1、占地21万平米住宅地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月73可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 公司概况和项目进展6一、公司概况：6二、项目进展：6第二章项目概况7一、地块概况7二、项目地块现状及周边环境8三、宗地红线图及主要经济技术指标13（2、缺红线图）13第三章城市投资环境分析16一、 城市总体概况16二、 区域经济发展概况17第四章 房地产市场分析24一、宏观经济背景及房地产总体趋势243、政策面：房地产政策调控出现由扶持需求向扩大供给转变的迹象39资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统41二、XX房地产市场概述41三、XX土地市场分析45四、XX二手房市场概况47五、西湖区房地产市场分析47六、XX高端物业市场分析50七、 竞争项目分析55第五章 小结70第五章 项目SWOT分析70一、优势（Strength）70二、劣势（Weakness）70三、机会（Opportunist）71四、威胁（Threats）71第六章 项目3、开发设想72一、产品定位722、建筑形态及面积控制72二、目标客户定位72三、开发进度安排72第七章 项目成本效益预测73第一章 公司概况和项目进展一、公司概况：浙江XXXX房地产开发有限公司二、项目进展：年 月 日，签订地块的国有土地出让合同；于 年 取得建设用地规划许可证和国有土地使用许可证。目前，土地款已全部付清，该项目正处于施工阶段。项目一期预计11月底可取得预售许可证。第二章项目概况一、地块概况项目地块位于XX市西湖区蒋村商住区以西，XX育华学校以东，浙大紫金港校区以南，西溪湿地以北，文一西路和紫金港路交叉处西北角，距XX市中心直线距离约7.4公里，距国家级湿地公园西溪湿地1.2公里4、。项目隶属于西湖区蒋村单元，由于与蒋村商住区无缝连接，可视同为传统意义上的蒋村商住区。二、项目地块现状及周边环境项目东至紫金港路，紧靠XX育华学校；南至文一西路，距离西溪湿地1.2公里；西至蒋村东路，紧邻西溪实验学校和蒋村中学；北至规划双龙路，紧邻浙大紫金港校区。从项目区位上看，本项目处在西溪板块、蒋村板块和申花板块的交界处，具有不可替代性；从项目所在位置上看，本项目周边不仅高校环绕，更能便享优良的湿地景观资源。浓郁的人文氛围和丰富湿地景观环境，更是为本项目的开发奠定了良好的先决条件。1、项目现有交通状况私家车交通：l 主干道：文三路、文二路、文一路等等l 支干：紫金港路、古墩路、花蒋路等等公5、交配套：l 合建村公交站（K311、K332、K641、K646、860）l 蒋村公交中心站（K194、B2、K311、K25、K24、K322、K641、K646、K194、K186)项目周边交通网络较为良好，主干道道路宽阔，私家车通达情况较好；公共交通较为成熟。2、项目周边现有配套情况 由于项目处于西溪板块与蒋村板块和申花板块的交界处，因而，除了可享受板块内部配套外，还可便利共享周边板块带来的成熟配套。l 教育配套：XX育华学校；蒋村中学；西溪实验学校；浙大紫金港校区等等浙大紫金港校区XX育华学校l 医疗配套：XX医院；正大医院；浙大国际医疗中心（在建）；浙江第十人民医院（在建）；浙江省立6、同德医院等等；l 商业及休闲娱乐配套： 可共享蒋村商圈配套，如西城广场等、蒋村商住区的人居生活配套等； 可共享申花板块商业配套，如银泰百货（在建）、富强商业广场（在建）、新武林商业中心（已开业）、XX印象城（XX深国投资商业中心，在建）等等； 项目除了可以共享以上周边板块的成熟配套外，还享有板块内部大量综合体配套，主要有西溪沃尔玛（在建）、西溪天堂（在建）、西溪湿地国际城市综合体（在建）、西溪新天地（在建）、5万方翡翠天地（在建）等。l 景观资源配套：西溪湿地景观风貌、约60万方城市生态控制区（在建）、育英公园等XX西溪国家湿地公园XX项目周边资源详图3、小结从以上对项目配套的分析上看，目前已7、经成熟的配套主要在教育和景观等方面，而在未来的一两年内，项目周边的商业生活、休闲娱乐及医疗等其他配套将会得到大幅提升，逐渐完善，尤其是西溪板块内的四个综合体项目（西溪沃尔玛、西溪天堂、西溪湿地国际城市综合体、西溪新天地）将会形成一个“综合体效应”，不仅会支撑起西溪板块内的完善配套，更是利于西溪板块形成高端、成熟的板块形象。三、宗地红线图及主要经济技术指标项目由1号（B-10）、2号（B-07）、7号（B-14、B-16）、10号（B-12、B-15）共四地块组成，总占地面积213967平方米，总建筑面积572665.2平方米，其中地上建筑面积449009.2平方米，地下建筑面积123656平方8、米。容积率2.1，绿化率41.28。（缺红线图）项目1、2、7地块较为方正完整，10地块成“枪形状”。项目地块的完整性将有利于土地资源的充分发挥和利用。此外，项目规划9-13层的小高层建筑，绿化率较高，高达41，确保了园区居住的舒适性。项目地块经济技术指标项目效果图项目总平面图第三章城市投资环境分析一、 城市总体概况1、区域规模2001年2月2日经国务院批准，XX市扩大行政区域，撤销萧山、余杭两个县级市，设萧山、余杭区。XX市现辖上城区、下城区、拱墅区、西湖区、江干区、滨江区、余杭区、萧山区，共8个区，3个县级市，2个县。全市共49个街道、122个镇、58个乡、708个居委会、4605个村民居9、委会。地区土地面积（平方千米）全市16596市区3068上城区18下城区31江干区210拱墅区88西湖区263滨江区73萧山区1163余杭区1222桐庐县1780淳安县4452建德市2364富阳市1808临安市31242、城市人口XX市统计局2009年7月16日发布的消息显示，2008年末，XX市常住人口达到796.6万人，比2007年末增加10.4万人，增长1.32%。与2000年第五次人口普查687.9万人相比，8年来XX常住人口共增加108.7万人，增长15.8%。据调查资料计算，2008年末，XX市居住城镇人口552.36万人，占常住人口69.34%；居住在乡村人口244.24万人，占10、常住人口30.66%。与2007年比，居住在城镇人口增加9.8万人，占常住人口比重提高0.33个百分点。 3、历史沿革XX历史悠久，自秦时设县治以来，已有2200多年历史。XX是华夏文明的发祥地之一。早在4700多年前，就有人类在此繁衍生息，并产生了被称为文明曙光的良渚文化。XX曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。XX古称钱唐。隋朝开皇九年(589年)废钱唐郡，置XX，XX之名首次在历史上出现。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至XX，升XX为临安府。绍兴八年（1138年）南宋正式定都临安，历时140余年。民国元年（1912年）以原钱塘、仁和县地并置杭县。民国十六年（1911、27年），析出杭县城区设XX市，XX置市始此。1949年5月3日XX解放，从此揭开了XX发展新的历史篇章。二、 区域经济发展概况1、综合评价经济总量。2008年，XX市实现地区生产总值（GDP）4781.16亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0，连续18年保持两位数增长。其中：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值2389.38亿元，第三产业增加值2213.14亿元，比上年分别增长3.6、9.0和13.8。三次产业结构由上年的4.050.245.8调整为3.750.046.3。全市按常住人口计算的人均GDP为60414元，按户籍人口计算的人均GDP为70832元，分别增长9.4和112、0.1，按国家公布的2008年平均汇率计算，人均分别达到8699美元和10199美元。 财政收支。2008年完成财政总收入910.55亿元，比上年增长15.5，其中地方财政一般预算收入455.35亿元，比上年增长16.3。在税收收入中，增值税305.44亿元，增长16.5；营业税143.74亿元，增长13.2；企业所得税203.64亿元，增长13.1；个人所得税68.11亿元，增长15.8。全年地方财政支出419.67亿元，比上年增长25.0。其中：教育、科学技术支出92.8亿元，增长23.9；社会保障和就业支出40.31亿元，增长34.6；医疗卫生支出25.95亿元，增长31.7；环境保护支13、出7.46亿元，增长43.7；城乡社区事务支出68.25亿元，增长26。 市场价格。市区居民消费价格总水平比上年上涨4.9。八大类商品和服务项目价格呈“五升三降”格局（见下表）。市区居民消费价格指数项 目2008年2007年市区居民消费价格指数（上年100）104.9103.5 1、食品114.6108.02、烟酒及用品102.5102.4 3、衣着98.6101.4 4、家庭设备用品及维修服务105.0102.2 5、医疗保健和个人用品105.3103.3 6、交通和通信94.798.2 7、娱乐教育文化用品及服务99.4100.1 8、居住102.4104.0全市工业品出厂价格上涨5.9，14、涨幅比上年提高2.3个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨10.8，涨幅提高6.1个百分点。市区房屋销售价格比上年上涨8.6，其中新建房销售价格上涨10.0，二手房销售价格上涨4.2。新建房中，普通住宅销售价格上涨7.8。劳动就业。2008年城镇新增就业人员20.11万人；城镇失业人员实现再就业12.59万人；全市再就业培训6.22万人。年末城镇登记失业率由上年的3.21下降为3.02。2、城市建设和环境保护 城市基础设施建设。2008年完成基础设施投资541.12亿元,比上年增长33.4。江东大桥建成通车，机场路整治、九沙大道、三堡排涝、九堡大桥、之江大桥、钱江隧道主体工程、运河二通道和铁15、路杭宁、杭甬线与东站客运枢纽开工建设，地铁一期按预期推进，机场二期、钱塘江引水等工程进展顺利，“两口两线”及扩大范围建设整治圆满完工。石大快速路、石桥立交、留石快速路一期及秋石快速路一期试开通。 公用事业。2008年累计建成110千伏及以上变电容量456.6万千伏安，35千伏19万千伏安,新增110千伏及以上线路281.14千米。全市用电量达到430.18亿千瓦时，比上年增长4.2，其中城乡居民生活用电51.25亿千瓦时，增长11.2。年末市区自来水日供水能力达到286万立方米，比上年增加12万立方米。年末市区居民家庭管道煤气用户为43.28万户，比上年末增长15.6；新开公交线路36条、优化16、44条，开通快速公交2号线，更新公交车1391辆，市区公交空调车比例达91.24。新建候车亭187座、共设置停车泊位5.79万个，同时推出免费单车服务网点241个，投放公共自行车8000辆。萧山、余杭区与主城区实现公交一体化。 环境保护。2008年全市化学需氧量和二氧化硫排放量较上年分别减少3.7和3.7以上；工业废气中二氧化硫排放达标率、工业废水排放达标率分别达到98和82；工业用水重复利用率为69。全市城市污水集中处理率由上年的80.7提高到83.9。主要水系监测断面水质三类以上比例为57.1。市区空气质量达到二级和好于二级的天数为301天。市区扩绿面积609公顷。至年末，市区人均公园绿地17、面积14.1平方米，市区建成区绿化覆盖率为38.7。3、农业 2008年XX市完成农林牧渔业总产值273.76亿元，比上年增长10.8。其中农业产值140.81亿元，增长7.7；林业产值32.02亿元，增长8.7；牧业产值63.66亿元，增长8.7；渔业产值30.93亿元，增长38.9。全年粮食总产量110.16万吨，比上年增长3.0；水产品18.47万吨，增长2.9；肉类29.52万吨，增长10.6；禽蛋13.25万吨，增长33.6；水果76.79万吨，增长9。全年茶叶、花卉苗木、水产品、节粮型畜禽、蔬菜和竹业等“六大优势产业”实现产值153.91亿元，比上年增长13.5；水果、干果、蚕桑、18、药材和蜂业等“五大特色产业”实现产值31.88亿元，比上年增长3.4,合计占农林牧渔业总产值比重为67.9,比上年提高0.6个百分点。4、工业和建筑业 工业生产。2008年全市工业总产值、销售产值双双突破万亿元大关，分别达到10968.86亿元和10802.66亿元，比上年分别增长12.5和12.3。其中规模以上工业产值、销售产值分别达到9332.17亿元和9165.97亿元，均比上年增长12.3。在规模以上工业中：轻工业实现销售产值3901.37亿元，增长11.6，重工业实现销售产值5264.6亿元，增长12.6。全年实现新产品产值1381.97亿元，增长16.0。新产品产值率由上年的14.19、33提高到14.81。 工业效益。全市规模以上工业企业实现产品销售收入8836.45亿元，比上年增长10.5；实现利税738.84亿元，比上年增长3.2，其中利润408.73亿元，增长0.3。工业产品产销衔接良好，全年规模以上工业企业产销率为98.22。建筑业。全年实现建筑业增加值249.18亿元，比上年增长8.8。全市有总承包和专业承包资格的建筑企业1106家，完成施工产值1736.37亿元，比上年增长22.1；施工面积15864.66万平方米，增长7.5；竣工面积5387.81万平方米，增长9.4。5、固定资产投资和房地产开发 固定资产投资。2008年完成全社会固定资产投资1961.72亿20、元，其中限额以上固定资产投资1863.52亿元，分别比上年增长16.5和17.7。从限额以上固定资产投资方向看，第一产业投资3.08亿元，比上年增长32.4；第二产业投资570.57亿元，增长7.9，其中工业投资569.34亿元，增长8.0；第三产业投资1289.86亿元，增长22.5。 房地产业。2008年全市完成房地产开发投资596.63亿元，比上年增长15.0。房屋施工面积4953.68万平方米，比上年增长3.7；竣工面积893.24万平方米，下降5.8。全年商品房销售面积716.38万平方米，下降37.7，其中住宅销售627.48万平方米，下降39.9。市区公开摇号销售经济适用房97721、1套，建筑面积82.5万平方米。6、国内贸易 2008年实现社会消费品零售总额1558.38亿元，比上年增长20.2。其中城市消费品零售额1481.49亿元，增长20.2；县以下农村消费品零售额76.89亿元，增长21.4。分行业看，批发零售贸易业零售额1377.77亿元，增长19.9；餐饮业零售额176.42亿元，增长23.3；其他行业零售额4.19亿元，增长0.6。年末全市共有商品交易市场691个，其中亿元以上商品交易市场134个，实现成交额2201.91亿元，比上年增长14.2。7、对外经济 对外贸易。2008年完成外贸进出口总额480.65亿美元，比上年增长10.7。其中进口总额14422、.51亿美元，增长7.4；出口总额336.14亿美元，增长12.2。按贸易方式分，一般贸易257.15亿美元，比上年增长19.6；加工贸易77.63亿美元，下降6.8。外贸结构有所调整。出口总额中，机电产品出口134.81亿美元，占出口总额的40.1；高新技术产品出口46.72亿美元，占出口总额的13.9。出口国别和地区中，对欧盟出口92.65亿美元，增长23.0；对美国出口75.08亿美元，下降7.6；对日本出口28.05亿美元，增长6.9。 对外合作。至2008年末，全市累计设立各类境外投资企业(机构)48个，比上年增长23.1。其中非贸易企业21个。全年境外协议出资1.33亿美元，其中非23、贸易性投资0.93亿美元，比上年分别增长109.4和138.5。完成对外承包工程和劳务合作营业额3.56亿美元。 利用外资。2008年批准外商直接投资483项，合同利用外资62.28亿美元,比上年增长11.6；实际到位外资33.12亿美元，增长18.2。全年总投资在1000万美元以上大项目282个，投资总额和合同外资分别占全市的94.2和92.8。利用外资结构优化，第三产业合同利用外资31.03亿美元，占49.8；实际利用外资19.54亿美元，占59.0。至2008年末，共有65家世界500强企业来杭投资107个项目。 引进内资。2008年共引进内资项目4995个，合同引进内资1090.7亿元24、，比上年增长18.8；实际到位内资473.13亿元，比上年增长21.1。 开发区建设。XX经济技术开发区、XX高新技术产业开发区、萧山经济技术开发区和XX之江国家旅游度假区等4个国家级开发区全年合同引进外资22.52亿美元，实际利用外资11.41亿美元，分别占全市的36.2和34.2。全年实现技工贸总收入3549亿元，比上年增长9.4；实现利税302.35亿元，比上年增长17.6。8、交通运输、邮电和旅游交通运输。2008市货物运输总量2.25亿吨，与上年基本持平；旅客运输量2.91亿人次，比上年增长3.8。至年末，萧山国际机场已开通航线193条，其中国际航线30条，港、澳、台航线8条；全年民25、航旅客进出港达到1267.32万人次，比上年增长8.0。道路建设快速发展。全年新增公路里程237.26千米，至年末，全市境内公路总里程达到14699.53千米，其中高速公路494.15千米。全市公路通村率为99.5，建制村客运班车通达率由上年的95提高到97.5。机动车辆持续增长，年末全市社会机动车拥有量达139.54万辆，其中私人汽车56.52万辆，比上年末分别增长5.2和18.3。邮电通讯。全市完成邮政业务总量10.93亿元，比上年增长20.4;完成邮政业务收入8.46亿元，增长1.2。邮政特快专递辐射221个国家和地区，全年完成国内特快业务863.1万件，比上年增长54.7；国际特快业务26、27.07万件，比上年增长2。完成电信业务收入115.59亿元，比上年增长7.9。年末本地电话用户为428.57万户，移动电话用户为880.19万户；计算机宽带用户达到139.61万户，比上年增长15.9。旅游业。全年接待入境旅游者221.33万人次，比上年增长6.1；接待国内游客4551.67万人次，增长10.7。旅游总收入达到707.22亿元，增长12.2。市民出境旅游人数为28.26万人次，比上年增长4.4。旅游基础设施日趋完善。至年末，全市各类旅行社达437家，其中国际旅行社41家；星级宾馆达到247家，其中五星级酒店13家；A级景区26个，其中5A景区1个，4A景区19个。9、金融、27、证券和保险 金融。2008年末，全市金融机构本外币存款余额达11333.35亿元，比上年末增长21.4；贷款余额10069.03亿元，比上年末增长19.0。个人消费贷款余额1257.04亿元，比上年末增长11.2。 资本市场。2008年新增上市公司6家，共募集资金26.35亿元。全市新增募集资金39.83亿元。至年末，全市上市公司累计66家，实现上市融资521.44亿元。外资金融机构8家，新增金融机构或办事处17个。期货交易所全年交易总额12400亿元。 保险。全市保费收入146.21亿元，比上年增长35.2；其中，财产险保费收入47.96亿元，增长14.2，人身险保费收入98.25亿元,增长28、48.4。共支付各类保险赔款及给付47.79亿元，增长 17.9，其中财产险29.1亿元，人身险18.69亿元。10、教育和科技 教育。全市学前三年幼儿入园率为97.1。年末全市共有小学418所，在校学生45.21万人；初中260所，在校学生24.45万人；普通高中76所，在校学生12.03万人。全市小学入学率和初中升学率均达到100，初中毕业生升入各类高中比例由上年的97.9提高到98.7，其中优质高中招生比例由上年的74.9上升到76.6。普通高等院校36所，在校学生40.96万人，比上年增长4.3，其中在校研究生2.97万人。高等教育毛入学率由上年的50.4提高到51.9。全市新增外来务29、工人员子女学校7所，累计达54所，共解决13.83万名外来务工人员子女入学。全年义务教育免收杂费、课本费、作业本费3.5亿元。 科技。2008年全市专利申请量达到18549件，专利授权量9831件，分别比上年增长39.6和29.8。年末经认定为国家扶持的高新技术企业804家，占全省的60.4；累计培育认定研发中心473家，其中省级163家；企业技术中心393家，其中国家级13家，省级105家。年内新增25个中国驰名商标，累计已达76个。 小结：从以上各项数据可以看出，XX市的经济发展势头良好，城市化水平不断提高，居民生活水平稳步增长，人均消费能力逐步增强。而对于本案而言，良好的宏观经济背景，将30、有力保障项目的运行和未来良好的前景。第四章 房地产市场分析一、宏观经济背景及房地产总体趋势 2009年二季度开始，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场逐步回暖，并进入良性发展通道。从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为逐步释放，炒房者将因通货膨胀预期而再次进入房地产市场；从需求结构的角度，改善型购房将成为今后很大一段时间内的主要购房需求。 鉴于政策环境回暖力度较大，并且后市仍可能会加强。同时，信贷环境在2009年出现改观。在当前市场房地产市场发展迅猛。2009年内地房地产面临的资金环境：房地产开发贷款、抵押贷款、并购贷款环境将宽松。置业贷款已放松，并将进31、一步放宽。在“有保有压”中，房地产从“压”的范畴剔除。 当前房地产市场供需两旺，结合目前内地经济整体触底与房地产回暖的情况，房地产市场应有较长一段平稳发展期。1、宏观经济面：实体经济基本触底宏观经济整体呈现出“内热外冷”的特征：国内投资、消费增长显著，汽车、房地产等行业销售持续井喷；但外部经济环境的继续低迷使得外贸出口继续下滑，综合判断实体经济基本触底。图1- 1宏观经济数据时间08-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05PPI(%)9.136.592-1.1-3-4.5-6.0-6.6-7.2CPI(%)4.642.41.21-1.6-1.2-132、.5-1.4PMI(%)51.2%44.6%38.8%41.2%45.3%49.0%52.4%53.5%53.1%出口总额（亿美元）1364.321283.271149.871111.57904.53649902.9919.4887.58出口总额同比增幅（%）21.50%19.2-2.20%-2.80%-17.50%-25.70%-17.10%-22.6-26.4%新增贷款总额（亿）470019004769771816200107001890059186645国房景气指数101.1599.6898.4696.46/94.8694.7494.7695.94资料来源：国家统计局图1- 3金融机构新33、增贷款总额走势图（亿元）资料来源：央行；CRIC中国房地产决策咨询系统图1- 4全国社会消费品零售总额同比增幅走势图资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统图1- 5我国对外贸易同比增长情况走势图资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统图1- 6 PPICPI指数走势图资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统图1- 7我国发电量同比增长走势图资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统结论：以上几个指标的变化均说明我国实体经济仍处于调整之中，未来一段时间内波动反复恐是常态，距离真正的复苏仍有一段距离。2、房地产市场：市场数据乐观，中高端物业将成市场下34、阶段热点房地产投资数据时间08年19月08年110月08年111月08年112月09年12月09年13月09年14月09年15月商品住宅开发投资额（亿元）15508.3117482.3519332.6622081.261682342251147105商品住宅开发投资额同比增幅(%)28.7%27.4%25.2%22.6%0.8%3.2%4.9%4.4%土地购置面积（万m2）27536.7329596.1232016.5036785.372288474272669875土地购置面积同比增幅（%）-2.9%-5.6 %-5.9%-8.6%-30.0%-40.1%-28.6%-28.6%土地开发面积35、（万m2）240384.3247635.3254936.126033.272648522370788845土地开发面积同比增幅（%）-1.6%-2.5%-2.7%-5.6%-15. 5%-11.3%-12.2%-13.3%房屋新开工面积（亿m2）7.47.98.49.81.082.012.783.57房屋新开工面积同比增幅（%）10.20%7.30%5.40%2.30%-14.80%-16.20%-15.6%-16.2%房屋施工面积（亿m2）24.0424.7625.4927.4114.2117.8720.121.85房屋施工面积同比增幅（%）20.30%18.70%17.70%16.00%136、4.20%12.70%12.4%11.7%房屋竣工面积（万m2）26804.6630691.6935084.2358502.015651.009922.01320016200房屋竣工面积同比增幅（%）9.70%9.10%6.10%-3.50%29.00%26.30%27.1%22.6%商品住宅竣工面积(亿m2)2.182.52.94.80.450.811.0913300商品住宅竣工面积同比增幅（%）8.67.65-4.228.526.928.5%23.6%资料来源：国家统计局（1）成交市场成交持续稳定，成交量高位运行3-5月份以来，全国市场持续稳定增长，但涨幅逐步收窄，多数城市商品住宅成交仍保37、持了上升态势，少数城市成交在4月份冲高后，5月份有所回落。从2009年5月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的情况下，除了长春由于本月供应大幅攀升使得存量与上月基本持平外，其他多数城市的存量都不同程度下降。今年1-5月份，各主要省市商品房销售面积和销售额均呈现较大幅度增长。地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）全国总计24644.4425.5浙 江1551.4437.3北 京747.1107.4天 津445.094.6辽 宁1187.6228.9上 海1172.6919.6江 苏2860.8850.6山 东1627.924.4广 东2195.1447.1海 南175.38、2617.9安 徽1122.42-2.7河 南919.611.8湖 南995.6821.8新 疆284.3934.8n 5月份全国主要城市商品住宅市场交易数据区域城市2009年5月2008年月均值相比08年均值增幅2007年月均值相比07年均值增幅成交量同比增幅环比增幅存量环比增幅华东上海209.8112.24%10.30%631.6-10.60%74.32182.29%174.2120.43%南京95.27128.84%-2.98%362-14.50%38.3148.75%82.5915.35%XX104.08222.02%56.14%151.42-20.91%17.83483.74%34.39、44202.21%合肥84.1719.91%0.21%476.7-5.32%75.5811.14%75.5911.35%宁波59.01 63.50%36.14%/16.73252.72%35.2767.31%无锡61.10 130.98%15.33%456.57-8.38%22.88167.05%29.5107.12%华北北京194.574.10%-5.72%1584.23-5.46%69.08181.56%126.3953.89%天津128.48169.80%18.43%/41.65208.48%82.5755.60%长春53.948.00%18.46%4181.21%28.7487.54%40、/华南深圳76.9693.81%3.00%330.45-15.74%33133.21%41.7184.51%厦门59.01304.16%36.13%/8.81569.81%/海口21.826.39%34.69%490.99-3.38%14.4151.42%/中西部西安91.94101.93%8.23%/73.8324.53%73.824.58%长沙122.9821.28%3.69%185.93-30.69%97.8325.71%98.0725.40%郑州80.2713.66%-6.17%122.63-31.86%69.3315.78%69.3715.71%重庆188.6776.23%-29.241、2%1239.9-0.71%83.19126.79%/成都210.33445.60%120.84%543.32-24.30%42.15399.00%97.01116.81%南昌41.53208.09%-16.02%135.27-16.10%14.86179.48%28.3146.70%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（2）价格市场成交价格在从快速增长进入平缓微涨阶段今年1-5月份，各主要省市商品房销售面积和销售额均呈现较大幅度增长。地区商品房销售额（亿元）销售额增速（%）全国总计11388.9245.3浙 江1120.5768.5北 京910.52109.7天 津287.198.9辽 42、宁460.3931.8上 海1331.3561.9江 苏1285.4963.3山 东536.4116.2广 东1340.5652.5海 南103.6519.7安 徽369.557.9河 南248.4527.3湖 南261.5830.9新 疆73.2354.6表1- 6主要一线城市2009年5月份商品住宅成交均价表城市2009年4月2009年5月5月项目价格表现成交均价（元/m2）环比增幅成交均价（元/m2）环比增幅上海132680.92%134951.71%上涨北京122794.27%129225.24%普遍上调深圳1290612.59%133403.00%基本持平，个别楼盘涨价广州7978-43、3.74%/持平，个别楼盘涨价资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表1- 9主要二三线城市2009年5月份商品住宅成交均价表区域城市2009年4月2009年5月2009年5月项目价格表现成交均价（元/m2）环比增幅成交均价（元/m2）环比增幅华东南京62770.59%65724.70%微涨XX1266911.76%128361.32%微涨合肥4120-0.33%41530.80%持平苏州67463.28%/微涨宁波8912-4.13%92754.08%微涨无锡58175.99%59912.99%微涨常州4432-0.63%45823.38% 持平华北沈阳4635-0.45%4550-2%微44、跌天津66801.89%69233.64%微涨济南60632.11%5632-7.11%微跌青岛（四区）/持平大连6612-3.12%742312.26%上涨长春41505.63%42502.40%持平太原4654/47522.11%持平华南厦门842812.22%7994-5.15%持平海口46634.46%4571-1.97%持平中西部武汉51571.20%52672.13%持平西安46030.44%4601-0.04%微跌长沙39650.28%40241.49%持平郑州44253.63%47647.66%微涨重庆426312.93%43612.30%微涨成都55472.49%57591445、.56%微涨南昌46095.47%4525-1.82%持平资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 （3）投资房地产投资明显回升1国房景气指数继续回升5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.94，比4月份继续提高1.18点，市场景气度已逐渐回升。这与商品房实际成交市场回暖情况相一致。图1- 1全国房地产开发景气指数趋势图资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统2房地产投资明显回升房地产开发投资增幅连续三个月提高1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%46、，比1-4月提高1.0个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。自3月份以来，房地产开发投资随固定资产投资一起，实现连续3个月增长，表明开发商对市场信心已逐渐恢复。图1- 2全国房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统土地购置面积同比降幅维稳1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%，与上月持平，但市场实际情况表现较好。在市场回暖以及未来通胀预期的影响下，本月众多开发企业出现拿地行为，多轮竞价争夺土地的现象频现。与实际情况相比，该数据有所滞后。1-5月，完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.347、%，降幅较上月扩大1.1个百分点。这主要是由于08年的房地产投资增长放缓，开发商建设速度放慢，导致完成土地开发面积同比降幅继续扩大。图1- 3全国土地购置面积及开发面积同比增幅走势图资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统（4）、成交结构投资需求推动中高档产品全面热销随着市场的逐步走好，2009年5月全国中高档住宅呈现了全面热销的态势，总体来看，一线城市的投资型产品成交所占比重持续走高，尤其是大户型及别墅产品表现突出；二线城市的中高档住宅比重也逐步上升。上海别墅热卖，中高档产品成交走强图1- 4上海成交面积段结构图（单位：平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交价格结48、构来看，有两个特点，一是刚性需求支撑的中低档住宅成交比重呈上升趋势；二是中高档住宅持续热销。图1- 5上海成交价格结构图（单位：元/平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统北京大户型成交快速上升，高档住宅升温图1- 6北京成交面积段结构图（单位：平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交价格结构来看，北京中高档住宅成交比重连续几月上升，尤其是高档住宅成交比重5月回升态势显著，较上月增加了1.82个百分点，达到6%。高档住宅比重上升主要是由御园、北京尊府等高端楼盘成交回升所带动。图1- 7北京成交价格结构图（单位：元/平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统投资需求推49、动深圳小户型热销图1- 8深圳成交面积段结构图（单位：平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交价格结构来看，一方面是中高档住宅成交持续扩大，中高档住宅、高档住宅5月成交所占比重合计为14.98%，较上月增加2.89个百分点；另一方面是低档住宅比重扩大，较上月上升了11.58个百分点，达到38.83%。图1- 9深圳成交价格结构图（单位：元/平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统XX中高档产品热度不减图1- 10XX成交面积段结构图（单位：平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交价格结构来看，中高档住宅所占比重上升了3.19个百分点，高档住宅的比重微升0.450、个百分点，由于价格回升和市场成交总量的快速上涨，低档产品成交比重出现急剧萎缩，由3月份的12.83%锐降至5月的0.7%。图1- 11XX成交价格结构图（单位：元/平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统南京改善型产品成交大增图1- 12南京成交面积段结构图（单位：平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交价格结构来看，5月份南京中高档、高档住宅保持了较高的成交比重，其中中高档住宅比重17.95%，上升了2个百分点。图1- 13南京成交价格结构图（单位：元/平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统成都政策推动低档住宅成交猛增图1- 14成都成交面积段结构图（单位：平51、方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交价格结构来看，5月成都低档住宅的成交出现了猛增的态势，占了市场成交总量的31.2%，较上月的5.34%，大幅增长了25.86个百分点。这主要是成都的政策因素引起的，由于前期执行的契税补贴优惠将截止，因而引发购房者集中签约购房，而契税补贴的对象基本上是集中在中低档购房者，因此使得5月低档住宅成交比重大增。图1- 15成都成交价格结构图（单位：元/平方米）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、政策面：房地产政策调控出现由扶持需求向扩大供给转变的迹象（1）、宏观经济调控转向以结构调整为主经历这次前所未有的金融危机，全球经济都陷入低迷。虽然我国52、于去年四季度经济出现迅速下滑，但是国家政策的不断推出，使经济逐渐出现回暖。本轮政策的着力点与以前的思路类似，即依然是通过大力加强投资来拉动经济，但近期国家出台的一系列宏观政策表明这次国家正在通过金融危机的契机，在不断加强结构调整及经济转型，不论是十大产业振兴政策，还是加强推动技术创新政策，以及加快完善社会保障体系、推进节能环保政策等，都体现了政府欲由出口拉动型经济向内需推动型经济转变的思路，而这将为我国经济中长期发展奠定基础。表1- 1近期国家宏观调控措施列表 时间政策条目政策内容产业振兴规划国务院出台电子信息产业调整和振兴规划细则国务院出台纺织工业调整和振兴规划、细则国务院关于扶持和促进中医53、药事业发展的若干意见国务院出台有色金属产业调整和振兴规划细则国务院出台装备制造调整和振兴规划细则工业和信息化部印发关于遏制钢铁行业产量过快增长的紧急通报，加强淘汰落后产能的力度国务院出台石化产业和轻工业调整和振兴规划细则促消费、完善社会保障，建节能环保型社会医药卫生体制改革近期重点实施方案（2009-2011）出台家电“以旧换新”政策措施，将老旧汽车报废更新补贴资金从10亿元增加到50亿元，同时安排20亿元资金用于家电以旧换新”补贴中共中央政治局常委、国务院副总理李克强21日出席财政支持新能源与节能环保等新兴产业发展工作座谈会表示，要重点扶持新能源和节能环保产业，培育新的经济增长点国家发展改革54、委、财政部正式启动“节能产品惠民工程”，将对购买高效节能产品给予财政补贴2009-2-5加强区域发展国务院出台关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见2009-4-29国务院出台关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见2009-5-14国务院出台关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见2009-5-13促科技进步及创新政策国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步发挥科技支撑作用、加快国家科技重大专项实施工作，讨论并原则通过促进生物产业加快发展的若干政策2009-4-29结构性调整资本金比例国务院常务会议决定，降低城市轨道交通、煤55、炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住宅、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例，资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（2）、中央房地产政策面临调整，由扶持需求转向扩大供给当前房地产市场出现了新的矛盾：房价再度出现快速上涨，部分项目售价已创下新高，房价泡沫再度膨胀；大量资金融入楼市，导致市场重新出现供不应求，再现开发商捂盘惜售的现象。在此背景之下，国家对房地产市场的政策着力点悄然发生转变，扶持开发企业、促进投资、增加市场供应量成为重心。5月份，中央政府有三大政策引起市场强烈反响，但实际只有资本金政策能够切实落实。土地增值税：5 月20日，国税总局网站上发布了土地增值税清算管理规程56、的通知，同时市场上也有传言，深圳将作为试点，在全国率先实施全额征收土地增值税的探索，但实施难度较大。物业税：5月25日，国务院宣布将研究开征物业税，在市场上引起轩然大波。物业税涉及到土地出让金改革、征税对象以及征税比例的确定等一系列难题，因此短期内也难以实施。但政府选择目前的时点宣布有对市场上的投资性需求提出警示的意义，抑制投资性需求泛滥的意图较为明显。资本金政策：5月27日，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为近几年来扶持企业力度最大的政策，有望调动开发商的投资积极性，拉动房地产市场投资，增加房地产市场的供应量。（3）、地方政府政策分化，部分地区收紧二套房贷57、款在中央政府政策思路发生转变的同时，各地方政府对房地产市场的政策调控也出现了一定的分化，上海、山东等地方政府逐步收紧了第二套房贷款的政策，首付比例严格要求四成，并提高了贷款利率优惠的门槛。而其他地方政府如北京、沈阳、XX等城市则继续对房地产市场出台鼓励性政策，主要通过公积金政策调整对房地产市场消费予以扶持。表1- 2 2009年5月全国及地方重要政策列表 全国政策政策条目国务院提出深化房地产税制改革，研究开征物业税。国务院保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从原来的35%降低至20%。 国家税务局土地增值税清算管理规程：对土地增值税清算的具体问题做出规定；地方政策政策条目北京放行土地款58、时限：土地项目付款时限由原来的2个月付清延长至6个月。郑州缓解企业资金压力，促进项目开发建设；加大政策扶持力度，积极促进住房消费；沈阳7项措施助推楼市；公积金贷款最高额度调至50万元；XX每户公积金贷款最高额度从60万元提高到80万元；二套房公积金贷款不再有明确的“面积在140平方米以下”的规定、并且在1年半时间里贷款利息还可以享受30%的补贴。山东银监会：非改善型二套房首付四成上海银监会：严格要求非首次改善型的二套房执行首付四成的要求资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、XX房地产市场概述自春节以来，受惠于中央采取的优惠政策，以及行业形势的回暖，XX楼市出现了相对旺盛的销售走势，商品房59、成交量明显放大，出现量价齐升的局面。2006-2009年XX市商品住宅月度成交面积统计（万平方米）2009年1月-7月20日XX市商品住宅月度成交面积统计（万平方米）2006-2009年XX市商品住宅月度成交套数统计（套）2009年1月-7月20日XX市商品住宅月度成交套数统计（套）2006-2009年XX市商品住宅月度成交均价统计（元/平方米）2009年1月-7月20日XX市商品住宅月度成交均价统计（元/平方米）三、XX土地市场分析1、XX住宅土地出让情况 （注：2009年数据截至6月30日，下同）2007年XX主城区住宅土地成交量最大，而随着2008年楼市的萧条，土地成交骤然下滑，竟不到260、007年成交的1/2。今年上半年已出让10幅土地，在楼市持续热销的情况下，开发商拿地的积极性高涨，预计下半年土地拍卖的进度可能加快。从住宅楼面均价来看，呈逐年上涨状态。2009年上半年成交土地的楼盘价达到了8505元/平方米。2、西湖区住宅土地出让情况2007年以来西湖区出让土地呈下滑趋势，其中2007年成交量最大，共18幅，207.8万平方米。2008年西湖区的土地成交量骤减，共成交4幅土地，42.9万平方米，均为本项目地块。2009年上半年，西湖区尚未有土地出让，暂无成交。从2009年读地手册看，2009年可供出让土地较少，住宅用地仅两幅。可见，短期内西湖区的可出让土地较少。3、小结从土地61、市场的成交情况来看，整体市场回暖趋势明显，土地成交持续上升；从供需角度来看，西湖区土地近年来都是供小于求，2007年出让的宅地，至今也有多数项目已推向市场，同时据2009年读地手册情况反映，下半年西湖区仅有两幅宅地出让。从这个市场信息面来看，本案占有一定的时机优势。四、XX二手房市场概况2007-2009年上半年XX二手房成交量及成交均价对比图五、西湖区房地产市场分析1、2009年上半年西湖区房源情况分析上半年西湖区新增上市共2211套，其中主要集中在4、5、6三个月。上半年西湖区共成交6150套，其中5月达到最高峰，1764套。随着近几个月持续热销，西湖区市场存量逐月减少，截至6月30日仅有62、1967套，市场存量较少。2、2009年上半年西湖区销售情况分析 上半年西湖区共成交6150套，明显大于上市量。成交量走势跟XX整体走势一致，3月开始启动，5月达到峰值，6月略有回落。成交均价呈一个平缓的U字形，1月成交价处于高位并开始逐步下滑，3月、4月处于谷底，随着持续热销，5月价格又重新回升，6月则有了较大幅度的提升。3、2009年下半年西湖区公寓楼盘供应情况所在板块楼盘名称总建筑面积（万方）在售户型（平米）在售/已售均价（元/平米）目前存量09年下半年上市情况（套）备注套数（套）面积（平米）文教区板块城市芯宇22.6175-2503000010821694.56无预计明年上半年推出一幢63、酒店式公寓，户型5090方，价格预估30000元/平米左右三墩板块白马尊邸1480多约10000527088.83约100套户型100方左右金地自在城85公寓未开始销售公寓未开始销售当前公寓无房源可售约300套预计8、9月份推出首批公寓，面积75-148方，价格预计会在13000元左右（可能会做精装修）申花板块协安上郡1064、80多、130多13000313152.67约150套面积约60、80、130方，价格在13000-14000元之间。西溪板块和家园100180-23013000-17000649230.71约300套预计9-10份推出排屋和公寓新房源。公寓面积：90方/150方，预计64、价格16000元/平米。西溪里25在售房源售馨已售价格：边套15000，中间套12000111338.19180套预计8月中旬推出137、178、190方户型，预价格15000元/平米。西溪蝶园1119018000-22000427587.57规划已出，尚未打桩二期房源规划1400户，预计年底或明年年初推出部分房源。主力户型130-140方之江板块朗郡2853-90；180-280小户型：9500；大户型：1200034774966.44约211套9月份加推50140方，预计售价11000元/平米。沐桥/图原公寓8.5200-500沐桥售价：30000-35000元/平米；图原公寓在售价格：165、7000-18000元/平米11813287.45约150套推出房源为沐桥北区图源公寓，面积200方240方，精装修成本40005000元，预计售价：18000元/平方米当前，西湖区主要在售住宅楼盘共9个，集中在西溪板块、三墩板块和之江板块。除销售计划未定的西溪蝶园外，预计新推房源共约1391套，以目前的销售量来看，西湖区2009年下半年的上市量不大。六、XX高端物业市场分析（注：高端公寓的单价为20000元/平米以上，以下数据情况以透明售房网为准）1、2009年上半年高端公寓供应情况截至2009年6月30日，XX新增高端公寓788套。供应最大的是上城区，主要为蓝色钱江的上市体量，其次是滨江区66、，主要为彩虹豪庭的上市体量。此外，其它区域均无供应量。注：蓝色钱江上市共448套，按拼户型后计算。2、2009年上半年高端公寓成交情况上半年XX高端公寓共成交1655套，自今年5月份起，成交量大幅上升，其中5、6月份的成交量主要来自于新开楼盘蓝色钱江和彩虹豪庭。注：蓝色钱江共销售423套，其中拼户型房源158套。从区域情况看，上城区成交量最大，主要来自近期上市的蓝色钱江。此外，是西湖区、江干区和滨江区的成交也较大。3、2009年下半年高端公寓供应情况选取对象：单价在20000元/平米以上XX主城区楼盘。n 在售项目XX主城区内，在售的高端公寓单价在20000元/平方米以上主要有：所在区域楼盘名67、称总建筑面积在售户型在售价格下半年上市量下次推盘计划销售情况（平米）（元/平米）滨江区彩虹豪庭约10万方26325000-26000约130套预计8-9月份推出，均价2300024000元/平米。在售房源已去化80%，剩余约40套左右江干区东方润园22.6万方3601000万/套起约15套7幢楼的顶层，预计7月下旬推出，面积600-900方，价格预计2000万/套起剩余29套房源，已包含未推15套上城区蓝色钱江30万方160-30029600下半年无新房源推出预计明年5月份已售605套（协议加合同）、未售11套水岸枫庭6万余方88-275260000后期无新房源剩余179套（透明售房网，截至768、月5日）云龙十一景约4.8万方128-140（主力户型）24000元/平米起0后期无新房源剩余30套左右下城区现代景苑20万方120-180200000后期无新房源住宅剩余37套（透明售房网，截至7月5日）；西湖区城市芯宇22.6万方175-25030000下半年无新房源推出预计明年上半年推出1幢酒店式公寓。当前可售103套（透明售房网，截至7月5日）西溪蝶园11万方19018000-22000规划已出，尚未打桩主力户型：130方、140方。在售房源剩余190方，约30套左右。当前在售的高端公寓主要集中在沿江一带及城西。西湖区当前在售的高端公寓主要为城市芯宇和西溪蝶园，其中西溪蝶园二期目前规划69、已出，但尚未打桩，具体销售计划未定，预计下半年或明年初上市。除了以上所列的主要在售高端公寓外，市场中还有少量尾盘在售。n 已立项未上市项目未来可能走高端公寓路线与本项目形成竞争的项目主要有雅戈尔隐寓、昆仑公馆、城市之星、天宏紫轩及中北花园二期等项目。楼盘名称区位总建筑面积楼面价（元/平米）下半年推盘计划备注雅戈尔隐寓西湖区9万方15712下半年无推盘计划预计2010年上半年推出昆仑公馆下城区13万方12245 约120套预计将在10月开盘焦点房地产网，户型80-600的精装修高层住宅，共510套左右。预计价格30000元/平方米城市之星钱江新城22.5万方6753约180套2009年8月中旬开70、盘，预计推出190-250左右的精装修户型，预计售价30000元/平米紫轩上城区5.5万方9730319套户型89方，138-180方，总套数319套。预计2009年10月开盘，预计售价20000元/平米中北花园二期下城区9.96万方非公开拍卖土地，楼面价未知下半年无推盘计划三幢12层至13层高的住宅楼，一幢24层高的住宅楼，两幢23层高的酒店式公寓已立项未上市的项目共约59.96万方，其中多数项目预计会在今年下半年或明年上半年上市。通过以上的楼盘调研，全市/西湖区上半年高端公寓的存量及供应量情况汇总如下：全市上半年存量约522套（注：上半年高端公寓存量主要数据分解存量10套以上）蔚蓝公寓（171、3套）、留庄（12套）、蓝色钱江（拼合后共17套）、水岸枫庭（179套）、城市芯宇（103套）、彩虹豪庭（40套）、和家园（紫和园32套）、西溪碟园（30套）、现代景苑（37套）、东方润园（29套）、云龙十一景（约30套） 下半年新增供应量约749套（未包含蓝色钱江、西溪蝶园）彩虹豪庭（130套）、昆仑公馆（120套）、城市之星（180套）、紫轩（319套）总供应量1271套西湖区上半年存量177套留庄（12套）、城市芯宇（103套）、和家园（紫和园32套）、西溪碟园（30套）下半年供应量除西溪蝶园外，无上市七、 竞争项目分析1、项目区域优势分析项目所在的区域紧靠闲林住宅板块、西溪湿地、城西商72、务圈、浙大紫金港校区。闲林板块是XX市的最大房源供应区域之一，区域内有优美的自然环境，良好的空气质量，多为新开发的优质校区，价格适中，是追求环境质量和供房能力有限的消费者首选区域。这个区域的开发高峰在前几年，随着业主的入驻和周边配套的逐步完善，将会成为XX一个新的大型居住区域。城西商务圈是XX市的几个副城市中心之一，这几年随着西城广场的落成，以及规划中的其他商务设施配套的逐步开工，已经渐见雏形，消费人气逐步旺盛。浙大紫金港校区已经成为浙大的主要校区，名牌大学对周边的辐射作用随着紫金港校区的日益成熟而不断彰显。西溪湿地是XX市政府这几年来重金打造的城西风景区，总面积约60平方公里自古以一曲溪流一73、曲烟闻名，是目前我国惟一一块大面积城市湿地，曾与西湖、西泠印社并称XX三绝，列为我国建设国家湿地公园的首个试点，总投资逾10亿元分期建设。经过保护性建设，XX西溪已经渐渐重展其独有的生态和景观魅力。与XX的另一个新兴高价供房区域钱江新城相比，项目所在的板块（暂称西溪板块）具有几个明显的优势特征：l 优良的自然风景和空气环境；l 较少的商业办公设施，具备打造幽雅气质高档住宅的条件；l 浙江唯一的名牌大学浙江大学主校区；l 到西湖、梅家坞等XX人周末悠闲生活去处距离很近。2、项目区域竞争楼盘分析目前，项目周围竞争楼盘的开发比较多。按照距离项目位置2公里的范围搜索，目前已经进入开盘状态的竞争楼盘主要74、有耀江文鼎苑、大华西溪风情、坤和西溪里、万坤西溪碟园。这个区域，坤和拿地最多，两块地共有建筑面积75万方，业态基本上以大户型公寓、别墅为主。竞争楼盘中，还选择位置距离稍微远些的坤和和家园，该楼盘以山景为主开发大户型公寓、别墅，从业态类型、区域位置类似程度以及销售单价几方面来看都跟项目有很大的竞争相似性，因此选择其作为竞争楼盘分析对象之一。另外还选择城西距离市中心最近的新开高价楼盘金都城市芯宇作为辅助分析对象。比较分析结论：l 大华西溪风情、坤和西溪里、万坤西溪碟园、坤和和家园在自然景观上有独特优势；l 耀江文鼎苑的主要优势在于浙江大学紫荆港校区近在咫尺，在产品设计上相对其他而言逊色；l 金都城75、市芯宇的优势在于成熟的配套和高科技设计建筑。l 耀江文鼎苑已经是尾房，前期销售的主力户型是80-90平米，去年10月份均价13000元/平米时的销售去化很快，目前已经达到92%。但今年二期推出90-180户型，均价18000元/平米时，去化缓慢。一部分原因是因为宏观调控导致整体楼市暗淡，另外原因在于总价达到200万时的目标客户属于顶端消费群，对产品要求更高，而与此同时周边竞争楼盘譬如坤和和家园精装修均价在23000元/平米，万坤西溪碟园精装修均价在21000元/平米，对耀江文鼎苑造成很大竞争威胁。l 金都城市芯宇用高科技和市区地理位置优势，把目标客户锁定在喜欢老文教区域的有钱族。其一期毛坯2276、000元/平米的均价，总价260万左右的房源在今年1月份开盘后取得90%的销售去化率，成绩骄人。二期精装修30000元/平米的均价，总价600万左右的房源，销售压力陡增。l 高价楼盘的主力户型面积在140-300平米，总价在500万/套左右，大华西溪风情、坤和西溪里、万坤西溪碟园都取得了较好的销售情况，这部分高端消费者对价格的敏感程度相对较小。l 80-90平米的小户型，这个区域主要有耀江文鼎苑、坤和西溪里，这两个楼盘在销售均价13000元/平米时都取得了80%以上的去化率，毛坯交房降低了销售价格，很大程度帮助销售去化。这部分客户对价格的敏感度远高于大户型的消费者。耀江文鼎苑一期小户型尾房1977、000元/平米的均价，部分原因在于此。l 大华西溪风情、坤和西溪里、万坤西溪碟园、坤和和家园与项目的类似程度最高，主要推广重点在于自然环境条件、周边配套和楼盘质量。3、区域竞争楼盘详情表楼盘业态项目规划最近开盘时间销售均价（元/平米）交房标准总套数（套）成交套数销售去化率 %户型面积推广重点大华西溪风情别墅占地面积达3000余亩，首期开发1000余亩。一期规划1000余亩，将建成建筑面积达500000的城市湿地水景排屋别墅社区。花园翰宫苑1-19、21-22、29幢2007年9月底开盘，28000毛坯100200平米以上3500余米生态河岸线和内部约30000平方米中央生态景观湖；产品建筑优势78、；人文因素2008年8-9月推出四期280-400左右的4联排700万/幢约130坤和西溪里高层公寓,排屋别墅占地面积：13余万平方米；建筑面积：33万平方米；绿化率30%；总户数:1500余户；停车位:1200余个；开发周期:计划三年，分批交付；容积率1.80 。2008年7月30，公一期产品情景公寓、宽景公寓和合院排屋。24683.33毛坯24011146.25 情景公寓：87、89；宽景公寓：139、178；合院排屋：255320。项目定位为“现代中式墙门大宅”；产品建筑风格；配套设施。璞园3幢13733.75毛坯18610355.38 87-89随园2800054814.81 140-79、320万坤西溪碟园高层,小高层,排屋别墅该项目由坤和和万科携手拿地开发，占地约155837平方米，总建筑面积约42万平方米，暂规划建造23幢由多层、小高层及高层组成的TOWNHOUSE品质社区。绿化率30%；2007-12-23推出3#、7#楼17000精装修20417284.31 3#平均约180平米；7#平均约300平米人文自然景观；产品建筑风格；配套设施；开盘折扣促销活动。3#19498.04212210081.97 7#13705.84827287.80 2008-07-27推出1#2#4#楼19500毛坯/精装修1703420.00 户型也都在190方左右2#21557.3精装修6180、1321.31 4#15508.69毛坯762127.63 坤和和家园高层,小高层,多层,独栋别墅,联排别墅园区占地面积约870亩，规划总建筑面积约100万方（含地下建筑面积）。2007年12月1日开盘,1、2、3、7、8、11楼(紫和园) 23333.33全装修1839954.10 景观院景公寓140m2350m2。主力户型为150-180m2三房和四房户型。推广主题：不容错过的城市山居。7大山系景观，气温和空气质量；产品稀缺性；建筑特色。开盘折扣活动。2008-3-2，紫和园4-6#、9#、10#楼、景和园E1-E12#、E14-E20#33363.64全装修29214850.68 景和园81、平均面积约280平米。耀江文鼎苑小高层、高层占地面积:333333平方米，总建筑面积:700000平方米；总户数:3000；容积率2.50 。一期已经售罄，二期尾房部分房源。2007-10-13 二期38楼13998毛坯34231692.40 主力户型80-90平米交通配套；浙大紫金港校区；生态景观。2007-12-22二期23#、31#、34#楼17698毛坯2014120.40 户型90-180平米2008-5-12二期29#、33#、35-37#17800毛坯511469.00 户型90-180平米2008-05-31，一期2#-8#、12#、16#楼部分住宅19000毛坯25624.082、0 主力户型80-90平米金都城市芯宇5幢高层占地面积:160750平方米，总建筑面积:230000平方米；总户数:1000；2008年1月20日，商品住宅5#、6#楼22000毛坯42537187.29 户型在90-150方中国工程院院士程泰宁先生担纲规划建筑设计，品牌设计；多项科技节能绿色建筑技术；成熟配套。2008-05-01 商业住宅及配套公建二期#楼30000精装修1474329.25 户型180-250平米项目周围潜在竞争楼盘，目前还在开发状态还未交付的楼盘主要有滨江金色庭院、雅戈尔杭商项目、西溪天堂悦巨、华元和庄等高档楼盘，目标客户具有竞争替代性。4、重点竞争楼盘详表坤和和家园项83、目基本情况楼盘名称坤和和家园楼盘位置XX市西湖区西溪路南侧西穆坞，原中国人民解放军73021部队营房驻地售楼电话85170035、85170053开发商坤和建设集团有限公司（XX振兴置业投资有限公司）建筑设计单位上海中房建筑设计院、深圳中建建筑设计院景观设计单位柏景（广州）园林景观设计有限公司精装修设计单位梁志天工作室营销策划深圳马一丁广告有限公司销售代理公司无物业管理公司开元国际物业管理有限公司（物业费：公寓2.5元/月，排屋：3元/月）楼盘自身配套健身会所、超市，餐饮中心，泳池，高尔夫球场区域周边配套规划沃尔玛、留下镇现有商业配套、第十人民医院在建等交通状况公交306路土地取得时间/方式/84、楼面价2006年7月，该楼盘土地以协议出让形式获得，楼面地价约3000元/规划设计占地面积共870 亩（该楼盘东北面将在今年年底扩大250亩左右土地，该土地为原西穆坞村，建筑面积20万，规划以多层为主）建筑面积约100万（含地下30万）开工面积：30万（含地下）销售面积：10万（不含地下）已交付面积：2.9万（不含地下）规划户数4500户左右（具体未定部分规划可能要调整）容积率1.2绿化率35%以上层高小高层:3m，高层：3m，排屋：3m产品类型目前开盘以小高层、联排为主，后期规划有多层、独立别墅车位配比1：1.06（交付后以租赁为主）建筑风格中式室内装修设备标准装修风格为中式风格，对外宣称装85、修标准5000元/m2，选用品牌如下：1、 墙面：以墙纸为主；2、 地面：实木复合地板；3、 地暖：德国威能；4、 入户门：钢木防盗门；5、 入户门锁：刷卡入户或指纹锁未定（此条未入合同条款）；6、 吊顶：青冈龙骨石膏板吊顶；7、 卫浴洁具：A、洗手台盆、浴缸：德国威宝；B、水龙头：汉斯格雅；C、卫浴五金件：德国凯高；8、 橱柜：德国百丽；9、 橱柜台面：三星；10、燃气灶、油烟机：德国西门子；11、冰箱：德国西门子；12、热水器：德国威能；13、可视对讲系统：LG智能系统；14、空调：上海大金户式中央空调15、电梯：16、智能化系统：月度销售情况总表月 份1月2月3月4月5月6月成交套数（套86、）5827207110101成交面积（）781.142357.74499.1218707.5114611.3618716.46成交均价（元/）14299.2520709.3615143.5413611.5514993.1115556.87成交总金额（万元）1116.9724882.6476813.261025463.825821906.9733291169589坤和西溪里项目基本情况楼盘名称坤和西溪里楼盘位置XX市西湖区蒋村板块，文一西路蒋村西路交叉口（蝶园西侧）售楼电话现场售楼电话0571-85157737开发商坤和建设集团有限公司（XX振兴置业投资有限公司）建筑设计单位浙大建筑设计院景观设87、计单位美国ATA景观设计公司物业管理公司万科物业管理有限公司（公寓1.38元/月/，排屋2.8元/月/）楼盘自身配套会所在二期（13号地块）。区域周边配套南向西溪湿地国家公园、西溪新天地（超市，电影院，精品商业街，注：未动工），西溪天堂，北靠浙大紫金港校区，浙大国际医疗中心（08年下半年动手），东临蒋村商务中心交通状况无直达公交车，最近的公交路线311，到花蒋路，步行15分钟土地取得时间/方式/楼面价杭政储出200714号：2007.4.23，该楼盘土地以竞拍形式获得， 楼面地价约5009.36元/，容积率为1.8；杭政储出200713号：同日，拍得位于14号地块北面的13号地块，楼面地价为488、975.34元/。规划设计占地面积共180亩建筑面积约25万，地下6万方开工面积：8.2万（含地下）销售面积：3.2万（不含地下）已交付面积：该楼盘尚未交付，交付时间2009.12月规划户数一期（14号地块）土地面积35600平方米，建筑面积8。2平米方，规划排屋54户，公寓393户左右。二期规划未完成容积率一区块（14号地块：文一西路北面，五常港河南面）容积率：1.8；二区块（13号地块：五常港河北面，规划路以南）容积率：2.0北绿化率30% 层高小高层:2.8m，排屋：2.9m产品类型以高层，联体别墅、独立别墅车位配比公寓50%，排屋1：1建筑风格中式墙门风格月度销售情况总表月 份1月2月89、3月4月5月6月成交套数（套）27100110632863成交面积（）5181.6616590.215503.13766.4739501.917501.64成交均价（元/）19652.2114152.7712318.771054817684.8713450.83成交总金额（元）10183.106223479.735319097.9454808.472669858.622210090.3294万科西溪蝶园项目基本情况楼盘名称万科西溪蝶园楼盘位置XX市西湖区文一西路与蒋村西路的交汇处售楼电话88918887 88918886开发商XX万坤置业有限公司（万科、坤和）建筑设计单位北京维斯平联合建筑设计90、咨询有限公司景观设计单位北京创立高峰景观设计有限公司精装修设计单位上海金鼎装修设计有限公司营销策划整合推广：华坤道威销售代理公司上海新联康、华坤道威、易居物业管理公司万科物业管理有限公司（1.68元/月，其中一楼业主为1.38元/月）楼盘自身配套一区块无，二区块有会所区域周边配套浙江大学、浙江大学国际医疗中心等，紧邻西溪天堂等商业配套。交通状况无直达公交车，最近的公交路线311，到花蒋路，步行15分钟土地取得时间/方式/楼面价2006.11.22，该楼盘土地以竞拍形式获得，楼面地价约4051元/，容积率为2.2。规划设计占地面积共233亩，其中一区块约78亩（南已开），二区块约155亩建筑面积91、45万（含地下），一区块15万，二区块30万开工面积：15万（含地下）销售面积：7.3万（不含地下）已交付面积：该楼盘尚未交付，交付时间2009.7月规划户数规划2100户左右容积率2.2绿化率30%层高多层：2.85M，小高层2.85M产品类型目前开盘以多层，小高层为主。车位配比1：0.9，交付后出售建筑风格现代简约楼盘点评该项目运用现代建筑手法将“高层TOWNHOUSE”与中国传统“庭园里弄私院”的层进式院落完美融合，形成小高层叠加的空间。项目以公寓为主，精装修，引入万科全面家居解决方案。主力面积在180-190平方，均价在18000-19000元/M2。室内装修属万科中档装修档次，对外宣92、称精装修费用约3000元/M2左右，选用品牌如下：设备标准1、 墙面：以墙纸为主；2、 地面：实木复合地板，柚木，市场价为200元/M2；3、 地暖：德国博士，24千瓦欧洲之星；4、 入户门：实木复合防火、防盗门；5、 入户门锁：指纹锁，品牌未定（此品牌合同条款未注明）；6、 吊顶：青冈龙骨石膏板吊顶；7、 卫浴洁具：水龙头、洗手台盆、浴缸、卫浴五金件：科勒；8、 橱柜：德国百丽；9、 厨房洗台盆笼头：美国摩恩；10、橱柜台面：三星；11、燃气灶、油烟机：西门子；12、冰箱：德国西门子；13、热水器：德国博士；14、可视对讲系统：西班牙Formax彩色可视对讲系统；15、空调：大金户式中央空调93、16、门窗：意大利Aluk（阿洛克）断桥隔热玻璃窗月度销售月 份1月2月3月4月5月6月情况总表成交套数（套）226886418944成交面积（）2306.576900.4111105.597412.6813329.288378.93成交均价（元/）12829.6612749.6613573.3415152.716518.315975.21成交总金额（元）295925088797.785415073.99911232.21222017.70413385.513第五章 小结从土地出让情况看，2007年是出让大年，而2008年出让较少，按照正常的开发节奏，2009年供应充足而2010年则供应量较小94、；但是，目前楼市持续热销，开发商拿地热情较高，土地拍卖的进度可能加快，政府推地力度可能加大。西湖区2008年以来土地供应量非常小，从今年读地手册看，仅2幅住宅用地，可见，短期内土地供应量不大。2009年西湖区成交量巨大，明显大于供应量，而这些项目基本上以2007年出让的土地为主，若以此去化速度，西湖区将出现供不应求的局面。从高端公寓情况看，整个XX市的供应量较大，上市的楼盘较多，项目将面临这些项目的竞争。但西湖区的供应量却较小，目前仅有存量177套，以上半年月均去化66套的速度，仅需2.7个月时间就可去化。下半年新增供应除尚未确定销售计划的西溪蝶园外无其他供应。这对本项目运作是一个有利因素。第95、五章 项目SWOT分析一、优势（Strength）l 项目地理位置优势明显，交通便捷，周边配套日渐成熟。l 坐拥西溪湿地和浙大紫金港校区。l 自然环境优美，安静悠闲，空气质量优于市区，夏日气温低于市区。l XX房产品牌优势明显，在XX乃至整个浙江，XX开发的房产质量、品味以及售后服务都已得到公众认可。l 优秀的开发团队和高档楼盘的开发经验丰富。l 联合XX，可以整合各种资源。l 开发商资金实力雄厚，为精耕细作一个高档楼盘奠定经济基础。二、劣势（Weakness）l 土地成本较高，这直接导致楼盘不菲的销售定价。l 由于地块限高，造成建筑形态比较单一，园区整体形象比较呆板。三、机会（Opportu96、nist）l 周边高档楼盘地陆续推出，已经先期营造了城西高档住宅集聚的形象和趋势，为项目高档楼盘的推出奠下氛围基础。l 周边配套和交通的继续完善。l XX作为浙江省的所选居住城市，在全省的地位无可取代，省内外一些富裕人群，越来越多地将杭城不动产作为资产配置的一部分而买房的。l 浙江经济发展速度虽然暂时受宏观调控影响减缓，但仍保持高速增长势头，财富增长将会继续刺激购房需求。四、威胁（Threats）l 宏观调控政策预测虽然向好，但仍具有很大的不确定性。l 国外发达国家经济不容乐观，在全球经济一体化的当今，其对中国经济发展的不良影响不容忽视。l 周边高档竞争楼盘近期推量较多，将会消化一部分潜在客户97、。l 周边高档楼盘同质化现象严重，各开发商充分在产品品质品味和配套上做了很多研究和创新，这为项目跳出同质层到更高的求新立异方面创造了很大难度。l 外地各大开发商，如中海、万科、复地等相继在杭拿地，楼市竞争更加激烈。第六章 项目开发设想一、产品定位1、XX第二代高层公寓领衔之作XX第二代高层公寓领衔之作，坐拥湿地生态环境、饱经浙大人文气息熏陶的贵族生活雅居。这个定位涵盖了以下几个要素：1、西溪湿地和浙大两个显著的周边环境，一个是自然景观，一个是人文气息。2、贵族生活，体现在是高楼价上，体现在大户型的需求上，体现在楼盘品质的打造上，体现在后期贵族式的物业服务上。楼盘定位要着重与其他楼盘不同的地方，98、可以在楼盘的气质上突出重点。3、楼盘的贵族气质需要业主的贵族气质，贵族气质的打造离不开人文氛围的长期熏陶。都说三代培养一个贵族，说明贵族很难培养，可以着重大学氛围从小熏陶对贵族培养的重要作用。2、建筑形态及面积控制本项目建筑形态为9-13层小高层公寓，一期物业面积为130-260平方米（建筑面积）。二、目标客户定位l 省内外一些富裕人群，近期有在杭购置豪宅的计划，主要是企业主、个体户和名牌企业个别高管，资产在千万以上的人群。l 杭城年收入数十万以上者，包括名企高管、银行高级职员、高级设计师等；以及部分大户型目标客户为父母购买小区内小户型住宅。l XX房产品的追捧者，多次购买XX开发的房地产项目99、，特别是住在城西的客户。l 专业房地产投资人士，高端、稀缺性物业保值增值的特性，特别是目前经济环境下，这批客户需求明显。三、开发进度安排 需要补充第七章 项目成本效益预测一、 项目规划主要经济指标二、 总成本估算项目金额（万元）成本单价（元/）数量（）备注1、土地费用2、前期费用规费设计费前期工程费小计3、工程费用建安工程其中北区叠拼北区排屋南区排屋花园住宅会所(包含物业房)室外工程景观工程设备工程弱电工程会所装饰不可预见费小计4、期间费用财务费用管理费用销售费用小计5、营业税金及附加6、总计（6）=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）7、销售收入北区叠拼排屋北区排屋南区排屋花园住宅小计三、投资效益项目数量备注销售总收入（万元）土地总成本（万元）建设开发成本（万元）项目总成本（万元）项目税前利润（万元）项目静态利润率项目净利润项目静态回收年限