1、省会城市占地76亩房地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月97可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 XX简介7第二部分 宏观分析8一、宏观经济8二、宏观房地产市场分析10三、土地市场分析14第三部分 XX房地产市场分析24一、XX房地产区域分析2、24产品：小高层、高层为主61二、XX房地产市场高档楼盘分析75第四部分 项目分析821、项目概述822、地块周围情况823、地块SWOT简评90第五部分 项目开发建议92一、项目开发建议93项目规划定位：沿街商业高层住宅93第六部分 建设周期与实施方案941、开发工作程序942、建设周期与进度计划96第七部分 投资估算与资金筹措97一、项目建设总投资构成97二、项目投资财务测算99项目销售收入及利润测算100第八部分 项目风险分析101第九部分 项目综合评价102引言项目背景概述XX是历代官方驿站所在地，一其历史久远、商贾云集、民风淳扑闻名于XXXX小区便因此而得名。该项目位于XX市纬一路以3、东，顺和街以西，经二路以北，XX以南，西距XX市政府约500米，南距XX繁华商业街经四路及XX人民商场300米，东临趵突泉公园、大明湖公园、泉城广场等著名旅游景点，是XX中心商务区的重要组成部分。第一部分 XX简介XX市是中国东部沿海经济大省山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心。XX是国家批准的副省级城市，现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积8227平方公里，常住总人口569.0万人，其中非农业人口222.2万人。XX位于山东省的中西部，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，南面与列入“世界自然文化遗产”清单的泰山毗邻，北与被称为“中华民族母亲河” 4、的黄河相依。XX属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温14摄氏度，年平均降水量650-700毫米。XX历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。XX风景秀丽，泉水众多，故被誉为“泉城”。XX的市树是柳树，市花是荷花。中国实行改革开放政策以来，XX市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。第二部分 宏观分析一、宏观经济 XX2005年国内生产总值达1876.5亿元，比去年增长15.6%。 人均国内生产总值突破31604元,同比增长14.2 %。 居民人民币存款余额1024.4亿元，同比增长17.5、7%。 全年在岗职工平均工资16472元，比去年增长15.8%。 消费价格总水平下降0.9%。 城镇居民人均可支配收入12310元，同比增长14%。 城市恩格尔系数33%。 2005年年末城镇登记失业率3.86%，比去年略微上升了0.05%。 2006年1-8月份我市城市居民人均工薪收入为9050.1元，同比增长15.9，占可支配收入的90。总结：近两年XX宏观经济保持高速增长，居民收入增加，银行存款增加，物价指数平稳。居民消费转向房产、汽车等大额消费品。这为房地产业的发展提供了有利保障。附：XX近几年国内生产总值对照表：单位：亿元分析：2002年国内生产总值同比增长11.2%。2003年国内6、生产总值同比增长11.6%。2004年国内生产总值同比增长14.4%。2005年计划国内生产总值同比增长15.7%。二、宏观房地产市场分析商品住房价格增幅趋降2005年上半年，XX市商品住房2612元/平方米，同比增长0.2%，回落19个百分点。在国家为稳定房价新出台的一系列调控措施制约下，XX市前5个月商品住房累计平均价格均未超过去年的2574元/平方米，呈现出罕见的、相对稳定的负增长态势。直到6月底，房价才微增0.2%，仅比去年同期增加了4元/平方米。进入2006年上半年，从整体价格水平来看，本季度新增楼盘中，普通住宅的整体开盘均价为4663元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价格7、起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上上态势，此外别墅的整体开盘均价为5616元/平方米，属于城市中的经济性别墅。 二手住房价格明显走高05年上半年，XX市二手住房均价2239元/平方米，同比增长25.4%，提高16.8个百分点，增幅明显过大。去年4月份，二手住房价格增幅曾开始减缓，上半年同比增长仅8.6%，年底也不过以13.8%的比率报收，增幅同比回落8.5个百分点。但今年以来，由于宏观调控力度不断加大，尤其是去年自6月1日起执行征收营业税等相关新政策，使不少前期购买的高价位高品质的投机、投资性商品住房迫不及待地涌进二手房市场，买卖双方争搭“优惠政策末班车”的人迅速增加，并由此引起了二手住8、房成交结构的反常变化，即一方面较高价位的成交量大幅增加，另一方面较低价位的成交量则大幅下降。所以，这段时间二手住房均价走高不足为奇。 二手住房（含市郊）均价趋势图中高档商品住房套型销售出现缺口05年上半年，XX市销售的商品住房除150平方米以上的大套型同比有增长外，其余都出现不同程度的下降，其中110130平方米套型的下降缺口过大，达到-37.8%，明显有失均衡。步入2006年后，从供应产品来看，本季度新增楼盘仍以普通住宅为主，主力面积在120-150平方米，并有两个市区的别墅项目在本季度集中上市。建筑形式上，普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不大，可见继国家颁布严控土地政策9、后，其政策效力日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层。 商品住房套型面积销售件数对比图投机、投资性购房明显减少从市场现状看，自调控新政出台以来，XX市投机、投资性购房明显减少。原有的投机、投资性房产能抢去年在6月1日前出售的相对来说毕竟是少数，大部分只能把原准备短期转手的住房转向长期出租。其中，自然也包括房产中介商。高价位、大户型住房销量快速增长2005年XX市商品住房15002000元/平方米价位的销量最高，这种状况与去年相同。但是，10001500元/平方米价位的销量却出现了负增长，该现象主要与低价位住房市场供应量减少有关。相反，3000至5000元/平方米区间的销量却出现10、了成倍增长。其中，35004000和40004500元/平方米价位的销量增长达3至5倍以上。在高价位住房销量快速增长的同时，大户型住房的销量也呈快速增长态势。2005年全年130平方米以上的大户型共计销售4947件，同比增长102.5%；所占商品住房销售总件数的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130150平方米的销量增长最快，为上年同期的2.3倍。在2006年新增楼盘中，普通住宅的均价达到4500元/平方米以上，显示出了上上态势。高层住房销量一路走高XX市高层、小高层住房2005年全年销售5823件，同比增长96.8%，增幅高于多层住房74.5个百分点。尤其是高层住房的销量同比增11、长3.7倍，与XX市商品住房中价位在35004000和40004500元/平方米的住房销量增长密切相关。由此可见，一方面，随着人民生活水平的不断提高，高层住房正快速得到中高收入群体的认同；另一方面，正是由于高层、小高层这类高价位住房销量的高速增长，促使其成为拉升我市商品住房平均价格的重要因素之一。2006年以来，由于政策效力日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层，因此高层住房的去化率不容忽视。总结：XX房地产市场随着04、05年国家政策的不断出台，当地房地产市场的不断调整，目前，06年房地产市场正进入供需平衡，价格平稳小幅上扬的良好态势。随着XX经济的不断发展，小高层、高层住房12、正快速得到中高收入群体的认同，这类高价位住房带动了XX房地产市场的价格，同时也带动了中高档楼盘销量的高速增长。三、土地市场分析1、XX二季度土地市场概述 二季度土地市场活跃，土地供应量较大，挂牌出让成为主要出让方式，总共公告15宗土地，公告土地面积2122.792亩。成交土地10宗，成交土地面积1913.22亩，成交金额为18.85亿元。 2006年延续了以往的国家宏观调控，加强土地市场调控成为了国家调节房地产市场的一个重要杠杆。刚出台的九部委意见强调了要加大对闲置土地的处置力度。此外，国土资源部今年5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，规定从5月31日起，各地将停止审批别墅13、类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也要进一步控制。 2、XX二季度土地供应情况 供应时间 4月份公告土地9宗，占二季度总供应宗数的60%，土地供应面积达113.85万平方米，占二季度土地供应面积的80.5%。5月份仅有1宗土地公告，土地供应面积为11.08万平方米。6月份土地有5宗土地进行了公告，土地供应面积约为16.59万平方米，占二季度土地供应量的11.7%。 按供应宗数 按供应面积 供应区域 从区域上看，历下区和历城区分别有5宗和4宗在二季度进行了公告，占据总供应量的绝大多数，其中历城区的土地供应规模较大。其次为槐荫区，有3宗土地进行了公告。高新区、天桥区14、和市中区分别有1宗土地进行了公告。槐荫区、高新区、天桥区、市中区，土地供应量所占二季度的比例总计不到10%，供应量较少。土地来源以旧城改造和新城建设结合供应。按供应宗数 按供应面积 3、土地出让方式 二季度所公告的土地出让方式全部为挂牌。无论区域和土地用途，均采用挂牌的形式进行公告，招标和拍卖的形式没有出现。 按行政区域 历城区用地类型丰富，包括公共设施用地、住宅、配套公建及非配套公建、及工业仓储用地，其中住宅、配套公建及非配套公建供应量高达57.7万平方米，公共设施用地及工业仓储用地也超过20万平方米。除槐荫区有0.3万平方米的公共设施用地供应之外，其余区域主要用地性质为住宅、配套公建及非配15、套公建及纯居住用地。住宅、配套公建及非配套公建用地天桥区土地供应约为61.5万平方米，历下区约86.4万平方米。从区域来看，住宅、配套公建及非配套公建用地属于各个区域的供应主要用地性质，房地产开发仍以住宅开发为主。 4、土地成交情况 按成交规模 二季度土地成交主要集中在5月份，土地成交高达9宗，平均每宗成交面积为13万平方米，4月份无土地成交但公告土地较多，使得5月份土地成交较多。按成交时间 该季度公开挂牌出让的土地中，成交面积浮动范围较大，其中地块规模在10万平方米以下的土地占到出让总量（数量）的70%，可见以小地块供应为主，规模性土地供应较少。 成交土地技术指标 二季度成交土地的容积率主要16、集中在1.5-2.0之间，所占比例为45%，容积率2.0以上的比例为33%，而低于1.5的容积率低密度住宅用地较少。从而可以看出，成交土地用地强度较大，建筑形式以小高层、高层为主。 成交价格 二季度成交总价18.85亿元，整体土地单价为98.5万元/亩，平均楼面地价为1080.3元/平方米（不包括工业用地），其中价格最高的当属历下区和平路地块，出现了414万元/亩的天价。 不同性质土地成交价格 二季度居住用地成交1262.72亩，根据位置不同，价格在666.6-414.5万元/亩之间，本季度居住用地最低成交价出现在历城区一宗规模较大的地块上，而最高价是位于历下区绝版地段的和平路地块。位于槐荫区17、的一宗公共设施用地（商业）成交单价也高达333万元/亩，与惯例相符，工业用地成交价最低。 不同区域土地成交价格（注：仅分析居住用地） 从上图可以明显看出，受土地所处地段和周边环境发展的影响，二季度成交土地中，历城区土地价格最低，依次往上是槐荫区、高新区，历下区出让地块地段优势明显，成交价格也是最高的。 二季度成交的土地当中以居住用地为主，成交居住用地及其配套公建7宗，土地面积约84.18万平方米，达到78.25%，其次为工业用地，成交2宗约23.1万平方米。公共设施商业用地仅有1宗成交，约0.3万平方米。 企业来源 从中标企业来看，本地中小开发企业占市场主导，外来有实力的开发商较少，主要是受土18、地供应规模影响，多以中小地块向市场供应所致。外地企业，主要选择规模性较大的地块，规模性地块有利于形成规模效应和品牌效应。 5、土地市场总结与预测 从整体上看，XX土地市场较为活跃，历城区、历下区、槐荫区成交量较大，成交方式全部为挂牌形式，成交企业以本地开发商为主，外地开发商为辅。成交地块以小地块为主，规模性地块远离市区，成交土地以居住用地为主，少量公共设施用地和工业仓储用地。 从土地来源来看，主要以工业企业用地为主，可以看出XX旧城改造力度加强，工业企业搬迁速度加快。新城土地供应规模较大，但生活、商业配套设施的相对缺乏制约了新城土地的成交价格及其成交量。XX市土地储备市场的现状是旧城改造后政府19、手中储备用地较多、而市场吸纳速度比较缓慢，造成大量土地没有消化；加之主城区外生活配套不完善、发展商关注热情不高。 从城市规划的角度来看，“南控”的加强使得市中区潜在土地供应较少，“北跨”时机尚不成熟，但北园大街的改造等旧城改造力度加大，有利于天桥区的房地产市场发展，潜在土地供应较大。“中疏”土地成本取得成本较高，地块较小，不利于规模开发，外地开发商关注度较小狭长的地理空间结构以及新城建设的加快，“东拓”、“西进”成为新城建设的重点，奥体中心的开工、省政府的东迁，京沪高铁的建设等，使得东部新城和西部新城潜在土地供应较大，并有大规模性土地，将成为开发商关注的重点区域。但从城市发展速度的合理性及城市20、规划进度上讲，未来土地供应还是集中在主城区。第三部分 XX房地产市场分析一、XX房地产区域分析根据XX城市发展规划“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的原理，下面根据XX规划按东、西、南、北、中五大板块给予分析：1、东部区域区域概况区位：历山路以东区域产品： 多层、小高层、高层价格：4600-5700元/平方米代表个案：黄金花园、锦绣泉城、福润康城、历山苑、名士豪庭、盛世花城分析： 山大路定位于科技商住区，商业气氛较浓，配套设施齐全。 近几年东部楼盘开工面积排XX第一位。 山大路科技街沿线楼盘价格看涨，属于区域内黄金地段。 东部写字楼市场发展良好。 东部为XX的发展重点，政府在基础设施配套的建设上21、给予了很大的投入； 该区域的楼盘销售情况普遍较好，在价格上，相对于南部有天然景观的情况下，该地区价格已经达到了较高的峰值，上升空间相对较小。项目名称黄金花园项目地址历下区山大路数码港西门联系电话6开发商山东省三名投资有限公司占地面积7199平方米建筑面积21587平方米容积率3.0绿化率44%主力面积90-150平方米车位数量98个销售均价4900元/平方米车库价格销售率60%按揭7成户型分布一梯二户物业费用0.8元/平方米/月物业形态小高层共128套。会所面积无会所会所形式无会所开盘时间2006年3月开盘。入住时间预计2006年年底。项目简介项目位于山大路西邻，科技市场东邻，地理位置较为理想22、。由于周边文化氛围较为浓厚，该项目亦可做为投资。项目名称锦绣泉城项目地址历城区华龙路和七里河路交汇处联系电话1开发商山东中齐房地产有限公司占地面积106600平方米建筑面积260000平方米容积率2.4绿化率45%主力面积90-130平方米车位数量未定销售均价4620元/平方米车库价格销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态小高层、高层，共2200户。会所面积未定会所形式未定开盘时间2006年6月开盘。入住时间预计2006年下半年陆续入住。项目简介项目位于华龙路和七里河路的交界处，南临华龙路，北靠华能路，由于项目地处即将兴起的东部新城主轴线，因此具有较大升值潜力。 项目名称福润23、康城项目地址历城区山大路北首联系电话6开发商XX润业房地产有限公司营销代理三维地杰房地产顾问机构占地面积25000平方米建筑面积80000平方米容积率2.5绿化率40.%主力面积80-120平方米车位数量未定销售均价未定车库价格未定销售率0%按揭7成户型分布一梯二、三、四户物管费用未定物业形态板式小高层。会所面积未定会所形式未定开盘时间未开盘。入住时间未定。项目简介福润康城位于山大路黄台南路，该项目在外立面及园林景观的设计上体现了现代风格，又融入了传统的中式风格，具有了浓厚的文化气息。 项目名称历山苑项目地址历下区历山48号联系电话9开发商XX四建集团房地产有限公司占地面积6700平方米建筑面24、积10000平方米容积率1.5绿化率40%主力面积90-140平方米车位数量未定销售均价5700元/平方米车库价格未定销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用未定物业形态七层电梯多层房。会所面积未定会所形式未定开盘时间2006年4月开盘。入住时间预计2007年3月交房。项目简介历山苑为七层带电梯独栋多层建筑，周边配套设施较为完善，山东大学，市中心医院距离小区2公里内，因此地理位置比较优越，但小区建筑体量较小。 项目名称名士豪庭项目地址历下区经十东路路南联系电话7开发商山东南丰房地产发展有限公司占地面积333500平方米建筑面积1000000平方米容积率3.0绿化率35主力面积93-140平25、方米车位数量未定销售均价未定车库价格未定销售率0%按揭7成户型分布一梯二、三户物管费用未定物业形态多层、小高层。会所面积未定会所形式未定开盘时间2006年11月开盘。入住时间预计2008年上半年交房。项目简介名士豪庭项目位于经十东路路南，西临浆水泉路、燕山立交桥，南依洪山。这里是连接市中心与东部新城区、高新开发区的纽带地段，且该楼盘在当地比较知名，因此未来发展潜力较为明朗。项目名称盛世花城项目地址高新区新宇北路联系电话7开发商山东天业房地产有限公司占地面积173亩建筑面积350000平方米容积率3.0绿化率40主力面积70-160平方米车位数量1600个销售均价未定车库价格未定销售率0%按揭726、成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态小高层，高层。会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年年底开盘。入住时间预计2007年年底交房。项目简介项目地处XX东部新城地段，南接轻骑路，北靠新城居住区，西临新宇路和国际会展中心；周边有XX国际机场、经十东路景观大道、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽。 2、西部区域区域概况区位：以槐荫区为主，及济齐公路、南辛庄西路、济微路以北区域产品： 多层、小高层价格：3100-4800元/平方米代表个案：阳光颐景园（一期）、槐苑欣城、金色阳光花园、凯旋新城（一期）、华冠名都、实力荣祥花园、金色港湾分析： 张庄军用机场的搬迁开始提上议程，为房产开发提供了完整和27、相对廉价的土地，加大了房地产发展的纵深和腹地。 两个大型国际化社区金色阳光花园和凯旋新城（一期）的推出，改变了XX人对该区域的印象，创出了近4000元的区域最高价，并且销售情况火爆。拉动了该区域房产市场。 该区域在XX为未发展及环境较差区域，房地产开发相对混乱，较多楼盘资质不全，且无产证，销售情况普遍较差。 配套的不完善，环境较差，给XX西南部房地产的发展带来了很大的影响。项目名称阳光颐景园（一期）项目地址槐荫区张庄路156号联系电话1项目口号我的公园，我的家占地面积200000平方米建筑面积280000平方米容积率1.4绿化率35%主力面积83.5-140平方米车库面积25-27平方米销售均28、价3138-3288元/平方米车库价格80000-85000元/个销售率1期60%按揭7成户型分布二室一梯四户三室一梯二户物管费用0.6元/平方米/月物业形态12层小高层，共200套左右。 会所面积无会所开盘时间分三期开发，目前1期在售。2005年3月18日开盘。 入住时间预计2007年5月交房。项目简介项目位于XX西部槐荫区张庄路西段，兴济河西路与张庄路交汇处，西效森林公园对面。 项目名称槐苑欣城项目地址槐荫区营市街西侧联系电话6占地面积26640平方米建筑面积73000平方米容积率2.74绿化率42%主力面积81-170平方米销售均价4300元/平方米物业管理费用未定车库价格未定销售率7029、%，其中1号楼3个单元为内部认购按揭7成户型分布一梯三户会所方式对内，对外物业形态5幢12层板式小高层，1幢18层塔楼，共560户左右。 会所面积规划中开盘时间2006年11月开盘。 入住时间预计2007年6月30日交房。项目简介项目位于XX西部槐荫区营市街与经十路交汇处，该地块原为鲁兴木材厂厂房。 项目名称金色阳光花园项目地址堤口路177号联系电话7项目口号你装修，我买单占地面积85000平方米建筑面积115000平方米容积率1.35绿化率41%主力面积101-160平方米车位数量共600个销售均价4250元/平方米左右车库价格85000元/个销售率70%按揭7成户型分布二室一梯四户三室一梯30、二户物管费用0.6-0.7元/平方米/月物业形态12幢多层和4幢小高层，总户数1100套。 会所面积规划中会所形式对内、对外开盘时间分三期开发，目前一期在售，于2005年11月开盘。入住时间预计2007年5月底交房。项目简介金色阳光花园位于堤口路与纬十二路交汇处，地理位置较为优越，由于周边有较多老小区，因此配套设施比较齐全。 项目名称凯旋新城（一期）项目地址经十路510号联系电话7项目口号居住与办公的完美结合占地面积120000平方米建筑面积250000平方米容积率2.3绿化率37%主力面积90-150平方米车位数量未定销售均价4200元/平方米左右车库价格未定销售率50%按揭7成户型分布一梯31、四户物管费用未定物业形态8幢多层和6幢高层。 会所面积无会所会所形式无会所开盘时间分三期开发，目前一期在售，于2006年11月开盘。入住时间预计2007年年底交房。项目简介项目位于XX经十路主干道，地理位置较为优越，由于周边有众多高档写字楼，因此该地段属于闹中取静之处。项目名称华冠名都项目地址玉函路舜玉路南联系电话6项目口号全新济微路生活新领地。占地面积140000平方米建筑面积350000平方米容积率2.5绿化率40%主力面积93-130平方米车位数量未定销售均价3100元/平方米车库价格未定销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层。会所面积规划中会所形32、式对内开盘时间2006年4月开盘。入住时间预计2007年10月交房。项目简介项目东靠刘长山，西临济微路，南接青龙山和大众广场，北边和经十西路，五院，儿童医院近在咫尺，且附近学校很多，学术氛围非常浓厚。 项目名称实力荣祥花园项目地址历城区华龙路和七里河路交汇处联系电话7开发商XX实力房地产有限公司占地面积126700平方米建筑面积300000平方米容积率2.36绿化率35%主力面积98-150平方米车位数量未定销售均价3800元/平方米车库价格出租：120元/个/月销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用0.8元/平方米/月物业形态6幢多层、8幢小高层。会所面积未定会所形式未定开盘时间20033、5年7月开盘。入住时间2006年年底入住。项目简介实力荣祥花园 小区紧靠经十西路，南依腊山，与世界购物广场，长途客运站仅一路之隔。 项目名称金色港湾项目地址历城区北园大街16号联系电话0占地面积33300平方米建筑面积50000平方米容积率1.5绿化率36%主力面积96-139平方米车位数量未定销售均价4100元/平方米车库价格未定销售率70%按揭7成户型分布一梯二、四户物管费用1元/平方米/月物业形态多层、小高层。会所面积未定会所形式未定开盘时间2005年9月开盘。入住时间预计2006年年底交房。项目简介项目位于北园大街东首，地处北园路和二环东路两大交通干道的交汇处，它东邻山东省轻工业学院，34、北邻新一佳超市，西靠新国道购物中心，南面南全福文化广场。 3、南部区域区域概况区位：经十路以南区域产品： 小高层、高层价格：4260-8800元/平方米代表个案：鲁能领秀城、世纪佳园（三期）、银丰山庄、伟东生态印象、伟东新都、伟东城市精英、阳光100（三期）、天泰太阳树、依山居、伟东帝景分析： 该地区倚靠千佛山、燕子山、平顶山、金鸡岭等自然风景区，环境幽雅。 隶属南部地区，是XX人心目中最理想的居住地区。 该地区现可开发地块稀少。 该地区大多数楼盘较注重小区品质，在房型设计、环境规划、配套建设等方面规划较为理想。 区域内绝大多数楼盘销售情况良好。 该区域价格跨度较大，早期开发的中联花园、中创开35、元山庄由于规划一般，无装修，售价较低，均价在3800元左右。 近期上市的天泰*太阳树创造了该区域的最高价，在住宅上运用了高科技、人性化细节设计、生态系统、建筑全装修等方面都将进行新的突破。项目名称鲁能领秀城项目地址二环南路西侧联系电话6项目口号300万平米国际人居生态城占地面积3330000平方米建筑面积3240000平方米容积率1.0绿化率41%主力面积125-166平方米车位数量未定销售均价4260元/平方米左右车库价格未定销售率85%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态小高层和高层。 会所面积规划中会所形式对内开盘时间分三期开发，目前一期总共12幢小高层和高层在售，于2005年136、1月开盘。入住时间预计2007年4月交房。项目简介该项目位于XX市南部，是城市中轴线的南端，北靠南二环路，西邻103省道，东至鲁能泰山俱乐部和电力研究院，南临玉函山、泉子山。该地块地处XX市南部生态保护区北侧。 项目名称世纪佳园（三期）项目地址建设路93号联系电话8项目口号20万平方米成熟社区占地面积117647平方米建筑面积200000平方米容积率1.7绿化率40%主力面积108-132平方米车位数量未定销售均价4680元/平方米（厨卫精装）车库价格8.5-15万元/个； 销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用1.0元/平方米/月物业形态小高层。 会所面积70-80平方米会所形式对内开37、盘时间分三期开发，目前二、三期在售，三期于2006年2月开盘。入住时间预计2007年10月底交房。项目简介世纪佳园位于XX市市中区建设路93号，小区建设采用新型施工材料和节能施工工艺，其住宅的节能在50-70之间。 项目名称银丰山庄项目地址舜耕路卧龙山脚下联系电话7项目口号15万平方米南部首席国际级山水豪宅占地面积100000平方米建筑面积150000平方米容积率1.5绿化率41%主力面积141-330平方米车位数量未定销售均价4950元/平方米-7800元/平方米车库价格130000元/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态多层、小高层共853套。 会所面积2000平方米38、会所形式对内开盘时间2005年4月开盘。入住时间预计2006年4月底交房。项目简介项目位于XX市南部舜耕路，紧靠XX著名的卧龙山，小区依山傍水，风景十分宜人。 项目名称伟东生态印象项目地址东八里洼组团联系电话7项目口号XX南部稀缺地域占地面积133004平方米建筑面积270000平方米容积率2.03绿化率40%主力面积120-180平方米车位数量未定销售均价4450元/平方米-4660元/平方米车库价格未定销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层。 会所面积1000平方米左右会所形式对内开盘时间2005年4月开盘。入住时间预计2006年5月底交房。项目简介39、伟东新都分为四个组团开发，分别为生态印象、城市精英、伟东新都一期和伟东帝景。 项目名称伟东新都项目地址东八里洼组团联系电话6项目口号XX超大规模“造城运动”。占地面积497584平方米建筑面积1030000平方米容积率2.07绿化率39.3%主力面积127-146平方米车位数量未定销售均价4900元/平方米-5100元/平方米车库价格11万/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层，共1700套。 会所面积1000平方米左右会所形式对内开盘时间2005年5月开盘。入住时间预计2007年5月底交房。项目简介伟东新都位于XX市南部，是XX市较大的旧城改造项目40、，东邻南北向城市主干道舜耕路，西邻城市次干道玉函路，中部有一条东西向城市次干道八里洼路穿过。 项目名称伟东城市精英项目地址东八里洼组团联系电话7项目口号会呼吸的房子，专为城市精英阶层打造。占地面积9662平方米建筑面积20000平方米容积率2.07绿化率38%主力面积95-130平方米车位数量未定销售均价4400元/平方米-4800元/平方米车库价格出售：12万/个出租：80-120元/月销售率65%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层，共150套。 会所面积1000平方米左右会所形式对内商铺售价18000元/平方米，（现已售完）开盘时间2006年5月开盘。入住时41、间预计2007年11月底交房。项目简介“伟东城市精英领域” 位于玉函路和七里山路交叉口东南角,是伟东新都三号地块的为城市精英一族打造的高档住宅。 项目名称阳光100（三期）项目地址阳光新路联系电话9占地面积335亩建筑面积350000平方米容积率2.04绿化率55%主力面积96-150平方米车位数量未定销售均价5260元/平方米（厨卫精装）车库价格85000元/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层，高层。 会所面积5000平方米左右会所形式对内商铺面积40-200平方米商铺价格8000元/平方米开盘时间2006年11月开盘。入住时间预计2007年年底42、交房。项目简介阳光100是当地较为知名的房地产品牌，项目规模巨大，达到1500亩。入驻该社区的居民基本为高收入群体，以致本项目定位为高档住宅社区。 项目名称天泰太阳树项目地址千佛山以东联系电话7项目口号可以调节温度的住宅。占地面积170亩建筑面积200000平方米容积率1.8绿化率50%主力面积105.6-120平方米车位数量未定销售均价8800元/平方米（带装修）车库价格未定销售率75%按揭7成户型分布一梯四户物管费用未定物业形态小高层，高层，共1300套。 会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年9月开盘。入住时间预计2008年3月交房。项目简介项目位于XX市规划之“南控”板块中，东靠43、千佛山，南接兴济河，北邻中华女子学院，。太阳树项目将精心打造“不要空调、暖气的科技住宅”。根据对区位和现状资源的分析，充分考虑XX当地气候特点和居住习惯，在住宅高科技的运用、人性化细节设计、生态系统、建筑全装修等方面都将进行新的突破。项目名称依山居项目地址阳光舜城重华苑联系电话1项目口号千佛山绝版半山养生大宅。开发商三联集团城建开发总公司占地面积75亩建筑面积80000平方米容积率1.6绿化率66%主力面积170-230平方米车位数量57个销售均价5008-6200元/平方米车库价格12.3万/个销售率80%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态小高层，共44套。 会所面积规划中会所形式44、对内开盘时间2006年8月开盘。入住时间预计2007年8月交房。项目简介依山居地处XX南部千佛山半山，小区依山而建，环境优美，空气清新，该地块十分适合居住。项目名称伟东帝景项目地址玉函路舜玉路南联系电话8项目口号玉函路浓荫最深处的最大巴洛克建筑群。占地面积200100平方米建筑面积400200平方米容积率2.0绿化率35%主力面积120-150平方米车位数量未定销售均价5300元/平方米车库价格12万/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层。会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年10月开盘。入住时间预计2007年年底交房。项目简介伟东帝景位于XX45、市南部，东邻南北向城市主干道舜耕路，西邻城市次干道玉函路，居住区距市中心4公里。 4、北部区域区域概况区位：以天桥区为主，铁路北部区域产品： 多层、小高层、高层价格：4200-5100元/平方米代表个案：翡翠郡、融基湖光山色、嘉汇环球广场分析： XX政府投入45亿巨资对北园大街进行整体改造，建设大型BRT快速公交系统，给该区域对外发展加快了步伐，房地产市场发展潜力较大。 该地区楼盘销售情况相对较差，销售手段相对老套，较多楼盘仍使用民工发放单页来吸引客户。 该地区配套不全，环境较差，地理位置处于铁路以北，出入市区相对不便。项目名称翡翠郡项目地址无影山中路联系电话6项目口号让生活重新想象占地面积346、33500平方米建筑面积680000平方米容积率1.65绿化率40%主力面积98-180平方米车位数量3236个销售均价4200元/平方米左右车库价格未定销售率60%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态多层、小高层、花园洋房、高层叠拼。 会所面积规划中开盘时间2006年10月底开盘。 入住时间预计2007年年底交房。项目简介项目用地位于原XX重汽厂区内，属旧城改造项目。东临西工商河路，西临无影山东路，南临无影山中路，北面与XX师范小区相连。项目名称融基湖光山色项目地址天桥区北关北路6号联系电话7开发商XX融基置业有限公司占地面积29411平方米建筑面积50000平方米容积率1.7绿化率47、40主力面积100-156平方米车位数量未定销售均价4350元/平方米车库价格8.5万/个销售率60%按揭7成户型分布一梯四户物管费用1.1元/平方米/月物业形态小高层，约300套。会所面积无会所会所形式无会所开盘时间2006年3月开盘。入住时间预计2007年7月交房。项目简介该项目东临西泺河，北面为现二印家具城。由于北园大街正处于道路修整状态，因此该地块目前环境较为凌乱。 项目名称嘉汇环球广场项目地址北园大街548号联系电话2开发商山东嘉汇房地产有限公司营销代理嘉泓地产营销机构建筑面积120000平方米绿化率40主力面积100-150平方米车位数量600个销售均价5100元/平方米车库价格148、2万/个销售率40%按揭7成物业形态酒店式公寓和商铺，共800套。开盘时间2006年9月开盘。入住时间预计2006年年底交房。项目简介该项目位于XX市北部北园大街西侧，1F-3F为商铺，主营灯具饰品，4F以上为五星级酒店式公寓，可自住或投资，随着北园大街BRT道路的建成，该地段升值潜力不容小觑。 5、中心区域区域概况区位：XX市中心及大明湖周边区域产品：小高层、高层为主价格：住宅：5300-8300元/平方米 商业：25000-40000元/平方米 办公：5700-6500元/平方米代表个案：鲁信文汇花园、历山名郡、大舜天成自由城、巴黎花园、银座晶都国际、圣凯摩登城、财富自由港等分析： 该区域49、为XX市市中心，商业氛围及市政配套相当齐全； 该区域在售纯住宅项目较少，只有鲁信文汇花园、巴黎花园、历山名郡，酒店式公寓项目有大舜天成自由城、银座晶都国际，其余均为商业项目，楼盘销售情况普遍较好； 该区域近几年土地出让相对较少，且为XX市中心，土地升值潜力巨大； 该区域楼盘产品定位普遍较高，如鲁信文汇花园橱卫精装，最高单价达8300元/平方米，创XX在售住宅单价之最。项目名称鲁信文汇花园项目地址青年东路1号联系电话6开发商山东鲁信房地产投资开发有限公司占地面积24亩建筑面积37000平方米容积率2.3绿化率38%主力面积120-150平方米车位数量未定销售均价7600-8300元/平方米车库价50、格140000元/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.7元/平方米/月物业形态多层、小高层、高层，共197套。 会所面积无会所形式无会所开盘时间2005年5月开盘。入住时间预计2005年12月底交房。项目简介项目位于XX市青年东路，距离市中心泉城广场1公里，周边生活配套设施有超市、学校、医院。 项目名称巴黎花园项目地址明湖西路303号联系电话7开发商XX华黎房地产开发有限公司占地面积78000平方米建筑面积200000平方米容积率2.5绿化率40%主力面积100-130平方米车位数量未定销售均价5300元/平方米车库价格12万/个销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用未定物51、业形态多层、小高层，高层，共1400户。会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年5月开盘。入住时间预计2007年9月交房。项目简介项目位于北部老城区内，周边生活配套设施十分齐全。但由于该地块紧邻火车站，因此住宅品质相应也有所下降。项目名称历山名郡项目地址历下区历山路联系电话0开发商山东省三名投资有限公司占地面积120000平方米建筑面积220000平方米容积率1.8绿化率30.2%主力面积120-167平方米车位数量未定销售均价6300元/平方米车库价格未定销售率85%按揭7成户型分布一梯二户物业管理费用未定物业形态2幢小高层和1幢办公楼。会所面积无会所会所经营形式无会所开盘时间2006年52、4月开盘。入住时间预计2007年8月交房。项目简介历山名郡项目位于XX柴油机厂厂区是以住宅为主，集办公、商业为一体的高档综合性社区。小区南邻经十路，东靠历山路，西邻千佛山路，北依文化西路。项目名称银座晶都国际项目地址市中区顺河街联系电话2开发商山东银座地产有限公司营销代理信立怡高房地产顾问机构 占地面积30000平方米建筑面积150000平方米容积率5.0绿化率36主力面积80-139平方米车位数量800个销售均价办公：6500元/平米公寓：6300元/平米商业街：2.5万/平米车库价格约15万/个销售率0%按揭7成户型分布写字楼：七梯九户公寓：六梯十一户住宅楼：二梯三户商业街：共三层物管费用53、未定物业形态写字楼、公寓、住宅楼、商业街。开盘时间2006年10月底开盘。入住时间预计2008年初交房。项目简介银座晶都国际位于XX市市中区顺河街东侧（杆石桥北），金龙大厦北侧，北倚交通银行大厦，东距泉城广场，该项目由三栋超高层建筑组成，地下2层，地上主楼3036层组成。 项目名称财富自由港项目地址经六小纬二66号联系电话7开发商山东省泉景公司营销代理北京博思堂 占地面积11亩建筑面积18000平方米容积率2.5绿化率35主力面积80平方米车位数量未定销售均价5700元/平方米车库价格出售：12万/个出租：200元/月销售率60%按揭7成户型分布三梯十二户物业管理费用未定物业形态1幢18层写字54、楼。开盘时间2006年5月开盘。入住时间预计2007年3月底交房。项目简介“财富自由港”位于XX市传统商业区的核心地段，大纬二路与小纬二路之间，南临经六路，北靠经五路。项目名称圣凯摩登城项目地址泺源大街29号联系电话7开发商山东圣凯置业营销代理深圳中天盛世占地面积建筑面积51070平方米容积率绿化率主力面积平方米车位数量未定销售均价30000-40000元/平方米（一楼）车库价格出售：12万/个出租：200元/月销售率%按揭7成户型分布物业管理费用未定物业形态1幢18层写字楼。开盘时间2006年5月开盘。入住时间预计2007年3月底交房。项目简介项目名称大舜天成自由城项目地址历下区如意街13号55、联系电话5开发商山东大舜天成置业有限公司营销代理老包文化工作室占地面积5743平方米建筑面积27666平方米容积率4.8绿化率35主力面积60-100平方米车位数量77个销售均价6180元/平方米车库价格12万/个销售率75%按揭7成户型分布四梯十二户物业管理费用1.5元/平方米/月物业形态1幢小高层，共276套。开盘时间2006年4月开盘。入住时间预计2007年9月底交房。项目简介该项目位于XX市如意街, 被泺源大街，泉城广场，解放路，泉城路XX第一商业中心包围。交通较为便利，周边有较多员工宿舍，人流量比较大。总结： XX楼市价格总体分布为东南高，西北低，中间挺的价格坡度状； XX楼市东南销56、售情况明显好于西北，高档楼盘销售良好，且出现需略大于供的状态； XX目前在售楼盘中，较多楼盘被企事业单位整栋团购，如黄金花园、鲁能花样年华、泉景天沅等 XX在售高档楼盘中，政府对大面积房型征收全额3%契税，对购房者基本无任何影响。 XX近几年，如阳光100、鲁能领秀城等不断出现，XX大盘时代的到来，给区域板块的发展带来了新的活力。 XX在售楼盘中，不断出现名牌地产，如阳光100、鲁能、外海、伟东、银座等。项目名称项目地址总建筑面积(m2)主力面积(m2)主力总价(万元）户型分布开盘时间入住时间会所鲁信文汇花园青年东路1号37000120-150106一梯二户2005年5月05年12月底无银丰山57、庄舜耕路东侧150000141-33084.6-198一梯二户2005年4月2006年4月有伟东新都东八里洼组团127-14663.573一梯二户2005年5月2007年5月有伟东城市精英东八里洼组团2000095-13045.6-62.4一梯二户2006年5月2007年11月有阳光100阳光新路35000096-15050.5-78.9一梯二户2006年11月2007年12月有天泰太阳树千佛山以东200000105.6-12092.9-105.6一梯四户2006年9月2008年3月有依山居阳光舜城重华苑80000170-23093.5-126.5一梯二户2006年8月2007年8月有巴黎花园58、明湖西路303号200000100-13053-68.9一梯四户2006年5月2007年9月有伟东帝景玉函路舜玉路南400200120-15063.6-79.5一梯二户2006年10月2007年12月有历山名郡历山路220000120-16775.6-105.2一梯二户2006年4月2007年8月无历山苑历山路48号1000090-14051.3-79.8一梯四户2006年4月2007年3月未定银座晶都国际顺河街15000080-13950.4-87.57二梯三户2006年10月2008年1月无大舜天成自由城如意街13号2766660-10037-61.8四梯十二户2006年4月2007年9月59、无二、XX房地产市场高档楼盘分析根据本项目所处的地理位置为XX市中心，在项目定位时必定为XX市高档住宅，现经调查，XX高档住宅在销售价格上，一般均价在5000元/平方米以上，现对以下均价在5000元/平方米以上的楼盘进行参考分析： 参考楼盘如下：鲁信文汇花园、银丰山庄、伟东新都、伟东城市精英、阳光100、天泰太阳树、依山居、巴黎花园、伟东帝景、历山名郡、历山苑、银座晶都国际、大舜天成自由城1、规模分析分析： 高档楼盘以小高层、高层为主力产品，只有历山苑有7层少量住宅楼； 伟东新都103万平方米的超大盘量，在高档楼盘中占居了较大的市场份额。 银座晶都国际为商住办综合项目，但其优越的市中心地理位置60、及高标准的整体规划，必将成为未来XX市中心的标志性建筑。 大舜天成自由城虽占地面积较小，但地处市中心，为酒店式公寓，并有著名日本设计公司为其设计，外观在XX当地较为另类。2、面积分析分析： 主力面积2房在90120平方米，3房在130160平方米，除依山居定位面积较大，整个项目定位中无二房，单位面积最大的达330平方米，大舜天城自由城为精装酒店式公寓，故在单位面积规划上较小。 上述多数个案在规划上缺乏新意，不注重景观等附加设施，属于传统的兵营式排布。 在房型的布局上，不够合理，造成面积的浪费较大，单位面积偏大。3、价格分析分析： 主力总价2房在5078万/套，3房在73119万/套，除依山居总61、价达到了93-126万/套，大舜天城自由城为精装酒店式公寓，故总价只有37-62万/套。 历山苑7层也配备了电梯，是XX地区少有的高档住宅中多层带电梯的楼盘。 在上述高档楼盘中，全装修楼盘较少，只有天泰太阳树为全装修住宅，阳光100只是橱卫装修。 伟东新都是南部地区超大型社区，投资方具有外资背景，定位于国际级生活社区，规划目标直至温哥华。有会所、花园和600米长的步行商业街等配套设施。 阳光100国际新城，由于地处原来西部工业区，但凭借其品牌效应及高品质的地位，在XX高档房地产市场中博得一席之地。4、客源分析1）职业：以机关公务员及外来经商者为主，高新区及市中心区域白领为辅。2）家庭结构：两房62、以年轻夫妻为主，三房以三口之家为主。3）购房原因： 改善现有居住条件。 新婚夫妇，第一次购房者。 单位有购房补贴，自己只需出一部分钱。 外地生意人，在XX经常有业务往来，购房为了方便。附：高档楼盘汇总表项目名称项目地址总建筑面积(m2)主力面积(m2)主力总价(万元）户型分布开盘时间入住时间会所鲁信文汇花园青年东路1号37000120-15095.4-119.25一梯二户2005年5月05年12月底无银丰山庄舜耕路东侧卧龙山脚下150000141-16090.2-102.4一梯二户2005年4月2006年4月有伟东新都东八里洼组团127-14663.573一梯二户2005年5月2007年5月有63、伟东城市精英东八里洼组团2000095-13045.6-62.4一梯二户2006年5月2007年11月有阳光100阳光新路35000096-15050.5-78.9一梯二户2006年11月2007年12月有天泰太阳树千佛山以东200000105.6-12092.9-105.6一梯四户2006年9月2008年3月有依山居阳光舜城重华苑80000170-23093.5-126.5一梯二户2006年8月2007年8月有巴黎花园明湖西路303号200000100-13053-68.9一梯四户2006年5月2007年9月有伟东帝景玉函路舜玉路南400200120-15063.6-79.5一梯二户200664、年10月2007年12月有历山名郡历山路220000120-16775.6-105.2一梯二户2006年4月2007年8月无历山苑历山路48号1000090-14051.3-79.8一梯四户2006年4月2007年3月未定银座晶都国际顺河街（杆石桥北100米）15000080-13950.4-87.57二梯三户2006年10月2008年1月无大舜天成自由城如意街13号2766660-10037-61.8四梯十二户2006年4月2007年9月无第四部分 项目分析1、项目概述该地块位于XX东南部，东至顺和街，西至XX小区17号楼，南至规划公用道路，北至XX，属危陋、涝洼急需改造的地段。占地约76.65、35亩。现该宗地路、水、电、讯通达。宗地现有被拆迁户1316户，被拆迁房屋面积约43967.65平方米，其中：住宅1234户，拆迁面积约36432.11平方米，附属物约1958.26平方米，非住宅户78户，拆迁面积约4527.56平方米；被收购土地单位4家，占地约1300平方米，地上物建筑面积约2329.31平方米。2、地块周围情况该地块东面为顺和高架，西为XX小区已改造商住楼，南为凤翔街，北为交通银行宿舍。在地块的东南部规划为该区域配幼儿园及菜市场，小区可以方便地到达，与小区内部环境相互融合，提升地块的整体配套效应。XX东侧XXXX待拆迁住宅XX项目用地与西边商住楼相连处XX西边商业XX北侧66、项目周边公交线路图：线路名称起始站点途经线路1路洪家楼经四路西口山大路、中心医院、泉城广场、趵突泉东门、华联商厦、经二纬八、经二纬十二。3路石门火车站荷花路、新国道超市、车站北街、省胸科医院、青龙桥、泉城广场、趵突泉、大观园。5路太平洋小区解放桥北泺安路、动物园、长途汽车站、天桥南、大观园、五龙潭公园、黑虎泉、青龙桥9路XX大学火车站青龙山长途汽车站、王官庄小区、儿童医院、市政府。11路十里河火车站华阳路、历城五中、七里河路、二环东路、洪家楼路、东关大街、大明湖、少年宫、天桥南。18路火车站姚家东区大观园、永庆街、人民商场、二环东路、解放东路32路黄岗新世界商城市商校、马鞍山路、铁路医院、无影67、山路、黄岗。43路玉函小区火车站土屋路、东八综合市场、东八里洼、山东财政学院、植物园、XX中学、大观园、市政府83路匡山小区解放桥八里桥、经一纬九、市立二院、火车站、大明湖。84路盖沟配货中心火车站历山北路、历城区政府宿舍85路金阁花园会展中心北闸子、动物园、工人新村、长途客运中心、济安街、泉城广场、省中医、千佛山。101路辛西路北口甸柳庄南辛庄西路、经七路、省立医院、XX宾馆、大观园、趵突泉、泉城广场。103路姚家庄大观园姚家镇政府、中心医院、解放桥、体育饭店、山大路、趵突泉、杆石桥。104路XX大学趵突泉东门青龙山长途站、王官庄小区、南辛庄街、儿童医院、大观园、青年团路、五龙潭公园。11368、路祝甸经一纬五东方花园、二环东路、洪家楼路、历山路、北关北路。K50路公交汽车修造厂友谊山庄动物园、工人新村、绿地商场、长途汽车站、大观园、人民商场、大观园、文化东路。K51路环山小区火车站环山路、科院路、千佛山医院、历山路、舜耕路、青年东路、泉城广场、大观园。K59路现代家电市场窑头路匡山小区、八里桥、华联商厦、大观园、趵突泉。K68路太平洋小区环山小区泺安路、动物园、三孔桥、生产路、杆石桥、舜耕路。K98路鑫达小区张庄路西口花园路、洪楼路、山大路、市立一院、大明湖、少年宫、经一纬六、营市街、二环西路。项目位于XX市中区中心成熟区域，周边配套设施如学校、医院、银行、饭店、超市等云集。配套附表69、：配套名称生活农贸市场、眼睛行、小型超市、五金铺、东方航空售票处。 学校XX小学、育英中学、普得初级中学、XX第三职业中等专业学校银行建设银行、农业银行、招商银行、交通银行、工商银行、XX商业银行、市场、证券邮政局、英大国际信托、国泰金安证券、湘财证券、XX信息国际证券、中信建设证券有限责任公司商务XX市政府、XX中级人民法院、吉华大厦、鲁能大厦、同圆建筑设计院、泉城大宾馆、海润国际商务大酒店医院XX市中区人民医院、市中医医院餐饮晶晶大酒店、豪冠俱乐部、华兴鲁大酒店、鲁能烧鹅仔、金汉斯南美烤肉、东方肥牛王、马记粥铺、吉华烘烤、肥牛美食城、铁道大酒店、天龙大酒店购物人民商场、人防商场、新华书店、70、羽绒饰品广场、淘淘花汇广场公园大明湖、五龙潭、趵突泉、泉城广场、中山公园石梁湾公园交通火车站、联运汽车站、XX铁路局。3、地块SWOT简评地块优势：（S）1）本地块地处XX市中区，同时位于XX市中心，在整个XX占重要的地理位置，是XX市的黄金地段。2）本地块项目周边交通及各类市政配套较为齐全。3）本地块与XX各大旅游景点相近，尤其与XX市著名景点豹突泉、黑虎泉、大明湖相隔只有1000多米。地块劣势：（）1) 本地块属旧城改造，因此周边商业凌乱、人居性能较差，商业氛围淡薄，商业价值较低。2) 本地块东边与顺和高架相临，故燥声及灰尘较大，给项目的大环境带来一定的影响。3) 本项目XX以北属天桥区，71、尚未列入拆迁范围，给周边环境带来不利的影响。地块机会点：（O） 本地块地处XX市中心，是不可多得的地理位置。 XX市近几年来经济发展迅猛，居民人均收入较高，房产更新换代要求增加，高档房产需求加大。 XX市房产市场运行较为平稳，投资性、泡沫性成分较小，房价处于合理价位，真实需求比重较大，且高档住宅求略大于供。 该项目属于XX市旧城改造重点项目，受到市区两级领导的高度重视和大力支持。地块威胁点：（T）4) 本地块位于市中区与天桥区交汇处，周边环境及市政管理较差。5) 本项目属高档房产，与周边商业配套成反比，未来周边商圈成熟有待考证。6) 国家政策连续打压，给XX04、05年房产带来一定的影响，国家72、是否会继续采取政策对房地产业进行打压。第五部分 项目开发建议综合XX房地产市场现状以及本项目所处地理位置、周边环境等要素分析：本项目位于XX市中心，就长期发展而言，本项目具有不错的住宅市场机会，项目目前开发，相关开发条件已经较为成熟。由于本项目目前处于前期发展阶段，有关设计方案尚未出来，我们结合本项目现有的技术指标进行开发成本收益和风险分析，在充分结合前面的市场分析和项目分析，供开发商参考，具体有关分析如下： 项目开发方案建议及财务测算l 方案有关经济指标1、 本地块建议规划容积率2.73（具体规划方案以后期设计院规划为准）现我们采用对方提供的有关设计方案经济指标数进行预估。2、 可规划土地面73、积预计：50900平方米；3、 总建筑面积预计：138957平方米； 4、 建筑密度：不大于25%；5、 容积率：不大于2.73；6、 绿化率：不小于30%。一、项目开发建议项目规划定位：沿街商业高层住宅l 方案定位的要素1、 市中心地段项目，地理位置具有较强的竞争力，交通条件、社区配套等配套设施较为完善，是一个居住的理想环境。2、 目前XX市中心居住项目极为希缺，本项目以四高住宅项目为主要发展方向-住宅规划（为主）3、 沿顺河路路为XX的重要城市干道，XX为现有商业街，具有较高的商业升值潜力。-沿街商铺规划4、 由此，我们提出建议：以高层住宅为主，辅以部分沿街商业的产品方案。l 规划方案有关74、经济指标计算容积率部分：住宅：128957平方米商业： 10000平方米不记容积率部分：地下车库：12000平方米设备用房：450平方米第六部分 建设周期与实施方案1、开发工作程序项目的整个开发建设过程包括四大阶段共十六项工作程序。这些工作是项目建设必须的程序，但不是顺序，许多工作都是同时交叉进行的。1.1项目前期准备阶段项目初步研究，合作谈判、签约；项目公司设立、土地一级开发手续审批；土地挂牌手续办理，土地出让，取得土地证；项目规划方案设计和施工图设计；项目规划手续申报、审批，落实市政配套方案；办理项目开工审批手续，列入年度计划、领取施工许可证；施工现场三通一平，施工准备。1.2工程建设阶段75、基础施工、结构施工；设备安装、调试，外装修；小市政配套工程施工；环境工程和绿化工程施工。1.3经营销售阶段市场调研、销售策划、销售代理；市场推广、销售实施。1.4竣工验收和入住阶段工程竣工单项验收、综合验收；物业管理准备工作；项目入住。2、建设周期与进度计划项目的全部任务计划用4年时间完成，整个项目大致分为两期进行开发建设。（项目有关成本测算以及资金计划安排按此计划）整个项目的开发建设工作分为三大阶段实施，即前期准备期、工程建设期和经营销售期（其中工程建设期和经营销售期工作有交叉）。2.1项目前期准备期工作内容包括：项目建设必要性论证、合作谈判、资金落实、总体规划和方案设计、办理立项、规划和开76、工审批手续、落实市政方案等。工作周期为8个月。2.2项目工程建设期工作内容包括：现场三通一平、开工准备，基础和结构施工、外装修、设备安装，小市政配套、绿化、环境工程等。建设周期为13个月。2.3项目经营销售期工作内容包括：市场调研、销售策划，销售代理选定，销售班子组建，广告宣传，现场销售组织与实施，项目竣工验收，入住等。工作周期为12个月。第七部分 投资估算与资金筹措一、项目建设总投资构成按照目前XX市房地产开发投资构成情况分析，该项目开发建设总投资的主要构成内容包括：拆迁安置及综和补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施配套工程费、管理费、不可预见费和建设利息。1、前期费用估算项目前77、期工程费包括：可行性研究费、规划设计费、勘察测绘费和工程其他费。工程其他费包括建设工程规划许可证执照费、建设工程招投标费、质量监督费、竣工图费及其他相关规费等。2、建筑安装工程费用估算项目建筑安装工程费的内容包括：基础工程、结构工程、设备及安装工程、外装修工程等。3、市政基础配套工程费用估算本项目费用包括大市政建设集资费、室外工程费、附属工程费以及整个项目用地范围内的环境工程、绿化工程等设计费和建设费等。室外工程费包括：红线内的自来水、雨水、污水、电力、燃气、热力、电信、道路、照明、环卫等小市政工程。附属工程费包括：变电室、调压站、锅炉房、污水处理站、消防泵房、垃圾站、存车棚、物业管理用房等。78、4、间接费用估算4.1管理费是用于项目开发建设全工程所需人员开支、办公费用、固定资产购置、交通通讯费、业务招待等各项费用的支出。按市场平均行情250万元/年预估。4.2销售费用用于项目销售过程的费用，按销售收入的3%预估。4.3财务费用，本项目按土地费用三亿投入，前期启动资金5000万元计算，四年开发期，年利率6%预估。5、管理费用估算管理费是用于项目开发建设全工程所需人员开支、办公费用、固定资产购置、交通通讯费、业务招待等各项费用的支出。6、不可预见费用估算不可预见费用估算用于整个项目开发建设中不可预见性的费用支出，以及某些项目费用不足的补充和紧急、应急情况下各项费用的支出。二、项目投资财务79、测算项目开发成本测算1、 土地费用：我们实地了解，土地费用为该项目拆迁费用，不需再支付额外土地费，据市中区拆迁办入户了解，及根据XX市拆迁相关文件，该地块拆迁成本约400万/亩左右，按实际可用土地面积50900平方米计算，则土地成本预计3.054亿元。2、 住宅开发成本测算：根据当地的房地产开发市场行情和对有关机构交谈中初步了解，我们预估本项目小高层和高层开发住宅有关的前期、建安、配套、不可预见费用、税金成本、销售费用等。3、 项目开发成本：建筑类型高层公寓商铺地下室合计建筑面积（万m2）12.91.01.215.1单位成本（元/m2）4910.125717.623129.52总成本（元/m280、）63340.555717.623755.4272818.35项目销售收入及利润测算项目销售价格预测：物业类别可售面积（m2）预测销售均价（元/m2）预测销售总价（万元）住宅12.9550070950商业100001500015000地下车库400个12万/个4800合计(万元)90750项目利润17931.65项目投资回报率24.63%备注：l 有关详细测算数据见附表l 目前住宅销售价格预计5500元/m2左右，以上项目销售价格预估，未完全充分考虑到市中区拆后，有关周边环境及配套设施改善后，对楼盘销售价格的促进。l 以上数据的测算,是在假设这个项目可完全实现销售的情况下进行测算的，但是在今后81、几年，国家政策的不断出台，XX房地产市场是否还如此乐观，是否可以实现90以上的去化率，尚需进一步的市场研究分析。l 以上仅为粗略分析，该地块项目实际操作的可行性，尚需进一步论证分析。第八部分 项目风险分析1、 项目属动迁项目，政府因素和政策因素一定程度上将影响本项目的开发周期；2、 周边环境目前较差，与天桥区接壤，且与天桥区接壤处尚不属拆迁范围；3、 对于本项目的体量在XX来说有限，在整体规划上无法与当地大盘抗衡；第九部分 项目综合评价一、 综合分析XX房地产市场，高档房地产市场供销两旺，市场前景不错，具有一定的投资价值；二、 根据项目地理位置，区域环境，市政配套等因素综合分析，本项目目前市场开发条件相对成熟，且该项目的前期工作当地政府也以开始运行；三、 尽管本项目属动迁项目，我们可以充分利用兖矿集团在XX的传统关系，进行有效沟通和运作，减低项目操作风险，若本项目前期动迁不顺利，可以通过有效的资金支付计划，在XX黄金地段储备土地也是一较好的投资行为。四、 综合分析项目的土地成本、经济效益、风险分析等因素，如果通过其他的有效运作，降低成本，将有效提升项目利润，将为本项目的实际运作带来可观的收益。综合以上各因素初步评价，本项目具有不错投资价值，建议开发商进一步跟进，与政府有关部分磋商，同时进一步了解本项目的实际开发成本。上海晟昌行机构2006年10月