1、中城市9.6万平米棚户区拆迁改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章总论11.1 项目概况11.2 业主简介21.3 编制依据及原则研究范围81.4 规划目的101.5 编制范围101.6 项目提出的理由12、01.7 主要技术经济指标111.8结论12第二章 项目提出的背景及实施必要性132.1 项目实施的背景132.2 项目实施的必要性15第三章 需求分析及规模193.1 需求趋势193.2 棚户区改造的对象及政策目标203.3 XX市棚户区现状213.4 项目内容223.5 项目规模223.6 社会经济现状及发展23第四章 货币化安置实施方案294.1货币化安置的背景294.2XX市商品房市场情况分析334.3 货币化安置实施细则334.4结论44第五章 项目组织管理455.1 规划组织455.2 项目管理45第六章 环境影响496.1 项目场现状496.2 垃圾来源496.3 环境影响分析43、96.4 环境保护措施506.5 环境影响评价52第七章 项目进度计划安排537.1 项目工期537.2 项目实施进度安排53第八章 投资估算及资金筹措558.1 估算依据及范围558.2 项目投资估算558.3 资金筹措57第九章 财务评价589.1 财务评价说明589.2 财务评价基础数据的选取589.3 还款来源分析589.4 项目还款计划599.5 财务分析结论60第十章 社会效益分析6110.1 项目建设对当地居民生活水平和生活质量的影响6110.2 项目建设对当地居民就业的影响6110.3 项目对当地经济的影响6110.4 项目对当地基础设施的影响6210.5 社会影响负面分析624、10.6 项目社会互适性分析6210.7 社会评价结论63第十一章 社会风险及对策分析6411.1 社会风险类型6411.2 社会风险及对策分析64第十二章 结论和建议6812.1 结论6812.2 建议68第一章 总论1.1 项目概况（1）项目名称XX市XX年XX城市棚户区改造项目（一期）。（2）项目性质棚户区改造。（3）项目拆迁地点XX市XX办事处部分片区。（4）采购单位本项目采用引导性购房和现金补偿的方式进行实施，采购主体为XX市住房和城乡建设局，将通过政府购买服务采购确定承接主体具体实施方。（5）项目规模及内容本项目棚户区改造358户，总拆迁建筑面积约96339.7，拆迁补偿金额2685、78.78万元。其中引导性购房占80%，约占286户，涉及拆迁面积约77071.76，补偿金额约21503.02万元；现金补偿占20%，约占72户，涉及拆迁面积约19267.94，补偿金额约5375.76万元。（6）项目工期项目实施工期为1年。（7）项目总投资项目总投资37864.57万元，其中：住宅征收货币补偿费用28227.54万元，占总投资74.55%，搬迁奖励费用5947.34万元，占总投资15.71%，其他费用1724.69万元，占总投资4.55%，建设期利息1965万元，占总投资5.19%。（8）资金筹措:资金来源：企业自筹资金7864.57万元，占总投资的20.77%；申请银行贷6、款30000万元，占总投资的79.23%。1.2 业主简介XX市住房和城乡建设局是行政事业单位，属于XX市人民政府组阁部门。根据政府行政机构改革，2015年4月将原XX市住房和城乡建设局和原XX市城乡规划局重新整合的部门，编制人数153名，其中行政编制31名，事业编制117名，行政工勤5名。现有在职在编干部职工129人。2015年5月31日，XX市住房和城乡建设局发布索引号为SZJJ/2015-00009的政府文件，文件公布根据中共黔南州委办公室、黔南州人民政府办公室关于印发的通知（黔南委办字201475号）和中共XX市委、XX市人民政府关于市人民政府职能转变和机构改革的实施意见（匀党发2017、413号）文件精神，设立XX市住房和城乡建设局，挂XX市城乡规划局牌子，为市人民政府工作部门。一、职责调整（一）承接省、州下放的行政审批事项，取消已由省、州、市人民政府公布取消的行政审批事项。（二）将原市城乡规划局、原市住房和城乡建设局职责整合划入重新组建的市住房和城乡建设局。二、主要职责（一）贯彻执行国家、省、州、市有关住房和城乡规划建设工作的方针政策和法律法规；组织编制相关规划，经批准后组织实施。（二）负责对中华人民共和国建筑法、中华人民共和国城乡规划法、物业管理条例、房地产管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例等法律法规的宣传及执法工作。（三）负责组织全市城乡规划的编制工作，对有关城乡规8、划进行审批；拟订全市城乡规划编制计划并组织实施；综合平衡与城乡规划相关的专业规划、专项规划。负责全市各类建设项目的规划管理工作。并对项目规划实施进行监督管理。负责城规委办公室日常工作。（四）负责住房保障工作，拟订全市住房建设规划并指导实施。会同有关部门加强对保障性住房的管理，拟订全市保障性住房发展规划和年度计划并组织实施。负责全市住房改革工作。（五）负责房地产市场监督管理工作。拟订房地产业的行业发展规划，制定房地产市场监管措施，并监督执行。（六）负责全市建筑业的发展规划。对全市建筑业行业管理、建筑市场监督管理。（七）负责建设工程质量安全监管，负责竣工验收备案管理，组织或参与工程质量安全事故的调9、查处理。（八）负责全市村镇规划建设管理工作。制定农村住房规划，指导农民自建房建设及危房改造，指导村镇人居生态环境的改善工作。负责指导全市风景名胜区及文物保护区的规划、建设及管理工作。（九）拟定国有土地上房屋征收政策措施，指导全市国有土地上房屋及地上构筑物、附着物的征收补偿工作；协调处理房屋征收与补偿纠纷。（十）负责指导、监督和规范住宅小区物业管理工作。并对全市物管企业实施监管。（十一）负责市政府交办的建设工程的组织实施工作。负责推进行业科技发展和建筑节能工作，推广建筑领域新技术、新材料、新工艺。（十二）负责建筑行业的信息化管理、城市建设档案管理以及人才培训。（十三）承办市人民政府和上级有关部门10、交办的其他事项。三、内设机构根据上述职责，市住房和城乡建设局设9个内设机构：（一）办公室（信访室）综合协调全局政务工作；负责文电、保密、督查督办、安全、会务、机要、目标管理、政务公开、财务管理、新闻宣传、资产管理、精神文明建设、议案提案承办等机关日常工作；负责机关综合性文稿起草；负责机关后勤保障，接待等工作；负责计划生育、社会治安综合治理等工作；负责受理来信、来访，向来访人宣传法律、法规和政策，维护信访人合法权利；自办或承办上级部门和本级人民政府交办信访事项；督促检查、协调指导涉及本局信访事项的处理；研究分析信访情况，开展调查研究，及时向本部门提出完善政策、解决问题和改进工作的建议，并做好信访11、信息反馈和上报工作。（二）政工科协助党工委抓好党的基层组织建设；制定中心组学习计划，并抓好宣传教育工作；负责机构编制、干部职工年度考核、晋职、晋升工资档次和人事档案管理工作；负责工会、共青团、妇女儿童工作；负责做好离退休干部的管理工作。（三）法规科（行政审批科）负责本局依法行政和相关法律法规宣传工作；负责全局行政审批工作，负责相关证照的核发工作；负责建筑企业资质审批工作；负责全局干部职工的业务培训；负责全市各项规划实施情况的监督检查及规划批后管理工作；核发建设工程竣工验收规划验收合格证；主持建设工程和居住小区竣工综合验收工作；负责全市违法建设工程的处理工作，查处违法案件。负责住房和城乡建设局的12、法制建设和普法工作。（四）资金监管科负责全局各项工程及各项工作的预算管理；负责行政事业性收费核算、征收工作；负责罚没款项的征收；负责房屋专项维修基金、商品房预售资金、房屋征收与补偿资金的支付审核及监督管理工作；负责住房和城乡建设、市政建设各类专项资金使用的监督管理。（五）住房保障科负责保障性住房的建设计划和分配工作。拟定全市保障性住房建设的发展规划、年度计划并组织实施；负责保障性住房的入住条件审批；负责审核市直机关和市级（含中央、省在匀代管单位）企事业单位的职工存量补贴和增量补贴，监督受委托银行按协议办理住房资金存贷款业务和各种支付业务。（六）建设用地规划科负责城市规划区内各类建设项目的选址、13、定点的审查工作，办理建设项目选址意见书；负责办理国有土地招标、拍卖、挂牌出让工作中涉及规划管理的事项；拟定限制性和指导性规划设计条件、用地规模和建筑性质、具体用地范围，土地使用强度；负责建设用地使用的有关规划管理工作；负责对建设单位和个人各类建设用地规划的审查工作。办理建设用地规划许可证；参与市总体规划、分区规划、专业规划以及详细规划的编制、审查和管理工作；负责规划区内市政工程和地下空间开发利用规划管理工作；参与临时用地、临时建设的规划审查报批；参与研究编制全市国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划和城市建设项目年度计划的编制工作；配合查处各类违法用地案件。负责城规委办公室14、日常工作。（七）建设工程规划科负责受理各类新建、扩建、改建工程规划设计方案及建筑设计方案的申报及管理工作；负责城市雕塑、建筑小品、大型广告牌及各类建筑外立面装饰和亮化工程的规划管理工作；负责办理建设工程规划许可证；负责组织各类建设工程批前、批后的公示工作；负责组织各类建设工程开工、放线的监管工作；负责全市市政道路及综合管线规划管理工作；参与各类建设工程的竣工规划验收；参与城市总体规划、分区规划、专业规划和详细规划的编制工作；配合查处各类建设工程违法建设案件。（八）建筑业管理科（建筑节能管理科）负责对全市建筑行业的管理，核发施工许可证。负责建设工程招投标监管工作；负责建筑相关企业资质的初审工作；15、负责建设工程竣工备案、建设工程招投标备案；负责从业人员继续教育和岗位培训工作；监督全市有形建筑市场的活动；参与对拖欠农民工工资案件的调查和处理。贯彻执行国家有关新型墙体材料革新和建筑节能的法规、规章和政策；负责建筑领域新技术、新工艺、新型墙体材料的推广应用；负责城市基础设施配套费收缴的审核工作。（九）房地产与物业监管科负责房地产开发行业的管理，对房地产市场建设、房地产开发、房地产交易、房屋租赁、住宅小区建设等进行指导协调和监督；负责商品房市场准入的管理，核发商品房预售许可证；负责房地产转让、抵押、房屋登记和权属管理的指导工作；参与房地产开发项目的综合验收工作；负责房地产开发企业和房地产中介服务16、机构、房产测绘机构的监督管理工作；负责房地产数据统计、整理发布工作。负责房地产企业资质的初审工作。负责物业服务行业管理工作，指导和规范物业服务市场；负责物业服务企业的资质管理和从业人员的从业资格认证、业绩考评工作，指导、监督居住区、楼宇及其他物业服务管理工作；负责对房屋专项维修基金的归集和使用进行指导，参与制定物业服务管理收费标准；负责物业服务企业的招投标管理。另：下属XX市规划建设执法大队、XX市国有土地上房屋征收与补偿管理局2个副科级事业单位，以及XX市村镇规划建设管理站（加挂危改办牌子）、XX市建设工程质量安全监督站、XX市保障性安居工程管理中心、XX市房屋产权管理中心、XX市物业管理中17、心、XX市城市建设档案馆、XX市规划编制管理站、XX市建筑设计院、XX市房屋交易服务中心9个股级事业单位。1.3 编制依据及原则研究范围一、编制依据（1）国务院关于加快棚户区改造工作的意见；（2）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；（3）国家发展改革委、建设部关于建设项目可行性研究试行管理办法、建设项目经济评价方法与参数第三版，中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南；（4）国务院第590号文国有土地上房屋征收与补偿条例；（5）住房城乡建设部等七部委关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号）；（6）贵州省人民政府办公厅关于加快棚户区改造的实施意见黔府办法20118、416号；（7）XX市城市总体规划（2008-2030）；（8）XX市棚户区改造规划（2014-2020）； (9）城市规划编制办法2006年版；（10）黔南州、XX市相关政策性文件。二、编制原则（1）以人为本，依法改造棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，应充分尊重棚户区居民的意愿。要采取多种方式征询群众意见，在得到90%以上棚户区居民支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。棚户区改造中涉及的拆迁补偿安置，应严格执行城市房屋拆迁、评估等有关法律法规的规定，切实维护群众合法权益，让群众得到实惠。（2）政府主导，多方参与棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策与资金19、等方面给予必要的支持。要结合实际，采取多种形式、通过多种渠道实施棚户区改造。加大政府投入，加快廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房建设；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。（3） 因地制宜，分类指导 坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。对可整治的旧住宅区和规划保留的建筑，主要进行房屋维修、配套设施和无障碍设施完善、环境整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。1.4 规划目的棚户区改造是为了改善本市棚户区居民长期以来居住环境脏、乱、差的现状，从根本上提高棚户区群众的住房质量和生20、活环境，解决棚户区困难群众最关心、最直接、最现实的居住环境问题，实现社会安定和谐，同时实现提升城市品位、拉动城市经济增长的目的。1.5 编制范围根据项目业主的委托要求，对本项目进行经济方面的研究和论证，包括项目提出的背景及建设的必要性、需求分析及建设规模、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等方面进行论述、研究和计算，为相关部门对项目的决策提供依据。1.6 项目提出的理由认真贯彻落实党的十八大、十八届三中全会精神，以改善民生、建设和谐XX和促进经济社会协调发展为目的，兼顾完善城市功能、改善城市环境。坚持以人为本，着力改善城市居民特别是低收人群居住21、条件，提高城市土地开发利用率，提升城市形象，努力把棚户区改造工程建设成惠及困难群众的德政工程和民心工程。1.7 主要技术经济指标在大力推广货币化安置的前提下，鼓励货币化安置的相关奖励政策相继出台，根据前期入户调查的结果，此次棚户区改造共涉及拆迁住户358户，拆迁面积约96339.7，拆迁补偿金额26878.78万元。其中引导性购房占80%，约占286户，涉及拆迁面积约77071.76，补偿金额约21503.02万元；现金补偿占20%，约占72户，涉及拆迁面积约19267.94，补偿金额约5375.76万元。拆迁改造及安置主要技术经济指标汇总表：XX市XX年XX城市棚户区改造项目（一期）技术经济22、指标汇总表序号项目计量单位数值备注一拆迁部分1拆迁户数户3582拆迁住宅面积96339.73拆迁补偿费用万元26878.78补偿单价2790元/二安置部分1引导性购房户286占总拆迁户数80%，补偿单价2790元/77071.76万元21503.022现金补偿户72占总拆迁户数20%，补偿单价2790元/19267.94万元5375.76三资金筹措项目总投入万元37864.571自筹资金万元7864.57占总投资比例20.77%2银行贷款万元30000占总投资比例79.23%根据XX市棚户区改造货币化安置实施方案（试行）的相关规定，本项目拆还比为1:1。1.8 结论（1）随着XX市城镇化速度的23、加快，棚户区项目改造的实施，有利于解决部分城镇低收入家庭的经济困难及一些城镇棚户区的居住区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题。（2）项目实施后可以有效规划棚户区现状，提升城市形象，大幅度改善、提高拆迁居民生活和居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升XX市的城市形象做出一定贡献；有利于促进城市风貌协调发展。（3）项目的实施，对于解决如今房地产行业疲软，大量已建成住房空置的现象有进一步的促进作用。对推进XX市的城市总体发展规划有重要意义。（4）项目的实施，对于中央连续强调房地产去库存做出相应的回应，符合11月10日，习近平主24、席主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作对于房地产的表述，对提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的现象做出回应。是积极实施政府相关政策，对促进行业积极健康发展做出的重要决定。第二章 项目提出的背景及实施必要性2.1 项目实施的背景随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，房地产业成为国民经济的支柱产业，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着我国城镇化速度的加快，有部分城镇低收入家庭由于经济困难，无法在大项支出上有所提高，特别是一些城镇的居住区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；25、同时还有大量的农村人口需要迁入城镇，需要解决就业和住房问题。为实现国家确定的小康目标，实现国民的公共富裕，使更多的城镇居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，加快城镇化水平，提高居住环境水平和生活水品，党中央、国务院高度重视解决城镇低收入家庭住房困难问题。2015年10月，贵州省政府印发了关于做好政府购买棚户区改造服务工作的实施意见和关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见，率先在全国出台省级政府购买棚改服务的政策措施。2016年，贵州省棚户区改造43.03万户，总量居全国第三，较2015年增长23%，占历年棚改总量的56.34%。2013年9月24日黔南州召开棚户区改造现场会后,全州棚户区改26、造加快了步伐,13个县(市、区)按照州委、州政府的统一部署,把城市棚户区改造作为最大的民生工程,与推进城市转型、完善城市功能、带动产业发展结合起来,大打棚户区改造攻坚战。据统计，2016年，贵州省实施棚改货币化安置18.81万户，消化存量商品房8.54万套，超过800万；争取国家各类补助资金达180.82亿元，占全国资金总量的8.56%，全国第一；另外，还争取到国家棚户区改造专项建设基金228.01亿元，是2015年的3倍多；通过多种渠道筹集棚户区改造资金914.82亿元，其中，在国家开发银行贵州省分行、农业发展银行贵州省分行等金融机构的大力支持下，全省共获得银行授信规模超过410.07亿元。27、棚户区改造是重要的民生工程和发展工程，棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。近年来，国务院就低收入家庭住房问题和解决棚户区居民住房问题，做出了一系列决策部署。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）提出要加快集中成片保障性住房建设，加快使困难住户的住房得到妥善解决，通过建设保障性住房来解决低收入人群的住房问题。这充分体现了党中央、国务院对保障性住房和人民安居工作的高度关注，体现了城镇保障性住房建设的重要性，对于全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、切实解决民生问题具有重大而深远的意义。近年来，由于房地产行业低迷，28、大量已建成项目滞销，中央出台一系列去库存政策，棚户区改造逐步以货币安置为主。一方面解决棚户区迁出百姓的住房问题，一方面能够刺激房地产行业的消费，是促进行业健康发展的做法。2.2 项目实施的必要性棚户区改造工程，不是一项简单的旧房改造工程，而是一项城市改造和建设工程，更是一项经济建设工程和社会改造工程，是对城市发展的重新规划，对于改善城镇低收入居民的居住和生活条件，优化城镇发展环境，加快推进转型，振兴和构建和谐城区进程具有重要意义。实施棚户区改造工程，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措，是让中低收入居民共享改革发展成果的具体表现，也是各级党委政府“立党为公、执政为民”的重要职责。项29、目建设的必要性体现在以下几个方面：1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政30、策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障。截至2005年，全国291个地级以上城市中，仍有70个城市尚未实施廉租住房制度，仅有18个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。2、构建和谐社会要求关注低收31、入群体的住房问题党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便32、是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。4、项目实施有利于盘活房地产行业，充分利用土地资源大量原棚户区居民利用拆迁安置补偿款购买已建成房地产项目，有利于刺激房地产复苏，同时带动项目附近其他配套行业的发展，提升其原有价值，真正体现城市土地的价值最大化。5、项目的实施对XX市的统一规划具有重要意义棚户区居民住所的环境现状存在较多的问题以待解决，由于棚户区居民收入来源较低，棚户区居住区多由居民按照个人意愿建设而成，布局造型五花八门，极为不统一，低廉的投入，加之时间较长33、而没有进行维护，棚户区居民的生活环境及生活条件较差，对城市的形象造成一定程度的影响，不符合现阶段XX市社会经济快速发展城市对住房条件的要求，因此，项目的实施，对XX市的城市发展规划具有重要作用。6、项目实施符合国家树立和落实科学发展观要求开展解决城市低收入家庭的住房困难问题是树立和落实发展观，统筹城乡发展，改善城市低收入家庭的住房条件，提高城市低收入家庭的居民生活质量的需要。解决城市低收入家庭的住房困难问题，根据国发200724号文国务院关于解决城市低收入家庭的住房困难的若干意见中明确列为各级政府下一步工作和住房制度改革的重要内容，符合国家相关政策的要求。综上所述，本项目实施后，可进一步缓解城34、市低收入群体住房紧张的状况，特别是满足低收入者对住房的需求，对提高低收入家庭生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动相关产业的发展，最终为推进XX市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到良好的带动作用。因此，该项目的实施是可行的、必要的。第三章 需求分析及规模3.1 需求趋势住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台了一系35、列政策，通过规定90以下中小户型的建设比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词，近几年成为了一个被提及率几乎最高的词汇。从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。实际上在前30年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才开始城镇化发展的新机制、新步伐，城市建设的水平才逐步提高。实际上在70年代36、80年代建设的房子，甚至之前有很多房子，包括现在正在进行的老旧房屋改造，都是过去遗留下来的。 我国是一个人均资源量比较少的、紧缺的国家。在城镇化过程中，一直都面临着资源和环境的压力。另有一个重要现实问题，95%的人是集中在不到50%的东、中部地区的国土面积上，加大了实际上有供需不对称的因素。据统计，经济适用房的有效供给远远不足。虽然政府近几年加大了政府保障性住房的建设力度，但远远不够。加上每年的新增需求，城市棚户区改造的任务任重而道远。3.2 棚户区改造的对象及政策目标住房保障最直白地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律的手段，以满足全体国民的基本住房需求37、。棚户区改造的对象，从狭义上讲是少数低收入、住房困难群体；从广义上讲，囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住房需求的群体(如老年人、残疾人等)。如果说对少数贫困群体实施的特殊性住房保障是一种社会救助，那么对广大中等收入群体实施的普遍性住房保障则是提高其住房消费可支付能力的一种扶持。更确切地说，棚户区改造是对贫困群体的救助、体现了社会公平与互助，而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和经济发展的基础，一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。 尽管保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障的政策目标只有一个，就是让“人人住有38、所居”，而不是“人人都有产权房”。遵循特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则，来构建以“住有所居”为目标的多元住房保障体系。我国的棚户区改造建设可界定为：是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，其受益的对象主要是低收入群体，也应包括部分可支付能力不足的中等收入群体。更确切地讲，凡为政府政策目标、为特定保障对象服务、享受政府土地、信贷和税收某种优惠政策兴建的住房都可视为保障性住房的一部分。XX市内目前可供销售的商品房源为6405套，商品房存量较大。本着不再浪费产能，去除现有库存的原则，XX市棚户区改造推出多项以货币补偿为主的鼓励性政策，并39、在入户调查期间，对拆迁户进行相应的动员，最终按拆迁户自身意愿，采取合理的方式进行补偿。本项目根据前期入户调查了解到的拆迁户自身意愿，将实施引导性购房和现金补偿的安置方式，其中引导性购房占80%，现金补偿占20%。3.3 XX市棚户区现状XX市规划区内各种形态的棚户区,涉及居民38154户，占地面积约20749。XX市城区棚户区包括XX市十大棚户区和XX零星棚户区。其中十大棚户区包括七星棚户区（位于XX市173至115处）、观澜棚户区（位于龙山大道西侧、红大院片区处）、龙昌棚户区（位于XX市北出口位置）、谢官冲棚户区（位于XX监狱至金榕啤酒厂片区）、大西门棚户区（位于XX市大西门、一街，并延伸至40、老猫冲片区处）、剑西棚户区（位于王家司至黄麻厂片区及海咬处）、剑东棚户区（位于医专、马鞍山、南沙洲、庆云宫、州公安至东坡花园、四小至页岩砖厂、两河汇、毛滩等片区处）、西山棚户区（位于XX工段区至蒙家桥片区处）、环西棚户区（位于西山公园至水泥厂片区）、蒙家桥棚户区（位于象鼻山一带和桐州监狱片区处）等。XX市现状棚户区内住房基本为危旧住房，市政基础设施和公共服务设施不配套，以房屋拆建、完善基础设施、公共服务设施为改造重点，改造方式以货币化补偿为主，以实物安置和综合整治为辅。 3.4 项目内容棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。本项目为解决XX市城棚户区41、改造项目，根据国情结合XX市实际情况，积极响应国家以货币补偿为主要安置措施的政策，全部实行货币补偿，原拆迁范围土地另行处置。本次项目的实施，被拆迁居民可有三种方式进行安置选择，分别为：选择通过政府组织的房源平台，自主选择购买存量房作为安置房；居民自主选购商品房安置；居民自愿选择货币现金补偿安置的方式。3.5 项目规模本项目涉及棚改户数共358户，拆迁面积约96339.7，拆迁补偿金额26878.78万元。采取引导性购房和现金补偿的方式进行安置。其中引导性购房占80%，约占286户，涉及拆迁面积约77071.76，补偿金额约21503.02万元；现金补偿占20%，约占72户，涉及拆迁面积约19242、67.94，补偿金额约5375.76万元。3.6 社会经济现状及发展2016年全市生产总值1905754万元，比上年增长13.3%。其中，第一产业增加值154888万元，增长6.3%；第 二产业增加值666260万元，增长14.1%；第三产业增加值1084606万元，增长13.8%，其中，交通运输、仓储和邮政业增长5.3%，批发和 零售业增长7.8%，住宿和餐饮业增长5.9%，金融业增长15.7%，房地产业增长8.6%。人均地区生产总值为41580元，比上年增长12.5%。结构调整继续推进。第一产业增加值占地区生产总值的比重为8.1%，第二产业增加值比重为35.0%，第三产业增加值比重为56.43、9% 。与上年相比，第一产业和第二产业分别下降0.5个和0.4个百分点，第三产业上涨0.9个百分点。（1）农业和农村经济农业生产形势较好。2016年全年农林牧渔业总产值258881万元，比上年增长6.3%；农林牧渔业增加值161848万元，比上年增长6.3%，其中： 农业增加值105303万元，增长7.5%，林业增加值4411万元，增长0.2%，畜牧业增加值42242万元，增长3.4%，渔业增加值2932万 元，增长5.4%，农林牧渔服务业增加值6960万元，增长12.2%。粮食作物种植面积24112公顷，增长0.4%；主要经济作物种植面积进一步扩大，油料种植面积6823公顷，增长1.0%；茶44、叶种植面积22446公顷，增长1.5%。全年粮食总产量100335吨，比上年减少1.9%。牛出栏数比上年增长11.3%、猪出栏数比上年减少6.7%，羊出栏数比上年相比持平;肉类总产量24776吨，比上年减少4.3%。农业生产条件继续改善。2016年，年末有效灌溉面积7550公顷；全市农业机械总动力达412009千瓦，比上年增长2.4%；全年农用化肥施用量（折 纯）10323吨，比上年增长3.5%；农村用电量达13855万千瓦时，比上年增长4.7%。农业的技术含量和农村劳动生产率进一步提高。（2）工业和建筑业工业生产稳定增长。2016年规模以上工业总产值1501400万元，比上年增长8.7%；规45、模以上工业增加值393444万元，比上年增长12.6%。主要工业产品产量增长较快。商品混泥土、金属切削机床、塑料制品、玻璃包装容器、中成药分别比上年增长24.9%、23.8%、14.3%、39.1%、18.4%。全年规模以上工业企业产品销售率为97.39%。建筑业快速发展。2016年，具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业有21户，完成建筑业总产值946305万元，实现建筑业增 加值277491万元，比上年增长16.0%。房屋施工面积477.72万，比上年下降10.9%；商品房销售面积143.94万，比上年增长 18.4%，其中，住宅112.83万，比上年增长5.8%。（3）固定资产投资投资46、规模继续扩大。2016年，固定资产投资1268887万元，比上年增长21.4%。按产业类型分，第一产业31538万元，第二产业62197万元，第三产业1175152万元。房地产投资362556万元，其中，住宅238091万元，办公楼4759万元，商业用房101985万元，其他投资17721万元。（4）财政和金融财政收入稳定增长。2016年，全市国民经济持续快速增长，财税部门不断加大税收征管力度，使我市财政收入保持了良好的增长势头，财政实力不断增强。全市财政总收入311154万元，比上年增长8.9%。一般公共财政预算收入168113万元，比上年增长7.4%。财政支出结构不断优化，公共财政职能不断47、强化，支出结构逐步向公共领域倾斜。2016年，一般公共预算支出347023万元，比上年增长6.6%。金融业平稳发展，各项存贷款不断增加。年末全市金融机构各项存款余额为4312586万元，比年初增加515954万元，比上年末增长13.6%，其中住户存款余额为1794519万元，比年初增加248767万元，比上年末增长15.2%；各项贷款余额为2697018万元，比年初增加319443万元， 比上年末增长13.4%。（5）商业贸易和市场物价市场消费总体平稳。2016年全年全市社会消费零售总额701081万元，比上年增长12.8%。全年居民消费价格总水平比上年上涨1.9%，在监测的八大类商品及服务项48、目中，除了衣着下降1.4%外。其余均有不同程度的上升，其中娱乐教育文化用品及服务上升幅度最大达4.8%。（6）交通与旅游交通运输业快速发展。2016年，公路里程达1501.87公里，比上年增长9.6%。其中，高速公路92.02公里，养护里程105.54公里，公路里程1304.32公里。全市公路营运车辆拥有量为11446辆，比上年增加2403辆。货物周转量786655万吨公里，比上年增长27.9%；旅客周转量703228万人公里，比上年增长36.8%。旅游业继续较快发展。全年接待旅游总人数1721.39万人次，比上年增长45.9%。其中，接待外省旅游人数797.6万人次，比上年增长 49.9%；49、接待入境旅游人数1.6万人次，比上年增长17.0%。全年旅游总收入1633200万元，比上年增长46.5%。（7）教育与卫生教育事业扎实推进。普通中等专业学校8所，在校学生13856人，教职工448人，其中教师406人。普通中学27所，在校学生28174人，教职工 2299人，其中教师2104人。小学学校39所，小学教学点88个，小学在校学生29439人，教职工1942人，其中教师1913人。幼儿园133个， 在园儿童数15301人。适龄儿童入学率99.68%，适龄初中入学率96.86%。医疗卫生服务体系进一步健全。年末，全市卫生机构数233个，其中，医院13个，卫生院17个，社区卫生服务中心50、6个，专业公共卫生机构8个。卫生机构床位数4030张，比上年末减少9张。卫生技术人员3845人，比上年末减少221人，其中医生1266人，比上年末减少191人。（8）人民生活居民生活继续改善。全年居民人均可支配收入10056元，比上年增长8.9%。其中，农村常住居民人均可支配收入10056元，增长8.9%；城镇常住居民人均可支配收入28327元，增长9.2%。消费能力进一步提升。农村常住居民人均消费支出9398元，比上年增长14.3%；城镇常住居民人均消费支出17989元，比上年增长11.3%。（9）人口、就业和社会保障2016年末，全市户籍总人口493119人，比上年增加2660人。按性别分51、，男性人口253518人，女性人口239601人。按类型分，城镇人口264530 人，乡村人口228589人。在总人口中，少数民族人口354727人，占总人口的71.9%。年末全市常住人口为460913人，比上年增加5164人。劳动就业形势基本稳定。全年城镇新增就业23275人，比上年增长5.0%。年末城镇登记失业人数3456人，城镇登记失业率3.03%，比上年下降0.16个百分点。社会保障不断完善。2016年，全市参加新型农村合作医疗保险23.22万人，比上年增加0.07万人，参合率达100.48%，比上年增加1.09个百分点。12月末，全市城镇居民最低生活保障人数4057人，比上年12月末52、减少1470人，全年共发放52792人次，比去年减少24894人次，共发放金额1769.02万元，比去年减少531.80万元；12月末农村居民最低生活保障人数7665人，比上年12月末减少3246人，全年共发放96187人次，比去年减少76981人次，共发放金额1544.32万元，比去年减少622.02万元。全市城镇职工养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、城乡居民养老保险参保人数分别达到5.61万人、13.79万人、2.01万人、2.68万人、1.72万人、15.06万人，基金征缴收入分别达到3.13万元、1.33万元、0.11万元、0.08万元、0.05万元和0.14万元。第四53、章 货币化安置实施方案4.1货币化安置的背景今年的政府工作报告中，首次提出了“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”这一举措，老百姓对产权住房的需求有所降低，下一步采取多种方式，包括实物分配、公共租赁、租金补贴等，给老百姓更多选择。今年年初，住建部在全国棚户区改造经验交流会上表示，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。 “把存量房转为公租房和安置房”，可以消化库存，缓解楼市压力，同时又可加大住房保障力度。棚户区改造工作事关广大人民群众切身利益和社会和谐稳定。为切实用好棚户区改造专项贷款资金，多渠54、道做好安置工作，加快改善群众住房条件，住房城乡建设部、国家开发银行联合下发了关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知，这既有利于尽快解决棚户区居民安置问题，也有利于消化过剩的商品房库存。这是贯彻落实党中央、国务院稳增长，促改革、调结构、惠民生的一项重大举措，是推进全州经济社会稳定和谐发展的重要抓手。一、鼓励利用存量商品住房作为城市棚户区改造的措施、办法；（1）科学制定方案，确保有计划地推进工作。各县市要作好商品房开发相关统计调度、分析，充分把握房地产市场动态，认真研究房地产市场与城市棚户区改造3年规划，年度计划之间的关系，作好棚户区改造项目规划，制定利用棚户区改造购买商品房的具体工作55、方案，经县市、区政府管委会审批后报上级行政主管部门备案。（2）严格执行政策，确保积极稳妥推进工作。一是严格执行政府采购政策。棚户区改造购置安置房，政策性强，资金额度大，必须实行政府采购、公开招投标，公开招投标的平台为当地公共资源交易中心。各县市、区人民政府要在政府门户网站上搭建服务平台，把本地区征地拆迁情况，商品房空置情况和已购买的安置房源统一登记、统一管理、一次性公开，要提供房屋手续合法、质量可靠、价格合理、户型合适、能满足被征收人居住需求的房屋供被征收人选择。政府组织棚户区居民自主购买进行安置的，在居民与开发企业签订购房合同后，政府把货币补偿款统一支付给开发企业。政府购买商品房房源进行安置56、的，各地要严格执行公开透明程序，采取公开招投标方式进行，合理控制棚户区改造总成本。原则上，房屋购买价格上限按照项目开发成本（含土地费用）、税金和合理利润三项加总审慎确定，且不得高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格。通过购买存量商品住房作为安置房的，县市区应当制定安置补偿管理办法、并报州级住房城乡建设部门备案。要在具体地块的拆迁安置办法和收购管理工作中对房源购买方案、操作方式、具体措施进行明确。二是严格执行拆迁安置政策，充分尊重群众意愿，切实维护群众利益。各县市、区人民政府管委会在组织或购买存量商品住房作为棚户区改造安置房时，要制定相应的安置补偿管理办法，组织有关部门和专家对安置补偿管理57、办法进行论证，向社会公布安置补偿管理办法，广泛征求社会各界特别是被征收人的意见，要组织由被征收人、公众代表和房开企业参加的听证会，并根据听证会情况修改安置补偿管理办法。同时，报上一级住建部门备案。要坚持“先补偿、后拆迁征收”的原则，凡被征收人没有得到依法合理补偿的，一律不得强迫被征收人拆迁。三是严格执行货币补偿比例，推进存量商品房销售。根据住建部和国开行要求，棚户区改造项目要从新建安置房调整为政府组织棚户区居民自主购买、政府购买存量房源、货币补偿等方式。四是控制土地供应规模，实行土地计划供应。为提高城市品质，促进房地产转型升级，实现节约集约用地，对城市棚户区改造“就近”、“就地”、“先安置后拆58、迁”的要求，需采用购置安置房进行安置，在全州范围内进行统筹，确没有商品房源可供安置的立项申请，经批准可供应土地安置。五是鼓励金融税收部门加大对城市棚户区改造贷款支持力度。金融办要积极争取国开行开发贷款额度，要督促各家金融机构大力支持房地产发展，增加住房开发贷款供应，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求。提高开发贷款授信审批效率，及时发放达到授信条件的开发贷款。努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求。加快受理、审批、发放个人住房贷款。二、明确责任、加强领导按照“州级负总责、市县抓落实”、“全州统筹属地实施”的原则，全州棚户区改造协调小组负责指导、检查和协调各县市购买存59、量商品住房作为棚户区改造安置房工作。各县市、区人民政府负责购买存量商品住房作为棚户区改造安置房全部工作，要成立由发展改革、财政、国土、规划、住建、金融、税务、统计、审计、公积金、交易、教育、医疗、文化等部门组成的领导小组，要加大城市棚户区改造购置安置房的力度，引导房屋被征收户通过购买商品房解决住房问题，积极筹措资金，编制详细购置方案，完善相关政策，综合协调开展工作。三、加强监管，严格执行党风廉政建设相关规定各县市、区人民政府必须确保补偿资金要按时到位、专户存储、转款专用、在被征收人或政府与开发企业签订购房合同后，及时拨付资金，对贪污、挪用、私分、截留、拖欠补偿资金等违法行为要依法依规予以严厉处60、理；购买政策，程序要公开、公平、公正、透明，不得违法违纪暗箱操作，徇私舞弊，对违规违纪者将给予党纪政纪处理，违反法律规定，移送司法机关追究刑事责任。4.2XX市商品房市场情况分析黔南州XX市近三年商品房销售面积年平均总面积为682400，商品房单价趋于稳定。就可供房源情况来看，XX市商品房库存量较大，从商品房均价分析，本项目为保障拆迁户有足够能力购买存量房，初步预估现金补偿标准为2790元/。4.3 货币化安置实施细则为贯彻落实国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537号）精神，按照财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知（财综20155761、号）、住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚户区货币化安置的通知（建保2015125号）和省人民政府办公厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见（黔府办函2015162号）要求，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国物权法、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院590号令）等法律法规，结合本市实际，制定本方案。一、适用范围XX市城市棚户区、国有工矿棚户区和列入棚户区改造的其它区域。二、征收主体XX市人民政府三、征收机构XX市住房和城乡建设局集中连片的棚户区由市人民政府成立专门的指挥部具体实施四、货币安置原则（一）坚持“政府主导”的原则XX市人民政府是棚户区62、改造货币化安置工作的责任主体。（二）坚持“群众自愿”的原则棚户区改造实施货币化安置，要充分尊重棚户区改造被征收人的意愿。制定年度征收计划时，必须征求群众意见，大多数被征收人同意征收，方可开展该区域棚户区改造征收工作。（三）坚持“让利于民”的原则市人民政府统筹协调各方利益，全力保障棚户区改造被征收人的合法利益。（四）坚持“公开、公平、公正”的原则提前公布征收流程以及棚户区改造货币化安置补偿政策、方式、标准、方案等信息；畅通市人民政府与棚户区改造被征收人之间的沟通渠道；监察、审计、财政等部门负责对房屋征收部门的征收补偿资金使用情况进行监督检查，确保整个征收工作公开、公平、公正。五、征收流程（一）棚63、户区改造项目指挥部根据项目年度计划和项目实施单位提交的项目建设计划及征收区域群众意愿的调查情况，向市住建局提出房屋征收申请。由市住建局牵头，会同市国土局、棚户区改造指挥部等部门，根据XX市城市规划、项目建设年度计划以及征收区域群众意愿的调查情况，对建设项目进行先期论证，编制下一年度房屋征收计划。由市财政局牵头，会同市审计局、市金融办等部门，根据市住建局编制的征收计划提出意见，并编制征收资金计划。由市发改局统筹年度房屋征收计划及资金计划，将房屋征收计划和征收资金计划报市人民政府并经常务会议批准并纳入国民经济和社会发展年度计划。完成时间：每年10月至次年1月。（二）市人民政府审定征收计划后，征收机64、构对征收范围内房屋的权属、区位、性质、建筑面积等情况进行调查登记，公布调查结果；在入户调查登记过程中，被征收人应当予以配合，对于不予配合的，采取司法公证登记。（三）征收机构及相关办事处，组织做好被征收人代表选举和公众代表的邀请工作，被征收人代表和公众代表可全程参与、监督征收方案制定、房源组织、协议签订等工作。（四）征收机构邀请被征收人和公众代表参与制定征收和安置方案全过程，并就安置方式达成初步意见。（五）征收机构组织编制社会稳定风险评估报告。（六）征收机构拟定征收和安置方案报市征收局审查，审查后报市人民政府审批。（七）市人民政府组织相关部门对征收和安置方案进行论证并予以公布征求意见，征求意见期65、限不得少于30日。（八）公布征求意见情况和征收安置方案修改完善情况。（九）市人民政府常务会议研究同意征收和安置方案后，作出征收决定。（十）市人民政府在作出房屋征收决定前，由市财政局组织将征收补偿资金足额拨付到房屋征收部门，专户存储，专款专用，不得挪作他用。（十一）征收机构按照征收和安置方案，对被征收人依法依规进行征收，组织签订征收协议。(十二) 征收机构及时足额兑付征收补偿款。（十三）征收机构根据安置方案组织被征收人自愿购买居住用房。（十四）征收机构根据被征收人房屋征收协议签订后一年内，在XX市辖区内购买住宅房屋并完善相关税费的资料，发放购房补贴。六、征收决定的要件（一）住建部门确认拟征收范围66、的用途符合国务院国有土地上房屋征收与补偿条例第八条规定的证明。（二）社会稳定风险评估报告；（三）规划部门确认的拟征收范围用地符合XX市城市总体规划要求的书面材料；（四）国土部门确认的拟征收范围土地用途符合XX市土地利用总体规划要求的书面材料；（五）拟征收范围内的补偿资金足额到位的证明；（六）符合法定程序的征收补偿方案。七、补偿范围坚持合法房屋依法、依规按政策要求给予补偿，违法房屋不予补偿的原则，确定补偿范围，其补偿内容如下：(一)对征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬家补偿、临时过渡补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；(四)附属设施的补偿；(五)室内装饰装修的补偿。八、补偿67、价格的确定方式及标准（一）房屋价值补偿对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定项目区域综合价。原产权性质为划拨方式取得土地，原用途未改变的，可由原产权人申请转为出让并依据省政府6号令按程序补交相关费用后按统一综合价补偿。（二）搬家费补偿标准住宅按20元/的标准给予一次性补偿；商业按40元/的标准给予一次性补偿；行政事业单位办公房按20元/的标准给予一次性补偿；企业按评估报告出具搬家费给予一次性补偿。（三）临时过渡补偿标准临时过渡补偿按被征收房屋建筑面积（不含附属物）计算补68、偿费用，按20元/月标准计算（不足800元/月按800元计），临时过渡时间最长不得超过半年。（四）停产停业损失补偿认定条件及补偿标准同时具备下列条件：被征收房屋是合法建筑；被征收人提供合法、有效的营业执照、税务登记证的；房屋征收公告发布之日前持续经营一年以上的；确因征收房屋造成停产停业损失的。被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额为标准，一次性给予6个月停产停业损失补偿；被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按50元/月标准，一次性给予6个月停产停业损失补偿。被征收人不能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明，又不同意按50元/月标准的，可通过69、评估方式确定。房屋征收决定公告发布前已停产停业的房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。（五）附属设施、室内装饰装修根据每户现场测算的评估报告确定补偿标准。九、安置方式(一)由征收机构与被征收人代表共同选择区位、价格、配套设施适宜的商品住房，被征收人以团购的模式购买；（二）被征收人自由选择购买；（三）对已有住房且本人自愿的棚户区改造对象，直接给予货币补偿，不享受购房补贴。十、建立存量房交易服务平台（一）市住建局负责筹建XX市存量房交易服务平台，提供房地产评估、房屋信息公示、房地产交易等相关服务对房源的准入条件进行严格的审核把关。（二）房源构成1.存量商品住房；2.二手房；3.保障性住房（仅针70、对符合购买条件的被征收户）；4. 办理变商手续的经适房。（三）对进入存量房交易平台的房屋，执行国家税务局及财政部相关税费优惠政策。十一、奖励对于积极配合房屋征收工作的被征收户，政府给予奖励。（一）按期签约奖励在征收决定公告发布后，在公告规定时间内签订征收协议的，按被征收房屋价值的10%予以奖励。（二）搬家奖励被征收人按协议约定交房时间每提前一天的，奖励500元。以此类推，最高奖励不超过5000元。（三）属于行政事业单位、企业房产、个人商业用途房屋不予奖励。十二、补偿方式一、征收部门提供如下补偿方式供被征收人自愿选择。被征收人房屋征收协议签订后一年内，在XX市辖区内购买住宅房屋并完善相关税费的，71、按其购房金额(最高不超过其房屋征收补偿款)给予5%的购房补贴。属于行政事业单位、企业房产的，不予补贴。（一）货币补偿至被征收人个人账户，由被征收人自行支配。（二）被征收人委托征收机构采取团购、代购方式在XX市达到预售条件的住宅房屋中购买，签订购房协议后再行结算。（三）被征收人在XX市存量房交易服务平台内自主选择购房的，签订购房协议后再行结算。二、XX市全市范围内经市政府批准实施的棚改项目，执行XX市棚户区改造房屋征收房票安置实施办法（试行）。（一）为加快推进XX市棚户区改造工作，规范完善棚改货币化安置制度，结合XX市实际，制定本实施办法。（二）房票制度是指将被征收人主体房屋补偿款及购房奖励以房72、票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票结算的房开企业购买房屋的安置补偿的一种方式，选择房票安置的，不再享有原5%购房奖励政策。（三）全市范围内经市政府批准实施的棚改项目，执行本办法。房票限定在XX市范围内使用，房票用于购买房源平台内商品房的结算。（四）市征收局为房票制度的实施单位，负责房票换算、结算和监督工作。各街道办事处、棚户区指挥部负责征收补偿协议签订等工作。市住建局负责房源平台的建设、管理和监督工作。（五）房票由市征收局统一印制。房票试行双印章制，即加盖各征收实施单位公章及负责人印章，经市征收局审核确认后，加盖公章及负责人印章。房票应记载被征收人信息、被征收人房屋位置、协议号、房73、票面值及其他相关规定等内容。（六）房票面值金额以征收人与被征收人签订的征收补偿协议上主体房屋补偿金额为基数，可另加按其购房奖（以不超过被征收合法住房面积范围内的实际购房面积计算）。附属设施补偿、过渡费、搬家费、门面停产停业损失费、签约奖不计入房票，由征收人另行支付。（七）使用房票在期限内购买房源平台内住房的，给予购买住房面积金额（不超过被征收合法住房面积）500元/的奖励，使用房票购买非住房或非房源平台内住房的不予奖励。被征收人未在规定期限内选择房票结算的，视为放弃房票结算方式且不得再次选择此方式。未选择房票结算方式的，不享受房票购房奖励政策。（八）房开企业参与房票结算，实行自愿原则，并按有关74、程序确定房源平台内的房屋价格，预售资金接受监督，每日准确更新房源信息。（九）房票结算房源由市住建局牵头按有关程序确定指导价格，一经确定12个月内不得调整。房开企业需向市住建局提交责任承诺书，12个月内不得变相抬高房源销售价或捂盘并确保按合同约定交付房屋。（十）房票的操作及结算程序：（1）征收人与被征收人签订房屋征收补偿协议，并根据协议签署房票文本；（2）被征收人在约定时间内搬迁后领取房票；（3）被征收人自主选择参与房票结算的商品房，持征收补偿协议和房票与房开企业签订购房合同，并进行网签备案；（4）市征收局房票结算中心凭房开企业提供的被征收人征收补偿协议、房票、购房合同及网签备案等资料，经被征收75、人确认后，由市征收局分期与房开企业结算房票资金；（5）被征收人用房票抵付购房款，不足部分由被征收人自行与房开企业结算；尚有余额的，由市征收局房票结算中心负责结算给被征收人。（十一）房票自开出之日起，有效期为12个月，超过12个月期限未选购房屋的，房票自动失效。房票使用期限满后未购房的，可兑现现金，但不得享受购房奖励。房票用于被征收人（限本人、配偶、父母、子女等第一顺位继承人或经公证的合法继承人）购房，不得提现。房票基数金额可用于购买非住房房产，但不得享受购买奖励政策。房票所有人应当妥善保管房票，因保管不善遗失或损毁的，由被征收人持身份证到房票管理中心挂失并按程序补办，因房票遗失引起财产损失等相76、关责任由被征收人自行承担。（十二）各相关单位和个人要严格执行政策，不得弄虚作假，套取房票资金和奖励。参与房票结算的房开企业存在弄虚作假、提供不真实信息等行为的，由市住建局记入不良诚信记录，并终止其参与资格。伪造、变造房票、套取房票资金和奖励的，追究相关单位和人员法律责任，构成犯罪的 ，依法追究刑事责任。（十三）成立XX市房票管理中心，负责房票管理日常工作。成员从市相关部门和乡镇抽调。各职能部门要严格对照职责，切实做好房票管理工作，维护群众合法权益，确保资金安全。（十四）本办法从2017年11月1日起实施。本办法颁布前已选择货币安置的被征收人，自本办法颁布之日起90日，可自愿选择将已领取住房征收77、补偿款退回换取房票，购买室内商品房享受房票结算相应政策，不再享受原5%购房奖励政策。（十五）本办法由XX市征收局负责解释。十三、其他征收人和被征收人在征收公告确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由XX市人民政府依照国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）、国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）、贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）（黔府办发 2011 116号）等有关规定作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在规定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，XX市人民政府依法申请人民法院强制执行78、。向人民法院申请强制执行，将严格按照国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）相关规定执行，不再执行XX市相关奖励、补贴、补助等政策。4.4结论综上所述，黔南州XX市现阶段拥有充足的房源，通过合理的安置方式，可以即时解决棚户区居民的住房需求，加快城市棚户区的改造，提供更加优质的居住条件和物业管理，并促进房地产行业平稳健康的发展。在完善的棚户区改造货币化安置实施细则的指导下，本项目采取引导性购房和现金补偿358户棚户区居民的方式，是可行的。第五章 项目组织管理5.1 规划组织考虑到本项目的重要性，建设单位针对本项目专门成立一个项目领导小组，负责对本项目的实施工作进行调研与安排，保证项目顺79、利进行的高效率。在领导小组的组合下，负责具体调研和摸底等日常工作。领导小组的主要职责是从项目前期工作开始，至项目完成为止，进行项目实施的全过程管理，包括调研、进度、财务等内容。领导小组成员应由具备工程管理、财务管理及综合能力的人员组成，全组成员应同心协力，确保项目实施的高效率和资金使用符合项目的规定，力争尽快完成项目。领导小组人力配置领导小组办公室成员68人，组长一名，副组长一名。组员46人。负责对涉及本项目的居民住宅情况进行摸底调研、居民意愿调查、居民安置方式调查与安排、资金的调节与安排等，保障项目的顺利实施。5.2 项目管理（一） 建立完善的管理规章制度项目实施必须建立一套完善的、行之有效80、的合同管理和项目管理制度，如：管理工作实施细则、进度计划监督制度、人员到岗情况检查办法、项目进度备案检查办法等管理制度和办法。（二）项目管理工作范围项目管理工作的重点是：项目进度和项目投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制管理计划、项目进度计划、资金计划以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、审批拆迁户提交的拆迁相关补偿文件以及安置款收受人员确认等文件，并检查落实。3、检查项目实施过程中的技术流程规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。4、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。5、根据项目进度情况，审核项目实施进度度及付款申81、请，签发工程付款凭证、支付工程款。6、组织统筹验收。7、审查接收项目实施过程中规整的技术业务资料，建立技术经济档案。（三）项目投资管理项目的投资控制着重是在项目准备阶段和实施阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把项目造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在项目进行中取得较好的投资效益和社会效益。项目实施过程中，首先确定造价控制目标，制定费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。（四）项目进度管理在合同82、中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在项目的准备及实施的全过程中，对项目进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。（五）合同管理合同管理是项目管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于工程合同标的大，投入的资金数额大、实施复杂、延续周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将项目合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高项目的经济效益和社会效益。 因此，项目实施过程中的每个项目，均要以合同形式确83、定双方或多方的责、权、利，以保证项目和工作任务的实现。在项目管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在各项工作开展时应按照合同法和有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目投资、进度、质量等目标，取得良好的社会效益。（六）协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保84、证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，项目组织与外部各关联单位之间，项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是时间紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现项目的各项预期目标。（七）资金管理项目资金应在指定银行开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保项目资金足额、恰当、适时用于本项目计划实施。第六章 环境影响6.1 项目场现状改造项目位于贵州省黔南州XX市XX办事处部分片区，场地原为棚户区，房屋85、年久失修，无统一规则，环境较差。整个项目规划实施范围地形大多较为平坦，地块内无不良地质。 6.2 垃圾来源（1）废物垃圾：主要是居民搬迁遗留下的垃圾，如废纸、塑料袋、衣物等和拆迁施工人员产生的生活垃圾。（2）拆房扬尘：主要是在房屋拆除期间，施工时产生的尘埃以及在车辆运运过程中产生的沉渣。（3）拆房固体废弃物：拆房时产生的固体物质及居民遗留下的固体废物。（4）废水：主要是拆迁人员在施工和生活过程中产生的废水，和房屋拆迁时来不及外运的垃圾被雨水冲洗产生的废水。6.3 环境影响分析1、水污染分析本项目的实施，主要是被征收居民在搬迁过程中丢弃的废物垃圾，在居民搬迁前期，只需提前告知搬迁居民，搬迁时丢弃86、的废物垃圾进行定点统一丢弃，之后进行统一收集处理，就不会对项目的的水系造成大的影响，所以本项目的实施水污染现象在可控制、可接受范围内。2、噪声影响分析由于本项目的实施没有进行项目的新建，项目实施在居民搬迁或后期的拆迁过程中所产生的噪声都在可控制范围内，所以本项目的实施过程中产生的噪声影响在可接受范围内。3、扬尘影响扬尘的产生主要来源于对房屋拆迁过程中产生的轻质灰尘，扬尘的产生持续时间较短，拆迁时进行洒水防尘，对环境不会造成大的影响。4、固体废物影响固体废物主要是在拆迁房屋过程中，拆迁住房的砖块和混泥土硬块，该固体废物不会对环境造成影响。6.4 环境保护措施（1）修建围墙在项目拆迁前，应对项目拆87、迁地的周围修建围墙进行防护，不仅能避免人的进入，在拆迁过程中更能减少对周边环境造成污染的扩大。如对防止扬尘的扩散、对污水的止流和隔声等等。（1）废水拆迁过程中，项目施工机械、车辆进行集中冲洗时，冲洗废水经隔油s泥水澄消分离达污水综合排放标准一级排放标准后排入附近水体。使得施工废水集中流入沉淀，尽量加以回用，减少外排。施工人员生活污水可依托周边住宅的化粪池处理后进入城市污水管网。拆除工程作业在施工计划中应避开降雨季节，应及时采取碾压、开挖排水沟等工程措施，减少因雨水冲刷造成泥沙流失入水域。（2）固体废物拆迁过程中应对固体废弃物的产生、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于88、对已产生的固废进行处置，更应强调少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和固体废物应运往指定的地点填埋等。（3）扬尘扬尘的产生主要是在房屋拆迁过程中及车辆的行驶造成，在房屋拆迁过程中应进行洒水防尘，减少扬尘的扩散和持续时间。（4）噪声虽然施工噪声仅在施工期的拆迁阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；施工尽量在白天进行；在白天施工时中午12：00-14：00点不允89、许产生较大噪声的设备工作。6.5 环境影响评价综合上所述，本项目实施后，有利于城市生态环境的改善，本项目属于污染因素较简单、污染物种类少的无特别环境影响实施项目，在项目实施期间，加强管理，严格控制、迅速收集处理，按照有关标准执行环保措施，不会对原有环境产生大的影响。第七章 项目进度计划安排7.1 项目工期根据项目的规模和前期工作情况及同类工程的经验，项目工程初步确定为1年，共12个月。7.2 项目实施进度安排根据本项目的性质以及以往经验和参考同类项目的实施安排，可将项目的实施进程划分为前期准备阶段、项目实施安排阶段和结尾工作阶段。1、前期准备阶段：3个月时间，包括项目的立项、可行性取得相关项目90、建设的政府批准文件、相关手术的办理、项目涉及范围的调研、及项目相关程序的跟进和相关招标工作等。2、项目实施阶段：7个月时间，包括项目涉及被征收居民住户和居民住宅面积的确定、居民安排方式的调查整理、被征收居民安置点的调查与相关协调工作、对被征收居民的补贴及安置规模的调研、居民安置后的相关工作安排和子女的教学安排和拆迁等工作。3、结尾验收阶段：2个月，包括对被征收居民的安置范围、安置规模和安置方式等进行规范化统计成册、对选取住房安置的居民进行安置房的验收和问题纠葛的处理、整理本次项目在前后实施过程中统计的相关资料数据并保存完整等相关结尾工作的实施。4、项目进度计划表如下：项目实施进度计划序号项目实91、施阶段前期三个月实施期第四至第十个月最后两个月1前期准备阶段2项目实施安排阶段3结尾验收阶段第八章 投资估算及资金筹措8.1 估算依据及范围一、估算依据国有土地上房屋征收与补偿条例贵州省土地管理条例贵州省城市房屋拆迁管理办法2002 63 号房屋测量规范（GB/T 17986.1-2000）其它相关取费定额、文件及规定。二、估算范围1、住宅征收货币补偿费用：本项目的征收为现金补偿方式，对项目涉及居民居住住宅进行价值估算。2、其他费用：包含建设单位管理费用、招标代理费等费用。8.2 项目投资估算本项目总投资37864.57万元，其中：（1）住宅征收货币补偿费用28227.54万元，占总投资74.92、55%；（2）搬迁奖励费用5947.34万元，占总投资15.71%；（2）其他费用1724.69万元，占总投资4.55%；（3）建设期利息1965万元，占总投资5.19%。表8-1 投资估算表项目投资估算表序号项目和费用名称技术经济指标备注占总投资比例合计（万元）单位工程量单位指标(元或元/)一征收补偿费28227.5474.55%1 房屋征收补偿26878.7896339.72790 按2790元/计算2 搬家补偿192.6896339.720按20元/给予一次性补偿3临时过渡补偿1156.0896339.720按20元/月计算，临时过渡时间最长不超过半年二搬迁奖励费5947.3415.7193、%1按期签约奖励2687.88项按期签约的按被征收房屋价值的10%予以奖励2搬家奖励179户3585000按协议提前交房的按最高5000元/户进行奖励3自主购房奖励671.97项13439.39最高不超过房屋征收补偿款给予5%的购房奖励4房票奖励2408.4948169.85500使用房票结算方式的给予500元/优惠，不再享有原5%的奖励政策，使用规模占总征收面积的一半三其他费用1724.694.55%1建设单位管理费440项财建2016504号2拆除费289.02项96339.730按30元/计算3测量费26.98项96339.72.8按2.8元/计算4征收服务费403.29项总征收金额1.94、5%5资产评估费35.8户3581000按1000元/户计算6管线改迁费350项按350万元计算7规划设计费100项 按100万元计算8招标代理费18项黔价房201169号9项目可研报告编制及评审费61.6项计价格19991283号四建设期利息(1年)1965贷款30000万元，年利率6.55%5.19%五总投资37864.57一+二+三+四建设项目估算总投资（大写）叁亿柒仟捌佰陆拾肆万伍仟柒佰元整8.3 资金筹措本项目总投资金额为37864.57万元。资金来源方式为建设单位自筹和银行贷款两种方式。其中建设单位自筹资金7864.57万元，占总投资20.77%。向银行贷款资金30000万元，占总95、投资79.23%。 第九章 财务评价9.1 财务评价说明本项目作为社会公益性项目，旨在改善当地群众的居住条件，是一项造福民生的工程，也对促进XX市市区经济发展起到了积极的推动作用。因此，本项目财务分析只进行还款来源分析和建设期利息分析。9.2 财务评价基础数据的选取（1）项目计算期项目计算期为15年，其中建设期1年。（2）贷款利率本项目的贷款利率按照6.55%计。（3）贷款年限本项目贷款年限为15年，建设期1年。9.3 还款来源分析本项目为社会公益性项目，将采用引导性购房和现金补偿的方式进行实施，项目偿还贷款本息资金来源主要为政府财政划拨。9.4 项目还款计划项目的实施需进行贷款实施，贷款金额96、为30000万元，贷款期限为15年（含建设期1年）。具体还款见还贷计划表：还贷计划表年利率6.55%还款期限15年(含建设期）贷款总额（万元）30000总还款额（万元）44737.50还款年份当年应还本金（万元）当年应还利息（万元）总剩余本金（万元）第1年建设期内还息不还本196530000第2年2142.86196527857.14第3年2142.861824.6425714.29第4年2142.861684.2923571.43第5年2142.861543.9321428.57第6年2142.861403.5719285.71第7年2142.861263.2117142.86第8年214297、.861122.8615000.00第9年2142.86982.5012857.14第10年2142.86842.1410714.29第11年2142.86701.798571.43第12年2142.86561.436428.57第13年2142.86421.074285.71第14年2142.86280.712142.86第15年2142.86140.360.00 合计3000014737.509.5 财务分析结论综上分析，本项目偿还贷款的资金来源有保障，资金偿还计划合理，在财务上是可行的。第十章 社会效益分析10.1 项目建设对当地居民生活水平和生活质量的影响 项目完成后，将会全面提升当地98、棚户区居民的生活水平和生活质量。本项目建成后，拆迁还建的居民的居住环境得到彻底改善。很快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善人居环境。10.2 项目建设对当地居民就业的影响就业问题是关系到社会主义和谐社会建设的重大问题，有效的解决就业不仅可以促进人民团结、社会稳定，更是人民生活水平不断提高的保证。随着近年经济危机的爆发，就业问题重要性越发突出。通过本项目实施，可以直接解决部分建筑工人1 年的就业问题，同时项目的实施可吸引多家商户入驻，加大对不同层次劳动力的需求量，有助于缓解当地剩余劳动力就业压力，特别是为下岗职工提供再就业机会，吸纳本地剩余劳动力，利于社会长治久安。10.3 项目对当99、地经济的影响棚户区改造可带动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，这对于消除由于我国房地产市场动荡引发的外向型经济萎缩带来的负面影响，确保地区经济平衡健康的运行具有重要的现实意义。10.4 项目对当地基础设施的影响项目所在地的供水、供电等基础配套设施较好，可保障项目运营所需；项目实施不但不会给当地基础服务容量形成超负荷的压力，还将进一步加快该区市政道路、管网等基础设施的建设，带动周边社会服务产业的发展，对当地基础设施、社会服务容量都起到积极的推动作用。10.5 社会影响负面分析（1）本项目在拆迁工程实施期间，产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的大气环境、生活环境、道路交通和附近居100、民、附近企业入驻工人的日常生活造成一定的影响。（2）本项目在拆迁工程实施期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路、供电、给排水等设施。建议单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民、企业的不利影响。10.6 项目社会互适性分析一、政府对项目的态度与支持程度实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善人居环境，共享经济发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。二、项目区居民对项目的态度城镇化初期形成的简易住宅区，房屋简陋破旧，用水、供暖、卫生设施不完备，周边环境恶劣。住在棚户区的群众，多数是收入较低，生活质量低下。我国现阶段情况看温饱问题已经基本101、解决，但居住问题日益突出，尤其是棚户区居住条件与当前现代化城市发展所具备的功能形成了巨大反差，棚户区居民对改善住房条件愿望和要求十分迫切。三、当地城镇化建设程度的符合性目前城镇化建设虽然保持了较快的发展势头，但城市建设与良好的区位存在很大的不适应。与人们日益增长的物质和精神生活需求相比也存在着一定的差距，城市平房多、破损路面多、休闲场地少等诸多不和谐因素，会给城市发展带来了众多的不和谐之音，危及着城市的健康发展，使城市品位大打折扣。为此，如何精心做好城市建设的各项工作，努力为实现又好又快发展奠定更坚实的物质基础，是摆在城市建设者面前的一个重要课题。而在加强城市建设的诸多工作当中，棚户区由于地处102、城市的核心区域，理所当然地成为瓶颈因素，只有实施棚户区改造工程，才能纲举目张，全面提升城市建设水平。10.7 社会评价结论从整体上来讲，由于本项目是一个改造项目，该项目的实施会明显改善当地的生活环境，拆迁户以十分优惠的价格获得补偿，是一项民心的工程，它不像一些工业项目那样会给当地社会带来类似环境污染等涉及面较大的负面影响，因而它是一个社会风险较低的项目。综上所述，XX市XX年XX城市棚户区改造项目（一期）具有一定的社会可行性，会产生较好的社会效益。第十一章 社会风险及对策分析11.1 社会风险类型社会风险的种类可以分为两大类：一、人为的风险；二、自然风险。社会风险主要指的是人为因素而对经济活动103、产生的风险，如战争、施工安全、意外事故、政治、项目所在地周围的其他人为事故等，社会风险有可能导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序。在市场经济取向的发展过程中，社会中的每一个群体和个人以及国家政府都面临着多重风险，并且大部分风险都是人为因素造成的，并且泛滥的市场经济行为破坏了大自然的和谐，致使人类承受更多的自然灾害风险。当今社会追求的是共同富裕、和谐社会，有了风险的存在就意味着不和谐，而是在破坏和谐。因此，项目承办单位需要做到的就是，找出引起风险的根源，利用合理有效的办法来消除风险，将社会风险消灭于无形之中。11.2 社会风险及对策分析一、项目用地风险由于本项目没有新建内容，因此本项目基本无用地104、风险。二、项目扰民风险本地块周边虽不是居民密集区，拆迁工程施工中可能会出现一些施工扰民的事件，但是估计引起较大矛盾的可能性会很低。为保证让施工现场周围的单位、居民有一个良好的工作、学习和生活环境，在施工过程中将严格执行以下不扰民施工措施：（1）在施工中尽量采用低噪音的施工工艺和方法。（2）不在夜间1 0点至早上6点、中午12点至下午2点进行产生噪音的建筑施工作业，以免影响周围单位、居民的休息。若由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需在该时段连续施工作业的，施工前要先取得周围的单位、居民或居委会的同意，并到政府有关部门办理相应施工许可手续。（3）拆除混凝土楼板采用人工拆除。严格控制飞石、105、响声、冲击波。采用湿水除尘，减少声响及冲击波，确保不扰民。（4）建筑渣土及时外运，对超过48小时暂时不外运的渣土采取覆盖措施。（5）车辆进入现场禁止鸣号，渣土运输车辆厢盖密闭并经清洁冲洗后才能驶出工地。（6）工地大型机械设备尽可能远离居民区设置，并加强保养，防止发出尖锐的机械噪声。三、项目承建单位的选择风险由于本项目工程实施地点现状和工程的特点，可考虑同时施工或流水作业。在施工队伍的选择上，将根据公平、公开的原则择优选择施工承包单位。承揽任务的施工单位必须根据国家有关规定实施施工项目经理负责制；对于本项目所使用的各种管件和机电设备均应采取公开招标的方式采购，以保证产品的质量合格以及价格适中。四106、社会环境风险本项目所处地段，目前的环境很好，污染源轻，绿化率高。无社会环境风险。五、安全风险本项目的实施，产生安全风险主要在居民搬迁和进行拆迁过程，居民在搬迁过程中风险较低，可以忽略不计，在后期的拆迁过程中建设单位将尽可能提供安全施工环境，倡导安全施工意识与技术，这样会把安全事故发生率降到最低。六、自然灾害风险目前还没有有效消除自然灾害隐患的科学办法，作为企业具体做到的就是为防患自然灾害提供必要的建设设施，例如，建设高质量的防震、防台风、防洪水冲击和防浸泡的楼房，再就是加快防洪设施的建设，多建设滞留洪水的设施，减少洪水集中式的冲击带来的危害。七、项目拆迁实施当中的风险在项目实施前，项目承办单107、位与拆迁居民保持顺畅沟通，充分尊重当地居民的居住喜好和习惯，从内部装饰、建筑风格、楼盘等都听取潜在客户群体的建议。因此，该项目的实施过程得到潜在客户群体和政府的充分支持，可以保证顺利。八、项目的资金风险本项目规模较大，投资资金大，资金来源通过单位自筹和银行贷款，如资金能及时到位，项目资金方面基本无风险。项目在建设过程中，确保资金及时到位，合理安排资金的使用计划，做好投资控制。九、政策风险本项目为棚户改造建设项目，符合国家相关政策，项目的实施建设基本无政策风险。第十二章 结论和建议12.1 结论（1） 本项目的实施，严格执行国家对棚户区改造的有关规定要求，通过统一实施，可极大改善低收入居民住房条108、件。为全面推进建设小康社会尽一份力。（2） 本项目所在地位于贵州省黔南州XX市，项目的实施符合城市总体规划要求。（3）本项目的指导思想明确，具有经济合理性，采用的技术方案适用、有效，能满足国家有关指标要求。（4）本项目实施将使棚户区居民的居住与生存条件得到良好的改善，通过合理的安置可解决棚户区居民的后顾之忧。（5）本项目为棚户区改造，通过解决棚户区居民的生活及住房问题，充分体现了党和政府正确处理经济发展与改善民生的决心，是构建和谐社会，维护地方社会稳定的重要举措。综上所述，实施XX市XX年XX城市棚户区改造项目（一期）是必要的，也是可行的。12.2 建议（1）项目的实施，希望政府给予拆迁改造方面的政策支持。（2）项目建设资金能否顺利到位是本项目建设顺利实施的关键，建设单位应加强资金筹措力度，确保项目顺利实施；同时，管理单位也应加强成本控制，有效节约开支，科学管理解决资金缺口问题。（3）项目实施阶段，要加强对棚户区情况的调研工作，确保项目的实施进度，使项目如期完成，造福于民。（4）本项目政策性强、涉及面广、要求高，建议单位在项目实施过程中精心组织、周密安排、做好群众工作，确保工作落实到位。