1、占地56亩房地产住宅开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章企业基本情况介绍1一、xx概况1二、XXXX投资公司简介2第二章项目总论3一、项目概况3二、项目宗地现状5三、项目产品特征5四、XXXX城项目计划开2、发进度5五、项目基本财务数据6第三章项目区位分析6一、项目区域6二、区域交通7三、区域配套7第四章项目市场分析8一、政策分析8二、房地产市场分析14第五章项目设计16一、住宅规划理念16二、户型设计17三、景观规划17四、道路交通17第六章项目营销推广17一、项目周边环境分析18二、项目定价19三、项目营销推广19四、项目后期物业服务20第七章项目SWOT分析与定位20一、SWOT分析20二、市场定位22第八章项目开发进度和计划23一、项目开发周期23二、建设进度计划23三、销售回款25第九章项目财务评价25一、项目预计总投资25二、可售面积和销售收入26三、项目预计损益表26四、投资估算和资3、金筹措28五、项目盈亏平衡点28六、敏感性分析28七、项目资金安排及现金流情况30第十章项目风险分析31一、政策与环境风险31二、市场风险31三、成本风险31第十一章项目综合评述3179第一章 企业基本情况介绍一、 xx概况xx，成立于2005年1月，是一家以房地产开发和城市运营为主营业务的集团型公司，旗下拥有XXXX投资公司、四川XX物业管理公司和XX县房地产开发责任公司等多家以房地产开发、配套和服务的子公司和控股公司。 2008年1月6日成功推出了地处XX市CBD核心区域的“萧邦”项目，该项目为XX市中心高档小户型住宅项目，建筑面积24056，该项目已经于2008年12月25日顺利封项，目4、前已基本全部实现销售。xx主要的开发项目是通过其全资子公司，XXXX投资公司和xx公司进行的；XXXX投资公司自2005年底成立以来，主要进行了XX花城一期5万平方米、XX花城二期13万平米、三期蝶院6.0483万平米和XX花城豪廷项目7万多平方米的开发建设。xx公司进行了XX锦城项目13万多平方米的开发建设。XX花城一期项目：2006年8月-2007年10月，公司成功开发了“XX花城”一期项目。该项目占地面积为35亩，总建筑面积49876.11平方米，其中地上建筑面积48108.59，可销售面积48968.05平方米（其中商业4438.91平方米，住宅43379.14平方米，地下车库11505、平方米），容积率2.07，绿地率34.2，建筑密度29.8%。一期项目由五栋6F+1多层住宅，两栋11F+1小高层住宅，及一独立二层商业用房构成，临街住宅底层带商业网点；总户数：住宅348户、商铺78户，其中100160占82%，80100占18%；机动车位252个。目前该项目已全部销售完毕，实现销售收入1.60亿元。公司在西区和郫县已初步建立起自己的品牌知名度和美誉度，“XX花城”一期项目获得2006年度金芙蓉杯“XX年度最具投资价值楼盘”荣誉称号。XX花城二期项目：在XX花城一期项目获得巨大成功的基础上，公司于2007年9月开始“XX花城二期”项目的开发建设。“二期”项目占地62.07亩，6、二期地块位置、形状非常具有优势，以小高层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积41381.13平方米，总建筑面积131769.1平方米，其中：住宅建筑面积100154.3平方米，配套商业建筑面积15021.8平方米，地下建筑面积15902平方米。项目建筑密度27.1%，绿地率30.8，容积率2.88，总户数913户，车位共745个。项目建筑主体由15幢商住楼、住宅楼以及会所构成，其中：6层有9幢、11层2幢、14层1幢、18层1幢以及26层2幢；商业主要以商场和会所为主。目前该项目A、B组团已销售95%。XX花城蝶院项目：占地面积27.59亩，其中净用地面积约27.59亩，总建筑面积60487、3，其中：住宅建筑面积45727，商业建筑面积5487，地下建筑面积8972。项目建筑密度30%，绿地率30，容积率2.80，住宅总户数550户，车位共340个。项目建筑主体由7幢住宅楼构成，其中：6层有5幢、18层2幢；商业主要以商铺和会所为主，项目于基本售磬，。XX花城豪廷项目：“XX花城豪廷”项目占地22.045亩，其中净用地面积约22.045亩。C组团地块位置、形状非常具有优势，将以多层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积14696.74，总建筑面积66215.91，其中：住宅建筑面积53864.91，商业建筑面积1409.89，地下建筑面积9700。项目建筑密度30%，绿地率308、，容积率3.79，住宅总户数565户，车位共385个。项目建筑主体由4幢住宅楼构成，其中：14层有1幢、18层3幢；商业主要以商铺和会所为主。XX锦城项目：“XX.锦城”项目占地42.23亩，建设净用地面积28819.78，总建筑面积133979，其中：住宅建筑面积112489，商业建筑面积1910，地下建筑面积15940。容积率3.98，住宅总户数1341户，车位共1011个。项目建筑主体由7幢15层住宅楼构成。目前已经完成3、4、7号楼的建设，销售情况良好。二、 XXXX投资公司简介XXXX投资公司隶属于xx，成立于2005年12月，是经xx批准成立的房地产开发企业，注册资本5000万元人9、民币；公司股东为xx（持股100%），法定代表人：xx；注册地址：XX市郫县安民巷36号。XX公司是XX市房地产开发二级资质，主要从事房地产开发经营、基础设施、公益设施投资、投资管理、资产经营管理及资本运作、投资咨询服务等业务。公司技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营的专业人才。公司具备从事施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及写字楼的开发建设任务。三、公司法人简介董事长：xx，1972年出生，西南交大工商管理硕士。2001年-2003年，任置信房产任董事长助理，参与了“逸都花园”、“丽都花园”、“芙蓉古城”项目的开发建设，这些项目取得了巨大成功，获得了很好的社10、会效益和经济效益。2003年-2005年，任四川天和房地产公司任董事、总经理，独立主持开发了“天逸花园”5万多平方米的住宅项目；独立主持开发了“天和盛世”5万多平方米的商业楼盘项目，两个项目都取得很好的业绩。2006年至今主持开发的XX公司“XX花城一期”“XX花城二期”“XX花城蝶院”“XX花城豪廷”等项目，总建筑面积32万平方米，在西区和郫县已经初步建立起自己的品牌知名度和美誉度。2009年开发XX县东升房产“XX锦城”项目建筑面积13万平方米住宅项目，目前该项目销售情况良好。第二章 项目总论一、 项目概况(一) 项目名称“XXXX城”(二) 项目区位“XXXX城”项目位于XX市郫县红光镇11、的中心区域，占地56.04亩，项目交通交通纵横的枢纽中，依托老成灌公路，成青高铁，成灌高速，绕城高速等，能较快的融入XX市区，交通十分便利。从项目出发，沿老成灌路，驱车约20分钟，可进入市区，乘坐高速铁路仅8分钟可进入市区。“XXXX城”项目占地56.04亩，地块位置具有优势，将以高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积37356.53，总建筑面积177057，其中：住宅建筑面积130398.3, 商业建筑面积3810.37，地下建筑面积40046.9红光镇犀浦郫筒镇高新西区(三) 项目规划经济指标情况项 目计量单位数值净用地面积37356.53规划总建筑面积 177057.19其中地上建筑面积12、134572.17其中住宅建筑面积130398.3商业3810.37物管及配套363.5架空层2438.12地下建筑面积40046.9居住户数户1514建筑密度%20%容积率3.6绿地率%30%二、 项目宗地现状项目地块位于郫县红光镇三关村村，占地56.04亩。项目周边土地均已售出，道路规划完善，周边已有五所高等院校，六所幼儿园，四所中学，四所医院，三个农贸市场，多所超市等。生活配套完善，能够满足未来业主的生活需求。目前途经红光的公交车有：221路区间, 320路, 360路, 704路；成青高铁现已通车，在红光镇口设有换乘站。三、 项目产品特征1、大景观落地窗，良好的通风设计；2、整个建筑群13、在建筑风格统一和谐；3、简洁的外部形态与开放式空间相结合；四、 XXXX城项目计划开发进度开发进度XX年7-12月2011年1-6月2011年7-12月2012年1-6月2012年7-12月2013年1-6月2013年7-12月项目一期基础施工，主体施工主体封顶内外装 竣工，交房项目二期基础施工，主体施工主体封顶内外装内外装竣工交房五、 项目基本财务数据“XXXX城”项目净建设用地面积56.04亩。项目预计总建面积177057.19平米，产品形态为14栋25-27层高层电梯，住宅户数1514户；项目开发周期计划为34个月。地块项目总投资52681.49万元，可实现销售收入71049.82万元，14、经营税金及附加3320.83万元，税前利润13283.3万元，所得税3320.83万元，税后利润9962.48万元，销售利润率18.70%，总投资回报率24.66%。第三章 项目区位分析一、 项目区域(一) XXXX位于川西平原腹地，土地总面积1.24万平方公里，辖9区4市6县，2001年末总人口近1200万人,是一座具有2300多年历史的文化名城，拥有独具魅力的巴蜀文化和丰富的情趣各异的旅游胜地。XX市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部都具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势，并先后获得“中国最佳旅游城市”、 “国15、家森林城市”、“国家园林城市”、“中国人居环境奖”等称号，今年更被中央批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。(二) 郫县郫县位于XX市区西郊，距市中心10公里，全县幅员面积437平方公里,辖14个镇，总人口48万人。郫县紧邻中心城区，拥有近城而不进城的级差地租优势。按照XX市郫县分区规划，包括郫筒、犀浦、红光和高新西区在内，未来5年郫县城区面积将扩展到50平方公里，城市人口将达到50万人。 郫县自然环境优越，是XX的后花园。境内七河并流，花木久负盛名，现有近10万亩花卉苗木，是XX市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的16、理想之地、创业者的乐园。郫县交通方便快捷。高铁成青线、国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北，镇镇通二级公路，村村通水泥路，等级公路密度达世界先进水平，已形成三横六纵一圈的城市交通网络体系和一刻钟经济圈。规划中的XX地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达郫县。郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。境内拥有以电子信息产业、生物医药产业为重点的国家级开发区；XX高新区（西区）和XX出口加工区（西区），作为高新西区配套产业基地的省级开发区；XX现代工业港，以机械制造、食品饮料、印务包装为产业发展重点，具有良好的产业配套环境。先后引进发展了摩托罗拉、英特尔、中芯17、国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业，及银河磁体、正大集团等一批国内外知名优势企业。科教资源富集。郫县境内聚集了西华大学、西南交大等15所大学和二级学院；高新西区和驻县大学聚集了白领、高知近4万名，高收入消费群体庞大。县内社会治安秩序良好，是全省社会治安综合治理模范县。红光镇近几年来，红光镇以“试验区”建设为契机，主动承接高新西区辐射，全面融入XX现代工业港建设，推进新型工业、城市经营、都市农业和城乡社会事业发展，积极打造XX西部新中心城市组团片区。二、 区域交通(一) 317国道（老成灌路）317国道，现在正在对该道路XX至郫县段进行改造，改造后设计行车时速80公里。18、道路控制宽度为60米，将大大提高该道路的通行能力，成为XX到郫县的高速通道。(二) 西区大道西区大道起于天河路，道路通行能力良好，在317国道进行改造期间承担起XX至郫县的主要交通负荷。(三) 公交线路区域内公交系统布局完善，有221路区间, 320路, 360路, 704路多条公交线路以供选择。三、 区域配套区域内有比较完善的日常生活配套，随着在建楼盘的逐渐完工，该区域内的各项配套设施将更加完善。第四章 项目市场分析一、 政策分析(一) 宏观政策分析1. “新国四条”政策解析国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议提出：一、抑制不合理住房19、需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策；二、增加住房有效供给，三、加快保障性安居工程建设，四、加强市场监管。政策解读：第一、国务院出台的新政仍然遵循政府工作报告中提出的“支持居民自住性住房消费，遏制房价过快上涨”的基本思路，新措施的着力点在于通过打击炒房来遏制部分城市房价的过快上涨，而非打压房地产。2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12，与上下游产业间接拉动GDP增长3。因而国务院新政十分“精准”的采用差异化首付和利率打击炒房行为，避免了打击面扩大化，以防止房地产市场的过度波动。本次新政虽然把建筑面积在90平方米以上首套自住房的贷款首付款比例提至30%，但并不意味着政府支持居民自住20、性住房消费的态度有所改变，重要的是给予居民改善住房条件机会是现阶段建设和谐社会的重要方面之一，而且从世界范围内来看，大多数国家都十分鼓励居民的正常住房消费。第二、国务院新措施提出对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，则大幅度提高首付款比例和利率水平。我们认为该差别化信贷政策对心理层面的影响远大于其实际意义，只能在短期内延缓购房需求。从长期来看，通过改变利率对房地产市场进行调控的效果并不明显，提高利率并不能减少人们的购房需求，利率调整对商品房的供给也无显著影响。因此，我们认为贷款新政在短期内会延缓购房需求，但实际影21、响远低于大众预期，而且需求仍然存在，需谨防未来大幅释放。第三、国务院新政所提出的在提高土地供给的基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道。政府政策对房地产市场的影响主要体现在商品房的供给端，而对商品房的需求端影响并不显著，因而政府需要通过增加住房供给来对房地产市场进行有效调控。商品房供给不足是导致房价不断上涨的主要原因之一，全国商品房竣工面积和销售面积走势图也清晰显示除2008年外，商品房销售面积增速一直高于商品房竣工面积，商品房实际供给不足，进而推高房价。因此，我们认为只有关注影响房地产市场的长期因素，只有在提高土地供给基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房22、建设才能实现房地产市场真正的健康发展。第四、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。国家统计局公布的2000-2009年经济适用房数据同样显示，经济适用房的竣工面积自2001年达到高点后，一直呈下降趋势，而在此期间国家曾多次强调要加强保障性住房的供应，而实际效果却大打折扣。因而，我们认为社会舆论在关注国务院新政的同时，更需要全程监督新政策的落实情况，尤其是土地供应和保障性住房计划是否真正转化成为了房屋的有效供给。第五、在经济企稳复苏的大背景下，适度宽松的货币政策仍将继续推动房价上行。从商品房销售价格和货币供应量两者的关系来看，除了2008年以外，两者之间的23、走势大体趋同，货币供应量的增加直接推动了商品房销售面积的增长。央行XX年工作会议提出保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，预计XX年的货币供应量增长率为17%，因而我们认为XX货币政策的宽松程度虽然达不到2009年水平，但今年货币供应量的增加量仅低于2009年，高于历史上其他年份。在其他因素不变的情况下，货币供应量的增加将增大11.5%的商品房需求，并导致商品房价格上涨5.9%。(二) 政策核心导向1、国务院新政并未改变政府的房地产调控目标，调控主线还是遏制房价的过快上涨，并非打压房地产，因而措施只针对一些房地产投机行为。2、严格的差别化住房信贷政策（二套及以上住房贷款首付24、和利率的提高）只能短期延缓购房需求，但需求仍然存在，谨防未来大幅释放。3、更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，常务会议提出的增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能切实解决房地产市场存在的根本问题，否则难逃越调越涨的怪圈。4、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。5、在经济企稳复苏的大背景下，适度宽松的货币政策仍将继续推动房价上行。(三) 全国经济运行状况2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策25、和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速下滑的局面，率先实现了国民经济总体回升向好。根据国家统计公布的数据，2009年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。分季度看，季度数据由于2008年普查年度修正了最初的季度数，所以2009年分季度的数据有所调整，2009年一季度增长6.2%，过去的数据是6.1%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，最初的数据是增长8.9%，四季度增长10.7%。(四) XX市经济运行状况2009年，XX市实现地区生产总值4502.6亿元，比上年同期增长14.7%26、，增速提高2.6个百分点。我市第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。1. 第三产业较快回升，房地产业增长18.8%全市第三产业增加值增速比前三季度提高0.4个百分点，拉动经济增长6.7个百分点。其中，房地产业发展较快，增长18.8%，金融业和批发零售业分别增长17.9%和15.6%。2. 固定资产投资快速增长，房地产开发投资增幅由负转正2009年，全社会固定资产投资完成4025.9亿元，增长34.0%。投资运行呈现出基本建设投资表现突出、房地产开发投资增幅由负转正、四个重灾区投资成27、倍增长的特点。其中，基本建设投资增长48.0%，比全社会固定资产投资增速加快14个百分点；房地产开发增长由前三季度的-10.4%提高到2.4%，提高了12.8个百分点；四个重灾区完成固定资产投资591.1亿元，增长1.4倍。3. 财政收入增速稳步回升，城乡居民收入稳步增加2009年，实现地方财政一般预算收入387.5亿元，增长22.3%。金融存贷增长较快，12月末，全市金融机构存款余额12416亿元，增长41.8%。城乡居民收入稳步增加。2009年，城市居民人均可支配收入18659元，增长10.1%；农民人均纯收入7129元，增长10.0%。2009年，居民消费价格总水平继续平稳回升。全年居民28、消费价格指数为100.3%，八大类商品价格四涨四落，其中食品价格上涨3.1%。二、 房地产市场分析(一) 全国房地产发展状况2009年全国房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。主要表现在以下几方面：1. 投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来全国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%。目前来看今年前三季度增29、速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。 2. 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。3. 价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨30、幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8%，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。(二) XX市房地产市场分析自今年春节以来，XX市房地产市场进入了回暖期，供需双方逐渐放量。在经济形势逐渐明朗，改善型需求逐步放大的市场背景下，XX房产市场快速上涨，房价也攀升至历史最高水平。1. 商品房销售面积持续大幅增长，现房销售增长迅猛XX09年全年的供应量为1863.8万平方米，基本与08年的供应量持平；其中，郊区供应量高于主城区约18%。全年成交2823.94万平方米，同比出现大幅31、增长，涨幅约189%，郊区成交量仍高于主城区水平。受国家降低商品房首付比例、按揭贷款利率七折优惠政策和XX市购房优惠政策的持续影响，年底商品房销售面积持续大幅增长。全年供求比为1：1.52，市场供不应求。整体房地产市场快速回暖，急剧增温。2. 空置面积全面下降，住宅空置下降迅速2009年，全市商品房空置面积为105.89万平方米，较去年同期下降31.6%。其中住宅空置面积为31.93万平方米，下降55.2，办公楼空置面积为4.32万平方米，下降33.1%，商业性营业用房为37.62万平方米，下降12.9。从空置年限上看，1-3年空置面积为94.51万平方米，下降35.0，其中住宅空置面积为3032、.77万平方米，下降55.7。3年以上空置面积为11.38万平方米，增长21.3%。其中住宅空置面积为1.16万平方米，下降36.2%；商业性营业用房空置面积为7.05万平方米，增长65.5%。(三) 小结贷款新政出台前，全国及XX市房地产市场发展迅猛，呈现出供不应求的局面，新开盘项目密集成堆，月度成交房价屡屡创新高。贷款新政的出台，表明了国家遏制房价的过快上涨，针对一些房地产投机行为进行打压的决心。我们认为，受政策的影响，短期内会对房地产市场带来冲击，延缓购房需求，出现恐慌性抛盘和持币观望等局面。但从中长期来看，购房需求仍然存在，新政不会改变房地产市场的向上趋势，更不会带来所谓“房地产泡沫”33、的破灭，在GDP快速增长、人口红利存在和城市化进程尚未结束的大背景下，中国房地产市场的繁荣还将继续。第五章 项目设计一、 住宅规划理念(一) 环保健康以创造健康住宅为目的从前期策划、规划设计、设施建设、物业管理等一系列环节进行全方位考虑，并结合融入先进技术的环保措施等进行全过程、多环节、全方位的科学开发，以创造出新世纪的健康住宅。(二) 经济节能体现“合理利用资源与节约资源”的理念在设计中充分考虑节约开发成本、合理利用土地及节约能源等目的，力求创造出新一代的节能型住宅。(三) 建筑风格北美新古典主义建筑与周边片区建筑风格相呼应，并寻求新的突破，外立面采用北美新古典主义元素营造，结合东南亚水景中34、庭。加上简洁的外部形态与开放式空间相结合，达成异域建筑风格同东方生活方式的统一，形成多元文化的交融。二、 户型设计我们参照建设部商品住宅性能管理办法所规定的评定标准与评定体系进行了设计。设计中力求作到以下几点：房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计;公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居室与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，紧凑的空间布局使建筑使用面积系数达到85以上。所有房间都有直接采光、并保证了日照的要求。每套均设计安排出贮藏间，并在卧室留有壁橱的空间。保证户户景观朝向良好，通风自然，力争多数房间享有南北好朝向35、，既为小区室外环境创造通风走廊。在户型和面积的选择上，我们参照XX当地的市场状况和度假型住宅发展趋势，设置了多种档次的户型，以满足各个层次的消费需求。所有房间，卫生间，厨房均为明间。大部分户型带有入户花园，为业主营造一个优美舒适的生活起居环境。三、 景观规划住宅的景观环境本着“景观结合自然”的原则，同周围环境协调设计。中央庭院以水景为核心景观元素，将住宅与景观紧密联系起来，使之既相对独立，又相互渗透交融。小区景观设计强调简洁现代、构图充满理性和张力，用铺地、雕塑及小品等构成精致的生活空间，烘托社区的人居氛围。四、 道路交通项目周边路网发达，交通便利，道路规划与城市路网自然融合，社区车流组织于交36、通主轴道路上，在住宅外围设辅道，建筑周边设有消防环道和消防登高面，部分景观路在紧急状态下可兼做消防通道。第六章 项目营销推广一、 项目周边环境分析项目所在区域的普通电梯公寓项目占地（亩）建筑面积（万方）产品类型价格（元/）核心卖点山木居50亩8万方高层4455低价上锦颐园350亩100万方别墅/花园洋房/高层4652综合大盘，综合商业配套万基金蓝湾60亩12万方高层4832成熟的典型学院式生活配套，快铁物业万景峰178亩62万方高层6487成熟的典型学院式生活配套中铁瑞城西郡英华（别墅）270亩10万方别墅9077高端别墅综合大盘目前项目周边在售楼盘的均价分布在4400-6500元/的区间不等37、。地段好、社区品质好的电梯公寓均价在4800-5500元/。从配套和环境上讲，红光片区的楼盘具有一个整体的竞争优势就是该区域的交通便利，生活配套完善。从产品形态方面来看，电梯公寓的舒适便捷已经被市场所广泛接受，从上述项目的销售情况可以体现。XX以优质的楼盘品质作为竞争优势，确定了该项目在市场竞争中的优势地位。在项目规模方面，该区域大多数楼盘为50-150亩的中小型项目。在配套方面主要依托周边的市政建设，面向周边高校教职工。二、 项目定价根据本项目自身的优劣势情况，本项目的规模、产品设计上都具有一定优势，通过项目团队专业操作，能准确找到市场位置，确定以高品质住宅社区形象和产品面市，以合理的价格实38、现快速销售的整体思路，入市均价在4600-5000元/较为稳妥，本方案测算保守估计4800元/。结合目前与本项目同品质社区楼盘和红光区域电梯公寓的销售价格情况，本项目4800元/的均价应该是具有较大的市场支撑。三、 项目营销推广(一) 营销推广总原则。针对目标客户的兴趣，开展由客户兴趣觉得的系列活动，如运动、休闲娱乐、品鉴会等方面的活动。在活动中充分发挥目标客户的主观能动性，让客户觉得参与我们的活动不光是吃喝玩乐耍，还能结交生活上的朋友、工作上的伙伴。不仅要求客户参与活动，更重要是能组织开展活动。这样业主的参与性会大大增强。通过这样的活动营销增强客户的“行动体验”的认同。(二) 营销重点1. 39、营销定位:两个重点u 销售现场呈现后才进行线上（报媒、杂志等）的媒体推广。u 周边高校教职工及本地居民。具体如下:1) 优秀品质建设2) 高速建设、快速交付3) 高品质科技环保配置4) 优质的产品设计（实用主义，空间的高度利用）5) 人文至上居住2. 媒体推广具体内容XXXX城项目实用主义的生活典范。1) 最具生活价值的城市社区2) 最具投资价值的城市社区3) 最具人文情感的城市社区四、 项目后期物业服务加强物业服务中的生活服务，由于周边配套相对还不够完善，我们可以提供相应的生活服务。加强物业服务中的信息服务，建立社区网，将公司最新动态、社区最近活动等相关消息发布到社区网上，并加强和业主的沟通40、交流和互动。第七章 项目SWOT分析与定位一、 SWOT分析(一) 优势分析（S）1. 资源优势红光镇分区职能，为XX市的副中心，以发展教育、高科技产业、房地产为主。周边地区高校林立，学校的教职工对住宅的需求量较大，有较大的发展潜力。2. 地块优势项目区域规划明确，生活配套设施完善，基础设施健全。本地块处于红光镇北面，属于规划住宅区域，交通便利，生活配套完善，有良好的生活环境。周边高校遍布，对片区有较大的提升。3. 团队优势本项目由XX投资全面运作，充分利用专业化团队对项目进行专业的全程运作。团队拥有长年从事房地产开发的专业管理团队，操盘经验丰富、操控能力强。这些无疑将大幅度提高项目的竞争力41、，无论在项目定位、产品创新还是设计理念上都使项目处于一个高层次的竞争平台。(二) 劣势分析（W）1. 配套暂不成熟，在消费者心中离市中心心理距离较远。项目区域商务体系不发达。对XX地区的消费群体来说，离XX市中心心理距离较远，可能会影响其消费的选择。解决策略：一是配合XX市、郫县政府的宣传、谬论导向，通过营销宣传、实地参观体验等方式拉近消费者的心理距离； 二是在政府的支持下，区域内将加快生活氛围的营造。2. 交通网不够发达项目位于XX市郫县红光镇，目前受到327国道的改造影响，交通暂时拥堵。解决策略：随着327国道改造的结束，红光片区将迎来高速发展的时期。(三) 项目机会（O）1. 红光镇的功42、能定位将提升居住价值红光镇处于郫县东面，市规划局对郫县的功能定位为教育、高科技产业基地。郫县作为XX的副中心科技城，将大大加快郫县地区的城市化进程，区域的聚集效应及居住价值将得到大幅提升。2. 地铁规划即将于2013年建成的地铁二号线将会把郫县和XX市区紧密的连接在一期，地铁将延317国道而建，出口距离项目直线距离不足1公里。已建成的成青高铁将红光到XX市中心的时间缩短到8分钟。(四) 项目威胁（T）近年来，政府陆续出台一系列土地、利率、信贷、税收等宏观经济调整政策，以抑制流动性过剩、控制投资过热及通货膨胀。未来几年，国家将继续加大调控力度，落实已颁布的政策及措施，国家宏观调控可能会影响本项目43、的发展。比如信贷政策的影响会对项目运行中带来一些风险，使得一些不了解项目和形势的客户持币观望。解决策略：这种宏观调控并非扼杀整个市场而是规范市场，使房地产市场发展更加健康和合理。这种政策对于高价拍地的房地产商有较大的影响，而对于稳健拿地，严格控制土地成本的房地产商影响较小。综上所述，本地块处于一个优质的地段，居住环境较佳，项目附近人群对房屋需求较大，各类基本配套设施正在完善中，商品住宅开发的条件已经完善和成熟。通过我公司一系列的强势运作和倾力打造，相信此项目的开发将使得项目地块的社会效应和经济效应最大化。二、 市场定位(一) 目标客群定位针对XX市购房消费者市场调研的结果，结合周边竞争项目，本44、项目的目标顾客主要定位为面向高校教职工及周边改善型住房需求者，和具有购买固定资产用于保值增值的中青年群体。目前XX房地产住宅客户可划分为三种类型：1. 投资类客户此类客户极具投资意识，视野开阔，眼光独到，对地产认识深刻。这一类客户人数较少，占XX市场总数的10%以内。受国家政策的影响，其数量还将进一步减少。2. 改善自用型客户此类客户有自己的价值观，事业稳定，决策理智，往往根据自身的需求行事，不易受舆论和广告的左右，受教育程度高；已拥有较强的经济实力。这一类客户占总数的70%左右，是最大的也是最重要的群体，应重点关注。3. 中间型客户此类客户勇于进取，挣钱拼命，不失去生活中的各个机会。他们关注45、投资，游动性强，属冲动决策型。这一类客户占总数的20%左右，属不稳定客户群。(二) 目标客群的职业特征1. 高校教职工随着高校外移到红光镇，许多教职工都有较强意愿在学校附近购买住房以解决住家过远的问题，这部分客户有较高且稳定收入，购买能力较强。2. 政府官员此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。3. 本地居民这类客户为本地有较高收入的群体，随着本地经济的发展和个人条件的提供，需要改善目前的居住环境，提高生活质量。综上所述，本项目的目标客户群主要是政府机关人士、高校教职工和白领阶层46、人士，以及外地客户。(三) 项目形象定位本地块的意在打造一个以东南亚水景风格为主高档小区，在建筑风格上，北美新古典主义风格。用简洁的外部形态与开放式空间相结合，达成异域建筑风格同东方生活方式的统一，形成多元文化的交融。第八章 项目开发进度和计划一、 项目开发周期由于本项目地块规模较大，将定为三期开发，这样利于开发节奏的把握和市场宣传的集中发力，为项目的成功打好基础。项目开发周期为36个月,其中建设周期为34个月。二、 建设进度计划本项目计划在2009年11月开始进行前期工作，XX年7月开始动工建设，XX年9月初取得预售证并进行销售，2012年12月底交房，工程建设周期为30个月。(一) 前期工47、作（时间：XX年3月XX年9月）主要工作包括市场调查、初步可行性分析、规划、设计、营销方案策划、员工培训、建筑施工设计、项目报建等内容。n XX年6月-XX年7月：设计；n XX年9月：报建；(二) 建设周期（时间：XX年9月2013年6月）1、 XX年7月-XX年9月：基础工程施工；2、 XX年9月-XX年12月：主体工程施工（达到开盘条件）；3、 XX年1月-2011年6月：主体工程施工至封顶；4、 2011年7月-2012年12月：室内外装饰工程及安装工程；5、 2012年3月：竣工验收；6、 2012年5月：交房。二期项目7、 2011年1月-2011年3月：基础工程施工；8、 20148、1年4月-XX年6月：主体工程施工（达到开盘条件）；9、 2011年7月-2011年12月：主体工程施工至封顶；10、 2012年1月-2013年5月：室内外装饰工程及安装工程；11、 2012年6月：竣工；12、 2013年8月：交房。三、 销售回款随着国际商贸新城中药材市场的入住，该项目产品区域价值将处于一个快速提升的阶段，所以该项目的销售思路是控制节奏，稳中取胜，在保障项目运营正常现金流的情况下，最大化的挖掘产品利润。n XX年7月：住宅预售；XX年销售完成14%，n 2011年：销售完成41%，n 2012年：销售完成35%，n 2013年：整体销售完成，占10%。n 2013年后：商49、铺及车库陆续销售。第九章 项目财务评价一、 项目预计总投资计算指标（m2/万元）估算依据（元/m2）金额（万元）土地费用12,846.03 土地价款 37,356.52 3,299.72 12,326.60 契税 3%369.80 交易费用 149.63 前期工程费：2,309.00 报建费用 177,057.19 97.48 1,726.00 规划设计费 177,057.19 25.42 450.00 地勘及测量费 177,057.19 1.24 22.00 三通一平 177,057.19 6.27 111.00 基础设施建设费：3,174.00 电气及照明工程 177,057.19 39.50、42 698.00 供排水工程 177,057.19 25.02 443.00 供气工程 177,057.19 14.52 257.00 供暖工程 177,057.19 0.00 0.00 排污工程 177,057.19 12.37 219.00 小区道路工程 177,057.19 15.76 279.00 管线及设备 177,057.19 13.22 234.00 绿化和设施 177,057.19 51.45 911.00 环卫设施 177,057.19 6.50 115.00 其他 177,057.19 1.02 18.00 建安工程费：25,729.00 地上（土建） 129,863.051、0 1,338.85 17,386.72 地下（土建） 38,260.00 2,023.26 7,741.00 电梯、设备等 14部24.00 336.00 消防 177,057.19 8.37 148.23 通风、动力等 177,057.19 2.09 37.06 其他 177,057.19 4.52 79.99 其他费用：197.21 招标管理费 177,057.19 1.07 19.00 工程监理费 177,057.19 7.60 134.50 审图费用 177,057.19 1.52 26.90 其他 177,057.19 0.95 16.81 建设费用：177,057.19 2,4952、9.49 44,255.24 管理费用销售额1.5%71,049.82 1.50%1,065.75 销售费用销售额2%71,049.82 2.00%1,421.00 财务费用上浮20%,3年期5,054.40 不可预见费用建设费用2%44,255.24 2.00%885.10 总计52,681.49 二、 可售面积和销售收入产品构成建筑面积（m2）可售面积（m2/个）产品比例销售单价（元）销售收入(万元）住宅 130,398.30 130,398.30 88.09% 4,800.00 62,591.18 商业 3,810.37 3,810.37 4.29% 8,000.00 3,048.30 53、车位 40,046.90 1,351 7.61% 70,000.00 5,410.34 小计 174,255.57 135,559.67 100% 5,241.22 71,049.82 三、 项目预计损益表项目金额(万元)面积（m2)单方金额(元/m2)占销售收入的比例（%）一、销售收入 71,049.82 135,559.67 5,241.22 100%住宅 62,591.18 130,398.30 4,800.00 88.09%商业 3,048.30 3,810.37 8,000.00 4.29%车库 5,410.34 1,351.00 40,046.90 7.61%二、销售税金及附加 354、,907.74 177,057.19 220.70 5.50%三、项目总投资 53,858.77 177,057.19 3,041.89 75.80%A、开发成本 45,140.34 177,057.19 2,549.48 63.53%1、土地费用 12,846.03 177,057.19 725.53 18.08%土地拍卖款 12,326.60 177,057.19 696.19 17.35%契税 369.80 177,057.19 20.89 0.52%交易费用 149.63 177,057.19 8.45 0.21%2、前期工程费 780.21 177,057.19 44.07 1.1055、%规划设计费 450.00 177,057.19 25.42 0.63%地勘及测量费 22.00 177,057.19 1.24 0.03%三通一平 111.00 177,057.19 6.27 0.16%临时设施费 197.21 177,057.19 11.14 0.28%3、报建费用 1,726.00 177,057.19 97.48 2.43%4、建安工程费用 25,729.00 177,057.19 1,453.15 36.21% 土建工程 25,127.72 177,057.19 1,419.19 35.37% 安装工程 601.28 177,057.19 33.96 0.85%5、56、基础设施费（总平） 2,780.00 177,057.19 157.01 3.91%6、公共设施配套费 394.00 177,057.19 22.25 0.55%7、不可预见费用 885.10 177,057.19 49.99 1.25%B、开发费用 7,541.14 177,057.19 425.92 10.61%1、营销费用 1,421.00 177,057.19 80.26 2.00%2、管理费用 1,065.75 177,057.19 60.19 1.50%3、财务费用 5,054.40 177,057.19 285.47 7.11%四、土地增值税 1,177.29 177,057.157、9 66.49 1.66%五、税前利润 13,283.30 177,057.19 750.23 18.70%减：所得税 3,320.83 177,057.19 187.56 4.67%六、税后利润 9,962.48 177,057.19 562.67 14.02%主要财务指标：u 销售利润率18.70%u 投资回报率24.66%u 自有资资金回报率=53.85%四、 项目盈亏平衡点从项目预计损益表可以计算得出，项目销售盈亏平衡点为66.33%。这就意味着在上述售价不变、成本不变的前提下，项目的销售率达到66.33%，项目就能达到静态盈亏平衡点。对于本项目来说，公司是在营销策划上经过了充分的论证58、才启动的，只要工程按前期设计进行、工期合理、按预定的计划表如期完成工程进度，按时交房。在目前XX市房地产市场的发展态势和XX置信房地产品牌的号召力，在预定时间内完成销售任务应该是不存在问题的。五、 敏感性分析(一) 销售单价及成本变化对税后利润的影响从下面的敏感性分析表格中我们可以看出：当销售单价提高10%，成本不变的情况下，税后利润将达到13692.59万元。当成本降低10%，而售价不变的情况下，税后利润将达到12129.21万元。这可以反映出单价对税后利润的影响程度大于成本的影响。销售单价及单位成本的变化对税后利润的影响详见下表。(二) 销售单价及成本变化对投资回报率的影响从下面的敏感性分59、析表格中我们可以看出：当销售单价提高10%，成本不变的情况下，投资回报率将达到32.61%；当成本降低10%，而售价不变的情况下，投资回报率将达到31.73%。这可以反映出成本对投资回报率的影响程度较大。销售单价及单位成本的变化对投资回报率的影响详见下表。对税后利润的影响收入变动9962.48 -20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%成本变动20%-6583.08 -3918.71 -1254.35 1410.02 4074.39 6738.76 9359.12 11224.18 13089.23 15%-4890.32 -60、2225.95 438.42 3102.79 5767.15 8431.52 10442.49 12307.54 14172.60 10%-3197.56 -533.19 2131.18 4795.55 7459.92 9660.80 11525.86 13390.91 15255.97 5%-1504.79 1159.58 3823.94 6488.31 8879.11 10744.17 12609.22 14474.28 16339.34 0%187.97 2852.34 5516.71 8097.42 9962.48 11827.53 13692.59 15557.65 17422.7161、 -5%1880.73 4545.10 7209.47 9180.79 11045.84 12910.90 14775.96 16641.02 18506.08 -10%3573.50 6237.86 8399.10 10264.16 12129.21 13994.27 15859.33 17724.39 19589.44 -15%5266.26 7617.41 9482.47 11347.52 13212.58 15077.64 16942.70 18807.75 20672.81 -20%6835.72 8700.78 10565.83 12430.89 14295.95 16161.0162、 18026.06 19891.12 21756.18 对投资回报率的影响收入变动24.66%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%成本变动20%-14.22%-8.47%-2.71%3.05%8.80%14.56%20.20%23.82%27.31%15%-10.97%-4.99%0.98%6.96%12.93%18.91%23.08%26.73%30.26%10%-7.45%-1.24%4.97%11.18%17.39%22.28%26.10%29.78%33.34%5%-3.65%2.81%9.28%15.75%2163、.41%25.41%29.27%32.99%36.57%0%0.48%7.22%13.96%20.45%24.66%28.71%32.61%36.36%39.97%-5%4.97%12.02%19.06%23.84%28.10%32.19%36.12%39.90%43.54%-10%9.89%17.27%22.93%27.42%31.73%35.86%39.82%43.63%47.29%-15%15.29%21.92%26.68%31.22%35.57%39.74%43.73%47.56%51.24%-20%20.80%25.85%30.66%35.25%39.64%43.84%47.87%564、1.72%55.42%七、项目资金安排及现金流情况第十章 项目风险分析一、 政策与环境风险任何项目都在一定的经济、市场、法律、产业政策等环境下存在和发展的，外界环境如财税、金融、法律法规的变化、通货膨胀、汇率变化、自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目产生一定的影响。由于此类风险是外界客观存在的，属于不可控风险，不以人的意志为转移，项目有关各方不能防止风险的发生，但可通过合理的分散或转移等手段降低由于风险带来的损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。二、 市场风险如前市场预测与分析所述，郫县作为65、XX的副中心，属于高科技和教育产业的集中地，将给该区域的发展注入强大的活力；并且由于该区域地段、条件等决定了以后会有更多的高端楼盘，因此易受到同品质楼盘的挑战，市场竞争的激烈程度将会成几何倍数增加。三、 成本风险 项目施工过程中，我们将积极采取以下措施来控制成本：n 科学地进行项目成本的预算和预算控制，减少不可预见费用的发生；n 规范招投标管理，严格控制建设内容的调整和成本费用的增加；n 严格施工环节管理，提高施工质量，减少不必要的物料损耗和不必要的成本。第十一章 项目综合评述“XXXX城”作为XXXX置业2011-2013年在红光镇的创新产品（水景住宅），项目将充分挖掘项目特色，发挥景观环境66、优势和区域优势，依托公司专业开发团队，按照既定的市场定位和项目定位，确立项目市场形象和品牌形象，项目概念将得到充分体现，更容易地展示出企业的形象和品牌。从项目的经济和社会效益来看，本项目不但具有较高的经济效益，而且通过本项目的实施，极大地引领XX北部片区房地产业的发展，并进一步改善该地区人居环境。 XXXX投资公司二0一0年六月原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏67、建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，68、高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，I69、I级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月2070、日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道71、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见72、总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工73、测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、74、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺75、寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上76、。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖77、墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填78、写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质79、量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固80、并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面81、工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程82、屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝83、缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于884、mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选85、砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可86、加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉87、楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水88、泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵89、塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠90、墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸91、预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的92、固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、93、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝94、。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两95、管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏96、水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关97、永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证98、工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至299、005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总100、平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以101、下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安102、排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工103、程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：104、跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾105、，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规106、体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：1、安全目标计划：本项目施工全过程中、消灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督107、安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安108、全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、109、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：110、负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应111、质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定112、；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分解体系：（见附图）、目标体系：1、目标保证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢113、筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工114、程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、定额；、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过115、程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标116、控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则：、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术117、鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。、施工阶段工程质量管理与控制方法：1、有关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保118、证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职119、检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、目测法：看、摸、敲、照看：根据质量标准，进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方，辅以塞尺检查；靠：以直尺辅以塞尺进行检查；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序120、质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控121、制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行122、为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的123、技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不124、稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。、施工阶段质量影响因素（五要素）的控制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：125、人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单126、。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用；、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性127、能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、主要参数：其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳128、动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统