1、面积6.7万平米商务楼建设开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月120可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1总 论71.1项目概况71.21.2项目的建设必要性71.3可行性研究报告编制依据91.4主要技术经济指标与研究结论92项目选址及建设条件1222、.1项目所处区域122.2项目建设地点132.3建设条件143市场分析183.1XX县中心城市写字楼市场分类研究183.2项目影响因素分析183.3项目STWO分析224营销方案设计264.1项目名称及产品定位264.2目标客户274.3管理方案设计284.4定价策略294.5销售安排305项目建设方案325.1建筑设计方案325.2结构设计方案355.3公用设施方案386专篇设计646.1消防646.2节能776.3防雷787环境影响评价807.1项目建设与运营对环境的影响807.2环境保护措施847.3环境保护措施实施评价868项目组织机构与进度计划888.1组织机构与人力资源888.2项3、目招投标管理888.3项目实施进度安排919投资估算与资金筹措939.1投资估算的依据及说明939.2总投资估算959.3资金筹措方案9710经济效益分析9810.1项目销售计划9810.2盈利能力分析9910.3清偿能力分析10010.4不确定分析10111风险分析及对策10311.1政策风险10311.2市场风险10311.3经营管理风险10511.4财务风险10512结论与建议10812.1结论10812.2建议1081 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目情况 项目名称：XX新区XX商务楼工程项目地址：XX新区项目规划用地面积18857平方米，总建筑面积为67186平方米，其中地上54、2410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑，主要功能为商务办公楼；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。1.1.2 建设单位情况建设单位：XX县XX建设开发有限公司法人代表：XX地址：XX县XX镇县前街402号1.2 项目的建设必要性1.2.1 实践XX县XX新区发展规划的需要自公司成立以来，本着经营城市的理念，先利用自有资金和借入银行贷款将XX新区的“生地”转为“热地”，按规划要求着重体现XX新区最佳投资环境和最佳人居环境的价值。一期内行政大楼、大剧院、图书档案馆、会议中心、餐饮中心、三大广场及和睦塘公园、齐山公园、梅花公园等一批体现时代精神和5、精美艺术的标志性建筑。二期3.4平方公里城市建设已经启动。三期3平方公里城市设计已经完成，新区道路建设已延伸到二、三期内。老城区的XX中心农贸市场、与XX中迁建项目在2008上半年相继完工。新建XX商务楼工程，又将成为XX城市建设和提升城市品位的新亮点，同边开发地价因此又将得到一次大幅度的增值契机。1.2.2 本项目建设是加快XX城市建设的需要随着近几年XX经济社会的快速发展，城市建设呈现新面貌。2009年全县市政建设投入资金35亿元，比2006年增长49.5%，中心城市建成区面积扩展到38平方公里，建成区内集聚人口30万人，城市框架拉大至48平方公里，城市化率达到56%。以上数据客观显示XX6、城市的建设速度是相当快速的，城市化水平不断提高。浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划提出XX中心城市在2020年将发展成为一个50万人口的大城市的目标。XX总体规划明确至2020年城市用地规模达80平方公里。城市化水平达到76%。因此，未来大约十年的时间，必须积极拓展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以实现XX城市的高度城市化和现代化。1.2.3 实现XX县XX新区商务区规划目标的需要本项目位于XX县XX新区长水港以西大剧院以北地块，西隔拟建行政服务中心与XX路相邻，南北有规划支路，商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商7、贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。1.3 可行性研究报告编制依据1） 投资项目可行性研究指南，2002，国家计委以计办投资200215号文件，中国电力出版社2） 建设项目经济评价方法与参数（第三版），2006，中国计划出版社3） XX县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要4） XX县城市总体规划（2006-2020）5） 国家、浙江省及XX县中心城市政府现行有关规定及文件6） 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额7） XX县中心城市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料8） 投资项目方签定的协议书或意向书9） 其他有关依据资料8、10） 项目批复文件1.4 主要技术经济指标与研究结论表1.2 XX新区XX商务楼工程项目主要技术经济指标表序号项目指标单位一建筑类1总建筑面积671862占地面积18857二投资类1项目投入总资金万元1.1土地取得费用7872.80 万元1.2前期费用2015.58 万元1.3城市基础设施配套费537.49 万元1.4建筑安装工程费23515.10 万元1.5管理费用848.52 万元1.6销售费用648.83 万元1.7财务费用434.15 万元1.8预备费1018.23 万元2资金筹措37000 万元2.1项目资本金10000.00 万元2.2银行借款20000.00 万元2.3销售收入9、投入 7000万元三财务类1净现值（税后ic=8%）669.15万元2内部收益率（税后）14.84%3静态投资回收期（税后）1.91年4借款偿还期1.79年“XX新区XX商务楼工程”项目经测算，预计总投资为37000万元，预计总销售收入为43255.2万元，经计算，该项目的盈利水平较高、偿债能力较强，而且销售收入及建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。2 项目选址及建设条件2.1 项目所处区域XX位于浙江省最北端，东临太湖、西倚天目，北邻江苏宜兴市，西接安徽广德县，地处长江三角洲的中心腹地，县域面积1430平方公里，辖16个乡镇和1个省级经济技术开发区，人口6210、万，是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。 改革开放以来，特别是近年来，长XX民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。2007年XX县实现地区生产总值193.47亿元，人均GDP 3800美元，财政总收入28亿元，其中地方财政收入15.36亿元，城镇居民人均可支配收入为19552元，农民人均纯收入达到9538元。XX县先后获得全国卫生县城、国家园林城市、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省教育强县、双拥模范县五连冠等称号。XX在全国综合势力百强县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到56位和62位。 XX县经济及财政的快速增长，加快了城市11、化建设进程。近年来城市基础设施建设投入逐年扩大，累计投入近50个亿。通过城市基础建设，中心城市框架进一步拉开，目前城市建成区面枳已达到25平方公里，城市框架拉大到35平方公里，集聚人口20万，城市化水平达到预期。城市垃圾处理厂，管液化气站、污水处理厂等一大批公益事业项目相继建成；体育馆、青少年宫、游泳馆等文体设施一应俱全；省内一流标准的大剧院、图书馆、档案馆等先后投入使用，城市综合功能不断增强。同时XX县以创建“四张名片”为载体，大力开展生态环境建设，进一步美化、洁化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地达到924公顷，城市12、绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高到37.2%、42.2%和11.1平方米。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继建成，城市品位不断提高，人居环境越来越舒适。随着XX城市“东扩、西延、北拓”高标准、高起点的基础设施建设，加快了城市周边土地的建设开发，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已初具形态。一、 基础设施区内基础设施完善、发达。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水、煤气等供应充足。工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上，居于XX县中心城市前列。二、 居住条件XX县XX新区是XX县中心城市最适合于居住的城区之一，沿岸花团锦簇、13、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；特别是已建成的行政中心、市民广场、植物园、图书馆、大剧院，周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。除此之外，房地产业发展潜力巨大。三、 人才资源XX县XX新区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近20万，多所技工学校、职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人5000多名。2.2 项目建设地点2.2.1 项目位置东：长水港南：XX大剧院西：行政中心及市民广场北：规划道路 2.2.2 周边配套设施提高了项目的宜居性项目地块所在地是城市中心热点区域，西临行政中心；北为XX县中心城市重点初中107中学，正东为浙江省重点中学XX县中心城市第一高级中学；周14、边有“君越华府”“新城丽景”“风铃绿州”为首的等高档生活社区；有“浙北大厦”大型商业卖场；西面为XX市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。2.2.3 XX新一轮发展规划为项目提供了无限想象空间根据XX县中心城市的发展战略，在沿XX大道、明珠路将建设大型的商场、星级的宾馆、高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。2.3 建设条件2.3.1 建设场地范围及环境项目选址四周城市道路（或规划道路）、管网、地形等标高，排水方式等：该地块位于XX县XX路以东，周边有城市规划道路。项目拟采用市政自来水管网、水泵站及水池联合供水。场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便15、。场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。该项目地理位置优越，环境优美。周边配套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。2.3.2 地形、地貌、水文气象、工程地质条件1.地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为58，地貌类型属于冲（湖）积平原，周围环境良好。2.水文气象条件XX气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是：光照充足、气候温和、降水充沛、四季分明、雨热同季、温光协调，适宜农作物的生长。XX环境优美，大气质量达到国家一级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。 历年平16、均气温15.6，气温年际间变幅在 0.50.7 之间，年际气温极差为1.2。历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以1月份气温年际变差最大。 年降水量：年均1309mm。其中39月是全年降水集中期，占年雨量的75%以上。降水季节分布特点：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平均雨日为144天，占全年天数的39.6%。由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。 年均日照时数1810.3小时，历年平均日照百分率为41%，光照分配较均匀。年耕作23熟。水文地质：项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。（1）XX17、县属亚热带海洋性季风气候。（2）场地位置：北纬3043-3011，东经11933-12006之间（3）多年平均风速：1.8m/s（4）30年一遇最大风速：21.9m/s（5）最热月月平均相对湿度：68%（6）全年雷暴日数：50d/a（7）全年主导风向：北偏东20方位（1951-1979），夏季以西南风为主（8）年平均相对湿度：72%（9）当年最小湿度（三月）：63%（10）多年来平均日照时间：1320.3小时（11）雨季为当年的5月9月多年来年平均降雨量960.7毫米降雨量最多年平均雨量1100.2毫米最大降雨量1294.8毫米、最小691毫米。（12）年霜雪期为当年的11月至次年的3月初，约18、为60100天。3.工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下：（1）杂填土：灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为0.5-2.5m。 (2)淤泥：灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。该层全场分布，层顶埋深：0.5-2.5m，层厚2.3-6.0m。（3）粉质粘土：上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。该层全场分布，层顶埋深：4.20-7.50m，层厚5.0-11.19、0m。（4）粉质粘土：褐红色，棕红色，硬可塑（5）中风化灰岩：灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。单轴饱和抗压强度可达69Mpa，属硬质岩。层顶埋深：22.6-24.9m，最大揭露厚度5.10m。2.3.3 交通运输条件建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。周边交通状况良好。现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。2.3.4 防洪、防涝设施条件 本项目建设用地周边有天然河沟，防洪、防涝情况良好，雨水、山洪可以直接排入周边河沟。综上所述，项目区内地形、气候、地质、水文、市政设施等建设条件良好，能满足项目建设的需要20、。3 市场分析3.1 XX县中心城市写字楼市场分类研究3.1.1 酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统一管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。3.1.2 开发商持有项目房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括XX利时建设开发有限公司的利时广场等。3.1.3 非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼项目，比较具有代表性的是明珠大厦、南方大厦等。3.2 项目影响因素分析由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进21、行归纳和分类。本文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为一般因素、区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次一级的影响因素、因子，构成写字楼的需求量影响因素体系。3.2.1 一般因素一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的、全面性的，其覆盖范围可以是一个地区、一个国家乃至全球。显然，这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。一般因素中，主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素等次一级因素。一、 行政因素行政因素是指国家政策、法22、律、法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的影响和干预。行政因素中主要有土地制度、房地产价格政策、税收政策、信贷政策、城市规划与土地利用规划、土地使用权出让方式和行政隶属变更、居民收入与消费水平等因子。二、 经济因素房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。房地产业是基础产业，产业链长，其发展将直接影响和带动机械、建材、钢铁、水泥、运输、金融、装潢等相关行业的发展；反之，这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。经济因素中，主要有经济发展状况、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价与利率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额等因子。三、 社会因素社会因素是指一个国家或地区的社会状况23、对房地产需求和价值的影响，其影响因子主要有政治安定状况、社会治安程度、城市化水平、商业房地产投机等。四、 人口因素人口因素是一个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响，主要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等因子。五、 心理因素房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由人这一主体完成的。在这一过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不可忽视的。影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态、欣赏趣味、消费时尚、攀比心理、价值观念等因子。六、 国际因素房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。国际政治环境、国际经济状况、地区紧张或军事冲突、贸易关系与竞24、争状况等，都将明显影响我国的房地产市场需求和房地产价值，随着全球经济一体化，这些影响因素将更直接更明显。3.2.2 区域因素区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响因素。相对于一般因素而言，区域因素的影响范围要小，一般影响到一个城市或城市的一部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。影响写字楼需求和价值的区域因素主要有：商圈规模、商服繁华程度、交通条件等。一、 商圈规模自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。商圈规模的大小将直接影响商务客流量的大小，进而影响其价值。商圈确定是商业房地产投资中非常重要的一个环节。影响商圈规模的因子有：25、商圈范围的大小、级别、总体规划、发展历史、商圈内居民的消费水平、人口数量等。二、 商服繁华程度商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的商业房地产价值。影响商服繁华程度的因子有：商业街的道路类型、所有商店的总营业面积、商店的档次、商店的数量及经营业态、大型购物中心的个数、名特商店的家数、金融机构数量、娱乐中心的数量及档次、人口流量、治安状况等。三、 交通条件交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度。交通条件的优劣将直接影26、响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本(包括交通时间)，明显影响人们的出行，从而影响商业房地产需求和价值。影响交通条件的因子有：交通流量、公交站点密度、公交线路数、道路通达程度等。3.2.3 个别因素个别因素指具体影响某宗写字楼需求和价值的影响因素。这类因素对房地产市场的影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产的影响却是最直接、最具体。影响写字楼需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。一、 资源因素资源因素是写字楼宗地本身的条件，包括所处地段、地块位置、地块规模、临街宽度、临街深度、容积率、建筑密度、建筑物面积、层高、层数、停车场状况、基础设施状况等。二、 交通便捷度交通便捷度有27、别于区域因素中的交通条件，它主要指具体某宗写字楼地产的交通便利程度。影响因子有地块距地铁车站、主要公共站点的距离及便捷程度。3.3 项目STWO分析3.3.1 STWO分析简介SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势（strength），竞争劣势（weakness），机会(opportunity)和威胁（threat），从而将项目的战略与内部资源、外部环境有机结合。因此，清楚的确定项目的资源优势和缺陷，了解项目所面临的机会和挑战，对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。按照项目竞争战略的完整概念，战略应是一个项目“能够做的”（即组织的强28、项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。SWOT分析的步骤：1、罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。2、优势、劣势与机会、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT策略。3、对SO、ST、WO、WT策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的具体战略与策略。图3.1 SWOT分析步骤3.3.2 优势项目地块正处于XX路西侧。目前，XX附近的星级宾馆有国际大酒店、维多利亚大酒店，随道沿明珠路、XX大道的总部经济园的建设，未来的商流、客流量将十分巨大。XX县XX新区将据此打造发展潜力巨大的XX商贸圈。一、 地理位置优越“XX新区XX商务楼工程”位于XX路东侧，是城市交通内环线的29、主干道。该地区处于是城市中心热点的地理位置，又处于规划中极具发展潜力的明珠路、XX大道商业圈，“依繁华存在，享都市宁静”。二、 绿化与景观“XX新区XX商务楼工程”地处新山新区，在景观方面正处于市民广场西面，登高远眺，密集而有序的绿化景观便展现在眼前。三、 成熟的环境配套“XX新区XX商务楼工程”的周边，经过近几年开发，图书馆、大剧院、浙北大厦等现代商业、公共配套已经形成；而这里的文化氛围已经形成的，有省市的重点学校、医院等；邮政、银行、商业、宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和发展起来。深厚的文化积淀、雄厚的科技实力、完善的基础设施，可满足多方面需求，形成良好的投资创业环境。四、 项目的建筑质30、量和内在环境发展商丰富的开发经验，严谨的施工管理，先进的建筑技术，低能耗的功能设计，楼宇智能化的引入，生态环境的构建，是项目的质量保证和内涵所在。3.3.3 劣势目前项目区域内未形成成熟的商住氛围，是销售不可忽略的难点。3.3.4 机会一、 地理位置具有发展潜力“XX新区XX商务楼工程”是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空间的多功能建筑。二、 项目顺应建筑潮流“XX新区XX商务楼工程”是具有高品位、高素质、高智能、高质量、低能耗的生态建筑。三、 项目适应现代办公需求“XX新区XX商务楼工程”在空间划分上的灵活性，即同一楼层中单元格局的处理可按需间隔，以适应不同买家的规模需要。“XX新区XX商31、务楼工程”是“区隔任意，设置随意，功能惬意”的建筑。四、 提出“整合型商务楼”概念随着中小企业、创意产业、跨国公司代表处的发展，引入“整合型商务楼”的理念，更具市场竞争优势。写字楼的硬件标准、生活空间的灵活配置、行政商务资源的共享，“三位一体”的“整合型商务楼”概念的首次提出，为“XX新区XX商务楼工程”确立了项目的整合优势。3.3.5 威胁一、 周边有类似销售项目项目对面是正在销售中的商务公寓（利时广场商务公寓）。二、 商住楼有集中趋势全市的行政办公楼盘、商务公寓楼盘项目大多处于地理位置优越、保有量丰富的状态。三、 缺乏商务氛围区域内没有商务氛围，写字楼、商务公寓的原有量和现有量几乎为零，没32、有集中商务广场宇的优势。3.3.6 项目SWOT的综合分析通过以上SWOT分析，得出只要策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。特别在劣势威胁中，只要控制、引导得当，这些影响不至于成为本项目的硬伤。其他几点只能根据市场及项目实施进行修正。所以从理论上来看，只要方法到位，本项目是完全可以成功的。从市场消化能力来看，销售、租赁都会有一定的空间。但从资金回笼的角度看，则应利用好优势，引入新的主题概念和卖点，以缩短销售周期、提高楼盘附加值。作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业，以发展商公司品牌与项目品牌相结合打造整体形象，在产品品质、资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为主，客户群对高档33、写字楼外形象提升的要求。“XX新区XX商务楼工程”作为公建立项的产品，前期推广应深入，把握入市时机，力争各大楼盘销售暂缓期入市，以短平快的方式销售，以规避各大楼盘集中上市的风险。同时要特别关注地缘甲级写字楼与周边商住客群，关注周边科研、政府单位的购买力，有意识从区域周边各项目分流买家。4 营销方案设计4.1 项目名称及产品定位4.1.1 定位阐述1） 位置、地段和未来升值是商务广场宇租、售行为重要因素，“XX新区XX商务楼工程”在该方面具有一定的优势，而完美的外观设计，在区域内极具视觉冲击力，能够激发购买和入主的冲动。2） 综合素质高，在建筑期已能通过效果图等资料提前体现，基于项目的先天优势，34、买家对这方面的利益承诺应有一定的信心。3） 大厦自身的资源整合、智能管理、生态环境，不仅使得商务形象优越，而且更具个性，能给客户良好的观感和深刻的印象，这是定位中的“独特的卖点”。4） XX县政府的前景规划，使得保值、升值潜力得以提前体现，这是攻克市场观望心理的唯一出路。这里，针对两种的心理：5） 引入“整合型商务楼”经营模式，准确针对目标客户，与目标客户形成广泛有效的沟通，达成发展商与买家双赢的局面。新经营思路（整合型商务楼）的引入更可提高投资者探究的渴求，增强投资信心。保值、升值是作为楼盘入市的必要条件。综上所述，本定位的目标是结合项目先天后天优势，发掘新亮点；在市场上赢取美誉并得到经济利35、益回报。4.2 目标客户4.2.1 客户类型分类一、 政府、科研单位实力强大，在当地已经具备了的规模优势，并有长期发展的规划，需要有完整的办公系统。二、 一般投资者偏向于稳重、谨慎；在投资选择时有优选及备选、保底三种计划。投资分析思路经常是“如果就，退而求其次也，再恶劣也”模式的填空思维。规划的优势便能最终触动其投资决策。三、 中小企业主需要一定的面积，开间要合理，发展成败取决于短期市场成绩，所以，资金的投入会集中在硬件（包括场地）及广告推广、客户服务三方面上。四、 跨国公司或大型公司代表处实力强大，在当地已经具备了的规模优势，并有长期发展的规划，需要有完整的办公系统和派驻人员生活空间。对于买36、租办公楼时会考量长期的运营成本和投资益，往往选择前者。五、 风险投资者一种典型的急需出路的资金持有者，好方案、新思维就值得一试，赌博心理甚重，但对项目出路的分析能力很强。经分析，“XX新区XX商务楼工程”基本能满足这几类客户需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目标客户需求。4.3 管理方案设计4.3.1 商住功能配套设立24小时行政中心，与大厦内的业主公司共享。主要职能：1） 负责发展商公司的行政事务；2） 负责驻厦机构行政办公代理业务；3） 负责大中小型会议室、多功能厅的管理和使用调度；4） 负责共享高值办公设备的使用和管理；5） 负责大厦整体形象的展示等。4.3.2 项目24小时全天候的37、物业管理物业管理应对业主提供全方位、多层次、有效且经济的服务。顺天物业公司以专业化、人性化、品质化的物业管理模式业主提供周到、贴心的服务，创造和谐空间，让业主住得“安心、舒心、省心”。一、 整体楼宇的营销推广面对“XX新区XX商务楼工程”的整合型功能，楼宇收益性物业的特性较强，整体物业管理把营销推广作为一项经常性的管理工作内容，为业主提供租赁业务的代租、联络、谈判、签约以及业主与客户间关系的协调。同时对“XX新区XX商务楼工程”进行整体形象塑造、宣传推介，保证物业保持较高的出租率和业主的收益。二、 楼宇的设施设备管理“XX新区XX商务楼工程”公共设备管理、维修与保养，保证驻厦业主的正常商务、生38、活等活动；驻厦业主自身设备设施的维修。三、 楼宇的保安与消防管理建立有效的保安体系，配备专门保安人员和保安设备（报警装置、闭路电视监控器等），对楼宇内部、外围、停车场等进行严格管理，保证正常的安防秩序。整体楼宇建立“以防为主，宣传先行，防消结合”的消防工作原则，建立有效的消防体系。四、 清洁卫生管理保持楼内公共场所的清洁，提供全面的清洁卫生美化服务。4.3.3 共享管理一、 设备共享楼内有共用高值办公设备，如：文件服务器、复印机、投影仪、摄像机、电视机；二、 办公场所共享会议室、接待室、演示室、茶水间；三、 部门共享秘书、接待员、外勤、行政（共享的部门全天候24小时轮班）；四、 单元生活独立满39、足现代都市生活方式对公务和生活空间的需求，单元内有灵活的住、厨、卫的简单配备。4.4 定价策略4.4.1 定价原则1） 应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提；2） 以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段；3） 以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系；4） 合理安排不同位置、不同类型、不同朝向物业的价格结构，在一定周期内，确保各类物业的相对均衡出货；5） 计划底商类物业销售适当后置，以便在前期接待中积累客户，谋求更大利润空间。4.4.2 价格定位通过区域地缘性项目的价格可接受度调查，可行性市场定位价格：1） 写字间全程均价6150元/平方米；2） “XX新区X40、X商务楼工程”属高层商务楼，同一面积区间、同一位置差价不宜过大，楼层差相对减小（建议位置差、楼层差50-80元/平方米）。建议入市起价以5800元/平方米左右价格起面市，先期以开盘均价在6000-6200元/平方米控制，在销售形势看好、销售速度保障的前提下，逐渐提升价格至6500元/平方米；3） 具体价格方案包括各种户型价差、开盘价格明细及销控、后期价格调整，在户型设计方案确定后再做定案。4.4.3 价格定位说明以上定价在分析了近XX县中心城市的类似楼盘的基础上分析得出的。根据“低开高走”的定价原则，如开盘均价5800元/平方米，经过1个月的客群成交、市场摸底试探，如反馈良好可以飙升200元/41、平方米左右，即均价6000元/平方米；经过两三个月的热销反馈，再提升至6500元/平方米是有可能的。市场预期良好，争取半年左右能够结案，入住前均价将上浮至6800元/平方米左右。但认购初期如果卖出项目的最高价，会违背低开高走的原则。4.5 销售安排4.5.1 把握入市时机市场上公建立项的商务广场，普遍采取销售短平快的策略，首先是因为购买商务广场的客群不同于购买私宅，其选择周期相对较长，一般以租赁为主的客户转为购买，存在租房公约的合同时间限制；再者几乎每家公司都要做年度资金投入计划，先期纳入计划就会尽早地批复用以决策。同时同类竞品竞争面扩大，能够先入为主就能抢占15%以上的客源。4.5.2 把握42、销售黄金周在上市推广一个月后，对销售情况进行分析，把握五一国际劳动节放假长达10天的假期，争取积累更多的准客户。5 项目建设方案5.1 建筑设计方案5.1.1 建筑面积和内容一、 建筑面积总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。二、 建筑高度办公楼主体地上15层（16层局部），地下一层。地下一层层高5.23.9米，底层层高5.200米；高215层层高4.000米；顶层设备间层高3.600米，总高度61.5 00米（局部最高点66.00米）。三、 建筑群组成项目规划用43、地面积18857平方米，总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑，主要功能为商务办公楼；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。5.1.2 总体规划设计一、 总体平面布局整个项目地上由三栋板式高层建筑组成，除屋顶设备用房局部不同外三栋建筑基本相同。三栋建筑南北布局，南北间距66.6米,其中1#楼与2#3#楼东西方向错开30米，避开景观遮挡，利于自然采光通风。二、 道路系统的规划与设计根据整体的规划要求，主要的出入口设计在西面，保证了人流和物流路线的明确分开，路线清晰。道路等级明确区分，标识性强。三、 功能分44、区设计广场以入场的入口将整个建筑分为三个部分，利用了道路、水景、树木以及草地营造意趣，又体现出感性的一面。四、 景观与视觉设计园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿化部分，不仅可以形成良好的景观效果，而且可以形成良好的视觉效果，不仅和建筑的对话关系形成良好的关系，并且注重了建筑群体的视觉景观均好性。5.1.3 建设标准一、 大堂装修/门柱地面及墙面铺砌优质进口大理石，艺术吸顶天花吊顶及艺术灯饰。柱面为磨光花岗岩踏步板（或不锈钢材料）。大堂入口处设自动旋转门，两侧设安全门。二、 电梯厅/电梯间商住楼电梯：两组电梯，垂直交通直达地下一层，地下一层设通往地下车库的出入口。电梯间内地面采用优质花岗岩45、，墙面采用优质大理石，电梯厅吊顶主要以不锈钢及玻璃为主，配发光灯槽；商务楼标准层地面为优质大理石，墙面为高能环保涂料，所有楼层电梯间均采用大理石门套，顶棚造型吊顶；地下一层电梯厅吊顶为轻钢龙骨石膏板，刷白色乳胶漆。三、 楼道/楼梯间公共部分墙面为刷高级乳胶漆，吸音天花吊顶；标准层楼道地面为地面石材，高能环保涂料墙面；楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料；标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料；车库地面为水泥压光，墙面为白色乳胶漆，天花为白色乳胶漆。四、 清水房交房标准地面水泥找平，预留客户自装面层空间，不刷墙、不吊顶；隔墙为轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙；洁具预46、留客户自装。五、 精装房交房标准（待确定后编制交房手册）隔音天花吊顶，高级木地板，墙面乳胶漆、艺术照明灯、高级开关（品牌）；卫生间：配套精装修，墙地面为高级瓷砖、高级卫生洁具（品牌）、高级照明灯、玻璃淋浴间隔断；厨房：配套精装修，高级炊具（品牌）、高档橱柜、排油烟机。5.1.4 外观形象一、 外立面风格现代风格，色调整体统一的通透落地玻璃窗，结构凸出部分配饰钢材质金属框架；每个单元外立面保证整体风格的统一和谐，突出单元之间的独特性，从而达到相互独立而又整体协调的效果。二、 外立面色系以冷色调通透感强的玻璃窗为主，辅以浅色（暖色）高档石材墙面，以达到稳重、高档的效果。三、 外立面材料外墙玻璃窗为47、高档中空双层隔音保温玻璃，辅以金属框料（竖线饰条）。四、 静音设计选用低噪音设备，并采用减震基础，在各类机房墙面建筑均做专业吸音处理；并采用隔声门；采用中空玻璃，外片为反射玻璃，内片为低辐射玻璃，具有良好的热工性能，防止外来噪音干扰及光污染。5.2 结构设计方案5.2.1 设计依据一、 自然条件1） 基本风压0.50KN/2） XX县中心城市抗震设防烈度为6度，设计基本加速度为0.1g。本工程按抗震设防烈度6度设计。3） 地面粗糙度B类 二、 主要活荷载取值（标准值）：1） 办公： 2.0 KN/m22） 门厅： 3.50 KN/m23） 楼梯： 3.5 KN/m24） 阳台： 2.5 KN/48、m25） 机房： 7.0 KN/m26） 公共厨房： 4.0 KN/m27） 公共餐厅： 2.5 KN/m28） 卫生间： 2.5 KN/m29） 活动室： 4.0 KN/m210） 车库： 4.0 KN/m2三、 国家规范、规程1） 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-20012） 建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-20083） 建筑结构荷载规范（2006年版） GB 50009-20014） 建筑抗震设计规范 GB 50011-20105） 混凝土结构设计规范 GB 50010-20026） 建筑地基基础设计规范 GB 50007-20027） 建筑桩基技术规范 JGJ49、 94-20088） 钢结构设计规范 GB 50017-20039） 高层建筑混凝土结构技术规范 JGJ 3-200210） 人民防空地下室设计规范 GB 50038-200511） 地下工程防水技术规范GB 50108-200812） 浙江省建筑地基基础设计规范 DB 33/1001-20035.2.2 技术措施一、 抗震要求为达到国家抗震规范的要求，（即小震不坏，中震可修，大震不倒的原则），体现“强柱弱梁”的设计思想，在构件设计上力争达到提高构件的延性，采用封闭箍筋，对L0/h4的柱采用箍筋全长加密，钢筋接头采用焊接。而对框架梁尽量减少高度，力避刚度过大，并加强约束箍筋，柱截面由柱轴压比控50、制，柱配筋尽量不出现计算配筋。二、 基础选型根据地勘报告，本工程主体荷载情况及场地土层情况，主楼基础型式拟选择桩基独立承台，桩基为预应力管桩，桩基持力层为1层粉质粘土；地下室部分采用桩基独立承台，桩基为预应力管桩，桩基持力层为1层粉质粘土。三、 主要结构材料选用1、混凝土1） 主楼混凝土强度等级：C45C30地下室混凝土：采用微膨胀混凝土内掺聚丙烯纤维，抗渗等级S8（0.8Mpa）地下室底板、承台及地梁混凝土强度等级： C35地下室其余部分混凝土强度等级： C35混凝土垫层：C152、钢材钢筋： HPB235 HRB335 HRB400焊条： HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列HR51、B335钢筋，Q345B钢焊接：E50系列HRB400钢筋焊接：E55系列3、墙体材料地下室内墙体拟采用烧结页岩多孔砖。0.000以上外墙、机房及公共卫生间等隔墙采用烧结页岩多孔砖。其余内隔墙均采用蒸压砂加气混凝土砌块专用砂浆砌筑。用户自由分隔墙采用轻质墙体（重量不大于1.0 KN/m2）5.3 公用设施方案5.3.1 给水排水一、 编制依据建筑、总图、采暖通风等专业提供的条件；给水排水专业有关的设计规范。二、 生活给水(1)水源本工程生活、消防给水取自城市自来水。从北面和南面规划道路各引DN200给水总管1根，并在本地块与西侧预留发展地块内连成供水环网。市政给水到达本地块给水水压按0.15M52、Pa设计。(2)用水量 根据计算工程最高日生活用水量约为277m3/d，最大小时用水量为50.5m3/h。（详水量计算表）消防用水为100/s。其中室外消防水量30L/s，室内消火栓用水量40L/s，自动喷水灭火系统30L/s。(3)供水系统本工程生活给水采用分区给水。室外绿化浇洒用水、地下室和地上1层生活给水由市政给水管网压力直供；地上28层为给水加压低区、由区域集中生活变频给水加压泵组经减压后供水；地上915层为给水加压高区由区域集中生活变频给水加压泵组加压直接供水。 在中部2#商务办公塔楼地下水泵房设区域集中的生活变频给水加压泵组1套共4台给水加压泵，单台性能为Q=5.4L/s、 H=953、3.5m、 n=1450r/min、N=15KW、3用1备、变频控制，在地下室设25m3不锈钢生活蓄水箱2只。 (4)饮用水系统饮用水定额为2L/人日，商务办公楼层每层设置带净化消毒功能的电开水器，功率为12KW。三、 生活排水(1)排水体制：采用雨、污水完全分流制。(2)污水系统本工程最高日生活污水量约为227m3 /d，最大小时污水量为37.9m3/h。（详水量计算表）室内采用雨、污、废分流。室内污、废水管均设专用通气立管，以保证污、废水管均能形成良好的水流状况。地下室排水经集水井收集后用潜污泵排出室外。室外雨、污分流,污废合流，生活污水经化粪池处理后就近排入市政污水管。本工程污水分南北二54、路排至南北规划道路污水管，最终排至整个地块西侧的XX路城市污水管。(3)雨水系统雨水采取有组织重力流排水，汇集后排入城市雨水管。雨水量按XX当地暴雨强度公式计算，屋面排水设计重现期为5年，场地排水设计重现期为2年，地面集水时间为5分钟，综合径流系数为0.65。暴雨强度公式为：i=（9.409+8.946lgP)/(t+9.566)0.643 （mm/min）室外雨采用有组织排水，地块内雨水经汇合收集后就近排入东侧长水港和南北规划道路雨水管。本工程雨水分东侧二路排至长水港和南、北各一路排至规划道路雨水管。5.3.2 暧通1、空调冷热源由集中设置的区域冷热源站提供，夏季提供7/14的一次空调冷冻水55、，冬季提供65/55的一次空调热水。本工程地下室设置热交换机房，与一次水换热后提供8/15的二次空调冷冻水和60/50的一次空调热水。本工程夏季总冷负荷估算为4617kW，冬季空调热负荷估算为2514kW。地上建筑面积空调冷负荷指标96W/m2，地上建筑面积空调热负荷指标52W/m2。空调冷热源采用2台2500kW的板式热交换器。2、空调水系统设计空调冷水系统采用一次泵变频变流量系统，承压1.1Mpa。空调末端均设置电动调节阀根据空调负荷调节流量。空调水系统按照建筑单体划分，各系统设置冷热量计量装置。空调风系统设计：普通办公用房采用风机盘管加新风系统。气流组织采用上送上回方式。3、其他：本工程56、部分高档办公室和会议室独立设置变冷媒流量多联机（VRF）系统夏季总冷负荷估算为189kW，冬季空调热负荷估算为115kW。空调面积冷负荷指标185W/m2，空调面积热负荷指标112W/m2。VRF系统按楼层分区域分别独立设置系统，共设置VRF系统6套，共67HP。消防控制中心、值班室独立设置分体式空调系统以满足24h使用要求。4、通风系统设计：本工程地下汽车库设置机械排风系统，排风量按照6次/ h换气次数计算（层高超过3m时按照3m计算），补风利用坡道自然补风，排风利用土建风道排至主楼屋面以上高度。自行车库设置机械排风系统，排风量按照6次/ h换气次数计算，补风利用坡道自然补风。设备用房按照室57、内余热余湿量设机械排风系统，机械送风。地下库房设置机械排风系统，排风量按照6次/ h换气次数计算，机械补风。会议室等人员较为集中的区域设置排风系统，排风量小于新风量。公共卫生间按10次/ h换气次数设置排风系统。 配电房按12次/ h换气次数设置排风系统。5.3.3 供电一、 编制说明编制内容包括电力变配电系统、电气照明系统、防雷系统、保护接地系统、火灾自动报警及联动系统。二、 设计依据（1）本工程为XX县大剧院北侧商务办公楼项目，总建筑面积67186平方米，其中：地上建筑面积52410平方米；地下室建筑面积14776平方米, 地上为三栋65米高板式高层（十五层）建筑，主要功能为商务办公楼；地58、下一层，为地下车库（停车331辆）、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等；人防工程包括两个甲类核6级常6级二等人员掩蔽单元，共2955平方米。地上各楼均属一类高层建筑。（2）相关专业提供的工程设计资料.（3）建设方提供的有关职能部门认定的工程设计资料,建设方的要求.（4）本工程采用的主要标准和法规:1高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）2建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）310KV及变电所设计规范GB50053-944供配电系统设计规范GB50052-20095低压配电设计规范GB50054-956建筑照明设计标准GB50034-20047汽车库、59、修车库、停车场设计防火规范GB50067-978火灾自动报警系统设计规范GB50116-989人民防空地下设计规范GB50038-200510民用建筑电气设计规范JGJ16-2008有关国家及地方的现行规程、规范及标准（如当地供电部门的相关供配电设计规定规程等）。三、 设计范围1. 本工程设计包括以下内容：变配电系统、照明系统、电气节能和环保、防雷、接地及安全措施、火灾自动报警系统、电气人防工程等。2.设计分工与分工界面1）室外景观照明、建筑泛光照明，由专业设计单位设计，本设计仅预留电源。2）建筑智能化系统设计由专业设计单位负责。3）电源分界点为地下一层3#变配电所高压配电系统电源进线柜内进线60、开关的进线端。四、 变配电系统1.负荷等级本工程所有消防设备用电(如消火栓泵、喷淋泵、增压泵、消防电梯、排烟及正压风机、消防监控、消防电梯等)、弱电机房、变配电间、普通电梯、潜污泵、生活水泵、各层公用走道照明用电等为一级负荷；地下室汽车库照明动力、人防照明动力、重要办公及会议室照明等为二级负荷；其余为三级负荷。2.负荷计算一级负荷：1008.0 kW（其中消防负荷367.5kW）; 二级负荷：90.0kW; 三级负荷：1734.8kW。在地下一层设置1、2和3二座10/0.4kV变电所，1变电所（1#楼地下一层）设二台500 kVA节能型干式变压器（1TM1、1TM2），供1#楼及相对应的地下61、层照明动力用电；2变电所（2#楼地下一层）设二台500 kVA节能型干式变压器（2TM1、2TM2），供2#楼及相对应的地下层照明动力用电；3变电所（3#楼地下一层）设二台500 kVA节能型干式变压器（3TM1、3TM2），供3#楼及相对应的地下层照明动力用电；各变电所内相互联络的变压器二段低压母线设联络，低压配电系统二路主进线电源断路器和联络开关采用三锁两钥匙及电气联锁，当一台变压器停止工作时，另一台变压器应负担全部二级及以上负荷。低压配电采用放射式和树干式混合供电方式。一些重要的或较为独立的负荷采用放射式供电。所有消防设备用电、电梯、生活水泵、应急照明等重要负荷均采用双回路供电，末端自动62、切换。5保护方式继电保护采用微机测控保护,包括过流及速断保护、单相接地保护等，各进出线回路电流、电压、无功、有功等参数测量及显示由微机保护系统配套提供，微机保护系统同时具有事故报警及预告功能，采用DC220V直流（65Ah）操作及保护系统。变压器设超温报警及跳闸保护（10kV侧出线开关或0.4kV侧进线总开关）。10kV断路器采用真空断路器,在10kV出线开关柜内装设氧化锌避雷器作为真空断路器的操作过电压保护。低压侧采用低压断路器保护,末级配电箱插座回路设漏电保护。6.本工程采用10kV侧高压总计量; 低压侧设分计量。在低压侧采用无功自动补偿，补偿后10kV侧功率因数为0.9以上。7电线电缆采63、用阻燃型WDZB-YJY、WDZB-BY型，分别为沿管井、沿桥架、穿钢管等。至消防负荷的干线线路采用BTTZ型防火电缆。8.本工程电气产品设计参考型号：变电所内10kV配电柜按中置式开关柜进行设计，断路器额定电流630A,分断能力25kA；采用直流操作。高压柜电缆采用下进下出接线方式，柜下设电缆沟。变压器采用SCB10干式变压器，设强制风冷系统；接线为D,Yn11,保护罩由厂家配套供货，防护等级不低于IP30。低压配电柜采用固定分隔式配电柜。配电箱采用安全型配电箱，落地、壁挂或嵌墙安装,墙壁开关插座采用86型。9.本工程55kW及以上的电动机均采用降压启动，设备专业有变频控制要求的采用变频控制64、，冷冻机组控制有设备厂家配套提供；消防风机、水泵采用手动或消防联动控制，潜水泵由液位计控制启停。10.谐波治理在变电所预留滤波设备平面安装位置。对于变频等设备谐波含量超出标准者，采取就地设置谐波吸收装置。五、 照明系统1.本工程分正常照明、应急照明（包括疏散照明和备用照明）。2.办公室、会议室、公共空间等照明为正常照明；变电所、电梯机房、车库、消防设备房、消防控制中心及重要办公用房等场所设备用照明；在公共走道，楼梯间和各安全出口设疏散照明（各疏散通道应急照明灯具应急时间不少于30min；其余在火灾时仍需坚持工作的场所保证正常照度，应急时间不小于180min，仅疏散照明采用蓄电池作为备用电源）。65、3.各主要场所照度标准及光源选择各主要场所工作平面照度和LPD值：办公室照度:300lx, 功率密度11W/平方米; 档案室照度:200lx, 功率密度8W/平方米;会议室照度:300lx, 功率密度11W/平方米; 车库照度:75lx, 功率密度7W/平方米;走廊照度:50lx, 功率密度5W/平方米;所有荧光灯均采用高效节能型荧光灯T5管或T8管（Ra不小于80,楼梯及设备用房内不小于60,UGR不大于19）。室外路灯照明、走廊照明采用节能灯，其余场所按有关规定执行。4.公共照明由两路电源互投供电,在楼层设置公共照明配电箱,走道、前室、出入口等重要场所配有带镍镉电池的应急照明灯具供火灾事故66、时诱导人员疏散之用。5景观/室外照明1).在室外道路两侧设庭院灯。2).室外灯光源采用节能灯和金卤灯，电源电压220V,集中控制6室内照明插座分别由不同支路供电，照明、插座支路导线采用2.5mm2导线穿保护管暗敷设，所有插座（壁挂空调插座除外）均设漏电保护器；7均采用I类灯具，供电回路设PE线。8室外线路采用电力电缆穿保护管暗敷设，室外灯具就地保护接地。六、 建筑物防雷1.本工程属人员密集公共建筑，按第二类防雷建筑物要求进行防雷设计。建筑物电子信息系统的雷电防护等级定为C级。2.建筑物的防雷装置满足防直击雷、防侧击、防雷电波的侵入和防雷电感应措施，并设置总等电位联结。3.接闪器：在屋顶采用1267、镀锌圆钢沿女儿墙、屋角、屋脊、屋檐、檐角及屋面等易受雷击的部位明敷架空避雷带，并在整个屋面组成不大于10mX10m或12mX8m的暗敷或明敷的避雷网格，突出屋顶的所有金属物体、金属构件和屋顶防雷装置相连，非金属物体装接闪器并和屋顶防雷装置相连。4. 引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内主筋通长焊接、绑扎作为引下线，间距不大于18m，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础地梁及基础底板上、下两层钢筋内的两根主筋焊接。5.防止侧向雷击和等电位保护措施： 1) 自底层起每层设均压环，均压环利用建筑物每层圈梁外侧的两根16以上主筋通长焊接形成。且各层的梁、板、柱间主筋（不少于2根）,按轴线跨度68、作相互可靠焊接。与防雷引下线交接处的梁，对角两根主筋必须与作为防雷引下线的柱子内的对角主筋可靠焊联贯通。2) 高度超过45m（主楼10层）及以上部分的外墙上幕墙金属架,栏杆,金属门窗等均应与防雷装置连接。3) 竖直敷设的金属管道及金属物的的顶端和底端与防雷装置连接。6. 为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路（包括电缆金属外皮、弱电线路的金属屏蔽层、光缆的加强筋等）及金属管道采用全线埋地引入，并在入户端，就近与接地装置相连或接向等电位联结端子板，实现等电位联结。7. 防雷电感应措施：建筑物内的设备、管道、构架等主要金属物，就近接至接地装置上。平行敷设的管道、构架等长金属物，其净距小于100m69、m时跨接，跨接点间距不大于30m。交叉净距小于100mm时，其交叉处也作跨接。七、 接地及安全1.本工程采用共用接地方式。防雷接地、变压器中性点接地、电气设备的保护接地、电梯机房、消防监控中心、计算中心、弱电系统等的接地共用统一接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。2. 本工程低压配电接地型式采用TN-S系统；安装于室外的景观照明中距建筑外墙20m以内的设施，与室内系统的接地型式一致，距建筑物外墙大于20m采用TT接地型式。3. 本工程采用总等电位联结，要求建筑物内所有电气设备不带电金属外壳，各种金属支架，进出建筑物的各种金属总管，PE干线、强、弱电井接地干线，建70、筑物金属构件等应进行总等电位联结。总等电位联结线采用BVR导线或镀锌扁钢,等电位联结应通过等电位卡子、接线鼻子或抱箍，不允许在金属管道上焊接。4. 变电所、水泵房、有洗浴设备的卫生淋浴间等地方设辅助或局部等电位联结SEB、LEB。5. 接地装置：接地极利用建筑物桩基，地梁及基础底板上的上、下两层主筋中的两根通长焊接、绑扎形式基础接地网。6.过电压保护装置:变配电所高压侧各相上装设避雷器，低压侧（配电主柜处）装设电涌保护器作为第1级防雷击电磁脉冲过电压保护装置；进入通讯网络机房、电梯、消控中心等含有重要电子设备负荷的配电设施安装第2级防雷击电磁脉冲过电压保护装置。5.3.4 弱电一、 智能化子系71、统配置本项目弱电系统拟由以下智能化子系统组成1建筑设备监控系统2通信网络系统3计算机网络系统4综合布线系统5安全防范系统（入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、无线对讲系统、出入口控制系统、停车库管理系统、安全防范综合管理系统）6有线电视系统7公共广播系统8多媒体会议系统9电梯五方通话系统10信息导引及发布系统11. 机房工程12UPS电源系统13防雷接地系统14综合管路系统二、 智能化子系统说明（一）建筑设备监控系统本工程在地下一层设置BAS机房，与消控、监控机房合用一个机房。本项目各单体均采用中央空调系统，设置一套建筑设备监控系统，本系统主要对如下设备监控：1冷热源设备本工程冷热源72、由XX远大公司区域供冷(热)站提供，本工程不再设置冷热源主机设备，仅在地下一层热交换机房设置2台热交换器及3台循环水泵（三个楼共用），本设计对冷热源接入总管温度、分集水器温度进行监测，对冷热源接入总管电动阀门根据温度进行控制，对循环水泵的进行远程启停控制。2空调、通风设备（1）本项目每栋办公楼共设置新风机组18台，对于新风机，通过送风温度与设定温度的比较，来控制新风机水阀的开度，从而满足节能与舒适的目的，同时可远程控制新风机组启停。（2）对于送风机、排风机、排烟排风风机（共18台）等设备，能编程实现远方的自动起停控制或手动控制及运行、故障显示，并带运行时间记录。3VRF设备本项目在部分楼层会议73、室、领导办公室等处设置VRF空调机组，VRF室外机带通信接口，通过总线连至地下一层消控监控BAS机房，通过其配套的带液晶显示的控制屏进行集中的管理，本项目共设置三条VRF联网总线，每栋办公楼各一条。该部分内容由厂家负责实施，本设计仅负责管路预留。4给排水设备（1）本工程生活给水采用变频水泵的方式，共在地下室设置4台变频水泵及2个生活水箱，该系统控制自成系统，本设计仅对其管网压力、水泵运行状态及故障状态进行远方监视。（2）潜水泵的起停控制自成系统，不纳入BAS系统，本设计仅对其集水井设置超高液位报警，即液位传感器需再增设一个高位报警点。（3）每栋办公楼层设置电开水炉，BA系统可对电开水炉进行远程74、启停及运行状态监测。5电气设备（1）对地下一层汽车库等大空间照明回路，通过编程实现按时间远方开、关控制，并可显示运行、故障状态。（2）对大楼屋顶照明、走廊公共照明，室外照明等，通过DDC编程实现按时间远方开、关控制，并可显示运行、故障状态。（3）对变电所高低压开关的状态及运行参数进行监视，高压侧通过高压综保系统（强电工种已设置）对高压侧进出线的电压、电流、功率因数、开关状态进行监视；低压侧，对所有低压柜的数显仪表（强电已设），采用RS485总线形式引到变电所工作站，可对各个柜子的出线电流或电压进行监视。对变压器的温度实现超温报警，利用变压器的智能温控报警单元，将其信号引至变电所工作站，该部分内75、容由强电专业负责实施。变电所监视工作站设在地下一层的变电所值班室内，并通过物业网与大楼BAS集成。（4）消控监控BAS机房UPS不间断电源装置具有网络管理接口，支持TCP/IP及SNMP协议，以实现对UPS电源的远程智能管理，通过物业网与BAS工作站连接。6对所有电梯，在电梯厂家招标时注明带电梯远程实时监视装置，在地下一层消控监控BAS机房内设置电梯远程监视工作站。7本工程地下一层设置消控监控BAS机房，内设有BAS工作站，由计算机及相应软件组成，操作人员通过动态现场屏幕与鼠标驱动软件对建筑物的有关机电设备进行全面监控。由BAS工作站引出4条BA总线，本项目每栋办公楼各1条（包括该部分地下室）76、行政服务中心预留1条（包括该部分地下室）。8本项目共有建筑设备监控点1115个，其中AI点109个、DI点676个、AO点53个、DO点277个。（二）通信网络系统本工程通信网络系统主要包括有线电话通信系统及移动通信盲区覆盖系统。1有线电话通信系统本工程有线电话通信系统全部采用直线电话方式。本工程在西侧行政服务中心地下一层设置1#进线机房，进线机房内设置电信、移动、联通机柜及光配。从1#进线机房电信机柜（暂定从电信接入）引1根24芯单模光缆（与计算机外网合用）至每栋办公楼二层计算机网络及通信机房，做为每栋办公楼的通信干线。各栋办公楼在二层计算机网络及通信机房设置800门电话AG交换机，管理各77、栋办公楼各自电话点，地下一层物业部分在地下一层消控监控机房设置100门电话交换机，管理物业部分电话点。各楼有线电话通信系统采用综合布线。信息点设置原则：普通办公按每一办公桌或每10平方米配置1个电话信息点，每间普通办公室预留公用1个电话信息点；物业办公按每一办公桌配置1个电话信息点；领导办公按每一办公桌配置23个电话信息点，每间办公室预留1个电话信息点；会议室每间设置2个电话信息点；其余场所相应设置电话信息点。本项目1#、2#、3#每栋办公楼共有电话信息点684个、地下一层物业部分共有电话信息点25个。本项目共有电话信息点2077个。2移动通信盲区覆盖系统本工程设有中国电信、中国移动、中国联通78、移动通信盲区覆盖系统，主要用于覆盖地下一层及电梯轿厢，移动中继收发通信设备设在1#进线机房内，信号由三家公司经室外单模光缆引来1#进线机房各进线柜。各移动通信网络由移动公司提供，本设计负责预留进出建筑至进线柜及进出电梯井穿管路由。3人防通信系统本工程地下一层的人防值班室、人防通风机房等处设置人防通信专用电话，其进线由人防通信指挥机关采用HYA-10x2x0.5通信电缆引来。（三）计算机网络系统（1）本工程每栋楼设置2个网，即计算机内网与外网，内网、外网两套物理上隔离的计算机网络系统，其中内网指本项目内部办公局域网络，由大楼外部政务专网引来，与外界Inter网没有物理连接；外网指通过局域网与外界79、Inter网相连的网络。各楼地下室物业用房部分组成1个物业网。各楼之间内、外网与物业网均相互独立。（2）本项目每栋办公楼在二层设置计算机网络及通信机房，每栋办公楼设置内网与外网，内网与外网物理上分开。每栋办公楼内网部分采用二级星型结构，在二层计算机网络及通信机房内设置1000M主干交换机，采用双机备份，在楼层弱电间设置10M/100M接入层交换机，实现1000M到楼层，10/100M到桌面的计算机网络系统。每栋办公楼计算机内网采用1根24芯单模光缆从1#进线机房电信机柜（暂定租用电信）接入，每个弱电间垂直主干光缆采用2根12芯室内多模光缆，分别从两个核心层计算机引到接入层交换机。弱电间内接入层80、交换机与核心层交换机之间采用星型连接。（3）每栋办公楼外网部分采用二级星型结构，在二层计算机网络及通信机房内设置1000M主干交换机，在楼层弱电间设置10M/100M接入层交换机，实现1000M到楼层，10/100M到桌面的计算机网络系统。每栋办公楼计算机外网采用1根24芯单模光缆（与电话通信系统合用）从1#进线机房电信机柜接入，每个弱电间垂直主干光缆采用1根12芯室内多模光缆。弱电间内接入层交换机与核心层交换机之间采用星型连接。（4）本项目物业网部分采用二级星型结构，在地下一层消控监控机房内设置1000M主干交换机，在每栋楼地下一层弱电间设置10M/100M接入层交换机，实现1000M到楼层81、，10/100M到桌面的计算机网络系统。物业网采用1根12芯单模光缆（与电话通信系统合用）从1#进线机房电信机柜接入。（5）计算机网络外网与电话通信系统采用综合布线，计算机网络内网单独布线。（6）信息点设置原则：普通办公按每一办公桌或每10平方米配置1个计算机内网点、1个计算机外网点，每间办公室预留1个公用计算机内网点、1个公用计算机外网点；物业办公按每一办公桌配置1个物业计算机网络点；领导办公按每一办公桌配置2个计算机内网点、2个计算机外网点，每间办公室预留12个计算机内网点、12个计算机外网点；会议室每间设置2个计算机内网点、2个计算机外网点、1个计算机外网无线接入点；其余场所相应设置计算82、机信息点。本项目1#、2#、3#每栋办公楼共有计算机外网点722个（包括外网无线接入点31个）、计算机内网点633个、地下一层物业部分共有物业计算机网络点25个。本项目共有计算机网络信息点4090个。（四）综合布线系统本工程每栋楼计算机网络外网和有线通信系统、物业网络和有线通信系统采用综合布线，每栋楼计算机网络内网单独布线。1. 工作区子系统本项目计算机网络内网和外网、物业网络、有线通信系统所有信息点均采用六类单孔或双孔面板的RJ45标准插座，并采用86H暗盒及墙型面板，未特殊标明的场合安装高度底距地0.3m，与强电插座外沿水平距离为0.2m。2水平子系统布线机柜至工作区信息插座水平子系统电缆83、采用低烟无卤6类4对8芯非屏蔽双绞线（UTP），配线长度不超过90米3管理间子系统本项目每栋楼设置1个弱电井，每个弱电井每层作为楼层弱电管理间，设有1台19”标准落地机柜，内有光纤连接装置、内外网接入层网络交换机，铜缆配线架等设备，分别管理相关楼层的信息点，配线架上通过跳线可实现网络信息点与电话信息点的互换。4垂直干线子系统内网数据垂直干线每个弱电管理间采用2根室内12芯多模光缆，外网数据垂直干线每个弱电管理间采用1根室内12芯多模光缆，语音干线采用三类25对或50对大对数电缆。5设备间子系统每栋办公楼二层计算机网络及通信机房作为每栋办公楼设备间子系统，内设有内外网核心层交换机、内外网服务器、84、路由器、防火墙、网管工作站、电话交换机、机柜、铜缆配线架及光配线架等设备。6接入网子系统每栋办公楼内网采用1根24芯单模光缆、外网及电话采用1根24芯单模光缆、地下一层物业计算机网络及电话采用1根12芯单模光缆均从1#进线机房接入。1#进线机房接入三家运营商进线、2#进线机房作为备用进线通道。（五）安全防范系统（入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、无线对讲系统、出入口控制系统、停车库管理系统、安全防范综合管理系统）1入侵报警系统（1）本项目在每栋办公楼一层出入口及二层计算机网络机房、地下室出入口设置红外微波双鉴探测器，每栋办公楼各6个，地下室共6个。在每栋办公楼领导办公室等处设置手动85、报警点，每栋各15个。本项目共有红外微波双鉴探测器24个，手动报警点45个。（2）本工程在地下一层消控监控机房设置256路报警主机，从报警主机引出4条报警总线，每栋办公楼1条、行政服务中心1条。报警主机接入物业网，通过软件实现联动。（3）红外双鉴探测器与摄像视频安防监控系统联动，当防盗探头动作时，监控主机通过联动模块启动相应的摄像机、监视器。2视频安防监控系统（1）在每栋办公楼的重要部位，如计算机网络及通信机房门口设置彩色/黑白红外监控摄像机，在遭到非法入侵报警时，能进行实时动态录像。（2）在每栋办公楼的一层出入口、地下一层停车库出入口、地下一层停车库车道、电梯轿厢等处设置低照度彩色/黑白监控86、摄像机，可对进出大楼的人员、车辆进行监视。（3）室外主干道及出入口设置低照度快球彩色/黑白及固定彩色/黑白监控摄像机，可对室外人员、车辆进行监视。（4）本项目每栋办公楼在地下一层弱电间设置视频编码器，管理本栋办公楼摄像机及本栋办公楼附近地下室摄像机。1#办公楼及地下室设置摄像机25台、2#、3#办公楼及地下室各设置摄像机29台，室外设置摄像机7台，本项目共设置摄像机90台。各摄像机电源由地下一层消控监控BAS机房集中供电。（5）本项目安防监控系统采用模拟加数字的混合系统，前端摄像机采用CCD感光的模拟型摄像机，通过视频编码后经物业计算机网引到地下一层消控监控BAS机房，采用解码上电视墙。机房内87、设置数据管理主机1台，配置硬盘1T/块x16块x2组（共32块），设置安防管理服务器1台，视频管理客户端2台，42液晶监视器1台，22液晶监视器12台。硬盘存储格式为D1格式，存储时间不小于30天。安防系统传输采用物业网，用物业网交换机，各楼之间安防编解码设备通过物业网联网。（6） 系统调试时对图像质量的要求：在摄像机标准照度下，监视图像质量按五级操作制评分标准制定。图像质量不应低于4级，相对应的4级图像质量的信噪比应符合民用闭路监视电视系统工程技术规范GB5019894内2.1.6.2的要求。彩色电视监视器的水平清晰度不低于270线，黑白电视监视器的水平清晰度不低于400线。3电子巡查系统本88、工程设置离线式电子巡查系统，由管理电脑、巡查软件、数据采集器组成。设定巡查的时间要求、线路要求、次数要求，记录巡查员身份、编号，并授予有效巡查活动的权限。离线式巡查系统主机设在地下一层消控监控BAS机房。本项目在地下室设置巡查点27个，每栋办公楼设置巡查点50个，本项目共设置巡查点177个。4无线对讲系统本工程设置无线对讲系统，供大楼管理人员、保安使用。在地下一层消控监控BAS机房设置无线对讲主机，2#办公楼顶层设置全向天线，地下室设置吸盘天线，负责向整个区块无线对讲天线发送信号。各天线具体位置根据现场测试确定，本设计提供管线敷设路由，确保用户在任何地点进行双向通信。本工程配置20对对讲机。589、出入口控制系统 本工程在地下一层消控监控BAS机房设置出入口控制管理工作站，并设置发卡机等设备。在每栋办公楼计算机网络及通信机房、领导办公室，地下一层消控监控BAS机房、设有出入口控制箱的楼层弱电间等处设置出入口控制点，每栋办公楼各17个，地下室1个，本项目共设置出入口控制点52个。每栋办公楼设置出入口控制点的楼层设置出入口控制箱，出入口控制箱内门禁控制器，门禁控制器通过TCP/IP接口接入物业计算机网，从而实现联网控制。本系统与消防系统联动，当着火时联动门禁控制器开门。6停车库管理系统本项目地下一层为停车库，在其2个出入口各设置1套1进1出停车库管理系统，在车道出入口设置非接触式读卡器（远距90、离读卡器）、自动闸门机、车辆检测器及剩余车位显示屏，组成停车场管理系统。对本单位职工车辆进出实行远距离遥感不停车，临时用户不考虑进入此区域地下车库。本工程在地下一层消控监控BAS机房内设置停车库管理系统工作站，对进出车辆信息进行集中的管理；当停车库管理系统故障时求助时，可与现场进行对讲、远程监视了解现场情况，并可远程手动开启、关闭道闸。当火灾时。7安全防范综合管理系统本工程设置集成式安全管理系统，对入侵报警、视频安防监控、出入口控制、电子巡查系统等子系统进行集成，实现各子系统的有效联动、管理和监控。本工程地下一层消控监控机房设置安全管理系统控制主机，控制主机通过统一的网络平台和管理软件将监控中91、心内各子系统工作站进行自动化管理和监控，各子系统间相互联动，通过消防控制模块联动出入口门禁系统，保证火灾时紧急逃生；入侵报警系统和视频安防监控系统通过联动模块联动；出入口控制系统与入侵报警、视频安防监控系统通过通讯接口联动。（六）有线电视系统本工程有线电视系统按860MHz带宽有线电视传输系统要求设计，选用设备、部件具有双向性。电视系统设计按电视图像双向传输方式，并采用光缆和同轴电缆混合网（HFC）组网。本工程有线电视信号采用1根室外24芯单模光缆从县有线电视网引进至1#进线机房，经光分配后采用1根室内6芯单模光缆至每栋办公楼二层有线电视机房，本项目每栋办公楼设置1个有线电视光节点。每栋办公楼92、内有线电视信号传输主干采用SYWV-75-9（4屏蔽）同轴电缆，有线电视信号经楼层分支分配后采用SYWV-75-5（4屏蔽）同轴电缆引到各电视终端，终端电平为696dB。本项目在每栋办公楼各会议室、休息区、展示区、领导办公室等处均设置有线电视点，普通办公室预留有线电视点，本项目1#、2#、3#每栋办公楼均各设置有线电视点235个，本项目共设置有线电视点705个。（七）公共广播系统公共广播包括背景音乐广播和紧急广播二部分。背景音乐广播平时用于楼内的音乐、调频广播及事务广播，当发生紧急事件时可迅速切换至紧急广播和播放紧急告知。本工程在每栋办公楼走廊通道及地下室设置背景广播扬声器，背景广播扬声器末端93、与消防广播扬声器合用（数量详电气消防图纸），室外主干道上单独设置背景广播草坪音箱（20W）23个。本工程在地下一层设置消控监控BAS机房，机房内设置广播主机、三套音源（五碟CD机、定时器、数字语音播放器和AM/FM数码调谐器）的输出信号直接进入混音前级放大器，放大器对音源进行声处理、控制切换及放大后采用RVS-2x2.5广播干线至各单体广播接线箱。本工程共设置6个分区，分别为1#、2#、3#每栋办公楼各1个、地下室1个、行政服务中心1个、室外主干道1个。（八）多媒体会议系统1本项目每栋办公楼2层1间、36层各2间、10层1间、11层2间、12层3间、13层2间、14层3间、15层2间，共22间94、会议室，每间面积约70平方米，每间设置1台4000流明投影机及1块120”电动投影幕。2本项目每栋办公楼3层1间、5层1间、7层1间、8层2间、9层2间，共6间会议室，每间面积约70平方米，每间设置发言、投影、扩声系统。发言系统采用手拉手会议系统，扩声系统采用4只150W音箱，投影系统采用1台4000流明投影机及1块120”电动投影幕。（九）电梯五方通话系统1本项目每栋办公楼5台电梯，共15台电梯设置五方通话系统，在地下一层消控监控BAS机房内设置1台电梯五方通话管理主机，在各电梯机房、电梯轿厢、电梯轿顶及电梯底坑设置通话分机。本工程共引出四条电梯五方通话总线，每栋办公楼电梯各一条、行政服务中95、心电梯一条。2在此系统中，每一台电梯都有一个固定的编码，且每台电梯中的轿厢主机、轿顶分机、底坑分机、机房分机遇到紧急情况都可以与管理中心进行呼叫通话；管理中心也可以与任一台电梯中的轿厢主机、轿顶分机、底坑分机、机房分机进行呼叫通话，并可以进行群呼和广播式通话。（十）信息导引及发布系统1本项目在各栋办公楼一层门厅处各设置1套触摸式多媒体信息查询系统，可对本大楼的各类信息进行快速查询。2信息发布系统由液晶电视机、媒体播放终端、信息发布播控工作站等组成。本项目在各栋办公楼一层门厅内设置2块32” 液晶电视机，可显示大楼的各类通知、信息等，信息发布播控工作站设在地下一层消控监控BAS机房内。（十一）机96、房工程1机房工程（1）计算机网络及通信机房：每栋办公楼1个，设置于二层，面积150平方米，作为本栋办公楼的计算机网络中心和通信中心。计算机网络及通信机房按C级机房设计。（2）有线电视机房：每栋办公楼1个，设置于二层，面积15平方米，作为本栋办公楼有线电视管理中心。（3）消控监控机房BAS机房：地下一层，面积70平方米，作为整个区块的安防、BA、广播、物业网络管理中心。（4）东侧地下室设置进线机房1个，面积15平方米，作为整个区块备用进线通道。2上述各弱电机房内设置h=0.25m防静电地板及等电位接地端子箱，作局部等电位联结，采用30x3铜排组成600x600网格，并设置独立空调。（十二）UPS97、电源系统1本工程在每栋办公楼二层计算机网络及通信机房、地下一层消监控BAS机房均采用双回路供电，末端配电箱自动切换。2每栋办公楼二层计算机网络及通信机房设置40KVAUPS，电池后备时间2小时，为本栋楼的本机房设备及弱电井网络设备供电。3地下一层消控监控BAS机房设置20KVAUPS，电池后备时间2小时，为本机房设备及本项目安防前端设备、出入口控制设备、BA系统等设备供电。（十三）防雷接地系统1防雷根据建筑物防雷设计规范（2000年版）GB50057-94、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004和中华人民共和国计算机信息系统安全保护条例，当建筑物受到雷电流直击情况下，信息系统仍98、能正常工作。本工程弱电系统防雷，在不同场所，设备中配置防浪涌保护器、信号避雷器等。2接地（1）各弱电总机房均要采用2根不小于50mm2的铜芯导线作为专用接地线，接至基础接地装置。各建筑物单体均采用综合接地方式，接地电阻值要求不大于1欧姆。在弱电机房内均设置接地端子箱。（2）各弱电竖井内设置接地干线，采用404铜排。 （3）弱电竖井内设置接地端子箱。（十四）综合管路系统1 由1#进线机房至本项目每栋办公楼弱电机房弱电线路在地下一层桥架内敷设。2本项目每栋办公楼均设置1个弱电竖井，弱电竖井由地下一层直通到顶层，所有弱电系统垂直管线原则上均通过弱电竖井敷设。弱电竖井兼作楼层管理间。3弱电线路均为暗敷99、或吊顶内敷设。敷设在潮湿的地方和在地下室采用镀锌钢管（SC管）敷设，其余地方采用JDG管（其中明装采用SC管）。6 专篇设计6.1 消防一、 建筑部分XX县大剧院北侧商务办公楼，选址于浙江省XX县XX新区长水港以西大剧院以北地块。项目规划用地面积18857平方米，基地南北长178米，东西宽128米。地西北隔XX路与行政中心相望。东侧长水港具有良整个项目地上由三栋板式高层建筑组成，除屋顶设备用房局部不同外三栋建筑基本相同。办公楼主体地上15层（16层局部），地下一层。每栋办公楼底层设有大堂及展示区，215层为商务办公用房，每层设有办公室、会议室等；弱电机房设在二层。七层、十层设有空中花园；八九层100、中部设有空中连廊。地下室主要功能为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。每栋办公楼地上建筑面积17470平方米，三栋办公楼地上建筑面积52410平方米，其中地下建筑面积为14776平方米，地上15层、地下一层，建筑主体部分高度61.5，属一类高层建筑，建筑耐火等级为一 级，地下室耐火等级为一级；地下车库总建筑面积10777平方米。消防控制中心位于地下一层，并通过下沉庭院直通室外。各建筑均设有自动喷淋系统。一、 消防车道基地南北主入口及两个地下车库入口分别位于基地南北侧规划道路上。基地内部有消防车环道联系各栋办公楼。消防车道转弯半径12米，穿过建筑物连廊处净高大于4米，消防通道可以直101、达每个单体建筑，高层建筑至少有两个长边消防车可以到达，每栋高层设有18米18米的消防登高场地。二、 防火间距三栋建筑南北布局，北间距66.6米，完全满足防火间距要求。三、 防火分区每栋办公楼每层为一个防火分区，防火分区划分图及防火分区面积见防火分区示意图；地下室共分为7防火分区，其中3个为地下车库；一个为地下自行车库；三个为设备用房及储藏室等。四、 疏散每栋办公楼设两部防烟楼梯间，一部消防电梯。标准层使用面积约770平方米，按每人4平方米计，使用人数为193人，疏散宽度按1m/100人计，需要1.93m，现标准层疏散门总宽度2.0m，楼梯宽度2.4m，满足要求。两部楼梯之间的房间至楼梯最大距离102、不超过12m，袋型走道长度不超过8米。地下室按疏散距离要求设楼梯通向地面。疏散距离符合规范要求。每个防火分区设有至少两部疏散楼梯。五、 建筑构造及结构1、防火分区之间设置防火墙或含背火面温升测试作判定条件的复合卷帘，门通道处设甲级防火门。2、通向楼梯间门为乙级防火门，并向疏散方向开启。3、建筑内外墙体均为烧结页岩砌块。4、管道井、电缆井、排烟井分别独立设置，管道井与电缆井每层在楼板处做防火分隔，采用材料同楼板，井壁检修门为丙级防火门。5、变配电、空调机房、消防水泵房、消防控制室等房间采用甲级防火门。6、合用前室面积大于10平方米，独立前室面积大于6平方米。7 、所有楼梯在一层和地下一层之间均设103、耐火极限大于1.5小时的墙体和乙级防火门分隔。8、上下层幕墙间设置耐火等级不小于1小时，高度不低于800的不燃烧实体裙墙，幕墙与楼板间的缝隙采用防火材料封堵。9、结构构件（粱板柱）的耐火极限均满足规范要求。二、给排水部分本工程消防给水按办公楼设计，大楼消防水量为：室外消防水量 30L/s 火灾延续时间2h室内消火栓用水量 40L/s 火灾延续时间2h自动喷淋系统用水量 30L/s 火灾延续时间1h注：西侧地块综合办公楼与本项目共用室内消防加压系统，火灾延续时间按西侧地块综合办公楼计为3小时。室外消火栓给水系统：室外消防采用生活消防合一的低压制，在本工程地块内以不超过120m的间距布置室外消火栓104、，且保证距消防水泵接合器40m范围内设有室外消火栓，其水量、水压由市政管网保证。室内消火栓给水系统：本工程设室内消火栓系统。室内消火栓给水不分区，由区域集中设置的室内消火栓泵加压供水，其中10层及以下楼层采用减压稳压型消火栓。室内消火栓均设消防启泵按钮可直接启动消火栓泵，室内消火栓布置保证任何一处火灾时都有两股水柱同时到达。自动喷水灭火系统：本工程设自动喷水灭火系统，汽车库按中危险级级设计，其余均按中危险级级设计，自动喷水灭火系统设计用水量为30L/s。自动喷水灭火系统采用湿式系统。自动喷淋的设置范围为除不适宜采用水消防的所有场所，喷头的动作均为68,地下汽车库等不设吊顶的场所和装设网格和栅板105、类等通透性吊顶的场所均采用直立式喷头，设有吊顶的公共场所喷头均采用吊顶隐蔽型喷头，其余普通吊顶场所采用普通吊顶型喷头。每组湿式报警阀控制的喷头数不超过800只，本工程共设12组湿式报警阀组；每个报警阀组的最不利点喷头处，设末端试水装置；其他防火分区、楼层均应设直径为25mm的试水阀。自动喷淋系统由自动喷淋给水加压泵供水,其中系统底部楼层喷淋配水管入口压力超过0.40MPa的均设不锈钢减压孔板减压。气体灭火系统变配电所、弱电机房设全淹没无管路气体灭火系统,灭火剂为七氟丙烷气体或热气熔胶，该系统另由专业厂家作专项设计。消防设施在中部2#商务办公塔楼地下室设整个区域集中的消防水池、水泵房，地下消防蓄106、水池贮存消防水量540m3（包括室内消火栓3小时用水量及自动喷淋1小时用水量，分2格设置）；消火栓泵选用XBD40-100-HY水泵，单台性能Q=40L/s，H=100m，N=75KW，共2台，1用1备；设XBD30-110-HY喷淋给水泵2台，1用1备，单台性能Q=30L/s，H=110m，N=55KW。在塔楼屋顶设18m3屋顶消防水箱，另设一套室内消火栓系统和自动喷淋系统合用的气压消防增压稳压设备以确保火灾初期最不利点消防给水所需的水压。消防电梯的井底设排水设施，排水井容量2.00m3，排水泵的排水量大于10L/s。三、电气消防部分1 本工程各建筑物高度63米，均属一类高层建筑。主要功能办107、公和会议等。按一级火灾自动报警系统保护对象设计。2 系统由触发器件、火灾报警装置、火灾警报装置以及其他一些辅助功能的装置组成。3 火灾自动报警系统设计范围：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾应急广播系统、火灾警报装置及消防通讯、电梯运行监视控制系统、应急照明控制及消防系统接地、电气火灾报警。4 消防控制室4.1消防控制室设在地下一层，其入口处设置明显的标志；4.2消防控制室内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监视控制盘及消防专业电话总机、UPS电源设备等。4.3 消防控制室内设有直接报警的外线电话。5 火灾自动报警系统5.1本工程为108、集中报警系统，对全楼的火灾信号和消防设备进线监视及控制。5.2走道、前室、大厅、办公、会议、计算机房等设备机房、强弱电井道等处设有感烟探测器；在厨房、地下层车库设感温探测器。在厨房等场所设置可燃气体浓度探测器。5.3点型感温探测器、感烟探测器、可燃气体探测器的设置要满足火灾自动报警系统设计规范GB 50116-98的要求。5.4本建筑每个防火分区在明显的和便于操作处设置手动报警按钮。5.5在消火栓箱内设置消火栓按钮。5.6火灾自动报警控制器可接收感烟、感温、可燃气体探测器等的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮等的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀的动作信号。6109、消防联动控制6.1消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动/手动控制、手动直接启动控制。通过联动控制台，可实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、气体灭火、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切断空调机组、通风机及其他非消防电源。6.2消火栓系统的监视与控制如下：6.2.1消火栓泵的启、停控制；运行状态和故障显示；6.2.2消火栓泵、消火栓稳压泵均可由压力开关自动/手动控制；6.2.3消火栓按钮动作直接启动消火栓泵；消火栓启泵按钮的位置显示；6.2.4通过消防控制内能手动直接启动消火栓加压泵；6.2.5消防泵房可110、手动启动消火栓加压泵；6.2.6消防控制室能显示消火栓加压泵的电源状况；6.2.7监视消防水池、水箱的消防警戒水位。6.3自动喷水系统的监视和控制如下：6.3.1自喷泵、喷水稳压泵的启、停控制；运行状态和故障显示；6.3.2监视水流指示器、湿式报警阀的压力开关、安全信号阀的工作状态；6.3.3报警阀处压力开关动作直接启动喷水加压泵；6.3.4通过消防控制内能手动直接启动喷水加压泵；6.3.5消防泵房可手动启动喷水加压泵；6.3.6消防控制室能显示喷水加压泵的电源状况。6.4正压送风系统的监视和控制如下：6.4.1正压风机的启停控制、运行状态和故障显示；6.4.2控制正压送风口的开启及状态显示；111、6.4.3自动或通过消防控制内能手动直接启动正压风机。6.5排烟系统的监视和控制如下：6.5.1专用排烟风机的控制6.5.1.1排烟风机的启停控制、运行状态和故障显示；6.5.1.2控制排烟阀的开启及状态显示；6.5.1.3自动或通过消防控制内能手动直接启动排烟风机。6.5.2排风兼排烟风机的控制6.5.2.1正常情况下该风机为通风换气使用，就地手动或DDC控制；火灾发生时由消防控制室控制，并享有优先权，其控制方式与专用排烟风机相同。6.5.2.2消防控制室能显示所有排烟阀、排烟口、正压送风阀、正压送风口的动作信号。6.6防火卷帘门的控制如下：6.6.1用于防火分隔的卷帘为一步下降到底。6.6112、.2用于疏散通道上的防火卷帘分两步下降到底，由其两侧的感烟、感温探测器自动控制。6.6.3卷帘门的动作信号反馈至消防控制室。6.6.4卷帘门两侧均设有声光报警器及手动控制按钮。6.7防火门的控制由火灾自动报警控制器自动控制防火门的释放；火灾时自动控制释放器释放，使常开防火门自动关闭，并将动作信号报至消防控制室。6.8电梯的监视与控制如下：6.8.1在消防控制室设置电梯监控盘，能显示各部电梯的运行状态：正常、故障、开门、关门及所处楼层位置显示；6.8.2火灾发生时，根据火灾情况及场所位置，由消防控制室电梯监控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行：对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改变运行程序的原因113、；除消防电梯保持运行外，其余电梯均强制返回首层并将轿厢门打开；6.8.3电梯运行监视控制盘及相应的控制电缆由电梯厂商提供；6.8.4电梯的火灾指令开关采用钥匙开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。6.9气体灭火系统的控制如下：6.9.1火灾自动报警系统的要求：气体灭火系统作为一个相对独立的系统，单独配置了自动控制所需的火灾探测器，可独立完成整个灭火过程。6.9.2自动控制:消防控制室能显示系统的自动、手动工作状态；能在气体灭火系统报警、喷射各阶段有相应的声光信号，并关闭相应的防火门、窗，停止相关的通风空调系统，关闭有关部位的防火阀。6.9.3该系统同时具有手动控制及应急操作功能。7火灾应急广114、播、火灾警报装置及消防通讯7.1在消防控制室设置火灾应急广播机柜，机组采用定压式输出，输出功率为600W。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。7.2在大厅、会议、餐厅、走廊、消防前室等公共场所设置火灾应急广播扬声器。7.3火灾发生时，消防控制室值班人员根据火情，自动或手动进行火灾应急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。7.4播放疏散指令的控制程序如下：7.4.1首层首火时，应先接通首层、二层及地下各层；7.4.2地下层着火时，应先接通地下各层及首层；7.4.3二层及以上楼层着火时，应先接通着火层及其相邻的上、下层；7.5含多个防火分区的单层建筑，应先接通着火的防火分115、区及相邻的防火分区。7.6设置火灾应急广播扬声器的场所同时设置火灾警报装置，并采用分时播放控制，火灾报警装置与火灾应急广播交替工作。7.7应急广播设置备用扩音机，容量按不小于火灾时需同时广播的扬声器最大容量总和的1.5倍设置。7.8消防专用电话系统设计如下：7.8.1在消防控制室设置消防专用电话总机；除在手动报警按钮、消火栓按钮等处设置消防专用电话塞孔外，在消防风机房、变配电间、消防电梯机房和消防水泵房等场所还设有消防专用电话分机；消防控制室设置可直接报警的外线电话。7.8.2消防专用电话网络为独立的消防通讯系统。8消防电源及系统接地8.1供电电源：消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟设施、116、火灾报警系统、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志及电动防火门、窗、卷帘、阀门等所有消防用电按一级负荷要求供电，均采用双重电源供电，除应急照明、防火卷帘以外的消防用电设备均在最末端配电箱处设双重电源自动切换装置。消防用电设备均采用专用的供电回路，消防用电设备配电箱应设置明显标志,并采取防火保护措施。其配电线路和控制回路按防火分区划分。消防配电系统的配电和控制回路的过负荷保护作用于信号而不作用于切断电源。另火灾报警控制器还配备UPS作为备用电源（此电源设备由设备承包商负责提供）。8.2系统接地：消防系统接地与建筑共用接地装置合一，在消防控制室设专用接地端子箱，并设独立引下线，引至接地装置，引下线117、采用25mm2的铜软线，要求接地电阻不大于1欧。9消防系统线路的选型及敷设方式9.1信号总线采用ZN-RVS-2*1.0；电源干线采用ZN-BVR-2*6；电源支线采用ZN-BVR-2*2.5；消防电话线采用ZR-RVS-6*1.5；消防广播线采用ZN-BVR-2*4；消火栓按钮启泵及回答线采用ZN-KVV(5*1.5)。9.2各传输线路穿金属管、金属线槽、防火桥架敷设，当采用金属管暗敷时，敷设在不燃烧体的结构层内，其保护层厚度不应小于30mm。当采用明敷时（含吊顶内敷设），在金属管或金属线槽上喷涂丙稀酸乳胶防火涂料。吊顶内由顶板接线盒或线槽内引出至消防设备的一段线路要求穿防火可挠金属电线保护118、管。10系统集成10.1该建筑设有智能化系统集成，火灾自动报警系统通过RS232/485串行通讯口或TCP/IP向建筑设备监控系统传递信息，内容包括系统主机运行状态、故障报警；火灾探测器的工作状态、探测器地址信息、相关联动设备的状态。当出现火警时，将在集成工作站上自动显示相应的报警信息，包括火警位置及相关联动设备的状态。10.2相关的联动包括：联动开启报警区域的应急照明；联动开启相关区域的应急广播；视频监视系统报警区域画面切换到主监视器，火灾所在分区的其他画面同时切换到副监视器；门禁系统将疏散通道上的门禁联动解锁，供人员紧急疏散；车库管理系统将提示并禁止车辆驶入，抬起出、入口的自动挡车道栏杆，119、供车辆疏散。11应急照明系统11.1疏散照明：在大空间用房、门厅、走廊、楼梯间及其前室、消防电梯间及其前室、主要出入口以及人员密集的场所等处设置疏散照明；照度要求：一般平面疏散区域（如防烟楼梯间前室、疏散通道、消防电梯间及前室、合用前室等），最低照度不小于0.5lx；竖向疏散区域（如疏散楼梯），最低照度不小于5lx。人员密集流动疏散区域及地下疏散区域，最低照度不小于5lx；疏散照明最少持续供电时间不少于30min。其电源接自应急照明双电源末端切换箱，且采用蓄电池作为备用电源。应急照明双电源末端切换箱按防火分区设置，若按防火分区设置有困难时，由临近防火分区内的应急照明配电箱引单独回路供电。11.120、2备用照明：在消防控制室、电话总机房、变配电室、消防水泵房、消防风机房等处设置备用照明；照度要求：消防控制室、电话总机房、变配电室、消防水泵房、消防风机房等火灾时需坚持工作的场所，按100%设置备用照明；其它公共场所的备用照明按正常照明的10%15%设置。消防工作区域（如消防控制室、电话总机房、配电室、消防水泵房、消防风机房等）用照明最少持续供电时间不少于180min，且不低于正常照明照度。备用照明电源均接自其内的双电源末端切换箱，以保证应急时持续供电时间不小于180min及不低于正常照度的要求。另外此场所的1/2灯具采用自带蓄电池的专用应急照明灯具，作为应急照明的一部分，用于确保特殊情况下正121、常活动继续进行，其最小持续时间为不小于30min。11.3应急照明平时采用就地控制或由建筑设备监控系统统一管理，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。12电气火灾报警12.1本工程在各楼层配电总箱和动力设备电源总箱设置剩余电流动作的火灾监控系统，报警信号传至消防控制室。12.2该装置自成系统，由现场漏电报警器、总线制传送仪、PC机控制台和组态软件组成。12.3消防控制室的PC机可对现场的漏电火灾报警器进行控制、监测，可实现中心与现场的双向通讯功能。漏电火灾报警系统控制器设在消防控制室内。13其他13.1消火栓泵、自动喷水泵拟设自动巡检装置，定期对其进行检测、试车，以确保火灾发生时其122、能正常运行。13.2火灾自动报警系统的每个回路地址编码总数预留15%20%的余量。13.3燃气表间、锅炉房等场所燃气关断阀的控制，由燃气公司确定。13.4系统的成套设备，包括火灾自动报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、气体灭火系统、对讲录音电话、UPS电源设备等均由承包商成套供货，并负责安装、调试。四、暖通消防系统设计本工程均为高度64.1m的高层建筑，按照高层建筑设防。防烟楼梯间设置机械加压送风系统。送风采用土建风井，楼梯间每二层设送风口1只；合用前室设置机械加压送风系统送风，火灾发生时开启所有对应楼梯间、前室(或合用前123、室)的正压送风机，并开启着火层及着火层上一层前室(或合用前室)的正压风口(PYK-SD)。当着火层为地上部分时，开启楼梯间地上部分的所有正压送风口(PYK-SD)；当着火层为地下部分时，开启楼梯间地下部分的所有正压送风口(PYK-SD)。正压送风机进出口管段处设置旁通管，由设置在楼梯间和着火层前室(或合用前室)的压差传感器控制旁通管上的电动对开多叶调节阀调节旁通风量，保证楼梯间和前室(或合用前室)的正压值在设计范围内行。地下汽车库设机械排烟系统，排烟量按照6次/h换气次数确定。排烟与平时排风系统合用，通过汽车坡道和下沉庭院自然补风。地下自行车库可燃物较少且无人员长期停留，故不设排烟系统。地下设124、备用房及库房均设置机械排烟系统，排烟与平时排风系统合用，补风与平时送风系统合用。火灾发生时非着火防烟分区的排烟支管防火阀关闭，着火防烟分区排烟支管排烟防火阀打开排烟，排烟量按照每平方米不小于60 m3/h计算，系统排烟量按照最大防烟分区每平方米不小于120 m3/h计算。其他部位有自然通风条件长度超过60m或者不具备自然通风条件长度超过20m的走道均设置机械排烟系统。火灾发生时手动或消防信号开启，联动排烟风机启动排烟。烟气温度达到280时排烟阀关闭，联动风机停止运行。6.2 节能6.2.1 建筑标准根据民用建筑节能设计标准（JGJ26-95），居住建筑节能50%，其中建筑物承担30%，在外墙、125、屋顶、窗等围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强窗气密性，以利达到节能指标要求。6.2.2 照明节能措施1） 在本工程中所有光源主要采用高效节能荧光灯，金属卤化物灯等新型光源。2） 在满足显色性要求的基础上采用高效光源。3） 根据视觉工作需要，精选照度水平。4） 根据灯具光学特性，选用无眩光的高效灯具。5） 荧光灯选用带补偿电容的电子启动器，将功率因数提高到0.9以上。6.2.3 生态节能措施绿色生态办公，缩写EOD，它是一种健康、环保、生态、绿色的具有生命力的新型商务办公模式。它遵循生态平衡及可持续发展原则，规划建筑内外空间的布置和能源约束，使其在系统内部能够有序地循环转换，从而获126、得一种高效、低耗、无废物污染的生活和办公方式。在主楼屋顶、附楼屋顶建造屋顶花园。在大厦的屋顶花园，而郁郁葱葱的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3左右。绿色的草坪、绿色的屋顶花园、绿色的大堂中庭、绿色的生活空间踏入“顺天联创商务广场”，便是扑面而来的盎然绿意。6.2.4 建材节能措施“XX新区XX商务楼工程”，通体透明玻璃窗，采用透光率高，反射率低的玻璃，减少对周围环境的光污染，降低热辐射通过量，使大厦保温节能。用水设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。6.2.5 设计节能措施合理的开间设计，享受自然采光大厦近方型的平面设计，核心筒居中，便于合理利用空间，适当的开间和进深令任127、何办公空间都会享受到自然采光和别样风景。6.2.6 采暖节能措施建筑采用低温热水地面辐射采暖系统。6.3 防雷6.3.1 防雷级别的确定高层按二级防雷措施设施。6.3.2 防雷措施在建筑物女儿墙上用镀锌园钢做避雷带，利用建筑物周边构造柱内两根主筋做引下线，利用建筑物桩基做接地装置。为防侧击雷在30米以上每三层设一圈均压环，所有外露的金属构件、金属门窗必须与此同时均压环焊接。为防感应过电压，所有进出建筑物的金属管道，电缆的保护管均做总等电位联结。在卫生间或有淋浴池的地方设局部等电位联结。6.3.3 保护接地系统低压配电系统接地型式在设有室内变电所的各建筑物内采TN-S系统，在无室内变电所及采用室128、外箱式变电站供电的建筑物采用TN-C-S系统。6.3.4 接地措施本工程采用综合接地系统，保护接地与防雷接地共用接地装置，接地电阻要求小于1欧姆，如实测不能满足剽地，需打辅助接地极，直至满足要求为止。6.3.5 负荷计量公寓、网点采用集中电表箱分户计量，其它公用建筑在自维变电所采取高压端计量。所有电表数据均远传至物业管理中心。7 环境影响评价7.1 项目建设与运营对环境的影响7.1.1 环境影响范围与影响因素本项目对周边的环境影响主要表现在社会环境、生活环境和生态环境三个方面。就社会环境而言，主要影响参数为周边的土地资源、建筑物、人文景观等；生活环境影响参数为指关系到校区及周围居民生活区的环境129、空气质量、声环境质量等；生态环境中的主要影响参数为水环境质量、固体废弃物与污水排放处理情况等。根据本项目的性质、内容及规模，首先识别出工程实施后对区域环境产生影响的因素，这些因素主要体现项目施工过程和投入使用后两个阶段中。对于本项目而言，需要从空气环境、声环境、水环境和固体废弃物四个方面加以具体分析。表7.1 环境影响矩阵分析表环境项目工程活动影响因子工程阶段建设期运营期空气环境施工作业扬尘绿化工程景观、减少污染声环境施工作业施工机械噪声空调系统、供排水系统噪声设备噪声水环境施工作业施工排水日常工作生活排水、综合排水固体废弃物施工作业建材垃圾日常工作生活垃圾、综合垃圾注：为严重正影响、为中等正130、影响、为轻度正影响为严重负影响、为中等负影响、为轻度负影响由上表可以看出，项目的建设对环境的影响主要是建设期的扬尘、噪声和建材垃圾。7.1.2 对空气环境影响的分析和评价一、 空气环境质量标准空气环境质量评价执行GB3095-1996环境空气质量标准的二级标准。表7.2 环境空气质量标准（二级标准）污染物浓度限值（mg/m3）年平均日平均1小时平均TSP0.200.30SO20.060.150.50CO4.0010.00NO20.040.080.12二、 空气环境的影响本项目建设期的主要空气污染来自于土建工程施工引起的扬尘污染。拆迁、场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输等建筑施工131、行为的扬尘产生情况一般是每个建筑活动月、每4000平方米占地面积排放扬尘1.2吨，工程运输车辆引起的扬尘主要对沿途30米范围内空气产生影响，并且成线性污染，路边的TSP浓度可达10毫克/立方米，远远超过环境空气质量标准，因此，扬尘和粉尘将是影响本项目建设期空气质量的重要因素。而本项目投入使用后会产生一定量气体污染物，在运营期会产生空气环境污染。7.1.3 环境噪音的影响分析和评价一、 噪声环境质量标准项目属于商业为主的建筑，其施工期噪音应遵循GB 1252390中华人民共和国国家标准建筑施工场界噪声限值标准。而运营期的声环境应执行GB3096-93城市区域环境噪声标准1类标准。表7.3 不同施132、工阶段作业噪声限值施工阶段主要噪声源噪声限值单位昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555dB(A )打桩各种打桩机等85禁止施工dB(A )结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055dB(A )装修吊车、升降机等6555dB(A )表7.4 城市区域环境噪声标准（一类标准）类别噪声限值（dB）1昼间夜间5545二、 噪声影响分析本项目的环境噪声影响评价包括施工期和运营期两部分评价内容。项目施工期噪声污染来源于推土机、挖掘机、打桩机、空压机、搅拌机、风镐、振捣机、电锯等施工机械产生的机械噪声，施工机械的噪声特点是持续时间长，强度高，其瞬时噪声值可达89-120分贝，这些突发态非稳态噪声源将对133、周围环境产生的影响可达到严重负影响程度。本项目投入使用后，经过建筑墙体隔音及绿化带消音之后，对外部影响较轻；此外还有空调、供排水系统设备运转产生的噪声，该部份噪音规模不大，加之绿化带的消音作用，其影响程度较轻。7.1.4 对水环境的影响分析和评价一、 水环境质量标准本项目对水环境的影响主要表现为实验用水和日常工作中的污水排放，根据XX县中心城市污水排放使用有关标准，项目废水排放浓度限值执行GB8978-1996污水综合排放标准的一级标准。表7.5 中华人民共和国污水综合排放标准一级标准污染物悬浮物化学需氧物动植物油元素磷上限（mg/L）10060200.1二、 对水环境的影响分析水环境的影响主134、要通过对建筑范围内地面水域及功能、工程的施工方案、生活服务区的位置及规模、本项目地表适流方位及现有水污染排放源的调查，取样测试有害成分含量，决定排出污水是否处理，并提出处理措施或建议。在本项目施工期间，主要发生施工排水和生活排水，由于项目所在地没有临近的水源和流经的地面水域，且该区域施工排水设施比较完善，故而施工期污水对环境的影响程度较轻。在运营期间，主要污染源是生活污水排放和综合排水，集中处理后会大大降低对环境的影响。7.1.5 固体废弃物对环境的影响分析和评价在项目建设期，固体废弃物主要包括建筑垃圾和生活垃圾。在项目运营期，固体废弃物主要是生活垃圾。这些固体废弃物如果处理不当，将对周边环境135、产生不良影响，需要通过采取合理的规划和有效的措施加以控制。7.2 环境保护措施针对本项目的建设期和运营期将对环境可能产生的影响，制定以下措施加以控制。7.2.1 空气环境保护措施一、 建设期：根据XX县中心城市房屋开发和建设施工环境保护管理的有关规定，建设施工期间采取如下扬尘防治措施：施工场地周边设置高度在1.8米以上的围档；土堆、料堆进行遮盖或喷洒覆盖剂；建筑垃圾的堆放不超出场地围档范围，施工场地不堆放生活垃圾；严禁高空抛撒建筑垃圾；建筑材料运输过程中进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。二、 运营期：有特殊要求的项目要配备通风橱、超净工作台；放射性废气排放时应确保不污染周围空气，136、否则应做净化处理。7.2.2 水环境保护措施一、 建设期：对于施工过程中的水环境进行实施监控和保护，对施工填、挖方时堆积的扬土、扬尘等影响水土环境的施工废料及时进行简易的绿化措施，以保持水土状况和绿化环境。二、 运营期：在水资源保护方面，一方面是做到雨污分流，雨水通过管线排至污水管中；另一方面是所有生活污水经化粪池处理后排入市政管网，输送至污水处理厂。7.2.3 声环境保护措施一、 建设期：本建设项目的施工是露天施工，具有流动性和间歇性较强的特点，施工过程中优先采用低噪声机械设备，严禁使用明显老化或拟淘汰的设备，同时，对各施工环节中噪声较强的设备采取局部吸声、隔声降噪措施，建设临时隔声屏障以达137、到降噪效果。对不同阶段的施工噪声将严格遵守中华人民共和国建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）中规定标准，将施工噪音对学校正常的教学活动产生的干扰降至最低。二、 运营期：通风、空调系统制冷机设备选用低噪声设备，对电机、水泵、风机等设备采取隔声、吸声、减振降噪措施，对噪声较大环节建设隔声机房。在运营期，将按时组织设备维护保养，检查噪音源，将设备噪音控制在最低水平。7.2.4 固体废弃物控制措施一、 建设期：在项目建设期，及时处理和清运建筑垃圾和生活垃圾，防止污染地下水源；严禁焚烧有毒有害物质污染空气；设立达标卫生设施，污水经处理后方可排放。二、 运营期：无毒废物按垃圾处理；能够自然降解的有138、毒废物，集中深埋处理；不能自然降解的有毒废物，集中到焚化炉焚烧处理；放射性固体废物，先集中在专用的废物桶内，再根据具体情况采用放置、焚化等方法处理。7.2.5 环境保护设施与投资根据国家有关规定，本项目的建设严格做到“三同时”，将环境保护措施的费用列入工程概算。一、 环境保护设施在室外配套工程建设中，结合规划，重点规划设计并建设环保设施，如化粪池、雨污管井、生活垃圾收集点等等。同时，将绿化与噪音消除、净化空气等环保措施结合起来，通过生态的方式消除噪音，达到净化空气、提高空气质量的目的。绿化景观规划主要是结合周围景观设计，在建筑物两侧布置广场和绿地，树木栽植注意多样性及高低、疏密合理搭配。二、 139、环境保护投资此外，项目投资估算中都有专项资金投资于环保配套工程，在室外配套工程费用98.00万元中，包含了建设阶段围墙、运输车遮盖、雨污分流的管网以及绿化等措施投资费用等，这些方面都可以降低项目建设对环境的影响。7.3 环境保护措施实施评价总之，项目的建设将完全按照环境空气质量标准(GB3095-1996)、污水综合排放标准(GB8978-1996)、大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)、城市区域环境噪声标准(GB3096-93)等国家相关标准来指导建设工作和日常运营。项目建设期污染属短期行为，待施工结束后即可消除。在此期间，将采取有效措施，尽量减轻扬尘的产生，采用局部吸声、隔声140、降噪技术，在隔离体上辅以吸声材料，降低噪音；项目建成运营期对环境的污染主要有废水、噪声和固体废弃物等，各项污染经采取适当措施治理后，均可达到相关的排放标准要求。由于项目属于非生产性项目，除一般的生活污水和生活垃圾外，其他化学试验物和废弃物都会集中管理和处理，不产生其他严重的环境污染源。通过采取环境保护措施，完全能达到国家环境保护法律法规和技术规范的要求。因此，从社会、经济、环境等方面综合衡量，通过落实各项污染防治措施，可以最大程度地避免对周边环境的负面影响，并可以保证较好的环境质量，从环境保护的角度分析，该项目建设是可行的。8 项目组织机构与进度计划8.1 组织机构与人力资源8.1.1 组织机141、构本项目是既有项目法人项目，因此，项目组织机构不需重新设立，只需在公司成立本项目管理部，负责本项目实施的组织和管理。为了加强对本建设项目的管理，确保工程质量、工期和控制造价，应按项目管理模式组织工程建设。考虑到国家对建设工程有专门的法律规定，由公司履行项目法人职责，全面负责基础设施项目的规划、筹资、建设管理、协调和决策，具体负责工程项目的规划、设计、招标、施工的组织管理和办理各种建设手续。选调有经验和管理能力强的技术人员承担项目的管理工作，保证工程项目在质量、进度和造价三个方面按预定目标建成投入使用。8.1.2 项目管理人力资源配置本项目人力资源配备的主要任务是在项目管理部内配备土建、电气、水142、暖、造价等方面的专业技术人员从事工程项目管理；项目运行后实行物业管理。8.2 项目招投标管理8.2.1 招标原则与建设程序一、 招投标管理原则本着“公开、公正、公平”的招标原则，贯彻执行建筑法、招标投标法、合同法和建设工程质量管理条例，对于基础设施建设项目采用招标方式，依据XX县中心城市的有关规定在市交易中心报建、发布信息、开标、评标，通过竞争择优选择承包单位。对建设项目实行工程监理制，委托监理单位对施工阶段进行全过程质量控制、进度控制和造价控制，确保建筑物安全可靠。全面实行合同管理制，通过加强合同管理，确保工程按照设计文件、规范标准和合同文件有序顺利的进行。二、 工程建设组织程序1） 编制本143、项目申请报告报送主管部门核准；2） 进行建筑方案设计、办理工程规划审批手续；3） 进行设计单位招标或委托，进行本项目详规设计和施工图设计，编制设计概算，报主管部门审批；4） 进行工程报建和施工招标，办理施工许可；5） 组织工程全面施工；6） 组织工程竣工验收，交付使用。8.2.2 招标实施一、 招标方式本项目实行公开招标。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。二、 招标范围本项目的招标范围建议为：勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购。招标方式为公开招标，通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司144、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。三、 招标程序申请招标、准备招标、发布招标广告、进行资格预审、确定招标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、技术答疑、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商谈合同、通知未中标人。本项目招投标的具体要求详见表表8.2 本项目招投标的具体要求招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围勘察委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标设计建筑工程安装工程监理主要设备主要材料表8.3 招标基本情况表招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围招标估算金额145、投标单位资质要求拟划分标段勘察委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标设计甲级建筑工程甲级安装工程甲级监理工程甲级设备甲级主要材料一级8.3 项目实施进度安排8.3.1 建设工期经过论证，本项目总的周期约为36个月（包括项目的立项申请）。自2011年1月起至2014年12月止。其中，建设工期约为24个月。2014年11月竣工并投入使用。8.3.2 项目实施进度安排根据建设程序的要求，结合本项目的特点和工程量以及对项目的使用要求。确定本项目实施进度安排如下：9 投资估算与资金筹措9.1 投资估算的依据及说明9.1.1 土地费用本项目共占土地面积18857平方米，土地用途为商业，以出让方式146、取得，取得土地过程所支付的费用包括土地使用权出让金、动迁及安置补助费、契税及其他费用，按照目前XX县中心城市土地出让的基本制度及公司实际投入情况，可确定此项费用约为5020元/平方米。9.1.2 前期费用XX新区XX商务楼工程项目的主要前期工作费用，包括政府收费、社会费用等两大部分，其中政府收费包括工程定额编制测定费、建设工程质量监督费、规划服务费、卫生设施审查费等；社会费用包括勘察规划设计费、工程监理费和建筑工程保险费等，大约为每平方米建筑面积110元。9.1.3 建筑安装工程及装修费根据国家建设部、财政部二00三年十月十五日联合发布的关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知（建标200320147、6号），结合XX地区的有关工程、设备及材料等的市场行情，并适当考虑建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）的有关精神，估算得出本项目的建筑安装工程费（含土建、水电、设备等）及装修费的估算结果，大约为3500元/平方米。9.1.4 新区配套费包括场地平整、路面、软制环境及硬制环境建设等相关费用，大约为300元/平方米。9.1.5 项目开发费用“XX新区XX商务楼工程”项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用等，其主要估算过程如下：一、 管理费用包括管理人员的工资、办公费及差旅费等，预计为1-5项投资总和的2.5%。二、 销售费用由于XX县中心城市公建类房地产市场的竞争日趋激烈148、，“XX新区XX商务楼工程”项目也应采取科学的营销策略、有效的营销手段，进而在市场上赢得主动。因此，本报告将销售费用划分为营销费用（例如，广告宣传、售楼员工薪金等）和其他费用两大部分，大约的费用标准预计为销售收入的1.5%。三、 建设期利息根据金融机构现行1-3年期限的贷款政策，贷款年利率取7.5%。9.1.6 预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费，又称不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支出。它需要事先预留，并主要用于设计变更和施工过程中可能增加工程量的费用。涨价预备费是指针对建设期内由于可能的价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用。对于“XX新区XX商务楼工程”项目及工期而言，149、上述两项费用根据估算大概为总投资的3.0%。9.2 总投资估算9.2.1 建筑工程工程量依据项目初步设计方案，可以得到该项目建筑工程建筑面积工程量表：表9.1 建筑工程建筑面积工程量表序号建设项目建筑面积单位1写字间52410平方米2地下停车场及设备用房14776平方米合计67186平方米9.2.2 总投资估算结果依据投资估算的依据，结合建筑工程建筑面积工程量，可以得到总投资估算表：表9.2 项目总投资估算表序号类别计算基数单位技术经济指标单位金 额(万元)备注1土地取得费用18857.00平方米4175元/7872.80 2前期费用67186.00平方米300元/2015.58 3城市基础设150、施配套费67186.00平方米80元/537.49 4建筑安装工程费67186.00平方米3500元/23515.10 5管理费用33940.97万元2.50%848.52 6销售费用43255.2万元1.50%648.83 7财务费用万元7.50%/年434.15 8预备费33940.97万元3.00%1018.23 合计万元元/综上可得项目总投资为37000万元。9.2.3 投资计划依据投资估算的依据及说明与总投资估算结果，结合项目进度计划，可以得到项目投资计划，如附表1所示：9.3 资金筹措方案对于“XX新区XX商务楼工程”项目的开发单位XX县XX建设开发有限公司而言，将主要依靠自有资金151、负债筹资（银行贷款）两种途径获得建设资金，并辅之以适量的售房款收入。项目总投资的具体来源包括：1） 自有资金：10000万元，第一年全部投入；2） XX新区土地出让收入：7000万元3） 银行金融机构贷款：根据项目进展向银行金融机构贷款20000万元；（年利率7.5%）4） 房地产预售。具体资金筹措方案如附表2所示：根据现行银行1-3年期的企业贷款年利率，同时考虑到筹资过程中涉及到的承诺费、评估费等筹资费用以及自有资金与贷款的比例等，本报告认定，“XX新区XX商务楼工程”项目的综合资金成本率为8%，项目还款能力较强，开发单位资信良好，并配合抵押与保护性条款，银行金融的融资风险很小。因此，初步152、的融资方案基本可行。10 经济效益分析10.1 项目销售计划10.1.1 销售价格的确定根据“XX新区XX商务楼工程”地块周边楼盘的情况分析，结合XX县XX新区及XX县中心城市房地产市场发展的趋势，本报告认定的“XX新区XX商务楼工程”各类物业的平均售价为：43670.901） 写字间7200元/平方米；2） 车位12万元/个。10.1.2 销售计划根据各类房地产产品的面积以及相应的销售均价，将”XX新区XX商务楼工程”项目的销售收入情况汇总于下表。表10.2 项目销售计划汇总表序号项目数量单位销售均价单位销售收入单位1写字间52410平方米7200元/37735.2万元2车位460个12万元153、/个5520万元合 计43255.2万元项目按季度销售计划如下表所示表10.3 项目按季度销售计划00合计20122013年20142015序号类别万元四季一季二季三季1网点销售百分比100%5%5%45%45%2网点销售额6363.75318.19 318.19 2863.69 2863.69 3写字间销售百分比100%5%5%45%45%4写字间销售额6991.935349.60 349.60 3146.37 3146.37 5车位销售百分比100%10%15%35%40%6车位销售额43243.20 64.80 151.20 172.80 7合计13787.69710.98 732.58154、 6161.26 6182.86 10.1.3 税金估算一、 税金估算依据1） 项目缴纳的营业税及附加综合税率5.55%；2） 企业预交土地增值税暂定为销售收入的1.5%，待项目清盘后按增值的30%计，多退少补。3） 企业所得税收率25%；二、 支付税金计划支付税金计划见附表10.2 盈利能力分析10.2.1 静态指标一、 静态投资利润率本项目年均利润额为1146.42万元，项目静态投资利润率为11.34%。二、 静态投资回收期项目投资回收期（所得税前）=1.89年项目投资回收期（所得税后）=1.91年10.2.2 动态指标一、 净现值根据银行贷款利率及风险因素，本项目采用银行贷款利率加风险调155、整值合计委8%为财务基准收益率。净现值（所得税前，全部投资，ic=8%）=1158.37万元净现值（所得税后，全部投资，ic=8%）=669.15万元净现值（所得税后，自有资金，ic=8%）=1463.03万元二、 内部收益率项目投资财务内部收益率（所得税前，全部投资）=19.51%项目投资财务内部收益率（所得税后，全部投资）=14.84%项目投资财务内部收益率（所得税后，自有资金）=31.05%以上详见全部投资现金流量表和自有资金投资现金流量表。10.3 清偿能力分析依据投资计划与融资方案，可以得到项目借款计划与还本付息表，如附表所示：10.4 不确定分析10.4.1 盈亏平衡分析项目序号变156、动幅度IRR(税后)NPV(税后) 万元投资回收期(税后) 年0原方案14.84%669.15 1.91 土地价格1.1土地价格+20%10.97%301.58 1.93 1.2土地价格+10%12.88%492.17 1.92 1.3土地价格+5%13.91%587.46 1.91 1.4土地价格-5%16.10%778.05 1.90 1.5土地价格-10%17.27%873.34 1.89 1.6土地价格-20%19.80%1063.92 1.88 建造成本2.1建造成本+20%9.38%125.98 1.94 2.2建造成本+10%12.05%404.37 1.93 2.3建造成本+5157、%13.48%543.56 1.92 2.4建造成本-5%16.54%821.94 1.90 2.5建造成本-10%18.18%961.14 1.89 2.6建造成本-20%21.71%1239.52 1.86 销售价格3.1销售价格+20%26.35%1833.84 1.84 3.2销售价格+10%20.66%1258.29 1.87 3.3销售价格+5%17.82%970.52 1.89 3.4销售价格-5%12.14%394.98 1.93 3.5销售价格-10%9.30%107.21 1.94 3.6销售价格-20%3.64%-468.33 1.98 盈亏平衡分析又称保本点分析或量本利158、分析法，是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法。经过盈亏平衡分析计算，可以得到以下盈亏平衡分析结论：1） 盈亏平衡点（房地产销售价格）=73.52%价格允许下降为原销售价格的73.52%，项目达到盈亏平衡。2） 盈亏平衡点（建安工程费）=4166元/平方米建安工程费允许上升到4166元/平方米，项目达到盈亏平衡。10.4.2 敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不159、确定性分析方法。以项目土地价格、建造成本和销售价格为影响因素，进行敏感性分析。销售价格为最敏感性因素，在经营过程中需要密切关注，但是当销售价格降低10%时，项目净现值为107.21万元，内部收益率为9.30%，说明该项目抗风险能力比较强。综上所述，本项目具有良好的抗风险能力。11 风险分析及对策11.1 政策风险11.1.1 政策风险分析1） 自2008年1月1日起施行中华人民共和国企业所得税法第一条在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法。2） 本项目企业所得税的税率为25%。3） 办小160、产证时由买方交纳，是否提高该税种的比例也会有所影响4） 转让时交，是否提高比例、设定转让年限都有影响5） 物权法的颁布，随着未来的实施，对房地产行业也有影响。11.1.2 政策风险对策时刻关注政策信号，根据获悉的信号，及时调整投资行为，从而规避风险。政策的不确定性必然对项目地块的运做产生影响，从目前XX县中心城市和XX县XX新区政府在各领域政策的开放速度看，相应对策表现为能否有效利用新政策，公司将及时与政府沟通，反馈及时的政策信息，紧紧把握目前的历史机遇，在短期内建立全面的竞争优势。11.2 市场风险11.2.1 市场风险分析基于XX目前的写字楼的供需、国家资本市场开放力度、XX县XX新区的发161、展，该项目主要的市场风险主要为：1、市场中竞争对手的情况，直接影响到房地产项目的收益大小，而房地产市场变化对房地产投资的商业风险关系很大，特别是在同时期推上市的楼盘的影响。例如，当同期同类型竞争性房地产出现后，根据整个市场的供需情况及同期同类型地产上市面积等因素，影响到价格、回款速度，最终与所投资的房地产项目的经营收益相关。对于竞争性房地产项目是否出现，出现时间的早晚等问题，必须在房地产投资决策之前进行详细研究。2、 市场风险主要来源于市场对所开发产品尤其是商业部分的接受程度，据目3、前的市场调查，截止本项目上市前，2008、2009年是新写字楼的一个高峰期，而该项目完工于高峰期之时，所以在该162、项目上市时市场接受风险很大但也有机会存在。11.2.2 市场风险对策在项目前期，把营销推广工作做足，对商业和写字楼部分进行有针对性的特色包装推广，提高预定目标客户群的认同度，加大招商力度，控制好资金投入比例，时刻关注市场供需、价格的变动，以保证项目的顺畅运作。所有的政策从制定到贯彻执行，乃至取得预期调控效果都有一定的时间间隔，经济学上称之为政策调控时滞。其产生的主要原因：一是政策本身有一个传导和完善过程；二是政策的实施有一个由点到面的推广过程；三是政策手段产生影响，也有一个市场经济主体接受和反应的过程。商业房地产投资者可在获悉政策制订而尚未实施时，抓住时滞留出的一定空间，及时作出符合投资收益原163、则的进退选择。11.3 经营管理风险11.3.1 经营管理风险分析对于商业房地产项目而言，由于经营管理不善，会使经营成本增加，营业收益低于期望值，导致经营失败，因此，经营风险是商业房地产项目面临的最重要的风险。项目的经营风险主要体现在决策方面，包括项目定位、项目招商、项目营销推广等，经营风险的回避主要是通过在充分市场调研的基础上做好项目定位、整体规划，分步实施、在动态中逐步增加投资、形成良好的资金链，通过招标选择好的施工单位、供应商，控制好建设成本。11.3.2 经营管理风险对策项目管理水平的高低，决定了项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗商业风险的能力。管理水平高的房地产项目，其经营支164、出低而经营收益高，这样就保证了尽快收回投资，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持。因此该项目在投资时，为了降低商业风险，必须对项目经营过程中的管理水平作出准确评价。管理风险的回避主要用高效的房地产方面不同专业人士组成的项目管理团队。因为商业房地产单纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色，所以商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。11.4 财务风险11.4.1 财务风险分析一、 投资估算的风险对项目进行投资估算时，由于存在较多不确定性，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化可能会对估算投资产生影响，最终可能影响公司在本项165、目的收入和盈利能力根据稳健性原则和谨慎性原则， 二、 筹资风险房地产项目开发50%以上的次金来自银行贷款，在XX，银行要求只要项目自有资金达到总投资的35%就可以进银行融资。本项目投资大，建设周期较长，建设资金预估50%通过银行贷款解决，有可能给本项目的资金筹措带来风险，若因任何不可控或不可预见的因素造成项目建设成本超支、项目建设期延长，将进一步增加资金筹措压力。三、 贷款偿还风险由于项目的开发同期两年，待项目开发上市后的市场的销售、出租情况存在不确定性，使资金回笼具不确定性，一旦项目开工，就不能停下，项目的各项目开支必须及时偿付，如果资金的筹措渠道不畅，可能造成资有非有效供给，使后续工程进度166、延后直至停工。11.4.2 财务风险对策1、 应加大宣传、推广力度，尽可能的增加回款额或是提高回款速度。准确把握国家宏观经济形势、及时调整有关策略，并与各银行保持良好的合作关系，拓展各种可能的筹资渠道，增强项目本身的抗风险能力。2、在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费，预算各项资金的到位额也留有一定余地在实施过程中，特别是对于企业所得税，目前企业采用的企业所得税是15%(享受税收优惠后的比例)，而进行经济分析时随着两税合并的公布，修正成从2008年执行的两税合并后的25%，对于未来，在实施过程中，应定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变大，及时对估算进行调整167、，同时调整融资策略。3、加强管理，保证工程能按期完工，加强销售、出租力度，保证或提高现金回流速度。充分利用开发商资源进行融资，尽可能以多种途径调动和运作资金，减少财务压力，分担风险。12 结论与建议12.1 结论经过论证，可以认为本项目将推动XX县XX新区经济的快速发展、完善，促进地区产业结构升级，对促进XX县中心城市乃至湖州地区经济的持续快速发展也具有十分重要的现实意义，该项目的建设是十分必要的。本项目拟定的建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目的开发与建设符合所在地区的发展目标和方向，同时，由于该项目所处的地理位置优越，因此招商引资的市场前景比较乐观。本项目的各项技术经济168、指标比较理想。敏感性分析表明该项目在土地价格、建造成本和销售价格变化时，经济效益指标（IRR和NPV）变化不明显，说明项目具有较强的抗风险能力。综上所述，可以认定该项目是可行的。12.2 建议本项目的各项经济指标说明项目在经济上是可行的，并且具有较强的抗风险能力。建议严格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目的整体经济效益。随着环境保护意识的提高，企业对生态环境的要求也越来越高。因此，项目应注重健全法律和法规体系，提高地区整体的生态意识，营造良好的生态氛围；同时，应该加快区域环境建设建设步伐，改善投资环境，提高的招商形象和吸引力。综上，本研究报告认为，XX县XX建设开发有限公司在总体上169、应积极采取增长性战略，抓紧落实项目融资、施工单位选择等事宜，以利本项目的尽快全面正式启动。进而，在XX县中心城市、XX县XX新区房地产市场形势大好的机遇中，获得更大的经济与社会效益。附表1 项目投资进度计划表合计2007年2008年2009年序号类别万元四季一季二季三季四季一季二季三季1土地取得费用7873 7873 2前期费用210.76 210.76 3城市基础设施配套费283.57 283.57 4建筑安装工程费4897.30 489.7296489.72961958.91841958.91845园区配套费574.80 287.4287.40 6管理费用135.47 56.48 7.35170、 29.38 37.95 4.31 7销售费用220.60 0.00 0.00 11.38 11.72 98.58 98.93 8财务费用434.15 434.1539预备费353.57 137.59 17.89 71.58 92.44 10.91 0.42 19.18 3.56 合计037000 3959.42 514.97 2059.88 2660.28 314.00 12.14 551.91 102.49 附表2 投资计划及资金筹措表序号类别合计2007年2008年2009年万元四季一季二季三季四季一季二季三季1资金支出37000 3959.42 514.97 2059.88 2660.171、28 314.00 12.14 551.91 102.49 1.1建设投资3959.42 514.97 2059.88 2660.28 314.00 12.14 117.76 102.49 1.2建设期利息434.15 2资金筹措37000 2.1项目资本金4000.00 3959.42 40.58 2.2银行借款5194.54 0.00 474.39 2059.88 2660.28 2.3销售收入980.54 0.00 0.00 314.00 12.14 551.91 102.49 附表3 项目还本付息表序号类别2007年2008年2009年四季一季二季三季四季一季二季三季1长期借款2590172、.62 5348.96 5101.99 4528.47 1.1季初借款本息累计483.25 2590.62 5348.96 5101.99 4528.47 1.2本季新增借款474.39 2059.88 2660.28 1.3本季应计利息8.86 47.49 98.06 99.89 95.28 84.57 1.4本季还本346.86 668.79 4528.47 1.5本季付息84.57 1.6季末借款累计483.25 2590.62 5348.96 5101.99 4528.47 84.57 2偿还借款本金的资金来源346.86 668.79 5174.98 4723.54 2.1本季未分配173、利润346.86 668.79 5174.98 4723.54 附表4 损益表序号类别合计2007年2008年2009年万元四季一季二季三季四季一季二季三季1营业收入13787.69 0.00 0.00 0.00 0.00 710.98 732.58 6161.26 6182.86 2总成本费用37000 3959.42 514.97 2059.88 2660.28 314.00 12.14 551.91 102.49 3营业税金及附加765.22 0.00 0.00 0.00 0.00 39.46 40.66 341.95 343.15 4土地增值税554.55 0.00 0.00 0.00174、 0.00 10.66 10.99 92.42 440.48 5应纳税所得额2292.84 -3959.42 -514.97 -2059.88 -2660.28 346.86 668.79 5174.98 5296.75 6企业所得税573.21 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 573.21 7可供分配的利润346.86 668.79 5174.98 4723.54 8累计未分配利润346.86 1015.66 6190.63 10914.17 附表5 现金流量表（全部投资）序号类别2007年2008年2009年四季一季二季三季四季一季二季三季1现金流入0175、.00 0.00 0.00 0.00 710.98 732.58 6161.26 6182.86 1.1营业收入0.00 0.00 0.00 0.00 710.98 732.58 6161.26 6182.86 2现金流出3959.42 514.97 2059.88 2660.28 364.12 63.79 986.28 886.11 2.1建设投资3959.42 514.97 2059.88 2660.28 314.00 12.14 551.91 102.49 2.2销售税金及附加0.00 0.00 0.00 0.00 39.46 40.66 341.95 343.15 2.3土地增值税0.176、00 0.00 0.00 0.00 10.66 10.99 92.42 440.48 3净现金流量-3959.42 -514.97 -2059.88 -2660.28 346.86 668.79 5174.98 5296.75 4累计所得税前净现金流量-3959.42 -4474.39 -6534.27 -9194.54 -8847.68 -8178.89 -3003.91 2292.84 5企业所得税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 573.21 6所得税后净现金流量-3959.42 -514.97 -2059.88 -2660.28 346.86 668177、.79 5174.98 4723.54 7累计所得税后净现金流量-3959.42 -4474.39 -6534.27 -9194.54 -8847.68 -8178.89 -3003.91 1719.63 计算指标项目投资财务内部收益率（所得税前）=19.51%项目投资财务内部收益率（所得税后）=14.84%项目投资财务净现值（所得税前,ic=8%）=1158.37 万元项目投资财务净现值（所得税后,ic=8%）=669.15 万元项目投资回收期（所得税前）=1.8918 年项目投资回收期（所得税后）=1.9090 年附表6 现金流量表（自有投资）序号类别2007年2008年2009年四季一季178、二季三季四季一季二季三季1现金流入710.98 732.58 6161.26 6182.86 1.1营业收入710.98 732.58 6161.26 6182.86 2现金流出3959.42 40.58 396.99 720.44 5047.41 1356.83 2.1项目资本金3959.42 40.58 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2借款本金偿还346.86 668.79 4528.47 0.00 2.3借款利息支付84.57 2.4营业税金及附加39.46 40.66 341.95 343.15 2.5土地增值税10.66 10.99 92.42 440.48 2.6企业所得税573.21 3净现金流量-3959.42 -40.58 314.00 12.14 1113.85 4826.02 计算指标项目投资财务内部收益率（所得税后）=31.05%项目投资财务净现值（所得税后,ic=8%）=1463.03万元