1、小区面积2万平米住宅楼建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论1第一节 概 述1第二节 项目提出的理由与过程3第三节 编制的依据和原则5第四节 项目概况8第五节 主要技术经济指标9第二章 项目建设背景2、及必要性11第一节 项目建设背景11第二节 项目建设必要性12第三章 市场供求分析及预测16第一节 市场发展现状与前景分析16第二节 市场需求分析21第三节 建设规模方案比选23第四节 推荐建设规模方案23第四章 项目建设条件25第一节 项目自然条件25第二节 场址方案27第三节 物料供应28第五章工程建筑设计方案30第一节 建筑设计指导思想与原则30第二节 小区规模30第三节 建筑设计31第四节 结构设计32第五节 给排水设计35第六节 采暖通风设计38第七节 电气设计40第六章 环保、消防、安全影响评价45第一节 环境保护45第二节 消防47第三节 安全48第七章 节 能50第一节 编制依3、据51第二节 节能措施51第八章 项目招投标53第一节 编制依据53第二节 招投标内容53第三节 招标范围53第四节 招标方式53第九章 项目组织机构及运行机制54第一节 项目组织机构54第二节 运行机制54第十章 项目实施进度56第一节 建设工期56第二节 项目实施进度安排56第十一章 投资估算及资金筹措58第一节 工程概况58第二节 编制依据58第三节 估算编制方法60第四节 工程投资60第五节 资金筹措61第十二章 财务效益、经济效益评价及风险分析62第一节 财务效益分析62第二节 经济效益评价63第三节 盈亏平衡分析64第十三章 项目评价的结论67第一节 结论67第二节 建议68第一章4、 总 论第一节 概 述1、项目名称、进度、规模建设项目名称：XX责任公司XX住宅小区工程。项目承办单位概况项目单位：XX责任公司。公司地址：XXXX镇。法人代表：XX。公司简介：XXXX房地产开发有限责任公司成立于2010年6月，公司注册资金2000万元。公司经营范围主要包括：房地产开发经营、销售。公司的经营宗旨是：以房地产开发为龙头，以综合经营为手段，以追求利润为目的，切实加强企业管理，不断提高经济效益，为国家经济建设做贡献。公司设有办公室、工程项目部、财务部、房屋营销部等职能部门和物业管理公司。已形成了房地产开发、设计、施工等一系列完整的房地产开发格局。现有干部职工共15人，其中有11位职5、员均为大专以上学历、中级以上职称的专业技术人才。公司自成立以来，严格按照工商管理法、税法、规划法、土地法、环保法以及建设、人防、地震等方面的法律法规和政策办事，严格遵守国家、自治区、市委关于房地产开发经营管理规定和建设、规划、环保等部门的建设程序，自觉依法规范公司的开发建设行为，杜绝了违反城市规划、非法用地、偷逃税款等各种违纪行为。 建设期限：本项目的建设期为16个月，计划于2011年12月底全部完工。主要建设内容：主要包括住宅楼19605.6平方米。投资总额：项目总投资：3627万元。其中前期工程费：232.8万元；工程建设费、设备费: 2732.6万元；公司管理费：59.3万元；不可预见费6、：125.8万元；销售推广费用：63.5万元；销售税费：413万元。资金来源：本工程所需资金主要通过企业自筹。项目拟建地点：项目选址于XXXX镇周家湾村准东铁路北。建设规模：总占地面积12253.5平方米，建筑面积19605.6平方米。结论建议：本项目建设符合XX市国民经济和社会发展十一五规划纲要，是保障人民生活条件、提高人民生活水平的民生工程。项目的实施，符合当地经济社会发展方针，有利于促进当地经济和社会发展。建议建设单位尽快落实资金，使项目尽快得到全面实施。2、项目编制单位：单位名称：XX市基本建设咨询投资公司证书等级：丙级证书编号：工咨丙发证单位：国家发展和改革委员会第二节 项目提出的理7、由与过程（一）理由1、本项目的建设可以改善城市的市容市貌。XX镇是XX政治、经济、文化中心，近年来经济发展较好，面貌比以前有很大的改观，目前漫步市区，住宅小区、高楼大厦鳞次栉比，勾画出现代化小城镇的文明与美丽，但是破旧、低矮的建筑物及其布局，也严重影响XX镇的市容市貌。项目所在地是XXXX镇城市近期发展重点地段，其建设开发是城市十年来发展步入新阶段里程碑。综合分析城市整体建设环境条件本区具有突出优势，是城市近期发展最具潜力的区域。2、本项目的建设可以为消费者提供一个优美的居住环境。本项目位于XXXX镇周家湾村准东铁路北，是城市的低污染地段，本项目设计以二十一世纪居住生活水准为目标，在总体布局、8、室外环境和商业设施上均有一定的超前性和创造性，商业配套设施完善，注重商业的行为活动，崇尚人与自然的和谐统一。3、本项目的建设不仅是提高人民生活水平的需要，也是扩大内需拉动国民经济增长的措施，对地方经济的发展将起到积极的作用。（二）过程随着XX镇经济腾飞，人们对现代化城市生活向往，城市面貌急需改善，为了进一步加快改旧建新步伐，着力建设宜居城区，大力推进生态景观居住区，打造新的经济增长点和城市建设的新亮点，XX责任公司响应政府号召，拟在XXXX镇周家湾村准东铁路北建设XX住宅小区。项目总占地面积12253.5平方米，总建筑面积19605.6平方米。该项目的初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报9、批方案已相继开展。第三节 编制的依据和原则一、可行性研究报告编制依据（1）国家相关政策、法规：XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要XX市2008年国民经济和社会发展计划执行情况与2009年国民经济和社会发展计划草案的报告；XX市土地利用总体规划（19962010年）XX市城市总体规划(2002-2010),符合有关的分区规划和专业规划；内蒙古自治区人民政府关于进一步加强防震减灾工作的通知（内政字2005105号）国家或行业有关的技术标准和规范；XX市有关部门提供的现状资料和工程、项目建设目标。（2）主要技术标准和规范：城市居住区规划设计规范（GB50180-93 2002年版）城市居民生10、活用水量标准（GB/T 50341-2002）城市给水工程规划规范（GB50282-98）城市排水工程规划规范（GB50318-2000）城市热力网设计规范（CJJ-2002）城市电力规划规范（GB 50293-1999）民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2008）低压配电设计规范（GB 50054-95）城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）城市环境卫生设施设置标准（CJJ27-2005）城市抗震防灾规划标准（GB50413-2007）城市防洪工程设计规范（CJJ50-92）城市用地竖向规划规范（CJJ 83-99）中国地震动参数区划图（GB18306-2001）建筑工程抗震设防11、分类标准（GB 50223-2008）城市道路设计规范（CJJ 37-90）城市道路照明设计标准（CJJ 452006）城市道路绿化规划与设计规范（CJJ75-97）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）民用建筑设计通则（GB50347.9-2005）建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑灭火器配置规范(GB50140-2005)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）商住建筑设计规范（GB 50096-1999 2003年版）商住建筑规范（GB 50368-2005）汽车库建筑设计规范（JGJ100-12、98）公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ 26-95）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2006）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）采暖通风及空气调节设计规范(GB50019-2003)民用建筑电气设计规范（JGJ/T 16-2008）低压配电设计规范（GB 50054-95）城市道路照明设计标准（CJJ 452006 J 6272006）电力工程电缆设计规范GB50217-94；10KV及以下变电所设计规范GB5013、053-94；二、可行性研究报告编制原则该小区的建设，在满足国家有关技术规范和建筑质量标准的前提下，住房建设标准和主要户型方案应该与之相适应。 坚持统筹规划，严格履行建设程序，分步实施的原则。根据XX镇国民经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、教育发展规划、卫生事业发展规划、环境功能分区规划等，统筹规划和安排小区的布局和建设。小区的公共设施要配套齐全。 坚持节能省地，环保卫生的原则。建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。第四节 项目概况一、建设地点XXX14、X镇周家湾村准东铁路北。二、建设规模和内容项目总占地面积12253.5平方米，总建筑面积19605.6平方米。规划条件：容积率1.6，建筑密度26.7%，绿地率35%。三、建设期限本项目建设期16个月。四、投资估算与资金筹措本项目估算总资金3627万元。总投资3627万元，资金来源主要通过企业自筹。五、效益根据计算，投资回收期为21.7个月，投资利润率为47.9%，投资利税率为63.9%，计算期内税收为2316万元。税后利润为1737万元。第五节 主要技术经济指标XX责任公司XX住宅小区主要技术指标序号名 称单位数量1建设指标1.1规划建设用地面积12253.51.2建筑面积（地上）1960515、.61.3结构形式框架结构1.4层数层6层1.5停车位751.6容积率1.61.7建筑密度%26.71.8绿化率%352经济数据2.1总投资万元36272.2资金筹措万元3627项目总投资和资金来源项目总投资：3627万元，其中：前期工程费：232.8万元；工程建设费、设备费:2732.6万元；公司管理费：59.3万元；不可预见费：125.8万元；销售推广费用：63.5万元；销售税费：413万元。5、资金来源：本工程固定资产投资所需资金主要通过企业自筹。第二章 项目建设背景及必要性第一节项目建设背景XX市已经成为国家重要能源重化工基地，工业发展迅猛，综合效益显著。农业经济实施“收缩转移，集中发16、展”战略，合理利用自然资源，保护环境，保护生态，农村人口一部分向沿河农业区迁移，一部分向城郊积集。随着国家西部大开发战略的实施，一批国家重点项目在XX市陆续开工建设，并且境内交通、通讯等基础设施完备，经济发展前景良好，被称为“中国西部的曙光”。XX地处内蒙古自治区西南部，XX高原东端，蒙晋陕三省交界带。全旗总面积7539平方公里，总人口29.8万人，辖一个省级经济技术开发区，9个乡镇：XX镇、XX镇、柴达木镇、龙口镇、准格尔召镇、XX镇、纳日松镇、暖水镇、布尔陶亥苏木。XX地域辽阔，资源富集。煤炭探明储量544亿吨，远景储量1000亿吨，且地质构造简单、埋藏浅、煤层厚、低瓦斯、易开采，发热量均17、在6000大卡千克以上，为优质的动力煤和化工煤；石灰石总储量50亿吨，品位高，氧化钙含量达47.9.92；铝矾土总储量1亿吨，矿层稳定，品位呈现铝高硅低的特征；此外，高岭土、硫铁矿、白云岩、石英砂的储量也相当大，特别是煤层气的储量十分可观，属国内罕见的煤化工资源。XX具有集众多资源于一身的特有优势。从“八五”开始，国家先后投入近200亿元巨资，开发建设了世界一流水平的黑岱沟露天煤矿，年产原煤达到2000万吨；地企合建的典范工程黄河万家寨水利枢纽，装机容量108万千瓦；国内一流水准的火力发电厂国华准电项目，装机容量66万千瓦。在国家重点工程的强劲拉动下，XX经济得到了迅猛发展，初步形成了集煤炭开18、采、发电、高载能、煤化工、建材、农畜产品深加工于一体的具有鲜明地区特色的工业体系。经济的发展对城市功能提出更高的要求，也对城乡结合部的经济繁荣提出了迫切的要求。随着XX整体经济的跨跃发展和人民生活水平的不断提高，从构建和谐社会的角度考虑，建设该项目具有重要意义。第二节 项目建设必要性（一）全面建设小康社会的需要党的十六大提出，到2020年我国全面进入小康社会。自治区党委要求XX市充分发挥优势，实现跨越式发展，经济总量进入全区前三名，与呼市、包头构成自治区经济发展的三个“火车头”。XX市提出，到2010年全市国民经济发展的主要指标在2000年的基础上翻两番，率先全面建设小康社会，成为国家西部发达19、的地区之一。按照这一目标，XX镇作为XX的经济副中心，超前构筑城市发展框架和经济发展载体是必然的。因此，这将必须导致经济结构和社会结构的重大变化。在经济快速增长的同时，二、三产业逐渐加大，但是目前全镇生产发展滞后，而城市从业人员不足社会从业人员的30%，这种结构性矛盾的产生，一个重要原因就是中心城市XX镇的城市规模不够，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后；XX镇的城市功能、基础设施、人居环境对经济的发展已形成一定的影响。本小区项目的开发正是实质性响应了旗政府之工作重点，随着XX镇经济的发展，其必将不断吸引一批又一批新的企业落地，城市规模不断扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力。大多数20、农业人口、外来从业人员将进入城市，推动城市化进程，城市发展为二、三产业发展创造更加广阔的市场空间。随着全面建设小康社会进程的加快，城市人口的急剧增加和人民生活水平的提高，人民群众对城市功能、居住环境等方面的要求也越来越高，开发本项目是符合城市发展的需要，由此带动全镇经济发展，早日实现小康。（二）加速推动XX城市化进程XX市与呼市、包头形成内蒙古的“金三角”，但是XX作为XX市的中心城市，与呼、包二市相比，其规模档次、品位、城市化率均有明显的差距，对生产要素的吸附能力无法与呼、包二市相比，特别是城市乡结合部经济状况较差，如不能迅速改变，不仅城市化进程会受到影响，而且必然会影响到全市经济发展的后劲21、。因此抓紧建设经济适用房，整体性的提高居民的生活质量和水平，势在必行。（三）创造良好的城乡人居环境和经济桥梁目前大量的农业人口向XX镇区和经济开发区迁移，而且面临再就业的问题。这一项目的实施，最终必将解决低收入人群的住房问题，使城乡文明化同步促进，为建设社会主义的文明城市和文明乡村搭建的台阶，它对于营造现代舒适的居住区、解除低收入人群的后顾之忧，改善XX乃至整个XX市的住房条件和打造新的经济增长点，有着巨大的先导意义。（四）搞好基础实施建设，奠定地区发展基础加快基础设施建设，提升项目所在地的城市化功能，注入新的经济活力，使XX的经济发展和人民生活水平上一个新台阶，实现规划配套，基础领先，城市带22、动农村，农村依附城市的经济格局，开辟新的经济增长点，建设美好的未来。本项目的实施将快速带动本地区建设事业的发展，是一项利泽长久的惠民工程。（五）市民住房需求XX镇旧城区目前城市用地紧张，人居环境质量较差，此外随着XX镇整体经济的跨越发展和人民生活水平的不断提高，人们对住房的需求不断的扩大，形成了一个较大的住房消费市场。近年，XX镇虽然一撞撞高楼拔地而起，由于地区经济的活跃，市民生活水平的提高；城市化的加大；周围大企业集团的集聚和发展，吸引了很多外来人口，XX农村人口的转移，人口的增长导致商品房的供不应求。为了适应XX镇经济发展的需要以及人们住房的需求，根据XX镇的城市整体规划，决定投资开发建设23、该项目。综上所述，综合考虑XXXX镇的经济发展、安全生产、社会稳定、环境保护、居民生产生活等因素，实施XX责任公司XX住宅小区建设项目是十分必要的。第三章 市场供求分析及预测第一节 市场发展现状与前景分析（一）XX市房地产市场的发展现状 近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品商住成交活跃，价格平稳上升的良好发展态势，促进了XX市经济的快速发展。 房地产开发企业不断增长。随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止2009年底,全市共有房地产开发企业347家,其中二级资质41家,三级资质73家，四级资质69家，暂定资质16424、家。房地产开发投资增长迅猛。2009年，全市房地产完成投资167.3亿元，同比增长292.6，全市房地产投资增长最快的是2008和2009年，增长速度都超过了100%，分别达到163.2%和176.5%,并且投资都超过了10亿以上。房地产开发规模不断扩大。2009年，全市房地产开发规模达到751.3万平方米，同比增长8.6，全市房地产开发最快的是2008和2009年，分别比上一年增加了134.8万平方米和172.9万平方米。住房开发层次不均。房地产开发企业开发的小区以高档、大平米的小区居多，整体偏向于中高档，小平米、小户型的开发相对较少，难以满足小平米、小户型住房需求者的潜在需求。 （二）国家25、总体形势及有关政策近两年，国家建设系统出台了一系列的法规政策，以保证房地产行业健康快速的发展。坚持住房市场化的基本方向，进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度，支持职工住房消费。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率。 完善个人住房贷款担保机制，研究建立全国个人住房贷款担保体系。 完善住房供应政策，调整住房供应结构。大力发展普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理，规范集资建房和合作建房，多渠道解决困难群众的住房问题，严格控制高档商品房建设。研26、究解决城镇化过程中进城务工人员住房等问题。贯彻落实城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，建立健全住房保障体系。指导地方合理确定保障水平、落实住房保障资金，逐步建立稳定规范的资金来源。积极推行以发放租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的住房保障方式，强化住房保障工作。 加强宏观调控，整顿规范市场秩序。加强对重点地区房地产市场运行情况的分析和监督，完善房地产市场信息系统和预警预报体系。建设部以同国家统计局等有关部门建立定期信息发布制度，引导企业理性投资，消费者理性置业。配合国务院办公厅下发关于开展房地产市场专项整顿的通知，全面部署整治工作。完善房地产信用档案系统，健全房地产中介服务监管机制，开展执法检27、查，曝光一批失信企业，切实维护购房者的合法权益。 大力推进住房产业现代化，提高住房科技含量和产业化水平。建立和完善住房产业的经济政策、技术政策，健全推进机制，规范住房性能认定和住房产品认证、淘汰制度，鼓励研发和推广适用的建筑成套技术、产品和材料。 （三）项目开发地区总体概况XX位于内蒙古自治区西南部，XX市域最东部，东经11005-11727、北纬3916-4020。旗府XX镇，北距自治区首府呼和浩特128千米，西距XX市138千米。旗境南北长116.5千米，东西宽115.2千米，总面积7535平方千米（XX市2005年鉴为7692平方千米）。总人口277949人（2006年年末）。全旗辖6个28、镇、2个乡、1个苏木、1个新区及1个自治区级经济技术开发区：XX镇、XX镇、大路镇、纳日松镇、龙口镇、准格尔召镇、暖水乡、十二连城乡、布尔陶亥苏木、大路新区及XX经济技术开发区。旗人民政府驻XX镇。2009年，全旗地区生产总值完成530亿元，完成计划的114%，增长34.2%；三次产业结构比例调整为1.3：64.2：34.5, 其中一产7亿元，增长15.1%；二产340亿元，增长34%；三产183亿元，增长34.7 %。财政收入完成100.01亿元，增长35.3%。全社会固定资产投资完成320亿元，增长49.2%。城镇居民人均可支配收入达到23106元，增长13.1%。农民人均纯收入达到79429、5元，增长11%。煤炭产量达到13760万吨，同比增长37.4%，其中地方10077万吨，增长40.4%，准能3683万吨，增长29.8%；发电量达到123.92亿度，同比下降0.3%，其中火电292.57亿度，同比下降0.2%，水电11.35亿度，同比增长21.3%；电石产量为70.29万吨，同比下降7.5%；水泥产量达到39.47.9万吨，同比增长14.8%；炸药产量达到9.71万吨，同比增长37.3%；工业产品销售率达96.1%。全年社会消费品零售总额达到50.6亿元，同比增长26.5%。金融系统期末存款余额199.56亿元，贷款余额185.04亿元，分别增长47.9.3%和69.2%，30、其中城乡居民储蓄存款80.89亿元，同比增长28.3%。2009第四届中国全面小康论坛”上，我旗列入 “2009年中国全面小康十大示范县”；在第九届全国县域经济基本竞争力与科学发展百强评价中，我旗位列第37位，较上届提升了10位。在西部百强县中，成功超越新疆库尔勒市，列第2位，地区经济综合实力实现了新的跨越。通过近五年XX宏观统计数据我们可以看出，近几年XX人均可支配收入快速增长，而城市居民的消费率水平却在下降，与全国城市平均消费率水平还有很大的差距。如果不考虑净出口，在GDP中，投资率与消费率成反比，消费率降低，投资率就会相应的升高，反映在房地产市场上就是整个房地产市场很活跃，同时由于消费结31、构升级，居民的消费预期受到影响，居民在减少了当期的消费的同时，开始转向储蓄积累，以期购买房产、汽车等大型消费品。可见房地产市场需求市场旺盛。第二节 市场需求分析一、住房调查“十五”以来，XX镇经济社会得到了飞速发展，政府财政收入及城镇居民人均可支配收入显著提高，依据“合理规划、确保重点、经济适用、成片开发”的建设指导思想，房地产开发企业不断加快了XX镇城市建设步伐。把房地产业培育成为国民经济新增长点的有利时机，深入贯彻国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，完善配套金融服务体系，强化市场管理和完善物业管理等多种手段，创造性地开展各项工作，建立和完善新的住房体制，从而使XX镇的房地产市场呈现出一32、派欣欣向荣的景象。近年来，XX镇人口也得到了成倍增长，富裕了的居民把改善居住条件放到了首位，极大的促进了房地产市场的持续繁荣。XX镇城区现状人口13.6万人，人均住房面积约31.4平方米。XX镇的房屋销售率一直保持在91%-97%之间，最新统计数据显示，2009年XX镇的房屋销售率仍保持90%以上的高水平，反映出对房屋需求的旺盛。住宅市场中，高端产品市场仍有较大需求，但受政策调控影响大，开发风险较大。约有60%的消费者属于中档消费，所以中档产品市场需求较大，但中档产品目前的供给严重不足，90-120平方米的户型销售较火，有的出现排队抢购现象。随着城市的发展、城镇化建设步伐的加快、人口的不断增加33、，XX镇住房市场会在3-5年保持良好的发展形势。之后能否有良好表现，关键看政府招商引资、产业结构丰富、调整、升级了。很易理解，一个就业5-10万人的大型企业投产，就会自然形成并带动一个10-40万人口的澄清。反之，一个能容纳10-40万人口的城区规划，没有产业支撑不够，那就危险。XX镇城市建设发展前景非常广阔，XX镇城市发展战略是长远的宏伟的。房地产业的发展前景是美好的，3-5年内是房地产业解决内需的过程。之后，房地产业的长期发展，取决于外向型经济运行下，城市产业的壮大、就业的增加、人口的增长、消费的增长与升级。依据XX镇城区发展规划，到2012年城区人口预计达到20万人，按照人均住宅面积3034、平方米计算，需要600万平方米的住宅供应量，那么2010-2012年人需开发住宅面积180万平方米。XX目前的开放步伐加快，也将对房地产形成巨大的需求，无论外资、内资或全资、独资，民营企业将进入各级、各类市场，都会增加房地产住宅、写字楼、小区、中介服务、物业管理等多种需求。第三节 建设规模方案比选本项目可研编制过程中规划方案、建筑立面效果图已审定，故方案不做比选。第四节 推荐建设规模方案1、建筑面积XX责任公司XX住宅小区规划总用地面积为12253.5m2，总建筑面积为19605.6m2。2、项目组成及功能本项目为住宅小区，只有部分车库，其余为住宅，住宅楼以中小面积（80-140平方米）户型为35、主，满足城市居民生活需要。第四章 项目建设条件第一节 项目自然条件（一）地形、地貌地貌结构类型：丘陵沟壑区，海拔多在12001400米之间，西部海拔高最处为1584米。东南部最低处为820米。沟川由西北向东南流去，纵横密布，呈支离破碎状。沟壑面积为5588平方公里，占总面积的74。沟谷阶地：由于沟川弯曲，两侧由山洪淤积形成塔地，多则近千亩，少则一、二亩。风沙地带；库布其沙漠横贯旗北境5个乡直抵东部黄河畔。面积为900平方公里，约占总面积的12。沙丘呈新月状，丘间有狭窄的低洼地。沿黄河冲积平原呈带排列：黄河径流旗境北部和东部，长197公里。沿岸形成面积大小不等的冲积平原，呈带状排列。（二）工程地36、质与水文地质概况（1）工程地质 耕土：黄色，稍湿，松散，含有砂粒及植物根系，厚度0.300.50米；该层分布连续。 粉土：黄色，稍湿，中密密实，火有粉砂薄层及透镜体，顶板埋深0.304.30米，底板埋深2.205.80米，厚度0.705.40米。该层分布连续。属中压缩性土。 粉细砂：黄色，黄褐色，稍湿饱和，稍密中密，顶板埋深2.305.80米，底板埋深3.8010.80米，厚度0.605.00米。该层分布连续，夹有粉土薄层及透镜体。 砾砂：黄褐色，饱和，中密，该层分布不连续，仅在部分钻孔中揭露，顶板埋深9.4012.80米，底板埋深10.8013.20米，厚度0.303.60米。 粉质粘土：灰37、褐、综褐色、硬塑坚硬，该层为第三系泥岩的全风化物，该层分布连续，夹有粉砂、粉土薄层，该层未揭穿，最大揭露厚度7.0米。（2）水文地质XX地处晋、陕黄土高原与XX高原的接连处，由西北向东南倾斜，为典型的丘陵沟壑区。区内地下水按其赋存与分布特征可分为以下三种类型： 松散岩类孔隙潜水：含水岩组为细砂、中砂粗砂及砾石层，渗透性中等强，含水层厚度一般为1016米，潜水位埋深一般5.07.5米，富水性较好，富水性特征税含水层厚度变化而变化，单井涌水量一般300600m3/d，水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型以HCO3CaNa型为主，矿化度小于1g/L，水质良好。 碎屑岩类孔隙裂隙潜水：含水岩组为38、K1zh2细砂岩，表面全强风化层渗透性中等弱，中等微风化岩层渗透性弱微，含水层厚度一般80100米，潜水位埋深一般2832米，单井涌水量150m3/d，水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型为HCO3CaNa型为主，矿化度小于1g/L，水质良好。 碎屑岩类孔隙裂缝承压水：含水层为K1zh2细砂岩，渗透性微极微，无明显的、连续的隔水顶板存在，含水层厚度一般 150200米，含水层顶板埋深一般180200米，承压水位2030米，单井涌水量200300 m3/d。水位及水量随季节性变化一般，水化学类型为HCO3CaNa型为主，矿化度小于1g/L，水质良好。场地在勘探孔深度范围内均见地下水。场地地39、下水为第四系松散岩类孔隙潜水，地下水埋深5.66.4米，水位标高1291.4461291.871米。因场地地层中部普遍发育有较薄的粉质粘土层，渗透性弱微，分布较连续，构成局部隔水层。该地下潜水主要接受大气降水及邻近黄河侧渗补给，水位及水量受季节影响变化较大，水位变幅1.53.5米，即历史最高地下水埋深4.14.9米。地下水属HCO3-Ca.Mg型水，对混凝土无侵蚀性。 第二节 场址方案1、项目建设地点该项目选址于XXXX镇周家湾村准东铁路北。供水、供电、供热设施齐备，交通、供电、供水等配套条件较好。（1）供水项目建设地点属城市自来水管网覆盖区，完全可以保证自来水供应。（2）供电项目场址现有电力40、充足，供电设施完善，完全可以满足项目用电要求。（3）供热本项目采用市政区热力公司作为供热系统，可满足项目供热要求。2、场址选择原则（1）符合XX长期战略规划；（2）符合XX镇总体规划；（3）水、电、交通等配套条件良好。3 、场址评述本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。第三节 物料供应建筑结构主要为框架结构，其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥，市场供应质量不断提高、价格较为稳定，完全可以满足本项目的需要。第五章 工程建筑设计方案第一节 建筑设计指导思想与原则1、41、规划及建筑设计严格执行国家及省、地方现行有关标准、规范和规定。2、规划设计应遵循XX责任公司XX住宅小区控制性详细规划及城市基础设施建设管线综合图。3、根据甲方提供相关设计资料和任务书以保证XX责任公司XX住宅小区建设规模和使用功能要求，平面布置力求通畅明快。布局紧凑，立面造型与周围环境相协调合理布置绿化及停车场用地管理便捷创造良好商业环境。4、结构设计除满足建筑物基本强度、刚度、稳定要求外还应考虑商业建筑作用特殊要求。5、结构选型和建筑物材料选择应尽量做到标准化、系统化、定型化，因地制宜，合理地利用地方材料并积极推广新技术新材料。第二节 小区规模XX责任公司XX住宅小区工程规划总用地面积：142、2253.5；总建筑面积19605.6。 小区设计基本数据：（1）A:住宅楼按套设计，共二种户型，面积在80-140平方米之间。B：车库按建筑平面设计，一间车库平均25平方米，共计128间。按照该地区新建工程单体指标为1850元/平方米。（2）项目为六层框架结构，层高为3.2米。（3）设计标准：建筑合理使用年限均为50年,建筑耐火等级均为级,建筑均按六度抗震设防,建筑屋面防水等级均为级。（4）小区工程结构类型为框架结构，基础形式为毛石条形基础。第三节 建筑设计1，设计标准：建筑合理使用年限均为50年建筑耐火等级均为级建筑屋面防水等级均为级2，功能分区和安置标准：建筑形式、平面布局和户型的设计方43、面，充分考虑入住群体的实际情况和建设区域内群体居住现状以及地区社会经济发展趋势等因素。 住宅按套设计，户室比根据实际情况，以方便居住为原则确定，户型以中户型为主，每套住房均设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间，住宅楼按套设计，共二种户型，面积在80-140平方米之间。B：车库按建筑平面设计，一间车库平均25平方米，共计128间。按照该地区新建工程单体指标为1850元/平方米。小区建设的技术指标，如建筑密度、容积率、绿化率、道路用地、日照间距、限高、建筑节能等，符合当地规划技术条件和建筑节能标准。第四节 结构设计- 设计依据建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001) 建筑结构44、荷载规范(GB50009-2001) (2006年版) 混凝土结构设计规范(GB50010-2002) 建筑抗震设计规范(GB50011-2008)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002) 砌体结构设计规范(GB50003-2008) 建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008） 以及相应的国家现行和内蒙古地区有关规范规程及标准。内蒙古自治区02系列结构标准设计图集(编号DBm-2002)建筑物抗震构造详图(03G329-1)混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图 (03G101-1)- 建筑结构安全指标建筑结构的安全等级 二级结构设计使用年限 50年建筑抗震设防类45、别 丙类地基基础设计等级 丙级建筑物的耐火等级 二级-自然条件风荷载 基本风压 : 0.50KN/m2地面粗糙度类别： B类雪荷载 :基本雪压 : s。=0.20KN/m2抗震设防烈度 : 6度(地震设防分组为第一组)设计基本地震加速度： 0.20g场地最大冻深 : 1.50m- 工程地质情况 勘察报告建议拟建筑物基础选择第2层粉质粘土层作为持力层。勘察场地范围内不存在砂土液化问题。建筑场地类别为II类，场地土类型为中软场地土。地基承载力：粉质粘土层：160kpa；- 设计荷载（1）主要楼面设计活荷载标准：不上人屋面 0.50kN/m2客厅 卧室 2.0kN/m2阳台 2.5kN/m2消防疏散46、楼梯 3.5kN/m2其他 2.0kN/m2（2） 墙体设计荷载标准值：陶粒混凝土空心砌块墙 10kN/m3粘土实心砖砌体 22kN/m3-结构类型本工程结构类型为框架结构，根据建设单位提供的该工程岩土工程勘察报告，将第一层地表土层全部挖掉，根据勘察报告地基承载力特征值 fak 取160KPa 进行基础计算：基础形式为毛石条形基础。第五节 给排水设计-设计依据: 建设单位提供的设计任务委托书。 建筑专业提供的图纸。 国家现行建筑设计规范及相关标准。 建筑给排水设计规范（GB50015-2003）。 民用建筑节能设计标准（DB13（J）24-2000）。 室外排水设计规范（GB50013-20047、6） 室外给水设计规范）（GB50014-2006） 居住小区给水排水设计规范）（CECS57：94） 建筑设计防火规范（GB50016-2006）-设计范围:本次设计为该项目小区内的给排水系统设计。-给水工程:1、 建筑室内生活给水系统（1）用水量每个单元一梯两户：用水定额 qd=200L/人日， 人数 m=24人，使用时数 T=24h ， 时变化系数 Kh=2.5，最高日用水量: Qd=mqd=4.8m3/d，最大时用水量: Qh=QpKh = Kh Qd / T =0.5m3/h（2）卫生器具建筑卫生器具的选用均要满足节水要求，坐便器选用大小两用低水箱坐便器。（3）室内生活给水系统敷设室48、内生活给水系统采用下行上给布置方式供水。给水干管敷设于地沟内，给水立管明设，给水立管首层均设阀门，每户支管均设阀门，阀后设水表进行计量。管材采用PPR塑料管。2、 建筑室外给水系统（1）用水量居住区最高日生活用水定额： 200L/人d计时变化系数： 2.5小区内的行政管理、配套公建等生活用水量均计入小区生活用水量，不另计用水量。（2）给水水源及管网敷设小区给水均由市政管网直接供给，供水水压为0.25MPa。小区均采用单元入户，进户前设水表井进行计量。- 排水工程:1、 建筑室内排水系统小区内每户有一间至二间卫生间，一间厨房，设置两套独立排水系统，排水管采用U-PVC塑料排水管，粘接，明设。排水49、地漏采用高水封防反溢地漏，排水立管均设置伸顶通气管。2、 室外排水系统（1）排水量（每个单元）每个单元一梯两户：小区每个单元最高日生活污水排水量 4.56 m3/d， 最大时生活污水排水量0.48 m3/h。（2）室外排水管网小区生活污水室内排水管道通过排水检查井与室外排水管道连接，经化粪池处理后排入市政管网。-雨水系统：小区屋面雨水排水系统采用普通外排水系统，雨水由水落管排至散水，水落管采用DN100UPVC管。室外雨水沿设计道路排放。第六节 采暖通风设计- 设计依据：建设单位提供的设计任务委托书。建筑专业提供的图纸。国家现行建筑设计规范及相关标准。采暖通风与空气调节设计规范（GB5001950、-2003）。民用建筑节能设计标准（DB13（J）24-2000）。- 设计范围：本次设计为该项目内的单体采暖及通风设计。- 设计资料：1、 冬季室内外设计参数：采暖计算干球温度19。平均风速4m/s。主导风向：NW。气压：900.9hPa。冻土深度：2.10m。2、冬季室内设计参数：卧室及客厅：18； 卫生间：24 ； 厨房：16。- 采暖设计：1 、采暖热指标和采暖热负荷：本项目采暖设计耗热量指标：小区按45w/m2；公共建筑按50w/m2计。2、 采暖系统：本工程采暖系统采用共用立管分户计量系统。在小区每个单元的供暖入口处，设置室外地沟安装热水采暖入口装置。室内供回水干管敷设于地沟内，采51、暖管道均采用焊接钢管，管径大于等于40采用焊接，管径小于40采用丝接。地沟内管道均采用50毫米岩棉管保温，外作两道玻璃丝布保护层。采暖采用散热器采暖系统，散热器采用灰铸铁四柱760型暖气片，墙上挂式安装，每组散热器设手动放气阀一个。在每户均设置户用热量表、锁闭阀、过滤器、热计量表等，均安装与楼梯间水暖管井内。采暖户内系统供回水管道布置在本层垫层沟槽内，采暖埋地管采用PB聚丁烯管，供回水管采用无坡度敷设，出地面了连接散热器支管和管井内采暖立管采用热镀锌钢管，每组散热器均装设手动调节阀。- 通风设计：小区住宅内厨房及卫生间采用机械通风方式，厨房及卫生间内设置250*200通风道，通风道材质采用GR52、C。- 热源及管网敷设：小区内采暖均由城市区域集中锅炉房直接供给。室外供热管网采用直埋敷设，具体管网布置见采暖外网图。第七节 电气设计一、强电部分：1、 编制依据：民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）供电系统设计规范（GB50047.9-95）低压配电设计规范（GB50054-95）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）其它相关规范、规程、规定等。2、 设计范围及专业：本项目为XX责任公司XX住宅小区工程的强、弱配电设计和小区内外线设计。a) 照明配电系统 ；b) 防雷、接地系统及安全措施 ；c) 通讯系统 ；d) 有线电视系统 53、；3、 用电负荷及负荷等级 :（1） 基础数据本小区建设项目的建筑面积19605.6。项目规划用地面积12253.5。（2）电网现状电网的供电能力主要取决于变电容量，根据XX地区电网变电站主变装机容量，XX电网的供电能力可达900MW（按功率因数取0.9计）。用电有可靠保障。（3）中压输配电规划新建10KV配电线路以地下电缆敷设为主，小区外可考虑部分架空绝缘线。安置区中压配电网由10KV线路和10KV变电设施组成。10KV变电所服务半径（线路末端电压将按小于4%考虑），为250米。规划区内的10KV配变电站主要采用环网供电，根据地块负电荷值及其分布组成环网，开环运行。（4）用电负荷统计小区的建54、筑为多层建筑，负荷按户4.0kW估算，公共建筑设施和配套基础设施用电负荷单独估算，配套公共建筑用电指标40 W/m2，配套基础设施用电指标50 W/m2，所有用电负荷电压均为380/220V。小区内电网的自然功率因数COS0.8，补偿后功率因数COS0.9以上。小区消防用电负荷等级为二级负荷，其他均为三级负荷。本小区总用电负荷7378kW，计算负荷2814kW。4、电源情况： 由箱变电网提供一条低压电源线路，进入楼内。5、配电系统：供电方式采用放射式及树干式。各建筑电源电缆选用VV22-1KV型电力电缆，电源入户穿钢管保护。照明按各场所要求的照度标准进行配置，灯具以吸顶灯为主。所有照明线路均选55、用BV-450/750V型电线，穿保护管暗敷设。6、防雷与接地保护：小区按三类防雷建筑物设防，在屋顶设避雷网保护，防雷电阻小于1欧姆。各建筑配电采用TN-C-S接地保护系统，所有用电设备的非带电金属部分均应与PE接地保护线可靠连接。电源在进户时做重复接地，接地电阻小于1欧姆。二、弱电部分：1、设计依据：有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB50045-95）2、 电信小区内电话采用直通型电话，接市网引入，线路选用HYV型电信电缆穿保护管敷设。室内选用RVS型导线穿保护管敷设。3、 有线电视由市网引入有线电视总线，进户线路选用SYV-75-1256、型电视电缆穿保护管敷设。室内选用SYV-75-5型导线穿保护管敷设。4、 宽带网由市网引入宽带网信号，小区进户线路选用6芯光缆。室内选用超五类4对非屏蔽双绞线穿保护管敷设。第六章 环保、消防、安全影响评价第一节 环境保护本项目根据国家环保法，坚持环境保护与经济、社会发展相协调，努力改善生活环境，实现经济效益、社会效益和环境效益并重的原则。环境保护实行以防为主，综合治理、化害为利、变废为宝，控、防、治、管并举，坚持“三同时”、“三效益”、“三统一”的方针，使本项目生态建设走向良性循环的轨道。（一）设计依据1中华人民共和国环保法2建设项目环保设计规定（87）国环字符002号3地面和环境质量标准（G57、B5749-95）4污水综合排放标准（GB8978-95）（二）项目建设污染分析1、建设期污染分析项目建设过程中，将产生挖土扬尘、噪声、固废等。2、运营期污染分析项目运营过程中，将产生生活污水、生活垃圾等污染。（二）环境保护措施1污水和固体垃圾处理本项目只产生生活污水，无有毒废水排出，设置隔油池集水坑，排水设沉沙隔油集水坑，经处理后通过内部污水管网排入市政污水管网；产生的所有生活垃圾集中回收后送往指定的垃圾处理厂处理，对固体废弃物实行分类收集、密闭装运，对能回收的废弃物进行回收综合利用。分类收集的垃圾集中后，由垃圾转运站运往垃圾处理场，生活垃圾等每天及时清扫，由垃圾转运站运往垃圾场处理。2噪音58、控制机房内考虑减振及吸声处理，风道上设置消声器，以防止噪声对环境的污染；项目采取建筑隔声降噪、减振和单独密闭等措施，减少噪声污染，在施工期对产生较大噪声机器设备的使用应安排在早6点到晚10点之间进行。3其他措施对可能产生的扬尘应采取喷水降尘或其它防护措施，对破坏的绿化、硬化地段及时进行恢复。本项目供暖将接用热力公司统一供暖，严禁使用自备燃煤锅炉。（三）环境影响评价本项目的建设符合国家环境法律、法规和环境功能规划的要求。1项目建设通过独特设计风格，与周边环境融为一体，因而产生十分积极有益的城市生态效益。2项目借助XXXX镇完善的供热、排水、垃圾处理外运设施，使项目运营后处于清洁的环境。3工程施工59、过程中产生一系列的噪声、粉尘、固废污染，可以通过严格管理减轻危害程度，使附近居民、过往人员受到尽可能多的保护。4该工程在建设和营运过程中严格按照相应的治理措施进行治理和管理，可使本工程的建设对周围环境的影响控制在可接受的范围内，从环保角度讲是可行的。第二节 消防（一）编制依据1建筑设计防火规范（GBJ16-87修）；2建筑灭火器配置设计规范（GBJ40-90）；3建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；4其它有关规范的标准。（二）总体设计方案地块内有4米宽环通车道，能方便地直接达到楼房的边缘，可供大型消防车通行，并能满足消防扑救方面的要求。局部部位因考虑环境要求与日常使用要求，采用植草铺地60、的方式，并通过构造保证其能承受消防车的荷载。每项幢建筑物内设置两个防火分区，一层设置两个防火分区，二层设置一个防火分区，三层以上设置两个防火分区。（三）消防措施 该项目耐火等级为二级，每层最大防火面积为700平方米。在建筑物内设的上下层相联通的走廊，应按上下层作为一个防火分区，楼梯间内均设消火栓。消防设计严格执行高层民用建筑设计防火规范中的要求。消防车道环通整个小区，道路宽度不低于4米。建筑物灭火器配置场所的危险等级为中危险级，灭火器级别为A类。高低压配电室设推车式磷酸铵盐。第三节 安全本项目在建设和今后使用中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳61、动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员的身体健康。（一）施工中主要安全措施1严格执行国家关于有关建设标准和设计施工方案图的要求，严格施工、文明施工、安全施工。2严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3针对本项目特点的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按照施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全教育，并制定出奖惩办法。4施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。（二）运行使用中主要安全措施1防雷：根据建筑物防雷级别进行设计，接地及防侧雷根据规范要求设置。2接地62、：对各种电气装置分别进行接地处理。3震动设备做隔振、减振处理。第七章 节 能建筑节能是指节约采暖供热、空调制冷、采光照明以及调节室内空气、湿度、改变居室环境质量的能源消耗，还包括利用太阳能、地热能源的综合技术工程。面对世界性的能源枯竭，寻找新能源，节约现有能源成为举世共识。尤其气候变暖之后全球雨雪降有量锐减，淡水资源紧缺，已成为危及人类生存的首要问题，许多国家和地区已处于水荒危机之中。我国是世界上严重缺水的12个国家之一。建筑节能是全社会节约能源的重要组成部分。我国是发展中国家，建筑能耗占社会总能耗的25%，随着经济发展和人民生活质量、居住环境的提高，这个比例还会不断增长。1997年11月1日63、我国颁布了新中国第一部节约能源法，其中第37条对建筑节能做了明确的规定，使我国的建筑节能走上了法制轨道。民用建筑节能管理规定已于1999年10月28日经第十七次部常务会议通过，现予发布，自2000年10月1日起施行。目前我国的建筑节能工作主要围绕提高建筑物围护结构的保温隔热性能和提高供热制冷系统效率两个方面展开。近几年又在太阳能、风能、地热、生物能等新能源和可再生能源的利用方面开展了一些工作。我国实现建筑节能的途径，除了要加快建筑节能材料、建筑节能技术的开发研究与推广，合理的设计和施工实现建筑节能，采用适宜的墙体材料实现节能，用合理的构造实现节能，并优化城市能源结构和积极推进城镇供热体制改革外64、，建立合理的使用付费制度和保障建筑节能措施的有效贯彻也尤为重要。建筑节能当前最关键的两点：一是要建立一个使用人直接付费的制度，让节能与使用人建立直接联系；二是要加快强制性的法律和强制性的技术标准的建立。第一节 编制依据随着我国经济飞速发展，能源供应日益紧张，节约能源是造福子孙后代的大事，也是可持续发展战略的重要措施。本可研编制从工程方案设计到建筑材料，设备选型等严格按照国家有关规定执行，采用国产产品，使总体能耗水平有效地降低，达到规定的标准。1中华人民共和国节约能源法；2公共建筑节能设计标准；3民用建筑节能管理规定；4.关于固定资产投资工程项目可行性研究“节能篇”编制及评估规定计交能1997265、542号。第二节 节能措施（一）建筑节能措施1.针对严寒地区的需要，建筑围护结构材料外墙采用300厚粘土空心砖，25厚挤塑板保温，屋面为50厚挤塑板保温，外窗为单框中空玻璃，密闭塑钢窗。2.对能源损失较大的管道等采取保温节能措施。3.根据要求，屋面保温为50厚整体发泡聚氨脂，平均传热系数0.49；外墙为300厚烧结空心砖（KM非承重）内贴40厚岩棉板，平均传热系数0.78；外窗均为静塑铝合金窗中空玻璃，平均传热系数为3.4。（二）给排水、电气节能措施1合理确定供水压力，采用阻耗小的管材配件，减低水头损失。2选用可靠优质卫生洁具，减少设备原因引起的漏水。3合理确定导线截面，减少运输损耗，保障安全66、。第八章 项目招投标第一节 编制依据1原国家计委关于工程建设项目可行性研究报告增加招投标内容和核准事项暂行规定；2中华人民共和国招投标法；3中华人民共和国合同法；4国家有关法律、法规及标准、规定。第二节 招投标内容为了保证本项目建设达到“最优的技术、最佳的质量、最低的价格、最短的周期”的目标，同时也为了规范市场竞争行为，使“公开、公平、公正”的原则得以贯彻，本项目计划对项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备材料等的采购实行招标。第三节 招标范围本项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备材料等的采购拟在全国范围内进行招标。第四节 招标方式根据中华人民共和国招投标法的67、有关规定，本项目招标方式拟定采用公开方式进行。通过在国家指定的报刊、信息网络或者其它媒介发布招标公告。第九章 项目组织机构及运行机制第一节 项目组织机构为保证本项目的顺利实施，专门成立一个工程部，负责项目的有关事宜。具体详见下图所示：材料供应单位施工单位监 理施工合同 同材料 供应合 同设计合同监理合同咨询合同咨询机构工程部监理单位设计单位项目组织机构图第二节 运行机制项目具体的设计、施工、监理任务及材料供应通过签定合同交由各承包商完成。项目办主要负责：1建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做成本控制工作。2及时的办理拟建单位工程的报建等工作，及时的为乙方提供工程建设68、所需的各种批复文件。3协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计、监理、施工等单位之间的关系，并协助监理公司进行工程监理。 第十章 项目实施进度第一节 建设工期工程项目总建筑面积为19605.6平方米，根据本项目建设特点及现有工程施工技术水平，从前期工作到项目建设完成，本项目计划建设周期为16个月。第二节 项目实施进度安排本项目计划在2010年8月开始，至2011年12月结束，具体实施进度安排如下：1前期工作阶段（1）规划及方案设计、选址；（2）可研报告编制及报批、完成立项审批；以上工作在1个月内完成。2设计招标阶段：在1个月内完成。3施工阶段施工阶段预计从2010年10月开始，2011年169、0月底完成主体工程，2011年11月底前完成设备安装，室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、绿化、环保、灯饰等配套设施建设。4竣工验收根据计划在建设期内，在工程的装饰阶段内逐步完成水、电安装。在2011年12月底前工程竣工验收，并交付使用。本项目具体实施进度安排详见下表101：表101 工程项目进度计划表序号项目季度20102011123412341前期2设计招标3施工阶段4竣工验收第十一章 投资估算及资金筹措第一节 工程概况本项目为XX责任公司XX住宅小区工程，项目规划总用地面积：12253.5；总建筑面积19605.6。投资估算的基准期为2010年8月。项目投入的总资金70、为3627万元。第二节 编制依据一、工程费用估算依据1、资料依据国家和主管部门发布的有关法律、法规、规章、规程等。本工程的文本资料和设计图纸。2、定额依据建设项目投资估算编审规程CECAGC1-2007建设工程投资估算手册和当地工程造价管理部门发布的造价指数内建工2009208号关于发布内蒙古自治区建设工程费用定额的通知、内建工2009209号关于发布内蒙古自治区建设工程计价依据的通知、内蒙古自治区建设工程费用定额、内蒙古自治区建筑工程预算定额、内蒙古自治区装饰工程预算定额。3、价格依据安装、人工及其它材料按编制期当地工程造价管理部门发布的造价指数及造价信息资料进行估算。二、工程其他费用费率确71、定1、建设单位管理费依据国家财政部财建2002394号文件规定计算。2、工程建设监理费依据发改价格2007670号“国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知”规定进行计算。3、前期工作费根据国家计委计价格19991283号国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知文件进行计算。4、工程设计费和工程勘察测量费依据国家计委、建设部200210号文件，按照计算规定以第一部分工程费用计算，不考虑浮动系数。施工图预算编制费以工程设计费的10进行计算；竣工图编制费以工程设计费的8进行计算。5、招标代理费依据国家计委文件计价格20021980号文件规定计算。6、工程72、保险费按建筑工程费用和安装工程费用总和的0.3计算。7、土地由政府划拨。三、基本预备费和价差预备费基本预备费依据建设部建设项目投资估算编审规程，按工程费用与工程其它费用之和的5.0计算。价差预备费依据国家计委计投资19991340号文件规定不计算。第三节 估算编制方法依据建设部建设项目投资估算编审规程的文本格式、内容，以及现行的法律、法规、投资政策等进行编制的。按照设计文件提供的工程项目的主要工程量，依据建设工程投资估算手册规定的“平米造价指标”和当地工程造价管理部门发布的造价指数进行计算。第四节 工程投资建设项目总投资为3627万元项目总投资：3627万元其中：前期工程费：232.8万元；工73、程建设费、设备费: 2732.6万元；公司管理费：59.3万元；不可预见费：125.8万元；销售推广费用：63.5万元；销售税费：413万元。第五节 资金筹措本工程固定资产投资所需资金主要通过企业自筹。第十二章 财务效益、经济效益评价及风险分析第一节 财务效益分析1销售收入总建筑面积为19605.6平方米，可供销售面积为18600平方米，平均销售价格为3417元/平方米，总销售收入为6356万元。其中住宅销售面积为15400平方米，平均销售价格3400元/平方米，销售收入为5236万元；车库销售面积3200平方米，平均销售价格3500元/平方米，销售收入为1120万元。从2010年12月开始预74、售。详细情况详见附表4“销售收入预测表”。2销售税金销售税金按类别分通常包括转让手续费、营业税、城市维护建设税、教育费附加（统称营业税及其附加），交易印花税，教育专项基金等，在此仅将前三项计入销售税金作为计算依据，为销售收入6356万元的6.5%，则销售税金为413万元。3利润测算（1）企业所得税按累计利润的25%征收，则企业所得税为579万元。（2）利润 销售利润=销售收入-总成本费用销售税费 =6356-3627-413=2316（万元）税后利润=销售利润-所得税 =2316579 =1737（万元）投资总利润率=税后利润/总成本费用100% =1737/3627100% =47.9%投资75、总利税率=累计利润/总成本费用100% =2316/3627100% =63.9%详细情况见附表5“损益表”。第二节 经济效益评价全部投资现金流量分析（全部投资）：现金流入主要为销售收入；现金流出主要为工程建设项目总投资；累计净现金流量为1737万元；所得税前累计净现金流量为2316万元；财务净现值：财务净现值是指建设项目在投资活动计算期内的净现金流量，按预先确定的折现率，折算到建设项目的基准年的数值，当净现值等于零，表示项目刚好达到所预定的收益率；当净现值大于零时，表示项目除达到基准收益率外，还能获得超额收益（即净现值）；当净现值小于零时则表示项目达不到预定的收益率 。因此，当净现值大于等于76、零时，项目可行，否则项目不可行。根据计算本项目的所得税后净现值为1737万元，大于零，在经济上是可行的。投资回收期投资回收期是指通过项目的净收益来回收总投资所需要的时间，它数值越小，表明收回越快。根据行业数据，此项目的正常回收期大约为2-3年 ；根据预测本项目的投资回收期为21.7个月，能满足正常需求。以上各项符合房地产开发行业的一般指标，因而该项目能够满足行业投资盈利性和风险性要求。第三节 盈亏平衡分析通过盈亏平衡点（BEP）分析成本与收益的平衡关系。利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为100%。计算过程如下：(1)基77、于市场的几点假定当住宅销售面积为100时，商业销售率为0；则销售额为5236万元，而建设项目总投资为3627万元，利税总额为1207万元。（极端情况）当商业销售面积为40时，住宅销售面积和销售价格的盈亏平衡点分别为多少？（非常可能的情况）我们不考虑物业型态的价差，用总收入除以总面积得出项目总的均价为3117元/m2，以此均价来计算销售面积和销售价格的盈亏平衡点。（为了便于评价，我们以此假定作为风险评价之一盈亏平衡分析评定的依据）(2)销售面积盈亏平衡点的计算.以上第2条假定的情况：住宅销售面积盈亏平衡点= =（36273200403500）10000/3400=9350（m2）此时本项目住宅销78、售面积保本点为9350m2，占计划住宅总销售面积15400m2的60.7%。以上第3条假定的情况：销售面积盈亏平衡点= = 362710000/3417=10614（m2）此时本项目销售面积保本点为10614m2，占计划总销售面积18600m2的57.1%。(3)销售价格盈亏平衡点的计算 以上第2条假定的情况： 住宅销售价格盈亏平衡点= =（36273200403400）10000/15400=2064（元/ m2）本项目住宅销售均价保本点为2064元/ m2，占计划住宅销售均价3400元/ m2的60.7%。以上第3条假定的情况：销售价格盈亏平衡点= =362710000/18600=19579、0元/ m2）本项目销售均价保本点为1950元/ m2，占计划销售均价3417元/ m2的57.1%。一般认为，当盈亏平衡保本点在5090%之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点按最可能出现情况算为60.7，按照综合考虑的来算为57.1，因此安全相对较大。 因此，项目积极可行。第十三章 项目评价的结论第一节 结论1项目投资收益相关经济指标汇总表附表 项目投资收益相关经济指标汇总表序号项目指标备注1总投资额3627万元2单方造价（含销售税费）1850元/m23销售收入总额6356万元4销售单价3417元/m25税前利润 2316万元所得税前6税后利润1737万元所得税后7投资利润率 47.980、8投资利税率 63.99销售面积盈亏平衡点10614m2均指所得税后的盈利指标10销售价格盈亏平衡点 1950元/m211BEP销售率 57.112净现值 1737万元13投资回收期（Pt）21.7月 2评价结论（1）通过对该项目的盈亏平衡分析和敏感性分析，可以看出，本项目收益率较高，价格性能比也较优，各经济指标显示发展商投入较少，盈余能力强，回收资金能力正常，具备相当强的抗风险能力。（2）该项目住宅售价的确定略微偏低，建议在项目住宅周围多种树，并对配套设施适当增加投入，结果将会对项目的售价提高有大的帮助。（3）本项目应加强销售控制与工程进度建设周期的监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料81、加强项目内园林景观环艺等方面的投入，以便更好的促进销售，提升项目综合素质与品位。（4）综上所述，本项目在经济上合理，在财务上可行，抗风险能力强，建议尽快开发。第二节 建议1项目在工程前期，即在立项、施工之前应认真做好比较充分的市场调研工作，如在户型设计、装修风格和标准、价格定位等方面考虑目前的市场需求，为项目的下一步进展和销售的顺利进行打下良好的基础，在营销过程中采取灵活多样的、目标市场针对性较强的营销推广方式，以最小的营销费用达到最好的销售推广效果。2项目在入市前期应做好合理的销售价格政策，采取成本定价与市场导向定价相结合的定价策略，以促进楼盘的销售。3为提高发展商投资收益率，本项目宜采取82、分期开发，认真做好景观的营造与售后服务和小区的物业管理等工作，价格随着项目品牌的扩大而适当提升。4应在项目建设期间做好预售工作，做好形象展示，加大宣传推广力度。可以在电视台、报刊等传媒上做好宣传工作 。附表1 建设项目总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/）备注一销售税费前投资费用32141639.31前期工程费232.8118.72工程建设费、设备费2732.61393.83公司管理费59.330.24不可预见费125.864.25销售推广费用63.532.4二销售税费413210.7三销售税费后投资费用36271850 附表2 建设工程分项投资估算表附表2.1 前期工程费序号费用83、名称计算基数单位单价金额估算说明元万元1方案设计费19605.659.85元/2初设及施工图设计费19605.659.85元/3可研费3.0按合同为准4地质勘探费2000m9018.090元/米5工程监理费19605.62039.220元/6异地人防费19605.61019.6地上建面的10元/7城市建设配套费19605.64078.440元/8规划许可执照费19605.612.13417元/的0.189建设工程综合服务费3627万元2.2建安标的的0.0610施工用水电8.4据工程部经验估算11质量监督费3627万元12.7建安标的的0.3512招投标费3627万元14.5建安标的的0.4184、3劳测费3627万元5.1建安标的的0.1414合计19605.6118.7232.8附表2.2 工程建设费、设备费序号费用 名称计算基数单位单价金额备 注元/万元1土石方工程6530M39.815元/M3；根据工程部估算2建筑安装工程费用（含供水、供电、简装修）19605.613202587.93基础设施及市政工程费134.93.1环境景观绿化工程(含灯饰、室外管网工程)429015064.4按绿化面积计算3.2道路及小区硬化270015040.5150元/米3.3供电工程费用台30设置1台630KVA变压器，30万元/台4合计19605.61393.82732.6附表2.3 公司管理费序号85、费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1公司管理费用2965.4万元30.259.3基数=（2.12.2）,比例为22合计19605.630.259.3附表2.4 不可预见费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1基本预备费2965.4万元22.744.5基数=（2.12.2）,比例为1.52涨价预备费3009.9万元41.581.3基数=（2.12.2+2.4（1）,比例为2.73合计19605.664.2125.8附表2.5 销售推广费用序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1推广费用6356万元13.025.4销售额的0.42销售费用6356万元19.438.186、销售额的0.63合计19605.632.463.5附表2.6 销售税费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1 销售税费6356万元210.7413总收入6.52小 计19605.6210.7413附表3 投资项目用款计划表序号 年度项目2010.8 -2011.2合计123412341前期工程费投资比例（%）50%50%100%投资金额（万元）116.4116.4232.82工程建设费设备费投资比例（%）10%20%25%25%20%100%投资金额（万元）273.3546.5683.2683.1546.52732.63公司管理费投资比例（%）12.5%12.5%12.5%12.587、%12.5%12.5%12.5%12.5%100%投资金额（万元）7.47.47.47.47.47.47.47.559.34不可预见费投资比例（%）16%16%16%18%16%18%100%投资金额（万元）20.120.120.122.720.122.7125.85销售推广费用投资比例（%）6.2%6.2%13.3%17.6%33.3%23.4%100%投资金额（万元）3.93.98.511.221.114.963.56销售税费支出比例（%）18%30%52%100%投资金额（万元）74.3123.9214.84137合计投资金额（万元）123.8123.8304.7577.9719.27988、8.7719259.93627附表4 销售收入预测表序号项目季度合计123412341住宅楼销售比例（）18%30%52%100%销售面积（）27724620800815400销售均价（元/）3400340034003400金额（万元）942.51570.82722.752362车库 销售比例（）30%50%20%100%销售面积（）96016006403200销售均价（元/）3500350035003500金额（万元）3365602241120合计1278.52130.82946.76356附表5 投资计划与资金筹措表序号 季度项目合计123412341总投资123.8123.8304.7589、77.9719.2798.7719259.936271.1前期工程费116.4116.4232.81.2工程建设费、设备费273.3546.5683.2683.1546.52732.61.3公司管理费7.47.47.47.47.47.47.47.559.31.4不可预见费20.120.120.122.720.122.7125.81.5销售推广费用3.93.98.511.221.114.963.51.6销售税费74.3123.9214.84132资金筹措123.8123.8304.7577.9719.2798.7719259.936272.1资本金123.8123.8304.7577.9719.90、2798.7719259.936272.2工程垫支123.8123.8304.7577.9719.22.3预售收入1278.52130.82946.76356附表6 损益表序号季度合计项目123412341经营收入1278.52130.82946.763561.1住宅销售收入942.51570.82722.752361.2车库销售收入33656022411202经营成本123.8123.8304.7577.9719.2798.7719259.936272.1前期工程费116.4116.4232.82.2建设工程费设备费273.3546.5683.2683.1546.52732.62.3公司管理91、费7.47.47.47.47.47.47.47.559.32.4不可预见费20.120.120.122.720.122.7125.82.5销售推广费3.93.98.511.221.114.963.52.6销售税费74.3123.9214.84133利润总额-123.8-123.8-304.7-577.9-719.2405.51287.9247223164所得税104.2173.7301.15795税后利润-123.8-123.8-304.7-577.9-719.2301.31114.22170.917376累计税后利润-123.8-247.6-552.3-1130.2-1849.4-1548.92、1-433.917377投资总利润率1737/3627*100%=47.9%8投资总利税率2316/3627*100%=63.9%附表7 现金流量表（全部投资）序号季度项目合计123412341现金流入1278.52130.82946.763561.1住宅销售收入942.51570.82722.752361.2车库销售收入33656022411202现金流出123.8123.8304.7577.9719.2798.7719259.936272.1前期工程费116.4116.4232.82.2工程建设费、设备费273.3546.5683.2683.1546.52732.62.3公司管理费7.4793、.47.47.47.47.47.47.559.32.4不可预见费20.120.120.122.720.122.7125.82.5销售推广费用3.93.98.511.221.114.963.52.6销售税费74.3123.9214.84133所得税前净现金流量-123.8-123.8-304.7-577.9-719.2405.51287.924722316所得税前累计净现金流量-123.8-247.6-552.3-1130.2-1849.4-1443.9-15623164所得税104.2173.7301.15795所得税后净现金流量-123.8-123.8-304.7-577.9-719.2301.31114.22170.91737所得税后累计净现金流量-123.8-247.6-552.3-1130.2-1849.4-1548.1-433.91737计算指标所得税前所得税后投资回收期（Pt）21.7个月