1、实业公司用地19万平米住宅小区开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月90可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章总论1一、项目概况1二、项目业主简介1三、主要编制依据和标准3四、主要编制内容4五、项目主要技术经济指标4六、主要结论6第二章项目建设背景2、8一、2009年房地产政策背景8二、XX市社会经济发展现状10三、XX县经济发展概况13四、项目建设的理由14第三章 项目建设的必要性15一、是XX市总体经济发展的需要15二、是进一步完善XX县投资环境的需要15三、是项目业主公司自身发展的需要16第四章 项目市场分析17一、XX房地产市场状况分析17二、区域市场分析20三、项目营销策略研究22第五章 建设规模及内容24一、建设规模24二、建设内容24第六章 项目选址及建设条件25一、项目选址25二、建设条件25第七章 项目总图布置29一、总平面设计依据与原则29二、平面布置30三、竖向布置30四、交通组织设计31五、景观设计31六、主要技术经3、济指标32第八章 工程建设方案33一、设计依据33二、设计理念33三、建筑设计33四、结构设计36五、给排水设计37六、电气设计40七、燃气设计42第九章 环境保护44一、项目建设与运营对环境的影响44二、环境保护措施45三、环境影响评价结论47第十章节能49一、编制依据49二、项目所需的能源结构49三、节能基本方针49四、主要节能措施49第十一章消防52一、设计范围及依据52二、总图及建筑结构消防52三、给排水消防53四、化学消防53五、电气消防54第十二章 劳动安全卫生56一、总图56二、建筑56三、电气安全56四、其他57第十三章 防灾减灾58一、总图58二、建筑58三、地质灾害防治584、四、抗震防治58五、电气安全58第十四章 项目组织管理59一、组织机构设置59二、人力资源配置60第十五章 项目建设进度及招标方案61一、项目建设进度61二、招标方案61第十六章 项目投资估算及资金筹措64一、投资估算范围64二、投资估算依据64三、投资与成本费用估算65四、资金筹措、投资计划70第十七章 财务评价72一、评价原则、依据及参数72二、项目各种财务数据的确定72三、项目财务分析74四、财务评价结论81五、主要经济指标81第十八章 社会评价83一、项目对本地区社会的效益影响分析83二、项目与所在地区的互适性分析84三、社会评价结论84第十九章 项目风险分析85一、项目主要风险因素识5、别85二、防范和降低风险的措施85第二十章 结论与建议88一、结论88二、建议88附图： 项目总平面布置图第一章总论一、项目概况（一）项目名称：XX县崇龛镇XX小区工程（二）项目业主：XX市XX实业有限公司 （三）建设地址：XX县崇龛镇（四）项目性质：新建 （五）建设规模及内容：本工程规划用地面积：18773.37平方米，建设用地面积16581.69平方米，总建筑面积为29721.42平方米。本项目建设内容包括六栋集居住、商业等功能为一体，共25个单元的多层住宅楼建筑和小区值班室。具体内容包括整个项目的土建、安装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。（六）项目总投资及资金筹措1、投资总额4806、5.15万元。2、资金筹措：自有资金4167.21万元；预售收入637.94万元。（八）建设周期工程建设期为18个月，（2010年1月2011年6月）二、项目业主简介XX市XX实业有限公司建于1980年3月10日，系独立核算、自主经营、自负盈亏、具备独立法人资格的建安施工总承包国标贰级企业。公司注册资本2185万元人民币。在建设行政主管部门的领导下，开展施工总承包各项建安施工业务。公司下设四室、八科、18个项目部，截止目前公司现有在册职工1946人；有职称的工程技术和经济管理人员992人，其中高级职称11人，中级职称333人；助理工程师48人，助理经济师15人，助理会计师3人，会计师2人，统计7、师6人，项目经理43人，中级施工员81人，中级质检员23人，中、高级造价员11人，中级材料员25人，中级安全员47人。公司足迹遍地，承揽的工程涉及21个省、市、近几年的总产值平均在19500万元以上。公司严格执行建筑法、招标法、XX市建筑管理条例、合同法。坚持百年大计、质量第一、安全第一，用户至上的方针。我公司体制改革后，招聘了一批高新技术人才，企业不断壮大发展。公司坚持走质量效益型发展道路，实行科学管理，精心组织施工，加强施工队伍建设。提高整体素质，做出各种建筑产品，达到国家最高的质量要求。公司先后荣获XX市工商行政管理局和XX县人民政府“守合同重信用单位”称号；多次荣获省、市、县行业主管部8、门“建筑先进企业”、“优秀企业”、“2004年度安全生产先进集体”、“明星企业”荣誉称号；2008年5月荣获全国AAA级信用施工示范单位；2007-2008年度荣获工商局AA级企业免检资格荣誉证书；荣获XX市工商行政管理局2008年度“守合同重信用”单位；同时荣获ISO9001：2000质量体系认证。公司近几年荣获优质工程28个，在竞争市场的条件下：公司发扬“精益求精、顾客至上、创新一流”的企业精神，坚持“科学管理、优质高效、诚信为本、与时俱进”的质量方针，真诚与社会各界朋友开展广泛合作，共同塑造时代精品。三、主要编制依据和标准（一）报告编制的依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五9、年规划纲要；2、XX市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要；3、中共XX市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定；4、XX县国民经济和社会发展第十一个五年(2006至2010年)规划纲要；5、建设部发布的房地产开发项目经济评价方法（2000）；6、国家发改委批准出版的投资项目可行性研究指南；7、本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；8、业主提供的相关资料。（二）报告引用的标准规范1、国家法律法规在本项目设计中，应该严格遵守中华人民共和国的相关法律法规，具体到本项目适用的包括：（1）中华人民共和国城市规划法(1990年4月)；（2）中华人民共和国环境保护法(1989年110、2月)；（3）中华人民共和国消防法(1998年9月)；（4）中华人民共和国安全生产法(2002年11月)；（5）中华人民共和国职业病防治法(2002年1月)；（6）中华人民共和国土地管理法(修正)(1999年1月)；（7）中华人民共和国大气污染防治法(1995年8月)；（8）中华人民共和国水污染防治法(1996年5月)；（9）中华人民共和国环境噪声污染防治法(1997年3月)；（10）中华人民共和国水土保持法(1991年6月)；2、本项目适用的行业标准规范（1）工程建设标准强制性条文(城市规划部分)；（2）GB50052-95供配电系统设计规范；（3）GB50013-2006室外给水设计规范；11、（4）GB50014-2006室外排水设计规范；（5）GB50028-2006城镇燃气设计规范；（6）CJJ37-90城市道路设计规范；（7）CJJ17-2004生活垃圾卫生填埋技术规范。四、主要编制内容本报告的内容包括项目建设的背景及必要性分析，项目市场分析，项目选址及建设条件分析，项目建设规模及建设内容，工程建设方案、消防、环境保护、节能设计，组织机构设置及建设进度安排，投资估算，财务评价，社会评价，风险分析等。对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。五、项目主要技术经济指标表1-1 项目主要经济技术指标表项目计12、量单位规划要求指标数值备注规划用地面积m218773.37100.00%建设用地面积m216581.69 88.33%总建筑面积m229721.42一、按功能性质划分1、住宅面积m227215.171）1栋住宅m21147.112）2栋住宅m23978.83）3栋住宅m24211.594）4栋住宅m25437.275）5栋住宅m26220.26）6栋住宅m26220.22、商业面积m22506.251）1栋商业m2232.082）2栋商业m2817.463）3栋商业m2852.074）小区大门m244.645）保留建筑m2560二、按地上地下部分划分1、地上建筑面积m22、地下建筑面积m2其中13、地下车库面积m2停车泊位辆1）地面辆2）地下辆容积率1.79建筑占地面积m25090.4建筑密度30.70%绿地面积m25361.73绿地率32.33%居住户数255居住人数人（3.2人/户）816表1-2 项目销售明细表序号物业性质建筑面积（平方米）销售均价（元/平方米）销售额（万元）备注1住宅用房27215.1720005443.03计入销售2商业用房2461.6160001476.97计入销售合计29676.786920.00表1-3 项目主要经济技术指标表序号名称单位数据一项目经济数据1项目总投资万元4805.152资金筹措万元4805.15 其中：资本金万元4167.21 借款万元014、.00 预售房款再投入万元637.943销售收入万元6920.004销售税金及附加万元403.345利润总额万元1472.576所得税万元368.147税后利润万元1104.43二财务评价指标1投资利润率%30.65%2投资净利润率%22.98%4全部投资内部收益率（所得税前）%23.92%5全部投资内部收益率（所得税后）%18.02%6全部投资回收期（所得税前）年2.77全部投资回收期（所得税后）年2.8六、主要结论该项目的建设符合我国产业政策以及XX市、XX县的国民经济和社会发展“十一五”规划。项目的建设是区域经济社会发展所需，也是公司自身发展所求，项目的建设基础条件较好，项目市场发展的空15、间和潜力大，项目建设是必要的。项目功能定位恰当，建设规模适度，选址适宜，建设配套条件好，项目建设资金落实有保障。财务评价表明，项目各项经济指标可行，具有较强的盈利能力，同时，清偿能力、财务生存能力强，项目具有很强的抗风险能力。本项目建成后，对于调整城乡经济结构、加速城镇化建设，吸纳农村剩余劳动力，推动XX县城乡经济发展，增加地方税收，提高当地人民物质文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。综上所述，项目经济效益良好、社会效益显著，因此该项目的建设是必要的和可行的。本项目建设内容多、涉及面广，建议项目业主及相关部门精心设计、精心组织、精心实施项目，确保项目按时、优质的完成，早日实现其经济效益、社16、会效益和环境效益。第二章项目建设背景一、2009年房地产政策背景国家信息中心发布报告第55期经济预测分析指出，2009年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。主要的发展政策有如下几点：（一）改善供给结构，完善住房保障政策。针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低(2008年1-8月该比重为27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。针对经济适用房投资完成额占住17、宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。（二）加大对自住性购房需求的支持力度住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民18、自住的购房需求。（三）完善房地产信贷政策，防止金融风险针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。（四）加快房地产融资模式多元化发展步伐为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、19、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。（五）建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。二、XX市社会经济发展现状（一）GDP保持高位运行的增长态势20、，高于全国平均水平。图1 直辖以来XX市生产总值及其增长速度单位：亿元、%2009全年实现地区生产总值6528.72亿元，比上年增长14.9%。其中，第一产业实现增加值606.80亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值3447.48亿元，增长17.8%；第三产业实现增加值2474.44亿元，增长13.3%。第一产业增加值占全市生产总值的比重为9.3%，比上年下降0.6个百分点；第二产业增加值比重为52.8%，与上年持平；第三产业增加值比重为37.9%，上升0.6个百分点。按常住人口计算，全市人均地区生产总值22916元，比上年增长14.1%。（二）固定资产投资稳步上升。图2 直辖以来XX市全社21、会固定资产投资总额及其增长速度单位：亿元、%2009年XX市全年全社会固定资产投资5317.92亿元，比上年增长31.5%。其中，基础设施建设投资1542.57亿元，增长28.3%；城镇投资4958.74亿元，增长31.1%；农村投资359.18亿元，增长36.2%。在城镇投资中，其中，房地产开发投资1238.91亿元，增长25.0%。（三）居民消费价格持续回落2008年居民消费价格指数同比上涨2.4%,从八大类价格指数看：食品、烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务和医疗保健及个人用品分别上涨8.1%、2.6%、2.3%和1.3%。衣着、娱乐教育文化用品、交通和通信分别下降5.3%、2.3%、022、.1%，居住价格持平。八大类价格指数看除衣着略有上升外，其他各类均有不同程度回落。虽然物价有所回落，但累计价格依旧保持较高水平，XX市居民消费价格同比上涨6.6%，涨幅比2007年同期上升2.6个百分点。（四）城乡居民收入情况1、城市居民收入稳步提高图3 直辖以来城市居民人均可支配收入及其增长速度单位：元、%全市城镇经济单位职工人数为231.82万人，平均工资30963元，比上年增加3978元，增长14.7%。城镇居民人均家庭总收入16990元，增长11.6%，其中人均可支配收入15749元，增长9.6%，扣除物价因素实际增长11.4%。总收入中，人均工资性收入11824元，增长7.9%；人均23、经营净收入1019元，增长29.2%；人均财产性收入254元，增长23.3%；人均转移性收入3894元，增长19.2%。城镇人均消费支出12144元，增长8.9%，扣除物价因素实际增长10.7%。城镇居民恩格尔系数37.7%。城镇居民人均住房建筑面积31.42平方米，比上年增加1.74平方米。2、农村居民收入稳步提高图4 直辖以来农村居民人均纯收入及其增长速度单位：元、%全年农村居民人均纯收入94621元，增长12%。其中，人均工资性收入1998元，增长13.2%；人均家庭经营收入2173元，增长7.8%；人均转移性收入384元，增长30.5%。人均生活消费支出3142元，增长8.9%；其中，24、衣着、居住、交通通讯、家庭设备用品、医疗保健等消费分别增长23.9%、23.5%、9.2%、24.8%和23.1%。农村居民恩格尔系数49.1%。农村居民人均住房面积35.7平方米，比上年增加0.7平方米。三、XX县经济发展概况2009年，是XX克难攻坚、逆势而上、阔步向前的一年。在金融危机冲击、发展基础比较脆弱的严峻形势下，我县经济加快回升、持续向好、势头趋旺，赢得了又好又快的发展，主要经济指标实现年初的预期目标。据统计，全县GDP95.59亿元，增长14.5%；地方财政收入5.04亿元，增长31.5%，其中一般预算内收入突破3亿元，比全市增幅高8.4个百分点；全社会固定资产投资72.5亿元25、，增长51.8%；城镇化率36.6%，提高2个百分点；社会消费品零售总额34.5亿元，增长19%；年末金融机构存款余额93.86亿元，贷款余额29.47亿元；城镇居民人均可支配收入14130元，农民人均纯收入5140元，分别增长12%、14%，分别比全市增幅高1个百分点、2个百分点；农业增加值23.72亿元，增长6.3%，增幅居全市第一。XX县整体经济增长势头非常良好。四、项目建设的理由崇龛镇远离中心城市，几乎没有工业基础，87平方公里的幅员面积有人口近5万，其中农村人口占97，属典型的农业乡镇。镇党委、政府提出了“依托沿边沿江优势，建立现代农业，发展特色经济，带动商贸及集镇建设”的经济发展思26、路。经过崇龛镇近几年的努力，广大农民都走上了致富之路。目前，崇龛镇柠檬种植已达20万株，累计已为农民创收近千万元；中华鳖基地年创产值近千万元；油料作物基地播种面积已达15000亩，亩收入为270元。随着农民收入的增多，他们对生活环境和质量的要求有所提高。农村的房屋多为自家修建，房屋结构多为砖木或简易结构，结构安全系数偏低。XX县崇龛镇XX小区的建设正是为了改善人们的居家环境，提高人民的生活质量而进行的。第三章 项目建设的必要性一、是XX市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可27、以加速市场经济的进程。XX市房地产业在“十五”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为XX市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程是XX县崇龛镇XX小区建设项目，对进一步加快XX市住宅建设，满足人们对居住的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。二、是进一步完善XX县投资环境的需要随着改革开放的不断深入，XX市及XX县的经济28、建设日新月异，大批国内外企业纷纷落户XX县，来XX县工作的中外企业员工不断增加。但多年来XX县的生活及服务设施建设相对滞后，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾。 因此本项目建设对于改善投资环境、促进XX县经济发展具有积极的意义。三、是项目业主公司自身发展的需要XXXX实业有限公司要使公司自身不断的发展壮大，使公司资产增值保值，公司必须不断开发项目向集约化、规模化方向发展。该项目的实施可以提升公司竞争力，向做大、做强方向发展，使公司自身获得持续的发展。综上所述，本项目是实现XX县“十一五”规划目标、促进地方经济发展、也是项目业主公司自身发展的需要，因此项目建设是必要的。第四章 项目市场分析一、X29、X房地产市场状况分析（一）XX市房地产市场发展情况1、2009年XX市房地产市场发展现状以2008年岁末国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）为“救市”起始标志，房地产市场经过2008年下半年至2009年年初的短暂调整之后，重新回到欣欣向荣、蓬勃繁荣的局面，但房价的过快上涨，促使各级政府不得不将房地产市场调控政策重新排入议事日程。2009年XX市房地产开发市场实现V型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突破1000亿元，达1238.91亿元，同比增长25.0%；资金来源突破2000亿元，达2202.67亿元，增长41.2%；商品房销售面积突破400030、万平方米，达4002.89万平方米，增长39.4%，全面复苏态势基本形成。 并以25.9的增幅创全年新高，全年共计完成投资1238.91亿元，同比增长25.0%。 2008-2009年各月房地产开发投资累计增速 单位：%在开发投资增速稳步加快的带动下，商品房供给状况得到进一步好转。全市商品房新开工面积3813.68万平方米，同比增长8.7%，自上月结束近一年的负增长态势后，增速进一步提高4.4个百分点。其中住宅新开工面积2989.72万平方米，同比增长4.6%。同期全市商品房施工面积13052.60万平方米，同比增长12.1%，其中住宅施工面积10338.12万平方米，增长12.8%。年末商品31、房竣工面积增速有所加快，全年商品房竣工面积2907.05万平方米，同比增长22.8%，较三季度加快1.1个百分点，其中住宅竣工面积2384.51万平方米，增长22.2%，较三季度加快1.7个百分点。2、需求快速释放，房价明显上扬 在经历2008年5月份以来持续大半年的商品房销售疲软以后，2009年年初开始XX房市有所回暖，1-2月实现商品房销售324.96万平方米，同比增长0.5%，扭转了去年六月以来累计增速持续下滑的势头，此后各月，商品房销售逐步趋好，销售增速屡创新高，全年商品房销售面积突破4000万平方米，达4002.89万平方米，增长39.4%，成为仅次于11月增长40.9%的全年次高点32、。 2009年各月商品房销售面积累计增速单位：%2009年全市商品房均价一路上涨，全年商品房销售额1377.76亿元，同比增长72.2%，同销售面积增速相比增速差为32.8个百分点，均价上涨明显。作为全市房价重要代表的主城九区，本年房价上涨幅度更为明显，全年商品房销售面积2119.67万平方米，增长33.0%，实现销售额964.98亿元，增长68.0%，增速差为35.0个百分点。3、资金状况良好，土地交易活跃 商品房销售的量增价升促进各大开发企业资金状况不断好转。全年房地产开发企业到位资金突破2000亿元大关，达2202.67亿元，同比增长41.2%，其中本年到位资金1848.30亿元，增长433、8.7%。 各房地产开发企业较为充裕的资金实力，进一步释放了对商品房用地的购置热情。全年房地产开发企业购置土地面积1227.79万平方米，同比增长5.4%，土地成交价款283.67亿元，增长76.9%，本年支付土地购置费238.11亿元，增长33.2%。其中，江北区鸿恩寺和江北嘴两大“地王”于下半年集中成交，既体现出当前土地交易活跃、购房热情上涨的形势，同时也反映出未来XX市房地产市场发展主战场的激烈竞争态势。 （二）2010年XX市房地产市场展望 就当前全市房地产市场运行状况来看，主要体现出市场活跃、资金充裕、投资有力三大特点。从本年房地产业景气指数与房地产企业家信心指数高速增长的情况来看，34、同时考虑到本年各房地产开发企业购地热情的普遍高涨，在未来一年的时间内，房地产开发投资将继续保持一定的活力，施工、新开工、竣工等供给方面的状况将进一步好转。 而面对今年全国商品房销售推动房价持续攀升的火爆局面，国家及各地方政府均已表态，将于2010年起对房价的调控政策由“防止”转为“揭止”。12月23日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知明确了住房交易营业税细则，同一天为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发35、利用。由此可见，已正式宣布楼市调控政策即将进入密集出台时期。 由2008年年初的调控及当年全球金融风暴影响下的房地产市场变化，和2009年从国家到各级政府的“救市”政策的强力有效，可见政策对房地产市场的作用影响巨大。因此，2010年全市房地产市场状况仍需考虑后期出台政策的力度与效果。二、区域市场分析（一）XX县房地产业市场分析 XX的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺，市场交易活跃，呈现出健康均衡发展的态势。1、开发投资情况（1）近3年房地产开发投资（单位：万元） （资料来源：XX县房管局）XX商品房投资呈上升的趋势。2008年房地产开发投资略减，但是从2009年开始，房地产开发投资报复性增36、长，预测2010年开始XX的房地产开发投资更上一个台阶。（2）近三年商品房施工面积（单位：平方米） （资料来源：XX县房管局）从近三年的施工面积走势来看，XX的房地产市场呈现了一个稳定的发展阶段。2、房产消费市场分析（1）各年商品房成交总面积（含商业） （数据来源：XX房地产交易中心） （2）各年商品房成交总金额（含商业） （数据来源：XX房地产交易中心）三、项目营销策略研究项目推广是项目起势的关键，也是前期营销策划工作的重点之一。随着房地产市场的不断进步，市场的推广方式也从最初最原始的“街头喇叭”式转变为集报纸、杂志、路牌等于一体的多元式。于是，在推广之前制定适当的推广策略，以求在推广中有的37、放矢便成为现代项目推广的首要工作。根据本项目的定位、目前的市场状况以及推广战略理论，建议本项目的推广策略为：一套班子、一系楼书、一串活动、一个高潮。一套班子组织专人成立一个专门推广班子。由有成功推广炒作经验的策划担当，结合外围房地产及新闻班子记者数个，在制定完整策划炒作方案后，分步、有节奏地开始炒作，预热市场。利用的主要是新闻报道、人物专访、新闻发布会、研讨会、联谊会等。一系资料编制项目楼书，目的是最大程度的宣传项目，并塑造项目的品质形象品牌。内容主要是项目基本资料、开发公司及项目的开发理念等。一串活动活动营销就是以顾客所追求的活动体验为诉求，通过与消费者的互动来使潜在购买对象增强体验经历和回38、忆，进而使其对产品产生购买欲望，是体验营销的一种，已经成为现代房地产推广的重要环节。“一串活动”是本项目推广策略中的中心内容。由于本项目位于XX县崇龛镇，要提高项目的影响力，就必须将客户引到项目现场。因此，充分利用项目开发进程中的各个节点，实施各种活动，进而扩大推广内容的影响力，最终达到提升项目知名度、美誉度以及积累目标客户的战略目标。一个高潮通过较长时间的软性推广和炒作预热市场，使开盘正式销售之日达到一个人气的高潮。并将这一高潮持续百日，使项目的销售任务得以迅速实现，使销售工作节奏明显、有控、增大知名度、降低销售成本。第五章 建设规模及内容一、建设规模本工程规划用地面积：18773.37m239、，建设用地面积16581.69 m2，总建筑面积为29721.42 m2。其中住宅建筑面积27215.17 m2,商业建筑面积2506.25 m2。 二、建设内容本项目拟建设六栋集居住、商业等功能为一体，共25个单元多层住宅楼建筑和小区值班室。建设内容具体包括整个项目的土建、安装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。第六章 项目选址及建设条件一、项目选址本项目建设地址位于XX市XX县崇龛镇，北面紧靠明月山，南面濒临琼江，紧临崇龛路，西北面接至光辉镇，东南面接至柏梓镇。地块整体地势相对平坦，整体较为适宜进行开发建设。二、建设条件（一）自然条件1、气候XX县属亚热带气候，温暖湿润，雨量充沛。具冬暖40、春早，夏热秋凉，秋雨连绵，无霜期长特点。工程区多年平均气温17.918.5，最高气温40.8，最低气温-3.8，夏季长达4个月以上。多年平均降雨量986.00mm，最大年平均降雨量1378.3mm，最小年平均降雨量783.2mm。年平均风速23m/s，最大风速（10分钟平均）26.7 m/s，实测极大风速27.0m/s,最大风力达35m/s,最大静风频率7%，平均风速3.4 m/s。工程区内暴雨多发生在410月，而59月约占全年2/3。大雨、暴雨发生机率较为频繁。2、水文地质项目所在区域气候温暖潮湿，降水充沛，地表径流丰富，为地下水的形成提供了良好的条件。按该区各个含水岩组的组合特征，可将地下41、水分为松散堆积层孔隙水，分层裂隙水，碎屑岩类孔隙裂隙水及碳酸岩类裂隙溶洞水等。经地面调查，区内未见井、泉点出露。3、工程地质条件（1）地形地貌项目区为流水地貌，地形平坦，平均高差50mm。 （2）地质构造项目用地内无断层，深大断裂，活动断裂，地质构造简单，岩层产状平缓，倾角1-5，属简单地质构造场地。（3）地层岩性项目区属浅丘地形，剥蚀地貌， 地层由上至下有：第四系全新统（Q4el+dl），侏罗系中统沙溪庙组（J2s）。由上至下岩性描述如下：1）粘土层：（Q4el+dl）：褐色、褐黄色，主要由粘土类矿物组成，可塑，弱光泽，摇震反应无，中等韧性，干强度中等，全场地有分布，厚度 0.80m 7.542、0m。2）泥岩：（J2s）：紫红色、暗红色，由粘土矿物组成，泥质结构，中厚层状构造，建筑物下主要分布的是泥岩，厚度2.20m11.10 m，平均5.00m。上述2）岩石按风化程度可划分强风化带、中等风化带，其工程特性如下：强风化带：该带泥岩原岩结构大部分破坏，矿物成份发生变化，岩芯呈土状，失水呈散粒状；埋深2.204.60m。中等风化带：该带泥岩原岩结构清晰，岩质新鲜，锤击声脆，岩芯呈长柱状；埋深3.006.00m。4、地震据中国地震动参数区划图GB18306-2001和建筑抗震设计规范GB50011-2001附录A，项目地抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。（二）交通条件XX县43、位于四川盆底中部，地处XX市西北部最前沿。东邻合川、武胜，南连铜梁、大足，西接安岳、遂宁，北环蓬溪、南充，是川渝握手区腹地东西南北交通自然便捷走向的交汇点及区域几何中心，是成渝经济区的腹地中心，是XX西部凸入川中腹地最远、毗邻四川县市最多的对外开放最前沿最重要的门户，是XX未来在川渝握手区的自然地理及交通要塞的中心城市。（三）配套设施条件1、电力线路项目场区内主要电力线路为110kv及以下架空配电线路，场区内供配电需要是有保证的。2、电信项目场区内宽带电信已开通，光缆已到本项目场区。移动通信已覆盖场区。3、给水项目场区供水由市政自来水直接供水。场区内供水是有保证的。（四）施工条件施工所需水、电44、道路条件能满足需要，施工场地基本满足需求，在拟定施工方案时注意与场地周边的衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响。综上所述，该项目拟建地水文条件简单，无不良地质现象，周边配套设施齐全，交通运输、施工条件优越，公用设施完全能够满足本项目建设和运营的需要。项目各项建设条件均好，完全能够满足本项目的要求。第七章 项目总图布置一、总平面设计依据与原则（一）依据1、国家现行有关建设规范；2、XX市规划管理条例；3、业主提供的其它资料。（二）原则 1、充分考虑此项目的客观条件，力求处理好各种不利因素，达到实用、经济、美观三方面的要求，使此项工程建成后达到良好的经济效益、社会效45、益和环境效益。2、“以人为本”是规划方案的基本理念，方案不仅仅满足于提供一种居住设施、还要处处考虑到使用者的行为特点及需要。生态环境的气氛与空间的灵活性是设计的中心。3、满足该地区城市总体规划布局、规划设计条件和要求，明确用地功能分区，合理规划功能布局，改善和协调内外部整体环境，提供一处宽松宜人的城市空间节点。4、积极有效地利用周边及内部的自然环境和资源，重视环境设计，注重空间造型，努力创造同自然环境有机协调的良好环境条件，形成有地方特色的立体多层次建筑空间效果。5、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项基础与公用服务设施。6、建筑应结合地形和46、朝向展开，最大限度追求良好的通风采光、注意生态自然环境的保护，使人与自然和谐共处。7、总平面布局注意交通流线、生活管理流线，合理适用、经济。8、立面处理考虑居住建筑性格，以简洁、明快风格为主并在景观、观景上着力打造山水园林风貌。9、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。10、贯彻执行国家有关环保、绿化、消防、防灾减灾以及节能等方面的规范和规定。做到经济效益和社会效益的有机统一，实现可持续性发展战略要求。二、平面布置本工程着力打造一个现代化的城镇小区，位于XX县崇龛镇。小区由六栋多层住宅组成。1、2、3栋住宅成一排，布置在规划用地的最西南面，2、3栋住宅之间为小区值班室47、；4、5栋住宅布置在整个小区的中间；规划用地的东北面是6栋住宅，住宅相互间错落有致布置，减少建筑自身体量对城市的压迫感，与城市形成一个友好而富有趣味性的界面，同时又打开内部庭院和城市的视觉走廊。在建筑围合的空间里布置景观绿化，为人们的生活提供良好生活环境。停车采用地面停车形式。总体布局符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。三、竖向布置（一）充分利用建筑吊层、场地放坡等手法，减少地形高差的影响。尊重原有地形，避免土石方大开挖。在形成完整中间庭院景观的同时，亦避免高大挡墙的出现。（二）由于本项目地处地势较平，竖向设计主要考虑地面排水。场区出入口平均标高为269.65米，道路平均48、标高为269.39米，场内标高略高于道路标高，为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，室外场地的连接方式采用平坡式，坡度比i=0.80%。四、交通组织设计本工程主入口设置于用地西南侧的规划道路上，主要供人及办公车辆的进出。在规划用地的西北角和东南角分别设置一个15x15的消防回车场。平时也方便其他车辆进出。场内道路面积占总项目区面积的36.96%，约为6129.56 m。小区主入口设置于主干道上，主要供人员进出，出入安全。次入口设置支路上，主要供车辆出入，方便直接。小区以7米和6米宽的道路网衔接现有城市道路。五、景观设计（一）景观布置在整个小区的北面布置社区的中心绿地，满足居民日常休闲的功能。为49、了满足绿地率的要求，除消防车、人行道、消防回车道以及必要的社区活动场地外，其余均布置绿化，覆土厚度大于1.5米。（二）景观营造1、小型广场小型广场以硬地铺装为主，两侧为列树，配合小品台阶，着重体现公共性与表演性。社区内广场以小型分散为主，体现休闲人居文化。2、绿化树：列树，中心广场两侧直列树，体现城市空间尺度；单树，主要为景观树，植于视觉焦点及景观转换点上。丛树：在社区局部地段需要营造私密浓荫空间或是需要遮避视线处，丛植树林、灌木，以有色花木为主，利用其色彩增添社区视觉景观，并利用其型随意的特性体现自然性。草坪：在开阔地带铺装大面积的草坪，形成社区开阔空间，作为居民漫步或阳光浴的场所。六、主要50、技术经济指标总用地面积：18773.37 m，建筑面积：29721.42m，容积率：1.79，项目区建筑占地覆盖率：88.33%，绿化率：32.33%。第八章 工程建设方案一、设计依据（一）1：500的项目总平面布置图；（二）国家及XX市颁布的现行建筑设计规范、规定及标准。二、设计理念（一）以人为本理念贯穿于每个设计环节中，在追求开发价值的同时，坚持对人的关怀。（二）满足人们日益提高的物质及精神需求，在户型设计及环境设计中力求富有创造、富有新意的人居场所。（三）坚持可持续发展的设计理念，一方面充分发掘土地的利用率，同时严格控制指标，创造了大量绿色空间。三、建筑设计（一）设计构思1、本设计从整体51、上考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，营造一个适宜人居的环境空间，按照XX市城市规划技术经济指标，遵循适用、经济、美观的原则，坚持以人为本，努力达到人与自然的和谐同时体现社会主义优越性。2、平面功能齐全，强调各功能空间都有较明确的专用性。3、尽量减少无用空间的浪费，以求得更多的用户使用面积，注重提高工程科技含量的使用，合理布置各个功能房间。4、组织不同功能房间的合理布置，平面紧凑、经济合理，主要房间均有良好的采光、朝向和视野。（二）平面设计1、1栋住宅建筑平面呈异型，共一个单元，层高六层，占地面积232.08m2,总建筑面积1379.19m2。第一层建筑面积为232.08m2,第二、三、四、五52、六层建筑面积均为229.422m2。功能分区：第一层为商铺；第二、三、四、五、六层为住房，每套住房有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。2、2栋住宅建筑平面呈异型，共5个单元,层高六层，占地面积817.46m2,总建筑面积4796.26m2。每个单元的第一层建筑面积为163.492m2,每个单元的第二、三、四、五、六层建筑面积均为159.152m2。功能分区：每个单元的第一层为商铺；每个单元的第二、三、四、五、六层为住房，每套住房有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。3、3栋住宅建筑平面呈异型，共4个单元,层高六层，占地面积852.07m2,总建筑面积5063.66m2。每个单元的第53、一层建筑面积为均213.015m2,每个单元的第二、三、四、五、六层建筑面积均为210.580m2。功能分区：每个单元的第一层为商铺；每个单元的第二、三、四、五、六层为住房，每套住房有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。4、4栋住宅建筑平面呈异型，共5个单元,层高六层，占地面积906.21m2,总建筑面积5437.27m2。每个单元的第一层建筑面积181.27 m2，每个单元第二、三、四、五、六层建筑面积均为181.24m2。功能分区：每个单元的第一、二、三、四、五、六层为住房，每套住房有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。5、5栋住宅建筑平面呈异型，共5个单元,层高六层，占地面积1054、36.7m2,总建筑面积6220.20m2。每个单元的第一、二、三、四、五、六层建筑面积均为207.34m2。功能分区：每个单元的第一、二、三、四、五、六层为住房，每套住房有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。6、6栋住宅建筑平面呈异型，共5个单元，层高六层，占地面积1036.7m2,总建筑面积6220.20m2。每个单元的第一、二、三、四、五、六层建筑面积均为207.34m2。功能分区：每个单元的第一、二、三、四、五、六层为住房，每套住房有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。（三）立面设计通过对地块周边环境的分析以及当今建筑趋势，采用现代建筑元素符号及处理手法，使整个小区布置有序，而55、不失变化，融入周边环境中，空间体量、立面造型追求个性化处理，注重立面的通透性，让建筑充满阳光感，外窗面尽量加大，窗台高度降低，形成低窗，这些都是为了使室内住户与外界大自然景观都能够更好地沟通，使我们坐在窗前就可以观赏庭园美景。阳台栏杆考虑使用通透性较强的不锈钢栏杆，使建筑充分体现其生态性及简约现代感，同时结合屋顶的黑灰色构架，建筑更富有个性。（四）剖面设计1、2、3栋建筑总共六层，一层高5.1米，二、三、四、五、六层高3.0米，建筑总高度22.8米。4、5、6栋建筑总共六层，每层高3.0米，建筑总高度20.7米。四、结构设计（一）设计依据1、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；2、混56、凝土结构设计规范（GB50010-2002）；3、建筑地基基础设计规范（GBJ500072002）；4、XX市建筑地基基础设计规范（DBJ50-0472006）；5、建筑抗震设计规范（GB500112001）；6、砌体结构设计规范（GBJ500032001）；7、XX市住宅建筑结构设计规程（DB50/5019-2001）。（二）结构形式本工程为砖混结构。设计使用年限为50年。（三）基础方案基础拟采用柱下条形基础。以老土（或换填土）作为持力层。（四）上部结构选型本工程为砖混结构。地震设防烈度为6度，三类场地土。根据规范GB50223-95规定，本工程建筑抗震设防类别为丙类。（五）主要结构材料选用57、1、钢筋混凝土混凝土强度等级：独立柱基C25，基础梁C30,转换层及转换层以下梁、柱、板、剪力墙C30，标准层圈梁、构造柱、现浇板C20。钢筋：HPB235、HRB335、LL550。2、砌体采用240厚M15烧结多孔砖，M7.5混合砂浆砌筑。五、给排水设计（一）设计依据1、室外给水设计防规范（GB50013-2005）；2、室外排水设计防规范（GB50014-2006）；3、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；4、建筑设计防火规范（GB50016-2006）。（二）设计范围1、室内给水、排水设计2、生活污水废水处理。（提供污废水量。处理设施由建设方另行委托设计，不在本设计范围内58、）。3、消防给水排水及灭火设施（详消防篇章）。（三）给水1、水源及水压小区均采用市政水源，鉴于本工程实际情况，在小区西北及东南角分别引入2条DN150给水管，供给工程生活及消防用水。市政供水压力约为0.35MPa。2、用水量序号用水项目名称使用人数或单位数单位用水量标准（L）使用时间（h）最高日用水量（m3)备注1住宅816每人每天20024163.202商业1901.61每m2每天8815.213绿化及道路11491.29每m2每次21222.98每天按一次计4小区大门1每人每班3080.03小计201.404未预见水量按上述五项之和的10%计20.14合计221.54 本工程最高日用水量259、21.54 m3/d。 3、供水方式本工程为多层建筑，市政压力满足最高点生活用水水压要求，因此本工程可利用市政压力直供，不需设置加压设施。4、管材室外给水埋地管采用钢丝网骨架塑料(聚乙烯)复合管，电熔连接；室内给水立管采用衬塑铝合金复合管，热熔连接；表后入户管采用PPR管，热熔连接。（四）排水1、建地排水现状 根据建设单位提供的资料，建地排水管网现状：建设单位提供的资料，沿本项目区东边设有排水管。且周边的现状市政排洪沟能接纳本建筑的雨污水量。国家三类排放标准。2、排水量排水量：生活污水按日用水量的90%计，则生活污水量为199.39t/d，室外污水管管径为D300。3、排水系统（1）排水采取雨60、污分流制。（2）排水系统该建筑设置1座生化池，污水处理量250m3。建筑的室内生活污水经排水管汇集后引下，排至是为排水管网，通过重力流将污废水排至污水处理装置，分别经设于室外的XX市环保局批准的污水处理设施处理达标后，(注：污水处理装置由甲方另行委托专业环保公司设计，施工)方可就近排入市政管网。室内空调机冷凝水进行有组织排放。本工程雨水经雨水管汇集后，直接排入室外雨水管沟，室外场地雨水经雨水沟或雨水口收集后，接入室外雨水管。4、排水管材建筑屋面雨水管采用承压UPVC塑料管，承插粘接；阳台雨水、空调冷凝水管采用UPVC塑料管、承插粘接；污水管采用RBS排水螺旋塑料管，锁紧环、密封胶圈连接，横干61、管采用机制排水铸铁管，不锈钢卡箍连接；排水管穿基础、楼板、墙时均设套管，穿楼面板加阻火圈。室外采用UPVC双壁波纹管道，粘接。5、污水处理工程主要排放生活污水，由环境篇详细说明。6、雨水处理本工程屋面雨水经雨水管汇集后，直接排入室外雨水管沟，室外场地雨水经雨水沟或雨水口收集后，接入室外雨水管。7、管道敷设管道经过底层时埋地暗敷，住宅内干管和立管应敷设在吊顶、管井、管窿内，支管宜敷设在楼（地）面的找平层内或沿墙敷设在管槽内，其余管道均明设。给水立管穿楼板时，应设套管。安装在楼板内的套管，顶部应高出装饰地面20mm。安装在楼板内的套管，顶部应高出装饰地面50mm，底部与楼板相平。套管与管道间的缝隙62、应用阻燃密实材料和防水油膏填实，端面光滑。排水管道宜地下埋设或在地面上，楼板下明设，如建筑有要求时，可在管槽、管道井、管窿、管沟或吊顶内暗设，但应便于安装和检修。所有给排水、消防立管均应用卡箍固定在墙、柱上，卡箍间距不大于3m。水平管道设吊架，给水管间距不大于3m，排水管不大于2m，每根直管设一个吊架。立管在转为水平管相接处，采用2个45度弯头。污水横管的连接不得采用正三通、正四通。埋地房管刷防锈漆两遍。热沥青两遍。消防管道刷防锈漆两遍，红色面漆两遍（埋地除外）。管道在使用前应进行试压和冲洗，并检验合格后方可使用。六、电气设计（一）设计依据1、民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)；2、63、XX地区住宅电气标准（DB50/T5003-97）；3、建筑照明设计标准(GB50034-2004)；4、建筑设计防火规范(GB50016-2006)；5、供配电系统设计规范(GB50052-95)；6、低压配电设计规范(GB50054-95)；7、各专业提供的设计资料。（二）设计范围该工程红线范围内的变配电工程；室内无二次装修的电气照明工程；建筑防雷工程；室外景观环境照明、弱电及安防系统由建设单位委托专业厂家另行设计；（三）变配电工程1、负荷等级及供电电源该工程为包括6栋多层住宅建筑。 属多层建筑为三级用电负荷。2、该工程高压电源由城市电力管网引入单回路10KV电源至高压配电室，低压电源由配64、电房提供0.4/0.23KV市电电源。3、负荷计算及变压器容量选择序号建筑功能住宅户数面积负荷密度安装功率（KW）需要系数计算功率（KW ）W/M2KW/户1 住宅255 5 1275 1 638 2 保留建筑560 100 56 1 45 3 商业1946 100 195 1 117 4 合计1526 799 5 计入低压线路同期系数0.9后719 6 变压器容量为1030KVA综上：拟在小区设置1个专用变配电所及1个公用变配电所，变压器容量分别为400KVA+630KVA (共计1030KVA)。4、线路敷设室外线路采用穿管保护埋地敷设，室内配电线路为室外电缆管道井引至各单元的楼层配电箱上65、。（四）电力、照明系统1、照明标准；按建筑照明设计标准严格执行。安全照明的照度应保持正常照明的照度，疏散照明的照度应大于0.5LX。2、光源：由用户自定。3、疏散照明：住宅出入口及走道设有带蓄电池的疏散照明灯具。4、配电电压为380/220V，配电系统采用TN-S系统。5、住宅每户设用户配电箱一只，配漏电开关和小型自动开关。（五）计量在变配电房内采用高压计量，低压集中补偿的方式。其中计量专用电流互感器，有功电度表，无功电度表的型号、规格均由供电局确定。住户每户设一电度表，集中放在每层电井内，公共场所照明单独计量。（六）弱电设计 本工程弱电系统由通信系统，有线电视系统组成。1、通信系统市话通信线66、路从小区主入口引入室内的电话交接箱。本小区通信容量计算如下：普通住宅每户考虑一对电话，公建用房按0.01门/ m2计算，另考虑一定裕量，小区约需市话通信线路接口300对。2、有线电视系统本工程电视信号来自市区有线电视网。分配系统保证每台电视机信号为75+5db,电视线路室内穿管暗敷，普通住宅每户考虑一个电视接口，公建预留100个电视接口，小区约需电视用户点300个。七、燃气设计（一）设计范围本工程设计范围为建设场地内的燃气供应等。（二）设计依据1、有关专业提供的技术资料和要求；2、现行国家标准和技术规范；3、城镇燃气设计规范GB50028-2006。（三）气源及供应量1、本工程公共建筑采暖、热67、水供应以及住宅厨房燃料采用城市管道天然气。天然气低位发热值为35.16MJNm3。2、供应标准：每户居民用气设备按一台双眼燃气灶和一台燃气热水器计，每户日用气量按1.8Nm3D计算。公共建筑采暖、热水供应耗气量根据燃气设备实际需要量确定。（四）、压力级制及管道铺设1、天然气由城市天然气管道供应，接口处位于场地边沿。天然气供应压力为0.2MPa。2、室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经天然气管道送至住宅用户使用，住宅用户每户设置流量计单独计量。（五）室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用沥青玻璃布防腐。第九章 环境保护一、项目建设与运营对环境的影响（一）68、施工期主要污染源1、噪声：施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和活动，包括：（1）土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、人工工具、运输车辆等。（2）混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。（3）结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。（4）装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。2、废水：主要包括施工及生活废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网,雨水、污水经处理后排入市政管道。3、废气：包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气。4、固废：主要是土石方69、工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等，也有施工人员生活垃圾废弃物。5、扬尘：主要包括拆迁、土方施工、现场搅拌、裸露土地、易散落、易飞扬的细颗粒材料，建筑垃圾的存放运输等。（二）营运期主要污染源 1、噪声：项目建成后，建筑物配备的机电设备工作时会带来一定的噪声污染。 2、废水：项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。 3、废气：进出车辆排放尾气，建筑物内平时的餐厅厨房油烟，将对环境造成一定影响。 4、固废：主要为小区生活垃圾的废弃物、商场及会展废弃物。二、环境保护措施（一）施工期环境保护1、噪声：根据GB12523-1990建筑施工场界噪声标70、准，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55dB。因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：（1）采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；（2）施工尽量在白天进行；（3）将有固定工作地点的施工机械应尽71、量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界噪声限值（GB12523-1990）的要求。2、废水：由于施工期间产生的施工废水含悬浮物和少量石油类，建议修建隔油池、沉砂池，施工期间的废水经隔油、沉淀后排入市政污水管。 3、废气：为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：（1）施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；（2）对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区域附近地面环境空气质量的影响；（3）运渣车辆不得超高运输，并72、要关闭顶部车盖，以免洒落。4、固废：施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5、扬尘：可在现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。（二）营运期的环境保护1、噪声：选用高效低噪及振动小的设备，振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配备电机设73、隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支；吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。2、废水：本项目区内的污水统一排入该区外围的排污沟，经市政污水沟截留进入市政污水管网。生活污水的排放标准应按污水综合排放标准（DB12-356-2008）一级标准执行。3、废气：建筑物内使用电能、天然气作为燃料，其废气对空气污染很小。因楼内提供餐饮服务，应安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的影响很小。 油烟的排放浓度应达饮食业油烟排放标准（GB84832001）的要求，即排放浓度应不高于2.0mg/m3。4、固废：生活垃圾袋装化，74、并设垃圾收集点，城镇垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。三、环境影响评价结论（一）施工期环境影响评价1、施工期废水排放量小，生产废水经简易沉淀池处理、生活污水经就近的生化池处理排入城市污水管网，对地表水环境影响较小。2、施工机械及时维护，施工场地保持湿润，严禁运输车辆超载行驶，使燃油废气、施工尘土对周边居民及来往商业人流的影响减至最小。3、施工噪声是施工期主要的环境污染，据预测，在距施工机械30米范围内昼夜噪声超标，100米范围内夜间噪声超标，施工噪声对周边的居民及工作人员会造成一定的影响。因此，施工期应按建筑施工场界噪声标准及“XX市环境噪声污染防治办法” 中的要求，对高噪声机具应避免夜间75、（22：006：00）作业，对于必须24小时连续作业的，应到XX县环保局办理相关手续，尤其在高考、中考期间禁止夜间施工作业；在满足施工前提下，采用先进爆破技术，控制炸药的使用量，禁止夜间实施。对于进出场地车辆，合理安排道路运输路线和时间，使对周边居民的影响减至最小。4、施工时，尽量减少土石方开挖量，并采取设排洪沟、挡土墙等水土保持措施，对多余的土石方及建筑垃圾及时运至指定填方区填埋，尽量减少水土流失发生。（二）运营期的环境影响评价1、废水处理。项目建成后，生活污水经项目区内污水管收集后，排入该区外围的排污沟，经市政污水沟截留进入市政污水管网。 2、废气处理。住房厨房油烟经变压式竖风井排放，对环76、境影响较小，区域环境空气质量能够保持在现状水平以上。3、噪声源。主要的设备噪声源柴油发电机、水泵、空调制冷机、风机等均设置在设备机房，并进行基础减振，通过机房隔声、基础减振、管道消声等综合治理。噪声源通过采取综合治理措施经距离衰减后，对区域周边声学环境影响不大，区域环境噪声能满足类区噪声标准。4、固体废物。项目实施后生活垃圾实行分类袋装收集，由项目业主下属的物业管理部门集中收集，定期清运到指定的城镇生活垃圾场处理，对区域环境影响不大。综上所述，拟建工程的建设符合城市规划及发展要求，项目实施后，对辖区内土地利用、商业环境开发、会展市场发展、酒店配套设施建设以及城市景观的规划布置有极好的促进作用，77、具有良好的社会、经济效益，基于环境评价的角度，本项目的建设是可行的。第十章节能一、编制依据（一）中华人民共和国节约能源法；（二）居住建筑节能50%设计标准DBJ50-102-2010；（三）公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006；（四）各相关企业行业节能规范。二、项目所需的能源结构本项目是集住宅、商业等为一体的房地产开发项目，根据其功能定位，项目所需的能源主要有电、天然气、水。项目选址于XXXX县崇龛镇，由于出于环保要求，尽量避免以煤作为能源。三、节能基本方针节约能源是我们国家一项基本国策。为保持我们国家经济的持续发展，一定要有计划的开采和使用不可再生的有限能源(如天然气、石油、煤等78、能源)。在项目的能源结构中，主要能源是电、天然气、水，虽然这些能源均可满足项目建设和运营的需要，但从节约的角度出发，在项目的建设和运营过程中也应把节能放在重要位置。四、主要节能措施（一）建筑节能1、建筑体型尽量减小体型系数比。2、结合建筑立面造型，控制窗墙比，外墙玻璃部分拟采用双层中空玻璃。建筑外窗及外门气密性等级不低于现行国家标准建筑外墙空气渗透性能分级及其检测法方法规定等级.3、加强围护结构的保温、隔热性能。使用加气混凝土砌块为墙体材料。建筑物外围护墙采用保温砂浆，建筑屋面采用保温隔热构造。4、建筑外墙选用浅色系列涂料，增强节能效果。5、采用节能型电气产品及家用空调产品，加强给水的重复利用79、及节水措施。6、尽量加强平台绿化。（二）电气节能室内照明优先采用节能荧光灯具照明，室外照明原则上使用金属卤化物灯具。住宅走道及楼梯间除应急灯的控制外，其他灯具均采用声光控延时开关控制。（三）设备节能空气调节、给排水、电气设计选用节能型设备。循环水泵采用变频调速装置，实现运行节能。（四）水节能1、充分利用市政给水压力，供低区给水。2、选用高效段变频恒压供水设备。3、管材选用摩阻系数小的环保节能管材。4、卫生设备:蹲便器水箱容积应小于等于6L(一次冲水),龙头,阀门选用陶瓷芯的水优质品。5、有条件时洗脸盆优先选用红外线感应水嘴,小便斗优先选用光电感应冲洗阀（至少也应用自闭式水嘴及自闭式小便斗冲洗阀80、）。 （五）其它节能措施各用能单位的能源入口处均装设能源计量表进行单独计量，坚持谁用谁负担的原则进行用能考核及收费。采取以上措施后，可以达到节能降耗的目的，使其满足国家有关节约能源的各项规范要求。第十一章消防一、设计范围及依据（一）设计范围本工程设计范围为建设场地地块的总图及建筑结构消防、给排水消防、化学消防、电气消防等。（二）设计依据1、有关专业提供的技术资料和要求；2、现行国家标准和技术规范；3、建筑设计防火规范GB50016-2006；4、自动喷水灭火系统设计规范GBJ50084-2001；5、气体灭火系统设计规范GB50370-2005；6、建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90；781、火灾自动报警系统设计规范GB5011698。二、总图及建筑结构消防（一）总图消防在总体布局方面，建筑的间距保证每栋楼周边有足够的防火间距，每栋楼保证有足够的消防扑救面及区域内形成环形车道。（二）建筑消防1、设置消防控制室，并能直通室外。2、防火分区和防烟分区：所有建筑的每层为一防火分区。防烟分区不跨越防火分区。3、安全疏散：在每个防火分区内均可双向疏散；每个防火分区的安全出口数均满足规范要求；房间门至最近的外部出口或楼梯和各疏散出口的宽度均满足规范要求；建筑物的内走道、疏散楼梯和各疏散出口的宽度均满足规范要求。（三） 结构防火建筑内的防火墙及设备用房，通风、空调机房的墙体均采用耐火砖，其它内82、外墙体采用混凝土空心砖。电缆井，管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。三、给排水消防（一）消防给水：1、给水水源：根据任务书提供的有关管网资料，以市政给水作为水源。本设计将从小区西侧市政道路上引2路给水管道，小区生活及消防。市政水压约为0.35MPa。2、消防用水量标准：根据建筑设计防火规范GB50016-2006，本工程仅需设置室外消火栓，其火灾时消防水量为10L/S，火灾延续时间2h,一次火灾消防用水量72t。（二）室外消防系统在两路市政给水接入管上设DN100消防分支,上设水表计量。消防管道在室外成环形布置，室外消火栓布置满足规范要求，间距不大于120米，距路缘石不83、大于2米。四、化学消防（一）气体灭火系统对变配电房、开闭所等采用七氟丙烷气体灭火，全淹没式，灭火浓度9%，喷放时间为10秒，灭火浸渍时间为5分钟。每个气体保护单元外墙需设置泄压口，并应位于防护分区净高的2/3以上。（二）小型灭火器1、变配电室开闭所及柴油发电机房配MF/ABC3(34B)手提式（磷酸胺）灭火器。住宅属A类火灾，每消火栓处设2台MF/ABC3(2A)手提式（磷酸胺）灭火器。2、系统设置：室外为低压制，设有三出口地上消火栓，消火栓布置有效半径在120m以内本工程室外消火栓用水由市政管网直接供水。在消防泵房附近分别设置消火栓，自动喷淋所用的消防泵结合器，并在消防泵结合器2530m以内84、设有消火栓。城市水源供水至消防水池后，再由喷淋泵及消火栓泵加压至消火栓系统及喷淋系统。各层公众明显部位布置消火栓，以使同层有二股水柱能同时到达消火栓箱内配有DN70消火栓，25m衬胶龙带，DNl9喷枪，DN25自救小龙带卷盘(20m)和消防泵启动按钮。喷头在商场除面积小于5平方米的卫生间和厕所外的所有部位及住宅均需布置。 柴油发电机房及储油间设C02灭火系统。公众部位需设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。五、电气消防（一）建筑内公共区域及疏散通道均设有应急灯和疏散指示标志灯并带蓄电池，当市电中断后，自动点亮90分钟。（二）设备配电线路采用阻燃或耐火电缆(导线)穿金属管或金属线槽敷设。第十二章 劳动安85、全卫生一、总图小区道路布置符合现行国家标准，主要道路环形布置。二、建筑（一）在有堡坎、台阶等的地段设置不低于1.2米的护栏。（二）若住宅有窗台低于0.9米，若公共建筑有窗台低于0.8米，则在设计过程中设计不小于0.9米高的护栏。（三）上人屋面，其女儿墙净高度不小于1.2米。（四）建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。（五）建筑防火安全详见建筑消防设计篇章。三、电气安全（一）建筑防雷及接地本工程建筑物防雷等级为三类，采用在屋顶设置明装避雷带防直击雷，设均压环防侧击雷及等电位。三类防雷采用在屋顶设置暗装避雷带防直击雷。接地装置利用钢筋混凝土基础和底板内钢筋做接地体。防雷接地、变86、压器中性点接地，电气安全接地以及其它设备接地均共用一个接地装置，其接地电阻不得大于1欧。（二）强电安全高、低压配电设备采用阀式避雷器作过电压保护，配电系统接地采用TNS(TNCS)制。插座回路采用漏电保护开关，建筑内所有金属设备外壳、金属管道、金属构件等均可靠接地，并作等电位联接，卫生间作局部等电位联接。四、其他（一）通风通风对有发热源废气的房间，厨房、变配电所均设置通风系统，以保证房间内能有良好的空气环境。（二）卫生在小区内设多个垃圾收集点，定时收集送入垃圾收集点，每天再运至城市垃圾处理场。第十三章 防灾减灾一、总图本建设场地四周自然状况无洪水浸蚀可能。基地周边无存在安全隐患的加油、气站等。87、本建设场区范围及周边无滑坡、崩塌及溶岩等不良地质灾害。二、建筑建筑主要是防火安全，详建筑消防设计篇章三、地质灾害防治根据地质评估报告有无地质灾害，场地无禁建区和慎建区。根据总体设计本工程无高切坡、深开挖，并在设计中采取了抗震、防风等设计措施。四、抗震防治本项目所在地地震烈度按6度设防进行相关设计。五、电气安全各建筑均按三类防雷建筑设置防雷设施。接地装置以利用建筑结构钢筋为主，辅以人工接地极。按规范对各建筑设置防雷设施。第十四章 项目组织管理一、组织机构设置（一）组织机构的设立项目组织机构是公司进行各项活动及保障各功能实施的一种手段。在内部，这些活动及功能按照专门设计的结构组合分工后，形成不同的88、职能部门。组织结构设计的目的是为了协调这些活动，确保项目投资目标的实现。（二）组织机构图根据业主的实际情况和项目的特殊性，为了能够充分发挥各部门的作用，项目的组织机构设置为如图141所示的模式。XXXX实业有限公司总经理财务总监行政部人力资源部副总经理副总经理土建部材料设备部装饰部办公室安装部项目经理部 策划部物业监管部经营部财务部图141：项目公司组织机构图二、人力资源配置（一）项目经理部：负责项目的方案审定、工程设计、施工招投标工作、工程监管、工程验收等工作。其中：1、土建部：在工程项目部的领导下，负责工程土建的质量、进度、投资管理、控制，同时负责土建工程预算决算工作。2、材料、设备部：配89、合工程进度，负责材料设备的采购。3、安装部门：根据工程进度安排，指导施工企业进行设备安装，并配合设备生产商进行设备调试运行。4、装饰部：负责项目装饰材料选型，对项目的装饰进行质量、进度、投资管理、控制。 5、办公室：协助项目经理做好项目工程部的日常事务，协调各部门做好本职工作。（二）财务部：作好资金的筹集与运用管理；做好工程项目成本及费用的核算，加强投资的监控管理。（三）行政部：组织支持各部门。负责对外联络及公共关系；负责与相关建设管理部门的协调，保持与政府相关机构畅通的沟通渠道；为其它部门提供后勤、法律方面的支持；其它日常事务。（四）人力资源部：负责项目管理公司的人员招聘、人事安排、人员考核90、等工作。 （五）经营部：制订项目的营销策略，开展对外招商、招租和销售工作。（六）物业监管部：负责项目物业管理公司的招聘，处理、解决业主投诉的问题等。第十五章 项目建设进度及招标方案一、项目建设进度本项目建设工期自立项之日起至项目全面建成并投入使用。建设工期主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备采购与安装、装饰工程、设备调试、竣工验收等阶段。参考建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程序，以及施工条件等具体状况，总工期计划为18个月，即2010年1月2011年6月。（一）2010年1月2010年1月完成土地征用，三通一平，项目立项，可研报告的编制及审批。（91、二）2010年2月2010年4月完成总体规划的设计和审批，单体工程的设计等工作，落实并完善各项规划建设手续。（二）2010年5月2011年4月完成基础工程、主体工程的建设及设备的购买。（三）2010年11月2011年3月完成安装工程的建设。（四）2011年3月2011年5月完成道路、管网、环境、绿化等配套工程的建设。（五）2011年6月完成项目竣工验收。二、招标方案 根据中华人民共和国招投标法，国家计委第3号令以及XX市有关工程招标文件的规定，为确保本工程顺利实施，本项目勘察设计、施工及监理进行招投标。方案如下：（一）招标形式 由业主按国家招标法及有关规定，采用公开招标确定施工单位，采用邀请招92、标确定勘察设计单位和监理单位。（二）勘察、设计、施工、监理单位资质要求：1、勘察推荐对工程勘察工作有丰富经验和相应资质的地勘院承担本工程的勘察工作。2、设计推荐对工程设计工作有丰富经验和相应资质的设计院承担本工程的设计工作。3、施工施工必须从具有施工经验的单位中选择，拟由项目执行单位进行资格审查后，通过招标方式确定。4、监理要求具有相应工程监理资质的单位承担本工程的施工监理工作。（三）招标信息发布 公开招标公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒体上公开发布。（四）招投标工作组织由业主委托具有相应资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按照公平、公开、公正的原则组织完成公告、93、资审、编标、评标等工作。第十六章 项目投资估算及资金筹措一、投资估算范围本工程规划用地面积：18773.37平方米，建设用地面积16581.69平方米，总建筑面积为29721.42平方米。本项目建设内容包括六栋集居住、商业等功能为一体，共25个单元的多层住宅楼建筑和小区值班室。具体内容包括整个项目的土建、安装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。投资估算范围为项目从筹建至竣工验收并正常运营时所需的工程费用、工程建设其他费用、基本预备费、管理费用、财务费用等。二、投资估算依据l 工程量根据方案设计估算。l XX市建筑工程计价定额、XX市装饰工程计价定额、XX市安装工程计价定额（2008）；l X94、X市建筑工程概算定额（2006）；l XX市建设工程费用定额（2008）；l 设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价。l 材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分参考2010年XX市工程造价信息公布的指导价格。l XX市有关房地产开发的各种税费规定。l 业主提供的相关基础资料。l 类似项目的结算、预算资料。三、投资与成本费用估算（一）土地费用估算根据业主提供的资料，按业主实际发生的成本估算，该项目拟征地28.16亩，共计333.80万元。（二）前期工程费用估算前期工程费主要指项目开发的三通一平、前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费等费用。本项目前期工程费估算95、参见表16.1。前期工程费用表 表16.1序号内容总额(万元）单方费用(元/）面积（）计算依据备注1三通一平37.55 20.00 18773.37 20元/平方米占地面积2市场调查及产品策划5.83 2.00 29161.42 2元/平方米建筑面积3规划设计费58.32 20.00 29161.42 20元/平方米建筑面积4地质勘查费11.26 6.00 18773.37 6元/平方米占地面积5施工图审查费3.50 1.20 29161.42 1.2元/平方米建筑面积合计前期工程费用116.47 （三）房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费包括建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用等。本项目96、房屋建筑安装工程参见表16.2 房屋建筑安装工程费表 表16.2序号内容总额（万元）单方费用（元/）面积（）计算公式备注1建筑工程费2624.52781.1建筑工程主体费用2624.5390029161.42900元/平方米建筑面积2安装工程386.382.1给排水工程89.163029721.4230元/平方米建筑面积2.2消防工程59.442029721.4220元/平方米建筑面积2.3强电工程65.392229721.4222元/平方米建筑面积2.4弱电工程74.302529721.4225元/平方米建筑面积2.5燃气工程44.581529721.4215元/平方米建筑面积2.6智能化工97、程53.501829721.4218元/平方米建筑面积合计建安工程费3010.91（四）公共配套设施及基础设施建设费估算公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。按规划指标和实际的工程量估算基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水，供电，环卫，排污，小区道路，绿化设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。一般按实际工程量进行估算。本项目公共98、配套设施及基础设施建设费估算参见表16.3。公共配套设施及基础设施建设费估算表 表16.3 序号内容总额（万元）单方费用（元/）面积（）计算公式1道路91.94150.006129.56150元/平方米道路面积2景观绿化工程85.79160.005361.73160元/平方米绿化面积3水/电/气及管网工程281.60150.0018773.37150元/平方米占地面积合计459.33（五）开发期间税费开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括城市建设配套费、人防异地建设费、规划局手续费、招标代理服务费、工程监理费、工程质量监督费、工程保险费、99、白蚁防治费、设计文件审查费、建设工程综合服务费、项目审核编制费、房屋建筑面积测绘费、工程定额测定费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算。具体详见表16.4。开发期间税费一览表 表16.4序号项目费率计费基础计算结果分摊价(元/平米)备注1城市建设配套费总建筑面积262.45902人防异地建设费同上72.90253规划局手续费同上9.623.34招标代理服务费建安工程费13.004.465工程监理费同上38.0013.036白蚁预防费总建筑面积23.788.157设计文件审查费6%设计费用3.501.208建设工程综合服务费0.10%建安工程费3.011.039项目审核编制费0.18%同上5100、.421.8610房屋建筑面积测绘费总建筑面积0.970.3311工程定额测算费0.14%建安工程费4.221.45合计436.88149.81（六）不可预见费不可预见费：是指项目实施过程中，遇国家政策重大调整或物价上涨等不可预见因素，导致项目预算不能满足实际要求时，作为项目活动预算的补充。包括不可预见风险金、基本预备费和涨价预备费等。根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，本项目不可预见费定为5%。不可预见费=（土地费用+前期工程费用+基础设施建设费用+建安工程费+公共配套设施费+开发期间费用）5%=217.87万。（七）开发成本开发成本=土地费用+前期工程费用+基础设施建设费用+建101、安工程费+公共配套设施建设费+开发期间费用+不可预见费=4575.25万。（八）开发期间费用1、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员工资、工会费用、职工教育经费、劳动保险费、咨询费以及其他管理费用。建设管理费=（前期工程费用+基础设施建设费用+建安工程费+开发期间费用）2%=91.50万。2、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券利息、金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用。本项目所需资金由业主自有资金、银行贷款及预售收入投入解决。本项目无银行贷款，故不存102、在财务费用。3、销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。销售费用按销售收入的2%来估算，经计算本项目销售费用为138.40万元。4、开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。开发费用=建设管理费+销售费用+财务费用=229.90万。（九）总成本费用汇总表本表中，反映了开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为4575.25万元。还有开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用，共计为229.90万元。总成费用为开发成本与开发费用之和为48103、05.15万元。为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，把估算结果以汇总表的形式列出，如表16.6所示。 总成本费用汇总表 表16.6序号成本项目金额（万元）开发投资(元/m)备注1开发成本4575.251539.381.1土地费用333.80112.311.2前期工程费用116.4739.191.3基础设施建设费459.33154.551.4建安工程费3010.911013.041.5开发期间税费436.88146.991.6不可预见费217.8773.302开发费用229.9077.352.1建设管理费91.5030.792.2销售费用138.4046.572.3财务费用0.000104、.00合计4805.151616.73四、资金筹措、投资计划本项目总投资4805.15万元，拟通过企业自有资金和预售收入筹集。其中，（1） 自有资金4167.21万元，占项目总投资86.72%；（2） 预售收入再投入637.94万元，占项目总投资13.28%。项目资金筹措与投资计划详见表16.7。投资计划与资金筹措表 表16.7序号项目建设经营期合计20102011201220131投资总额2833.391833.82114.9522.994805.151.1建设投资2833.391833.82114.9522.994805.15土地成本333.800.00333.80前期工程费116.471105、16.47建安工程费1806.541204.360.000.003010.91基础设施费183.73275.600.000.00459.33开发期间税费262.13174.750.000.00436.88不可预见费130.7287.150.000.00217.87管理费0.0036.6045.759.1591.50销售费用0.0055.3669.2013.84138.401.2贷款利息0.000.000.000.000.001.3流动资金0.002资金筹措2833.391833.82114.9522.994805.152.1自有资金2833.391333.820.000.004167.212.106、2借款0.000.000.000.002.3销售收入再投入500.00114.9522.99637.94第十七章 财务评价一、评价原则、依据及参数（一） 原则1. 遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；2. 遵循费用与效益识别的有无对比原则；3. 以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、财务生存能力和清偿能力进行评价；4. 在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二） 依据1、建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、业主提供的基础资料。（三） 评价参数项目财务评价计算期取4年。项目融资前税前财务基准收益率为12%，项目107、资本金财务基准收益率设定13%。二、项目各种财务数据的确定（一）项目销售收入的确定1、项目销售单价的确定（1）住宅面积销售单价的确定经实际调研建议本项目住宅面积均价为：2000元/平方米（建筑面积）。（2）商铺销售单价的确定经实际调研建议本项目商铺收入均价为：6000元/平方米（建筑面积）。2.可销售面积项目可销售建筑面积为29676.78m2。其中，住宅面积27215.17m2，可售商铺面积2461.61m2。3.收入预测本项目计划于在2010年1月开工，于2011年1月开始预售，于2013年12月全部销售完成。各年销售计划及销售收入见表17.1。销售收入预测表（单位：万元） 表17.1序号108、项目合计20102011201220131销售进度（%）0%40%50%10%2住宅用房收入5443.03 0.00 2177.21 2721.52 544.30 3配套商业建筑收入1476.97 0.00 590.79 738.48 147.70 4销售总收入6920.00 0.00 2768.00 3460.00 692.00 （二）税费计算1.销售税金及附加估算 销售税金及附加详见表17.2。销售税金及附加估算表（单位：万元） 表17.2序号项目费率取费基础合计20102011201220131销售收入6920.000.002768.003460.00692.002销售税金及附加403.109、340.00161.34201.6740.332.1营业税5%销售收入346.000.00138.40173.0034.602.2城市建设维护费5%营业税17.300.006.928.651.732.3教育税及附加3%营业税10.380.004.155.191.042.4交易手续费3元/m28.900.003.564.450.892.5印花税0.30%销售收入20.760.008.3010.382.083土地增值税30，40，50超率累进238.940.0095.57119.4723.894商品房销售净收入6277.720.002511.093138.86627.772.土地增值税估算土地增值110、税计算见表17.3。土地增值税估算表（单位：万元） 表17.3序号项目计算依据计算结果1销售收入6920.00 2扣除项目金额以下四项之和6123.55 2.1开发成本4575.25 2.2开发费用229.90 2.3销售税金及附加403.34 2.4其他扣除项目取(2.1)项的10%915.05 3增值额(1)-(2)796.45 4增值率(3)/(2)100%13.01 5增值税238.94 5.1增值率小于50%部分(3)*30%238.94 5.2增值率大于50%小于100%部分(3)-(2)/240%05.3增值率大于100%小于200%部分(3)-(2)50%0三、项目财务分析（一111、）盈利能力分析项目在计算期内销售收入6920.00万元，利润总额为1472.57万元，扣除所得税后利润为1104.43万元。项目缴纳的销售税金及附加为403.34万元，所得税为368.14万元，土地增值税为238.94万元。合计交缴纳税金1010.42万元。1、静态指标分析：根据损益表（表17.4）、全部投资财务现金流量表（表17.5）计算得出以下静态指标：税前投资利润率利润总额/总投资额*100%30.65税后投资利润率税后利润/总投资额*100%22.982、动态指标分析：根据全部投资财务现金流量表（表17.5），及资本金财务现金流量表（表17.6）计算得出以下动态指标：项目的全部投资内部112、收益率：所得税前23.92，所得税后18.02，均大于基准收益率12%。净现值：所得税前546.81万元，所得税后275.00万元均大于0。项目资本金内部收益率:18.02%，大于项目资本金财务基准收益率设定13%。综上，项目盈利能力强。（二）财务生存能力分析资金来源与运用表（财务平衡表）集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。分析结果表明，除2010年外，其他各年累计盈余资金均大于零，说明本项目具有较强的财务生存能力，详见表17.7。（三）盈亏平衡分析设本项目的总销售收入为P，开发总成本为W,假定本项目的开发总成本不变，且售价与收款进度如基准方案所设，税费为销售收入的5.5%113、，则达到盈亏平衡点的销售收入P*可用下式表示：P (1- 5.5%)- W = O则P* = W(1- 5.5%) =4797.66 (1- 5.5%) =5084.81万元达到盈亏平衡点的销售率为= 5084.816920.00=73.48%由计算可得，当销售率为73.48%时，全部投资利润率为零，投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于80%时，项目风险状况为安全，因此本项目是较为安全的。 损益表（单位：万元 ） 表17.4 序号项目合计20102011201220131销售收入6920.000.002768.003460.00692.002总成本费用4805.150.001922114、.062402.58480.523销售税金及附加403.340.00161.34201.6740.334土地增值税238.940.0095.57119.4723.895利润总额1472.570.00589.03736.28147.266所得税368.140.00147.26184.0736.817税后利润1104.430.00441.77552.21110.448公益金110.440.0044.1855.2211.048.1法定盈余公益金110.440.0044.1855.2211.048.2任意盈余公益金0.000.000.000.009应付利润993.980.00397.59496.999115、9.40计算指标：项目投资利润率利润总额/总投资额100% 30.65%税后投资利润率税后利润/总投资额100% 22.98%全部投资财务现金流量表（单位：万元，Ic=12%)表17.5 序号项目合计20102011201220131现金流入6920.000.002768.003460.00692.001.1住宅用房收入5443.030.002177.212721.52544.301.2配套商业建筑收入1476.970.00590.79738.48147.702现金流出5447.432833.392090.73436.0987.222.1开发产品投资4805.152833.391833.821116、14.9522.992.2销售税金及附加403.340.00161.34201.6740.332.3土地增值税238.940.0095.57119.4723.893所得税前净现金流量-2833.39677.273023.91604.784累计所得税前净现金流量-2833.39-2156.12867.791472.575所得税368.140.00147.26184.0736.816所得税后净现金流量-2833.39530.012839.84567.977累计所得税后净现金流量-2833.39-2303.38536.461104.43计算指标税前税后内部收益率（FIRR）23.92%18.02%财117、务净现值（NPV）546.81275.00静态投资回收期（年）2.72.8资本金财务现金流量表（单位：万元，Ic=13%)表17.6序号项目合计20102011201220131现金流入6920.000.002768.003460.00692.001.1住宅用房收入5443.030.002177.212721.52544.301.2配套商业建筑收入1476.970.00590.79738.48147.702现金流出5815.572833.392237.99620.16124.032.1资本金4167.212833.391333.820.000.002.2预售收入再投入637.940.00500118、.00114.9522.992.3营业税金及附加403.340.00161.34201.6740.332.4土地增值税238.940.0095.57119.4723.892.5所得税368.140.00147.26184.0736.812.6借款本金的偿还0.000.000.000.000.002.7借款利息的偿还0.000.000.000.000.003净现金流量-2833.39530.012839.84567.974累计净现金流量-2833.39-2303.38536.461104.43资本金内部收益率18.02% 资金的来源与运用表（单位：万元） 表17.7序号项目合计201020112119、01220131资金来源11087.212833.394101.823460.00692.001.1销售收入6920.000.002768.003460.00692.001.2自有资金4167.212833.391333.820.000.001.3银行贷款0.000.000.000.000.002资金运用6809.562833.392635.581117.15223.432.1建设投资4805.152833.391833.82114.9522.992.2借款还本付息0.000.002.3销售税金及附加403.340.00161.34201.6740.332.4土地增值税238.940.0095120、.57119.4723.892.5所得税368.140.00147.26184.0736.812.6应付利润993.980.00397.59496.9999.403盈余资金(1)-(2)15647.510.00932.213639.5211075.784累计盈余资金0.00932.214571.7315647.51四、财务评价结论该项目符合国家产业政策和发展方向，项目定位准确，销售价格适中，预计工程完工后，销售前景将令人满意。该项目的所得税前财务内部收益率为23.92，所得税后财务内部收益率为18.02，均高于财务基准收益率12%，资本金财务内部收益率为18.02，高于项目资本金财务基准收益率121、13%，满足投资者的要求。投资回收期为2.8年（所得税后）低于基准投资回收期，说明项目的盈利能力较好。根据资金来源与运用表，除2010年现金流入和现金流出持平外，其他各年累计盈余资金均大于零，且累计盈余资金逐年增加，说明本项目具有较强的财务生存能力。从盈亏平衡分析来看，项目具有很强的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。五、主要经济指标在此表中主要列出了项目经济数据中的开发产品投资、资金筹措、销售收入、销售税金及附加、总成本费用、利润总额、所得税、税后利润和土地增殖税，以及财务评价指标中的投资利润率、税后投资利润率、内部收益率和投资回收期等指标进行统计。主要经济指标 表17.7序号名称122、单位数据一项目经济数据1项目总投资万元4805.152资金筹措万元4805.15 其中：资本金万元4167.21 借款万元0.00 预售房款再投入万元637.943销售收入万元6920.004销售税金及附加万元403.345利润总额万元1472.576所得税万元368.147税后利润万元1104.43二财务评价指标1投资利润率%30.65%2投资净利润率%22.98%4全部投资内部收益率（所得税前）%23.92%5全部投资内部收益率（所得税后）%18.02%6全部投资回收期（所得税前）年2.77全部投资回收期（所得税后）年2.8第十八章 社会评价一、项目对本地区社会的效益影响分析（一）该项目的123、建设有利于提升项目所在地区房地产的档次现阶段项目地块周边物业形态大多以中低档品质为主。户型设计，功能及配套设施较差。该项目布局合理，配套设施完善，将大大提升这一地区房地产的档次。（二）该项目的建设有利于满足消费者的需求。项目地块周边目前还没有规划布局小区环境、户型设计、建筑风格等综合素质较好的楼盘。而周边的消费群体综合素质和消费水平较高，追求高品质的生活方式和物质享受的群体量较大，现阶段还没高品质产品供消费者选择，该项目的建设有助于改变目前的状况，更好的满足消费者的需求。（三） 本项目成功后，将形成一定数量特色的商铺，给附近闲置居民提供大量的就业机会，促进给地段的繁荣。（四） 本项目是有着独特124、风格的建筑群，对以后建筑起到示范作用，促进现有土地的升值。（五） 本项目为国家上交1010.42万元的税金，对提高当地政府财政收入做出贡献。（六）本项目成功后，将形成一个完善的居民区，增加居民生活娱乐设施同时也将带动服务业、餐饮业的发展，为当地经济发展做出应有的贡献。二、项目与所在地区的互适性分析根据XX县的实际情况，在项目的建设中主要涉及两类人群的利益，即当地居民与潜在的购买者。对于当地居民来说，项目的建设将改变这一地区的基础设施状况，改善他们现有的生活环境，方便他们的生活。对于项目的潜在购买者来说，项目的建设能够满足他们的消费需求，为他们提供一个更好的消费选择。三、社会评价结论（一）项目的125、建设将提升XX县房地产的档次，更好的满足消费者的需求。（二）项目的建设将有利于改善XX县的基础设施状况，改善当地居民的生活环境。（三）本项目建设可以提高当地政府财政收入，为当地社会经济的发展具有很大的促进作用。第十九章 项目风险分析一、项目主要风险因素识别（一）工程自然条件风险工程的地质条件、水文条件及其它自然条件在工程实施中发现与预测情况发生重大变化，导致工程量增加、投资增大、工期延长而对项目实施带来的风险。（二）资金风险 如果项目资金供应不能按计划到位或者资金来源中断，将导致项目工期延迟甚至被迫停工或中断；贷款利率变化导致融资成本升高带来的风险。（三）外部条件风险交通运输、供水、供电、供气126、排污、电信等外部条件发生重大变化，致使项目建设受到重大影响带来的风险。（四）政策和管理风险由于政策发生变化或管理水平不能适应市场经济而带来的风险。（五）经济效益风险如果项目业主开发的房产市场反映不好，销售达不到预期设想，则项目的经济效益差，银行贷款偿还困难。二、防范和降低风险的措施 通过风险控制的方式对可能出现的各种风险提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度和措施，以达到防范和降低风险的目的。（一）工程自然条件风险的防范措施项目建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设开始前，应进行充分而仔细的地质勘探、地质灾害评价、水土条件评价等预评价。根据专业部门的评价而采取必要的防范措施，127、可将风险降至最低。（二）资金风险的防范措施资金是项目建设的基本条件。除国内商业银行贷款外，项目业主应确保自筹资金部分的完整性，建立严格的财务监管制度，项目资金专款专用。 （三）外部条件风险的防范措施充分依靠政府，做好项目各配套项目建设的协调工作，使本项目的交通、供电、供气、电信、供水等外部建设与本项目建设同步，或者超前，以规避这些外部条件带来的风险。（四）政策和管理风险的防范措施政策方面，国家改革开放及西部大开发等重大政策是不会动摇的，房贷利率及住房交易税费降低，二套房贷有限松动等政策在短期内将不会改变，地方政府对房地产的支持政策有望陆续出台，政策方面的风险并不大。从管理方面来看，要对现有管理128、人员进行强化培训，挑选优秀中青年骨干送往进行针对性培养，使他们尽快成长。同时招聘，引进一批既有理论知识，又有实践经验的综合性人才。这样保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。（五）经济效益风险的防范措施组建专门的销售部门，加大销售的宣传和服务工作，保证项目销售的顺利进行。第二十章 结论与建议一、结论项目选址在XX县崇龛镇，地理位置优越、交通和配套条件完善，项目选址靠近项目定位的消费群体，市场销售前景好。项目建设规模合理、建筑方案优良、使用功能完善，建设进度适宜。财务评价表明：该项目实施后经济效益好，投资回收期短，偿债能力强，项目具有较强的抗风险能力。该项目产业关联度高，在建设过程中和投入129、运营后，能拉动诸多关联产业的发展和进步；该大型项目的成功开发和运营对XX同行能起到积极的示范作用；项目对增加地方税收、提供就业机会等均有积极的贡献，项目社会效益良好。本项目建成后，对于调整城乡经济结构、加速城镇化建设，推动XX县城乡经济发展，增加地方税收，提高当地人民物资文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。综上所述，项目经济效益良好、社会效益显著、环境效益明显，因此该项目的建设是必要的和可行的。二、建议（一）本项目是规模较大，项目业主公司应精心组织、精心实施、精心管理，以规避各类风险。（二）严格选择具有资质的专业施工队伍进场施工，施工单位应编制组织严密的施工组织计划，合理安排施工。（三）选择信誉良好的监理单位，对整个项目实行严格的管理，做到费用合理，质量优，进度佳。（四）做好营销团队的组建，加强营销推广，针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。