1、占地790亩城市房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月68可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录XX-XX 项目可研报告第一部分项目总论11.1项目名称11.2项目开发单位11.3项目位置11.4项目设计内容21.5项目现状21.6项目定位31.7项2、目销售收入计划31.8项目利润水平5第二部分宏观经济简述、XX房地产市场发展62.1市场宏观背景6住宅地产是中国经济拉动内需的必然选择6越打越涨10第一次调整需求会造成短期压力11政治商品特殊属性形成房地产投资热情持续11千万级人口的XX楼市将多板块发展122.2房地产市场运行状况132.3 2007年XX市土地成交量132.4 2007年XX市住宅因统计销售区域的扩张表现平稳增长15月销售商品住宅100万平方米152.4.2 不同区域商品住宅的销售量16不同价位商品住宅的供求比17不同套型商品住宅的销售量172.5 2007年12月份XX市商品房市场基本情况20商品房市场总体运行情况20商品3、房实际登记销售情况21不同物业类型商品房销售结构222.5.4 不同套型商品住宅供求结构22不同价位商品住宅供求结构232.5.6 商品房价格运行情况24第三部分 区域房地产市场分析283.1区域市场供给分析28区域内现有供给量及结构情况调查28区域未来供给量及结构情况调查283.2区域市场需求分析29区域内现有需求情况调查29区域内在未来需求情况调查293.3区域市场价格分析30目前区域内价格情况调查30未来区域内产品价格情况预测313.4项目价格参照分析31第四部分项目价值分析364.1项目投资的时机364.2地块特征分析36项目区位分析36区域规划分析37区域价值分析374.3项目规划方4、案374.4项目交通分析384.5项目所在区域发展情况404.6所在区域政策、经济及产业环境434.7项目SWOT分析45项目优势分析45项目劣势分析45项目机会分析45项目威胁分析454.8项目定位方案46项目市场定位46客户定位46项目产品定位46建筑风格定位47主要技术指标47项目的施工进度474.9 市场营销48第五部分投资估算505.1项目总投资估算505.2项目成本费用结构505.3获利能力评价50成本利润率51销售利润率51投资回收期(Pt)515.4汇总经济指标515.5项目敏感性、盈亏平衡分析525.6项目风险及防范建议52国际金融与房价拐点风险52政策风险53销售风险5355、.7项目综合评价结论54附表：55附表1.项目工程计划横道图55附表2项目投资计划估算表55附表3.损益表55附表4.全部投资现金流量56附表5.敏感性分析表56第一部分项目总论 1.1项目名称XX-XX1.2项目开发单位XXXX房地产开发有限公司（下简称XX地产）。XX地产是XX集团的全资子公司，成立于2005年5月，注册地址位于XX沈北新区蒲河新城明珠路2号，注册资本为5000万元人民币，准备申请二级资质。公司运营至今成功开发的项目如下：翔宇中学、XX宾馆、学府人家、亚瑟蓝湾等，累积开发面积达50余万平米。亚瑟蓝湾项目2007年当年开盘，当年实现销售达93%以上。XX地产借助图书、教育优势6、，运用辽宁省重点中学翔宇中学的品牌影响力，主打文化地产。1.3项目位置项目四至：东至：大望路西至：203国道（虎石台大街）南至：浦升路北至：浦满路项目距离XX望花立交桥北部15.7公里，距离XX北站19.4公里，距离中街19.3公里。(路测)1.4项目设计内容占地面积：528667平方米，约793亩项目内容：双拼、联排、情景洋房、小高层、高层及配套商业、网点、公用建筑等。项目规模：总建筑面积1135000，其中地上建筑面积1067907其 中：住宅总建筑面积：940907公建及配套设施建筑面积： 127000设计条件：容积率：2.0（073地块1.5，按总规）绿化率51%建筑密度 24.6%间7、距系数1.7 项目规划设计单位：阿特金斯、东北建筑设计研究院 项目施工建设单位：中建集团 项目营销顾问单位：世联地产（中国）有限公司项目园林设计单位：加拿大DFS园林设计单位 项目物业管理公司：戴德梁行物业管理公司1.5项目现状项目已摘牌土地312亩为净地，英国阿特金斯上海公司按照“鱼”的概念设计了793亩整体概念规划，规划概念在XX独具一格，阿特金斯是全球著名的七星级迪拜酒店的规划公司。项目计划开发周期五年，销售周期六年，项目以联排确立市场形象。此次摘牌的312亩土地，未规划建设会所和幼儿园，会所主要是规划中的滨河会所，沈北新区政府招商已确定在XXXX项目南侧地块进行中小学、幼儿园的开发建设8、。A：项目东侧：规划中的XX医学院第一附属医院B：项目南侧：规划中的东北旺力服装城、翔宇中学、小学C：项目西侧：203国道、职教园、敬老院D：项目北侧：规划中的和湖、绿岛、沈北新区政府1.6项目定位沈北新区生活方式领导者，北欧风情大型综合社区1.7项目销售收入计划 项目普通高层产品3300、3400元均价，花园洋房4000元，联排别墅5500元。项目2008-2013年可实现销售收入396000万元，地上建筑面积平均每平方米售价3600元，项目测算采用了较为保守的计量标准。全沈北新区2007年均价2700元，每年仅升值5%计算，全区域项目均价6年内分别为2835，2977，3125，3281，9、3446，3618，简单平均可达3213元。而这个均价的计算基础2700元是涵盖了沈北新区蒲河新城以北新城子、马钢、清水三个地区1600-2300元的房子。蒲河新城区域最低档楼盘均价已达2800元，中高档楼盘高层已达3300元以上，洋房5000多元、别墅10000多元，本项目平均售价仅高出400元，而两种房子的园林和产品差异很大，如果以蒲河一线同类产品相比，项目6年均价仅比同类的高层项目高出300元。与XX全市区2007年3774元的全年均价相比，还低174元，项目售价具有较强的支撑。直接的价格定位，在宏观分析、房地产市场分析、区域分析之后，可参照3.4节项目价格分析。序号销售项目可销售面积210、00820092010201120122013平均价格合计(m2)价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m2)1联排47949550020.00%600020.00%650020.00%700015.00%750015.00%800010.00%6575315262花园洋房144701400020.00%440020.00%500020.00%530015.00%560015.00%600010.00%491571121324层152137330020.00%370020.00%410020.00%450015.00%490015.00%540010.011、0%417063441418层241915330020.00%370020.00%410020.00%450015.00%490015.00%540010.00%4170100879515层32503340020.00%380020.00%420020.00%460015.00%500015.00%550010.00%427013879612层52625340020.00%380020.00%420020.00%460015.00%500015.00%550010.00%4270224717商务酒店560000.00%0.00%700040.00%800040.00%900020.00%78012、0436808项目南侧商铺38569500015.00%550020.00%600025.00%650015.00%700015.00%750010.00%6125236249项目广场商铺144310.00%0.00%700040.00%750020.00%800020.00%850020.00%76001096810车位17206000020.00%7000020.00%8000015.00%9000015.00%10000015.00%11000015.00%8300014272合计78255117.91%15.83%19.14%11.61%0.00%50.55%4876.2139585913、.94销售收入（万元）53602.7913.54%60767.1515.35%72056.0418.20%72937.2818.43%79754.6420.15%56742.0414.33%销售税金（万元）2948.153342.193963.084011.554386.513120.817257.4314264.98营业税（万元）2948.153342.193963.084011.554386.513120.817257.4314264.98城建税（万元）0.000.000.000.000.000.000.000.00教育费附加（万元）0.000.000.000.000.000.000.0014、0.00房屋交易手续费0.000.000.000.000.000.000.00预征税金（万元）428.60607.67918.93453.02178.80125.18904.072408.22预征土地增值税（万元）428.60607.67918.93453.02178.80125.18904.072408.22销售净收入（万元）50226.0356817.2967174.0368472.7175189.3453496.05123791.81242690.061.8项目利润水平项目总投资258400万元，其中开发成本244000万元，项目税后利润84825.26万元，项目总投资税后利润率32.815、3%，项目全投资内部收益率54%,在较低的价格预算基础上，项目仍然拥有很高的抗风险能力。静态效益指标总投资利润率税前43.77%税后32.83%自有资金利润率税前141.38%税后106.03%销售毛利润率28.57%销售净利润率21.43%第二部分宏观经济简述、XX房地产市场发展2.1市场宏观背景住宅地产是中国经济拉动内需的必然选择一、国际经济周期面临衰退的挑战毋庸置疑，与过去几年相比，2008 年对于中国宏观经济和金融市场来说，将是更具挑战性的一年，在这场挑战中，房地产业又站到了风口浪尖。2008年1月初，由美国次级贷危机和欧洲兴业银行交易员71亿美元巨亏引发的全球金融市场振荡，中国的宏观16、调控严厉的货币紧缩政策，可能会对中国相关资产持续造成下行压力。而这个下行压力会在人民币升值和通货膨胀的综合作用下体现在中国的房地产市场。这个力量最终会导致什么样的发展方向呢？国际投资银行高盛认为，2008 年中国最重要的宏观经济问题是通胀的走势以及政策选择。很显然房地产业所面临的宏观经济背景已发生了更为复杂的变化，而且这种变化是阶段性的调整，2008年政策宏观经济如能软着陆，房地产业在2009年将延续增长。在控制总需求的条件下，表面上看抑制房地产需求是政策组合的一部分，然而经济的软着陆却需要住宅地产的发展。二、中国问题源于需求旺盛、产能不足？2007 年显著高于趋势增长率的增长，已经造成了较217、003-2004 年时更大范围的产能压力，经济快速增长和低通胀的经济周期黄金阶段显然已经结束。官方的产能利用率指数（见图表1）以及单位劳动力成本上升当中（见图表2）有所体现。图表1：过剩产能达到历史最低点* 扩散指数衡量的是产量高于产能的企业相对于产量低于产能的企业的比例。例如，-X%表明产量低于产能的企业比产量高能的企业多X%。资料来源：CEIC、高盛经济研究图表2：单位劳动力成本的上涨预示着通胀上升势头高盛亚洲首席经济学家梁红认为截至2007 年11 月达到11 年高点（6.9%）的通货膨胀，并不是任何暂时的国内或国际供应面冲击所造成的，而是显著的正产出缺口（即总体需求相对于经济总体产能的18、过度增长）是过去几轮通胀以及此轮通胀的主要推动因素（见图表3）。并得出结论，要使通货膨胀显著下降，就需要看到能够降低总体需求增长的政策措施或其他需求方面的变化。然而这种剩余产能不足导致的需求过度增长的分析忽略了一个因素，全球经济放缓带来的中国出口的不可避免的持续下滑（一般规律中国当前不能再加息，热钱因素暂不考虑），这种出口转内销的产能释放分析中并未考虑。当然从中国的总体经济过热的程度上看，的确需要抑制总需求，但从经济增长的角度上看，是否抑制总需求或抑制哪些需求值得认真考虑。图表3：总体需求的过度扩张导致了通胀上升，但在时间上有一定的滞后三、外汇政策压制了内需通过将人民币汇率盯住在一个显著被低估19、的水平，中国在2007 年的政策选择（与过去4 年一样）在保持了出口强势的同时已经继续抑制了国内需求。换句话说，这些政策使得中国经济更容易受到外部需求大幅放缓的冲击。外部需求的放缓或许会平抑国内需求释放带来的产能曲线，中国连续多年的投资拉动，产能问题肯定不会像高盛的统计数据那样严重。人民币大幅的名义升值有助于向私人领域传递正确的价格信号，促使其重新分配资源。此外，它还有助于在内需再度上升的情况下遏制国内通胀压力。否则，当外部需求在将来的某一时刻复苏时，中国可能需要再度抑制内需。四、出口导向战略的挑战中国过去的经济增长，出口导向战略功不可没。美国消费指数不断下降，各类数据继续显示经济日趋疲软。鉴20、于净出口对增长的显著贡献（2007 年中国的贸易顺差可能占GDP 的10%），贸易顺差增长（2007 年前11 个月为53%）的大幅放缓必将对中国经济增长以及工业企业盈利能力产生显著影响，全球经济放缓对中国出口导向战略提出了严峻的挑战。如果出口增长回落的幅度比人们预期的更快，与此同时人民币 “被迫”更大幅度升值，那么更疲软的外部需求对增长造成的下行压力可能促使决策当局重新考量他们在国内需求方面的政策立场，尤其是那些与国内投资需求有关的领域。出口增长的大幅放缓以及人民币的更大幅升值（我们预计明年人民币兑美元升值10%，预测风险趋于上行）将是一件好事，原因是这些因素对增长的周期性影响可能引发推迟已21、久的亟需的政策调整。出口下降释放的产能可能需要的时间较长，在短期内，增长与通胀格局已经显著恶化，迄今为止积聚的过热压力需要经济进入一个降温期，其中增长率需要回落至其潜在增长水平，但这种增长水平下降一定是轻微的，绝对不可以影响到就业增长。这种增长的放缓可以通过有效的政策紧缩、外部需求的冲击，或者在更不理想的情况下通过两者的偶然结合来实现。这两个负面因素出现的时间、规模和速度等方面的不确定性将使得2008 年成为投资者感到格外棘手的一年。五、拉动内需是中国崛起的需要也是国际经济形势的选择时机在当前通胀恶化的条件下说拉动内需，或许是大逆不道，我并不反对在2008年上半年进行持续严厉的宏观调控，但目的22、绝不能是控制总需求以减缓产能不足造成的通胀压力，我们还有出口产能可以释放。这样在政策选择上可以安排投资少量增加、拉动内需的组合。经济增长，出口依赖是个放缓因素，必须在投资和消费两方面寻找突破。经济学家们可以计算或者政府通过增加出口税负等经济手段主动控制出口产能的向内转移，这样就不需要过度投资造成难以抗拒的通货膨胀或者过度紧缩造成经济衰退。外汇政策和出口压制了内需，现在内需的释放，正是大规模转移出口产能的时机，面向国际出口的金属、能源、原材料、初级产品，都可以转化为供应内需的产能。而且打击了消费者的信心，我们就丧失了绝佳的国际时机，再过若干年后，全球经济复苏，中国将再次面临国际竞争和能源原材料价23、格上涨压力，中国崛起将成为一句空谈。六、内需推动型经济增长战略提升日程在稳定压倒一切的政治选择下，中国的决策当局在2008 年年中将转向鼓励内需的政策立场，并且允许人民币升值以帮助保持均衡经济增长。每个危都是新机会，关键看怎么调整。出口导向战略固然对提高技术和经济增长起到了关键性作用，但不得不关注我们的资源和原材料出口以及为了出口而牺牲的环境成本。现在全球经济放缓，中国需要要转变为内需推动型的经济增长格局，中国不仅需要增加消费支出，还需要加大投资。幸运的是，国内居民和企业的资产状况都继续存在着很大的拉升空间，问题仍在于政府的政策能否促成这种情况发生，或者中国会出台什么措施来改变过去4 年来的紧24、缩政策（这些措施抑制了内需并引发了出口难以持续的强势）。很显然，从所需的汇率调整幅度来看（贸易加权汇率至少调整15%-20%），中国需要采取一套全面的政策措施来调整经济增长格局，以改变其过度依赖出口的状况（以今年经常项目顺差占GDP 的两位数比例为证），转向真正的内需推动型经济增长。七、政治经济的周期循环预示2008年总投资增长在中国崛起的大背景下，全球都有理由继续坚信中国经济的强劲基本面，2008 年市场面临的挑战战可能成为牛市的回调，而不是真正熊市的开始。根据中国国情研究所的实证研究，在建国后的中共八大到十六大的第二年，总会表现较高的投资增速，2007年10月的中共十七大，2008年又是一25、个新的开始。由于中国13亿人口和每年上千万就业人口的现实，决定了中国必须要GDP，否则社会问题不堪想象。在2008 年3 月全国人大会议之后新的经济领导班子将会就任，我们或许会看到更多有助于增强宏观经济短期稳定性以及中期增长潜力的新政策的出台而经济政策的决策也可能变得更为果断。 八、减税的财政政策有助于均衡经济增长鉴于政府提供公共服务的能力有限，在支持内需方面，减税可能比增加财政开支更有效。按照这一思维，中国2008年企业所得税统一税负25%和个税起征点上调至2000元，中国的公众和企业的生产积极性和实际可支配收入水平一定高于往年。而且，政府收入在过去12 年中的增长持续高于GDP， 这应该为26、政府削减税费（从个人所得税开始）提供很大空间。政府同时还可以削减土地拍卖费等预算外收入， 因为这些减税费的政策对总体财政状况的负面影响有限（见图表5）。图表5: 政府有充足的空间减税九、住宅地产需求是经济增长的重要保障即使按照常规的宏观分析，需要实施对国内投资的行政控制，包括信贷配给和较长的（时常是不透明的）投资项目审批程序。但对国内住宅投资的限制需要放开。国际经验表明，没有哪国经济能够在试图抑制房地产需求的同时提高内需。随着需求的不断增长，城市住房的更有效供应可以通过创造就业机会来拉动内需（正如出口商所做的那样），并促进中产阶层的扩大，同时抑制经济领域的物价上行压力。 中国的出口导向战略转向27、内需拉动型经济增长的时机已经到来，死守产能理论压制内需，遭殃是还没有坐上资产升值快车的大众和中国发展。相信中国可以平稳过度2008，在2009年继续开创全球高增长、低通胀的格局。越打越涨国家自2005年起，随着房地产的持续升温，不断的以限制供给的手段出台各类财政、金融和土地政策，2006年，“国八条”、9070政策，2007年八部委风暴、土地增值税清算，中国央行10次上调存款准备金率、第10次一次即上调了1%至14.5%，还发行了15500亿特别国债，每次调整回笼资金都达到3000亿以上。在需求旺盛增长的条件下，房地产供给不足，造成了房地产二次投资行为过度膨胀，终于2007年经过春季将近4个月28、的观望期后上演了房地产疯狂版。2007年6月深圳商品房成交均价达到14450元，北京与深圳同期成交均价达到11500元，各地也在核心城市大幅上涨的同时，产生了更为稳定的涨价预期。涨价的根本因素在于房地产本身供给严重不足。宏观调控打压了房地产的供给，中国房地产发展时间短、涨价预期稳定的条件下住房需求同期释放，更几何级数放大了房地产的需求，加上全球流动性过剩、美元贬值带来的资产重估增值，中国在持续高速增长的条件下房地产的表现极为突出。中国上半年外贸顺差增长83，人民币升值压力不断增大，中国城市化45%扩张至63%扩张，方方面面的因素都支撑中国房地产市场的持续增长。第一次调整需求会造成短期压力金融的29、紧缩效应比较明显，而且对房地产的调控从过去一味追求压缩供给，转向供给和需求双向调控，政策效果比较明显。货币紧缩与人民币升值的共同作用下，房地产业熬过紧缩的短期影响后，即可赢得房地产的新一轮发展期。为了调控宏观经济稳定增长，国家不断加大调控力度，但房价也是在调控中继续大幅度上涨，北京、深圳房价更是一年翻番。2008年年初，中国央行再次调高存款准备金率至15%，预期将调至18%19%，住房贷款利息上调10%，二次贷款首付调高到40%，稳健财政政策和适度从紧的货币政策，加上地产巨头王石表态中国房地产出现拐点，市场处于短期的观望。从全国形势上看，因一线城市地产上涨过猛，未来将是一个稳定增长期，当前则是30、从疯狂上涨到理性上涨的拐点；2008年中国统一税负25%，中国企业盈余和竞争能力进一步增强，加上奥运经济的整体刺激，中国宏观经济仍然看好，高盛、世界银行对中国2008年的经济增长预期分别为10%和10.8%。从国际形势上看，中国人民银行同业拆借利率在2008年1月4日首次高于LIBOR（美元伦敦银行同业拆借利率），热钱将更高热情涌入中国，人民币对外升值、对内贬值，作为中国最主要的投资产品之一房地产，必获得资产升值的有力支撑。政治商品特殊属性形成房地产投资热情持续因房地产兼有投资和消费的功能以及中国人对房屋的情节，在中国可以把房地产作为政治商品看待。政府一方面不希望房地产过快增长，造成泡沫破裂的31、恶果，另一方面，中国的经济周期、发展阶段和资本开发程度与欧美市场存在较大差异，中国市场经济还未发达到美日欧的水平，市场形态不能按常规经济学推断。在基本经济增长的条件下，中国人对房地产的需求也会日益强烈，近几年延续的打压房地产投资政策和2008年严厉的信贷额度控制手段将形成较大的供应缺口，增长的需求面对供应缺口，在经历短期的观望之后，刚性需求将继续爆发。XX房地产作为刚刚起步的二线城市，在全国经济增长形势继续看好的情况下，需求稳定，XX房地产仍将健康发展。千万级人口的XX楼市将多板块发展一线城市的受控使大量资金涌入二线城市，XX现已进入二线城市的第一军团，较快的增长速度及投资洼地效应已成功的吸引32、了实力投资者的眼球，XX大开发时期已来到。成都主城区三环每亩土地达900多万元，楼面地价超过3700元，同等区域高出XX几倍。XX2007年GDP达到3055亿美元，排名第17，成都比XX多268亿美元，列第12位。XX主城区人口未扩张到三环以前就是500万人，而成都三环内主城区不到400万人。天津2007在1100多万人口的基础上，增长仅10几万人口，房价亦有惊人的涨幅。土地和住房供给的刚性，在需求增长的时候，价格只由支付能力决定，这符合西方经济学的一般规律。辽宁省2007年GDP超万亿元，人均GDP24645元，按2008年2月外汇牌价超过3000美元，在国际社会的一般研究中都认为300033、-6000美元是房地产高速发展期，北京在2006年中期人均GDP超过6000美元，其间的房地产发展形势超出一般想象。在省会城市中XX房价总体水平较低，XX房地产投资额和销售额达到辽宁省一半以上，XX作为东北振兴、环渤海经济圈的交界地带，房地产发展的战略优势地位非常突出。建设通往营口港的直通公路、发展滨海城市，抚顺、本溪、铁岭与XX同城，XX的三环内区域，将成长为XX同城的中心，二环、三环区域的房地产需求格局将发生根本性改变，当前正是XX房地产进入升级换代的新时期。这个时期并不土地位置蔓延发展，因XX总体财政收入250亿元左右，按照城市运营的一般思路，重点资金将投入到远郊区重点开发区域，用市中心34、高价土地拉房价，用远郊区基础设施投资拉形象，才能形成房价、地价和资本的互动效应，如果按照一般蔓延性发展，XX的财政收入水平无法满足地铁、轻轨和重点区域环境建设投资，市中心和远郊区，在投资价值上都要好于中间地带。XX在建设千万级人口大都会的过程中，必将带来房地产发展的多点井喷。沈北新区国家级综合改革试验区的政策优势和固定资产投资优势，为XX的房地产业的发展提供了持久动力。2.2房地产市场运行状况XX2007年7月商品房成交均价3774元，核心地段的公寓、名盘价格8000元左右，一环新盘40005500元，二环外临近商圈的新开发区域3500元左右，相对于全国省会城市处于较低水平，二环区域房价仍有较35、高上涨空间。XX市房地产供求总量基本平衡、结构趋于合理，房价运行平稳，继续保持平稳、较快的发展态势。XX市2007年1-11月房地产开发完成投资641.5亿元，同比增长38.6%，高于同期全社会固定资产投资增速2.4个百分点；占全社会固定资产投资比重为30.7%，比上半年高1.2个百分点。其中，商品住宅投资完成484.3亿元，同比增长38.7%，占开发投资的75.5%，继续保持主导地位。2006年，XX全市房地产开发建设累计完成投资538.3亿元，同比增长30.2%，其中111月份住宅完成投资349.2亿元，同比增长38.8%。而且，增量商品房的销预售面积、合同金额同比分别增长15.26%和136、1.3%；存量房的交易面积、交易金额分别比上年同期增长7.39%、10.92%。XX市房地产投资与销售额占辽宁省全境47，XX房地产市场经历XX近十几年的城市建设、商业化改造，成功实现转型，2004年一环、商业中心附近的城建东逸花园当年开盘4000元还遇到较大的销售压力，现在很多新开发区域、缺乏商业配套的楼盘都在4000元以上,XX房地产市场经历2007年消费观念和能力发生了重大变化。2.3 2007年XX市土地成交量注：由于部分成交地块详细信息未在网上公布，本部分各分项均作出说明。一、总占地面积共成交地块162宗，其中已知统计量为120宗，其120宗的地块总占地面积1056.3万平方米。二、37、各区域成交地块数量1各区域成交地块总量（单位：宗）长白大东东陵和平皇姑浑南沈北沈河铁西于洪宗数127111452651517142各区域已知地块成交量（单位：万平）长白大东东陵和平皇姑浑南沈北沈河铁西于洪宗数878125133731710面积82.984.941.646.724.3120.9462.514.187.990.4年沈北新区成交地块达51宗之多，其中37宗地块面积达462.5万平，成交面积远远超过其它区域，占总成交量的30以上，接近位于XX南部的浑南新区的倍。由此可以看出，2007年沈北区域的土地放量，必带来未来3-6年甚至更长时期的开发热潮，随着各地块的逐步启动，该区域也必成为XX38、未来的主发展方向，未来发展潜力巨大。从单宗土地规模来看，规模地块集中于长白、大东、浑南、于洪、沈北几个区域u 浑南区域成交地块26宗，其中13宗地块面积为120.9万平，成为沈北新区发展的绝对竞争板块，实力不容小觑。u 铁西区自2005年以来的三年发展，已逐步成为成熟的居住区，但从07年成交的土地情况来看，以小规模多项目运作为主，未来2年是该板块成熟的时期。u 长白板块自长白岛的规划建设实施，区域得到了快速发展，07年的土地增量主要集中于此，且以规模开发为主，未来3-6年，该板块将成为引导高端人群消费区域。u 于洪区与沈北新区相似，受城市外扩带动，逐步发展成熟。但区域对沈城呈现包围式，无集中的39、发展空间。目前已成交的土地主要集中在于洪新城和通向沈北的两个区域内，未来会成为沈北新区发展的分流区域。u 沈河、皇姑两区则少有地块供应，土地资源稀缺。三、各区域成交均价（根据简单平均数原则估算）长白大东东陵和平皇姑浑南沈北沈河铁西于洪土地成交均价4061700110641177014576214822429通过以上简单算数平均数法估算情况可以看出，土地资源的日益稀缺引起的土地价值提升现象极为明显，市内五区的土地成为绝对的高价值土地。u 和平区、大东区的土地价值最高，长白区域的长白岛规划、借势浑河景观资源的价值战备也使得该区域的土地价值迅猛增长。其它各区域的土地价格也日趋增值。 u 铁西区年成交40、地块均为工业用地，成交价格最低。u 沈北新区作为新兴的发展区域，处于发展初期，是除铁西区之外价位最低的区域，单宗价格，具有很大的利润空间。u 由于皇姑区、沈河区可查资料成交价格只有一宗地块，不具备普遍性，这里不作比较。长白区域发展趋势可以自成一派，故单独列出。四、可知不同用途地块的成交状况（单位:万平）居住商业商业工业公共建筑宗数5910483成交面积6058.631.5416.32.6从土地用途来看，居住是主要的土地利用方式，但也可看到2007年，随着政府战略的转变，产业的逐步完善和调整，越来越多的工业用地出现。2.4 2007年XX市住宅因统计销售区域的扩张表现平稳增长月销售商品住宅10041、万平方米2007年全年商品住宅销售量为1152.85万平，月均销售量为96万平。网点销售量为78.19万平，办公及写字楼销售量为17.8万平，车库及其他销售量为54.42万平。从各种物业形态的月成交量上来看，商品住宅在4月及9月呈现两个波峰，单月成交量在150万平以上，其中9月成交量最高，达到215.7万平，由此可见，4月及9月前后为购房的高峰期。其他类形态物业全年成交量，除车库类在5月呈现高峰外，其他物业形态月成交量较为平稳，与时间的相关性不明显。 不同区域商品住宅的销售量（单位：万平）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计沈河区 2.911.061.426.952.1142、41.812.417.593.9822.0638.3和平区 6.223.54.1510.683.368.566.498.3911.336.586.556.4382.24皇姑区 6.532.112.58.143.354.594.443.7911.867.213.795.363.61铁西新区 11.997.464.6136.198.4619.4111.6411.1944.749.3717.7218.94201.72大东区 8.134.445.2917.995.6212.967.6810.626.527.718.489.16124.58东陵区 8.973.273.5616.176.657.39.1643、15.6233.5216.3216.639.23146.4于洪区 20.579.098.4537.1119.4822.814.3114.9144.7323.3623.2617.29255.36浑南新区 5.493.681.5312.84.236.228.89.4713.328.118.116.2187.97苏家屯区 1.380.781.696.132.822.412.033.653.6223.575.1935.27沈北新区（新城子）5.632.762.016.884.117.294.0311.2815.047.7311.598.4486.79XX市各区域销售量均在4月及9月呈现销售高峰，时间上44、恰为五一、十一长假前期，而在这两个假日月份，销售量极度下滑。2007年的利率上调时间分别为3月、5月、7月、8月、9月、12月，与上图相比较，利率的上调对我市商品住宅销售量无明显影响，购房者需求与利率上调无明显相关性。区域上来看，于洪区销售量始终位于全市各区域首位，铁西新区紧随其后，东陵区销售量在后半上涨趋势明显，一度赶超于洪区。新城子区即沈北新区，下半年销售量猛增，8月较7月增加近2倍。虽然在10月销售量跟随全市市场趋势缓慢回落，而在11月、12月再度上升，销售量高于浑南、和平等区域，发展势头看涨。不同价位商品住宅的供求比（供求比=消化量/上市量）从上图可以看出，2007年上半年，3000-45、4000价位供求比比值最大，始终大于1，而且在1月及5月均达到2.5以上。表明在这一价位的商品住宅需求远大于供给，需求势头强劲。2007年下半年，2000以下及6000以上商品住宅供求比比值异军突起，超过其它价格区间，其中10月达到最高峰，需求量接近供给量的2.5倍。另外，5月及10月商品住宅供求比比值呈现波峰，各价位中最高达到2.5，也就是说，销售量是上市量的两倍还多，需求远大于供给。结合月度消化量，可以推断5月及10月销售量急减与上市量不足有很大关系。不同套型商品住宅的销售量（供求比=消化量/上市量）2007年上半年，各面积区间供求比比值多分布在1以上，表明需求大于供给。2007年下半年供46、求比比值有所下降，徘徊在1上下，需求量与供给量基本平衡。总体来看，2007年全年，需求量大于供给量，房地产市场看涨。从面积区间上来看，u 60上半年需求量大于供给量，下半年需求量回落。u 60-90全年需求量与供给量基本平衡。u 90-120上半年需求量约为供给量的2倍，下半年供求基本平衡。u 120-144供求量全年波动较大，供求基本平衡，但在个别月份，1月及5月需求量猛增，供给不足。u 144以上全年来看需求量旺盛，供给不足。二、价格状况：1.不同物业类型价格普通住宅全年价格稳中有升，别墅价格波动较大，价格集中在4000-6000左右。网点、办公及写字楼、车库等价格在5000上下波动。2047、07年1-8月受央行频繁加息等因素影响，商品房及商品住宅价格在波动较大。9-12月央行仍有加息政策出台，价格表现平稳，略有上升，表明加息对市场的临时性影响大于长远影响。具体来看，XX市商品房全年均价为3560，商品住宅全年均价为3344，整体运行平稳，价格有所上升。2.不同区域价格u 沈河区价格最高，维持在5000上下。u 和平区上半年价格较高，在4000-5000之间，但在6月起价格有所回落。u 大东区、铁西区及皇姑区全年价格走势较为平稳，在3000-4000之间。u 同属于XX周边区域的浑南新区、东陵区、于洪区上升势头较为明显，由年初的3000左右，上升到3000-4000之间，其中浑南新48、区更是一跃突破4000大关，实力不容小觑。u 苏家屯及新城子区均价均在3000以下，苏家屯全年价格走势较为平稳，新城子区即沈北新区价格波动较大，于3月跌进1000大关，但在4月马上反弹，并在后续阶段走势良好，短短几个月间，上涨近500，而且仍然持续走高。u 以上不难看出随着XX的不断外扩，中心区域房价走势趋于平稳，而位于周边区域的沈北、浑南等区域房价涨势明显。另外，浑南房价已步入4000大关，上涨空间有限，而沈北区域由于起步较晚，目前房价较低，发展空间巨大。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月沈河区49885183488050484953513447925481490150649、948825094和平区521942764229408044553847361137213873415139934164皇姑区378336753300392936643903320836143704385733703162铁西区360935803318350937203842356738313678375939263515大东区381837343095388537783906363839153675372838774146东陵区269833242785287030843111377135133392362634763268于洪区27112884288430482962320728843373350、156300532443393浑南新区281232203620392736813453334537123783390840234330苏家屯228326502116242021222265215221822201221621912353新城子1823223010542088218924482485253123822486259526612.5 2007年12月份XX市商品房市场基本情况 商品房市场总体运行情况 1、商品房批准预售和累计可售情况 12月份全市商品房批准预售面积为145.36万平方米，其中商品住宅批准预售面积为108.68万平方米，与上年同期相比分别下降了6.70和17.48。从月51、度环比数据看，分别下降了44.80和53.77，这主要是 “冬季房交会”的召开，全市商品房和商品住宅的批准入市量较大，而12月审批入市量则转为正常状态，导致环比有所下降。（参见图1） 图17：XX市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图 截止12月份，全市商品房累计可售面积1323.13万平方米，其中商品住宅累计可售面积827.04万平方米，同比分别增长了29.85和31.46。从12月末全市商品房累计可售面积构成看，商品住宅所占比例为62.51，低于同期全市登记销售商品住宅所占比例25.95个百分点，这说明尽管目前全市商品住宅批准入市量有所增长，但商品房累计可售面积中商品住宅面积比例仍然偏低52、。按12月商品住宅月均销售套数计算，面积段在144平方米以上的累积可售商品住宅销售周期较长，按现行销售速度计算，该面积段商品住宅足够销售三年以上。这说明，目前全市大面积商品住宅存在滞销现象，切实改变商品住宅供应结构是当务之急。 商品房实际登记销售情况 12月份，全市商品房实际登记销售面积为104.75万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为90.19万平方米，商品房和商品住宅的实际登记销售面积与上年同期相比分别大幅增加了144.57和173.47。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积分别下降了8.98和12.69。112月全市商品房实际登记销售面积为1303.24万平方米，其中商53、品住宅实际登记销售面积为1152.83万平方米，与上年同期相比分别增长17.71和17.20，说明目前全市商品房和商品住宅销售状况依旧持续旺盛。 图18：XX市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图 不同物业类型商品房销售结构 从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，各类型物业商品房均保持了稳中有升的态势，其中办公用房和写字楼与去年同期相比增长幅度最大，为322.22，其次是普通住宅与去年同期相比增长了173.50。12月份全市商品住宅成交面积占总量的85.90，比上个月减少了3.67个百分点。（参见下表） 图表19：2007年12月XX市不同物业类型商品房销售结构表项54、 目 类 别 销预售面积（万平方米） 同比增长 （） 所占比例 （） 商 品 房 总 计 104.75 114.57 100.00 其 中 住 宅 小 计 90.19 173.47 86.10 普通住宅 89.98 173.50 85.90 别 墅 0.21 162.50 0.20 网 点 9.18 27.50 8.76 办公用房、写字楼 1.14 322.22 1.09 车库及其它 4.24 78.15 4.05 不同套型商品住宅供求结构 从12月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为42.87万平方米，占批准预售商品住宅面积的39.45；90120平方米套型商品55、住宅面积合计为39.63万平方米，占批准预售商品住宅面积的36.47；120144平方米套型的商品住宅面积合计为15.02万平方米，占批准预售商品住宅面积的13.82；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为11.16万平方米，占批准预售商品住宅面积的10.26。 从12月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为39.72万平方米，占登记销售面积的44.04；90120平方米套型的商品住宅销售面积合计为28.28万平方米，占登记销售面积的31.36；120144平方米套型的商品住宅销售面积合计为14.48万平方米，占登记销售面积的16.05；144平方米以上56、套型的商品住宅销售面积合计为7.71万平方米，占登记销售面积的8.55。 从不同套型商品住宅的供求结构来看，本月除6090平方米套型和120144平方米套型外，其它各面积段商品住宅的供给比重均略大于需求，呈现不同程度供大于求的态势。从近几个月成交情况看，90120平方米的中等偏大户型入市量比例持续增加，考虑到全市居民的可支配收入水平，需要控制大中户型的市场供给量，进一步推进中小户型供给。（参见表2） 表20： 2007年12月XX市不同套型商品住宅供销结构表 套型面积 （平方米） 上市面积 （万平方米） 所占比例 （%） 销售面积 （万平方米） 所占比例 （%） 60 17.43 16.04 57、8.73 9.68 6090 25.44 23.41 30.99 34.36 90120 39.63 36.47 28.28 31.36 120144 15.02 13.82 14.48 16.05 144 11.16 10.26 7.71 8.55 合 计 108.68 100.00 90.19 100.00 不同价位商品住宅供求结构 从12月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，20003000元/平方米的商品住宅面积为25.31万平方米，占批准预售面积的23.29；30004000元/平方米的商品住宅面积为22.88万平方米，占批准预售面积的21.05；40005000元/平方米的商品58、住宅面积为34.62万平方米，占批准预售面积的31.86，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的七成以上。 从全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，12月份，商品住宅销售最大的面积段是30004000元/平方米为29.27万平方米，占登记销售面积的32.45；其次是40005000元/平方米的商品住宅销售面积为22.90万平方米，占登记销售面积的25.39，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。 从不同价位商品住宅供求结构对比情况可以看出，12月全市只有2000元以下和30004000元/平方米的商品住宅供应比例略低于销售比例，呈现供不应求的态势59、；而其他价格段的商品住宅供应比例均高于销售比例，呈现出不同程度供大于求的态势。（参见下表） 图表21： 2007年12月XX市不同价位商品住宅供销结构表价格类别 （元/平方米） 上市面积 （万平方米） 所占比例 （%） 销售面积 （万平方米） 所占比例 （%） 2000以下 3.12 2.87 4.39 4.87 20003000 25.31 23.29 19.86 22.02 30004000 22.88 21.05 29.27 32.45 40005000 34.62 31.86 22.90 25.39 50006000 17.24 15.86 10.85 12.03 6000以上 5.560、1 5.07 2.92 3.24 合 计 108.68 100.00 90.19 100.00 商品房价格运行情况 12月份，全市商品房销售均价为3718元/平方米，同比上涨了4.20个百分点，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3972元/平方米，与上年同期相比上涨了4.14个百分点。12月全市商品房销售均价与上个月相比上涨了3.59个百分点，市区商品房销售均价环比则上涨了4.36。12月份，全市商品住宅销售均价为3479元/平方米，比上年同期小幅上涨了2.81，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3675元/平方米，比上年同期上涨了3.75。从月度环比61、数据来看，全市商品住宅销售均价微幅上涨了0.69个百分点，市区商品住宅的销售均价微幅上涨了0.33个百分点。从总体情况可以看出，本月全市商品房和商品住宅的销售均价与上月相比基本变化不大，但与去年同期相比涨幅依旧明显。（参见图3、图4） 图表22：XX市商品房销售均价月度走势图 图表23： XX市商品住宅销售均价月度走势图 12月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3474元/平方米，与上个月相比微幅上涨了0.75个百分点；别墅的销售均价为5381元/平方米，与上个月相比下降了22.54；网点的销售均价为5006元/平方米，与11月相比小幅上涨了6.65个百分点；办公用房、写字楼的62、销售均价为4564元/平方米，与11月相比下降了16.90个百分点；车库及其它类物业的销售均价为5789元/平方米，与11月相比上涨了29.31个百分点。12月，除别墅和办公用房、写字楼的销售均价大幅度下降外，其他类型物业的销售均价较11月均有不同程度的上涨。（参见图5） 图表24：2007年12月XX市不同类型物业销售均价对比图 （二）沈北新区成为XX商品住宅销售热点区域12月份，沈北新区商品住宅销售面积8.44万平方米，增长247%，列市区第三位。苏家屯区虽然有365%的增幅，但12月销售面积比沈北新区少3万多平方米，核心市区和平销售面积380%的增幅主要是有原归属于洪区的长白划归和平管辖63、。全市商品房销售面积排名前三位的分别为铁西新区、于洪区和东陵区，其销售面积依次为21.11万平方米、18.86万平方米和10.43万平方米，与上年同期相比均呈现了大幅度的增长，依次为144.86、141.99和86.75；其中商品住宅销售面积排在前三位的为铁西新区、于洪区和东陵区，同比依次大幅度增长了179.48、163.51和101.80。从112月份的销售数据来看，目前全市商品住宅的销售热点主要集中在西部的于洪区、铁西新区和东部的大东区、东陵区，这四个区域商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积的六成以上。（参见表4） 表25：2007年12月XX市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比64、表 区、县（市） 商品房 商品住宅 销售面积 （万平方米） 同比增长 （） 销售面积 （万平方米） 同比增长 （） 沈河区 3.14 27.42 2.06 64.29 和平区 9.52 399.42 6.43 380.32 皇姑区 7.79 225.49 5.30 207.96 铁西新区 21.11 144.86 18.94 176.54 大东区 9.60 94.80 9.16 127.92 东陵区 10.43 86.75 9.23 99.68 于洪区 18.86 141.99 17.29 160.74 浑南新区 6.95 145.68 6.21 150.35 苏家屯区 5.43 307.4665、 5.19 365.59 沈北新区 9.68 233.94 8.44 247.44 新民市 1.95 236.99 1.65 262.01 辽中县 0.00 -100.00 0.00 -100.00 法库县 0.01 -58.55 0.01 康平县 0.27 2069.19 0.27 3298.63 注：法库县去年同期无成交。 在XX12月楼市的数据中不难看出，XX项目投资测算在普通产品价3300的格低于全市平均价格的条件仍然能保证40%左右的净利润水平，项目具有较高的投资价值。沈北新区商品住宅12月份均价2700元，主要是沈北新区蒲河新城以北，新城子、清水、马钢等地区房价2000元左右，而蒲66、河新城的辉山、道义等地高档产品洋房已达到5000元，高层已经上涨到3400元的水平，虎石台地区因开发较辉山和道义晚两年，产品品级、规划层次都定位在经济适用房水平，在蒲河岛、轻轨未动工、配套不齐全的情况下，普通项目均价达到2800元左右。随着2008年沈北新区政府办公楼、蒲河岛、轻轨的全面动工，虎石台地区作为沈北新区蒲河新城的中心区，价值不断高涨，类似辉山皇帝龙邸、大溪地等高档项目的开发必然迎来上佳机会。第三部分 区域房地产市场分析3.1区域市场供给分析区域内现有供给量及结构情况调查A. 个案供应量小、产品品质较低，本案上市竞争较弱现有在售项目总供应量约88万平，个案供应量较小；供应产品以普通多67、层、小高层、高层为主，产品无创新，品质较低；开发商知名度较低，竞争强度相对较弱。B. 双拼、联排、别墅产品为市场空白，本案启动期产品市场机会较好现有供应结构看，洋房、双拼、联排产品为市场中空白产品。可预见本案一期供应的别墅、洋房、小高层产品市场机会较好，竞争较少。C. 户型结构集中于一居室、二居室的中小户型，紧凑三居室等产品较少，给予本案产品较好的销售卖点。 现有供应户型看，在售产品以二居室的产品为主，一居室的产品为辅，三居室产品较为少见。这相对于以紧凑型三居室为主要供应产品的本案又是一个较好的机会。图表26：虎石台区域现有在售项目产品情况表楼盘建筑面积产品形态户型开盘时间瑞成万方园20万平多68、层/高层一居30/二居60%/三居10%2007-10星城国际31.4万平多层/高层一居20%/二居70%/三居10%2007-03古城新都雅苑18.2万平多层/高层一居15%/二居80%/三居5%2007-06富城时代15多层一居10%/二居80%/三居10%2004-12新街坊3（一期）小高层-未定（数据来源：实地走访）区域未来供给量及结构情况调查A. 图表27：虎石台区域中央绿岛及其周边项目未来供应表位置项目占地面积建筑面积岛上冠都国际153.61307.23金科房产17.9335.87新湖商业59.25118.51诚丰地产56.17112.33保利地产18.0036.00东泰地产59.69、28118.56岛外坤博园19.8039.60鑫宁地产6.8513.71XX地产49.7399.47富城德源55.00110.00富城苗圃项目20.0040.00合计515.641031.27（注：表中项目是目前规划中可以预见的供应量情况，不包括正在洽谈及潜在进入的开发企业供应量）（数据来源：沈北新区规划局）区域市场无大型综合社区产品供应，且品质低下、单一，可见开发商储地量较多，且个案规模较大、产品结构逐渐完善，竞争将在2009年逐步表现激烈。中高档酒店、商业等复合业态提升了区域形象，完善了城市功能，为区域升值预期提供了条件。XX项目顺应沈北规划中心区、绿岛优势，占领先机，将有利于确立区域市场70、领导定位，3.2区域市场需求分析区域内现有需求情况调查从目前在售项目的供销情况来看，2007年区域内整体消化能力不强，消化率较低。区域内消费者对区域内未来价值判断不明朗，多持观望态度，但随着2007年全国房价的大幅上涨，虎石台区域普通新建住宅在2008年初也达到接近3000元的单价水平。然而从2007年XX土地交易总体水平上不难看出，沈北数倍于其它区域的交易宗数和37%以上的土地面积，房地产开发商已经磨刀霍霍，沈北区域的价值随着众多开发商的投入和竞争，市场将更快接受虎石台蒲河岛这一后开发区域的价值。综合性大型社区，多样化产品，必将迎合市场对品质和生活方式的需求。（数据来源：实地走访）3.2.271、区域内在未来需求情况调查目前区域内需求来源于三方面：一是现有住户及实力客层需求未得到满足而产生的升级需求；二是未来产业启动带来的就业人群产生的居住需求；三是市内及外地人群判断区域价值及升值空间后产生的投资需求；四是主动郊区外或被动郊区化的城市外溢人群。根据沈北新区规划，另建设一个100万人口级新XX的规划会在沈北新区的发展中逐步实现。新移民将主要来自选择郊区大宅生活的中产阶级和大批技术劳动者、毕业生、自由职业者群体，思维前沿、创造力强、追求发展和品质，对生活方式要求较高，中产阶层选择欧美的洋房联排生活，而处于创业期的新移民群体，将在收入、价格压力下结合自身的爱好，选择郊区大型综合社区的高层生活72、。按每四人一套房标准衡量，沈北新区未来5-10年，住房需求在2500万平方米以上，而XX2006年一年的销售量为1000多万平方米，即使按10年衡量，每年住宅需求达到250万平方米。在一心两翼的规划格局和地理位置条件下，虎石台商贸中心区将达到每年100万平方米以上的需求，可保证单体大盘项目销售量达到10万平方米以上。图表29：沈北新区虎石台区域在售项目重要相关指标表项目开盘时间入住时间消化量平均年消化量富城时代2004.122007.6155星城国际5.18万10.4万瑞成万方园未开盘2008.12约0.83万4.98万古城新都雅苑无销售许可证未定未知未知新街坊未开盘未知003.3区域市场价格73、分析目前区域内价格情况调查在售项目均为多层产品，均价约为2700元/平米。在售项目属初级产品，不能作为项目的价格参考。同为蒲河新城的道义和辉山地区综合性大盘、中高档项目具有较好可性，而辉山、道义中高档产品2008年初售价已达到3300元以上，花园洋房4500元以上，联排6000元以上。虎石台普通产品与2006年相比，均价已增长8%以上，随着蒲河岛建设，区域中高档产品需求释放，本案在一般增值和产品创新、环境优势方面具有较大的价值增长空间。（数据来源：实地走访）未来区域内产品价格情况预测图表31：XX市历年商品住宅价格（单位：元/平方米）时间200220032004200520062007年1-774、月均价296929933049311032223312年增长率-0.8%1.87%2%3.6%4.56%（注：该表所列均价为XX房产局数据，较为保守，2007年7月XX商品房均价3774元）市场调研数据显示，道义区域07年价格增长已达11%、辉山区域07年价格增长已达13%，虎石台区域07年价格增长也超过了8%。2008年11月，XX主城区商品房成交均价5034元，一环内外主要楼盘价格都在5500元左右，三千多元的均价，将较强的吸引市场购买力。3.4项目价格参照分析1 临近区域内，中低档次楼盘与中高档次楼盘价差从临近区域两种档次楼盘价格来看，产品线对价格影响较大小高层升值能力最弱，联排别墅升值75、能力最强，但涨幅均在20%以上。从多层产品的市场表现来看，虎石台区域多层价格与道义涨幅相近，如按此按估下虎石台区域小高层的涨幅应该在20-25%左右。图表32：项目（单位：元/平）辉山区域虎石台区域道义区域洋房小高联排多层小高多层小高07年均价中高档4500645036003300中低档3230330044002750250029002800差价1270205070050006-07价格增值6502000600600500涨幅30%40%27%27%21.7%参考楼盘r 辉山区域：大溪地、皇第龙邸、九如溪谷、中体花园一号、泉涌新镇、七里香堤、翔凤山水国际、水墨丹清、阳光洛可可、风度泊林、水木康76、桥、山水文园、浅水湾r 道义区域：绿茵湖畔、步阳江南甲第、雷明雅阁、香树湾、中央大学城、富城俪景、大学新城、瀚博西耶纳r 虎石台区域：星城国际、富城时代、新街坊、瑞成万芳园（数据来源：实地走访）2 沿河景观产品价差河景是项目打造增值的价值点，从同区域河景房与非河景房相比较来看，景观洋房的差价在700元/平，景观高层的差价在500元/平。且河景房的年增值能在强于非河景房约5%-8%。图表33：项目（单位：元/平）蒲河沿线浑河沿线湖边、河边项目景观别墅景观洋房非景观景观非景观07年均价中高档6270420057806600中低档43703600洋房28754900洋房5000高层44005900差77、价190060088070006-07价格增值20007005001150洋房400高层7671200涨幅40%28%20%22%洋房11.25%，高层21%20%参考楼盘河景项目r 浑河沿线：钓鱼台7号、远洋天地、阳光100、假日伊丽雅特湾、新世界花园、浦江苑、新华国际公寓、东方威尼斯、金水花城、河畔新城、在水一方r 蒲河沿线：翔凤山水国际、七里香堤、九如溪谷、中体花园一号r 湖边、河边项目：地王国际、泰宸湖畔花园、未来城、格林SOHO非河景项目r 浑河沿线：格林生活坊、SR新城、中国女人街、富都丽景、塞纳家园r 蒲河沿线：水墨丹青、亚瑟蓝湾、阳光洛可可、风度泊林r 湖边、河边项目：受区域土78、地资源稀缺影响，暂无可参考项目（数据来源：实地走访）3 政府规划“岛”价差从规划角度来看，“岛”是价格增值点，“岛”外的定价则略低于“岛”内，但相差不大，目前可借鉴的长白岛高层的增值能力远弱于洋房的增值能力。图表34：项目（单位：元/平）长白岛高层洋房07年均价岛外47007000岛内5100650006-07价格增值4001500涨幅8%25%参考楼盘r 长白岛内：远洋天地、万科城、格林生活坊r 长白岛外：新加坡城、钓鱼台7号（数据来源：实地走访）4 品牌价差品牌给予项目溢价空间，目前来看，品牌对各类型产品均有较大的溢价支撑。品牌约有400元/平及5%左右的增值空间。图表35：项目（单位：元79、/平）品牌非品牌沈北南部沈北南部06-07价格增值洋房1000别墅200013006001000涨幅洋房33%别墅40%27%27%22%参考楼盘品牌：r 南部：万科城、金地国际花园、新加坡城、阳光100、恒大绿洲、泛美华庭、沿海国际中心、金地国际花园、钓鱼台7号、远洋天地、假日伊丽雅特湾、新世界花园、浦江苑、河畔新城、阳光100r 沈北：大溪地、九如溪谷、中体花园一号、步阳江南甲第非品牌：r 浑南：坤泰新界、港基双水岸、博荣水立方、理想新城、金水花城、上河城、SR国际新城、新华国际公寓、金水花城、在水一方、东方威尼斯、r 沈北：泉涌新镇、七里香堤、翔凤山水国际、水墨丹清、阳光洛可可、风度泊林80、水木康桥、山水文园、浅水湾、绿茵湖畔、雷明雅阁、香树湾、中央大学城、富城俪景、大学城、瀚博西耶纳、星城国际、富城时代、新街坊、瑞成万芳园（数据来源：实地走访）5 区位价差从区位来看，区域价格虽无可比性，但涨幅速度确存在一定相似，如按浑南高层的增长速度来看沈北多层、洋房的速度，则可知未来两年，沈北的洋房类产品将年均涨幅20%左右。图表36：项目（单位：元/平）浑南沈北07年均价中高档高层5420洋房4700联排别墅7790中低档高层4625普通多层2950联排4370价差约80006-07价格增值864元/平洋房1200普通多层800联排2000涨幅21%洋房32%普通多层38%联排40%参考81、楼盘r 浑南：坤泰新界、泛美华庭、港基双水岸、博荣水立方、理想新城、金水花城、上河城、沿海国际中心、SR国际新城、金地国际花园r 沈北：中央大学城、雷明雅阁、皇第龙邸、泉涌新镇、绿茵湖畔、七里香堤、九如溪谷、步阳江南甲第、大溪地（数据来源：实地走访）6 项目规模价差从50万平以上规模项目的市场表现来看，联排别墅的增值能力最强；北部的洋房因均是07年上市，未能看出价格涨幅，但与周边小规模项目对比来看，有1000元左右的价格差，这与南部板块的增值幅度相近。高层产品目前北部板块没有参考项目，但依市场数据及推断经验，规模项目区域性较弱，即可参考南部板块高层产品的增值能力，每年约在700-900元/平，82、18%-20%左右的涨幅。图表37：项目（单位：元/平）50万平以上项目南部板块北部板块07年均价中高档高层5790洋房4630，别墅8600中低档高层4300普通多层2900，高层2800价格差149006-07价格增值高层900洋房1200普通多层770联排别墅2000高层500涨幅高层22%洋房20.6%普通多层19.5%联排别墅40%高层22%参考楼盘南部板块r 浑南区域：河畔新城、金地r 长白区域：远洋天地、万科城、格林生活坊、新加坡城、新世界花园r 于洪区域：华城世界、恒大绿洲、阳光100北部板块r 道义区域：绿茵湖畔、中央大学城、步阳江南甲地、阳光尚城、保利上林湾r 辉山区域：大83、溪地、恒基项目、皇第龙邸、九如溪谷（数据来源：实地走访）7 地铁沿线价差地铁一直是项目增值的重要因素。从地铁沿线楼盘来看，自地铁1、2号线承建以来，沿途项目价值均有较大提升。1号线沿途项目受起、始站所在地的两个郊区现状影响，增值能力弱于2号线沿途项目，但就本案之沈北区域而言，未来地铁3号线对沿途项目的影响幅度却是个可参考值，即未来受地铁3号线利好带动，本案每年将有700元左右的增值能力，年增涨幅度在15%左右。图表38：项目（单位：元/平）1号线2号线07年均价中高档60009000中低档37005960价差2300304006-07价格增值730元/平1880元/平涨幅15.7%36%参考楼84、盘r 1号线：领先国际城、千缘爱都国际、新湖四期、华鹏银调尚层、亚美利加、第一城、漾日华庭、海逸诗阁r 2号线：五里河城、商会总部大厦、昌鑫置地、银河国际大厦、华府天地、领先国际、XX财富中心、中央大学城、步阳江南甲第、SR国际新城、沿海国际中心、听雨观澜（数据来源：实地走访）8 发展潜力从增值潜力来看，近郊的三个区域自2005年起步并发展壮大，现年平均增值能力在670元/平，年平均涨幅在15%以上。这表明效区化进程速度较快，近郊区域将在未来两年进入快速发展期。参考此三个区域的发展现状来预估下沈北区域未来两年的增值能力至少保证在400-600元/平，涨幅约在10-12%左右。图表39：项目（单85、位：元/平）于洪东陵浑南07年均价中高档48007650（含别墅）5400中低档357543004320价差12253350108006-07价格增值620550850涨幅15%15%21%参考楼盘r 于洪：阳光尚城、恒大绿洲、保利上林湾、华锐桃源欣城、富丽阳光、世代龙城、华城世界、依云北郡r 东陵：东方欧博城、听雨观澜、圣罗伦斯、碧桂园、清韵百园、第五大道花园r 浑南：坤泰新界、泛美华庭、港基双水岸、博荣水立方、理想新城、金水花城、上河城、沿海国际中心、SR国际新城、金地国际花园（数据来源：实地走访）9小结：借鉴以上八项指标分析可得到如下结论：图表40：评价指标增值（元/平.年）涨幅（%）档86、次价差（元/平）同区域档次不同500-600均在20%以上洋房1000-1300/联排1800-2000/多层500-700/高层300-500河景700-150020%-26%洋房1500高层500“岛”规划400-9508%-16.5%(岛内岛外差)200-500品牌145022%-30%1000-1500区位864-130021%-36%800规模110024%1400地铁730-130515.7%-25.82300-2670发展潜力550-67010%-12%1100-1500 目前，虎石台区域在售项目（富城时代、新街坊）多层价格与小高层价格相当，约2800元/平，如考虑以上增值指标的87、溢价效果，可将24层、18层产品定价为3300元/平；12层、15层产品定价为3400元/平，花园洋房定价为4000元/平，联排5500元/平。第四部分项目价值分析4.1项目投资的时机图表41：绿岛规划夜景XX沈北新区长期以来一直依托自然及景观资源，发展农业及农产品加工产业。2006年受国务院批准，成立沈北新区，并将此区域规划为“国家级新区”，并确定发展目标十年再造一个XX城。同时成为东北发展的重点扶持区，未来将成为“东北第四增长极”。而虎石台区域是规划中的沈北新区EBD。XX2008年人代会，已确定XX三环内为主城区，XX建设成为千万人口的大城市，未来十年新增长的300万人口将主要以具有较强88、技术能力、知识水平的创新人群为主，这部分人群勤奋创业，思维活跃，必将带来XX房地产市场的极度活跃和发展。沈北新区作为国家级综合改革配套试验区，将成为新移民的主要区域，虎石台是沈北规划中心区域，在这个大潮中将会不断的放大中心优势，集聚更多优质资源和资本，成为未来投资和置业的良好选择。4.2地块特征分析项目区位分析项目位于沈北新区内，沈北新区坐标介于东经12316至48，北纬4154至4211之间。图表42：XX市三大发展区域示意图 图表43：沈北新区整体布局图区域规划分析A：项目位于沈北新区国家批准的第三大国家级新区。B：项目位于沈北新区虎石台开发区沈北新区的中央商务区。C：项目东临棋盘山旅游区89、西临沈北大学城、南达XX市内、北接铁岭城。D：项目所在区域内中、小学校、医院、商业、交通、景观休闲、娱乐配套齐全。E：项目所在区域产业多样，欧盟工业园、农产品加工、轻纺服装城、电子光纤等产业聚集。F：从政府倡导“南优北统”的城市发展方向来看，项目所在区域为08年内热点区域。区域价值分析A价值珍稀城市土地日益趋紧的情况下，热点片区逐年外拓，2006年以来，XX市规模住宅用地供应主要集中在三环以外的沈北新城、浑南新区及于洪新城，B发展契机巨大依托蒲河景观资源，成为全市乃至国家规划发展的重点区域；与城市西部工业走廊、浑南地区、棋盘山风景区同步发展，本案借势此力，发展契机巨大。C配套渐趋完善宗地所属90、的中央商务区概念提出已有二年，区域内交通、商业、医疗、学校等生活配套，正在加速完善中。4.3项目规划方案项目以“如鱼得水”的规划理念为前提，结合地块形状，形成“鱼”型规划。规划以五处节点为主要思考点入口门户形象、滨水会所的设想、联排别墅的迷宫阵列以及浮岛构想、多层组团的围合院落。其中：以利用“鱼”身体的头和尾巴两处位置设计公共空间，强化其公共性。以鱼骨为交通纽带和景观纽带，将各组团有机分割、围合。这样的规划理念及设计方案真正体现了大盘的气度，同时为消费者提供了“如鱼得水”生活的平台。图表44：项目规划方案图图表45：项目规划方案鸟瞰图4.4项目交通分析图表46：虎石台区域与XX市内交通联系图291、号线5号线1号线3号线市府商圈太原街商圈北站商圈奥体中心商圈中街商圈32832843254325325325商 圈公 交轻 轨1号线2号线3号线4号线5号线A地铁二号线v 性质：全长31.865公里，北起道义组团，南至桃仙机场，设置25个站点。v 建设计划：2006年11月开工，预计将于2010年通车。v 建设影响：沿XX金廊布置，与金廊公交系统同步作用于金廊商业，缩短南部、北部城区与中心区之间交通联系，尤其利于沈北新区的发展。B地铁三号线v 性质：全长33.1公里，西起宁官，经过农业高新区，东至虎石台，设置19个站点。v 建设计划：将于2010年年底开工。v 建设影响：横跨市内六区，连接XX92、经济开发区、铁西工业区和太原街商业区、北站经济开发区、大东区、沈北新区等客流集散地区，建成后将大大缩短虎石台到市区的时间距离。 C轻轨v 性质：XX市预计建设4条轻轨，总长200公里。v 建设计划：预计沈北地区轻轨将在2008年动工，3年内通车。v 建设影响：东部串联棋盘山景点、世博园、鸟岛，北部贯通道义、虎石台、辉山、棋盘山。将成为沈北新区内各活跃经济板块之间的联系纽带，市民从XX东部进出沈北新区的时间也将缩短。D：现有公交系统现有的三条公交车可达北站商圈、市府商圈、北站商圈，方便区域内居民到达市内主要商圈，缩短了沈北区域与市内的距离，成为区域重要的交通枢纽。325路v 性质：XX北站虎石台93、，共21站，途经北塔、长客总站v 影响：方便区域内人群出行，同时成为区域与北站经济开发区的交通枢纽。328路：v 性质：马路湾新城子，共35站，途经XX站、XX站北、市政府、惠工广场、长客总站、虎石台v 影响：串联市内太原街、市府、北站三大商圈，为出行带来方便的同时，增加了区域与市内的交流。是区域内的重要交通路线。4325中巴v 性质：虎石台XX站，共30站，途经XX站、长客总站、市政府、北市v 影响：联系市内太原街、市府、北站三大商圈，为出行带来方便的同时，增加了区域与市内的交流。是区域内的重要交通路线。E：六纵六横道义规划后公交系统图表47：沈北新区“六横六纵”规划图2008年将投资10亿94、建设公交系统。小结：v 项目周边公交、轻轨、地铁三种交通方式一应俱全，交通便捷，方便居民抵达市内各大商圈，完成与市内的沟通，成为沈北新区内各活跃经济板块之间的联系纽带。v 项目交通良好，交通效率的大幅提高，将直接刺激区域板块的形成。4.5项目所在区域发展情况图表48：沈北新区区位图A：国家级新区 沈北新区是06年经国务院批准成立的，国家综合改革配套实验区，它的成立将带动区域整体发展并提升区域价值。图表49：沈北新区生态商务区概念规划图B：绝版区域，未来领袖地处国家第三个新区沈北新区虎石台开发区，是沈北新区“一心两翼”结构规划的中心区域，与规划中的沈北新区中央生态商务区、绿岛隔湖相望，这意味着地95、块是区域内绝版地块，未来升值潜力巨大，将成为沈北新区价值领袖。C：绿色沈北、生态新城重点建设蒲河生态走廊和沈北生态旅游走廊棋盘山风景区、XX国家森林公园、怪坡风景区和七星山风景区被新区的“绿色规划”有机串联在一起形成沈北生态旅游走廊；投资15亿元的蒲河整治工程，用两年时间建设出一条40公里长的蒲河生态走廊。力争用5至10年时间实现XX市委、市政府提出的“再造一座生态XX城”的目标。D：宜居的城区图表50：沈北新区生态商务区规划图 图表51：沈北新区路网规划图v 公路：2008年将投资10亿，建设 “六纵六横”路网工程。届时，沈北新区将实现与XX母城的无缝链接。v 轻轨：一条长达11公里的轻轨铁96、路专用线已纳入规划，将铺到蒲河新城。为引进百亿元以上大体量项目搭建新的发展平台，解决交通瓶颈。 v 地铁：地铁二号线将延伸至道义地区，跨过北三环、沈北开发大道，再穿越蒲河和正在开工建设的蒲河大道，贯穿整个蒲河新城。将使沿途企事业单位和高校师生及居民极大受益，加快推进城市化进程。图表52：陆港物流中心规划图 图表53：沈北新区宜居城市规划理念规划 v 物流通道：依托沈北2小时的出海路、40分钟的机场航空路及区内公路铁路干线密集、交通网络发达等立体交通网络，沈北新区正规划一个四通八达的陆港物流中心。E：企业培育、产业聚集、投资涌入v 培育规模以上企业2000家：沈北新区将引进培育规模以上企业20097、0家，主要经济指标每两年翻一番，实现工业产值2000亿元，财政收入40亿元，经济社会发展总体水平进入全省区（县市）的前列。v 500强企业：目前海内外投资者纷纷看好新区，美国通用电气、德国西门子、韩国三星、荷兰TNT、法国达能、中粮集团等10余家世界500强企业已落户区域内。v 国家级龙头企业：XX乳业、南京雨润、华美畜禽、金石豆业、禾丰牧业、东亚种业、通威饲料等近20家国家级农产品深加工龙头企业已相继落户于此。F：“北金廊”图表54：沈北新区绿岛金廊规划图“北金廊”的陆续开工建设，保证了区域商业圈的形成，为区域商业中心的发展提供前提和保障。v 道义区域内的繁华商业广场、步阳星级酒店等13个大98、项目。v 生态中央商务区内XX四星级宾馆、金科集团五星级酒店、香港诚丰商贸地产等项目4.6所在区域政策、经济及产业环境区域经济环境自2006年沈北新区成立以来，区域发展迅速。其中，固定资产投资、实际利用外资两项指标增长速度突出，这为后期产业投入打下良好基础。特别是随着晨讯科技、德信手机等牵动作用强、科技含量高的项目签约投产，增强了固定投资的后劲，拉动了全区经济的快速增长。（数据来源：焦点网）图表56：沈北新区2006年、2007年各项指标完成情况（数据来源：焦点网）生产总值固定资产投资实际利用外资规模以上工业产值财政收入06年180亿元184亿元2.1亿美元369亿元10.4亿07年1-9月199、62.4亿元812.8亿元3.6亿美元462.1亿元17.1亿元产业环境图表57：沈北新区农产品加工园规划A：六大特色产业保持三产平衡v 以农产品深加工为重点的辉山经济区v 以现代文化传媒为重点的虎石台经济区v 以物流商贸为重点的新城子经济区v 以优质米产业和七星山旅游为重点的西部经济区v 以林果产业和怪坡旅游为重点的东部经济区区域六大特色优势产业，为未来区域的产业发展提供了平台。B：四大创新产业带动区域发展v 培育发展农产品深加工产业，建设全国最大最好的农产品深加工产业集群；v 培育发展电子信息产业，建设东北亚科技创新与成果转化基地；v 培育发展物流商贸产业，建设东北地区物流贸易中心；v 培100、育发展现代房地产产业，建设中国北方最具魅力的生态宜居城市。支撑区域骨架，为带动区域发展提供保障。4.7项目SWOT分析4.7.1项目优势分析A. 本案所在位置为未来沈北新区的稀缺地块。B. 和湖北岸为沈北新区中央生态商务区，为本项目提供有利配套。C. 虎石台区域内，首个百万大盘。D. 中央绿岛湿地资源E. 地块费用成本相对较低，易实现利润。F. 规划设计及创新产品设计理念引领竞争优势。G. 紧邻203国道，交通便利。4.7.2项目劣势分析A. 开发商品牌、知名度较弱。B. 北侧和湖及沿河景观带可实现性未知。 C. 虎石台区域价值认知度较低。4.7.3项目机会分析A. 北部EBD中心区的开发及沈101、北新区政府的建设。B. 城市外阔带动郊区化发展。C. 产业工人北迁为区域带来的巨大的住宅需求。D. 南部东北旺力国际服装城建立带来一定的资富阶层购买力。E. 北部生态商务区建设带来的资富、权富、知富阶层购买力。F. 沈北新区政府的大力扶持。G. 项目全新生活方式推出，引领地产全新理念，营销发力。H. 投资者开始转向地产投资并开始关注并选择沈北区域。4.7.4项目威胁分析A. 区域周边品牌开发商进驻带来竞争压力。B. 国家及金融机构对房地产业所制定的政策的不确定性较大。4.8项目定位方案4.8.1项目市场定位项目定位：沈北新区财富中心北欧风情中高档大型综合社区项目地处沈北新区规划中心，是沈北的商102、贸中心区、中央绿岛，区域是新城中心，考虑项目周边缺乏成熟配套，结合规划与发展，项目以造城形态出现，有利于形成独立的生活区。沈北新区中心，北纬41度，穿越丝绸之路，纽约，地中海。移民之城，黄金道路，发展之城，与金融帝国纽约共同呼吸，与地中海共享风情与浪漫。项目概念：主动式生活 打造一个集生态景观资源，创新产品，多功能配套休闲设施及全方位物业管理服务于一体的大型中高档国际化生态人文社区，提供一种全新的休闲体验的“主动式”的生活方式，使其成为沈北新城乃至XX的新生活地标。 XX项目于XX第一次提出了“主动式生活、主动式居住、主动式投资（理财）”的开发理念。4.8.2客户定位核心客户：认可郊区化居住的103、市区知富阶层，这个阶层拥有较高知识背景、有较强分析能力和购买能力，对车轮文化有一定认知和愿望的知富阶层，对房地产产品和环境的价值具有较高渴望。沈北新区开发的蒲河新城，道义、辉山地区早两年开发，普通多层、高层到洋房、联排、别墅都受到了热情追泵，价格快速上扬。沈北新区政府驻地建设和蒲河岛的规模开发，凸显虎石台作为规划中心区的升值潜力。所在区域现有项目经济适用房类产品无法满足这一巨大需求。位于区域预期开发项目中最早以及对沈北未来价值，他们能够最充分地认知XXXX的价值；4.8.3项目产品定位北欧风情中高档大型综合社区，规划类别为：双拼与联排别墅、花园水景洋房、板式小高层、创新高层、商业、酒店办公及配104、套。图表58：项目产品定位规划图4.8.4建筑风格定位北欧简约主义风格；色彩淡雅，搭配简洁；造型简单，线条明快；质感深沉，品味非凡。4.8.5主要技术指标图表59：项目主要技术经济指标技术指标指标值占地面积52.9万平方米总建筑面积住宅940000平方米1067000平方米公建127000平方米容积率2.02绿化率51%建筑密度24.6%户数8046户户均建筑面积107平米4.8.6项目的施工进度全体进度：图表60：项目分期开发示意图项目整盘分六期开发，一期开发区域为红色区域；二期开发为浅黄色区域；三期开发为灰色区域；四期开发为深黄色区域；五期开发为绿色区域；六期开发为蓝色区域。当前已摘牌土地105、为前三块儿地，开发期约三年。4.9 市场营销启动期营销A：项目启动期阶段营销的策略目标消除市场对项目地的区域抗性，保证项目前期利润，重视其形成的热销气势和市场轰动效果，为后期提价奠定基础。B：项目启动期策略化解抗性本地营销：最大可能挖掘对距离无抗性的项目所在区域机构和团购客户（七所学校的老师）借力营销：充分宣传和利用EBD配套，强化主动式概念，化解对陌生区域的抗性低开高走的价格策略，增强项目的投资价值增强吸引力生活方式营销：主动式居住的生活方式本身就是吸引力体验营销：集中展示项目的核心价值区域价值营销：重点营销C：营销节点排期及具体措施图表61：项目营销活动安排07年11月1月08年24月46106、月 7月“侧面”营销（热身）营销铺垫期（造势）VIP蓄客期开盘强销生活体验馆开放，入口景观大道核心公共展示区施工期、XX会启动1.打造公司气势2.制造项目悬念3.引起业内关注1.建立吸引力2.消除抗性3.对公司和项目的整体宣传1.吸引力的持续增强2.意向客户积累和维护1.产品吸引力2.深入宣传1.XX会圈人2.业内炒作，主动式生活3.评选活动4.项目领域界定5.网络炒作1.新闻炒作2.启动XX中产阶层3.人居幸福指数调查4.报广跟进 “主动式居住”概念引出XX项目1.夏交会参展及论坛，炒作区域2.XX十八号开放3.内部认购4.展示为主1.开盘集中展示2.全球鉴赏会活动3.媒体全方位集中宣传产品107、营销费用预测，按建筑面积每平米100元计提，项目启动期总推销费用约1100万元。第五部分投资估算5.1项目总投资估算本项目总投资258400万元，开发成本244000万元。5.2项目成本费用结构序号项目金额 （万元）单位成本指标总成本费用比例一开发成本244034.932285.1794%1土地成本79971.62748.8630.95%2开发前期准备费7994.5974.863.09%3建筑安装工程费110503.661034.7742.76%4基础设施建设费43463.82407.0016.82%5公共配套设施建设费1085.0010.160.42%6开发间接费200.001.870.08108、%7不可预见费816.247.640.32%二开发费用14365.34134.526%1营销费用11084.08103.794.29%2管理费用3281.2730.731.27%3财务费用0.000.000.00%三成本费用合计258400.282419.69100.00%XX项目土地成本占总成本费用比例30.95%，土地获取时价格相对较低。主要成本发生在建筑安装和基础设施建设上，达总成本费用的59%，开发费用占总比6%，符合一般房地产开发费用指标。5.3获利能力评价全部投资资金财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=301097.02万元静态内部收益率（IRR）54%动态内部收益率109、(FIRR)=37%(i=12%) 经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目除达到基准的收益率外，还能超出基准收益，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（IRR）12%，且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。项目总投资额约为258400.28万元，总销售收入约为395859.94万元，总销售利润额（税后）约为84825.26万元。投资利润率=平均利润总额/总投资额*100%=84825.26/258400=32.83%销售利润率=平均利润总额/销售收入*100%=21.43%成本利润率该指标用于考察单位资本金的盈利能力。本项目的成本利润率情况如下：税前全部投资收益110、率43.77%税后全部投资收益率32.83%销售利润率该指标是房地产项目在开发经营期内正常年份的年平均利润总额与项目总投资的比率，考察单位投资盈利能力的静态指标。本项目的销售利润率情况如下：税前利润率28.57%税后利润率21.4%投资回收期(Pt)项目的回收时间由2个指标衡量，分别如下：静态回收期：税后回收期=3.42年;动态回收期: 税后回收期=3.8年(折现率12%)。该项目投资能在规定的时间内收回，该项目在财务上可以接受。5.4汇总经济指标汇总经济指标营业额395859.94直接成本244034.93总投资258400.28税前利润113100.35税后净利84825.26销售毛利率2111、8.57%销售净利率21.43%总投资回报率32.83%自有资金平均回报率141.38%资金峰值比例-33.08%保本售价（综合）3351.23全投资内部收益率IRR54%5.5项目敏感性、盈亏平衡分析 项目受价格影响变动较大，受成本影响变动较小，总投资增加10%，项目税后利润65941.45万元，总投资税后回报率23%。项目价格低于预期10%，项目利润56768.69万元，总投资税后回报率22%，项目对价格变动更敏感。项目土地价格增加10%，总投资增加到265537.28万元，税前利润降低至105963.35万元，税后净利润降低至79472.51万元，项目税后总投资利润率30%，可保证较好的112、项目收益。项目保本销售率76.64%，保本销售价格为3351元。（详细见附表6：敏感性分析表）。盈亏平衡计算表序号销售项目可销售面积销售平均价格单位成本盈亏平衡点安全余度(m2)（元/m2）（元/m2）保本销售价格保本销售率1联排47949.036575.002559.432708.3948.29%142.76%2花园洋房144701.434915.002387.932526.9164.38%94.51%324层152137.374170.003416.943451.4589.69%20.82%418层241915.124170.003245.443278.2286.16%27.20%515层113、32503.234270.002902.432931.7577.36%45.65%612层52624.974270.002902.432931.7577.36%45.65%7商务酒店56000.007800.003296.893330.1951.90%134.22%8南侧商铺38569.006125.002387.932526.9149.23%142.39%9广场商铺14431.007600.002387.932526.9140.61%200.76%10车位1719.5283000.0027554.4227554.4241.93%201.22%合计782550.674876.213166.92114、3351.2376.64%45.5%折现率i=10%i=12%i=15%i=20%i=25%i=30%净现值183522.1166117.7142835.3110273.383925.862377.9动态全部投资内部收益率40%37%34%28%23%18%动态回收期（年）3.773.803.854.074.174.26资金投入峰值-85011.35.6项目风险及防范建议国际金融与房价拐点风险全球在美国次级贷危机和法国兴业银行交易员违规巨亏71亿美元的影响下，金融系统逐步暴露出脆弱性。美联储在2008年初几次股市暴跌中两次降息共125个基点，遭到国际金融家的一致反对，美联储继续降息的行为，除了115、继续放大次贷风险外，保持消费信心的努力已成强弩之末，次级贷由房地产下跌引发并开始转向汽车信贷、信用卡消费领域，信贷收缩造成全球衰退已成定局。著名金融寡头索罗斯认为全球结束了自二战胜利以来60年的繁荣周期，需要调整以迎接萧条。在这种悲观形势下，全球仍看好中国和印度的经济增长，高盛、世界银行预测中国2008年仍然能增长10%以上。中国GDP增长中有35%来自于房地产投资的贡献，如果政府期望房价下降，一定会引发信贷紧缩，房价的贬值会像美国次级贷危机一样蔓延，中国无疑也将步美国后尘。后发优势给了我们学习的时间和机会，中国政府也不希望房价泡沫过大，力避形成日本广场协议后的20年萧条。我们的经济增长、大城116、市有限土地供应、城市化进程不会减缓、18亿亩红线，市场仍将保持强劲的需求。一线楼市爆炒概念，投机盛行，而XX作为省会城市，住房均价比同类型城市相对较低，天津1170万人口，外环路外延的普通高层达到8000多元，而成都城市中心区人口380万，XX市中心人口500万，成都三环楼面地价3700多元、900多万元每亩，XX同等区域楼面地价670元、90万元每亩，具有很好的盆地效应。中国希望的是理性上涨而不是下跌，这从2005年以来历次的宏观调控可以看出，政府控制房价，不是控制房价不涨或下跌。2008年政府严控房地产产开发贷信贷额度，而且一改仅控制供给的做法开始运用需求调控的手段，值得重视，如果信贷紧缩117、确实打击了房地产的供给，房价一定会进一步上扬。但中国外汇储备15300亿美元，进出口总额占GDP40%，全球萧条，中国的贸易不可能不受到冲击，而政府连年投资形成了巨大的产能，2008年之后不能继续无限制扩大产能，经济增长三架马车投资、贸易、消费两大部类紧缩，消费必须获得更强有力的提升，否则不能保证中国保持10%的增长水平。房地产作为中国人首要投资和消费的混合商品，中国政府不可能长期使用控制需求的手段，只要房地产泡沫的危机一过，政府还是需要刺激需求的增长。政策风险沈北新区为XX新成立的一个区域，现在市政府虽然对该区域提出了很多的扶持政策，但该区域有待成熟，政策扶持力度和时间都具有不确定性。XX市118、原市长、市委书记陈政高现任辽宁省代省长，2008年1月转正，新任XX市委书记曾维与陈政高同系薄熙来培养的干部，沈北新区作为陈政高作为市委书记主政XX期间的核心发展区域，在科学发展观的指导下，打造国家级综合改革试验区的努力在未来五年内将继续获得省市两级政府的稳定支持。销售风险XX三环内作为主城区建设，未来10年将增加300万人口，发展成为千万级人口的大城市。每年新增人口30万，每3人一套房，XX每年可增加房产需求1000万平方米，现在每年销售1200万平方米，需求的大幅增加，必然刺激中心地价拉升，金廊的华润万象城、世贸五里河等著名楼盘的崛起，必然拉动XX房价整体上行，本项目33004500元的楼119、价，将成为人们主要的选择。房地产渐渐显露出板块发展特征。虎石台作为沈北新区中心，主要是借力新区中心板块优势。项目紧邻的规划中蒲河岛，2008年与轻轨动工同期进行分段施工，预期三年完工，美丽的蒲河岛将有力的形成区域价值。XX市政府2007发展了长白岛策略，引领了XX西南二环外楼市火热发展，2008年蒲河岛策略，也一定会以环境和投资拉动区域板块的热销。作为东北区域中心，XX的楼市升值将获得马太效应放大。XX房价处于全国省会较低水平，如遇到房价下跌，房价在下调15%的条件下，项目6年可获得5亿元利润，项目动态投资回收期会增加一至两年。根据网络流传的数据表明，XX的白领平月均工资3000元，XX楼市整120、体均价可达到6000元。XX一般行政、公务、银行系统的30岁左右的科员月工资3200元上下，房价可达到6400元。而XX2007年商品住宅均价3800元左右，一方面有很大的上升空间，另一方面项目6年均价4876元，基本上按较低的房价进行的保守测算，第一年普通产品3300元均价入市，基本不会遇到什么压力。XXXX开发，高品质低价社区，将带来较好的规模销售。项目所在地低档新建住宅（无园林、规划），2007年均价2700元，2008年均价将达到3000元。XXXX项目高层定价3300-3400元，洋房售价4000元，联排别墅售价5500元，设定价格较低，即使2008年零涨幅，项目也具有较强价格保障能121、力。高层比照市内5500元左右的价格，落差达2000元左右。人民币在国际市场升值带动资产升值10%，对内通货膨胀贬值约6%，固定资产自然增值可达16%。5.7项目综合评价结论项目总投资额约为258400元，总销售收入约为385859.94万元，总销售利润额（税后）约为84825.26万元，项目税后全部投资利润率32.83%，盈利能力强，财务安全。总体宏观背景保持强劲，住宅地产对国民经济仍占有重要地位，XX区域市场发展健康、总价水平较低，受周边省会城市影响升值空间较大，沈北新区蒲河新城已有区域发展状态良好，区域规划中心虎石台借助蒲河岛、沈北新区政府、轻轨建设的优势，将掀起蒲河新城投资的新一轮浪潮122、，XXXX项目作为区域内首创百万平方米大型中高档社区，定位准确，填补市场空白，顺应市场时机，售价测算采用保守条件下亦可获得较高水平的投资回报，投资开发方案在财务和社会经济效益方面都是完全可行的。附表：附表1.项目工程计划横道图年度200820092010201120122013号项目1234123412341234123412341开发进度2销售进度附表2项目投资计划估算表世界 项目金额 （万元）单位成本指标总成本费用比例一开发成本244034.932285.1794%1土地成本79971.62748.8630.95%2开发前期准备费7994.5974.863.09%3建筑安装工程费11050123、3.661034.7742.76%4基础设施建设费43463.82407.0016.82%5公共配套设施建设费1085.0010.160.42%6开发间接费200.001.870.08%7不可预见费816.247.640.32%二开发费用14365.34134.526%1营销费用11084.08103.794.29%2管理费用3281.2730.731.27%3财务费用0.000.000.00%三成本费用合计258400.282419.69100.00%附表3.损益表项 目合计年度123456收入395859.9453602.7960767.1572056.0472937.2879754.64124、56742.04销售收入395859.9453602.7960767.1572056.0472937.2879754.6456742.04支出282759.59134785.4236430.1137956.5738792.0331495.863299.61销售税金及附加21772.302948.153342.193963.084011.554386.513120.81开发成本244034.93126556.2929607.1830597.3531850.2525423.870.00开发费用14365.344852.372873.072477.212477.211685.490.00营销费用11125、084.084196.122216.821820.961820.961029.240.00管理费用3281.27656.25656.25656.25656.25656.250.00财务费用0.000.000.000.000.000.000.00预增土地增值税2587.02428.60607.67918.93453.020.00178.80税前利润113100.35-81182.6324337.0434099.4734145.2548258.7853442.43累计税前利润23383.07-81182.63-56845.59-22746.1211399.1459657.92113100.35所得126、税28275.090.000.000.002849.7812064.6913360.61税后利润84825.26-81182.6324337.0434099.4731295.4736194.0840081.82税后累计利润84825.26-81182.63-56845.59-22746.128549.3544743.4484825.26附表4.全部投资现金流量序号项 目合计年度1234561现金流出257002.50138614.1036430.1137956.5744001.7237192.503299.611.1开发成本费用258400.28131408.6632480.2533074.5127、634327.4627109.360.001.2销售税金及附加21772.302948.153342.193963.084011.554386.513120.811.3预增土地增值税2587.02428.60607.67918.93453.020.00178.801.4所得税28275.093828.690.000.005209.695696.630.002现金流入395859.9453602.7960767.1572056.0472937.2879754.6456742.042.1销售收入395859.9453602.7960767.1572056.0472937.2879754.64567128、42.043净现金流301097.02-85011.31 24337.04 34099.4763035.03105597.18159039.614累计净现金流301097.02-85011.31 -60674.27 -26574.80 36460.23 142057.41 301097.02 5净现金流折现166117.75-85011.3121730.5427184.1044868.3467107.0190239.086累计净现金流折现166117.75-85011.31 -63280.77 -36096.67 8771.67 75878.67 166117.75 附表5.敏感性分析表序号价129、格敏感性分析指标价格变化率%10%0-10%1项目总投资（万元）258400.28258400.28258400.282销售收入（万元）435445.94395859.94356573.953税前总额（万元）150509.11113100.3575691.584税后利润（万元）112881.8384825.2656768.695总投资税后利润率44.00%32.83%22.00%序号成本敏感性分析指标成本变化率%10%0-10%1项目总投资（万元）283578.69258400.28233289.122销售收入（万元）395800.00395859.94395859.943税前总额（万元）87921.94113100.35138211.514税后利润（万元）65941.4584825.26103658.635总投资税后利润率23.00%32.83%44.00%序号地价敏感性分析指标土地价格变化率10%0-10%1项目总投资（万元）265537.28258400251263.282销售收入（万元）395859.94395860395859.943税前总额（万元）105963.35113100120237.354税后利润（万元）79472.518482590178.015总投资税后利润率30.00%32.83%36.00%