1、成都开发住宅项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录目录2第一章 前 言2一、可行性研究的目的和依据2二、项目概况2三、项目的性质和主要特点6第二章 开发项目用地现状调查7一、需拆迁的地面建筑（见下表）7二、用地范围内居2、住人口和拆迁情况7三、用地范围内没用生产、经营企业。7四、用地内其它地上和地下附着物7五、各种市政管线7第三章 市场分析和建设规模确定9一、宏观经济环境分析9二、成都房地产经营环境10三、本地房地产市场现状13四、本地地产市场特征17五、本项目场初步机会论证24六、项目竞争分析27七、拟建项目建设规模的确定41第四章 规划设计方案选择44第五章 资源供给56一、建筑材料的需要和采购56二、施工和销售组织56三、项目施工和销售期间动力和水的供应56第六章 环境影响和环境保护57一、本项目环境状况57二、本项目的主要污染源和污染污染物57三、解决方案57第七章 开发建设和销售计划58一、前期开发计3、划（见下表）58二、工程建设计划（见下表）58三、宣传计划(见下表)59四、销售计划59第八章 项目开发组织机构和管理费用的研究63一、项目管理体制和机构设置63二、管理人员配备方案63三、人员培训计划63四、管理费用估算63第九章 项目经济效益分析65第十章 不确定分析71一、盈亏平衡分析71二、敏感分析71三、结论74四、风险分析74五、风险测度76第十一章 结论79目录第一章 前 言一、可行性研究的目的和依据 1、可行性研究的目的1.1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。1.2对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项4、目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 1.3结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 1.4对项目进行投资分析和风险分析。2、可行性研究的依据 2.1成都市规划管理规定； 2.2国家建设部及成都市颁布的与房地产相关法律与政策； 2.3成都市2005房地产年鉴； 2.4成都市成都市房地产信息中心相关数据； 2.5成都市房地产开发协会开发信息；2.6现场勘察和实地调研所得资料。二、项目概况1、项目土地的获得和建设指标1.1本项目是xx集团转让地块，位于xx新区，总共125亩，xx集团拟定包干转让价为100万元/亩，土地总价值约为12500万元。1.2地块呈长方形5、，南北向约350米，东西向约240米，东侧为临河面。1.2本项目属于成都市二类商住用地，建设指标如下：总用地面积：8.33公顷，合125亩。容积率：高层 2.4 多层1.8总建筑面积： 多层14.99万平方米 高层19.99万平方米建筑密度：多层30%、高层20%绿化率：25%建筑高度：50米2、项目地理位置项目位于xx新区，紧邻府河西岸，毗邻嘎纳印象、翠拥天地、政府公寓等楼盘。3、项目所在地的周边环境3.1自然环境和环境质量该地块属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况：南向毗邻政府公寓，顺路前行约500米即到xx老区。北向紧邻xx公园和嘎纳印象楼盘，6、嘎纳印象是一个大型纯商业楼盘，有助于本项目完成商业配套设施和娱乐休闲配套设施。东向紧邻府南河和河边的公路，由于河堤已经修葺完成，公路和河边绿化景观形成优美的风景，空气清新，宁静而美丽，可提升本项目的居住环境和商业经营环境。西向西向为农田，远眺可见到黄龙溪的公路。3.2人文环境：xx原为双流县的一个镇，距成都约20公里，居民约3万人，xx原有医院、购物中心、中小学校等；现四川大学，成都信息工程院等院校都南迁至距xx城不远的地方；xx新区作为2000年后兴起的居住区，二年中销售已经超过100万平方米，但入住率比较低，只有大概1万人，约为25%；由于xx新区入住人口较少，其商业等还未形成规模；成都市7、的向南发展计划和市政府搬迁计划，随基础设施的不断完善，新区人口会迅速增加，人文环境也将得到根本改善。3.3经济环境：xx原为双流县的一个镇，一直以来经济水平都比较好，xx从九十年代开始发展就以休闲娱乐和绿化种植为主要发展产业，2004年人均收入达到19552元，随xx不断成熟，xx经济还将提升。3.4社会环境：医疗网点：本案距xx最近的医院车程约10分钟，步行约30分钟，在城市生活配套范围内；购物环境：本案距xx老成区最近的综合购物网点车程约为10分钟，步行约为30分钟，偏远了一些；银行环境：本案距xx老城区最近的金融服务网点车程约为10分钟，步行约为30分钟，偏远了一些；交通环境：本案位于x8、x新区，距南沿线约600米，距xx老成区约500米，今后的地铁站在附近有两个，距本盘大约500米左右；在新区楼盘中，交通环境相对较好；附近暂时没有开通通公共汽车，但据了解嘎纳印象将开通至市内的公共汽车线路，对于交通环境，我们认为在近期有很大的提升的可能性。餐饮娱乐网点；xx老城区目前尚无集中的餐饮娱乐网点，新区现只有6家餐饮、2家娱乐，而这些餐饮娱乐的档次很低，基本是给汽车服务网点（包括加油站、汽车美容店、汽车修理厂）：目前在xx新区已经有了汽车美容店，尚未发现加油站和汽车修理厂；在建的嘎纳影象作为综合休闲购物公园配套有大型超市和其他休闲商业服务设施，将会彻底解决购物网点、银行网点、汽车服务网9、点以及餐饮娱乐网点，充分提高本案的生活配套环境，本案的生活配套环境将会有很大的更新空间。地铁一线即将开工，预计2010年投入运营，xx的交通情况将得到本质性的改变，而现在已经在房地产市场中表现出客户的预期认可。三、项目的性质和主要特点1项目的性质本项目是二类商住用地，是以开发住宅为主，附带一部分商业房屋的项目。从周边环境来看，本项目应该开发中档或中高档住宅。2、项目主要特点2.1本项目已属于历史征用地，已完成拆迁的赔付工作；2.2本项目土地已完成三通工作；2.3本项目土地的赔偿青苗费由xx集团负责，费用包含在土地转让费中；2.4本项目开发条件比较成熟；2.5本项目的开发环境比较好。第二章 开发10、项目用地现状调查一、需拆迁的地面建筑（见下表） 单位：平方米建筑高度层数占地面积建筑面积备注水塔15米12.6已赔付办公室6.3米2层180360已赔付民房19.2米3层97220已赔付民房29.53层90197已赔付二、用地范围内居住人口和拆迁情况本项目用地范围内已完成拆迁。三、用地范围内没用生产、经营企业。四、用地内其它地上和地下附着物数量单位备注水井1口已赔付菜地100亩xx集团赔付五、各种市政管线1、本项目东面临河道路已经完工，北面河堤已经整修，道路施工即将开始，南面的规划道路已经开工，西面规划道路按照规划于2006年动工；2、本项目用地属于平原地貌，拆迁量和场地平整工作量比较少；3、11、该地块用水有水厂提供,在地块附近建有管径为300毫米的给水管,地块用水可由该管接入；4、该地块雨水、污水系统均已安装到用地东侧的公路下；5、该地块现用电有西北侧的变电所的10kv架空线路引来。6、整个新区目前小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,埋设DN500管道一根。7、地区邮局位于老城区,根据规划将在本项目北面设立一个邮政所；该地块现状电信线路由东南侧的xx电信局引来。8、广播和网络光纤已经埋设在本项目东侧临河公路下。第三章 市场分析和建设规模确定一、宏观经济环境分析自2003年以来，我国宏观经济正处于经济周期的上升阶段。国家针对宏观过热的现象，于去年下半年开始实施新一轮的宏12、观调控措施。到目前为止，已经取得了一定的成果。宏观经济已经保持平稳运行，国民经济总体形势好转。预计我国国民经济在2005年可以继续保持较快增长，GDP增长率将超过自亚洲金融危机爆发以来的平均水平。1、经济环境2004年，成都市社会消费零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%：生活物价方面人均可支配收入10394元，人均消费支出为8997元，比2003年同期增长27.4%；2004年成都市的价格指数为103.9，高于2003年。以上宏观数据显示，成都的经济经过多年的发展，目前正处于一个较高速度的发展阶段，为成都未来经济发展奠定了良好的基础。经济指标增速比较(%)051015202530313、5199920002001200220032004地区生产总值固定资产投资总额社会消费品零售总额2、政策环境2004年进行的新一轮宏观调控政策，其措施可归纳成以下四个方面：（1）货币政策：两次提高商业银行的存款准备金，实行差别存款准备金制度；扩大贷款浮息制度；提高存贷款利率制度等等。（2）土地政策：国土资源部实行土地管理部门的省以下垂直领导，严格土地保护制度；加强土地和环境保护法执行力度；对部分城市实行了农用地转用停止审批半年的措施等。（3）行政措施：中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥三行业投资。（4）财政政策：调整国债发行量；调整国债资金使用结构等，其中货币政策、土14、地政策和行政措施对房地产业有较大的影响。二、成都房地产经营环境1、成都经济现状和趋势1.1成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的时期，房地产开发已由几年前集中在一至二环路间开发转向三环路以外以及更远的郊区楼盘并举的局面，1.2由于土地限制，南面开发已经向三环路外发展，天府大道沿线将会成为发展重点。1.3城西的开发由于受到文物保护的影响控制了城西的房地产发展。1.4成都市住房消费市场为增量市场，过去的存量到目前为止基本被消化。目前面临的主要问题是开发跟不上需求。1.5目前已经进入95年购房的进行升级换代的第一个高峰期，进一步提高了需求，1.6由于城市发展，外来人口大量进入成15、都，2004年已经达到31.9万人，随着户籍制度的改革，今后还会有更多的外来人口迁入成都，对住房的消费需求也会进一步增多。2、xx经济现状和趋势1.1双流一直是全国的百强县，作为双流县的重要经济区域，xx的经济实力原本就很强，原来有xx等国有大型企业；1.2由于市委、市政府已经宣布南迁，加速成都市的向南发展，xx新区的基础建设已经全面开始建设，包括现在新会展中心、天府大道等在成都堪称一流。1.3由于市委、市政府已经宣布南迁，加速成都市的向南发展，xx的经济得到暴发性的增长，2004年固定资产投资额已经达到67.5亿元，增长56.1%；房地产投资14.1亿元，增长52.3%；均位居成都郊区前列。16、1.4由于xx有良好的发展机遇，且配套设施日益完善，未来会保持高速经济增长。1.5由于xx当地的政策，随配套设施的完善，居住环境的提升，迁居xx的人口还将增加，届时将对xx的经济和房地产市场起到巨大的推动作用。结论：从宏观经济面，成都市的经济状况和xx当地的经济状况都比较理想；尤其是xx的经济，由于其自身经济基础良好，在有利政策的引导下，现在经济运行良好，经济增长趋势很好，为本项目打下良好的经济基础。三、本地房地产市场现状1、成都市房产市场本现状2004年成都房地产有了快速增长。房地产投资趋缓，销售火暴，空置房下降，整体房价增速加快。1.1当前成都房地产市场发展特征：1.1.1成都的城市发展正17、处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的时期，房地产开发已由几年前集中在一至二环路间开发转向三环路以外以及更远的郊区楼盘并举的局面，1.1.2由于土地限制，南面开发已经向三环路外发展，天府大道沿线将会成为发展重点。1.1.3城西的开发由于受到文物保护的影响控制了城西的房地产发展。1.1.4成都市住房消费市场为增量市场，过去的存量到目前为止基本被消化。目前面临的主要问题是开发跟不上需求。1.1.5目前已经进入95年购房的进行升级换代的第一个高峰期，进一步提高了需求，1.1.6由于城市发展，外来人口大量进入成都，2004年已经达到31.9万人，随着户籍制度的改革，今后还会有更多的外来人口迁入成18、都，对住房的消费需求也会进一步增多。1.2、成都整体房地产市场特征1.2.1国家调控政策明显，房地产“降温”成绩显现整体房地产业投资增速比2003年下降近2个百分点；房地产投资比例大幅回落。2004年房地产开发投资完成291.41亿元，同比增长1.8%，其中住宅投资完成185.6亿元，减少1.8%；商业营业房完成55.15亿元，大幅增长83.4%；办公用房完成投资9.86亿元，增加18.1%。住宅投资偏弱，商业物业投资增长较快。1.2.2新开工房屋减少，消费者选择渠道变窄，房屋销售市场保持旺盛。成都房地产各项开发指标呈现逐步攀升的发展势头，2004年变动较大的是新开工面积下降幅度比较大，这是国19、家加强土地控制的结果，按照现有土地供应来看，预计2005年仍然保持比较低的开工面积。1.2.3供销关系促进空置率持续下降由于目前市场产量小于销售量，房地产市场呈现出火暴的销售行情，空置房持续下降，2004年商品房空置面积153.18万平方米，同比下降28.16%；其中住宅空置58.82万平方米，同比下降59.1%1.2.4商品房房价涨幅16.98%2004年全市商品房（含经济适用房）的销售均价为2452元/平方米，同比上升16.98%，每平方米上升356元，其中住宅销售均价为2377元/平方米，同比增长24.6%，商品房销售额达到306.27亿元，同比增长51.2%，其中住宅销售额242.3420、亿元，同比增长41.5%。1.2.5二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣1.2.6郊区房地产高速发展2004年，郊区商品房成交429.85万平方米，金额70.28亿元，较2003年分别增长48.19%，74.38%。其中住宅成交377.64万平方米、50.79亿元，较2003年分别增长45.73%、70.62%；非住宅成交52.21万平方米、19.78亿元，分别比2003年增长23.45%和63.99%。2、xx房产市场本现状随xx的经济发展、政府部门和企业的迁入以及基础设施的完善，xx在前的一段时间对21、房地产的需求有很大的增长，xx房地产市场已经成为成都市郊区房地产市场的龙头，而且还将持续保持高速增长。2.1xx房地产市场2004年销售火爆，去年供应房屋62.7万平方米，销售61.3万平方米，产销比1.04，xx新区的住宅价格从1732元/平方米（2003年12月均价）上升到2721元/平方米（2004年12月均价），上涨36%。2.2由于xx新区房地产起步较晚，基本没有积压的空置房，2000年以后新建住宅的消化非常好，这不仅得益于最近房地产市场的火爆，同时也得益于成都市的政策。2.3xx房地产市场的特征2.3.1 2004年的市场供不应求，2005年上半年xx新区的房地产市场供不应求还在持22、续，房地产市场还在升温。2.3.2xx的房地产成熟度非常不均衡，xx老区由于建设年代比较远，其城市格局、建筑群的层次都跟不上现代发展的需要；天府大道两侧从三环路到中和之间，虽然有大量的土地，但是还没有形成开发和购买的人气，配套设施也还未动工，其成熟度不够，暂时还达不到大规模开发的条件，从而使xx新区房地产市场的优势更加明显。2.3.3xx新区由于整体开发较早，且依托xx老区较为成熟的配套设施，目前成熟度相当高，开发和购买人气都比较高；新怡地产的左岸花都和远大地产的远大都市风景作为成都的大盘，无论从规模（总用地分别为2000亩和3000亩）还是从品质上在成都都属于一流的楼盘，从而提升了xx新区整23、体的房地产形象。2.3.4xx新区经过五年的开发后，可开发地块已经很少了，整个新区的已开发房屋已经销售了90%以上，供不应求的销售局面将继续维持。四、本地地产市场特征1、成都房地产场特征1.1商品房供应稳定，需求旺盛2004年房地产市场呈现供求稳定，需求旺盛的特征；全年商品房供应量为717.64万平方米，同比增长4.15%，其中住宅供应485.39万平方米，同比下降0.4%；商品房销售面积为829.66万平方米，同比增长11.92%；其中住宅销售687.81万平方米，同比增长8.82%；预计今年和明年开发量与去年持平。1.2中大户型缺口大，住房升级换代需求强烈从2004年户型面积段供销情况看，24、120平方米以上的中大户型供应缺口达到124.8万平方米，这是由于目前住房升级换代需求强烈造成的。1.3金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限。2004年全市各银行发放个人住房贷款共计70.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额32.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。2004年新增归集住房公积金10.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计10.41亿元，同比增长60.8%；支持个人购房建筑面积达230.76万平方25、米。2、成都房地产市场需求状况2.1消费者结构发生变化外地人的新建商品房购买量在2003年首次超过市区购买量后，在2004年始终位居首位，已经成都商品房消费的重要力量；在个人购买中，2004年外地个人购买的新商品房总面积397.47万平方米，同比增长24.77%，占交易总量的47.9%，比2003年提高4.9%，住宅提高5.7%，达到51.1%。消费结构对比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%单位购买市区个人市郊个人外地人2003年2004年2.2 2005年购房需求比强烈成都市房地产信息中心在2004年9月做的一次购房者情况调查显示：即将购房的比26、例并不高，而在两年内购房的比例较高，房地产市场的信心指数较高，待购客户较多。2.3郊区尤其是xx与市区房地产市场的差距正在迅速缩小2.3.1由于成都的商住范围已经扩大，主要房地产市场也随之向外延伸，当市区的土地日益减少时，开发重心和购买重心都向市郊转移。2.3.2由于市郊的土地成本大大低于市区，房屋信价比都高于市区，只要交通和配套问题问题得以解决，房屋的销售会逐步成为主力市场。2.3.3由于市委、市政府已经宣布南迁，加速成都市的向南发展，xx新区的基础建设已经全面开始建设，包括现在新会展中心、天府大道等在成都堪称一流。3、成都房地产市场趋势分析3.1商品房市场需求潜力巨大，供不应求的格局在短时27、间内仍将延续3.1.1外地人购买需求不断增长由于成都市的经济环境和居住环境得到改善，外地购房者大幅增加，2004年外地购房者购买的新建商品房397.63万平方米，占商品房销售面积比例的47.9%，成都经济飞速发展，城市化进程加快，城市面貌、城市综合实力、城市生态环境发生了巨大变化，成都的居住和投资环境吸引了大量的外地人，因而在成都市商品房销售，外地人购买比例还将继续增加。3.1.2改善性住房需求成为增长的主要因素成都投资购房比例为11.3%，其中用于出租的比重为9.5%，购后再出售的比重为1.8%。从对22个2004年上市楼盘房屋出售后使用情况抽样调查来看，空关比例7.92%，房屋的需求仍然是28、以自住为主，成都房地产市场需求是建立在不断再生的基础上的，市场消费需求断层现象暂时不会出现。3.1.3旧城改造引发被动需求2002年开始的大规模危旧房改造，三年拆迁危旧房410万平方米，加上城市道路通畅工程、沙河整治工程、东郊产业结构调整等，旧城拆迁改造引起居民购房被动需求。3.1.4成都潜在购房需求巨大随城乡一体化工程的实施，成都市城镇人口将在2020年增加700万人，这将增加至少105万套住宅，共10500万平方米，2001-2003年平均每年迁入人口20万人，创造约600万平方米购房需求，由于迁入力度逐年增大，其需求也呈逐年递增趋势。3.1.5房地产市场供应量持续紧张由于宏观调控因素的影29、响，土地供应仍然比较紧张，将影响2005年的市场供应量。成都2004年成都的土地供应量有所加大，但绝大部分都是大盘，相对中小盘，大盘的运作周期很长，其开发准备期也很长，在短时间内，这些大盘不会大规模上市。成都原储备的开发土地现在已经基本消耗，2005年土地供应总量仍然紧张。3.2、成都房地产市场价格会保持增长3.2.1成都房地产供求关系决定价格继续上扬由于多种原因，成都房地产供不应求的局面还将持续，在这种供求关系的影响下，价格会持续上扬。3.2.2房地产成本上升导致房地产价格上涨由于土地的获取规范化，土地供应紧张，导致土地价格上扬，造成了房屋成本大幅上涨，房地产价格也随之上涨；从2003年以来30、，国家对房地产及相关产业进行宏观调控，包括水泥、钢材等主要建材都有了较大的上涨，导致房屋成本和销售的上涨。4、xx房地产市场特征4.1商品房需求大幅增长4.1.1由于成都市政府和各办事机构都将南迁至xx，成都市同时将在南部建设城市副中心，从2003、2004年来看，对xx房地产的消费刺激很大，随南迁的临近房地产消费还将增长。4.1.2随着xx开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，xx新区作为成都市副中心已初现雏形xx新区的住宅建设符合成都市城市总体规划（1996-2020），随市委、市政府以及各政府部门南迁，成都市市政府必将在政策上加大力度予以扶持，使xx新区的发展具31、有良好的前景4.1.3由于企事业单位迁址xx，造就了相当大的被动需求，这应该是最近几年xx房地产市场上最活跃的消费力量。4.2土地供应仍然紧张4.2.1成都市南面在三环路内的土地已经基本开发完毕，土地供应存在断档现象。4.2.2目前xx的开发核心在xx新区，而其他地方虽然有土地，但由于各种因素限制，还没有达到大规模开发的成熟度。4.2.3xx老城区建设年代比较早，其配套设备设施、以及开发环境都不理想，而xx新区能依托老城区的部分配套设备，已经大规模开发了4年，其土地成熟度和开发环境在成都南郊是最好的，也是人气最高的。4.2.4现已开发的土地已占xx新区土地的37%，已出让的土地面积为3500亩32、，占xx新区的63%。新希望集团220亩,远大集团（远大风景开发商）约2000亩,心怡地产（左岸花都开发商）1300亩,统建办400亩,新区其余地方规划暂时未上报,固维持现状尚待后续开发。4.3xx新区房地产市场仍然供不应求4.3.1近年来，xx新区房地产开发呈现供销两旺的局面，随政策实施和配套设备设施的不断完善，在xx新区置业的客户越来约多，从2000年的5万平方米到2004年的61.3万平方米，房地产的销售面积增长了12倍，随政府搬迁的邻近，房屋需求还会增加；通过回归计算，2005年的需求可能达到74万平方米，2006年的需求可能达到89.14万平方米。4.3.2. 2005年-2006年33、xx新区的房地产市场供应量仍然紧张，一方面是土地比较紧张，另一方面xx新区现有存量土地都已经掌握在少数几个开发商手中。根据规划方面的信息，xx新区2005年的开发量约为40-50万平方米之间。4.4xx房地产市场价格将继续走高4.4.1由于多种因素的影响，成都房地产市场价格会继续走高，这将带动xx房地产继续走高。4.4.2 xx新区在2005、2006年的供不应求的供求矛盾将更加突出，这也将使房价继续走高。4.4.3 由于成本上涨使xx的放假继续走高。4.4.4 从xx市场价格来看，xx住宅的心里接受价位已经到达27003000元/平方米的范围中，且会继续升高。4.4.5 xx新区的房地产价格34、增长率是成都最高的，在四年中房产价格已经从均价800元/平方米上涨到2721元/平方米，根据分析，在2005年年底房价预计上涨到3080元/平方米，而2006年年底预计涨至3560元/平方米。xx新区住宅价格和趋势05001000150020002500300035002000年2001年2002年2003年2004年2005年房屋价格回归线五、本项目场初步机会论证1、机会论证1.1房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项35、目的优势点、竞争点、卖点。1.2项目开发经营优势点本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于xx新区住宅市场的优势点集中如下。1.2.1 项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济进入上升期，同时房地产市场也迎来繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。成都市开始实施城市向南发展，市政府将迁往xx，xx新区房地产市场拥有政府政策支持，并在消费者中有比较强的号召力。随国民经济增长，人民生活水平大幅提高，置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成36、为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。1.3项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模1.3.1本项目东临府南河，西临xx河畔公园，其自然环境在xx新区独天得厚；1.3.2本项目可作为企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；1.3.3本项目占地125亩，规模适中，可作为中档住房，是置业的较为理想的地方；1.3.4大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么本项目销售将适逢其时。理想地方。1.4项目开发经营机会点1.4.1整个xx人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之政府南37、迁的大规模建设活动，使得整个xx的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。1.4.2项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，xx新区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个XX乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。1.4.3本项目目前交通状况良好，已建的天府大道，规划的将成都地铁1号线即将开建，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将2、风险论证2.1.xx新区的发展和政策预期是分不开的，市政府宣布南迁计划38、造就了xx新区房地产市场的火爆，但如果南迁工作相对滞后，则房地产市场的耐久度会有降低，可能会对xx新区房地产造成影响。2.1. xx新区房地产市场的发展还得益于xx新区的基础配套设施的建设预期，如果成都市基本配套建设重点转移，或者xx基本配套建设滞后，也会对xx新区房地产造成影响。六、项目竞争分析1、项目周边楼盘分析1.1xx新区商品房市场状况楼盘建筑形态价格付款方式销售状况远大风景1期欧式花园洋房，水环境、欧式商业街低密度建筑2000亩住宅16万平方米商业3万平方米2004年年底开盘，现一期已销售50%，销售状况较好。左岸花都1期多层、商业商业街1300亩住宅28万平方米商业3.5万平方米239、003年年底开盘，一期已经清盘水上花城低密度建筑，临河环境，低密度建筑，别墅群无住宅10.4万平方米商业1万平方米2004年开盘，现已销售70%黄金海岸多层建筑，别墅无住宅8.4万平方米商业0.9万平方米2003年开盘现已销售90%翠拥天地多层建筑，别墅无住宅13万平方米商业1万平方米2003年开盘，现已销售95%城南名筑高层电梯公寓无住宅16万平方米商业0.6万平方米2005年年初开盘，现已销售约20%嘎纳影象纯商业楼盘无8万平方米包括1个大型超市、1个星级酒店2005年3月开盘，现已销售约10%商品房总计109.8万平方米，其中住宅91.8万平方米，商业用房18万平方米。已售商品房74.740、7万平方米，其中住宅已售67.37万平方米，正在销售的有24.43万平方米，新开楼盘有17.6万平方米，占72%；商业用房已售10.6万平方米，正在销售销售7.4万平方米，新开楼盘4.1万平方米，占55.4%，总的来看，xx新区房地产处于供不应求的状态。 1.2xx新区地出让情况:新希望集团220亩,远大集团（远大风景开发商）约2000亩,心怡地产（左岸花都开发商）1300亩,统建办400亩,新区其余地方规划未上报,固维持现状尚待后续开发。1.3xx新区开发现状及态势xx目前开发的住宅小区主要集中在xx新区，现有远大风景，左岸花都，水上花城，黄金海岸，翠拥天地、城南名筑等项目；商业楼盘主要包括41、远大风景荷兰水街、左岸花都商业街、嘎纳映像等，xx新区的住宅物业形态有低层、多层，高层，联体别墅。xx新区住宅呈现出明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区配套设施日渐完善，住宅畅销，产品供不应求等，下面是价格，付款方式，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等几个方面的调查统计情况。 远大风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层42、建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是xx新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 左岸风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：31.5万平方米，住宅43、28万平方米，商业3.5万平方米；开盘日期和价格：开盘起价2200，均价2400； 清盘时起价2600，均价2900；开盘日期：2003年6月 清盘：2004年12月规划和户型设计：左岸花都1期住宅部分规划为多层建筑，容积率1.6，建筑密度27%，以6+1为主，中心环境采用欧洲风格，外立面采用欧洲风格。左岸花都1期主力户型是4+2+2，3+2+2；主力户型面积从120-180平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：已经清盘。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在44、目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：开发商：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是xx新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高45、档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，46、远大风景是xx新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元47、，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是xx新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：物业48、形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是xx新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，49、都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是xx新区最高档的楼盘。远大风景主50、力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。2、市场吸纳分析2.1市场总吸纳率市场吸纳总值：吸纳数量74.77万平方米，吸纳速度：供应量109.8万平方米平均价格：最高价： 最低价： 吸纳率：68%2.2商业房地产吸纳值商业楼盘吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 吸纳速度供应量18万平方米平均51、价格：最高价： 最低价： 吸纳率：60%底商楼盘吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 吸纳速度 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最高价： 最低价20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：主题商业楼盘吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米52、以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最高价： 最低价：20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：2.3住宅吸纳值住宅楼盘吸纳值：吸纳数量10.6万平方米供应量18万平方米平均价格：最高价： 最低价： 吸纳率：60%电梯公寓吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最53、高价： 最低价20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：多层住宅吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最高价： 最低价：20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：低层住宅吸纳值：54、吸纳数量10.6万平方米 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最高价： 最低价：20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：注：在以上数据中，2004年3季度以后的新开楼盘市场未吸纳楼盘比例比较高约占70%，而其大部分销售势头比较好，说明xx新区的销售状况很好，楼房空置率相当低。2.4吸纳值预测预计2005年和2006年市场需求大约为55、150-170万平方米之间，而2005年和2006年的供应量应该在130万平方米以内。所以预计市场吸纳率将会进一步增加。从以上吸纳分析来看，商业用房的吸纳值和吸纳速度明显低于住宅，说明现在xx新区的商业环境还不成熟，在本项目开发中应该注意商业用房的建设规模和比例；而住宅中电梯公寓的吸纳值和吸纳速度低于多层和低层住宅，说明xx新区目前对电梯公寓的消费还不成熟，但今后随xx新区的土地市场供应减少，购买需求量的增加，电梯公寓逐渐会被市场接受，据了解远大都市风景、左岸风景都计划在今后向市场推出电梯公寓。七、拟建项目建设规模的确定1、指标范围本项目属于成都市二类商住用地，建设指标如下：总用地面积：8.356、3公顷，合125亩。容积率：高层 2.4 多层1.8总建筑面积： 多层14.99万平方米 高层19.99万平方米建筑密度：多层30%、高层20%绿化率：25%建筑高度：50米2、本项目确定确定建设规模的策略1、物业形态的确定1.1本项目临河面环境优美，靠近公园，可开发部分商业用房，与嘎纳映像的商业连接，充分利用嘎纳映像的商业氛围营造外部的休闲商业。1.2由于目前xx新区的电梯公寓消费还不成熟，本项目可分两期开发，第一期开发为多层住宅，第二期可开发小高层住宅，如果开发第二期时电梯公寓消费市场仍然不好，可变更为开发多层住宅。2、物业环境的确定2.1xx新区的消费者对房屋环境期望值比较高，而xx新区57、所开发的房屋都是中档或高档房屋，所以本项目应该开发中高档房屋；居住环境应该设计为中高档，最好形成主题环境，并在销售中突出环境。2.2合理控制建筑密度和容积率。2.3配套设施方面，会所、地下停车位等应该配备比较充足。3、建设规模的确定1.1总用地面积：8.33公顷，合125亩。总建筑面积：161858平方米，容积率1.94，住宅共149858平方米，商业11000平方米，地面公建1000平方米。1.2一期用地4公顷，建设6+1多层公寓，东侧建筑下面两层为商业用房，上面为住宅，建筑密度27%，容积率1.6，绿地率35%，；商业用房总建筑面积11000平方米，住宅52000平方米，会所等公建100058、平方米。1.3二期用地4.33公顷，全部建设11+1的小高层公寓，建筑密度20%，容积率：2.26，小高层住宅建筑面积97858平方米。1.4地下车库共建设 1250个机动车位。第四章 规划设计方案选择一、项目市政设施走向规划1、本项目东面临河道路已经完工，北面河堤已经整修，道路施工即将开始，南面的规划道路已经开工，西面规划道路按照规划于2006年动工；2、该地块用水有水厂提供,在地块附近建有管径为300毫米的给水管,本项目用水可由该管接入；3、该地块雨水、污水系统均已安装到用地东侧的公路下,本项目排污、雨水可由此接入；4、该地块现用电有西北侧的变电所的10kv架空线路引来,本项目电力可由此接59、入；5、整个新区目前小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,在本项目东南面埋设DN500管道一根，本项目天然气管道可由此接入；6、在本项目东面已经铺设光纤和电信电缆，本项目光纤和电信线路可由此接入。7、本项目商业部分是集中在用地东面沿街商铺，定位休闲商业用房，河堤、道路以及河堤绿化带已经竣工；交通走向方面，向北连接嘎纳映像，向南通向xx老城区，道路宽度约20米，交通环境和走向比较适合休闲商业。二、xx新区消费分析1、xx新区近年项目楼盘建筑形态卖点开发面积销售状况都市风景1期欧式花园洋房，水环境、欧式商业街低密度建筑欧式花园洋房，荷兰式水环境。大盘运作，低密度建筑人文社区距离南沿线60、较近，交通比较方便，是本区域第一个花园洋房2004年年底开盘，现一期已销售50%，销售状况较好。左案花都1期多层、商业商业街绿化环境大盘运作，低密度建筑。距离南沿线较近，交通比较方便。2003年年底开盘，一期已经清盘水上花城低密度建筑，临河环境，低密度建筑，别墅群临河环境，低密度建筑，环境优美。低密度建筑，小环境较好。2004年开盘，现已销售70%黄金海岸多层建筑，别墅海岸风光，休闲居家有一定的功能区域2003年开盘现已销售90%翠拥天地多层建筑，别墅绿化环境风景园林有一定的功能性，处于较为繁华的地块。2003年开盘，现已销售95%城南名筑电梯公寓环境优良的高品质电梯公寓是xx第一个电梯公寓261、005年年初开盘，现已销售约20%嘎纳影象纯商业楼盘美式商业街2005年3月开盘，现已销售约10%2、竞争分析三年来，xx区总开发面积在100万平方米以上，销售非常良好，现在已经基本销售完毕。我们注意到，xx新区楼盘价格分布是从南沿线到新区内价格存在递减现象，从左岸花都、远大都市风景32003400元/M2递减到翠拥天地2750元/平方米。本盘周边环境良好，由于新区的存量楼盘销售已经基本清盘，故本盘竞争对手很少。3、客户需求分析3.1产品品质对已售房屋的价位和各环节的相分析：房屋 权重销售权重环境26.7%价格6.2%质量7.7%外观16.3%内部配套设施9.6%周边配套设施1.3%户型7.362、%户型面积面积11.7%开发商品牌12.1%其它1.1%从以上分析可知，在xx开发的房屋最好的销售卖点是环境、品牌以及外观；户型面积、内部设施也很重要。3.2、客户类型聚类分析对已售房屋的消费者进行聚类分析和购房行为的分析 表一类型行为环境价格设施安静方便户型管理品牌好动是是是小老成是是中是是新婚是是工作是是是外来是是中小是首购是是是中小是多购是是是中大是是投资是是是是小娱乐是是是中小是家庭是是是是中大是是表二年龄居住人口收入要求所占比例2030233500450012%3040354500550040%4050354800580021%5060364500580014%60以上254000563、50013%由以上条件进行分析可知，xx新区的主要客户构成如下：l 3050岁的多次购房者，家庭人数为35人，家庭月收入在3500元以上的消费者，购房目的为自用。l 家庭购房者，家庭人数为25人，家庭月收入在3500元以上的消费者，购房目的为自用；l 3040岁因工作原因须常住的购房者，家庭月收入在5000元以上的消费者。l 3050岁的首购房者，家庭人数为35人，家庭月收入在4000元以上的消费者，购房目的为自用。l 3040岁的度假购房者，家庭月收入很高。3.3客户类别来此xx置业的客户主要选择xx新区，集团购买比重较大，。已购房客户区域分布如下：区域 xx新区 xx老城区 天府大道其它地64、区比例 90% 7% 3%已购房客户职业分布行政事业单位 科研教育单位 个体私营企业55% 25% 20%由于xx新区属于新区开发，拥有良好的政策，目前区域楼盘客户主要来源比较广泛，客源挖掘潜力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。3.4购买力来此区域置业的客户购买力较强，已购放客户的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为20-35万元左右，贷款年限为15-20年，月还款额在1400-2500元之间贷款买房已成为消费主流。3.5购买动机此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动65、机如下：换房 结婚用 投资53% 11% 36%从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近（即离工作单位或原有居住区域远近），户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。4、市场细分4.1消费群归纳：通过以上分析，综合归纳客户主要有以下几类：A类客户：3050岁的多次购房者，家庭人数为35人，家庭月收入在3500元以上的消费者，购房目的为自用，B类客户：家庭购房者，家庭人数为25人，家庭月收入在3500元以上的消费者，购房目的为自用；C类客户：3040岁因工作原因须常住的购房者，家庭月收入在5000元以上的消费者。D类客户：3050岁的首购房者，家庭人数为35人，家庭月收入在400066、元以上的消费者，购房目的为自用。E类客户：3040岁的度假购房者，家庭月收入很高。随xx新区开发的成熟，还可能出现以下几类客户， F类客户：2030岁，在xx工作，有较稳定的收入； G类客户：3050岁，在xx工作的私营企业主； H类客户：2540岁，是在xx附近的外企工作，有较高的稳定收入； I类客户：3040岁，在政府部门工作，有较高的稳定收入。 综合分析对客户购买房屋类型如下：4.2目标客户群提取综合前面的分析，我们应该争取的客户是A、B、D、G、H、I类客户，占xx新区总客户的60%80%。由于本案位置相对繁华方便，本案争取的客户相对偏好为相对时尚化的人群。5、本项目定位：5.1本项目67、住宅定位根据以上的分析，本项目可定位于中高档住宅，销售价格2600-3500元/平方米，均价3000元/平方米，销售面积90-200平方米/套，总价23.4-66万元。5.2本项目商业部分定位本项目的商业用房定位于休闲商业，销售价格6000-8000元/平方米，均价7000元/平方米，销售面积40-80平方米/套，总价24-56万元。三、规划和设计1、项目总体规划 1.1由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 1.2总体规划中应68、尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。 1.3总体上来说，本项目的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。1.4虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来XX花园业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。1.5在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共69、设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。1.6本项目构成和平面布置1.6.1总用地面积：8.33公顷，合125亩。总建筑面积：161858平方米 容积率1.941.6.2一期用地4公顷，总面积：建设6+1多层公寓，东侧建筑下面两层为商业用房，上面为住宅，建筑密度30%，容积率1.6，绿地率35%，；商业用房总建筑面积11000平方米，住宅52000平方米，会所等公建1000平方米。1.6.3二期用地4.33公顷，全部建设11+1的小高层公寓，建筑密度20%，容积率：2.26，小高层住宅建筑面积97858平方米。1.6.4地70、下车库共建设 1250个机动车位。1.6.5平面布置参见附件1（平面布置图）2、住宅建筑设计建议 2.1住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 2.2住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按71、内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计(左图为一参考方案,附录还有主要备选方案)。 2.3住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 2.4在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。 2.5户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化，物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层）等。三、小区配套设施建议 1、交通状况为影72、响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。 2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供73、水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总74、体原则的前提下，可以有更多的突破。四、项目规划设计方案（规划设计详图见附件2）1、本项目规划方案本项目共建设20幢建筑，其中6+1多层11幢，32个单元，共384户，11+1小高层9幢，18个单元共792户，商铺80间。综合绿化率35%，地下车位1250个，会所1000平方米2、户型分配面积（平方米）90-100100-130130-150150-180180以上户型二房二厅三房二厅三房/四房二厅四房二/三厅五房三厅比例5%30%35%20%10%总户数8542538619286一期户数25135130（10）68（28）26（26）二期户数60290256（6）124（4）60（60）注：括75、号中为顶跃套数第五章 资源供给一、建筑材料的需要和采购由开发商指定，施工单位包工包料供应建筑材料；按现有市场价和地区调差以及预、决算确定价格。二、施工和销售组织1、施工组织本项目开发期为32个月，并已经编制开发计划，按项目开发计划组织邀请招标确定施工和监理单位。2、销售组织本项目销售由开发商自己组建销售和宣传策划团队。三、项目施工和销售期间动力和水的供应1、动力本项目在施工和销售中申请临时施工用电，用电规模为120千伏安。2、水本项目在施工和销售中申请临时施工用水，申请管径150毫米水管一根。第六章 环境影响和环境保护一、本项目环境状况本项目地块属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富76、。本项目位于府河边，自然环境优美，适合建设中高档楼盘。二、本项目的主要污染源和污染污染物由于本项目商业用房定位于休闲商业，在本项目建成后，主要的污染源来自商业用房经营时产生的油烟，这会影响部分住宅的生活环境质量。三、解决方案本项目在为商业用房设计了专门的排烟管道，能够保证客户在使用时不对住宅构成污染。第七章 开发建设和销售计划一、前期开发计划（见下表）序号工作内容2005年56789101项目评估2购买土地3资金筹措4公司批准5法律手续6投资估算7详细规划8规划方案审批9一期勘探设计10设计方案审批11选择承包商12报建13平整场地、打围二、工程建设计划（见下表）序号工作内容20052006年77、2007年111212345678910111212345611期开始施工21期地下结构31期地上结构41期安装和装修工程51期室外工程61期竣工验收71期交房82期开始施工92期地下结构102期地上结构112期安装和装修工程122期室外工程132期竣工验收142期交房三、宣传计划(见下表)2005年2006年2007年89101112123456789101112123456789101234567891011期推广造势期 2-1期内部认购和试销期31期销售扩张期 41期强势销售期51期清盘巩固期 62期推广造势期7-2期内部认购和试销期 82期销售扩张期92期强势销售期 102期清盘巩固期78、四、销售计划1、2005年10月开始招聘销售人员，并进行1个月的培训，选拔合格的销售人员组成销售团队。培训课时内 容 提 要2课时公司概况2课时公司规章制度及项目介绍2课时房地产形势分析与展望2课时现场参观2课时建筑学、土建工程知识2课时房地产经营知识2课时房地产投资及经营知识2课时售楼技巧2课时美学与心理学知识2课时公关礼仪2课时物业管理知识2课时礼仪及服务知识2课时房地产法律知识2课时周围楼盘情况介绍2课时财务知识2课时合同签署知识2课时房地产销售政策介绍2课时房地产项目推广及广告策划2课时完成本阶段培训心得体会文章2课时交流心得体会2课时售楼模拟演示2课时培训结束、总结44课时合计2、住79、宅销售计划2.1 2005年12月开始1期内部认购，目标是在5日内以均价2700元/平方米认购7800平方米2.2 在2006年1 -2月开始1期第一阶段销售，目标是在1个月内以均价2900元/平方米销售10400平方米。2.3 在2006年3-7月开始1期第二阶段销售，目标是在5个月销以均价3100元/平方米销售31200平方米。2.4 在2006年8月开始1期清盘销售，力争在1月内以均价3150元/平方米清盘2600平方米。2.5 2006年10月开始2期内部认购，目标是在10日内以均价3100元/平方米认购14700平方米2.6 在2006年11 -12月开始2期第一阶段销售，目标是在180、个月内以均价3200元/平方米销售19600平方米。2.7 在2007年1-7月开始2期第二阶段销售，目标是在5个月销以均价3250元/平方米销售58700平方米。2.8 在2007年8月开始2期清盘销售，力争在2月内以均价3200元/平方米清盘4858平方米。3、商业用房销售计划3.1 借1期住宅开始内部认购期间，从2005年12月开始推广造势期，通过在本项目购房的客户进行造势宣传。3.2 在住房销售开始达到高潮时，在2006年7月开始内部认购，目标是在10日内以均价5800元/平方米销售1650平方米3.3 在2006年7 -9月开始2期第一阶段销售，目标是在2个月内以均价6000元/平方81、米销售2200平方米。3.4 在2006年9月-2007年5月开始第二阶段销售，目标是在8个月销以均价6100元/平方米销售6600平方米。3.5 在2006年6月开始清盘销售，力争在2月内以均价6000元/平方米清盘。4、销售计划表2005年2006年2007年合计4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度1期住宅1206936.48610.6156671期住宅10829805080504262.831191.8商业用房22771342134213423306633合计1206936.48610.6227712171939293924592.853491.8第八章 项目开发组织机构和管82、理费用的研究一、项目管理体制和机构设置1、本项目是项目管理制，由公司任命项目开发负责人，他对本项目的开发对公司负责。2、本项目设销售部、工程部、财务部、策划、办公室二、管理人员配备方案1、销售部销售经理1人，销售主管2人，销售员6人。2、工程部工程经理1人，土建工程师2人，给排水工程师1人，安装工程师1人，预、决算工程师1人。3、财务部财务人员2人，负责销售现场收款。4、策划专员策划专员2人，负责宣传和销售策划4、办公室负责报建和其它有关手续1人，负责银行按揭事宜1人三、人员培训计划所有人员提前一个月到岗，熟悉工作内容和工作环境。销售人员要进行培训。四、管理费用估算 1、人工费用职位工作时间月83、薪社保+补助人数合计项目负责人32月150005001496000销售经理32月50005001176000工程经理32月80005001272000预算工程师32月30003001105600甲方代表28月30003004369600财务人员25月20003002115000策划人员30月30003003198000销售主管30月15002002102330销售员26月10002006187200总计65000450016959302、办公费用包括开办费摊销、固定资产折旧、办公室文印费以及车船使用费等，估算办公费用为人工费的20%，为339168元。3、交际应酬费估算为人工费用的30%，为584、08779元4、其它费用估算为人工费的10%，为169593元5、管理费总计估算为2713470元：第九章 项目经济效益分析一、销售收入估算1、住宅销售收入：见销售表 约46858.8 均价=46858.8万元/149858平方米=3126元/平方米2、商业用房销售收入 约6633 均价=6633万元/11000平方米=6030元/平方米3、销售收入=1+2=53491.8万元二、开发总产值1、地下车位=1250个4万元/个=5000万元2、总产值=销售收入+1=58055.98万元三、总投资估算1、土地费用：13956.722万元1.1购买土地费用 12500万元1.2城市建设配套费：90元85、/平方米16.1858万平方米=1456.722万元1.3拆迁安置费 0万元2、前期工程费：435.5464万元2.1勘探规划设计费 176.8458万元2.1.1 勘探费：20元/平方米8.33万平方米=16.66万元2.1.2设计费：10元/平方米16.1858万平方米=160.1858万元2.2三通一平费56.16万元2.2.1场地平整费：1300立方米120元/方=15.6万元2.2.2临时施工用电：20万元2.2.3临时施工用水：5万元2.2.4广告围墙：110元/平方米18408平方米=202.488万元3、房屋开发费 17478.835万元3.1建安工程费：12797.93万元386、.1.1多层建安费6.4万平方米700元/平方米=4480万元3.1.2小高层建筑9.7858万平方米850元/平方米=8317.93万元3.2、配套工程费4243.58万元3.2.1 地下室=1250辆30平方米/辆700元/平方米=2625万元3.2.2设施配套=100元16.1858万平方米=1618.58万元3.3、室外工程费6.2475万平方米70元/平方米=437.325万元4、管理费271.347万元5、销售费用 1293.34355.1售楼部建设费用：20万元5.2住宅销售费用：46858.8万元0.004=187.4352万元5.3商业用房销售费用：6633万元0.004=287、6.4万元5.4宣传费用：销售收入0.02=53491.80.02=1061.1196万元6、财务费用本项目贷款8000万元，利息6%，贷款期限2年0.8亿元0.062=960万元7、不可预见费：（1+2+3+4+5+6）0.03=34396.09330.03=1031.8828万元8、其他费用（1+2+3+4+5+6）0.03=34396.0933万元0.01=343.9609万元9、税费4775.0382万元9.1营业税：5.5%53491.80.055=2918.0789万元9.2产权税：53491.80.015=795.8397万元9.3维修基金53491.80.02=1061.11988、6万元10、总投资总投资=1+2+3+4+5+6+7+8+9=40546.6758万元二、项目投资来源1、本项目总投资40546.6758万元，项目投资来源可分三种，公司自筹资金、银行借款、预售筹资，其中自筹资金部分为1250万元，银行借款8000万元，其余部分为预售筹资。二、项目投资计划 单位：万元2005年2006年2007年合计3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度土地费用12500125001期报建费477.9477.91期前期工程费2053.1150223.11期建安费用2131.52131.5710.51776.3355.27105配套设施费用1618.61618.89、61期室外工程费1961962期报建费978.8978.82期前期工程费40172.5212.52期建安费2500250012502607.938317.92期室外工程费241.3241.3资金利息120120120120120120120120960期销售费用0.4827.7534.459.1848.737.637.618.4233.8营业税6.6381.5473.6125.2669.4516.6516.6252.62942产权税、维修基金780.51091.71872.2宣传费用2086.110818370189169186501061.1不可预见费14.614.714.714.714.690、14.614.614.714.71031.8管理费30.230.230.230.230.230.230.230.230.2271.4其他费用38.238.238.238.238.238.238.338.338.2344合计13100.92480.93041.929527082.81465.33426.32434.74223.740546.7四、财务评估1、经济效益评价：项目销售收入：53491.8万元项目开发总产值：58055.98万元项目总投资：40546.68万元公司自筹资金：12500万元项目销售利润=53491.8-40546.68=12945.12万元项目销售利润率=12945.1291、/53491.8=24.2%投资资金收益率=12945.12/12500=103.56%项目开发总价值=58055.98-40546.68=17509.3万元总利润=30.2%2、现金流量表 单位：万元2005年2006年2007年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度一、现金流出13100.92480.93041.929527082.81465.33426.32434.74223.7二、现金流入1206936.48610.6227712171939293924592.8三、现金流量-5100.9-2360.93888.55658.6-4805.810705.75965.76992、57.3-7630.9四、累计流量-5100.9-7461.8-3573.32085.3-2720.57985.213950.920908.212945.13、财务评价i=6%/4=1.5% 财务净现值：FNPV=12124.7万元财务内部率：FIRR=27.1%由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=27.1%0，且水平较高，表明项目具有盈利能力。动态回收期：动态回收推算表投资季度现金流量现金流量折现值累计折现值1-5100.9-5100.9-5100.92-2360.9-2325.1-7426393、3888.53775.2-3650.845658.65409.817595-4805.8-4529.5-2770.5610705.79940.37169.875965.75458.112627.986957.36267.818895.79-7630.9-677112124.7动态回收期=4+3650.8/5409.8=4.67季度=14月动态回收期较为理想，表明项目具有较强的投资性。第十章 不确定分析一、盈亏平衡分析1、销售盈亏分析项目公式销售价格销售总额Q与销售有关的税费合计0.114Q与销售无关的成本34448.6106税前利润0.886 Q-34448.6106销售盈亏平衡点：P=34494、48.61/0.866=39779万元销售量盈亏平衡点：P1=39779/53491.8=74.3%既整体销售量达到74.3%时，开发利润为0销售价格盈亏平衡点：P2=1-74.3%=25.7%既销售价格下降25.7%时，开发利润为02、建造成本盈亏分析建造和融资成本：20250.23 项目公式销售收入53491.8不变费用20296.45建造和融资成本Q税前利润33195.35- Q当税前利润为0时，P=33195.35万元建造成本盈亏平衡点：P1=（33195.35-20250.23）/20250.23=63%既建造成本上涨63%时，开发利润为03、本项目抵抗销售风险一般，抵抗成本上涨风险95、较强。二、敏感分析本项目敏感分析从销售总额、建造费用、贷款利率、建设周期四个方面的变化讨论对期望利润的影响。1、销售总额敏感分析当销售总额增加10%时。53491.810%=5349.18万元利润变化值=0.8865349.18=4739.37万元当销售总额增加5%时53491.85%=2674.58万元利润变化值=0.8862674.58=2369.68万元当销售总额减少5%时53491.8（-5%）=-2674.58万元利润变化值=0.886（-2674.58）=-2369.69万元当销售总额减少10%时53491.8（-10%）=-5349.18万元利润变化值=0.866（-5349.196、8）=-4739.37万元2、建造费用敏感分析当建造费用增加10%时19290.2310%=1929.02万元利润变化值=-1929.02万元当建造费用增加5%时19290.235%=964.51万元利润变化值=-964.51万元当建造费用减少5%时19290.235%=964.51万元利润变化值=964.51万元当建造费用减少10%时19290.2310%=1929.02万元利润变化值=1929.02万元3、开发周期敏感分析当开发周期增加10%时32月10%=3月，既多记一季度的利息和罚息以及管理费用利润变化值=-205.43万元当开发周期减少10%时32月10%=3月，既少记一季度的利息以97、及管理费用利润变化值=145.43万元4、贷款利率敏感分析当贷款利率上涨10%时96010%=96万元利润变化值=-96万元当贷款利率上涨5%时9605%=48万元利润变化值=-48万元当贷款利率下跌5%时9605%=48万元利润变化值=48万元当贷款利率下跌10%时96010%=96万元利润变化值=96万元5、分析结果项目敏感测度平均敏感度敏感程度-10%-5%+5%+10%-1%+1%销售总额-4739.37-2369.682369.684739.37-437.93437.93最敏感建造费用1929.02964.51-964.51-1929.02192.9192.9敏感开发周期145.4398、-205.4317.54-17.54不敏感贷款利率9648-48-969.6-9.6最不敏感三、结论通过以上分析的结论是，销售总额最为敏感，当发生1%的变化时，销售利润会变化437.93万元，当销售总额下降25.3%时，销售利润为0，所以在本项目的经营时，一定要控制销售价格以及销售量，使本项目的销售总额保持在理想的水平。建造费用也很敏感，当发生1%的变化时，销售利润会变化192.9万元，当建造费用增加63%时，销售利润为0，在本项目开发时，要控制建造成本。四、风险分析1、宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济、国家产业政策的影响。1.1成都经济格局不可预见99、成都处于西部大开发的前列，但成都的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。1.2房地产业政策调整国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件、预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨大的影响。1.3土地政策不明确国家对城市郊区大量的土地开发存在分歧，一部分认为郊区的房地产开发将过度扩大城市规模，较少耕地、浪费土地资源、削弱城市中心区功能；一部分认为郊区房地产开发有利于减轻市区的交通、环境等压力。这种分析将给本项目造成直接性的影响，而且影响是相当大的。1.4未来宏观经济的不确定100、性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度、物价指数、国际收支、消费结构、WTO的进程、国家经济政策、产业政策、优惠政策的变化、货款利率的变化、各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。2、市场风险2.1购买风险由于xx新区的客户层次在最近得到比较大的提高，客户的购买期望值很高，尤其在房屋的环境、配套功能以及工程质量方面，如果本项目没有做到客户的预期，本楼盘的销售可能会遇到比较大的阻力。2.2竞争风险由于xx新区的土地限制，本项目的竞争对手比较少，基本没有竞争风险。3、运作风险此外，还包括从本项目规划、设计、建设、推广、销售到物业管理开发全过程中一系列不确定因素对本项目经营收益的影响。五、风险测度101、通过概率分析对本项目风险进行测度，对不确定因素进行分析，观察本项目的抗风险能力。本项目从销售总额、销售费用和税费，建造成本、开发周期以及财务成本等五个方面分析，并计算销售利润的概率区间。1、销售总额：通过分析，按照开发计划，本项目的销售价格概率分布如下。 25%的可能性50%的可能性25%的可能性住宅价格3100元/平方米3200元/平方米3300元/平方米商业用房价格6000元/平方米6200元/平方米6400元/平方米通过上表计算，本项目的销售总额概率分布如下：25%的可能性50%的可能性25%的可能性销售总额53055.98万元54774.56万元56493.14万元2、销售费用和税费 102、销售费用和税费包括销售提成、销售营业税、产权税以及物业维修基金等，对销售总额进行分析得到如下概率分布：25%的可能性50%的可能性25%的可能性销售费用和税费6048.38万元6244.23万元6440.22万元3、建造成本通过工程建造分析，本项目建造成本分析如下：20%的可能性50%的可能性30%的可能性建造成本17804.38万元19290.23万元20232.25万元4、开发周期通过开发周期分析，本项目开发周期分析如下：25%的可能性60%的可能性15%的可能性开发周期减少10%不变增加10%对项目成本的影响-145.430205.43 5、财务费用通过工程建造分析，本项目建造成本分析如103、下：5%的可能性65%的可能性30%的可能性财务费用564万元960万元1056万元6、经过计算其结果如下按照概率正态分布计算E69%可能性95%可能性备注销售总额54774.561214.8953559.6755989.45万元52344.7857204.34万元销售费用和税费6244.36105.86382.8万元5967.36521.29万元由销售额计算建造成本19275.6841.0718434.620116.74万元17593.5320957.81万元开发周期影响5.54107.64-102.1113.18万元-209.74220.82万元财务费用969102.59866.41107104、1.59万元763.821174.18万元其他费用14284.0714284.07万元14284.07万元不变费用销售利润13996.0511868.2916123.67万元9740.618251.37万元本项目69%的可能性销售利润在11868.2916123.67万元之间； 本项目95%的可能性销售利润在9740.618251.37万元万元之间；通过风险测度说明本项目的技术风险在可控制范围内，本项目的稳定性、可控性较好，开发过程中风险较小。第十一章 结论一、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，成都市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持105、，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。二、项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：16.1858万平方米项目总投资：40546.68万元项目财务净现值:12124.7万元项目财务内部收益率:27.1%上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。三、项目具有的突出优势 1、xx新区的潜在需求量大。 2、住宅小区的定位属中高等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。 3、项目区域竞争优势。 4、项目较好的周边环境。 5、项目所处地块的发展前景较好。四、项目开发经营风险较小本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取106、得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。五、项目实施的难点本项目实施的难点：1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；3房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍。六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、 严格执行设计标准，积极推广标准设计；2、 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；3、 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。83