1、15万平米棚户区改造拆迁工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月127可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录前 言1第一章 总 论2第一节 项目名称及承办单位2第二节 可行性研究报告编制单位3第三节 可行性研究的依据和内容3第四节 研究结论6第五节 主要技2、术经济数据指标13第二章 项目背景和建设必要性分析15第一节 项目背景15第二节 建设的必要性19第三章 建设用地、征地拆迁及安置26第一节 改造范围26第二节 拆迁方案28第三节 拆迁补偿安置方案29第四章 购买安置方案38第一节 必要性分析38第二节 购买安置流程46第三节 购买安置方案47第四节 本项目房源购置成本分析49第五节 房产市场分析49第五章 建设内容及规模52第六章 新建工程设计方案57第一节 规划设计目标57第二节 建筑设计方案60第三节 道路交通规划设计62第四节 景观与绿色生态设计64第五节 公用工程设计65第七章 建设条件72第一节 自然条件72第二节 经济建设条件73、5第三节 配套建设条件76第八章 环境和生态影响分析78第一节 设计依据78第二节 主要污染源79第三节 环境影响分析及措施79第九章 节能方案分析83第一节 用能标准和节能规范83第二节 能耗状况和能耗指标分析86第三节 综合能耗指标分析88第三节 节能措施和节能效果分析89第十章 项目管理92第一节 项目组织实施92第二节 项目进度安排93第三节 物业管理93第十一章 投资估算与资金筹措95第十二章 风险分析106第一节 政策性风险106第二节 金融风险107第三节 征收拆迁引发的社会稳定风险108第四节 投资风险的控制111第十三章 偿债资金分析114第十四章 社会效益分析121第一节 4、社会影响效果分析121第二节 社会适应性分析122前 言 近年来，我国持续加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，棚改工作取得显著进展。截至2015年底，城镇保障性安居工程住房基本建成772万套，棚户区住房改造开工601万套，农村危房改造432万户，一大批住房困难家庭圆了安居梦，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。但我国的棚改任务仍然十分艰巨，特别是待改造的棚户区多为基础差、改造难度大的地块，在创新融资机制、完善配套基础设施等方面还存在不少困难和问题。XX+高度重视棚户区改造工作，将其作为改善民生、提升城市建设面貌、完善住房保障体系的重要工作来抓。坚5、持“政府主导、社会参与、市场运作、让利于民”的原则，因地制宜，快速推进，棚户区改造工作取得了较大成绩。本项目结合本地棚改实际，拟实施2016年棚改工程(二)，改造采用购买安置(1个片区)和原地新建安置(2个片区)相结合的方式，可实现改造3个片区共计拆迁土地面积191001.3平方米、拆迁建筑面积152801平方米，项目总安置居民1210户，可取得较为良好的社会效益。第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称+2016年棚户区改造项目(二)二、项目承建单位1、单位名称：*开发有限公司4、单位简介*开发有限公司成立于2011年4月26日，系从事国有资产经营的主体，是具有企业法人地位的有限6、责任公司，由县政府授权进行行政事业单位占有和使用全部国有资产经营、城市基础设施建设、房地产开发经营等。公司的注册资本为3221万元，股东以货币出资3221万元，实缴出资3221万元。公司主要经营范围：城乡基础设施建设；房地产开发经营；国有资产经营；矿产品开发技术咨询等。*开发有限公司自成立以来致力于+县城市基础建设，改善了城市面貌，取得了良好的社会效益和经济效益，具备开展本项目棚户区改造的基本条件。第二节 可行性研究报告编制单位单位名称：山东省工程咨询院咨询等级：甲级发证机关：国家发展与改革委员会第三节 可行性研究的依据和内容一、研究依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、中华人民共和国建筑法；7、3、中华人民共和国土地管理法；4、国务院关于加快棚户区改造工作的意见；5、国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见(国发201537号)；6、山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7、山东省人民政府关于贯彻国发201537号文件加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见(鲁政发201523号)；7、山东省关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见；8、山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知；9、关于公布2016年棚户区改造任务分解落实项目的通知(鲁建住字2015 25号)；10、山东省市政工程消耗量定额山8、东省市政工程价目表山东省市政工程费用表；11、山东省城市房屋拆迁管理条例(山东省人民代表大会常务委员会公告第88号)；12、XX市城市总体规划(2010年-2020年)；13、XX市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(XX市人民市政府令第12号)；14、产业结构调整指导目录(2011年)(2013修正)；15、建设项目经济评价方法与参数(第三版)；16、投资项目可行性研究指南(试用版)；17、项目承建单位提供的有关基础资料、数据；18、项目单位提供的基础资料和数据。二、可行性研究范围及内容1、项目建设背景和必要性2、建设用地、征地拆迁及安置3、建设内容及规模4、工程设计方案5、建设条件6、环境和9、生态影响分析7、节能方案8、项目管理9、投资估算和资金筹措10、风险分析11、偿债能力分析12、社会效益分析第四节 研究结论一、本项目建设背景和必要性(一)建设背景棚户区改造是重大的民生工程，是我国当前推进城市住房建设事业发展的重要举措。以城市、县区低收入家庭为对象，加大棚户区改造力度，将使低收入家庭住房条件得到明显改善，是实实在在的利民工程。目前，公共服务能力低下、基础设施不齐全、交通不方便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差、本地房源库存过大等问题，成为目前XX+开发建设中的薄弱环节，严重制约了其发展的步伐，棚户区亟待改造，当地老百姓安新居的意愿也逐渐强烈。(二)建设必要性1、棚户区改造是完10、善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求；是促进经济社会协调发展、维护+社会和谐稳定的有效途径；棚改实施购买安置，是消化过量房源，节省社会建设成本的新路径。2、棚改通过购买安置的优势：一是房屋质量高、物业管理好，商品房质量好。政府统建安置小区，周边生活配套齐全；二是安置周期短。出棚即进楼，居民无需在外租房过渡，避免长期过渡带来的生活不便，政府节约过渡费用；三是群众选择多。回购商品房可以给被安置户更多可选择的余地，可根据自身经济条件选择最适合的地段、楼盘、户型，实现分散安置，避免集中安置带来的社会问题；四是寻租环节少。政府参与环节减少较多，减低寻租空间；五是后续转让易。购买的商品房产权完整，为出11、让土地，后续转让方便，群众的财产价值能够得到实现和维护。3、国家政策支持2014年10月，住房城乡建设部、中国农业发展银行印发了关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知(建保2014155号)，规定各地可根据棚户区改造计划与当地存量商品住房供应规模，将小户型和户型合适的存量商品住房纳入安置房房源，明确相应的计划安排，在充分尊重居民意愿的前提下，以政府组织棚户区居民自主购买、政府购买存量房源等方式，加快实现棚户区改造居民的住房安置。2015年6月，国务院下发国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见，要求各地加快制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设12、施建设三年计划(2015-2017年)，期间，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套)，农村危房1060万户(其中2015年432万户)，加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。李克强总理在2016年全国两会政府工作报告中指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。二、主要方案和建设规模1、主要方案本项目在充分开展社会调13、研的基础上，结合本地棚改实际，拟实施购买安置和原地新建安置相结合的棚改方案。2、建设规模(1)购买安置产权调换购买安置1个片区，总购置房源建筑面积42000平方米，产权调换总安置居民400户，安置人口1242人。(2)原地新建安置本项目拟实施2个片区的原地新建安置方案。根据本地棚户区年度改造需求、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，本项目改造2个片区总用地面积57203.3平方米，总建筑面积156851平方米，新建住宅建筑面积127977.9平方米，配套公建建筑面积976.7平方米，地下建筑面积27896.4平方米。三、投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资40752万元。资金来源14、：拟申请银行贷款32510万元，占总投资的80%，其余资金由项目单位自筹解决。本项目投资估算与资金构成见下表：投资估算与资金构成表序号项目名称用地面积(m2)建筑面积(m2)安置户数工程建筑安装费用(万元)工程其他费用(万元)基本预备费(万元)建设期利息(万元)货币补偿费用(万元)购房建筑面积(m2)购置费用(万元)总投资(万元)贷款(万元)资本金(万元)比例(%)一原地新建安置1罗庄片区9104.1 28624.0 2104255.0 483.9 94.8 294.0 -195.8 4931.8 3940.0 991.8 20.11%2王建场片区48099.2 128227.0 60018615、29.6 2328.2 419.2 1298.2 -839.9 21835.4 17400.0 4435.4 20.31%小计57203.3 156851.0 810 22884.6 2812.1 514.0 1592.2 -1035.7 26767.2 21340.0 5427.2 20.28%二购买安置1金山新村二期40076.0 231.5 -1525.9 5040015203.1613984.8 111702814.8 20.13%小计40076.0 231.5 -1525.9 50400.0 15203.2 13984.8 11170.0 2814.8 20.13%合计1210 5916、0.0 1823.7 -2561.5 50400.0 15203.2 40752.0 32510.0 8242.0 20.22%四、偿债本项目总投资40752万元，*开发有限公司拟申请中国农业发展银行贷款32510万元。为保证还款，+县政府将实行政府购买服务方式偿还本项目贷款本息：财政局报经县人大批准，将每年应还款额列入当年财政预算，确保足额偿还政策性贷款本息，且每年偿还资金安排留有10%的富裕量。五、社会效益和经济效益1、社会效益本项目的建设可带动本地相关产业的发展，扩大就业渠道，增加人民收入；项目建设能够带动第三产业的发展，在第三产业的带动下，本地区的农业、餐饮等行业将会产生乘数效应，对拉17、动经济增长，培育新的经济增长点，促使+经济快速、稳定的发展；项目建设符合+县城市总体规划，既可节约土地又能合理地利用国家资源，既可扩大劳务市场，又能解决农村劳动力过剩问题，从而实现人力资源的合理配置。总之，项目建设符合国家可持续发展的战略。2、经济效益本项目拟用于购买安置普通商品房为普通商品房，户型合理、功能齐全、配套完善、质量优良，不高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格。本项目所购房源价格相比市场价格，不同地段，每平方米可实现让利400元/平方米左右。开发商让利主要体现在政府性基金和一次性购房优惠(团购让利)。通过实施“以购代建”，本项目可实现安置棚改居民400户，同比市场房价，节约18、资金成本共计1932.8万元。六、研究结论随着+经济快速发展和人民生活水平的逐步提高，人民群众对居住环境和居住质量的要求也越来越高。本项目为+棚户区改造工程，项目的建设可使项目片区居民的生活质量和环境得到改善。本项目在充分开展社会调研的基础上，结合本地棚改实际，拟实施购买安置和新建安置相结合的棚改方案，可实现改造3个片区共计拆迁土地面积191001.3平方米，安置居民1210户，其中通过购置房源安置400户，购置房源建筑面积42000平方米；新建安置居民810户，新建建筑面积156851平方米，新建住宅面积127977.9平方米。项目总投资40752万元，拟申请中国农业发展银行贷款32510万19、元。本项目拟用于购买安置以购代建的普通商品房为普通商品房或期房，户型合理、功能齐全、配套完善、质量优良，不高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格。且购买用于安置棚户区改造项目的普通商品房，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。通过实施“以购代建”，本项目可实现安置棚改居民400户，同比市场房价，节约住房成本共计1932.8万元。综合分析，本项目建设符合+县城市总体规划的要求，项目房源具有良好的交通区位优势，外部供水、供电、供燃气、供热等基础设施条件良好。项目的建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。项目建设具20、有良好的社会效益，对当地居民的居住环境和居住质量的提高具有积极的重要作用，对促进+的城市化进程和现代化建设，提升区域的形象有着重要影响。因此，项目建设是完全必要的，也是可行的。第五节 主要技术经济数据指标技术经济数据指标表序号指 标 名 称单 位指 标备 注1建设规模1.1购买安置购买安置面积m250400.0 住宅建筑面积购买安置户数户400 纯货币安置户数户0 纯货币安置总额万元0.0 1.2原地新建安置安置户数户810 用地面积m257203.3 新建住宅面积m2127977.9 2拆迁2.1拆迁土地面积m2191001 2.2拆迁建筑面积m2152801 2.3腾空土地面积m2133721、98 2.4拆迁户数户1210 2.5拆迁人口人3789 3总投资万元40752.0 3.1基本预备费万元590.0 3.2补偿费用万元-2561.5 3.3建设期利息万元1823.7 3.4购置费用万元15203.2 3.5建安费与其他费用万元25696.7 4借款万元32510.0 5贷款利率%4.145%6购买安置节省成本万元1932.8 第二章 项目背景和建设必要性分析第一节 项目背景棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是我国当前推进城市住房建设事业发展的重要举措，其在促进城市经济社会和谐发展中具有多方面的作用。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，城市人均建设用地将越来越紧张。22、城市对原有的棚户区进行改造开发，不仅能够推动城市保障性安居工程建设，改善城市中低收入群体的生活条件，还可以使用好部分城市存量建设用地，促进房地产业健康发展。一、项目提出的背景1、政策背景随着城市化进程的加快，城市人口数量不断增减，应该看到的是，城市中相当多的一部分人仍处于低收入阶段，部分低收入人群住房需求迫切，但住房购买能力较弱，这需要大量的保障性安居住房建设作为城市建设事业的支撑，从而促进低收入人群自主性安居消费，实现城市经济社会和谐发展。2007年8月7日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的意见(国发2007第24号)颁布，意见指出：以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制23、度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。2013年7月4日，国务院关于加快棚户区改造工作的意见(国发【2013】25号文)颁布，文件明确今后五年棚户区建设目标是：2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。24、城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知(国办发201436号)指出，2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上，为加快新一轮棚户区改造开了好局。但目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。2014年，25、山东省发改委、住建厅等四部门联合印发了山东省2014-2017年棚户区改造规划，规划确定未来4年全省棚户区改造的目标任务，提出2014-2017年全省计划改造棚户区125.10万户，力争2020年底前完成剩余棚户区改造任务。2016年国务院工作报告中指出：(1)推进新型城镇化和农业现代化，促进城乡区域协调发展。缩小城乡区域差距，既是调整经济结构的重点，也是释放发展潜力的关键。要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到426、5%。(2)深入推进新型城镇化。城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能所在。今年重点抓好三项工作。一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全人地钱挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改27、善性需求，因城施策化解房地产库存。2、本项目提出的背景近年来，+国民经济保持了加速发展的良好势头，综合经济实力增强显著。经济的快速发展，增加了人均收入水平，实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变。但与迅猛的经济发展形势相比较，城市建设却显得相对滞后，综合来看，有以下几点突出问题：(1)分布范围广，占地面积大棚户区在上世纪80年代进行了规划，有些区域未得到科学合并，区内道路、街道存在不畅通、不规则现象，布局不够合理，土地资源浪费较大，建设水平较低。(2)住房户型单一、陈旧区内大部分住房是上世纪90年代建设，住房户型绝大多数沿袭而来，大多采用砖混结构。户型单一、松散、陈旧，建筑质量差，抗震性能低，水28、电等配套不完善，严重制约了人民群众生活水平的进一步提高。(3)危房问题突出，修缮资金缺乏从调查情况看，区内按照危房标准要求还存在少数危房，房屋破损较重，部分不能顺利通过雨季。危房住户经济状况普遍较差，能自筹资金进行维修的户占少数，不能妥善解决危房修缮、重建问题。为深入贯彻落实国务院关于加快棚户区改造的意见(国发201325号)、山东省人民政府关于贯彻国发201325号文件加快棚户区改造工作的意见(鲁政发201329号)、山东省人民政府办公厅关于转发省财政厅山东省棚户区改造融资计划实施方案的通知(鲁政办字201487号)和国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意29、见(国发201537号)等相关文件精神，加快+集中成片棚户区改造，推进旧住宅区综合整治，+县政府将加快实施建设2016棚户区改造（二）工程。项目实施后，将极大地改善棚户区原来脏、乱、差的居住环境，对完善+县总体城市规划、改善本地的招商投资环境具有重大的政治意义和社会意义。第二节 建设的必要性一、发展规划的符合性1、符合国家十二五发展规划的要求国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中第七章、改善农村生产生活条件中指出：全面推进农村危房改造和国有林区(场)、棚户区、垦区危房改造，实施游牧民定居工程。加强农村邮政设施建设。推进农村信息基础设施建设。第三十五章、提高住房保障水平提出：强化各级政府责任，30、加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。2、符合山东省“十二五”发展规划的要求山东省“十二五”发展规划的要求中第十、着力保障和改善民生，促进社会和谐进步提出：健全完善城乡社会保障体系。坚持广覆盖、保基本、多层次、可持续方针，以社会保31、险、社会救助、社会福利为基础，以基本养老、基本医疗、最低生活保障制度为重点，加快完善社会保障体系。提高社会保险统筹层次，促进包括农民工在内的参保人员养老、医疗、失业等保险关系跨区域转移接续。全面推进新型农村社会养老保险制度。巩固完善城镇基本医疗保险制度、新型农村合作医疗制度和城乡医疗救助制度，提高保障标准，力争实现人人享受基本医疗保障。加大保障性安居工程建设力度，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。进一步健全城乡社会救助体系，全面落实农村“五保”供养政策，鼓励支持社会慈善、社会捐助、志愿服务、法律援助等社会救助。大力发展社会福利事业。3、符合XX市“十二五”发展规划的要求XX市国民经济32、和社会发展第十二个五年规划纲要指出：大力推进农村基础设施城镇化、生活服务社区化、生活方式市民化。以城边村、园区周边村、经济强村为重点，采取合村并居改造、压煤村庄搬迁和农村资源整合等方式，全面推进农村住房建设和危房改造，加快新型农村社区建设。撤并弱小村、改造空心村、建设特色村，积极稳妥推进迁村并点，为城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖奠定基础。实行城乡能源、交通、通信、水利、流通、环保、防灾等基础设施统一规划布局，积极推进城市供水、供气、供热、治污和垃圾处理等设施向乡镇和农村社区延伸。到2015年，全市实现农村社区建设全覆盖，完成800个村庄整体改造。加快完善促进房地产业健康发展的市场机33、制和政府保障机制，以旧城改造和新区开发为重点，加快廉租房和经济适用房建设，最大限度满足城镇中低收入家庭和进城务工人员的住房需求。加快房地产交易综合服务平台建设，创新拓展住房融资空间与模式，建立集交易登记、经纪评估、咨询于一体的网络化、专业化、规范化体系。加强房地产市场监管，建立健全城市土地市场配置机制和科学的土地价格形成机制，努力提高土地利用效率。到2015年，全市房地产业实现增加值160亿元以上。二、符合国家产业政策2013年2月16日，国家发改委发布产业结构调整指导目录(2011年本)(2013修正)，其中，本项目符合第一类中鼓励类，第三十七、1、保障性住房建设与管理的要求，属于鼓励类项目34、。三、符合改善居民居住条件和环境的要求2015年山东省政府工作报告中指出，要抓好保障性安居工程建设，开工建设和购买保障性住房53.7万套，其中，公共租赁住房6.1万套，棚户区改造46.6万套。通过棚改，可进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区；进一步推进全市城市化进程，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；进一步解决开发区住宅紧张，促进城市的全面和谐发展；进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入；进一步深化35、社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。四、棚户区改造是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求棚户区安全隐患突出，影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，增强城市承载能力，提升城市品位；有利于优化土地资源配置和集约利用土地，加快推进城镇化进程；可以改变城市基础设施条件，完善城市功能，改善地区原先落后的坏境面貌，提升文明和谐社区的创建水平。2015年6月，国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见(国发20136、537号)文件指出，一要加快棚改项目建设。依法合规推进棚改，切实做好土地征收、补偿安置等前期工作。建立行政审批快速通道，简化程序，提高效率，对符合相关规定的项目，限期完成立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。加强工程质量安全监管，保证工程质量和进度，确保完成三年计划确定的目标任务。把城市危房改造纳入棚改政策范围。二要积极推进棚改货币化安置。缩短安置周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求。各省(区、市)要因地制宜，抓紧摸清存量商品住房底数，制定推进棚改货币化安置的指导意见和具体安置目标，完善相关政策措施，督促市、县抓好落实，加快安置棚37、户区居民。2015-2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套)，农村危房1060万户(其中2015年432万户)，加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。五、棚户区改造是促进经济社会协调发展、维护本区社会和谐稳定的有效途径实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，减少不稳定因素，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区后搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用。棚户区是城市发展矛盾的38、集中体现，也是影响城市幸福感的最根本因素。古人讲“宅者人之本”、“人因宅而立”。对于广大老百姓来说，安居才能乐业。居者有其屋，是群众最基本的幸福追求。把群众的所求、所需、所盼始终装在心里，一切以群众的期盼为出发点和落脚点，才能把城市建设好、改造好，群众才会感到幸福。大量存在的棚户区，是影响群众幸福感的最迫切问题。棚户区是历史欠账。棚户区中的群众，在计划经济时期，为支援地方经济建设和企业发展做出了巨大贡献。这些职工群众依然居住在简陋的棚户区里，吃水难、排污难、取暖难、入厕难，环境十分恶劣，无“幸福”可言。棚户区条件差给群众带来了强烈的心理反差。棚户区削弱了对城市的认同感。通过棚改，让市民住上了宽39、敞的新房子，不仅居住条件发生了质的飞跃，而且家庭财产有了大幅增加。抓好棚户区改造，是科学发展的回归，是尊严的回归，是民生的回归。六、棚改实施购买安置，是消化过量房源，节省社会建设成本的新路径截至2014年11月底，全国商品房待售面积达到近6亿平方米的历史新高；另一方面则是，2015年保障房任务量为700万套，国开行的棚改直接贷款额度4000亿元以上，棚户区改造规模不低于2014年的470万户，融资建设成本压力依然巨大。在这种特殊的背景下，打通存量房与棚改的需求更易实现。地方政府采用回购存量商品房源的方式，不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地方房地产库存压力，促进40、房地产行业健康发展。此外，进行先安置后拆迁，减少拆迁安置过渡费，也可有效减轻政府回迁安置建设压力。综上所述，项目的建设符合各级建设发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实，是一项实实在在的利民工程。第三章 建设用地、征地拆迁及安置第一节 改造范围本项目根据国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见(国办发【2011】45号)和关于继续做好房地产市场调控工作的通知(国办发【2013】17号)，国务院关于加快棚户区改造工作的意见(国发201325号)、国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见(国发201537号)以及山东省住房和城乡建设厅、山东41、省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省国土资源厅关于公布2016年棚户区改造任务分解落实项目第二批的通知(鲁建住字2016 1号)、XX市人民政府办公室关于进一步加快城市棚户区改造工作的实施意见、关于XX棚户区(危旧房)改造的通知等文件，以及结合项目区的实际情况拟实施本项目。本项目在充分尊重民意的原则下，拟实施购买房源安置和原地新建安置工程。项目拆迁地点见下表：+2016年棚户区改造项目(二)拆迁地点序号项目名称项目地点土地性质改造前总户数(户)拆迁人口(人)一购买安置1金山新村二期集体4001242二原地新建安置1罗庄片区集体2106202王建场片区集体6001927第二节 拆迁方案本项目42、拆迁土地面积191001.25平方米，拆迁总建筑面积152801平方米(全部为住宅)，拆迁总户数1210户，人口3789人，共计腾空土地面积133798平方米，片区拆迁情况见下表：拆迁情况一览表序号项目名称拆迁土地面积(m2)拆迁房屋建筑面积(m2)企事业及其他拆迁人口拆迁户数腾空土地面积(m2)一购买安置1金山新村二期52500.0 42000.0 0124240052500.0 小计52500.0 42000.0 124240052500.0 二新建安置1罗庄片区24520.0 19616.0 062021015415.9 2王建场片区113981.3 91185.0 019276006543、882.1 小计138501.3 110801.0 0254781081298.0 合计191001.3 152801.0 37891210133798.0 第三节 拆迁补偿安置方案根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知等有关法规政策和XX市总体规划，结合片区实际，确定本项目拆迁补偿方案。一、拆迁安置原则1、以人为本，依法拆迁。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，充分尊重群众意愿，采取问卷调差、入户走访、召开座谈会、听证会等方式征询群众意见，把群众工作做细、做实，取得群众的支持理解，让群众主动参与其中，在得到绝大多数44、群众支持的基础上组织实施，制定详细的安置补偿方案，做到公平、公开、公正，切实让群众得到实惠。2、因地制宜，区别对待。坚持政治，保护和改造相结，维护城市传统风貌特色。立足长远，面对现实，突出重点，有序推进。3、统筹兼顾，配套建设。持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政实施和商业、教育、医疗卫生、无障碍实施等配套公共服务建设的建设，坚持集约和节约用地，成片改造，配套建设，促进以改善民生为重点的社会建设。二、补偿方式总原则拆迁区域内居民住宅房屋实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，由房屋所有权人自愿选择。房屋拆迁补偿金额根据房屋的45、结构、建筑面积、成新、用途、区位等因素，由具有拆迁评估资质的评估机构确定。三、征收补偿方法+县人民政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：被征收房屋价值补偿；因征收房屋造成的搬迁补偿；因征收房屋造成的临时安置补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、楼层、朝向、新旧程度、配套设施以及土地等因素由房地产价格评估机构评估确定。一般选取距被征收区域较近的、相同或者类似区域内不少于46、3个新建普通商品房小区实际交易平均价格作为比较实例。对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。在非耕地范围内，宅基地为国有建设用地，选择货币补偿的，参照县政府公布实施的基准地价根据使用权类型经评估后给予补偿。选择房屋产权调换的，只给予调换住宅房屋，具有合法有效土地手续，并经国土等部门审核认定的国有建设用地空闲宅基地，按照基准容积率进行安置；手续不齐全，经国土、规划、建设等部门审核确定认为空闲宅基地的，按照0.5容积率的回迁指标予以安置。使用权类型为国有出让的，交纳与安置相应建筑面积的建安造价、配套等相关费用(47、950元/平方米)，再根据使用年限进行修正；使用权类型为国有划拨的，交纳与安置相应建筑面积的建安造价、配套等相关费用(1000元/平方米)。与被征收房屋院落或空闲宅基地相配套的道路、胡同等用地不计入宅基地面积，参照县政府公布实施的基准地价根据使用权类型经评估后给予货币补偿，不计入回迁面积。征收住宅、商业房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。其他房屋只给予货币补偿。选择房屋产权调换的，以征收补偿方案中明确的产权调换房屋与被征收人的房屋进行产权调换。产权调换房屋和被征收房屋的价值均依照本办法的规定进行评估确定，双方结清差价后，该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。产权调换房屋价48、值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。用于产权调换的房屋，应当符合下列规定：1、符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；2、符合国家和省规定的房屋质量安全标准；3、产权清晰。被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积和用途为依据。对违法建筑的认定以2009年7月土地测量图为依据。凡在2009年7月1日后建设且没有办理建设工程规划许可证等有效手续的房屋，视为违法建筑。违法建筑的认定由规划、国土资源、城市管理、财政、房管、监察等单位组成小组负责具体实施。被征收人应在征收补偿方案规定的丈量签约时间内提供被征收房屋的房屋所有权证、土地使用权证或可确权书证，土地测量图上未显示且被征收人在规定时间49、内未提供合法有效证件的，经公示无异议或异议不成立后，按临时建筑或违法建筑处理。对认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；被征收人在规定期限内主动拆除违法建筑的，可给予一定补助。被征收房屋的建筑面积、土地使用权面积以房屋所有权证、国有土地使用权证和登记薄的记载为依据，经核实后确认。被征收房屋、土地的用途以建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋所有权证一致载明的用途为准，不一致的以上述顺序靠前的证件载明的用途为准。被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的实有合法建筑面积每平方米300元的标准给予一次性50、包干补偿。违章突击装饰装修的，不予补偿，应自行拆除。被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同的约定给付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，征收部门可向公证机关办理证据保全手续后履行征收程序。被征收人只有一套住宅房屋，且建筑面积低于46平方米的，按照最低保障面积46平方米对被征收人进行补偿。被征收人符合住房保障条件的，应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。被征收人符合住房保障条件，也符合享受最低面积补偿条件的，由被征收人选择住房保障或者享受最低面积补偿。因征收房屋造成搬迁的，应当对被征收人支付搬迁费。搬迁费的标准按照被征收房屋实有合法建筑51、面积每平方米20元计算。对选择货币补偿的，以被征收房屋实有合法建筑面积为依据按上述标准支付搬迁费；对选择产权调换的，按上述标准的二倍支付搬迁费，被征收房屋有承租人的，按被征收人与承租人各占50%的比例分配。需要搬迁设备的，应当根据设备拆装、运输、调试等工序评估确定搬迁费。房屋征收部门组织搬迁的，不予支付搬迁费。临时安置费：(1)自行租房：每户按3口人的标准，3口及3口以下的，每户每月600元；3口以上的，每增加1人，每户每月增加200元，按照全年支付。(2)政府安排公租房：每月支付每户200元临时安置费，按照全年支付。被征收商业房屋承租人的停产停业损失按被征收房屋实有合法经营面积每平方米50元52、的标准一次性支付。生产加工、仓储、养殖等实际正在经营(养殖)的用房(棚)按合法实有建筑面积每平方米30元一次性支付搬迁、损失补助，有承租人的，按被征收人与承租人各占50%的比例分配。选择产权调换房屋的，由被征收人根据入户丈量、签订征收补偿协议和搬迁腾空交房的先后顺序，在征收补偿方案规定的房屋产权调换范围内被征收房屋合法建筑面积就近套靠的原则依次挑选，并予以公示。被征收住宅应严格按照房屋所有权证或土地使用权证计户，没有办理有关登记手续的，按自然形成的院落或成套住宅计户。被征收人的实有合法房屋，在规定期限内，完成入户丈量、签订征收补偿协议、腾空房屋交钥匙并经验收合格的，可给予一定的补助和奖励。第153、天签订拆迁协议的每户奖励15000元并当场嘉奖现金1000元；从第二天起，每拖后1天签订拆迁协议的，扣掉奖励2000元，并不再有当场嘉奖。签订协议在前50名的，每户另奖励10储藏室。第1-3天拆除房屋的，每户奖励15000元；第4-5天拆除房屋的，每户奖励10000元；第6天以后的不再奖励。四是回迁阶段。自新村安置房交付使用之日起，1个月内完成回迁。活动结束后，县委、县政府召开总结表彰大会，表彰先进，对落后单位进行问责。四、补偿金额计算经计算，本项目拆迁补偿金额总计-2561.5万元，见下表。货币补偿金额总表序号片区名称安置方式拆迁差价补偿奖励附属物临时安置搬家费合计建筑面积户数补偿金额计算过54、程补偿标准补偿金额计算过程补偿标准补偿金额补偿金额计算过程补偿标准补偿金额计算过程补偿标准一购买安置1金山新村二期纯货币补偿0.0 00.0 0面积*0.030.030.0 面积*0.001*30.0010.00 面积*0.0010.0010.0 产权调换42000.0 400-2953.9 1260面积*0.030.03126.0 面积*0.001*30.00142.00 面积*0.0010.001-1525.9 小计42000.0 400 -2953.9 1260 126.0 42.0 -1525.9 二新建安置1罗庄片区原地新建安置19616.0 210 -1100.4 630户数*3355、235.4 面积*0.001*120.00139.23 面积*0.0010.002-195.8 2王建场片区原地新建安置89665.3 590 -4341.6 1770户数*331076.0 面积*0.001*120.001179.33 面积*0.0010.002-1316.3 纯货币补偿1519.8 10 440.3 30户数*334.6 面积*0.001*120.0011.52 面积*0.0010.001476.4 小计110801.0 810 -5001.7 2430.0 1315.9 220.1 -1035.7 合计152801.0 1210 -7955.5 3690.0 1441.956、 262.1 -2561.5 集体土地补偿标准：1、对于提前签订补偿协议的住户，按合法建筑面积每平方米奖励300元2、购买安置、纯货币化补偿一次性付给被征收人3个月的临时安置费，按每平方米每月10元计算；新建安置付给被征收人12个月的临时安置费，按每平方米每月10元计算3、搬家费每平方米10元。国有土地补偿标准：1、对于提前签订补偿协议的住户，每户给予3万元奖励2、购买安置、纯货币化补偿一次性付给被征收人3个月的临时安置费，按每平方米每月10元计算；新建安置付给被征收人12个月的临时安置费，按每平方米每月10元计算3、搬家费每平方米10元，对于选择产权调换的，二倍支付第四章 购买安置方案第一节57、 必要性分析本项目响应国家最新政策，并结合本地棚改实际，拟在1个片区实施“以购代建”的棚改方案。一、购买安置必要性分析(一)三种不同安置方式比较1、新建安置新建安置是指政府负责安置房规划、土地、审批、资金、建设、验收、分配、管理等全过程。该模式优点在于：一是政府统筹安排，有利于充分发挥政府的组织协调优势，行动迅速，且房型房源可控；二是土地可以通过划拨方式取得；三是可以按工程进度支付资金，即期安置资金支付压力较小。该模式主要弊端有：一是建设周期长，过渡成本高。从地块征收到安置房建设、竣工交付一般至少需要2-3年，如遇征收困难，长达7-8年，导致财务成本、群众租房过渡成本较高，另外群众长期租房过渡58、怨言较大；二是房屋质量难以控制。政府建设安置房质量成本控制难以达到房地产企业的专业水平，后续面临的质量投诉较多；三是分配难度较大，顶楼底楼分配较为困难，商业门面和附属设施存在管理或运营不善的问题；四是物业管理收费较难，导致物业服务不到位，群众意见大；五是集中安置社会问题较多。棚改居民集中安置，棚改区变成安置区，引发的治安等社会问题较多；六是寻租环节较多。房屋规划、建设、安置、管理由政府操作，漏洞较多，容易滋生腐败；七是后续转让较难。一些安置区为划拨用地，难以办证，后续转让较为困难，群众意见大；有的地块评估后办了证，但土地真实价值难以体现；八是系统性风险较大。大面积的政府建设安置房对房地产市场构59、成冲击，容易导致系统性风险。由于各地的棚改冲动，导致棚户区改造规划已经远远超出1000万户，仅安徽就规划改造146万户。按照安置率1：1.2考虑，若全部采取新建安置房方式，预计全国棚改规划完成后，需新建房屋1600万套左右，每年需要新建400万套左右房屋。2013年全国商品房竣工面积7.87亿平方米，按90平方米测算，竣工套数为800万套左右。则新建棚改房屋占存量竣工商品房的50%，房地产市场的系统性风险较大，且全部采取政府统建，可能会导致后续存在一系列的风险隐患。2、购买安置购买安置在实践中存在不同的形式，包括政府购买商品房、开发商“竞地价、限房价”代建安置房等，核心是开发商建房、政府购买，60、实现专业的人做专业的事。该模式优点在于：一是房屋质量高、物业管理好。商品房质量好，政府统建安置小区，周边生活配套齐全；二是安置周期短。出棚即能进楼，居民基本无需在外租房过渡，避免长期过渡带来的生活不便，政府也节约过渡费用；三是群众选择多。回购商品房可以给被安置户更多可选择的余地，可根据自身经济条件选择最适合的地段、楼盘、户型，实现分散安置，避免集中安置带来的社会问题；四是寻租环节少。政府参与环节减少较多，减低寻租空间；五是后续转让易。购买的商品房产权完整，为出让土地，后续转让方便，群众的财产价值能够得到实现和维护。该模式主要弊端有：一是开发商及房源的选择上可能存在寻租空间；二是购买价格的合理性61、；三是媒体和舆论风险(救市)。这就需要政府做好统筹规划，制定相应的政策文件依据，合理安排，引进有实力的开发商，严格招投标程序，降低购买成本。3、纯货币补偿纯货币补偿是指根据被征收房屋的市场价值直接给予现金补偿。该模式优点在于一次性付款，征收速度快，不用支付过渡费，资金周转迅速，棚改的资金效应得到最大程度发挥。该模式弊端在于：一是对于价值较低的被征收房屋，由于商品房价格较高，棚改居民拿到货币补偿后无法在市场上购买到商品房，需要自己补差价；二是政府即期资金支付压力较大。该模式适合市区中心的棚改地块。(二)政策支持1、2015年全国两会关于棚改的政策精神李克强总理在2015年全国两会政府工作报告中指62、出，要加大城镇棚户区改造力度。在经济社会发展新常态下，探索推进购买存量房源安置，是今后推进城市棚户区改造的有效途径。从工作效率来看，购买存量房源安置可有效缩短安置周期，实现低成本、高效率安置。地方政府用回购或回租成熟的存量商品房项目，用于安置棚户区改造居民，帮助地方房地产减小库存压力，促进房地产市场平稳健康发展。近年来，全国各地高度重视棚户区改造，积极完善棚改规划，力争借助政策机遇，全面完成改造工作。但经济欠发达地区，地方财政极为困难，由于资金匮乏，棚改推进工作异常艰巨。国家相关部委要统一政策，积极支持“货币安置”“回购商品房源安置”等各种安置模式。同时，进一步放宽国开行金融贷款支持政策，贷款63、资金应覆盖新建项目、回购改建、加固配套、道路交通、地下空间开发利用、拆迁安置、货币补偿、小区基础设施和服务设施、市政管网配套等，使贷款资金尽快产生经济和社会效益，减轻政府财政举债压力，加快资金的回收速度，降低投资风险。2、关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知(建保2014155号)2014年10月30日，住房城乡建设部、国家农业发展银行印发了关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知(建保2014155号)，规定各地可根据棚户区改造计划与当地存量商品住房供应规模，将小户型和户型合适的存量商品住房纳入安置房房源，明确相应的计划安排，在充分尊重居民意愿的前提下，以政府组织棚户64、区居民自主购买、政府购买存量房源等方式，加快实现棚户区改造居民的住房安置。3、2015全国棚户区改造经验交流会上相关声音住房城乡建设部近日召开全国棚户区改造经验交流会，副部长齐骥在会上表示要大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置。全国有数以千万计的城镇人口住在棚户区中，棚改的任务相当繁重。要积极推广棚改货币化安置，加快棚改进度，提高安置工作效率；要加大督察力度，实施台账管理；要加强与国家农业发展银行的协作配合，共同分析、协调解决开发性金融支持棚改、完善棚改融资长效机制等方面的问题；要进一步完善政策措施，依法依规做好棚户区居民的安置补偿工作；要认真学习借65、鉴各地的创新做法和经验，不断完善棚改工作机制。住房和城乡建设部部长陈政高在经验交流会上表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。目前我国商品房供需总量基本均衡，部分地区出现了供大于求的情况；同时，部分中低收入阶层的住房保障问题亟待解决。在这种情况下，通过在棚户区改造中加大货币补偿的力度以及更多地运用发放租赁补贴的方式解决住房保障问题，不但可以在一定程度上消化商品房的库存，还解决了保障群体的住房问题，也避免了继续建设保障房造成的资源浪费。66、4、棚改新政策住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，在此基础上，住建部将督促存量库存较高的城市，出台将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的支持措施。(三)购买安置可充分尊重民意，调动棚改居民参与改造的积极性采取传统的新建模式，工程施工期较长，对棚改居民来说，现房比期房更受欢迎，希望以购买现房商品住房的形式安置居民居多。棚改居民对未来房源的不确定性普遍存在顾虑，而购买安置可充分尊重棚改居民就近安置的意愿，让棚改居民就近选择合适房源，能够实现自下而上，按需申报，能极大调动棚改居民参与拆迁改造的积极性，保障棚改拆迁安置工作顺利推进。(四)节省安置时间和安置成本，保证房源质量棚改实施多年67、，待改造的地块多是商业开发价值小、资金平衡难的区域。因此，资金筹措难、拆迁安置难的矛盾更加凸显。在当前房地产市场下行压力较大的情况下，不少地方配套资金落实起来更加困难，在商品房项目中配建的棚改安置房项目开工及施工进度都受到了不同程度的影响。林区、垦区、独立国有工矿地区配套市政基础设施历史欠账多，资金筹措压力更大。棚户区改造从拆迁到入住，至少需要2年时间。购买存量现房可在短时间内完成安置工作，大大缩短安置期限。此外，按现行办法规定，新建安置需对被拆迁居民支付部分过度费用，且新建安置住房需大量人力、物力、资金支持，自我国实行利率市场化之后，融资成本一直保持在高位。购买存量住房安置居民，减少了过渡费68、等费用的支出，安置成本大大降低。购买安置房源严格执行相关标准，房源可保证五证齐全、质量过关，棚改居民既可以就近灵活选择，还可以起到一定的监督作用，不会出现后续房屋质量纠纷等一系列社会问题。(五)消化存量住房房地产行业现阶段面临近6亿平方米的待售库存。最新报告显示，截至2014年12月底，研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，同比增长15.4%。其中，35个城市中有29个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、南京和九江3个城市库存同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。而这已是35城连续第五年呈现供大于求的态势。推动利用存量商品房进行棚户区改造安置房工作，将69、存量商品房作为重要的安置房房源，不仅能够迅速实现棚户区改造居民的住房安置，降低拆迁安置过程中矛盾纠纷现象发生率，而且能够消化城市较多的库存商品房，促进房地产市场健康发展。此外，房源库存过大使得地方政府财政收入锐减，资金压力加大也增加了建设安置转向购买安置的必然性。利用现有房源做安置房，可以在有效解决未来总库存的同时减少建设费用，化解地方的财政负担，从而激活全社会经济。(六)维护社会稳定随着中国城镇化进度的进一步加快，城中村、城市棚户区改造工作提到了重要的位置，但是因为资金、拆迁等问题，造成了大量的上访、强拆等群体性事件，不和谐的现象发生。采取购买房源安置模式，部分减少安置成本，缩短安置期限，可70、以有效降低上述现象发生。(七)国内棚改购买安置实践从地方政府实践来看，对于购买商品房用于棚改安置，政策在越来越清晰。2014年7月29日，福建省住建厅印发关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，明确各市县政府可以采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房；8月11日，湖南省住建厅印发关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见，明确规定政府可回购普通商品房用于保障性房源；以被誉为“鬼城”的鄂尔多斯为例，鄂尔多斯通过鼓励团购、把符合条件的商品房由政府进行回购转为保障房、回迁安置房等来消化存量。截至2014年9月底，已经购买安置房源7666套；另外据2014年7月22日财经国家周刊报道，住71、建部正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式，当时机成熟，会对这一模式做得好的城市经验进行推广。截止2015年第一季度，我国已有多个省份和地区拟实施棚户区改造“以购代建”安置办法，其中，昆明市政府办公厅日前已下发昆明市人民政府关于城市棚户区改造以购代建的实施意见明确“棚户区改造要优先确保拆迁户利益，以购代建的房源要质量优良、安全可靠，且不得高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格”。除此之外，湖南、浙江、新疆等多地均落地了市场化手段收购或者租赁商品房，我省也有部分地区已开始探索购买安置棚户区改造方案。因此，“以购代建”安置办法是棚改未来的发展趋势所在。第二节 购买安置流程72、1、征求意见由涉及棚户区改造项目的街道办事处与村(居)委会入户摸底调查棚改居民安置意愿，并根据调查结果，就需购买安置房源的区位、建筑面积、安置均价、户型及配套设施等内容，向村(居)民代表大会征求意见；并上报区棚改领导小组。2、房源筹集县棚改领导小组组织有关部门同拟购安置房源的有关单位进行谈判，范围为全区的及周边地区的地产商或建设主体。经过初步谈判和遴选，采用公开招标的方式，确定购买房源及其建筑面积、购置价格、户型等。3、公示报批谈判和竞标的结果公示后报县政府审批确定。购买对象应符合以下条件：(1)符合居民安置意愿；(2)满足+现行征收拆迁补偿政策要求，原则上以中小户型为主；(3)应具有国有土地73、使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可等有关要件；(4)小区基础设施完备，周边配套设施齐全；(5)符合国家住宅质量相关标准；(6)无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。4、安置实施区棚改领导小组将确定购买的安置房源的建筑面积、价格、户型等情况汇总后，由县政府授权的平台公司(*开发有限公司)会同街道办事处、村(居)委会组织实施。第三节 购买安置方案目前，+县城区内五证齐全具备安置条件的约20个，可售房源约2400套。县政府成立了有财政、住建、国土、规划、税务、房产等部门组成的工作组，工作组已经同各商品房开发企业多次进行协商谈判，开发企业对政府集中购买安置74、房源方式已经认同，购买意向书已确认，购置控制价格基本确定。购买房源情况汇总表序号房源名称安置总户数安置人口安置套数购房面积(m2)购置单价(元)购房总价(万元)1金山新村二期4001242400 50400.0 3016.5 15203.2 合计4001242400 50400.0 15203.2 购买安置房源选择意向表序号拆迁项目拆迁户数选择意向(房源或纯货币)房源安置户数1金山新村二期0纯货币补偿400 金山新村400 合计400 400 第四节 本项目房源购置成本分析本项目拟用于购买安置普通商品房为普通商品房，户型合理、功能齐全、配套完善、质量优良，不高于所在区域内周边同类普通商品住房的75、平均价格。本项目所购房源价格相比市场价格，不同地段，每平方米可实现让利400元/平方米左右。开发商让利主要体现在一次性购房优惠(团购让利)。本项目一次性购置安置房源42000平方米，并全款一次性付清，开发商可迅速回拢资金，减少了融资成本。购置节约投资表序号棚改项目房源安置户数购置房源名称购买面积市场价格购买均价节约单价(元/平方米)节约比率节约资金(万元)1金山新村二期400金山新村5040034003016.5383.5 11.3%1932.8 400504001932.8 综上所述，通过实施“以购代建”，本项目可实现安置棚改居民400户，节约成本共计1932.8万元。 第五节 房产市场分析76、一、+县土地市场分析2012-2015年+商住用地年份商住用地出让面积(亩)商住用地出让成交总价(万元)商住用地出让成交均价(万元/亩)工业用地出让成交均价(元/m2)2012412.713305280.0979.642013569.674275675.05982014145.116500113.71762015273.2541988153.66188.92+近三年商住用地出让面积和成交均价在2015年有大幅度增长，而2014年出让面积增长速度有所放缓，而成交均价仍有较大幅度的增长。其原因主要是政府控制土地供应，以避免房产市场的过度增长。二、+县市场分析+2012-2015年房产交易情况表(住77、宅)年份成交套数(套)成交总价(亿元)成交均价20124181.182397.3420138182.352507.1920147281.942547.3120158322.632613.692013年，+房产交易较2012年翻了一翻。而受2014年房地产总体走势下滑的影响，2014年+房产成交指标增长有所放缓。而随着国家2015年对房地产行业的一系列促进政策，房产市场有望在未来一定时期内回到较快速度发展的轨道。三、+县商品房市场分析+县商品房市场分析2012年2013年2014年2015年当年新增住宅面积(万m2)24.656.7577.8532.01同比增长率(%)0130%37%0当年销售78、住宅面积(万m2)15.3734.5737.8928.9同比增长率(%)0124%9%0年底库存住宅面积(万m2)17.9527.1867.1470.25同比增长率(%)11%51%147%4%当年成交住宅套数(套)1187272431062312同比增长率(%)0%129%14%0当年住宅成交金额(万元)40807.497833.1111775.591035同比增长率(%)0%139%14%0销售均价(元/m2)2655283029503150同比增长率(%)5%6%4%6%近年来，+县房地产预售面积和商品房销售均价均呈现一定程度的增长，其中，20122015年，房地产预售面积平均增长率为379、3.25%，商品房住房销售平均价平均增长率为5.25%。第五章 建设内容及规模本项目根据本地棚户区年度改造需求、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定项目建设规模为：一、购买安置购买安置1个片区，总购置房源建筑面积50400平方米，产权调换总安置居民400户，安置人口1242人。购买安置规模见下表：购买安置总建设规模表序号片区名称改造户数房源安置户数安置套数纯货币安置户数购房建筑面积(m2)购置费用(万元)纯货币补偿费用(万元)其他补偿费用(万元)产权调换房屋补差价基本预备费(万元)建设期利息(万元)总投资(万元)贷款(万元)资本金(万元)资本金比例(%80、)1金山新村二期40040040005040015203.1601428-2953.8676.0 231.5 13984.8 111702814.8 20.13%合计40040040005040015203.1601428-2953.8676.0 231.5 13984.8 111702814.8 20.13% 二、原地新建安置本项目拟实施2个片区的新建安置方案。根据本地棚户区年度改造需求、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，确定项目总建设规模如下：原地新建安置总建设规模表序号项目名称用地面积(m2)总建筑面积(m2)新建住宅建筑面积(m2)配套公建建筑面积(m2)地下建筑面积(m81、2)1罗庄片区9104.1 28624.0 23328.7 104.7 5190.6 2王建场片区48099.2 128227.0 104649.2 872.0 22705.8 合计57203.3 156851.0 127977.9 976.7 27896.4 分片区建设情况：1、罗庄片区罗庄片区为原地新建安置项目，总安置居民210户，安置房总用地面积9104.1平方米，总建筑面积28624平方米(其中住宅建筑面积23328.7平方米，配套公建建筑面积104.7平方米，地下建筑面积5190.6平方米)，总安置居民210户，安置套数211套。方案如下：罗庄片区建设情况表序号楼号层数户均面积(m282、)户数(套数)建筑面积(m2)一地上建筑面积23433.4 1住宅211 23328.7 1.1#618110.56 105 11609.1 1.2#918110.56 106 11719.6 2配套公建104.7 2.1物业、社区服务1104.73二地下建筑面积5190.6 1地下车库、储藏室5190.6 合计211 28624.0 罗庄片区建筑指标表1用地面积9104.1 2建筑底层面积1710.4 3道路面积1398.7 4绿化面积2731.2 5地上建筑面积23433.4 6绿化率30.0%7容积率2.57 8建筑密度18.8%9住宅面积还建比1.1893 10新建住宅建筑面积/总建筑83、面积0.815 2、王建场片区王建场片区为原地新建安置项目，总安置居民600户，安置房总用地面积48099.2平方米，总建筑面积128227平方米(其中住宅建筑面积104649.2平方米，配套公建建筑面积872平方米，地下建筑面积22705.8平方米)，总安置居民600户，安置套数852套。方案如下：王建场片区建设情况表序号楼号层数户均面积(m2)套数建筑面积(m2)一地上建筑面积852105521.2 1住宅104649.2 1.1B117122.1 607325.0 1.2B217122.1 607325.0 1.3B317123.5 688401.0 1.4B417123.5 6884084、1.0 1.5B517132.7 689024.0 1.6B617132.7 689024.0 1.7A122121.2 12014542.4 1.8A222122.2 12815643.9 1.9A318119.6 10412436.6 2A418116.0 10812526.3 2配套公建872.0 2.1物业1470.0 2.2社区服务1350.0 2.3警务室152.0 2.4其他公建10二地下建筑面积22705.8 1地下车库、储藏室22705.8 合计852 128227.0 王建场片区建筑总指标表序号建筑指标1用地面积48099.2 2建筑底层面积7323.4 3道路7903.885、 4绿化面积14429.8 5地上建筑面积105521.2 6绿化率30.0%7容积率2.194 8建筑密度15.2%9住宅面积还建比1.15 10新建住宅建筑面积/总建筑面积0.8161 第六章 新建工程设计方案第一节 规划设计目标一、设计依据1、中华人民共和国城乡规划法(2007)；2、城市规划编制办法(2005)；3、城市规划编制办法实施细则(1995)；4、城市居住区规划设计规范(GB50180-93)(2002年版)；5、住宅设计标准(DGJ08-20-2007)；6、城市居住区公共服务设施设置规定(DGJ08-55-2006)；7、建筑设计防火规范(GB50016-2006)；8、86、多层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(2005年版)；9、住宅设计规范(GB50096-1999(2003)；10、住宅建筑规范(GB50368-2005)；11、+县城市总体规划(2010年-2030年)；12、甲方设计要求。二、设计原则围绕“经济、实用、美观”和“以人为本”两大设计原则，针对本次规划目标形成以下四个原则：1、经济性原则本次规划在充分吸取优秀居住小区建设和管理的经验，结合科学规划的方法，在保证实用美观的前提下对用材做细致的分析，不仅运用成熟的建筑技术，而且新型环保建筑材料同时纳入选择，为小区的又快又好地建设铺平道路。2、公平性原则规划布局应体现采光、通风和环境的均87、好性。3、片区标志原则由于周边环境较差，需要在遵循大规划的基本原则下树立本片区标志性形象，建筑形态、空间需创造多层次和丰富的变化。4、完整性原则本次规划针对村民提供完善周全的公共服务设施，如居委会、社区服务中心、物业管理、文化活动站等。三、设计目标1、为本项目提供科学的规划，齐全、合理的功能配置；2、打造棚户区改造的示范工程；3、充分满足本工程建设进度和工期的需求。四、规划设计指导思想及构思1、坚持以人为本、以自然生态为中心的设计理念，充分尊重自然环境，合理布局，精心营造安逸舒适的生活氛围，创造亲近自然、格调高雅的居住小区。(1)允分考虑周边现状，规划设计有格调和有品位的内外生活环境。力求在空88、间布局、住宅风格、室内外环境上具有创造性和超前性、创造出高品质的人居环境，追求人与环境的和偕。(2)对用地现状进行梳理整治，创造曲折有序、层次丰富的空间景观。重点做好小区内景观空间、居住空间的有机结合，空间的收放、开阖自然得体，与人的行为模式相吻合。(3)绿地设计注重生命感、人性化设计、再现自然，营造有韵味的绿色空间。“绿色”与“人”一样源于自然，彰显生命。无论是公共绿地还是宅间小道，都会隐现出静滥的自然空间。2、规划结构整体有序。讲究秩序中有变化，刨造出围合感的人性空间。(1)规划环形道路组织各个空间。建筑通过线性和组团布置。创造出有序变化的空间景观，又增加了空间的生动性和趣味性，形成活泼、89、优美、富节奏感的整体氛围。(2)整个小区各个围合空间被环形道路连为一体。在东西两侧自然形成两条绿带，围合出中心开敞绿地空间。每个组团或院落通过不同绿化配置和不同围合方式形成识别性强的院落空间，以空间的营造引导来促进人们的交往行为。(3)集中绿地与建筑空间相融合，形成宜人的、有韵味的休闲空间。(4)强调建筑空间的流通和渗透，塑造多层次的住宅环境，加强了组团与院落的空间流动。单体建筑根据视觉需要，改变高度，移步景异。小区内的建筑空间成为一个连续的体系，加大了空间的渗透感。第二节 建筑设计方案 1、建设造型和立面设计住宅造型和立面选择新古典主义手法，建筑造型庄重大方，经久耐看，典型的三段式立面构成，90、簇拥的屋顶形体设计带给住宅典雅庄重的品质，材质和色彩搭配注重片面的醒目耐看的形象，并与小区环境相协调，暖色调的建筑外墙与绿化植物相得益彰。2、户型设计户型设计在充分尊重当地气候特点、居民的生活习惯的原则下进行设计，户型涵盖八大功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作和学习以及阳台，户型设计注重玄关空间的人性化、客厅阳台便利化、卧室功能扩大化、厨房空间的实用化、储藏空间细分化、卫生间干湿分区化，家政空问细致化，人大提升了居住空间的舒适度和便捷度。按照棚户区回迁户的要求，结合当地市民的居住习惯，设计了、两室一厅、两室两厅、三室两厅等多种户型。1、住宅的主要功能是提供比室外更为优质的、益于居住者健91、康的室内环境，故住宅设计应以人为中心，体现对人的关怀。单体设计贯彻现代住宅设计新观念，合理组织功能空间，保证每个居住单元的舒适性、居住性和安全性，并实行公私分离、食寝分离。功能分区中动静明确。联系方便，互不下扰。套型设计中体现现代城市住宅的特点，即“三大、一小、一多”(厅大、厨房大、卧室小、储藏设施多)。平面布局紧凑，室内利用合理，通风良好。2、住宅内设计注意改善内部空间，以厅为主，动静分区，洁污分开，方便使用，功能分区明确，起居和用餐空间相对独立而又联系紧密，厨房和用餐联系便捷。根据炊事行为安排厨房功能，为成套厨房设备入厨创造条件。设计中尽量厨厕靠近，以节约管井并预留热水器位置，经济的解决家92、庭淋浴、洗菜等问题。另考虑了洗衣机、空调、晾衣架的位置，厨、厕内均设排风道一改善室内环境。3、住宅采用节能设计，外墙采用多孔砖，内刷保温沙浆。屋顶内贴聚苯复合保温材料。门窗采用塑钢，可节能30%。分户门具有防盗功能，单元楼采用电子应答防盗门。室外各种管线均地下铺设，给水采用复合PB塑料管，下水采用UPVC塑料管，并采用节能型卫生洁具。4、住宅造型和风格设计注重地方特色和时代感相结合，住宅小多层户型种类丰富灵活，以适应商品房开发的不同需求，又使总平面布局灵活，使小区内空间起伏变化，富有韵律感和美感。第三节 道路交通规划设计 一、道路设计原则1、根据地形、用地规模和周边环境条件，以及居民的出行方式93、，选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式。2、小区内外及组团间联系顺畅、安全，避免往返迂回，方便外部入区寻访。3、适于消防车、救护车、商业货车和垃圾车等通行，并有利于小区内各类用地的划分和有机联系，有利于建筑物的布局和布置多样化。4、根据小区建设要求和环境特点，部分道路应同时具有景观功能。二、道路规划设计方案1、道路组织形式小区采用三级结构，包括城市级道路、组团级道路和宅前路。城市级道路是小区与外部联系的主要出入路径同时沟通三个组团，建设投资不计入本项目，设计路宽分别为不低于42米、30米，其中主车道宽分别不低于为30米、24米，两边人行道不低于3米、6米。各小区依据上述数据，按照各项目规划计94、算。组团级道路是住宅群内的主要道路，主要供自行车、行人、小型机动车及消防车使用。宅间路是通向各户或各单元入口的道路，主要供行人使用，设计路宽4米。2、步行道小区内设有完整的步行体系，主要步行道宽1.8米，次要步行道宽1.5米-1.2米，路旁布置必要的绿化、游憩设施、夜间照明设施。步行道既是小区步行交通联系的通道，也是居民游憩和小区交往的场所。3、停车设施住区的车辆停放按车种分为非机动和机动车辆两大类，主要有自行车(助动车)、摩托车、汽车三种。目前，居民的自行车存放量较大，自行车交通是出行的主要方式，公共交通量正在快速增加，随着经济的发展，越来越多的居民将拥有私人汽车，因此，规划中充分考虑了自行95、车和私人汽车的停放问题。停车设施布局应考虑的最重要的因素是停车步行距离，根据小区道路布局与交通组织，本着方便、经济、安全和有利于节约能源和减少环境污染的原则，规划中采取集中与分散相结合的布局方式。在小区入口处和小区路的两侧设置了停车位，在住宅的消极空间设置了集中的停车位，并设置地下停车场。三、道路设计要点1、道路走向要考虑居民进出的主要流向；进入居住组团的道路，既应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应避免繁琐。2、除交通主干道外，小区内尽端式道路的长度不宜大于120m，并应设不小于12m12m的回车场地或局部设置环道。3、区内道路的平曲线半径一般为125-200m。4、车行道一般应通至96、住宅入口。5、各级道路横断面根据使用要求、地形及景观要求，可设计成对称或不对称；有侧石或无侧石；等宽与不等宽多种形式。四、路基及路面结构设计1、路基设计路基采用级配较好的砾类土、砂类土填筑，要求填料最大粒径应不小于150mm。基底压实度(重型)不小于90%。2、路面结构设计车行道：路面采用沥青混凝土路面。机动车道路面结构：第一层：细粒式改性沥青混凝土3cm(AC-13)；第二层：中粒式沥青混凝土4cm(AC-20)；第三层：粗粒式沥青混凝土5cm(AC-25)；第四层：水泥稳定碎石12cm。步行道：人行道采用彩色人行道砖或防滑的沥青加橡胶粉末混合材料铺装，下卧2cm厚的1：3水泥砂浆垫层，基层97、采用厚20cm的碎石石灰土。第四节 景观与绿色生态设计一、绿化设计小区绿地布局将环境与景观共享、自然与人工共融确定为目标，又充分考虑了住区生态建设方面的要求。小区绿地分公共绿地、宅旁绿地、公共设施绿地、道路绿地四类，整个系统尽可能地通达住宅，与户外空间结合，与步行系统连接。公共绿地处于各自组团的中心。中心绿地与步行街形成了区内绿地的十字框架，组团绿地、其它绿地与道路相通，形成点、线、面结合的绿地结构。小区内植物有乔木、灌木、藤本、竹类、花卉、草地六大类，各类植物从平面上、竖向上相互搭配，有机组合形成立体、全方位的空间绿化系统。为适应本地季节分明的气候特点，采用了多种常绿植物，春夏秋冬均有花卉，98、实施了四季常青、四季有花的绿化战略。二、户外活动场地在住区中心设有集中活动场地。住区中心有大型活动场，南侧设居民运动场，组团内部有分散型小场地，场地与步行路、绿地紧密连接，具备良好的通达性，方便人们出入，利于提高居民身体素质。第五节 公用工程设计 小区的公共工程设施包括为自身服务的各类水、电、气、热、通信、环卫设施，具体规划内容如下：一、给排水1、设计依据(1)建筑给水排水设计规范(2009年版)GB50015-2003；(2)室外给水设计规范GB 50013-2006；(3)室外排水设计规范(2011年版)GB 50014-2006；(4)建筑中水设计规范GB 50336-2002；(5)建99、筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB 50242-2002；(6)给水排水构筑物工程施工及验收规范GB 50141-2008；(7)山东省建筑标准设计图集建筑给水与排水设备安装；(8)国家现行的有关给水、排水、消防和卫生设计规范与规程。2、给水方式各片区附近市政自来水管网均已铺设齐全，根据周围环境现状，从市政管网引入供水管进入小区后构成环状供水管网。饮用水来自城市道路供水管，沿小区路、组团路延伸入户对居民实行枝状供水，保证生活和室内外消防用水。3、排水系统排水系统：雨、污、废水采用分流制，底层排水单独排出生活污水经化粪池处理后与生活废水合流分别排入市政污水管网，接入城市市政排水管网。地下室100、合适位置布置集水坑，设若干台潜水泵，根据集水坑水位自动启停。屋面及地面雨水经汇集后分东西两区分别排入临近市政雨水管网，雨水量按本地区暴雨强度公式计算，雨水设计重现期以二年考虑。二、电气设计1、设计依据(1)住宅设计规范GB 50096-2011；(2)民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008；(3)供配电系统设计规范GB 50052-2009；(4)低压配电设计规范GB 50054-2011；(5)建筑物防雷设计规范50057-2010；(6)建筑照明设计标准GB 50034-2004；(7)智能建筑设计标准GB/T 50314-2006；(8)民用闭路监视电视系统工程技术规范GB 5019101、8-2011；(9)有线电视系统工程技术规范GB 50200-1994；(10)综合布线系统工程设计规范GB 50311-2007；(11)建筑物电子信息系统防雷技术规范GB 50343-2012；(12)有线电视广播系统技术规范GY/T 106-1999；(13)山东省住宅建筑设计标准DBJ14-S1-97。2、供电系统及配电(1)电源各片区供电由各县区供电部门提供，+地区电力供应充足，具有良好的供电条件。根据建筑物负荷等级和总计算容量、配电半径及开发周期，从市政电网接入高压电缆，进入小区变配电室，低压配电采用直埋低压电缆接入计量箱。(2)配电系统各项目区拟设置变配电所(室)，高压采用10k102、V电源供电，消防用电另备发电机作为备用电源，以满足用电等级需求。将中压电从就近道路引入小区，通过变电室调压为低压电，经小区枝状网送至每户。每幢住宅楼引一回路或二回路，380/220V低压电源。经分支箱再引至各单元总表箱，分支箱设在某一单元底层，总表箱设在底层，住户每户设一表，由底层总表箱以放射式至各层户内配电箱，每套住户进线截面积为10mmm2。公建单独设计量总表，每个汽车库单独设计量表。配电线路穿PVC管沿墙、沿地坪、沿顶板暗敷，小区供电系统由当地供电部门决定。3、照明各住户内照明设计普通照明，各户设计一只配电箱、每房间一只灯、二只插座、一只开关及一只空调插座。公建设有普通照明、事故照明及疏103、散照明，疏散照明采用镍镉电池的应急照明灯具。4、建筑物防雷(1)本工程属三类防雷建筑，屋顶设置暗避雷带及避雷小针保护；(2)所有引下线、建筑物内的金属结构和金属物体均连入避雷系统；(3)屋顶上的金属栏杆、金属门窗等金属物体与防雷装置应可靠连接。5、接地措施(1)本工程采用变压器中心点接地系统，电源进户处设置总等电位箱，卫生间设置局部等电位箱，接地装置与防雷接地为一体，接地电阻要求不大于1；(2)接地装置利用基础内主筋一圈通长焊通，引下线利用柱内主筋直接引下与接地装置可靠联接；(3)低压接地保护系统为TN-C-S系统；(4)其它专用设备接地电阻要求，根据其工艺要求而定。6、弱电系统(1)在小区各104、出入口，各主要走道、围墙及公共场所的重要部位设置监控设备，以加强安全保卫工作；小区内设有四个电话交接间，在每栋楼前设有入户接口井，楼内设有强弱电合用竖井，每户设有弱电箱，从而达到自主控制、管理、并实现家庭防盗、报警、通过互联网遥控家电等强大功能。弱电箱对目前已到户的各类弱电线缆，如电话线、宽带网络线、有线电视等按业主的意愿，将所需的信息、家电分配到自己既方便又实惠的位置上，从而使业主在所需的各个位置上享受各种信息所带来的乐趣。(2)电视系统本小区住宅的主卧室及客厅设有电视插座终端，公建及配套用户根据工程性质设置电视插座终端。有线电视系统采用“分支分配”系统，或“分配分支”系统至各用户，在每栋楼105、进线前端箱设有放大器，以树干式至各用户，小区内用户插座电平要求64+-4dB，图像清晰度不低于四级。三、燃气系统1、设计依据(1)城镇燃气技术规范GB 50494-2009；(2)城镇燃气设计规范GB 50028-2006。2、燃气设计各片区住宅燃气由室外市政燃气管网接入小区调压站，经调压后通过小区环装、支状管网接入用户。小区从市政管网引入中压燃气，经燃气调压设施，调压后低压送至住户。燃气调压站服务半径为500米。3、燃气用量计算计算公式Qh=KNQn式中Qh燃气管道的计算流量(Nm/h)；K燃具同时工作系数；N同时燃具或成组燃具的数目；Qn燃具的额定流量(Nm/h)。燃具同时工作系数K根据城106、镇燃气设计规范(GB500282006)附录F及项目居住户数取燃气双眼灶标准0.24；N根据项目居住户数；Qn根据市场普通燃气灶额定功率取0.35Nm/h。四、环卫系统小区内设置了多个垃圾收集点实行垃圾袋装化，由专人进行集中收集。共规划了两处公厕和一处垃圾中转站。分别位于A组团西北入口和小区C组团北入口处，公厕兼有对内和对外服务的功能。五、管理设施小区管理中心包括社区管理机构和物业管理机构。社区管理机构主要承担对关系到住区的各项建设与发展和住户利益事务的居民意愿、意见的征求以及讨论决策。物业管理机构则是受居民业主委员会委托负责住区内部所有建筑物、市政工程设施、绿地绿化、户外场地维护、养护和维修107、的部门，负责住宅小区的环境清洁、卫生以及其他服务等。第七章 建设条件第一节 自然条件一、地里位置XX位于山东西南部，是山东省的一个地级市。与苏、豫、皖三省接壤，地处北纬34393552，东经1144511625之间。南北长157公里，东西宽140公里，总面积12238.62平方公里。XX市辖牡丹区和曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、+、东明1区8县及1个省级经济技术开发区，168个乡、镇、办事处(乡26个、镇113个，城区办事处29个)，292个城市社区居委会，5755个村委会，14017个自然村。二、地貌XX市地处黄河下游，境内除巨野县有10平方公里的低山残丘外，其余均为黄河冲击平原，地势108、平坦，土层深厚，属华北平原新沉降盆地的一部分。自西南向东北呈簸萁形逐渐降低，海拔高度为6837米，平均坡降为1/4700。微地貌形态有河滩高地、缓平坡地、决口扇形地、垄岗高地、碟形洼地、沙质河槽地和背河槽洼地，以缓平坡地面积最大。黄河自河南省兰考县入境，流经辖区内的东明、牡丹区、+、郓城四县区，境内全长157公里。南境沿曹县、单县边界有黄河故道，XX市地处古今黄河之间的三角地带内。境内地势平坦，土地肥沃，水资源丰富，便于发展陆运水运、水利设施、工业项目的建设和农林牧渔业的综合开发利用。于北纬3039-3553，东经11448-11624。辖牡丹区、定陶县、曹县、成武县、单县、巨野县、郓城县、+109、县、东明县一区八县及一个经济开发区，158个乡镇，134个居委会、6005个村民委员会。总面积12238.6平方公里。三、矿产资源XX矿产资源种类较多，主要有能源矿产(煤、石油、天然气、地热)、金属矿产(铁、砂金)、非金属矿产(水泥用灰岩、制灰用灰岩、建筑石料用灰岩、砖瓦用粘土、水泥配料用粘土、水泥配料用页岩、白云岩、方解石)、水气矿产(地下水、矿泉水)四类十六种。其中局部探明储量的矿种六种，为煤、石油、天然气、地热、地下水、矿泉水。已探明境内石油储量为5265万吨，控制储量9000万吨，天然气可开发储量3000亿立方米，占全省石油、天然气资源潜在总量的1249%。煤炭地质储量5571亿吨，是110、华东地区发现储量最多、煤质最好的煤田。四、水资源XX淡水资源丰富。水资源可利用总量39.37亿立方米，黄河入境水量为256亿立方米。其中，地表水7.7亿立方米，地下水18.63亿立方米，引黄客水15亿立方米，南水北调水量1.1亿立方米。人均占有量474立方米，亩均水资源可利用量381立方米，略高于全省平均水平。五、动植物等自然资源全市野生动物种类繁多，有鸟类200余种，其中受国家保护的一、二级鸟20余种，对人类有益的食虫益鸟100余种，经济鸟类20余种；从居留状况分，留鸟有30余种，夏侯鸟50余种，冬候鸟20余种，其余为旅鸟；兽类19种，分属于食虫目、翼手目、食肉目、兔形目、啮齿目等5个目，两111、栖类有9种，爬行类10种，主要有黄鼬、野兔、刺猬、猫头鹰、麻雀、啄木鸟、蛇、蝉、蝙蝠、螳螂、蟋蟀、蜘蛛、蚯蚓、青蛙等等。主要水生动物有：鲤鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼、团头鲂等多种鱼类。药材动物有30科，32种。主要动物性药材有蜂蜜、蜂蜡、土元、蝉蜕、鳖甲、刺猬皮、猪胆汁、牛黄、鸡内金、蟾蜍、蝎子等。境内林果属暖温带落叶阔叶林，以蔷薇科为主，其次为鼠李棵、葡萄棵、柿科、石榴科、胡桃科芸香科等共16属，25种，252个品种。全市现有树木51科，106属，228种，其中被子植物46科，92属，205种；裸子植物5科，14属，23种。乔木主要有杨、柳、榆、槐、泡桐、臭椿、苦楝、白腊、桑、柏等，灌木主要有杞柳112、紫穗槐、怪柳等。药材植物有81科，265种。四、气候夏热冬冷，四季分明。春季少雨，南北风频繁交替，气温回升较快；夏季高温湿润，常刮东南风，降雨集中；秋季雨量逐渐减少，风向由南转北，降温迅速；冬季雨雪稀少，多刮北风，气候干冷。全年光照充足，热量丰富，雨热同季，适宜多种农作物的生长，但是降水分配不均，再加常受北方大陆气团的影响，不少年份出现灾害性的天气。第二节 经济建设条件 XX市2014年经济平稳较快发展。实现地区生产总值2222.2亿元，增长10.2%。三次产业比调整为11.9：53.6：34.5，第三产业占比提高1.3个百分点。完成公共财政预算收入162亿元，增长1.7%，税收和主体税种占113、比分别达到76.5%、58.8%。城镇居民人均可支配收入达到23344元，增长9.9%；农民人均纯收入达到10436元，增长12.1%。进出口总额完成35.2亿美元，增长19%。金融机构存、贷款余额分别比年初增加309.4亿元、216.3亿元，新增社会信用总量373亿元。现代农业持续发展。粮食总产140.45亿斤，实现“十一连增”。规模以上农业龙头企业达到1426家，农业标准化基地新增50万亩，农民合作社、家庭农场分别新增8780家、322家，农作物耕种收综合机械化水平提高2个百分点。新增千亩以上牡丹种植大户22家，深加工企业发展到120家。工业经济平稳增长。规模以上工业主营业务收入、利税分别114、增长15.4%和11.6%。主营业务收入过50亿元、入库税金过亿元的企业分别达到11家、10家。四大工业主导产业主营业务收入、利税分别增长15.7%和12.2%。服务业繁荣发展。服务业增加值增长11.7%，社会消费品零售总额增长13%，商贸物流业交易额增长14%，旅游总收入增长16.8%。第三节 配套建设条件一、供水水资源可利用总量39.37亿立方米，黄河入境水量为256亿立方米。其中，地表水7.7亿立方米，地下水18.63亿立方米，引黄河水15亿立方米，南水北调水量1.1亿立方米。人均占有量474立方米，亩均水资源可利用量381立方米，略高于山东省平均水平。二、供电XX市电力供应由XX市供电115、公司提供。XX供电公司是山东电力集团公司直属的国家大型企业，是XX电网规划、建设、调度、运行、检修管理和电力营销服务的中心。公司在职职工742人，代管全市8个县级供电企业，供电区域12239平方公里。XX电网建设日新月异，仅2009年就完成投资12.95亿元。目前，公司直属35千伏及以上变电站39座，全部实现无人值班，变电总容量444.08万千伏安，35千伏及以上输电线路1222.39公里。XX电网通过500千伏郓城变电站和3条220千伏线路和省网紧密相连，不仅为全市经济社会发展提供了充足、可靠的电力保证，而且为山东能源基地建设提供了强有力的电网支撑。三、排水、排污项目采用污水、雨水分流。雨水116、经市政雨水管网排入河流等水体；污水经市政排水管网排入污水处理站。四、供热、燃气项目供热、燃气直接引自市政管网的供热管线和燃气管线，由当地的供热、燃气企业供给。五、通讯项目所在地为山东省XX市，程控电话装机容量充足，有线电视、移动通讯、宽带已覆盖，能够满足工作、经营、生活的需要。六、建材及施工条件XX市建材资源丰富，门类齐全、规模庞大，形成了以水泥、石子、石膏、玻璃、墙体材料为主体的新兴建材工业体系，有业务精、技术强、管理好的土建施工队伍和人力资源，技术水平达到国家规定的标准，可以承担本项目的土建施工任务。第八章 环境和生态影响分析第一节 设计依据 根据中华人民共和国环境保护法等的有关法规，在项117、目实施过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：1、中华人民共和国环境保护法1989年12月26日；2、中华人民共和国水污染防治法2008年6月1日起施行；3、中华人民共和国大气污染防治法2000年9月1日起施行；4、中华人民共和国噪声污染防治法1997年3月1日起施行；5、中华人民共和国固体废物污染环境防治法1996年4月1日施行；6、中华人民共和国环境影响评价法2003年9月1日起施行；7、建设项目环境保护条例1998年11月29日发布施行；8、建筑施工场界环境噪声118、排放标准(GB12523-2011)；9、污水综合排放标准(GB8978-1996)；10、地表水环境质量标准(GB3838-2002)；11、环境空气质量标准(GB3095-1996)；12、声环境质量标准(GB 3096-2008)；13、山东省环境保护管理条例。第二节 主要污染源 一、大气污染居民入住之后，家庭灶事会排放一定数量的空气污染物，特别是烹饪排放的油烟异味，含有各种醛、酮、酸、醇等有害气体，而且与一般的有害气体不同，一旦附着在衣服、墙壁上就会留下污迹。除了集中供热以外，采暖供热供汽锅炉的燃料燃烧废气和地下停车库集中排放的汽车尾气也是主要污染源。二、废水废水主要是生活污水，包括居119、民洗浴废水、厨房冲洗废水、卫生间冲刷废水等，废水中主要含SS、CODcr等。三、固体废弃物营运期主要来自小区居民的生活垃圾，生活垃圾一般处理措施是送垃圾场处理。第三节 环境影响分析及措施 本项目拟实施“以购代建”的棚户区安置方案，不涉及建设施工，居民入住之后对环境的影响很小，污水、固体垃圾均由小区配套处理。1、大气环境影响分析与保护措施本项目建成后对周围大气环境的影响主要来自汽车尾气和厨房油烟气。(1)汽车尾气污染源汽车尾气的主要污染物是CO、NOX和HC等。本项目汽车尾气产生量较少，尾气通过排烟筒至屋顶以上高空排放，排放后通过大气扩散，对周围环境及住户影响较小。(2)小区内行驶的汽车尾气对环120、境空气的影响在小区道路内行驶的汽车产生的尾气属于无组织排放，对小区空气造成一定的影响。但是，由于小区道路空气流动性好，且污染物产生量较小，经类比分析，产生的汽车尾气通过大气扩散，对环境空气的影响是较小的。为了减少路面汽车尾气排放对大气环境的污染，可在废气排放的周围种植部分绿化带，选择对有害气体吸收能力较强的树木，如洋槐、榆树、垂柳等，这对废气也将起到一定的净化。(3)厨房废气项目运营期间油烟产生量较少，且分布较广，小区面积较大，油烟经相应要求的油烟净化装置净化(或排油烟管道)处理后，油烟废气经高空排放，故它们对周围环境的影响较小。2、水环境影响分析与防治措施建设项目实行雨污分流，建筑物屋面为有121、组织排水，屋面雨水经落水管排至室外排水管网，再排入市政排水主干管道。小区的生活污水经化粪池进行预处理后排入小区内污水支管，各支管再汇入小区内排水干管，排入市政截污管网，最终排入污水处理厂处理。建设项目生活污水经化粪池进行预处理后的水质指标低于污水综合排放标准(GB8978-1996)三级标准要求，同时也满足污水处理厂接管要求，对地表水水质影响较小。3、噪声防护措施本项目噪声主要来自小区公建配套设施、汽车进出车库时的交通噪声、加压水泵房、电梯机房、空调室外机噪声等设备噪声以及社会活动噪声等。公建配套设施使用的风机、空调、泵房和地下停车场风机等设在地下一层，噪声源强一般在70dB(A)左右，如安装122、位置不当将会产生噪声扰民的现象。因此应将主要噪声源放置在单独的构筑物内，进行降噪处理，并尽量避免安装在邻近居民楼的一侧，以确保噪声排放满足区域声环境的要求。在房屋设计时，建设单位应充分考虑空调外机组的安装位置。空调室外机组应当合理安装，不得对相邻各方产生环境噪声污染；对产生噪声大的设备应放置在单独的构筑物内，周围可附吸声材料，通过隔声、吸声减少噪声强度；减轻振动，支架作弹性支承连接；设备安装位置要得当，避免放置在邻居居民住宅的一侧。机动车辆进入住宅区范围内应当限速行驶，尽量防止噪声、振动等对环境的噪声污染。由以上分析可以看出，建设项目经采用以上降噪措施后，不会对周围区域的声环境质量产生不良影响123、。4、固废影响分析与措施本项目固废物主要为居民产生的生活垃圾和公建、商业活动等产生的垃圾。小区内生活垃圾的处理应遵循无害化、减量化、资源化的原则，生活垃圾不仅要做到袋装化，保证当日收集，当日处理，而且生活垃圾要实行分类收集，分类处理，在公共场所放置分类的垃圾箱，并指定专人进行收集、清运，小区内生活垃圾由环卫部门统一处理。第九章 节能方案分析本项目建设，引入绿色环保理念，将使用经济效益好、资源消耗低、环境污染少的节能墙体材料，对降低建筑能耗，缓解能源紧张局面，具有十分重要的意义。项目建成后，可创造良好的节能效益，节省能源开支，为国家减少能源消耗。第一节 用能标准和节能规范 中华人民共和国节约能源124、法第三章规定：用能单位应当按照合理用能的原则，加强节能管理，制定并组织实施本单位的节能技术措施，降低能耗。用能单位应当开展节能教育，组织有关人员参加节能培训。用能单位应当加强能源计量管理，健全能源消费统计和能源利用状况分析制度。一、相关法律、法规等：中华人民共和国节约能源法(2008年4月1日起施行)中华人民共和国可再生能源法(2006年1月1日起施行)中华人民共和国循环经济促进法(2009年1月1日起施)中华人民共和国清洁生产促进法(2012年7月1日起施行)中华人民共和国建筑法(自1998年3月1日起施行)中华人民共和国计量法(2009年修正本)民用建筑节能条例(2008年10月1日起施行125、)公共机构节能条例(2008年10月1日起施行)国务院关于加强节能工作的决定(国发200628号)民用建筑节能管理规定(2006年1月1日起施行)固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法中华人民共和国国家发展和改革委员会2010第6号令山东省人民政府关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知(鲁政发200634号)XX市发展和改革委员会固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法实施细则(试行)城镇燃气设计规范高耗能落后机电设备(产品)淘汰目录(第一、二批)二、行业与区域规划、行业准入与产业政策等：节能中长期专项规划(国家发改委发改环资20042505号)中国节能技术政策大纲(2006年)中国节水技术政126、策大纲(国家发改委公告2005年第17号)产业结构调整指导目录(2011年本)(修正)(国家发改委令2013第21号)关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见(建科200578号)绿色建筑技术导则(建科2005199号)绿色建筑评价标准(GB50378-2006) 三、相关标准与规范等：公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ262010)山东省公共建筑节能设计标准(DBJ14-036-2006)山东省居住建筑节能设计标准(DBJ14-037-2012)民用建筑太阳能热水系统应用技术规范(GB50364-2005)建筑照明设计标准(GB500127、34-2004)建筑采光设计标准(GB 50033-2013)民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012)民用建筑电气设计规范(JGJ162008)高层民用建筑设计防火规范(2005版)(GB 50045-1995)建筑给水排水设计规范(2009年版)(GB50015-2003)民用建筑节水设计标准(GB50555-2010)综合能耗计算通则(GB/T2589-2008)建筑节能工程施工质量验收规范(GB50411-2007)外墙外保温工程技术规程(JGJ144-2008)绿色建筑技术导则(建科2005199号)绿色建筑评价标准(GB50378-2006)城镇燃气输配工程施工128、及验收规范(CJJ 33-2005)城镇燃气设计规范(GB 50028-2006)城镇燃气技术规范(GB 50494-2009)建筑设计防火规范(GB 50016-2006)高层民用建筑设计防火规范(20005版)(GB 50045-1995)用能单位能源计量器具配备和管理通则(GB 17167-2006)节电技术经济效益计算与评价方法(GB/T 13471-2008)供配电系统设计规范(GB 50052-2009)低压配电设计规范(GB 50054-2011)第二节 能耗状况和能耗指标分析小区入住后主要消耗的能源主要有电力、水、燃气等。能耗状况为：一、电本项目住宅年消耗电106.9万kWh/129、a，详见下表：用电量估算表序号用电单位数量(m2)单位负荷(W/m2)总负荷(kW)需要系数计算负荷负荷系数日小时数(h)年天数(d)年耗电量(kWh)1住宅建筑104649.2353662.72 0.41465.09 0.2103651069514.82 二、水本项目年消耗水88695m3/a，详见下表：用水量估算表序号用水单位指标单位日用水量(m3)年用水量(m3/a)1住宅建筑300L/户d24388695三、燃气项目居民生活用气采用天然气，计算流量公式为：Qh=KNQn式中Qh燃气管道的计算流量(Nm/h)；K燃具同时工作系数；N同时燃具或成组燃具的数目；Qn燃具的额定流量(Nm/h)130、。燃具同时工作系数K根据城镇燃气设计规范(GB50028-2006)附录F及项目居住户数取燃气双眼灶标准0.24；N根据项目居住户数；Qn根据市场普通燃气灶额定功率取0.35Nm/h。燃气使用最大值时段为6：307：30、11：3012：30和18：0019：00，因而计算最大用气负荷以上时段燃气使用负荷为基础。因此，项目天然气用量计算时间按365天，每天3小时计，则：燃气计算表序号户数小时用气量Nm3/h日用气量Nm3/d年用气量Nm3/a181068.04204.1274503.8根据上表，本项目年消耗燃气74503.8Nm3/a。第三节 综合能耗指标分析1、折算依据本项目纳入综合能耗折算131、的耗能品种为新鲜水、电力、天然气、热力，根据综合能耗计算通则(GB/T2589-2008)等相关标准规范，对本项目实际消耗的各种能源及耗能量分别按等价法和当量法折算为一次能源(标准煤)，具体的折标系数见下表：本项目各种能源折标系数序号能源种类折标系数法折标准煤系数来源1新鲜水0.0857kgce/t综合能耗计算通则2电力0.1229kgce/kWh综合能耗计算通则3天然气1.33 kgce/Nm3综合能耗计算通则2、用能总量根据本项目各种能源的年消耗量及折标系数，可计算出本项目年综合能耗，见下表：项目全年能源消耗折算表序号项目全年能源消耗实物量能源能量折算值单位数量当量值(tce/a)占比(%132、)1新鲜水m3/a88695.00 7.60 3.19%2电力kWh/a1069514.82 131.44 55.20%3燃气Nm3/a74503.80 99.09 41.61%合计238.13 100.00%第三节 节能措施和节能效果分析一、建筑节能按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1、建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。2、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35。3、采用节能型新技术、新材133、料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。屋面：100厚憎水膨胀珍珠岩块保温层；外墙：240厚烧结空心砖，外做40厚聚苯颗粒保温层；不采暖楼梯间隔墙：采用240厚烧结实心砖，外做30厚聚苯颗粒保温层；门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用双玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为级。二、节水措施项目用水主要是生活用水、生产循环补充水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、制定用水计划，做到合理用水。2、设计中应采用节水型卫生洁具，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。3、控制绿化用水。根据土壤134、旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。4、加强管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。5、项目生产用水为循环水，不外排。三、节电措施1、采用高效节能的关键设备，主要设备全部多数考虑了高效率、低能耗等措施。2、生产设备应根据工艺流程顺序布置。3、采用节能变压器，采用电容集中补偿，提高功率因数。4、变配电站、动力用房等设施应尽量靠近负荷中心，以减少线路、管网损耗。5、能使用节能型电器与灯具的地方应尽量使用节能型的。6、总图布置中考虑物流短捷、合理、节省能源。四、节能效果项目通过采用生态设计，改善区域热环境与空气品质；建筑应通过增强建筑围护结构、135、隔热性能和提高空调设备能效比等节能措施，在保证相同的室内热环境质量和卫生换气指标的前提下，与未采取节能措施前相比空调能耗节约50。虽然从成本的角度进行分析，节能住宅与非节能住宅相比，建安造价会有所增加，但随之产生的社会效益、经济效益、环境效益十分巨大，它对节约能源、保护环境、提高建筑物的工程质量，改善居住舒适度，实施经济可持续发展等具有重大意义。第十章 项目管理第一节 项目组织实施一、项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一，项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。本项目由*开发有限公司承办，抽出10余人组成项目建设筹备办公室，全面具体的负责项目。二、主要拆迁安置136、措施为确保项目的顺利进行，在具体操作实施过程中，以加快城乡经济发展、改善人居环境为指导思想，区里制定了周密的方针政策，从项目的开始到结束都以切实保护当地群众的根本利益为核心，以确保实施棚户区改造的居民的生活水平的提高。社区住宅开发建设和供给的分配体制的制定、组织实施都有与体制相关的规划、计划、政策、法规和方案。项目在加强土地规划和管理，大力节约社区建设用地的前提下，向居民免费提供节能、节材、环保住宅设计图样，本着节约原则，充分立足现有基础进行有步骤有计划的进行拆迁房屋建设，在实际操作上努力防止大拆大建，防止加重居民负担，扎实稳步的推进社区治理。政府对拆迁安置房建设实行优惠政策，减免用地费用等相137、关费用，销售价格由当地价格主管部门会同建设主管部门确定，确保以最低的价格向居民销售。第二节 项目进度安排本项目可行性研究报告正式批复后，应尽快着手进行安置准备工作，实施进度见下表：工程进度表时间项目20161-34-10前期工作、可研报批招 标安置第三节 物业管理本项目组建小区管理委员会，向住宅小区提供社会化、专业化服务，主要作用：保障物业产权人、使用人的合法权益，使物业保值增值；为物业使用人提供高效、安全、优质的服务；为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。本项目建成后的住宅小区的物业管理公司，归房地产开发有限公司领导。物业管理公司实行经理负责制，下设办公室、138、财务室、物业管理部、保安部、维修部、家庭服务部等部门。物业管理公司初步考虑定员56人，其中经理1人，办公室3人，财务室3人，物业管理部15人，保安部18人，维修部10人，家政服务部6人；人员由社会公开招聘解决。第十一章 投资估算与资金筹措一、计算依据1、XX市棚户区改造相关政策；2、现行投资估算的有关规定。二、投资使用估算1、总投资估算经估算，本项目总投资40752万元。资金来源：拟申请银行贷款32510万元，占总投资的80%，其余资金由项目单位自筹解决，总投资构成及各房源投资估算见以下各表：项目总投资费用估算总表序号项目名称用地面积(m2)建筑面积(m2)安置户数工程建筑安装费用(万元)工程139、其他费用(万元)基本预备费(万元)建设期利息(万元)货币补偿费用(万元)购房建筑面积(m2)购置费用(万元)总投资(万元)贷款(万元)资本金(万元)比例(%)一原地新建安置1罗庄片区9104.1 28624.0 2104255.0 483.9 94.8 294.0 -195.8 4931.8 3940.0 991.8 20.11%2王建场片区48099.2 128227.0 60018629.6 2328.2 419.2 1298.2 -839.9 21835.4 17400.0 4435.4 20.31%小计57203.3 156851.0 810 22884.6 2812.1 514.0 140、1592.2 -1035.7 26767.2 21340.0 5427.2 20.28%二购买安置1金山新村二期40076.0 231.5 -1525.9 5040015203.1613984.8 111702814.8 20.13%小计40076.0 231.5 -1525.9 50400.0 15203.2 13984.8 11170.0 2814.8 20.13%合计1210 590.0 1823.7 -2561.5 50400.0 15203.2 40752.0 32510.0 8242.0 20.22%2、购买安置投资估算(1)估算总数据经估算，本项目购买安置总投资13984.8万元141、，其中：购置费用15203.2万元，基本预备费76万元，纯货币补偿费用0万元，产权调换房屋补差价-2953.86万元，其他补偿费用1428万元。资金来源：拟申请银行贷款11170万元，其余资金由项目单位自筹解决。购买安置投资估算总表序号片区名称改造户数房源安置户数安置套数纯货币安置户数购房建筑面积(m2)购置费用(万元)纯货币补偿费用(万元)其他补偿费用(万元)产权调换房屋补差价基本预备费(万元)建设期利息(万元)总投资(万元)贷款(万元)资本金(万元)资本金比例(%)1金山新村二期40040040005040015203.201428-2953.8676.0 231.5 13984.8 11142、1702814.8 20.13%合计40040040005040015203.201428-2953.8676.0 231.5 13984.8 111702814.8 20.13%购买安置部分序号项目购房建筑面积(m2)购置费用(万元)基本预备费(万元)临安、搬家费、奖励补偿费用(万元)购买安置差价补偿(万元)建设期利息(万元)购买安置总投资(万元)1金山新村二期50400 15203.2 76.0 1428.0 -2953.9 231.5 13984.8合计50400 15203.2 76.0 1428.0 -2953.9 231.5 13984.8 纯货币安置部分序号项目临安、搬家费、奖励143、补偿费用(万元)纯补偿款(万元)总投资(万元)1金山新村二期00.0 0.0 合计0.00 0.00 0.00 (2)分项投资估算金山新村二期项目总投资13984.8万元，其中房产购置费用15203.2万元，货币补偿费用-1525.9万元，基本预备费76万元，建设期利息231.5万元。详见下表。金山新村二期序号项目费用总价(万元)比例(%)一购置费用购房建筑面积(m2)购置平均单价(元)购置总价(万元)15203.2 108.71%504003017 15203.2 二基本预备费总购置费用的0.5%总价76.0 0.54%76.0 三建设期利息231.5 231.5 1.66%四货币补偿费用-144、1525.9 1其他补偿费用1428.0 1428.0 10.21%搬家费42.0 临时安置费126.0 奖励1260.0 2纯货币补偿0.0 0.0 0.00%3产权调换差价补偿-2953.9 -2953.9 -21.12%总投资合计13984.8 100%3、新建安置投资估算(1)估算总数据经估算，本项目新建安置总投资26767.2万元，其中：工程建筑安装费用22884.6万元，工程其他费用2812.1万元，基本预备费514万元，货币补偿费用-1035.7万元，建设期利息1592.2万元。新建安置总投资估算表序号项目名称用地面积(m2)总建筑面积(m2)新建住宅建筑面积(m2)配套公建建筑145、面积(m2)地下建筑面积(m2)工程建筑安装费用(万元)工程其他费用(万元)基本预备费(万元)建设期利息(万元)补偿费用(万元)总投资(万元)贷款(万元)1罗庄片区9104.1 28624.0 23328.7 104.7 5190.6 4255.0 483.9 94.8 294.0 -195.8 4931.8 3940.0 2王建场片区48099.2 128227.0 104649.2 872.0 22705.8 18629.6 2328.2 419.2 1298.2 -839.9 21835.4 17400.0 合计57203.3 156851.0 127977.9 976.7 27896.146、4 22884.6 2812.1 514.0 1592.2 -1035.7 26767.2 21340.0 (2)分项估算总数据罗庄片区总投资费用估算表序号工程和费用名称工程量单位造价估算价值(万元)平方米元/m2(土建)元/m2(安装)建筑安装其他总 值工程工程费费用一工程费用1土地整理平整9104.1 1210.9 10.9 2住宅建筑23328.7 11001202566.2 279.9 2846.1 3公建建筑104.7 105012011.0 1.3 12.3 4地下建筑5190.6 1100120571.0 62.3 633.3 5绿化2731.2 10027.3 27.3 6道路147、1398.7 10014.0 14.0 7电梯6 90.0 90.0 8环保设施720.0 8.0 28.1 9排水工程822.9 9.2 32.1 10供水工程1542.9 17.2 60.1 11供电工程50143.1 57.2 200.4 12热力工程3085.9 34.3 120.2 13燃气工程2057.2 22.9 80.1 14消防设施514.3 5.7 20.0 15围墙工程25.7 2.3 8.0 16大门设施工程38.6 3.4 12.0 17弱电配套工程1028.6 11.4 40.1 18室外照明514.3 5.7 20.0 一 合计3734.0 521.0 4255.148、0 二工程其他费用1地质勘察费0.10%4.3 4.3 2规划、建筑施工图纸设计费0.5%22.2 22.2 3可研、环评及能评编制费0.10%4.3 4.3 4招标代理及交易费0.15%6.4 6.4 5土地现状测绘费0.05%2.1 2.1 6定位(放线)费0.05%2.1 2.1 7施工监理费4 11.4 11.4 8工程造价费0.00%0.0 0.0 9城市基础设施配套费(住宅)17010城市基础设施配套费(商业)29011房地产综合开发费2012养老保障金2.60%110.63 110.6 13人防工程易地建设费814新型墙体专项基金1015预售散装水泥专项资金216价格调节基金2.149、917地形图规划设计与公示费0.02%2218建设工程施工图审查费8.00%1.8 1.8 19前期物业招投标代理费0.004%0.40.420防雷装置施工质量监督费1.421防雷图纸审核费0.222城市环境卫生费323工程竣工验收测绘费0.2424房产测绘费1.363.9 3.9 25建设单位管理费0.00%0.0 0.0 26契税4%12.0 12.0 27土地划拨费22 300.4 300.4 二 合计483.9 483.9 一二合计3734.01 520.96 483.9 4738.9 三基本预备费94.8 94.8 1不可预见工程费2.00%94.8 94.8 四建设期利息294.0150、 294.0 五征地费用-195.8 -195.8 1拆迁费用0.0 0.0 2补偿费用-195.8 -195.8 总投资合计3734.0 521.0 676.9 4931.8 比例75.71%10.56%13.72%100.00%王建场片区总投资费用估算表序号工程和费用名称工程量单位造价估算价值(万元)平方米元/m2(土建)元/m2(安装)建筑安装其他总 值工程工程费费用一工程费用1土地整理平整48099.2 1257.7 57.7 2住宅建筑104649.2 110012011511.4 1255.8 12767.2 3公建建筑872.0 110012095.9 10.5 106.4 4地151、下建筑22705.8 11001202497.6 272.5 2770.1 5绿化14429.8 100144.3 144.3 6道路7903.8 10079.0 79.0 7电梯24.0 360.0 360.0 8环保设施789.8 35.9 125.7 9排水工程896.0 38.4 134.3 10供水工程15170.1 68.1 238.2 11供电工程50527.6 211.0 738.6 12热力工程30316.6 126.6 443.2 13燃气工程20211.0 84.4 295.5 14消防设施552.8 21.1 73.9 15围墙工程221.1 8.4 29.5 16大门152、设施工程331.7 12.7 44.3 17弱电配套工程10105.5 42.2 147.7 18室外照明552.8 21.1 73.9 一 合计16420.9 2208.7 18629.6 二工程其他费用1地质勘察费0.10%18.6 18.6 2规划、建筑施工图纸设计费0.12%22.4 22.4 3可研、环评及能评编制费0.15%27.9 27.9 4招标代理及交易费0.07%12.1 12.1 5土地现状测绘费0.05%9.3 9.3 6定位(放线)费0.05%9.3 9.3 7施工监理费4 51.3 51.3 8工程造价费0.00%0.0 0.0 9城市基础设施配套费(住宅)1701153、0城市基础设施配套费(商业)29011房地产综合开发费2012养老保障金2.60%484.37 484.4 13人防工程易地建设费814新型墙体专项基金1015预售散装水泥专项资金216价格调节基金2.917地形图规划设计与公示费2218建设工程施工图审查费8.00%1.8 1.8 19前期物业招投标代理费0.4 0.420防雷装置施工质量监督费1.418.0 21防雷图纸审核费0.22.6 22城市环境卫生费323工程竣工验收测绘费0.2424房产测绘费1.3617.4 17.4 25建设单位管理费0.00%0.0 0.0 26契税4%63.5 63.5 27土地划拨费22 1587.3 1154、587.3 二 合计2328.2 2328.2 一二合计16420.90 2208.67 2328.2 20957.8 三基本预备费419.2 419.2 1不可预见工程费2.00%419.2 419.2 四建设期利息1298.2 1298.2 五征地费用-839.9 -839.9 1拆迁费用0.0 0.0 2补偿费用-839.9 -839.9 总投资合计16420.90 2208.67 3205.8 21835.4 比例75.20%10.12%14.68%100.00%三、项目资本金落实分析本项目自筹资本金8242万元，占总投资的20.22%，符合相关规定。截止目前尚未支付资本金。第十二章 155、风险分析第一节 政策性风险棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，它的存在是一个历史遗留的欠账问题，现已成为各大城市中“二元结构”的一大表现对于棚户区改造，因为是一项惠民政策，所以中央、地方政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等各个方面都会给予支持，根据各地经济发展的不同，各地在棚户区改造补偿标准及棚户区改造优惠政策也不尽相同。4月初的国务院会议上，棚户区改造也被当成三项“微刺激”政策之一。改造棚户区，既可以改善低收入人群的居住环境，也会拉动投资和消费。政府的住房政策已从过去以住房市场调控为主，转变为以棚户区改造、住房保障和住房供应体系建设为重点。20156、13年，新一届中央政府提出，从2013年到2017年“再改造1000万户以上各类棚户区”的建设任务，同时提出在以人为核心的新型城镇化推进过程中，“要改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”，由此新一轮棚改的序幕拉开。2011年至2013年底，全国棚户区改造累计开工1084万户，基本建成668万户。2014年，国家对棚户区改造的支持进一步加大。国务院办公厅最近颁发了关于进一步加强棚户区改造工作的通知，要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年目标任务，并提前谋划2015年2017年棚户区改造工作。2015年政府工作报告中，李克强总理明确表示将加大保障性住房建设力度，157、2015年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套。农村危房改造366万户，增加100万户。新增保障性住房同比去年增长了5.7%。在这样的背景下，棚户区改造在政策风向上变化的可能性不大，国家在未来几年里会逐步增强对棚改项目的支持力度，因此，本项目不存在政策风险。第二节 金融风险本项目的投资资金由企业自筹和融资获得。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，企业存有一定的占用资金回收风险。房地产业与金融业息息相关，金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。 如果个人住房抵押贷款利率和房地产开发建设贷款利率下调，将促进居民个人158、住房消费大幅度增加；房地产开发尤其是住宅建设投资显著的增长。这些金融政策，明显的达到了启动个人住房消费、扩大住宅建设投资规模、带动国民经济增长的效果。反之，当房地产行业出现过热现象甚至泡沫的时候，可以上调相关利率，在一定程度上起到抑制房地产泡沫进一步膨胀与恶化的作用。因此，金融机构利用信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。房地产市场的调整将分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。当前房地产市场前景尚不明朗，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地159、产的信贷投放，推动房价更大幅度的下降。目前银行业在对投资房地产购置的业主，采用了多种个人贷款方式，例如：七成银行按揭、全部按揭限期分期付款等多种付款方式；另外企业可采用一次性付款优惠，分期付款等多种方式。使企业开发资金能保证按预期回笼，运作得力能消减企业金融财务风险。第三节 征收拆迁引发的社会稳定风险 征收拆迁引发的社会稳定风险，即政府在执行征收拆迁决策、实施征收拆迁的过程中给人民群众的生活、生产、生命、财产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响和损失的可能性。征收拆迁对棚户区居民的生产、生活、精神等方面造成一定影响，这些影响是多方面的：失去住宅、原有生活方式和邻里关系改变、产生失落感、剥160、夺感等。另外，不同历史年代之间、不同区域之间、不同征收性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感等。因城市征收拆迁需要而迁出原居住地的被征收人，在理论上被称之为“引致移民”，又称之为非自愿移民。与主动移民不同，引致移民的被动性本身即具有一种无奈与悲壮的色彩。为了公共利益的需要，他们失去熟悉的家园，征迁时不得不离开家园，失去原有的生存空间，去适应一个新的未知环境。引发征收拆迁社会稳定风险的原因，分析如下：一、风险因素1、征收的强制性在我国，征收基本上是政府行为而不是市场行为，由政府发布公告、组织与实施，政府行为常带有一定的强制性，这样做利于保证工程建设进161、度要求。房屋征收在对居民进行合理补偿的前提下进行，不以居民自愿和同意为条件。其产生的负面作用也是不容忽视的。2、补偿不公平等其它原因不同历史年代之间、不同区域之间、不同征收性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感。另外，有些政府部门工作不到位、粗暴施工等都可能诱发社会稳定风险。二、本项目风险内容及其评价根据对征收项目实施过程中易发生的社会风险的经验判断，并结合本项目棚户区改造征收拆迁项目的具体情形，可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社会风险及其评价主要如下：1、群众抵制征收拆迁的风险风险内容：由于征收涉及群众的切身利益，加上群众对征收的政策缺乏理162、解，因此在征收拆迁问题上群众往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制征收拆迁。风险评价：群众抵制征收拆迁的风险大。为了赢得群众对原酒厂棚改项目的支持，一线动迁工作人员高度负责，主动放弃自己的节假日休息时间，积极与被征收群众联系沟通，向群众解答各项征收问题，宣传项目建设意义和征收政策；同时对关系到群众切身利益的补偿数据，一丝不苟，反复核对，积极帮助群众解决力所能及的补偿问题，顺利、高效推进了征收工作。从而减少群众的抵触情绪。2、群众对生活环境变化的不适风险风险内容：棚改的综合开发将打破当地居民的生存现状，使得居民与外界的联系更加密切，并在一定程度上受到外界的干扰，从而造成居民内心的不安与担忧。另外163、，本项目或会引起居民迁移，部分居民将选择异地安置。异地安置会使长期形成的邻里关系解体，不得不重新组建并适应新的社会关系网络，这些都会使被拆迁居民在短期内感到惶恐和不适。风险评价：本项目实施集体安置，整体环境变化的影响较小，群众对生活环境变化的不适风险较小。3、项目可能引发社会矛盾的风险风险内容：棚改在征收拆迁过程中，当地个别居民可能会因为对补偿方案的不满意而成为“钉子户”，拒绝征收、抵制拆迁。风险评价：项目可能引发的社会治安风险大本项目征收拆迁工作精心布置，组织严密，在征收拆迁过程中尽量做到不引发、少引发居民的不满情绪，以情感人，以理服人。早在征收工作开展之初，区人民政府对征地工作周密谋划、精164、心组织，积极推进。在制定征收补偿方案时，召开听证会，征求被征收群众的意见和建议，尽可能使补偿方案更完善、更合理。对抵触情绪较大的居民，采用“换位”思考方式尽力解决他们的实际问题，消除其对抗心理。另外，针对社会上偶发的与本项目征收有关的零星失实评价，将充分利用电视台、电台、报纸等新闻媒体进行正面报道，消除误解，引导舆论支持征收拆迁。第四节 投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。本项目控制风险的方式包括三项措施：1、通过加快进度来回避风险首先，开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越165、难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对本项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证选址工作的顺利进行。2、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验166、的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。本项目风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风 险 程 度说明灾难性严重较大较小1市场风险1.1市场需求量较小目前现状1.2竞争能力较小目前现状1.3价格较小目前现状2资源风险无2.1资源储量目前现状2.2品位目前现状2.3采选方式目前现状2.4开拓工作量目前现状3技术风险无目前现状3.1先进性目前现状3.2适应性目前现状3.3可靠性目前现状3.4可得性目前现状4工程风险无目前现状4.1工程地质目前现状4.2水文地质目前现状4.3工作量目前现状5资金风险较小5.1汇率较小目前现状5.2利率较小目前现167、状5.3资金来源中断较小目前现状5.4资金来源不足较小目前现状6政策风险无目前现状6.1政治条件变化目前现状6.2经济条件娈化目前现状6.3政策调整目前现状7外部协作条件变化无7.1交通运输目前现状7.2供水目前现状7.3供电目前现状8社会风险目前现状9安全风险目前现状10其它风险目前现状第十三章 偿债资金分析本项目总投资40752万元，*开发有限公司拟申请中国农业发展银行贷款32510万元。为保证还款，+县政府将实行政府购买服务方式偿还本项目贷款本息：财政局报经县人大批准，将每年应还款额列入当年财政预算，确保足额偿还政策性贷款本息，且每年偿还资金安排留有10%的富裕量。分年度借款偿还计划见下168、表：一、购买安置分年度偿还借款偿还计划汇总表 (24年)序号项 目年利率合计 建设期偿 还 期4.145%万元123456789101本年初期借款余额01117010889.48 10597.32 10293.06 9976.19 9646.18 9302.49 8944.56 8571.79 2本年借款11170000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3本年末期借款余额11170.00 10889.48 10597.32 10293.06 9976.19 9646.18 9302.49 8944.56 8571.79 8183.57 4本年应计利息6906.169、01 231.50 463.00 451.37 439.26 426.65 413.51 399.83 385.59 370.75 355.30 5本年还本付息额18076.01 231.50 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 还本11170.00 0.00 280.52 292.15 304.26 316.87 330.01 343.69 357.93 372.77 388.22 付息6906.01 231.50 463.00 451.37 439.26 426.65 413.51 399.83 38170、5.59 370.75 355.30 6还本比例(%)100.00%0.00%2.51%2.62%2.72%2.84%2.95%3.08%3.20%3.34%3.48%7资金安排(10%富裕量)19628.96 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 1112131415161718192021222324258183.57 7779.26 7358.18 6919.66 6462.96 5987.33 5491.98 4976.10 4438.84 3879.31 3296.58 2689.71 2057.171、67 1399.44 713.93 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7779.26 7358.18 6919.66 6462.96 5987.33 5491.98 4976.10 4438.84 3879.31 3296.58 2689.71 2057.67 1399.44 713.93 (0.00)339.21 322.45 305.00 286.82 267.89 248.17 227.64 206.26 183.99 160.80 136.64 111.49 85.29 172、58.01 29.59 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 743.52 404.31 421.07 438.52 456.70 475.63 495.35 515.88 537.26 559.53 582.72 606.88 632.03 658.23 685.51 713.93 339.21 322.45 305.00 286.82 267.89 248.17 227.64 206.26 183.99 160.80 136.64 1173、11.49 85.29 58.01 29.59 3.62%3.77%3.93%4.09%4.26%4.43%4.62%4.81%5.01%5.22%5.43%5.66%5.89%6.14%6.39%817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 817.87 二、新建安置罗庄片区改造分年度偿还借款偿还计划汇总表 (22年)序号项 目年利率合计 建设期偿 还 期4.145%万元123456789101本年初期借款余额019703152.00 3940174、.00 3826.88 3709.07 3586.37 3458.59 3325.52 3186.92 2本年借款197011827883本年末期借款余额1970.00 3152.00 3940.00 3826.88 3709.07 3586.37 3458.59 3325.52 3186.92 3042.59 4本年应计利息2435.54 40.83 106.15 146.98 163.31 158.62 153.74 148.66 143.36 137.84 132.10 5本年还本付息额6375.54 40.83 106.15 146.98 276.44 276.44 276.44 27175、6.44 276.44 276.44 276.44 还本3940.00 0.00 0.00 0.00 113.12 117.81 122.69 127.78 133.08 138.59 144.34 付息2435.54 40.83 106.15 146.98 163.31 158.62 153.74 148.66 143.36 137.84 132.10 6还本比例(%)100.00%0.00%0.00%0.00%2.87%2.99%3.11%3.24%3.38%3.52%3.66%7资金安排(10%富裕量)6968.18 116.77 161.68 304.08 304.08 304.08 176、304.08 304.08 304.08 304.08 1112131415161718192021222324253042.59 2892.27 2735.71 2572.67 2402.88 2226.04 2041.87 1850.07 1650.33 1442.30 1225.64 1000.01 765.03 520.30 265.43 2892.27 2735.71 2572.67 2402.88 2226.04 2041.87 1850.07 1650.33 1442.30 1225.64 1000.01 765.03 520.30 265.43 (0.00)126.12 119177、.88 113.40 106.64 99.60 92.27 84.64 76.69 68.41 59.78 50.80 41.45 31.71 21.57 11.00 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 276.44 150.32 156.55 163.04 169.80 176.84 184.17 191.80 199.75 208.03 216.65 225.63 234.98 244.72 254.87 265.43 126.12178、 119.88 113.40 106.64 99.60 92.27 84.64 76.69 68.41 59.78 50.80 41.45 31.71 21.57 11.00 3.82%3.97%4.14%4.31%4.49%4.67%4.87%5.07%5.28%5.50%5.73%5.96%6.21%6.47%6.74%304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 304.08 王建场片区分年度偿还借款偿还计划汇总表 (22年) 序号项 目年179、利率合计 建设期偿 还 期4.145%万元123456789101本年初期借款余额0870013920.00 17400.00 16900.42 16380.14 15838.29 15273.98 14686.29 14074.23 2本年借款8700522034803本年末期借款余额8700.00 13920.00 17400.00 16900.42 16380.14 15838.29 15273.98 14686.29 14074.23 13436.80 4本年应计利息10755.94 180.31 468.80 649.11 721.23 700.52 678.96 656.50 63180、3.11 608.75 583.38 5本年还本付息额28155.94 180.31 468.80 649.11 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 还本17400.00 0.00 0.00 0.00 499.58 520.28 541.85 564.31 587.70 612.06 637.43 付息10755.94 180.31 468.80 649.11 721.23 700.52 678.96 656.50 633.11 608.75 583.38 6还本比例(%)441.62%0.00%0.00%0.00%1181、2.68%13.21%13.75%14.32%14.92%15.53%16.18%7资金安排(10%富裕量)30773.19 515.68 714.02 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 11121314151617181920212223242513436.80 12772.95 12081.58 11361.56 10611.69 9830.74 9017.42 8170.38 7288.24 6369.53 5412.74 4416.29 3378.54 2297.78 1172.22 12772.95 120182、81.58 11361.56 10611.69 9830.74 9017.42 8170.38 7288.24 6369.53 5412.74 4416.29 3378.54 2297.78 1172.22 (0.00)556.96 529.44 500.78 470.94 439.85 407.48 373.77 338.66 302.10 264.02 224.36 183.06 140.04 95.24 48.59 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81183、 1220.81 1220.81 1220.81 1220.81 663.85 691.37 720.02 749.87 780.95 813.32 847.03 882.14 918.71 956.79 996.45 1037.75 1080.76 1125.56 1172.22 556.96 529.44 500.78 470.94 439.85 407.48 373.77 338.66 302.10 264.02 224.36 183.06 140.04 95.24 48.59 16.85%17.55%18.27%19.03%19.82%20.64%21.50%22.39%23.32%2184、4.28%25.29%26.34%27.43%28.57%29.75%1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 1342.89 第十四章 社会效益分析第一节 社会影响效果分析项目的建设与运营能够增加当地基础设施的使用量，改善基础设施配套条件，提高城市整体服务功能，加快城市化建设步伐，具有显著的社会效益。一、对繁荣经济的影响本项目建设所用的大部分建筑材料和部分设备将由本地区供应，这将给建材业带来发展机遇。扩大就业渠道185、，增加人民收入。二、对发展第三产业的影响项目建设能够带动第三产业的发展，当地居民可从第三产业的消费中获取想当的收入，在第三产业的带动下，本地区的农业、餐饮等行业将会产生乘数效应。对拉动经济增长，培育新的经济增长点，促使本市经济快速、稳定的发展，加快全面建设小康社会的步伐，起到了积极作用。三、对节约及合理利用国家资源的影响项目建设符合XX市城市总体规划，既可节约土地又能合理地利用国家资源；既可扩大劳务市场，又能解决农村劳动力过剩问题，从而实现人力资源的合理配置；既可增加就业渠道，又能提高居民的生活水平和质量；既可保护环境又能繁荣经济。总之，项目建设符合国家可持续发展的战略。四、提高人民物质文化生186、活及社会福利的影响项目建设可繁荣市场，可增加居民收入，可实现人力资源的合理配置，并可带动相关经济的发展，可培育新的经济增长点，可提高人民的物质文化水平。项目建设生活服务设施配套齐全，功能合理，为居民创造了一个良好的健康、文明、安全、卫生的环境，对环境社会居民的公共福利起到了积极促进作用。五、对远景发展的影响项目建设对国民经济和社会发展“十二五”规划具有积极地影响。一是有利于优化资源配置，调整产业结构，繁荣产业结构，繁荣经济，扩大再就业，提高人民的物质文化生活水平；二是有利于节约土地资源，积极构建节约型社会；四是有利于加快城市化进程和全面建设小康社会步伐。第二节 社会适应性分析项目的建设与运营能187、够解决部分中低收入家庭的住房困难和需求，符合广大人发群众的利益，因此当地人群完全能接受此项目。本项目是符合国家产业政策的工程，各级政府和广大人民群众都大力支持本项目的建设，工程所在地的人民和受益区的人民群众都盼望该工程早日建设。项目建设不存在很大的社会风险，市、区领导和群众积极参与项目策划、前期工作，他们对项目的态度是积极的，无不满或反对的情绪，特别是项目的建设被当地的弱势群体所接受，他们的态度是积极的。但是由于人为的工作失误或某些工作人员不严格执行国家政策造成群众不满的可能性是存在的。为此，在项目实施过程中，一定要严格执行国家和各级政府有关法律、法规，让群众满意，保证项目的顺利实施，让项目地区的人民尽早尽快地享受本项目带来的益处。