1、占地650亩新城房地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录一、项目总论11.项目背景12.可行性研究结论1二、项目投资环境和市场研究41.市场宏观背景42.区域市场分析18三、项目分析及评价321.地块解析3222、.项目SWOT分析343.项目评价34四、市场定位及项目评估361.项目定位362.方案评估意见40五、项目开发建设规划及销售节奏411.项目建设规划概况412.项目销售节奏42六、项目资本投入及社会效益431.项目资本投入432.社会效益分析45七、可行性研究结论46一、项目总论1. 项目背景1.1 项目名称XX市石鼓区河景新城项目可行性研究报告1.2项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表：表1-1：项目规划设计指标序号名称单位合计1总用地面积2000002总建筑面积(计容)868000住宅（包括商业及酒店）700000安置房1680003容积率3.53、04建筑高度m100.05土地使用年限年706开发建设期年6说明：项目总占地块面积约650亩，其中：市政绿化带及其它占地170亩，商住及酒店用地占480亩（拆迁安置房用地占约180亩，拆迁安置房16.8万平方米容积率1.4，商住及酒店占地约300亩容积率按XX规划上限3.5。拆迁安置房无地价。建设资金750元|平方计入成本）以上数据是与石鼓区政府部门沟通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。2. 可行性研究结论2.1市场预测根据调查，项目地块所属的XX市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。目前区域房地产开发并不成熟，属于市场的一个待开发区域。随着区域交通、配套及核心产业等方面的打造4、，可预见本项目发展商品住宅仍拥有较广阔的市场前景。2.2项目建设进度项目计划于2013年底完成前期准备及设计报建阶段，2013年10月动工建设，整个项目分三期或四期分批开发，开发建设周期历时约6年时间。2.3投资估算根据估算，项目总投资256,390万元，包括土地及前期费用30,000万元，建筑安装工程费187,600万元等。项目开发成本(不含管理费用、财务费用和销售费用)达235,271万元，资金自筹解决。表1-2：项目总投资估算表开发建设总投资2,954868,000256,3901开发成本2,710200,000235,2711.1土地成本1,500200,00030,0001.2前期工5、程费60868,0005,1901.3建筑安装工程费2,161868,000187,6001.4开发期间税费65868,0005,6281.5不可预见费79868,0006,8532开发费用243.31686800021119.92.1管理费用81868,0007,0582.2财务费用0868,00002.3销售费用162868,00014,062备注：1、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据；2.4项目综合评价结论本次评估认为该项目定位较为准确，具有相对稳定的市场前景，通过投资分析，项目开发经济评价指标反映较好，具有一定的经济效益。在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升石鼓区的形象，加6、速石鼓沿江区的建设，有较好的社会效益。此外，项目开发公司具备充分技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分，具备可行性。可行性研究结论是：本项目可行。二、项目投资环境和市场研究1. 市场宏观背景1.1国际形势 欧债危机持续恶化，影响仅次于次贷金融危机l 2009年11月，希腊财政部宣布其2009年财政赤字对国内生产总值的比例将达到 13.7%，导致市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。l 2010年5月，希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效应，西班牙、爱尔兰、葡萄牙和意大利等“欧猪国家”同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家GDP占到欧元区7、GDP的37%。l 2011年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延的势头，欧洲银行业受到了严重威胁。1.1.2 2012年4月意大利到期债务偿还问题将直接影响欧元区后期经济走势，进而影响全球经济走向。2009年12月，希腊公共债务危机占GDP的110%，全球三大评级公司下调希腊主权评级；2010年1月，欧洲其它国家也开始陷入危机，包括比利时、西班牙、葡萄牙等；2010年2月，德国等欧元区的龙头国都开始感受到危机的影响，有评论家更推测欧元区最终会解体收场 ；欧盟成员国财政部长2010年10日凌晨达成了一项总额高达7500亿欧元的稳定机制，避免危机蔓延 2011年9月，欧元区第三大经济体意大8、利的形势也骤然紧张，外界担心欧债危机可能进一步扩散并进而影响欧元区整体经济发展 ；小结：欧元区第三大经济体意大利也陷入此次危机。该国2012年将有3500多亿欧元(约合4800亿美元)到期债务，其中约有2000亿欧元的债务于2012年4月到期。此外，多届政府积累下高达1.9万亿欧元(约合2.6万亿美元)的公共债务，占国家GDP的120%； 全社会固定资产投资发展较快。 美国经济疲软，失业率依旧维持在8.6%的较高水平，预计12年以温和复苏为主。l 美国失业率出现下降的趋势，但目前依旧维持在8.6%的较高位臵 ；l 美国经济增长趋缓，预计2011年GDP增长1.5% ；l 较高失业、低增长，209、12年美国经济走势以温和复苏为主； 1.2国内形势1.2.1 2011年国内宏观经济运行情况2011年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起。在这样一种大环境中，中国经济保持了平稳较快的发展，经济增长实现了9.2%的速度，把物价控制在了5.4%的总水平；表2-1：宏观经济运行情况国内生产总值（亿元）471,5649第一产业47,7125第二产业220,59211第三产业203,2609固定资产投资（不含农户）（亿元）301,93324全国建筑业总产值（亿元）117,73423全国建筑业房屋建筑施工面10、积（亿平方米）8520社会消费品零售总额（亿元）181,22617农村居民人均纯收入6,97711农村居民人均生活消费支出5,22113城镇居民人均可支配收入21,8108城镇居民人均消费性支出15,1617城镇人口69,0792100（万人)乡村人口65,6561456（万人）城镇人口占总人口比重（%）511.32（百分点） GDP国内生产总值运行情况l 2011年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%；l 分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%；l 2011年中国经济整体平稳运行，GDP增速放缓，2011年GD11、P增幅在9.2%，处在合理的增长区间内；图表2-1： 近年国内生产总值及增长走势图图表2-2：2012年与2011年GDP同比增长速度比较1.2.3 2011年，房地产增速放缓l 2011年，全国房地产开发投资58967亿元，其中，商品住宅投资42384亿元，增长35.2%，占房地产开发投资的比重为71.9%。l 2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积80.55亿平方米；房屋新开工面积19.82亿平方米，增长23.6%；房屋竣工面积5.62亿平方米，增长12.8%，其中，住宅竣工面积4.40亿平方米，增长12.3%。l 2011年，全国商品房销售面积9.5亿平方米，比上年增长12.9%。其12、中，商品住宅销售面积增长12.1%，办公楼增长27.6%，商业营业用房增长36%。2011年，商品房销售额4.92万亿元，比上年增长24.1%。其中，商品住宅销售额增长22.3%，办公楼和商业营业用房分别增长27.6%和36%。表2-2：近年XX房地产开发投资走势开发投资58967亿元35.2%其中：商品住宅42384亿元33.9%施工面积80.55亿51.1%新开工面积19.82亿23.6%房屋竣工面积5.62亿12.8% 其中：住宅4.40亿12.3%1.2.3 2011年，房地产增速放缓l 2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。；l 2011年全年CPI高位运行，7月份C13、PI开始下行，到年底得到较好的控制；l 年底CPI的回落显示上半年国家宏观调控效果开始显现，整体经济形势朝着宏观调控预期良性发展；图表2-3：CPI涨幅走势图1.2.5 2011年，通胀风险加大，巨额外汇流入，宽松的货币政策已不能持续，央行实行稳健的货币政策l 2011年年内，上调存贷款基准利率3次，2010年年底至2011年年底，累计上调存贷款基准利率5次，至此，一年期存贷款基准利率分别达到3.5%和6.56%；l 2011年上调存款准备金率6次，下调1次，至2011年年底，存款准备金率达21%；l 随着年底CPI得到控制，及2012年的国际经济形势，2012货币政策相比2011年会有所松动14、，但变化幅度不大；图表2-4：历年存贷利率及存款准备金率走势图 货币供应紧缩，房地产企业融资艰难l 据央行初步统计，2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，2011年全年新增贷款达到7.47万亿元，同比少增3901亿元；l 2011年全年广义货币供应量显著低于年初设定的目标，而当年的新增人民币贷款亦不足7.5万亿，同期人民币存款同比少增2.29万亿；l 货币供应量增速跌至数年来低位，货币供应量紧缩，房地产企业融资艰难；图表2-5：国内银行新增人民币款额 房地产企业资金来源主要是企业自筹和其他资金2011年，房地产开发企业本年资金预计来源8198215、亿元，比上年增长21.6%。其中，国内贷款14046亿元，增长6.8%；利用外资876亿元，增长75.5%；自筹资金32926亿元，增长32.7%；其他资金34134亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款20472亿元，增长26.9%；个人按揭贷款8362亿元，增长7.9%。表2-3 2011年全国房地产开发企业资金来源情况资金81982亿元21.6%其中：国内贷款14046亿元6.8%利用外资876亿元75.5%;企业自筹32926亿元32.7%其他资金34134亿元17.8%其中：定金及预收款20472亿元26.9%个人按揭贷款8362亿元7.9%1.2.8 2011年中国房地产16、发展的基础，宏观经济的发展呈现CPI与GDP增速双高态势l 2011年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现CPI与GDP增速双高态势；l 2011年4季度，物价指数得到控制，而伴随而来的是经济增长速度的减缓；l 2012年，中国经济的有望朝着CPI3%，GDP增速8%的最优状态发展，但也面临低增长、高通胀的滞胀风险；图表2-6：中国经济周期变化1.3宏观小结l CPI、PPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱进入滞涨的危险；l 前期紧缩的宏观调控政策逐渐起效，2011年11月份CPI同比上涨4.2%，PPI同比上涨2.7%，年内通胀拐点基本形成，至217、012年初通胀数据将持续回落；l 但当前国外流动性泛滥仍难揭制，使国内通胀在未来一段时间内仍存压力，预计宏观调控政策短期内仍难放松。1.4区域发展及前景预测区域经济发展研究XX市位于湖南省中南部地区，总面积15310平方公里，现辖2市、5区、5县。全市建成区面积和市区人口仅次于长沙，一直占据湖南第二大城市位置。l 城市名片：湘南中心城市、国家老工业基地、国家旅游城市、交通枢纽、省级历史文化城。l 发展目标：建设成为湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。l 深厚的底蕴、高标准的定位，使得XX的城市规划基础坚固，城市发展空间扩展。GDP及增速：初步核算，全年实现地区生产总值（G18、DP）1746.44亿元，按可比价格计算，增长14.2%。其中，一产业实现增加值302.88亿元，增长4.0；二产业实现增加值842.93亿元，增长19.2；三产业实现增加值600.63亿元，增长13.2。一、二、三产业对全市经济增长贡献率分别为5.3%、61.4%、33.3%，分别拉动全市GDP增长0.7、8.7、4.7个百分点全省第7位。注：以上基础数据来源于XX市统计局居民消费水平： 2011年XX社会消费品零售总额达556.53亿元，增长18.0%，城镇居民恩格尔系数为39.9%，上升0.1个百分点，居民存在储蓄习惯，2011年储蓄存款达到1526.44亿元，增长16.9%；注：以上基19、础数据来源于XX市统计局 XX区域产业发展研究工业发展速度加快。规模工业实现增加值812.76亿元，增长21.5%。在规模工业中，轻工业增加值188.10亿元，增长19.6%；重工业增加值624.67亿元，增长22.5%；XX实施工业立市战略，大力发展“一区两园工业新城”。l 大力发展“一区两园工业新城”：l 高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。l 松木工业园发展盐化工、精细化工和金属冶炼等产业。注：数据源自XX市统计局 XX区域产业发展研究XX实施工业立市战略，大力发展“一区两园工业新城”，三大产业比重从2005年的24.137.538.4调整为2010年的18.645.535.9l 大20、力发展“一区两园工业新城”：l 高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。l 松木工业园发展盐化工、精细化工和金属冶炼等产业。lllll注：数据源自XX市历年政府年报各行业全面飞速发展，现代化大都市崛起湘南！l 房地产：2011年全市房地产开发投资80.74亿元，增长23.6%。商品房屋销售面积328.7万平方米，增长15.6%。l 旅游业：2011年全市实现旅游总收入134.57亿元，增长30.9%；比2005年增长了近5-6倍。年末全市共有等级旅游区（点）14个。l 餐饮业：全市2009年XX市大小餐馆达8000余家，餐饮业高度发展，是湘菜两大中心之一，成为我省湘菜产业的一支劲旅。l 资讯业21、：2011年全市邮电业务总量34.26亿元，增长20.5%。移动电话用户346.47万户，增长15.5%。年末互联网宽带用户数46.39万户，增长42.2%。区域人口发展研究XX现辖5区、2市、5县，共12个县（区、市），是湘南第一城市； 全市常住人口714万，湖南省第一；中心城区户籍人口138万，湖南省第二。不断增加的城市人口带来大量的住房刚需。l 全国第六次人口普查显示，XX常住人口达714万，外来人口67.86万，中心城区户籍人口138万 。l 2010年全市规模工业企业从业人员达到24.99万人，比2005年净增8.30万人，增长49.73%。l 其中返乡就业人员达到8.05万人，比222、005年净增2.34万人，增长40.98%。l 2010年全市民政系统婚姻登记处向计生部门通报61017对。区域规划发展研究与综合交通现状规划：十二五规划，200万人口特大城市！l 根据正在制定的十二五最新规划，到2020年，XX市中心城区将覆盖240平方公里、200万人口，形成特大城市规模。l 规划方向：“东拓南移、西扩北延”l 发展目标：将XX建设成为湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。l 居住空间：采取“十字”型的空间布局形态，居住生活空间的发展沿着湘江两岸向南、向北展开 交通：铁路、公路、水路、航空“四位一体”的立体快捷交通网络l 武广高铁已于2009年建成通车，23、2小时可达广州，35分钟可到长沙。l 湘桂铁路（运营时速200公里）预计2012年完工，届时XX至南宁仅需3小时到达。l 铁路：九线归一，星形辐射；十二五期间，XX将形成普通铁路、城际铁路、客运高铁在内九条线路组成的星形铁路辐射网。 l 公路：全国45个公路交通主枢纽之一；辖区公路纵横交错、四通八达，高速公路两横(衡邵高速、衡昆高速) 两纵(京珠高速、衡岳高速)。 l 水路：湘江水道，全国第二大的内河塔吊l 航空：新XX机场（南岳机场）：位于衡南县云集镇，2013年通航。为国内支线机场，设计机型为B737-800、A320等机型。 区域定位及规划XX城市发展定位大城目标：240平方公里，20024、万人口l “十二五”主要目标之一：建成区域中心城市：l 用5年的时间全面完成市域城乡规划，中心城区按240平方公里200万人口、耒阳市区按70平方公里60万人口，其他县城按30平方公里30万人口的规模来修编总规；XX发展裂变XX总体发展规划l XX重点发展区域：以解放大道和蒸湘路为发展轴线，蒸湘路为南北向生活居住主轴，解放路为自西向东的综合服务功能主轴；l 房地产发展区域：l 城市发展方向集中在高新区的西部，即华新区与立新区；l 高新区以解放大道为南北界限，以南为高新技术工业园区，以北是居住、商服区；“西南云大”都市经济圈的“大城骨架”正在成型:随着衡大高速公路建成、衡云干线（XX市区到云集）25、南岳高速公路（XX市区到南岳）、船山大道西延西渡相继开工，XX西南云大都市区雏形初现l XX西南云大都市区是XX未来经济发展与城市建设规划的战略构想；l 指以XX中心城区为核心，以西渡、南岳区、云集、大浦为卫星城的经济圈；l 在产业布局上，构想是南岳以旅游业为主、西渡以消费供应为主、大浦以工业为主、云集以物流为主，发展相关产业。1.5 相关政策研究新国八条一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消26、息要追责 房产税试点2011年1月27日，上海、重庆推行房产税试点。 京版国八条细则15条落地 以“国八条”为精神“京十五条” ：外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责。暂不公布北京调控目标。可能目的为控制北京市人口过快增长。发改委发布商品房销售明码标价规定5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款 为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈27、等问题 2011.4.1 国土资源部：违法用地严重市县将对一把手问责自今年3月起到8月底，国土资源部和各级国土资源主管部门将组织开展培训、下发数据、组织核查、督查验收等工作。工作方案对整改查处和拆除复耕到位地块、国家和省级重点工程项目用地、违法用地符合规划认定、特殊类型地块的处理等作出了详细规定。2011.5.3 关于积极参与保障性住房开发建设有关事项通知央企要及时掌握地方政府信息，加强与地方政府沟通，通过多种途径参与保障房开发建设。2011.5.12 关于建立公开通报和挂牌督办国土资源违法违规案件上报工作制度的通知挂牌督办土地违法案件将按季度上报。关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知28、严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房，严肃查处“小产权房”等违法违规行为。2011.5.26 关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。2011.7.3 限制房地产贷款 针对闲置土地开发商要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。银行必须使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。婚姻法最新司法解释：父母给儿子买房儿媳没份 最高人民法院于8月12日上午10时发布婚姻法司法解释(三)，共19条。8月13日起正式实施。重点对结婚登记瑕29、疵的救济手段，亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果，父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。新司法解释公布后，争论之余不少人开始讨论起应对方法。要求男方将女方的名字写上房产证，成了很多人认为的最佳解决之道北京普通住宅新标准自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.82030、11年地方细则温柔落地：l 3月-4月，【长沙市市政】：长沙市人民政府办公厅出台长政办发201110号文件关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知，该通知是长沙对“新国八条”的细化规定。政策“限小不限大”，“限量不限户籍”。l 5月-6月，【郑州、长沙、成都、武汉】：5月1日，“一房一价”正式实施，而从五月各城市执行情况而言，基本是敷衍发改委的检查。一房一价执行不彻底，发改委全国严查。l 政府、央行频繁调控，从土地、价格，信贷多方面调控楼市，然而频出的政策在地方落实却大打折扣，尤其是楼市正处于发展中的二、三线城市。房地产政策对市场影响分析：l 调控政策行政、金融、税收政策并行2011年全国楼31、市行政、金融、税收政策三管齐下，但主要以金融政策和行政政策为主，辅以税收政策；l 调控效果效果明显2011年，房地产调控政策不亚于2010年楼市调控政策为史上最严，楼市在政府多重政策的打压下部分二三线城市上半年仍有所抬头，但在下半年9、10月过后全国楼市集体过冬；l 宏观信号调控不放松虽然楼市在政府多重调控之下效果明显，但政策放松面临着楼市报复性反弹的风险，中央明确表态楼市政策没有放松的可能，近期楼市将持续处于休眠期；2. 区域市场分析2.1区域市场界定l XX位于中国中南地区中心，东邻株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵阳，北达娄底、湘潭，面积15310平方公里；l 石鼓区总面积112平方公32、里，常住人口30万人，其中非农业人口25.2万人，辖青山、人民、潇湘、五一、合江、黄沙湾6个街道，松木、角山2个乡，28个行政村，43个社区居委会。 石鼓区位于XX市区西北部，东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放大道为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和XX县接壤，北依107国道前行与XX县樟木乡和集兵滩镇相邻，素有XX城区“北大门”之称，2001年行政区划调整，由城北区更名为石鼓区；2.2供给分析表2-4：2011年XX市建设用地供应情况（单位：公顷）商服用地1631630工矿仓储用地4234230住宅合计290141149保障性安居工程用地1490149商品住宅用地133、411410公共管理与公共服务用地42366特殊用地000交通运输用地1310131水域及水利设施用地49049合计1,098762335 数据来源：XX是国土资源局l 2011年度XX市市区国有建设用地供应总量为1097.73公顷。其中新增建设用地647.31公顷，存量建设用地450.42公顷。l 商服用地162.9公顷，工矿仓储用地422.79公顷，住宅用地289.91公顷（其中：保障性安居工程用地148.85公顷，商品房用地141.06公顷），公共管理与公共服务用地42.14公顷，交通运输用地131.4公顷,水利及水利设施用地48.58公顷。表2-5：2011年XX市土地供应情况（单位：34、公顷）保障性安居工程用地 保障性住房用地 总量 30030廉租房 30030经济适用房 000各类棚户区改造用地 总量 46046廉租房 000经济适用房 46046中小套商品住房 000公共租赁房 73073限价商品房 000商品住宅用地 总量 1411410中小套商品住宅 54540合计：290141149数据来源：XX是国土资源局2011年XX市国有建设用地住宅用地计划总面积为289.91公顷；其中保障性住房用地用地30.32公顷, 棚户区改造用地45.97公顷；公共租赁房用地72.56公顷，限价商品房用地0公顷；商品住房用地141.06公顷，其中中小套商品住房用地面积54.04公顷。保35、障性安居工程和商品房开发中的中小套商品住房用地面积202.89公顷，占住房用地总面积的69.98%。表2-6：XX市市区2011年国有建设用地供应计划汇总表合计1097.73103.7596.28151.85174.42281.45236.1253.86商服用地162.934.4402033.533.07041.89工矿仓储用地422.7919.3114.1729.8134.91174.86149.730住房用地合计289.913066.7830.6440.1860.4749.8711.97保障性安居工程用地保障性住房用地廉租房30.32555.44.910.0200经济适应房0000000036、棚户区改造用地总量45.971.412.114.817.370.300廉租房00000000经济适应房45.971.412.114.817.370.300中小套型商品住房00000000公共租赁房72.5623.218.13.27.612.438.030限价商品房00000000商品住房用地总量141.060.431.587.2410.3137.7241.8411.97中小套型商品住房54.040.41.833.606.3741.840公共管理与公共服务用地42.14010.2416.415.5000特殊用地00000000交通运输用地131.4105.0955304.836.520水域及水利37、设施用地48.58200020.338.2500数据来源：XX市国土资源部2.3需求分析图表2-7： 近五年XX市房地产开发投资额及增速走势图数据来源：XX市国土资源部l 2011年1-11月，XX市完成开发投资76.97亿元，同比增长了48.48%，比上年上涨6个百分点；l 从构成来看：全市商品住宅完成投资55.96亿元，同比增长了66.91%；商业营业用房完成投资6.69亿元，同比增长23.96%；图表2-8：近五年XX市商品房建设情况及涨幅走势图数据来源：XX市国土资源部l 楼市开发建设情况：新开工面积与竣工面积差距达215.91万l 2011年，新开工面积与竣工面积差距达215.91万38、，接近今年全年的销售面积229万，2012-2013年市场供应大，竞争激烈；l 1-11月，全市商品房施工面积1504.23万平方米，同比增长19.69%，其中市本级商品房施工面积为955.77万平方米，同比增长12.91%；县（市）区商品房施工面积为548.46万平方米，同比增长36.98%；图表2-9：近五年XX市商品房新开工面积及涨幅走势图数据来源：XX市国土资源部l 今年1-11月，全市商品房新开工面积521.3万平方米，同比增长83.46%。其中，市本级商品房新开工面积为309.38万平方米，同比增长51.69%；县（市）区商品房新开工面积211.92万平方米，同比增长156.62%39、。 l 今年1-11月，全市商品房竣工面积305.39万平方米，同比增长23.85%，其中市本级商品房竣工面积为246.38万平方米，同比增长153.74%；县（市）区商品房竣工面积59.01万平方米，同比减少57.08%。图表2-10：2011年XX商品住宅销售面积走势图表图表2-11：2011年XX商品住宅销售套数走势图l 2011年XX房地产市场共成交商品房（住宅）18886套，成交面积2289216平方米；l 2011年XX房地产市场成交量最高点出现在8月份，当月共成交商品房（住宅）2021套，均价3668元/平米；l 受政策调控影响，下半年销售面积呈下降态势；2.4价格分析图表1-140、2：XX2007-2011年住宅价格走势图l 2007年XX市房屋销售平均价格为2064元/平方米，比上年同期上涨6%；原因：总需求与总供给关系相互作用推动房地产价格上涨、成本的推动、商品房供给结构变动推动、经济基本面好转，促进房地产价格上涨l 2008年去XX全市商品房销售价格增幅回落；原因：一是消费者持币观望情绪浓厚，市场仍然低迷，供销比增大，形势不太乐观；二是房价稳中有升，但呈现出阶段性有价无市的特点；l 2010年XX房价均价2918元/平米，价格上升较快，但成交量一直处于低位徘徊；l 2011年XX房地产市场商品房（住宅）成交均价上涨较快，上涨幅度较大。与此同时，成交量一直走低，与去41、年同期相比未有明显增加。出现“价涨量跌”态势 ；2.5竞争分析区域分析2011年，新开工面积与竣工面积差距达215.91万，接近今年全年的销售面积229万，2012-2013年市场供应大，竞争激烈。本项目在供应量较大的市场下存在这挑战，而本案所在的石鼓区在售项目仅为5个，且位置位于老城区与石鼓区的交界处，同时沿着蒸水河，也给本案带来了机遇，吸纳石鼓区以及老城区的客户，但市场情况仍不容乐观。l 蒸湘区（含华新开发区）为新兴开发区域，未来的行政区、高新产业区、高档住宅区；伴山公馆、香江水岸新城多层、小高层、高层35004500元/公务员、企事业单位员工、经商人士、下属县域人士新城价值、政务便利l 42、石鼓区居住环境较好，新项目基本沿蒸水河而建，是别墅主力区域；雅士林欣城、耀江花园多层、小高层、高层30004500元/企事业员工、经商人士、返乡人士、进城人士尊贵品质，风水宝地l 雁峰区南北差异大，北边为老城区商业发达，南边老工业区，为土地供应集中区域；云沙诗意，亚华名都、东洲水岸多层、小高层、高层22004000元/企事业单位员工、返乡人士、工业园职工、经商人士高性价比，交通便利l 珠晖区地处江东，受交通影响发展缓慢，用地供应规模小，分布零散；创景外滩、湘水明珠多层、小高层、高层28004200元/经商人士、企事业单位员工、及来自下属县域人士舒适宜居，交通便利各区域市场特征l 作为新城区，拥43、有华新开发区和老城区资源配套的蒸湘区为高品质楼盘聚集区，房地产开发最集中区域。l 在市四区中，雁峰区房地产南北差异性大，南郊白沙洲片区楼盘整体素质较低，无高品质项目面市。 l 珠晖区江景楼盘销售较好，如创景外滩，出现一房难求的火爆场面，说明市场对高素质楼盘的需求强劲。 l 石鼓区楼盘较少，但环境较好、品质较高；本案拥有机遇的同时也面临着挑战，市场竞争不容乐观。2.6典型物业调查楼盘的挑选是根据用途相同、产品相似、地段相似、规模相似的原则；耀江花园本项目l 项目简介：耀江花园规划总占面积1136亩，规划总建筑面积近90万平方米，容积率低于1.20，是湖南乃至国内罕见的集生态公园、浩瀚湖景、高尔夫44、球场、大型商业配套、多功能奢华双会所、47亩成龙成章和幼儿园等于一体的“生态岛居”大盘；l 基本经济指标： 耀江花园（一期） XX市石鼓区东方红渔场 108,702 125,000114,6006,000868多层：0.7元/月/平方米别墅：3元/月/平方米 1 027428湖南省安麒物业管理有限公司 上海耀海房地产开发有限公司4500元/平雅士林欣城l 项目简介：本项目雅士林欣城，位于蒸水河以北华源建材市场以西，地处XX市石鼓新城“高尚住宅区”核心位置。项目一期总用地面积476亩。拟建多层洋房、高层、公寓、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、大型商业中心。规划总建筑面积近百万平米，容积率2.3，建45、筑密度31.6%，规划户数超5000户，居住人口近2万人。一期一标段以主要独栋、双拼、联排别墅为主，项目建成后将成为XX市规模最大的复合型高尚居住区之一；l 基本经济指标： 雅士林欣城 XX市蒸水河北岸望城路华源市场西侧 317,301 912,00050,000超5000户1.5元/月/平方米 2 0独栋13栋、双拼15栋、联排10栋、洋房38栋、高层25栋（注:一期共计101栋）4,571雅士林物业管理有限公司 XX雅士林房地产有限公司4300元/平l 户型配比：独栋500-685144.3%联排别墅293-3634513.7%双拼320-42361.8%洋房二房86-964814.6%洋46、房三房105-13016851.1%洋房四房140-1604814.6%合计329100.0%l 推售情况：一期40,634一期规划建设13栋独栋、15栋双拼、10栋联排、38栋洋房、25栋高层，主力户型为110-120三房 和 89两房均价4300元/约85%二期待定卖点花园洋房 稀世荣耀、万顷山河 皈依自然客户分析公务员、周边人群、投资者l 热销户型分析：w 三房两厅二卫：建筑面积：130 ，多飘窗设计为日常生活带来充足阳光，入户花园过长且窄，进深较长；w 二房两厅二卫：建筑面积：89，干湿分明，餐厅与卫生间较近；l 项目优劣势分析：项目优势：w 园林：北欧风情园林，东西组团构造区域景观。47、w 产品：独栋、双拼、洋房、高层多样组合。w 配套：开发商自建虎形山山体公园，雅士林蒸水大桥。项目劣势：w 环境：蒸水河以北，周边农房与项目形成强烈反差。w 综合大盘，开发时间长，短期居住受影响较大。香江水岸新城l 项目简介：本项目香江水岸新城位于华新开发区蒸水风光带,占地面积约为32万,总建面约53万,社区建筑风格为纯欧洲风情，产品涵盖独栋别墅,联排别墅,叠加别墅,多层洋房,电梯小高层等建筑形态,为XX真正意义上的第一高端居住群落；l 基本经济指标： 香江水岸新城 蒸湘区华新开发区蒸水大道48号 320,000 530,0005201.00元/平方米月 2 04800元/平200湖南凯星物业48、有限公司 湖南凯星房地产开发有限公司l 三期户型配比：3+2+213531240.9%2+2+19524231.7%2+2+210720827.3%合计762100.0%l 推售情况：三期92-230热销户型：138平方米(三室两厅) 168平方米(四室) 均价4100元/约90%卖点王一集团香江百货的良好口碑，高品质地中海水景别墅社区，定位为XX第一高端居住群落客户分析事业单位、周边居民、返乡高端客户居多，多为改善居住或为婚房准备，少部分投资客 l 热销产品分析：w 主力户型：138三居、168四居、独栋400-560平米，联排244-400平米；w 四房两厅二卫：建筑面积：153，三面采光49、，户型方正合理，卧室景观性设计好，8.6米大阳台设计，一线江景一览无余，入户处多门对冲，室内私密性差；w 三房两厅二卫：建筑面积：122-132，南北通透、三面采光，户型方正合理，多阳台、露台设计，保障景观性，大客厅、大厨房设计；l 项目优劣势分析：项目优势：w 园林：3万社区水景、紧靠蒸水河风光带，地中海风情高绿化率园林。w 产品：别墅+洋房+小高层+高层组合，产品线丰富，满足各层次需求。w 配套：蒸水河风光带、香江百货。项目劣势：w 户型：140以上大户型销售迟缓。w 交通：处在开发区边缘，周边居住氛围不浓，交通、生活配套不完善。湘水明珠l 项目简介：本项目XX湘水明珠居住小区位于XX市湘50、江东岸沿江风光带，该地块占地面积184249平方米，西临湘江，东靠城市原有村屋及厂房，北近湘江公铁大桥。项目用地紧临正在施工的湘江景观带，集防洪、绿地、人文景观于一体，为XX市平添了一道道靓丽的风景。 本项目要发展成为一个大型的以休闲、健康为主题的人性化社区，引入“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入到社区文化建设的精神层面；l 基本经济指标： 湘水明珠 XX市珠晖区沿江风光带望湘亭 184,000 500,000700高层：1.2元/平方米月别墅：2.0元/平方米月 2 04500元51、/平1,200京仕物业 XX富邦升辉房地产开发有限公司2.7市场分析有关结论l 从市场看，与本案相似的大盘竞品项目价格在4300-4800元/平的区间内；l 从竞品中可得出，客户需求的产品主要是以100-160平之间的三、四房为主；l 石鼓区南片区临近市中心区且为沿河区域，由于其优越的地理位置、稀缺的自然资源、高规格的规划定位等客观和人为优势，随着片区开发的不断深入，其区域价值和物业价值逐渐被发掘和认可，关注度日益提高；三、项目分析及评价1. 地块解析1.1地理位置本案项目位于XX市石鼓区华源大道蒸水桥北、东方红渔场以西，紧邻着蒸湘区的老城区；1.2地形、地势总平面图东面-东方红渔场西面-华源52、大道项目地块形状不规则，呈不规则的三角形，整体地势较为平坦，东、南两侧环河（南接蒸水河、东临东方红渔场）、西临华源大道。1.3交通条件石鼓区历来扮演XX市“北大门”的角色，区域内道路交通条件相对较好，但公共交通有待完善； l 石鼓区主要靠西外环路、107国道以及衡大高速三条主干道与XX市区及其他区县进行连通。l 其中西外环路是连接石鼓区与XX市区的主要通道，107国道与衡大高速将石鼓区与其它区县相互联系。l 石鼓区公共交通发展迟缓，区域居住人口较少，城市化率相对较低，加之多年来作为老工业基地出现，公共交通需求相对不高。l 形成四通八达的交通网络体系及高效便捷的多元化交通体系；1.4水电气保障项53、目南面以住宅区为主，片区拥有较为完善的水电气保障，为本项目的开发提供了足够的保障空间；1.5项目地块市场价值l 地块位于石鼓区南端，区域属于XX市西北部郊区，临近蒸湘区的老城区，地理位置十分优越；l 石鼓区历来扮演XX市“北大门”的角色，区域内道路交通条件相对较好；l 石鼓区配套设施相对缺乏，伴随石鼓区政府及相关事业单位的迁入，未来石鼓区南部发展空间巨大（本项目周边）； 2. 项目SWOT分析2.1 Strength项目优势分析 地理位置优越：项目地处石鼓区南面与蒸湘区老城区相邻，地理位置非常优越，且项目接滨水绿化带及东方红渔场，南接蒸水河，临近西湖公园，景观优良，优越的地理位置支持打造高品质54、产品； 项目规划科学：大型商场连廊、五星级酒店、学校、娱乐场所环绕，生活配套齐全,项目三面环滨水绿化带，内部绿化率也非常高，支持打造高品质的产品； 地块较为规则，便于规划、开发利用；2.2 Weakness项目劣势分析 项目位于城市边缘地带，周边尚处于开发初期，人迹稀少，城市边缘属性较强，发展相对缓慢，整体经济建设有待进一步提高； 位于西外环线、107国道、衡大高速处，具有一定的噪音影响； 周边公共交通不发达，缺少必须的公交出行交通工具； 项目所在片区生活配套设施严重缺乏； 项目容积率在XX市场而言偏高，项目整体规模优势也并不突出；2.3 Opportunity项目机会点分析 石鼓区周边项目较55、少，片区内竞争相对较小； 石鼓片区为城市房产供应为空白区域，为项目打响市场、建立高端形象的机遇期； 2.4 Threat项目潜在威胁分析 未来的房地产政策及市场走势不明晰，不可控因素明显； 区域外，全市范围内竞争项目众多，竞争激烈；3. 项目评价项目位于石鼓区南面与蒸湘区老城区相邻，地理位置非常优越，且项目接滨水绿化带，临近东方红渔场，南接蒸水河，临近西湖公园，打造百万建面生态大城，外围东方红渔场、蒸水河以及社区内园林均具可塑性，适宜打造稀缺性高价值产品；在后期的销售中，把握未满足的市场机会，对产品进行合理的产品定位和档次定位，以提高项目的综合竞争力。四、市场定位及项目评估1. 项目定位1.156、 项目价值体系：n 本项目形象定位应当综合考虑第1和第2价值层n 本项目为中高端住宅项目，形象定位需要大而高的气势n 项目的形象定位要有延展性，便于后期扩充l l 项目形象定位：百万平米高尚水岸城邦1.2 客户定位根据项目发展战略，本项目客户定位：迎合中端客户置业需求及敏感点，占领中高端客户市场。客户特征： 区域内及周边公务员、学校教职工及医院医务职工，强调对主人空间的享受及高隐私度 区域内及周边家具、建材专业市场老板及中高级管理人员，诉求地段的优势及便捷的生活方式 本市城中心企事业单位中层职工及中高层管理人员，看重稀缺创新型产品及高尚住宅的标签形象 XX市7县的私企业主及高层管理人员，追求市57、区的高尚生活，强调对资产的占有1.3 产品规划设计规划设计目标l 自然生态资源是基础l 豪宅客户需求为指导l 产品内涵特色是关键建筑形态及户型配比根据项目本体条件、形象定位、周边竞争项目户型结构、客户需求等方面对项目户型进行规划，得到项目建筑形态为高层住宅及配套商业，共70万平方米。以打造产品力为目标，建议高层初步户型：表4-1：高层户型户型面积段户型90平米以下2+1房90-144平米3+1房、4房144平米以上4+1房、5房XX市成交主力面积段：1-6月全市成交住宅套均面积约119.5平米，小于90平米销量占总销量17% ，90-114平米面积段户型占比71.6% ，144平米以上房源占比58、11.4% 。销售主力面积为90-144平米。图表4-1：XX市2011年成交户型分布设计建议如下：l 以市场走势及客户需求为导向，保证项目产品走量，建议70%户型设置90-144平米的3、4房，重点打造3+1房单位；l 为了规避政策风险，剩余30%面积中，以90平米以下单位为主，建议占比20%，剩余的10%则为144平米以上大户型；l 由于项目西面蒸湘路人流及车流最大，因此商业主要建设在蒸湘北路沿街，以达到最大的商业效用。商业建设形态主要是以“商业连廊”进行设计。预计建筑面积为4.2万平米。表4-2：户型配比建议住宅2+1房90平米以下89平米20.00%20.00%13.10 1471 359、房90-144平米100平米70.00%20.00%13.10 1310 3+1房120平米50.00%32.74 2728 4+1房144平米以上160平米10.00%10.00%6.55 409 商业4.20 其他0.32 合计100.00%100.00%70.005919 其它产品设计l 车库：为提升项目档次与客户尊贵感，建议本项目每户配置1.5个车位或以上。l 奢华三大堂设置 入户大堂、电梯大堂、车库大堂，三大堂视觉、装修统一化，处处体现业主尊贵； 酒店式710米挑高入户大堂，水晶吊顶，高雅气派，豪宅典范； 电梯大堂明亮开敞，灯光布置以黄色系为主，营造居家氛围。l 观光电梯 观光梯是饱60、览美景的绝佳载体，回家的路也是一道风景，利于本项目最大限度容纳城市及河面景观； 观光电梯占用公共空间相对一般电梯少，利于本项目延展空间； 借鉴案例：深圳市万科十七英里、深圳市君汇新天。l 精装修：精装修带来较大溢价空间，且有助于提升发展商品牌和住宅居住品质，未来精装修将是中高端物业的发展趋势，因此本项目未来需突破片区高度，树立精装修的绝对话语权。l 智能化：智能化是高端物业的发展趋势，在片区内提倡低碳生活及科技智能化，有利突围市场，引起客户的关注及舆论，为项目奠定口碑基础。1.3.4五号地块酒店用地的规划利好示意图l 树立城市标杆：每一个五星级酒店都是一个城市中心。这是品牌酒店聚合城市功能的特61、性决定的，也是被多个国际大都市的五星级酒店反复验证的事实。l 促进片区发展：五星级酒店是一个强大的磁场，融汇城市各种资源，集商务、购物、休闲、文化、娱乐等于一体，人们在这个区域能满足生活的所有需求，拉动城市及片区的消费力，真正实现一站式生活。建立一座属于XX人自己的五星级酒店，是市民所期盼的。l 促进经济增长：五星级酒店是展示城市形象的名片，对于提高XX市的整体接待能力，改善投资环境，促进市民就业，形成稳定的税收，带动XX市商务、休闲、旅游行业发展，促进地方经济发展都有积极作用。l 结合酒店、商业与住宅为一体的成功案例：深圳华润万象城：是深圳金融商业核心区域，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居62、住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。“2004深圳最具影响力的商业地产项目”华润中心万象城，这座深圳最大规模、最具影响力的购物及娱乐中心，无疑将成为深圳新的商业中心、万众瞩目的舞台焦点，她带给深圳的将不仅仅是史无前例的一站式购物服务，还包括前所未有的休闲娱乐体验深圳大中华IFC：建筑综合体有着一般项目所无法拥有的综合优势，现代都市中，习惯于快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，形成一块福地、旺地、财地。关于综合体的描述如下：1、综合体建筑是树立城市形象的标志性建筑。2、有助于城市的现代化与国际化。3、互动63、需求为彼此提供利益及效率，同时对项目本身及周边物业升值产生积极的影响。4、产生聚集规模的效应。5、提高入驻门槛，是企业和个人身份的强音表达。6、通过三维空间构筑立体交通系统，区域的通达性较好。7、信息化程度较高，信息传递比较快。2. 方案评估意见结合对市场的调查研究以及我司多年的市场经验，评估认为本项目产品定位良好，项目符合区域市场的需求，并且该定位方向使本项目在未来市场具有较强的竞争实力，有效地打开石鼓区的房产市场。五、项目开发建设规划及销售节奏l 项目建设规划概况1.1经济技术指标1总用地面积200,000.002总建筑面积（计容）868,000.00住宅（包括配套商业及酒店）700,0064、0.00安置房168,000.003容积率3.504建筑高度m100.005土地使用年限年70.006开发建设期年6.00本项目计划分5个地块开发，其中包括1块安置房用地，3块商住房用地及1块酒店用地。具体排布如下：1号地块为安置房用地，根据规定，该用地占地面积为12万平方米（180亩），建筑为7层高多层单位，建筑面积要求16.8万平方米，容积率为1.4。该地块户型由政府统一规划建设，开发商协助完工。2-4号地块为本项目商住房用地，总占地20万平方米，计容建筑面积达70平方米，容积率为3.5。该地块的物业形态为高层、商业，其中高层单位户型比例按照目前市场热销及客户诉求的产品为主。商业为沿街连廊65、形态，可满足项目业主的需求，同时能够较好的弥补片区商业缺乏的问题，为片区重树形象打下基础。5号地块为项目的酒店用地，规划建设为5星级别，一方面利好项目树立高端形象，另一方面为石鼓片区吸引高端客户关注，为片区赢得人气。l 项目销售节奏计容积率建筑面积868000平方米，按照拟规划条件、初步策划方案和开发公司的实际情况，本项目一期开发进度安排拟定如下： 规划设计与报批报建阶段 2013年 前期工程阶段 2013年6月-2013年12月 项目施工阶段 2014年1月-2015年12月 住宅销售阶段 2014年8月-2015年12月，销售率100% 二期开发时间2015-2017年 三期开发时间20166、6-2018年本项目开发周期从2013年至2018年，共计约6年。项目工程计划横道图1项目前期（含拆迁谈判）2项目拆迁3奠基及施工20%50%30%4住宅销售阶段40%60%六、项目资本投入及社会效益1. 项目资本投入根据估算，本项目总投资256,390万元，包括土地及前期费用35,190万元，建筑安装工程费187,600万元。项目开发成本(不含管理费用、财务费用和销售费用)达235,271万元，资金自筹解决。表6-1：项目总投资估算表开发建设总投资2,954868,000256,3901开发成本2,710200,000235,2711.1土地成本1,500200,00030,0001.2前期67、工程费60868,0005,1901.3建筑安装工程费2,161868,000187,6001.4开发期间税费65868,0005,6281.5不可预见费79868,0006,8532开发费用243.31686800021119.92.1管理费用81868,0007,0582.2财务费用0868,00002.3销售费用162868,00014,062注：以上测算数据来源委托方提供说明：项目总占地块面积约650亩，其中：市政绿化带及其它占地170亩，商住及酒店用地占480亩（拆迁安置房用地占约180亩，拆迁安置房16.8万平方米容积率1.4，商住及酒店占地约300亩容积率按XX规划上限3.5。拆68、迁安置房无地价。建设资金750元|平方计入成本）以上数据是与石鼓区政府部门沟通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。各项目投资估算具体说明如下： l 土地费用即为取得房地产项目用地而发生的费用，假如根据开发公司提供的土地成本资料（土地费用按100万/亩计算），确定项目土地费用为30,000万元。l 前期费用项目前期费用包括勘察、设计、报建、三通一平、其他规费（包括安检、监理、咨询等费用），合计5,190万元，详见“附表1.项目开发成本估算表”。l 建筑安装工程费建筑安装工程费包括各类型物业的桩基础工程费、土建工程费、安装工程费等，根据开发公司类似工程建设经验估算确定。此费用按照项69、目建设情况，结合工程施工进度计划投入。本项目建筑安装工程费共计187,600万元，详见“附表1.项目开发成本估算表”。l 开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，按前期费用和建筑安装工程费、区内配套工程费3%的比例估算。项目开发期税费合计5,628万元。l 不可预见费参照深圳市房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的5%取值。项目不可预见费合计6,853万元。l 管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照深圳市房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，按土地成本、前期费用和固定资产投资的3%取70、值。项目管理费用合计7,058万元。l 销售费用即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照深圳市房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的销售特点，按销售收入的1.5%取值。项目销售费用合计14,062万元。l 财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指借款利息和融资费用。本项目的开发自有资金及销售收入能满足投资所需要的费用。因此本项目可不产生财务费用。以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财务和会计制度形成开发产品成本。注：安置房不急土地成本，不算占地面积，而安置房的建安成本750元/平，故算建筑面积；2. 社会效益分析3.1改善71、社会环境本项目开发及其周边的市政配套建设，道路和绿化的改造，对XX石鼓区建设发展起到了积极的推动作用，进一步提升了该片区的区域形象。3.2增加财税收入本项目共交纳销售税金及附加26,249万元、土地增值税18,749万元、所得税41,834万元，为地方政府增加了财税收入。3.3创造就业机会项目的开发建设，将给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。七、可行性研究结论1.建设条件本项目属房地产开发项目，项目用地权属清晰，开发建设手续正在办理中。符合国家城镇商品房开发建设产业政策。2.项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自有资金及销售回款。3.项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加政府财税收入，创造就业机会，具有明显的社会效益。4.可行性研究结论此外，项目开发公司具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分，具备可行性。可行性研究结论是：本项目可行。由于本分析报告撰写的时间比较短，且各类数据的收集工作存在一定难度，若报告出现数据不完整或结构不完善的地方，敬请各位领导谅解、指出，我们将作相应调整。谢谢！