1、19万平米地块住宅开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目概况5一、项目来源5二、规划条件与开发方式5三、自然条件6三、社会条件9第二章 投资环境40一、地区经济环境现状与趋势40二、XX经济发展中存在的2、问题及面临的制约因素63二、城市基础设施现状与趋势75三、土地政策76四、金融与税收政策87二、 经营性成本 供电101汉阳区环境保护工作基本情况110第五章 规划方案及开发计划113一、项目规划方案113项目成本分析1171、土地成本1172、建安造价117第八章 风险分析118一、主要风险因素界定及规避措施118二、项目敏感性分析119第九章 地价变动对收益的影响及投标策略建议120一、地价变动对收益的影响120第十一章 结论及建议121一、项目的经济技术指标121二、总体结论122三、建议124126报告摘要项目概况XX项目该地块位于XX以南、琴台路以北，属XX组团范围。东起汉水铁路桥、3、与XX船舶工业学校为邻，西至XX路、与碧水晴天住宅小区相接，南接琴台路，北抵月湖堤路。地块内地势较为平坦，形状较为规则，具开发规模，是XX组团项目继立项、改造、规划后首宗公开市场挂牌地块。地上建筑物（构筑物）基本已拆迁完毕。地块临近的琴台路和罗七南路的拉通修建，延展了XX组团秀丽的风景，促进区域房地产业发展。借人们对XX两岸的关注，借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家湾商圈配套，地块所在区域悄然崛起XX项目是XX市XX组团项目的一部分，其规划将以江城滨水文化特色，保护和挖掘XX两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成XX市市级4、文化旅游中心，打造XX世纪品牌形象。XX项目即我公司目标地块，就位于该组团项目内，是XX土地部门重点招商项目。根据规划条件，项目净用地约161286平方米，规划容积率2.0。XX项目北侧与规划中的XX南岸相邻，处在XX两岸、琴台文化风景区、汉阳家乐福商圈板块内；在初拟规划中，XXXX段将分成三段六区，新建南岸嘴核心景观区、琴台文化艺术中心、汉正风情旅游线、近代工业运动主题公园等10个文化景点。根据规划，XXXX段两岸除现有的居住生活区、传统商贸区外，还将增加科研教育区、商务办公区、休闲度假区、体育运动区等。XX市期望通过长期、细致的规划与建设，形成一个集文化、生态、旅游于一体的XX，实现三镇均5、衡发展。同时又距离硚口、江岸区仅一河之隔，且有XX间四桥与对岸相连。因此汉阳区以及江岸、硚口、武昌区部分拆迁、迁移人群将是本项目的主要目标客户群体。项目将分成 3 期开发建设。具体经济指标见下表。项目经济技术指标序号项目基本情况数量单位1项目占地面积186568m22项目总建筑面积384400m23可销售面积326000m23.1 其中：住宅面积320000m23.2 商业面积6000m24容积率2.05项目总收入万元6项目总成本万元7净利润万元8销售净利率9FNPV万元10FIRR11资金峰值万元项目占地面积186568 M2， 其中：代拆城市道路面积19602平米；公交停车用地面积56006、平米；居住（兼容公共设施）用地面积140568平米；绿地及防护绿地面积20718平米。第一章 项目概况一、项目来源2004、2005年度XX市土地中心推出的项目招商手册中，汉阳XX南岸之“XX”地块项目都在其中，为计划招商项目之重点推介地块。集团在2004-2005年在开发XXX项目的基础上，积极拓展，为寻求多项目开发，产生新的利润增长点为目标，在对对XX市场环境更深入的研判、与政府相关土地部门沟通的基础上，把上述地块即汉阳“XX”项目作为重点关注的项目。从2005年5月中旬开始，XX公司在对地块进行实地踏勘，反复进行多项目比较，并与XX市土地中心进行了多次沟通，初步确立汉阳“XX”项目作为集7、团XX公司重点拓展的土地项目。二、规划条件与开发方式1主要规划条件“XX”项目总规划用地186568平米，分成XX六个地块。我公司目标取得景观资源最好、离主城区最近的三个地块，即A、B、C地块，项目暂命名为XXXX。目标地块净用地面积为161286平米，规划建筑面积为33万平方米，综合容积率为2.0，绿化率X%，建筑覆盖密度30%。 （图1.1 规划用地图）三、自然条件1地理位置目标地块位于XX市汉阳区月湖桥与江汉二桥之间，南接琴台路，北向方位隔XX沿江景观路与汉水相邻，西至XX路。（图1.2 区位示意图，红色部分为目标地块） （图1.3 区位示意图，红色部分为目标地块）2、地域气候XX地区为8、亚热带大陆性季风气候，雨量充沛，日照充足，活动积温高，雨热同季，无霜期长，昼夜温差小，年平均气温16.2，最高温度达41.3，最低温度-18.1，年平均相对湿度为70%，全年日照数为2079小时，日照率为47%，全年无霜期为241天，最长272天，最短211天。多年平均降水量为1233.4毫米，其中4-10月达941.4毫米，本区历史最大一次降雨量，1962年7月4日为298.5毫米，最大三日降雨量1998年7月1日至23日为458.3毫米。春末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常有大雨和暴雨出现，冬季湿冷，日照偏小，日照率39%，常年风向NNE。3、基地现状基地现状为原厂区搬迁后状态，地势平坦，草丛9、灌木树木分布其中，除有零星低洼水塘，基本为平整土地。在地块东面铁路沿线有墙体与铁路用地分隔。4、基地未来状况该基地由XX市土地中心XXXXXX完成“七通一平”工作。具体为XXXX所有市政路、市政管网、场地清淤平整，场地平整后的标高与XXX路相同。上述工作将在XX年X月开工，完成的时间约为XX年，其中XXX地块交付在XXX年XX月底。三、社会条件1区域概况在区位上，项目位于汉阳XX南岸之XX景观带、临水邻路，月湖桥与江汉二桥分列东西两侧，交通便捷，环境优雅、地理条件十分优越。汉阳山水资源丰富，人文底蕴丰厚，拥两江十六湖，268件传说、典故，900余件传世文物，拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“10、汉阳一日游”等黄金旅游线路。1985年被市政府批准为风景旅游城区，1998年被市政府批准为山水园林城试验区，2002年被确立为文化旅游城。汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、XX动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、XX景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。2004年12月22日，汉阳区旅游发展总体规划2004年2020年通过专家论证。根据规划，在未来年内，结合“XX新区”和国家“水专项”治理等大项目建设，汉阳区将建成“知音汉阳、人文水都”，并提出“一心：南岸嘴城市景观核心区、二轴：锦绣长江、锦绣XX两条旅游发展轴线、五区：琴台文化体验旅游区、归元民俗商贸旅游区、11、墨水湖生态游乐旅游区、龙阳休闲度假旅游区、嘉年华康体娱乐旅游区、一带：318国道汽车景观走廊旅游带”的汉阳旅游布局框架，初步确定了“锦绣江滨”、“地标名山”等28个发展项目。规划的出台，进一步推动汉阳区山水园林城建设，给汉阳楼市带来了难得的发展机遇。旅游主导汉阳汉阳依山傍水，坐拥十六湖，且三面环水，长江、XX水岸线长达32公里，形成了山环水绕的优美景观，为旅游开发提供了得天独厚的自然景观资源。汉阳历史悠久，名胜古迹众多，包括国家级景点的归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台、汉阳古树等知名景点，还有近代向警予烈士墓、汉阳铁厂、兵工厂遗址等，人文景观资源丰富，286件传说、典故，900余件传世12、文物构成了汉阳丰富的人文旅游资源。 据汉阳区旅游局有关人士介绍，自1985年被市政府批准为风景旅游城区至今，经过多年发展，汉阳已初步形成旅游产业链，2003年全区旅游产业总收入1.2亿元，近年稳定在年均12的增长水平，接待旅游人数连续多年稳居全市中心城区之首。 一直以来，汉阳在XX三镇规划格局中，就被定位为集汽车工业、旅游、房地产开发于一体的山水园林城。1982年XX市城市总体规划提出，汉阳布局突出旅游和涉外设施。1996年XX市城市总体规划确定，汉阳重点发展汽车工业、港口和旅游等职能。2004年，XX新区规划出台后，再次将108平方公里的汉阳区列为市级文化旅游中心和现代化商住新城。因此，旅游13、业一直是汉阳发展的主导产业。优质景观提升房价优美的自然景观与深厚的人文精神融为一体，为房地产开发创造了绝佳的条件，大大地提高了楼盘产品的附加值，并推动汉阳房价的一路走高。在月湖、墨水湖、归元寺等景区四周，均开发了一批精品楼盘，这些楼盘由于拥有不可复制的景观资源，房价随之大幅上升。位于XX之滨、月湖之畔的荷塘月色，建成于2003年，但如今该盘的均价已达到6300元平方米，大大高出周边楼盘，也大大高于开盘时不足3000元平方米的房价。显然，XX三级观景平台和月湖改造工程的动工，使其既可观江景、又可揽湖景的稀缺景观资源，自然受到市场的追捧。汉阳30万方的复地翠微新城，凭借便利的钟家村商圈地理优势，受14、毗邻归元寺文化的“浸染”，在钟家村片区一路领跑，房价由一期每平方不足2000元升至现在的3400元。旅游业推动成片开发2004年10月底，香港世贸集团携“滨江模式”进军汉阳。该集团相中了汉阳鹦鹉洲一片狭长的临长江滨水地带，准备开发集五星级酒店、大型广场、旅游、居住等功能于一体的“锦绣长江”项目。据悉，目前鹦鹉洲地区土地已开始升值，并且，众多开发商闻风而动，纷纷进驻该片区。由此可见，一个大型旅游项目的落户，带动了整个片区的房地产开发；而房地产的快速发展，为旅游带来大量人气，旅游与房地产形成良性互动。 随着规划的实施，汉阳旅游业将得到蓬勃发展，推动汉阳楼市迅速腾飞。2XX南岸区域特征特征关键词一:15、琴台路、桥梁XX组团虽濒临汉水，与汉口、武昌间有7座桥梁连接；但桥梁收费制度、汉阳与武昌汉口区域的生活差距，使其交通长期处于封闭状态，长期仅是人们通往汉口、武昌的途径之道。片区内部交通道路缺少，纵向交通道路二桥路、五琴路、拦江路和武胜路汉阳延长线和汉南路、月湖堤路、郭茨口路、琴台路、龟北路构成的区域内交通路网（其中琴台路西接郭茨口路、东连龟北路，月湖堤路与汉南路相接）相互连接性差，月湖堤路还未拉通，内部生活支路差，致使区域人口外流。2002年前后，在XX组团项目开发过程中，汉阳市政建设投入大，琴台路拉通、罗七南路修建，充分展现了XX组团秀丽的风景，成为区域内重要的日常交通的主要通行道路。由于这16、些道路属于新建或扩建道路，居民日常出行公交线路仍十分有限。途经新扩建琴台路的公交线路仅有3条。而随着XX沿线住宅项目的开发与入住，琴台路上日常交通条件将随着人群的入住以及开发商的协调得到改善。特征关键词二：商业配套落后，依靠周边商圈XX组团虽然风景秀丽，但也是汉阳工业的发源地，有张之洞时期兴建的汉阳兵工厂、汉阳铁厂基地，有代表XX国有工业经济的国棉一厂、市第二印染厂、市第一织布厂、汉阳特种汽车制造厂、汉阳专用汽车研究所、汉阳机械修造厂、XX鹦鹉磁带厂等国营老企业。工业企业生产用地长期占据风水宝地，相应的商业网点以汽修、器械为主要，而缺少生活配套的商业网点。区域内人口密度较小，生活配套主要依靠周17、边商圈，如王家湾商业圈、钟家村商圈、武胜路商圈、汉正街商圈等。而随着区域内住宅项目的开发推进，地块周边社区商业将有较大发展空间。特征关键词三：基础、公用设施条件有待改善区域内人口东稠西疏，整体密度较小，教育、医疗、邮政等公用设施匮乏。靠近江汉二桥汉阳桥头有一大型体育场培训中心、XX船舶职业技术学院、XX城建学院汉阳分校高校。基础教育设施主要为地方性设施，有汉钢幼儿园、月湖小学、月湖中学； 而随着XX开发，周边住宅项目相继入住，片区内教育设施等将不能满足人们的需求。而规模项目的社区规划和区域用地结构调整将改善这一现状。特征关键词四：月湖、龟山、XX、南岸嘴、梅子山“仁者乐山，智者乐水”。XX组团18、不仅山水兼备、风光旖旎，而且为历代文人学士达官显贵游讌之所。汉阳城北的龟山，北依汉水，东带长江，威武盘距，状若巨龟，和蛇山夹江对峙，因险峻地势而历为兵家必争之地。对岸高楼林立、商贾云集、流光溢彩；而在两江交汇处的南岸嘴宛若天仙，凉风习习，独有一份宁静与休闲，“照月霓虹清水,江渚归来凡心断，赏龟蛇锁长江，看晴川桥如彩虹。”月湖水面宽阔，与龟山、梅子山、古琴台浑然一体，自然条件得天独厚；而高山流水觅知音的动人传说，又为月湖风景区注入了深厚的历史文化内涵；月湖文化艺术中心的建设将再续高山流水。 江汉汤汤，XX组团丰富的资源景观资源和千古绝唱的美丽传说，融合文化与水景，独特的资源使得XX南岸的开发倍受19、关注。 3片区规划按照XX组团规划，片区将以江城滨水文化特色，保护和挖掘XX两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成XX市市级文化旅游中心，打造XX世纪品牌形象。XX组团开发计划主要以两江开发带动文化旅游设施的建设和滨江城市景观的形成，沿XX塑造现代生活岸线；月湖地区以全国性的文化艺术中心为依托，现代都市文化与知音文化并举，带动两侧近代工业文化和市民文化的发展，形成极具影响的文化高地和XX文化带。南岸嘴文化观光区该区包括南岸嘴、龟山、晴川阁、龟北路至XX一带，规划面积294公顷。南岸嘴与龟山、蛇山、长江大桥、江汉三桥、黄鹤20、楼等构成XX“龟蛇锁大江”的城市空间意境，是XX滨江旅游形象的集中体现和标志。主要包括龟山、晴川阁、铁门关、洗马长街、龟山三国城、赤壁全景画馆、龟山电视塔、向警予烈士墓、黄兴铜像、禹稷行宫等景点。通过面向国际招标，建设具有XX旅游标志性建筑、大型文化广场、水上游乐设施，使该区成为旅游观光的核心区。本项目距离南岸嘴景观区直线距离6公里，可直接通过琴台路到达南岸嘴一带，交通十分快捷。月湖文化功能区该区东临鹦鹉大道，南至京广铁路，西靠月湖桥，北倚XX，总规划面积215公顷，总体定位于城市生态绿化和文化艺术中心。以知音文化为主题，改造古琴台景区，营造高山流水的优美环境；高标准建设文化艺术中心，以具有现21、代风格的文化艺术中心为主体，辅以室外剧场和大型公共休闲活动场所，使之成为都市文化的标志性文化设施；建设艺术中心大型文化广场，成为市民自行举办文化交流的理想场所；美化梅子山，兴建望月楼，开发摩崖石刻、军旅文化等项目，使湖月相映，山水相依；依托张之洞和汉阳铁厂，兴建体现汉阳悠久制造业文化的文化公园，并设计优美的会议中心及会所；建设宾馆、休闲健身场所，兴建琴台地下通道，与现有的长江广场一道，形成“月湖南岸嘴”旅游区域的配套服务区，拓展汉阳文化旅游城的空间，丰富内容，提升品味、格调。黄金口工业园规划1000亩，建设以国棉一厂为龙头的纺织工业板块；规划3000亩，建设以百威为龙头的饮料食品工业板块；规划22、3000亩，建设以苏泊尔集团公司为龙头的厨具制造工业板块；建设以健民集团为龙头的药品制造工业板块；建设以诚成文化、雅都彩印为龙头的包装、彩印制造工业板块，形成2000亩的园区规模。汉阳开发区建设汽车产业园规划3平方公里，建成一座集“汽车与配件生产、汽车展示博览、汽车贸易与营销、汽车仓储与现代物流、汽车信息与服务”等多功能于一体的现代汽车产业工园区。4、交通项目所处地区路网十分发达。目前，地块主要通过三横一纵4条主干道与城市中心连接。正在规划建设的还有两条纵向道路连接城市主干道。（1）城市主干道汉阳大道罗七路这条干线是汉阳地区传统主干道，西接汉沙公路王家湾江汉二桥，东至钟家村鹦鹉洲拦江堤路莲花湖23、公园，又是汉阳区南北经线方向各条道路的汇集路线。这条干线由东向西沿途分布莲花湖公园、汉阳区政府、钟家村商圈、归元寺、汉阳火车站、汉阳动物园、罗七路铁桥居民区、王家湾家乐福商圈等汉阳地区重要的商业经济节点，交通流量大。这条干线是本项目未来通往汉阳本区域的主要通路之一，其分布的商业节点也是覆盖到本项目的主要商业服务。江汉二桥龙阳大道江汉二桥龙阳大道是目前汉阳地区主要连接汉口与汉阳南北向贯通的城市主干道，有效地分流了江汉一桥、琴川桥、月湖桥的交通流量，也是汉阳新区中心地带与汉口硚口区宗关、古田地区之间的重要通道。本项目建设完成后，江汉二桥将成为本项目连接汉口硚口区的主要通道。现状及规划交通见下图： 24、（图1.3 现状及交通规划图）月湖桥琴台路本项目南面临琴台路，是汉阳区除汉阳大道外，另一条几乎横贯汉阳城区东西方向的重要道路，是本项目通往月湖桥与江汉二桥的连接通道，也是本项目与汉阳钟家村商圈、家乐福商圈的主要联系通道的一部分。琴台路东起古琴台，西至江汉二桥，全长约6000米，路面宽40米，月湖桥与江汉二桥之间的琴台路长3500米，XX项目位居其正中。琴台路不仅是汉阳城区内第二条东西向干道，主要连接琴台地区与江汉二桥郭茨口路纵深地带；也是沿郭茨口路通往黄金口工业园区的一捷径，按照规划琴台路延伸连接的郭茨口路沿XX上游通往未来的工业园区。汉阳江堤月湖堤路2005.8.31，XX市XX两岸综合整治25、与开发建设规划已编制完成，并将进入国家“十一五”重点项目规划。XX市规划院负责人介绍，根据总体规划，XX市计划在XX两岸28平方公里的范围内，将投入数百亿元资金进行整体改造，以凸现滨水、文化、生态三大主题；同时，将通过整体改造、滚动开发，使其成为带动全市经济发展的重要引擎，实现三镇均衡发展。XX是长江第一大支流，流经XX城区达20.57公里，这里曾是该市近现代工业和商贸的重要发源地，但随着航运功能的萎缩，XXXX段沿岸发展陷入困境，2003年初，XX市提出充分利用XX及周边地区人文和山水资源，首选入江口至月湖桥段，即时启动了XX两岸的开发，两年来，沿岸航道和驳岸得以整治，沿线破旧棚户被拆除，污26、染严重企业搬离市区。 市政府决定，投资2.76亿元，对汉阳江滩进行整治，一年内，将重现“芳草萋萋鹦鹉洲”的美景画卷。，市防汛指挥部启动汉阳江滩拆迁工程，今年底拆迁完毕。 据悉，拆迁范围从汉阳晴川阁至杨泗巷，全长3.58公里。政府将给拆迁户适当补偿，汉阳区还拿出5亩土地兴建经济适用房，安置拆迁居民。 汉阳江滩整治后，将分成大禹文化区和鹦鹉洲文化区两部分。大禹文化区长约1000米，以大禹治水及相关神话为主题，通过14组大型雕塑群展现抗洪治水精神。最出彩的是总长2600米、宽80100米的鹦鹉洲文化区，重现当年芳草萋萋鹦鹉洲的美景。古鹦鹉洲位于蛇山与龟山之间的江中，起于东汉，淹没于清初，洲名得于东汉27、名士祢衡所作鹦鹉赋，祢衡死后安葬于此。 此次重建鹦鹉洲根据当年景色进行复制，以绿色为主，树木特选长江边生长的水杉，设计林荫绿静、锦簇花带、芳草绿洲等八大景观，还原草长莺飞的自然生态。（2）周边道路项目所在区域的现状路主要包括：琴台路、地块西部正在施工计划年内贯通的XX路（连接琴台路与汉阳大道）、连接地块西侧与月湖堤路的规划待拆路段、月湖堤路、连接地块南面琴台路与汉阳大道的罗七路。5、市政配套（设计部）给水：该地区属琴断口水厂供水范围，地块南面琴台路有一条DN600东西向现状给水干管，其中已在靠近XX地块一侧已预留两条DN200给水管接口，可满足本地块在建成后的供水需要。排水：该地区的排水采用雨28、污分流制。雨水：该地区周边的市政雨水排水系统目前已经完善，在地块的南面已有一条DN800雨水干管，且在靠近XX地块南侧已预留三处DN500污水接口，西侧道路已有DN600的雨水管的接头，也可作为接入口，因此此处市政雨水排水可满足建成后小区内的雨水排水接口需要。污水：该地区周边的市政污水排水系统目前已经完善，在地块的南面已有一条DN400污水干管，且在靠近XX地块南侧已预留四处DN300污水接口，西侧道路已有DN400的雨水管的接头，也可作为接入口，因此此处市政污水排水可满足建成后小区内的污水排水接口需要。燃气：该地区周边已的燃气主干管目前也已经形成，在地块的南侧有一条DN300的天然气主干管，29、可满足建成后小区内的燃气接口需要。以上给水、排水、燃气的现状情况详见附图。在该地块北面因临近江堤，且道路很窄，东面是铁路京广线，因此在地块北面及东面的市政配套并不完善。供电：该地块预计用电量15000KVA，目前邻近地块的铁桥村变电站负荷已满，已无法满足；根据XX供电公司的计划，为XX市重点工程月湖艺术中心配套的月湖变电站将在明年实施完成。该变电站位于月湖桥西侧、距琴台路200米，距本场地两公里，琴台路北侧进行电缆沟施工无障碍，因而在项目的供电问题可以得到解决。通讯及网络：目前XX电信的主干线已在琴台路敷设；由于邻近铁路，XX铁通的主干线也靠近地块，因而在通讯和网络的运营商的选择方面余地较大。30、同时XX有线电视网已接入邻近楼盘，该地块的有线电视网络也有保障。地块外围环境的检测、评估及相应措施XX地块的室外现状噪声监测根据住宅建筑设计规范 GB 50096-1999及民用建筑隔声设计规范GBJ 118-88中室内环境噪声中的要求，住宅小区的环境噪声及室内噪声均以该处的等效连续A声级（LAeq）为评价标准。根据XX地块的地理位置及周边的环境（周边有汉阳钢厂、军工厂、学校、住宅小区、交通快速干道、铁路等），确定XX地块在项目建成后小区内部应执行国家标准城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的二类标准，小区内靠近琴台快速道路一侧临街第一排建筑面向琴台快速道路的区域执行四类标准，靠近铁路31、一侧的第一排建筑面向铁路的区域执行四类标准（见表5.1）。根据XX市环境保护科学研究院进行环境监测（监测选点示意图）噪声评价结论为：该区域地块昼间、夜间环境噪声均有不同程度超标，昼间超标率为22.2%，夜间超标率为77.8%（见表5.2）。表5.1城市区域环境噪声标准（GB3096-93 ） 单位：dB(A)类别区域昼间夜间0安静住宅区50401居民、文教区55452居民、商业和工业混合区60503工业区65554道路两侧7055表5.2 XX地块室外环境噪声监测结果汇总表（2005年9月20日）监测位置监测时间噪声统计结果dB(A)结论LAeqL10L50L90Lmax标准1#昼68.67232、.565.153.982.170达标夜60.563.259.952.275.355超标5.52#昼60.765.952.250.281.260超标0.7夜57.260.954.748.681.950超标7.23#昼50.453.249.046.779.370达标夜49.952.749.546.378.455达标4#昼54.056.449.948.775.460达标夜53.857.850.447.274.550超标3.85#昼57.261.456.549.685.160达标夜56.761.248.945.680.550超标6.76#昼57.962.155.350.781.060达标夜57.76333、.253.846.778.150超标7.77#昼66.968.856.550.989.570达标夜64.970.348.947.285.255超标9.9船校7号教室的室内现状噪声对比监测根据住宅建筑设计规范 GB 50096-1999中第中的规定； 住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50dB(A)，夜间应小于或等于40dB(A)。根据民用建筑隔声设计规范GBJ 118-88中第中表3.4规定如下：室内允许噪声标准dB(A) 表3.4 房间名称高标准一般标准低标准卧室白天404550晚上303540起居室白天455050晚上354040为预估XX项目建成后建筑室内的34、噪声情况，我公司委托XX市环境保护科学研究院在铁路东侧的船校7号教室内8#、9#监测点进行类比噪声监测，结果见表5.3：表5.3主要交通干线两侧现有建筑物室内噪声监测值dB(A)监测位置监测时间噪声统计结果dB(A)结论LAeqL10L50L90Lmax标准8#(临琴台路)昼开窗58.462.751.349.981.550超标8.4关窗40.844.141.438.465.550达标夜开窗57.262.248.648.671.540超标17.2关窗38.543.140.436.465.040达标9#(临铁路)昼开窗61.764.454.254.283.950超标11.7关窗40.344.13935、.438.463.550达标夜开窗55.944.140.440.465.540超标15.9关窗38.543.137.436.362.140达标由于船校与琴台路及铁路的相对位置与XX地块与琴台路及铁路的相对位置大至相同，因此，在建筑结构相近的条件下，琴台路与铁路噪声对XX项目建成后的住宅内噪声影响与对船校室内的噪声影响应该相近。因此，可预估在临铁路和临琴台路的两侧的室内，开窗通风时室内噪声明显超标。关窗时，由于围护结构的隔声作用，室内均可达到住宅建筑设计规范 GB 50096-1999及民用建筑隔声设计规范GBJ 118-88中室内环境噪声的设计要求。隔声降噪措施隔声降噪措施，归纳起来有以下三种36、：1、消除声源；2、消除声音的传播介质；3、通过围护结构来减小噪声的传播；从目前来看，第一、消除声源（琴台路、京广铁路线）是不可能实现的；第二、声音在固体、液体、气体介质中均可传播，消除声音的传播介质，除非在真空状态下才有可能，因此消除声音的传播介质也是不可行的。因此，只有通过增加围护结构来实现隔声降噪的效果。室外通过建隔声屏、绿化隔声带等措施，室内通过墙体、门、窗等构造来做隔声降噪处理。室外隔声降噪措施室外噪声考虑到未来2、3年间随着琴台路车流量的增加，小区环境噪声会相应增大，目前，室外环境噪声值（LAeq）根据现状噪声监测结果预估如下（建议在拿地后对此地块的噪声进行模拟计算，以便为隔声设计37、提供相关设计参数）：1.近琴台路各栋楼按白天72dB(A)、晚上60 dB(A)（临琴台路10米）；2.近铁路各栋楼白天72 dB(A)、晚上62dB(A)（临铁路50米）；根据此预估结果，近琴台路各栋楼及近铁路各栋楼超过城市区域环境噪声标准（GB3096-93 ）中四类标准仅7dB(A)左右。又根据规划，在近琴台路各栋楼及近铁路各栋楼前均有绿化带（近琴台路侧10米绿化带、近铁路侧30米绿化带），该处绿化带可通过选择高大、茂密树种，以达到隔声降噪效果。室内隔声降噪措施根据XX项目的定位，卧室和起居室噪声不宜低于室内允许噪声标准中的低标准。即：住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（A声级）昼间38、应小于或等于50dB(A)，夜间应小于或等于40dB(A)。根据室外噪声预估数据，不计声能衰减，最不利处（近琴台路及近铁路）建筑的围护结构的昼间降噪量应不小于22 dB(A)，夜间降噪量不小于22 dB(A)。民用建筑的围护结构，从大的方面来讲，主要为墙体、门、窗等。参考噪声与振动控制工程手册（机械工业出版社，马大猷 主编）中的数据：其中普通粉煤灰加气块墙t=240（抹灰）平均隔声量为45dB(A)；普通钢制门（面板1.5mm厚钢板，空腔80mm，填玻璃棉）平均隔声量为53.5dB(A)；普通（5+6空+5）mm厚中空玻璃窗，平均隔声量为33.4dB(A)；因此，建筑室内在各围护结构施工缝隙很39、小的情况下，均可达到住宅建筑设计规范 GB 50096-1999及民用建筑隔声设计规范GBJ 118-88中室内环境噪声的要求。根据民用建筑隔声设计规范GBJ 118-88附录二允许噪声级测量方法中要求：除使用过程中无需开窗的房间（如室内有空调）外，测量应在开窗情况下进行。故公司可在售楼和验收时注明所有卧室、起居室均为需安装空调房间，则通过外墙门窗的隔声设计，应可在关闭门窗的情况下使室内噪声值达到规范规定的白天小于或等于50dB(A)，夜间应小于或等于40dB(A)的要求。关窗时，由于围护结构的隔声作用，室内均可达到住宅建筑设计规范 GB 50096-1999及建筑隔声设计规范GBJ 118-40、88中室内环境噪声的设计要求，但对室内的通风有很大的影响，为保证XX项目高尚住宅小区的品位，拟在公司拿地后请相关专业公司对XX项目建成后的噪声进行模拟计算，对临路的绿化带的绿化方式树种的选择提供依据，以便降低小区的环境噪声；并确定项目中每一栋、每一楼层、每个立面的噪声等级。根据模拟结果采用不同的措施，对只有通过关窗才能满足室内噪声要求的部位，户内采用加装通风降噪器，以满足室内的通风换气要求。结论根据前期对XX地块的噪声监测及相关调研，XX地块的环境噪声与我公司的梅陇镇、渔农村、国网中心等项目类似，目前均有不同程度超标，但超标量不大，可在后期的规划设计及施工的过程中给予解决。6周边生活配套（1）41、公交目前地块附近的公交配套已经有一定的规模，去往汉口、汉阳和武昌城区内都非常方便。琴台路上公交线路目前有如下线路：汉阳区域内：735（古琴台本项目郭茨口黄金口工业区）汉阳汉口：575（本项目硚口武圣路中山公园取水楼唐家墩新华下路后湖）罗七路与汉阳大道交叉口麒麟路站点是距离本项目最近的现状公交节点，公共交通非常发达：汉阳区域内：26（经地块北侧临江航校）、5内环、528汉阳汉口：101、103、531、535、579、585、705、707、716、720、808、599汉阳武昌：222、413、537、541、556、607、596、61、710、722、79、803、726郭茨口是琴台路与江42、汉二桥的交叉口同样是距离本项目较近的现状公交节点，是连接汉口的重要通道：汉阳区域内：5内环、75、735、汉阳汉口：5、208、531、520、528、537、597、70普、604、708、70专、808、722、720、716、710、70专汉阳武昌：222、541、537、722、710（2）教育知音幼儿园、玫瑰苑小学、汉阳三中、XX外国语学校形成周边名校网，师资力量、教学设施均可。大中专院校：新江汉大学、XX商业服务学院、市航校。中小学方面：汉阳三中（省重点）、XX外国语学校、23中、玫瑰苑小学、七里小学、铁桥村小学。（3）医疗本区域内现状医疗资源尚可。距离地块最近的是市五医院（分院）43、汉阳铁路中心医院。（4）商业区域内分布王家湾家乐福、钟家村商圈以及七里铁桥村生活社区。特别在王家湾家乐福（步行20分钟）和铁桥村生活社区分布有大型仓储超市和菜市场，可为项目提供生活服务。本项目地块内将规划有商业设施，建筑面积达到6000平方米，将为小区居民提供服务。（5）文体娱乐设施本项目周边现状文体娱乐设施还主要依靠一些既有的商业节点附近的文娱设施。在地块以东，琴台路上有琴台大剧院，在王家湾商圈还将兴建有较大规模的影剧院。7、对项目有影响的重大市政建设（1）文化旅游城汉阳山水资源丰富，人文底蕴丰厚，拥两江十山六湖，268件传说、典故，900余件传世文物，拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“44、汉阳一日游”等黄金旅游线路。1985年被市政府批准为风景旅游城区，1998年被市政府批准为山水园林城试验区，2002年被确立为文化旅游城。汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、XX动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、XX景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。南岸嘴景观区。该区面积294公顷，主要包括龟山、晴川阁、铁门关等景点。南岸嘴两江交汇，龟蛇对峙，江桥飞架，是大XX城市的视角焦点，是江城“江景”的集中体现和标志。通过五期拆迁，南岸嘴已屯积了20多万平方米土地，建成人造森林和市民休闲场所，将面向国际招标，建设国际一流的XX旅游标志性景观区。XX月湖艺术区。该区面45、积215公顷，以月湖为核心，沿XX规划布局，总体定位于城市生态绿化和文化艺术中心。将建设琴台古迹区，文化艺术中心区，大型文化广场区，梅子景园区，主题公园及会所区，文化建筑区、宾馆、休闲配套服务区，古琴台休闲景园区等八大景区，建“琴之韵”广场作为连接各景区的交通要道。为迎接2006年中国第八届艺术节而兴建的琴台文化艺术中心，将成为该区的主体建筑。 归元文化旅游区。该区面积约30公顷，以归元寺为轴心进行规划布局，形成以宗教文化和传统的民俗文化为载体的旅游区。具体包括归元寺内部改造和周边地域的建设两部分，在归元寺118亩征地范围内，将用3年时间建成观音阁、大雄宝殿、文殊院、普贤台等新景点，使景区总面46、积由原来的2.3万平方米，扩大到10万平方米。同时，上海复星等财团已进驻，仿照上海城隍庙建设“XX豫园”。XX动物园观赏区。该区面积2.5平方公里，突出XX动物园核心地位，围绕墨水湖水面建设生态旅游景区。动物园经过18年来的建设，饲养珍禽异兽400余种，4000余头（只），形成了30余处园林景点和20多个游乐、餐饮服务设施，绿化覆盖率达81.3%，新建了100亩水禽观赏区、100亩温驯动物散养场、100亩猛兽散养场。目前，马沧湖沿岸工艺花鸟市场一条街的建设正在筹备之中。莲花湖休闲度假区。包括莲花湖的改造，莲花湖周边扩建，江滩公园、汉阳树公园、鹦鹉洲公园的建设，重现“晴川历历汉阳树，芳草凄凄鹦鹉47、洲”的美景。通过该景区的建设，使生态意识与环境意识，文化意识与城市网络建设和人居理念融为一体。“两江”景观带。充分利用长江、汉水32公里岸线的自然资源优势，融入人与自然和谐共处的理念，结合XX市打造长江、汉水“黄金十字”的宏伟规划，实施沿江景观开发，建设观江平台、嬉水乐园、江滩花园等，凸现汉阳独有的滨江特色景观。（2）XX汽车城汽车城位于汉阳经济发展区，经过10年的发展，现有经销商700余家，经营汽车品牌达40余种，湖北汽车交易市场和进口汽车保税仓库也设在此地。车城经销商之众、经营品牌之多、交易额之高均居全省汽车交易市场第一，年销售额近40亿元。放眼未来，汽车城将规划50平方公里，建成华中地区48、最大的整车制造中心、贸易中心、零配件加工中心、博览中心、运动休闲中心和信息服务中心。整车生产制造中心。借沌口汽车基地拉动之力，支持区内XX客车厂、汉阳特种汽车制造厂、市双骏汽车齿轮制造公司等厂家发展汽车产业，扩大生产经营规模，提高经济效益和水平，实现技术创新，质量创优，形成品牌，打造全省乃至华中地区整车生产制造中心。贸易中心。按照“建设大市场、形成大辐射、促进大繁荣”的发展思路，建占地500亩的轿车销售市场，占地300亩的旧车交易市场，占地200亩的客车销售市场，占地50亩的汽车内饰件市场，占地100亩的轮胎市场，占地100亩的农用汽车交易市场。同时，对特种汽车交易市场、汽车油料销售市场进行合49、理布局。零配件加工中心。借国内外汽车名厂家、大公司汇聚汽车城的优势，建设汽车零配件加工区，切实搞好汽车产业的配套建设。在原有湖北汽车集团、繁荣汽配城的基础上，扩展建设汽车配件中心。博览中心。打造现代化汽车博览中心，集名车展示与销售于一体，形成汽车城新靓点，定期组织汽车展示会及相关文化活动，建成XX市精神文明“窗口”和特色旅游景点。运动休闲中心。按照国际汽车联合会的标准，借鉴国际赛车场的模式，建设集汽车运动、汽车运动培训于一体的汽车文化运动中心。使其成为世界级的赛车运动休闲中心。信息服务中心。追踪世界汽车最先进理念及技术，收集整理汽车产业发展动态，研究汽车产业未来发展趋势，发布汽车消费服务信息，50、凸现汽车城信息的“窗口”功能。（3）京广铁路区 由于京广铁路汉口汉阳武昌段经过城区三镇，在跨过XX的铁路桥段正好位于目标地块的东侧，隔30米防护林带与目标地块紧邻。由此产生的噪声和震动对未来的销售、居住都会带来一定的影响。建议在设计施工策划销售每个阶段都应采取相应的措施和方案，将这些不利因素降低到最小。（4）高压走廊 沿琴台路一侧，地块内有一段高压走廊，其中一个高压线塔位于地块东南角，整个高压走廊也处在规划中小区的正南面。建议在设计和施工阶段尽早考虑这些因素，配合园林绿化布置，妥善解决由此带来的不利影响。第二章 投资环境一、地区经济环境现状与趋势1、宏观经济运行XX市2005年上半年经济形势分51、析 (一)整体经济继续保持平稳较快发展上半年，全市实现生产总值（GDP）首破千亿大关，达1069.49亿元，增长13.8%，同比提高0.1个百分点，增幅创9年来同期新高。其中，第一产业完成45.43亿元，增长3.8%；二产业完成505.45亿元，增长16.5%；三产业完成518.61亿元，增长12.1%。(二)农业保持平稳增长上半年，全市完成农业总产值72.82亿元，增长5.4%。全市蔬菜产量284.8万吨，增长3.4%；牲猪出栏107.9万头，增长4.8%；家禽出笼2226.7万只，增长3.5%；禽蛋产量8.1万吨，增长3.3%；牛奶产量5.3万吨，增长6.6%；水产品产量17.5万吨，增长52、5.6%。(三)工业保持较快增长今年上半年XX市工业生产继续保持了较高增长，呈现健康快速发展态势。全市规模以上工业企业（全部国有企业和年产品销售收入500万元以上的非国有企业，下同）完成工业总产值1055.36亿元，同比增长27.2%，销售产值1049.01亿元，增长32.3%，销售率99.4%，同比提高4个百分点。完成工业增加值337.86亿元，增长22.0%，增幅高于全省平均水平2.2个百分点。规模以上工业增加值占GDP 比重31.6%，比去年同期提高3.1个百分点。工业对经济增长的贡献率44.5%，拉动全市经济增长6.1个百分点。国有经济和外商港澳台经济发展较快，完成工业总产值416.453、4亿元和230.97亿元，同比分别增长31.0%和31.9%；钢铁、轿车、烟草及食品、光电子、石化等十大工业行业完成工业总产值867.43亿元，增长28.3%，贡献了规模以上工业企业工业总产值的八成。钢铁制造业、汽车及机械制造业、光电子信息制造业三大行业完成工业总产值均超百亿元。1、工业生产继续保持高速增长上半年，规模以上企业完成工业总产值1055.36亿元，增长27.2%；完成工业增加值337.86亿元，增长22%，工业生产继续保持较快增长态势；规模以上工业增加值完成全年目标进度的55%，实现时间过半、完成任务过半。工业经济运行的主要特点(1)重工业发展较快，各种所有制企业发展态势较好上半年54、，重工业完成产值821.38亿元，增长31.3%，轻工业完成产值233.98亿元，增长14.7%，重工业增速比轻工业快16.6个百分点。除集体企业外，其它所有制企业都呈现较快发展态势。国有企业完成产值416.44亿元，增长31%；外商及港澳台投资企业完成产值230.97亿元，增长31.9%；股份制企业完成产值367.59亿元，增长20.6%；股份合作企业完成产值5.48亿元，增长43.9%；集体企业完成产值13.49亿元，增长10.7%。(2)主导产业和重点企业支撑拉动作用明显以钢铁、轿车、烟草及食品、光电子、石化、环保等十大行业为主导的现代制造业加快发展，继续推动全市工业较快增长。上半年，十55、大行业完成产值867.43亿元，增长28.3%。2005年1-6月十大行业产值完成情况单位：亿元行 业产值累计增幅%钢铁239.4442.2汽车、机械176.1824.1光电子128.9422.5烟草、食品94.86 10.7石油化工97.44 32.2生物医药30.08 2.4纺织服装30.58 16.0造纸29.34 18.1家电20.72 150.9环保64.60 34.2从十大行业工业总产值完成情况看，上半年，家电制造业同比增长150.9%，增幅最大，主要是TCL工程竣工注入活力。环保制造业因为凯迪电力水处理和蓝天垃圾发电项目上马，带动环保制造业增长了34.2%，列钢铁制造之后，增幅第56、三。国家倡导的高新技术产业在XX发展快速，上半年，光电子信息制造业完成工业总产值超百亿元。上半年，十大行业中的百户重点企业完成工业总产值716亿元，占全市规模以上工业总产值的67.87%，增长35%，高于全市增幅7.8个百分点，对全市经济增长起到强有力的支撑作用。(3)产销衔接水平进一步好转上半年全市规模以上工业产销率达到99.40%，比去年同期提高3.83个百分点。其中重工业产销率99.62%，同比提高4.38个百分点；轻工业产销率98.61%，同比提高2.01个百分点。(4)企业整体效益保持增长1-5月，全市规模以上企业实现销售收入738.52亿元，增长33.64%，实现利税106.6亿元57、，增长19.16%，实现利润47.37亿元，增长11.56%。15月，101户对口联系工业企业实现入库税金63.12亿元，占全市财政收入的41.2%，增长32.93%；净增15.64亿元，占财政收入增加额的47.88%，对全市贡献突出。2、工业经济效益总体水平显著提高今年上半年，XX市规模以上工业企业（全部国有企业和年产品销售收入500万元以上的非国有企业，下同）实现利润61.31亿元，同比增长11.5%。工业经济效益综合指数196.25，比上年同期提高20.4点。分行业来看，全市35大行业18个行业利润增长，17个行业利润下降。其中，黑色金属冶炼及压延加工业实现利润42.73亿元，同比增长358、9.0%；烟草制造业实现利润8.39亿元，增长69.2%。以上两个行业支撑着全市工业利润的增长全市规模以上工业亏损企业亏损额16.97亿元，增长1.9倍，比一季度亏损幅度回落0.8倍。全市规模以上工业企业累计上交税金69.46亿元，同比增长29.5%。其中国有控股企业上交税金60.50亿元，增长33.6%。大中型企业上交税金63.4亿元，增长30.1%。分行业看，对全市贡献最大的三个行业分别是烟草制造业（23.39亿元，增幅35.8%）、黑色金属冶炼及压延加工业（19.14亿元，增幅16.3%）、交通运输设备制造业（9.64亿元，2.8%），总计上交税金52.17亿元，占全市75.1%。上半年59、，全市规模以上工业企业实现产品销售收入916.39亿元，同比增长30.6%。其中，国有控股企业实现产品销售收入641.69亿元，增长30.2%。大中型企业实现产品销售收入725.81亿元，增长30.0%。(四)固定资产投资保持强劲增长项目兴市、工业强市和启动民间投资工作成效明显，使今年以来全市投资保持强劲增长。上半年，XX市完成全社会固定资产投资450.21亿元，比去年同期增长49.7%，其中城镇项目投资433.87亿元，增长54.1%，增速分别比1-5月提高2.3和2.6个百分点。1、非国有经济控股单位投资比重进一步提高。上半年，非国有经济控股单位投资222.98亿元，增长57.9%，高出国60、有经济控股15.5个百分点，其中，外商港澳台投资50.63亿元，增长95.1%。非国有经济控股单位投资占全社会投资49.5%，比去年同期上升2.5个百分点。2、工业投资继续保持高速增长。上半年，完成工业投资129.94亿元，增长53.1%，其中制造业投资121.57亿元，增长52.8%，均高于全市平均增幅。增幅较高的钢铁行业投资41.37亿元，增长81.3%；汽车行业投资23.86亿元，增长81%；电子工业及通信设备制造业投资5.58亿元，增长334.8%。3、基础设施投资增幅较高。天兴洲大桥、阳逻长江大桥、过江遂道等重大项目稳步推进;民间投资进一步启动，非国有投资271.99亿元，占全部投资61、的60.4 %。4、文教卫科学技术投资力度加大。上半年，文化、教育、卫生、科研行业完成投资48.45亿元，增长130.8%，其中教育投资32.04亿元，增长124.3%；文化、体育投资7.27亿元，增长139.14%。5、区级投资增长加快。上半年，13个区投资185.4亿元，增长51.8%，高出全市平均增幅2.1个百分点，特别是汉阳、江岸、江汉3个区，投资增长均在100%以上；两个开发区扭转了1-3月份投资增幅下降21.2%的局面，实现投资53.73亿元，增长30.7%。6、房地产投资仍保持较高增长。上半年，房地产开发完成投资113.7亿元，增长41.8%，占全社会固定资产投资四分之一。商品房62、销售面积达258.43万平方米，增长14.6%，实现销售额73.87亿元，增长36.2%(五)房地产业投资和销售增幅减缓今年国家出台规范房地产市场措施。XX以本地居民购房为主，不属房地产投资规模过大、增长过快地区，商品房价格未出现大的波动，但投资和销售增幅已减缓。1、房地产市场价格增幅开始得到一定控制今年第二季度武房指数显示，46月，全市商品住房均价为3084.09元平方米，二手住房均价为2139.77元平方米，较一季度分别上涨5.6%、12.94%。 今年4月中旬之前，房地产市场供销两旺，房地产项目的供应规模持续增长。5月开始，国家稳定房价的各项政策相继出台，直接影响了房市需求，导致商品住房63、供大于求。特别是进入6月以后，购房者心理预期开始发生转变，房地产市场价格的增幅开始得到一定控制。 数据显示，与今年一季度相比，二季度XX商品住房供应量涨幅达到38%左右，而销量则下降了7%左右。16月，全市商品住房均价为3065.59元平方米。 3月以后，我市二手住房成交量开始回升，二季度交易套数上涨了24.43%，均价较去年同期涨39.05%。但因“住房购买不足2年转让，要全额征收营业税”自6月1日实施，二手住房交易呈现6月1日前后“冰火”两重天，据统计，6月我市二手住房成交量比5月下降65.38%。 二季度商品写字楼均价达到4605.83元平方米，比一季度上涨1.37%，比去年同期上涨2.64、78%；二手写字楼均价为2081.78元平方米，二手房商铺均价为4131.90元平方米，交易套数均同比下降。2、房地产开发商信心下挫在国家的宏观调控措施下，曾经自信的XX房地产开发商们已经有点发愁了。今年一季度还略有升势的XX房地产“企业景气指数”和“开发商信心指数”二季度双双下挫。分别较上一季度陡降了15.9和6.95个点。信心指数下滑显示出他们对行业的判断已经发生变化对企业经营状况和整个行业环境的预期已开始降低。(六)国内贸易发展1、消费品市场保持旺盛上半年全市社会消费品零售额完成521.96亿元，增长13.5%。按行业分，批发零售业完成432.84亿元，增长15.3%；餐饮业完成70.765、3亿元，增长11.3%；其他行业完成18.39亿元，下降12.3%。51家重点批发零售企业实现利润总额8.84亿元，增长53%。市场运行主要特点：(1)“假日经济”活跃。春节“黄金周”期间，武商集团、中商集团、中百集团、汉商集团、工贸公司等5家企业实现零售额4.82亿元，比去年“黄金周”增长18.5%。2月全市限额以上批发零售业实现零售额29.65亿元，同比增长45.5%。“五一”黄金周期间，武商、中商、中百、汉商、工贸等5家企业实现零售额6.22亿元，增长22.8%。(2)超市销售居零售业各业态之首，上半年零售额58.80亿元，占限额以上商业的37.5%。(3)专业店商品零售快速增长。随着我66、市商业新业态的不断发展，专业专卖店日益完善，市民购物，特别是诸如家用电器、手机、药品等专业性较强的商品，更趋于到相应的专业店购买，上半年全市限额以上批发零售业中专业店零售额增幅21.3%，在各业态中增幅最高，其他依次为专卖店增长18.2%；超级市场增长15.9%；百货商店增长6.3%；便利店增长6.1%；其他下降11.2%。(4)部分商品畅销。上半年全市商品房销售增长36.2%，带动建筑及装潢材料、日用品等相关类商品高增长。据统计，全市限额以上批零企业建筑及装潢材料类零售额增长36.2%；日用品类零售额增长42.4%。由于市民生活水准的提高，消费观念的转变，带动体育、娱乐用品类零售额增长66.67、0%。(5)餐饮业零售额增幅较高。上半年全市限额以上餐饮业实现零售额70.93亿元，增长23.5%，在各行业中增长最快。其中湖北三五酒店、艳阳天、小南京、凯威啤酒屋、梦天湖、东鑫酒店、快乐海鲜酒店、湖北明星酒店实现零售额3.1亿元，增长28%。今年上半年，餐饮业实现零售额70.93亿元，增长23.5%，在各行业中增长最快。 2、消费价格涨幅回落上半年我市居民消费价格总水平同比上涨2.6%，涨幅比去年同期回落0.8个百分点。其中：消费品价格上涨2.1%，回落1.5个百分点。服务项目价格上涨3.9%，上升1.0个百分点。消费品和服务项目价格分别影响居民消费价格上涨1.6和1.0个百分点。从构成居民68、消费价格指数的8大类商品来看，呈现“5涨3降”。其中食品和居住类价格分别上涨5.4%和5.9%，拉动价格总水平上涨1.9和0.9个百分点，仍然是拉动居民消费价格总水平上涨的主要因素；烟、酒及用品上涨0.8%，交通和通讯上涨0.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.0%，这3大类影响价格总水平上升0.3个百分点。价格下降的分别是衣着类下降0.3%，家庭设备用品及维修服务类下降3.9%和医疗保健及个人用品类下降2.7%，共影响价格总水平下降0.5个百分点。从分月来看，各月价格水平上涨呈逐月缩小之势。其中2月份价格水平最高，涨幅4.7%，1月份和6月份价格水平最低，涨幅分别为1.9%和1.8%；3至569、月份分别上涨2.5%、2.1%和2.3%。3、工业品出厂价格涨势趋缓，原材料价格高位运行随着我国宏观调控措施的实施和部分产品涨价滞后因素的减弱及国际市场原油、相关化工产品价格波动的共同影响，今年上半年XX市工业品价格继续上涨，工业品出厂价格累计同比上涨3.5%，原材料、燃料、动力购进价格累计同比上涨11.7%，但涨幅比去年同期有所回落。价格走势呈现出整体水平涨势趋缓，而生产资料价格上涨突出、生活资料价格持续低迷、涨价面进一步扩大、购销价格涨幅差较大等特点。(1)工业品出厂价格走势情况一是工业品出厂价格涨幅趋缓。上半年，我市工业品出厂价格比去年同期上涨3.5%，涨幅比去年同期回落0.5个百分点。70、从各月格指数分析看，16月份工业品出厂价格指数分别为103.4%、103.6%、103.8%、3.3%、3.2%和3.4%，显示上半年各月价格涨幅波动较小，走势平缓。二是生产资料价格涨幅有所加快。上半年，我市生产资料价格同比上涨7.8%，涨幅提高0.5个百分点。我市生产资料产品出厂价格自2002年底止跌回稳以来，已持续30个月保持上涨势头，成为推动我市工业品价格上涨的主要因素。涨幅较大产品主要集中在部分基础原料行业，如钢材、成品油、有色金属产品、化工原料等。三是行业产品价格上涨面扩大。在所调查的32个工业行业大类中，有19个工业行业产品价格上涨，4个行业产品价格持平，9个行业产品价格下跌，行业71、涨价面达59.4%，与上年相比，上涨的行业增加了2个，下降的行业减少了4个。涨幅较高的行业是石油加工业、黑色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业，涨幅分别达18.4%、15.7%和10.6%。降幅较大的行业是交通运输设备制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业和纺织业，分别下降11.1%、9.9%和8%。四是原材料购进价格涨幅仍在高位运行。上半年我市原材料、燃料、动力购进的9个大类价格有7大类上涨，与上年同期相比，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.7%，与去年上半年相比涨幅回落1.4个百分点，但仍在高位。其中涨幅超过二位数的有：燃料动力类、化工原料类、有色金属材料电线类及黑色金属材72、料类，涨幅分别为24.3%、17.9%、16.9%和12.8%。(2)工业品出厂价格上涨的主要行业及产品一是石油加工及炼焦业产品价格加速上升。国际原油价格自从去年10月每桶达到55美元以来，油价一直在高位徘徊。从2005年3月8日开始，国际石油价格再度飙升，每桶油价一度创60美元的历史新高。受此影响，与去年同期相比，今年上半年我市石油加工产品价格上升18.4%。其中90号汽油价格上涨24.7%，号柴油价格上涨18.5%。二是钢铁、钢材出厂价格再创新高。今年以来，我市黑色金属冶炼及压延加工业价格再创新高，但上涨幅度比去年同期有所减缓。上半年，我市黑色金属冶炼及压延加工业累计同比上涨15.7%，其73、中，炼钢上涨16.6%，钢压延加工业上涨15.7%，铁合金冶炼上涨12.9%。从具体产品看：6月份变压器用硅钢片每吨价格达到24008元，比上年同期上涨12600元，涨幅达110.5%；汽车用中厚板每吨价格比上年同期高近1200元，上涨30.6%；镀锌板每吨价格比上年同期高1100元，上涨22.4%。三是化学原料及化学制造业价格上涨大。上半年我市化学原料及化学制造业产品出厂价格上涨10.6%，比去年同期涨幅高6.2个百分点。基础化学原料、肥料制造价格分别上涨19.7%和10.3%。其中，烧碱、硫酸、氯气、磷酸等价格上涨幅度均在两位数。化学肥料中，复混肥料上涨14.7%，磷肥上涨11.1%。四是74、有色金属冶炼及压延加工业价格上涨，但涨幅下降。上半年我市有色金属冶炼及压延加工业上涨5.8%，涨幅比去年同期下降了7个百分点。主要有色金属产品紫铜材、黄铜材、锌、锌合金等产品价格上涨幅度依然较大。(3)工业品价格上涨的因素分析一是国民经济持续快速增长，拉动了对基础产业产品需求的大幅增加。今年我国国民经济仍保持较快增速，“煤电油运”货紧价扬的总体态势没有得到根本改善。近年来我市工业发展速度不断加快，固定资产投资规模持续扩大，大幅增加了对基础产业产品的需求，使本来供不应求的资源性、基础性产品缺口进一步扩大，拉动了部分基础产业产品价格的大幅上涨。二是国际市场价格联动因素。随着改革开放的深入，我国经济75、逐步与国际接轨，参与国际分工与合作的程度不断加深，国际市场变化对国内经济的影响越来越大。如受国际市场油价飚升的影响，今年上半年我市石油加工产品价格上升18.4%。三是产品生产和经营成本加大，推动了工业品价格的上涨。一是原材料燃料动力的购进价格不断的大幅上涨，其中部分原材料燃料价格涨幅大，如钢材、石油、煤炭等产品价格均大幅度上涨，推动了工业企业生产成本的大幅上升。二是房地产业的快速发展，加大了对钢材等原材料的需求。三是工资的上涨，增加了企业劳动力的成本。4、农资商品进销价格情况今年上半年XX化肥、农用薄膜、农用柴油价格上涨，农药、饲料价格有升有降。(1)化肥 每公斤进货价格：平均1.48元，比276、004年同期上涨20.33%。其中：国产尿素1.83元，进口尿素1.88元，进口三元素复合肥2.35元，国产三元素复合肥2.02元，氯化钾1.92元，碳酸氢铵0.53元，普通过磷酸钙0.34元，复混肥0.93元，比2004年同期分别上涨23.65%、16.77%、15.2%、24.69%、27.15%、23.26%、6.25%、14.81%。每公斤零售价格：平均1.64元，比2004年同期上涨22.39%。其中：国产尿素1.97元，进口尿素2.18元，进口三元素复合肥2.51元，国产三元素复合肥2.23元，氯化钾2.12元，碳酸氢铵0.57元，普通过磷酸钙0.4元，复混肥1.09元，比200477、年同期分别上涨23.13%、21.11%、14.61%、25.99%、28.48%、18.75%、2.56%、25.29%。(2)农用薄膜 每公斤进货价格：平均10.45元，比2004年同期上涨21.09%。其中，折径M的棚膜10.53元，折径3.55M的棚膜10.68元，地膜10.61元，微膜9.97元，比2004年同期分别上涨25.66%、27.29%、21.81%、10.04%。每公斤零售价格：平均12.25元，比2004年同期上涨28.14%。其中，折径M的棚膜12.24元，折径3.55M的棚膜12.64元，地膜12.35元，微膜11.76元，比2004年同期分别上涨29.39%、3378、.47%、29.05%、20.99%。(3)农药 每公斤进货价格：平均33.92元，比2004年同期上涨3.86%。其中，敌百虫10.5元，敌敌畏14.31元，杀灭菊脂38.39元，敌杀死65.61元，来福灵57.71元，禾大壮61.68元，比2004年同期分别上涨14.38%、2.21%、16.62%、4.77%、2.11%、0.06%；乐果乳剂13.11元，稻瘟净10元，比2004年同期分别下降0.68%、11.11%。每公斤零售价格：平均37.29元，比2004年同期上涨3.41%。其中，敌百虫11.75元，敌敌畏16.82元，乐果乳剂15.36元，杀灭菊脂40.2元，敌杀死70.94元79、，来福灵62.42元，禾大壮68.21元，比2004年同期分别上涨9.71%、5.26%、1.39%、3.37%、3.88%、2.24%、3.95%；稻瘟净12.65元，比2004年同期下降0.78%。(4)饲料 麦麩：每公斤平均进货价格为1.34元，比2004年同期上涨9.84%；每公斤平均零售价格为1.51元，与2004年同期持平。豆粕：每公斤平均进货价格为2.21元，每公斤平均零售价格为2.67元，比2004年同期分别下降5.96%、6.32%。米糠：每公斤平均进货价格为0.56元，每公斤平均零售价格为0.65元，比2004年同期分别上涨19.15%、27.45%。(5)农用柴油 每公斤80、平均进货价格为4.09元，每公斤平均零售价格为4.22元，比2004年同期分别上涨27.02%、19.55%。(七)对外经济发展势头良好1、对外贸易快速增长上半年，全市实现进出口总额29.07亿美元，同比增长59.7%，比去年同期提高35.7个百分点。进口16.5亿美元，增长57%。出口总额12.57亿美元，增长63.3%，比去年同期提高55.8个百分点。其中，机电产品、船舶、高新技术产品增势强劲。抛开部分商品国际价格上扬、美元处于低位等因素，XX企业国际竞争力增加，是重要原因。 2、外商投资保持较快增长上半年，全市新批合同外资额12.67亿美元，增长1.47倍，直接利用外资9.85亿美元， 81、增长34.5%。3、对外交流合作取得新进展上半年，对外工程营业额6132万美元，增长19.8%。(八)财政收入大幅增加上半年，全口径财政收入184.96亿元，增长27.2 %，增幅同比提高1.8个百分点，增幅创近两年同期最好水平；地方财政收入83.34亿元，增长32.4%，提高7.1个百分点；地方一般预算收入68.81亿元，增长35.1%，提高7.5个百分点。营业税、城建税、企业所得税、契税增长强劲，分别完成18.83亿元、6.15亿元、8.13亿元和5.37亿元，分别增长35.9%、24.6%、83.1%和92.2%。经济增长的推动、企业效益的进一步好转、房地产市场的活跃是推动我市财政收入快82、速增长的主要原因。上半年，XX市税收收入完成157亿元，同比增长27%，增幅创近两年同期最好水平。全市个人所得税实现9亿元，增幅达24.8%。(九)人民生活继续改善1、城市居民可支配收入增长上半年，我市城市居民人均可支配收入5592.12元，比上年同期增长11.8%；人均消费支出为4108.47元，比上年同期增长7.6%。(1)居民收入特点一是工薪收入增幅趋缓。城市居民人均工薪收入为3773.86元，增长3.6%，占可支配收入比重为67.5%；经营净收入为146.68元，增长37.4%；财产性收入为70.86元，下降20.7%；转移性收入为1969.32元，增长35.6%。二是非工薪收入比重提83、高。城市居民家庭总收入中工薪收入占家庭总收入的比重由上年同期的68.8%下降到63.3%；非工薪收入（包括经营净收入、财产性收入和转移性收入）比重由上年同期的31.2%上升到36.7%，提高5.5个百分点。(2)居民消费特点一是食品类支出比重下降。城市居民人均食品类消费支出为1667.80元，增长2.8%，占全部消费支出比重（恩格尔系数）为40.6%，比同期的42.5%下降1.9个百分点。其中，居民用于粮油类消费与上年同期基本持平，增长0.9%；人均消费肉禽蛋水产品442.73元，增长7.7%；人均消费奶制品75.10元，增长12.9%；人均消费半成品12.41元，增长9.5%；人均消费糖烟酒84、饮料231.52元，下降2.7%。二是家庭耐用消费品支出增多。城市居民人均耐用消费品支出92.14元，同比增长43.6%，扭转了连续两年来耐用消费品累计增幅下降的局面。三是娱乐服务及医疗保健消费持续增长。城市居民人均文化娱乐服务支出97.80元，增长20.2%。其中，人均团体旅游61.20元，增长79.5%。同时人们还注重加强健身活动，增强保健意识，居民身体素质整体提高，人均医疗、保健器具及滋补保健品支出53.42元，增长65.8%。四是交通与通讯消费继续上升。城市居民人均交通消费支出147.50元，增长21.0%，其中家庭交通工具及车辆用燃料支出分别增长2.4倍和1.8倍。同时，乘坐飞机、火85、车、长途汽车、出租汽车等交通工具费用增长10.7%。居民家庭每百户拥有移动电话已达到131.2部，增长32.3%，人均电信费支出207.75元。五是家庭服务及住房服务费用增加。随着居住面积和居住条件的改善，装潢支出、居住服务支出和家庭服务支出大幅度增长。上半年，城市居民人均装潢、居住服务、家庭服务等项支出为88.39元，增长1.2倍。2、农民收入状况明显改观，继续保持增长今年上半年，XX市农民人均现金收入2164.9元，同比增长16.8%，增幅比上年同期提高1.6个百分点，继续保持较好的增长态势。一是工资性收入继续稳步增长。近几年来，农村劳动力大量转移构成农村经济新的发展趋势，工资性收入已经成86、为农民收入的主体构成和主要增长点。随着各级政府对劳务输出、清理拖欠农民工工资、保障农民工权益等工作力度的加大，农民务工环境有了明显的改善。上半年，农民人均工资性收入为727.9元，同比增长12.9%，其对现金收入的贡献率为26.7%。其中务工收入人均为374.1元，增长19.9%。二是家庭经营现金收入保持较快增长。上半年，由于菜、猪、禽及苗木花卉等都市农产品价格较好、供需两旺，同时受农民家庭经营二、三产业收入增长的推动，上半年农民人均家庭经营现金收入延续了去年的强劲增长势头， 人均达到1315.3元，比上年同期增加204.8元，增长18.4%，增幅比同比提高3.1个百分点，其对农民现金收入的贡87、献率为65.7%，比上年提高了5.4个百分点，继续保持着农民现金收入的支撑地位。其中第一产业现金收入1003.1元，增长20.8%；第二产业78.6元，增长2.3%；第三产业233.7元，增长14.8%，扭转了近年来下降的势头。在一产业现金收入中，农民人均获得种植业现金收入552.5元，增长24.2%；林业现金收入12.2元，增长89.3%；牧业现金收入209.1元，增长37.4%；渔业现金收入229.3元，同比增长1.2%；三是非生产性收入大幅增长。农民人均房屋出租收入增加13.1元，增长55.7%；土地征用补偿增加4.6元，增长95.6%；退休、养老金增加13.8元，增长393.2%。由于88、几种因素的作用，上半年，农民人均非生产性收入121.7元，增长24.0%。二、XX经济发展中存在的问题及面临的制约因素在经济运行保持较快增长的同时，能源供应紧张，农资价格上涨等值得关注。(一)工业经济运行存在的困难和问题1、当前工业经济发展中存在的主要问题(1)一是价格倒挂挤压了我市工业企业盈利空间。规模以上工业企业实现利润增幅，2月末为69.29%，3月末为24.47%，4月末为16.66%，5月末为11.56%，逐月回落。15月，规模以上亏损企业亏损额达16.2亿元，上升285.89%，增亏12亿元。亏损额增加主要集中在汽车、电力生产、石油化工及供水供气行业。利润回落、亏损增加的主要原因是89、价格倒挂。今年1-5月原材料、燃料、动力价格指数为111.69%，高于工业产品出厂价格指数8.22个百分点；规模以上企业销售成本上升幅度达到39.72%，高于销售收入增幅6个百分点。(2)二是产成品占用有所上升。在产销率提高的情况下，产成品资金5月末上升32.42%。主要是钢材市场目前价格观望的现象比较突出，库存有所增加，同时机床、发电设备等生产周期长的企业按合同生产，购方由于资金紧张，未按期提货。(3)三是煤电油运供需相对紧张。从电力来看，随着气温上升、居民用电增加，工业用电保障压力加大，预计今夏全市最大电力负荷缺口达40万千瓦以上，从7月份开始，部分企业可能出现拉闸限电。从运输看，由于全国90、铁路体制改革，加上全国铁路运输普遍偏紧，运输组织协调的难度增加。2、中小企业发展的主要问题中小企业发展慢。中小企业“话语权”太弱，亏损面增加，需要关注。3、不确定因素增加一是政策因素，国家提出建设节约型社会，可能出台相关政策，控制简单扩大再生产型项目及产业。房地产新政的滞后效应，下半年也会显现。二是能源、原材料供应紧张态势未根本缓解，影响我市企业生产规模及盈利水平。农民进一步增收难度加大、企业资金困难等瓶颈，也需要突破。下半年房地产市场判断今年国家出台规范房地产市场措施。XX以本地居民购房为主，不属房地产投资规模过大、增长过快地区，商品房价格未出现大的波动，但投资和销售增幅已减缓。综合各方信息91、判断，下半年，此产业将面临发展与调整双重压力投资仍需加大，结构仍需优化，增加总价在25万元以下房型。 4、其它城市主要宏观指标对比XX等六城市大企业集团比较研究 上海、杭州、南京、成都、沈阳、XX（下称六城市），虽然城市经济发展水平处在不同的起跑线上，但六城市基本在同一时期组建企业集团，这些为数不多的企业集团迅速成为各行业的支柱，经过一、二十年的市场考验，各地企业集团扬长避短，竞相发展，在加快城市经济发展中的地位与作用更为突出。抓住了大企业集团这只行业领头羊，也就抓住了经济结构调整的主导、抓住了经济发展的主体。本文拟通过对六城市的大企业集团（2003年主营业务收入在5亿元以上）不同发展层次和特92、色发展状况比较，分析认识XX市大企业集团发展的优势与差距，以谋求为加快大企业集团对XX市经济发展的引领作用、实现新的跨越提供有益的参考。（1）、XX市大企业集团总体规模位次2003年，在六城市中XX市GDP低于上海、杭州、成都，高于沈阳、南京居第四位，在大企业集团总体规模上XX市高于成都、沈阳同样处于六城市的第四位。从反映城市拥有一定规模效应的大企业集团户数看：XX市有31户，少于上海市（160户）、杭州市（79户）、南京市（54户），多于成都市（29户）、沈阳市（22户）排第四位。从反映企业集团总体规模的平均指标看：（1）XX市户均资产总计为44.91亿元居第四位，居第一的仍为上海市（96.93、38亿元），南京市（56.70亿元）、成都市（49.65亿元）分列第二、第三位，资产规模小于XX市的沈阳市（39.66亿元）、杭州市（27.52亿元）位处五、六位；（2）XX市户均主营业务收入30.95亿元居第三位，上海市（58.96亿元）、南京市（46.21亿元）分别比XX市高90.5、49.3个百分点仍高居第一、第二位，杭州市（29.56亿元）、沈阳市（24.81亿元）、成都市（24.56亿元）分别比XX市低4.5、19.8、20.7个百分点，尾随XX市之后；（3）XX市户均从业人数7799人居第三位，人均劳动生产率居第四位。户均从业人数最多的是成都市（9295人）、其次为上海市（887294、人）、少于XX市的南京市（7576人）、沈阳市（6703人）、杭州市（4720人）分列四、五、六位；XX市人均劳动生产率39.7万元/人，低于上海（66.5万元/人）、杭州（62.6万元/人）、南京（61.0万元/人），高于沈阳（37.0万元/人）、成都（26.4万元/人）。（2）、XX市大企业集团在六城市中的比较优势XX市大企业集团总体规模虽然不是最强，但在有些方面仍占有比较优势。A、支柱行业的企业集团贡献度较大，主要经济效益指标明显占优。从六市主营业务收入10亿元以上的企业集团利税总额对比，XX市户均利税总额7.83亿元仅次于上海市（9.38亿元）排第二位，比南京市高68.6%、是成都市295、.1倍、杭州市2.4倍、沈阳市4.2倍；钢铁车辆机械、烟酒药是XX市发展的重点产业，武钢集团、烟草集团、神龙汽车、XX石化四家集团2003年实现利税总额119.86亿元，占10亿元以上企业集团利税总额的90%，这四家企业集团对XX市经济发展的贡献最大。B、企业集团发展后劲较足。一是研究开发费用大幅增加，企业投入主体地位明显加强，2003年XX市投入的研究开发费比上年增长14.8%,武钢、神龙及邮科院投入研究开发费用均在亿元之上，而全国的重点企业研发费在亿元以上的企业也只有108家；XX市户均研究开发费4992万元仅次于沈阳市（5342万元）居第二位，而高于各项经济指标均占绝对优势的上海市（4096、49万元）23.3个百分点，比南京市高43.2个百分点，分别是成都市、杭州市的2.7、2.9倍；二是研究开发费用占销售收入的比重占优，该指标从企业层面上反映了技术创新投入强度，XX市户均投入的比重为1.6%（2003年全国4223家重点企业的该项比重为1.0%），虽然距国家规定的研究开发投入费用占销售收入的比例达到3%5%的目标差距很大，但在六城市中仍占优势，除沈阳（2.2%）高于XX市外，其他城市的比重均低于XX市且小于1%，据国际通行标准：比重为1%的企业，是难以生存的；比重为2%的企业可以简单维持；只有比重占5%的企业才有竞争力，XX市18家工业企业集团中比重占5%以上的有2家、在2%597、%之间的有5家、其余11家在1%左右；三是反映新产品开发情况的指标也占居优势，XX市户均新产品销售收入占主营业务收入的13.1%，低于沈阳、成都8.7、2.2个百分点居第三位。(3)、XX市大企业集团发展中存在的差距及问题XX市企业集团经过多年的发展，对全市的经济贡献度日益增强，特别是2003年，XX市企业集团深化国企改革，加大科技投入，向管理要效益，创出了良好的经营业绩，保持了较快的发展势头，有90%以上的企业家对企业集团的发展前景看好。但XX市企业集团在内部管理及外部环境制约下仍存在诸多的问题，特别是通过与其他五城市的对比分析，XX市企业集团总体发展存在的差距及突出问题主要体现在以下三方面98、：A、企业集团规模发展极不均衡XX市企业集团总体规模与经济发展地位相当，几家大企业集团在全国还颇具影响力，但规模结构发展极为不平衡。XX市企业集团拥有资产在百亿元以上户数有3家仅少于上海，但多于南京（2家）、成都（2家）、沈阳（2家）、杭州（1家），过百亿的企业集团分别为XX钢铁集团（466.90亿元）、中国长江航运集团（178.65亿元）、神龙汽车（141.18亿元），其中最大的XX钢铁集团资产在XX市31家主营业务收入5亿元以上企业集团中占33.5%，是户均资产（44.91亿元）的10.4倍；是XX市最小的企业集团（资产总计为1.55亿元）的301倍。上海市最大的宝钢集团，其资产总计约为武99、钢的3.5倍，且只占上海160家大企业集团的10%左右。杭州市的企业集团资产在百亿元以上也属钢铁企业（140.99亿元）仅为武钢的30%，是其户均资产27.52亿元（低于XX市户均值38.7%）的5.1倍。南京市最大的熊猫电子集团资产总计为204亿元，为武钢的43.7%，是其户均资产56.70亿元（高于XX市户均值26.3%）的3.6倍。沈阳市的企业集团资产在百亿元以上的有2家其最大的企业金杯汽车股份有限公司资产总计为154.77亿元，仅为武钢的33.2%，是其户均资产39.66亿元（低于XX市户均值11.7%）的3.9倍，与XX市神龙汽车的资产规模（141亿元）相当。成都市最大的四川省投资集100、团资产规模为407亿元，它的资产也小于武钢12.8%,是其户均资产的8.2倍，亦小于XX市的差距。B、涉足行业领域不广在最具有竞争力的大企业集团中（主营业务收入在10亿元以上）XX市与上海市、成都市行业分布状况对比情况如下表：单位数（个）资产总计（亿元）上海市XX市成都市上海市XX市成都市合计112171914203占比%1222占比%1239占比%第一产业：农、林、牧、渔23572.5第二产业：431016725951.191174.675961.3其中：工业36811680047.987071.249039.6 制造业35811655846.287071.249039.6电水气生产和供应业101、12421.7 建筑业7254593.2413.426921.7第三产业：6773658746.431125.448038.7其中：交通运输业101176712.417914.6批发零售业256213689.613210.8746.0住宿餐饮业21871.3金融业29246.5 房地产业16146710.3租赁、商务服务业816674.740632.7 水利环境和公共设施管理业1120.1文化、体育和娱乐业31951.4上海市企业集团行业分布状况：从一产业到三产业112家集团有轻有重合理分布，其中第一、第二、第三产业集团户数分别为2、43、67家；资产分别占2.5%、51.1%、46.4%；主102、营业务收入分别占2.6%、56.4%、41.0%；利税总额分别占1.9%、75.1%、23.0%。成都市19家企业集团行业分布在二、三产业，在分布比例上也较为合理，其中第二、第三产业资产分别占61.3%、38.7%。在XX市17家大企业集团中有8家制造业、2家建筑业、1家交通、6家商贸，占资产总计的74.6%属第二产业，25.4%属第三产业；第二产业创造利税总额93.2%，只有6.8%的利税是由第三产业创造的。C、XX市企业集团经济外向度低，在六城市对比中处于明显劣势一是XX市户均出口销售收入不足亿元（9197万元），大大低于上海市（56126万元）、南京市（53172万元）、杭州市（3114103、2万元）、沈阳市（18362万元），出口销售状况略好于成都市（4648万元）。二是户均累计对外投资不足亿元处于六城市的末位。上海市户均累计对外投资92455万元，是XX市的十倍；南京市、成都市也分别是XX市7.0倍、6.4倍；沈阳市、杭州市也分别高于XX市88.9%、84.2%。可见，“大XX”的经济发展规模（GDP）、固定资产投资规模均小于内地城市重庆、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒数第三；同时，其社会消费品零售总额却非常靠前，排名第六，显示其商业相对发达，居民的消费较为积极。持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提104、升生活方式的基础，也是房地产行业健康发展的基础。5、发展潜力尽管XX市的经济发展水平在与沿海发达城市相比时仍有较大差距，甚至与内地部分兄弟城市相比时也未见明显优势，但其经济的综合发展潜力非常巨大，后劲很足。XX具备无可比拟的地理位置优势。XX扼水路、陆路交通的要害，作为华中片区最具规模的中心城市，在经济发展由沿海地区向内地逐步渗透的过程中，其经济核心、辐射中心的位置无可替代，其核心的地位将逐步显现；同时，由于华中片区的特殊性，XX完全有机会成为包括上海、北京、广州、西安、成都、沈阳等城市在内的国内各区域中心的核心，成为连接东西、纵贯南北的纽带。XX的工业基础雄厚，在加工业势必逐步成为未来一定时105、期内中国对外经济的主要的比较优势时，其完备的基础设施设备、熟练的技术工人、可供补充的有效劳动力数量、相对低廉的综合成本等方面都具有绝对的优势。实际上，XX是一个拥有优良的工业传统的城市，在世界经济全球化日益显著的今天，随着XX为自身定位的进一步清晰，其优势的焕发将会为产业的共同发展打下坚实的基础。“大XX”应当选择一条与“大上海”不同的二次发展之路，以工业（加工业）为基础的外向型经济将会为XX的综合发展加入有效的催化剂。XX是国内为数不多的高等院校聚集的城市，这为其技术支持、科技创新、高级人才储备打下了扎实的基础，而这样一个良好的环境更可以为城市的发展源源不断地输送动力，使其快速进入良性循环的106、轨道，以自身具备的优势超越兄弟省市。随着XX城市建设的进一步完善，投资环境的进一步提高，XX经济的发展潜力将十分巨大，而这恰恰是许多沿海经济发展较早城市所不具备的。二、城市基础设施现状与趋势近几年XX市的城市基础建设速度加快，公用设施继续完善。2002年末全市建成区面积221.76平方公里；改扩建等级公路203.65公里，增长15.8%；年末拥有公交线路247条，公交客车1277辆，专线车4363辆，出租车12000多辆。城区自来水普及率100%。2002年新增燃气用户3.5万户，年末气化率88.6%，比上年提高2.07个百分点。环境创新步伐加快。园林绿化建设和环境整治力度加大，XX市启动的“107、两江四岸”亮化工程取得阶段性成果，汉口沿江大道的江滩公园已经部分建成开放；建成了府河桥、湖北剧院等20余处城市游园，新、改、扩建了金银湖、堤角公园等11个城市公园。全市拥有公园27个，公园面积544.5公顷。城区新增公共绿地面积136万平方米，人均公共绿地面积8.3平方米，建成区绿化覆盖率34.04% 。环境保护力度加大。全年治理污染源4项，限期治理老污染源36项，排污口整治99项，噪声达标区累计达到20片，共138.91平方公里。根据XX市“十五”发展规划及政府工作计划，XX市对城市基础设施的投入仍将持续增长，不断完善投资的硬环境，以吸引投资和提升居民的生活质量。三、土地政策1、基本情况20108、01年，XX市土地资产管理工作已形成了XX市国土资源管理局负责审批管理，XX市土地整理储备供应中心及XX市交易中心具体营运操作的土地收购、储备、供应、交易和土地整理的土地市场运作体系，通过两个中心（土地整理储备供应中心和土地交易中心）、两个制度（土地储备制度和土地交易制度）、一个有形市场共同形成了一个统一、规划和具有良好循环功能的土地市场。随着土地中心对土地资产的收购整理、储备和出让的力度加大，土地中心对整个土地市场的调控力度和作用逐渐加强。目前城市中心城区的土地出让和转让已经基本形成由土地中心全面运作的局面，对两个开发区、郊区的土地出让权限也将逐渐统一到土地中心管理。土地储备和交易制度的建立109、，一定程度上改善了房地产开发投资环境。土地中心一方面对收购的土地统一进行拆迁平整，减少了开发商对土地进行整理的负担；另一方面在供应土地前，土地中心明确了规划控制指标，解决了有关权属、经济、法律等纠纷，对简化开发报建程序、缩短开发周期起到很大作用。虽然在这种规范的制度下，土地市场相对公开和公正，但短期内对地价上升也起到推波助澜的作用；在储备制度前大量的存量土地由于地价比较低廉，会对储备制度后取得的较高地价的地块造成供应和竞争冲击，也就是说，在一段时间内整个土地市场还难以达到公平。2、运作模式XX市土地储备制度实行的是“行政指导和市场引导相结合”的储备制度。“行政指导”就是土地储备中心根据XX市国110、土资源局批准的土地收购计划、储备计划和供应计划，对经营性房地产用地择优拟定收购方案，经市国有土地资源局审批后实施收购储备，且储备土地供应方案经XX市国土资源局审批后进行招标拍卖挂牌出让。“市场引导”就是土地储备的每一个环节如储备地块选择、收购成本、储备成本、储备风险、土地供应等以市场为导向，遵循市场经济规则进行经营运作。其核心内容是对经营性房地产用地采取补偿措施择优收购，对于储备范围以外，以及虽纳入储备范围但又不适合收购的土地，统一放于土地有形市场里实施运作，通过交易许可制度在土地有形市场内进行“疏导”，允许其交易。“行政指导和市场引导相结合”的储备制度主要是通过设立机构、职责、工作程序相互融111、合、衔接的“两个中心”-土地储备中心和交易中心以及建立两个制度-土地储备制度和土地交易许可制度，在一个统一、规划和具有竞争性的土地有形市场中实现的。3、运作成效2001年，XX土地储备中心共收购土地储备25项，面积为144.67 hm2，供应储备土地18宗，面积89.20hm2，占XX市2001主城区土地出让面积的42.6%。2001年3月XX市成功举行了首次国有土地使用权拍卖会，最后香港凯恩斯投资控股公司以6800万元竞得后湖一块8.33 公顷的住宅用地，高出起拍价3150万元。2002年4月，中国银行和农业银行分别为土地中心综合授信100亿元和10亿元，XX市土地中心以雄厚的资金加大了收购112、储备和出让的力度。2002年通过土地有形市场供应经营性项目用地69宗，面积为2404.7亩，成交金额20.01亿元，实现土地收益7.62亿元。在2002年12月先后两次拍卖会上，XX福星惠誉和南京三金分别以8亿元和4.8亿元竞得武昌沙湖428亩地块和汉口新华西路205亩地块，引起市场的震动。2003年土地中心计划收购近100宗地，范围覆盖旧区改造、新增用地、宗地收购等，面积20000多亩。通过政策和市场供应达到调控市场和增加政府收益的目的。4、部分土地政策法规目录及部分摘要武政200065号：市人民政府关于建立土地储备制度的通知武规土200046号：市规划土地局贯彻落实市人民政府关于建立土地储113、备制度的通知的实施意见武规土200110号：关于印发国有土地使用权交易工作程序（试行）的通知武土资20012号：关于印发市国土资源管理局关于加强储备土地供应管理的暂行规定的通知武政200255号：市人民政府关于印发XX市加强土地资产经营管理实施方案的通知市人民政府令第134号：XX市土地交易管理办法摘要：第四条 设立土地交易有形市场，作为土地交易的专门场所。市土地交易中心具体承担江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内的土地交易工作，按照本办法规定的职责和程序进行运作，并接受市土地行政主管部门和其他相关部门的指导、监督和检查。东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂新洲区土地交易中心和XX经济技114、术开发区、XX东湖新技术开发区土地交易分中心按照统一发布信息、统一交易规则、统一管理、分级办理的原则，具体承办本辖区内的土地交易工作，并接受市土地交易中心的业务指导。第六条 下列国有土地使用权交易应当在土地交易有形市场进行：(一) 以公开方式进行的国有土地使用权出让；(二) 出让土地使用权的首次转让；(三) 人民法院判决或仲裁机构裁决需要变卖、用于清偿债务的土地使用权转让；(四) 法律、法规规定应公开进行的其他国有土地使用权交易。按照XX市土地储备管理办法规定应当纳入储备的土地，必须进行储备后方可在土地交易有形市场进行交易。第十四条 在土地交易中心进行土地使用权交易采取以下方式：(一) 招标：115、通过公开招标或邀请投标，由投标人投标，经评标后确定中标人；(二) 拍卖：在指定的时间和公开的场所，在拍卖主持人的主持下，竞买人公开竞价，由最高竞价者获得土地使用权；(三) 挂牌：在一定期限内，将交易地块基本情况及土地交易条件公示和公告，并接受交易申请，竞价确定受让人；第十五条 招标、拍卖或挂牌交易土地使用权，在招标、拍卖或挂牌前应制定招标、拍卖或挂牌文件和投标、竞买规则，并至少在投标、拍卖或挂牌前20日发布招标、拍卖或挂牌公告。公告由委托方委托土地交易中心统一在有关公开媒体和土地交易中心发布。第十六条 以招标方式进行土地交易的，应确定标底；以拍卖和挂牌方式进行土地交易的，应确定底价。招标标底和116、拍卖、挂牌底价在招标、拍卖或挂牌交易活动结束之前应当保密。出让土地使用权的标底或底价由土地行政主管部门根据土地估价结果和政府产业政策综合确定；转让土地使用权的标底或底价由原土地使用权人确定。市人民政府令第135号：XX市土地储备管理办法摘要：第六条 市土地整理储备供应中心具体承担江岸、江汉、沌口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内土地储备供应的日常工作。东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲区以及XX经济技术开发区、XX东湖新技术开发区土地储备机构，具体承担本辖区土地储备供应的日常工作，并接受市土地整理储备供应中心的业务指导和监督。第八条下列土地应当进行储备：（一）为社会公共利益需要由政府依法收回的117、土地；（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的国有土地；（三）依法收回的荒芜、闲置的土地；（四）依法没收的土地；（五）改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地；（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地；（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；（八）因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；（九）依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地；（十）转让价格明显低于市场价格，政府行使118、优先购买权收购的土地；（十一）无主土地；（十二）其他需要进行储备的国有土地。第十六条 储备土地供应实行年度计划管理，纳入当年国民经济和社会发展计划。土地行政主管部门应当根据年度土地供应计划、土地储备计划和土地市场需求情况，制定储备土地供应计划。储备土地的供应应严格按照计划执行。第十七条 储备土地供应必须坚持公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得干预。第十八条 土地储备机构应当将土地供应信息以公告方式公布。公布内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等。第十九条 用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地，应当依法采取拍卖、招标、挂牌方式进行出让。严格限制协议方式出让土地。119、因城市重大引资、投资确需以协议方式供应土地的，必须在地价评估基础上，经市土地资产经营管理委员会集体研究批准，并将协议结果予以公布。第二十条 储备土地的供应，按下列程序办理：（一）土地储备机构根据年度土地供应计划，确定拟供应土地地块；（二）土地储备机构拟订储备土地供应方案，经土地行政主管部门审核后，报市土地资产经营管理委员会批准；（三）根据已批准的土地供应方案，土地储备机构公开发布土地供应信息；（四）依法采取拍卖、招标、挂牌或协议方式确定土地受让人；（五）土地行政主管部门与土地受让人签订国有土地使用权出让合同，土地受让人缴纳土地出让金，土地储备机构供应土地；（六）土地受让人向土地行政主管部门申请120、办理土地登记发证等手续。武政200262号：市人民政府关于停止执行部分土地供应优惠政策的通知武政200263号：市人民政府关于经营性用地有偿使用于开发建设实行一费制收费办法的通知摘要：“一费制”是对进入市土地有形市场交易的经营性用地有偿使用和开发建设应缴纳的行政事业性收费、政府性基金集中统一收取的收费制度。纳入“一费制”的行政事业性收费和政府性基金，分国有土地使用证取得和建设项目施工许可证取得两阶段收取。国有土地使用证取得阶段收取的行政事业性收费和政府性基金包括：耕地开垦费、征地管理费、拆迁管理费、新征拨用地界定勘丈费、土地统征包干不可预见费、建设用地批准书工本费、土地证书工本费、土地出让金、121、土地收益金、新增建设用地有偿使用费、水利建设基金、新菜地建设资金、水土保持设施补偿费水土流失防治费、城市基础设施配套补偿费、生活垃圾处理费。建设项目施工许可证取得阶段收取的行政事业性收费和政府性基金包括：防空地下室易地建设费、白蚁防治费、绿化补偿费、散装水泥专项资金、建设安装工程承包合同鉴证费、发展墙体专项费用、建筑工程质量监督费、工程定额测定费。国有土地使用证取得阶段应收取的规费，由市土地整理储备供应中心按市财政、物价部门核定的标准，计入土地开发成本，通过土地价款收回，原执收单位不再向建设用地单位收取。建设项目施工许可证取得阶段的收费项目，在市招投标中心集中，实行“一个窗口”收费。武土资20122、021号：市土地资产经营管理委员会关于印发XX市土地资产经营管理委员会议事规则的通知武土资20024号：市土地资产经营管理委员会关于实施XX市2002年度最低地价标准的通知摘要：XX市中心城区、东湖、XX开发区土地综合定级为九个级别，一级最高，九级最低。根据国家的有关规程以及区位的优劣程度，商业用地划分为九级、住宅用地划分为七级，工业用地划分为五级；该体系的最低地价，在基准地价最低值的基础上，商业、住宅等经营性用地下调10%，工业用地考虑到国家的产业政策下调了50%左右，并根据实际情况作了进一步的修正。土地最低价格内涵为熟地“三通一平”价，具体包括对原土地使用者补偿费用、开发成本、土地出让金等123、部分。XX市2002年度最低地价标准（中心城区、东湖、XX开发区）单位：元/平方米（万元/亩）级别商业6470（430）4250（283）2230（149）1530（102）1060（71）750（50）600（40）453（30）375（25）住宅2520（168）1910（127）1320（88）870（58）600（40）450（30）300（20）工业375（25）270（18）225（15）180（12）150（10）（注：商业用地分为九个级别，住宅用地分为七个级别，工业用地分为五个级别。原则上，到区域内不布置新的工业项目）四、金融与税收政策1、金融政策整体来说，XX市金融环境较为宽124、松，金融政策较为灵活。（1）住房开发贷款随着近年中国人民银行收紧房地产企业贷款政策，XX市各商业银行为防范住房贷款风险，对房地产企业开发贷款持谨慎态度，严格了住房开发贷款的审批程序和发放条件，要求申请贷款的房地产开发企业项目自有资金应不低于总投资的35%，项目贷款必须“四证一书”齐全。银行在发放住房开发贷款的同时，要求房地产开发企业与银行签订个人住房按揭贷款协议。（2）个人住房贷款由于个人住房贷款资产质量较好，风险较低，XX市各商业银行将个人住房贷款作为房地产贷款的主要业务，加大对个人住房贷款的投放力度，简化贷款办理流程，加快按揭放款速度。贷款品种：XX市个人住房贷款品种除了个人住房抵押贷款、125、个人商业贷款外，个人购买住房时还可以申请个人住房公积金贷款、个人住房公积金组合贷款。但住房公积金贷款的对象仅限于具有XX市城镇户口，正常缴存住房公积金，并为购建自住用房的个人。由于住房公积金贷款限制条件很多，办理手续繁杂，审批时间很长，XX市民并不偏好选择住房公积金贷款，公积金贷款占个人住房贷款的比例很低，少于10%。贷款额度及期限：个人住房抵押贷款最高可提供7成25年贷款，个人住房公积金贷款最高可提供7成30年、金额15万元以内的贷款，个人商业贷款最高可提供6成10年贷款。贷款流程及放款时间：个人住房抵押贷款办理流程简单，银行在收齐借款人资料后，对借款人资料进行审批，经审批合格后，银行把抵押126、资料送至房地局办理抵押，部分商业银行就可凭抵押回执收件单于当日放款。办理贷款过程中，取消合同公证手续及律师环节，贷款时间明显缩短。一般来说，在银行收齐借款人资料后五个工作日内即可完成整个贷款流程，并放款至开发商的账户上。对于住房公积金贷款，审批流程较为复杂，增加资金管理中心审批环节，延长了贷款时间，一般需要2-3个月的时间才可放款。收费标准：个人住房贷款收费类别较少，费用标准较低。通常收取的费用有：抵押办证费（交房地局）85元；保险费（交保险公司）按贷款总额的0.5并考虑贷款年限；合同工本费（银行收取）20元。部分银行还会收取公证费、抵押确认费、借款合同印花税等。按揭额度和保证金。一般银行与开127、发商充分沟通并对项目深入考察后，可不设置按揭额度限制和按揭保证金。2、汉阳区投资环境（1）投资硬环境外部条件和基础设施公路桥梁：106、107、316国道环绕城区，上海至拉萨的318国道（宜黄高速公路）穿过汉阳。城区内鹦鹉大道、汉阳大道、中环路、琴台路、墨水湖路等纵横交错，形成了通向外埠的公路网络；长江大桥、长江白沙洲大桥、XX公路一桥、XX公路二桥、月湖桥、晴川桥、黄金口桥。将XX三镇联为一体，为汉阳架起了通向全国各地的桥梁。铁路运输：京广铁路纵穿南北，沪渝铁路横贯东西，与武浔线、武大线及京九联线在XX汇接，形成沟通华北、西南、中南、华东的铁路网络。从汉阳中心区到XX最大的铁路客运、货运站仅128、5公里。汉阳火车站是集货运、仓储于一体的大型货物集散地。港口码头：距汉阳10公里处，有中国内陆第一大港XX港，它是长江沿线最大的客运港口，外轮可直航XX港。XX新辟有青山外贸专用码头，已开辟俄罗斯、日本、新加坡及香港等14个国家和地区的航线。汉阳沿江岸线32公里，拥有大小码头42个。杨泗港吊装码头可常年停靠500吨级货物。与“神龙”30万辆轿车总装厂配套的现代化集装箱码头也将置身区内。空中航线：按国际标准建设的XX天河机场距汉阳28公里，65条空中航线，可直飞国内外60多个大中城市，旅客年吞吐量近300万人次。供电供水：XX阳逻电厂第一期和第二期共120万千瓦已建成发电，第三期120万千瓦工程129、即将兴建，能保证企业在汉阳的生产、生活用电。汉阳上有琴断口水厂，下有国棉水厂，具有丰富优质的水源，能确保生产和生活用水。规划中汉阳路网的基本情况 1、梅子路此路北起琴台路，南至XX经济开发区的神龙路，全长9500米，规划宽40米。计划在20042005年内分期建设。它的建设将减轻鹦鹉大道、318国道交通压力，充分发挥已建成的月湖桥的交通功能，对加速汉阳南部地区开发具有重要意义。2、沿江大道汉阳沿江大道即汉阳大道东门至二环路段，全长4700米，规划宽30米，计划在20042005年内分期建设，是XX两江四岸的重要组成部分，它的建设将加快汉阳滨江地区经济发展，充分发挥晴川桥的交通功能。3、墨水湖南130、路此路西起龙阳大道东至鹦鹉大道，全长5600米，规划宽40米，计划2006年建设。该路是汉阳贯穿东西的一条主干道，它的建设将推动该区经济重心的南移，对开发汉阳南部地区，促进汉阳与XX经济开发区的连片发展，具有十分重要的意义。4、马鹦路此路西起马沧湖路经纳税港至鹦鹉大道，全长1900米，规划宽3050米。计划20032004年内建设。该路已列入今年的世行贷款项目。马鹦路是连接墨水湖北路与鹦鹉大道的一条重要的主干道，它的建设将充分发挥墨水湖北路交通压力，改变这一地区长期渍水和脏乱的状况，带动江堤地区经济发展。5、汉蔡路此路东起王家湾，西至快活岭，全长7500米，规划路宽50米。该路是汉阳区连接蔡甸131、区的一条重要出口路，对有效带动汉阳西部地区经济发展，加快黄金口工业园建设步伐，具有重要意义。6、XX北路此路北起琴台路，南至汉阳大道，全长1100米，规划宽30米。2004年开始建设。此路是连接琴台路与汉阳大道的重要的连通道。对促进XX及XX地区的开发具有十分重要的意义。7、罗七南路罗七南路是连接汉阳大道与墨水湖北路至桃花岛地区的一条十分重要的连通道。全长1100米，规划宽30米。2004年开始建设，现已开通运行。8、四新大道此路东起鹦鹉大道，西至龙阳大道，全长5300米，规划宽50米。为尽快将鹦鹉大道与XX经济开发区相连，2005年开工。该路是横贯汉阳南部的一条主干道。四新大道的建设将对汉阳132、南部地区开发和四新居住新区的形成产生重要推动作用。9、沿河大道计划2006年建设南岸嘴江汉二桥段，全长7200米，规划宽30米。对促进月湖和南岸嘴建设，改变沿河地区面貌具有重要意义。10、拦江路计划2005年改造拦江路（沿河大道马鹦路）长2275米的路段。（2）投资成本及税收税收政策外商投资企业在中国应当依法缴纳企业所得税、增值税、营业税、消费税、城市房产税和车船使用牌照税等。进出口货物按海关关税条例缴纳关税、增值税和消费税。此外，如有支付给国外的特许权使用费、股息、利息、租金和其他所得，应扣缴预提所得税。外商投资企业的外籍人员和中方人员应依法缴纳个人所得税。（一）增值税在中华人民共和国境内销133、售货物或者提供加工、修理、修配劳务以及进口货物的单位和个人，应照章缴纳增值税。增值税税率：1、 纳税人销售或者进口货物，除本条第2项、第3项规定外，税率为17%。2、 纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%。1） 粮食、食物植物油；2） 自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；3） 图书、报纸、杂志；4） 饲料、化肥、农药、农机、农膜；5） 国务院规定的其他货物。3、 纳税人出口货物，税率为零；但国务院另有规定的除外。4、 纳税人提供加工、修理修配劳务，税率为17%。（二）、营业税在中华人民共和国境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应134、照章缴纳营业税。营业税的税目、税率、依照国家公布的营业税税目税率表执行。营业税税目税率表 税 目 征收范围 税率 一、交通运输业陆路运输、水陆运输、航空运输、管道运输、装卸运输3%二、建筑业建筑业、安装、修缮、装饰及其它工程作业3%三、金融保险业5%四、邮电通信业3%五、文化体育业3%六、娱乐业歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺15%七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业5%八、转让无形资产转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉5%九、销售不动产销售建筑物及其他土地附着物5%（三）、消费税在中华人民共和国境135、内生产、委托加工和进口烟、酒及酒精、化妆品、护肤护发品、贵重首饰及珠宝玉石、汽油、柴油、汽车轮胎、摩托车、小汽车单位和个人，应缴纳消费税。（四）、城市房产税对生产性外商投资企业和外国企业免征城市房产税。（五）、印花税在中华人民共和国境内书立、领受法律规定的各种合同、书据、帐薄、许可证照的单位和个人都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。（六）、车船使用牌照税对生产性外商投资企业和外国企业免征车船使用牌照税。（七）、个人所得税在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得依税法规定缴纳个人所得税，在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人136、，从中国境内取得的所得，依法缴纳个人所得税。在中国境内无住所，但是在一个纳税年度中在中国境内连续或者累计居住不超过90日的个人，其来源于中国境内的所得，由境外雇主支付并且不由该雇主在中国境内的机构、场所负担的部分、免于缴纳个人所得税。（附表）级数 全月应缴纳税所得额 税率（%） 1不超过500元的52超过500元至2000元的部分103超过2000元至5000元的部分154超过5000元至20000元的部分205超过20000元至40000元的部分256超过40000元至60000元的部分307超过60000元至80000元的部分358超过80000元至100000元的部分409超过10000137、0元的部分45(注：本表所称全月应缴税所得额是指以每月收入额减除费用八百后的余额或者减除附加减除费用后的余额。)投资成本估算一、土地最低地价标准（中心城区） 单位:元/平方米(万元/亩)级别用途一二三四五六七八九商业64704250223015301060750600450375-430-283-149-102-71-50-40-30-25住宅2520（168）19101320870600450300（20）-127-88-58-40-30工业375（）270（18）225（15）-12150（10）注:表中数值单位为元/平方米,带括号表示折算为万元/亩,下表同。(市郊) 单位:元/平方米(万138、元/亩)用 途商 业住 宅工 业级别一二三四一二三四一二三四用途近郊180-375105-195145-30090-15090-12060-90（12-25）（7-13）（9.5-20）（6-10）（6-8）（4-6）远郊120-25567-12890-13560-10053-9038-75（8-17）（4.5-8.5）（6-9）（4-6.5）（3.5-6）（2.5-5）注:我市商业用地实行土地储备制度，市土地整理储备供应中心对土地实行协议、招标或拍卖方式出让供应。工业用地和高科技项目用地本着优惠的原则可参照上述最低地价另行协商确定。二、 经营性成本 供电项 目单 位价格（元）1、居民生活电价139、元/千瓦时0.5232、非居民照明电价元/千瓦时0.6923、商业电价元/千瓦时0.9374、非工业普通工业电价元/千瓦时5、大工业电价元/千瓦时注：电价按电压等级略有变化，电压偏高者电价偏低。供水项 目单 位价 格（元）民用立方米1.11工业立方米1.42办公立方米1.21娱乐、餐饮立方米2.12特种行业立方米2.32注:水价中含有水资源费、排污费。特种行业宾馆、夜总会、桑拿、美容、发廊等。燃气与燃煤项 目单 位价 格(元)居民燃气元/立方米1.1公用福利和宾馆及工业用户等经营性用燃气元/立方米1.7瓶装液化石油气元/瓶零售价格放开热值5000大卡以上燃煤元/吨270-280通讯通 讯 方 140、式初 装 费使 用 费普通电话216元本地：0.22元/3分钟，以后每分钟0.11元 长途：0.07元/6秒ISDN新装508元、改装208元每月90元包干（个人）150元（单位）宽带新装508元、改装308元每月130元包干（1M，个人），200元100小时（1M，单位）工商注册注 册 资 本单 位收 费 标 准1000万以下按注册资金总额千分之零点八1000万以上超过部分千分之零点四1亿以上（不含1亿）超过部分不收费税收增值税:基本税率17%.企业所得税:基本税率33%(其中3%为地方所得税可视情况减免); 生产型项目27%(其中3%为地方所得税可视情况减免); 国家级开发区生产型和高科技141、项目18%(其中3%为地方所得税可视情况减免).其他税费:类 别税 种税 率工业企业个人所得税（本国公民880元/月，外籍人员4000元/月起征）545%印花税平均万分之三地方教育发展费（收入的）千分之一堤防费（增值税、消费税、营业税之和的）1%转让无形资产（总值的）35%第三产业营业税（分类型）35%其他同工业企业娱乐业5%20%劳动力指导价位:类 别平 均 工 资（元/年）高 位中 位低 位普通职工1600095005600文员1800096006000部门管理人员40000150008300高管68万200008500三、运输成本水运：(国际集装箱)(1) XX至上海: 约2400元/标142、准箱、4000元/40英尺包干（XX集装箱堆场-上海国际干线班轮舱底）。(2) XX-日本基本港（神户、门司、大阪、名古屋、横滨、东京）约4700元/标准箱，堆场-堆场。（下同）(3) XX-韩国釜山:约4500元/标准箱(4) XX-台湾基本港（台中、高雄、基隆）约5000元/标准箱。(5) XX-欧洲基本港：约9711元/标准巷(6) XX-澳大利亚基本港：约8134元/标准箱(7) XX-美国西部基本港：约12450元/标准箱 XX-美国东部基本港：约18260元/标准箱(8) XX-东南亚基本港：约5810-6640元/标准箱铁路运输：（1）XX-深圳北站：3056元/标准箱，5958143、元/40英尺（2）XX-上海西站：2257元/标准箱，4364元40英尺公路运输：（1） XX-上海：9000元/标准箱，10000元/40英尺。（2） XX-深圳：11000元/标准箱，13000元/40英尺。（3） 省内500公里：4000元/车/40英尺。航空运输：XX汉城：0-45公斤45-100公斤100-300公斤300-500公斤500-1000公斤24元/公斤20元/公斤18元/公斤17元/公斤15元/公斤XX香港：0-45公斤45-100公斤100-300公斤300-500公斤500-1000公斤10元/公斤9元/公斤8元/公斤7元/公斤6元/公斤XX福冈（日本）：0-45公144、斤45-100公斤100-300公斤300-500公斤500-1000公斤27元/公斤22元/公斤20元/公斤19元/公斤15元/公斤（3）投资区域环境状况环境质量现状1、地表水环境质量汉阳区域拥有墨水湖、龙阳湖、南太子湖、三角湖、莲花湖和月湖等6个主要湖泊，其中龙阳湖和三角湖为类水体，墨水湖、南太子湖、莲花湖和月湖为类水体。湖泊水域面积约11.04Km2。汉阳区环境监测站每年对六个湖泊进行3个水期（枯水期、平水期、丰水期）六次监测（各水期监测2次），墨水湖、南太子湖水质较差，主要为总磷、总氮等项目超标，其它湖泊水质较好。2、空气环境质量近几年城区空气中二氧化硫年平均值为0.043毫米/标立方145、米，二氧化氮年平均值为0.060毫克/标立方米，两项指标均达到环境空气质量标准中二级标准，可吸入颗粒物，年平均值0.132毫米/标立方米，略超过环境空气质量标准（GD3095-96）中的二级标准 （0.10毫克/标立方米）。城区空气质量日均值为优良（污染指数小于100）的出现频率为59.45%，今年空气污染指数（API）平均值为98。空气清新。3、声环境质量汉阳城区区域环境噪声平均值为58.2dB（A），其声源构成，生活噪声源61.5%，交通噪声源16.2%，工业噪声源8.2%，建筑施工噪声源2.6%，其他噪声源11.5%，区域环境噪声符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的类标准。146、城区交通噪声平均值为69.7 dB（A）。汉阳区环境保护工作基本情况1、为贯彻落实国管院关于进一步加强环境保护若干问题的决定，2000年，汉阳区环境保护局对辖区内的工业企业开展了一控双达标的环保工作，并经市环保局验收。XX健民药业集团、苏泊尔压力锅XX公司、XX汽车齿轮厂等工业企业以及XX汉阳段沿线企业均都对其污染源采取了防治措施，其排放的废水都达到了国家规定的污染物排放标准。2、2002年，汉阳区环保局根据市政府碧水蓝天工程实施计划，对汉阳内环线2吨以下的燃煤锅窑炉实施改燃，今年全部完成改燃任务。近年来，区环保局加大了餐饮油烟的环境管理，全区共治理餐饮油烟21家，创建了翠微路餐饮油烟噪声达标147、一条街。3、截止2000年，汉阳区共建成烟尘控制区26.9平方公里，共建成噪声达标区20.06平方公里。汉阳区的城市环保基础设施建设情况随着城市建设的不断发展，汉阳区的环境保护公共设施建设也有了一定的发展，目前，日处理10万吨的南太子湖城市污水处理场及其城市管网收集系统正在建设之中。在汉阳区的锅顶山，一座垃圾焚烧发电处理站也正在拟建中。国家十五重大科技专项，XX市汉阳区水环境质量改善技术与综合示范工程已经开始实施。随着工业污染治理和城市基础设施建设的不断提升和完善，汉阳地区的环境质量将会得到进一步的改善和提高，汉阳山水园林城的天会更蓝、水会更清、城市会更秀美。水专项治理“XX市汉阳地区水环境质148、量改善技术与综合示范”是国家重大科技专项项目。示范区选在XX三镇之一的汉阳地区，有科技部与XX市人民政府会同建设部、国家环保总局和水利部等有关部门共同组织实施。国家有关部委和XX市人民政府共同组成项目领导小组，设立项目技术专家组。科技部无偿提供2500万元，XX市政府匹配5000万元用于该项目的技术研究开发，并实施相应的师范工程。该项目实行项目业主制，由XX市碧水科技有限公司作为项目的业主公司。业主公司负责组织技术开发、示范工程建设、维护和管理，享受由此带来的收益，达到研、建、管的有机结合。该项目将以构件汉阳地区人水协调的良性城市水环境生态系统为出发点，针对区域水环境存在的问题，集成、开发一批149、关键共性技术进行景观水体修复、水系生态修复和生态型城市污水处理系统等方面的工程示范。在项目实施过程中探索并形成一套由于城市水环境治理、管理及长效运行的新机制，为解决城市水环境问题与社会经济可持续发展提供示范。构筑以生态工程为核心的城市水环境改善的技术平台，建立保障城市水环境质量的长效运行机制和管理体系，培养出国内一流的由高技术武装、集科工贸于一体的水环境治理队伍是该项目发展的目标。同时，以优化的水生态环境系统改善汉阳地区的投资环境，带动环保、房地产、旅游、商业、休闲等相关产业的发展，真正实现生态环境与社会经济的协调发展。该项目的示范成果将在全国城市中进行推广。第五章 规划方案及开发计划一、项目150、规划方案表5.1 主要规划指标规 划 指 标 名 称单 位建筑面积总用地面积186568平方米其中：代拆城市道路面积： 19602 公交停车场用地面积：5600平方米 规划净用地面积：161286平方米 其中：居住（兼容公共设施）用地面积：140568平方米 绿地及防护绿地面积：20718平方米总建筑面积384400平方米计入容积率面积330000平方米住宅320000平方米其中：小高层住宅（11层）132000平方米 高层住宅（18层）101600平方米 高层住宅（30层）86400平方米商业面积6000平方米会所面积1300平方米幼儿园2400平方米物业管理用房及其他300平方米可销售面积151、326000平方米不计入容积率面积54400平方米地下室面积54400平方米其中：半层地下室面积 33760平方米 一层地下室面积(人防)20640平方米架空层面积（高层下面）4000平方米游泳池600平方米网球场1片人工河（湖）平方米围墙大致长度1600米容积率2.0建筑覆盖率20景观覆盖率（估算）60人工河（湖）占有率道路占有率（含地面停车）19%总户数2666户总停车位1600辆其中： 地下停车(85%)1360辆 地面停车(15%)240辆车位比（住宅）0.6停车位/户项目成本分析1、土地成本根据XX公司与XX市规划国土局、土地中心的多次沟通，在本项目由于XX市实行“一费制”，因此地价152、成交价包括征地补偿、政府规费、出让金、城市基础设施配套费，此外上述地价还包括垃圾处理费、物业管理基金。在上述地价标准下，土地中心按照“七通一平”标准向开发商供地。契税按照地价的4%计取。2、建安造价根据规划指标和XX建安造价水平，估算本项目的建安造价如下表。表5.2 建安造价指标第八章 风险分析一、主要风险因素界定及规避措施1、政策风险政府加强对房地产市场的宏观调控相关政策和其他一些相关专业政策的出台会影响到项目推广、项目开发进度的调整、开发成本的提高，对项目的收益形成政策风险。例如近来新颁布的物业管理条例会对项目成本造成影响；银行对房地产信贷的收紧会对资金筹措和资金运用带来影响。此外据了解，153、国家已经下发了民用防空设施建设的新文件，新规定将提高人防建设面积和易地建设费用标准。尽管这一政策还未具体实施，但会带来开发成本的提高。2规划风险3、竞争风险4、开发周期风险本项目规模大，开发周期长，会比中小型项目更容易受到区域经济波动、突发事件和其他不可抗力的影响。另外由于地价支付时间是在项目初期，较长的开发周期造成资金使用效果弱于开发周期短的项目。规避建议：保持一定的项目各期利润率条件下，以快速销售达尽量缩短开发周期。另外对A/B/C三个地块分别办理土地使用权证，分别取得规划条件。在适当的条件下，出让其中某一地块，缩短开发周期。二、项目敏感性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：成本、154、售价、销售周期、销售率等。这些因素受当地政策、经济、消费结构的影响，有可能发生变化，影响项目经济效益目标的实现。成本的变化对本项目财务收益形成的单因素影响呈反比，售价的波动对财务收益形成的单因素影响呈正比。本项目敏感性分析针对FIRR，首先分析售价、成本两个因素发生波动时，对经济评价指标的影响。当项目售价变动10%时，项目的FIRR分别为17.45%和9.01%。当项目成本变动10%时，项目的FIRR分别为15.58%和11.11%。相比而言，成本因素的敏感性低于售价因素，成本对项目的收益的影响比较小。因此要注重对产品品质的塑造和价值得挖掘，创新营销推广方式，在一定的销售速度情况下，努力提高项155、目的售价。具体计算见附件敏感性分析。第九章 地价变动对收益的影响及投标策略建议一、地价变动对收益的影响表9.1 地价变动对收益的影响表楼面地价地价变化(元/亩)净利润（万元）销售净利率内部收益率1150556158.62 83646.46%1160560994.78 1170565830.94 1180570667.11 1190575503.27 1200580339.43 72285.58%1210585175.59 1220590011.75 1230594847.92 1240599684.08 1250604520.24 60924.70%1260609356.40 12706141156、92.56 1280619028.73 1290623864.89 1300628701.05 49553.83%1310633537.21 1320638373.37 1330643209.54 1340648045.70 1350652881.86 38142.95%第十一章 结论及建议一、项目的经济技术指标序号项目基本情况数量单位备注1项目占地面积m22项目总建筑面积m23可销售面积m23.1 其中：住宅面积m23.2 商业面积m24总车位数个5容积率6项目总收入万元7项目总成本万元8净利润万元9销售净利率10FNPV万元11FIRR12资金峰值万元2006年X季度二、总体结论基于以上分157、析，本项目收益良好，规模较大，可持续为集团提供利润。项目是可行的。“仁者乐山，智者乐水”。地块紧邻XX，临江面长，听两岸涛声，赏垂柳荫荫，闹中取静，适宜居住，地块开发景观均好性强。琴台路开通、罗七南路修缮，极大改善了地块对外交通动线借郭茨口之成熟，发展今日之XX 地块属于XX成片改造项目，距离配套成熟的郭茨口仅近十分钟的路程，生活相对成熟。而周边有XX建设学院汉阳分校、XX船舶学校、XX青少年训练中心等素质教育场所，人文环境良好。借郭茨口之成熟，统建玫瑰新苑、国信新城、碧水晴天之热销，为XX发展奠定基础。宝安时代广场与北岸桥口政治商贸中心，共同改善周边商业配套地块东侧临近的月湖桥，联系着北岸桥158、口政治商贸中心；而距离地块几步之遥的宝安时代广场即将建设，共同改善周边商业配套，为地块创造了良好的生活环境。项目地块具有一定的区位优势和良好的自然资源，适合营造一个优秀的社区，在带来良好收益的同时，更可为集团在XX房地产市场确立高起点、强势定位的市场形象，提升品牌的优势。三、建议项目地块规模比较大，有良好的自然资源，因此做好一个优秀的规划方案对项目高品质和高定位非常重要。因此建议选用优秀的设计公司设计优秀的规划方案。项目的开发周期比较长，在一定的利润需求下，为了尽量缩短开发周期，要注重营销创新和产品创新。规 划 指 标 名 称单 位建筑面积总用地面积186568平方米其中：代拆城市道路面积： 159、19602 公交停车场用地面积：5600平方米 规划净用地面积：161286平方米 其中：居住（兼容公共设施）用地面积：140568平方米 绿地及防护绿地面积：20718平方米总建筑面积384400平方米计入容积率面积330000平方米住宅320000平方米其中：小高层住宅（11层）132000平方米 高层住宅（18层）101600平方米 高层住宅（30层）86400平方米商业面积6000平方米会所面积1300平方米幼儿园2400平方米物业管理用房及其他300平方米可销售面积326000平方米不计入容积率面积54400平方米地下室面积54400平方米其中：半层地下室面积 33760平方米 一层地下室面积(人防)20640平方米架空层面积（高层下面）4000平方米游泳池600平方米网球场1片人工河（湖）平方米围墙大致长度1600米容积率2.0建筑覆盖率20景观覆盖率（估算）60人工河（湖）占有率道路占有率（含地面停车）19%总户数2666户总停车位1600辆其中： 地下停车(85%)1360辆 地面停车(15%)240辆车位比（住宅）0.6停车位/户