1、93亩地块房地产开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、总 论7（一）项目背景7（二）项目概况9建设规模与目标9二、政策与市场预测11（一）政府相关政策11（二）市场预测15三、建设规模与产品方案24（一）建设2、规模24（二）产品方案24四、楼盘地块优势28（一）所在区域状况28（二）周边环境29（三）周边配套设施状况30五、项目实施进度31六、投资估算32（一）根据拟定项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量32（二）总投资测算33七、融资方案34（一）资金的渠道与方式34（二）编制资金流动计划，确定资金的需求额35（三）资金的任用和管理35八、财务评价37（一）项目财务评价37二敏感性分析38三财务评价结论38十、风险分析39（一）敏感性分析39（二）定性分析39三投资风险的控制411.通过加快进度来回避风险412.通过市场调查来降低风险413.通过加强管理来控制风险42十一、研究结论与建议42（3、一）推荐方案的总体描述42（二）推荐方案的优缺点描述42（三）结论与建议43 一、总 论（一）项目背景项目名称释义： “XX ”中“想”意蕴给人一种无尽的想象空间，让人思维更活跃，富有灵感与动力；“杰”顾名思义，是标志着一种杰出的作为，同时也预示着追求与获取成功；“想杰”则表示希望凭借活跃而富有灵感的头脑去寻求成功，获得登至峰顶后获得的那份喜悦与自豪；“XX”四字结合，其实正阐述了一种现实，因为每一个人都希望获取成功，抵达理想的彼岸，而且他（她）们也不断的收获着付诸汗水后的“胜利之果”。但是这种成功并不会使人们停止迈向人生的另一个彼岸，人们总在不断的追求、获取“果实”这种追求与获取的循环过程是4、漫长的，应该是人之一生。而本项目XX将会是业主灵魂的归宿点与成功的另一个起始点，在这里，人们将可以更加自信而轻松地去获取、争取属于他（她）们的成功，同时“XX”也是对人们的一种鞭策与激励，她会时刻提醒人们不断奋斗、不懈追求，以实现自己的抱负和理想，就好比是一股动力之源泉，能给予人以无限的力量。选择了“XX”，就将拥有一双助你登上巅峰的羽翼.承办单位概况 承办单位是师大房地产开发公司，创建于1998年，注册资本5000万元，开发资质为一级公司，公司现已经发展成了涵盖项目开发、销售代理、物业管理的地产开发综合体。企业理念l 建筑为了生命 住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。只有在适宜于个人的5、生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。我们所有的努力都是为了满足各种人群多样化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可能。 l 建筑延拓生命 住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。优秀的建筑不仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保持与自然的和谐。在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自然和谐的方式使用各种资源。 l 建筑充满生6、命 住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独特创意而让自身充溢着生命。我们看到，很久以前我们前辈留下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通风、人居交流的设计灵感；在城市化进程中，人们也越来越重视保留更多“都市的记忆”，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的住宅建筑更多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。 因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一栋住宅.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是拉动我国经济增长的“7、三驾马车”之一，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。虽然国家近年来出台了一系列政策来抑制房价的快速增长，但另一方面，国家又鼓励房地产开发公司开发更多的产品，因为房价不断上涨一个很重要的原因是供不应求，所以为市场提供更多优质、价廉、宜居的产品，将会有利于减缓房价的增速我们公司为，决定规划、开发XX。（二）项目概况拟建地点拟建于原“XX保温瓶厂”厂址，位于XX市青云谱区西路，土地面积62306.98平方米（合93.46亩）。东至三店村，南至规划路，西至京山新街，北至河坊西路和保温瓶厂宿舍。地块距XX八一广场约5分钟车程，属市中心稀缺地块，该地面积适中，形状较为规则。 建设规模与目标“XX”项目8、开发的自有资金8000万元，规划总用地62,304平方米，总建筑面积155,760平方米，其中住宅109,032平方米，非住宅46,728平方米。规划总居住户数1196户，规划总居住人口3827人，公寓360套，容积率2.5，绿地率32%，建筑密度28.9%。小区内设有商业网点、集贸市场、居委会、派出所、幼儿园等设施。项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金8000万元，房屋预售款24681万元，共投入总资金32681万元。本项目完成后，预计销售收入为143096万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加7870.3万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金20811万元后，9、预计累计未分配利润为12180万元。问题与建议考虑到XX建成后，其用户有多个层次，应结合他们不同的消费心理和消费结构，相应设置其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于XX青云谱区的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。同时，要重视该项目的社会效益。二、政策与市场预测（一）政府相关政策盘点2010中国楼市的关键词，映入眼帘的是：国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、土地增值税预交率、国五条、打折促销、限购令、保障房、闲置土地这其中最具代表性的的应是调控、10、房产税、限购令。l 关于整体宏观调控1月10号，国办发出通知，要求稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。3月18日，国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企15天推出房地产业务。稳定房地产市场，责令央企退出房地产行业，减少房地产市场的哄抬等非理性上涨因素，国家调控楼市的决心初见端倪。4月份，国家开始陆续颁布号称史上最牛的房产调控“国十条”。15日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型面积小于90平方米的家庭，贷款首付款比例不低于30%。至17日，国务院规定11、，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。20日，住建部规定，今后未获得预售许可的商品住房项目，房地产企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定金等性质的费用。至此，“国十条“的框架基本形成。6月4日，住建部又发文进步规范二套房认定标准关于规范第二套住房认定标准的通知，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应根据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。这样一来，关于二套房的认定执行就更易于操作，12、同时也堵上了一些地区消极执行调控政策的漏洞。国庆前夕，正当开发商期盼传统的“金九银十“能否使楼市回暖，带来一个销售的“小阳春”时，国家又出台巩固楼市调控成果的措施。措施包括，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高、上涨过快的城市将限定家庭购房套数；调节住房交易契约和个人所得税的优惠政策。l 关于房贷政策既然国家决心整顿房地产市场，必定会把钱袋子收紧。1月12日，央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款贮备金率0.5个百分点。同月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法，规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资。矛头慢慢指向房地产。伴随着“国13、十条”的出台，限贷政策也在不断完善。4月11日，银监会规定，银行不得对投资购房贷款：15日，国务院常务会，贷款买二套房首付不得低于50%；17日，国务院，房价过高地区可暂停发放第三套房贷，未能提供一年本地纳税证明的非本地居民暂停发放房贷。7月初，随着“国十条”的渐行渐远，个别地区开始全面放松第三套房贷。就此事，银监会负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。刚浮出水面，就被强行按下水去。接着面市的“国五条”自是不用说，在限贷上更是做足了文章，将差别化房贷进行到底。安居工程保障房、廉租房不知从何时起，买房成为越来越的的人遥不可及的梦，越来越的的14、人真切的感觉到什么是“房不胜防”，越来越多的城市下层居民老无所依、居无定所，越来越的的大学生毕业生沦为蚁族。稳定社会，平息民怨的安居工程，自然渐渐提上国家的议事日程。最早是在今年的4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价上涨过快。5月4日，住建部、民政部、财政部，三部委联合下发关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。6月13日，住建部关于加快发展公共租赁住房的指导意见，有条件的地区，可以讲新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳15、入供应范围；已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房；符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，请申请廉租住房租赁补贴。18日，七部委发布关于做好住房保障规划编制的通知。一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2010年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“二十五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和住宅区综合整治。紧接着，各地确实出现了一批新建、改建的廉租房，解决了一小部分人的住房问题。加快保障性安居工程建设工作座谈会9月17日在京召开。16、中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。总体来说，2010年国家的房产调控政策一波接一波，环环相扣。一方面，将更加严格的限定贷款条件。另一方面，国家特别重视低收入家庭的住房问题。所以本项目在筹资时，将适当增加预售所占的融资比例。并且，为了适应国家解决低收入群体住房问题的政策以及降低购房者首付的额度，本项目将加大建设90平方米以下住房的比重。（二）市场预测XX市房地产发展趋势近日，省价格鉴定监测管理局组成6个调查组，分别在XX市中心城区、红谷滩、京东、象湖新城等地对18个楼盘开展住房价格专项调研，据调查报告显示，目前XX17、城区范围内的商品房均价每平方米已突破5000元。统计数据显示，今年1月份XX房屋销售价格指数同比上涨7.1%。从去年11月底至现在，中心城区、红谷滩、京东商品房价格每平方米上涨200500元，象湖新城、红角洲商品房价格每平方米上涨200元以上;市场最抢手的是90平方米以下的二室二厅和120平方米左右的三房二厅。XX市09年12月10年12月住房成交量走势图对于今年XX楼市的走势，有专家分析，今年上半年，XX市商品房供应总体属于较平衡，加之积聚已久的购买力在集中爆发后还有待进一步释放。因此，23个月内，商品房价格仍难以降低，部分热销房源价格仍会上下波动。据悉，XX市今年下半年将有多个新楼盘面世,18、专家认为，XX房价届时将趋于稳定。报告同时分析，近期国家宏观调控政策不断出台，XX市房价仍存在下降空间。青云谱区房地产相关情况城市经历了十年的高速发展，从而有了XX房地产市场的十年黄金岁月。正因为如此，青云谱在近十年的城市推进中，以厚积薄发之势，犹如唤醒的雄狮，镇守于“英雄城的南大门”,并以其固有的人文特性为这座现代化的都市增添了无限的魅力。 近几年，随着青云佳苑、蓝天郡、博泰魏玛峰尚、水榭花都等楼盘的进驻，让不少市民对这片热土趋之若鹜，紧接着恒茂、万科、世纪地产、洪城房地产等房企巨头的争相进入，青云谱就在高楼不断林立中耀眼起来。这片有着深厚人文底蕴的区域，已然成为各大开发商竞相逐鹿的黄金宝地19、。据记者初步了解，目前青云谱楼盘均价在5000元/平方米浮动。相比XX其他片区房价来看，青云谱区内房价显得“内敛”，性价比略高于其他片区。l 旧城改造带来全新契机现在老城区可利用的土地资源已十分匮乏，成为了稀缺资源，而青云谱区内土地主要由企事业单位用地、纯居民居住用地和城乡结合部农业用地组成。随着企业“退城进郊”的逐步进行以及XX市正全面铺开的旧城改造，给了青云谱区又一次发展的全新契机。有关人士分析，企事业单位用地方面，全区现有20余家国有大中型企业，近年来随着企业的转轨和企事业单位的“退城进郊”，大量土地急待变现；纯居民居住用地方面，现区内纯居民区房屋主要以直管公房和私房为主，且大部分是建于20、上世纪七、八十年代的砖木或砖混多层建筑，特别在一些大型企业的居民区内依然存在着大量建于上世纪五、六十年代的危房，这些房屋亟待改造；农业用地方面，区内唯一的乡镇青云谱镇在城乡结合部有一些农业用地，随着全区城乡一体化建设以及城中村改造步伐的加快，有大面积的农村集体用地可供利用。相对老城区而言，青云谱区拥有更广阔的发展空间。l 品牌房企抢滩青云谱从青云谱板块未来的发展格局来看，青云谱区占地面积40.4平方千米，总人口30万人。该区是城南的核心，是XX城市工业集中区的重要位置，产业丰富、人口密集度高、配套完善、交通便利等方面都不逊色于任何板块。近两年，青云谱作为XX市“银三心”繁荣板块之一，于今已广受21、瞩目。在区域内，楼盘开发，路网布局，交通配套等各种产业建设正紧锣密鼓地推进，每推进一步，青云谱区的繁荣之路就被拉近了一步。日前，青云谱已经逐渐打造成集聚都市经济、商务办公、教育培训、休闲娱乐、文化体育和高尚居住等多种功能区域。从城市发展的角度而言，青云谱在大XX的发展中起着承前启后的作用。并以象湖、梅湖和八大山人纪念馆为主的旅游经济板块，以洪城路、解放西路和抚河南路、施尧路为主的楼宇经济板块、以洪都南大道为主的特色商业街板块，以新昌南城为主的半月型产业带板块，以此形成的自然水系、古色文化、园林生态、工业科技、休闲旅游、商贸购物、人居娱乐等七大特色，不仅为新昌南城的打造提供了优势，也为XX房地产22、市场的发展提供了机遇。随着众多开发商的进驻，青云谱板块已然成为XX楼市下一个黄金圈。一个城市的发展，繁荣，首先需要人文底蕴来支撑。单从青云谱的历史而言，仅“八大山人”便令人们对这片区域有着无限想象的空间。浓厚的人文气息，无疑是最佳“书香雅苑之居”。在八大山人的品牌效应的助推下，青云谱的区域价值也将得到全面提升。从各角度看，这整个板块的地段优势，未来潜力已经凸显。青云谱区已然成为众多房企、购房者争相热捧之地。目前，该区域内已云集了恒茂、万科、家乐世纪地产等十多家品牌房企，其打造的精品、高端楼盘必将引领置业潮流。这些房企巨头的落户也为为青云谱的城区开发迎来更大的发展机遇。随着青云谱区的不断发展，已23、明显成为XX的焦点之一，并且已经对国内外各大名企形成了巨大的吸引力，特别是XX市对青云谱区“城市副中心”的定位，更使青云谱区变得炙手可热。而青云谱区经济的繁荣发展，定将使这里的商业价值潜力无限，房地产市场受其影响，房价上升的趋势将势不可挡、项目周边楼盘销售状况目前青云谱区的代表楼盘主要有蓝天郡、上林春天、水榭花都、魏玛峰尚、博泰中心城五个楼盘，这几大项目2009年入市价格较高，已接近城中心板块房价，相比旁边的象湖板块则要高出将近3000元/平方米，根据XX城市总体规划，青云谱区被定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”。随着世界500强家乐福集团在江西首个项目家乐福昌南国际购物中心已开工建设，24、全国第一品牌万科地产与本土第一品牌恒茂地产的加入，让青云谱板块的房地产迎来更大的发展机遇，形成规模与品牌效应，提高置业该区的吸附力。天集青云明珠位于青云谱区东侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道。占地约134亩，规划总建筑面积约16万平方米（其中住宅约15.7万平方米，商铺建筑面积约3千平方米），容积率1.8，绿化率35%。水榭花都是天使集团在XX打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积266366平米，约1200多套。118666.7（酒店12593.6）的占地面积，在此能享受100%湖视率的纯象湖都市全景生活。小区整体规划设计以人为本，最大化挖掘项目环境优势，力争看湖的户数最大化。整个小区由一25、条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景的和谐统一，绿化率48%。祥瑞蓝堡国际公寓是XX市祥瑞房地产开发有限公司在XX打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积5.8万平米，约520多套。2.66万平米的占地面积。绿化率38.2%。两栋酒店式公寓为18层，布置在小区步行入口两侧，集中设置90平米以下的小房型；其余为11F或18F住宅，有机分布于地块边缘，将中心围合成一个休闲绿岛，而各个住宅周围还分布着点式绿化，辅以园林小品等，充分体现小区的档次。小高层和高层住宅的户型主要有80130多平米的2房和3房等。项目价格预测1）基本信息根据对国家政策的分析,可知,国家在房地产方面,将采取的是努力抑制房价上涨26、,所以全国房地产市场的整体房价增速会有所降低.另一方面,XX市的房价相比于国内一线城市,其实还是有很大的发展空间.而且随着“发展鄱阳湖生态经济区”于2009年12月12日上升为国家重要战略，必将成为江西省的一个关键性发展机遇，为江西省在中部实现绿色崛起、进位赶超创造了绝佳条件。伴随着战略布署的逐步实施，一系列围绕“发展鄱阳湖生态经济区“的大型工程将不断开动建设。江西省着力打造的以XX、九江等城市为中心的“鄱阳湖经济圈”由此真正拉开了序幕。XX市作为江西省省会城市以及“鄱阳湖经济圈”的领跑者定然成为全国乃至国际的瞩目对象。并且XX市行列于全国特大城市，发展潜力巨大。青云谱区为XX市老城区的范畴，27、但近年来，随着XX市大力推行老城区的建设、改造，多个国内外名企的入住以及一系列重要建设，已使得这片区域重新绽放出耀眼的光芒。而区域的经济发展，就会促使房地产市场也快速发展。根据调查，XX市的商品房均价已经超过5000元/。青云谱区的商品房均价亦浮动于5000元/上下。而本项目周边几个主要楼盘的房价已将近或超过8000元/，万科润园更是达到高价9000元/。2）XX与最具可比性的项目“蓝天郡”作比较此外，未来XX青云谱区的房地产市场仍具有一定的不确定性，但价格上升的可能性较大。再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定项目“XX”的商品房价格约为8500元/。XX与最具可比性的项目“蓝天郡”作的比较28、见：附表1三、建设规模与产品方案（一）建设规模“XX”项目开发的自有资金8000万元，规划总用地62,304平方米，总建筑面积155,760平方米，其中住宅109,032平方米，非住宅46,728平方米。规划总居住户数1196户，规划总居住人口3827人，公寓360套，容积率2.5，绿地率32%，建筑密度28.9%。小区内设有商业网点、集贸市场、居委会、派出所、幼儿园等设施。（二）产品方案1、楼型、户型选择小区规划以高层、中高层、多层相结合，高层定位于中低档层次，面积以90平方米以下为主，中高层定位于中档，多层则偏向高档层次。这样多种产品类型相结合，以满足不同收入层次的人群。XX项目主要销售对29、象是周边的洪都和江铃两大集团的白领阶层及普通员工，以及在半径约为1千米范围内的青云谱区企事业单位的人员。另外在公寓方面，将着力打造高档精装修产品，面向具有一定闲置资金的投资人员。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种楼型与户型，见：附表22. 技术设备条件1) 室外1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。2) 室内：1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。4.窗：户外窗用彩铝窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6.厨30、房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3) 配套设备：1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。4.煤气：煤气管道安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排31、水，预设空调机专用冷凝水排水管。4) 智能化系统：1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。3. 道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。4. 小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全32、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。四、楼盘地块优势（一）所在区域状况青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板快：一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业33、额达200亿元。二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、XX印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点为核心的现代商务经济带。把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约1平方公里的区域打造成一个动感都会昌南城。四是以解放西路/洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中寰广场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。五是以八大山人梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造集艺术培训集中地、主题摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。同时以天沐五星级宾馆项目、象34、湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。通过上述五大产业板块的建立，构筑昌南繁荣新格局。（二）周边环境l 抚河公园以抚河水面为中轴，包括东、西两岸，北起滕王阁，南至将军渡闸，全长4.6公里，占地面积68.3公顷，其中绿地面积28.3公顷，水面面积39.9公顷，由水面、南浦园、里洲园、桃苑园、建设园构成。l 象湖风景区坐落在江西省XX城区西南角，面积7.81平方公里，目前，象湖风景区已经基本形成环湖一条路，西南一座山，湖心一座岛，湖中两条堤，湖滨一片景的格局。 象湖景区建成的主要景点有天鼋风荷、章江晓渡、灌婴城楼、环漪阁、豫章台、隆兴桥、35、江南民居、妙济山以及万寿宫、万寿桥等。 万寿塔坐落于象湖妙济山上，塔上还刻有1万个不同书体的“寿”字，并点缀万盏长明灯，成为象湖景区一处标志性景观。此外，该塔是一座仿明代建筑风格的楼阁式观光塔，其平面呈八边形，塔体沿中轴对称。塔身由含两层地宫的台基、五个明层和四个平座层组成，总面积1397平方米，塔高59.9米（含塔刹），含有二零零五年九九重阳节建成之意。象湖万寿塔建成后，将与北面的万寿宫隔水相望，大大丰富象湖的游览景观。同时，万寿塔也将与绳金塔遥相呼应，成为XX一个重要的标志性景观。l 梅湖风景区八大山人梅湖景区规划占地面积约3200亩，建筑面积48.5万平方米，由水墨丹青区、文化博览区、水36、乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能景区组成。建成后的八大山人梅湖景区将集文化、旅游、娱乐、购物、餐饮于一体，并围绕发展八大山人文化产业，还将筹建一个集动漫游戏产业、出版发行产业、视听产业等为一体的文化产业园。（三）周边配套设施状况l 购物京山农贸市场、好又多超市，好领居超市、中国银行、农业银行、交通银行、邮政储蓄、江西省建材市场等。l 医院江西武警医院、南大二附院皮肤专科医院、黄庆仁栈大药房、电缆厂卫生站等。l 教育京山小学、青云谱小学、青云谱少儿教育活动中心、迎宾中学。l 交通公共交通便利，1、15、16、20、224、203、212、236、239等公交路线连37、接城市各区域。距徐坊客运站约3分钟车程，距XX南客运站约15分钟车程，距洪城客运站约10分钟车程。五、项目实施进度为了更经济而又更具效率的保质保量完成工程，本项目决定采取流水施工方式。因本项目预计前期准备为3个月,即从2010年1月至2010年3月。因此，工程计划自2011年4月开工，至2014年10月竣工。开发周期3.5年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，结合市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排见：附表3六、投资估算（一）根据拟定项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量“XX”项目总占地面积62304平方米，总建筑面积155760平方米（38、其中公建2850平方米），总户数1196户，地下停车场21528平方米，绿化面积19937.28平方米，容积率2.5。小区内部规划“一中心四组团”，中心区人工瀑布，周边四个组团各具特点。小区内设有商业网点、集贸市场、居委会、派出所、幼儿园等设施。土地开发费：（1）厂房拆除费：以每平方米400元计算，共拆除厂房面积3000平方米，共计120万人民币。（2）其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和3%计算，共计3.6万人民币。（3）土地出让金及契税：本项目用地共计93.46亩，出让单价607万元/亩，出让总金额为56730.22万元，土地出让契税=出让金3%=1701.91万元。综合（1）（39、2）（3），土地开发费用为58555.73万元（开发商已一次性付清地价款）。由此可得项目的主要经济指标如下: （二）总投资测算表见：附表4七、融资方案XX的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断40、进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。（一）资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：1. 筹措和利用自有资金8000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。2. 房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹41、集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于XX周边有洪城、江铃两大集团，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达24681万元。（二）编制资金流动计划，确定资金的需求额见：附表4（三）资金的任用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：1.资金本问题：主要包括以下几个方面a由于资金的时间价值42、形成的利息。b注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d银行借款的成本率。2.优化使用周转资金问题：具体优化方法如下：a.分期分年度办理银行保函和保险费。b.将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以缓和资金矛盾。c.根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。d.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。e.向分包商转移资金压力。3.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益 。八、财务评价（一）项目财务评价1.销售计划与销43、售收入表（见附表5）销售税金及附加=143095.805.5%=7870.27万元。2.损益和利润分配表（见附表6）3.财务指标1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=5049.58万元财务内部收益率(FIRR)=12.44%经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）0,表明项目除达到基准的收益率外，有额外收益，虽然水平较低，预示着具有较大风险性，但项目具有财务上，经济上的一定可行性，且项目财务内部收益率（FIRR）10%，所以项目总体而言可行。2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 借款偿还期项44、目总投资额为91237万元，总销售收入为143096万元，总销售利润额为43988万元（见损益和利润分配表）投资利润率平均利润总额/总投资额10048.19销售利润率平均利润总额/销售收入10030.74投资回收期3.89年（根据现金流量表 附表7） 3）流动资金流动资金估算表（见附表8）二敏感性分析编制敏感性分析表（见附表9）三财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面具有一定可行性。十、风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对现代花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。（一）敏感性分析敏感性分析表45、（见附表9）（二）定性分析1.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使46、用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4.技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5.社会47、风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6.内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。三投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1.通过加快进48、度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行，采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等49、等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3.通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险十一、研究结论与建议（一）推荐方案的总体描述XX青云谱区发展前景看好，而且近几年房地产形势较好。通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目具有一定盈利能力，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。（二）推荐方案的优缺点描述.优点1）项目拥有较好的投资环50、境与机遇国民经济的持续稳定发展，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）项目在经济上具有一定的可行性 * 项目总建筑面积: 62306.98平方米 * 项目总投资: 91237万元 * 项目财务净现值:5049.58万元 * 项目财务内部收益率:12.44% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3）项目具有突出优势* 在附近区域商业建设为薄弱环节，因此商业建筑面积的销售情况将表现较佳。* XX小区的定位属中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大* 公司的资金具有优势* 项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、51、交通等环境）* 项目所处地块的发展前景较好2.存在问题 1）项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 2）项目的土地成本较高，以致财务净现值相对较低，受到许多不确定因素影响，而产生较大风险。 3）房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。4）总开发周期（包括建设期、销售期）过长，使内部收益率相对较低。（三）结论与建议1.结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的52、知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为XX青云谱区的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了青云谱区房地产经济的发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：XX建成后，可提供住宅1196套，将切实解决周边众多职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为青云谱区内又一个亮点，为青云谱区的人民提供了优越的住宅环境，积极有效的响应了XX市的安居工程，使青云谱区人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使青云谱区人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部53、是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，将具备幽雅的环境，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化XX的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案具有一定的可行性。2.建议 强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 （1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。 （2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 （3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。 （4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。 （5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。44