1、城区面积5万平米住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月56可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论1一、项目概况1二、报告编制依据2三、项目业主概况2四、报告编制范围3五、主要技术经济指标3六、主要结论4第二章 城市概况及经济社会发展概况2、6一、城市概况6二、XX区经济社会发展概况7第三章 项目建设的必要性及可行性11一、项目建设的必要性11二、项目建设的可行性14第四章 市场分析和需求预测16一、全国市场分析与需求预测16二、XX市场分析与需求预测20三、XX区市场分析与需求预测22第五章 建设地址及周边环境25一、项目的选址原则25二、建设地址及周边条件26（一）项目建设地址26三、建设地址自然条件28第六章 建设方案设计31一、项目的指导思想和原则31二、建设方案设计32第七章 环境保护41一、环境保护41二、卫生与安全43第八章 项目组织及实施44一、机构设置44二、项目实施45三、进度安排45四、招投标方案45第九章 3、投资估算及资金筹措47一、投资估算47二、资金筹措51第十章 财务评价52一、评价原则和方法52二、基础数据53三、投资估算53四、收入估算53五、利润及利润率53六、盈亏平衡分析54七、评价结论54第十一章 结论及建议55一、结论55二、建议55第一章 总论一、项目概况（一）项目名称： XX住宅小区（二）建设地址：该项目用地位于XX城区四环路，东面均临城市干道, 东侧为太极大道，南侧为双塘路，地理位置极佳。（三）项目业主：本项目业主为XXXX房地产开发有限公司。（四）建设规模XX住宅小区项目总用地面积为19941平方米，总建筑面积51090.35平方米。建设内容主要包含3栋16/-1层住宅楼4、, 2栋16层住宅楼的主体建筑、安装、场平、道路、管网等工程建设。（五）项目建设周期：建设工期为二年，即2010年10月至2012年9月。（六）投资总额及资金筹措1、投资总额经测算，XX住宅小区项目总投资为12828.2万元，其中：工程建设费用8602.9万元、工程建设其他费用3757.3万元(含土地费用3000万元)、预备费468万元。2、资金筹措业主单位自筹。二、报告编制依据1、本公司与项目业主签订的编制该项目可行性研究报告的合同；2、XX区城市总体规划（2004-2020年）；3、XX市XX区国民经济“十一五”发展纲要；4、国家发改委、建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参数 （第三版）5、；5、国家发改委批准出版的 投资项目可行性研究指南；6、本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；7、业主单位提供的其它相关资料。三、项目业主概况公司依法成立于2010年2月2日，注册资金捌佰万元（实收资本捌佰万元），公司住址XX市XX区兴华中路74号。主要从事房地产开发、房地产销售、策划；有关业务，经公司职工大会依照公司法的有关规定；推举周科模为公司董事长，况守碧为经理，张晓雪为公司监事。公司现有员工11人，其中：高级工程师2人，工程师3人，助理工程师1人，会计师1人，经济师1人，助理会计师1人，其它人员2人。四、报告编制范围（一）建设地址的选择及建设条件分析1 、建设地址及区位关系2 、6、建设地址的自然条件介绍3 、建设地址的外部条件分析（二）项目建设规模、总体规划布局、功能定位分析（三）项目组织与实施（四）投资估算及资金筹措（五）财务分析及评价（六）研究结论与建议通过上述调查和分析研究，做出对本项目开发建设的结论性意见，用以指导本项目的实际工作。五、主要技术经济指标XX住宅小区项目主要技术经济指标见表1-1项目主要技术经济指标表所示。表1-1 项目主要经济技术指标序号项 目单 位数 据备 注一建设地址XX四环路二主要数据（一）占地面积1总占地面积平方米19941 （二）建筑面积平方米51090.35（三）建设主要内容1房屋建筑工程平方米51090.352土地平整工程立方米797、7673水电气等设施工程4绿化环保等工程（四）总投资万元12828.21工程费用万元8602.92工程建设其他费用万元3757.33基本预备费万元468（五）资金来源业主自筹万元12828.2六、主要结论XX住宅小区项目是贯彻实施XX市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要；是XX社会经济发展的需要，也是XX的总体城市发展的需要。该项目的建设符合XX区的国民经济和社会发展“十一五”规划，水、电、气、路、通讯等基础设施配套完善，投资环境大大改善，本项目的建设对整个片区的经济社会发展具有重要意义。经本报告技术、经济论证，本项目建设是必要和可行的。XX住宅小区项目拟建场址位于XX区城区，现有的路、水8、电等基础设施建设条件能满足该项目的建设要求；该项目建设规模适度，投资结构较为合理，方案基本可行；项目业主技术力量较为雄厚，具有丰富的房地产开发管理经验。所以，XX住宅小区项目建设是必要的，而且也是可行的。第二章 城市概况及经济社会发展概况一、城市概况XX区地处长江之滨，位于长江与乌江汇合处，自古地连“五郡”，舟会“三川”、西通渝戎，东走宜汉京沪，南过酉秀湘黔，是XX中部专区的经济、文化、科技、教育、信息中心，长江上游重要交通枢纽之一，按照“十一五”规划纲要，XX区的发展目标是形成“一城两区五片”的城市格局。XX在建国初期已是川东的商业重镇，但国民经济的基础十分薄弱，工业发展处于停滞状态，农业9、十分落后。解放后经过全区人民的艰苦创业，国民经济状况、社会面貌得到了不可比拟的进步，特别是改革开放给XX区带来了发展的春天。因此“十五”期间成为XX加快经济和社会发展的第二个春天。凭借中央西部大开发战略和三峡工程移民迁建所赋予的政策和我国加入世贸组织的机遇，通过五年的努力，把XX建设成为：XX的新兴工业基地，优质特色农产品加工基地，区域性经济、文化、金融中心和交通、通讯枢纽，XX市经济发达、社会进步、城乡共荣、环境优美的城市，为今后建设成为大城市打下坚实的基础。根据XX市人民政府关于XX区城市总体规划的批复，XX的城市性质确定为：XX市中部区域性中心城市，长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流10、中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。二、XX区经济社会发展概况（一）综合经济经济总量实现新突破：2008年，全区生产总值253.48亿元，比上年可比增长24.6%，增速较2007年提高7个百分点。其中第一产业增加值24.94亿元，增长7.5%；第二产业增加值148.47亿元，增长31.3%；第三产业增加值80.07亿元，增长18.2%。按常住人口计算，人均生产总值为24851元(按2008年末汇率折算3636美元)，增长23.7%。全年生产总值呈现高开高走的发展态势，一季度、上半年和前三季度分别增长21.2%、22.8%和21.6%。同时企业效益显著提高，全区规模以上工业企业实现利润11、总额12.13亿元，比上年增长8.9%。全区地方财政收入23.54亿元，增长63.8%。围绕“重点项目建设年”活动，全方位、大马力、快节奏推进各项建设，三大工业园区建设在2007年启动的基础上全面提速发展。国民经济结构出现新变化：2008年，全区生产总值三次产业结构由上年的11.9:54.1:34.0调整为9.8：58.6：31.6。在三次产业中第二产业增加值占生产总值的比重比上年提高4.5个百分点，工业化进程稳步推进，工业优势更加突出。全年实现工业增加值132.79亿元，占地区生产总值的比重达到52.4%，比上年提高4.2个百分点。2008年全区非公有制经济规模进一步扩大，实现增加值134.12、34亿元，占地区生产总值的比重达到53%，比上年提高1个百分点。（二）城市发展全区辖区面积2941.46平方公里，2008年末耕地总资源10.53万公顷，比上年增长0.1%，其中常用耕地6.7万公顷，下降0.1%。森林面积11.38万公顷，森林覆盖率38.7%。环境保护力度不断加大：2008年全年完成环境污染治理投资27081万元，环境污染治理项目72个，其中工业污染治理项目20个，完成投资18658万元。全年工业废水排放总量为3139万吨，比上年下降10.2%，工业废水排放达标率为90.8%。工业二氧化硫去除量2.67万吨。工业固体废物综合利用率为92.6%。 生态环境进一步得到改善，20013、8年全面启动森林工程，全年共完成新造林5533公顷，完成天然林管护8.83万公顷，幼林抚育面积12420公顷，四旁绿化植树250万株，完成义务植树250万株，退耕还林项目投资4395万元。全年林业有害生物防治率为100%，成灾率为零。城市环境综合治理取得有效成果，城区大气二氧化硫含量、酸雨频率、环境噪声和总悬浮颗粒物含量下降。全年实测大气二氧化硫年日均值为0.061毫克/立方米；全年酸雨频率为70.37。道路交通噪声为67.6分贝，区域环境噪声为55.7分贝，下降 0.2分贝；城区月均降尘3.6吨/平方公里，下降1.4。大气总悬浮颗粒物含量为0.07毫克/立方米，减少0.017毫克/立方米，下14、降19.5。生活垃圾无害化处理13.8万吨，处理率达到99%。城市基础设施日臻完善：2008年末城市道路总长度达到152.7公里，比上年增加16.7公里；城区面积扩大到38.1平方公里，比上年增加2.2个平方公里；城市铺装道路面积260万平方米，比上年增加24万平方米；城市日供水能力达到20.7万吨，增加2.1万吨，供水管道长度达到329公里，全年供水总量2864万吨。年末城市公共汽车达到191辆，比上年新增31辆，拥有出租车648辆。本年新增城市园林绿地面积558公顷，达到1327公顷，新增城市公共绿地面积97公顷，达到307公顷；建成区绿化覆盖率为37.3，城市人均拥有公共绿地6.96平方15、米，比上年增加0.07平方米。城镇化率（城镇人口占常住人口的比重）为53.9，比上年提高1.8个百分点。（三）财政、金融财政收入创历史新高全年实现财政总收入29.5亿元，比上年增长43.0，其中地方财政收入14.37亿元，增长74.3，财政支出26.16亿元，增长28.6。乡镇级地方财政收入2.14亿元，增长44.6。金融业提速发展年末全区金融机构人民币存款余额181.63亿元，比年初增长 22.1 ，增速提高6.8个百分点，全年新增存款33.32亿元。其中企业存款55.62亿元，增长54.7；城乡居民储蓄存款余额99.18亿元，增长7.4。年末金融机构人民币贷款余额113.08亿元，比年初增16、长13.2，与上年的负增长相比提高18个百分点。其中短期贷款63.98 亿元，增加 2.82 亿元；中长期贷款46.02亿元，增加12.14亿元。金融机构全年盈利4961万元。由此可知，XX区社会经济与财政收入呈现良好的发展趋势，为XX区的城市发展及基础设施建设奠定了坚实的财政基础，并提供了有力的保障。第三章 项目建设的必要性及可行性一、项目建设的必要性（一）是适应我国房地产业发展的需要2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议指出，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快17、增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。会议同时指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。XX住宅小区项目是以中档价位、中小套型普通商品住房开发为主。所以，XX住宅小区项目是适应我国房地产业发展的需要。（二）是贯彻实施XX市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要2009年6月23日，国18、务院办公厅（国办函200947号）关于XX市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的复函正式批准了XX市统筹城乡综合配套改革试验总体方案。设立XX统筹城乡综合配套改革试验区，是国家进一步深化改革开放和发挥XX西部大开发战略支点作用的重大举措。设立直辖市以来，XX市经济社会发展取得了重大成就，但城乡二元结构特征仍很突出，集大城市、大农村、大库区、大山区和民族地区于一体的基本市情尚未根本改变，当前又面临应对国际金融危机的新挑战。新形势下，国家对XX统筹城乡改革和发展赋予了新的使命。近期，专门出台了国务院关于推进XX市统筹城乡改革和发展的若干意见（国发20093号，以下简称意见）。XX市统筹城乡综合配套改19、革试验总体方案的目标是：到2012年，重点领域和关键环节改革取得重大进展，统筹城乡发展的制度框架基本形成，经济实力、人民生活和城乡统筹发展水平迈上新台阶。人均地区生产总值达到全国平均水平，城乡居民收入达到西部地区较高水平，基本公共服务能力达到全国平均水平，单位地区生产总值能耗比2007年下降20%，三峡库区长江干流水质达到II类。一是基本形成大城市带大农村发展的良性机制，“一圈”与“两翼”人均GDP之比、城乡居民收入比分别缩小到2.2：1和3.15：1，农民人均纯收入年均增长率不低于11%；二是基本形成开发与保护并重、收益合理分配、规范有序的土地流转和利用制度，农村土地规模经营比例超过25%；20、三是基本形成农民工稳定就业、有序迁居城镇的政策制度，非农产业就业比重超过65%，城镇化率达到55%以上；四是基本形成城乡社会保障制度框架，扩大最低生活保障覆盖面，并建立城乡低保标准联动调整机制；五是基本形成保障公共服务城乡均衡的公共财政框架，加快农村社会事业发展，全市新增社会事业投入主要用于农村；六是基本形成城乡统筹的行政管理体制，政府与市场的关系进一步理顺。到2020年，各项改革全面深化，形成统筹城乡发展的制度体系，支撑经济发展质量提升、结构优化、人民生活水平稳步提高，统筹城乡发展水平在西部领先，长江上游地区经济中心、西部地区重要增长极的功能形成，在西部率先实现全面建设小康社会的目标，取得科21、学发展、社会和谐的明显成效。人均地区生产总值超过全国平均水平；城乡居民收入达到全国平均水平，收入差距缩小至2.5：1，城镇化率达到70%；基本公共服务能力高于全国平均水平；单位地区生产总值能耗进一步显著下降；生态环境质量明显改善，森林覆盖率达到45%，三峡库区长江干流水质稳定保持II类。从上面可知，到2012年，XX市城镇化率达到55%以上；到2020年，XX市城镇化率达到70%，而2007年，XX市城镇化率达到只有48.3%。要提高城镇化率，一是对城市进行扩容，二是提高非农业人口的比重。城市扩容和提高非农业人口的比重都必将极大地促进房地产业的快速发展。所以，XX住宅小区项目是贯彻实施XX市统22、筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要。（三）是XX社会经济发展的需要按照XX市及XX市XX区城市总体规划，到2020年XX将建成沿长江发展轴线形成相对独立的“一城两区五片”拥有70万城市人口的组团式山地城市。“十一五”期间，XX区的总体目标是：确保建成大城市，确保再造一个XX工业，确保建成XX市优质特色农产品基地，确保形成商贸物流中心，确保城乡人民过上比较宽裕的小康生活。所以，XX住宅小区项目是XX社会经济发展的需要，也是XX的总体城市发展的需要。综上所述，XX住宅小区项目的建设是必要的。二、项目建设的可行性（一）本项目符合国家、地方的相关政策,是各级各部门都十分重视和支持的工程,因此有政策上23、的有力保证。(二)本项目实施后，能从根本上提高为人民服务的功能，对周边群众工作、生活都是极为有利的。通过本项目的实施，既改善了人民群众的基本生活、工作条件，又为人民群众持续发展创造了一定的就业条件。因此，周边群众都极力拥护。（三）经过多年的不断发展，XX城区内的基础设施状况大为改观，城镇化水平大大提高，这将为本项目的建设提供一个十分难得的发展环境。从以上数据可以看出近几年XX城市建设取得了很大的发展,市政基础设施建设也较完善,本项目电力、通信、供电、供水以及交通等条件都有保障。加上以往房地产开发建设的成功经验,技术上没问题。因此,本项目不管在政策上,还是在技术上都是可行的。第四章 市场分析和需24、求预测一、全国市场分析与需求预测（一）人口增长与城市化进程状况及住房需求预测 预计2020年城市化水平达到45，全国人口14亿，城镇人口增至6.3亿；预计2050年城市化水平达到60，全国人口16亿，全国城镇人口增至9.6亿。下世纪前20年城镇人口增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房2.6亿平方米。后30年城镇人口增加3.3亿，仍按人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房66亿平方米，平均每年需建设住宅2.2亿平方米。如果多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较多地增加城镇住房数量，将前述增量核减25、一半，则前20年和后30年平均每年需求建设住宅为1.3亿平方米和1.1亿平方米。（二）从住房折旧拆除重建来预测住宅需求增加的因素中，与城镇人口增加相对的一个因素就是房屋的死亡（拆除）。目前我国城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期未能拆除的因素，预计每年需拆除重建1亿平方米。（三）从住房建设投资额持续增长来预测据日本统计，从1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建设面积没有什么增加，但通过对传统生产方式的革新，住宅及相关产业创造的增加值增加了16倍。估计我国在不增加住宅建设规模的条件下持续增加投资额的速度将会低于日本，因而预计用50年的时间，我国将把住26、宅投资额增加16倍。按此计算，今后50年的住宅投资每年将递增7，每年对国民经济的贡献率为0.6个百分点。（四）从增加住房有效需求、拉动内需来预测按前面预测，今后50年我国城镇每年新建住宅4至5亿平方米，扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年净增3亿平方米，到2050年就会净增150亿平方米。加上现有的60亿平方米，届时我国城镇的住房共计210亿平方米。我们预计，2020年全国城镇居民进入市场买卖住房产生的住房消费为8000亿元，然后在30年时间里逐步增长，最后达到3.4万亿元，每年增长在1000亿元左右。21世纪的前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米，或者是核减后的327、.56亿至4.19亿平方米；后30年每年需新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米，或者是核减后的4.66亿至5.43亿平方米。（五）近十几年我国房地产市场发展概况19952007年，我国施工房屋建筑面积、竣工房屋筑面积及竣工房屋价值如下表所示。从该表可以得知，1995年，我国施工房屋建筑面积为215084.6万平方米，而2007年，我国施工房屋建筑面积为548542.0万平方米，年增长速度为8以上；1995年，我国竣工房屋建筑面积为145600.1万平方米，而2007年，我国竣工房屋建筑面积为238425.3万平方米，年增长速度为4以上；1999年，我国竣工房价值为9498.7亿元，而2028、07年，我国竣工房屋建筑面积为23582.7亿元，年增长速度为12以上。从以上分析可知，我国房地产市场发展潜力较大，需求较为旺盛，具有广阔的市场发展空间。年 份施工房屋竣工房屋竣工房屋建筑面积#住 宅建筑面积#住 宅价 值#住 宅地 区(万平方米)#商品住宅(万平方米)#商品住宅(亿元)#商品住宅1995215084.6140451.932902.3145600.1107433.111951.33622.7995.41996(236308.5)(155849.3)(31849.3)(234.90849.3)(122204.5)(12232.6)(4505.6)(1194.3)235258.6129、55508.931849.3161965.7121913.412232.64505.61194.31997230491.0149658.130374.7166057.1121101.012464.74884.61269.91998245755.7167600.836223.0170904.8127571.614125.75441.81484.11999263294.3181236.442590.3187357.1139305.917640.79498.76019.91831.32000265293.5180634.350498.3181974.4134528.820603.39969.661530、3.42173.62001276025.4182767.161583.0182437.1130419.624625.410495.16396.52622.42002304428.2193731.073208.7196737.9134002.128524.711686.36967.83191.02003343741.7205286.791390.5202643.7130160.833774.613421.07631.24128.92004376495.1217580.5108196.5207019.1124881.134677.215239.68320.34620.72005431123.02331、9769.6129078.4227588.7132835.943682.918789.510042.36060.12006462677.0265565.3151742.7212542.2131408.245471.719891.610950.16717.22007548542.0315629.8186788.4238425.3146282.749831.323582.712990.77853.1二、XX市场分析与需求预测（一）XX市房地产市场发展概况直辖以来，XX市国民经济持续稳定发展，为房地产行业的发展提供了良好的经济环境。XX市委常委、常务副市长黄奇帆在各种场合多次说道，未来10年之内，X32、X市将至少有1亿平方米的住房的基本需求。XX目前有2100万农民，农转非是加快城市化进程的唯一手段，我市平均每年有40万50万农民进城，每年对住宅的基本需求量就达到1千万平方米，10年就是1个亿。此外，XX是直辖市，按大都市的标准，主城区面积一般为平方公里，目前XX都市圈人口仅万，适宜居住面积平方公里，未来10年，主城区将扩大建到平方公里，这个扩大的过程就是大量建设的过程，需要大量的住宅，商用房的开发来满足城市发展的需要。同时，城区每年有几十万平方米的危旧房改造工程，如果以改造1平方米的旧危房产生.平方米的新房需要计算，年改造完主城区的危旧房又会有上千万平方米的住房消费机遇。XX房地产发展形势33、好，不仅现在好，将来也非常看好，这是我市房地产业发展总的基调。首先是XX整体宏观经济形势看好，房产有较大的潜在需求；居民收入有较大改善，其中城市居民可支配收入稳步提高，目前XX城市化水平只有36%，低于全国平均水平。未来十年中需求量就上亿平米。此外，旧城改造也将带来房屋开发的巨大需求。在XX每年万平方米的开发量可持续10年。XX房产看好，还在于我市正在加紧进行以交通为中心的基础设施建设。一旦完成，它将拥有中国西部最大的机场；几年以后XX将拥有7条铁路一和条高速公路，成为中国西部铁路与公路的枢纽。此外，“小时XX”以及“半小时主城区”工程都将极大地促进居住条件的改善。房地产业是发达经济中的支柱产34、业，对诸多相关产业拉动力极强；同时房地产业是投资环境，可吸引投资者的进入；它也是老百姓安居乐业的一项必备条件。（二）XX市城镇化率情况另外， 2007年XX市城镇化率为48.3%，在国务院国办函200947号文批准的XX市统筹城乡综合配套改革试验总体方案中明确指出：到2012年XX市城镇化率为55%，而到2012年XX市城镇化率为70%，这必将促进XX市房地产业的快速发展。（三）2009年XX市房地产发展概况2009年XX市房地产开发市场实现V型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突破1000亿元，达1238.91亿元，同比增长25.0%；资金来源突破2000亿元，达2202.67亿元35、，增长41.2%；商品房销售面积突破4000万平方米，达4002.89万平方米，增长39.4%，全面复苏态势基本形成。所以，XX市房地产市场发展潜力较大，需求较为旺盛，具有广阔的市场发展空间。三、XX区市场分析与需求预测（一）XX区2009年房地产开发情况XX区新的发展战略定位已经确立:经过5年或更长一段时间努力,建成XX“一小时经济圈”内的次级核心和重要增长极、“一圈”辐射“两翼”的战略支点,建成“一小时经济圈”的主要工业高地、XX中部综合交通枢纽、区域性商贸中心,建成“一小时经济圈”内常住人口最多的大城市和城乡统筹发展实验区,打造XX宜居城市的代表区域。在中共XX区委第三届三次全会上,区委36、书记张鸣提出了提升人居生活质量,着力打造“宜居XX”,让XX的城市形象变得更美,让XX的生态环境变得更好,让XX的人气商气变得更旺的建设目标.具体说来,就是坚持城市高起点规则,高标准建设和高水平管理,按照“减量,留白,曾绿”的原则积极推进江南旧城改造,按照山水园林城市特色全面启动李渡新城建设;力争用4年时间,建成城市面积达44平方公里,城区人口达50万的大城市。随着乌江二桥,长江三桥,公路园,中山路,XX影剧院和通江走廊等大批城市建设项目的竣工和开工,随着李渡新城区建设的启动,XX大城市的骨架逐步形成,大城市的建设将进入一个新的高潮。XX现有城市人口约40万,现有人均住房面积约28平方米.根据37、未来5年住房建设规划,到2012年城市人均住房面积将达到32平方米;加速XX城镇化推进,未来5年内XX将至少新增10万城市人口;加入危机旧拆迁,旧城改造创造的250万平方米房屋市场需求,以及作为区域中心城市对周边的辐射等因素,全区未来5年房屋市场需求约为800万平方米。2009年房地产商品房需求旺盛，全区房地产开发企业商品房销售面积95.86万平方米，同比增长2.1倍，销售额达到29.02亿元，同比增长2.5倍。其中：商品住宅销售面积89.64万平方米，同比增长2.34倍，销售额26.95亿元，同比增长2.9倍；商业营业用房销售面积5623平方米，同比增长4.13%，销售额15094万元，同比38、下降8.3%。商品住宅销售面积比重较高，达到95.70%，商品房屋销售成为房地产开发的主流，说明XX区房地产市场的商品房潜力很大。（二）XX区未来房地产市场分析XX现有城市人口约40万,现有人均住房面积约28平方米.根据未来5年住房建设规划,到2012年城市人均住房面积将达到32平方米;加速XX城镇化推进,未来5年内XX将至少新增10万城市人口;加入危机旧拆迁,旧城改造创造的250万平方米房屋市场需求,以及作为区域中心城市对周边的辐射等因素,全区未来5年房屋市场需求约为800万平方米。可以预见XX房地产业发展将呈现以下特点：1、房地产市场总体健康良好，价格稳中有升从去年以来，我区房地产业走出低39、谷，市场由冷转暖，房地产投资、施工面积、竣工面积销售面积等指标均得到大幅增长，表明我区房地产正处于良好发展阶段，随着旧城改造和城市化进程的加快，消费需求依旧旺盛，为房地产业发展提供了有利的市场支持。2、通过城市基础设施的完善，促进了房地产业的持续发展随着城市骨干交通枢纽的逐步竣工贯通，打开了交通瓶颈，同时也带动了江南主城周边区域房地产开发建设，促进了房地产持续发展。综上所述，XX区房地产市场发展潜力较大，需求较为旺盛，具有广阔的市场发展空间。第五章 建设地址及周边环境一、项目的选址原则XX区位于XX市及三峡库区腹地，扼长江、乌江交汇要冲，历来有川东南门户之称，是XX中部地区的经济、文化、科技、40、教育、信息中心。按照XX市及我区城市总体规划，到2020年XX将建成沿长江发展轴线形成相对独立的“一城两区五片”拥有70万城市人口的组团式山地城市。“十一五”期间，XX区的总体目标是：确保建成大城市，确保再造一个XX工业，确保建成XX市优质特色农产品基地，确保形成商贸物流中心，确保城乡人民过上比较宽裕的小康生活。根据XX市人民政府关于XX区城市总体规划的批复，XX的城市性质确定为：XX市中部区域性中心城市，长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。根据小区布局的一般原则和XX市及XX区的实际情况，对XX住宅小区项目确定以下选址原则：1.布局相对独立，便41、于集中管理；2.与城市建成区有较方便的联系；3.地理条件较好，并有足够的发展潜力；4.有一定的城市基础设施为依托；5.以城市总体规划为依据，统筹考虑项目建设用地与城市发展的关系；6.兼顾环境因素影响，具有可持续发展的条件。二、建设地址及周边条件（一）项目建设地址根据以上原则，该项目用地位于XX城区四环路，东面均临城市干道, 东侧为太极大道，南侧为双塘路，地理位置极佳。（二）项目周边开发条件1、区位XX住宅小区项目紧临XX区目前最热开发区四环路。无论在地理位置还是在行车交通方面都是非常便利的，加之周边的城市绿化，使基地具备了营造康居社区的基本条件。2、交通条件随着西部大开发战略的纵深推进，XX区42、交通条件正在改善，区位优势日益突现。涪南(川)铁路，涪利(川)铁路已进入实施阶段，渝长(沙)高速，XX至武隆白云的连接线，沪蓉高速公路复线经过XX，渝巴路(XX至巴南)，加上涪长高速，渝怀铁路，涪丰路，涪垫路等，XX将有3条高速公路，3条铁路，6条高等级通县公路，XX至江北机场仅l00公里，三峡工程在156米水位运行时，XX是万吨级舰队的最上游港口，这样铁路，高速公司，高等级公路，加上长乌两江黄金水道和江北机场，构成水陆空立体交通网络，XX成为区域性交通枢纽将成为现实。在拉开城市骨架方面实现新跨越，滨江路，火车站站前大道，涪蒿路，李渡长江大桥、长江三桥、乌江二桥的建成，XX客运中心，南门山片区43、，工人文化官片区，海陵厂片区等旧城改造。按照XX城区后靠西移的战略方针，基本形成了XX大城市道路骨架，拉通了城市主干道的要求，依托渝怀铁路启动南岸浦片区道路建设；通过建成的鹅颈关、长江大桥、乌江大桥3座立交桥，形成以长江大桥南引道四环路顺江移民小区大道乌江大桥滨江路长江大桥的城市骨干环形道路网络，构建以江南旧城为中心，江东、李渡、南岸浦为副中心的“一城四片组团式山地城市的道路骨架。3、基础设施地块所处区域红线外市政管网发达，基础设施配套已基本完善，水、电、通讯、道路、市场、市政等设施项目的完成为开发商提供了良好的开发条件。在加强城区供排水管网改造的同时，XX完成了江南主城区西水东调净水工程建设44、，新建了5万吨日净水厂；完成了XX排水工程一期污水截流和部分二级干管的改造。地块的基础设施状况如下：供电状况：由川东电力集团电网提供。道路状况：道路网络成型。供水状况：由XX自来水公司供水。通讯条件：地块外通讯畅通。供气状况：由XX天然气公司提供。三、建设地址自然条件（一）地震据中国地震局中国地震动峰值加速度区划图（GB18306-2001图A1）及中国地震动反映谱特征周期区划图（GB18306-2001图B1）资料。项目区位于抗震设防烈度6度区。（二）气象状况根据有关气象资料，XX市XX区属亚热带晴湿东南季节气候，主要特点是冬暖、春早、夏热、秋凉，四季分明、气候温和、光照充足、雨量充沛、无霜45、期常年在300天以上，其气象情况如下：1气温年平均气温 18.2年平均最高气温 22.2年平均最低气温 15.1极端最高气温 42.2极端最低气温 -2.72湿度年平均相对湿度 79%最小相对湿度 74%最大相对湿度 83%3降雨量年平均降雨量 1074.0mm最高年降雨量 1363.4mm最低年降雨量 800.5mm1小时最大降雨量 78.2mm10分钟最大降雨量 28.7mm 4降雪量 历年平均降雪天数0.6d5气压 历年平均气压98.21kPa 6风向全年静风频率 57%年平均风速 1.0m/s最大风速24m/s7雷暴日历年平均雷暴日45.8d8日照历年平均日照时数1248h（三）建筑材46、料及运输方式本项目地处XX区城区，长江南北西岸均为山区，砂料分布十分广泛，所以开采十分便捷，对工种建设尤为有利。XX及XX区有全国较著名的大型钢铁厂，钢材、水泥均可就地购买，且价格较低。工程用水可直接利用长江水或城市供水。XX区交通网络发达，尤其是水运条件十分优越，给材料的采购和运输带来了十分便利的长期保持。本项目所需材料运距短，可选择运输方式较多，多数材料可通过水路和公路直接运至施工现场，运输条件良好。（四）建设用地条件本项目所在地的土地以耕地、坡地为主，大规模的房屋建筑较少，征用难度相对较小，基本不会影响工程建设。通过对影响建设用地条件的地质、地貌、高程、坡度、坡向、植被、水系等相关因素的47、分析，场地工程地质情况简单，无不良地质情况，地质评估适宜工程建设。第六章 建设方案设计一、项目的指导思想和目标(一)指导思想1、因地制宜、尊重自然、生态开发在建筑风格上力求体现“与山水相融、与天地合德、与四时合序”的天趣灵景,诠释一种“亲近自然、观赏自然与自然和谐共生”的天人合一的精神内涵.2、依托天然优势,形成园林式居家的规划格局将家安在公园里是我们每个人居家梦想,这也是人共有天性的体现.规划设计力求最大限度地利用基地周边的绿地山坡景观,同时通过自身景观组织的打造将秀丽的绿化景观向社区纵深方向沿伸.3、重温邻里深情,构建和谐社会快节奏的工作,使得人们内在的压力与浮燥日益增加.和谐舒适的生活是48、每个居民的渴望,关注人们对和谐舒适生活的追求,是本次设计的理念.社区强调开放,通过整个社区公共空间体现其品质,强调人们的交往,提倡和谐健康的个性生活,创造亲善的邻里关系,增加社区的归属感.(二)设计目标1、均好性：力求让更多住宅享受绿地系统或中心景观2、园林式：内部空间与外部相互渗透的园林式居住小区3、生态型：节能节地生态型的居住小区4、和睦性：力创资源共享、和睦共处的居住小区二、规划设计布局建设项目共5栋住宅及地下车库组成,沿山地地形高低布置。同时考虑到小区主要为居民居住,在小区内设置有羽毛球场等运动设施.沿地形由低到高设置景观,沿景观设置院落中庭空间, 在中庭空间内组织景观小品，提供独立使49、用的院落景观空间。布局脉络更清晰，条理更分明围而不合，离而不散，利用建筑间的空隙，将周边环境纳入小区，形成借景。小区环境也可做为周边环境的对景，使内外环境相互渗透穿叉，环境资源得到最大限度的利用。中心庭院内结合居民生活特点,四季花卉和常绿植物点缀其间，拟做到季节分明的环境视觉空间。在用地东面沿城市道路开设小区主要出入口。紧邻城市道路方便居民日常进出。三、景观设计（一）绿地系统1、景观设计依据总体设计构思追求人、宅与自然的协调统一中心主景区设置部分坡地景观，成为社区景观的灵魂。点缀、假山顽石、水景，形成意趣盎然的景观系统。2、充分利用地形，采用分片与集中相结合方式布置绿化，并通过道路绿化与庭园绿50、地，平面垂直绿化相连，形成点、线、面、体交织的网络状绿化体系，使建筑因绿化而融为一体。3、从以人为本的设计宗旨出发，运用现代景观设计手法，结合绿化、小品，布置供居民生活设施，并赋予环境一定的主题和内涵，努力创造出居者理想的居家环境。（二）空间组织通过总体规划，并结合环境使空间形态丰富多样，具有可识别性。建筑结合环境，既有分散又有围合，围而不死，增加空间流动性。按功能及环境的不同形成互有变化的空间形态,使整个社区有明显的特色。(三)社区景观系统注重与周边环境因素的衔接是提高居住区环境质量的主要保证。沿景观轴线串联起来，形成了散而不乱、主次分明的景观特色，产生了强烈的视觉效果和识别性。四、公建设施51、规划规划针对居住人群的文化娱乐需求加强对文化、体育、娱乐设置，填补区域配套不完善的缺陷，提高社区生活、文化品味。(一)公共服务设施1、附属服务设施，设置了小区居民文化娱乐所需的诸多高尚康乐设施，如健身、游戏室、棋牌室、咖啡室等。追求一种绿色健康的生活方式。(二)市政配套设施1、垃圾收集与处理：沿车行道设置垃圾收集点，做成小品式构筑物以美化环境，由物业公司集中至垃圾站，再由环卫车运至处理场；2、小区物业管理设物业管理中心，以提供交往活动及服务空间。五、道路系统规划（一）机动车道规划为保证能消防安全,每个高层建筑都有机动车道环绕。（二）步行道路规划本方案居住区内道路以步行道为主，步行道共分为两级,52、主路宽6米,次路宽4.5米。步行道沿途有不同景观以求“移步换景”，即可满足其作为散步观光的要求，又是居民交往的空间。（三）小区无障碍设计1、每隔30-50m在车行道与人行道之间设置坡道。2、凡设电梯的住宅均有坡道直达，电梯均通至住宅底层。六、消防设计（一）总平面布置1、该小区建筑呈板式布置和点式布置。该小区内各栋建筑之间的距离均满足高层民用建筑设计防火规范及建筑设计防火规范的要求。2、消防车道及消防扑救场地（1）小区用地东侧为城市道路。（2）内部道路与用地东侧城市道路相接，小区道路沿建筑一侧或周边布置，并与外部道路形成沿建筑的两个长边或环形消防车道。小区环形道路宽6米，局部道路宽4.5米，兼做53、紧急消防车道，消防车道便捷畅通，能方便地靠近各栋建筑。高层住宅楼均按规范要求设置消防扑救场地，可保证至少有一个长边或周边长度的1/4能使消防车到达建筑底部，且在此范围内布置有直通室外的楼梯间出口，满足消防扑救的要求。（3）消防车道转弯半径不小于9米，较宽的路口处路缘石转弯半径不小于9米。（4）地下车库顶板上的消防车道及扑救场地、消防车道下的管道及暗沟等，均能承受大型消防车36吨的荷载。（5）消防车道与建筑之间，均不设置妨碍消防车实施扑救的树木、架空管线等障碍物体。（6）场区内车行道的最大坡度不超过8，扑救场地坡度不超过5。（二）建筑消防1、1、2号楼：层数为地上16/-1层，半地下1层，高度为54、48米，属二类高层住宅，耐火等级为一级，1至16层为住宅，户型为一层8户，-1层为地下车库，塔楼设两部消防电梯兼客梯和一个楼梯间，满足消防要求。2、4号楼：层数为地上16/-1层，高度为48米，属二类高层住宅，耐火等级为一级，-1层至16层以上均为住宅，耐火等级为二级，塔楼设两部消防电梯兼客梯和一个楼梯间，满足消防要求。3、3、5号楼：层数为地上16层，高度为48米，属二类高层住宅，耐火等级为二级，1层至16层均为住宅，塔楼设两部消防电梯兼客梯和一个楼梯间，满足消防要求。4、地下车库：地下车库位于地块东侧，共-1层，总面积4743，总停车位99个，耐火等级为一级，设置一个汽车出入口，车库为一个55、防火分区，防火分区面积4743，车库设有自动灭火系统，每个防火分区人员安全出口不少于2个。（三）主要建筑构件及材料的耐火极限本工程主要结构构件和材料的耐火极限如下：柱： 3.0h 楼板：1.5h剪力墙： 3.0h 梁：2.0h小区主要建筑构件及材料的耐火极限均能满足一级耐火等级的规范要求。（四）给排水消防室内消火栓用水量为10L/s，火灾延续时间为2h，消防用水量为72m3；室外消火栓用水量为15L/s，火灾延续时间为2h，消防用水量为108m3，自喷系统用水量为30L/s，火灾延续时间为1h，消防用水量为108m3，本工程一次火灾用水量为288m3。本建筑每层均设置消火栓系统。车库、商业网点56、等设置自喷系统，喷头温级为68。沿室外生活消防给水环网上设置室外消火栓，消火栓间距小于120m，保护半径小于150m。消防系统采用临时高压制，火灾发生时由最高楼栋屋顶水箱(18m3)和消防泵联合供水向室内消火栓和自喷系统加压供水。消防泵房内设置室内消火栓泵、室外消火栓泵和自喷泵各两台（均为一用一备）。消防泵房旁设置消防水池300m3。在柴油发电机房、贮油间、变配电间等内设置气溶胶气体灭火系统和移动式干粉灭火装置。（五）电气消防设计 消防电源10KV供电为单回路，另设一台200KW柴油发电机作为消防设备用电源。发电机与专用变电所的专用变压器连接；当工作电源进线或其母线故障时，应切断工作电源进线电57、源，并应在30S内启动柴油发电机组。当发生火灾时应将着火楼层的配电照明箱的电源开关切断。消防设备如水泵、排烟风机、正压送风机的就地设末端配电箱，采用双电源自动投切开关。配电柜、箱内二次控制电路设消防联动模块接线点，可实现就地和远程联动控制设备的启停，并返回信号给消防控制中心。消防照明按高规要求，在地下车库、商业、及住宅电梯前室、走道内设置应急、疏散指示照明，应急时间不得小于30分钟；消防控制室、变配电房、水泵房等设备用房不得小于180分钟消防设备供电电缆选用NH-YJV型电力电缆，应急疏散照明采用阻燃电缆或电线穿管，穿线管明敷时应穿钢管，并应在钢管表面刷防火涂料。火灾自动报警及消防联动控制系统58、设计小区一层设消防控制室，该消防控制室可直通室外；报警系统型式采用集中报警型式。火灾自动报警及联动控制系统由以下系统构成：A、火灾自动报警系统；B、自动喷淋控制系统；C、消火栓起泵控制系统；D、防排烟、正压送风控制系统；E、气体灭火控制系统；F、非消防电源断电控制系统；G、消防电话通讯系统；商业门面、车库、重要设备用房、车库及住宅的主要出入口、前室等设火灾自动报警；车库、各配电房等设声光报警，各配电房、消防水泵房等设消防电话机。各配电房非消防电源设火灾断电控制模块。屋顶电梯机房设电梯迫降控制。所有消火栓箱内设消火栓直接起泵按钮，可直接启动消火栓泵，并有起泵回答信号。喷淋泵由压力开关的反馈信号启59、动。消防水池及屋顶消防水箱的水位在消防控制室显示。当某防烟分区探测器报警后，消防控制中心联动启动该防烟分区的排烟口，启动排烟口对应的排烟机。正压送风机、排烟机、室内和室外消火栓水泵、喷淋泵采用多线直接控制和总线控制。排烟风机防火阀自动熔断，联动停止排烟机。当发生火灾时消防控制中心应联动消防电梯迫降至底层，便于消防人员及时到达着火区域扑火；当发生火灾时，消防控制中心通过联动模块断开变配电所低压侧进线开关，切除非消防电源供电。住宅楼道应急照明强行点亮控制。消防控制中心设一部与本地消防部门直接报警的“119”火警外线电话，可自动实现“119”火警电话拨号报警。现场设备采用明装方式，所有线路采用阻燃双60、绞线穿钢管沿墙、楼明敷、沿电缆井内明敷，如有吊顶沿吊顶内穿钢管明敷。钢管表面涂防火涂料。现场预留的穿线孔洞，在穿线完毕后应用防火堵料封堵。消防报警系统设备接地统一在消防控制中心接地，接地型式采用综合接地，接地电阻小于1欧姆。（六）暖通防排烟系统设计1、不具备自然排烟条件的地下车库均设排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次小时计算确定。2、车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统,且送风量不小于排风量的50%。61、3、不具备自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防烟分区时，按每平方米不小于60m3/h计算，但单台风机的最小排烟量不小于7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。同时设置进风系统,且送风量不小于排风量的50%。4、所有排烟风机均选用消防高温排烟风机。不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前室、合用前室均设机械加压送风系统；楼梯间余压值为50Pa，前室余压值为25Pa。第七章 环境保护为了有效保护生态与自然环境不受破坏，坚持以保护为主，开发利用相结合的原则，确保自然环境的良性循环。一、环境保护62、本工程为综合性民用建筑，不产生严重的环境污染物，主要污染源有生活污水、柴油发电机排出的废气、生活弃渣、设备噪音等。设计中将作适当处理，可以满足环境要求。(一)施工期环境影响及防治措施简要分析施工期主要环境影响为施工机械工作噪声、水土流失、施工中二次扬尘及施工人员生活污水等，对该阶段的环境问题采取的防治措施如下：1、结构施工噪声：尽量避免夜间（晚上10点至次日晨6点）施工，确需夜间连续施工作业，将可能导致噪声扰民问题，施工前需在XX区环保局进行申报，并对周围居民小区做好宣传、解释工作以取得周边居民、单位的谅解，按XX市的有关规定，本项目使用商品混凝土，施工场地内不设混凝土搅拌站。2、汽车运输：合63、理安排作业时间，避免对周边居民的影响和阻塞交通。3、施工人员生活污水统一集后，经简易生化池处理后排入市政排水管网。4、施工期内禁止燃煤，施工人员生活能耗必须采用清洁能源，如：天然气、液化气、电能等。施工作业严格遵守施工管理条例，文明施工加强车道的保湿、保洁工作严禁超载，减少二次扬尘产生。(二)营运期环境影响分析：1、生活排污目前拟建项目所在区域已有完善的市政排污管道，拟建项目排放的生活污水经地埋式生活污水处理设施通过格栅、厌氧、好氧、沉淀等综合治理，达到GB8978-1996污水综合排放标准中一级排放标准后排入市政管网，对地表水长江环境影响较小。本地块沿小区干道部分均匀设置了垃圾收集点，废渣由64、物管公司集中收集后由环保部门通过垃圾车送至郊外垃圾场集中处理，对环境无影响。2、噪声控制本工程主要噪声来源于设备用房的送、排风机、水泵、柴油发电机，故设计采用下列措施控制：各种通风机选用低噪声型设备，其基础采取隔振措施。吊于梁下或楼板下的设备均采用弹性支架吊装。各种通风进出口设置柔性接头。地下车库废气采用通风、排风等措施。二、卫生与安全（一）生活给水和消防给水系统完全分开，杜绝和防止交叉感染。（二）在给水系统中设置楼宇二次净水装置，既杀死水中微生物又减少管道内污垢，又能保证水质卫生。（三）该项目均按三类建筑物设置防雷保护措施。（四）为防静电感应，各建筑物均设置一处总等电位联结，将进出该建筑的所65、有金属管及室内竖向金属箱相连。（五）室内低压配电系统均采用TNCS接地系统，将电气设备的金属外壳保护接地，以避免触电。（六）每户设置带过压和漏脱扣器的短路器，以避免过压和漏电危险。（七）卫生间做局部等电位联结。第八章 项目组织及实施一、机构设置本项目业主为XXXX房地产开发有限公司。公司依法成立于2010年2月2日，注册资金捌佰万元（实收资本捌佰万元），公司住址XX市XX区兴华中路74号。主要从事房地产开发、房地产销售、策划；有关业务，经公司职工大会依照公司法的有关规定；推举周科模为公司董事长，况守碧为经理，张晓雪为公司监事。公司现有员工11人，其中：高级工程师2人，工程师3人，助理工程师1人66、，会计师1人，经济师1人，助理会计师1人，其它人员2人。为了加快本项目建设，主要部门职责分配如下：办公室：负责公司对外接洽、协调对内对外关系，建立健全各项规章制度，负责主要会议的会务工作。工程部：负责XX住宅小区项目拆迁、土地整治以及基础设施建设等工作。财务管理部：负责整个公司以及XX住宅小区项目建设资金使用计划的制定，并制定相关的融资方案进行融资，力争降低成本，为XX住宅小区项目开发的顺利实施提供资金保障。二、项目实施(一)建立健全“XX住宅小区项目”项目管理机构及各项规章制度；(二)办理国土使用、项目规划等有关手续；(三)编制“XX住宅小区项目” 可研报告；(四)编制“XX住宅小区项目”施67、工方案；(五)监督施工队伍现场施工；(六)参加基础工程验收、主体工程验收、组织工程竣工后的初步验收、正式验收。三、进度安排建设工期为二年，即2010年10月至2012年9月。(一)项目初步设计、论证及形成阶段。主要包括地质测量、情况统计、红线报批、项目建议书、可研报告书及初步设计的编制审批、地质勘察、办理国土使用证等工作。计划于2010年9月底前完成。(二)计划于2010年10月开工建设， 2012年9月底全面竣工。四、招投标方案根据中华人民共和国招投标法、国家计划委员会第3号令以及XX有关工程招投标文件的规定，本项目由业主采用公开招标形式确定施工单位及监理单位。(一)施工及监理单位资质要求施68、工单位资质须为房建二级以上企业；施工监理单位须为乙级以上。(二)招标信息发布公告及其他需公告的信息至少在一家有资格的媒体上公开发布。(三)招投标工作组织由业主委托具有乙级以上资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不得少于三家，参与投标的监理单位不得少于三家。第九章 投资估算及资金筹措一、投资估算（一）投资估算范围XX住宅小区项目总用地面积为19941平方米，总建筑面积51090.35平方米。建设内容主要包含3栋16/-1层住宅楼, 2栋16层住宅楼的主体建筑、安装、场平、道路、管网等工程建设。因69、此，本报告投资估算范围包括以上建设所产生的所有费用。（二）投资估算内容项目总投资估算应包括工程静态投资和动态投资两部分。1、静态投资由以下内容组成：（1）项目用地范围内的“七通一平”工程，具体包括土石方平整、道路工程、供配电、给排水、天然气、道路、通信工程等；（2）为满足项目功能而修建的住宅、商业配套用房等的土建工程费用等；（3） 该区域内应配套的部分公共基础设施；（4）项目所涉及的各项其他费用，如征地费、建设单位管理费、工程前期咨询费、勘察设计费、工程监理费等费用；（5）基本预备费。2、动态投资由以下两部分组成：（1）建设期贷款利息；（2） 涨价预备费。（三）项目总投资估算结果经测算本项目总70、投资为12828.2万元，其中：工程建设费用8602.9万元、工程建设其他费用3757.3万元(含土地费用3000万元)、预备费468万元，有关计算详见后附表1投资估算表。（四）投资估算依据及有关说明1. 投资估算依据（1） 各级政府主管部门颁发的相关文件。 （2）项目业主提供的有关资料。 （3） 工程建设费用参照： 2008年全国统一建筑工程基础定额XX市基价表； 2008年XX市市政工程预算定额； 2008年XX市建设工程费用定额； 国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标。2. 投资估算的有关说明XX住宅小区项目总投资为12828.2万元，计算如下：（71、1）工程建设费用：经测算其费用总额为：8602.9万元，其中：房屋建筑工程费用：经测算其费用为7663.6万元；土地平整、附属工程、管网工程等费用：经测算其费用为939.3万元； （2）工程建设其他费用 土地费用根据XX市场行情，按100万元/亩计，本项目土地费用为3000万元。项目前期工作费根据XX市的渝价（2000）352号文的规定测算，项目前期工作费为430.1万元。建设单位管理费建设单位管理费指项目从立项、筹建、施工、竣工交付使用及项目后评估等全过程管理所需费用，包括建设单位开办费和建设单位管理经费。根据XX市的渝价（2000）352号文的规定计算，建设单位管理费为129万元。勘察设计72、费根据XX市的渝价（2000）352号文的规定，并参照国家现行有关设计收费规定及市场行情，勘察设计费为102.2万元。工程建设监理费根据XX市的渝价（2000）352号文的规定，并参照有关部门规定，工程建设监理费为86万元。工程招投标费根据XX市的渝价（2000）352号文的规定，并参照有关部门规定，招投标费为10万元。（3） 预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费按工程费用和工程建设其他费用之和乘以费率，本项目预备费的费率为5，经测算其费用为468万元。XX住宅小区项目总投资估算表序号项目名称单位数据投资(万元)一工程费用8602.9 1 房屋建筑工程费用平方米51090.35773、663.62 场平、附属及管网等工程费用939.3 二工程建设其他费用3757.3 1征地费用（100万元/亩）30002 项目前期工作费(一)5%430.13 建设单位管理费(一)1.5%129 4 勘察设计费102.2 5 工程建设监理费86 6 招投标费10三预备费用468四总投资12828.2 XX住宅小区项目工程费用估算表序号工程或费用名称单位工程数量综合单价 （元）合 计 （万元）1工程费用8602.91.1建筑工程7663.6（1）土建工程m251090.3512006130.8(2)安装工程1532.8水电一户一表安装费m251090.35150766.4消防等其它安装m25174、090.35150766.41.2附属工程939.3(1)土石方工程(挖填)M37976730239.3(2)道路及其它附属200（3）绿化工程200（4）管网工程300二、资金筹措本项目资金筹措法人主体为XX房地产开发有限公司，公司资金充足，目前项目实施所需资金已全部到位。第十章 财务评价一、评价原则和方法（一）评价依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目可行性研究指南（试行版）；3、国家的相关税费法规及地方政府的相关文件；4、工程设计方案及有关资料。（二）评价原则1、遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则；2、遵循效益与费用计算口径一致的原则；3、75、保守估算各项收入，打足各项费用，采用稳妥可靠的原则。（三）评价假设项目按预期实施顺利，土地转让费、税费及配套费能如期实现，建设资金顺利到位，国家宏观政策保持相对稳定，工程按计划进度完成，建设成本及税费标准保持目前水平。（四）评价说明项目主投入及产出相对应的关系为：投入：主要为征地拆迁，房屋建筑物，场平、附属及管网等设施的建设；产出：房屋的销售收入。二、基础数据（一）用地规模：19941平方米；（二）建筑面积：总建筑面积51090.35平方米，全部为可出售的面积。三、 投资估算（一）工程费用：8602.9万元；（二）工程建设其他费用：3757.3万元；（三）基本预备费：468万元；根据以上测算，76、XX住宅小区项目总投资为12828.2万元。投资估算详见附表投资估算表。四、 收入估算根据XX市XX区房地产市场现状及发展趋势预测，XX住宅小区项目开发完成后，预计房屋及商业用房的销售价格均价为0.4万元/平方米左右，则XX住宅小区项目的销售收入为：51090.35平方米0.4万元/平方米20436.1万元五、利润及利润率（一）利润利润=销售收入总投资相关税费=20436.1万元12828.2万元1282.8万元=6325.1万元（二）利润率利润率=利润/总投资=6325.1万元/12828.2万元=49.3六、盈亏平衡分析 （一）XX住宅小区项目的盈亏平衡点为：总投资/销售收入=12828.77、2万元/20436.1万元=62.7 （二）XX住宅小区项目房屋及商业用房的盈亏平衡点单价为：0.4万元/平方米62.7=0.25万元/平方米=2500元/平方米所以，只要XX住宅小区项目房屋及商业用房的销售价格为2500元/平方米，就可以达到盈亏平衡，即销售收入与总投资就达到平衡。七、评价结论XX住宅小区项目具有较好的经济效益，利润为6325.1万元，利润率为49.3。第十一章 结论及建议一、结论XX住宅小区项目是适应我国房地产业发展的需要，是贯彻实施XX市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要；是XX社会经济发展的需要，也是XX总体城市发展的需要。该项目的建设符合XX市、XX区的国民经济和78、社会发展“十一五”规划，水、电、气、路、通讯等基础设施配套完善，投资环境大大改善，本项目的建设对整个片区的经济社会发展具有重要意义。经本报告技术、经济论证，本项目建设是必要和可行的。XX住宅小区项目拟建场址位于XX市XX区城区，现有的路、水、电等基础设施建设条件能满足该项目的建设要求；该项目建设规模适度，投资结构较为合理，方案基本可行；项目业主技术力量较为雄厚，具有较丰富的房地产开发管理经验。所以，XX住宅小区项目建设是必要的，而且也是可行的。二、建议(一)应根据地形地貌合理平衡土石方工程，减少外运或外购土石方，尽量减少土地整治成本；(二) 在设计、施工中从技术和经济相结合的角度采用多方案比较，选用技术行进、投资合理、工期较短的设计施工方案，严格控制建设投资；(三) 在施工前应提前预计到各种外部及内部不利因素，合理安排建设工期，充分考虑技术风险、工程风险、资金风险、外部协作条件风险等；(四)维护规划的权威性，严格按照规划实施建设，配套基础设施不能降低标准和改为它用，确保项目真正成为一流的移民安置小区。(五)充分抓住国家西部大开发、XX市城乡统筹发展的历史机遇，加快本项目的开发建设。(六) 加强工程质量的监督管理，确保工程质量。(七) 项目业主要配备精干的组织领导班子来组织实施该项目，确保本项目优质、高效、节约。