1、196万平米棚户区改造拆迁建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录目 录4第一章 总 论91.1 项目概况91.2 可行性研究报告的编制依据101.3 编制原则111.4 结论111.5 总投资及贷款指标表121.62、 拆旧、新建情况汇总表13第二章 项目建设背景与必要性152.1项目建设背景152.2 #市棚户区改造规划172.3 国务院对推进城市棚户区改造的部署192.4 项目建设的必要性20第三章 项目建设条件233.1 政策支持233.2 自然环境状况233.3 项目所在地基础设施配套条件29第四章 改造内容及规模314.1本次改造内容314.2 棚户区现状概况314.3 存在的主要问题32第五章 改造依据及目标355.1 改造依据355.2 指导思想355.3 改造原则355.4 改造目标36第六章 规划建设方案3761 规划设计指导思想3762 主要设计依据3763 总体定位3764 方案设计33、8第七章 公用及辅助工程427.1 电气设计4272 给排水设计4673 暖通工程47第八章 节能与环保498.1 节能设计498.2 环保设计50第九章 消防529.1 消防设计依据529.2 建筑消防设计529.3 给排水消防设计529.4 强电消防设计53第十章 劳动安全卫生5610.1 危害分析5610.2 设计中采用的主要防范措施5610.3 防雷接地及电气接地57第十一章 项目组织管理5911.1项目组织5911.2项目管理5911.3项目监督6011.4项目评价6111.5 项目运营期61第十二章 项目实施进度6212.1 旧房拆迁进度安排6212.2 项目建设进度安排6212.4、3 进度安排62第十三章 工程招投标6313.1 概述6313.2 发包方式6313.3 招标组织形式6313.4 招标方式6313.5 招标方案表64第十四章 投资估算、资金筹措和还款计划6614.1 编制依据6614.2 #市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法6614.3 工程总投资估算7114.4 纯货币安置投资估算7114.5 政府统一购买安置投资估算7214.6 资金筹措74附表一： 河西区安置房项目投资估算75附表二： 南关安置房项目投资估算76附表三： 淮海南居安置房项目投资估算77附表四： 杈园社区一期安置房项目投资估算78附表五： 淮矿新行政中心北侧安置房项目投资估算79附表六5、： 刘庄二期安置房项目投资估算80附表七： 西山路安置房项目投资估算81附表八： 小任庄安置房项目投资估算82附表九： 余庄社区一期安置房项目投资估算83附表十： 园林社区一期安置房项目投资估算84附表十一： 周庄安置房项目投资估算85附表十二： 东庄安置房项目投资估算86附表十三： 孙庄安置房项目投资估算87附表十四： 杜楼村安置房项目投资估算88附表十五： 王庄村安置房项目投资估算89附表十六： 土楼村（一）安置房项目投资估算90附表十七： 土楼村（二）安置房项目投资估算91附表十八： 新安花园安置房项目投资估算92附表十九： 开发区安置房项目投资估算93附表二十： 安置房改造项目投资估算6、汇总表95第十五章 财务评价9615.1 概 述9615.2 财务评价96第十六章 结论与建议10116.1 项目对社会的影响分析10116.2 互适性分析10216.3 社会风险评价10216.4 社会评价结论103第十七章 结论与建议10417.1 结论10417.2 建议104第一章 总 论1.1 项目概况 项目名称#省20132017年棚户区改造一期建设项目-#市该项目共改造19个棚户区，总拆迁面积为195.92万，搬迁户数为13416户。分布在濉溪县、相山区、杜集区、烈山区和开发新区。新建还原安置房12个子项，统一购买安置4个子项，组织购买安置1个子项，纯货币安置的棚户区有2个。新建7、还原安置房12个项目总建设面积为127.655万，其中住宅为102.124万，配套居委会、物业等公共服务用房5.0959万，地下车库12.9589万。总安置户数19083套，其中：新建安置套数15043户, 购买安置套数3645户, 货币补偿户数395户。 项目法人及概况1、项目法人：#市建设投资有限责任公司（以下简称“建投公司”）注册资本：人民币50000万元2、项目法人概况：#市建设投资有限责任公司为国有独资有限公司，总资产约180亿元，实行“自主经营、独立核算、自负盈亏”。其宗旨为：完成政府确定的重大城市建设或改造项目，负责国有土地收购储备，经营盘活国有资产，确保国有资产的保值增值，增加8、财政收入，通过资本市场运作行为，推动企业滚动发展。其经营范围为：城市基础设施、公用事业和基础产业的建设和营运，土地收购储备及开发经营，政府公共资源或产品的特许经营，市域内价目企（事）业、产业及项目的融资、投资、委贷、咨询与评估服务；物业管理，房产开发等。其经营方式为：建设开发、招商引资、经营。1.1.3 投资估算与资金筹措工程总投资41.3792 亿元。其中统一购买安置投资7.1907 亿元，货币化安置投资1.3037 亿元，建设期贷款利息3.2884亿元工程投资详见附表。资金筹措渠道为：工程总投资41.3792亿元，其中资本金12.0792亿元，包括国家省市棚户区补助资金、市县配套资金7.99、092亿元，开行过桥贷款4.17亿元；国家开发银行项目贷款29.3亿元。1.2 可行性研究报告的编制依据l 项目委托书及有关的合同、协议书l 经批准的项目建议书和立项批准文件l 建设部颁布的现行建筑工程设计规范l 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要l 住建部等七部委关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知l 中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号l 关于棚户区改造有关税收政策的通知财税2013101号l #省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要l #省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（皖政办10、20108号）l 市城市总体规划（2012-2030年）l #省#市棚户区改造规划(2013年-2017年)l #市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法l 项目建设单位提供的有关项目建设的各项资料和数据等。1.3 编制原则1、严格执行国家有关部门的法规、标准和规范，解放思想，实事求是。2、在#省#市棚户区改造规划(2013年-2017年)指导下，结合#市的基础设施现状和发展，统一规划、合理安排、分期实施、逐步完善，为城市发展奠定良好的基础。3、本着科学、实用的原则，充分依托和利用现有的技术力量和市政公用工程、生活福利设施，积极采用新工艺、新材料、新技术，节省投资，加快项目建设的进度。4、贯彻“安全11、第一，预防为主”，做到环境保护、安全卫生、消防、节能等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。5、坚持经济发展与生态环境保护同步进行的原则，建立完善配套的基础设施工程，尽量减少和避免经济发展给生态环境带来的负面影响。6、按照国家节能减排要求，合理确定工程设计方案,在工程方案的选择与设计中尽量考虑节能、节源，建成节能型建筑。1.4 结论改革开放虽然已经历了几十年的时间，但棚户区的居民却大多受多重条件的限制，居住条件始终无法得到改善。国家面对这一情况出台了多项措施，多措并举进行城市棚户区改造，从根本上保障了城市低收入人群的利益，正是有了党和政府的关心和大力支持，棚户区居民才得以一圆自己的安居梦，从12、此告别阴暗破旧的生活环境，重新开始美满的新生活。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是惠民生、保稳定的重要结合点，棚户区改造是具有重要的现实意义的。1.5 总投资及贷款指标表序号项目建设地点改造户数（户）过桥贷款总投资项目名称（万元）（万元）贷款合计1344241700413792293000一、濉溪县1804949589171620001河西区东至202省道、北至刘桥专用线、南至县开发区、西至王引河433254823923.4166342南关居委会南环路中段北侧、老濉河南段西侧1095540750773.1313、53023淮海南居位于濉溪县202省道以东、中医院以北276154014474.510064二、相山区3204157361470001020004杈园社区一期南湖路以东，新淮矿中心北侧2861049800050005淮矿新行政中心北侧南湖路以东，人民路以北36117491100060006刘庄二期北临渠沟路，东临濉溪路，南临人民路，西临抗战路280174920000150007西山路南邻渠沟路，东临西山路，西邻新濉河，北临滨河路1100524760000450008小任庄栖凤路以东，洪碱河以北273174915000100009余庄社区一期南湖路以东，龙山路以西，方安路两侧，规划古城东路以南，14、规划桓谭路两侧39610496000300010园林社区一期南湖路以东，新淮矿中心北侧258139510000600011周庄棚户区改造东山办周庄社区、杨庄、周庄25017491700012000三、杜集区14907240827006200012东庄安置点龙山路东、光明路西9403742427003200013孙庄棚户区一期北外环南、东山路东55034984000030000四、烈山区23619229859885985314杜楼村马场7604196334081780015王庄村马场3802098180001440016土楼村（一）土型村南4482098180001440017土楼村（二）土型村15、南35253710700855318新安花园烈山大道北，梧桐路西42130058804700五、开发区47678933714719开发区新区二期运河路以南，石山路以东，梧桐路以西4767893371471.6 拆旧、新建情况汇总表子项序号改造地块名称拆迁地址拆旧新建拆迁建筑面积（万）改造户数（户）占地面积（万）安置房总套数（户）其中：1.新建安置房套数（户）2.政府购买安置房套数（户）新建总建筑面积（万）其中：住宅建筑面积 （万）合计195.9213416326.3019083149554128127.66 102.13 一、濉溪县22.42180138.8920752075036.41 2916、.13 1河西区东至202省道、北至刘桥专用线、南至县开发区、西至王引河5.2043317.5259659610.11 8.08 2南关居委会南环路中段北侧、老濉河南段西侧13.82109518.511135113520.21 16.17 3淮海南居位于濉溪县202省道以东、中医院以北3.402732.863443446.09 4.88 二、相山区46.023204109.7976505134251646.04 36.84 4杈园社区一期南湖路以东，新淮矿中心北侧2.722867.346506505淮矿新行政中心北侧南湖路以东，人民路以北6.5336110.01120812084.29 3.417、3 6刘庄二期北临渠沟路，东临濉溪路，南临人民路，西临抗战路4.202805.207117117西山路南邻渠沟路，东临西山路，西邻新濉河，北临滨河路16.50110048.022800280027.73 22.19 8小任庄栖凤路以东，洪碱河以北2.902735.875465467.14 5.71 9余庄社区一期南湖路以东，龙山路以西，方安路两侧，规划古城东路以南，规划桓谭路两侧5.4939618.0159559510园林社区一期南湖路以东，新淮矿中心北侧2.682588.6756056011周庄棚户区改造东山办周庄社区、杨庄、周庄5.002506.675805806.88 5.51 三、杜集18、区27.19149038.13152170082115.79 12.63 12东庄安置点龙山路东、光明路西16.9694015.2770070015.79 12.63 13孙庄棚户区一期北外环南、东山路东10.2355022.87821821四、烈山区22.70163440.151837104679129.42 23.53 14杜楼村马场5.2024016.7233633615.43 12.34 15王庄村马场2.601738.362102106.69 5.35 16土楼村（一）土型村南4.804489.865005007.30 5.84 17土楼村（二）土型村南3.803523.26395319、9518新安花园烈山大道北、梧桐路西6.304211.96396396五、开发区77.59528799.336000600000019开发区新区二期运河路南侧、平山路东侧77.59528799.3360006000114第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设背景安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。一千多年前，杜甫写下伟大诗篇：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，寄托了中国人对人人皆能安居的美好理想。当前，我国经济社会快速发展，经济总量已跃居世界第二，人民群众的衣食等温饱问题基本得到解决，住有所居成为了保障和改善民生最重要的任务。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己20、任”。“房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。”李克强总理在会见采访十二届全国人大二次会议的中外记者时表示，政府要将更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题，今年至少要进行470万套以上的棚户区改造，缓解住房困难。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，国务院关于加快棚户区改造工作的意见要求以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2021、17年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。十八届三中全会公报指出全面深化改革的总体思路、目标、举措， “让一切劳动力、知识、技术、管理和资本不受束缚，充满活力，让所有人公平地享受更多发展的果实”。提出要着力解决民生领域突出问题，特别是要健全基本民生保障安全网，保障特困群众的兜底制度，防止冲击社会心理底线的事件频繁发生，使改革发展成果惠及全体人民。这些都是人民的新期待，更是改革的新目标。突出民生优先，以人为本，以民为先，民生为大，是党的性质和根本宗旨决定的。加快解决民生难题、早日补齐民生短板，既是广大群众的热切期盼，也是党和政府的工作重点。22、党的十八大以来，党中央、国务院坚持发展和民生优先的方针，从人民群众最关心、最直接的医疗、教育、户籍、社会保障等问题入手，加大民生改善，着力攻坚克难，基本民生保障安全网正不断织就织密。民生的改善，就需要通过解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，更好满足人民需求。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，是为了重塑社会公平公正环境，是为了群众幸福指数的不断提高。#作为#省最大的老工业基地，曾经拥有全省规模最大的产业工人队伍，国有企业数量高居省内各城市之首，曾经在计划经济年代为#的发展做出了巨大的贡献。早在1947年时，市区人口达到33万人，成为#省第一大城23、市，是全省第一个省辖市。解放后国务院把#作为重点工业发展城市和“一五”、“二五”计划重点发展城市，在“一五”、“二五”时期搬迁来了大量国家级的工厂和科研机构。但是随着市场经济的发展，由于多种因素以及经济发展水平相对落后的影响，#这个老工业基地的困境逐步显露出来。在一些工业企业集中的地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或改制转轨，无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区，如“三五”期间兴建的二钢生活区和大庆生活区等；还有的是随着城市建设的发展，一些城中村村民转为市民，土地性质转为国有，但居住环境、居住条件没有改善，占据了城中大面积土地，城市24、基础设施无法改善，严重影响着城市的环境形象，危害着广大居民的身心健康，同时也制约着#市的城市现代化的发展进程。为此，#市在提高市民的经济文化生活水平的同时，为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，#市新一轮棚户区及旧住宅区改造正25、式启动。2.2 #市棚户区改造规划为了继续推进城市棚户区及城中村改造，#市各区政府及相关管理部门都出台了相关政策及有关规划,提出了一整套改造策略，实施了部分棚户区改造项目，各区各部门对棚户区改造规划表现出了极大的热情和支持，很多项目都在实施中。濉溪县、相山区、杜集区、烈山区和开发新区都提出了20132017年度棚户区改造实施方案。通过对原居民的社会调查调查，居民们对市政府实施的棚户区改造工程表现出极大的热情，对这项工作给予了大量的支持和理解，纷纷表示愿意配合市政府进行棚户区改造。各区委、区政府根据市委、市政府关于加快城区开发，加大棚户区、旧住宅区改造力度的要求，进一步提高认识，积极采取措施，推26、进城区开发及棚户区、旧住宅区改造工作，坚决拥护市政府关于大建设、大拆违、大发展的思路，全面做好辖区各棚户区改造工作。在对全区棚户区和旧住宅区的调查摸底工作中，全区99%的居民都赞成对棚户区和旧住宅区的改造工作。作为皖北商贸重镇，和#省重要的工业城市，皖北中心城市，#中心城区的建设在过去相当长的时期内都保持在较好的状态，城市形象也在周边城市中比较突出。经过近几年的城市大建设，新区建设取得了前所未有的成效，城市框架得以拉开，城市功能逐步完善，用地布局日趋合理，旧城区的棚户区改造也取得了一定的成绩。但由于受历史及经济等原因影响，还有一部分棚户区、城中村需要改造，老旧住宅区需要整治。旧城中心用地紧张，27、用地构成不尽合理，随着城市规模的不断增大，城市经济支柱的多元化，旧城区各种用地混杂及用地结构不合理性逐渐显现，严重影响了和制约了城市发展势能。整治改造规划目标：1、注意旧城区改造更新的内容，提供高品质的生活空间随着房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断追求更好的居住环境愿望的加剧，旧城城市中心片区得天独厚的区位优势将越来越显现，它的改造和开发应结合城市功能的补充和完善，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。作为城市发展多年形成的旧城区，尽管杂乱的功能与景观在现阶段严重影响着城市中心城区的形象，但也为未来改造成为优美舒适的城市滨水地区提供了空间和可能性。同时建设公共设施与绿化28、齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设、改善整个地区的环境。在重要功能轴与滨河地段的结合点，还可以利用旧工业仓储用地的改造创造充满活力的公共空间，为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。2、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住质量棚户区和旧住宅改造以提高居民生活环境水29、平为目标，坚持逐步改造、循序渐近的发展步骤。通过在新区集中建设配套设施齐全的居住新区，吸引人口外迁；坚持逐步改造，对居住密度过高，基础设施薄弱的棚户区，应加快改造的力度；加大住宅间距，满足住宅日照间距要求，降低建筑密度。3、加强交通设施的建设结合棚户区及旧住宅区的改造，预留出城市公共停车场、公交首末站、城市广场；完善公交枢纽建设；加强交通管制，必将极大地优化中心地交通出行结构，方便居民的工作和生活。4、改善基础设施条件由于棚户区和旧住宅区的存在，使城市基础设施无法延伸到这些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环境。通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力建设；同时加30、强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓和消防通道建设，提高该地区的生活质量。为有效安置拆迁居民，改善居住环境，根据#市总体规划，本项目在此背景下应运而生。2.3 国务院对推进城市棚户区改造的部署为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）、国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号和#省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（皖政办20108号）等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区31、及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及旧住宅区改造，#市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义，以人为本，依法拆迁和建设，以科学规划、分步实施和政府主导，市场运作的行之有效的方法，统筹兼顾，配套建设。在资金筹措方面财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。并建立健全项目管理责任制，省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、县人民政府对实施部门（单位）负责监督实施；#市城市投资控股有限公司作为#市的投融资平台，是#市棚户区改造项目的责任主体，要明确32、部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保棚户区改造工作顺利实施。有棚户区改造任务的各区政府要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。为此国务院和省政府为#市棚户区改造项目明确了方向，提供了政策方面的依据。2.4 项目建设的必要性2.4.1 全面构建和谐社会的需要实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。目前，我国改革发展正处在一个关键时期，改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20的富裕家庭占有社会总金33、融资产的55，而20的最低收入家庭只占有1.5，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。这次改造的棚户区，住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低，通过项目改造建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。住房是人类最基本的生存条件之一。要按照党中央、国务院的要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。该项目的建设，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。2.4.2 经济发展的需要随着我省老工业基地全面振兴进程的不断深入，经济发展与34、城市化对土地的需求与土地的现实供给之间的矛盾进一步凸显出来。在棚户区改造过程中，#市统筹考虑了城市建设规划与棚户区改造规划，统筹考虑了基础设施建设与公用设施建设，进一步盘活存量土地，稀缺的土地资源得到有效利用，改善城市功能，拓展城市发展空间，为城市发展创造无限活力。#市有独特的区位和资源优势，文化底蕴深厚，交通便捷，项目建成后可以置换出土地，用于建设商业和住宅小区和发展现代服务业。利用优惠的招商政策，良好的发展环境，可加快和推进#市现代化城市建设进度，为打造#市生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进#市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可从根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生35、活质量和水平，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。 城市发展的需要城市总体规划、和谐社区要求都对城市功能的完善及基础设施的配套提出了更高的要求。棚户区多位于旧城中心片区，拥有得天独厚的区位优势，它的改造和开发完善了城市功能，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。同时棚户区大都是基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中区域，建设年代久远,房屋破旧,低矮潮湿,拥挤不堪,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便,加快改造刻不容缓。实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，完善城市配套设施，提高城市整体形象36、，使城市整体功能进一步完善，也会使城市土地实现集约高效利用。同时，有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。通过项目改造建设，完善各改造项目区的市政配套设施和公共服务设施，逐步改变城市新旧交织、城市风貌差异巨大的现状，提高城市整体形象。盘活土地存量、节约集约用地的需要当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。通过项目改造建设，能盘活各片区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过各改造项目区的土地开发可刺激现代商贸服务业、金融业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。综上所述， 本项目的建设，37、是响应国家推进棚户区改造的号召，符合国家产业政策，符合#市总体规划，可以有效解决低收入家庭的居住问题，改善他们的住房条件，实现土地资源的集约高效使用，为#市的进一步发展创造条件。第三章 项目建设条件3.1 政策支持得民心者得天下，惠民生者利长远。十八届三中全会出台了更多惠民举措，释放更多改革红利，棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，是实现伟大中国梦的重要组成部分，更是开展群众路线教育实践活动的具体载体。以实际行动践行“为民、务实、清廉”的教育实践活动内涵，必将进一步彰显执法为民宗旨，密切干群关系，形成实现伟大中国梦的合力。各级政府部门也高度重视，充分认识加快棚户区改造的重要意义，切实38、贯彻落实中央精神，把好事办好。国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）要求为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。项目建设内容符合国家发展战略。3.2 自然环境状况#市位于#省北部，地处#平原（地理坐标：东经11625-11702，北纬3306-3414），东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、39、蚌埠，北临徐州，地处淮海经济区的中心位置。全市辖三区一县和一个经济开发区，总面积2741平方公里，耕地面积135.6万亩。至2009年末全市户籍人口217.7万人，其中非农业人口94.3万人，城镇化率达到56.1%。1、自然条件（1）自然气候条件#市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天，其他气象资料如下：年均气温：14.5极端最高气温：41.1极端最低气温：-21.3年均相对湿度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm（1964年）年均降雨量：862.40、9mm日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度（2）地形地貌、地质条件#市地处#平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位高，地瘦质差，但增产潜力大。#市东、西有寒武、奥41、陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为2.532.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。项目区地质构造表层为杂质填土，厚度约0.61.8m，呈灰色较湿含石子，第二层为亚粘土呈褐色，厚度约0.8m2.3m，第三层为灰褐色亚粘土含少量铁砂。整个地基承载能力尚好，土质较好均匀，建设用地的综合自然条件较好。（3）水文条件#市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的#平原中部。#市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市42、多年平均地表水资源量为1619.72104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（4）交通条件#市地处苏、鲁、豫、皖四省交界地区，淮海经济区腹心，京沪和陇海大通道的交汇处，#市距离徐州观音机场仅有60KM，至连云港港口约240KM，是全省距离深水港口最近的城市。根据现有规划及发展计划43、，本次规划范围内共有两条铁路、3条省道和2条快速路，对外交通条件的改善对工业园经济和城镇发展将有带动作用。两条铁路即青阜铁路和青芦铁路。青阜铁路为国家铁路，南北向联系#中心城、临涣镇区和阜阳市，并与阜淮铁路接轨，是连结淮南、#两大煤炭基地的重要线路；青芦铁路由铁路、煤矿合资建设，以货运为主，东西向联系临涣、五孙和南坪三大区块，并与京沪铁路接轨，是区域内重要的煤炭运输线。3条省道：即省道202、203、305，是基地主要的对外公路联系通道。其中，省道202主要联系#中心城、百善镇、临涣镇，并向南联系阜阳市，向北联系徐州市；省道203主要联系#中心城、百善镇、韩村镇，并向南联系蒙城县，向北联系徐州44、市；省道305主要联系宿州市、南坪镇和蒙城县。（5）地震设防地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。设计基本地震加速度值0.05g。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，#市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“45、一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“#市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础工业产业实力雄厚。长期以来，#市在坚持做大做46、强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。2013年，全市地区生产总值650亿元，增长9%；在煤炭税收同比下降27%的情况下，完成财政总收入93.03亿元，比上年下降8 %，其中地方财政收入50.68亿元，下降2.3%；规模以上工业增加值505亿元，增长10.1%，其中非煤产业增加值284亿元，占全部工业的56.2%，同比提高10.9个百分点；固定资产投资692亿元，增长20%；社会消费品零售总额195亿元，增长13.9%；外贸进出口总额4.4亿美元，增长24%；城镇居民人均可支配收入22500元，增长10.5%；农民人均47、纯收入8500元，增长13%。城镇新增就业4.5万人，城镇登记失业率4.1%；节能减排完成省下达的目标任务。狠抓项目推进，扩大有效投入。坚持把项目建设作为稳增长、调结构、促转型的重要抓手，完善市领导联系督查重大项目机制，全年组织实施重点项目391个，完成投资417.3亿元。围绕完善城市功能，着力推进重大基础设施项目建设。省道235市开发区新区至泗许高速连接线、省道101平山口至徐楼段改建工程全面开工，省道202百善至涡阳段复工建设，南坪港一期工程主体完工。淮海东路等10条道路建成通车，沱河路等16条道路绿化工程全面完成，铺设供水管网67公里、污水管网50公里、天然气管网21公里。首座220千伏48、文昌宫智能变电站投运。总投资3.9亿元的火车站及广场建设基本完工，即将投入使用。淮矿集团工程建设公司科技大厦1号楼工程荣获中国建筑工程“鲁班奖”。围绕发展优势传统产业和新兴产业，积极推进重大产业项目建设。华中天力铝业、相邦复合材料、圣祥食品等项目开工建设，阳光机电、海聚科技园等项目加快推进，美信铝业、金龙机电等项目竣工投产。战略性新兴产业产值超过300亿元，增长25%，增速居全省前列。全年新增国家级高新技术企业23家。围绕推动服务业提速增效，规划建设一批现代物流、信息服务、文化旅游等服务业项目。百善物流园获批省级服务业集聚区，淮矿物流园一期基本建成，大润发二店、红星凯越广场开业运营，政通梦幻王49、国旅游项目开工建设，国购汽车文化产业园、口子文化博览园、四季榴园建设进展顺利。华东区互联网数据中心项目落户市开发区新区。新增限额以上流通企业108家，总数达339家。服务业完成增加值175亿元，增长8%。围绕提升农业发展水平，加快现代农业项目建设。完成农田水利基本建设投资2.1亿元，新增和改善灌溉面积29万亩、除涝面积45万亩，建设高标准农田2.9万亩。新增高效规模化种养基地110个，全市粮食总产120.1万吨，实现“十连丰”。规模以上农产品加工企业累计达到197家，实现产值428亿元，增长26%，增幅居全省前列。围绕改善生态环境，大力实施环境综合整治项目。投入资金1.37亿元，完成东湖、南湖50、区域地质环境治理和龙岱河等3条河道治理工程。加快推进37个中心村规划建设，完成投资8.7亿元。榴园、南山、郭王、黄新庄等一批特色精品村庄成为全省美好乡村建设的亮点。全面启动创建全国绿化模范城市工作。超额完成省下达的森林增长工程年度任务。不断优化投资环境，持续推进招商引资。大力精简行政审批事项，市级行政审批项目从261项减少到157项，精简率达39.8%。优化再造审批流程，全市43家行政审批单位申报材料精简率、办理环节精简率、承诺时限压缩率分别为12%、19%和31%。免收市、区开发园区企业39项行政事业性收费和政府性基金，减轻企业负担2900万元。对招商引资项目实行招商单位全程帮办制度，推进“51、一会制”、“一表制”并联审批。加快园区载体建设，夯实招商平台，承接产业转移的能力不断增强。市开发区新区成为全省产城一体化试点园区。龙湖省级高新区获准筹建。濉溪开发区成为全省创新型园区，获批省级铝基新材料高新技术产业基地。凤凰山开发区获准扩区并成为省级科技园区。杜集开发区成为全省新型工业化产业示范基地。濉芜产业园建设与招商同步推进。调整完善招商引资优惠政策和考核办法，瞄准北京、上海、江苏昆山、浙江、广东和台湾等地，突出领导干部带头招商、以商招商、产业链招商，依托帮联企业招商。全市引进投资规模亿元以上新建项目102个，合同引资额405亿元。其中引进工业项目67个，商贸物流项目22个，其他服务业项目52、13个。与中建七局、中水电十三局、中铁四局等央企及北控水务合作共建基础设施项目成功签约，近期将陆续开工。全市累计引进市外资金330亿元，增长43.5%；实际利用外资4.5亿美元，增长 20%。坚持走出去、请进来，积极参与中原经济区、淮海经济区协作，扩大了城市开放度，提升了城市知名度，获得了大量的产业发展和项目信息，形成与央企、知名民企和外资、台资合作发展新机制，搭建了区域交流合作新平台。大力改善民计民生，提升社会治理水平。在财政收入大幅减少的情况下，坚持民生优先，压减一般性支出。全市财政用于民生领域的支出 81亿元，占财政总支出的80%。34项民生工程全面完成。落实义务教育保障经费1.87亿元53、，惠及学生23万余名。发放各类教育资助资金6446万元，资助学生8.8万人次。18个乡镇公办中心幼儿园全部建成使用。72.7万人参加城乡居民养老保险，52.5万人参加城镇居民医疗保险，实现了全覆盖。城镇基本医保实现省内异地结算。新农合参合率全省第一，率先实现市级统筹。全年发放各类社会救助金2.97亿元，救助困难群众125.5万人次。新增养老机构床位3075张。新建30个村级组织服务用房。3、城市规划或区域规划情况本项目建设符合#市城市总体规划（2006-2020年）和#市棚户区改造规划（2013-2017）相关的要求，本项目建设已列入城市建设规划。4、社会环境和法律支持条件本项目建设得到了#市54、委、市政府的大力支持，为项目的建设创造了强有力的法律支持条件和良好的社会环境。5、征地拆迁条件项目安置已经做好相关征地拆迁补偿工作。6、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用项目区已有设施就近解决。3.3 项目所在地基础设施配套条件3.3.1 城市道路改革开放以来，#市也和全国一样，为推动本区域的经济发展和提高市民物质文化生活水平，城市基础设施逐步完善和提高。主要城市道路随着旧城区的改造的逐渐整修完善，本项目的各子项目的周边的主要城市55、道路均已修缮为城市二、三级道路以上标准，仅有个别子项目相连的道路亟待本项目实施一并建设完成。3.3.2 供水#是我国城市人均供水量相对丰富的城市之一，由于本项目为旧城棚户区改造项目，各子项目均在城市供水管网的覆盖范围内，道路供水干管基本上形成了双路供水，供水压力大于0.22Mpa；所有子项目的建设区域基本上都有城市供水管网，虽然有些管网有些偏小，供水公司稍加改造即可以满足项目的供水需要。3.3.3 供电#市电力公司现有10KV供电线路布满#市区各条道路；现有的棚户区供电是由道路边的民用箱变或杆变供电的，本项目规模较大的子项目在小区内建设专用供电变电所，规模较小的子项目仍采用道路边的民用箱变或杆56、变供电。3.3.4 雨污排水#市修建城市雨污水分流改造和城市污水净化工程，现市区的雨污水管网已经形成，本项目的过日子项目小区管网只要按设计标高接入城市管网既能满足项目建设需要。3.3.5 天然气供应现有的棚户区使用大多是罐装液化气，项目实施后将全部改用管道天然气，现已将供气管道敷设到各条城市道路上，按照燃气公司的承诺，将与该项目同时设计同时施工，以保证居民的如期使用。3.3.6 通讯和宽带网有线电视、电话和宽带网已经进入各棚户区，由改造后的居民住户没有太大的变化，通信公司只要调整相应的网络设备即可进入满足百兆入楼，十兆上进户的要求。第四章 改造内容及规模4.1本次改造内容按照市委、市政府工作部57、署，20132017年棚户区改造工作正式启动，经过各区的详细调查#市20132017年棚户区改造项目拆迁情况调查统计表，本次棚户区改造项目共19个，占地面积326.3万m2，需拆迁房屋建筑面积195.92万，拆迁户数13416户。见下表。4.2 棚户区现状概况经实地普查#市棚户区的具体现状概况如下：1、建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝、墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化，且年久失修，已形成险房、危房。3、自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。无排水设施，使用公用水井、旱厕，群众吃水难、走路难58、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。一旦失火将火烧连营，难以控制.4、人口居住密度大、房屋建筑面积小，户均建筑面积在25以下的占85%，且居住在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的30%。5、家庭经济收入低、生活十分困难，大部分为因市区扩大而棚户房较多的失地农民。4.3 存在的主要问题1、旧城基础设施配套不完善，建筑质量差，居民生活环境恶劣，威胁居民生命安全。2、体现了日益突出的社会问题，旧住区居民现实生活的困难与反差容易激59、化社会矛盾。3、旧住宅区夹杂着一些小企业、小仓储和市政用地，严重影响了居民的居住环境。#市20132017年棚户区改造项目拆迁情况调查统计表子项序号子项名称地块性质拆迁地块占地面积拆迁建筑面积拆迁户数（户）小计（）住房类建筑占地面积（）非住房类建筑占地面积（）小计（m2）住房类建筑面积（）非住房类建筑面积（）小计（户）住房类户数（户）合计32629923262992195920019592001341613416一濉溪县388944388944224200224200180118011河西区（程庄）集体17515817515852000520004334332南关改造国有1851481851460、8138200138200109510953淮海南居国有28638286383400034000273273二相山区10978821097882460200460200320432041杈园社区一期棚户区国有733707337027200272002862862淮矿新行政中心北侧棚户区国有10005010005065300653003613613刘庄二期棚户区国有520265202642000420002802804西山路棚户区国有480240480240165000165000110011005小任庄棚户区国有586965869629000290002732736余庄社区一期棚户区国有18061、09018009054900549003963967园林社区一期棚户区国有867108671026800268002582588周庄棚户区国有66700667005000050000250250三杜集区381333381333271900271900149014901东庄安置点国有1526671526671696001696009409402孙庄棚户区（高岳街）国有228667228667102300102300550550四烈山区401500401500227000227000163416341杜楼村棚户区拆迁地块国有16720016720052000520002402402王庄村棚户区拆迁62、地块国有836008360026000260001731733土楼棚户区一期拆迁地块国有985609856048000480004484484土楼棚户区二期拆迁地块国有325603256038000380003523525新安花园棚户区拆迁地块国有19580195806300063000421421五开发区993333993333775900775900528752871开发区新区二期国有99333399333377590077590052875287第五章 改造依据及目标5.1 改造依据中华人民共和国城乡规划法(2007.10.28)城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002年版63、#市城市总体规划（2008-2020）#市#市中心区控制性详细规划#市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知#市城市房屋拆迁补偿安装标准暂行规定的通知#市棚户区及旧住宅区改造实施方案#市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定5.2 指导思想以构建和谐社会和科学发展观为指导，改善老城区群众居住条件，改变城市环境，提高城市品位，促进经济、社会全面发展。5.3 改造原则1、 新一轮棚户区和旧住宅改造要坚持科学发展，以人为本，统筹协调的原则，在拆迁改造中要切实保障居民群众的合法利益，特别要借改造一次性解决贫困人群的居住困难。2、坚持以市、区二级政府为主导各负其责的原则。市政府负责统一规划、统一政策、宏观调控、指64、导监督；各区政府为实施主体，负责编制项目详细规划，测算项目经济盈亏，制定具体实施方案，在市政府的协调支持下组织项目招商引资，筹措改造资金，组织旧棚户区拆迁和安置房建设、居民安置等。3、坚持政府推动和市场化运作相结合的原则。区政府组织改造地块的拆迁安置，对具备条件的地块区政府可以自行组织，通过市场化运作公开招、拍、挂，保证地块利益最大化。4、 坚持旧棚户区改造和市政道路、城市绿化、美化亮化工程相结合的原则。做到改造一片小区，打通一批道路，美化周边环境，提升城市品位。5、坚持就地就近安置、鼓励异地安置的原则。以规划为主导，选择最优安置地块，放宽异地安置条件，让被拆迁人有充分的选择权。6、坚持先建安65、置房、后建商品房的原则。使被拆迁群众尽早住上新房，安居乐业。7、坚持依法运作、确保社会稳定的原则。实施拆迁、建设、安置等均要依照国家制定的法律、法规依法进行，保证社会的稳定。8、统一规划、综合开发、分期实施的原则。规划明确棚户区各地块改造后的用地性质、配套设施及主要的规划指标。依据各年度改造计划，制定科学合理的详细规划方案，分期实施改造。5.4 改造目标在市政府的宏观调控下，将配套设施不全、居住环境差的旧住宅区逐步建设成设计合理、配套设施齐全、环境优美、管理有序的居住小区。第六章 规划建设方案61 规划设计指导思想1、前瞻性原则：高起点、高水准，充分预测时代发展和科学技术发展趋势对建筑的影响，66、合理组织道路系统，科学布局各功能片区。2、科学性原则：功能分区合理明确，既满足项目系统要求，科学利用自然资源，保护生态环境，又能符合国家现行技术标准。3、经济性原则：在满足各项目功能需求的前提下，尽量做到节能、省地，减少建设投资。4、均等性原则：保证居住环境对阳光、空气、景观、舒适的均衡需求，力争使小区每个居民都均等的享有社区提供的绿化、交通、商业、服务等配套设施，使每个居民具有基本相同的出行通达性和景观观赏性。5、适用性原则：结合#市地区特点，以人为本，合理规划设计方案。62 主要设计依据城市居住区规划设计规范GB5018093（2002年版）民用建筑设计通则GB 503522005住宅设计67、规范GB500962011 （2011年版）建筑设计防火规范GBJ16-87（2006年版）高层民用建筑设计防火规范GB5004595 (2005年版)汽车库建筑设计规范JGJ100-98人民防空地下室设计规范GB5008-200563 总体定位各还原规划设计应着重从土地的充分利用及创造环境氛围出发，通过小区的干道以及主要景观所对应出的关系，将小区中心设置为整个小区的中心景观活动用地，在组团中心设置组团绿化，共同组成整个小区的生活及其娱乐、休闲的中心。规划结构布局中应用淡化组团，突出院落的处理手法。以院落为基本单位，通过在各个院落中灵活地布置各种绿化、硬地，以及休闲设施，既使整个小区便于管理，68、又能创造出丰富的宅前院落空间，保证了整个小区的协调一致性。小区应强调功能的完善和布局的先进合理，充分体现“环境美，功能全”的特点，同时也应考虑小区建设成本，寻求最佳的结合点。设计必须坚持和体现以人为本的基本准则，满足现代城市人群对居家生活的要求。应用现代城市住宅小区的设计思想和方法，充分利用已有环境条件，创造独特优美景观，提高整体环境水平，将该小区建设成为本地区一流的居住环境。64 方案设计1、交通组织道路系统布局本着以人为本的人性化设计，采用人车相对分流的道路模式，由小区主环路进入地下车库。人行、车行互不干扰，自成系统，形成了良好的交通系统，保证了居民在住区内部的交通安全。在组团内设有休闲步69、道，将组团内的各景观节点相互连通、有机结合，创造一个宁静而又顺畅的小区交通环境。主干道宽7米，其中车行5米，在主干道两侧设置1米步行道。宅前路为4.5米的步道。2、停车系统小区停车分为两种：一种为机动车停车系统，一种为非机动停车系统。机动车停车系统：机动停车分为地面停车与地下停车两套系统，地面停车位用草坪砖覆盖，增加小区绿化面积。非机动停车系统：住宅负一层布置非机动停车库。3、无障碍设计小区主要步行道，广场空间和建筑物出入口等区域凡有高差的地方均设计方便步行和轮椅行走的坡道，主要人行道口需铺砌连续性导盲铺道。 4、日照设计居住区内住宅均要达到大寒日日照时长过2个小时，幼儿园日照达到冬至日日照时70、长过3个小时的标准。同时满足#市控制性详细规划通则要求，高层住宅之间间距超过40米以上。5、竖向设计竖向设计尽量利用原有地势，遵循以下几点原则进行设计：a.满足规划地块雨水排放的最低要求；b.满足机动车辆和非机动车辆出入小区时所需的最小坡度要求；c.充分考虑规划地块与四周道路和用地的衔接要求；d.避免大填大挖，以求达到土方就地平衡6、小区绿化合理配置小区绿化，并适当种植四季花卉，做到乔灌花草合理搭配，以长绿的灌乔木品种为主，并进行色块组合，苗木选择经济，便于日常管理，力求降低养护成本。应尽量砌筑花台，避免人为损坏，确保成活率。 65 结构设计1、设计依据：建筑结构荷载规范(GB5000920171、2)建筑工程抗震设防分类标准(GB502232008)混凝土结构设计规范(GB500102010)建筑地基基础设计规范(GB500072012)建筑抗震设计规范(GB500112010)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ 3-2010)建筑桩基技术规范(JGJ 942008)住宅工程质量通病防治技术规程 (DB34/1659-2012)2、楼层荷载住宅各房间的使用荷载标准值：厅、卧室、厨房：2.0kN/ 楼梯：3.5kN/卫生间（无浴缸）、阳台：2.5kN/ 卫生间（有浴缸）：4.0kN/电梯机房： 7.0kN/ 上人屋面：2.0kN/不上人屋面：0.70kN/ 基本风压： 0.35kN/基本72、雪压：0.60kN/3、结构设计建筑抗震设防类别，小学和幼儿园为乙类，其余工程为丙类。高层住宅均采用剪力墙结构，剪力墙抗震等级为三级，建筑结构安全等级均为二级，属丙类建筑，设计使用年限50年，地基基础设计等级为乙级。商业综合楼采用框架结构，框架抗震等级为三级 ，建筑结构安全等级为二级，属丙类建筑，设计使用年限50年。地基基础设计等级为丙级。小学教学楼采用框架结构，框架抗震等级为二级，建筑结构安全等级为二级，属丙类建筑，设计使用年限50年。地基基础设计等级为丙级。幼儿园采用框架结构，框架抗震等级为二级，建筑结构安全等级为二级，属乙类建筑，设计使用年限50年。地基基础设计等级为丙级。地下汽车库采用73、钢筋混凝土框架结构，非人防部分的顶楼板采用叠合板技术，人防部分的顶楼板采用现浇板，框架抗震等级为三级，建筑结构安全等级均为二级，属丙类建筑，设计使用年限50年。地基基础设计等级为丙级。人防地库为核6级甲类人防地下室，防化等级丙级，平时为地下汽车库及设备用房, 战时为人防二等人员掩蔽部。4、自然条件#市地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。建筑场地类别为类。特征周期为0.35s。5、材料砼强度等级：混凝土等级为C40C25钢筋强度等级：HRB300级钢筋：fy=270N/mHRB335级钢筋：fy=300N/mHRB400级钢筋：fy=360N/m墙体材料：74、填充墙采用煤矸石空心砖，或当地使用的墙体填充材料，容重10 kN/第七章 公用及辅助工程7.1 电气设计7.1.1 设计依据1、供配电系统设计规范（GB 50052-2009）2、民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2008）3、建筑物防雷设计规范 （GB 50057-2010）4、高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95（2005年版）5、建筑设计防火设计规范 （GB 50016-2006）6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）7、火灾自动报警系统设计规范（GB 50116-98）8、人民防空地下室设计规范（GB 500382005）9、人民防空工程设计防火75、规范（GB 50098-2009）10、住宅设计规范（GB50096-1999(2003年版)）11、住宅建筑电气设计规范（JGJ 242-2011）12、居住区供配电系统技术规范（DB34/T1469-2011）13、国家与地方现行的其他设计规范和标准7.1.2 变配电系统1、负荷等级：本工程生活泵、排污泵、电信机房、消防控制中心、消防负荷等为一级负荷，其余用电设备均为三级负荷。2、负荷估算：住宅120以上按10KW/户计，90120按8KW/户计，5090按6KW/户计，小于50按4KW/户计；商业按100W/计，公建按80W/计，车库按30W/计。3、供电电源：按供电规划要求设计，要求电76、源满足一级负荷要求。4、电能计量：住宅部分每六层设置电表间，位于楼梯前室公共部位。生活泵单独设置计量装置，由小区局管变电所送电。住宅公共照明、商业、车库、消防设备等由自管变电所供电，高供高计。住宅楼内的公共照明、自行车库、自行车库排污泵、消防风机、电梯等设备，自管变电所内设置低压计量装置，按居民电计费。5、变配电系统待供电规划确定后再行设计。7.1.3 配电系统1、配电系统 高层住宅配电系统：低压电源采用电缆由室外引入或地下室沿桥架引入，经过进线箱采用电缆桥架配至各层电表箱，表箱引出线采用BV绝缘导线沿线槽及穿管引至各层住户内设置的总电源配电箱。地下车库配电系统：按照防火分区设置配电间，各分区77、独立设置照明及应急照明和消防设备配电箱，由配电间放射式配电；应急照明及消防设备配电箱采用双电源末端自动切换电源箱。商业配电系统：各楼层按照防火分区设置配电间，分区内独立设置公共照明及应急照明和消防设备配电箱；应急照明及消防设备配电箱采用双电源末端自动切换电源箱。商铺采用分户计量，集中设电表箱。配电采用树干与放射相结合的方式。学校配电系统：小学一层设配电房，各建筑按楼层设置配电箱，电缆采用放射方式由配电房引出。2、导线、电缆选择本工程室内配线采用YJV-1KV电缆沿电缆桥架敷设，（电气井内采用普通镀锌梯型桥架，其他地方采用托盘桥架），或采用塑料绝缘导线（BV-450/750V）穿阻燃PVC管敷设78、。住宅电表箱配电采用ZR-YJV-1KV电缆。3、配电箱控制箱选型及安装方式配电箱采用非标配电箱或PZ30箱，屋顶及户外等场所的配电箱采用户外防雨型，电表箱采用供电公司专业表箱。电管井、设备间、地下室等场所的配电箱明装，其余暗装。7.1.4 照明系统1、照明种类及照度标准本工程各区域的设计照度标准按照现行的国家有关规范设计。配电室设计照度200LX（功率密度：8W /）水暖设备机房设计照度100LX（功率密度：5W /）楼梯间 3050LX（功率密度：3W /）地下车库 75LX（功率密度：4W /）电梯前厅 75100LX（功率密度：75%的开敞灯具，采用有透明灯罩灯具时灯具效率65%。住宅79、楼公共走廊等场所均采用节能自熄开关。3、照明线路选择及敷设方式照明、插座分别由不同的支路供电，采用塑料绝缘导线穿钢管或阻燃PVC电线管敷设；应急照明回路导线采用耐火导线穿钢管敷设，并敷设在非燃烧材料保护层内，局部穿管明敷需要涂防火涂料。7.1.5 弱电设计1电话及网络系统（1）电话及宽带进线经地下车库线槽引至电井弱电线槽（无地下室直接埋地引入至弱电井）。（2）每户引入1对电话线。（3）每户设有源家庭信息箱。（4）每户卧室、客厅、书房等处共设两个电话点，设置一处网络信息插座，设于书房或主卧内。2有线电视网络系统（1）有线进线经地下车库线槽引至电井弱电线槽（无地下室直接埋地引入至弱电井）。（2）每80、户主卧室、起居室等共设两个有线电视插座。3安全防范系统本工程设计主要内容楼宇（可视）对讲呼叫系统。（1）楼宇对讲系统 每个单元设置一套可视对讲系统，每户设置一个用户对讲话机（采用安防一体机），用户话机显示屏显示来人图像，并能与单元室外机通话，开启单元入口大门电子门锁。且具备与小区内安保中心通话及紧急呼救功能。（2）燃气报警系统 每户厨房设燃气报警器，燃气泄露时安防一体机报警，并向小区内安保中心发出报警信号。72 给排水设计7.2.1 用水量： 室外消防用水量：20 L/s；室内消防用水量：20 L/s，火灾延续时间3h；自动喷水灭火系统用水量：40 L /s，火灾延续时间1h。室内给水系统：住81、宅楼15F为第一分区，由市政给水管网直接供给,六层及以上由高区供水设备加压供水。供水设备均设在地下车库的生活给水泵房内。商业、学校：15均采用市政给水管网直接供水。其它用水由市政管网直接供给。7.2.2 生活给水水源取自市政给水管，引入两路DN250给水管，与基地DN250环状给水管网连接，提供小区生活用水，室外给水与室外消防管道合用。7.2.3 排水系统a.室内污废水合流，室外雨污水分流，分别接入市政雨污水排水系统。b.高层污废水排水设专用透气管，以改善通水条件。地下层设备机房等处设置集水坑及专用排水泵自控排水。c.学校厨房废水经隔油池预处理后接入市政污水管。d.污废水经化粪池处理后接入市政82、污水管，总体污水管以两处排入市政，每处DN300。e.雨水采用有组织排水，屋面雨水设计重现期采用5a, 室外场地雨水设计重现期采用2a，基地雨水以四处排入市政雨水管，每处DN800。7.2.4 水泵房和蓄水池a.生活水泵房、消防泵房均设置在地下车库内。b.地下消防水池有效容积不小于288m3，储存一次消防所需的室内消防及自喷用水量。小区最高栋单体屋顶设一座有效容积18m3消防专用水箱作为火灾初期消防灭火的水源。消防泵房内设两台消火栓泵，两台自动喷水消防泵。73 暖通工程7.3.1 通风设计机械通风量：地下机动车库排风按4次/小时. 车道自然进风.地下自行车库排风4次/小时,车道自然进风.地下室83、变配电房：12次/h，自然进风.水泵房：6次/h，自然进风.卫生间12次/小时,外窗、门自然进风.7.3.1 消防通风设计1.前室及合用前室不满足自然排烟条件，单独对其正压送风。每层设置一个常闭型正压送风口，当地上某层发生火灾时，电动(也可以手动)开启着火层及其上下层常闭风口，同时连锁启动屋面的正压风机，正压送风。2.地下室楼梯间不满足自然排烟条件，单独设机械正压送风系统，对楼梯间送风。3. 地下自行车库设置机械排烟系统。与平时通风系统合用，排烟量按6次换气次数计算，发生火灾时，排烟风机高速运行进行排烟，用坡道入口自行补风。当排烟风机前280排烟防火阀关闭时，连锁关闭排烟风机。4.地下车库设置84、机械排烟系统。与平时通风系统合用，排烟量按6次换气次数计算，地下车库发生火灾时，自动或手动开启排烟风机排烟，满足不了自然补风的防火分区设机械补风，补风量不小于排烟量的50。当排烟风机前280排烟防火阀关闭时，连锁关闭排烟风机。5.卫生间水平风管和管道井连接处、跨越防火分区隔墙处、通风风管穿过机房隔墙处均设置70常开防火阀。7.3.3 管材：风管材料采用镀锌钢板，咬口制作，法兰联接。第八章 节能与环保8.1 节能设计认真贯彻执行中华人民共和国节约能源法、国家、#省和#市现行的有关节能技术规定，注意采用节能新工艺、新技术、合理利用能源。在方案设计中，实行专业化协作。设计选用的材料和设备均采用推荐的85、标准节能型产品，不选用已公布淘汰的设备以及产业政策限制的产品序列。在项目实施和生产过程中，积极采用节能措施，从而达到合理节约能源的目的。8.1.1 建筑节能设计1、在总平面布置中铺地尽可能采用透水砖，以防地面水流失，提高小区环境质量。2、主要建筑成南北向布置，争取良好的日照和通风。3、在满足日照的前提下将窗地比控制在适当的范围内，以减少室内能耗。4.主要的节能措施屋面：建筑屋面采用憎水膨胀珍珠岩板保温。外墙：建筑外墙体采用A级膨胀玻化微珠保温防火砂浆和半硬质矿岩棉板。外窗：建筑外窗采用塑钢双层中空玻璃平开窗，玻璃均为透明中空玻璃,空气层为12mm厚。通过以上建筑节能措施比未采用节能措施前全年能86、耗可节能达50%以上。8.1.2 可再生能源的利用可再生能源的利用，主要是太阳能热水系统。8.1.3 给排水节能设计1、住宅高区均采用地下贮水箱变频恒压给水设备用水点的供水方式，控制分区最不利点静水压力不超过0.35Mpa。2、公共服务配套设施由市政压力直接供给。3、室内排水管道选用塑料排水管。水嘴采用陶瓷阀芯。4、卫生器具配件与水池（箱）液位控制阀采用质优、可靠性强的产品。坐便器采用6升冲洗水箱。5、所有水泵组采用高效、低噪型产品。6、加强物业管理措施，对重要设备监控。8.1.4 电气节能设计1、变电所设置在负荷中心，减少线缆损耗。2、变电所内选择节能型变压器， 低压母线处采用集中无功分相功87、率补偿，过零投切，使功率因数大于0.9。3、选用细管径直管荧光灯(T5)及紧凑型荧光灯，配电子镇流器，要求功率因数不小于0.9。4、楼梯间灯具采用节能自熄开关控制，LED光源。5、照明功率密度按建筑物照明设计标准（GB50034-2004）要求严格控制。6、地下车库设置光导照明。8.2 环保设计8.2.1 建筑环保设计1、有关设备用房采用防震隔音措施。2、所选用的一切内装修材料，均应符合民用建筑工程室内环境污染控制规范）（GB50325-2006）的要求。3、本项目无有害物质的排放。8.2.2 给排水环保设计1、生活加压泵均采用无噪音不锈钢生活给水泵，接水泵管道采用避振连接。节能、降噪、减振。88、2、其余水泵基础采用减振基础，接水泵管道采用避振连接，减低噪声。3、地下汽车库排水设集水坑收集，经沉砂隔油处理后，由潜污泵提升排放至室外污水窨井。8.2.3 电气环保设计1.在设备选择，变电所设置，照明灯具线路敷设等方面采取环保措施。2.变电所的设置远离住宅，降低电磁污染等对住户的影响；3电容补偿装置采用带谐波处理的产品，有效降低谐波影响，提高电能质量。4.各单体光源采用LED或T5型等绿色、高效、环保产品；第九章 消防9.1 消防设计依据1、单体建筑防火设计均按照建筑设计防火规范（GB500162006）和高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）要求进行设计。9.2 建筑消防设计1、89、小区设置三个出入口，内道路考虑消防车通行，道路满足消防车通过要求。2、住宅的每单元入口处设有消防操作场地。3、各住宅单元间距以及住宅和配套公建间距均满足消防间距要求。4、设有消防控制室一个，布置与小学内。5、建筑配件及构造1）防火隔墙采用页岩空心砌块，耐火极限3小时。除风管井、正压送风井外，各电缆井、管道井每层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。送风、排烟、排气井道内壁，均用1：3水泥砂浆随砌随抹。2）封闭楼梯间门为乙级防火门。9.3 给排水消防设计1、消防水源室外消防管：由市政给水管网分别引入二路DN250给水管，与基地DN250环状给水管网连接，提供生活及室外消防用水，在给水90、环网上设置DN100室外消火栓，间接不超过120米，提供室外消防用水。本工程室内消防采用区域加压消防环网，设置屋顶消防水箱，内存18吨初期消防用水，地库设消防泵房及342吨消防水池储存室内消火栓、自动喷水灭火系统火灾延续时间内的消防用水量。室外设DN100区域消防环网与消防水箱连接；消防泵房以两2根DN150管与区域消防环网联通。各单体的室内消防管均由区域消防管供水。设置DN150消防水泵接合器满足室内消防用水量要求。接合器距室外消火栓间接均小于40米。室外喷淋管：地库内设置湿式报警阀满足本工程所需自喷系统要求，消防泵房设置自喷泵，自喷泵出水管形成环网与地库报警阀连接，连接管道走在室外。屋顶水91、箱接自喷系统DN100管。2、消防用水量 室内消火栓系统20L/s，火灾延续时间为2小时。 室外消火栓系统20L/s，火灾延续时间为2小时。自动喷水灭火系统40L/s，火灾延续时间为1小时。3、室外消火栓系统室外消火栓系统采用低压制，基地内消防管网以管径DN250成环布置，管网布置室外消火栓满足室外消防用水量要求，布置间距不超过120米，消防水泵接合器1540m内布置室外消火栓。9.4 强电消防设计1、电源：a.负荷等级：高层住宅、车库内消防负荷按一级负荷供电；幼儿园等多层建筑的应急照明按二级负荷供电。b.供电电源：主电源满足一级负荷要求。消防设备双电源在末端切换。c消防配电线路与一般动力、照92、明配电线路分开敷设。消防配电干线采用耐火型电力电缆。支线则采用耐火型导线穿金属管在非燃烧体结构层内敷设，需要明敷时，金属管应涂防火涂料。d消防配电箱设明显标志。2、火灾应急照明和疏散指示a公建主要出入口及疏散通道、地下车库和安全出口设置安全出口标志灯。b车道、疏散走道、防烟楼梯间及其前室设置疏散指示标志灯和疏散照明灯c消防控制室、消防泵房、变电所、防烟排烟机房、通信中心机房、光纤接入机房等重要机房设置应急备用照明，事故时能保证正常照明的照度。d疏散照明及应急备用照明供电均采用双电源末端切换装置，保证人员的安全疏散和重要场所能继续工作。3、火灾报警及消防联动系统在地下车库、高层住宅公共部位设置火93、灾报警系统。为一级消防保护对象，采用总体保护方式。小区物业管理楼内设置消防控制室，内设火灾自动探测报警器、消防联动控制柜、消防广播及消防电话。（1）火灾报警部分为提高对火灾自动监测的防范能力，需设置一套高可靠性、智能化的火灾自动探测报警系统。产品选用智能化模拟报警设备，火灾报警系统由感烟、感温智能型光电探测器，普通感烟、感温探测器，手动报警按钮、水流指示器和水流闸阀组成，车库内基本为感温探测器。手动报警按钮主要设置在近楼梯出口处，同时将各消火栓动作信号、水流指示器及水流闸阀动作信号均送至火灾报警系统。消防广播按防火分区要求按防火分区和相邻防火分区报警。消防泵房、变配电间、排烟风机房、消防电梯机94、房内等设固定的多线消防电话，各层手动报警按钮均带消防总线电话插孔，消防控制中心设火警专线电话。（2）联动控制部分A. 非消防类风机联动控制要求非消防类风机包括：空调机、新风处理机、送（排）风机。在火灾报警后，消防值班室能通过就地控制模块自动关闭这类风机及接收这类风机的停机信号。这类风机正常工作时的开、停机信号受消防线路锁定不送至消防控制中心，以免影响值班人员的工作。B. 消防类风机联动控制要求消防类风机包括：排风兼排烟风机、排烟风机及正压风机。在火灾报警确认后，消防控制中心能控制此类风机开、停及接收其停机信号，并打开相应正压阀门。垂向排烟风机需打开着火层的排烟阀门。C消防给水联动要求室内消防给95、水分消火栓水系统和喷淋水系统，这些水泵可由消防控制中心手动或自动控制，并接收水泵动作信号，喷淋泵的启动受喷淋总管上的湿式压力阀开关控制，并消防水池及消防水箱有液位显示信号传回消控中心。在消防控制中心可接收各消火栓按钮动作信号。D消防紧急广播火灾预报警时，消防广播按防火分区及防火分区作提示性预报警，火灾确认后，着火防火分区及相邻防火分区的消防广播投入正式报警，消防广播至火灾报警结束才停止。第十章 劳动安全卫生10.1 危害分析1、设计依据和原则根据中华人民共和国劳动法，贯彻“安全第一、预防为主”的方针，保障全体职工的安全与健康，根据1997年1月1日起开始实施的原劳动部第3号令建设项目(工程)劳96、动安全卫生监察规定的精神要求编制本篇章。2、不安全因素及职业危害分析 自然危害因素:主要是暴雨、洪水、雷电、地震、暑热灾害等，若处置不当，即有可能产生房屋倒塌、设备损毁、人员伤亡等。 使用过程中的不安全因素:主要有火灾、爆炸、电气事故、停水事故、设备事故、坠落伤害等。防火灾是本项目的重点。10.2 设计中采用的主要防范措施1、防自然灾害措施防洪排涝以当地的防洪标准作为计算依据，确定场地设计标高，保证雨水外排畅通；按建筑物防雷设计规范(GB50057-94) 2000年版规定对建筑物设置防雷、接地装置，各建筑物按建筑抗震设计规范(GB5O011-2010)规定设防，在处理突发性灾害事件时加强对全97、体职工的自我防范教育。2、使用过程中劳动安全及职业危害的防范措施 根据各建筑物的性质状况设置安全通道出口，配置事故照明应急及疏散批示标志，以利于安全疏散和处理紧急事故。 对噪声源、振动设备采取消声、隔声、吸声、减振措施。对本工程主要声源等，在设计中将墙面使用隔声、吸声材料。 设备电器的安装、维修均严格按照有关规定的程序进行，设置触电保护装置。 加强安全教育，对有关操作人员进行技术培训和考核，提高技术操作能力和安全防护能力。10.3 防雷接地及电气接地1、防雷：按三类防雷建筑物设置防雷设施,，采用装设在建筑物上的避雷网(带)或避雷针或由这两种混合组成的接闪器。避雷网(带)沿屋角、屋脊、屋檐和檐角98、等易雷击的部位敷设。并应在整个屋面组成不大于20m20m或24m16m的网格。平屋面的建筑物。利用钢筋混凝土屋面板、梁、柱和基础的钢筋作为接闪器、引下线和接地装置。为防雷电波侵入，电缆进出线，在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。钢构架和混凝土的钢筋互相连接，并利用钢柱或柱子钢筋作为防雷装置引下线，竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接。为防止雷电电磁脉冲引起过电压，低压配电系统按照C级分类标准分级设置浪涌保护装置（SPD）。计算机电源系统、有线电视引入端、电信引入端等信号系统设过电压保护装置。2、接地系统：采用TN-S及TN-C-S接地方式。3、防触电危险：为防止99、触电危险，各建筑内采取总等电位联结措施，电源进线处设置总等电位联结箱，采用镀锌扁钢或电线将进出建筑物的管道及各系统的接地线在总等电位联结箱相连接。插座回路采用漏电保护开关，动作电流不大于30mA。卫生间设置局部等电位联结箱将所有正常不带电的可导电金属外壳及管道进行局部等电位联结。户外设备配电回路设置漏电保护开关，动作电流不大于30mA。4、接地装置：各建筑均利用结构主钢筋作为防雷引下线，并利用建筑物基础钢筋网及桩基主钢筋作为接地装置。防雷接地、保护接地、工作接地共用接地装置，接地电阻小于1欧姆。5、特殊接地：消防系统单独设置不小于25m接地导线至接地装置，有线电视、通信系统设备机房单独设置接地100、线至接地装置。第十一章 项目组织管理11.1项目组织#市委市政府高度重视#市棚户区改造项目的实施，由#市市委书记亲自领衔抓该项目的实施工作；并设置专门办公室，市财政、建设、土地、审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中的问题，促进建设工作的快速进行。#市建设投资有限责任公司项目的投融资平台，负责项目的具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司董事长挂帅组建项目领导班子，负责项目建设的领导、组织、管理、协调和监督。项目建设领导班子下设办公室，负责协调解决日常建设中的相关问题。11.2项目管理1、项目实施管理工程设计、建设、监理等均按照国家规定的方法进行招标。签101、订设计、建筑施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。2、项目财务管理设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。3、项目的管理职责（1）项目建设领导小组职责按上级有关要求，积极落实各项工作；协调部门间工作关系；考察、评审、督促本项目建设方案；制定项目指导原则和项目相关政策；采取有效措施确保项目的顺利实施，实现项目目标。（2）项目建设办公室职责制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理计划。根据领导小组指示，协调各方关系。组织实施管理各类项目业务会议，安排项目土建工程实施、设备采购、合同签订、财102、务结算。组织实施各类调查和经常性项目检查、监督，组织和安排评估和评价。11.3项目监督项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，由项目建设领导小组负责组织实施。（1）监督与评价组织项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成员中计委、财政局、建设局等部门负责人及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方案、实施计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评价。（2）监督方式监督方式为经常性监督和阶段性监督。 经常性监督经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施计划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施103、。 阶段性监督阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处进行修改和完善。监督频率项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次；阶段性监督，每季度一次。特殊情况，随时组织监督。监督报告项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果向有关部门提交监督报告。内容包括项目的阶段性进度，实施过程存在的问题及改进措施，实施计划的不足之处及修改建议等。实施进度和计划完成情况以表格形式反映，表格应包括计划量、完成量和未完成的主要原因等。11.4项目评价（1）评价目的评价目的是向上级领导部门提供项目建设信息，以便104、总结经验，进一步改进管理，提高工程质量、建设速度和改善建设环境。（2）评价方式利用项目单位和建筑施工单位的日常统计资料进行统计分析处理及实地考察作出评价。（3）评价时间及人员评价时间：项目建设初期进行一次基本调查，为项目评价准备基准期资料，设定评价内容和标准。项目运营一年后依据评价内容和标准进行终期评价，提出评价报告，上报有关领导部门。评价人员：项目建设领导小组有关成员、项目各行业有关工程技术人员和管理人员。11.5 项目运营期项目建成后，建设项目领导小组退出，由小区成立专门部门负责项目日常运营和管理。第十二章 项目实施进度本项目先期进行拆迁和还原，腾出净地按照商业模式进行开发。根据各年拆迁总105、量大致相等的原则，计划分3年内年完成旧住宅区的拆迁和还原工作，3年内完成腾出地块的整体开发任务。总拆迁量为：建筑面积195.92万，占地面积326.3万。12.1旧房拆迁进度安排项目的各年拆迁量如下：2014年计划拆迁量：建筑面积78.38万；2015年计划拆迁量：建筑面积117.54万；12.2 项目建设进度安排计划还原新建总建设面积为127.66万因房地产开发具有周期性，一般需要3年完成。12.3 进度安排本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在项目可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施做出切实、合理的安排。根据项目所在地的自然条106、件和社会环境，结合本工程实际，对工程进度做如下安排：项目实施进度表序号工作阶段时间（月）3691215182124273033361土建施工2设备采购与安装3竣工验收第十三章 工程招投标13.1 概述根据中华人民共和国招标投标法的规定，在我国境内进行全部或者部分使用国有资金或者国家融资的项目必须进行招标，本项目按规定应进行招投标。13.2 发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项。本项目主要对土建工程、重要建筑材料、电梯设备及设备安装进行招投标。13.107、3 招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质的建设工程招标代理机构办理招标事宜。本项目拟采用委托招标形式。13.4 招标方式招标方式分为公开招标、邀请招标。1、公开招标公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标，由招标人按照法定程序，在公开出版物上发布或者以其他方式发布招标公告，所有符合条件的承包商都可以平等地参加投标竞争，招标人从中选择中标者。公开招标又称为无限竞争性招标，是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标公告，凡具备相应资质，符合投标条108、件的单位不受地域和行业限制均可申请投标。2、邀请招标邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标，接到投标邀请书的法人或者其他组织才能参加投标，其他潜在的投标人则被排除在投标竞争之外。邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工程范围和实施条件等做出简要说明，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定进行投标报价。本项目拟全部采用为委托招标和公开招标（除了国家规定不用公开招标的或者实在不符合公开招标条件的，一律公开招标）。13.5 招标方案表招标方案表招 标 范 围招标组织形式招 标109、 方 式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标项目管理勘察设计建筑工程施工监理重要材料及设备其他第十四章 投资估算、资金筹措和还款计划14.1 编制依据1.建设部颁发的市政工程可行性研究投资估算编制办法2.关于棚户区改造有关税收政策的通知财税2013101号3.#市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法4. #市棚户区改造货币化安置实施方案淮政办秘（2015）63号文5、全国统一市政工程预算定额及#省市政工程单位估价表2000年#省建设厅编制。6.本工程可行性研究报告工程数量和拆迁数量，依据工程方案和当地提供的资料。7.建筑工程费用按照#省建筑工程单位估价表和#市类似工程指标110、估列。8.安装工程依据全国统一安装工程概算定额#省单位估价表及类似工程指标估列。9.设备费按询价或类似工程设备投资估列。10基本预备费率3%。11.建设工程其他费用按照国家有关规定执行。12.拆迁、建房、征地等，均根据业主提供的有关资料估列。14.2 #市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法为了规范#市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例及有关法律法规的规定，2014年1月#市政府结合本市实际，制定了本办法。办法中规定：第二十条 县、区人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的111、搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第二十一条被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准；房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。第二十二条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第二十三条被征收人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积和取得用地方式等因素，以房屋征收决定公告之日同地段、同类型普通房屋市场价格确定。市场价格由具有相应资质的评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第二十四条被征收人选择房屋产权调换的，普通住宅按照套内建筑面积112、“征一补一”；市区城中村房屋按照宅基地面积1:0.8返还（含一层房屋和附属物），二层及以上房屋按照建设成本结合成新给予货币补偿，但每户宅基地面积不得超过#省实施中华人民共和国土地管理法办法规定的220。异地产权调换的，应当根据征收区域与安置区域房屋市场价格，在征收补偿方案中确定合理的面积调整系数。被征收人应安置面积不足45的，可以按照建筑安装成本价增补至45，超出45部分按市场价格结算。被征收人应当选择应安置面积临近的房屋套型，多于或少于应安置面积部分按照市场评估价结算差价。县、区征收办在签订补偿协议时与被征收人计算、结清差价。无力支付多于应安置面积部分差价款的，多于应安置面积部分由县、区征收113、办与其签订房屋租赁协议；被征收人未付清产权调换差价款的，房屋产权登记部门不得为其办理该套房屋租赁部分的产权登记手续。第二十五条县、区政府征收单位直管公有住房的，采用货币补偿，县、区征收办将房屋补偿费用支付给产权单位，但原居住职工未享受过房改及其他福利性住房，符合公租房条件的，可以优先安排公租房居住。第二十六条县、区政府征收生产企业的，采用货币补偿。补偿金额由具有相应资质的评估机构根据企业厂房、土地类型及取得方式、设备的实际情况按照相关规定评估确定。对企业已享受国家淘汰落后产能奖励政策的部分及已废弃的生产设备，在征收企业时不予补偿。第二十七条因征收住宅房屋造成搬迁的，县、区征收办应当向被征收人支114、付搬迁费。被征收人选择产权调换，实行期房安置的，安置房交付前，被征收人自行安排住处的，县、区征收办应当支付临时安置费。安置房为6层以下的多层建筑，过渡期限不得超过18个月；安置房为7层至11层的小高层建筑，过渡期限不得超过24个月；安置房为12层以上的高层建筑，过渡期限不得超过30个月。逾期未安置，自逾期之月起不满12个月的，按照规定标准的50%增付临时安置费；超过12个月的，按照规定标准的100%增付临时安置费。对使用县、区征收办提供周转房的被征收人，应当自逾期之月起按规定标准支付临时安置费。实行现房安置和货币补偿的，支付3个月的临时安置费。搬迁费和临时安置费按照市物价部门制定的标准执行。第115、二十八条县、区人民政府对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当对被征收人给予补偿。补偿范围包括：（一）可搬迁设施设备的拆除、运输、安装、调试费用；（二）无法搬迁设施设备的残值补偿；（三）停产停业期间的净利润补偿；（四）停产停业期间人工费损失补偿。第二十九条停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）房屋权属证书或房屋登记薄记载的房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋；（二）具有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证；（四）在征收决定公告之日仍在持续生产经营，因征收房屋造成了停产停业损失；（五）法律法规和政策另有规定的除外。第三116、十条停产停业损失补偿计算方法是：（一）可搬迁设施设备的拆除、运输、安装、调试费用，按估价时点的#省建筑安装工程定额计算；（二）无法搬迁设施设备的残值补偿，按重置成本法评估确定；（三）停产停业期间的净利润补偿，依据房屋征收决定公告之日上年同期净利润计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准；（四）停产停业期间人工费损失补偿，依据劳动部门正式备案的劳动合同为准。本条第一款第（三）、（四）项的补偿期限按照3个月计算。第三十一条住宅用于经营活动的，停产停业损失不予补偿。但是在本办法实施前已依法取得工商营业执照，并依法纳税，且连续经营满1年以上的，对于停产停业损失依据纳税记录给予适当补偿。第三十二条被征收人在征117、收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并按时搬迁的，县、区征收办可以根据被征收人的搬迁时间，分阶段、分档次给予奖励。具体奖励标准在征收补偿方案中拟定，报市征收办批准后执行。第三十三条县、区征收办与被征收人应当在征收补偿方案确定的签约期限内，依照本办法的规定订立补偿协议。补偿协议应当包括下列内容：（一）房屋征收当事人的姓名（名称）和被征收房屋的基本情况；（二）补偿方式；（三）货币补偿的金额及其支付方式和期限；（四）产权调换房屋的面积、标准、地点、差价及差价支付方式和期限；（五）搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限和临时安置用房的地点与面积；（六）搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁时限奖励；（七118、）违约责任；（八）当事人约定的其他条款。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第三十四条有下列情形之一的，县、区征收办在征收补偿方案确定的签约期限届满后，报请县、区人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定：（一）县、区征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的；（二）因被征收房屋权属不明确、产权有纠纷、产权人下落不明以及产权共有人对补偿事宜达不成一致意见等原因，不能订立补偿协议的。补偿决定应当公平，包括本办法第三十三条规定的有关补偿协议的事项及被征收人的行政复议、行政诉讼权利等内容。补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日119、。补偿决定除因被征收房屋权属不明确、产权有纠纷等无法送达外，应当自补偿决定作出之日起10个工作日内，依法送达被征收人，同时在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第三十五条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。县、区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。14.3 工程总投资估算工程总投资41.3792 亿元。其中统一购买安置投资7.1907 亿元，货币化安120、置投资1.3037 亿元，建设期贷款利息3.2884亿元工程投资详见附表。14.4 纯货币安置投资估算本次纯货币安置的棚户区有二个，是烈山区土楼棚户区二期工程。纯货币安置投资估算表序号费用名称单位土楼棚户区二期新安花园备注1安置户数户3524212搬迁费万元23273过渡费万元92211034纯货币安置金额万元8000其中住房类万元80004259非住房类万元5建设期利息万元8054916合计万元9750588014.5 政府统一购买安置投资估算本次政府统一购买安置的棚户区有四个（孙庄棚户区、余庄社区一期、园林社区一期、刘庄二期），组织购买安置棚户区一个（杈园社区一期）。购买安置投资估算测算如121、下表，具体购买的房源以实际选择的开发商房源为准。政府统一购买安置投资估算表征收地块名称杜集区相山区合计孙庄棚户区（高岳街）杈园社区一期余庄社区一期园林社区一期刘庄二期以下面四个小区为例测算 杈园社区一期是用购房券。以下面三个小区为例测算备选小区名称星洲国际城龙溪水岸东湖茗居滨湖新城恒基城 淮矿新行政中心北侧安置房 湖畔御景恒大雅苑备选小区地址龙山路与学院路交汇处人民路北、龙山路西淮海东路与龙山路交互处北侧淮海东路29号西山路南湖路以东、人民路以北桓谭路65号四马路与濉溪路交汇处备选小区销售均价（元/）42004900430048003690401646505600备选小区均价45504119 122、5600优惠 幅度5%5%5%优惠后购买均价（元/）43233913 5320购买安置套数（套）8216505955607113337购买安置房面积（）81048 100600 73933 151607 246160 653348 购房款（万元）350336539439984901750271963 搬迁费3518261718114 过渡费144174910386767344638 货币补偿费20010014090100630 建设期 利息 （万元）329159439772716466655 总投资（万元）4000080006000100002000084000 14.6 资金筹措1. 资金筹123、措资金筹措渠道为：工程总投资41.3792亿元，其中资本金12.0792亿元，包括国家省市棚户区补助资金、市县配套资金7.9092亿元，开行过桥贷款4.17亿元；国家开发银行项目贷款29.3亿元。2. 还款资金来源本项目银行贷款由项目建设单位负责偿还，还款来源主要为土地出让金净收益和商品房、地下车库销售收入。工程投资详见附表。附表一： 河西区安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用1312 1搬迁费户43364528 2过渡费户433262001134 3货币安置补偿户7520000150 4其他二土地取得费用亩40.5220000891三前期工程费124、平米10105068687 四建安工程费平米101050 16987 1住宅（地上）平米80840160012934 2公建等配套建筑面积平米9094.514001273 3地下建筑平米11115.525002779 五公共配套设施费平米101050 80808 六建设管理费用平米101050 30303 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项1049 十静态投资合计项22038 十一建设期利息项1885十二总投资23923 （一）资本金7289 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款2548（二）开发银行项目贷款16634附表二： 南关安置房项目投资估算序号项目单位数量125、单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用3340 1搬迁费户109564571 2过渡费户1095262002869 3货币安置补偿户20020000400 4其他二土地取得费用亩922200002024三前期工程费平米202080681374 四建安工程费平米202080 35586 1住宅（地上）平米161664170027483 2公建等配套建筑面积平米18187.214002546 3地下建筑平米2222925005557 五公共配套设施费平米202080 801617 六建设管理费用平米202080 30606 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项2227 十静态投资126、合计项46774 十一建设期利息项4000十二总投资50774 （一）资本金15472 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款5407（二）开发银行项目贷款35302附表三： 淮海南居安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用831 1搬迁费户27364518 2过渡费户27326200715 3货币安置补偿户492000098 4其他二土地取得费用亩24.5220000539三前期工程费平米6094068414 四建安工程费平米60940 10244 1住宅（地上）平米4875216007800 2公建等配套建筑面积平米5484.6127、1400768 3地下建筑平米6703.425001676 五公共配套设施费平米60940 80488 六建设管理费用平米60940 30183 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项635 十静态投资合计项13334 十一建设期利息项1140十二总投资14474 （一）资本金4410 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款1540（二）开发银行项目贷款10064附表四： 杈园社区一期安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用868 1搬迁费户28664518 2过渡费户28626200749 3货币安置补偿户5020000100128、 4其他二土地取得费用亩三前期工程费平米四建安工程费平米1住宅（地上）平米2公建等配套建筑面积平米3地下建筑平米五公共配套设施费平米六建设管理费用平米七政府购买安置费6538八货币化安置费九预备费用项十静态投资合计项7406 十一建设期利息项594十二总投资8000 （一）资本金3000 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款1049（二）开发银行项目贷款5000附表五： 淮矿新行政中心北侧安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用969 1搬迁费户36164523 2过渡费户36126200946 3货币安置补偿户4其他二土地取得费129、用亩492200001078三前期工程费平米4292568292 四建安工程费平米42925 7130 1住宅（地上）平米3434016005494 2公建等配套建筑面积平米3863.251300502 3地下建筑平米4721.7524001133 五公共配套设施费平米42925 80343 六建设管理费用平米42925 30129 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项298 十静态投资合计项10239 十一建设期利息项761十二总投资11000 （一）资本金5308 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款1749（二）开发银行项目贷款6000附表六： 刘庄二期安置房项130、目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用852 1搬迁费户28064518 2过渡费户28026200734 3货币安置补偿户5020000100 4其他二土地取得费用亩 三前期工程费平米四建安工程费平米1住宅（地上）平米2公建等配套建筑面积平米3地下建筑平米五公共配套设施费平米六建设管理费用平米七政府购买安置费17502八货币化安置费九预备费用项十静态投资合计项18354 十一建设期利息项1646十二总投资20000 （一）资本金5000 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款1749（二）开发银行项目贷款15000附表七： 西山路安置房131、项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用3353 1搬迁费户110064571 2过渡费户1100262002882 3货币安置补偿户20020000400 4其他二土地取得费用亩1482200003256三前期工程费平米277320681886 四建安工程费平米277320 41914 1住宅（地上）平米221856160035497 2公建等配套建筑面积平米3051 1400427 3地下建筑平米2495924005990 五公共配套设施费平米277320 802219 六建设管理费用平米277320 30832 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费132、用项1604 十静态投资合计项55063 十一建设期利息项4937十二总投资60000 （一）资本金15000 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款5247（二）开发银行项目贷款45000附表八： 小任庄安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用833 1搬迁费户27364518 2过渡费户27326200715 3货币安置补偿户5020000100 4其他二土地取得费用亩25220000550三前期工程费平米7138568485 四建安工程费平米71385 10789 1住宅（地上）平米5710816009137 2公建等配套建筑133、面积平米785 1400110 3地下建筑平米642524001542 五公共配套设施费平米71385 80571 六建设管理费用平米71385 30214 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项403 十静态投资合计项13846 十一建设期利息项1154十二总投资15000 （一）资本金5000 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款1749（二）开发银行项目贷款10000附表九： 余庄社区一期安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用1203 1搬迁费户39664526 2过渡费户396262001038 3货币安置补偿户70134、20000140 4其他二土地取得费用亩三前期工程费平米四建安工程费平米1住宅（地上）平米2公建等配套建筑面积平米3地下建筑平米五公共配套设施费平米六建设管理费用平米七政府购买安置费4400八货币化安置费九预备费用项十静态投资合计项5603 十一建设期利息项397十二总投资6000 （一）资本金3000 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款1049（二）开发银行项目贷款3000附表十： 园林社区一期安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用783 1搬迁费户25864517 2过渡费户25826200676 3货币安置补偿户4520135、00090 4其他二土地取得费用亩三前期工程费平米四建安工程费平米1住宅（地上）平米2公建等配套建筑面积平米3地下建筑平米五公共配套设施费平米六建设管理费用平米七政府购买安置费8490八货币化安置费九预备费用项十静态投资合计项9273 十一建设期利息项727十二总投资10000 （一）资本金4000 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款1395（二）开发银行项目贷款6000附表十一： 周庄安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用761 1搬迁费户25064516 2过渡费户25026200655 3货币安置补偿户452000090136、 4其他二土地取得费用亩34220000748三前期工程费平米6881568468 四建安工程费平米68815 11822 1住宅（地上）平米5505217509634 2公建等配套建筑面积平米551 150083 3地下建筑平米825825502106 五公共配套设施费平米68815 90619 六建设管理费用平米68815 30206 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项1024 十静态投资合计项15649 十一建设期利息项1351十二总投资17000 （一）资本金5000 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款1749（二）开发银行项目贷款12000附表十二： 东137、庄安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用2863 1搬迁费户94064561 2过渡费户940262002463 3货币安置补偿户17020000340 4其他二土地取得费用亩2242200004928三前期工程费平米157860681073 四建安工程费平米157860 27446 1住宅（地上）平米126288180022732 2公建等配套建筑面积平米1421 1400199 3地下建筑平米1736526004515 五公共配套设施费平米157860 801263 六建设管理费用平米157860 30474 七政府购买安置费八货币化安置费九预138、备费用项1141 十静态投资合计项39188 十一建设期利息项3512十二总投资42700 （一）资本金10700 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款3742（二）开发银行项目贷款32000附表十三： 孙庄安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用17321搬迁费户55064535 2过渡费户550262001497 3货币安置补偿户10020000200 4其他二土地取得费用亩三前期工程费平米四建安工程费平米1住宅（地上）平米2公建等配套建筑面积平米3地下建筑平米五公共配套设施费平米六建设管理费用平米七政府购买安置费34977八139、货币化安置费九预备费用项十静态投资合计项36709 十一建设期利息项3291十二总投资40000 （一）资本金10000 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款3498（二）开发银行项目贷款30000附表十四： 杜楼村安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用730 1搬迁费户24064515 2过渡费户24026200629 3货币安置补偿户432000086 4其他二土地取得费用亩1222200002684 三前期工程费平米154280681049 四建安工程费平米154280 23318 1住宅（地上）平米12342416001140、9748 2公建等配套建筑面积平米1697 1400238 3地下建筑平米1388524003332 五公共配套设施费平米154280 801234 六建设管理费用平米154280 30463 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项1769 十静态投资合计项31247 十一建设期利息项2161十二总投资33408 （一）资本金15608 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款4196（二）开发银行项目贷款17800附表十五： 王庄村安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用526 1搬迁费户17364511 2过渡费户173262141、00453 3货币安置补偿户312000062 4其他二土地取得费用亩612200001342 三前期工程费平米6691568455 四建安工程费平米66915 12393 1住宅（地上）平米5353218009636 2公建等配套建筑面积平米6022 1400843 3地下建筑平米736126001914 五公共配套设施费平米66915 80535 六建设管理费用平米66915 30201 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项927 十静态投资合计项16379 十一建设期利息项1621十二总投资18000 （一）资本金3600 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款2142、098（二）开发银行项目贷款14400附表十六： 土楼村（一）安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用1363 1搬迁费户44864529 2过渡费户448262001174 3货币安置补偿户8020000160 4其他二土地取得费用亩672200001474 三前期工程费平米7298068496 四建安工程费平米72980 11030 1住宅（地上）平米5838416009341 2公建等配套建筑面积平米803 1400112 3地下建筑平米656824001576 五公共配套设施费平米72980 80584 六建设管理费用平米72980 3021143、9 七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项1213 十静态投资合计项16379 十一建设期利息项1621十二总投资18000 （一）资本金3600 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款2098（二）开发银行项目贷款14400附表十七： 土楼村（二）安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用945 1搬迁费户35264523 2过渡费户35226200922 3货币安置补偿户4其他0二土地取得费用亩三前期工程费平米四建安工程费平米1住宅（地上）平米2公建等配套建筑面积平米3地下建筑平米五公共配套设施费平米六建设管理费用平米七政府购144、买安置费八货币化安置费8862九预备费用项十静态投资合计项9807 十一建设期利息项893十二总投资10700 （一）资本金2147 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款537（二）开发银行项目贷款8553附表十八： 新安花园安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用1214 1搬迁费户42164527 2过渡费户421262001103 3货币安置补偿户422000084 4其他二土地取得费用亩三前期工程费平米四建安工程费平米1住宅（地上）平米2公建等配套建筑面积平米3地下建筑平米五公共配套设施费平米六建设管理费用平米七政府购买安145、置费八货币化安置费4175九预备费用项十静态投资合计项5389 十一建设期利息项491十二总投资5880 （一）资本金1180 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款300（二）开发银行项目贷款4700附表十九： 开发区安置房项目投资估算序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用82311搬迁费户52875502过渡费户528776813货币安置补偿户4其他二土地取得费用亩三前期工程费平米四建安工程费平米1住宅（地上）平米2公建等配套建筑面积平米3地下建筑平米五公共配套设施费平米六建设管理费用平米七政府购买安置费八货币化安置费九预备费用项十静态投资合计146、项8231 十一建设期利息项702十二总投资8933 （一）资本金1786 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款（二）开发银行项目贷款7147开发区新区二期项目改造户数5287户，拆迁面积77.59万m2，项目为异地安置，新建安置房6000套，总建筑面积67.5万平方米。项目建筑安装工程费及配套费用为市政府自有资金，工程先已基本建设完成。本项目拆迁中的过渡费及房屋附属物拆迁货币补偿费8933万元尚未支付完成，先申请开发银行贷款7147万元。附表二十： 安置房改造项目投资估算汇总表序号项目单位数量单 价 （元/平米）投 资 （万元）备注一拆迁费用32709 1搬迁费户1341147、6801 1074 2过渡费户1341621642 29035 3货币补偿户130020000 2600 4其他0 二土地取得费用亩887220000 19514 三前期工程费平米127655068 8681 四建安工程费平米12765501635 208659 1住宅（地上）平米10212401659 169437 2公建等配套建筑面积（地上）平米50958.7751393 7101 3地下建筑平米129589.352479 32120 五公共配套设施费平米127655081 10281 六建设管理费用平米127655030 3830 七政府购买安置费71907 八货币化安置费13037 九148、预备费用项12291 十静态投资合计项38097 十一建设期利息32885十二总投资万元413792 （一）资本金120792 其中：国家、省棚户区补助资金市（县）配套资金开行过桥贷款41700 （二）开发银行项目贷款293000 第十五章 财务评价15.1 概 述1、本项目经济评价按国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）的评价原则和格式进行编制。评价中采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主。2、本项目的经济收益主要来源于该项目建成后的#市GDP增长带来的企业所得税收入、项目运营带来的增值收入和土地增值；为此，经济分析仅对实施该项目和不实施该项目对比后的增量进行动态分析。15149、.2 财务评价 (一)基础数据选择1、实时贷款利率项目建设长期贷款年利率6.55%。2、计算期15年本项目宽限期3年，根据项目单位与贷款单位达成的初步意向，本项目开行过桥贷款期7年，另一部分开行贷款期15年，为便于进行项目的财务评价，本项目的计算期和与贷款单位达成的意向还款期一致。3、基准收益率：ic=4%按照评价细则，根据近几年的同类项目的统计资料，并考虑到财政资金的有效利用，行业技术进步和价格结构等因素，财务基准收益率取4%（不考虑通货膨胀因素）。（二）收入估算本项目所产生的经济效益主要包括项目建设置换出来的土地出让收入。1、#棚户区改造收益收入估算（1）土地出让收入项目区土地构成本次棚户150、区改造工程涉及地块的土地用途主要为居住用地、商业用地，用于出让的居住、商业用地总计为3511亩。项目区土地出让价格结合#市建设用地基准价、2013年度土地出让价格，根据#市发展规划，所整理出的地块周边环境，以及距离已出让地块的远近，合理预测本项目建设用地2014年度的出让价格。土地出让价格的预测年度以2014年为基准年，各地块预测的土地出让价格详见表。项目基准年土地出让价格和土地出让收益情况表土地类型数量（亩）出让价格（万元）土地收益（万元）计提费用（万元）净收益（万元）居、商业住用地265016042400063600360400基准年土地出让收益情况因本项目收储整理建设用地未来出让时需要考151、虑缴纳相关税费，遵循谨慎性原则，把土地出让收益的15%预留为缴纳的各项税费，剩余85%作为土地出让的净收益。根据以上原则，计算基准年土地出让收益，基准年土地出让收益情况详见表11-1。土地出让收益的分配本项目置换的建设用地将在项目建成后的5年以内逐步出让，因无法确定5年内出让地块的先后次序，为便于计算，假设以2014年为基准价的年土地出让额在5年内平均分配，年平均出让额为72080万元，根据我国近20年来的土地价格变动趋势以及现行的土地价格调控政策，预测未来土地价格将不会大幅上涨，呈现小幅增长的态势，扣除物价上涨因素后，土地价格年涨幅采用4%，各年土地出让收入见表。土地出让收益年度分配表年度基152、准年土地出让收益（万元）年增值率（%）总增值率（%）预测年土地出让收益（万元）201672080412.49 81082.8201772080416.99 84326.4201872080421.67 87699.7201972080426.53 91202.8202072080431.59 94850.1合计72080439161.8（2）住宅、商业、车位出让收入新建安置房用于安置后，出让的面积为164000平方米，出让平均价4500元/平方米，此项收入为73800万元。商业出让面积为12万平方米，出让平均价7000元/平方米，收入为84000万元。车位出让个数为5000个，按照3万元/个平153、均价出让，收入为15000万元。本项住宅、商业、车位出让总收入为172800万元。（三）成本费用估算1、无形资产和递延资产摊销费（达产年）：86282.00万元递延资产从项目受益年开始按5年进行等额摊销，土地使用权购置费等无形资产按5年摊销2、财务费用（建设期利息支出）：133701.88万元3、其他管理费用 ：18358.85万元其他管理费用费用按收入的3%计提。（四）盈利能力分析 1、静态指标分析 根据损益与利润分配表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标：投资利润率=100%销售利润率=100%经计算，各项财务静态指标如下：投资利润率：19.93%；销售利润率：67.15%。（五）财务生154、存能力分析由财务计划现金流量表可见项目计算期内各年的资金盈余状况。项目投产当年开始出现盈余资金，计算期内累计盈余资金为172217.72。详见附表4-增量财务计划现金流量表。（六）不确定性分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是根据满负荷生产年份的收入、成本费用和税金等数据通过公式或作图求得盈亏平衡点（BEP）。以达产年第一年为例，其BEP（生产能力利用率）为37.48%。项目运营期的盈亏平衡点（BEP）计算公式如下：BEP = 100%盈亏平衡点预测中涉及到的变量之间的关系也可以通过绘制图形的方式更加直观地反映出来，如下图所示。2、敏感性分析 通过观测上图，可以直观地看出达产年盈亏平衡点为37.4155、8%，说明本项目生产能力利用率达到37.48%时，或年净营业收入达到42648.53万元，企业可实现保本。从静态分析看，项目具有较强的抗风险能力。敏感性分析报表不确定因素变化率内部收益率财务净现值（万元）敏感度系数（ABS）临界点（%）临界点敏感度系数(Saf)临界值（万元）基本方案16.00%104,878.47 建设投资5.00%10.15%60,783.13 7.31 -24.14 -4343.87 -455578752.22 10.00%8.84%42,885.63 4.48 -5.00%13.06%96,578.13 3.67 -14.95 -7015.14 -735737466.9156、0 -10.00%14.68%114,475.63 0.82 营业收入5.00%13.05%101,548.01 3.68 -411.08 -255.13 -26757530.48 10.00%14.51%124,415.38 0.93 -5.00%10.01%55,813.25 7.49 77.88 1346.59 141228544.47 -10.00%8.41%32,945.87 4.74 经营成本5.00%11.51%77,994.61 5.61 -47.69 -2199.09 -230637310.64 10.00%11.46%77,308.59 2.83 -5.00%11.60%7157、9,366.65 5.50 -49.20 -2131.58 -223556769.51 -10.00%11.65%80,052.67 2.72 本项目做了所得税前、后全部投资的敏感性分析，分别对建设投资、经营成本、营业收入各单因素正负变动5%和10%时对财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等因素的影响程度。第十六章 结论与建议16.1 项目对社会的影响分析本项目是#市棚户区改造的重要组成部分，其建设将为广大拆迁户提供住房保障，有利于促进#市城市发展，有利于提升城市形象。综合分析该项目的风险较小且有着明显的社会效益、经济效益和极大的社会影响力。1、社会效益完善所在地段的规划功能、提升城市形象、158、提升市民的人居质量，增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。2、社会影响分析可以推动所在地段的城市建设进程，促进周边公用设施的配套完善，提升当地原有居民的生活质量；增加所在地区服务业的就业机会；项目的建设将增加对建材、设备、劳动力的需求；项目建成后，车流、人流都将增加，加大了环境卫生的工作量，同时增大了对当地的公用服务设施需求，但也有利于增加社会的有效消费需求； 项目社会影响分析详见下表。项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响无无正常建设2对居民生活水平与生活质量的影响项目区域乃至周边提高居民生活质量正常建设3对居民就业的影响项目区域乃至周边增159、加居民就业加快建设4对不同利益群体的影响项目区域乃至周边有利于低收入群体就业和增加收入加快建设5对脆弱群体的影响无无正常建设6对地区文化、教育、卫生的影响项目区域乃至周边，促进和加快促进文化、教育和卫生事业的发展加快建设7对地方基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目区域乃至周边，促进和加快加快城市化进程增加城市亮点加快建设8对少数民族风俗习惯和宗教的影响项目区域有利于民族团结构建和谐社会正常建设16.2 互适性分析1、本建设工程项目是广大棚户区群众盼望已久的大事，对此，被拆迁居民是十分欢迎和支持的。2、地方政府对项目的建设给予了大力的支持，并出台一系列优惠政策，这将使项目的建设和运行更加160、顺利。3、附近居民对新迁入的安置小区居民可能存在一定的不适应，或因生活习惯的差异有一定的反感，但随着时间的推移，原居民因生活地域的改变，生活习惯也在逐渐改变，最终得到周边居民的认同。4、本建设工程项目的实施对国家、对社会、对居民都有益处，总的来说，其可接受程度与社会适应性在当地都很高。16.3 社会风险评价本项目业主已与政府相关部门签订拆迁补偿安置协议，涉及的非自愿移民安置问题可以有效解决。由于项目建设得到有关部门的大力支持，项目引发社会矛盾的可能性不大。在项目建设期应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控161、制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。16.4 社会评价结论综合以上分析，可以得出以下结论：#市棚户区改造建设项目的实施，将有效解决#市建设过程中出现的居民拆迁安置问题，会形成很大的社会影响，产生巨大的经济效益和社会效益，从而推动经济发展和社会文明进步，与建设小康社会、和谐社会的目标是一致的。同时，该项目的实施也有利于实现当地可持续发展目标，受到社会各界和广大人民群众的热烈欢迎和支持，社会反响十分积极。综合多方面的调查研究得出结论，本项目建设与#市的社会和经济162、发展水平相适应，符合国家和地方有关发展规划和产业政策。具有较好的社会效益和经济效益。因此，基于社会评价的角度，本项目的建设是可行的。第十七章 结论与建议17.1 结论1、棚户区居民的居住条件非常差，居住环境恶劣，房屋结构比较简单，使用功能不全，尤其是基础设施比较差。推进城市棚户区的改造，首先最重要的意义就是要改善民生，解决居民的居住安全问题，改善居住环境，改善城市环境，提升城市功能，节约利用土地，对建设集约型城市有重要的意义，对保证城市化和城市的承载能力有很重要的意义。有利于促进经济社会的和谐稳定发展，特别是城市棚户区改造，在扩大投资的同时，通过安置房的配售，还能扩大住房的消费，对相关产业都有163、重要的拉动作用。所以，总的来说，推进城市棚户区改造有利于稳定人心，稳定社会，稳定经济，促进发展。项目的建设是必要的。2、建设条件具备：地理位置优越，交通便利、水、电、道路等基础设施已具备，符合该项目的建设要求。3、项目资金来源有保障：该项目建设资金已落实。4、技术可行：道路、交通、水文、地质等基础设施有保障，同时建筑设计和施工技术的日益提高也为项目的具体实施提供了保证。5、效益显著：本项目建成后， 将从根本上改善棚户区居民的居住条件。综上所述，本项目建设需求迫切，建设理由充分，技术上成熟可行，资金落实，项目建设及后期运营维护各环节有保障，经济上可行，可以产生积极显著综合效益，本项目可行。17.2 建议 该项目具有良好的社会效益，项目建设内容符合国家发展战略，建议各级主管机构加快项目的审批，尽早安排项目建设资金，早实施、早生效。 项目应遵循市场经济规律建设、运作。 该项目在设计过程中的人防工程、环境评价、地质灾害研究等关键问题，还需要做专题研究。 该项目投资较大，所需设备和工程量多，从确保工程质量、降低工程投资、确保投资效益的角度出发，建议采用招投标制和工程监理制。