1、工业集团占地6.3万平米地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论3第一节 项目实施背景3第二节 项目概况4第二章 投资商及开发商简介4第一节投资商简介5第二节开发商简介5第三章 编制依据和研究范围72、第一节编制依据8第二节研究范围8第四章 市场分析9第一节 沈阳市宏观市场环境分析9第二节 2010年上半年沈阳市房地产发展分析13第三节项目自身竞争优势分析17第四节周边楼盘调研分析18第五章 项目建设必要性分析20第一节顺应XX区自身发展的需求20第二节顺应沈阳市住宅市场及商业市场发展的需求21第三节增加沈阳市税收21第六章 项目地块现状分析22第一节区域居民构成22第二节企事业单位22第三节区域商业配套23第四节文化教育24第五节交通情况24第七章 项目市场定位及规划设计26第一节项目名称26第二节项目市场定位27第三节规划设计27第八章 组织机构与人力资源配置28第九章 项目开发建设周期3、30第十章 项目总投资估算31第一节项目总投资估算31第二节固定资产投资总额33第三节 投资使用计划34第十一章 销售及经营收入测定35第一节各类物业销售收入估算35第二节 资金来源与运用分析37第三节销售利润38第十二章 财务与敏感性分析38第一节 赢利能力分析38第二节 项目不确定性分析41第十三章 可行性研究结论与建议42第一节建设方案的结论性意见42第二节 项目主要问题的解决办法和建议42第三节 项目风险及防范建议43附表44一、总投资估算表44二、成本明细表44三、项目建安工程款投入计划估算表48四、销售收入估算表49五、资金来源与运用表50六、损益及利润分配表50七、现金流量表514、八、敏感性分析表52 第一章 总论第一节 项目实施背景沈阳是辽宁省的省会，也是东北地区的经济、文化、交通和贸易中心。在新世纪初期，随着国家“振兴东北老工业基地战略”的实施，沈阳市已经把房地产开发作为扩大内需，拉动经济发展的重要手段，同时加大房地产货币化制度改革的力度，这些都为沈阳市房地产业的发展创造了一个难得的机遇。伴随着沈阳市社会经济的发展，XX区政府领导从XX区作为沈阳市重要的文化商贸区的实际出发，并联系XX区倡导的国际化、现代化城市发展目标，提出发展都市文化、都市经济的城市经营理念。正是在这样的背景下，沈阳XXXX置业有限公司投入重金进入XX区北部区域开发建设房地产项目XXXX。项目符合5、城市总体规划，对改善城市景观环境、满足居民生活需求及居住环境具有重要作用。第二节 项目概况1.项目名称：XXXX2.项目用地位置：沈阳市XX区黄河北大街270号3.占地面积：63058.72平方米4.建筑面积：145157平方米 其中商业网点约12608平方米 住宅部分约116625平方米 地下及车库部分约15924平方米5.容 积 率：2.066.绿 化 率：35%6.建设内容：住宅、会所及商业配套设施8.建筑层数：高层（17F）、多层（6F）、洋房（5F）第二章 投资商及开发商简介第一节 投资商简介XX工业集团公司简介XX工业集团于2008年11月6日由原XX工业第一集团公司和XX工业第二6、集团公司重组整合而成。集团公司设有防务、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理、工程规划建设、汽车、航空运输等产业板块，下辖近200家成员单位，有21家上市公司。作为世界500强企业之一，XX工业秉承“航空报国，强军富民”的宗旨，践行“敬业诚信，创新超越”的理念，提出了“两融、三新、五化、万亿”的发展战略。“两融”就是改变过去封闭保守的思维，树立开放合作的观念，融入世界航空产业链，融入区域发展经济圈；“三新”就是集团的核心竞争力，由传统的“资产、管理、技术”三位一体，逐步转型升级为“品牌价值、商业模式、集成网络”新的三位一体；“五化”就是推进市7、场化改革、专业化整合、资本化运作、国际化开拓、产业化发展，最终实现经济规模挑战一万亿的目标。第二节 开发商简介XXXX置业有限公司简介XXXX置业有限公司是XX工业集团公司国有独资下属公司，XXXX公司主要业务涉及房地产开发、酒店物业和综合物业三大领域，目前拥有洛阳XXXX置业有限公司、吉林XXXX置业有限公司、天津XXXX置业有限公司、郑州XXXX置业有限公司、沈阳XXXX置业有限公司、XX万科有限公司、北京XX瑞信投资管理有限公司、无锡XX置业有限公司、成都XX置业有限公司、西安XX西控置业有限公司、西安XX中飞置业有限公司、北京大北物业管理有限责任公司、北京艾维克物业管理有限公司等十三家8、控股公司，现有从业人员1600余人。开发项目有北京艾维克大厦、北京大北宾馆、北京大北写字楼、北京亦庄E-PARK、洛阳住宅项目、MAS未来、义城大厦、天津祥瑞科利新社、天意新城、半岛明珠、航空中心广场等等。沈阳XXXX置业有限公司为XX工业集团公司的全资子公司。公司秉承“诚信兴企、创造价值、服务XX、奉献社会”的使命，为业主提供优质服务。第三节 法人代表简历法人代表：赵敏法人履历表时间工作单位职务陕西省148厂17车间工人1986.5-1986.12 014中心机修车间工人1986.12-1987.12 014中心机修车间调度1987.12-1989.11 014中心机修车间技术员1989.19、1-1991.3 014中心机修车间车间副主任014中心机修车间车间主任中国空空导弹研究院机修车间支部书记2002.1-2003.2 中国空空导弹研究院下属豫航实业总公司副总经理中国空空导弹研究院下属豫航实业总公司总经理凯迈洛阳置业包装有限公司总经理洛阳XXXX置业有限公司总经理2009.7-至今沈阳XXXX置业有限公司总经理第三章 编制依据和研究范围第一节 编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：l 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数；l 国家计委与建设部联合颁布的房地产项目经济评价方法与参数； l 沈阳10、市建筑工程概预算指标及有关费用标准；l 沈阳规划和国土资源局关于该项目用地和位置的批复；l 沈阳规划和国土资源局颁布的建设用地规划许可证；l 沈阳市人民政府关于向该公司出让国有土地使用权的批复；l 开发商提供的有关资料。第二节 研究范围该可行性研究报告的研究范围包括：n 总论；n 投资商和开发商简介；n 市场分析；n 项目建设必要性分析；n 项目地现状分析；n 项目市场定位及规划设计；n 公司组织机构与人力资源配置；n 项目开发建设周期；n 经济效益和社会效益分析；n 结论。第四章 市场分析第一节 沈阳市宏观市场环境分析一、沈阳市社会经济概况1沈阳市自然情况沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、11、金融和商业中心，具有明显的区位优势，也是中国重要的工业基地和历史文化名城。沈阳地区以平原为主，地势平坦，属于温带半湿润大陆性气候，受季风影响较大，四季分明，全年平均气温为8.1左右。沈阳东西长115公里，南北长205公里，国土总面积为13008平方公里，其中市区面积3495平方公里。沈阳市总人口720万，其中，市区人口488万。沈阳市是多民族居住的地区，除汉族外，还有满族、朝鲜族、回族、锡伯族、蒙古族等32个少数民族。其中汉族人口最多，占92%，少数民族中以满、朝、回等民族居多。沈阳市下设和平、沈河、大东、XX、铁西、东陵、新城子、于洪、苏家屯9个区，新民1个县级市，辽中、康平、法库3个县。212、沈阳市近年来经济和社会发展情况（见表1）初步核算，2009年全市实现地区生产总值（GDP）4359.2亿元，比上年增长14.1%。其中，第一产业增加值197亿元，增长7.3%；第二产业增加值2214.7亿元，增长16.1%；第三产业增加值1947.6亿元，增长12.6%。三次产业结构为4.5:50.8:44.7。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.2%、56.8%和41.0%。按常住人口计算，人均GDP为55816元，增长12.3%。n 建筑业建筑业实现增加值202.4亿元，比上年增长17.1%。全市资质等级以上企业完成建筑业总产值665.1亿元，增长26.3%；按建筑业总产值计算的全员劳动生13、产率17.6万元/人，比上年提高33.7%。n 固定资产投资全年全社会固定资产投资3676亿元，比上年增长22.2%。其中，城镇固定资产投资3434.3亿元，增长20.8%；农村固定资产投资241.7亿元，增长45.4%。从投资主体看，国有经济投资613.3亿元，增长16.3%；外商及港澳台经济投资709.8亿元，增长21.5%；民间投资2352.9亿元，增长24.0%。从产业分布看，第一产业投资110.9亿元，增长77.1%；第二产业投资1389.6亿元，增长23.4%，其中工业投资1352.2亿元，增长22.4%；第三产业投资2175.5亿元，增长19.5%。全年新增固定资产2350亿元，14、增长35.0%。全年计划总投资3000万元以上项目完成投资1446.3亿元，比上年增长18.8%，占全社会完成投资的39.3%，其中10亿元以上项目完成投资322.5亿元，占8.8%。地铁工程完成投资32.5亿元，特高压输变电生产基地一期、沈化集团50万吨CPP、Q400飞机大部件转包等重点项目竣工投产，华晨金杯A级车工厂扩建、华晨宝马F18新产品、欧直公司直升机及航空结构件基地等项目积极推进，世贸五里河、华润万象城等项目进展顺利，华强文化科技产业园、沈阳国际展览中心等项目开工，现代建筑产业园建设全面启动。全年房地产开发投资1188.7亿元，比上年增长17.6%。其中商品住宅投资802.1亿元15、,增长10.0%，占房地产开发投资的67.5%。房屋施工面积6847.9万平方米，增长17.1%；房屋竣工面积1293.5万平方米，增长0.1%。全年商品房合同备案面积1396.16万平方米，增长5.76%，其中商品住宅合同备案面积1222.96万平方米，增长13.76%；商品房合同备案金额584.74亿元，增长17.31%，其中商品住宅合同备案金额480.41亿元，增长29.96%。表1 沈阳市社会经济发展统计 年度经济指标2006年2007年2008年2009年沈阳市GDP2482.50亿元3073.90亿元3860.50亿元4359.2亿元沈阳市GDP年增长率16.5%17.7%16.316、%14.1%城市人均可支配收入11651.4元14606.5元17295元18560元城市人均可支配收入年增长率15.4%25.4%18.4%9.1%二、XX区社会经济概况XX区位于辽宁省沈阳市的北部，是沈阳市五大城区之一，沈阳金廊北段地处XX区内，地理位置十分优越，全区面积为44.9平方公里，总人口83万。辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关坐落在XX区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。XX区具有厚重的历史文化底蕴和现代文化资源，区内拥有距今已有7200年的新石器时期古文化遗址-新乐遗址和世界文化遗产-清昭陵，素有沈阳起源，清朝龙脉之称，有中央部属和省市级大、中专院校30多所以及省实验中学17、等重点中小学校；有中科院、省市科研院所30多个，新闻单位、文化团体近30个，是沈阳科教文化大区。XX区自然环境优美，区内拥有面积达4平方公里的沈阳市最大的市内公园-北陵公园，公园内生长着已有400多年历史的绿色森林植被，其在有沈阳玉环之称的北运河的环绕下，形成了沈阳市难得的城市绿肺和天然氧吧，怡人的风景，新鲜的空气，造就了优美的环境，是投资兴业的绝佳之地。XX区内拥有6横6纵12条交通主干道，一级公路7条，二级公路18条和500多条三、四级公路及二、三环高速公路，构成了XX区纵横交错、四通八达的交通网络，交通便利。07年开工建设沈阳地铁二号线贯穿XX区南北，与金廊北段相契合，地铁的建设将进一步18、改善XX区的交通环境。XX区把守着沈阳的北大门，北部的三台子出口是北京、大连、内蒙古、黑龙江等地进出沈阳的重要通道。便捷的交通给予XX的发展提供了有利条件。第二节 2010年上半年沈阳市房地产发展分析随着2009年下半年全国房地产市场的整体回暖，部分地区房价疯狂上涨，市场上投机、投资行为显露盛行迹象。沈阳市房地产市场相对较为稳定，但受全国性房地产市场整体回暖影响，沈阳房地产市场价格也有大幅度的增长。为了抑制投资、投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头，从2009年末到2010年5月，国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后，政府密集出台了系列房地产调控政策。一、2010年上半年调控政策19、1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、部分地区停止对购买第三套及以上住房的家庭发放贷款。4、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人方可执行差别化住房信贷政策。由于投资投机性购房显露迹象，部分地区房价的疯狂上涨，国务院频繁出台越来越严厉的差别化购房信贷政策进行调控，涉房贷款的量和质都受到了极大的影响。受新政影响，沈阳市各项目的成交量均有所下降。新政实施后投资性住房需求得到极大遏制自主性需求者则采取观望等待20、房价回落的态度，新增个贷出现回落。新政出台后，沈阳房地产市场商品房上市均价上涨幅度趋缓，整体涨幅在100元/以内，与35月份的快速涨幅相比恢复到温和的状态，调控之力初有显现。二、2010年上半年沈阳房地产市场2010年上半年沈阳商品房、商品住宅销售面积分别613.75万平方米和514.77万平方米，同比分别增长2.77和0.85。而销售金额分别为304.01亿元和239.87亿元，同比分别增长29.08和27.97。 来自沈阳市房地产研究所的专家称，2010年上半年沈阳房地产市场总体平稳。五、六月份因宏观调控政策的影响，出现小幅震荡，但仍然保持平稳状态。有数据显示，2010年上半年，沈阳市房地21、产开发投资、商品房入市、商品房销售等各项指标都好于上年同期，继续保持了沈阳市房地产市场在全国的领先地位。综上所述，沈阳市房地产市场2010上半年改善型住房需求依然强劲。开发建设投资保持增长上半年，沈阳开发建设投资继续保持较高速度的增长，全市房地产开发累计完成投资同比增长27.2。房地产开发投资增速仍在高位上平稳运行，反映出开发商对沈阳房地产市场充满信心。房地产建设规模不断加大，房地产市场供不应求状态将有所缓解；尤其是新开工面积大幅度增加，为沈阳房地产可持续发展创造了有利条件。高档房产需求比较旺盛2010年上半年，沈阳市以别墅和公寓为代表的高档房产需求比较旺盛，改善型住房需求依然强劲。商业地产销22、量下降状态缓解2010年上半年，商业地产销量总体涨幅不大，但较上年同期的大幅下降状态已有较大缓解。外地人购房以中低价位为主导2010年上半年，外地人成为沈阳市房地产市场重要的消费群体，仍以中低价位为主导，套均建筑面积90.73平方米。调控影响：自今年4月份调控政策出台以来，沈阳楼市虽然受影响不大，但是政策效应也是显而易见。房价涨幅明显回落，有利于沈阳房地产市场健康发展。这种影响也反映在购房者的心理层面，各楼盘客户到访量有所下降，反映消费者等待观望情绪渐浓。据沈阳市房地产研究所的分析报告显示，上半年，沈阳市商品住房市场供求关系仍然是求大于供，商品住房仍然处于卖方市场，特别是二环以内新增入市面积较23、少，供给呈现不足状态，促使主城区房价快速上涨。但市场总体上处于平稳、健康可持续的发展态势。受国家宏观调控政策影响，沈阳房地产市场已经有所反应，既有房价涨幅回落的正面影响，也有客户到访量下降的负面影响，但总体来看影响不是很大。土地市场：竞争度下降，土地以底价成交为主。今年上半年，在市场供需双降的情形下，沈阳土地市场竞争度下降，土地以底价成交为主，促进了市场良性运行，开发商拿地更加理性。 区域市场：销售“南多北少，西多东少”。2010年上半年中，在后两月受房地产优惠政策取消和国家连续出台与房地产相关的宏观调控政策的影响，沈阳房地产市场出现小幅震荡。 总体上，各月商品房、商品住宅销售面积基本呈现上涨24、趋势，五、六月份因宏观调控政策的出台，出现小幅震荡，商品房销售增幅有所回落，但仍然保持平稳增涨状态。上半年商品住房销售套均总价最高的是和平区超过70万元，其次是浑南新区、沈河区，沈北新区不足20万元；上半年沈阳市各区房地产市场价格保持平稳没有出现大的波动，且价格呈现“南高北低、东高西低”的局面；商品房销售与上年基本持平，销售大致呈现“南多北少，西多东少”的状态。上半年沈阳房地产市场运行总体平稳，受宏观调控政策影响不大。第三节 项目自身竞争优势分析项目SWOT分析优势1、开发商实力雄厚2、沈阳北部皇家历史地域文化3、交通便捷4、地块南、北、西侧视野开阔5、地块内部用地平整劣势1、地块所在区域尚处25、于发展起步阶段，现有配套不足且档次较低，区域形象较差，消费者认知不足。2、地块距离交通主干道存在一定距离3、地块规划布局空间有限机会1、地铁2号线的施工建设，交通将更加便捷2、XX区北部经济区统一规划3、沈北大学城区域发展潜力巨大4、区域房地产市场处于起步阶段，相对价格较低5、项目地块周边有其他住宅用地供应，对完善整体区域的居住环境有帮助威胁1、2010年出台系列调控政策对整个房地产市场的影响2、沈阳购房者的需求特点比较保守，对创新产品的接受能力有待引导3、交通主干道沿线竞品拦截客户4、西侧和东北侧地块项目入市的竞争性影响经过分析，本案产品样式空间选择面大，区域市场竞争具有一定优势。但同时面临26、周边板块的次竞争压力道义板块，该版块内商品房供应充足，对项目产生一定的影响。预计今年10月份，沈阳有望启动三、四、五环线的综合交通发展规划：三环高速公路扩建成双向8车道并全面打开，新建沈阳四环快速路、大五环高速枢纽路，交通的便利将拉动城市中心居民向三环外转移及外地人口来沈迁移，拉动沿线经济的快速发展。但是除了沈阳城市规划利好和项目自身的规划外，开发商的品牌影响力也是主导市场竞争的重要因素，有了XX工业集团这个世界500强的企业品牌优势，在2010年的沈阳房地产市场上，本项目必将成为全城瞩目的焦点。第四节 周边楼盘调研分析本项目周边在售楼盘较多，且较为集中，但各个项目自身供应量相对不大，产品同质27、化较为明显。楼盘建筑面积（平方米）产品类别主力面积（平方米）价格（元/平方米）太湖国际花园63.9万多层、小高层、高层34-1744300雷鸣雅阁10万多层、高层58-1383750步阳江南甲第60万多层、高层40-1414600明华香峪兰溪13万多层、小高层、高层45-1203800中央大学城50万多层、高层30-1103700阳光书香园6万多层、小高层、高层35-974000城建美庭6.4万多层、高层41-1143800保利溪湖林语100万多层55-1304000从产品类型上看，板块内现阶段多以多层、小高层为主。区域内人口密集度较小，环境成熟度相对较差，各项目容积率普遍较低。本案周边在售楼28、盘平均销售价格为4000元/平方米。各项目销售价格比较适中，多以中小户型为主。综上所述，可以看出区域内竞争多以中小户型产品为主，总房款相对较低。由于本区域内房价较市区相比要低得多，商业配套及交通也在逐渐成熟，加上大学城的成功进驻，区域人口密度的升高，房地产市场需求逐渐加大，区域价值也逐渐体现，因此各项目销售均好，区域房地产市场价格近年来增长迅速。由于本项目隶属XX区，处于金廊工程的最北端，地理位置上处于绝对的优势，加上本项目开发商实力强劲，必将在区域市场竞争中占据优势，成为该区域销售的佼佼者。第五章 项目建设必要性分析第一节 顺应XX区自身发展的需求XX区的经济和社会发展首先得益于沈阳市得天独29、厚的地理位置、生产要素资源和中心城市功能等竞争优势。依托沈阳市的大环境，XX区的经济和社会发展积累了坚实的基础，蕴含着丰富的开发潜力。XX区工业生产已形成独具特色的格局，机械、电子、轻工、化工等构成了XX工业生产的主导产业，经过几年的调整，产业结构日趋合理;XX商业以长江街和北行地区为中心形成覆盖全区的商业网络。轻工、家俱、汽车配件、机动车、建材市场成为沈阳、辽宁乃至东北的专业商品集散中心;XX区科研实力雄厚，是辽宁省闻名的科技大区，辽宁大学等20余所大专院校和30多个科研单位及诸多的文艺团体形成了浓郁的文化氛围。追踪着沈阳的现代化进程，XX区对外开放的步伐不断加大。全区共有外商投企业300余30、户，年实际利用外资额近1亿美元。随着“东部大繁荣、西部大开发”战略的实施，“北行商贸中心”、“黄河大街现代商务区”、“北站北出口商业区”、“国际金融网络中心”、“工业园区建设”等一系列大型招商项目的确立和实施、大批黄金地段被预留用来招商，开发潜力巨大。在众多新区中，沈北大学城，这个依托沈北新区道义开发区的“北金廊”龙头板块，以与市中心”亲密接触”的近距离而脱颖而出，迅速地拉升了区域的城市价值；生态沈北的规划倾斜，让沈北大学城尽享城市便利的同时，又披上绿色生态花园新城的桂冠，人居价值加速攀升；承接XX区的历史文脉，知名学府云集大学城，人文底蕴与科技创新，让区域发展马力十足；现代服务业的最新规划，31、更是从产业创新的角度托起道义大商圈，为区域经济发展持续注入无限活力。本案位于XX区北金廊门户，毗邻沈北大学城，是文化与教育相融合的黄金交点，未来发展潜力不可限量。随着区域成熟度日益完善，本案也将依靠自身地段的先天价值和独特的产品优势为所在区域乃至XX区的发展画上点睛之笔。第二节 顺应沈阳市住宅市场及商业市场发展的需求沈阳是辽宁省的省会，有着2300年的历史和深厚的文化底蕴。在振兴老东北工业基地的号角中，沈阳从低谷走出，形成以金廊商务带为城市中轴线，带动多个城市组团的城市格局，而房地产行业作为城市GDP总值的晴雨表，其发展空间和良性运作将会对沈阳城市整体发展形成强有力的拉动。根据观察我市春季房交32、会2010年3月24日29日，房价平均比去年房交会期间上涨5.2%。由于沈阳市近年来大面积城市改造又实行货币补偿办法，房地产行业处在理性、稳步发展的阶段。根据不完全统计，去年以来沈阳市设计动迁的户数达4万左右，70%左右有潜在需求变为现实需要，大多数拆迁户都将根据自身情况进入房产二、三级市场。所以从市场角度看，商品住宅仍将成为拉动内需的经济增长点。XXXX的规划设计正是针对市场所需而开发。在两年后，XXXX将向所在区域的社会发展，并促进区域内经济发展。第三节 增加沈阳市税收XX区人口密集，XXXX的建成可以迅速形成一个庞大的消费市场，为政府培植新的税源，增加税收。第六章 项目地块现状分析第一节33、 区域居民构成本案宗地位于沈北道义产业片区南侧的XX北部经济区。地块东侧为在建项目香树湾，南侧为工业用地和学校，北侧、西侧均为工业用地。周边板块囊括沈北新区边缘板块、道义大学城板块、三台子东部板块、XX西部板块、XX东部板块。北部地区是XX与沈北新区的结合部，区域内居民的人口构成和收入档次也存在很大的差异。其中，以道义、四台子、三台子地区为主体的原住居民，70%以上的家庭月收入集中在3800元以内。另外，由于临近教育区、大学城，公务员、教师和普通工人较多，工人家庭收入在2500元左右，教师、公务员则在3300元以上。第二节 企事业单位XX区作为沈阳的教育文化区，区内教育事业发达，科研实力雄厚，34、是辽宁省闻名的科技大区，辽宁大学等20余所大专院校和省政府、省商业局等30多个政府科研单位及诸多文艺团体主要分布在XX区中部和北陵附近，形成了浓郁的文化氛围。第三节 区域商业配套XX区主要以北行商圈为主，目前已经形成以北行为中心的一条区域性商业中心带，商业设施经营面积20多万平方米，总营业额20多亿元。北行成为继中街、太原街商圈后沈阳的第三大商圈。北行的商业主要以长江街沿线的路边独立店铺和长江街东侧北行百货大楼及周边店铺为主，业态形式比较复杂和全面。商圈内的大型综合商厦也比较集中，主要有北行农贸市场、北京华联超市北行店、千盛生活购物中心，北行商场，大东副食商场，沈阳地一大道等诸多商家，它们与周35、边琳琅满目的商铺、娱乐文化场所共同构成了今天繁荣的北行。大商千盛百货取代以前的银泰百货成为北行区域的一个相对经营中高档的商品的综合百货公司。华联超市是一个全国性质的连锁超市，主要经营各种日常生活用品。这些店铺和大型百货支撑了商圈发展，以长江商业街为中心的沈阳市长江商贸中心区已初见规模。本案所在区位毗邻北金廊沿线，未来发展潜力巨大。目前，除北行商圈外，金廊沿线的XX乐购、东方家园乐购（明华店）、沈飞生活区、正良生活区均成为城北居民主要购物、休闲区域，以上商业配套极大程度上满足了城北居民的生活所需。第四节 文化教育XX区为文化区，教育力量雄厚。辽宁大学、辽宁中医药大学、沈阳航空工业学院、沈阳师范大36、学、沈阳医学院等20余所大专院校和辽宁社会科学院等一批科研院所均分布在这里。辽宁省实验中学、120中学、43中学、第一职业高中、计算机学校等重点高中、初中及职业高中，辽宁省实验小学、宁山路小学、岐山一校等重点小学，辽宁省实验幼儿园等形成了XX区完整的教育体系，培养出了大批的尖子人才。第五节 交通情况XX区交通系统发达,尤其是沈阳北站北口的开通，使XX区拥有了沈阳最大的火车站，长途客运总站也在本区，居民出行比较方便。本案所在区域交通网络发达，141、236、326、190、381、382、255、157等多条公交线路经于此，可直达沈阳市内任何一个角落，形成四通八达的交通网络。公交线路及途经站点如37、下表公交线路途经站点141道义开发区辽宁美术学院正良村正良二路沈阳师范大学四台子四台子检车线沈阳医学院何氏眼科医院国奥现代城赤山路川江街松山小区黑山路五彩新村陵西二小区教师公寓红田地产格林阳光格林梦夏怒江北街市委党校怒江广场怒江街小白楼东北玩具城天山路（淮河南街）光明街重型机械厂兴华北街铁西区政府兴华北街北四东路铁西广场铁西百货兴华公园236蒲河大道瀚博皇家御湾太湖国际花园瀚博皇家御院道义开发区辽宁美术学院正良村正良二路沈阳师范大学四台子四台子检车线沈阳医学院何氏眼科医院国奥现代城松山路松山小区黑山路五彩新村陵西二小区四十中学北方医院第九印刷厂沙河子小区泰山路长江街辽宁大学宁山路北行碧塘公园第38、四医院昆山东路沈阳北站北市建委沈阳北站326新城子（中央路）新城子中心大市场红楼小区五五村南道树子东道树子西、七家子东七家子西财落堡一村财落堡二村姚家东姚家西大辛屯二村全胜北全胜南检查站三家子（沈北）药厂沈北新区自来水五厂弓匠屯俪景嘉园（泰丰苑）道义市场（道义三路）道义一路道义开发区辽宁美术学院正良村沈阳师范大学四台子沈阳医学院何氏眼科医院国奥现代城松山路二四二医院省中医二院新乐宿舍辽宁大厦实验中学宁山中路岐山路第四医院皇寺广场民族电影院北市场市中级法院市信访大厅（太清宫）小西门大西门风雨坛五爱市场西区190环北家园环际酒店新北浅食品沈阳计算机学校方溪湖村沈师大附属学校沈师大学生公寓四台子检车39、线沈阳医学院何氏眼科医院国奥现代城松山路松山小区黑山路五彩新村陵西二小区四十中学北方医院第九印刷厂沙河子小区泰山路长江街辽宁大学宁山路北行碧塘公园华山路珠江街XX公安分局怒江街XX屯火车站381石佛寺孟家立新张家鲁家中心台兴鲜村兴隆台救兵台永丰村（粮库）尹家（世家沈北新城）纸板厂下坎子全胜三家子（沈北）道义工业新区弓匠屯瀚博小区道义镇政府道义中学道义开发区正良村沈阳师范大学四台子沈阳医学院国奥现代城松山路二四二医院省中医二院新乐宿舍新乐遗址辽宁大厦实验中学辽宁大学宁山路北行大渡河街382新城子五五村道树子七家子德胜台财落七十五中学姚家大辛屯二村全胜三家子（沈北）道义工业新区弓匠屯瀚博小区道义镇40、政府道义中学道义开发区正良村沈阳师范大学四台子沈阳医学院国奥现代城松山路二四二医院省中医二院新乐宿舍辽宁大厦实验中学辽宁大学宁山路北行大渡河街255蒲河大道瀚博皇家御湾太湖国际花园瀚博皇家御院道义开发区辽宁美术学院正良村正良二路沈阳师范大学四台子四台子检车线沈阳医学院何氏眼科医院国奥现代城松山路松山小区固山路阳光尚城龙首山路依云北郡加州花园大禹蘭庭花园白山中路万科四季花城XX热电厂西江街水榭花都粮校昆山西路小白楼怒江街珠江街长江南街储备局西塔铁路局太原北街沈阳站北157道义瀚博皇家御湾太湖国际花园瀚博皇家御院道义开发区辽宁美术学院正良村沈阳师范大学四台子四台子检车线沈阳医学院七三九医院何氏眼科41、医院百花山路松陵文化宫三台子沈飞集团航空博览园客运出租公司金山小区北陵东门武功山小区省游泳馆松花江街宁山路小学省消防总队敬宾街省高法市物价局天后宫太清宫小西门大西门沈州路风雨坛五爱市场西区第七章 项目市场定位及规划设计第一节 项目名称项目名称：XXXX案名释义项目位于沈阳市传统五大区之一的XX区北部皇家历史文化地域，以多种产品形式面向大众，理想化方式趋于合理性的架构空间，来满足个性化需求，科学合理的户型设计以舒适度营造高品位生活。圣，通也，睿为圣。古时有圣相，圣心之说辞。“圣”字预示具备较高成就，被尊敬与崇尚。引申为圣人，意味人格高尚，智慧超群的理想人物。XXXX凭依学府荟萃之地，吸纳文化精华42、而成居，又承接于显贵历史气韵，使居住品质跃然而生，故宜居圣贤之庭苑。第二节 项目市场定位以高等学府、成熟的居住环境为依托，以高档文化居住社区、多功能公建设施和临街商业为一体的综合性地产项目。本项目建设环境优美，设施齐全，居住舒适的居住区及公建商务为一体的配套服务设施为生活居住提供更便利的功能。本项目价格定位适中，产品面积区间较大，可以满足不同消费群体多种需求。大面积动迁的待择居居民、80后的新婚育高峰客户、潜在投资客及周边工作人士为本项目的主要消费群体。第三节 规划设计建筑本身高低错落，产品多样。户型设计以37140为主要面积区间，其中有一室一厅（30-40）占总量的22%、二室一厅（60-843、0）占总量的52%、三室二厅（90-110）占总量的26%。可以满足不同消费群体的多种需求。本项目住宅由11栋17F高板和4栋6F层板楼以及5栋5F洋房建筑组成，旨在为居住在这里的居民提供一个能充分享受翰墨书香、高效、时尚、舒适、便捷生活的高尚社区。小区内部环境优雅，景观小品随意而为，通过其列错落式建筑群排布将小区有机贯穿起来。多层次的公共空间掩映于翠色繁花之间；小区相对独立私密，又与商铺部分恰到好处地相连，使居家、休闲、购物、散步等活动一蹴而就。小区内还为不同年龄的居民（老年、儿童）提供不同内容的休闲运动区域，处处渗透人性化的关爱。景观小品注重文化内涵，从设计理念上突出学府区的文化内涵。空间44、布局由原来的线状设计，变成点、线、面结合的布置模式，形成多个空间组团，丰富景观资源，提升景观价值，并均衡整个小区的景观特征，使视觉、听觉在建筑的光影得到前所未有的享受。本案运用现代化的建筑元素，精湛的后现代建筑表现语言，外立面造型轻盈简洁，色彩明快，是一幅极好的城市景观画。第八章 组织机构与人力资源配置一、沈阳XXXX置业有限公司组织机构1. 集团公司实现“十项”统一管理即：统一各公司财务、人力资源、投资决策、项目策划、设计规划、土地资源、工程预算、工程招标、工程支付、项目收支等管理，统一调配集团公司内部资源。在集团公司的统一管理下，各子公司具体负责项目的开发实施，实行独立核算，独立完成经营指45、标及相关指标。2.集团化管理模式图总经理副总经理副总经理副总经理办公室财务部人力资源部开发部工程管理部营销部洛阳公司天津公司沈阳公司吉林公司郑州公司巨恒公司项目部二、人力资源配置沈阳公司共有16名员工，其中具有中高级职称的技术人员和管理人员共计12人。其中，总经理一名，各部部长分别设一人。三、沈阳公司组织架构图前台总经理财务部工程部经营管理部企划经营部经理会计出纳总工经理工程师经理销售主管外业主管经理人事第九章 项目开发建设周期本项目2010年初开始启动，2010年四月开始动工建设，建设期2年，2011年底建设完成。本项目的开发建设分三阶段进行：n 第一阶段，进行小区整体规划设计、方案报批及前46、期相关手续的办理工作，同步进行地上物的拆迁、补偿及场地平整；n 第二阶段，主要进行项目的主体建设，及小区基础配套设施建设；n 第三阶段，进行机电安装及装修工程，同步进行区内绿化、景观小品、公共休闲空间建设，并最终达到小区整体设计标准，项目竣工。第十章 项目总投资估算第一节 项目总投资估算测算前提条件1、测算依据本项目的总投资估算以委托方提供的有关数据和初步规划方案及本报告确定的定位为依据进行核算。2、测算期确定我们按取得项目开发用地开始至发售完毕为止确定计算期，共3年进行开发、销售，其中建设期为2年。3、财务费用利率确定此处财务费用估算考虑了资金占用的机会成本，本次财务费用采用综合利率，即综合47、考虑了贷款利率和融资所发生的费用。按照本项目开发计划，本项目开发期为3年，依照现行贷款利率标准，1-3年期贷款的年利率为5.4%，遵照相关银行对于开发企业的融资要求，我公司综合考虑融资成本、风险等因素确定财务费用利率为6%。利息偿还方式为用每年的销售收入偿还利息，如果有剩余销售收入偿还本金。4、基准收益率确定本项目属中高档房地产项目，但是考虑到现在的经济形势，基准收益率取房地产行业平均水平，这里设定基准收益率为15%。5、各物业销售率的确定洋房、多层、高层、商业、配套的地下车位全部设定用于销售，配套设施自营，建造及运营成本和收益基本保持平衡。根据项目规模和区域市场需求状况及不同产品建筑周期，假48、定第一年洋房、多层销售当年可售面积的60%，高层销售30%，其余滚动到下一年销售，第二年洋房、多层销售当年可售面积的80%，高层销售60%，商业销售30%，其余部分及地下停车位在第三年销售完毕。6、项目技术指标确定项目规划技术指标表序号项目面积比例1总用地面积商品房用地面积63058.72100%回迁住宅用地面积00%合计63058.72100%2总建筑面积商业房建筑面积住宅116625商业物业12608公建配套2650小计131883回迁住宅建筑面积00%地下停车位13274总计1451573容积率商业用房容积率2.06回迁房容积率0综合容积率2.064绿化率、广场22071 35%5建筑密49、度22071 35%6道路、地上车位18918 30%可售房屋户 型套 数所占比例一室25220%二室65252%三室32826%四室302%合计1262100%第二节 固定资产投资总额投资估算是对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入的总资金额，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内各年资金需求量。房地产投资项目的建设总投资也称固定资产投资，它表示投资项目建设期与筹建期间的全部投资支出，包括土地成本、建安工程成本、管理费用、财务费用及有关税费等。本项目的投资估算价格指标参照开发商提供的资料以及沈阳市当前建筑市场价格情况，根据测50、算，本项目规划方案条件下的的总投资情况如下表：项目开发总投资估算表（单位：元）序 号项 目第一年第二年第三年小计单位成本1土地取得成本82,120,000 0 0 82,120,000 566 2前期费用29,107,022 1,545,185 0 30,652,207 211 3配套费用17,804,205 11,581,192 0 29,385,397 202 4开发建造成本140,191,445 52,332,030 0 192,523,475 1326 5管理费5,384,453 1,309,168 0 6,693,622 46 6不可预见费5,492,143 1,335,351 0 51、6,827,494 47 7销售费用3,577,295 4,400,054 4,586,215 12,563,564 87 8财务费用11,771,750 2,190,437 135,582 14,097,769 97 小计295,448,312 74,693,418 4,721,797 374,863,528 2582 9销售税费20,623,105 25,366,314 26,439,528 72,428,946 499 10合计316,071,417 100,059,732 31,161,325 447,292,474 3081 项目各年投资明细表详见附表第三节 投资使用计划1、项目地价52、款投入计划依照国家有关规定，本次核算中设定地价款（含土地出让金及契税）在项目开发初期一次性投入。2、项目建安工程款投入计划估算表项目建安工程款投入计划是按照项目的开发计划及工程进度投入，不考虑施工单位垫资和工程款支付滞后的情况。根据项目开发计划、工程进度及销售进度，本项目各期的建安工程投入计划估算详见下表：项目建安工程款投入计划估算表（单位：元）序 号项目第一年第二年第三年总价11、监理费2,071,795 773,380 0 2,845,175 22、建筑安装工程费0 0 0 0 32.1主体工程:0 0 0 0 4 洋房18,517,400 0 0 18,517,400 5 多层22,5153、7,000 0 0 22,517,000 6 高层51,558,650 51,558,650 0 103,117,300 7 商业17,651,200 0 0 17,651,200 8 配套设施27,875,400 0 0 27,875,400 9建安成本小计138,119,650 51,558,650 0 189,678,300 10建造成本小计140,191,445 52,332,030 0 192,523,475 第十一章 销售及经营收入测定第一节 各类物业销售收入估算l 各类物业销售收入估算l 确定各类物业销售价格1、定价依据（1） 基本因素项目的地理位置决定了销售的基本价格；项目的自54、然环境和人文景观决定楼盘的整体档次和定位；城市规划及功能定位决定了楼盘的潜在价值；其他同档次在售楼盘价格。（2）项目区域形象价值点2、定价方法根据我公司对项目周边目前在售的、与本项目定位基本相似物业的调研，与本项目进行反复比较，运用市场比较法通过对区位状况、实物状况等主要因素进行系数调整后，来确定本项目各类物业的目前销售均价。各期销售价格均以目前可实现价格计算。本项目物业销售期内销售价格表（单位; 元/，元/个）物业类型2010年2011年2012年洋房450046354774 多层420043264456 高层380039144031 商业750077257957 车位1200001200055、01200003、开发期销售收入估算及各期回款计划洋房、多层、高层、商业、配套的地下车位全部设定用于销售，配套设施自营，建造及运营成本和收益基本保持平衡。根据项目规模和区域市场需求状况及不同产品建筑周期，假定第一年洋房、多层销售当年可售面积的60%，高层销售30%，其余滚动到下一年销售，第二年洋房、多层销售当年可售面积的80%，高层销售60%，商业销售30%，其余部分及地下停车位在第三年销售完毕，估算各类物业销售收入计划如下表：销售收入估算表（单位; 元/，元/个）第一年销售收入产品价格指数销售单价销售面积销售收入合计洋房103%450010100 45,451,800 178,864,74056、多层103%420010235 42,987,000 高层103%380023796 90,425,940 商业103%75000 0 车位103%1200000 0 合计44132 178,864,740 第二年销售收入价格指数销售单价销售面积销售收入220,002,722洋房103%46355387 24,968,189 多层103%43268188 35,421,288 高层103%391433315 130,394,205 商业103%77253782 29,219,040 车位100%1200000 0 合计50672 220,002,722 第三年销售收入价格指数销售单价销售面积销57、售收入229,310,738洋房103%4774 1347 6,429,309 多层103%4456 2047 9,120,982 高层103%4031 22210 89,537,354 商业103%7957 8826 70,223,093 车位100%120000 450（ 个）54,000,000 合计34429 229,310,738 628,178,200第二节 资金来源与运用分析项目资金来源与运用分析，详见下表。项目资金来源与运用表（单位：元）序号项目名称开发建设期合计第一年第二年第三年1资金来源427,992,869 220,002,722 229,310,738 877,306,58、329 1.1销售收入178,864,740 220,002,722 229,310,738 628,178,200 1.2自有资金149,128,129 0 0 149,128,129 1.3自筹资金100,000,000 0 0 100,000,000 2资金运用322,071,417 206,059,732 31,161,325 559,292,474 2.1建设投资295,448,312 74,693,418 4,721,797 374,863,528 2.2借款还本付息6,000,000 106,000,000 0 112,000,000 2.3销售税金及附加11,679,868 159、4,366,178 14,973,991 41,020,036 2.4土地增值税、所得税8,943,237 11,000,136 11,465,537 31,408,910 3盈余资金(1)-(2)105,921,452 13,942,990 198,149,412 318,013,855 第三节 销售利润据我公司测算，本项目销售利润总额为212，294，636元，纳税额（企业所得税）为53，073，659元，税后净利润为161，900，663元。本项目销售利润分析详见下表。损益及利润分配表（单位：元）序号项目名称计算依据第一年第二年第三年合计1销售收入178,864,740 220,002,60、722 229,310,738 628,178,200 2建设工程投资295,448,312 74,693,418 4,721,797 374,863,528 3销售税金及附加（1）*6.5311,679,868 14,366,178 14,973,991 41,020,036 4销售利润总额（1-2-3）-128,263,440 130,943,126 209,614,949 212,294,636 5所得税（4）25%0 669,922 52,403,737 53,073,659 6税后利润(4)-(5)0 2,009,765 159,890,898 161,900,663 7盈余公基金（61、6）10%0 200,976 15,989,090 16,190,066 8可分配利润(6)-(7)0 1,808,788 143,901,809 145,710,597 第十二章 财务与敏感性分析第一节 赢利能力分析1、静态盈利分析(1)成本利润率 =税后利润/总成本100%=43.19%(2) 开发商自有资金利润率税后利润/开发商总自有资金100%108.56%本项目以上两个静态评价指标与行业相应指标相比较,可以接受且较好，故项目可行 (详见损益及利润分配表)。2、动态盈利分析(1)财务净现值FNPV财务净现值（FNPV）是按设定的基准收益率（15%）将项目计算期内各年净现金流量，折现到项62、目建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。根据测算本项目在计算期内的累计净现值为：n 税前FNPV=156，168，565元；n 税后FNPV=101，670，434元；本项目税后全部投资的FNPV均大于0，说明本项目可行。 (2)财务内部收益率FIRR财务内部收益率FIRR是指项目在开发或经营期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当财务内部收益率FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据测算，本项目在计算期内的财务内部收益率为：n 税前FI63、RR =114.46%；n 税后FIRR =71.58%；本项目全部投资税前、税后的FIRR均大于基准收益率（15%），说明本项目可行。(3)动态投资回收期动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。经计算，本项目的动态投资回收期为2.09年。3、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售（经营）收入扣除销售（经营）税费后与总投资相等的状态。具体分析如下：销售量盈亏分析表总成本（元）总销售收入（元）盈亏平衡点374,863,528 628,178,200 59.67%由上表可以看出，本项目整体销售达到59.67%可实现盈亏平衡。结论：64、根据市场及项目定位分析，该项目的销售收入及销售价格较易实现，以此为基础，通过专业测算分析，本项目经济上可行。4、敏感性分析我们选取本项目销售收入、开发成本（除土地成本）作为敏感性因素，针对项目财务内部收益率做单因素敏感性分析，计算结果见下表：敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率（税后）敏感系数临界点1基本方案71.58%2销售价格20%156.25%4.2310%108.47%3.69-10%42.46%2.9166.31%-20%18.31%2.6674.59%3开发成本-20%581.20%25.48-10%168.17%9.6610%26.76%4.4865.64%20%0.32%65、7.8071.61%通过上表可知：选取敏感性因素在-20%20%区间变化时，在成本最大或收入最低时，本项目税后财务内部收益率仍然保持正数，由此可认为，本方案完全满足盈亏平衡且盈余较多的目标；从本项目方案的敏感性分析可知，本项目方案的抗风险能力良好。5、项目财务评价该项目的各项指标表明，其财务净现值FNPV远远大于零，内部收益率远远大于基准收益率，因此，项目在财务上是可行的。第二节 项目不确定性分析房地产投资开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计，其中土地成本、建造成本、售价、开发期等是主要变动因素66、对房地产开发项目财务评价的结果影响较大。由于本项目的建设用地已经取得，因此在进行不确定行分析时主要考虑建造成本、销售价格两大主要因素。1、建造成本据我公司跟踪了解，沈阳市上半年的建筑材料价格波动较大，从近期来看有下降的趋势，这种状态将继续维持一段时间，因此本项目的建造成本增加较大的可能性较小。2、销售价格本次测算的销售价格是以目前市场价格为基础，运用市场比较法进行测算的。随着区域房地产市场的进一步发展，以及片区配套的日益完善，本项目整体价值的上升空间较大。由以上分析可知，项目开发的不确定因素中的建造成本、销售价格、开发期不会使本项目开发商的利润有明显下降。第十三章 可行性研究结论与建议第一节 67、建设方案的结论性意见本项目市场定位准确，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、开发风险较低，项目经济效益可行，建议尽早、尽快开发。本项目体量不大，但在开发前期应该做好工程建设规划，加强项目市场营销，在尽力提升项目销售价格的同时，严格控制相关开发建设成本，尽量减少项目风险。第二节 项目主要问题的解决办法和建议（1）本项目规模一般，市场风险不是很大，而产品定位是否准确、营销策略是否得当，将是影响本项目能否实现价值最大化的关键因素之一。建议聘请专业咨询顾问公司，在项目前期进行系统、全面的市场调研，并制定有效的营销策略、策划，充分挖掘项目价值点，吸引目标客户，以实现项目价值最大化。（2）目前房68、地产市场尚处于调整期，建议开发过程中仍然以谨慎的姿态进行操作，尤其应注意资金链的供应维护，保证开发所需资金及时、足额到位。第三节 项目风险及防范建议房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，导致行业的市场风险程度高，本项目的开发主要存在以下风险：1、市场竞争风险本项目是建筑面积近145157平方米的中高档居住社区，所处位置已有开发成熟的类似楼盘，市场竞争风险是项目开发的风险之一。项目市场定位是否准确、有效需求能否实现是本项目成功的关键。为规避市场风险，项目开发前期应聘请专业地产顾问咨询公司，充分了解本项目的市场环境，确定本项目的开发与经营思路，并对特定市场的客户进行研究（置业方式、需求69、竞争状况、外部环境等），根据项目自身条件及客户需求特点，给出本项目的规划设计建议、产品开发建议，制定相关营销推广策略，加强项目抵御市场风险的能力。2、工程管理风险工程管理风险主要体现在能否保证工程质量及施工进度。我公司建议采用招标方式委托施工单位进行土建、设备、装修等工程施工，聘请监理公司负责工程监理及协调，以确保工程质量和施工进度。开发商尽量选用有多年工程管理经验的高素质管理人才， 以确保项目按工程计划完成，最大限度地降低工程管理风险。附表一、总投资估算表项目开发总投资估算表 单位：元序 号项 目第一年第二年第三年小计单位成本1土地取得成本82,120,0000082,120,00056670、2前期费用29,107,0221,545,185030,652,2072113配套费用17,804,20511,581,192029,385,3972024开发建造成本140,191,44552,332,0300192,523,47513265管理费5,384,4531,309,16806,693,622466不可预见费5,492,1431,335,35106,827,494477销售费用3,577,2954,400,0544,586,21512,563,564878财务费用11,771,7502,190,437135,58214,097,76997小计295,448,31274,693,4171、84,721,797374,863,52825829销售税费20,623,10525,366,31426,439,52872,428,94649910合计316,071,417100,059,73231,161,325447,292,4743081二、成本明细表（1）2010年成本明细表单价面积当年完成比例总价一、土地取得成本1、土地出让金63059 100%2、契税：按土地出让金额的4%计算0 100%合计0%82,120,000 二、前期费用1、工程堪察设计费(按1%工程造价计算)1%138,119,650 100%1,381,197 2、工程规划设计费（按20元/平方米建筑面积计算）2072、145157 100%2,903,140 3、市政配套费（按147元/平方米建筑面积计算）147145157 100%21,338,079 4、规划服务费（按工程造价的0.2%计算）0.20%138,119,650 100%276,239 5、价调基金（5元/平方米建筑面积计算）5145157 100%725,785 5、公建防疫审图费（按0.3%工程造价计算）0.30%138,119,650 100%414,359 6、招标代理费（按工程造价的0.03%）0.03%138,119,650 100%41,436 7、施工图审查费（1元/平方米建筑面积计算）1145157 100%145,15773、 8、质量监督费、劳保统筹查费、工程保险费（按工程造价的1.3%计算）1.30%138,119,650 100%1,795,555 9、环保测评费(1.365元/按占地面积计算）1.365 63059 100%86,075 小计29,107,022 三、配套费用0 1、基础设施配套费：0 区内给水、排水按30元/平方米建筑面积计算30131883 100%3,956,490 区内供电工程按40元平方米建筑面积计算40131883 100%5,275,320 区内供暖工程按35元平方米建筑面积计算35131883 100%4,615,905 区内煤气工程：按30元/平方米建筑面积计算30131874、83 100%3,956,490 2、绿化、广场：按200元/平方米计算20022071 0%0 3、道路、地上停车位：按100元/平方米计算10018918 0%0 4、安防系统：按40元/平方米.建筑面积计算40131883 0%0 小计:17,804,205 四、开发建造成本0 1、监理费:按建筑安装费用的1.5%计算1.50%0%2,071,795 2、建筑安装工程费0 2.1主体工程:0 洋房按1100元/平方米计算110016834 100%18,517,400 多层按1100元/平方米计算110020470 100%22,517,000 高层按1300元/平方米计算130079375、21 50%51,558,650 商业按1400元/平方米计算140012608 100%17,651,200 配套设施按2100元/平方米计算210013274 100%27,875,400 建安成本小计138,119,650 建造成本小计140,191,445 一四项小计269,222,672 五、管理费用：按一、四项总费用的2%计算2%269,222,672 100%5,384,453 一五项小计274,607,125 六、不可预见费：按一五项总费用的2%计算2%100%5,492,143 七、销售费用：按总销售额的2%计算（含广告费及销售管理费）2%178,864,740 100%3,76、577,295 八、财务费用：含融资费用，按年利率为6%计算6%11,771,750 九、销售税费：按总销售额的11.53%计算11.53%178,864,740 100%20,623,105 1、营业税：按销售额的5%计算0 2、城市维护建设税按营业税的7%计算0 3、教育附加费按营业税的3%计算0 4、印花税按0.03%的销售额计算0 5、土地增值税:按销售额的1%计算0 6、所得税：按销售额的5计算0 十、一九项合计316,071,417 （2）2011年成本明细表单价面积当年完成比例总价一、土地取得成本1、土地出让金63059 0%2、契税：按土地出让金额的4%计算0 0%合计0%0 77、二、前期费用1、工程堪察设计费(按1%工程造价计算)1%51,558,650 100%515,587 2、工程规划设计费（按20元/平方米建筑面积计算）20145157 0%0 3、市政配套费（按147元/平方米建筑面积计算）147145157 0%0 4、规划服务费（按工程造价的0.2%计算）0.20%51,558,650 100%103,117 5、价调基金（5元/平方米建筑面积计算）5145157 0%0 5、公建防疫审图费（按0.3%工程造价计算）0.30%51,558,650 100%154,676 6、招标代理费（按工程造价的0.03%）0.03%51,558,650 100%1578、,468 7、施工图审查费（1元/平方米建筑面积计算）1145157 0%0 8、质量监督费、劳保统筹查费、工程保险费（按工程造价的1.3%计算）1.30%51,558,650 100%670,262 9、环保测评费(1.365元/按占地面积计算）1.365 63059 100%86,075 小计1,545,185 三、配套费用0 1、基础设施配套费：0 区内给水、排水按30元/平方米建筑面积计算30131883 0%0 区内供电工程按40元平方米建筑面积计算40131883 0%0 区内供暖工程按35元平方米建筑面积计算35131883 0%0 区内煤气工程：按30元/平方米建筑面积计算3079、131883 0%0 2、绿化、广场：按200元/平方米计算20022071 100%4,414,110 3、道路、地上停车位：按100元/平方米计算10018918 100%1,891,762 4、安防系统：按40元/平方米.建筑面积计算40131883 100%5,275,320 小计:11,581,192 四、开发建造成本0 1、监理费:按建筑安装费用的1.5%计算1.50%0%773,380 2、建筑安装工程费0 2.1主体工程:0 洋房按1100元/平方米计算110016834 0%0 多层按1100元/平方米计算110020470 0%0 高层按1300元/平方米计算130079380、21 50%51,558,650 商业按1400元/平方米计算140012608 0%0 配套设施按2100元/平方米计算210013274 0%0 建安成本小计51,558,650 建造成本小计52,332,030 一四项小计65,458,407 五、管理费用：按一、四项总费用的2%计算2%100%1,309,168 一五项小计66,767,575 六、不可预见费：按一五项总费用的2%计算2%100%1,335,351 七、销售费用：按总销售额的2%计算（含广告费及销售管理费）2%220,002,722 100%4,400,054 八、财务费用：含融资费用，按年利率为6%计算6%2,190,81、437 九、销售税费：按总销售额的11.53%计算11.53%220,002,722 100%25,366,314 1、营业税：按销售额的5%计算0 2、城市维护建设税按营业税的7%计算0 3、教育附加费按营业税的3%计算0 4、印花税按0.03%的销售额计算0 5、土地增值税:按销售额的1%计算0 6、所得税：按销售额的5计算0 十、一九项合计100,059,732 （3）2012年成本明细表单价面积当年完成比例总价一、土地取得成本1、土地出让金63059 0%2、契税：按土地出让金额的4%计算0 0%合计0%0 二、前期费用1、工程堪察设计费(按1%工程造价计算)1%0 100%0 2、工82、程规划设计费（按20元/平方米建筑面积计算）20145157 0%0 3、市政配套费（按147元/平方米建筑面积计算）147145157 0%0 4、规划服务费（按工程造价的0.2%计算）0.20%0 100%0 5、价调基金（5元/平方米建筑面积计算）5145157 0%0 5、公建防疫审图费（按0.3%工程造价计算）0.30%100%0 6、招标代理费（按工程造价的0.03%）0.03%0 100%0 7、施工图审查费（1元/平方米建筑面积计算）1145157 0%0 8、质量监督费、劳保统筹查费、工程保险费（按工程造价的1.3%计算）1.30%0 100%0 9、环保测评费(1.365元83、/按占地面积计算）1.365 63059 0%0 小计0 三、配套费用0 1、基础设施配套费：0 区内给水、排水按30元/平方米建筑面积计算30131883 0%0 区内供电工程按40元平方米建筑面积计算40131883 0%0 区内供暖工程按35元平方米建筑面积计算35131883 0%0 区内煤气工程：按30元/平方米建筑面积计算30131883 0%0 2、绿化、广场：按200元/平方米计算20022071 0%0 3、道路、地上停车位：按100元/平方米计算10018918 0%0 4、安防系统：按40元/平方米.建筑面积计算40131883 0%0 小计:0 四、开发建造成本0 1、84、监理费:按建筑安装费用的1.5%计算1.50%0%0 2、建筑安装工程费0 2.1主体工程:0 洋房按1100元/平方米计算110016834 0%0 多层按1100元/平方米计算110020470 0%0 高层按1300元/平方米计算130079321 0%0 商业按1400元/平方米计算140012608 0%0 配套设施按2100元/平方米计算210013274 0%0 建安成本小计0 建造成本小计0 一四项小计0 五、管理费用：按一、四项总费用的2%计算2%100%0 一五项小计0 六、不可预见费：按一五项总费用的2%计算2%100%0 七、销售费用：按总销售额的2%计算（含广告费及销85、售管理费）2%229,310,738 100%4,586,215 八、财务费用：含融资费用，按年利率为6%计算6%135,582 九、销售税费：按总销售额的11.53%计算11.53%229,310,738 100%26,439,528 1、营业税：按销售额的5%计算0 2、城市维护建设税按营业税的7%计算0 3、教育附加费按营业税的3%计算0 4、印花税按0.03%的销售额计算0 5、土地增值税:按销售额的1%计算0 6、所得税：按销售额的5计算0 十、一九项合计31,161,325 三、项目建安工程款投入计划估算表项目建安工程款投入计划估算表（单位：元）序 号项目第一年第二年第三年总价1186、监理费2,071,795 773,380 0 2,845,175 22、建筑安装工程费0 0 0 0 32.1主体工程:0 0 0 0 4 洋房18,517,400 0 0 18,517,400 5 多层22,517,000 0 0 22,517,000 6 高层51,558,650 51,558,650 0 103,117,300 7 商业17,651,200 0 0 17,651,200 8 配套设施27,875,400 0 0 27,875,400 建安成本小计138,119,650 51,558,650 0 189,678,300 10建造成本小计140,191,445 52,33287、,030 0 192,523,475 四、销售收入估算表销售收入估算表 （单位：元、个）第一年销售收入产品价格指数销售单价销售面积销售收入合计洋房103%45001010045,451,800178,864,740多层103%42001023542,987,000高层103%38002379690,425,940商业103%750000车位103%12000000合计44132178,864,740第二年销售收入价格指数销售单价销售面积销售收入220,002,722洋房103%4635538724,968,189多层103%4326818835,421,288高层103%3914333151388、0,394,205商业103%7725378229,219,040车位100%12000000合计50672220,002,722第三年销售收入价格指数销售单价销售面积销售收入229,310,738洋房103%477413476,429,309多层103%445620479,120,982高层103%40312221089,537,354商业103%7957882670,223,093车位100%12000045054,000,000合计34429229,310,738628,178,200五、资金来源与运用表项目资金来源与运用表（单位：元）序号项目名称开发建设期合计第一年第二年第三年1资金来89、源427,992,869 220,002,722 229,310,738 877,306,329 1.1销售收入178,864,740 220,002,722 229,310,738 628,178,200 1.2自有资金149,128,129 0 0 149,128,129 1.3自筹资金100,000,000 0 0 100,000,000 2资金运用322,071,417 206,059,732 31,161,325 559,292,474 2.1建设投资295,448,312 74,693,418 4,721,797 374,863,528 2.2借款还本付息6,000,000 10690、,000,000 0 112,000,000 2.3销售税金及附加11,679,868 14,366,178 14,973,991 41,020,036 2.4企业所得税8,943,237 11,000,136 11,465,537 31,408,910 3盈余资金(1)-(2)105,921,452 13,942,990 198,149,412 318,013,855 六、损益及利润分配表损益及利润分配表（单位：元）序号项目名称计算依据第一年第二年第三年合计1销售收入178,864,740 220,002,722 229,310,738 628,178,200 2建设工程投资295,448,91、312 74,693,418 4,721,797 374,863,528 3销售税金及附加（1）*6.5311,679,868 14,366,178 14,973,991 41,020,036 4销售利润总额（1-2-3）-128,263,440 130,943,126 209,614,949 212,294,636 5所得税（4）25%0 669,922 52,403,737 53,073,659 6税后利润(4)-(5)0 2,009,765 159,890,898 161,900,663 7盈余公基金（6）10%0 200,976 15,989,090 16,190,066 8可分配利润92、(6)-(7)0 1,808,788 143,901,809 145,710,597 七、现金流量表项目现金流量表（单位：元）序号项目名称第一年第二年第三年1现金流入1.1洋房45,451,800 24,968,189 6,429,309 1.2多层42,987,000 35,421,288 9,120,982 1.3高层90,425,940 130,394,205 89,537,354 1.4商业0 29,219,040 70,223,093 1.5地下车位（个）0 0 54,000,000 小计178,864,740 220,002,722 229,310,738 2现金流出2.1土地取得93、成本82,120,000 0 0 2.2前期费用29,107,022 1,545,185 0 2.3配套费用17,804,205 11,581,192 0 2.4开发建造成本140,191,445 52,332,030 0 2.5管理费5,384,453 1,309,168 0 2.6不可预见费5,492,143 1,335,351 0 2.7销售费用3,577,295 4,400,054 4,586,215 2.8财务费用11,771,750 2,190,437 135,582 税前成本小计295,448,312 74,693,418 4,721,797 2.9销售税金20,623,105 94、25,366,314 26,439,528 税后成本小计316,071,417 100,059,732 31,161,325 3净现金流量3.1税前净现金流量-116,583,572 145,309,304 224,588,940 3.2税后净现金流量-137,206,677 119,942,990 198,149,412 3.3累计税前净现金流量-116,583,572 28,725,732 253,314,672 3.4累计税后净现金流量-137,206,677 -17,263,687 180,885,726 八、敏感性分析表敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率（税后）敏感系数临界点1基本方案71.58%2销售价格20%156.25%4.23 10%108.47%3.69 -10%42.46%2.91 66.31%-20%18.31%2.66 74.59%3开发成本-20%581.20%25.48 -10%168.17%9.66 10%26.76%4.48 65.64%20%0.32%7.80 71.61%