1、城市新区占地9万平米房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月5可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章项目概述5一、项目概况5（一）项目现状5二、可行性研究初步结论9三、投资建议与风险提示10第二章 项目投资环境可行性分析12一、城市总体概况12二、XX2、市2007年宏观经济发展概况12三、地块所在区域发展价值分析15四、地块所在的城市及区域的历史文化背景19（三）城市内各区域在当地居民心目中的印象22五、总结23第三章房地产市场可行性分析24一、房地产市场发展概况24二、商品房市场阶段性特征28三、主要可比性楼盘个案分析31四、结论44第四章项目自身可行性分析46一、项目描述46二、项目现状50三、项目公司情况及合作伙伴情况说明54四、项目SWOT分析54五、风险分析56六、结论57第五章项目初步定位和开发设想58一、项目初步定位58XX新区（暂定）项目分期开发计划67四、工程实施进度68项目实施进度表（一期工程，二期推后半年）68第六章经济3、可行性分析1一、预计销售价格1第一章项目概述一、项目概况（一）项目现状1、地块四至情况XX新区B-07、10地块（即杭政储出20081号地块、20082号地块，以下简称该地块）位于XX市文一西路，绿城育华学校西侧。该地块东至紫金港路，西靠规划中XX东路，南依规划中XX一号路，北临规划中的双龙路。其中，B-07地块为长方形，B-10地块为不规则梯形，地块之间为规划市政绿地及幼儿园（具体如下图中所示）。2、地段描述该地块距XX市中心（武林广场）直线距离约7.4公里，与西溪湿地规划核心保护区边缘车程距离约为1.2公里，与桂花城车程距离约为2.5公里（区位如下图中所示）。3、土地现状该地块目前保留了一4、部分湿地的风貌，地块内尚有少量农居及临时工厂。地块内厂房地块内湿地 地块内水塘地块内农居 4、规划要求要点该地块占地共89534平方米，容积率为2.2，地上可建建筑面积共计约19.7万平方米。详细规划要求如下表中所示：XX新B-10地块用地性质住宅（设配套公建）用地总用地面积44664平方米（67.0亩）代征地面积0平方米净地面积44664平方米容积率综合容积率：2.2地上可建建筑面积98260.8平方米净地容积率：2.298260.8平方米建筑密度30%绿化率30%建筑层数/限高黄海高程50米建筑间距要点正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。退红线要求配套要求1、 沿路设置公厕一处，面5、积50平方米。2、 公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内交通规划要点 1、机动车开口不得朝向紫金港路。其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。XX新B-07地块用地性质住宅（设配套公建）用地总用地面积44870平方米（约67.3亩）代征地面积0平方米净地面积44870平方米容积率综合容积率：2.2地上可建建筑面积98714平方米净地容积率：2.298714平方米建筑密度30%绿化率30%建筑层数/限高黄海高程50米建筑间距要点1、正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。2、符合日照分析要求。退红线要求配套要求1、 公建总量控制在容积率6、折合的建筑面积的10%以内。2、 沿XX东路设置公厕一处。交通规划要点1、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。（二）项目背景1、项目取得方式及预计投资总额（1）项目取得方式：该地块以公开挂牌形式摘得。（2）土地付款方式：地价包含内容与价款组成：土地使用权出让金和土地开发补偿费用1号地块总额（起价）：53091万元；土地单价：11887元/平方米；楼面单价：5400元/平方米2号地块总额（起价）：53306万元；土地单价：11880元/平方米；楼面单价：5400元/平方米最终该地块以10666元/平方米的楼面地价摘7、得，土地款总额约为210100万元。支付节奏支付进度2008年5月23日2008年10月13日2009年3月13日支付金额约20%约40%约40%付款条件履约保证金签订出让合同后5个月签订出让合同后10个月二、可行性研究初步结论（一）投资环境可行性结论XX是浙江省的省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，近几年XX市整体经济保持了良好的运行态势， 2007年XX全市生产总值突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6，已连续17年保持两位数增长。按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元。07年年底8、的国家宏观经济形势的变化，使得08年房地产市场的整体走势增加了一些变数。（二）市场可行性结论从XX市市场总体的供求关系来看，由于在20052006年土地推出量的减少，使得2007年的市场供应量与短期内陡然上升的需求量形成了矛盾，引起了阶段性的“供不应求”局面，导致房价的上升速度相对过快。20082009年我们在宏观面将面临：一是国家的宏观调控持续的前提下，市场需求将受到一定抑制；二是07年供地量的剧增（根据初步统计，07年供地量已经超过05年和06年的总和）将导致在0809年期间市场上房源供应量的猛增，市场竞争加剧。XX新区的逐步兴起将带动该区域的新增住宅消费：一是原XX商住区的居住人群的换房9、需求；二是XX新区中浙大紫金港校区的兴起将直接带来就近消费的高端消费人群；三是西溪湿地建设带来的区域空气质量和生态环境的提升，将直接吸引外围的住宅需求。项目周边目前在售楼盘品质一般，缺乏符合该区域品位、真正意义上的高品质住宅，而目前周边同类产品的售价水平（普通精装修高层公寓现行成交均价约为18500元/平方米）基本可以支撑我们对于该项目的预期售价。（三）项目本身可行性结论该项目地处主城区，与市中心联系紧密，且规模较大，容积率适中，具备了营造好产品的空间，是近年来所出让地块中的上佳之地。但项目技术指标中须满足户型的“90/50”政策，鉴于项目容积率、建筑限高的限制，因此本项目必须做拼合户型，使得10、项目在报建、营销和交付环节的工作面临政策和法律风险。（四）经济可行性结论根据目前土地摘得的平均楼面地价为10666元/平方米，按照目前周边市场的销售价格结合绿城品牌的价值，住宅销售价格按28000元/平方米，车位17万元/个，该项目的税前成本利润率约为19.6%，项目投资的内部收益率约为29.7%。三、投资建议与风险提示（一）投资建议1、项目可行的主要因素该项目地块位置、周边环境较为优质，绿城在城西区域的巨大品牌影响力，上述因素决定着该项目将成为绿城在杭项目中的“升级换代”型产品。2、资金来源融资方案资金问题通过与浙江日报报业集团的沟通，土地款除浙江日报报业集团再行增资32000万元外，其余资11、金主要由双方在宁波合作的三个项目公司统筹解决，目前尚有46000万元的资金缺口亟待解决。（二）风险提示1、法律手续90/50政策对于产品的高端定位有一定的影响，为克服此问题，需要在套型设计、销售、验收、交付等环节统筹考虑，以回避政策法规和法律风险。2、规划指标根据目前的规划指标，主要的着眼点在容积率、套型限制和限高三个方面的相互制约，需要统筹解决。3、其他交地时间在2009年3月，如要实现09年10月销售，使得项目的工程进度安排较为紧张。由于90/50的限制须采用拼户户型，使得项目须在毛坯交付后再进行统一精装修，因此在交付时间上将比普通项目延迟半年左右。第二章 项目投资环境可行性分析一、城市总12、体概况（一）城市规模、地位和性质XX市为浙江省省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，XX市下辖8个区，3个县级市和2个县。全市市域总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。（二）城市人口2007年末，全市常住人口达786.2万人，比上年末增加13.1万人。其中户籍人口672.35万人，比上年末增加6.04万人。二、XX市2007年宏观经济发展概况（一）经济总量再上新台阶。全市生产总值（GDP）突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6，已连续17年保持两位数增长。其中第一产业167.57亿元，增长2.6；第二产业2059.15亿元，增长13、14.4；第三产业1877.17亿元，增长16.1。三次产业的比例为4.1：50.2：45.7。按户籍人口计算，全市人均GDP达人民币61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元。（二）工业销售产值突破8000亿元。2007年，初步统计，全市规模以上工业销售和生产双双突破8000亿大关，实现销售产值8204.8亿元，比上年增长19.4；实现工业总产值8350.69亿元，增长19.5。企业经济效益大幅提高。初步统计，2007年全市规模以上工业实现利税730.38亿元，其中利润418.86亿元，分别增长27.6和33.6。创新能力有所增强。2007年，全市规模以上工业实现新产14、品产值1107.84亿元，比上年增长49.5，高出全市规模以上工业总产值增幅30个百分点，对工业总产值增长的贡献率达26.9，同比提高 15 个百分点。全市新产品产值率由上年的10.61提高为13.27。（三）大需求实现同步拉动。1、市场消费增速创1995年以来的新高。2007年，全年实现社会消费品零售总额1296.31亿元，同比增长16.5，增幅比上年高2.5个百分点，创1995年以来新高。分行业看，批零贸易业实现零售额1149.09亿元，比上年增长16.2，住宿和餐饮业实现143.06亿元，增长19.5。连锁超市等新兴业态发展加快。全市限额以上104家批发零售业和住宿餐饮业连锁企业共实现销15、售额426.21亿元，比上年增长20.5，其中消费品零售额277.56亿元，增长22.9，增幅高于全市平均水平6.4个百分点。2、投资需求增长加快。2007年，全市完成全社会固定资产投资1684.13亿元，其中限额以上固定资产投资完成1583.78亿元，同比均增长15.3，增幅比上年分别提高5.2个和7.8个百分点。工业投资强度回升。在限额以上投资中，工业投资527.11亿元，增长13.6 ，比上年提高9.1个百分点，其中，制造业投资完成460.3亿元，增长15.8，对全市固定资产投资的回升起了强有力的推动作用。房地产开发投资稳步回升。在限额以上投资中，房地产开发投资完成518.79亿元，增长16、17.2，高出上年8.6个百分点。投资结构不断改善。全部限额以上投资中，非国有投资完成1010.57亿元，增长26.5，占限额以上投资的63.8，比重比上年提高5.6个百分点。3、出口结构改善。2007年，全市外贸出口299.66亿美元，增长14.3，增幅同比回落18.1个百分点；不包括省公司为232亿美元，增长16.1；全市进口总额134.6亿美元，增长6.2。在出口总额中，一般贸易出口215.15亿美元，同比增长26.7，增幅同比提高5.4个百分点。（四）现代服务业加快发展。全市第三产业实现增加值1877.17亿元，按可比价格计算，同比增长16.1，增幅比全市平均水平高1.5个百分点，比工17、业高1.2个百分点。第三产业占GDP的比重达到45.7，比上年提高0.6个百分点。服务业对全市经济增长的贡献度达到49.8。在第三产业中，以金融业、科学研究技术服务、信息传输计算机服务和软件业为代表的现代服务业加快发展，其中金融业实现增加值310.5亿元，同比增长20.1。（五）旅游事业实现新的突破。2007年，全市实现旅游总收入突破600亿元，达到630.06亿元，增长15.8。其中，国内旅游收入548.6亿元，增长16.4；旅游外汇收入突破10亿美元，达到11.19亿美元，增长23.1。接待国内游客突破4000万人次，达到4111.89万人次，增长11.7；接待入境旅游者突破200万人次，18、达到208.6万人次，增长14.6，来杭较多的韩国游客增幅回升4.6个百分点，欧洲和美洲游客则继续保持较快增长势头，分别增长32.1和21.4。（六）招商引资规模不断扩大。2007年，全市合同外资和实际到位外资为55.81和28.02亿美元，同比分别增长3.7和24.2。引资规模和质量大幅提高，大企业、大项目带动作用明显，平均单项合同外资规模 972.23万美元，同比扩大252.23 万美元，增长35。总投资在1000万美元以上大项目298个，投资总额和合同外资占全市的96.42和95.44 。引进8个世界500强投资项目。全市协议利用内资917.84亿元，实际到位内资390.83亿元，分别增19、长20.2 和 20.3。引资结构进一步优化。在合同外资和实际到位外资中，一、二、三次产业的比例分别为1.18：32.12：66.7和0.1：37.15：62.74，第三产业成为吸引外资的“主战场”，合同外资和实际到资金额分别达到37.22亿美元和17.58亿美元，同比增长44.1和76.5，占总额的66.7和62.7，比重同比提高18.7和18.6个百分点。（七）财政金融运行平稳1、财政收入增长较快。2007年，全市财政总收入和地方财政收入分别为788.42亿元和391.62亿元，比上年增长26.3和29.9，增幅同比提高6.4和9.6个百分点。全市财政支出335.71亿元，同比增长21.920、。2、货币信贷运行平稳。2007年末，全市金融机构本外币存款余额达到9310.97亿元，比年初增加1429.75亿元。其中，城乡储蓄余额为2634.83亿元，比年初增加83.31亿元。全市金融机构本外币贷款余额达到8430.67亿元，比年初增加1051.31亿元，比上年少增122.42亿元。个人消费信贷大幅上升。年末全市个人消费贷款余额达到1130.6亿元，比年初增加339.33亿元，增加额为上年同期的4.21倍。其中住房贷款比年初增加273.05亿元，增加额为上年同期的4.75倍。（八）居民消费价格上涨创近10年来的新高。与2006年相比，全市居民消费价格总水平上涨3.5，涨幅比上年扩大2.21、3个百分点。其中，服务项目价格上涨2.7，工业品价格上涨0.6。八大类商品和服务项目价格呈“七升一降”格局，除交通和通讯类下降1.8外，其余七大类全面上涨。食品类价格大幅上涨，同比上涨8.0，其中油脂、肉禽及其制品、蛋、干豆及豆制品价格分别上涨31.7、25.6、21.0和15.2，猪肉价格平均上涨37.6；居住类价格上涨4.0；医疗保健和个人用品类上涨3.3、烟酒及用品类上涨2.4、家庭设备用品及维修服务类上涨2.2、衣着类上涨1.4、娱乐教育文化用品及服务类上涨0.1。（九）城乡居民收入保持两位数增长。据市区居民家庭的调查资料显示，2007年市区居民人均家庭总收入24475元，比上年增长122、4.5，人均可支配收入为21689元，增长14，剔除价格因素实际增长10.1。其中人均工资性收入16293元，同比增长12.9；人均经营性收入2027元，同比增长13.6；人均财产性收入584元，同比增长28.4，人均转移性收入为5570元，同比增长18.5。农村居民收入稳步提高。据全市农村居民家庭抽样调查资料表明，2007年农村居民人均纯收入为9549元，比上年增长12.1，扣除价格因素，实际增长8.3。其中：人均工资性收入5401元，同比增长13.2；农民家庭经营现金收入人均3318元，增长10.2；财产性收入和转移性收入两项合计830元，增长13.5。三、地块所在区域发展价值分析本项目隶23、属于XX新区，现状为湿地及农村，现正处在大面积改造开发阶段。XX新区北临浙大，南依西溪湿地，东邻原XX商住区，西至绕城高速，是主城区仅剩不多的可供大规模开发区域。（一）周边地理环境本项目位于XX新区文一西路。地块距西溪湿地公园（紫金港路门口）约1.2公里，距城西广场（桂花城小区）约2.5公里，距浙大紫金港校区约2公里。地块周边（500米范围内）除学校（育华、西溪试验等）、菜场外暂无商业配套设施，但是地块紧邻XX商住区和浙大紫金港，可以便捷的享受这两个区块的商业配套。从长远来看，随着XX单元进入大面积改造及西湖区人民政府的迁址，该区域将会加快建设其商业配套。（二）周边商业配套（3公里范围内）学校24、育华学校、XX市西溪试验学校、XX中学、浙大紫金港校区医院绿城医院、浙大国际医疗中心酒店在建的喜来登酒店（西溪天堂内）银行中国工商银行、交通银行等商业西城广场、沃尔玛超市（在建）、城北银泰（在建）菜场双龙村农贸市场公园西溪湿地行政规划中的西湖区人民政府交通公交XX中心站 （三）XX新区规划情况1、规划结构XX新区的规划结构为“两轴、一心、五组团、七区块”的格局。两轴：花蒋路和文一西路形成“十字形”的两条发展主轴。同时，以余杭塘河作为生态发展轴组织高标准示范住宅区的景观。一心：公建中心区块和科研办公区块共同组成配套服务中心，服务于浙大、西溪湿地以及周边区域。五组团：五个居住区块形成五个相对独立的25、组团，其中文一西路南侧的住宅组团为农居安置点，目前已有部分住宅竣工。七区块：一个公建中心区块、一个科研办公区块和五个居住区块。项目所在本项目是XX新区规划中五个居住组团之一，紧邻公建中心区和科研办公区，也是XX新区中距原XX商住区最近的居住组团。2、用地规划 规划依托花蒋路和文一西路两条十字形主轴组织整个XX新区的用地布局，在两轴交叉点周围布置行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗卫生和城市公园等用地，形成公建中心区块；公建中心区块北面设置以科技研发为主的综合公建用地，实现与浙大紫金港校区之间的过渡和联系。项目西面是XX新区公建中心区块，将设置行政办公、商业金融、医疗卫生和城市公园等；项目的北面设26、置以科技研发为主的综合公建用地，实现与浙大紫金港校区之间的过渡联系；地块的南面以住宅用地为主，有相当一部分住宅用地规划为农居安置房；东面隔紫金港路为已投入使用的育华学校。项目周边的浙大和规划中大量公建、科研用地在活跃区域经济的同时，也将为本区域带来大量高素质的人才，为区域内住宅开发项目提供最直接的需求。3、道路交通（1）与XX新区外的交通联系项目通过紫金港路结合其他干道可方便到达黄龙商务区、西湖风景区、省市政府、武林商圈等重要城市区域；通过文一路德胜快速路可直接到达下沙高新区；项目交通可达性较好，但主要辐射城西、市中心。从地块至XX城内其他区域的路程及车城市间估算（2）XX新区内主要交通的规划27、和建设情况规划紫金港路、文一西路、文二西路、余杭塘路等组成道路骨架。规划结合居住用地，设置两处公交枢纽站，一处位于XX二号路北侧，另一处位于余杭塘河路延伸线北侧。文一西路：三横五纵之一，为城市快速路，位于项目南侧，已建成。紫金港路：三横五纵之一，规划为城市快速路，位于项目东侧，由南向北至文一西路段已建成，由文一西路开始下穿浙大紫金港校区、余塘河。公交始未站与本项目隔余杭塘河位于项目的北面，XX公交中心站与本项目隔文一西路位于项目的南面，目前已经建成。两处公交枢纽站为本项目雏形交通提供了便利。四、地块所在的城市及区域的历史文化背景（一）城市历史文脉自古以来就有“上有天堂，下有苏杭”的说法，XX历28、史悠久，古迹遍布，名人轶事，神话传说层出不穷，整个城市有着非常浓厚的历史文化底蕴和人文气息。1983年5月，国务院在批复XX城市总体规划时，明确XX的城市性质为“历史文化名城和全国重点风景旅游城市”。我国著名学者钱穆先生说：“各地文化精神之不同，究其根源，最先还是由于自然环境有分别，而影响其生活方式，再由生活方式影响到文化精神。”三面云山一面城，一城山色半城湖，XX的自然景观以精致和谐为特点，山水之间，湖、江、河之间，互相映衬，浑若天成。群山的天际曲线与西湖的波光水色，给人以和谐的感悟。西湖的柔和秀丽与钱塘江的波澜壮阔在反差中构成和谐的空间。XX的自然景观与人文历史浑为一体，展现的是人与自然的29、和谐与协调。从“保境安民”到“纳土归宋”是吴越国的基本国策，追求的是人与社会的和谐与统一。既敬仰岳飞、于谦的大义凛然，又推崇白居易、苏东坡的千古诗文，表达的是XX人对不同偶像的和谐崇拜。如此等等，XX的先人们在天人合一的山水之间，寄托着和谐与共的理想与追求。千百年来，和谐的自然孕育了和谐的文化，和谐的文化又创造了和谐的自然，如此交替推进，构成了XX历史文化精致和谐的特征。开放，是XX历史文化的特征，更是千余年来XX经济社会发展的动力。大气，是XX自古以来的传统。XX城市建设的大手笔，始自于吴越国的钱谬，大气还表现在对多元文化的包容上。从吴越起，XX对全国所形成的兼收并蓄的开放格局，必然使其时的30、XX文化形态表现为多元化，这种文化形态的长期存在，也必然使XX的历史文化带有强烈的包容性特征。（二）区域历史文脉西溪湿地以自然风光见长，其人文历史十分悠久。它已有四五千年历史。大致分六个阶段，一是良渚文化时期，当时西溪湿地已渐具雏形，范围比现在要大的多，有许多湖泊，包括老和山一带原来都在西溪湿地的范围内。二是汉唐时期，西溪湿地开始有人类活动，当时有许多“唐村”。五代时，西溪有了驻军。三是宋元时期，西溪湿地在这个阶段有了很大发展。特别是南宋，宋高宗看到这里风水很好，本来要把在这里建都，后又因别的原因，在原来的州府治所在地建都。当时，还有一条西溪御道，皇帝去郊外进香，西溪为必经之路，现在这条御道大31、部分已湮没，原址在留下还有一段。当时，西溪交通发达，军事地位重要。相传宋高宗曾在那一带养马，皇帝的马儿叫龙驹，于是传下了龙驹坞这个地名。四是明清时期，这是西溪最为昌盛的时期，地方官很重视治理水利，水灾少了，陆地渐渐露出来，老百姓在岸上养蚕、水塘里养鱼。这里没有船进不来，很幽静，又有野趣，很多文人骚客喜欢到这里来。特别是明末清初时，很多文人不愿到清朝做官，就到这里隐居起来，教书做画，养活自己，这里的文教事业也发达起来。明清时期，规模不大的庵普遍发展，大约有100多个。这里的庵很有意思，很多是文人庵，所谓文人庵，就是文人经常到庵里去吟诗作画、会友，而庵里的诗僧也常与文人应和。五是民国到2002年，32、这一时期，西溪湿地变化很大，一是西溪湿地从钱塘县划归杭县，成为郊区，现在又划给西湖区。而西溪湿地也发展成了XX乡、五常、留下、古荡、良渚等乡镇。解放后，很多工厂搬了进来，这里城市化进程加快，给西溪湿地造成很大危害，西溪湿地也渐渐蒌缩，水也污染得很厉害。如今，XX市政府已于日前正式批复了XX市西溪湿地保护区总体规划。至此，西溪湿地保护迈入法制轨道。核心保护11平方公里。批复明确西溪湿地保护范围划为三个层次，即保护区范围、外围保护地带、周边景区控制区。 根据规划，东起紫金港路绿带西侧，西至绕城公路绿带东侧，南起沿山河，北至文新路延伸段的区域为保护区范围，总面积114平方公里；在保护区界线以外为外围33、保护地带，东至紫金港路，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积157平方公里；外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为50平方公里。设立五大特色保护区。对西溪湿地的保护，规划设立了五大特色保护区，它们将“各司其职”。生态保护培育区：要求保护现有的池塘、湖泊、林地、植被，以创造良好的湿地生态环境，形成各类生物的栖息之地；民俗文化浏览区：以西溪民俗文化为主题的风情浏览区；秋雪庵保护区：要求复建秋雪庵，恢复秋雪庵八景，复种西溪传统植物，体现西溪的历史文化底蕴和传统景观风貌；曲水庵保护区：要求复建曲水庵，恢复曲水七景及传统植物景观，以文34、化风景游览为主题景观；湿地自然景观保护区：要求按湿地生态群落调整配置植物。景点建筑不超过二层 。“西溪之胜，独在于水”。根据要求，保护区内严禁污水任意排放，禁止在区域拦截溪泉，打井取水；严禁在风景区内开山取土、攀折砍伐花木、毁坏草坪、植被，保护风景区内水域的鱼虾、飞禽、芦荻等水生动植物，禁止擅自捕钓和采摘；禁止在风景区范围进行放牧、狩猎、打鸟等活动。 在风景区内不得新建、扩建与风景名胜无关的建筑物；景点建筑只能点缀湖山，体量宜小不宜大，除风景园林中塔、阁等外，高度不超过二层，檐口高度不超过7米。游客日容量6340人 。批复要求严格限制游客容量。据计算，景区游人合理日容量为6340人。对于超出景35、区高峰日容量的游人，规划建议采取早期预报、劝阻分流、控制进入等手段进行限制。 据悉，未来西溪湿地主要的游览交通工具将是舟楫。规划中的风景区主干道花三路为7米宽。在深潭口、龙章、源谊三处构筑一条电瓶车环线，可通过小型机动车，其余景点均不考虑通达机动车，而通过舟楫解决其交通游览功能。 另外，根据有关要求，西溪湿地保护区的现有人口、单位原则上一律外迁。对于风景区内以农村劳动力为主体的农村经济系统，规划进行产业调整，发展旅游业。（三）城市内各区域在当地居民心目中的印象从居住角度划分，XX划分为如下图所示系列板块，其中以城中、城西、湖滨、之江区域为公认的成熟中高档居住板块。（四）居民的日常消费习惯、特点36、及消费心态XX自古就是一座流通频繁、商贾云集的消费型城市。XX人热爱自然，热爱艺术。生活化的艺术不仅表现在伞、扇、剪、筷、席、杯、布艺和茶叶上，也体现在桥、塔、楼、阁、厅、院和园林中。XX人特别善于将生活艺术化，在衣食住行上都体现出他们独特的智慧和灵气，在日常生活中的吃、穿、旅游等方面，处处透显出一种生活的艺术。所以他们的生活总是很悠闲，经常去西湖边走走，坐下来喝喝茶。有时就连工作似乎也能艺术化，在茶馆里谈公事亦是很寻常的事。不过，XX人在精神生活方面，却不如在吃穿用上肯花心思，比如歌剧、图书、电影、音乐等艺术文化生活上就欠缺了一些，对哲学领域有兴趣的也不太多。休闲消费水平之高也是大多数城市不37、可比肩的。同时，XX人又非常时尚，对城市感情深，XX情结重。如在XX就有“杭热风”，只要有人说这个东西好，大家都来购买，具有一定的从众心理。从住房消费心理和消费习惯看，大部分居民更倾向于买房。宏观调控以后，自住消费已变成主流，商品房消费心态日趋理性和成熟，在住房的选择上比较倾向于以前口碑较好、实力较强的开发商，对住宅的选择不仅停留在产品本身上面，也将更注重科技含量和配套服务，精装修日益为大众所接受。而在消费的引导上，比较相信亲戚、朋友以及圈内人士的介绍，口碑的传播成为主导力量。五、总结XX是浙江省的省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，近几年XX市整体经济保持了良好的运行态势， 2038、07年XX全市生产总值突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6，已连续17年保持两位数增长。按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元。07年年底的国家宏观经济形势的变化，使得08年房地产市场的整体走势增加了一些变数。市、区政府对于XX新区提出了高起点规划和高标准建设的要求，该区未来将逐步形成了一个集商业、商务办公(含科技研发产业)、休闲娱乐、旅游服务、居住等多功能于一体的XX西部复合型公共中心与生态住区。除了政府在基础设施建设上的优先投入外，XX新区还具有深厚的人文底蕴，浙大紫金港校区、西溪湿地都是人39、文景观，包括保留下来的民俗风情、江南传统建筑等。另外，区域得天独厚的自然环境也将成为项目未来的一大亮点，靠水、靠树、靠山，西溪湿地保护区的逐步建成将极大地提升该区域的空气和环境品质。第三章房地产市场可行性分析一、房地产市场发展概况（一）商品房市场概况2007年是全国房地产市场跌宕起伏的一年，XX市场也毫不例外。在进入6月以后，XX的房地产市场陷入了疯狂的局面。土地市场上，地王频出；商品房市场上出现了多年未见购房者漏夜排队的现象。同时，房价也随着土地市场的火热实现了三级跳；二手房市场上的卖家牛气冲天，一再提价。然而在临近2007年末时，随着国家不断出台的各项调控政策的不断显效，房地产市场突然迅速40、回冷，商品房市场的成交量迅速回落；土地市场上一些被看好的大宗用地均被以起拍价拿走；同时，二手房市场出现了中介倒闭的现象。全国范围的市场调整正逐步展开，个别市场的商品房价格也出现了明显回落。2007年下半年XX房地产市场受全国大环境的影响，出现了一定的调整，市场观望情绪明显，新推楼盘价格趋于稳定。进入2008年，除了个别楼盘销售保持旺盛以外，大部分楼盘销售仍处于比较理性阶段，市场观望氛围依然浓厚。2003-2007XX房地产市场发展情况2003 2004 2005 2006 2007房地产开发投资（亿元）258.2328.5410.6442.5 518.8施工面积（万平方米）2406.8338141、.74214.24545.35006.2竣工面积（万平方米）605.5679.2902.8725.8 947.8销售面积（万平方米）487.6605.1704.27631150.7人均居住面积（平方米）17.217.820.72128.81、总体供求态势从XX市区（市六区）的住宅市场看，供求关系在前几年一直保持平衡的情况下，05年和06年出现了供大于求现象，07年则市场逆转，严重供不应求。在宏观调控不断深入的背景下，XX住宅销售量的稳步回升说明市场刚性需求仍大量存在，XX房地产市场发展前景依然较好，基础稳固。同时，市场消费心态越来越成熟，自住型需求已占市场主导地位。2、成交价格走势从XX市区（42、市六区）的住宅成交价格看，近六年来，市区（市六区）住宅的平均成交价格呈快速上扬态势，在2007年达到历史最高点。2006年，XX市区（市六区）住宅市场出现了明显的盘整迹象，7751元/平方米的价格基本与2005持平。剔除经济适用房数据后，XX市区（市六区）商品住宅的2006年平均成交均价为9198元/平方米，2007年为10609元/平方米，2007年四季度成交均价达到14000元/平方米，2008年一季度成交均价继续延续上年势头，为14050元/平方米。XX市六区20022007年商品住宅成交量（包含经济适用房）XX市六区20022007年商品住宅成交价格（包含经济适用房）（二）土地市场概况43、据XX市信息中心的统计：从2007年2月13日杭政储出20071号土地出让成交，到2008年1月23日杭政储出200784号土地顺利交割，杭城共挂牌出让土地84宗，成交79宗(64、66号土地被政府收回，77-79号土地暂缓出让)。07年出让土地列表07年出让地块情况宗数面积(亩)金额(亿元)住宅(含商住两用)504860478.9非住宅29108586.5累计7959465682007年杭城土地市场空前火热，无论从出让土地的宗数、成交的金额、成交的价格还是可供的建筑面积来看，都创下2004年XX市实施土地招牌挂制度以来之最。土地市场主要呈现如下特点： 1、土地出让步伐大幅加快，成交价格不断高44、涨。2007年特别是下半年以来，加快了土地出让的步伐。全年杭城共成交土地79宗，分别比05、06年多成交14宗和18宗；成交土地共计5946亩，分别较05、06年增长165.5%和63.3%；成交金额总计568亿元，分别较05、06年大幅上涨278.6%和181.2%；成交土地亩均单价955万元，分别比05、06年上涨42.6%和72.2%。同时，2007年杭城成交的住宅宗地按可供建筑面积计算，已经接近0406年三年间成交的总量。2、“天价”土地频现，市场争夺异常激烈。2007年土地市场争夺空前激烈，具有境外资金和上市背景的房产企业纷纷进入XX，多年来以本地企业为主导的土地市场格局正在发生明显45、变化。激烈的竞争使得2007年土地市场高潮迭起，地王纪录不断被刷新。主要高价地块一览表成交时间地块名称成交楼面价竞得人2007-06金松洗衣机厂地块12245元/平米浙江旅游西城房产2007-07杭商院地块15712元/平米宁波雅戈尔房产2007-08转塘37-38，43-44地块8290元/平米金都，九龙仓2007-10杭一棉地块15588元/平米远洋地产2007-11XX面粉厂地块19038元/平米广宇、西湖3、供应区域格局有所变化，西湖、江干大幅放量，滨江回落。2007年杭城8城区土地成交情况(市信息中心房地产部统计)区域宗数占比名次成交面积(亩)占比名次成交总价(亿元)占比名次上城区346、3.80%71482.50%838.756.82%6下城区1012.66%33525.93%634.756.12%7西湖区2227.85%2181630.55%1163.7228.83%1拱墅区1012.66%363310.65%495.9316.89%3江干区2329.11%1112218.88%2136.1823.98%2滨江区67.59%559810.06%553.549.43%4(下沙)45.06%698516.57%341.777.35%5之江11.27%82904.88%73.300.58%8总计79100%5945567.954、政策影响显现，土地市场年底降温。2007年国家多次47、提高准备金率和存贷款利率。贷款成本不断攀升，房产企业财务压力逐渐加大。同时，国家进一步加强了对土地放贷的限制，并加大了对囤积和闲置土地的处罚力度。正是在这样的宏观及政策背景下，房产企业资金链显得紧张，市场预期趋于谨慎。到年底，土地市场火热程度开始减退。二、商品房市场阶段性特征(一)成交量分析2007年，XX市六区商品房成交情况呈现中间大两头小的格局。1、2、3月份市场表现清谈；四月份开始，新建商品房成交量一路攀升；5月份人居展预热后，6月份达到高潮，成交6532套。7-9月份维持在4000套左右的高成交量。10月份捂盘惜售及大量宏观调控政策等影响，消费者回归理性，楼市交易量逐步下滑，12月份的48、成交量基本回到了年初水平。2007年，XX市六区共成交商品住宅30854套，同比上涨49.30%。各月的新建住宅交易量也屡创新高。6月份，住宅的交易量同比上涨281%，创下5250套的年度新记录。7月份，涨幅开始不断下降，到了12月份，一路飘红的情况终于有所改变，该月住宅成交1490套，同比下降25%。20062007年XX市六区商品房成交量分析（含经济适用房）(二)成交价格分析2007年，市六区商品住宅（不含经济适用房）成交均价为10609.39元/平方米，同比上涨20.47%。1-7月份，全市住宅均价一直低于10000元/平方米。8月份开始，均价逐步上涨。到12月末均价为14334.31元49、/平方米，具体如以下图表中所示：从成交总价分析，130万元以上的住宅占总成交量的32.9%。110-130万元的住宅占15.7%，90-110万元的占18.2%，90万元以下的住宅成交量占总量的33.2%。（三）市场供应量分析XX7区（萧山区除外）商品住宅市场供应量、成交量及成交均价情况表回顾2007年，商品房市场明显供不应求。一手住宅市场需求在经过了2005年、2006年的压抑之后，在2007年得到了释放。除了刚性需求的增加，股市繁荣也刺激了投资需求的旺盛。而从往年土地的出让量来看，2007年住宅供应量并没有大幅增加，市场属于严重的供不应求，于是出现了“有房必抢”的大好形势，刺激了不少购房者50、提前入市，加剧了供需矛盾。XX七区(不包括萧山区)商品住宅供应量在房交会前后呈现两个波峰，成交量集中在5-9月份之间，从5月房交会时起，房价、股价双向飘红，成交量及成交均价也是越走越高。从7月开始，市场供应量不足，房源短缺，致使房价继续走高。进入10月，由于各方面政策压力，银行收缩信贷，使得成交量直线下降，但价格仍呈上升趋势。随后楼市进入淡季，加上政策影响，更多购房者放慢了购房计划，保持观望状态，二手房市场也出现部分房东降价的现象，住宅市场进入冷静期。2005年、2006年由于政策影响，土地供应量较少，市场基本在消化存量，供不应求也导致成交均价有较大涨幅。进入2007年10月后，市场供应量开始51、加大，超过了成交量。而07年土地供应量的大幅上升，将直接导致市场在0809年期间将出现房源的集中供应。三、主要可比性楼盘个案分析（一）万科西溪蝶园1、项目简介西溪项目地块处于XX规划的重点区域内，规划该区域将以二类居住为主。地块东至XX四号路、南至文一西路、西至XX西路、北至双龙路。项目分两期开发，一期、二期之间由XX一号路分割。该项目距XX市区次中心城西文教区城西广场车行距离约4.8公里，距本地块车行距离约2.3公里。项目总占地面积约233.8亩（155838平方米），项目容积率为2.3，规划总建筑面积约44万平方米，其中地上建筑面积约36万平方米（住宅可售面积约33万平方米，公建建筑面积约52、3万平方米），地下建筑面积共计约8万平方米（含人防部分）。整个项目住宅产品形态包含多层、小高层和高层（共计约1500套），该项目由万科房产与坤和房产联合开发，建筑设计由万科建筑研究中心担纲。目前在售的一期共由9幢小高层组成，其中17#楼为精装修跃层（单套面积190平方米），8-9#楼为90平方米平层户型（目前暂定毛胚交付），一期将于2009年4月30日交付，物业管理费暂定为1.68元/平方米月。项目一期建筑总平图住宅可售部分产品形态比例（单位：平方米）项目合计一期二期合计3312271085732226541.多层175331753302.小高层12736591040363253.高层186353、2901863292、项目定位该项的目标客户定位于目前居住于城西的中高端客户，按照目前的销售均价，该项目小高层住宅的平均单套总价范围在330370万元（精装修），建筑外立面风格为万科城市公寓系列中的现代派，立面线条讲究简洁，建筑形态讲究较为规整的几何型。该项目公寓产品精装修标准：空调为“大金”或“三菱”或同等档次品牌中央空调系统；配置“博世”或“威能24KW”燃气热水炉（可供生活热水供应），配套地热分水器及温控面板、管路系统；地板为实木复合地板，卫生间为铺设墙地砖，配置“科勒”品牌龙头、台盆、浴缸及坐便器；“摩恩”品牌浴巾架、厕纸架、毛巾环；定制成品镜箱；电梯为“广州日立”或“通力”无机房电梯54、；厨房为定制进口品牌橱柜，配置“摩恩”水槽、龙头、皂液器，配置“西门子”厨房电器设备（含灶具、嵌入式消毒柜、抽油烟机）、厨房内附赠“西门子”双门冰箱；进户门为钢木复合进户门。户内门为定制成品实木贴皮户内门，铝合金门窗为“ALUK”系统断桥隔热铝合金门窗，中空LOW-E玻璃。据了解，装修成本约为2200元/平方米（按精装修建筑面积计）。餐厅、客厅及主卧样板房外立面风格效果图3、项目销售情况该项目第一批小高层房源3#和7#楼，共计208套房源，于2007年12月开盘销售，开盘后截止至2008年4月，销售去化率约为30左右。但在绿城拿下XX新区B-7、B-10地块后，客观上促进了该楼盘的销售，三个月55、内销售去化率达到了85左右，目前已成交房源的平均售价为18500元/平方米。项目目前在售房源去化基本情况西溪.蝶园面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）3号楼18913.6919447.2736781.967号楼13890.4117220.5123919.99合计32804.1018504.3860701.96销售去化率（套数）85.60%4、项目主要户型分析一层平面布置图二层平面布置图项目总体分析：（1）万科采用现代化的外立面风格，较为迎合2535岁年龄阶段客户的喜好。（2）大进深、窄面宽的户型设计与其目前的总价定位不相匹配。（3）周边土地价格的抬升，在一定程度上促进了其销售。（二）坤56、和西溪里1、项目简介西溪里项目位于西湖区XX新区，文一西路北侧，绕城公路以东。 项目总平规划图项目一期指标经济指标数据总占地面积40560m2其中建设用地面积35600m2市政用地面积（幼儿园）4960m2总建筑面积（不含幼儿园）86921m2其中计容积率面积(不含幼儿园）64080m2容积率1.8建筑密度25%绿化率31%项目一期经济技术指标经济指标数据地上建筑面积合计67180m2其中住宅建筑面积61671m2公建建筑面积(含幼儿园2960m2)5369m2架空层140m2地下建筑面积22841m2其中其他地下室面积12278m2单建式地下机动车库面积10523m2居住户数448户车位配置57、327个2、项目定位该楼盘产品截然分成两种定位，一期分别是小高层公寓与排屋产品，从目前的总价区间来分析，小高层的户型大致分成两种，一种为90平方米或以下户型，按预估的单价15000元/平方米（毛坯），总价约为120150万元，另一种为小高层的大户型，单套面积约为180平方米，同样按照15000元/平方米（毛坯）的售价，其产品总价约为250300万元；而排屋产品，按目前预估的30000元/平方米的售价，以单套面积在250320平方米计算，其总价范围将在750960万元（毛坯）。在下表中，我们可以较为清晰地看到，同为坤和的两个楼盘，其在产品定位过程中利用产品形态的变化、单套面积的变化以及交付标准的58、变化，将两个楼盘的产品总价较为理想地区分开来，避免了内部楼盘的客源竞争，而且将意向购买该区域客户的总价区间尽量做到了最大：坤和同地段产品定位分析产品类型交付标准单套面积（平方米）单套总价描述蝶园小高层跃层公寓精装修190330-370万元主力产品小高层平层公寓毛坯90均价未定辅助产品西溪里（一期）小高层平层公寓毛坯180250-300万元辅助产品小高层平层公寓毛坯90120-150万元排屋毛坯250-320750-960万元主力产品3、项目规划与分期建设情况如以下项目分期建设示意图中所示，该楼盘总体分二期开发，一期位于文一路北侧，产品形态为排屋和小高层产品；二期在一期北面，规模比一期大，产品同59、样为排屋和小高层产品；另外，在文一路南侧尚有部分商业和公建设施。4、项目销售情况据坤和集团营销策划部人员了解，该项目预计将于8月底推出小高层情景公寓（12层，4户2梯）为180多套，户型面积为87、89平米两种，均价预计为15000-16000元/平米；合院排屋为50多套，户型面积为250-320平米，均价预计为30000元/平米，具体范围如右图中所示。5、项目单体排屋鸟瞰效果图 小小高层公寓外立面效果图 6、项目主要竞争户型公寓户型特点分析：（1）三房朝南是该户型最大的优点所在，采用双主卧设计理念； （2）卫生间功能基本齐全，预留多储藏空间，独立储藏室设计； （3）契合现代生活，独特设计主人60、熨衣间。排屋户型特点分析：（1）两进三院布局，6.6米开间；（2）三个主卧室采用套间设计；（3）首层采用阳光地下空间的设计理念，增加了产品的附加值；（4）利用前后多个露台设计，一定程度上拓展生活空间； （5）总体上来看，该排屋户型无较大新意。（三）耀江文鼎苑基 本 资 料楼盘名称耀江文鼎苑楼盘位置东起古墩路，西至光明路，南接余杭塘路。发 展 商XX耀江文鼎苑开发有限公司建筑设计单位上海同方景观设计单位/行销策划单位西元代理规 划 设 计用地性质住宅总占地面积333333总建筑面积700000户数3000户容积率2.5绿化率38%产品类型小高层、高层整体效果图实景图销 售 情 况开盘时间推出幢号61、开盘价铬（元/平米）销售率成交均价（元/平米）2007.4.2820#/22#/24#30#929810095842007.08.2626#、28#1159896122202007.10.1338#1399888144742007122221#、25#、32#17698101615523#、34#、31#、1.5%18580楼 盘 点 评 楼盘优势：（1）生活便利，配套成熟：教育浙大紫金港、学军小学；商业沃尔玛；医疗浙大国际医疗中心；交通地铁二号线站点。（2）自然环境出色：余杭塘河、浦家桥港这两条天然水系相依社区，约1500余米鼎级景观水系环绕全区。（3）户型多样，选择余地大：从98平米二房二62、厅到180平米四房二厅均有供应。楼盘劣势：后期提价过快，造成销售停滞。（四）留庄基 本 资 料楼盘名称留庄楼盘位置西湖区天目山路景观大道南侧，西溪国家湿地公园正对面发 展 商浙江发展绿城房地产有限公司建筑设计单位浙江绿城东方建筑设计有限公司景观设计单位雅博奥顿国际设计有限公司室内设计单位美国BLD有限公司整合推广单位捷群广告规 划 设 计用地性质住宅用地总占地面积50000总建筑面积78000户数389户容积率1.17绿化率/产品类型多层官邸（精装修）整体效果图销 售 情 况开盘时间2007.10.20成交均价33000元/平米销售率82%楼 盘 点 评 产品优势：（1）是XX乃至整个华东地区63、极为罕见的低层、低密度、高档精装修公寓。（2）户型设计上极具差异性，350平米的平层十字形设计开创了市场的先河。（3）室内设计上，引入市场上罕见的帕拉蒂奥风格的同时，又融入东方元素的设计与现代工艺，力求使之呈现出中西合璧、优雅瑰丽的设计效果。小结：是定位高端、富有特色的楼盘。一经推出就得到了市场的认可，销售形势较优。（五）和家园基 本 资 料楼盘名称坤和.和家园楼盘位置西湖区西溪路南侧西穆坞发 展 商XX振兴置业有限公司建筑设计单位/景观设计单位某新加坡景观设计公司行销策划单位深圳马一丁广告规 划 设 计用地性质住宅总占地面积580000总建筑面积规划总建筑面积约100万方（含地下）户数40064、0余户容积率1.2绿化率/产品类型别墅、排屋、景观公寓（精装修）整体效果图和家园排屋销 售 情 况开盘时间推出幢号开盘价铬（元/平米）销售率成交均价（元/平米）2007.12.1小高层2300042201452008.03.02排屋1736157多层（毛坯）3%16893楼 盘 点 评 楼盘优势：得天独厚的自然环境是该楼盘最大的卖点。楼盘劣势：建筑缺乏美感。二期推出排屋和多层，多层销售良好，销售（预定）率超过90%。（六）可比二手房市场情楼盘名楼盘位置与XX地块的距离二手房成交价格（元/平米）备注桂花城文二路古墩路路口约2公里2-2.3万点式建筑价格在2.3万/平米；其他的价格在2万/平米左右65、。紫金庭院文三路紫金花路路口约2公里1.8万最好的房源可以卖到2万/平米，最差的大约在1.6万/平米。四、结论从XX市市场总体的供求关系来看，由于在20052006年土地推出量的减少，使得2007年的市场供应量与短期内陡然上升的需求量形成了矛盾，引起了阶段性的“供不应求”局面，导致房价的上升速度相对过快。20082009年我们在宏观面将面临：一是国家的宏观调控持续的前提下，市场需求将受到一定抑制；二是07年供地量的剧增（根据初步统计，07年供地量已经超过05年和06年的总和）将导致在0809年期间市场上房源供应量的猛增，市场竞争加剧。XX新区的逐步兴起将带动该区域的新增住宅消费：一是原XX商住66、区的居住人群的换房需求；二是XX新区中浙大紫金港校区的兴起将直接带来就近消费的高端消费人群；三是西溪湿地建设带来的区域空气质量和生态环境的提升，将直接吸引外围的住宅需求。项目周边目前在售楼盘品质一般，缺乏符合该区域品位、真正意义上的高品质住宅，而目前周边同类产品的售价水平（普通精装修高层公寓现行成交均价约为18500元/平方米）基本可以支撑我们对于该项目的预期售价。第四章项目自身可行性分析一、项目描述（一）地块基本情况XX新区B-07、10地块（即杭政储出20081号地块、20082号地块，以下简称该地块）位于XX市文一西路，绿城育华学校西侧。该地块东至紫金港路，西靠规划中XX东路，南依规划中67、XX一号路，北临规划中的双龙路。其中，B-07地块为长方形，B-10地块为不规则梯形，地块之间为规划市政绿地及幼儿园（具体如下图中所示）。（二）地段描述该地块距XX市中心（武林广场）直线距离约7.4公里，与西溪湿地规划核心保护区边缘车程距离约为1.2公里，与桂花城车程距离约为2.5公里（区位如下图中所示）。（三）土地现状该地块目前保留了一部分湿地的风貌，地块内尚有少量农居及临时工厂。地块内厂房地块内湿地 地块内水塘地块内农居 （四）规划要求要点该地块占地共89534平方米，容积率为2.2，地上可建建筑面积共计约19.7万平方米。详细规划要求如下表中所示：XX新B-10地块用地性质住宅（设配套公68、建）用地总用地面积44664平方米（67.0亩）代征地面积0平方米净地面积44664平方米容积率综合容积率：2.2地上可建建筑面积98260.8平方米净地容积率：2.298260.8平方米建筑密度30%绿化率30%建筑层数/限高黄海高程50米建筑间距要点正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。退红线要求配套要求3、 沿路设置公厕一处，面积50平方米。4、 公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内交通规划要点 1、机动车开口不得朝向紫金港路。其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。XX新B-07地块用地性质住宅（设配套公建）用地总用地面积469、4870平方米（约67.3亩）代征地面积0平方米净地面积44870平方米容积率综合容积率：2.2地上可建建筑面积98714平方米净地容积率：2.298714平方米建筑密度30%绿化率30%建筑层数/限高黄海高程50米建筑间距要点1、正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。2、符合日照分析要求。退红线要求配套要求3、 公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。4、 沿XX东路设置公厕一处。交通规划要点1、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。（二）项目背景1、项目取得方式及预计投资总额（1）项目取得方式：该70、地块以公开挂牌形式摘得。（2）土地付款方式：地价包含内容与价款组成：土地使用权出让金和土地开发补偿费用1号地块总额（起价）：53091万元；土地单价：11887元/平方米；楼面单价：5400元/平方米2号地块总额（起价）：53306万元；土地单价：11880元/平方米；楼面单价：5400元/平方米最终该地块以10666元/平方米的楼面地价摘得，土地款总额约为210100万元。支付节奏支付进度2008年5月23日2008年10月13日2009年3月13日支付金额约20%约40%约40%付款条件履约保证金签订出让合同后5个月签订出让合同后10个月2、项目合作方式该项目采用与浙江日报报业集团合作开发71、的模式，总体上将在双方于2005年8月签订的战略合作协议的基础上，结合双方的合作经验及该项目的特点，进一步协商确定，土地摘得后成立的项目公司中，绿城集团与浙江日报报业集团各占50%股权比例。二、项目现状（一）区域位置本项目隶属于XX新区，现状为湿地及农村，现正处在大面积改造开发阶段。XX新区北临浙大，南依西溪湿地，东邻原XX商住区，西至绕城高速，是主城区仅剩不多的可供大规模开发区域。（二）周边生活配套（3公里范围内）学校育华学校、XX市西溪试验学校、XX中学、浙大紫金港校区医院绿城医院、浙大国际医疗中心酒店在建的喜来登酒店（西溪天堂内）银行中国工商银行、交通银行等商业西城广场、沃尔玛超市（在建72、）、城北银泰（在建）菜场双龙村农贸市场公园西溪湿地行政规划中的西湖区人民政府交通公交XX中心站项目周边配套示意图地块事 项状 况 描 述区域交通文一西路：三横五纵之一，为城市快速路，位于项目南侧。紫金港路：三横五纵之一，规划为城市快速路，位于项目东侧。周边配套1km4km范围内 教育（ ）幼儿园（10号地块内配置）小学： 育华学校中学：XX市西溪试验学校大学：浙大紫金港校区医院（）浙大医学中心（规划中）绿城医院商业（）西城广场沃尔玛超市（在建）、城北银泰（在建）公园（ ）西溪湿地公园银行工商银行、交通银行行政（ ）规划中的西湖区人民政府（三）区域规划情况简介1、规划结构XX新区的规划结构为“两73、轴、一心、五组团、七区块”的格局。两轴：花蒋路和文一西路形成“十字形”的两条发展主轴。同时，以余杭塘河作为生态发展轴组织高标准示范住宅区的景观。一心：公建中心区块和科研办公区块共同组成配套服务中心，服务于浙大紫金港校区、西溪湿地以及周边区域。五组团：五个居住区块形成五个相对独立的组团，其中文一西路南侧的住宅组团为农居安置点，目前已有部分住宅竣工。七区块：一个公建中心区块、一个科研办公区块和五个居住区块。2、用地规划 规划依托花蒋路和文一西路两条十字形主轴组织整个XX新区的用地布局，在两轴交叉点周围布置行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗卫生和城市公园等用地，形成公建中心区块；公建中心区块北面设置74、以科技研发为主的综合公建用地，实现与浙大之间的过渡和联系。项目西面是XX新区公建中心区块，将设置行政办公、商业金融、医疗卫生和城市公园等；项目的北面设置以科技研发为主的综合公建用地，实现与浙大之间的过渡联系；地块的南面以住宅用地为主，有相当一部分住宅用地规划为农居安置房；东面隔紫金港路为已投入使用的育华学校。地块周边的浙大和规划中大量公建、科研用地在活跃区域经济的同时，也将为本区域带来大量高素质的人才，为区域内住宅开发项目提供最直接的需求。3、交通规划 规划紫荆港路、文一西路、文二西路、余杭塘路等组成道路骨架。规划结合居住用地，设置两处公交枢纽站，一处位于XX二号路北侧，另一处位于余杭塘河路延75、伸线北侧。文一西路：三横五纵之一，为城市快速路，位于项目南侧，已建成。紫金港路：三横五纵之一，规划为城市快速路，位于项目东侧，由南向北至文一西路段已建成，由文一西路开始下穿浙大紫金港校区、余塘河。公交始未站与本项目隔余杭塘河位于项目的北面，XX公交中心站与本项目隔文一西路位于项目的南面，目前已经建成。两处公交枢纽站为本项目雏形交通提供了便利。具体如下图中所示：三、项目公司情况及合作伙伴情况说明该项目采用与浙江日报报业集团合作开发的模式，总体上将在双方于2005年8月签订的战略合作协议的基础上，结合双方的合作经验及该项目的特点，进一步协商确定，土地摘得后成立的项目公司中，绿城集团与浙江日报报业集76、团各占50%股权比例。四、项目SWOT分析（一）优势1、地理位置优越性：本项目是XX新区5个居住组团中最临近建成区的。项目南边临近西溪湿地国家级公园，北接浙江大学紫金港校区，东面是已经完全成熟的XX商住区。2、自然环境优越性：地块内部保留了部分湿地的风貌，同时地块与西溪湿地公园为邻，地处西溪湿地外围保护区，大气气候质量非常优越，在自然条件上具有不可复制性。3、人文环境优越性：具有千年历史的西溪湿地使得西溪板块有着与生俱来的历史厚重感。而浙大紫金港校区的投入使用，又为该板块带来了现代化的人文气息。4、周边配套可依赖性：虽然就目前而言地块周边没有商业配套，但是由于地块与XX商住区无缝连接（地块现场77、至西城广场约2.5公里），完全可以享用XX商住区现有的完善配套设施。（二）劣势1、受国家90/50政策的影响，建筑限高采用黄海标高，对于住宅的设计有一定的制约。 2、XX新区处于开发的初步阶段，项目周边大的生活设施配套还未跟上。3、楼面地价与周边楼盘相对偏高。（三）机会1、价值空间的可提升性：XX新区的改造还处于起步阶段。随着改造推进，周边配套将日益完善，该区域的面貌将焕然一新。因此，地块的价值将随着开发进度不断提升。2、潜在客户的可预见性：XX商住区也是目前XX最大规模的居住区。目前，XX商住区的开发已经完成，没有新推房源。而本地块与XX商住区联系紧密，能够直接分享XX商住区的需求溢出效应。78、另外，北面浙大紫金港吸引了大量的科研教育人才，而地块周边也规划大量的公建、科研配套用房，科研产业带来的人才将会成为本地块的潜在客户。3、旅游西进的带动性：近年来，XX政府大力推进旅游西进，西溪湿地也随之声名鹊起，能在西溪板块安家也由此成为了许多人的向往。根据西溪湿地的规划，本项目位于西溪湿地保护区，空气环境质量非常优越。西溪湿地总体规划4、四块土地由绿城统一规划、设计、营造，高端的大规模住宅将凸现聚集效应，尤其是大规模公建配套资源将成为本项目的一大亮点。（四）威胁市场走向不明：2007年是房地产市场跌宕起伏的一年，是国家政策性打压的一年。对于今后的市场，不确定因素很多，目前很多消费者都采取观望79、的姿态。区域推盘量较为集中：四块土地既有共享公建配套资源的优势，但由于产品类型和定位趋同且供应量相对较大，给销售的统筹安排上将带来困难。五、风险分析（一）法律手续90/50政策对于产品的高端定位有一定的影响，为克服此问题，需要在套型设计、销售、验收、交付等环节统筹考虑，以回避政策法规和法律风险。（二）规划指标根据目前的规划指标，主要的着眼点在容积率、套型限制和限高三个方面的相互制约，需要统筹解决。（三）其他交地时间在2009年3月，如要实现09年10月销售，使得项目的工程进度安排较为紧张。由于90/50的限制须采用拼户户型，使得项目须在毛坯交付后再进行统一精装修，因此在交付时间上将比普通项目延80、迟半年左右。楼面地价与周边楼盘相对偏高，如距地块约2.3公里的坤和与万科的蝶园和西溪里的楼面地价水平为40005000元/平方米。高端产品的定位将承受较高的营造成本，使得本项目在资金安排上显得较为紧张。六、结论1、地块周边现状及未来的规划表明地块所在区域将是未来XX城区高档公寓的聚集区域。2、市政府提出的城西开发计划和实施决心将加快地块周边的成熟速度。3、地块形状较为规则，控规指标相对合理，90/50政策的限制使得本地块必须做拼户户型，此类做法目前在集团尚处于摸索阶段，仍面临一定的政策和法律风险。第五章项目初步定位和开发设想一、项目初步定位（一）客户研究及目标客户定位：1、客户背景特点描述（181、）年龄背景年龄分布在3050岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在40岁和45岁左右。（2）教育背景受过高等教育为主。（3）家庭规模两代或三代居住（4）行业背景科研、外贸、IT行业私营企业主、金融业，建筑业，工商业，垄断行业等（5）职业背景各类私营业主，创业型业主、政府官员和高级白领。律师、医生等自由职业者、垄断行业高级管理层（电信、电力、移动、石油等单位）。经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员专业技术领域：工程建筑师、电脑程式设计师、会计师、医师、高级证券从业者、高科技应用型产业研究人员、贸易从业人员。社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授、有82、隐性收入的政界人员（6）收入背景家庭年收入50万元以上。2、客户群体总体需求特征描述通过调查XX区块周边楼盘购房客户情况和对在杭绿城业主问卷调查情况的分析，确定本项目的目标客户具有以下特点：（1）总价的承受能力从目标客户的年龄和职业关联来看，目标客户具有较强的购买力，同时，城西中高档公寓均价20000元/左右，排屋均价约30000元/以上，也客观界定了区域目标客户属于具有较强经济实力的高端购房人群。目标客户群有较丰厚的财富积累，对产品的价格敏感度较低，对于居所的舒适性、稀缺性、投资前景、身份象征等相对高端的购买需求更为注重，往往是这些需求细节的满足成为促成目标客户下单的关键因素。300-50083、万元为客户所期望的总价范围，高端客户可承受500-1000万元总价。（2）户型面积的需求从问卷调查数据来看，目标客户对大户型需求比例较高，与全部样本相比，高端样本客户再次购房时对140平米以下面积的需求从30.3%下降至14.9%，而对180平米以上面积的的需求从43.8%上升至65.4%，其中比例最集中的部分为180-300平米，约占53.9%。而从目前周边的市场情况来看，周边在售楼盘，西溪蝶园主力户型为190方左右的跃层，而坤和西溪里则为别墅和排屋群，都说明了该地区板块以面向高端客户群为主要消费需求：二次或以上置业，以改善居住环境，长期持有物业保值增值为主要目的，相对于大众购房者而言，有能84、力购买而且偏爱较大面积的户型设计。（3）建筑类型的偏好对建筑风格无明显倾向性，但具有相当高的审美素质，鉴于其年龄和相对广博的阅历，一般而言倾向于认同典雅稳重、大气、精致而现代的建筑风格。不同类型产品的组合主要针对容积率在2.0-2.5之间的产品。（4）智能化的要求安全和方便是目标客户群购买高档楼盘的要求，也是楼盘本身的开发需要。所以完善便捷的报警系统、消防系统等自动系统和智能化生活方式的需求是该高档楼盘的贴金之处。（5）装修程度的要求对于产品的装修无明显倾向性，但基于目标客户群体表现出来的广博阅历和见识，可以肯定目标客户群体虽然有较强的个性但更懂得鉴赏，较强的购买能力也淡化了精装修产品价格较高85、的去化抗性，从市场反应也验证了高标准的精装修产品已经被中高端客户接受，并逐渐成为本区域中高端住宅产品市场竞争的主要竞争卖点之一。（二）目标客户定位通过对XX区块周边楼盘的客户情况的调研分析，我们可以得出结论：本案的目标市场和目标消费群应是：看重居住体验、体现身份价值的客户为主：第一层面：忠实老客户绿城房产品的追捧者，多次购买绿城开发的房地产项目，对绿城的品牌忠诚度很高。第二层面：投资客户社交圈广泛，具有丰富的投资经验，资产配置形式丰富，对房产品非常了解，对区域发展有敏锐嗅觉，注重物业的升值潜力；。第三层面：本地置业者随着XX高档商住区的发展和成熟，本区域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为86、本案重要的客源之一。包括XX本地以外贸、IT行业私营企业主为主，大型国内外高新技术及金融企业中高层管理者为辅，少量政府官员。他们注重生活品质、居住环境，对周边生活配套、高档消费场所、服务品质要求极高，购房首要考虑居住舒适度。第四层面：除XX本地目标消费群外，XX高档商住区其吸引力必将涵盖XX市内其他区域和周边郊县以及浙江省内经济发达地区（绍兴、宁波、金华、义乌等），还包括部分省外、海外客户（在杭西常驻，有经济实力）。（三）产品定位及建议：1、产品定位基于XX新区城市发展规划定位，区域规划的高起点和高标准，给定了本案产品高标准的开发定位国内一流高端精品住宅社区。2、产品类型组合与面积分配本项目产87、品均为同类单一类型：小高层精装修公寓。按标准配置社区、物管用房。3、户型配比概述由于本项目定位为高端住宅，户型设计须满足高端的基本属性:尊重市场并考虑差异性；对于90/50要求，以“二合一”并户户型去化该指标；小区中景观、位置好的楼宇考虑大户型。因此本项目户型配比的原则为：满足目标客户的改善型居住需求，以160-180平方为主力户型，且居住较舒适。考虑目标客户总价承受能力。在保障园区品质的前提下，尽量满足客户的多种居住需求。满足90/50要求，部分户型需设计为“二合一”并户户型，并户的户型尽量做到可独立销售。尽量与其它项目做差异化竞争。综合考虑以上因素，建议配比如下：户型面积140-1601688、0-180180-250250-300其他300以上所占比例15%50%20%10%5%所占面积2250085000430002750016000合计194000（地上建筑面积196975平方，可销售面积191759平方）4、标准层电梯厅设置并户后，标准层采用2梯2户配置形式、单独电梯入户的方式：电梯到达所在楼层后，业主通过独立电梯厅入户。5、公共配套概述根据市场分析和周边资源分析，大型公共配套和园区服务设施可考虑集中设置在规划的公建配套区域，以便于管理和经营，园区内部考虑不单独设立会所。各地块内中心花园区域各设1个独立室外泳池。各地块内按标准设置物业和社区用房，为今后园区服务体系用房留有适当89、的余地。本项目的公建配套，按XX市规定，物业管理用房面积比例为地上总建筑面积0.3%，物业经营用房面积比例为地上总建筑面积0.4%执行。社区用房按XX市规定每百户为30的标准执行。（四）定价建议：对比楼盘现行售价（元/M2）距城西广场距离产品定位品牌对比推盘时间本项目？2.5公里国内一流高层精品公寓（装修成本将达到4000元/平方米以上）国内一流品牌，且在XX市场知名度极高，拥有大量品牌忠诚客户。计划于2009年10月西溪蝶园（精装修）185004.8公里精装修高层公寓（装修成本约为2200元/平方米）万科为国内一流品牌，但在XX市场品牌认可度从目前来看一般。在售西溪里（毛坯）小高层1500090、排屋300004.8公里中高档住宅，毛坯交付坤和房产的品牌优势不如绿城。2008年7月底推出第一批房源文鼎苑（高层，毛坯）186004.5公里中高档住宅，毛坯交付品牌优势不如绿城。在售桂花城（二手房税前）20000以上紧邻城西广场早期绿城产品，毛坯交付。同为绿城品牌二手房从以上表格在区域位置、产品定位、品牌对比等几个方面的分析，我们可以得出以下几个结论：1、在本项目地块的位置对比上。抛开品牌因素，新建公寓住宅按照2000元/平方米的精装修标准，精装修公寓价格至少可以达到2000020500元/平方米，以中间值取为20250元/平方米。2、在品牌对比度上。以绿城的品牌溢价估算，溢价比例约为20391、0，那么溢价后的销售价格应为2430026325元/平方米，以中间值取为25300元/平方米。3、在产品定位对比上。对比西溪蝶园项目，以保守的估算，销售价格将上浮1500-2000元/平方米，即为2680027300元/平方米，以中间值取为27050元/平方米。4、从推盘时间来对比。按照一年后销售价格上升35来计算，本项目一年后的市场售价应达到2786028400元/平方米，以中间值取为28130元/平方米。因此，根据上述的推理，本案的价格定位为：住宅均价：28000元/车位均价：17-20万元/个二、产品开发参数B-10参数数值备注暂定一期1、总建筑面积（平方米）126265 地上建筑面积（92、平方米）98261 地下建筑面积（平方米）28004 按公司经验数值，地下车位建筑面积约45平方米，已包含人防、地下自行车库等地下面积。、总户数（户）519 90平方米户型户数（户）273 90平方米户型考虑并户200平方米户型户数（户）246 3、地下车位（个）622 按总户数以1：1.2比例配置4、可售面积（平方米） 95917 地上建筑面积-不可售住宅（平方米）95917 车位（个）622 5、不可售面积（平方米）2343 物管用房（平方米）688 地上建筑面积的7社区用房（平方米）156 每100户配30平方米会所（平方米）1500 B-07参数数值备注暂定二期1、总建筑面积（平方米）93、126847 地上建筑面积（平方米）98714 地下建筑面积（平方米）28133 按公司经验数值，地下车位建筑面积约45平方米，已包含人防、地下自行车库等地下面积。、总户数（户）521 90平方米户型户数（户）274 90平方米户型考虑并户200平方米户型户数（户）247 3、地下车位（个）625 按总户数以1：1.2比例配置4、可售面积（平方米） 96367 住宅（平方米）96367 车位（个）625 5、不可售面积（平方米）2347 物管用房（平方米）691 地上建筑面积的7社区用房（平方米）156 每100户配30平方米会所（平方米）1500 总计总建筑面积（平方米）253113 （一期94、和二期）地上（平方米）196975 地下（平方米）56138 总户数（户）1040 地下车位（个）1248 可售住宅面积（平方米）192284 车位（个）1248 不可售面积（平方米）4691 物管用房（平方米）1379 社区用房（平方米）312 会所（平方米）3000 三、项目主要开发节点时间计划序号工作内容时间开始完成1规划方案设计2008年6月2008年7月2单体方案设计(含扩初设计)2008年7月2008年11月3施工图设计2008年11月2009年6月4签署土地协议或合同2008年5月2008年5月5取得土地证2009年3月2009年3月6开工2009年4月2009年9月7开盘20095、9年10月2010年4月8竣工验收2011年3月2011年9月9入住2011年4月2011年10月XX新区（暂定）项目分期开发计划序号名 称一期二期备注开始完成开始完成分期案名开发面积（平方米）1262651268470签署土地协议或合同08年5月08年5月08年5月08年5月项目公司注册成立（若需）08年6月08年6月08年6月08年6月征地拆迁（若需）09年3月09年3月09年3月09年3月1市场定位研究报告和产品建议书08年6月08年7月08年6月08年7月2概念设计/整体规划方案设计（详规）/政府会审（若需）08年6月08年7月08年6月08年7月分期规划方案设计 08年7月08年9月96、08年7月08年9月政府会审/申领建设用地规划许可证08年9月08年10月09年3月09年4月申领土地证09年3月09年3月09年3月09年3月3扩初设计/政府会审08年11月08年12月08年11月08年12月4售楼处、示范区设计09年2月09年7月09年2月09年7月5施工图设计08年11月09年1月09年4月09年6月报批/申领建设工程规划许可证09年1月09年3月09年6月09年6月6总包、监理单位考察/招投标09年2月09年4月09年7月09年9月申领建设工程施工许可证09年4月09年4月09年9月09年9月7基础工程09年4月09年9月09年10月10年3月8售楼处、示范区施工0997、年2月09年7月09年2月09年7月9主体工程施工主体封顶09年9月09年12月10年3月10年6月10申领销售许可证09年9月09年9月10年3月10年3月11销售开盘09年9月10年3月12竣工验收备案11年3月11年9月13交房11年4月11年10月四、工程实施进度项目实施进度表（一期工程，二期推后半年）阶段时间进度可行性研究08年4月土地取得08年4月规划设计08年6月7月四证取得09年3月4月桩基工程09年4月-5月基础工程09年5月9月主体工程09年9月12月室内装饰工程2010年3月8月室外工程2010年8月2011年2月交房2011年4月第六章经济可行性分析一、预计销售价格1、98、住宅价格：精装修住宅28000元/平方米。2、车位价格：17万元/个。二、投资估算收益估算表（一期和二期合计）序号内容总建筑面积单方成本/收入可售面积单方成本/收入金额备注元/平方米元/平方米万元一土地费用出让金8300.65295310926.55 210100.00 契税249.0195886327.80 6303.00 以中标价的3%计。小计（1）8549.67254111254.34 216403.00 二前期费用设计费104.704381137.83 2650.20 规费80.8612394106.44 2046.70 前期工程费40.0217108152.68 1013.00 小计99、(2)225.5873312296.95 5709.90 三工程费用建筑安装2507.836653301.19 63476.51 室外工程98.00736208129.01 2480.69 环境工程213.4105381280.92 5401.69 设备工程348.46149458.70 8820.00 弱电工程80.26229652105.65 2031.54 精装修3037.5012753998.41 76882.99 公共配套费(含会所）156.9649127206.62 3972.98 小计（3）6442.4445258480.50 163066.40 四开发成本合计(5)=(2)+（100、3）6668.0318038777.45168776.30 六期间费用财务费用592.621613780.0915000.00 管理费用173.8356639228.83 4400.00 销售收入0.8%计销售费用130.376748171.62 3300.00 销售收入0.6%计小计(6)896.8339861180.5522700七预计总投资（8）=(1)+（5）+(6)+（7）18478.4035824324.01 467711.71 八销售收入住宅21270.9743328000.00 538395.20 车位837.86063961102.92 21207.31 销售收入合计（9）2101、2108.8349729102.92 559602.51 九税金所得税预征00.00 土地增值税164.5907673216.66 4166.00 营业税及附加1238.0947581629.76 31337.74 销售收入5.6计小计（7）1402.6855261846.42 35503.74 十税前利润（10）（9）-（8）4591.6110386044.16 116219.47 项目利润率计算（一期和二期）十一成本利润率（10）/（8）26.2%十二销售利润率（10）/（9）20.8%四、效益分析经济指标可售面积单位数值(元/平方米)项目总金额（万元）税前利润6044.2116219.5税后利润4533.287164.6成本利润率26.2销售利润率20.8税后成本利润率19.7六、结论本项目基于市场现状和区域特点的要求定位高端产品，同时将承受较高的营造成本。从以上分析结果来看，由于本项目的成本较高高企，因此销售单价波动及工程成本对项目盈利的影响相对较大，因此在项目运作过程中，应非常注意对售价的把控和对成本的控制。由于本项目的土地是通过公开挂牌摘得，项目运作过程中将面临高额的资金成本，因此本项目应一方面抓紧销售进度，力求资金的快速回笼；另一方面在资金出现富余的时期，做好资金安排以求最大限度地降低资金成本。