1、湖南衡阳地产大盘项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月148可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 湖南省衡阳市xx城项目可行性研究报告目 录第一章 总论5一、项目名称5二、项目开发单位5三、项目位置6四、项目背景及概况8五、项目开发的意义9六、评价与结论9第二章 2、市场分析12一、衡阳市概况12二、衡阳市经济发展情况12三、衡阳城市化进程与房地产发展14四、衡阳市房地产供需状况分析16五、衡阳市房价水平及变动趋势分析20六、项目产品定价分析29第三章 项目建设方案34一、项目规划方案34二、项目建设计划参数35三、土地条件分析35四、基础设施分析36五、环保分析37第四章 项目组织与实施38一、公司管理团队38二、项目开发计划39三、项目已完成工作量39第五章 投资计划与资金筹措40一、投资估算40二、投资计划与资金筹措43三、项目已完成投资额50第六章 财务分析51一、财务分析结果51二、财务评价基础52三、财务评价基本分析62四、不确定性分析75第七3、章 银行效益与风险缓释78一、银行效益分析78二、项目的优势和劣势分析78三、项目市场风险缓释79四、项目建设风险缓释80五、项目操作风险缓释82六、融资主体风险缓释82第八章 评价与结论83附图：项目总平面图84第一章 总论一、项目名称湖南省衡阳市xx城项目二、项目开发单位香港xx国际集团有限公司系港资集团性公司，是香港商界知名人士xx先生于1990年投资成立的一家国际性投资公司。经过十几年的精心经营和资本积累，已经发展成为一家以投资国内房地产开发为核心业务，集房地产开发及业务管理、酒店经营与管理、贸易、民航广场运营等为一体的大型外商投资集团。2005年底xx国际集团注册资本达到10亿元港币4、，对外投资达到8亿元人民币，总资产达到30亿元人民币，净资产达到19.4亿元人民币。企业经济总量年平均递增30%，资产质量好，效益稳步上升，是东南沿海外资公司的一颗明星。随着国内经济的高速发展，近年来，xx集团积极投资国内房地产及酒店等行业，相继在福建福州、湖南衡阳、湖南岳阳、河北邯郸、山东淄博、辽宁沈阳等地投资开发了多个大型的房地产项目和五星酒店。因衡阳xx城为超级大盘，总投资额远超出省市的审批权限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市级的审批权限，有利于项目前期工作的顺利开展，同时也不违反国家的政策规定。目前已取得A1A6及C1共七个地块873亩土地使用权，A1地块由xx5、(衡阳)置业有限公司负责开发建设；A2地块由xx(衡阳)房地产开发有限公司开发建设；A3地块由xx房地产开发有限公司开发建设；A4地块由xx房地产开发有限公司开发建设；A5、A6地块由xx房地产开发有限公司开发建设；C1地块由xx(衡阳)基础设施建设有限公司开发建设。三、项目位置xx城位于衡阳市高新技术产业开发区西北部，基地南临船山路，西临蒸水河滨江绿化带，东临外环西路绿化带，北临立新路。项目配合衡阳市委、市政府（距项目约3km）与各行政部门总体西迁所带来的城市总体西扩,本项目将成为未来的新城区商务及商业中心，12万人居卫星城。衡阳市高新技术产业开发区（以下简称高新区）是1992年6月8日经湖6、南省人民政府批准成立的省级重点开发区，2006年1月26日，通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积15.09KM2（经修编后面积为11.6 KM2），下辖1个街道，4个社区居委会，8个村民管理处，现有常住人口5万余人。高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河从境边流过，湘桂铁路、在建的潭衡西高速、322国道穿境而行。长途汽车站、华新客运站建在区内，距衡阳火车站8公里，驱车10分钟可上京珠、衡大、衡昆、衡炎、衡岳五条高速，2小时可抵达长沙黄花国际机场。 本案本案本案市府高新区坚持高起点规划，高标准建设。截止2007年底，已完成基础设施投资额19.45亿元，形成了通畅的路7、电、水、气、讯等网络，生活小区、学校、医院、宾馆、超市、汽车客运站等生活服务设施配套齐全，公园、广场、风光带和旅游景区独具特色。区内环境优美，绿地覆盖率达到40%，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积101平方公里，人口20万。境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙头的大学城初具规模，正在成为全市的科教文化中心。产业基础良好，华新大道、蒸阳大道、立新大道、衡钢“二连轧”、湘南汽贸城等一批重点基础设施和产业项目相继开工或竣工，拉开了城市骨架。华菱衡钢集团为龙头的一批大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产业发展带来了良好机遇。四、项目背景及概况衡阳xx8、城项目是2006年下半年衡阳市委、市政府重点招商引资项目。项目总用地面积3184.5亩,其中城市道路及绿化用地763.5亩,公园及公建配套343.5亩,实用地2077.5亩,已陆续办理土地用地手续1478亩,已办证873亩。项目规划总建筑面积约520万平方米，其中住宅400万平方米，商业、写字楼、酒店100万平方米，公建配套20万平方米。该项目规划建设为融居住、商贸、办公、金融、酒店、休闲等为一体的城市综合功能区。项目用地共分为23个地块，三个功能区其中A区为居住区共16区，B区为公共配套区共4区，C区为商业服务区共3区。项目总体规划思路结合四条南北主干道（长湖路、长丰路、光辉路、华新大道）引9、入并在项目内规划二条（凤新街、永安街）和原有东西向船山路和立新路形成23个地块的总体规划，成为一心、一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。五、项目开发的意义由于历史的原因，衡阳市城市化水平不高，城区人口密度大、建筑物间距小。在中心城区11.6平方公里,人口平均密度达28310人/KM2,最高达64000人/KM2,远远超过国家建设部门规定的每平方公里1万人的标准，人均道路和绿地也远远低于规定的标准。老城区内楼栋之间伸手可及，市内交通拥挤不堪，道路路面破损严重，排污管沟常年不畅等。为了提高衡阳市的城市化水平，改善人民的居住条件，松动老城区人口，衡阳市政府提出了要以城市外环路为基础，推进中心城区东拓10、南移，西沿北扩，进一步拉开城市骨架的发展思路。xx城的建设，是衡阳市建设新城区、改造老城区的重要举措，适应了人们追求独立、宽松、安静、便利、环境优美的居住要求，改善了居民的居住环境，提升了城市品位，本项目的开发对促进衡阳市经济发展、人民生活的提高、基础设施的改善都起着积极作用。六、评价与结论经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件、建设方案、经济效益、投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评价结论：1、本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。2、衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大的11、需求空间和价格空间，为投资者提供了难得的投资获利机会。3、项目是难得一见的超级大盘，直接参与土地一级开发，土地成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。4、项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备。5、项目经济效益及社会效益具佳项目总投资1066562 万元，利润总额588976 万元，税后利润441732万元，全部投资内部收益率35.73%，资本金内部收益率36.68%,经济效益较好；贷款偿还期2年,偿债备付率107.27%，具有较强的偿债能力,贷款风险较低；项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档12、次，具有良好的经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是一个效益好风险低的优质项目。项目各项经济评价指标详见表1.1。经济评价指标汇总表表1.1序号指标名称单位项目1 期工程2 期工程3 期工程4 期工程5 期工程1项目总投资万元1066562 137780 158889 166286 244851 358756 2资金筹措万元1066562 137780 158889 166286 244851 358756 2.1项目资本金万元58000 43625 65636 112292 162314 339616 资本金投入万元58000 43625 7500 6875 利用上期滚动资金万元102213、94 154216 244850 431686 返还上期滚动资金万元44158 48799 82536 92070 2.2长期借款万元90000 30000 30000 30000 2.3预租售收入万元918562 64155 63253 53993 52537 19139 2.4短期借款万元3营业收入万元1921927 185203 246490 280602 511136 698497 4营业税金及附加万元106667 10279 13680 15573 28368 38767 5土地增值税万元183876 10944 18351 63483 96975 6利润总额万元588976 28114、30 60524 78152 171259 242612 7所得税万元147244 7033 15131 19538 42815 60653 8税后利润万元441732 21098 45393 58614 128444 181959 9全投资内部收益率%35.73 18.37 45.35 29.83 55.75 50.05 10资本金内部收益率%36.68 16.25 49.41 29.83 63.19 50.05 11总投资收益率%57.66 26.59 43.13 47.00 73.82 67.63 12资本金净利润率%761.61 48.36 69.16 52.20 79.13 53.515、8 13偿债备付率%107.27 196.07 216.38 101.84 14一期银行贷款偿还期年2.00 2.00 15二期银行贷款偿还期年2.00 2.00 16三期银行贷款偿还期年17四期银行贷款偿还期年2.00 2.00 18五期银行贷款偿还期年第二章 市场分析一、衡阳市概况衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接邵阳、娄底，北连湘潭，素有“雁城”之说，是湘南最大的城市和政治、经济、文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处南岳衡山的南面，顾名“衡阳”。衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里,总人口729万。其中城区面积37.2平方公16、里,市区常住人口89万。衡阳交通四通八达，境内公路、铁路、水运十分便利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。衡阳资源丰富，是全国著名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”；衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天下的集揽胜、探险、度假、避暑于一体的多功能旅游胜地。本项目所在的衡阳市高新技术开发区是1992年成立的省级重点开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为15平方公里，首期开发5平方公里。高新区环境优美、交通17、便捷，基础设施易于配套，邻近众多政府机关、大专院校等。二、衡阳市经济发展情况1、衡阳GDP、税收、地方财政收入情况近几年，GDP与财政收入同步增长，GDP由2003年的421.22亿元上升到2007年的823.51亿元，财政收入由2003年的14.93亿元增长到2007年的31.07亿元，具体数据见表2.1。衡阳GDP与税收统计资料表2.1 单位：亿元项目200320042005年2006年2007年GDP421.22508.44590.14672.07823.51税收16.0421.5228.0236.7336.51地方财政收入14.9317.2920.0925.0231.072、衡阳进出口18、与引进外资情况衡阳市2003年进出口总额1.08亿美元，2007年达到7.73亿美元，5年增长6.16倍。2003年注册外资1.87亿美元，2007年达到3.8亿美元。2003年实际投入外资1.52亿美元，2007年达到2.37亿美元。外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。见表2.2。衡阳进出口及引进外资统计表2.2 单位：亿美元项目200320042005年2006年2007年进出口总额1.082.433.445.847.73注册外资1.872.413.093.433.8实际利用外资1.521.591.782.142.373、衡阳固定资产投资及消费品零售情况衡阳固定资产投19、资2003年107.71亿元2007年达到227.9亿元3年增长1.12倍多,消费品零售总额从2003年的156.04亿元上升到272.36亿元,增长0.74倍。见下表2.3衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计表2.3 单位:亿元项目200320042005年2006年2007年固定资产投资107.71136.56155186.88227.9消费品零售总额156.04176.28202.55231.08272.364、衡阳工业和旅游业发展情况衡阳工业2003年工业总产值409.19亿元2007年达 666.36 亿元,增长0.63 倍多, 旅游收入由2003年的22.07亿元2007年达41.20、42亿元,增长0.88倍。见下表2.4。衡阳工业总产值及旅游收入统计表2.4 单位:亿元项目2003年2004年2005年2006年2007年工业总产值409.19492.86636.95544.05666.36旅游收入22.0724.5227.533.0541.42从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水21、平的持续增长是衡阳房地产业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。三、衡阳城市化进程与房地产发展衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人口保持较大幅度增长。2003年至2007年，衡阳市区人口每年平均以4%的幅度增加，2004年、2005年、2006年、2007年分别比上年增加1.3万人、4.1万人、4.4万人和4.68万人，见表2.5。标志着衡阳市城市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产业发展提供了稳定需求。衡阳市城区人口统计资料表2.5年份城区人口（万人）比上年增加（万人）增长率（%）200385200486.31.31.53200590.44.14.75200622、94.84.44.87200799.484.74.96平均3.64.01衡阳城市化进程的快速推进是房地产业发展的强大动力，衡阳房地产业发展与其他产业同步，2003年房地产投资11.51亿元，2007年23.50亿元， 5年增长1.04倍多,销售势头良好。见表2.6。衡阳房地产投资统计资料表2.6 单位：亿元序号名称单位200320042005200620071房地产开发投资亿元11.5112.4713.3316.5923.502房屋施工面积万平方米274.53346.66370.64414.7570.58其中：住宅万平方米184.97248.14271.49311.58460.13商业万平方米23、69.8273.4373.4981.1668.12办公万平方米10.3811.811.719.0110.68其他万平方米9.3613.2913.9512.9531.653新开工面积万平方米83.11100.62121.87127.87242.59其中：住宅万平方米61.0881.4894.4284197.84商业万平方米16.2514.5510.3520.9618.8办公万平方米0.691.741.442.864.94其他万平方米5.12.852.915.6520.964竣工面积万平方米84.5880.5481.17136.3283.775销售量万平方米43.5849.451.01107.8524、120.91其中：住宅万平方米38.3442.546.1499.79117.22商业万平方米4.965.323.136.872.97办公万平方米0.10.550.140.10.59其他万平方米0.181.031.61.090.136空置面积万平方米39.7526.4935.4228.0518.967平均价格元/平方米其中：住宅元/平方米735899113611721787商业元/平方米24882645251934833983办公元/平方米1530942130122302483其他元/平方米1044727111592314838销售额万元4085453551622471350321742159本25、年购置土地万平方米76.0293.25563.566.19146.5810土地成交价亿元1.885.19表中竣工面积、销售面积和空置面积的关系，2003年2006年四年的竣工量都都大大超过销售量，但空置面积却在减少，看似矛盾，是因为2006年以前衡阳市的住宅开发以危房拆建为主，没有大规模兴起真正意义上的房地产开发，危房拆建一般拆一还一点八左右，拆一还一的部分为拆迁补偿不计算销售面积，只有0.8销售。2006年政府开始重点放在新城区开发上，开始了真正意义上的房地产开发，因此销售量大增，比上年翻番，开始越过100万平方米大关。四、衡阳市房地产供需状况分析1、需求预测通过统计过去5年衡阳市人口、人均26、居住面积、城市拆迁量，再根据人口与人均住房面积模型预测衡阳未来住房需求量，资料的完整性及资料的可靠性都比较好，预测结果的可信程度也就比较高。预测结果，2008年、2009年、2010年、2011年需求量包括拆迁安置分别为155.41万M2、161.32万M2、167.46万M2、173.84万M2四年需求总和为658.02万平方米。见表2.7。表中数据来源说明如下：市区人口数据来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，系公安局统计数据；人均居住面积，2003年来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，20042007年数据，根据衡阳住宅与房地产信息网市场分析资料中当年销售面积统计，统计方法如下：本年住房面积=上年27、住房面积+本年销售面积人均居住面积=本年住房面积/市区人口20042006年分别为25.31、24.73、24.72，低于统计年鉴26.96、27.0、27.2，差异主要来自统计口径不同，统计数据可能没有扣除拆除的房屋面积。人均居住面积增加是一种趋势，可从住房改善角度反映人民生活水平提高的指标，有统计规律表明，一般发展较快的城市年均增加1平方米/人左右，发展较慢的城市年均增加0.51平方米之间，衡阳属于特殊城市，城市人口增加很快（年均增幅4%），2006年以前住房增加较为缓慢，以致人均住房面积停止不前，甚至出现负增长。为后续发展留下了空间。2008年按照年均增加0.6平方米/人预测，应该可以达28、到，而且是保守估计。住房面积，按下式计算：住房面积=市区人口人均居住面积新增面积，按下式计算：本年新增面积=本年住房面积-上年住房面积拆迁补偿面积，拆迁补偿面积虽然可以不算销售，但需要消耗土地资源。拆迁补偿面积没有确切的统计数据，是根据其他统计数据大致推算出来的，有一定的准确性，推算方法如下：拆迁补偿面积=上年空置面积+本年竣工面积-本年销售面积-本年末空置面积数据来源于衡阳住宅与房地产信息网2002年2007年市场分析资料。需求量，按下式计算：需求量=新增面积+拆迁补偿面积据统计2007年7月1日至2008年7月30日，13个月销售面积为161.44万平方米,折算成12个月,全年销售面积约为29、149万平方米，与前面预测的衡阳市2008年全年需求量155.41万平方米基本相近。累计需求量，按下式计算：本年累计需求量=上年累计需求量+本年需求量衡阳市区住宅需求量统计及预测值表2.7序号项目单位20032004200520062007200820092010201120121市区人口万人8586.390.494.899.48102.46 105.54 108.70 111.97 115.32 2人均居住面积万25.12 25.31 24.73 24.72 24.77 25.37 25.97 26.57 27.17 27.77 3住房面积（12）万2135.22184.60 2235.6130、 2343.46 2464.37 2599.78 2741.10 2888.55 3042.39 3202.85 4新增面积万43.5849.40 51.01 107.85 120.91 135.41 141.32 147.46 153.84 160.47 5拆迁补偿面积万8.7844.40 21.23 26.91 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 6需求量（4+5）万52.36 93.80 72.24 134.76 140.91 155.41 161.32 167.46 173.84 180.47 7累计需求量万52.36 146.16 218.40 331、53.16 494.07 649.48 810.80 978.25 1152.09 1332.55 2、供应量统计统计供应量为的是确定2007年末存量土地的可开发量，为使供应量统计与需求量预测口径一致，确保供需分析推理逻辑化，2007年末存量土地的可开发量包括开发商手中的存量土地可开发量、在售面积。供应量从2003年开始推算，据有关资料2003年住房存量约7.5万M2；在建或未开发的土地存量约66.67万M2，可开发商品住宅面积约80.0万M2；土地拍卖开始至2007年12月，累计供应土地438.4万M2，可开发商品住宅面积总量约841.8万M2。存量土地、新增土地可开发量及存量商品住宅总计932、29.3万平方米，按2007年人均住房面积及拆迁补偿量推算，2003年至2007年累计提供商品住宅494.1万M2，即消耗了可开发量总计中的494.1万M2。因此，2007年末存量土地可开发量为可开发量总计与累计提供商品住宅之差额435.3万M2。见表2.8。存量土地商品住宅可开发量分析表表2.8 单位：万平方米序号项目2003年2004年2005年2006年2007年1土地1.1存量土地66.7 1.2新增土地供应量76.0 93.3 56.4 66.2 146.6 1.3土地累计142.7 235.9 292.3 358.5 505.1 2商品住宅可开发量2.1存量土地可开发量80.0 233、.2存量房7.5 2.3新增土地可开发量61.1 81.594.4 238.3 366.5 2.4小计148.6 81.5 94.4 238.3 366.5 3商品住宅可供应量148.6 81.5 94.4 238.3 366.5 4累计可供应量148.6 230.1 324.5 562.8 929.3 5每年销售量52.4 93.8 72.2 134.8 140.9 6累计已开发量52.4 146.2 218.4 353.2 494.1 7年末存量土地商品住宅可开发量96.3 83.9 106.1 209.7 435.3 3、供需平衡分析2007年末存量土地可开发量435.3万M2，不可能在34、2008年一年内全部完成开发，有的地块2008年开发结束，有的将持续较长时间，如有的大盘可能持续开发45年。2008年、2009年、2010年、2011年需求量分别为155.41万M2、161.32万M2、167.46万M2、173.84万M2四年需求总和为658.02万平方米。从工程建设周期分析，开发商的在建项目及存量土地的商品住宅可开发量满足两年至三年的需求量是合适的，供需基本平衡；当低于2年的需求量时将影响市场供应，因为开发周期需两年左右（从前期准备到交房），即使政府立即投放土地也不能满足两年内的需要，因此可判断为供不应求；34年则加大开发商的资金成本，当房价滞涨时，开发商将无法承受，认35、为供应量偏大；大于4年则认为供过于求。衡阳市区存量土地的商品住宅可开发量可满足的年限计算如下： 满足年限=435.3/(（155.41+161.32+167.46）/3)= 2.70（年）分析结论：因衡阳市存量土地的商品住宅可开发量可满足的年限2.70年，判断为供需关系基本平衡。供需关系不是影响衡阳市房地产价格的决定因素。五、衡阳市房价水平及变动趋势分析1、衡阳近几年房价水平（1）评价指标如何确定衡阳房价正常价位标准，有的地区流行以一个月工资买一平方米住房作为合理价位。国际公认的标准是房价收入比。（2）评价标准根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是4比1；美国是336、比1；而中国各个城市不一而论，从10比1到15比1都有，年深圳市房价比年下降了，房价收入比从倍下降到倍，房地产增加值则从年的亿元上升到年的亿元，年均增长。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.830，平均值为8.4、中位数为6.4。20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，得出一个房价收入比在36倍之间比较适当的结论，这是一个世界银行认为“比较理想”的比例。其实，合理的（可接受的）房价收入比与城市人均可支配收入增长幅度和房地产发展阶段有关系，人均可支配收入增长幅度大的城市，人们对收入预期的信心指数较37、高和经历还贷困难的周期更短，因此能承受比一般城市更大的房价收入比。合理的房价收入比与房地产发展阶段的关系，根据一些中等发达国家的房地产发展轨迹，一般认为人均GDP在3000美元至8000美元之间，人均住房面积在3540平方米以下，是一个城市房地产需求最旺盛和发展最快的阶段，是一个国家房地产业高速发展时期，这一时期人均可支配收入增长快，可接受的房价收入比最高。目前中国大多数城市在今后十年内，乃至更长一段时期，仍处于这一阶段。根据中国过去十多年房地产发展规律，我们认为中国的房价收入比稳定在610倍之间是可能的，6左右为保守估计值，8左右为最可能值，10左右为最高值。短期内超过10，甚至达到15都是38、可能的，但不能长期稳定在10以上，过高时则必然回归到合理水平。根据上述分析得出的判断，收入较快的城市，如沿海城市合理的房价收入比保守估计可取6、最可能值8和最乐观估计10；对于中部地区比沿海地区可降低1；对于西部地区可降低2。衡阳属于中部地区，保守估计可取5，最可能取7，最乐观估计取9。评价标准：沿海发达城市：低限6，最可能8，上限10中部地区：低限5，最可能7，上限9西部地区：低限4，最可能6，上限8（3）评价准则准则房价收入比上限（8或9或10），超高位运行，严重影响需求，价格滞长或回落。房价收入比=人均居住面积平均房价/人均可支配收入衡阳市区房价收入比统计结果见表2.9。衡阳市区房价收入39、比统计表2.9项目名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年人均可支配收入72057958849091541068111749人均居住面积25.1225.3124.7324.7224.7725.37实际平均房价7358991136117217871806实际房价比2.562.863.313.164.143.90 表中数据根据衡阳统计局2007年统计资料，2007年全年人均可支配收入10681元，根据调查资料2007年平均房价1787元/平方米，测算的房价收入比4.14。结论：根据去年衡阳市的房价收入比可以得出结论房价在低位运行，会刺激需求，目前还有较大的价格上涨空间。2、40、中长期价格变动趋势分析方法与参数预测房价变动趋势，需要竖立一根标杆，这根标杆就是能长期稳定的合理房价，合理房价可以用下式计算：合理房价=合理的房价收入比人均可支配收入/人均居住面积用合理房价与去年平均价格比较，测算本年开始及今后5年内每年的价格合理回归幅度。计算式如下：预测一年=（合理房价/当前房价）-1100预测二年=（第二年合理房价/当前房价）-2-1100预测三年=（第三年合理房价/当前房价）-3-1100预测四年=（第四年合理房价/当前房价）-4-1100预测五年=（第五年合理房价/当前房价）-5-11003、衡阳市区价格趋势分析当前的房价收入比表明，目前衡阳市区房价水平处于低位运行，41、与全国三线城市及周边相邻城市的房价相比，衡阳目前的商品房价还处于“低洼期”，处于一个城市房地产快速发展的初级阶段；随着成本的提高、需求的旺盛及消费者“追涨”的消费心理和行为，将造成衡阳房价的上涨；今后衡阳房价下跌的可能性很小，一旦宏观经济形势高涨、当地经济发展加速和人均可支配收入增长幅度较高，有大幅上涨的可能性。衡阳市的分析表明，即使以西部地区的评价标准，房价收入比低限4，未来5年的售价平均（环比）增幅7.15%，见表2.10；最可能的估计（房价收入比6），未来5年售价平均（环比）增幅16.2%，见表2.12；乐观的估计（房价收入比8），未来5年售价平均（环比）增幅23.09%，见表2.14。42、房价有爆涨的可能。4、项目评价采用的价格变动趋势上述分析结果已由其他城市的发展轨迹得到验证，目前衡阳的房地产开发远远低于湖南省其他同类城市，房价方面，衡阳与周边相邻市州也是有差距的。相关数据显示：目前郴州市场上多层产品最高售价已达到2850元/，小高层产品最高售价已突破3000元/，根据郴州统计局数据显示，2007年初郴州商品房销售均价已达每平方米1905元；株洲城市城市四区2007年各类商品住宅均价达到了每平方米2330元。衡阳市2007年均价为1787元。由于目前衡阳市人均房价收入比低于5，甚至低于4，与全国一、二线城市相比，衡阳房地产开发尚处于起步阶段,衡阳市的房价处于低位运行，房价没有43、下跌的空间，却有较大的上涨空间。衡阳市2007年市区人口100万，地方财政收入31亿元，人均可支配收入10681元，平均房价约每平方米2000元，房地产每年100多万平方米的开发和销售量，这些与1997年的苏州市极为相似（1997年苏州市区人口107万人，人均可支配收入7479元，地方财政收入39.6亿元,房地产年开发销售量100多万平方米,平均房价每平方米2000元左右）。1997年以后随着苏州经济的快速发展，10年间苏州经济大步跨越，苏州市的房地产开发量、销售量及销售价格都大幅提升，到2007年房地产的年开发销售量达600万平方米，平均销售价格达每平方米7000元左右,10年间房地产的年销44、售量增长了45倍，销售价格也增长了34倍。我们认为衡阳的发展速度虽然不会有苏州这么快，但发展规律可以借鉴，参照苏州过去10多年的发展趋势,随着衡阳经济的的发展，居民收入水平的提高，居民改善住房的需求就更迫切，同时由于土地及建材成本的上升，房价也会水涨船高。我们可以肯定需求旺盛阶段的房价增长跟人均可支配收入增长有着非常紧密的联系，苏州市2007年人均可支配收入为21260元比1997年7479元增长了2.84倍,房价增长34倍，超过了人均可支配收入增长，根据衡阳市统计局数据，从2003年到2007年衡阳市人均可支配收入如下：项目名称2003年2004年2005年2006年2007年人均可支配收入45、720579588490915410681从上表可以计算出，2004年比2003年增长了10.45%,2005年比2004年增长了6.69%,2006年比2005年增长了7.82%,2007年比2006年增长了16.68%,平均每年增长达12%（以2003年为基数计算的同比增长），参照上述人均可支配收入的平均增长率12%、最可能的房价收入比6测算（苏州近几年房价收入比稳定在8左右）,未来5年衡阳房价年均涨幅（环比）为16.2%。最低限的房价收入比4测算，未来5年衡阳房价年均涨幅环比为7.15%或同比9.27%。评价参数确定：本项目评价，住宅价格按每年同比8%增长（即每季增长2%）来确定项目每年46、住房销售均价，我们认为这样确定的房价增长比例是相对保守的，完全能够实现甚至超过。衡阳房价变动趋势（合理房价收入比4）表2.10项目名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年人均收入(元)72057958849091541068111792.8513020.4414375.8115872.2817524.52人均面积(平方米)25.1225.3124.7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77每年实际房价(元/M2)735899113611721787每年合理房价(元/M2)1147.291257.6847、1373.231481.231724.831859.342005.462164.222336.742524.24房价增浮(%)4.055.946.596.947.15房价比数据分析报告表(当前计算房价比为5)表2.11项目名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年人均收入(元)72057958849091541068111792.8513020.4414375.8115872.2817524.52人均面积(平方米)25.1225.3124.7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77每年实际房价(元/M48、2)735899113611721787每年合理房价(元/M2)1434.121572.111716.541851.542156.042324.172506.822705.272920.923155.3房价增浮(%)30.0618.4414.8213.0712.04衡阳房价变动趋势（合理房价收入比6）表2.12项目名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年人均收入(元)72057958849091541068111792.8513020.4414375.8115872.2817524.52人均面积(平方米)25.1225.3124.49、7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77每年实际房价(元/M2)735899113611721787每年合理房价(元/M2)1720.941886.532059.852221.842587.242789.013008.193246.333505.13786.36房价增浮(%)56.0729.7422.0218.3416.2衡阳房价变动趋势（合理房价收入比7）表2.13项目名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年人均收入(元)72057958849091541068111792.8513020.4450、14375.8115872.2817524.52人均面积(平方米)25.1225.3124.7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77每年实际房价(元/M2)735899113611721787每年合理房价(元/M2)2007.762200.952403.152592.153018.453253.843509.553787.384089.294417.42房价增浮(%)82.0840.1428.4522.9919.84衡阳房价变动趋势（合理房价收入比8）表2.14项目名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年251、012年人均收入(元)72057958849091541068111792.8513020.4414375.8115872.2817524.52人均面积(平方米)25.1225.3124.7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77每年实际房价(元/M2)735899113611721787每年合理房价(元/M2)2294.592515.372746.462962.463449.663718.684010.924328.434673.475048.48房价增浮(%)108.149.8234.327.1723.09衡阳房价变动趋势（合理房价收入比9）表2.15项目名52、称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年人均收入(元)72057958849091541068111792.8513020.4414375.8115872.2817524.52人均面积(平方米)25.1225.3124.7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77每年实际房价(元/M2)735899113611721787每年合理房价(元/M2)2581.412829.793089.773332.773880.864183.514512.284869.495257.665679.53房价增浮(%)13453、.1158.939.6830.9726.02六、项目产品定价分析1、项目所在区域房地产市场需求高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河从境边流过，湘桂铁路、在建的潭衡西高速、322国道穿境而行。长途汽车站、华新客运站建在区内，距衡阳火车站8公里，驱车10分钟可上京珠、衡大、衡昆、衡炎、衡岳五条高速，2小时可抵达长沙黄花国际机场。 高新区坚持高起点规划，高标准建设。截止2007年底，已完成基础设施投资额19.45亿元，形成了通畅的路、电、水、气、讯等网络，生活小区、学校、医院、宾馆、超市、汽车客运站等生活服务设施配套齐全，公园、广场、风光带和旅游景区独具特色。区内环境优美，绿地覆盖54、率达到40%，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。随着衡阳市政府及相关部门的西迁，高新技术产业开发区经济的快速发展，基础设施的不断完善，新型住宅区的大量建设，高新技术产业开发区正逐步成为衡阳市建设标准最高、环境最好的新城区，正成为越来越多的衡阳市民购房的首选地，据衡阳市房地产信息网统计，衡阳市从2007年7月1日起到2008年7月底衡阳市各区房地产的销售套数、销售面积、住宅平均单价如下表：近13个月销售量区域分布表 城区已售套数已售面积（M2）已售住宅均价（元/ M2）蒸湘区2490338123.621929雁峰区75395025.542281高新区6879926594.642099石鼓区72555、88536.862035珠晖区1812166123.32463合计126591614403.96从上表可以看出,高新技术产业开发区的销售面积达92.66万平方米,占全市总销售面积的57.4%,高新技术产业开发区的房地产开发已在衡阳市房地产市场中占到举足轻重的地位,除蒸湘区外各区的销售均价都超过了每平方米2000元,全市13个月销售面积为161.44万平方米,折算成12个月,全年销售面积约为149万平方米，与前面预测的衡阳市2008年全年需求量155.4万平方米基本相近,按前面预测的衡阳市20082012年预计销售面积和高新技术开发区所占比重就可推算出高新区20082012年预计销售面积(假设高56、新区所占销售比重不变),见下表:高新区需求预测单位:万平方米项目名称2008年2009年2010年2011年2012年全市销售面积155.41161.32167.46173.84180.47高新区销售面积85.2588.9490.8691.7894.16高新区本身就是全市提供就业机会增长点，随着高新技术开发区配套的完善,高新区作为新城区具有基础设施好、土地成本低、拆迁快及可供地量大，可成片开发的规模优势，可吸引更多古城区人口迁移到高新区，预计高新技术开发区的销售规模还将继续扩大,占全市的销售份额也可能扩大。高新区住房销售量最大和价格最高，不仅在衡阳，这也是全国多数开发区的发展规律。2、项目所在57、区域房地产价格本项目从拿地到开发销售完，分5期开发，约需11年时间，项目现行销售价格的确定及以后的价格走势对项目的效益影响极大，首先我们先确定项目首期销售价格。通过对项目周边楼盘销售价的调查，2007年下半年到目前高新区的几个楼盘售价如下表：周边楼盘售价单位：平方米、元/平方米楼盘名称地址可售面积容积率开盘时间住宅均价商铺均价珠江.愉景湾高新区63号街区05号地块123998.072.642600曲兰庭苑高新区39号街区03号地块60987.31.992200杨柳苑高新开发区14号街区24149.72.1621804000钻石城华新开发区蒸水大道钻石城125933.331.772008.62758、50财富大厦衡阳市解放路141号15760.0653500世纪星城二期蒸湘北路74号46096.03.72008.12600雅士林湘苑高新区40号街区330196.01.827002800中房都市村庄衡阳市红湘北路134720.02.12568从上表可以看出高新区目前房价在每平方米2200元2800元之间，多数在2600元以上。3、项目市场定位衡阳市老城区建筑密度大，基础设施差，道路拥挤，居住环境差，居民们有强烈的改善住房愿望，根据最新市场调查报告显示：被调查对象中有84%有购房意向；12%的调查人有购房投资意向，1%的调查人有租房的意向，无需求意向仅占3%。有住房需求意向的主要原因：改善住房59、条件的占76%；投资的占12%；结婚新房需求占7%；外地迁入占2%；其他原因3%。购房面积意向：60平方米以下占16%；6090平方米占11%；90120平方米占30%；120144平方米占28%；144平方米以上的占15%，且90%的调查对象在一年三年内有购房意向。从上述调查报告中可以看出，衡阳市大部分居民不满意目前的居住状况，购房愿望迫切，主要是为改善住房条件，90144平方米需求占58%，购房投资比例很小，市场需求基本没有水份。针对衡阳市居民改善住房的要求，本项目定位为具有良好居住环境，学校、医院、体育、休闲等配套设施齐全，购物、餐饮、娱乐、办公、宾馆等一应俱全的新城区。项目建设的档次定60、位在中高档，项目销售价格定位在中档，最大限度的吸引衡阳市具有中等以上购房能力的客户群，包括政府机关工作人员、教师、医生、私营业主、企业管理人员、技术工人等。xx城位处高新技术开发区，占地3200亩，总建筑面积500万平方米，是一个大型居住社区。一期工程已全面开工建设,A1-A4地块就将会有超过90栋的18-26层之间高层住宅。整个工地约有3.2公里长,0.8公里宽，共有26个地块之多,A区十余个地块全部为高层商住楼.建筑物均在18层以上，全部建成将约有500万平米的建筑面积。可容纳约12万人居住，其中近100万平方米商业设施。该项目以“一心一廊三公园”为整体规划理念，并设置会展中心、影视中心、61、商务中心、体育中心、休闲文化中心等五大功能服务中心，居住、休闲、商务、教育各功能区之间合理过渡，繁华中感受宁静，宁静中滋生悠然。4、项目定价分析高新区有一定的产业基础和就业机会，再加上大环境好，高新区房价在衡阳市属中上游水平，通过高新区目前房价分析我们知道高新区近期住宅销售开盘价格在每平方米22002800元之间，多数集中在2600元以上。本项目在规划、设计及施工质量上要达到甚至超过上述竞争性项目，本项目每亩土地价格比其他项目低40万元左右，楼面地价低200元左右，所以定价2400元可以获得与其他项目具有相同的效益，对市场有足够的竞争能力。故本项目一期工程基准价为2400元。5、定价策略本项目62、规模巨大，属于超级大盘，价格和地段的成熟度是两个吸引客户的决定因素，因此，本项目一期工程定价的最佳策略，应以“快速产生聚集效应，提高成熟度”为主要目标，适当兼顾效益。为此，在2400元有竞争能力价格的基础上，首期开盘价定为每平方米2200元，达到集聚人气，迅速提高市场占有率，挤占竞争对手市场份额。本项目由于开发量大，项目周期长达11年，在确定了一期开盘价格后，合理确定以后每年的销售价格至关重要。目前衡阳市无论是房屋的销售价格、居民房价收入比都处于低位，具有较大的上涨空间，再加上有76%的居民迫切希望改善住房，房价的上涨与居民收入的增长可同步增长（前面已论述），2003年2007年衡阳市人均可支63、配收入同比增长12%，房价按每年同比增长8%，即每季度约2%增长，我们认为是完全可以达到的，也是一个相对保守的指标。本项目有商业房75万平方米,衡阳市2007年商业房平均售价为每平方米3983元，高新区杨柳苑项目商铺销售价为每平方米4000元，本项目商业房2007年起步均价按每平方米4000元，每年均价按7.5%增长,即每年每平方米增长约300元。本项目有办公楼10万平方米，因开发量相对较小，定价参照商业房定价。第三章 项目建设方案一、项目规划方案项目规划总建筑面积约520万平方米，其中住宅400万平方米，商业、写字楼、酒店100万平方米，公建配套20万平方米。该项目规划建设为融居住、商贸、办64、公、金融、酒店、休闲等为一体的城市综合功能区。项目用地共分为23个地块，三个功能区其中A区为居住区共16区，B区为公共配套区共4区，C区为商业服务区共3区。项目总体规划思路结合四条南北主干道（长湖路、长丰路、光辉路、华新大道）引入并在项目内规划二条（凤新街、永安街）和原有东西向船山路和立新路形成23个地块的总体规划，成为一心、一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。项目规划模式：本项目利用三个主题公园（中央公园、东区休闲文化园和西区体育公园），用一条3.1公里的观景长廊连串成一条都市景观轴并将中央商务区、酒店、商业广场、和蒸水河沿岸风光带融为一体，同时利用项目独特的5.1米架空层创建立体交通空间和65、人车分流系统并和观景长廊连通,将居住区内的16个中庭公园联成一个完整的立体景观绿化系统.同时利用天桥和架空层为每个区内住户自然形成了风雨廊系统,不论天气如何变化城内活动均可做到风雨无阻.完善的人车分流系统通过观景天桥保证了现代城任何区域均和商业、体育、休闲广场相通，并在5分钟左右步行至中心商业广场和CBD中央公园区，真正实现5分钟，衣、食住、行、娱完善的都市生活圈。本项目地块东西长3.2公里,南北宽0.8公里,呈长条形状,项目在规划上充分地考虑了地形特点,规划将16个居住区分布在项目四周,将3个商业服务区分布在项目中间地块,4个公共配套区分布在长条型中间地块,确保居民用最近的距离获得商业和公共66、配套服务；中间一条长廊解决了社区内公共交通问题，同时能避风雨，实现了人车分流，并成为一条绿色景观带，将三个主题公园串联起来。项目在整体规划上确有独到之处。二、项目建设计划参数1、项目分期建设参数项目分期开工年份开工季度竣工年份竣工季度12007120084220091201043201032012242012120134520133201522、项目开发节点参数项目分期单项工程产品类型开发面积(万)开盘年份.季度开工年份.季度竣工年份.季度容积率第1期一期高层住宅普通住宅752007.42007.12008.43.6第2期二期高层住宅普通住宅802009.32009.12010.43.6第3期67、三期高层住宅普通住宅852011.12010.32012.23.6第4期四期高层住宅普通住宅802012.32012.12013.43.6四期商业房商铺写字楼352012.32012.12013.43.6第5期五期高层住宅普通住宅802014.12013.32015.23.6五期商业房商铺写字楼402014.12013.32015.23.6五期办公楼商铺写字楼152014.12013.32015.23.6五期酒店配套工程102014.12013.32015.23.6三、土地条件分析项目地块位于外环路与船山路之交，与平湖公园隔路相望，具体四至为东至外环西路，西至蒸水河绿化风光带，南至船山路，北至68、立新路。项目地块为毛地，由开发商代建城市道路基础设施，即“长湖片区路网”建设工程项目，开发商支付的基础设施建设费从以后应上交的公共配套费中扣除，基础设施由开发商统一代建，有利于开发商统筹安排开发计划，避免基础设施滞后影响项目开发进度。总体来看，项目东边是外环路，西边是蒸水河绿化风光带，南面是船山路，北面是立新路，交通便利，周边既有河又有湖，环境较好，是建设住宅、商业的良好用地。四、基础设施分析本项目政府提供的是毛地，与项目相关的城市道路基础设施项目即“长湖片区路网”建设工程由xx集团代建。由xx集团规划、承建的道路基础设施工程规划总体布局结合四条城市主次干道南北引入基地，东西向二条城市支路将用69、地分成24个地块，由此形成规划总体结构：一心、一轴、一廊、三个公园、二十四组团。道路交通充分尊重城市总体规划，协调与周边的路网关系，体现汽车时代对交通的要求。遵循“以人为本”的原则，既满足自行车者的要求，又为步行者提供安全便捷的步行系统。道路建设内容包括：（1）延伸修建蔡伦大道，道路长约840米（船山路与立新大道之间）、宽65米；（2）修建立新大道，该道路长约5200米；（3）修建长湖路北段，该道路长约800米、宽30米；（4）修建长丰大道北段，该道路长约800米、宽40米；（5）修建光辉路北段，该路段长约800米、宽30米；（6）修建华新大道北段，该路段长约800米、宽大处理4米；（7）修建70、18米宽规格的市政道路长约5860米、30米宽规格的市政道路长约1540米，各路段两边配套绿化带。路基工程。为满足城市道路及相邻道路的高程要求，路基高程与相邻高程基本一致。路面采用下水管道排水，因路幅较宽，管道采用两侧布置。路面工程。根据本管网的性质和使用要求，路面采用水泥混凝土与柏油相结合的沥青路面。根据本项目的特点，道路绿化以高大稠密的乔木为主，如樟树，广玉兰，夹竹桃，使其成林成荫，并配以适当的灌木。使道路两侧形成绿色屏障。基础设施建设进度计划为20062008年建成，总投资3.1亿。目前城市主干道蔡伦大道与立新大道已开工建设, 蔡伦大道已约完成工程量的80%,立新大道约完成总工程量的5071、%。项目的公建配套也由xx集团代建（土地由政府划拨），包括学校、幼儿园、医院、体育中心等共约20万平方米，约需投资2.9亿元，部分公用设施已建成（B1地块的学校和幼儿园及东部公园），至今已累计完成投资14207万元。本项目基础设施（主要是项目地块周边的道路及地下管网）和公建配套设施（学校、医院、体育中心等）总投资约需6亿元，由xx集团统一代建，以后从公司应上交的政府配套费及相关税费中扣除。五、环保分析本项目主要是建设住宅、商业及配套设施，会产生一些生活污水，可排入城市污水管道，由污水处理厂统一处理。环境保护基本没有问题。第四章 项目组织与实施一、公司管理团队xx集团拥有一支素质优良、专业水平高72、精诚团结的管理团队。团队主要成员如下：董事长xx，50岁，男，大专学历，1980年1990年在福建经商，1990年7月任香港xx国际集团有限公司董事长至今。1996年任福州国际民航广场有限公司法人代表、董事长。2005年任邯郸阿波罗置业有限公司董事长。2006年任淄博阿波罗置业有限公司董事长。2006年任开发衡阳xx城几家公司法人代表。xx先生是一位具有丰富经商经验和投资决策能力的企业家。总经理陈群，47岁，具有多年房地产开发经验。副总裁吴伯国，39岁，男，福建省福州市人，本科学历，工程师，中英国际认证高级项目管理师。有着丰富的工程建设和房地产开发经历：19861990铁路工程总公司；19973、11994福建省建工集团项目经理；19951997福建省升利房地产开发有限公司工程、设计总监，副总经理，开发逸仙苑小区4万平方及2万平方新闻大厦；19982000香港南方国际集团总部管理中心工程、设计总监，负责国内各分公司工程、设计监管；20012004江苏淮安东桂房地产开发有限公司副总经理，工程、设计总监；开发丹桂苑12.8万平方综合住宅小区及与上海易初莲花合作的4万平方大卖场项目开发；20052006上海伦达投资有限公司、苏州伦达置业有限公司总工程师，是房地产开发、工程管理方面的专家。副总经理苏东凌，39岁，研究生学历，注册会计师，曾任厦工机械（上市公司）成本部总监。二、项目开发计划本项目74、计划分5期开发，每期开发周期两年，每期销售周期3年，交叉进行，从项目前期拿地开始，整个开发销售周期从2006年3季度到2017年2季度结束，整个项目开发销售历时11年。具体每期开工面积、开工竣工及预售时间安排如下表：项目分期开工面积开工时间竣工时间开盘时间一期75万M22007年1季度2008年4季度2007年4季度二期80万M22009年1季度2010年4季度2009年3季度三期85万M22010年3季度2012年2季度2011年1季度四期115万M22012年1季度2013年4季度2012年3季度五期145万M22013年3季度2015年2季度2014年1季度说明：一、二、三期全部是住宅，75、第四期80万住宅、35万商业，第五期80万住宅、40万商业、15万办公楼、10万酒店。考虑到商业、办公及酒店要等形成人气才便于销售和经营，所以把商业的开发放在第四期和第五期，办公楼和酒店放在第五期，前一、二、三期住宅的居民在大型商业上还要依托老城区，居民日常购物及所需服务通过便利店解决。三、项目已完成工作量目前A1、A2地块已开工建设，其中24栋已封顶，35栋已取得预售许可证，A3地块已完成架空层结构和基础工程。第五章 投资计划与资金筹措一、投资估算经估算，本项目总投资为1066562万元，每期工程独立核算，投资分别估算，可分别融资，首期工程137780万元，第二期工程158889万元，第三期76、工程166286万元，第四期工程244851万元，第五期工程358756万元。每期工程总投资见表5.1。估算依据见表5.2，说明如下：1、土地费用每亩按21.65万元估算，面积2077亩，合计44967万元，契税税率4%。土地含税价格46766万元。2、建筑安装工程费一期住宅按每平方米1200元，二期住宅按每平方米1260元，三期住宅按每平方米1320元,四期住宅、商业房按每平方米1390元，五期住宅、商业房按每平方米1460元，五期办公楼按每平方米2500元，五期酒店建筑安装工程费、装修费及配置按每平方米5000元计算。3、其他费用估算（1）前期工程费按建筑安装面积每平方米50元，估算前期费77、用25000万元；（2）基础设施费按每平方米180元，估算的基础设施费90000万元；（3）开发期税费按建筑安装面积每平方米200元，估算费用100000万元；（4）管理费按建筑安装面积每平方米40元，估算费用20000万元，其中开发期计入投资19040万元，竣工后计入期间费用960万元；（5）销售费用按收入1.8%估算，估算费用34263万元，其中开发期计入投资18790万元，竣工后计入期间费用15473万元；（6）不可预见费按建筑安装费用3%估算，估算费用21767万元，其中开发期计入投资，竣工后计入期间费用351万元。4、开发期利息项目各种利息支出26000万元，其中开发期利息2000078、万元，财务费用6000万元，贷款利率（含利息、融资费用及项目动态管理与控制费用）20%估算。投资估算表表5.1 单位：万元序号工程或费用名称合计1 期工程2 期工程3 期工程4 期工程5 期工程1开发建设投资1066562 137780 158889 166286 244851 358756 1.1建筑安装工程费725550 90000 100800 112200 159850 262700 1.2土地费用（含契税）46766 7010 7480 7959 10755 13562 1.3前期工程费用25000 3750 4000 4250 5750 7250 1.4基础设施建设费90000 179、3500 14400 15300 20700 26100 1.5公共设施建设费1.6开发期税费100000 15000 16000 17000 23000 29000 1.7其他费用1.8开发间接费1.9管理费用19040 2040 3200 3400 4600 5800 1.10销售费用18790 780 2485 2811 5901 6813 1.11不可预见费用21416 2700 3024 3366 4795 7531 1.12开发期利息20000 3000 7500 9500 2经营资金3项目总投资1066562 137780 158889 166286 244851 358756 80、可行性研究计算依据表5.2序号项目名称单位合计数量指标名称指标单位指标1用地面积亩2077 以平方米为单位平方米1384674 2开发产品数量5000000 2.1一期高层住宅平方米750000 2.2二期高层住宅平方米800000 2.3三期高层住宅平方米850000 2.4四期高层住宅平方米800000 2.5四期商业房平方米350000 2.6五期高层住宅平方米800000 2.7五期商业房平方米400000 2.8五期办公楼平方米150000 2.9五期酒店平方米100000 3产品平均价格3.1一期高层住宅出售元/平方米2388 3.2二期高层住宅出售元/平方米3039 3.3三期高81、层住宅出售元/平方米3256 3.4四期高层住宅出售元/平方米3691 3.5四期商业房出售元/平方米5970 3.6五期高层住宅出售元/平方米3908 3.7五期商业房出售元/平方米6513 3.8五期办公楼出售元/平方米6513 3.9五期酒店三产经营元/月4总投资万元1089345 4.1建筑安装工程费用万元725550 一期高层住宅万元90000 单位造价元/1200 二期高层住宅万元100800 单位造价元/1260 三期高层住宅万元112200 单位造价元/1320 四期高层住宅万元111200 单位造价元/1390 四期商业房万元48650 单位造价元/1390 五期高层住宅万元82、116800 单位造价元/1460 五期商业房万元58400 单位造价元/1460 五期办公楼万元37500 单位造价元/2500 五期酒店万元50000 单位造价元/5000 4.2土地费综合万元46766 每平方米地价元/338 4.3前期费用万元25000 单位建筑面积元/50 4.4基础设施费万元90000 单位建筑面积元/180 4.5公共配套设施万元占建安费用比例%4.6开发期税费万元100000 单位建筑面积元/200 4.7其他工程费万元占建安费用比例%4.8开发间接费万元占建安费用比例%4.9管理费万元20000 单位建筑面积元/40 4.10销售费万元34263 占收入比例83、%1.84.11不可预见费万元21767 占建安费用比例%3 4.12各种利息支出万元26000 年利率%20 二、投资计划与资金筹措1、投资使用计划为准确计算项目现金流，每期工程每项投资费用分别安排投资使用计划。遵循下述原则：（1）建筑安装工程费用，根据每个单项工程从开工到竣工验收每个季度的工程进度、完成投资、付款比例等要素安排用款计划；（2）土地费用的使用计划，在一期20062007年支付20550万元，2010年1季度支付11377万元，2013年1季度支付13040万元；（3）前期费用在每期工程开工前两个季度平均用款；（4）基础设施费用在每期工程竣工前3个季度分别按15%、75%、和184、0%比例用款；（5）开发期税费，本项目的开发期税费首先用于项目用地范围内的基础设施建设，剩余部分上缴政府，所以第1、2期工程的开发期税费的支付时间安排与工程建设同步。从第3期工程开始有节余上缴，故安排在每期工程开工前一个季度内用款。（6）管理费用，从每期工程前期工作开始至竣工验收，每季度平均用款，第1期工程作了适当调整。（7）销售费用,从项目产品开盘销售至最后一笔售房款收到为止,根据每期销售量安排用款。（8）不可预见费，按建筑安装工程费用每期用款比例安排计划。2、资金筹措计划项目投资总额为1066562万元，资金来源主要有三部分,其中xx集团投入资本金58000万元,并已全部到位，银行贷款9085、000万元,利用项目滚动开发的经营收入918563万元，贷款占比8.5%。事实上，每期工程可以实现分别核算，按先后顺序开发，所需资金也可以分期筹措。第一期工程投资总额为137780万元，其中xx集团已实际投入项目资本金43625万元（包括二、三期用地14375万元，实际投入58000万元）,计划银行贷款30000万元,利用经营收入64155万元（截止2008年7月底，已经利用预售收入6000多万元），项目资本金、银行贷款、经营收入各占31.7%、21.8%、46.5%。虽然用做投资的经营收入也属于自有资金，将来也可以转增资本金，由于到帐时间较晚，在需要贷款时尚未完全到位，故一般不能作为银行贷款86、的自有匹配资金，但资金来源是有保证的。本项目资本金比较充足，若以到帐的资本金与银行贷款资金匹配，项目资本金与银行贷款分别占比59.3%、40.7%。详见表5.4。第2期工程投资总额为158889万元，其中项目资本金65636万元，xx集团已为本期工程实际支付土地款7500万元，其余利用上期工程滚动开发资金58136万元，计划银行贷款30000万元,利用经营收入63253万元，项目资本金、银行贷款、经营收入各占41.3%、18.9%、39.8%。贷款占比较低。第3期工程基本不需要贷款，完全靠项目滚动资金能够满足需要。第4期工程投资总额为244851万元，其中项目资本金162314万元，计划银行贷87、款30000万元,利用经营收入52537万元，项目资本金、银行贷款、经营收入各占66.3%、13.3%、21.4%。贷款占更低。第5期工程全部利用滚动资金及经营收益。3、债务融资与融资成本银行贷款分期投入，每期贷款偿还期2年，第1期贷款偿还后发放第2期贷款，第2期偿还后发放第4期贷款，贷款可以“先还后贷”相互衔接，从2008年3季度开始至2012年4季度结束。每年可以一直保持30000万元贷款余额。银行贷款也可以分期周转。本项目融资主体已委托苏州工业园区新天地投资顾问有限公司为融资顾问，包括顾问费用在内愿意支付20%的贷款利率。苏州工业园区新天地投资顾问有限公司提供项目咨询、中介服务，以及为保88、证贷款安全提供项目动态管理与监控手段及服务。贷款方的利率为18%，2%苏州工业园区新天地投资顾问有限公司的咨询、中介、项目动态管理与监控费用。苏州工业园区新天地投资顾问有限公司的顾问费用，由融资主体、贷款方及中介方签订三方协议约定。4、项目动态管理与远程监控降低贷款风险由苏州工业园区新天地投资顾问有限公司提供铭星房地产项目动态管理及控制系统，实现项目动态管理及远程监控。可以从下述动态管理与远程监控模式中选择一种方式：（1）全过程、全方位、信息一体化管理模式铭星房地产项目动态管理及控制系统是国内第一个成功开发的全过程、全方位、信息一体化的房地产项目管理系统，多个项目或多期工程的管理信息可集成企业89、（集团）管理信息。投资者或管理者在Internet网上可随时了解项目管理的全部信息，便于实时和远程监控，为项目封闭运行或监管创造了必要条件。全过程指从拿土地的可行性研究和投资决策开始，到经营结束项目清算为止，包括项目的前期管理、开工准备、经营计划、合同管理、经营实施、动态计划、竣工验收、竣工决算及项目后评估等全过程的管理。全方位指所有项目管理人员都在同一平台上操作，包括项目的规划设计、工程管理、采购管理、成本管理、销售管理、财务管理、档案管理等信息一体化管理，从而实现了信息共享。部门之间或部门与高层之间无须相互传递信息，只要赋予权限便可看到需要了解的信息，显著提高管理人员的工作效率，为项目实时90、和远程监控创造必要条件。管理人员经过一周培训便能掌握全部操作。监控人员只需要1个小时便能掌握监控方法和操作。（2）项目动态管理与控制由经营计划开始到项目清盘为止全过程管理，系统可以实现进度控制、质量控制、效益控制及付款控制等项目控制要求，通过Internet 网可以实现远程监控。根据监控的重点，可以由总经理助理一人负责操作和监控，或由某些重点监控专业（如工程、合同预算、销售、财务）操作和监控，每周或每月录入数据一次。（3）由苏州新天地投资顾问有限公司运营监理由苏州新天地投资顾问有限公司派出监理人员，负责信息系统数据采集和操作，由管理团队协助，每周和每月对进度、质量进行监控，每月对效益和付款进行91、监控。投资计划与资金筹措表（项目）表5.3 单位：万元序号项目合计2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季1项目总投资1066562 8467 11804 11804 5454 5670 5720 5970 6970 14500 14656 1.1开发建设投资1066562 8467 11804 11804 5454 5670 5720 5970 6970 14500 14656 建筑安装工程费725550 3082 3144 3260 3310 3560 3560 10000 10000 土地92、费用46766 6412 8549 6412 前期工程费25000 1875 975 900 1000 基础设施建设费90000 1000 1000 1000 公共设施建设费开发期税费100000 2100 2100 2100 2100 2100 2100 2100 300 其他费用开发间接费管理费用19040 180 180 180 180 180 180 180 180 300 656 销售费用18790 30 30 30 30 30 30 300 300 不可预见费21416 100 100 100 100 200 200 开发期利息20000 1500 1500 1.2经营资金2资金筹93、措1066562 22962 25724 9315 3858 30000 2.1项目资本金58000 22962 25724 9315 资本金投入58000 22962 25724 9315 利用上期滚动资金返还上期滚动资金2.2经营资金借款2.3长期借款90000 30000 2.4预租售收入918562 3858 投资计划与资金筹措表（项目）续表5.3 单位：万元序号项目合计2009.1季2009.2季2009.3季2009.4季2010.1季2010.2季2010.3季2010.4季2011.1季2011.2季1项目总投资1066562 19722 25423 25647 11831 394、2911 40590 30003 29914 28916 27259 1.1开发建设投资1066562 19722 25423 25647 11831 32911 40590 30003 29914 28916 27259 建筑安装工程费725550 14024 19024 19024 6024 13088 13172 15554 23015 25753 23318 土地费用46766 11832 前期工程费25000 1000 1000 1000 2125 2125 基础设施建设费90000 1500 1500 1500 1500 1500 3660 8700 1440 1440 1440 95、公共设施建设费开发期税费100000 2000 2000 2000 2000 2000 19000 2000 2000 其他费用开发间接费管理费用19040 356 356 356 356 356 733 733 734 378 378 销售费用18790 222 222 222 222 399 399 1031 1031 103 106 不可预见费21416 620 821 795 730 361 486 695 742 518 开发期利息20000 500 750 1000 1250 1500 1500 1000 500 1500 1.2经营资金2资金筹措1066562 18877 25496、23 25647 11831 32911 40590 30003 29914 28916 27259 2.1项目资本金58000 资本金投入58000 利用上期滚动资金返还上期滚动资金2.2经营资金借款2.3长期借款90000 10000 5000 5000 5000 5000 10000 20000 2.4预租售收入918562 18877 15423 20647 6831 27911 35590 30003 29914 18916 7259 投资计划与资金筹措表（项目）续表5.3 单位：万元序号项目合计2011.3季2011.4季2012.1季2012.2季2012.3季2012.4季2097、13.1季2013.2季2013.3季2013.4季1项目总投资1066562 31369 39785 37772 36699 34615 25804 52150 45773 52582 54254 1.1开发建设投资1066562 31369 39785 37772 36699 34615 25804 52150 45773 52582 54254 建筑安装工程费725550 24814 8829 21794 30401 31835 23812 32519 7838 32699 47486 土地费用46766 13562 前期工程费25000 2875 2875 3625 3625 基础设施98、建设费90000 720 2295 11475 1530 3105 15525 2070 公共设施建设费开发期税费100000 23000 29000 其他费用开发间接费管理费用19040 378 889 889 889 511 511 511 1155 1155 1156 销售费用18790 337 344 1460 1467 314 267 958 814 2222 2117 不可预见费21416 744 53 654 912 955 715 975 235 981 1425 开发期利息20000 1500 1500 1500 1500 1000 500 1.2经营资金2资金筹措1066599、62 31369 39785 37772 36699 34615 25804 52150 45773 52582 54254 2.1项目资本金58000 资本金投入58000 利用上期滚动资金返还上期滚动资金2.2经营资金借款2.3长期借款90000 2.4预租售收入918562 31369 39785 37772 36699 34615 25804 52150 45773 52582 54254 投资计划与资金筹措表（项目）续表5.3 单位：万元序号项目合计2014.1季2014.2季2014.3季2014.4季2015.1季2015.2季2015.3季2015.4季2016.1季1项目总投100、资1066562 47370 37083 44342 16238 49697 35021 20926 10463 31389 1.1开发建设投资1066562 47370 37083 44342 16238 49697 35021 20926 10463 31389 建筑安装工程费725550 45122 35129 41632 10528 27853 30059 20430 10215 30645 土地费用46766 前期工程费25000 基础设施建设费90000 3915 19575 2610 公共设施建设费开发期税费100000 其他费用开发间接费管理费用19040 644 644 64101、4 644 644 645 销售费用18790 250 256 818 835 790 805 不可预见费21416 1354 1054 1249 316 835 902 496 248 744 2开发期利息20000 1.2经营资金2资金筹措1066562 47370 37083 44342 16238 49697 35021 20926 10463 31389 2.1项目资本金58000 资本金投入58000 利用上期滚动资金返还上期滚动资金2.2经营资金借款2.3长期借款90000 2.4预租售收入918562 47370 37083 44342 16238 49697 35021 20102、926 10463 31389 投资计划与资金筹措表（第1期）表5.4 单位：万元序号项目合计2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季1项目总投资137780 4158 6059 7495 5454 5670 5720 5970 6970 14500 1.1开发建设投资137780 4158 6059 7495 5454 5670 5720 5970 6970 14500 建筑安装工程费90000 3082 3144 3260 3310 3560 3560 10000 土地费用7010 2103 2804 2103、103 前期工程费3750 1875 975 900 基础设施建设费13500 1000 1000 公共设施建设费开发期税费15000 2100 2100 2100 2100 2100 2100 2100 300 其他费用开发间接费管理费用2040 180 180 180 180 180 180 180 180 300 销售费用780 30 30 30 30 30 30 300 不可预见费2700 100 100 100 100 200 开发期利息3000 1500 1.2经营资金2资金筹措137780 8587 25724 9315 3871 30000 2.1项目资本金43625 8587104、 25724 9315 资本金投入43625 8587 25724 9315 利用上期滚动资金返还上期滚动资金2.2经营资金借款2.3长期借款30000 30000 2.4预租售收入64155 3871 投资计划与资金筹措表（第1期）续表5.4 单位：万元序号项目合计2008.4季2009.1季2009.2季2009.3季2009.4季2010.1季2010.2季2010.3季1项目总投资137780 13300 13000 18000 17900 4900 3600 3584 1500 1.1开发建设投资137780 13300 13000 18000 17900 4900 3600 358105、4 1500 建筑安装工程费90000 10000 11000 16000 16000 3000 2000 2084 土地费用7010 前期工程费3750 基础设施建设费13500 1000 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 公共设施建设费开发期税费15000 其他费用开发间接费管理费用2040 300 销售费用780 300 不可预见费2700 200 500 500 400 400 100 开发期利息3000 1500 1.2经营资金2资金筹措137780 10800 18000 17900 4900 3600 3584 1500 2.1项目资本金436106、25 资本金投入43625 利用上期滚动资金返还上期滚动资金2.2经营资金借款2.3长期借款30000 2.4预租售收入64155 10800 18000 17900 4900 3600 3584 1500 三、项目已完成投资额到2008年6月底,在项目开发上已支付土地款、前期费用、工程款50893万元，在“长湖片区路网”基础设施上支付14207万元。第六章 财务分析一、财务分析结果经分析，项目总投资1066562万元，利润总额588976万元，税后利润441732万元，全部投资内部收益率35.73%，资本金内部收益率36.68%,经济效益较好,每期工程的贷款偿还期2年。详见表6.1。经济评价107、指标汇总表表6.1序号指标名称单位项目1 期工程2 期工程3 期工程4 期工程5 期工程1项目总投资万元1066562 137780 158889 166286 244851 358756 2资金筹措万元1066562 137780 158889 166286 244851 358756 2.1项目资本金万元58000 43625 65636 112292 162314 339616 资本金投入万元58000 43625 7500 6875 利用上期滚动资金万元102294 154216 244850 431686 返还上期滚动资金万元44158 48799 82536 92070 2.2长期108、借款万元90000 30000 30000 30000 2.3预租售收入万元918562 64155 63253 53993 52537 19139 2.4短期借款万元3营业收入万元1921927 185203 246490 280602 511136 698497 4营业税金及附加万元106667 10279 13680 15573 28368 38767 5土地增值税万元183876 10944 18351 63483 96975 6利润总额万元588976 28130 60524 78152 171259 242612 7所得税万元147244 7033 15131 19538 4281109、5 60653 8税后利润万元441732 21098 45393 58614 128444 181959 9全投资内部收益率%35.73 18.37 45.35 29.83 55.75 50.05 10资本金内部收益率%36.68 16.25 49.41 29.83 63.19 50.05 11总投资收益率%57.66 26.59 43.13 47.00 73.82 67.63 12资本金净利润率%761.61 48.36 69.16 52.20 79.13 53.58 13偿债备付率%107.27 196.07 216.38 101.84 14一期银行贷款偿还期年2.00 2.00 15二110、期银行贷款偿还期年2.00 2.00 16三期银行贷款偿还期年17四期银行贷款偿还期年2.00 2.00 18五期银行贷款偿还期年二、财务评价基础1、产品开发成本遵循权责发生制原则，将产品直接发生的投资直接归类到开发产品；土地费用，根据不同产品占用土地面积分摊；其它投资费用，根据每种产品的单项工程投资比例分摊。每期工程的投资分期形成开发成本，经估算产品一期住宅平均开发成本为1837.07元/平方米，二期住宅平均开发成本为1986.11元/平方米, 三期住宅平均开发成本为1956.3元/平方米, 四期住宅平均开发成本为2161.94元/平方米,四期商业房开发成本为2054.18元/平方米,五期住111、宅平均开发成本为2125.17元/平方米,五期商业房开发成本为2022.48元/平方米,五期办公楼开发成本3274.49元/平方米,五期酒店的平均成本为5872.55元/平方米(含装修、配置)。详见表6.2“产品开发成本表”。开发产品成本估算表表6.2 单位：万元产品名称 一期高层住宅出售二期高层住宅出售三期高层住宅出售四期高层住宅出售四期商业房出售产品数量()750000800000850000800000350000开发产品总成本(万元)137780.02158888.8166285.83172955.1571896.17建筑安装工程费(万元)90000100800112200111200112、48650土地费用(万元)7010.027480.27958.5110755.360前期工程费(万元)37504000425040001750基础设施建设费(万元)135001440015300144006300公共设施建设费(万元)00000开发期税费(万元)150001600017000160007000开发间接费(万元)00000其他费用(万元)00000管理费用(万元)20403200340032001400销售费用(万元)7802484.62811.323455.452445.5开发期利息(万元)3000750006608.72891.3不可预见费(万元)27003024336633113、35.651459.37单位成本(元)1837.071986.111956.32161.942054.18开发产品成本估算表续表6.2 单位：万元产品名称 五期高层住宅出售五期商业房出售五期办公楼出售五期酒店三产经营产品数量()800000400000150000100000开发产品总成本(万元)170013.9780899.0449117.4158725.49建筑安装工程费(万元)116800584003750050000土地费用(万元)10332.6501937.371291.58前期工程费(万元)3223.441611.721034.921379.9基础设施建设费(万元)14400720114、027001800公共设施建设费(万元)0000开发期税费(万元)16000800030002000开发间接费(万元)0000其他费用(万元)0000管理费用(万元)2578.761289.38827.911103.96销售费用(万元)3175.122645.93992.230开发期利息(万元)0000不可预见费(万元)35041752.011124.981150.05单位成本(元)2125.172022.483274.495872.552、收入和营业税金及附加计算收入和营业税金及附加计算表（第1期）表 单位：万元产品名称项目合计2007.4季 2008.1季 2008.2季 2008.3季 115、2008.4季 2009.1季 2009.2季 一期高层住宅出售营业收入(万元)185202.60 1732.50 403.92 4402.86 7238.88 7256.04 21225.60 22730.40 销售合同额（万元）185202.60 5775.00 1346.40 1201.20 20988.00 21384.00 21780.00 25872.00 价格(元)2388.02 2200.00 2244.00 2288.00 2332.00 2376.00 2420.00 2464.00 销售比例（%）100.00 3.50 0.80 0.70 12.00 12.00 12.0116、0 14.00 数量(M2)750000.00 26250.00 6000.00 5250.00 90000.00 90000.00 90000.00 105000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)10278.73 96.14 22.42 244.36 401.76 402.71 1178.02 1261.54 营业税(万元)9260.12 86.62 20.20 220.14 361.94 362.80 1061.28 1136.52 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)648.22 6.06 1.41 15.117、41 25.34 25.40 74.29 79.56 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)370.39 3.46 0.81 8.81 14.48 14.51 42.45 45.46 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）6945.08 64.97 15.15 165.11 271.46 272.10 795.96 852.39 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（118、万元）1852.02 17.32 4.04 44.03 72.39 72.56 212.26 227.30 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 合计销售产品收入（万元）185202.60 1732.50 403.92 4402.86 7238.88 7256.04 21225.60 22730.40 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）营业税金及附加（万元）10278.73 96.14 22.42 244.36 401.76 402.71 1178.02 1261.54 所得税预征（万元）6945.08 64.97 15.119、15 165.11 271.46 272.10 795.96 852.39 土地增值税预征（万元）1852.02 17.32 4.04 44.03 72.39 72.56 212.26 227.30 收入和营业税金及附加计算表（第1期）续表 单位：万元产品名称项目合计2009.3季 2009.4季 2010.1季 2010.2季 2010.3季 2010.4季 2011.1季 一期高层住宅出售营业收入(万元)185202.60 23146.20 23852.40 24274.80 17556.00 16044.60 9702.00 5636.40 销售合同额（万元）185202.60 2633120、4.00 19140.00 19470.00 13860.00 8052.00 价格(元)2388.02 2508.00 2552.00 2596.00 2640.00 2684.00 2728.00 2772.00 销售比例（%）100.00 14.00 10.00 10.00 7.00 4.00 数量(M2)750000.00 105000.00 75000.00 75000.00 52500.00 30000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)10278.73 1284.61 1323.80 1347.25 974.36 890.48 538.46 312.82 营业税(万元)92121、60.12 1157.31 1192.62 1213.74 877.80 802.23 485.10 281.82 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)648.22 81.01 83.48 84.96 61.45 56.16 33.96 19.73 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)370.39 46.29 47.70 48.55 35.11 32.09 19.40 11.27 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00122、 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）6945.08 867.98 894.46 910.30 658.35 601.67 363.82 211.36 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）1852.02 231.46 238.52 242.75 175.56 160.45 97.02 56.36 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 合计销售产品收入（万元）185202.60 23146.20 23852.40 24274.80 1123、7556.00 16044.60 9702.00 5636.40 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）营业税金及附加（万元）10278.73 1284.61 1323.80 1347.25 974.36 890.48 538.46 312.82 所得税预征（万元）6945.08 867.98 894.46 910.30 658.35 601.67 363.82 211.36 土地增值税预征（万元）1852.02 231.46 238.52 242.75 175.56 160.45 97.02 56.36 收入和营业税金及附加计算表（第2期）表 单位：万元产品名称项目合计2009.3季 20124、09.4季 2010.1季 2010.2季 2010.3季 2010.4季 2011.1季 二期高层住宅出售营业收入(万元)246489.60 6720.00 6854.40 21969.92 22404.48 21208.32 21611.52 21262.08 销售合同额（万元）246489.60 22400.00 22848.00 20966.40 21369.60 21772.80 22176.00 20070.40 价格(元)3039.30 2800.00 2856.00 2912.00 2968.00 3024.00 3080.00 3136.00 销售比例（%）100.00 10125、.00 10.00 9.00 9.00 9.00 9.00 8.00 数量(M2)800000.00 80000.00 80000.00 72000.00 72000.00 72000.00 72000.00 64000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)13680.17 372.96 380.42 1219.34 1243.45 1177.07 1199.44 1180.04 营业税(万元)12324.48 336.00 342.72 1098.50 1120.22 1060.42 1080.58 1063.10 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.0126、0 5.00 5.00 城建税(万元)862.71 23.52 23.99 76.90 78.42 74.23 75.64 74.42 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)492.98 13.44 13.71 43.94 44.81 42.42 43.22 42.52 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）9243.35 252.00 257.04 823.87 840.17 795.31 810.43 797.33 所得税预征税率（%）3.127、75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）2464.89 67.20 68.54 219.70 224.04 212.08 216.12 212.62 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 合计销售产品收入（万元）246489.60 6720.00 6854.40 21969.92 22404.48 21208.32 21611.52 21262.08 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）营业税金及附加（万元）13680.17 372.96 380.42 1219.34128、 1243.45 1177.07 1199.44 1180.04 所得税预征（万元）9243.35 252.00 257.04 823.87 840.17 795.31 810.43 797.33 土地增值税预征（万元）2464.89 67.20 68.54 219.70 224.04 212.08 216.12 212.62 收入和营业税金及附加计算表（第2期）续表 单位：万元产品名称项目合计2011.2季 2011.3季 2011.4季 2012.1季 2012.2季 2012.3季 2012.4季 二期高层住宅出售营业收入(万元)246489.60 21651.84 20285.44 2129、0643.84 19389.44 19720.96 11289.60 11477.76 销售合同额（万元）246489.60 20428.80 20787.20 21145.60 16128.00 16396.80 价格(元)3039.30 3192.00 3248.00 3304.00 3360.00 3416.00 3472.00 3528.00 销售比例（%）100.00 8.00 8.00 8.00 6.00 6.00 数量(M2)800000.00 64000.00 64000.00 64000.00 48000.00 48000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)13680.130、17 1201.67 1125.84 1145.73 1076.11 1094.51 626.57 637.02 营业税(万元)12324.48 1082.59 1014.27 1032.19 969.47 986.05 564.48 573.89 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)862.71 75.78 71.00 72.25 67.86 69.02 39.51 40.17 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)492.98 43.30 40131、.57 41.29 38.78 39.44 22.58 22.96 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）9243.35 811.94 760.70 774.14 727.10 739.54 423.36 430.42 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）2464.89 216.52 202.85 206.44 193.89 197.21 112.90 114.78 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1132、.00 1.00 1.00 1.00 合计销售产品收入（万元）246489.60 21651.84 20285.44 20643.84 19389.44 19720.96 11289.60 11477.76 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）营业税金及附加（万元）13680.17 1201.67 1125.84 1145.73 1076.11 1094.51 626.57 637.02 所得税预征（万元）9243.35 811.94 760.70 774.14 727.10 739.54 423.36 430.42 土地增值税预征（万元）2464.89 216.52 202.85 206133、.44 193.89 197.21 112.90 114.78 收入和营业税金及附加计算表（第3期）表 单位：万元产品名称项目合计2011.1季 2011.2季 2011.3季 2011.4季 2012.1季 2012.2季 2012.3季 三期高层住宅出售营业收入(万元)280602.00 7650.00 7803.00 25010.40 25505.10 24143.40 24602.40 24204.60 销售合同额（万元）280602.00 25500.00 26010.00 23868.00 24327.00 24786.00 25245.00 22848.00 价格(元)3256.134、40 3000.00 3060.00 3120.00 3180.00 3240.00 3300.00 3360.00 销售比例（%）100.00 10.00 10.00 9.00 9.00 9.00 9.00 8.00 数量(M2)850000.00 85000.00 85000.00 76500.00 76500.00 76500.00 76500.00 68000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)15573.43 424.58 433.07 1388.08 1415.54 1339.96 1365.43 1343.36 营业税(万元)14030.11 382.50 390.15 1135、250.52 1275.26 1207.17 1230.12 1210.23 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)982.11 26.78 27.31 87.54 89.27 84.50 86.11 84.72 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)561.21 15.30 15.61 50.02 51.01 48.29 49.20 48.41 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税136、预征（万元）10522.57 286.88 292.61 937.89 956.44 905.38 922.59 907.67 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）2806.01 76.50 78.03 250.10 255.05 241.43 246.02 242.05 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 合计销售产品收入（万元）280602.00 7650.00 7803.00 25010.40 25505.10 24143.40 246137、02.40 24204.60 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）营业税金及附加（万元）15573.43 424.58 433.07 1388.08 1415.54 1339.96 1365.43 1343.36 所得税预征（万元）10522.57 286.88 292.61 937.89 956.44 905.38 922.59 907.67 土地增值税预征（万元）2806.01 76.50 78.03 250.10 255.05 241.43 246.02 242.05 收入和营业税金及附加计算表（第3期）续表 单位：万元产品名称项目合计2012.4季 2013.1季 2013.2季 138、2013.3季 2013.4季 2014.1季 2014.2季 三期高层住宅出售营业收入(万元)280602.00 24648.30 23092.80 23500.80 22072.80 22450.20 12852.00 13066.20 销售合同额（万元）280602.00 23256.00 23664.00 24072.00 18360.00 18666.00 价格(元)3256.40 3420.00 3480.00 3540.00 3600.00 3660.00 3720.00 3780.00 销售比例（%）100.00 8.00 8.00 8.00 6.00 6.00 数量(M2)8139、50000.00 68000.00 68000.00 68000.00 51000.00 51000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)15573.43 1367.99 1281.65 1304.29 1225.04 1245.99 713.28 725.17 营业税(万元)14030.11 1232.42 1154.64 1175.04 1103.64 1122.51 642.60 653.31 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)982.11 86.27 80.82 82.25 77.25 78.58 44.9140、8 45.73 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)561.21 49.30 46.19 47.00 44.15 44.90 25.70 26.13 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）10522.57 924.31 865.98 881.28 827.73 841.88 481.95 489.98 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）2806.01 24141、6.48 230.93 235.01 220.73 224.50 128.52 130.66 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 合计销售产品收入（万元）280602.00 24648.30 23092.80 23500.80 22072.80 22450.20 12852.00 13066.20 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）营业税金及附加（万元）15573.43 1367.99 1281.65 1304.29 1225.04 1245.99 713.28 725.17 所得税预征（万元）10522.57 924.142、31 865.98 881.28 827.73 841.88 481.95 489.98 土地增值税预征（万元）2806.01 246.48 230.93 235.01 220.73 224.50 128.52 130.66 收入和营业税金及附加计算表（第4期）表 单位：万元产品名称项目合计2012.3季 2012.4季 2013.1季 2013.2季 2013.3季 2013.4季 2014.1季 四期高层住宅出售营业收入(万元)299308.80 8160.00 8323.20 26677.76 27205.44 25752.96 26242.56 25818.24 销售合同额（万元）29143、9308.80 27200.00 27744.00 25459.20 25948.80 26438.40 26928.00 24371.20 价格(元)3690.58 3400.00 3468.00 3536.00 3604.00 3672.00 3740.00 3808.00 销售比例（%）100.00 10.00 10.00 9.00 9.00 9.00 9.00 8.00 数量(M2)800000.00 80000.00 80000.00 72000.00 72000.00 72000.00 72000.00 64000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)16611.66 452.144、88 461.94 1480.62 1509.90 1429.30 1456.47 1432.91 营业税(万元)14965.45 408.00 416.16 1333.89 1360.27 1287.65 1312.13 1290.91 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)1047.58 28.56 29.13 93.37 95.22 90.14 91.85 90.36 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)598.63 16.32 16.65 145、53.36 54.41 51.51 52.49 51.64 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）11224.08 306.00 312.12 1000.42 1020.20 965.74 984.10 968.18 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）2993.09 81.60 83.23 266.78 272.05 257.53 262.43 258.18 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00146、 1.00 1.00 1.00 四期商业房出售营业收入(万元)211827.00 5775.00 5890.50 18880.40 19253.85 18225.90 18572.40 18272.10 销售合同额（万元）211827.00 19250.00 19635.00 18018.00 18364.50 18711.00 19057.50 17248.00 价格(元)5970.06 5500.00 5610.00 5720.00 5830.00 5940.00 6050.00 6160.00 销售比例（%）100.00 10.00 10.00 9.00 9.00 9.00 9.00 8147、.00 数量(M2)350000.00 35000.00 35000.00 31500.00 31500.00 31500.00 31500.00 28000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)11756.36 320.51 326.92 1047.86 1068.59 1011.54 1030.76 1014.09 营业税(万元)10591.33 288.75 294.52 944.02 962.69 911.30 928.62 913.60 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)741.38 20.21 20.6148、2 66.08 67.39 63.79 65.00 63.95 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)423.65 11.55 11.78 37.76 38.51 36.45 37.14 36.54 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）7943.50 216.56 220.89 708.02 722.02 683.47 696.46 685.20 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.7149、5 土地增值税预征（万元）4236.55 115.50 117.81 377.61 385.08 364.52 371.45 365.44 土地增值税预征税率（%）2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 合计销售产品收入（万元）511135.80 13935.00 14213.70 45558.16 46459.29 43978.86 44814.96 44090.34 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）营业税金及附加（万元）28368.02 773.39 788.86 2528.48 2578.49 2440.84 2487.23 2447.00150、 所得税预征（万元）19167.58 522.56 533.01 1708.44 1742.22 1649.21 1680.56 1653.38 土地增值税预征（万元）7229.64 197.10 201.04 644.39 657.13 622.05 633.88 623.62 收入和营业税金及附加计算表（第4期）续表 单位：万元产品名称项目合计2014.2季 2014.3季 2014.4季 2015.1季 2015.2季 2015.3季 2015.4季 四期高层住宅出售营业收入(万元)299308.80 26291.52 24632.32 25067.52 23544.32 23946.8151、8 13708.80 13937.28 销售合同额（万元）299308.80 24806.40 25241.60 25676.80 19584.00 19910.40 价格(元)3690.58 3876.00 3944.00 4012.00 4080.00 4148.00 4216.00 4284.00 销售比例（%）100.00 8.00 8.00 8.00 6.00 6.00 数量(M2)800000.00 64000.00 64000.00 64000.00 48000.00 48000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)16611.66 1459.18 1367.09 1391.152、26 1306.72 1329.04 760.84 773.51 营业税(万元)14965.45 1314.58 1231.62 1253.38 1177.22 1197.34 685.44 696.86 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)1047.58 92.02 86.21 87.74 82.41 83.81 47.98 48.78 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)598.63 52.58 49.26 50.14 47.09 47.89153、 27.42 27.87 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）11224.08 985.93 923.71 940.03 882.91 898.01 514.08 522.65 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）2993.09 262.92 246.32 250.68 235.44 239.47 137.09 139.37 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 四154、期商业房出售营业收入(万元)211827.00 18607.05 17432.80 17740.80 16662.80 16947.70 9702.00 9863.70 销售合同额（万元）211827.00 17556.00 17864.00 18172.00 13860.00 14091.00 价格(元)5970.06 6270.00 6380.00 6490.00 6600.00 6710.00 6820.00 6930.00 销售比例（%）100.00 8.00 8.00 8.00 6.00 6.00 数量(M2)350000.00 28000.00 28000.00 28000.00 155、21000.00 21000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)11756.36 1032.68 967.52 984.61 924.79 940.60 538.46 547.43 营业税(万元)10591.33 930.35 871.64 887.04 833.14 847.38 485.10 493.18 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)741.38 65.12 61.01 62.09 58.32 59.32 33.96 34.52 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00156、 7.00 7.00 教育附加(万元)423.65 37.21 34.87 35.48 33.33 33.90 19.40 19.73 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）7943.50 697.76 653.73 665.28 624.86 635.54 363.82 369.89 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）4236.55 372.14 348.66 354.82 333.26 338.95 194.04 197.27157、 土地增值税预征税率（%）2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 合计销售产品收入（万元）511135.80 44898.57 42065.12 42808.32 40207.12 40894.58 23410.80 23800.98 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）营业税金及附加（万元）28368.02 2491.86 2334.61 2375.87 2231.51 2269.64 1299.30 1320.94 所得税预征（万元）19167.58 1683.69 1577.44 1605.31 1507.77 1533.55 877.90 8158、92.54 土地增值税预征（万元）7229.64 635.06 594.98 605.50 568.70 578.42 331.13 336.64 收入和营业税金及附加计算表（第5期）表 单位：万元产品名称项目合计2014.1季 2014.2季 2014.3季 2014.4季 2015.1季 2015.2季 2015.3季 五期高层住宅出售营业收入(万元)316915.20 8640.00 8812.80 28247.04 28805.76 27267.84 27786.24 27336.96 销售合同额（万元）316915.20 28800.00 29376.00 26956.80 2747159、5.20 27993.60 28512.00 25804.80 价格(元)3907.68 3600.00 3672.00 3744.00 3816.00 3888.00 3960.00 4032.00 销售比例（%）100.00 10.00 10.00 9.00 9.00 9.00 9.00 8.00 数量(M2)800000.00 80000.00 80000.00 72000.00 72000.00 72000.00 72000.00 64000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)17588.75 479.52 489.11 1567.70 1598.72 1513.37 1542.160、13 1517.20 营业税(万元)15845.75 432.00 440.64 1412.35 1440.29 1363.39 1389.31 1366.85 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)1109.18 30.24 30.84 98.86 100.82 95.44 97.25 95.68 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)633.82 17.28 17.63 56.49 57.61 54.54 55.57 54.67 教育附加税率（%161、）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）11884.32 324.00 330.48 1059.26 1080.22 1022.54 1041.98 1025.14 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）3169.15 86.40 88.13 282.47 288.06 272.68 277.86 273.37 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 五期商业房出售营业收入(万元)2640162、96.00 7200.00 7344.00 23539.20 24004.80 22723.20 23155.20 22780.80 销售合同额（万元）264096.00 24000.00 24480.00 22464.00 22896.00 23328.00 23760.00 21504.00 价格(元)6512.79 6000.00 6120.00 6240.00 6360.00 6480.00 6600.00 6720.00 销售比例（%）100.00 10.00 10.00 9.00 9.00 9.00 9.00 8.00 数量(M2)400000.00 40000.00 40000.163、00 36000.00 36000.00 36000.00 36000.00 32000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)14657.33 399.60 407.59 1306.43 1332.27 1261.14 1285.11 1264.33 营业税(万元)13204.80 360.00 367.20 1176.96 1200.24 1136.16 1157.76 1139.04 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)924.32 25.20 25.70 82.39 84.02 79.53 81.04 79.7164、3 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)528.21 14.40 14.69 47.08 48.01 45.45 46.31 45.56 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）9903.60 270.00 275.40 882.72 900.18 852.12 868.32 854.28 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）5281.92 144.00 14165、6.88 470.78 480.10 454.46 463.10 455.62 土地增值税预征税率（%）2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 五期办公楼出售营业收入(万元)99036.00 2700.00 2754.00 8827.20 9001.80 8521.20 8683.20 8542.80 销售合同额（万元）99036.00 9000.00 9180.00 8424.00 8586.00 8748.00 8910.00 8064.00 价格(元)6512.79 6000.00 6120.00 6240.00 6360.00 6480.00 6166、600.00 6720.00 销售比例（%）100.00 10.00 10.00 9.00 9.00 9.00 9.00 8.00 数量(M2)150000.00 15000.00 15000.00 13500.00 13500.00 13500.00 13500.00 12000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)5496.51 149.85 152.85 489.91 499.60 472.92 481.92 474.13 营业税(万元)4951.80 135.00 137.70 441.36 450.09 426.06 434.16 427.14 营业税税率（%）5.00 5.00167、 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)346.64 9.45 9.64 30.90 31.51 29.82 30.39 29.90 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)198.07 5.40 5.51 17.65 18.00 17.04 17.37 17.09 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）3713.86 101.25 103.28 331.02 337.57 319.54 325.62 320.168、35 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）1980.72 54.00 55.08 176.54 180.04 170.42 173.66 170.86 土地增值税预征税率（%）2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 五期酒店三产经营营业收入(万元)31350.00 销售合同额（万元）价格(元)销售比例（%）数量(M2)出租率(%)营业税金及附加(万元)1739.92 营业税(万元)1567.50 营业税税率（%）5.00 城建税(万元)109.72 城建税税率（%）7.169、00 教育附加(万元)62.70 教育附加税率（%）4.00 所得税预征（万元）所得税预征税率（%）3.75 土地增值税预征（万元）土地增值税预征税率（%）合计销售产品收入（万元）680047.20 18540.00 18910.80 60613.44 61812.36 58512.24 59624.64 58660.56 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）31350.00 营业税金及附加（万元）39482.51 1028.97 1049.55 3364.04 3430.59 3247.43 3309.16 3255.66 所得税预征（万元）25501.78 695.25 709.16 170、2273.00 2317.97 2194.20 2235.92 2199.77 土地增值税预征（万元）10431.79 284.40 290.09 929.79 948.20 897.56 914.62 899.85 收入和营业税金及附加计算表（第5期）续表 单位：万元产品名称项目合计2015.4季 2016.1季 2016.2季 2016.3季 2016.4季 2017.1季 2017.2季 五期高层住宅出售营业收入(万元)316915.20 27838.08 26081.28 26542.08 24929.28 25355.52 14515.20 14757.12 销售合同额（万元）316171、915.20 26265.60 26726.40 27187.20 20736.00 21081.60 价格(元)3907.68 4104.00 4176.00 4248.00 4320.00 4392.00 4464.00 4536.00 销售比例（%）100.00 8.00 8.00 8.00 6.00 6.00 数量(M2)800000.00 64000.00 64000.00 64000.00 48000.00 48000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)17588.75 1545.01 1447.50 1473.08 1383.57 1407.23 805.59 819.02172、 营业税(万元)15845.75 1391.90 1304.06 1327.10 1246.46 1267.78 725.76 737.86 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)1109.18 97.43 91.28 92.90 87.25 88.74 50.80 51.65 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)633.82 55.68 52.16 53.08 49.86 50.71 29.03 29.51 教育附加税率（%）4.00 4.00 173、4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）11884.32 1043.93 978.05 995.33 934.85 950.83 544.32 553.39 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）3169.15 278.38 260.81 265.42 249.29 253.56 145.15 147.57 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 五期商业房出售营业收入(万元)264096.00 23198.4174、0 21734.40 22118.40 20774.40 21129.60 12096.00 12297.60 销售合同额（万元）264096.00 21888.00 22272.00 22656.00 17280.00 17568.00 价格(元)6512.79 6840.00 6960.00 7080.00 7200.00 7320.00 7440.00 7560.00 销售比例（%）100.00 8.00 8.00 8.00 6.00 6.00 数量(M2)400000.00 32000.00 32000.00 32000.00 24000.00 24000.00 出租率(%)营业税金及175、附加(万元)14657.33 1287.51 1206.26 1227.57 1152.98 1172.69 671.33 682.52 营业税(万元)13204.80 1159.92 1086.72 1105.92 1038.72 1056.48 604.80 614.88 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)924.32 81.19 76.07 77.41 72.71 73.95 42.34 43.04 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)5176、28.21 46.40 43.47 44.24 41.55 42.26 24.19 24.60 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）9903.60 869.94 815.04 829.44 779.04 792.36 453.60 461.16 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）5281.92 463.97 434.69 442.37 415.49 422.59 241.92 245.95 土地增值税预征税率（%）2.00 2.177、00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 五期办公楼出售营业收入(万元)99036.00 8699.40 8150.40 8294.40 7790.40 7923.60 4536.00 4611.60 销售合同额（万元）99036.00 8208.00 8352.00 8496.00 6480.00 6588.00 价格(元)6512.79 6840.00 6960.00 7080.00 7200.00 7320.00 7440.00 7560.00 销售比例（%）100.00 8.00 8.00 8.00 6.00 6.00 数量(M2)150000.00 12000178、.00 12000.00 12000.00 9000.00 9000.00 出租率(%)营业税金及附加(万元)5496.51 482.82 452.35 460.34 432.37 439.76 251.75 255.94 营业税(万元)4951.80 434.97 407.52 414.72 389.52 396.18 226.80 230.58 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)346.64 30.45 28.53 29.03 27.27 27.73 15.88 16.14 城建税税率（%）7.00 7.00 7.179、00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)198.07 17.40 16.30 16.59 15.58 15.85 9.07 9.22 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）3713.86 326.23 305.64 311.04 292.14 297.14 170.10 172.94 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）1980.72 173.99 163.01 165.89 155.81 158.4180、7 90.72 92.23 土地增值税预征税率（%）2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 五期酒店三产经营营业收入(万元)31350.00 3000.00 3030.00 3060.00 3090.00 3120.00 3150.00 销售合同额（万元）价格(元)30000000 30300000 30600000 30900000 31200000 31500000 销售比例（%）数量(M2)出租率(%)营业税金及附加(万元)1739.92 166.50 168.16 169.83 171.50 173.16 174.82 营业税(万元)1567.5181、0 150.00 151.50 153.00 154.50 156.00 157.50 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)109.72 10.50 10.60 10.71 10.82 10.92 11.02 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)62.70 6.00 6.06 6.12 6.18 6.24 6.30 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.7182、5 3.75 3.75 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）土地增值税预征税率（%）合计销售产品收入（万元）680047.20 59735.88 55966.08 56954.88 53494.08 54408.72 31147.20 31666.32 出租产品收入（万元）三产经营收入（万元）31350.00 3000.00 3030.00 3060.00 3090.00 3120.00 3150.00 营业税金及附加（万元）39482.51 3315.34 3272.61 3329.15 3138.75 3191.18 1901.83 1932.30 所得税预征（万元）25501.78183、 2240.10 2098.73 2135.81 2006.03 2040.33 1168.02 1187.49 土地增值税预征（万元）10431.79 916.34 858.51 873.68 820.59 834.62 477.79 485.75 三、财务评价基本分析1、利润计算项目总收入1921927万元，经营成本1042409万元，经营税金及附加106667万元，土地增值税183876万元，实现利润总额588976万元，应交所得税147244万元，税后利润441732万元，项目效益较好。详见表6.4。损益表表6.4 单位：万元序号项目合计2007.4季2008.1季2008.2季200184、8.3季2008.4季2009.1季2009.2季2009.3季2009.4季2010.1季1经营收入1921927 1733 404 4403 7239 7256 21226 22730 29866 30707 46245 1.1销售收入1903477 1733 404 4403 7239 7256 21226 22730 29866 30707 46245 1.2出租收入1.3自营收入18450 1.4补贴收入1.5租转售收入2总成本费用1042409 1280 298 3253 5348 5361 17783 18894 22885 23000 32412 2.1商品房总成本费用1026185、840 1280 298 3253 5348 5361 17592 18704 22758 22905 32349 2.2出租房总成本费用2.3三产经营总成本费用15569 191 191 127 95 64 3经营税金及附加106667 96 22 244 402 403 1178 1262 1658 1704 2567 3.1销售税金及附加105643 96 22 244 402 403 1178 1262 1658 1704 2567 3.2其他经营税金及附加1024 4土地增值税183876 167 39 425 699 701 2050 2196 2885 2966 4467 5利润186、总额588976 189 44 480 789 791 215 379 2439 3036 6799 6所得税147244 134 31 340 558 560 1637 1753 2303 2368 3566 7税后利润441732 55 13 141 231 232 -1422 -1374 136 668 3233 8盈余公积金43432 6 1 14 23 23 14 67 323 9公益金10任意公积金11期初未分配利润4334596 50 61 188 396 605 -818 -2192 -2070 -1468 12可供分配利润4732896 50 61 188 396 605 -187、818 -2192 -2070 -1468 1441 13应付利润14未分配利润4732896 50 61 188 396 605 -818 -2192 -2070 -1468 1441 损益表续表6.4 单位：万元序号项目合计2010.2季2010.3季2010.4季2011.1季2011.2季2011.3季2011.4季2012.1季2012.2季1经营收入1921927 39960 37253 31314 34548 29455 45296 46149 43533 44323 1.1销售收入1903477 39960 37253 31314 34548 29455 45296 46149188、 43533 44323 1.2出租收入1.3自营收入18450 1.4补贴收入1.5租转售收入2总成本费用1042409 27469 25357 20842 23123 18382 27855 28375 26777 27258 2.1商品房总成本费用1026840 27437 25357 20842 23060 18382 27855 28375 26777 27258 2.2出租房总成本费用2.3三产经营总成本费用15569 32 64 3经营税金及附加106667 2218 2068 1738 1917 1635 2514 2561 2416 2460 3.1销售税金及附加105643189、 2218 2068 1738 1917 1635 2514 2561 2416 2460 3.2其他经营税金及附加1024 4土地增值税183876 3860 3599 3025 3337 2845 4376 4458 4205 4282 5利润总额588976 6414 6229 5709 6171 6593 10552 10755 10135 10323 6所得税147244 3081 2873 2415 2664 2271 3493 3559 3357 3418 7税后利润441732 3332 3357 3294 3506 4322 7059 7197 6778 6905 8盈余公积190、金43432 333 336 329 351 432 706 720 678 691 9公益金10任意公积金11期初未分配利润4334596 1441 4440 7461 10426 13582 17471 23824 30301 36401 12可供分配利润4732896 4440 7461 10426 13582 17471 23824 30301 36401 42616 13应付利润14未分配利润4732896 4440 7461 10426 13582 17471 23824 30301 36401 42616 损益表续表6.4 单位：万元序号项目合计2012.4季2013.1季201191、3.2季2013.3季2013.4季2014.1季2014.2季2014.3季2014.4季1经营收入1921927 50340 68651 69960 66052 67265 75482 76876 102679 104621 1.1销售收入1903477 50340 68651 69960 66052 67265 75482 76876 102679 104621 1.2出租收入1.3自营收入18450 1.4补贴收入1.5租转售收入2总成本费用1042409 29153 35532 36205 34165 34789 37429 38030 47446 48281 2.1商品房总成本费用192、1026840 29153 35532 36205 34165 34789 37429 38030 47446 48281 2.2出租房总成本费用2.3三产经营总成本费用15569 3经营税金及附加106667 2794 3810 3883 3666 3733 4189 4267 5699 5806 3.1销售税金及附加105643 2794 3810 3883 3666 3733 4189 4267 5699 5806 3.2其他经营税金及附加1024 4土地增值税183876 4863 6632 6758 6381 6498 7292 7426 9919 10106 5利润总额588976193、 13530 22677 23115 21840 22245 26572 27152 39615 40427 6所得税147244 3882 5294 5395 5093 5187 5821 5928 7918 8067 7税后利润441732 9648 17384 17720 16746 17058 20752 21224 31697 32360 8盈余公积金43432 965 1738 1772 1675 1706 2075 2122 3170 3236 9公益金10任意公积金11期初未分配利润4334596 51136 59819 75464 91412 106484 121836 14194、0513 159615 188142 12可供分配利润4732896 59819 75464 91412 106484 121836 140513 159615 188142 217266 13应付利润14未分配利润4732896 59819 75464 91412 106484 121836 140513 159615 188142 217266 损益表续表6.4 单位：万元序号项目合计2015.2季2015.3季2015.4季2016.1季2016.2季2016.3季2016.4季2017.1季2017.2季1经营收入1921927 100519 82071 83537 58966 599195、85 56554 57499 34267 34816 1.1销售收入1903477 100519 82071 83537 55966 56955 53494 54409 31147 31666 1.2出租收入1.3自营收入18450 3000 3030 3060 3090 3120 3150 1.4补贴收入1.5租转售收入2总成本费用1042409 46445 38978 39683 28381 28841 27232 27657 16844 17084 2.1商品房总成本费用1026840 46445 38674 39364 26017 26477 24868 25293 14480 147196、21 2.2出租房总成本费用2.3三产经营总成本费用15569 304 319 2364 2364 2364 2364 2364 2364 3经营税金及附加106667 5579 4555 4636 3273 3329 3139 3191 1902 1932 3.1销售税金及附加105643 5579 4555 4636 3106 3161 2969 3020 1729 1757 3.2其他经营税金及附加1024 167 168 170 172 173 175 4土地增值税183876 9710 7928 8070 5406 5502 5168 5256 3009 3059 5利润总额5889197、76 38785 30610 31148 21906 22313 21016 21395 12513 12741 6所得税147244 7751 6329 6442 4383 4463 4200 4275 2485 2529 7税后利润441732 31034 24281 24706 17524 17850 16816 17120 10027 10211 8盈余公积金43432 3103 2428 2471 1752 1785 1682 1712 1003 9公益金10任意公积金11期初未分配利润4334596 244667 272597 294451 316686 332457 348522198、 363656 379064 388089 12可供分配利润4732896 272597 294451 316686 332457 348522 363656 379064 388089 398300 2、借款偿还能力分析本项目需贷款90000万元,总的贷款偿还期4.5年，分三期进行，先还后贷，交叉进行，每期贷款偿还期2年，每季度最大贷款余额30000万元,详见表6.6。分期贷款还本付息计划，详见表表6.6.3。需要贷款的数额及贷款还本付息计划依据项目的现金流量，通过资金平衡分析得出，详见表6.7“财务计划现金流量表”。每季度的累计盈余资金保持在1个亿以上，以增强项目抗风险能力。借款偿还表（项199、目）表6.6 单位：万元序号项目名称利率合计2008.3季2008.4季2009.1季2009.2季2009.3季2009.4季2010.1季2010.2季2010.3季1借款还本付息1.1期初本息余额2030000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 1.2当期借款30000 30000 10000 5000 5000 5000 5000 1.3当期应计利息8500 1500 1500 1500 2000 1750 1750 1750 1750 1500 1.4当期还本金30000 10000 5000 5000 5000 5000 10000200、 1.5当期付利息8500 1500 1500 1500 2000 1750 1750 1750 1750 1500 1.6期末借款余额30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 20000 2还本付息资金来源116000 1500 1500 1500 12000 6750 6750 6750 6750 11500 2.1回收投资100000 10000 5000 5000 5000 5000 11500 2.2利润2.3财务费用6000 1500 1500 1000 750 500 250 2.4其他还款资金10000 1500 1500 201、500 750 1000 1250 1500 3指标计算3.1息税前利润(EBIT)120848 789 791 1715 1879 3439 3786 7299 6664 6229 3.2其他还利息资金10000 1500 1500 500 750 1000 1250 1500 3.3用于投资的利润61138 605 122 4910 4621 3.4各种利息支出26000 1500 1500 1500 2000 1750 1750 1750 1750 1500 3.5偿还债务本金90000 10000 5000 5000 5000 5000 10000 3.6息税折旧摊销前利润(EBITD202、A)522462 6138 6152 17397 18673 24724 25676 38911 33582 31287 3.7其他还本资金3.8所得税48072 558 560 1637 1753 2303 2368 3566 3081 2873 3.9用于投资的折旧摊销298818 18877 12487 16285 6831 27911 30679 13557 3.10利息备付率(%)268.12 152.63 152.75 114.31 88.71 232.38 273.48 488 186 107 3.11偿还备付率(%)107.27 471.98 472.86 -207.79 36203、.08 100.20 258.93 129 -53 89 3.12借款偿还期(年)2 2 2 借款偿还表（项目）续表6.6 单位：万元序号项目名称.利率合计2010.4季2011.1季2011.2季2011.3季2011.4季2012.1季2012.2季2012.3季2012.4季1借款还本付息1.1期初本息余额2020000 10000 10000 30000 30000 30000 30000 20000 10000 1.2当期借款30000 10000 20000 1.3当期应计利息8500 1000 1000 1500 1500 1500 1500 1500 1000 500 1.4当204、期还本金30000 10000 10000 10000 10000 10000 1.5当期付利息8500 1000 1000 1500 1500 1500 1500 1500 1000 500 1.6期末借款余额10000 10000 30000 30000 30000 30000 20000 10000 2还本付息资金来源116000 11000 11000 1500 1500 1500 1500 11500 11000 10500 2.1回收投资100000 11000 10000 1500 1500 1500 11500 11000 10500 2.2利润2.3财务费用6000 500 205、2.4其他还款资金10000 500 1500 3指标计算3.1息税前利润(EBIT)120848 5709 6671 6593 10552 10755 10135 10323 13278 13530 3.2其他还利息资金10000 500 1500 3.3用于投资的利润61138 2965 3156 4467 11217 13350 8520 7206 3.4各种利息支出26000 1000 1000 1500 1500 1500 1500 1500 1000 500 3.5偿还债务本金90000 10000 10000 10000 10000 10000 3.6息税折旧摊销前利润(EBIT206、DA)522462 26331 28661 24753 38185 38908 36690 37360 41362 42128 3.7其他还本资金3.8所得税48072 2415 2664 2271 3493 3559 3357 3418 3812 3882 3.9用于投资的折旧摊销298818 9622 11990 7259 29869 33818 25055 15537 17084 18099 3.10利息备付率(%)268.12 274 401 540 703 419 -72 -202 476 1265 3.11偿还备付率(%)107.27 103 103 1115 322 -196 -207、196 44 109 123 3.12借款偿还期(年)2 借款偿还表（第1期）表 单位：万元序号项目名称利率合计2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季2009.1季2009.2季2009.3季2009.4季2010.1季2010.2季1一期借款还本付息1.1期初本息余额2030000 30000 30000 20000 15000 10000 5000 1.2当期借款30000 30000 1.3当期应计利息8500 1500 1500 1500 1500 1000 750 500 250 1.4当期还本金30000 10000 5000 5000 5000 5208、000 1.5当期付利息8500 1500 1500 1500 1500 1000 750 500 250 1.6期末借款余额30000 30000 30000 20000 15000 10000 5000 2还本付息资金来源38500 1500 1500 1500 11500 6000 5750 5500 5250 2.1回收投资30000 10000 5000 5000 5000 5000 2.2利润2.3财务费用5500 1500 1500 1000 750 500 250 2.4其他还款资金3000 1500 1500 3指标计算3.1息税前利润26552 330 77 839 137209、9 1383 3445 3731 3811 4185 4326 3045 3.2其他还利息资金3000 1500 1500 3.3用于投资的利润3 3 3.4各种利息支出8500 1500 1500 1500 1500 1000 750 500 250 3.5偿还债务本金30000 10000 5000 5000 5000 5000 3.6息税折旧摊销前利润140984 1619 377 4114 6765 6781 19235 20642 21030 21930 22385 16106 3.7其他还本资金3.8所得税5841 66 15 167 275 276 806 863 879 906210、 922 667 3.9用于投资的折旧摊销62652 3871 10800 18000 17897 4900 3600 3584 3.10利息备付率(%)347.63 191.96 192.18 229.65 248.76 380.81 558.04 865.15 1218.17 3.11偿还备付率(%)196.07 532.66 533.68 508.62 15.46 37.52 280.42 324.78 225.82 3.12借款偿还期(年)2.00 借款偿还表（第2期）表 单位：万元序号项目名称利率合计2009.2季2009.3季2009.4季2010.1季2010.2季2010.3季211、2010.4季2011.1季1二期借款还本付息201.1期初本息余额10000 15000 20000 25000 30000 20000 10000 1.2当期借款30000 10000 5000 5000 5000 5000 1.3当期应计利息8000 500 750 1000 1250 1500 1500 1000 500 1.4当期还本金30000 10000 10000 10000 1.5当期付利息8000 500 750 1000 1250 1500 1500 1000 500 1.6期末借款余额10000 15000 20000 25000 30000 20000 10000 2212、还本付息资金来源38000 500 750 1000 1250 1500 11500 11000 10500 2.1回收投资30000 10000 10000 10000 2.2利润2.3财务费用500 500 2.4其他还款资金7500 500 750 1000 1250 1500 1500 1000 3指标计算3.1息税前利润(EBIT)30779 1717 1751 5613 5724 5419 5522 5033 3.2其他还利息资金7500 500 750 1000 1250 1500 1500 1000 3.3用于投资的利润3.4各种利息支出8000 500 750 1000 12213、50 1500 1500 1000 500 3.5偿还债务本金30000 10000 10000 10000 3.6息税折旧摊销前利润(EBITDA)109441 6049 6170 19775 20166 19090 19453 18739 3.7其他还本资金3.8所得税7491 413 421 1349 1375 1302 1327 1305 3.9用于投资的折旧摊销27224 540 5717 8137 12830 3.10利息备付率(%)478.48 100.00 328.92 275.13 549.05 481.61 461.24 652.16 1006.60 3.11偿还备付率(%214、)216.38 100.00 779.55 674.89 1574.12 1352.73 118.01 99.90 43.84 3.12借款偿还期(年)2.00 借款偿还表（第4期）表 单位：万元序号项目名称.利率合计2011第1季2011第2季2011第3季2011第4季2012第1季2012第2季2012第3季2012第4季1四期借款还本付息201.1期初本息余额10000 30000 30000 30000 30000 20000 10000 1.2当期借款30000 10000 20000 1.3当期应计利息9500 500 1500 1500 1500 1500 1500 1000 215、500 1.4当期还本金30000 10000 10000 10000 1.5当期付利息9500 500 1500 1500 1500 1500 1500 1000 500 1.6期末借款余额10000 30000 30000 30000 30000 20000 10000 2还本付息资金来源39754 500 1500 1500 1500 1754 11500 11000 10500 2.1回收投资13484 6675 6809 2.2利润6421 3229 3191 2.3财务费用2.4其他还款资金19849 500 1500 1500 1500 1754 11500 1095 500 3216、指标计算3.1息税前利润9606 4756 4851 3.2其他还利息资金9500 500 1500 1500 1500 1500 1500 1000 500 3.3用于投资的利润3.4各种利息支出9500 500 1500 1500 1500 1500 1500 1000 500 3.5偿还债务本金30254 254 10000 10000 10000 3.6息税折旧摊销前利润23090 11431 11660 3.7其他还本资金10254 254 10000 3.8所得税2358 1167 1191 3.9用于投资的折旧摊销3.10利息备付率(%)201.12 100.00 100.00 217、100.00 100.00 100.00 100.00 575.55 1070.13 3.11偿还备付率(%)101.84 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 102.40 104.47 3.12借款偿还期(年)2.00 财务计划现金流量表表6.7 单位：万元序号项目合计2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季2009.1季1经营活动净现金流量1455833 1554 362 3949 6493 6509 18439 1.1现金流入1921927 218、1733 404 4403 7239 7256 21226 销售(营业)收入1921927 1733 404 4403 7239 7256 21226 增值税销项税额补贴收入其他收入1.2现金流出466094 178 42 454 746 747 2786 运营费用(经营成本)28308 600 增值税进项税额销售税金及附加106667 96 22 244 402 403 1178 增值税所得税147244 65 15 165 271 272 796 其他流出183876 17 4 44 72 73 212 2投资活动净现金流量-988101 -8467 -11804 -11804 -5454219、 -5670 -5720 -5970 -6970 -13000 -13156 -19722 2.1现金流入58461 回收固定资产余额58461 回收经营资金回收对外资金2.2资金流出1046562 8467 11804 11804 5454 5670 5720 5970 6970 13000 13156 19722 开发建设投资1046562 8467 11804 11804 5454 5670 5720 5970 6970 13000 13156 19722 设备更新投资经营资金其他3筹措活动净现金流量32000 22962 25724 9315 28500 -1500 -1500 3.1220、现金流入148000 22962 25724 9315 30000 权益资金投入58000 22962 25724 9315 开发建设投资借款90000 30000 经营资金借款债券长期应付款短期借款其他3.2现金流出116000 1500 1500 1500 各种利息支出26000 1500 1500 1500 偿还债务本金90000 应付利润(股利分配)其他4净现金流量(1+2+3)499732 14495 13920 -2489 -5454 -5670 -4166 -5608 -3021 21993 -8147 -2782 5累计盈余资金14495 28415 25926 20472 1221、4802 10636 5028 2008 24001 15854 13072 财务计划现金流量表续表6.7 单位：万元序号项目合计2009.2季2009.3季2009.4季2010.1季2010.2季2010.3季2010.4季2011.1季2011.2季2011.3季2011.4季1经营活动净现金流量1455833 19789 26190 27184 41182 35545 33116 27868 30357 26199 40409 41174 1.1现金流入1921927 22730 29866 30707 46245 39960 37253 31314 34548 29455 45296222、 46149 销售(营业)收入1921927 22730 29866 30707 46245 39960 37253 31314 34548 29455 45296 46149 增值税销项税额补贴收入其他收入1.2现金流出466094 2941 3676 3523 5063 4416 4137 3445 4191 3256 4887 4975 运营费用(经营成本)28308 600 600 360 300 300 300 220 633 222 222 222 增值税进项税额销售税金及附加106667 1262 1658 1704 2567 2218 2068 1738 1917 1635 2223、514 2561 增值税所得税147244 852 1120 1152 1734 1499 1397 1174 1296 1105 1699 1731 其他流出183876 227 299 307 462 400 373 313 345 295 453 461 2投资活动净现金流量-988101 -24923 -24897 -10831 -31661 -39090 -28503 -28914 -28416 -25759 -29869 -38285 2.1现金流入58461 回收固定资产余额58461 回收经营资金回收对外资金2.2资金流出1046562 24923 24897 10831 31224、661 39090 28503 28914 28416 25759 29869 38285 开发建设投资1046562 24923 24897 10831 31661 39090 28503 28914 28416 25759 29869 38285 设备更新投资经营资金其他3筹措活动净现金流量32000 -2000 -1750 -1750 -1750 -1750 -11500 -11000 -1000 18500 -1500 -1500 3.1现金流入148000 10000 5000 5000 5000 5000 10000 20000 权益资金投入58000 开发建设投资借款90000 225、10000 5000 5000 5000 5000 10000 20000 经营资金借款债券长期应付款短期借款其他3.2现金流出116000 12000 6750 6750 6750 6750 11500 11000 11000 1500 1500 1500 各种利息支出26000 2000 1750 1750 1750 1750 1500 1000 1000 1500 1500 1500 偿还债务本金90000 10000 5000 5000 5000 5000 10000 10000 10000 应付利润(股利分配)其他4净现金流量(1+2+3)499732 -7134 -457 1460226、3 7770 -5295 -6888 -12046 941 18940 9040 1389 5累计盈余资金5938 5482 20085 27855 22560 15672 3627 4568 23508 32548 33937 财务计划现金流量表续表6.7 单位：万元序号项目合计2012.1季2012.2季2012.3季2012.4季2013.1季2013.2季2013.3季2013.4季2014.1季2014.2季2014.3季1经营活动净现金流量1455833 38827 39536 43732 44541 61079 62244 58768 59848 66753 68071 9124227、5 1.1现金流入1921927 43533 44323 49429 50340 68651 69960 66052 67265 75482 76876 102679 销售(营业)收入1921927 43533 44323 49429 50340 68651 69960 66052 67265 75482 76876 102679 增值税销项税额补贴收入其他收入1.2现金流出466094 4706 4787 5698 5799 7572 7716 7284 7417 8729 8804 11433 运营费用(经营成本)28308 222 222 549 555 312 317 298 303 228、673 599 359 增值税进项税额销售税金及附加106667 2416 2460 2743 2794 3810 3883 3666 3733 4189 4267 5699 增值税所得税147244 1632 1662 1854 1888 2574 2624 2477 2522 2831 2883 3850 其他流出183876 435 443 552 562 875 892 843 858 1037 1056 1525 2投资活动净现金流量-988101 -36272 -35199 -33615 -25304 -52150 -45773 -52582 -54254 -47370 -3708229、3 -44342 2.1现金流入58461 回收固定资产余额58461 回收经营资金回收对外资金2.2资金流出1046562 36272 35199 33615 25304 52150 45773 52582 54254 47370 37083 44342 开发建设投资1046562 36272 35199 33615 25304 52150 45773 52582 54254 47370 37083 44342 设备更新投资经营资金其他3筹措活动净现金流量32000 -1500 -11500 -11000 -10500 3.1现金流入148000 权益资金投入58000 开发建设投资借款90000 经营资金借款债券长期应付款短期借款其他3.2现金流出116000 1500 11500 11000 10500 各种利息支出26000 1500 1500 1000 500 偿还债务本金90000 10000 10000 10000 应付利润(股利分配)其他4净现金流量(1+2+3)499732 1055 -7163 -884 8737 8929 16472 6186 5594 19383 30988 46903 5累计盈余资金34992 27829 26945 35682 44611 610