1、直辖市占地470亩房地产开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 项目建设背景6第一节 国家宏观经济环境及行业政策法规6第二节、XX市宏观经济环境及行业政策分析10第三节 XX区经济环境及行业发展状况分析132、第二章 项目概况及场址33一、项目名称：33二、地址：33三、建设单位概况：34四、建设主管部门：35五、设计单位：35六、项目主要建设内容：35三、江南新区交通条件39四、江南新区的建设目标39第三章 项目立项的必要性42第一节 项目实施对当地社会经济的影响42第二节 促进区域房地产行业的发展。43第三节 项目实施对城市建设发展的影响45第四章 项目总体规划45第一节 控制性规划要点45第二节 规划经济技术指标48第三节 市政基础设施条件50第五章 项目实施的可行性分析52第一节 市场分析与预测52第二节 实施组织与进度计划62第三节 项目实施的技术方案66第四节 财务经济分析（1号地块）73、4第六章 项目实施的风险评估与控制87第一节 项目实施的主要风险因素分析87第二节 敏感性分析90第七章 综合评价93 第一章 项目建设背景第一节 国家宏观经济环境及行业政策法规自改革开放以来，我国的经济体制历经了从计划经济向社会主义市场经济转型的初级阶段，现已逐步走向了成熟健康发展的市场经济时期，一直保持着稳健、快速的增长水平。结构调整成效进一步显现，从国家统计局发布的各项指标看，2005年国民经济呈现增长快、效益好、低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善。2006年上半年，全国的宏观经济也取得了全方位的发展，工业增速呈现高位加快趋势，上半年工业增加值累计增长14、7.7%，同比增幅提高了1.3个百分点。工业生产呈现出全面加快的势头，39个行业中有半数行业增速提高。企业效益逐月提高，上半年全国规模以上工业企业实现利润同比增长28%，继续保持较快增长速度；工业经济效益综合指数182.75，比去年同期提高15.66点。财政收支也显示了良好的态势，上半年财政收入同比增长22%，比上年同期多收3600亿元。城乡居民收入增加，上半年全国城镇居民人均可支配收入5997元，扣除价格因素，实际增长10.2%，增速比去年同期加快0.7个百分点；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9%，虽然增速较上年同期回落0.6个百分点，但仍然是多年来较高的增长速度。消费品零售额增5、速加快，上半年全社会消费品零售额同比增长13.3%，比上年同期提高了0.2个百分点；扣除价格因素实际增长12.4%,比上年同期提高了0.4个百分点，而且出现了二季度增速不下降反而上升的近年少见情况。上半年，全社会固定资产投资42371亿元，同比增长29.8%，增速比去年同期加快4.4个百分点。其中，城镇固定资产投资36368亿元，增长31.3%，加快4.2个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资7695亿元，增长24.2%，加快0.7个百分点。2006年上半年我国出口额4285.93亿美元，同比增长25.2%；进口额3671.46亿美元，同比增长21.3%。消费价格总水平基本稳定，上半年6、累计居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%，增幅同比低1个百分点，在经济增长明显加快的同时，消费价格涨幅没有出现明显的加快，经济增长与消费价格走势的背离比较明显。房地产方面，2006年17月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资10035.2亿元，同比增长24.3%，增幅上升2.1个百分点。住宅房地产开发投资占70.3%，其中，经济适用房开发投资占3.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。 2006年17月，全国完成购置土地面积18708.84万平方米，同比下降3.0%，同7、比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积涨幅的21.0个百分点。 总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升；商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实还有一个过程，还面临一些问题：一是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距；三是部分中心城市异地购房所占比较大；四是房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出。在房屋价格不断攀升的情况下，国8、家和各个地方也出台了一系列的调控政策，从国八条到国六条再到国十五条，旨在平抑居高不下的房价，打击短期投机行为。又比如出台规定要求开发商每个项目中套型建筑面积在90平方米（或90平方米以下）的住房数量需占70%等。而2006年，央行还数次调高利率和存款准备金率，以有效地控制银行贷款的额度。 尽管如此，在长期经济向好的远景下，中国的房地产业发展仍处于上升通道中，并将在很长一段时间内维持着上升的取向。国家对房地产市场的调控政策其目的并不是遏制发展，而是对市场进行良性调整，可以预见在经过合理的调整后，中国的房地产发展将走得更远更健康。按照国际经验，当国民经济人均年产值（GDP）达到1000美元至3009、0美元区间的时候，这个国家的消费结构将发生巨大的变化，住房、汽车的消费将呈现爆发式的快速增长。国民经济是房地产发展的源动力，是房地产高速发展最大的引擎，是房地产发展的决定性力量。最能决定房地产行业走向和未来的因素就是国家经济走势和大局，房地产发展与国民经济发展成正比，只要国民经济保持高速发展态势，房地产业必将随之扬帆远航。 第二节、XX市宏观经济环境及行业政策分析XX历来就是统帅我国西南广大地域的重镇，又是我国最新的直辖市，能够成为直辖市是与其在我国政治、经济、地理、人文等历史与现实生活格局分不开的。XX是我国西南地区的经济、交通、文化、政治中枢，并负有沟通东西、承启南北的地理优势。随着长江三10、峡水库的成功蓄水，XX市的水路交通完成了阶段性布局，甚至地理区域格局也已呈现定势。使得XX经济地位如虎添翼。我国宏观经济政策中西部大开发的战略方针注定了XX的特殊地位。因此，走活XX经济是我国近期与远期发展规划中举足轻重的一枚棋子。近年来随着我国西部大开发战略推进，XX市的经济得以快速发展，人民生活水平也大幅度提高，这也为XX房地产市场的发展提供了一个良好的基础。目前XX正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时XX”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市11、规划区面积将有所扩大，数个片区也将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进XX房地产开发投资和消费的进一步活跃。XX市房地产政策十分灵活，市场呈现一片繁荣的良好势头。XX市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。XX市房地产市场持续稳定发展，也得益于近年来对各项涉及房地产开发的政策的调整与完善。一是土地政策：经营性土地全部实行招标、拍卖、挂牌出让；拍卖的土地都要有建设性详规和控制性详规；完善土地储备制度，坚持熟地出让；建立了土地供后跟踪监管制度；对闲置土地征费、依法收回，防止浪费土地。二是房地产规划计划制度：编制并严格执行12、房地产开发年度计划和城区控制性详规；加强城市房屋拆迁规划计划管理；完善廉租住房保障体系。三是房地产信贷政策：提高了房地产开发企业申请开发贷款的准入门槛；加强房地产开发贷款管理。四是房地产市场监管制度：建立了包括计划、金融、统计、国土房管等部门在内的联席会议制度；加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系；加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设；建立了房地产交易、权属业务管理系统、商品房网上签约系统、房地产市场信息发布系统等。在政策方面，XX市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，主要从住房结构调整、土地供应、规划等8个方面调控房地产13、市场。意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在XX的实施意见中，明确提出了禁止任何名义的集资建房，这将在一定程度上增加了商品房市场的有效需求。闲置地按出让金5%收闲置费政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在一定程度上增加了开发商的风险和资金压力。公积金政策的出台，使市民置业、房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款14、利息压力，这在一定程度上可以激发部分购房者的积极性。总体而言，一个健康良性的市场将更好的保护投资者和消费者双方面的利益，将有益于市场的长远发展。XX做作为国家三峡项目的重点区域，外来企业到库区投资可享受国家西部开发政策、三峡库区移民开发及对口支援政策、XX市鼓励外来投资优惠政策。从2004年2009年国家每年还将从三峡工程建设基金中安排5亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三峡库区移民就业的产业项目。从三峡电站的电价收入提取一定基金用于后期重点扶持库区移民发展生产及基础设备、技术培训等项目。这些优惠措施的实施必将有力的带动XX市范围内的经济新增长，推动地区的发展。 XX市在宏观调控和金融政15、策等方面对房地产企业的要求，在一定程度上加大了房地产企业的操作难度，导致部分资金欠缺的房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显，XX市很多资金实力较小的房地产企业出现集体退市的现象。但这对于那些有实力的开发商而言，同样也意味着将会有更大的市场空间被让出。第三节 XX区经济环境及行业发展状况分析XX作为三峡库区的中心城市，具有地理、交通、资源等优势。2005年地区生产总值同比增长13.2%，地方财政收入增长10.4%；全社会固定资产投资增长18.4%；社会消费品零售总额增长15.2%；外贸出口增长41.2%；城市居民人均可支配收入增长10.8%；农村居民人均纯收入增长12.9%；新增城镇就业岗16、位1.45万个，新转移农村劳动力3.1万人。随着西部大开发的深入推进，XX可望获得更有力的支持；东部沿海发达地区的资本、产业加速向西部转移，XX具有承东启西的区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接； 同时，XX市委、市政府把加快XX及三峡库区生态经济区的发展，使其成为库区的经济中心，最具特色的发展地区，列为XX十一五规划的工作重心。一、XX综合经济实力的增强，将为城市建设提供强大的源动力。1、XX国民生产总值在最近十年来一直保持快速发展的态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了10%（十五期间年均增长达到了12.5%），高于同期全国增长幅度，显示了XX区健康、良性经济发展局面。217、通过对最近10年来XX区国民经济的研究，我们可以发现，XX区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的干扰，这主要归功于XX区自身拥有比较良性的经济结构（2005年XX区第一、第二、第三产业比重为12.3：42.5：45.2）。三峡移民工程虽然影响了XX农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较小。3、在 十五期间，XX区国内经济保持高速发展态势。2005年，XX区完成国民生产总值133.4元，同比增长12.3%，分别比全国、XX市高3.7和1.5个百分点，年均增长12.5%。地方财政收入6.8亿元，同口径比较，年均增长17.6%。全社会固定资产投资累计完成345亿元，年均增长1818、.1%。完成城市建设面积39.9平方公里，比上年增加1.1平方公里。城镇化率46.0%，比上年提高1.5个百分点。4、“十五”期间，共完成房地产开发投资45.54亿元，为全区固定资产投资总额的13.2%，实现增加值18.22亿元。房地产业主要税、费、出让金入库6.27亿元，占同期财政收入的20.98%。竣工商品房334.05万平方米，其中住宅245.2万平方米，商业营业用房76.38万平方米，写字楼12.47万平方米。专业物业管理面积340万平方米，城镇居民人均居住建筑面积26.32平方米。其中2005年完成房地产开发投资11.15亿元，为全区同期固定资产投资总额的11.75%，实现增加值4.19、46亿元。房地产业主要税、费、出让金入库1.83亿占同期财政收入的26.98%，竣工商品房40.95万平方米。2006年一季度完成房地产开发投资14825万元，实现增加值5930万元。 5、2005年地区社会消费品零售总额达到48.8亿元，同比增长15.2%。批发和零售业总额为40.4亿元，同比增长15.3%；餐饮业为6.8亿元，同比增长14.5%。全年接待海内外游客324.5万人次，同比增长40.5%，实现海内外旅游收入4.95亿元，同比增长39.4%。据统计局资料显示：2006年上半年，XX区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了14.3%。6、产业结构方面，XX十五期间立足优势资源和优势20、产业，全区工业经济再创新高。2005年实现工业增加值33.0亿元，同比增长18.5%，其中规模以上工业企业实现工业增加值17.61亿元，同比增长24.0%；工业产品产销率达到94.3%。全年实现工业品出口交货值2.94亿元，同比下降4.9%。全年完成新产品产值9.22亿元，同比增长72.4%，占全区规模以上企业的17.6%。从产业比重来看，2005年XX区第一、第二、第三产业的比重为12.3：42.5：45.2，较全国三产的比重（15.2：52.9：31.9）更为合理，显示了XX区较为良性的产业发展格局。从走势来看，XX区经济发展呈现更为合理的发展趋向，第一产业（农业）的所占的比重持续走低，而21、第二、第三产业的比重持续攀高，产业比重进一步得到优化。二、人口和就业情况2005年末全区户籍人口为170.70万人，其中城区人口56.5万人；全年人口出生率9.6，死亡率为4.0，人口自然增长率5.6，人口平均密度为每平方公里494人。XX人口中15至59岁的人口数量为117万人，占总人口的68.26，这些人口都将是房地产市场的潜在消费者。XX就业人口为84.5万人，其中从事第二产业的劳动人口为19.2万人，从事第三产业的劳动人口为25.9万人。目前，XX区外来人口有6万多人，新增人口预计2万人/年左右，具有劳动能力的有45000余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。三、住房情况从人均住房面22、积来看，XX区城镇居民的人均住房面积为26.32平方米（移民占有一定的比例），这个数字大于XX市（24.3平方米）和全国（26平方米）的数字。受移民住房政策的影响，部分城市居民通过优惠的购房政策取得了住房，是人均住房面积增长的主要原因。XX区城镇居民已经从过去的解决基本住房问题向改善住房质量转化，他们再次购房时必然对房屋的综合素质和性价比产生更高的要求。XX现有住宅质量较低，具有改善住房条件的内在动因。XX区整体住房质量仍然处在非常低的层面，低档次的移民房占据很大的比例，市区早期住房也存在建筑密度高、缺乏绿化、舒适度差等劣势，这些居民具有改善自己住房条件的外在动因。房地产市场表现也在一定程度上23、印证了XX居民改善住房条件的旺盛需求。XX房地产市场最近二年商品房市场呈现较为明显的增长态势，1000元/平方米以上的商品房年均销售量达到53.84万平方米，说明XX居民不仅具有改善住房条件的要求，更有改善住房条件的经济实力。从居民构成来看，XX70年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好处于购房、结婚、生育的高峰期，必然导致房地产需求的升温，将形成一股购房热潮。XX统计局调查数据显示，XX区户均人口呈现逐年缩小趋势（2005年户均人口3.03人，比2000年减少了0.15人），这说明XX家庭呈现小型化发展倾向，从而导致对住宅需求的增加。四、XX区城市居民可支配收入、消费能力、消费潜力呈快速增长24、据统计，XX区2005年城市居民人均可支配性收入为8540元，对于每个家庭来说，其余额流向分为两部分，一是子女的教育经费，二是家庭的大项开支，如购买房产等。按照国际上通行的衡量房价高低的标准收入房价比，即居民户均年收入与在当地一套住宅平均总价之比，收入房价比在15以下是比较合理的空间，在16至18之间时，居民便会感觉到购房的压力；而达到18时就大大超出合理空间。那么就XX区目前居民的可支配性收入情况来说，XX房价还在可接受的范围内，还有较大的成长空间。随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，XX房地产市场经过了一段调整期后，目前正在由特殊市场向一般市场过渡，开始走向良性发展轨道。根据房屋产权登25、记机构统计，2005年，商品房交易创历史新高，销售面积74.5万平方米，成交金额10.5亿元，同比增长13.7%和23.6%。住宅交易面积55.6万平方米，金额5.47亿元，销售面积和金额分别同比增长24.1%和41.3%。一批新楼盘预售呈现热销局面，特别是位置好、环境好、能看江的电梯江景房更是出现供不应求的现象。五、国家宏观调控政策对XX房地产市场的影响 1、住房供应结构国家从2005年起连续出台了很多政策，从央行的调息，到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策，在这些政策作用下，市场上曾经出现了很长时间的观望，但观望之后房价依然没有得到抑制，主要城市房价上窜迹26、象明显。建设部以及政府都认为前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。因此，“新六条”应运而生。政策链接：l 国务院规定，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70%以上。l 7月6日，国家建设部165号文件对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见：90平方米是指套型建筑面积，而70%的比例要求则是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。l 7月3日，XX市规划委网站发布相关文件规定，住宅建筑标准层高超过4.9米，房屋面积将按底层面积的2倍算。l 8月8日，27、XX市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见：1) 禁止以各种名义集资建房，要求全面停止各级党政机关、群众团体、事业单位以各种名义投资建（购）住房，凡正在筹备的应立即停止，未开工的不得再动工，XX市监察部门将对违规行为进行查处。 2）、每年建200万平方米普通商品房，为确保中小套型、中低价位普通商品住房的供应，解决中低收入家庭的住房困难，意见对此作了量化规定。 3）、拆迁项目要提供30%便宜房，建设单位在申请建设项目拆迁许可时，必须提供一定数量的“便宜”安置房源。 4)、闲置地按出让金5%收闲置费，除不可抗力原因外，超出土地出让合同约28、定动工开发日期满1年未动工开发的，按照出让金总额的5%依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工。5）、对满2年未动工开发的项目，收回其土地使用权，收回的闲置土地纳入政府储备，按城市规划重新供应土地。6）、公积金直系亲属可互提买房，意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。l住房供应结构的规定必须和市场相结合、和消费者需求相吻合，一个城市年度70%的90平方米住房供应结构规定仅仅是出于满足中低收入者的购房需求，但又如何满足大量有超过9029、平方米住房需求的消费者呢？ 1) 国六条中“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”最终被定义为项目控制与总量控制相结合的政策，导致本政策在具体执行过程中，存在灵活变通的可能性。但对具体项目而言，尚存在许多不确定因素，公司在开发项目时，应该对此引起足够的重视。2) 2006年9月10日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知的发布，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。专家预测，受此政策影响，中国土地价格预计将提高近50。这一政策的实施，可能将进一步增加房地产投资成本和风险。据调查XX土地价格在06年底，已经上涨。3) XX区集资建房一度大行其道，很多企事业单位以各种形式集资建房30、，严重干扰了商品房市场，本政策的出台可以有效减少集资建房现象，在一定程度上增加了商品房市场的有效需求。XX区政府前期在江南新区以集资建房名义所征的一块地，政府决定不在修建了，这对本项目来说，是一个很好的机会。4) “闲置地按出让金5%收闲置费”政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在一定程度上增加了开发商的风险和资金压力。5) “每年建200万平方米普通商品房”政策的实施，可能增加项目在设计规划方面的不确定性，应该引起我们足够的重视。6) 公积金政策的出台，使市民置业、房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，31、这在一定程度上可以激发部分购房者的积极性。在政策方面，虽然国家出台了一系列政策对房地产市场进行调控，但以XX目前发展来看，房地产市场的发展并不是过热，而是仍不完善。诚然，各项政策对于本地市场还是有影响的，但对于本项目而言，一个规范化的市场将降低投资风险，因土地和金融政策而使一部分发展商退出也将减轻市场上的无序竞争。 2、土地政策房地产业作为我国的重要支柱产业之一，是国民经济的一个重要增长点。与房地产业密不可分的土地市场，则是房地产发展的奠基石，为促进房地产市场持续健康的发展，需合理利用土地，因此，加大对土地市场的监控力度就成为了政府稳定国民经济重要手段之一。政策链接：l XX市政府常务会审议通32、过了XX市人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标准的通知，从2006年1月1日起，应税土地等级由原来的12级调整为8级，将最高等级土地每平方米的年税额由原来的7.00元调整为10.00元，最低等级土地由原来的0.20元调整为1.00元。l 对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。l 中国国土资源部5月31日公告，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续33、，并对别墅进行全面清理。政府出台一系列关于土地市场的政策，一方面，在一定程度上起到了打击囤地炒房、抑制地产开发过度、稳定日益增高的房价的作用；另一方面，也是房地产市场的一次重新洗牌，使房地产市场更趋于规范化与合理化。从XX国土局的数据可以看出，2006年下半年XX的土地招拍挂价格，王家坡-牌楼路段每亩已涨至75万元，五桥上海大道-百安坝每亩也接近40万元；土地政策的调整，一方面将刺激XX房市的价格，同时也会限制一部份资金实力较弱的房地产企业，但对本项目而言意味着将会有更大的市场空间被让出。3、房地产销售管理目前，XX许多开发商在商品房销售中存在一些违规的操作手法，如囤积房源、虚报销售进度、无证34、销售、虚假广告等，这些违规销售行为置消费者而不顾，严重损害了普通消费者的切身利益，同时也造成了市场信息的不对称，阻碍了房地产市场的健康发展。因此，规范XX房地产的销售行为已势在必行。政策链接：l 2月9日起，XX市国土房管局严禁商业、服务用房类的商场、商铺、宾馆、写字楼及农贸市场等在预售期间分零销售。同时，商服用房分零销售需取得房地产权证，分零销售的单元套内建筑面积不小于4平方米。l 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 从2006年下半年开始，XX区建委和房管局等相关职能部门，采取开展专项检查，加大对房地产市场违法行35、为的查处力度，通过三峡房市网公示市民关心的商品房楼盘销售相关手续是否齐备、楼盘建设进度信息等一系列举措，有效规范了XX房地产市场的建设秩序、交易秩序，强化了房地产市场的监管职责；今后的XX房地产市场将越来越规范有序。六、XX区城市发展现状及规划展望XX区地处长江中上游结合部，位于三峡库区腹心地带。因“万川毕汇、万商云集”而得名，距今已有1700多年的历史。建国后，曾先后设置万县地区和地级万县市。XX直辖后，建立XX区。XX位于XX主城至宜昌的中点，库区的中心，周边近10万平方公里的范围内，辖53个乡镇街道，幅员面积3457平方公里，2005年末总人口170.70万，城市人口约6.0万，是长江中36、游唯一一个城区人口逾50万的大城市和最重要的商业城市，具有广阔的市场腹地和辐射区域。XX所占据的XX东大门的位置与其扼守长江水道要冲的地位，决定了其面对长江中下游及府视湖广，北通陕、鄂，为XX市连通大半个中国北方的重要岗位，这也为XX房地产市场提供了一个强有力的发展基础和平台。XX市第二次党代会明确提出，要把XX建设成为XX的第二大城市，充分发挥XX区的经济带动和辐射功能。在XX区城市总体规划及XX“十五”计划中，提出了城市发展要“过江推进”、尽快形成“一江两岸”、“八大组团”的格局。1、经济总量目标（十一五规划）： 地区生产总值年均增长13%以上，2010年人均国内生产总值达到2011美元。37、工业增加值年均增长17%，工业经济效益综合指数达到140%；全社会固定资产投资年均增长10%；社会消费品零售总额年均增长15%；地方财政收入平均增长14% ；城镇化率达到55% 人口自然增长率控制在4以内；城市居民人均可支配收入年均增长11%；农村居民人均纯收入年均增长9%；单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低18%左右。2、城市建设目标XX第二大城市、三峡库区经济中心把XX建设成为“XX第二大城市”、“三峡库区经济中心”的城市定位，已经得到了上至中央、下至各级地方的支持和肯定，并被写入XX市政府工作报告和XX市“十一五”规划纲要，XX市将采取特殊政策，集中力量支持XX建设成为XX第二大38、城市。建设为XX第二大城市是XX的重点战略之一，就是城市发展过江推进，开发建设江南新区，最终人口争取达到16万。加快基础设施建设，进一步完善城市功能，稳步推进旧城改造，完善城市水电气及防灾等设施。完成江南新区核心区建设和苎溪河流域综合整治工程，建成南北滨江路、三峡移民广场。建成万宜铁路、万开和万云高速公路、万石高等级公路、江南集装箱码头一期工程，实现“2小时XX”。加强能源设施建设，加快水利设施建设，城域网在城区实现全覆盖，城区宽带覆盖率达到60%以上。 3、生态环境目标： 基本实现城市环境优美、生态良性循环，森林覆盖率达到35%以上，水土流失治理率达到45%以上，大力发展循环经济，按照“减量39、化、再循环、再利用”的原则，以“低消耗、低排放、高效率”为目标，逐渐形成能源节约型的经济增长方式和消费模式。 4、XX中远期规划2020年建成百万人口级大城市XX建设“XX第二大城市”规划分为三个阶段：到2007年，主城区人口达到62万，建成区面积50平方公里，城镇化率达到50.8%；到2010年，主城区人口达到70万，建成区面积60平方公里，城镇化率达到55%；到2020年，主城区人口达到100万，建成区面积100平方公里，城镇化率达到70%，在三峡库区率先实现现代化。一阶段：五年打基础，到2007年，实现“三个建成”。一是建成经济强区。主要经济指标实现“三个翻番”。国内生产总值年均增长1140、%，在2001年的基础上翻一番，达到150亿元；地方财政收入在2002年基础上翻一番，年均增长15%，达到11.3亿元；全社会固定资产投资年均增长14%，五年累计投资420亿元，在前五年的基础上翻一番。各项人均经济指标在渝西经济走廊和三峡库区生态经济区力争第一。二是建成百万人口级大城市初步框架。主城区建成面积达到58平方公里，城镇人口达到85.5万，城镇化率达到50.8%。三是建成文明进步的新XX。生态环境得到改善，可持续发展能力增强，市民素质明显提高，社会事业全面进步，成为三峡库区的科教文卫中心。二阶段：“十年构框架”，就是到2010年基本构建起百万人口级大城市框架，主城区人口达到70万左右41、，城镇化率达到55%，经济增长速度处于全市领先水平，国内生产总值超过200亿元，人均达到全市平均水平，城乡人民过上宽裕型的小康生活，把XX建设成为经济发达、社会文明、环境优美、人民富裕的XX第二大城市。 三阶段：“二十年建成百万人口大城市”，就是到2020年主城区达到100平方公里，人口100万左右，城镇化率达到70%，经济增长继续保持较高速度，国内生产总值在2000年基础上翻三番，超过全国平均水平，把XX建设成为经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实，综合实力在西部地区除省会城市外力争排在一、二位。“十一五”经济和社会发展主要目标比较XX年均增42、长（）国民经济生产总值13%固定资产投资10%工业增加值17%社会消费品零售总额15%城市居民人均可支配收入11%农村居民人均可支配收入9%单位生产总值能源消耗-18%从上图中可以看出，“十一五”期间（20062010年），XX区规划的国民经济年均增长幅度达到了13%，远远高于全国和XX市的规划指标（全国为7.5%、XX市为10），显示了XX区对未来国民经济发展的乐观和自信。国民经济的高速发展必将推动XX区房地产市场的迅猛发展；可以预测，“十一五”期间，XX房地产将面临新的发展契机。第二章 项目概况及场址 第一节 项目概况一、项目名称：“XX 第一城”二、地址：本项目位于XX江南新区南山路中段43、，北至南山公园、南至政府行政中心；西至南滨路；东至南山路。整个地块处于江南新区的核心位置。三、建设单位概况：法人名称：北京XX房地产开发有限公司企业类型：有限责任公司法定代表人：XX注册资金：3500万元公司地址：北京市XX县工业开发区A区康宝路245号企业简介： 北京XX房地产开发有限公司成立于2001年，由国资委机械机关服务中心、北京XX科技有限公司共同出资组建而成，注册资金3500万元，是一家集房地产开发、商品房销售、装饰装修、物业管理、投资顾问于一体的房地产开发企业。公司自2001年至2005年在第一个五年计划期间，先后开发完成的各类房地产项目总规模达30万平方米，其中包括原国家机械局44、经济适用房的建设，与中科院合作开发的经济适用房，投资建设的北京市民委综合楼，机械大厦的后期建设以及首都博物馆项目土地一级开发，与北京市XX县工业开发区、（美国）汉博投资有限公司合作进行的“翰林源”商品住宅(别墅)土地一级开发，西单地区“英嘉公寓”二期项目土地一级开发等等。 自2006年开始，公司进入第二个五年计划时期，公司正在制定第二个五年规划，并确定了公司的指导思想和奋斗目标：以邓小平理论和“三个代表”重要思想以及十六届五中全会精神为指导，坚持科学发展观，以宏观调控为公司调整的风向标，以产业整合为公司前进的助推器，以股权结构调整为公司发展的加速仪，立足北京，关注二三线城市，采取联建、合作、自45、主开发等多种形式，合理定位、均衡布局、防范风险、科学发展，为把企业建设成具有较高的自主开发能力、一定的市场竞争能力、较强的盈利能力和抗风险能力的综合性房地产开发企业而奋斗。四、建设主管部门：XX区江南新区建设局五、设计单位： 机械工业第三设计院六、项目主要建设内容：“XX 第一城”项目总占地面积474亩，由1号地块和2号地块构成，总建筑面积88万平方米；其中1号地块规划用地21.50万平方米，约322亩，拟建设面积约63.45万平方米，主要包含中高档住宅、商业裙楼、配套设施及地下车库等建设内容，住宅建筑主要由高层电梯塔楼、多层花园洋房构成；1、2号地块项目总投资约12亿元人民币。第二节 建设场46、址选择 “XX江南第一城”项目选址于XX江南新区中心区域的南滨路旁，在江南新区管委会以西靠长江的位置。本项目的土地性质为住宅开发用地，可兼容15%的商业用地，适合开发大型综合性物业。本地块特点十分明显：三面靠山，一面临江，酷似一把“太师椅”，是居家生活的风水宝地；场内的地形地貌较为复杂，城市主干道“洄谰路”将一号地块分为靠山和临江两大特色的开发用地。临江地带较为平缓，约占总地块面积的三分之一，其余地块均依山势自然而成，高差错落，跌宕起伏，最大高差约50米。具有建造坡地景观建筑的良好地形优势。项目地块背靠政府（政府行政中心和江南新区管委会）与自然山脉（毡冒山），面向长江，右靠200亩南山公园，左47、临江南新区拟建的中心商业广场。具有建造高档住宅良好的自然景观资源。 本项目距XX市区约6公里，位于江南新区的门户位置，已有多条公交线路直达市区，随着江南新城不断开发推进，将构建起四通八达的交通网络，为项目创建方便快捷的交通条件。因此，项目选址为项目建造中高档住宅创造了有利的地理条件。但目前项目地块周边市政配套条件较差，尚处于在建和规划之中：地块周边的城市道路基本形成，底下管网已规划完成；城市主要景观大道南滨路也正在紧张的建设中；地块西南面的政府行政中心大楼已竣工，2007年上半年将投入使用；地块北面的南山公园尚在规划之中。从房地产项目开发的角度来看，本项目尚是一块“生地”，周边没有任何完善的居48、住生活配套设施。第三节 项目区域情况简介一、江南新区基本情况XX江南新区位于长江南岸的沿江地带，与XX老城隔江相望，东靠毡帽山，西临长江，南起五桥河，北达晒网坝；是XX区城建规划的八大组团之一，下辖陈家坝街道办事处，共7个社区居委会，5个自然村；幅员面积34.75平方公里，有15.6平方公里纳入城市规划和土地利用规划，现有人口3.2万人，规划发展人口规模为16万人。二、江南新区自然条件江南新区属大巴山、秦岭山脉平行岭谷地貌，地形呈波浪带状；江南新区地势平坦，沿江向山呈台地分布，东高西低，最高海拔620米，最低海拔175米，属亚热带东南季风性湿润气候区，春早秋长，四季分明，雨水充沛，年平均气温149、3.8-18.8，无霜期320-335天，年平均降雨量1000-1300MM，常年日照1300-1600小时。辖区具有较好的长江景观，其地势呈带状分布，为南北走向。地质构造属川东沉褶皱带，整个区内工程地质良好，基岩裸露较广，地基承载较高，植被保存较好，区位优势十分突出，极具开发建设的优势和潜力。三、江南新区交通条件 江南新区的交通条件良好，已建成的XX长江大桥、长江二桥、万宜铁路大桥，以及即将建设的长江三桥，将新区与XX老城区紧密连接。辖区内的XX机场已经通航；沱口40万标箱深水码头和从新区通过的万宜铁路正在建设；加上已经通车的达万铁路、渝万高速、长江黄金水道，以及正在建设中的万宜高速，将使江50、南新区具有水陆空铁全方位的立体交通优势。新区道路建设结合地形和城市呈现带状组团布局结构的实际情况，在中心区域形成“三纵”形态的城市主干道网。新区城市快速道路和主干道路面按照40-46米控制、次干道路面按照30米控制，滨江路为40-80米宽的景观大道。四、江南新区的建设目标江南新区开发建设的总体目标以“建设山水新城，打造库区明珠”为宗旨，力争2005年出基础、2007年出功能、2010年出形态，通过58年的努力，初步完成15.62平方公里的开发建设，构建联合坝仓储物流片区、沱口港物流片区、陈家坝综合片区、密溪沟休闲旅游片区、团包塘角居住片区等五大片区，形成行政、文化、旅游、服务、商务、商贸及港口51、物流等核心功能的城市中心。第四节 项目对环境的影响和评价江南新区全部在农地和荒坡的基础上规划建设的，自新城建设启动以来,除政府投资修建的路网设施以外，目前几乎没有企事业单位和城市居民，也没有任何动工开发的房地产项目，到处都是荒地、杂草、岩石，不仅严重影响了其对岸市区沿江一线的城市景观，也为三峡游客留下了不良的印象，且存在着严重的水土流失和地质滑坡隐患。本项目是江南新区第一个房地产开发项目，也是XX规模最大、品质最好的中高档住宅项目，其启动实施将有力地促进江南新区建设提速，加快城市配套设施和市政绿化建设，一座新型的生态景观新城将随之诞生。本项目定位于“低密度人文生态城”，在进行项目规划设计时已52、充分考虑到环境的绿化和美化，拟在小区内开辟大面积的绿化带和休闲绿地，拟将该地块建设为花园式的生态社区，彻底根治原地块内的水土流失和滑坡隐患，使原慌瘠的土地变成山水园林城区，形成亮丽的城市景观带。且本项目把环境保护作为优先考虑的因素并广泛采用环保技术，在建材的选用上充分考虑环保节能和生态保护，力争营造“科技与人文交相辉映，人居与自然和谐共生”的居住环境。第三章 项目立项的必要性第一节 项目实施对当地社会经济的影响一、增加地方财税收入，促进社会公共事业的发展。本项目为XX区开发面积最大、资金投入最大、物业档次较高的房地产开发项目。1、2号地块开发总投资超过12亿元人民币，总营业收入约18亿元，将为53、当地政府直接增加财税收入近2亿元。同时，本项目的实施可带动新区文教、卫生及体育设施的建设，促进当地社会公共事业的发展。二、促进地方经济发展，增加就业岗位房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。在经济生活中与各类要素紧密相关，其产业链长、关联度高、拉动力强、对地方财政的贡献大。有关专家认为住宅产品的生产和消费，与建筑、建材、冶金、化工、机械、仪表等50多个生产部门紧密相连，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品及金融、园林、运输、商业、服务等行业的发展，被形象的喻为地方经济的助推器。因此，房地产业是一项即能本身创造价值，又能够带动相关产业发展的行业。本项目总建筑面积约88万平方米，销售总额约54、18亿元，根据国际通用的住宅商品带动系数1.34计，所带动的社会商品整体销售额达24.12亿元。同时，住宅销售增长10%可到带动GDP增长0.5个百分点，从而引发“乘数效应”，因此，本项目开发建设将极大地促进相关产业的发展，拉动区域经济的增长。 房地产是资金密集型和劳动密集型相结合的行业，由于本项目为XX最大的房地产开发项目，开发周期长，在项目的实施过程中将直接需求近1000名建筑工人、工程技术人员和管理人员，为当地居民增加了大量的就业机会；同时，其关联效应还会促使有关行业就业机会的增加；其实施完成后，项目的社区服务、物业管理以及周边商业的经营发展将持续稳定地吸收大量的就业人员，缓解社会就业压55、力，有利于和谐社会的建设和发展。 第二节 促进区域房地产行业的发展。一、改善城市居住条件 XX目前的人均居住面积达到26平方米，高于XX市的平均水平；但这些住宅主要以移民房、拆迁安置房、集资房为主，建筑结构不合理、户型单一、无完善的社区配套和环境景观；小规模、低品质重复建设项目多；而且，在市区还有大量市民居住在60、70年代修建的简易住宅里，生活环境极差；因此，XX整体居住质量水平仍然不高，只能满足基本的居住功能，仅相当于XX或其他大中城市上世纪90年代中期的居住质量水平，致使一大批迫切需要改善居住条件的市民不惜远涉XX购房。本项目将引进先进的居住理念，实现户型多样化、功能实用化、空间最大化、56、环境优美、配套健全、服务周致的现代居住方式，将提供近8000套高品质的园林式小区住宅，从根本上改善市民的居住环境；“低密度人文生态城”的项目开发理念将会彻底改变XX市民的居住理念，让XX市民真正体会到大配套、高品质、科技化现代住宅带来的美好生活。二、改变行业的发展格局，规范市场秩序随着本项目的启动，将根本改变XX房地产行业格局。过去本地的开发商在开发物业的时候，过多地考虑投资成本的回收、开发周期的长短，开发利润的最大，尽可能降低项目的整体开发成本，忽视了居住质量和物业品质，一大批结构质量差、户型单一化，环境、配套简单化的项目涌现市场，这类住宅产品只能满足低收入者基本的居住需求，已不能满足XX经57、济的发展和人们对舒适居家的要求。本项目的实施将带动一批高品质、大规模、品牌化项目面市，智能化、大配套、高品质的住宅产品将成为市场主流，单一化、小规模、低品质的项目将无法在商品房市场立足，其生存空间将愈来愈小。经营实力较弱的小型房地产企业将被市场所淘汰，市场资源不断向规模化、品牌化大企业集聚和集中，促使区域地产行业整体升级发展，有利于规范市场秩序，提高城市资源的利用效益。第三节 项目实施对城市建设发展的影响 目前XX旧城区的规划建设由于历史和地域条件等方面的影响，给人一种脏、乱、差的感觉，与XX市第二大城市的地位极不吻合。江南新区是XX城市发展的战略要地，其规划建设的起点高、要求高；但目前入驻的58、项目极少，一个大规模、高水平的规划建设项目，将有利于新区城市规划建设水平的提升。 同时，本项目是目前XX体量最大、投入资金最多的一个房地产开发项目，其开工建设，将带动一批有实力的地产商落户江南新区，为新区的建设注入大量资金，促使新区的城市建设整体提速，尽快形成XX新的城市居住区和“一江两岸”的城市格局。第四章 项目总体规划第一节 控制性规划要点一、规划条件1、项目选址意见书2、XX市XX区江南新区中心区控制性详细规划。3、XX市XX区江南新区规划建设局关于江南新区中心区控制性详细规划B05-1等地块规划调整方案说明。二、规划依据1、中华人民共和国城市规划法2、XX市城市规划管理技术规定3、XX59、市城市规划管理条例4、XX区城市总体规划5、XX市XX区江南新区中心区控制性详细规划6、现行的国家设计规范7、现行的全国通用标准设计图集8、地方性设计规范、法规9、政府审批部门对人防、交通、绿化、消防等的具体规定10、项目规划用地红线图三、规划原则1、确定“以人为本”的可持续发展的规划设计指导思想，处处关爱居民生活，充分考虑他们的行为特征和需求。2、本着“人居与自然和谐共生”景观设计理念，充分利用地理条件和自然环境资源，注重生态环境的保护和社区环境景观的设计，努力创造与自然环境有机协调的人居环境，形成具有地域特色的多层次的建筑空间效果。3、建筑布置及道路和竖向规划充分利用地形地貌，减少挖填土方60、。4、低密度、大视距是本项目规划布局应满足的基本原则，社区整体布局以高层塔楼为主，多层花园洋房为辅，力求形成大开大阖的大园林空间。5、江景是本项目第一景观资源，社区中心园林为第二景观资源，合理利用建筑之间的高低错落，使尽量多的户型面向江景。6、社区整体应具有良好的观赏效果和视觉冲击力，建成后能够成为江南新区的标志性楼盘和亮丽的城市景观。7、明确用地功能分区，合理规划社区的功能布局结构。8、户型设计应人性化，创造良好的居住室内空间。9、完善的公建和市政配套设施。10、规划设计应便于分期实施和组团化管理。11、适度超前，合理应用住宅建设新技术。四、规划布局1、分期开发组团式布局。2、住宅建筑的花园61、洋房布置在地块北面洄澜路围绕的区域，南北朝向，独立成团，以便于建造项目的高端物业；其余地块布置高层塔楼，户型朝向在充分利用江景资源的同时应尽量避免正西向。3、商业公建根据城市规划要求，主要布置在南山路和南滨路沿线；社区服务性商业用房布置在社区中心区域洄澜路与排洪沟交叉地带。4、停车考虑地下停车和地上停车两种方式，地上停车根据环境景观方案分散布置；地下车库于各组团处集中设置，并根据地形条件设置全地下式和半地下式两种形式。5、立体式社区交通体系：平面交通按照人车分流和快速到达的原则组织社区人流和车流线路，同时设计残障通道；垂直交通主要以室外提升设施解决项目地形高差较大人行出入不便。6、景观设计以集62、中绿化带和组团绿地相接合。第二节 规划经济技术指标1号地块经济技术指标：主要经济技术指标编号项目单位数量%/人备注1规划用地面积万21.52建设用地面积万16.93其中：建筑用地万4.4626.35绿化景观地万5.4432.1社区道路广场用地万7.0341.553总建筑面积万63.441)地上建筑面积万58.9792.95A、住宅建筑面积万53.38B、会所万0.33C、幼儿园万0.26D、商业面积万52)地下及半地下建筑面积万4.477.05A车库及设备用房万4.09B物管及其他用房万0.384居住户数(套)户45385居住人数人145233.2人/户6人口密度人/ha8587住宅建筑面积毛63、密度/ ha374728总建筑密度%26.359容积率3.5610绿化率%32.111停车位个2160其中地面停车380辆第三节 市政基础设施条件本项目红线外市政基础设施由XX市XX江南新区开发建设有限公司施工建设，保证达到“七通一平”（“七通”指通主次道路、通水、通雨污水、通电力、通燃气、通讯、通有线电视；“一平”应根据山地城市建设因地制宜的原则，符合开工条件，可以进场施工即可）。在公司付清相应地块土地出让综合价金后六十日内甲方负责完成其拆迁和提供“三通一平”（“三通”指通路、通水、通电力，“一平”含义同上条所述）并向乙方交地，根据项目进度陆续完成其余“四通”（通雨污水、通燃气、通讯、通有线64、电视），确保开发需要。其中自来水、雨污水、天然气、供电、电讯及有线电视在保证小区需要的基础上，由XX市江南新区建设开发有限公司负责接通到土地红线，红线内的由公司自行负责；出让地块内规划的主、次道路及其附属设施、市政管线由XX市XX江南新区开发建设有限公司负责修建，小区内其它道路及配套设施由公司自行负责。目前具体情况如下：一、 道路：南山路已形成通车，南滨路、洄澜路正在硬化施工。二、 供电：五桥变电站的装机容量可以满足我小区的用电供应。三、 燃气：天然气公司将在南山路铺设输气干线，可满足我小区的用气需求。四、 供水：自来水公司可提供我小区全部配套用水五、 通讯：各种通讯设施齐备可满足我小区使用要65、求。六、 排水：南滨路及回澜路上已铺设市政排水管网可满足小区排放需求。第五章 项目实施的可行性分析第一节 市场分析与预测一、市场现状分析XX区房地产住宅市场继03年下半年市场回升以来，再续引发了XX区房地产市场的“热点”。一方面，XX区移民搬迁任务经过多年的努力，已经接近尾声，房地产市场也从“特殊市场”进入“一般市场”，另一方面，大范围的城市拆迁与旧城改造的进一步实施，刺激了房地产市场的投资和开发，同时也促动了一大批住宅消费群体的需求。由于三峡工程及移民搬迁的影响，XX的房地产市场曾经经历了相当长一段时间的停滞，XX的房地产市场开发远远落后于其它城市，本地居民的住房也存在老化、结构不合理等问题66、。同时，由于城市发展的原因，老城区的住宅几乎是见缝插针，密不透风，这与人们日益增长的健康意识和对优质生活的追求是相背离的。所以，当移民安置工作在度过了2003年的高潮期并逐渐接近尾声之时，XX的房地产业开始进入了新的增长阶段。2005年，XX区商品房销售面积继续保持一定幅度的增长，全区商品房销售面积达74.5万平方米，同比增长13.7%。商品房竣工面积则低于销售面积。2005年，XX区房地产竣工面积为65.8万平方米，商品房销售面积大于竣工面积8.7万平方米，在一定程度上降低了商品房的空置量，对于房地产业的发展是一大利好，同时也表明XX区房地产业充满着活力，开发前景广阔。2005年，XX区住宅67、销售面积远高于竣工面积10.8万平米，2005年住宅销售面积同比增长24.1%，分析市场的主要原因在于XX区国民经济的高速增长，直接拉动了XX区房地产的旺盛需求和价格的上涨。2006年由于国家出台一系列房地产方面的宏观调控政策，XX区政府也加大了房地产市场的整顿力度，未取得施工证的项目一律不许开工，为取得预售房许可证的项目一律不得开盘销售，XX大部分开发商受到较强烈的影响，期房销售逐步规范化，大量手续不全的项目停工整顿、没有预售许可证的楼盘严令停止销售，自06年9月至今已有5个月的时间，整个XX市场上没有一个新开盘的项目；造成2006年商品房期房销售量较05年有较大萎缩。土地交易方面，06年比68、05年也呈现平稳放量的局面。2006年XX土地交易面积总额为3600亩，比2005年土地交易总额增加了177.1亩，土地总体投放量没有出现大幅增长。2006年商品房施工销售情况表科 目2005年2006年增减幅度（%）商品房施工面积（万）236.2342.945.2住宅施工面积（万）138.5237.471.4商品房竣工面积（万）65.87412.5住宅竣工面积（万）44.048.710.7商品房销售面积（万）74.596.529.5现房销售面积（万）69.2期房销售面积（万）27.3商品房销售额（亿元）10.513.622.8商品房销售平均价格（元/）14061410协议出让124公顷招拍挂69、60公顷经营出让56公顷06年土地投放总额3600亩240万平方米2006年土地交易量二、未来市场变化趋势预测未来XX房地产市场的供应量和消化量总体将保持平稳增长态势。从全国范围来看，无论是东南沿海，还是在广大的中西部地区；无论是北京、上海、XX、成都等房地产发展相对成熟的中大型城市，还是诸多三四线市县级城市，房地产市场价格、销售量等关键性指标都是呈现稳步增长的态势，即使在中央政府陆续出台一系列调控政策的背景下，依然没有遏制住这一增长势头，反而助长了房地产价格上涨的势头；同时，我们更应该看到，我国的国民经济发展总体趋向良好，未有明显的阻滞迹象，而房地产与国民经济发展息息相关，国民经济增长必然助70、推房地产市场的发展。总而言之，未来XX房地产市场的供应量和消化量总体将保持平稳增长态势，比较乐观，不会产生较大的波动。而从近几年XX房价变化来看，除去2003年受移民影响，房价出现小幅波动外，XX的商品房价格基本以每年200元的幅度攀升。但在2006年，由于大量新品楼盘的推出，市场对新型产品趋之若鹜，很多户型新颖、品质较高的楼盘价格增长迅速，年涨幅甚至接近400元；另外，相比较XX周边的城市和国内其他同等城市，XX的房价仍处于很低的位置，由此我们可以推断，在未来的几年内，结合XX及XX的经济增长，XX的房价仍将继续保持增长。而由于人们居住要求的提高，产品品质的提升，XX的房价增长将进入加速阶段71、。三、项目优劣势分析1、优势：本项目位于XX江南新区，紧邻XX区政府和管委会，身处政经中心，占尽先机，居住价值极高，升值潜力无限；项目拥有极佳的自然资源优势，有山有水，环境优美，推开窗就是一窗春色，自然就在家门口，具备建造高品质住宅的素质。项目投放市场后将成为XX目前规模最大，总投资额最高的项目；同时本项目也将是江南新区第一个房地产项目，是XX区最大的住宅类物业开发项目。在项目的规划与设计中，重点利用项目的各种有利资源，并结合江南新区的整体开发建设，以建设山水新城，打造最佳人居环境为宗旨，提倡“以人为本”的现代居住理念，注重项目的整体景观及建设规划，并引入先进的物业开发模式，全面提升江南新区的72、开发档次。而在当前XX尚不成熟的房地产市场中，地方行业现状尚停留在仅为满足人们的基本居住条件之上，对于居住质量和物业品质鲜有考虑，这也为我们建造高素质大盘提供了良好的市场潜入机会。本项目的实施将有效地调整XX的住房结构，丰富并增强人们的居住观念。 2、劣势：江南新区目前市政配套和生活配套严重不足，基本空白，不能满足基本生活的需要，本项目作为在新区开发的一个大盘项目，在市政配套严重匮乏的情况下，我们必须要在购物、休闲、娱乐、教育和医疗等方面满足小区的基本生活需求。这对本项目的综合素质提出了更高的要求，同时，也增大了项目的建设成本。四、市场竞争情况分析1、行业：房地产开发队伍整体实力较弱。XX现有73、房地产开发企业78家。其中一级1家，占1.28%；二级8家，占10.26%；三级33家，占42.30%；四级36家，占46.16%。企业中，国有企业4家，占5.13%；集体企业2家，占2.56%；有限责任企业72家，占92.31%。企业注册资金6.96亿元。房地产从业人员达3000余人，其中10%分布在决策层，30%分布在管理层，60%分布在办事层。从业人员大多由经商、建筑转化而来，未接受过房地产专业学历教育。 整个行业的管理水平和发展水平相对较低.2、市场：在XX目前的市场上，尽管很多项目都标榜高档，但其发展的程度以及开发商的自身能力有限，导致很多项目都是在某些单项方面有所提升，但整体品质仍74、不理想。同时，因为XX目前对于房地产市场的监控力度较弱，加之本地房价相对较低，市场上目前参加竞争的大多是本地的房地产商以及周边的一些小规模的开发商，他们对项目的开发以模仿大城市项目开发为主，难以根据项目自身条件整体把握项目的开发方向和整体品质。3、实力：资金方面由于市场上现有开发商的规模大多较小，资金实力较弱，从开发周期来看，XX房地产项目普遍存在开发周期较长的特点，追究其原因主要是由于开发商资金匮乏所致。另外，XX房地产市场过去以期房销售为主，几乎没有现房销售项目，甚至在没有取得全部资格的情况下进行预售，这与开发商的资金实力有很大的关系，在现有政策调整、管理加强的情况下，小规模开发商的生存空75、间被挤压，将会有相当部分的开发商退出市场。4、产品：目前XX有部分开发商引进了很多新型产品，但受制于开发实力，只能进行小规模的开发，使得好产品没有好的社区环境，在配套方面难以完善，使得产品优势被其他方面的弱势所抵消。从市场总体来看（包含移民房），XX房地产市场以多层为主，市场总体处于较低级阶段。电梯房（塔楼）属于目前XX中高档商品房的主要产品类型，花园洋房、联排别墅近年已经登陆XX房地产市场，正在成为XX市场的热点建筑类型；独栋别墅物业类型其销售群体较为单一和集中，销售情况不理想；具有江景景观的江景电梯房，是目前XX最受追捧的物业类型，已经成为XX房地产中高档市场的主流产品。一些区位较好的江景76、房成为房地产市场价格的领军者。最有代表性的是三峡移民广场附近的恒森天江景城、国成滨江名都、天座好运来三个项目。三个项目中，恒森天江景城拥有江景、山景两个方向的景观，销售情况最好，销售价格也是最高。其侧的国成滨江名都因为只有江景，背侧有些受到其他项目的遮挡，各方面情况都要稍次，而天座好运来的位置只能看到西山公园的山景，在同一地段中，它的业绩及价格都是最差的。5、户型：总价在20万元左右，面积在90平方米至130平方米之间，户型比较新颖的错层、复式、跃式、错跃结合的房子销售情况好于普通户型的房子，而一房和四房以上户型在XX市场相对较少；房地产作为相当综合的产业，它的产品不仅仅停留在建筑本身，其外延77、的物业、配套、社区环境、社区文化等都是产品的一部分，但就目前而言，XX还没有一个项目在全方位去打造自身，在目前XX市场上的这些项目，每一个项目其实都在进行着以不同诉求点而进行的市场差异化，有物业，有广告，有产品，有销售策略，甚至有绝对成本。而对于终端消费者而言，他们需要的不仅仅是在单个方面的差异化，而是均衡。综上所诉，我们可以为XX目前的房地产市场下一个定义：XX的房地产市场目前仍处于房地产开发的初级阶段，在这种初级阶段,市场上的竞争者尽力的展现自身的优势，同时在可能的条件下吸收别人的优点充实自己，但在这种结构下，市场的引导力量是分散的，过多元素导致市场无法向某个特定方向发展，这时，一个强势的78、领跑者将带动整个市场的发展，从而使市场更加有序、健康。错误!未找到引用源。 产品类型比例图错误!未找到引用源。户型比例图五、项目定位根据对XX区的房地产市场调研，与本项目的综合质素分析，我们将项目定位为一个复合型项目，集高层电梯塔楼、花园洋房、社区商业街、特色商业街等为一体的综合性中高档景观封闭式社区。拟建成XX首席“低密度人文生态城”。在这一概念引导下，将项目打造成XX房地产市场的领跑者。相对于XX现在已开发的项目和市区的居住条件,低密度和人文的项目定位,将为XX市民带来革命性的居家理念。文化因素对于影响顾客购房的决策越来越重要，消费者需要的是多元化均衡的产品，能集实用、装饰、艺术、欣赏、情79、感于一体。这就决定了地产项目应有精神内涵和文化内涵。一个楼盘只有注入了文化的内涵，才能增加它的价值；单就产品本身而言，它很容易过时，只有附加在楼盘上的文化，才能持之以恒。目前，XX主城区的污染体现在噪音污染、尘污染、水污染等方面。如今中心区的温度和郊区的温度差已经从以往的12增加到了35。 市中心环境噪音和道路交通噪音质量状况仍为中度污染，主要集中在社会生活噪音、交通运输噪音和建筑施工噪音等方面。这些问题很多是由于人口密度过高所致，江南新区作为XX未来新城市的形象，本身的建设规划和配套规划定位都比较高，本项目在江南新区进行房产开发的定位起点从一开始就站在XX较高的起点上。而本项目又拥有江南新区80、极佳的江景景观、公园景观和山景资源，具备打造高舒适度的绿色生态住宅的特质，从而缔造一种全新的生活模式，营造健康人居大环境，形成一个区域甚至一个城市全新的生活尺度，引领市场，引领方向；从而给XX的居住者提供一个更健康、更有品质的住宅选择。第二节 实施组织与进度计划一、项目实施的组织机构为了保证该工程的顺利建设，作到“安全第一、质量第一”，拟成立项目公司负责组织实施项目的开发建设。建设主管部门工程建设监理单位工程建设单位合同管理组组织协调组信息管理组投资控制组工程控制组质量控制组综合部设计部市场部财务部预算部工程部施工单位二、开发流程 策划主管客服主管取得开发用地方案报批方案设计项目定位工程招标施81、工图审查初步设计 竣工验收组织施工施工图设计初设报批组织销售购房客户 交付 使用三、实施进度计划 根据我们对XX市场的了解和分析，以及市场的消化能力预测，我们初步计划在5年内完成1号地块的开发建设。1、销售周期完成项目53万平方米住宅销售预计需4.5年，即2007年10月2012年3月；第一年销售10万平方米，第二年销售12万平方米，第三年销售13万平方米，第四年销售13万平方米，第五年销售5万平方米。2、建设周期总建筑面积63.44万平方米，预计建设工期5年，即2007年4月-2012年3月。3、建设分期整个项目的开发节奏按分期分组团的模式推进。一期开发南山路沿线5栋塔楼及商业裙楼和会所, 82、2007年4月开工建设，总建筑面积约11.44万平方米，建设工期20个月。二期开发排洪沟以南与南山路、回澜路围合的组团，总建筑面积约15万平方米，预计2008年3月开工，高层建设工期20个月。剩余部分根据项目的销售进度可分两期开发，也可一次性启动开发，总工期控制在2012年4月底全部竣工投入使用。第一个建设年，竣工会所0.33万平方米；第二个建设年，一期工程竣工11.11万平方米；第三个建设年，二期工程竣工15万平方米；第四个建设年，三期工程竣工18万平方米；第五个建设年，三期工程竣工19万平方米。4、经营计划表项目分期建设周期建设年限开工面积竣工面积销售面积备注一期2007.4 2008.183、1第1年(2007.4-2008.3)11.440.335.38会所竣工二期2008.42009.11第2年(2008.4-2009.3)1511.1112三期2009.12012.3第3年(2009.4-2010.3)181513第4年(2010.4-2011.3)191813第5年(2011.4-2012.3)1910合计5年63.4463.4453.38住宅销售第三节 项目实施的技术方案一、建设工程技术的应用1、建筑结构技术的应用A、结构设计主要依据：结构设计所遵循的国家标准、行业标和地区标准：建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑结构制图标准（GB/T50105-284、001）建筑抗震设防分类标准（GB50233-95）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）建筑地基基础设计规范（GB50070-2002）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）建筑桩基技术规范（JGJ94-94）高层民用建筑设计放火规范（GB50045-95）砌体结构设计规范（GB50003-2001）建筑边坡工程技术规范（GB50330-2002）XX市建筑地基基础设计规范（DB50/5001-1997）B、建筑能耗在我国总能耗中所占的比例是很大的，约为25%-40%。与世界发达国家相比85、还有相当大的差距，例如，我国绝大多数采暖地区围护结构的热功能性都比气候相近的发达国家要差许多，外墙传热系数为他们的3.5-4.5倍，外窗为2-3倍，屋面为3-6倍；而且单位建筑面积的能耗还很高，能源利用率还很低，仅为28%，欧美平均近50%，日本为57%。但是我国的可利用能源是极为有限的，这已经引起了我国的高度重视。因此提高围护结构的保温性能是降低建筑能耗的关键。屋顶作为一种建筑物外围护结构所造成的室内外温差传热耗热量，大于任何一面外墙或地面的耗热量。华中大部分地区属湿热性气候,全年气温变化幅度大,干湿交变频繁。如XX地区年绝对最高接近40,夏季日照时间长,而且太阳辐射强度大,通常水平屋面外表86、面的空气综合温度达到6080,顶层室内温度比其下层室内温度要高出24。因此,提高屋面的保温隔热性能,对提高抵抗夏季室外热作用的能力尤其重要，这也是减少空调耗能，改善室内热环境的一个重要措施，对人体的舒适性会大大提高。因此，采用墙体、门窗、屋面保温节能对建筑造价影响不大，节能效益却很明显。2、设施设备技术的应用A、电气设备 10kV配电设备选用HXGN-10型高压封闭式金属环网柜。低压配电设备选用GCL低压分隔式开关柜，变电设备选用环氧树脂铸镆式干式变压器带保护外壳、强制冷却风机、温控箱式干式变压器。10kV进线采用真空断路器作过流和速断保护，变压器采用负荷开关加熔断器保护，并设高温报警保护。低87、压出线采用低压断路器作过流兼速断保护。确保安全、节能、高效。B、电梯设备选择电梯首先应该考虑的是否是节能。因为电梯运行费用是物业单独承担的，所以节能的重要性可能比其他更重要；主机的选择择应是节能型并噪音小的主机。安全系统必须符合国家标准，双向安全系统已经是国家标准所必须要求的。同时还应该考虑电梯控制系统对电梯乘客安全的保障。门控系统必须是变频的，避免碰伤客户。C、 变频水泵选择变频水泵必须以节能为原则来选用功能与需求相匹配的设备，确保生活供水的满足及节能的要求，根据层高的不同选择相匹配的设备。D、智能化设施本项目作为XX规模最大、品质最高的楼盘，完善的智能化设施是保证项目品质的重要措施。为了社88、区的安全和管理方便，建议按建设部二星级标准配置智能化设施。具体配置：周界防范系统：根据地块分布和规划布局，其一，在南山路、回澜路与项目西南侧地界形成相对独立的围合，沿周界布置防范系统；其二，在回澜路、滨江路与排洪沟形成一个相对独立的围合，沿周界布置防范系统。二个围合系统的周界防范设施通过控制系统集中控制。门禁系统：社区人行出入口设置小区门禁系统，对进出人员进行身份识别和呼叫管理；在楼栋或单元入口设置可视对讲系统。室内安防系统：入户门磁、室内红外线探头、紧急报警按钮。车辆进出及车库智能化管理系统。社区背景音乐系统。三表户外计量与电子付费：水、电、气三表户外集中安装，采用智能表，业主以电子付费的方89、式自行交纳各项费用。3、施工工艺技术施工工艺就是施工技术的应用。作为一个工程项目，特别是较大规模的高层群体建筑，其施工工艺复杂，材料品种繁多，各施工工种较多。这要求我们作为现场施工管理人员务必做好技术准备，熟悉施工图纸，针对要求选择最佳施工方案，尽最大限度去优化每一道工序，每一分部、分项工程，同时考虑资源（施工队伍、材料供应、资金、设备等）、气候等自然条件，认真合理地做好施工组织计划，并以横道图或网络图表示出来，从大入小，由面及点，确保每一分部、分项工程都能纳入受控范围之中。必须在具体的施工工艺上作好技术准备，特别是高新技术要求的施工工艺。技术储备包括技术管理人员，新技术新工艺培训，施工规范，90、技术交底等工作。只有拥有高素质的技术管理人员，洞悉具体的施工工艺才能确保施工过程的每一工序步骤尽在掌握之中，了然于心，做好各方面突发情况的处理准备方案，以保证能按时保质地完成。通过有计划有目的的培训，技术交底，可以使施工技术工人，工长熟悉新的施工工艺，新的材料特性，共同提高技术操作、施工水平，进而保证施工质量，再者，从技术角度出发，施工质量问题是否达到相关的设计要求和有关规范标准要求，仅仅从施工过程中的每一道工序做出严格的要求是远远不够的，必须有相应的质量检查制度，而建立完善的质检制度、实施质检手段都必须依靠各项规范来制订，所以，必须做好技术储备，针对每一工序、每一施工工艺的具体情况提出不同的91、质量验收标准，以确保工程质量。4、工程管理技术方案抓好现场施工管理，更好地落实各项目工程进度、质量、投资控制以及工地安全文明施工，保证工程正常开展，特制定本项操作程序。A、做好项目开工准备，办理开工手续。a、工程部向有关部门申请施工用电、用水手续。b、前期设计部提供平基图、边坡、高切坡图并办理高切坡报批手续。c、工程部组织三通一平，认真做好平基土石方方量测量、计量。监理项目部、开发项目部、施工单位三方到场，并做好平基方格网图，报送审计部、工程部备案。B、施工进场准备a、审核监理公司报送的监理规划，并及时报送工程部。b、监理公司、项目部应及时审核进场施工单位的项目经理、工程施工管理人员资质、人员92、架构。c、监理公司、项目部应及时催办和审核施工单位报送的施工现场平面布置，安全文明措施。d、监理公司、项目部及时催办和审核施工单位报送的施工方案，并7天内报送公司工程部及有关部门。e、项目部、监理公司、施工单位有关人员应认真组织审阅图纸，提出意见，并形成图纸自审纪要，及时组织设计院做好图纸交底工作。f、项目部应按监理大纲要求，监督监理公司落实大纲，抓好“三控二管一协调”工作。制订监理例会制度，对项目施工中遇到的问题及时处理，按时做好监理周报、月报。C、基础施工a、申请项目单体现场放样并做好放样交点记录和保护，及时归档。b、监理公司应现场复核施工单位各桩孔放样是否正确，轴线是否闭合。c、施工单位93、监理公司应根据地勘资料做好桩基施工技术、规范交底工作，并组织施工，按GB50202-2002地基与基础施工质量验收规范进行验收。d、项目部、监理单位应认真复核施工单位计量工具，认真做好现场挖孔桩收方工作，并认真记录报送公司有关部门备案。e、按国家规范要求组织桩芯压载及动测试验工作，组织有关部门做好桩基验收。D上部施工a、施工单位应提前一个月向监理公司申报乙供材料计划，提前三个月申报甲供材料计划。b、项目部应监督监理公司认真做好进场材料报验工作。c、监理公司应按建设部颁布的GB502002-2001建筑工程施工质量验收统一标准以及GB50204-2002混凝土结构工程施工质量验收规范、GB5094、207-2002屋面结构工程施工质量验收规范等要求做好现场施工和技术交底，并严格检查。d、项目部应落实监理公司做到各分项结构工程的隐蔽签证，浇砼过程必须傍站监理。e、严格抓好关系到业主使用功能的各项质量管理、监理公司应按GB50242-2002建筑给排水与采暖工程施工质量验收规范做好水系统施工的现场技术交底以及验收工作。按GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范要求做好电气系统现场技术交底以及验收工作。f、所有砌体工程、建筑外装修工程、建筑内装修工程均必须做好样板间、样板墙、样板块，经项目部、监理公司认可后方可全面推广、施工。E、总体管网及绿化工程a、总体管网施工应做到先下后上、先95、内后外原则避免重复开挖。严禁绿化、道路形成后开挖破坏。b、项目部、监理公司应事先做好各种管网进场、施工计划安排。做好绿化工程施工的时间安排及图纸交底工作，并提前做好材料计划安排。c、绿化景观工程施工前应做好样板块后再推广施工。F、单体及综合验收a、各单项工程验收前监理公司、施工单位应做好项目自检工作并将在整改完成后通知项目部验收，自检验收合格后在申请质检站验收。b、项目部落实监理公司做好各分项及总体工程内业资料的整理、审核，并及时移交档案馆备案。c、验收合格后通知公司有关部门、物业公司做好接房及接收工作，并认真整改接收中提出的各项问题。第四节 财务经济分析（1号地块）一、投资估算依据1、20096、2年XX市建筑工程预决算定额；2、2002年XX市建筑工程费用定额；3、XX市渝东建筑工程价格信息；4、房地产项目投资概算规范要求；5、本可研有关章节确定的建设内容及工程量；6、参考本地建筑市场现行实际价格。二、投资估算内容1、土地费用 直接土地费：9675.60万元土地交易费：80万元土地交易税：290万元土地总价：10045.60万元2、勘察、设计监、理费 按照XX及XX各专业市场对大规模开发项目的平均收费水平估算：勘察费3元/平方米，设计费15元/平方米，工程监理费4元/平方米。3、前期工程费见投资估算表4、工程建安费用见投资估算表5、基础设施建设费用见投资估算表6、附属设施费用见投资估97、算表7、前期手续费用 防雷工程审核费：36.5万元环境评价费及报告评审费：12万元现示地形图测量费：4.2万元建筑施工放线费：13万元房屋白蚁防治费：35万元施工图审查费：70万元房产测绘费：29万元建设工程综合服务费：52.5万元招标代理服务费：32万元质量监督费：196万元工程定额测定费：98万元设计评审费：12万元前期手续总费用：590.2万元（不含已减免的费用）8、项目管理费用 按17项费用总额的2.5%计算。9、营销费用 按项目住宅销售额的3%计算10、财务费用见投资估算表11、中学、小学教育配套建设费：2000万11、规费根据有关协议项目规费全部免除。三、项目投资估算表序号项目内容98、工程量估算价值占总投资的比例单位造价(元/)合计(万元)一土地费10045.6012.81%二勘察、设计、监理63.44万221395.681.78%三前期工程10801.38%1场地平整30万立方米10元/立方米3002边坡治理5.2万立方米150元/立方米780四房屋建筑安装55297.770.53%1土建费（含普通水电）42075.6A高层49.38万62030615.6B多层4万5802320C幼儿园0.26万600156D会所0.33万800264E地下及半地下建筑4.47万10004470车库其他配套用房F商业用房5万85042502安装13222.1A水、电、气、消防配套63.499、4万1106978.4B电梯49.38万452222.1C智能化设施53.38万201067.6D门窗59.08万502954五基础设施建设费1920.582.45%A园区道路7.03万120843.6B绿化景观5.44万160870.4C社区垂直交通体系2部50万元/部100D园区管网2215米120元/米26.58E化粪池40个20000元/个80六附属设施4500.57%A会所设施及装修0.45万600270含广场面积B游泳池2个50万元100C网球场1个80万元80七前期手续费590.200.75%未含减免部分八管理费1769.492.26%九营销费用3162.814.03%十贷款利息100、6910.88 %十一规费0全免十二中小学教育配套20002.55合计78403.06100%综合开发成本总建筑面积分摊:1235.86元/ ,可售面积分摊:1342.98元/四、经营成本与收入1、经营成本 由1号地块的投资估算表可知，1号地块项目总投资成本约为78403万元。2、项目收入A、项目销售范围及面积1号地块总建筑面积约63.44万平方米，除项目配套的幼儿园、会所、物管用房及设备用房等不能销售外，住宅和商业用房将全部通过销售途经回收投资和利润，车库在短期内难以实现销售，只能作为项目的存量资产出租经营。项目建设期内物业销售范围及面积约为：住宅：53.38万平方米商业用房：5万平方米B、101、项目预期售价估测 根据前期策划对XX目前的房地产市场的调查分析及未来发展趋势研判，结合本项目的定位档次和品质，报告预测：本项目住宅1期销售均价为1650元/，2期销售均价为1900元/，3期销售均价为2100元/；商业用房平均售价为4500元/。 C、项目销售进度估测项目的销售进度主要取决于项目的推广力度、当地的经济发展水平、区域市场培育程度、社区开发成熟进度等因素。根据前期策划对XX目前的房地产市场的调查分析及未来发展趋势研判，结合项目分期开发的情况，本报告对项目在建设期内的住宅销售进度估测如下：摘要第1年07.04-08. 03第2年08.04-09.03第3年09.04-10.03第4年102、10.04-11.03第5年11.04-12.03合计住宅销售面积（万）5.381213131053.38销售金额 （万元）887721550267002730021000105427销售进度面积（）10.08%22.48%24.35%24.35%18.73%100%商业用房拟在项目开发结束时销售，总价值为：22500万元。 项目可实现的销售总收入约为12.7927亿元。五、资金筹措与用款计划1、资金回收计划表摘要第1年第2年第3年第4年第5年合计住宅销售金额（万元）887721550267002730021000105427商业销售金额（万元）2250022500合计887721550267103、002730043500127927 注：车库在项目开发期内难以实现销售，暂不计算在建设期资金回收计划中。2、资金需求计划 根据项目开发进度计划估算各年度资金需求如下：项目分期开发周期建设年限开工面积(万)竣工面积(万)投资规模备注金额(万元)比例筹备期2006.06-2007.0350006.38部分土地费及前期费用元一期2007.042008.11第1年(2007.4-2008.3)11.440.33800010.20含部分土地费二期2008.032009.10第2年(2008.4-2009.3)1511.112000025.51付清土地费三期2009.012012.03第3年(2009.104、4-2010.3)18151500019.13第4年(2010.4-2011.3)19181500019.13第5年(2011.4-2012.3191540319.65合计5.75年5年63.4463.44784031003、资金盈缺资金回笼和资金需求的差额即为资金盈缺量，项目资金盈缺量计算如下：(万元)摘要筹备期 建设期合计备注第1年第2年第3年第4年第5年销售回笼0887721550267002730043500127927资金投入500080002000015000150001540378403应交税057714011736177528288317各年盈缺-5000+300+149+99105、64+10525+25269+41207累计盈缺-5000-4700-45515413159384120741207投资利润41207未含车库价值4、资金筹措本项目总投资约为78403万元，拟采用以下方式筹措资金：A、项目建设单位自有资金：10000万元。B、项目滚动开发筹集资金68403万元，即通过商品房预售回笼资金用于项目建设。六、利润及利润率、收益率测算1、税费A、营业税及附加费：销售总收入 X 适用税率 = 12.7927亿元 X 5.5% = 7036万元B、土地增值税：销售总收入X适用税率 = 12.7927亿元 X 1% = 1279万元2、开发利润及利润率A、税前利润：销售总收106、入 - 开发总成本 - 应交税金 = 127927万元 78403万元8315 = B、净利润：税前利润 X (1-所得税率) = 41209 X (1-33%) =27610 万元C、利润率：净利润/销售总收入 = 27610/127927 =21.58%3、投资收益A、项目资本年平均投资额：资金需求计划表和资金盈缺计算表表明：筹备期9个月，需投入资本金5000万元；第一个建设年虽然资金盈余300万元，但由于销售回笼资金主要在下半年后期，上半年完善项目配套设施建设和启动一期住宅工程建设需再投入资本金约8000万元，全年平均总资本金占用量约为9000万元；第二个建设年全年平均总资本金占用量约为107、4700万元；第三个建设年的上半年可全部收回项目投入的资本金。资本金年平均投资额：（5000万元X 0.75年 + 9000万元X 1年+4700万元X 1年+4700万元X 0.5年）/ 3.25年 =6092万元B、投资周期：3.25年C、投资收益率：27610万元/6092万元/3.25年X100%= 139.45% /年第六章 项目实施的风险评估与控制第一节 项目实施的主要风险因素分析一、市场风险评估本项目市场风险来自三个方面：一是市场供需情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力发生重大变化；三是项目销售价格与预测值发生较大偏差。XX区目前还没有较好品质的住宅小区，而本项目具有江景108、资源、南山公园资源、巴渝文化景观园林资源，将在江南新区建设出品质与品位均好的“XX首席低密度人文生态城”，具有较强的竞争力。因此市场风险不大。二、经济环境风险评估 根据XX目前的经济发展状况和XX市及XX区的“十一五规划”可知，XX区的宏观经济在较长时间内都将保持强劲的增长势头，十一五期间GDP年均增长达13%，城市居民人均可支配收入年均增长达11%，高于XX市和全国的平均水平。良好的地方经济条件为项目的开发实施创造了较好的市场经济环境，项目实施的宏观经济环境风险很低。 但是，项目所在地区江南新区，是XX规划新建的城市组团；目前主要以农村人口为主，几乎没有城市常住人口；经济基础较差，几乎没有规109、模性经营企业，规划拟建的项目较多，但在短期内难以见效，产业对新区建设的支持力度较低。本区域商品房购买力非常弱，在短期内，项目商品房的消化只能依赖市区及周边区域的市民消化，对项目的销售工作带来了较大的难度。区域微观经济环境风险较高。 项目实施应采取差异化的营销策略，挖掘项目优势，提高项目对XX整体市场的辐射力和渗透力，充分利用好宏观经济环境的有利因素，降低微观经济环境不利条件对项目的影响。三、新城建设情况对项目影响的风险评估房地产开发与城市建设密不可分，特别是新兴城市区域的房地产开发与其城市建设休戚相关，新城建设的水平和力度直接影响到其区域内房地产开发项目的实施进度和成败。江南新城自启动实施以来110、，政府已投入大量建设资金，目前区内的城市路网已基本形成，但各项配套设施尚在规划和建设中，城市居民生活所需的基本设施条件尚未形成。其建设情况是制约本项目实施的关键因素。随着区政府的搬迁，江南新区的城市建设将快速推进，但由于本区域原为农业地块，几乎没有任何城市基础设施，要形成完善的城市居民生活配套条件，仍需一定时间才能完成。短期内新区的建设情况仍是影响项目销售的主要风险因素。四、地质灾害对项目的影响 项目地块的地理条件较差，高边坡、沉降及滑坡地带较多，为项目带来了较大的地质灾害隐患，一方面增加了项目实施的工程技术难度，另一方面将增加项目实施的工程成本。五、行业政策对项目经营的影响目前房地产开发过热111、，正受到国家宏观调控的影响，但就XX区以致整个三峡库区而言，受宏观调控的影响不大。从2005年下半年开始，XX区政府加强了对房地产市场的管理和规范，过去房地产开发中的一些遗留问题也在逐步解决，同时，通过对土地市场的整顿清理，对房地产中介市场、房屋租赁市场、二手房市场的规范管理，和试行的资本金制度，加强了开发企业预售资金的监管，推行商品房销售联机备案等措施，确保了XX区房地产投资的市场环境和消费环境。同时，也对我们项目的综合素质提出了更高的要求，无论是产品、户型、景观设计，还是物业服务；无论是大局，还是细节，都要求我们不能出现任何差错，任何失误都可能影响我们项目的市场表现。第二节 敏感性分析一、112、不确定性的主要因素分析项目财务经济评价所采用的数据大部分来自估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在的财务风险。影响项目财务经济评价的主要不确定性因素：1、成本类变量因子：这类因子有项目建安成本、环境景观费用、前期费用、营销费用、管理费用、贷款利息等，其估算的准确度直接影响到项目成本的高低。投资估算表中各项成本费用的估算是基于现行的市场行情和定额标准确定的，由于本项目开发周期较长，影响其变动因素较多，必将对财务经济评价指标产生一定的影响。2、收入类变量因子： 这类因子包括售价及其增长或降低，销售进度等。其估算的准确度直接影响到销113、售收入的高低和投资周期的长短。二、敏感性分析1、第一种情况成本类变量因子变化：销售收入不变，总成本费用分别上涨或下降5%及10%。即：变化后的成本=估算成本费用X（1成本变化率）收益指标变化：成本变化幅度-10%-5%05%10%净利润3286330237276102498322357利润率25.69%23.64%21.58%19.53%17.48%年投资收益率165.98%152.72%139.45%126.18%112.92%投资收益变动指数 265.3%2、第二种情况 收入类变量因子变化：经营成本不变，销售价格分别上涨或下降5%及10%，即：变化后的销售收入 = 估测的销售收入 X（1售114、价变化率）收益指标变化： 售价变化幅度-10%-5%05%10%净利润1903523324276103189636181利润率16.53%19.19%21.58%23.75%25.71%投资收益率96.14%117.80%139.45%161.10%182.74%投资收益变动指数433%三、综合分析上述图表分析表明：1、项目的财务经济评价指标对收入和成本变动的敏感性较高，且收入变动的敏感性高于成本变动的敏感性；成本增减1%，投资收益将增减2.65%，售价增减1%，投资收益将增减4.33%。项目在实施过程中要加强成本控制，减少成本变动给项目带来的风险，同时也要确保项目优良的品质，以品质提升来带动115、售价的上升，获取更多的销售收入。2、项目财务经济评价指标对收入和成本变动具有较强的的风险抵抗力，当项目开发成本上升10%或收入降低10%时，项目仍可获得较高的投资收益。结合前述项目实施的背景环境和区域市场条件分析，在项目开发期内，开发成本大幅度上升或者销售价格大幅度下降的风险很小，与估算值相比预计开发成本上升或者销售价格下降的幅度应在5%以内。因此，项目投资的安全性和基本收益具有较大的保障性。第七章 综合评价通过上述多方面的详细分析、研究、评估，本报告综合评价认为：一、 “XX.第一城”项目的建设符合我国加快城市化进程的政策导向，符合XX市关于XX城市发展的规划要求，有利于促进当地的城市建设和116、社会发展。二、项目规划设计科学合理、理念先进、配套齐全、环境优美。符合“以人为本”可持续发展的城市规划设计指导思想。三、本项目的开发规模、品质档次、经营理念都达到了地区行业的先进水平，在促进城市建设发展，提升地区行业水平等方面具有较好的示范作用。四、本项目将大量应用现代建筑新技术、新工艺、新设备、新材料，将有力地促进地区住宅科技化、产业化发展。五、项目的销售利润率为21。58%，投资收益率为139。45%，具有较好的经济效益，和抗风险能力，投资可行。综上所述，本项目实施，一方面可促进地方社会、经济、城建等多方面的发展，另一方面投资者可获得较高的投资收益；同时还可促进当地房地产行业的规范化发展，提升行业发展水平，为当地居民提供更多的高性价比的好房子。因此，本报告认为“XX.第一城”项目具有较大的投资价值和实施的可行性。91