1、占地1.8公顷住宅地产开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月61可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论8第一节 项目概况8第二节 项目提出的背景8第三节 项目的性质和概况10第四节 可行性研究报告编制依据11国家、省有关法律、法规及相关房地2、产政策规定要求11第二章 投资环境分析评价12第一节 XX房地产现状分析12区域市场分析14第二节 项目的必要性和社会经济意义17第三章 项目建设条件18第一节 建设条件18第二节 市政条件21第四章 项目环境影响及节能21第一节 环境影响21第二节 节 能22第四章 市场供需情况调查、预测和分析23第三节 XX市各类商品房的售价和租金的调查24第四节 各类商品房市场需求的调查与预测25第五章 开发方案的分析与选择26第一节 规划设计方案26第二节 建筑方案分析与选择30第三节 市政及公用服务设施布置方案32第七章 开发项目策划35第一节 开发地域和具体地点的分析和选择35第二节 开发内容和开3、发规模的分析与选择35第三节 项目开发时机和开发进度的分析与选择35第四节 项目合体方式的分析与选择36第八章 实施进度计划361、本项目形象进度362、关键工作373、主要工作关系和持续时间38第九章 物业管理38一、综合管理38二、房屋及片区共同部位共同设施设备日常维护39三、绿化40四、保洁40五、公共秩序维护41六、停车管理42七、消防管理42八、高压供水42九、电梯管理43十、装修管理服务43第十章 开发成本及项目投资估算44第一节 开发成本估算44第二节 项目总投资估算45第三节 各种成本费用计算明细表46第四节 成本分析50第十一章 资源供给51第一节 资金筹集和使用计划51第二4、节 资金筹措方案分析和多方案比选52第十二章 项目财务评价53第一节 销售收入、税金和利润预测53开发建设成本：4426.20万元55第二节 项目财务评估55第五节 项目不确定性分析60第十二章 项目综合分析61第一节 项目综合分析61第二节 社会影响分析61第十三章 结论与建议62第一章 总论第一节 项目概况项目名称：XXXXXX家园项目建设单位：山东XX房地产开发有限公司 本项目规划住宅建筑面积20231平方米左右，占地1.85公项。第二节 项目提出的背景根据XX市“十一五”城市规划确定的XX市城市规划与发展方向，XX市将以线带点推动重点片区开发建设，形成体现区域性中心城市功能和都市景观特5、色的城市发展带和生态景观带，以此促进中心城区形成房地产开发新的隆起带。功能布局：四大片区呼之欲出据介绍，东部新城自南向北将划分为四大功能片区。其中，龙洞风景区位于牧牛山、转山等南部山体至南绕城高速路之间，面积约平方公里，规划主要功能为生态绿化、旅游休闲等。中心区位于工业南路至牧牛山、转山等南部山体之间，建设用地面积约平方公里，规划主要功能为公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住等，在中心区内将选择平方公里左右的用地作为核心区。产业居住综合区位于工业南路至小清河之间，建设用地约平方公里，规划主要功能为高新产业、科技研发、居住生活等。华山风景区位于小清河至济青高速路之6、间，面积约平方公里，规划主要功能为绿化水景、旅游休闲等。景观结构：轴带区廊山水相融按照规划，东部新城景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马7、山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有座山体环绕在中心区内，座位于华山风景区内。道路交通：打造方格状路网在规划建设中，东部新城的整体交通优势明显。其中，贯穿城市东西的六条城市骨架路网（旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路、工业北路、荷花路）将东部新城与东部产业带、西部泉城特色风貌带紧密衔接，由二环东路、贤文路贯通南北，构成方格网状路网主骨架，并与高速公路系统衔接。其中，工业北路、经十东路、贤文路、二环东路四条道路将规划建成快速路。中心区设计：四家公司争抢“绣球”作为东部新城最为重要的区域，今天，中心区的规划和城市设计方案开始征集。目前，有来自8、中国上海、法国、美国、澳大利亚的四家设计公司参与竞标。据介绍，东部新城中心区位于东部新城中南部，规划范围西起二环东路，东至马山坡和玉顶山，北起工业南路，南至龙洞风景区。初步拟定其核心区备选范围西起浆水泉路，东至大辛河，北起工业南路，南至旅游东路，用地面积约平方公里。在设计中，核心区具体位置可由设计单位在具体备选范围内自主选定。按照要求，建设用地的选择应注意保护山林植被，尽量减少地形改造，坡度大于的用地不宜安排建设；并对本地块提出规划控制原则要求，确定合理的开发建设与整治改造策略。第三节 项目的性质和概况项目性质：本项目自然环境优越，定位开发建设小高层住宅，配套建地下停车库一处兼作小区内人防设施9、。属住宅商业开发项目。项目规划建筑设计在对北京、上海等多个知名楼盘考察的基础上进行，创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统，建成后将成为XX市一道宏伟亮丽的风景线。本项目以推进住宅产业现代化为目标，通过节能示范工程小区引领，提高住宅建设总体水平。力争达到墙体改革、建筑节能、智能化配置和装修一次(厨、卫)到位四项基本要求。项目概况项目名称：XXXXXX家园开发项目交通状况：46路、47路、K95路、123路、75路、K107路、110路、99路、116路、137路、BRT4号线、BRT5号线、80路、89路配套： 电梯：进口电梯 厨房：简装卫生10、间：简装供电：完善供水：自来水管道暗埋 供气：配套采暖：市政热力管网到小区换热站。通讯：两条电话线接口，两个有线接口，一个网络接口第四节 可行性研究报告编制依据国家、省有关法律、法规及相关房地产政策规定要求国家现行有关建筑技术设计规范和标准国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要承办单位提供的基础资料符合城市总体规划的要求合理利用城市空间和土地，充分考虑投资生产效益和土地使用效益，注重经济、社会、环境效益的统一。满足社会化生产水平不断提高的要求，使各项建设适应社会发展需求。第二章 投资环境分析评价第一节 XX房地产现状分析XX市位于北纬3611、度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。XX境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。XX市规划将城市核心区域打造成为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时、中心城主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和XX市高新科技开发的发展。XX市中心城区将以主城区为核心，向东、西方向发展；依托城市现状，重点发展东部城区和西部新城以及空港城市组团。形成“一城两区”新的城市空间布局界结构。未来12、几年内XX市将构筑两横六纵的城市快速路网，以有效的疏解过境交通、对外交通和跨区的长距离机动车交通；同时优先发展促城市公共交通，构建以轨道交通和快速公交为主的综合公共交通体系。由于南部山区和北部黄河的影响，XX未来的发展将主要以东西向扩展为主。随着燕山新区的建设和东部新城的规划，未来东部区域将成为房地产开发的主要区域。为了疏缓主城区的压力，旧城改造将成未来政府主导的房地产开发方向。XX市房地产固定投资持续增长。2005年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近年最低点，2006、2007年开始恢复。这主要由于2005年国家加强了宏观调控，市场接受考验，经过观望后，当前日趋理性13、，呈稳步发展趋势。近几年年来XX房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了15%以上，但仍远落后于京津穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51%，这正好反映了XX房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着XX房地产发展空间非常巨大。相对于一线城市，XX房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用日益重要。在08年严重的经济危机下，房地产的增幅依然在稳步增长，可见房地场已经成为国民经济的支柱产业，且市场发展局势较好。2009年普通住宅总成交量为27449套，250.2万平方米，比去年同期增长96.38%和70.2%从市场总体来看2009年初价格为6238元/平方米，1-3月份价格基本保持不14、变，从4月份开始，随着市场逐渐变暖，价格开始出现上升趋势，下半年随着供需矛盾加剧，价格一路上涨，在12月份达到8481元/平方米，环比增长11.6%，同比上升35.9%，XX市普通住宅均价突破8000元。 XX市房地产市场发展趋势刚性需求保增长XX的城市化进程正处于初期阶段和快速的推进阶段，农村人口的转移、大学毕业生的就地发展、人才的自由流动、婚龄XX的购房等，必将产生庞大的刚性需求；XX是一座有千年历史的古老城市，城中村、危旧房屋的改造难度与过程还需要很长的时间，这为地产的可持续发展创造了无限机遇。品质竞争时代来临保守的XX政府已经意识到，引进是推进城市变革的先锋力量，是确保省会地位与其经济15、大省地位相匹配的关键，世茂、绿城、保利、中海、万达、恒大、绿地等知名地产开发商的先期进入，会吸引更多全国性大地产商的进入，这不仅会进一步推动地产开发、营销与产 品的创新，促进品牌和品质的良性竞争。政策层面谨慎乐观根据12月份结速的中央经济工作会议的精神看，积极的财政政策和适度宽松的货币政策没有改变，基本面的维持意味着明年“钱”仍然会比多，充裕的流动性使得投资或投机的需求在增加，和股市、黄金样，作为投资品的商品房将会受到炒家的重点关注，对于房地产行业来讲，政策的稳定是正面的消息，预计房地产市场在2010年总体上仍然会是供不应求，另一方面，政策依然会鼓励自住、自住改善性购房需求，预计明年普通首套住16、房、自住改善性住房的优惠政策将延续，这将会对中小套型、首次置业、以及首次改善型购房起到刺激作用。 区域市场分析 区域住宅市场成长状况本项目位于XX东部区域。XX近五年来房地产市场统计数据2003年2004年2005年2006年2007年区域内供应产品特征2009年XX市普通住宅总供应量为30342套，326.56万平方米，同比增长78.58%。从区域分布上看，东部所占比例最高，其次是西部和南部区域，三个区域占总供应的80%以上。奥体文博片区拟建中央商务区，完善东部新区商业配套服务。历下区将启动片区基础资料摸底，调整完善片区现有规划，为中央商务区落户提供条件。 根据规划，东部新区中央商务区范围为17、二环东路以东，旅游路以北，解放东路以南，奥体中心以西区域。相关部门将立即启动片区基础资料摸底梳理，积极与有关方面沟通衔接，调整完善片区现有规划，加快制定配套引导扶持政策，做好各项策划准备。随着省立医院东院等多家省直、市直单位的落户，东部新区常住人口将大量增加。另外，商品住宅开发项目一个接一个，大量市民纷纷选择在东部新区安家。按照有关部门统计，东部新区建成后，可以容纳30万常住人口。“现在东部新区楼盘多了，人多了。全运会前后又大幅提升了片区基础设施的承载能力，硬件没问题了。但是还缺乏相配套的商业设施，生活还不是特别方便。建设中央商务区，就是完善商业配套。”23日下午，历下区相关部门负责人告诉记者18、。这位负责人还表示，在东部新区建设中央商务区，是XX市区重心东移的体现。“历下区是中心城区，东部新区是新建区域，也是未来城市发展的宝贵空间。”根据规划，东部新区中央商务区内以建设大型居住区、购物场所、配套酒店为主，打造功能现代、产业高端、生态宜居、宜业、宜游的现代化新城区第二节 项目的必要性和社会经济意义 XXXXXX家园开发项目在秉承“人与自然和谐共生”的开发理念下，结合XX的气候特点及地势条件，适应北方气候特点和居住习惯的特点。项目按节能示范工程及国家建设部3A级标准建设，其价值会相应提升，售价预期在9000元/m2以上,可使项目达到预期的经济效益和社会效益。开发建设该片区对市政改造，绿化19、美化XX市城区环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解年轻一代的住房压力，有着极为重要的意义。XX市居民对住宅小区的品质较为看重，高端产品较易受到青睐。XX市政府也十分希望在XX市能成功建设打造一个节能示范工程。所以项目节能示范工程的实现，对其销售必然是一个较大的促进。同时，节能示范工程是一个形象品牌，是质量保证体系的代表，所以项目示范工程的建设，对XX市其它楼盘的开发也是一个无形的宣传和促进。为进一步推进XX市住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中展现济宁市住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，并率先采用太阳能与建筑设计一体化集中热水、智能化设施功能配置、雨水收集、中水集中处理系统20、和新型节能墙体等多项住宅技术性能。同时，在建筑户型平面、环境景观示范、建筑材料部品选择、人车分流、物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调性。第三章 项目建设条件第一节 建设条件一、 地质条件二、 气象条件XX市属暖温带季风性大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。XX市历年气象情况统计(1985-2000)2000年12月31日采集指标单位1985年1990年1995年1997年1998年1999年2000年年平均气温12.813.814.014.414.914.414.0最高气温36.938.136.540.638.238.4321、7.8出现日期月.日6.087.086.196.226.287.027.1最低气温-26.8-21.1-12.6-15.6-16.6-13.4-15.5出现日期月.日12.081.1312.251.081.181.091.25全年降水量毫米593.2844.9636.2568.0742.7448.3635.1年降水日天83946560646672日最大降水量毫米87.5111.288.3139.6154.280.5101.3出现日期月.日7.298.298.078.208.046.157.22全年日照时数小时2356.22425.32517.82624.02322.22310.02386.1年22、蒸发量毫米1717.41739.72034.42159.61906.51872.61870.3年均相对湿度%68696161656265年平均风力米/秒2.52.52.52.62.42.72.6年平均气压百帕1012.01012.21009.71010.21009.41008.41008.5无霜期天数天210209214210211215208三、基础设施条件区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖）。道路：工业南路等道路四通八达。 由于目前XX人均住房面积，XXXXXX家园开发项目主推高层104、156平米左右及小高层110、153平米左右两居和三居，可23、选择性余地大，现在购买高层、小高层三居室赠送双人香港游，买两居室赠送单人香港游。配电梯住宅：购买配电梯住宅消费者，多数追求住房的舒适性。户型以三室二厅二卫户型为主，多数客厅宜放在南面，可设计走入式衣柜，卧室开间不低于3.6米；面积控制在130180m2/套。同时，户均面积控制适中，可使电梯分摊成本降低。高层住宅（一梯两户板式小高层或两梯两户高层住宅）分起居室南向和北向两类。虽户型较为简洁，过道使用不太经济,但由于采用大卧室和大客厅格局,卧室和客厅采光好，适应了北方宽敞舒适的居住习惯，得到大家的认可。 XXXXXX家园开发项目高层住宅户型建议以三室二厅二卫户型为主，也可考虑部分复式户型。面积控制24、在120180m2/套。高层住宅是市区的“别墅”，属豪华型住宅，户内设计布局要精细化。根据XX市城区总体规划，城区将向东发展，本项目符合XX市城区总体规划要求。该区基础设施配套完善，220千伏变电站、邮件分拣中心、热电站、煤气站、自来水厂等一应俱全，高标准的市政管线已全部铺设地下。供水、供电、暖、燃气等市政供给，根据市区相应部门提供的资料,可满足项目要求。随着市民收入的稳步增长,中高档住宅需求正成为今后的发展趋势。第二节 市政条件本项目开发建设市政条件成熟，供应方案可行。高压供电：由XX市历下区220千伏变电站提接，双回路供应天燃气供应：市天燃气主干管在项目东侧，由市天燃气公司开通即可城市供水25、：项目南北两侧均有主管道通过，可实现回路供水市政排水：项目实施雨污分流，雨水接入市政排水管，生活污水处理达标后回用闭路及电信：分别由市电视台和电信局负责小区接通工作第四章 项目环境影响及节能第一节 环境影响一、 建设地点环境现状本项目地点在XX市历下区。该处周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力且周围无污染企业。本项目建成投入使用后除产生的少量生活污水、厨房油类、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不产生不良影响。二、污染源分析及治理措施1、主要污染源与污染物本项目属住宅片区建设，其主要污染源为生活污水、厨房类烟及生活垃圾。为确保片区本身的26、环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。2、环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：（1）生活污水本项目对生活污水进行生化处理，检测达标循环使用，实现生活污水零排放。（2）本项目在厨房采用通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。（3）生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理场。三、绿化绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染。保护环境方面也有特殊的作用，本项目坚持点、线、27、面相结合的原则，把院绿化、道路绿化有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保片区环境优美整洁，片区绿化率不低于46.5%。四、环境影响评价本项目属住宅区建设，其污染源很小，且污染物排放量很少，产生的少量生活污水，经集中生化处理后，完全可达环保要求；对生活垃圾集中存放，每天外运，不对周围环境造成污染。第二节 节 能本项目拟采取以下节能措施：1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备，电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、住宅卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。3、灯具以节能28、型为主，达到节约电能目的。4、合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。5、采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺以节能降耗。6、采暖采用地面辐射式采暖。7、洗浴采用冬夏均能使用的集中式太阳能。8、生活污水生化处理循环使用第四章 市场供需情况调查、预测和分析第一节 开发对象环境的调查分析第二节 XX市各类商品房地产开发分析预测房地产业稳中趋缓。2008年，房地产业增加值114.9 亿元，增长9.6%。房地产开发投资274.1 亿元，占全社会固定资产投资的比重为19.4%，提高2.6 个百分点。新开工房屋面积482.8 万平方米，竣工面积172.2万平方米。房屋销售价格上涨7.2%，其中29、新建房屋销售价格上涨7.0%。在房地产开发市场中，住宅占79.8，商业营业用房占13.8，办公楼写字楼占2.8，其他公建配套设施占3.6。2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值93.3亿元，增长10.4%；实现利税22亿元，增长8.6%；全员劳动生产率（按当年价全社会增加值计算）为13.03万元/人,房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。建筑业稳定发展。2008年，全市建筑业增加值190.5 亿元，增长5.5%。年末有资质等级的建筑业企业702 家，增长3.1%；全年建筑业总产值668.3 亿元，增长13.9%；实现利税4330、.2 亿元，增长31.6%；房屋施工面积4173.3 万平方米，增长9.7%；房屋新开工面积1417.0 万平方米，降低7.7%；商品房屋竣工面积1600.2 万平方米，增长0.6%，其中住宅竣工778.6 万平方米，下降31.9%。 2006年一季度，全市建筑业开局平稳，全市资质建筑业企业共完成总产值48.2亿元，同比增长7.8。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31.5亿元，同比增长1.1%；非国有及国有控股企业完成16.7亿元，增长19.3%。一季度，房屋建筑施工面积2026.2万平方米，比去年同期增长13.2%。其中，新开工面积376.2万平方米，同比增长34.7。一季度，完成竣31、工产值14.6亿元,比去年同期增长33.9%，房屋建筑竣工面积39.4万平方米,与去年持平。第三节 XX市各类商品房的售价和租金的调查2007年XX市房地产价格指数表（以上年同季价格为100的指数）2007年度价格指数柱形图949698100102104106108110土地交易 住宅销售 住宅租赁 1季度2季度3季度4季度据舜网2008年11月25日讯 24日，有关部门发布了2008年XX市第三季度住宅市场报告分析。数据显示：第三季度，XX商品房均价为每平方米6675元。选取的24个在售楼盘中，建筑面积均在2万平方米以上，之前销售率超过85%的尾盘不在统计范围。从在售项目区域分布来看，东部在32、售项目规模最大，为161.3万平方米；其次是西部，规模为118.3万平方米；其他各区域在售项目总规模相对较小。 该季度住宅市场整体均价约为6675元/平方米，区域均价最高的是中部区域为8566元/平方米，最低的是北部区域为5400元/平方米。中部区域中诚基中心的均价最高，诚基中心的均价为13500元/平方米。 东部房价增速较快。西部楼盘价格较为平均，在售的7个楼盘中有4个楼盘的均价为5500元-5800元/平方米，另3个楼盘的均价为6200元-6300元/平方米。北部区域价格是5个片区中最低的，整体均价约为5400元/平方米。第四节 各类商品房市场需求的调查与预测目前，我国城市化平均水平约为333、5%，而XX作为东部沿海省会城市，城市化水平明显高于这一平均水平。作为大城市的XX，城市化进程的加快和城市区域的扩大将迅速扩大城市人口数量，形成对城市商品房需求的持续增长动力。按照XX城市发展规划，今后每年城市化进程将会保持在2左右，每年约有11 万人成为XX市城市人口。该群体主要包括每年各高校留在XX工作的毕业生、外来人群和城市化的农村人口。由于该人群中的大部分人会租赁或者购买小套型的住房作为过渡，所以购房数量较少。近些年来随着XX经济的飞速发展、居民收入也显著提高，城市居民提高生活质量的需求越来越强烈，因此改善居住环境的购房需求也随之上升。据有关数据显示：现阶段中国中产阶级以每年1%的速度34、递增。从经济学的角度来看，房地产业具有长期性和相关反映的特点，对于购房者来说，收入的增加会加大其对住宅的投入，其收入弹性为2.45，即居民收入每增加1 个百分点，其用于住宅的支出将会增加2.45 个百分点。不少的中、高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以旧换新、以小换大的消费理念逐渐为消费者所接受。改善居住环境购房人群的增加，同时也是二手房市场供给稳定的重要原因。高层建设可充分利用土地。潜在消费群体：文教、卫生、金融、通讯、私营企业部分员工及个体经营户。可结合附近如意社区适当设立超市和餐饮及场所。第五章 开发方案的分析与选择第一节 规划设计方案一、设计依据本项目设计依据主要有：1、中华人民共和35、国城市规划法；2、民用建筑设计通则；3、住宅建筑设计规范；4、山东省XX市城市总体规划；5、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；6、XX市城市规划管理技术规定；7、现行国家、部委、省事有关规范、标准和文件；8、XX市政府、规划局、建委、国土资源局有关批文；9、有关单位提出的要求。二、设计方案（一）指导思想本项目的设计指导思想为：高起点规划，高标准建筑，创造一个具有亲和力的共融空间和理想归宿的家园、特色鲜明的高质量居住区，为济宁市居民提供一处能展现21世纪城市建设风貌的新型居住片区。注重社会、环境、经济效益的统一，确定合的规划结构，用地布局和开发强度，满足居民物质和精神需求。加快旧城36、改造的步伐，充分发挥区位价值，提高地段综合效益，营造良好的居住环境。1、设计构思：坚持“以人为本”，从整体考虑本项目区域与周边环境的衔接，注重整体形象。2、文化内涵：在片区的环境塑造上，注重建筑文化的延续，体现人与自然和谐共生的环境理念。3、智能化、信息化、封闭式管理的安全防卫，综合服务的物业管理，提高片区技术含量，使之成为济宁市新型的居民生活区。（二）规划地点及现状本项目位于XX市历下区工业南路北，该地较平坦，有利于建设性开发。项目以高层住宅为主，适当配置多层商业、公建用地。（三）规划原则1、以城市总体规划为准则，符合城市统一规划规则。综合考虑住宅片区所在地区的气候、居住对象、生活习惯、文化37、习俗，结合周围环境，合理布局，创造具有现代化、高起点其舒适、安全、卫生、优美的居住环境。2、依据建设的经济技术条件，确定各项目合理的建设标准，既满足当前实际需要，又具有一定的超前和向导性。力争在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和设备上有新的突破，增加高科技的含量，通过多种设计手法，融自然、生态、体闲、景观于一体，建成一个高品位。人文气息浓郁的生态型居住区。3、综合考虑片区内的道路、绿化。居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益统一，尽量节约用地，开发空间，提高土地利用率。4、“环境优先”原则。是21世纪城市建设的主题。从本地特定的历史文化特点出发，遵循可持续发展的战略，提38、供优雅舒适的绿色居住家园，使本项目成为二十一世纪的住宅典范。 5、加强公共服务设施的建设，通过本项目建设提高XX市城市服务设施水平，并使之更加完善。 6、提昌人文景观与自然景观的完美结合。强调创造适合城市环境的建筑人文景观，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。 7、提倡“以人为本”，创造体现城市特点的舒适、方便居住环境。 8、体现项目开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层要求。 9、“可操作性”原则。通守建设控制指标，与管理紧密衔接，便于项目的管理和实施，为建成后的物业管理提供便利条件。 （四）规划设计布局方案 1、总体设计XXXXXX家园开发项目共有2栋小高层住宅。其中1号楼高51.6米，39、2号楼31.6米。 2、道路系统 通过分析片区住宅楼的功能、环境条件和人行出入轨迹，在工业南路路一侧设一个主入口。本区规划车行道与步行道既结合又局部分开，片区内车行道路采用尽端式，分为两级，形成人车分流。片区内道路宽7米和5米不等，停车采用地下停车方式。片区车位考虑总户数的100%。 3、居住空间 居住区在设计中考虑人的各种需求，注意空间的个性与特点。楼前有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求。 4、住宅设计 住宅设计努力创造新颖、灵活可变的住宅类型，采取进深适当，空间灵活的可分隔住宅，以满足不同层次居民的不同需求。住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、40、室的位置，使之公私分离，同时具有良好的自然采光通风条件，良好的空间尺度。合理的厨房和卫生间面积能适当分隔、组合。住宅形体设计富有特色，表现一定的时代美感。5、公建配套 依据本项目公建分布情况，结合住宅楼建设要求，合理安排片区公建，做到配套完善，经济合理。6、绿化系统 区内绿化景观遵照线面结合的原则，以工字形公共绿化带形成开阔的片区空间，以区内道路为主线，形成被绿化包围着的若干绿化区域，提高了绿化的可观性。公共绿化带由草地、硬地和水体间隔构成。同时，绿化带内设有片区休闲设施，以满足住户平时休闲及活动需求，楼边及周边隔离绿化带，车行、人行分开，使之置身于绿化带之中，既方便安全，又获得美的享受。7、41、管线 市政设施站所有线路均为地下化，线路采用共同沟形式。给排水、煤气管道沿区内道路依次布置并留有检查井,采用直埋式,埋深不于0.8M.8、场地比较平坦，场地平整地面坡度和车行道坡度不于3，人行道需设无障碍和防滑措施。 地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡确定。建筑物室内外高差取0.15-0.3M。第二节 建筑方案分析与选择一、 设计依据1、 上级部门的有关批文2、 批准的XXXXXX家园开发项目项目规划设计3、 现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件二、 建筑设计方案小高层住宅楼总建筑面积为27355 M2，共189户。片区建筑为一类建筑，防火等级为一级，42、合理使用年限为70年。（一） 住宅建筑设计方案 住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。按照大卫、大厅、大厨、卧的原则区分功能，合理布局，优化设计。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、室、及厨房、卫生间的位置，即满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。（二） 建筑做法说明 建筑填充墙体采用多孔烧结粉煤灰砖，外墙户内分隔采用EPS轻质、隔音隔墙，以尽量增大户内使用空间。入户门采用全封闭防盗门，内门采用夹板门，外窗采用断桥铝合金中空玻璃窗，以满足建筑节能要求。架空层地面采用防潮地面43、；住宅楼面为C20细石砼地面、厨房、卫生间地面为贴防滑地面（带防水层），墙面皆为混合砂桨墙面，刷乳胶漆，顶棚采用竹胶板后直接刷乳胶漆，厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其他地面30MM。屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面。屋面排水为有组织排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为900宽细石砼散水。三、 结构设计方案 本设计遵循的标准、规范、规程建筑结构可靠度设计统一标准、建筑结构荷载规范、混凝土结构设计规范、建筑设计抗震规范、高层建筑钢筋混凝土结构技术规程、建筑地基基础设计规范、建筑地基处理技术规范、人民防空地下室设计规范、砧石结构设计规范、钢结构设计规范、房屋建筑制图统一标44、准。 结构设计的依据数据；建筑构结的安全等级为一级，设计使用年限为70年，建筑抗震类别为丙级，抗震设计烈度6度，地基基础设计等级为乙级，风压按50年一遇0.4KN/ M2，雪压0.5KN/ M2，建筑面活荷载分上人屋、不上人屋面、卧室、起居，挑阳台电梯机房、消防楼梯等分别按不同荷载计算。小高层住宅主体结构用框架剪力墙结构，基础采用桩基，在钢筋混凝土承台上现浇梁板结构。楼面皆采用现浇板，楼梯为现浇板式楼梯。围护墙皆按有关结构规范要求设置构造主、圈梁，并设置墙柱拉结筋。以满足结构抗震设防要求。门窗洞口与圈梁底不在同一标高处，皆设置钢筋混凝土过梁。 建筑物主体结构砼强度等级：框架及剪力墙砼强度等级为45、C35、基础垫层为C15，其它处皆为C25，砌体材料强度等级为MU10，砌筑砂浆地面以下采用M5.0水泥砂浆，地面以上为M5.0混合砂浆，钢筋采用HPB235级和HRB335、HRB400级钢筋。 房屋的“三缝”和未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。第三节 市政及公用服务设施布置方案一、 给水方案（一） 需水预测住宅用水量片区规划人口600人，依据居住片区给水排水设计规范居民生活用水定额为140升/人.日，时变化系数取1.1，绿化用水量：绿化用水按1.5升/平方米。（二）供水水源及水压本片区利用城市供水管网供水。从工业南路D600干道方向接DN100以供日常用水。供水水质符合国家生46、活饮水标准。（三）消防消防用水量，该片区同一时间内发生一次火灾计，一次火灾用水量为20升/秒，一次着火时间按2小时计，则消防用水量为140M3/日，并且用消防用水量与片区最高时用水量之和校核管网。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓，消防栓采用半地下防冻式。应用两路水源供大楼的消防给水系统。基地四周道路均可作为消防车道。建筑物内每层均设消火栓，并按规定设手提式灭火器。整个消火栓给水系统设有地上式水泵结合器。建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应能满足消防要求。（四）管网的布置为了提高片区供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管47、以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。二、排水方案（一）排水体制本着高起点，高标准的要求，片区室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。（二）污水排放量依据居住片区给水排水设计规范，本片区生活污水水量按给水量的90%计算。（三）排水管道的布置由于本片区地形坡度较，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，在项目区南部两端各设置一个排水出口，将雨水和污水排入城市排水管网。雨水排入城市雨水管道，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。五、燃气供应方案用气量以煤气改天然气作为气源，片区居民气化率为100%，按户均用气1.4N立方米/日计算，48、得片区用气平衡表如下：户类型用户定额N立方米 （户/日）用气户数用气量N立方米/日居民1.4189264.6注：用气户数考虑一部分分建气源市煤气公司工业南路管道按入该区。一、 管网1、 采用中低压两级管网系统。2、 管道一律采用PE管，埋地铺设。3、 管道应当与其它市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线。4、 管道应作防护处理。 六、片区管线铺设方案 本片区工程线管共有水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热力管、燃气管共7种，管线一律采用直埋铺设。 各种管线之间以及管线与道路与建筑之间要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：1、 压力流管49、让重力流管。2、 管径让大管径。3、 给水管尽量在污水管上边。4、 易弯曲让不易弯曲管。5、 临时性管线让永久性管线。6、 工程量的管线让工程量大的管线。第七章 开发项目策划第一节 开发地域和具体地点的分析和选择本项目选择XX市历下区，位临市区交通主干道工业南路，综合考虑项目地形、地貌、水源、排水、供电、供热、煤气、等各种情况较为适宜。1、项目位置符合XX市东拓西跨的总体规划要求，开发前景理想。2、经过地质勘察，证实本项目水文、地质、地貌适合工程建设，技术上可行。3、项目周界环境，交通、生活、物质供应、基础设施、公用设施具备近期开发建设条件。4、本项目用地协议转让，现场为闲置净地，在征地、拆迁50、劳动力安置方面无特殊问题，经济上较为合适。第二节 开发内容和开发规模的分析与选择本项目开发内容及开发规模在符合城市规划的前提下，按照法律上允许、技术上可行，经过充分合理的讨论分析，并能带来最高效益的最佳利用原则，选择最佳的用途，是通过与房地产代理机构、管理人员、维修人员和住户的沟通，了解XX市住宅的供求状况、价格水平和对现有住宅的满意程度而确定的。第三节 项目开发时机和开发进度的分析与选择本项目在国家多项宏观调控政策出台下推出，是在对XX市房地产调查的基础上，考虑开发后有良好的市场需求。开发进度考虑2年完成，充分估计到前期手续（如规划方案审批）、现场三通一平的难度等因素对开发进度的影响。同时51、尽可能缩短建设开发周期，避免工期拖延造成经济损失，市场情况发生变化从而使项目投资风险加大。第四节 项目合体方式的分析与选择 本项目开发依托如意集团的社会资源及资金优势，在资金、技术方面风险较小，同时为确保工程建设质量，拟选择1家一级总承包施工企业，通过合建方式来完成项目建筑施工任务，与施工企业在工程质量方面共享利润、共担风险、确保本项目顺利开发实施，按预期进度计划交工使用第八章 实施进度计划1、本项目形象进度2011年1月底完成场地质勘察工作，为施工图设计提供可靠的依据。2011年3月与建筑设计部门及有关专业人员共同论证、评审项目建筑结构初步设计方案。2011年5月30日前完成总平面及单体施工52、图设计绘制及审查工作。具备办理建设工程规划许可证的条件。2011年6月底依据通过审查的施工图办理项目建设工程规划许可证的核发工作。2011年7月底完成项目工程量清单及招标文件编制，建筑施工和监理投标、评标工作。2011年8月中旬与施工、监理单位分别签订工程合同，完成一期工程建筑施工许可证的办理工作。2011年8月26日前项目正式破土动工。2011年10月底完成基槽土方开挖及桩基浇筑任务。2011年12月完成地下人防车库工程施工任务。2012年6底完成2栋小高层住宅楼主体施工任务。2012年8月完成高层住宅内、外墙抹灰及门、窗安装工作。2012年9月完成高层住宅室内水、电、暖安装工作。2012年53、10月完成高层住宅楼及人防车库验收工作。2012年11月完成本项目室外配套设施施工任务。2012年12月完成本项目整体验收，移交物业公司管理。2、关键工作工作内容：A、地质勘察、初扩设计、施工图设计、综合管网设计、景观设计、配套设施设计、竖向设计、规划定位测绘B、施工图审查、人防审核、消防审核、墙体节能审查、建设工程规划许可证办理、工程量清单编制、施工招投标、监理招役标、质监委托、建筑工程施工许可证办理、预销售许可证办理C、现场临时道路铺设、临时围墙砌筑、临时水电接通、现场坐标定位、验线开工、挖土方、基础浇注、主体施工、室外管网铺设、场区道路铺设、景观绿化、室内设施安装、内外装修D、投资控制、54、进度控制、质量检查、安全管理、档案管理、竣工验收、合同管理、各方关系协调、物业维护管理E、市场定位、营销策划、广告宣传、销售合同签订、客房档案建立、售后服务、产权过户F、会计报表、财务核算、现金收支、项目融资、资金平衡、工程付款、工程结算G、行政管理、文秘档案、办公接待、关系协调、安全保障H、物业管理3、主要工作关系和持续时间关键工作线路为：项目可行性研究 勘察设计 建设手续办理 单位工程施工 验收、结算 物业移交第九章 物业管理物业管理是随着市场经济发展而兴起的，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段。随着人们生活水平的提高，物业服务的意识已经越来越强。为55、适应现代城市生活和社会管理、服务需要，为促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，依据2003年5月28日国务院第9次常委会通过，颁布的第399号物业管理条例该项目单位制定了物业管理服务标准。物业管理服务标准把服务项目分为综合管理、房屋及片区共同部位共同设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯管理、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两方面。其中，房屋及片区共同部位共用设施设备由专业服务单位负责管理除外。一、综合管理服务范围：片区规划红线范围内，涉及共同财产和公共事务的管理。服务内容及要求：负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。（1）56、每天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）协助召开业主大会并配合其运作；（4）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（5）与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（6）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（7）全体员工统一着装，佩戴有相片胸卡，持证上岗；（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求用户意见不低于总户57、数80%；（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。二、房屋及片区共同部位共同设施设备日常维护服务范围：按住宅公共维修基金使用管理办法中附件一的要求，共同部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设施设备、如水泵、暖气等设备。服务内容及要求：确保片区内楼房共同部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和修养护，包括：（1）楼房及片区内共用部位共用设施设备的日常养护和维修，执行房屋及其设备修服务标准；（2）保证护栏、围墙、品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施。设备正常使用；道路、甬道、步道、活动场地达到基本平58、整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井、相关设施无破损；（4）负责片区智能化设施的日常进行维护；（5）定期清洗外墙。三、绿化服务范围：片区规范红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地。服务内容及要求：按市园林处规定的二级养护标准养护。四、保洁服务范围：片区规划红线以内，业主户门以外。服务内容及要求：维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进59、行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆。墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭老鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。五、公共秩序维护服务范围：片区规划红线以内，业主户门以外。服务内容及要求：公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到片区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交60、通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及片区的表、井盖、雨箅子、品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。（6）高层住宅由于住户间的联系少，对安全防范的要求高。拟采取的主要措施是：在每幢楼的入口处装设防盗对讲门，在住宅首层门厅内设置电视监视系统，通过网络联系，片区物业管理中心可以随时监视进出高层住宅的人流情61、况，并备存录像以便查询。同时，一些高层住宅户内装有门磁、红外探头。紧急呼叫系统等装置，一旦出现非法入侵者，片区物业管理中心即可便可派员到达现场。这类智能化管理系统大大提高了高层住宅的安全防范能力，有效地扼制了高层建筑物犯罪行为，消除了高层居住者的安全顾虑。此外，以宽带上网、“一卡通”社区结算系统为标准的电子化服务也将应用于高层住宅物业管理中，以大大提高高层住宅的生活效率。六、停车管理服务范围：机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理。服务内容及要求：（1）有健全的机动车。非机动车存车管理制度和管理方案；（2）对进入片区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）保证停车有序，24小62、时设专人看管；有发生紧急情况预案；（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。七、消防管理服务范围：公共区域消防设施的维护及消防管理。服务内容及要求：（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。八、高压供水服务范围：养护、运行、维修服务内容及要求：（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；（3）维修服务标准执行有关文件规定；（4）发生突发公共卫63、生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱；九、电梯管理每天检查电梯使用情况，做到安全、畅通、方便用户；经常对电梯进行检测，保持电梯间清洁。十、装修管理服务服务范围：房屋装饰装修管理服务内容及要求：（1）有健全的装修管理服务制定；（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出片区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；（5）及时清运装修垃圾，64、集中堆放时间不得超过三天。本区建设住宅有以上物业及服务标准，免除了住户的后顾之忧，使职工住得放心、宽心、有了必要的安全措施，保证了职工生命财产安全，是人们理想居住环境。第十章 开发成本及项目投资估算第一节 开发成本估算本项目开发建设投资是指在开发期内为完成房地产产品开发建设所投入的各项费用。主要包括：土地费用（暂不列支）、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。按照国家及省市有关规定及本区现行建筑工程定额用单位实物工程量投资估算法（单位指标估算法）本项目建设投资估算。 开 发 建65、 设 投 资 估 算 表 单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计1土地费用0002前期工程费284.958.22293.17 3基础设施建设费451.218.12469.32 4建筑安装工程费2003.25297.862301.11 5公共配套设施建设费258.0813.50271.58 6开发间接费32.270.3932.66 7管理费用0008财务费用0009销售费用00010开发期税费436.325461.311其他费用62.571.3563.94 12不可预见费221.3923.30244.69 合计3715.31387.844103.25第二节 项目总投资估算本项目总投资是指66、在开发期内，即从该项目可行性研究到开发建设完成期间，投入的全部资金以及维持开发企业经营活动的周转资金。而经营资金是用于房地产开发企业日常经营的周转资金。 项 目 总 投 资 估 算 表 单位：万元序号项目总投资结算说明1开发建设投资4103.251.1土地费用0.00暂不列支1.2前期工程费293.171.3基础设施建设费469.321.4建筑安装工程费2301.111.5公共配套设施建设费271.581.6开发间接费32.661.7管理费用01.8财务费用01.9销售费用01.10开发期税费461.31.11其他费用63.941.12不可预见费244.692经营资金0.003项目总投资44267、6.203.1开发产品成本4100.303.2固定资产投资325.903.3经营资金0.00第三节 各种成本费用计算明细表本项目各种成本费用依据XX市规划部门批复的项目规划技术指标，结合市建设主管部门现行规定估算。土地费用：是为取得本项目用地而发生的费用。本项目开发用地以转让方式获得。前期工程费：主要包括本项目前期规划，设计，可行性研究，水文地质勘测以及“三通一平”的阶段的费用支出。基础设施建设费：是指本项目建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水，供电，供气，排污，绿化，小区道路，路灯，环卫设施等建设费用以及各项设施与市区设施干线，干管，干道的接口费用。依据规68、划设计实际工程量估算。建筑安装工程费：是指本项目建造高层住宅，地下人防车库发生的建筑工程费用，设备采购费用和安装工程费用。本项目参照我市类似建筑工程项目用单位指标法估算。公共配套设施建设费：是指本项目小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。按规定指标和实际工程量计算。开发间接费用:是指房地产开发企业独立核算单位在本项目开发现场组织发发产品而发生的各项费用。主要包括：工资，福利费，折旧费，修理费，办公费，水电费，劳动保护费。周转房摊销和其他费用。管理费用：是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:行政管理人员工69、资，职工福利费，办公费，差旅费，折旧费，修理费，工会经费，职工教育经费，劳动保险费，待业保险费，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，排污费，绿化费，房地产税，车船使用税，土地使用税，技术转让费，技术开发费，无形资产摊销，开办费摊销，业务招待费，坏账损失，存货盘放，毁损和报废损失以及其他管理费用。财务费用：是指房地产企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息，金融机构手续费，代理费，外汇汇兑净损失以及其他财务费用。销售费用：是本项目销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，包括销售人员工资，奖金，福利费，差旅费，销售机构的折旧费，修理费，物料消耗，广告费，宣传费，70、代销手续费，销售服务费及预售许可证申领费用等。其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费，施工图预算或标底编制费，工程合同预算或标底审查费，指标管理费，总承包管理费，合同公证费，施工执照费，工程质量监督费，工程监理费，施工图编制费，工程保险费等。开发期税费：本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在XX市，这部分税费也已经成为房地产项目投资费用中较大比重的费用。各项税费根据XX市有关规定标准估算。不可预见费：本项目考虑适当的不可预见费用。项目各项费用估算明细表 序号项 目 名 称数量（万M2）单价（元）总价（万元）备 注开发建设成本4426.20一、土地成本暂不列71、支1、土地出让金1.852、土地契税3二、前期工程费用109.081、可研报告编制费2.660.10.2727355M2为本项目地上总建筑面积2、环评报告编制费2.660.30.803、规划设计费2.001.53.00按用地面积计算4、建筑设计费2.662053.2按总建筑面积计算5、景观及管网设计费1.741.52.616、地质勘察费2.661.53.997、工程监理费2.661231.928、现场三通一平费用2.66513.3三、建筑工程造价2630.431、高层住宅建安造价2.02311300.202630.43含电梯、太阳能费用四、室外配套设施费1167.921、配套公建造价0.71172、2008522、小区景观绿化0.64752616.843、小区道路、室外照明0.809676.804、小区排水管网铺设2.121225.445、室外供电设施2.663285.126、供水设备及增容2.662053.27、热交换设备及管线2.6625.32五、各项行政建设费用518.771、城建基础设施配套费2.66120319.2按总建筑面积计算2、墙材节能基金2.66821.283、开发管理费2.66410.644、施工图审查费2.66410.645、规划技术咨询费2.663.07.986、物价调节基金2.661026.67、消防审核费2.662.05.328、散装水泥基金2.662.05.73、329、劳保统筹3822.00万元2.699.3710、质监委托费3822.00万元0.72.6811、工程类别鉴定费3822.00万元0.93.4412、招、投标管理费3822.00万元0.552.1013、房屋测绘费2.661.584.20六、开发经营管理费1、营销费用2、管理费用3、利息支出4、不可预见费用 税金838.451、营业税及附加4100万元5.5225.52、土地增值税4100万元14103、预收企业所得税4100万元4.95202.95开发建设成本及税金5264.65第四节 成本分析本项目投资估算是投资项目建设前期工作中制定融资方案，进行经济评价的基础，以及其后编制初步设计74、概算的依据。因此，按照项目建设前期不同阶段所要求的内容和深度，完整，准确的进行投资估算是项目决策分析与评价阶段的必不可少的重要工作。本项目建设投资估算努力做到方法科学，基础资料完整，依据充分，确保投资估算误差率在10%以内。本项目投资估算力求达到以下要求：1、工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或者降低结算标准，不高估冒算或漏项少算：2、选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，进行必要的换算或者调整：3、投资估算精度满足投资项目前期不同阶段的要求。 本项目成本主要包括：土地开发费，房屋开发费和各种配套及税费等三大类。开发建设投资在本项目开发建设过程中，形成可供出售，出租用75、途的开发产品和自营只用的固定资产及其他资产。应注意开发建设投资的开发产品其成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。 开发产品成本开发建设投资 固定资产 开发企业资产 无形资产 递延资产第十一章 资源供给第一节 资金筹集和使用计划1、资金使用计划：本项目根据建设进度和将会发生的实际付款时间和全额编制资金使用计划。本阶段，资金使用计划按年编制。编制本项目资金计划考虑了各种投资款项的付款特点，考虑了预付款，欠付款，预付定金及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。2、资金筹措计划：主要是根据拟开发房地产项目对资金的需求以及投资，成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。资金来76、源有三种渠道，即资本金，预租售收入及借贷资金。 项目投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计1231项目总投资5264.652500.231800.21964.211.1开发建设投资4426.202390.151593.23442.621.2经营资金0.000.000.000.002资金筹措5264.652500.231800.21964.212.1资本金300015508506002.2借贷资金0.000.000.000.002.3预售收入2000100012000.002.4其他收入264.65236.68220.24201.44第二节 资金筹措方案分析和多方案比选一 开发投资的资金来77、源。 房地产开发项目总投资分为只有资金（资本金）和从银行或其他金融机构获取的借贷资金的两部分。 本项目的自由资金占开发项目总投资的30%，主要用于支付开办费和购置土地使用权费用。本项目仍需要大量的借贷资金（约占项目总投资的70%）其融资渠道主要有银行贷款及预收定金或购楼款。二 本项目开发综合融资方案 根据本项目投资情况和进度计划，综合融资方案为：首先利用企业汇集到的3000万元自有资金支付地价款和前期开办费用。本项目建设进行到一定阶段后可预售楼宇，用部分楼宇预收定金加上其他方式筹集的资金，将楼宇开发完毕，其中预收定金在2000万元较为适宜。本项目达到销售条件后（完成中投资的50%左右），积极组78、织市场销售，解决项目后期建设投资。三 项目融资方案的分析与选择： 本项目融资方式以直接融资为主，根据项目进展强狂亦可适时采用部分委托融资。 为保证本项目的开发建设能顺利完成，融资方案满足其安全性，经济性和可行性方面的要求。就是做到：融资风险小，融资成本低，融资渠道和融资方式可行。第十二章 项目财务评价第一节 销售收入、税金和利润预测 一、本项目开发产品销售价格根据项目的特点选择在位置、规模、功能和档次可比的交易记录，通过对交易价格的分析与修正，最终得到本项目销售价格为：高层住宅平均销售单价9500元/平方米，地下停车位平均销售单价为8万元/个。本项目预测销售价格与开发企业市场营销策略相一致，在79、考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目销售价格影响的同时，对XX市房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的以及潜在竞争项目对本开发房地产项目销售价格的影响。本项目房地产商品的价格包括总成本和利润两个主要组成部分。二、本项目收入主要为销售收入销售收入=可售房地产产品的数量单位销售价格应注意可售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期和空置率对年收入的影响；以及由于规划设计的原因导致不能销售面积比例的增大对销售收入产生的影响。 项目销售收入估算表 单位：平方米、万元序号项目销售面积销售单价（元/m2）销售收入项目销售收入2023120888.761住宅商品房20231960019424.762地下停车80、位183814643其他三、房地产开发项目税金及附加估算1、营业税：凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，其销售收入额为征税对象，税率为5%。 营业税=房地产销售收入额5%2、城市维护建设税：以营业税为计税依据，属于附加税。城市维护建设税的税率，视纳税人所在地区而有所差别。本项目位于市区，税率为7%。城市维护建设税=营业税额7%3、教育附加费：依据营业税额为计费依据，属于附加费。不论纳税人在何地都一律按税率3%征收。 教育附加费=营业税额3%4、企业所得税是开发商（企业）在从事房地产活动中生产经营所得和其他所得征收的一种税。 企业所得税=开发企业年所得额税率所得额=经营收入开发成本81、经营成本+营业外收入（营业税+城市维护建设税+教育费附加）开发企业所得额即为年实现利润净取。本项目所得税率为33% 销售收入、经营税金及附加估算表 单位：平方米、元、万元序号项目合计1231销售收入20888.7611279.937519.952088.881.11.21.3可销售面积销售单价销售比例202319600100%10924.74960054%7283.16960036%2023.1960010%2经营税金及附加225.5121.7781.822.552.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加1256042.2567.532.422.824521.615.2112.564.282、3四、开发利润本项目开发利润是开发企业的投资收益。 利润=销售收入开发总成本本项目销售收入为：20888.76万元 开发建设成本：4426.20万元 营业税及附加：225.5万元 利润为：2264.65万元（土地收益） 所得税=企业利润额33%本项目所得税为：747.34万元第二节 项目财务评估一、 房地产项目财务评估实在房地产市场调查与预测，项目策划、投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力清偿能力和资金平衡能力进行分析本项目基本财务报表有：现金流量表和损益表，按年计算。 项目投资现金流量表 单位：万83、元序号项目合计1231现金流量20888.7611279.237519.952088.881.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值 回收经营资金20888.7611279.237519.952088.882、现金流出6152.743322.482215.00615.272.12.22.32.42.52.62.7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税4426.200.00614.10225.5139.60747.342390.150.00368.46121.7775.38403.561593.430.001884、4.2381.850.26269.05442.260.0061.4122.5513.9674.733、净现金流量14736.027956.755304.951473.67损益表反映本项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、成本利润率及自有资金利润率等评价指标。 项目损益表 单位：万元序号项目合计1231经营收入20888.7611279.937519.952088.881.11.21.3销售收入出租收入自营收入20888.7611279.937519.952088.882经营成本2056.401151.58704.30205.642.12.2商品房经85、营成本出租房经营成本2056.401151.58704.30205.643运营费用614.10368.46184.2361.414修理费用5经营税金及附加225.5126.2881.1822.556土地增值税139.6075.3850.2613.967利润总额4736.022652.171704.97473.608所得税747.34403.56269.0574.739税后利润3988.682233.661435.93398.879.19.29.3盈余公积金应付利润未分配利润678.083310.60379.721853.94244.111191.8267.81331.06二、 财务盈利能力分析86、财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。1、 财务净现值（FNPV）:本项目财务净现值是按照企业最低满意收益率（MARR）或设空的折现率i=10%,将项目开发经营期净现金流量折现到开发期初的现值之和。它是考察本项目在开发经营期内盈利能力的动态指标。 FNPV=nt=1(CICO)(1+I)-t由本项目财务现金流量表计算求得，本项目FNPV=1809.240，故本项目在财务上是可以考虑接受的。2、 投资利润率本项目投资利润率=年利润总额/总投资100% =4736.02/20888.76 =22.67%本项目利润率为22.67%，说明项目收益能力超过行业平均水平。三、 偿债能力分87、析本项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期的财务状况及偿债能力。由于本项目开发产品全部考虑出售故在此不在计算项目的借款偿还期。四、 资金平衡分析本项目资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口）。如果出现资金缺口，应采取适当的措施予以解决。本项目资金平衡分析通过资金来源与运用表进行。 项目资金来源与运用表 单位：万元序号项目合计1231资金来源20888.7611697.717519.952088.881.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入出租收入自营收入自有资金长期借款88、短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20888.763000614.10386.2611697.713000.00368.46180.007519.950.00184.2390.002088.880.0061.4196.262资金运用20888.7611697.717519.952088.882.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金即附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付6266.633450.00614.10225.5139.60747.342000193.003509.313000.00368.46189、26.2875.38403.560.0038.602255.99300.00184.2381.1850.26269.051600.0062.55626.66150.0061.4122.5513.9674.73400.0091.853盈余资金3310.60960.231890.56459.81第五节 项目不确定性分析本项目不确定性分析是对项目未来不确定性因素的影响进行分析，分析这些不确定性因素对项目可能造成的风险。通过本项目不确定性因素分析可以帮助我们根据本项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点的加强对投资风险的防范和控制。本项目不确定性分析的因素主要有：销90、售价格、销售进度、预售比例、建筑容积率、可租售房地产面积、开发周期、项目总投资、建安工程费、融资比例、融资成本等。其中对本项目影响较大的因素是销售进度，因此，对本项目进行临界点分析，即盈亏平衡分析。盈亏平衡分析是在一定的生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。本项目采用线性盈亏平衡分析法，对销售比例进行分析，随着销售比例的变化，企业的盈利与亏损会有个转折点，称为本项目销售比例盈亏平衡点（BEP）。在这一点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡，从而可以直观反映企业对市场的适应能力和抗风险能力。BEP（销售比例）=开发成本费用全部销售收入*（1-营业税及附加税税率） =791、9.54%本项目销售比例盈亏平衡点为79.54%，即本项目开发产品按预期价格销售完成79.54%时，项目即可转为盈利，说明项目市场风险较小，开发成本合理。第十二章 项目综合分析第一节 项目综合分析本项目的开发建设从直接效益和间接效益两个方面对区域经济产生贡献。1、直接效益是本项目范围内，地方政府能够得到的收益。主要包括：使政府实现预期土地使用权收益10000万元，同时因土地使用权转让而获得土地增值税139.6万元。开发公司在济宁市高新区注册，本项目的开发建设过程缴纳营业税、城市建设维护税及教育费附加共计225.5万元，缴纳企业所得税747.34万元。另外项目范围内基础设施的收益，如：供电增容费92、供水增容费、排水增容费、城市增容费、电费、水费、电信费、物价调节基金等。2、间接效益本项目开发将会带来一定的间接效益，通过工程建设和后期物业管理可以解决部分就业问题，促进周边贸易活动，为XX增加新的亮点。第二节 社会影响分析本项目的开发建设与XX市总体规划、住宅产业发展和消费者的潜在需求相吻合，充分体会了项目开发与城市建设发展的协调性、一致性。本项目采取严格的保温节能技术方案，节能设计达到65%，采用集中太阳能供热水和低温辐射采暖系统，符合国家节能减排需求，促进区域经济的可持续发展，构建一个新和谐社区。第十三章 结论与建议在前述各章对本项目有关方面进行的分析研究基础上，认为本项目对济宁市房地产市场进行了全面调查和预测，规划建设方案政策性及技术性均较强，采用多种节能成套技术，充分挖掘潜在消费者需求，市场销售预测较为理想。本项目成本分析估算数据真实，依据充分，考虑因素全面，项目融资策划科学，实施进度安排合理，财务评价准确。项目的实施会带来预期财务效益、经济效益和社会效益。因此本项目在建设技术方案和经济效益方面均科学可行。建议按本项目已通过的规划设计方案实施开发建设任务。同时，本项目在销售价格、销售进度、开发周期、工程造价及建筑材料的供应、施工质量、融资渠道等诸多方面存在不确定性。本项目实施过程中应进行动态控制，不断完善整体方案，扬长避短，科学管理。