济开发区土地利用总休规划，由*国土资源管理局主编*市“十一五”规划纲要，由*市人民政府主编*XX经济开发区“十一五”规划，由*XX经济开发区管理委员会主编*XX经济开发区投资指南，由*XX经济开发区管理委员会编制。XX新城三年（2008-49、2010年）行动纲要*XX经济开发区提供的其它有关书面资料。第七节 可行性研究结论一、 项目建设的必要性*XX经济开发区的建设，增强了*区域经济的实力，XX新城已成为全市最重要的经济增长区，XX新城建设的效果将在很大程度上决定*市整体经济的发展状况，因此，“以XX新城为核心，形成城西经济圈”成为*市城市总规划的重要组成部分之一。本项目的建设，是*XX经济开发区自身发展的需要，同时也是完善市政公共设施建设与管理的一个重要环节，是*XX经济开发区基础设施建设配套项目，为加快*XX经济的发展提供坚实的基础。*XX经济开发区XX花园拆迁安置房工程是按照现代化居住社区和社会主义新农村的标准建设的，通过该50、项目的建设，可以集中安置XX新城新夏港社区内分散居住的村民，从而腾出土地进行新城建设。将被拆迁村民进行集中安置，是*XX经济开发区建设发展的需要，极大改善提高拆迁居民的人居环境，有利于社会主义新农村的建设，改善农村群众生活环境，提高生活质量，有利于节约土地资源，促进构建和谐社会，推动地方社会经济发展。二、 项目还款来源有保证本项目总投资约为42879.38万元，项目建设期为2年，项目资本金约为22879.38万元，拟申请银行贷款20000万元，资本金比例为53.36%。本项目建成后，由*XX经济开发区安排财政资金回购，还款有保证。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 拟建项目与发展规51、划的关系1、拟建工程的相关规划分别是：*市规划局澄规条设（2007）56号规划条件，经*市人民政府批准的同意*市夏港镇人民政府受让国有土地使用权的通知（澄土管200884号文件），国有土地使用权证：澄土国用（2008）第11522号，另一份土地证在正办理中。2、拟建项目与相关规划的符合性中共中央关于制定国民经济和社会发展每十个五年规划的建议中提出“促进城镇化分健康发展。有条件的区域，以特大城市和大城市为龙头，通过统筹规划，形成若干用地少、就业多，要素集聚能力强，人口分布合理的新城市群。”“建设社会主义新农村的目标的要求，可以概括为生产发展，生活宽裕，环境整洁，管理民主”。*市地处长江三角洲，长52、三角地区是我国经济最为发达的地区。该地区水资源丰富，人力资源集中；而土地资源、生物资源相对紧张，矿产资源相对匮乏。为实现区域互补，缓解经济发展的深层矛盾，谋求整个区域更快、更好、更协调地发展，上海、江苏、浙江三省市由国家发展和改革委员会牵头组织编制长三角区域“十一五”规划。打破地区分割，加快构建一个开放的大市场。完善区域市场准入和质量认证等标准体系；建立区域性商品、资本、人才、劳动力和技术市场。为推进区域内各种要素的自由流动和充分竞争提供平台。对区域内综合交通、能源、水资源、信息网络、物流体系等重大基础设施和社会服务设施作出系统规划，加强区域内外的相互协调与衔接。要加快形成分工合作、各具特色的53、区域产业布局，努力使长三角成为新一轮国际现代服务业和先进制造业转移的首选承接地。*市地处长三角几何中心，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市，境内35公里的长江水岸线不冻不淤，被称为“黄金水道的黄金岸线”，这是*市的一大重要资源。“土地”是*最紧缺的资源，道路建设要用地，工业建设要用地，农业建设要用地，生活居住要用地。为把“土地”充分利用好，科学合理的规划及相关基础设施的建设与管理维护至关重要。本项目位于*市*XX经济开发区新夏港社区内，地理位置较优越，建设用地周围有一定的商业集中度，服务设施完善，道路交通便捷。拟建项目符合国家“十一五”规划建议的精神，符合长三角区域规划、*市规划、*XX经济54、开发区规划框架的要求。 第二节 拟建项目与产业政策及行业准入的关系一、产业政策原国家计委、经贸委发布的当前国家重点鼓励发展的产业、产品的技术目录。二、拟建项目的符合性发展房地产业是我国重要的产业政策。XX花园拆迁安置房工程，规划条件是：容积率：1.2，建筑密度：28%，绿地率：30%，实际设计标准是：容积率=11.2，建筑密度25%，绿地率=39.08%，配套设施齐全，建筑质量严格执行国家级行业相关标准，节水、节能、环保采用当今最科学、最有效的措施。拟建项目符合国家产业政策，符合当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录第二十六条第9款的内容，符合当前对房地产业发展导向。三、行业准入拟建项目符55、合国家、行业部门制定的相关标准规定拟建项目XX花园拆迁安置房工程其用地面积、结构布局、容积率、建筑密度、绿化率严格执行澄规条设200756号规定；建筑物按照建筑设计防火规范GBJ16-87规定，确定建筑物的耐火等级，建筑物之间的间距满足建筑防火规范的要求，道路布置满足消防车通行的要求，并按规定设置室外消火栓。综上所述，拟建项目符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接并协调。拟建项目符合有关产业政策的要求，项目建设单位和拟建项目符合相关行业准入标准的规定。第三章 资源开发及综合利用分析一、资源开发及综合利用的重要性坚持科学发展观，加快建设循环型经济和56、资源节约型社会，将是“十一五”期间重要政策取向之一。我国经济的快速增长在很大程度上是靠消耗大量资源实现的，而我国资源比较缺乏，人均资源拥有量仅为世界平均水平的1/4，且时空分布不均。房地产业主要消耗土地资源。土地是极其宝贵的自然资源，是生产力的重要要素，是人类生产和生活最基本的物质资料。我国实有耕地14.3亿亩，平均每人只有耕地为1.1亩，只相当于美国人均耕地11.1亩的1/10左右，还不到世界平均水平的1/3。因此我国是一个典型的人多地少、人均资源紧缺的国家。珍惜和爱护土地资源，节约和集约土地利用，化解日趋紧张的资源短缺与经济快速增长的矛盾，以求得资源开发及综合利用的最大效益化，是我们必须着57、力研究的重大课题。根据节约型社会及节能省地的要求，拆迁房安置建设，重在优化用地结构布局，提高土地利用程度，要充分论证项目土地利用模式，基础设施配置及项目平面布局，户型功能分区等方案的优劣，做到适当合理提高容积率和建筑密度，以强化节约和集约利用土地资源。二、XX新城强化资源节约和环境保护坚持集约发展、节约生产，提高资源再利用水平，促进社会生产的低消耗、低排放、高效益，在全社会树立节约的风尚，大力倡导节约型消费方式，加快建设资源节约型、环境友好型社会。合理利用土地资源。坚持合理用地、节约用地和集约用地，加快工业、人口和住宅“三集中”步伐。高效有序地开展土地利用保护，积极开展土地复垦工作。全面推开工58、业性用地招标拍卖挂牌出让制度。大力实施标准厂房建设，提高建设用地利用率。节约利用水资源。鼓励发展节水型农业、节水型工业和节水型服务业，倡导“中水”回用，减少和控制水的使用量，提高全民水资源保护意识。提高能源利用效率。加强能源开发，优化能源结构，鼓励节能降耗产业的发展，推广节能新技术、新设备，发展风力发电设备制造、光伏产业等新型清洁能源产业。2010年，每万元地区生产总值能能耗比2005年下降20%。加强生态宣传，提高全民环境保护意识，推进生态示范区建设，营造绿色开发区。坚持环保优先方针。落实各项环境保护政策，提高环境监察能力。经济开发必须优先考虑环境容量，选择工业项目必须优先考查污染排放指标，59、设定产业发展准入门槛和清洁生产目标，从源头防治污染，坚决改变先污染后治理、边治理边污染的状况，强化规划决策和建设项目对环境影响的评价监督机制。按照生态功能区划，推动经济社会与生态环境保护协调、健康发展。加强污染防治工作。加强饮用水源保护和监控主要河道水质，加快城乡污水管网和农村集中居住区污水处理设施建设，全面推进水环境综合整治工作。“十一五”期间建成澄西污水处理厂和三利污水处理厂，扩建石庄、璜土污水处理厂。推进区域供热，限用燃煤锅炉，改善空气质量，有效控制噪声污染，加强生活垃圾和固体废弃物的资源化、减量化和无害化处理，实现排污总量的逐步减少。“十一五”期末，主要污染物排放总量减少20%。加强生60、态重建与恢复。继续实施道路绿化、水系绿化、园林绿化、湿地保护等生态工程，加大绿化走廊、南部农业用地等重要生态功能区的环境保护，加快生态脆弱区的环境修复。积极开展环境管理体系和环境标志产品认证。营造自然协调、风景优美、特色鲜明的城乡生态环境。XX经济开发区通过ISO14000环境管理体系认证。三、资源利用方案及资源节约措施本项目拟建用地面积161.511亩。此地块已经国土资源局批准同意意并办理相关手续。根据节约型社会及节能省地的要求，拆迁安置房建设要充分论证项目土地、利用模式基础设施配置项目平面布置及户型功能分区等方案的优劣，做到优化用地结构布局、合理确定建筑密度以提升环境品质，适当提高容积率，61、以强化节约和集约利用土地资源。本项目所占土地为*XX经济开发区一般居住地段，属于二类居住用地，交通便捷，设施齐全，环境良好。在充分兼顾资源条件和环境承载力的情况下，项目优选布局方案，开拓建筑空间，适当控制强度。本项目占地约161.511亩，拟建住宅用房建筑面积105000m2，按*市国土规划局要求，控制建筑密度28%，建筑容积率1.2，绿地率30%。本着节约和集约利用土地的原则，实现经济效益与环境效益良性互动的模式。第四章 节能方案分析1、节约能源耗用是我国经济发展的一项长远的战略方针。由建设部组织编制建筑节能管理条例已经实施，条例要求没有验明节能效率的房子将不准上市销售。依据国家节能标准，合62、理设计，优化节能，降低单位面积能耗指标，建造节能性住宅建筑。本项目拟采用以下节能措施：（1）、建筑设计充分考虑群落布局、建筑朝向、平面设计及自然通风效果。建筑造型上注意控制体形系数，不采用过多凹凸面，不留通风死角，尽量利用自然风调节室内温度。（2）、优化结构设计，减轻墙体自重，采用高强钢筋或高性能砼。外墙采用新型墙体保温材料。（3）、适当控制窗墙比，择优设置门窗位置及开启方式，择优设置可调节的活动遮阳方式，以便夏季防晒冬季日照，窗户可采用塑料节能窗或中空玻璃窗，以隔热保温降低能耗。（4）、充分利用自然光满足室内采光要求，采用高效节能灯具照明，公共部分如楼梯道照明可采用感光延时开关，广泛采用太阳63、能热水器，满足一般家庭餐饮及淋浴的需要。（5）、认真执行建筑节能标准，积极采用节能新技术、新工艺及新材料，用于项目的墙体材料、保温材料、门窗部位、采暖空调系统及照明设备均应符合节能标准，并确保施工到位。（6）、太阳能是一种十分洁净而又永不枯竭的巨大能源，广泛使用太阳能对于节约能源保护环境有着非常重大的意义。本项目拟对所有住户提供国内著名的太阳能热水器，以供住户家庭淋浴及洗刷之用。同时冬日尽量采用太阳光采暖，以减少空调能耗；平时充分利用自然光采光，避免阴暗角落，杜绝白天照明能耗；优先选用太阳能电池及感应开关，用于公共楼道照明，以节约公共照明能耗等等，都是大有潜力可挖的太阳能利用方案。2、节水方案64、严格控制供水系统的渗漏通病，减低管网漏损率。优先选用节水型设备和洁具，降低日用水消耗量。另外提高清洁废水的回收率及重复利用率，如用于洒水或浇花。 第五章 环境和生态影响分析一、生态环境保护依据根据国家有关法律法规，在项目规划设计及实际施工中，都应采取必要的措施，使项目达到国家规定的生态环境保护标准。本项目环境保护工作接受无锡市及*市环保部门的监督，其生态环境保护的依据为：中华人民共和国环境保护法；建筑项目环境保护管理条例国务院（98）253号令；大气污染物综合排放标准GB16297-1996；污水综合排放标准GB8978-1996；环境空气质量标准GB3095-1996；城市区域环境质量标准G65、B3096-1993。二、项目所在地环境和生态现状项目所在地*XX经济开发区境内生态环境良好，适宜各种农植物生长。近年来*XX经济开发区坚持奉行可持续发展战略，园区内无污染严重企业，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系。调整优化产业结构。淘汰转移落后产能，切实降低高耗能、高污染产业的规模和比重。大力发展“三高二低”（高投入密度、高技术含量、高附加值和低污染、低消耗）产业、有利于环境保护和资源综合利用的产业，限期淘汰和转移消耗高、污染重、危及安全生产、技术落后的工艺和产品，依法关闭破坏环境和不具备安全生产条件的企业。加快传统产业技术改造。引导企业采用国际先进的环境管理66、模式和清洁生产工艺，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式，园区领导育雏重视XX新城生态环境的建设。加强生态宣传，提高全民环境保护意识，推进生态示范区建设，营造绿色开发区。坚持环保优先方针。落实各项环境保护政策，提高环境监察能力。经济开发必须优先考虑环境容量，选择工业项目必须优先考查污染排放指标，设定产业发展准入门槛和清洁生产目标，从源头防治污染，坚决改变先污染后治理、边治理边污染的状况，强化规划决策和建设项目对环境影响的评价监督机制。按照生态功能区划，推动经济社会与生态环境保护协调、健康发展。加强污染防治工作。加强饮用水源保护和监控主要河道水质，加快城乡污水管网和农村集中居住区污67、水处理设施建设，全面推进水环境综合整治工作。“十一五”期间建成澄西污水处理厂和三利污水处理厂，扩建石庄、璜土污水处理厂。推进区域供热，限用燃煤锅炉，改善空气质量，有效控制噪声污染，加强生活垃圾和固体废弃物的资源化、减量化和无害化处理，实现排污总量的逐步减少。“十一五”期末，主要污染物排放总量减少20%。加强生态重建与恢复。继续实施道路绿化、水系绿化、园林绿化、湿地保护等生态工程，加大绿化走廊、南部农业用地等重要生态功能区的环境保护，加快生态脆弱区的环境修复。积极开展环境管理体系和环境标志产品认证。营造自然协调、风景优美、特色鲜明的城乡生态环境。*市已顺利通过国家环保模范城市复查和全国生态示范区68、，已顺利通过国家农业生态示范县（市）考核验收，被评为全国农业生态先进市。XX经济开发区已通过ISO14000环境管理体系认证。三、环境影响分析及保护措施1、规划设计对环境影响分析实践证明，项目规划设计的成效往往决定生态环境的优劣。规划或设计的败笔常常给生态环境造成致命的影响。因此，项目生态环境保护应首先重视项目的规划设计。本项目建设将始终以保护生态环境为中心，在环保、绿化、安居、道路、管网等方面进行系统的规划设计，使物质能源在系统内有序循环转换，获得低能耗、无废气、无污染、生态平衡的建筑环境，使自然和环境形成良性循环系统，达到经济效益、生态效益和社会效益的较好统一。首先，从规划设计节能、维护结69、构节能和太阳能利用等方面体现能源利用新理念，保护生态环境。如广泛安装太阳能热水器，减少能源耗用。其次，从集约土地资源、减少占地污染，从保护水资源、减少污水排放，从珍惜生物资源、保持动植物种类多样性等方面，多元化节约自然资源、保护自然资源。再三，在规划设计中坚持以人为本的设计理念，更多关注老人、儿童和残疾人的生活需求和居住需求，营造和谐健康友爱互助的居住环境，做到住宅单元界面友好，社区内部配套齐全，活动场所以人为本，生态环境保护良好。2、项目施工对环境影响分析在项目建设施工中，机器设备运行产生的噪声，建筑材料冲洗的废水，运输装卸扬起的粉尘以及建筑废弃物等均对周围生态环境产生不良影响，应分类控制。70、噪声：建筑施工中产生的噪声均为暴露级。施工中要采取各种减震消音措施，降低噪声，达到场界达标。同时避免夜间施工尽量减少噪声影响。废水：建筑废水一般呈弱碱性、且含有泥砂，施工现场必须设置沉淀池，废水经沉淀后排入污水管网处理。粉尘：根据建设部有关规定，对建筑粉尘应采取有效措施控制。施工单位必须采取增湿及封闭措施，尽可能保护大气环境质量。固体废弃物：要求施工单位对固体废弃物及时清理、有效利用。不准乱堆乱放，以免影响环境和交通。3、项目建成后环境影响分析项目建成后对环境造成的影响主要有生活污水和生活垃圾。本项目范围内排水实行清浊分流制，排放后分别处理。生活垃圾实行袋装化，按市区统一规定投放，由环保部门统71、一集中外运。只要采取上述措施，该项目不会对周边环境产生不良影响。本项目建成后，绿化系统拟做到点、线、面相结合，形成具有特色的绿化系统，充分发挥绿化在净化、美化、防尘、防噪、降解等方面功能，从而更好地保护生态环境。四、绿化绿化作为城镇空间组成要素，对城镇景观和生态环境影响较大。同时，绿化也是环境保护最经济有效的措施之一。绿化不仅调节空气，维护生态平衡，而且美化环境、提升项目形象。本项目根据规划要求，平均绿化率按39%控制。本项目绿化系统采用集中和分散相结合的布置方案，既有体现绿化水准的生态绿地，也有雅俗共赏的防护绿地，使整个绿化布局体现点、线结合的景观特色，路边营造绿化带，合理搭配常青树、落叶树72、，达到常年绿化的效果。公共活动场所周边宜种植高大乔木，中心岛绿地应保持各路口之间的行车视线通透。集中成片绿地不小于用地总面积的30%，充分发挥绿化在净化美化、防尘防噪方面的功能，营造XX花园绿意盎然，空气清新的生态环境。五、其他环境拟建项目周围无文物保护目标。六、达标排放该项目属房地产开发住宅用房项目，经分析，项目投产后，各污染物排放量较小，为轻污染项目。同时建设项目针对污染物产生特点，采取了相应的污染防治措施，使污染物达标排放。建设项目排水体系按雨污分流制实施，清下水、雨水直接排入雨水管网，生活污水（86586t/a）以化粪池处理，接入污水处理厂集中处理达GB18918-2002城镇污水处理73、厂污染物排放标准表1二级标准后排放，其中COD、SS、氨氮排放量分别为8.6t/a、2.6t/a、2.16t/a。固体废物为小区居民生活活动产后的生活垃圾，其中可回收生活垃圾、不可回收生活垃圾产生量分别为89.9t/a、269.6t/a。七、结论该项目的建设符合社会主义新农村建设的要求，符合用地规划，并针对污染物产生特点，采取了有效的污染防治措施，污染物可做到达标排放；因此本报告认为，从环保角度而言，该项目的建设是可行的。第六章 项目实施计划第一节 项目实施计划编制原则本项目为*XX经济开发区XX花园拆迁安置房开发项目，区域开发面积为161.511亩。该工程建设周期为2年，开工日期为2009年74、6月，竣工日期为2011年5月。为合理安排项目建设周期，加快建设进度，项目建设必须做好以下原则：1、项目涉及给排水、供电、燃气、通讯等公用设施的建设，这些公用设施与市政、电信、电力等部门共同组织实施，因此项目在主体建设同时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。2、考虑不同专业同时施工或交叉进行的特点，必须切实合理规划，制定详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。3、充分考虑项目开发的特点、结合施工能力、资金到位等诸多因素，既要保证各个功能的土地开发利用，又要争取开发一片，收益一片，实施滚动开发的战略，争取降低项目的投资成本。4、项目实施过程中75、认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。5、项目实施的前期各项准备工作要到位。第七章 项目组织、经营与管理第一节 项目组织*有限公司依据公司法和国有资产管理相关规定，按照现代企业制度要求，健全和完善了独立法人资格的公司的公司组织（参见组织机构图），设有董事会，董事长是公司的法定代表人，依法代表公司行使权力，下设经理，经理由董事会聘任，负责公司日常经营管理工作。公司还设有监事会，行使公司法和国务院有关规定的监督管理职权。公司下设规划部、管理部、工程建设部、物业管理部等职能部门，具76、有一定数量的专业技术个管理人才。*有限公司董事会监事会总经理财务部审计部人力资源部规划部管理部工程建设部物业管理部7-1图 企业组织机构图为使项目顺利实施，公司将成立专门的项目组，项目组设项目经理一名和小组成员若干，由经验丰富有项目管理人员和专业技术人员组成，项目组就项目实施计划（工程进度和预算执行情况）对公司负责。第二节 项目管理公司作为一个企业组织，适用现代管理模式，摆脱传统的行政体制，采用市场化运作机制，劳动人事制度、激励和约束机制的建立按照市场经济要求进行，确保企业分健康有序的发展。目前公司已完善和执行的管理制度有：公司财务核算管理制度、公司内部管理制度、对外投资管理暂行办法、公司委派77、人员管理考核办法、经济合同管理暂行、公司工程建设规划管理办法、公司物业管理办法、公司财务审计管理办法、公司人力资源管理办法等。为了适应市场化运干什么机制的需用，企业将来断进行管理创新（包括制度创新），这为项目管理资本主义国家屯良好的基础。本项目属于投资额较大、建设期较长、工程内容较复杂的项目，在项目管理方面，宜采用项目经理负责制，项目经理的主要任务是自始至终全面负责项目的实施，包括组织项目组成员和利用外部人力资源进行项目任务计划书的编制、工程进度控制、预算控制、法律与行政障碍的排除等。专业咨询部门为公司公司制定项目实施原则，项目组遵循项目实施原则编制项目任务计划书，所编制的项目任务计划书需经公78、司确认，确认后项目组的工作即围绕项目任务计划书进行。公司按计划书确定的时间表联系设计对待开发地块进行分项详细设计和编制预算，项目组则根据设计方案制订详细的工程进度，并通过招标确定承包商、分包商和供应商，在分项合同的制约下确保工程进度和预算按计划进行。项目管理模式中的各方关系见下图7-2。结构工程师设备工程师造价工程师建筑工程师设计部门咨询部门公 司项 目 组供应商工程承包商分包商供应商工程承包商分包商供应商工程承包商分包商第三节 项目招标一、招标范围及依据根据中华人民共和国招标投标法和国家发展计划委员会、江苏省计委等有关规定，建设项目勘察、设计、建筑、安装、监理以及重要设备、材料等的采购达到下79、列标准之一的必须进行招标：（1）单项合同估算在200万元人民币以上的；（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；(3)勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算在50万元人民币以上的；（4）单项合同估算低于以上三条规定标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。因此，本项目设备的采购、建设工程等项目均应进行招标。二、招标基本要求1、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标，根据国家发展计划委员会制定的工程建设项目自行招标试行办法以及现行招标有关规定，结合项目承办单位的实际情况，本项目招标组织形式拟采用委托招标。2、招标方式招标的方式有公开招标、邀请招标80、和议标。本项目招标人拟采用公开招标方式，通过有关部门指定的报刊、信息网络或者其它媒价发布招标公告进行招标。三、招标初步方案1、根据本项目各单项工程的投资额，选择资质符合要求的招标代理单位。2、项目招标的评标人员应是省内相关领域的专家。3、为了落实招标工作，项目应成立招标工作领导小组，招标工作领导小组组长由负责人担任，组员由各个部门抽调相关人员组成。第八章 投资估算与资金筹措第一节 概述一、投资估算的依据1、建设工程可行性研究投资估算编制办法（建设部）2、全国建设工程投资估算指标（建设部）3、江苏省建筑与装饰工程计价表（上下两册）4、江苏省*市现行的有关计价文件5、类似工程技术经济指标二、投资估81、算的范围安置房工程105000平方米的全部建设费用。第二节 工程费用 单位：万元序号项目每平米成本费用成本一前期费用小计1拆迁补偿费1523.81 160002施工图设计费15157.50 3勘测费331.50 4三通一平20210.00 5招标造价等咨询费12126.00 小计1573.81 16525.00 二有关规费小计1劳务协调费1.50 15.75 2散装水泥331.50 3墙改基金552.50 4政府代收费1231291.50 5规划定点费1.05 11.03 6规划局技术咨询费110.50 7安质及质监费331.50 8审图费1.515.75 9监理费10105.00 10白蚁费82、2.324.15 11测绘费1.616.80 12环境检测费110.50 13沉降观测费110.50 14消防检测费1.414.70 15施工材料检测费221.00 16气象防雷办1.212.60 17特种垃圾费110.50 18环卫移交费221.00 19档案费110.50 20房产处综合服务费4.850.40 21社区服务费221.00 22移交物业费331.50 23保险费110.50 24维修基金60630.00 25人防费48504.00 26决算审核费13.7 143.33 小 计296.00 3108.00 三配套设施费1通讯设施配套费884.00 2有线电视电费884.00 383、供电设施配套费2202310.00 4自来水管网建设费30315.00 5环卫费21.5225.75 小计287.53018.75 四建安工程费1土建水电工程125013125.00 小计125013125.00 五附属设施费用1室外管线及电信等附属工程50525.00 2道路、永久围墙、停车场、路灯等设施35367.50 3环境绿化30315.00 小计1151207.50 六其他费用及税金1建设单位管理费62.50 656.25 2不可预见费87.50 918.75 小计1501575.00 七土地购置费用1土地购置费用4320.13 小计411.44 4320.13 建设投资合计428784、9.38 土地购置费用已实际支付。拆迁费用按*市拆迁条例规定计算，约400户拆迁村民，每户平均按40万元费用估算。建设单位管理费，按建安工程费的5%计入。其他不可预见费，也可称为预留金，按建安工程费的7%计入。第三节 资金筹措使用计划本项目固定资产投资约42879.38万元，其中由项目资本金解决22879.38万元，全部为自有资金，其余部分拟申请银行贷款20000万元。第九章 还款能力分析本项目将由*XX经济开发区安排财政资金回购，因此，本项目贷款本息还款来源为*XX经济开发区的财政收入。*XX经济开发区为打造一个融产业、科技、生态、人居和现代城市元素为一体，最具活力、最具投资潜力、最具生态魅85、力的现代港口新城，为超常规发展提供充足的资金，确保每年有10亿左右的资金收入。其中土地出让收益在5亿元左右。1、每年*XX经济开发区财政安排土地收益拨款约5亿元。*XX经济开发区利用置换出的土地进行拍挂出售。2007年*XX经济开发区土地净出让收入为6.66亿元，2008年土地净出让收入为4.45亿元。根据*XX经济开发区土地开发战略，确定*XX经济开发区土地出让收入在2009年-2011年为稳中有升，2012-2014年为逐步减少的趋势。2009年-2014年*XX经济开发区土地出让净收入预测数 单位：万元年 份09年10年11年12年13年14年土地出让净收入500450002、*XX经济86、开发区财政在与国家结算后留*XX经济开发区部分，在确保经常性开支的基础上，每年安排用于开发建设的资金约7-8亿元。附： 2007-2008年XX经济开发区财政收支决算表2007年财政收支决算表单位：万元财 政 收 入财 政 支 出项目金额项目金额一、财政收入合计313,725一、正常性经费75,1411、增值税179,3831、部门预算10,7282、企业所得税53,338 2、兑现优惠政策2,8693、个人所得税12,467 3、农林水支出1974、营业税27,979 4、计生、医疗卫生支出1,4855、城建税6,626 5、抚恤和社会福利救济支出3656、房产税3,754 6、社会保障补助87、支出6,1827、印花税3,070 7、其他支出3,3358、城土税6,245 8、港口建设2,0009、土地增值税3,1239、镇补助47,98010、车船税38 二、开发建设支出88,49011、耕占税1,989三、财政支出合计163,63112、契税10,16113、其他收入30 14、专项收入(教育费附加)3,499 15、地方教育附加2,023 二、预算内可用财力95,999 三、预算外收入1,020 四、土地出让收入66,612 五、合计可用财力163,631 2008年财政收支决算表单位：万元财 政 收 入财 政 支 出项目金额项目金额一、财政收入合计393,841一、正常性经费88、95,497 1、增值税203,6871、部门预算20,314 2、企业所得税94,407 2、兑现优惠政策8,376 3、个人所得税15,028 3、农林水支出53 4、营业税32,3074、计生、医疗卫生支出1,646 5、城建税9,0445、抚恤和社会福利救济支出433 6、房产税5,0896、社会保障补助支出6,1997、印花税4,4007、其他支出2,442 8、城土税9,6758、港口建设2,660 9、土地增值税4,3479、镇补助53,37510、车船税9 二、开发建设支出75,842 11、耕占税2,002 三、财政支出合计171,340 12、契税5,073 13、罚没收入414、其他收入15 15、专项收入(教育费附加)4,73316、地方教育附加2,721 17、国有资本经营收入1,300二、预算内可用财力115,364 三、预算外收入11,463 四、土地出让收入44,513五、可用财力合计171,340