1、地产公司占地80公顷商贸物流园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论61.1 项目简介61.2研究工作的依据和范围61.3项目概况71.3研究结论91.4主要技术经济指标9第二章 项目建设背景及必要性12、12.1项目建设背景112.1.1政策环境分析112.1.2经济环境分析142.2项目建设的必要性19第三章 市场需求预测213.1物流需求总量分析与预测213.2行业物流需求分析27第四章 场址选择与建设条件334.1 场址选择344.2建设条件34第五章 建设规模及内容405.1物流园区主要物流需求的测算405.2建设规模495.3建设内容50XX商贸物流园区内部功能区布局规划50第六章 技术方案和工程方案526.1技术方案526.2信息系统设备方案666.3工程方案676.3.1.1XX商贸物流园区布局条件及原则686.3.1.2 XX商贸物流园区内部区域划分706.3.1.3XX商贸物3、流园区物流通道布局76第七章 环境保护、消防与安全生产827.1环境保护837.2消防系统84第八章 节能分析868.1 项目能源消耗种类和数量分析86项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表868.2 节能措施878.3 建筑节能888.4 能源管理898.5 节能效果分析结论与建议90第九章 员工队伍建设及培训计划919.1 员工队伍安排919.2 组织管理机构919.3 人员培训91第十章 项目实施进度建议92第十一章 XX商贸物流园区SWOT分析9311.1战略分析93第十二章 投资估算与资金筹措9912.1投资估算依据9912.2投资估算结果10012.3资金筹措100第十三章 财4、务评价10113.1 销售收入与销售税金的估算10113.2 总成本费用估算10113.3经济效益指标分析10313.4不确定性分析及风险对策10513.3财务评价结论107第十四章 结论与建议10814.1结论10813.2建议108 第一章 总 论1.1 项目简介1.1.1项目名称：XX市XX商贸物流园建设项目1.1.2项目承办单位：XX市XX房地产开发有限公司1.1.4项目拟建地点：内蒙古XX商贸物流园区位于海勃湾区北部摩尔沟地区，东临加工、服务业园区，西连观光农业区，紧靠XX机场和XX北站，南距市区中心仅约10余公里，北接千里山工业园区、蒙西工业园区。园区在位置上与市区中心地带距离适中5、。1.1.5建设性质：新建。1.1.6用地面积：园区用地为南北长的不规则矩形，面积为79.5公顷。1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据1、国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）和国家有关法律法规。2、内政发（2004）48号内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定。3、XX市国民经济“十二五”发展规划、XX市物流发展规划。4、XX市XX房地产开发有限公司1.2.2研究工作的范围本项目本着适度超前、重在实用的原则，充分利用现有的基础条件和地区潜力，因地制宜的搞好项目的设计和建设。主要范围包括规划布局与技术安排，市场预测，公用工程方案，建厂条件和厂址选择，总体布局，综合性技术经济6、指标，投资估算，成本估算和技术经济分析等。1.3项目概况1.3.1建设内容： 在XX商贸物流园区建设的总体战略指导下，以内蒙古XX商贸物流园区布局条件和布局原则为基础，以XX商贸物流园区规划功能和市场需求预测为依据，充分考虑园区未来的发展需求，决定在该园区内部规划商贸物流区、交易展示区、仓储区、配套区和公共基础设施共五大功能区，XX商贸物流园区内部功能区布局规划功能区规划面积（万平方米）占规划总面积的比例商贸物流区零担货物集散区12.50%货运信息部0.10.25%物流信息中心0.20.50%合计13325%交易展示区钢材仓储交易区37.50%装备零配件展示交易区0.61.50%运力交易区（停7、车场）1.64.00%家居建材交易展示区0.10.25%再生资源仓储办公区410.00%合计9323.25%仓储区建材仓库1.84.50%家居仓库1.33.25%家电仓库0.61.50%日杂仓库0.61.50%保温仓库0.51.25%合计4.812%配套区加油站0.41.00%汽车修理与洗车服务区0.10.25%物流企业办公区0.41.00%园区办公区0.51.25%物流研发中心0.41.00%小型停车场0.41.00%综合服务区0.51.25%辅助设施0.30.75%职工公寓512.50%生活配套25.00%合计1025%公共基础设施道路410.00%绿化2.46.00%合计6.416%发展8、预留区未来发展预留8.220.50%合计8.220.50%合计40100.00%1.3.2目标： 1、建设各类专业化仓库5万平米以上，料棚料场8万平米以上； 2、建设货运停车场2万平米以上； 3、建设住宿、餐饮、休闲娱乐等配套服务设施10万平米以上； 4、吸引入驻企业100家以上； 5、引入物流企业50家以上。1.2.3项目的服务范围 1、立足于天然交通枢纽，着眼于周边经济圈，服务于XX本地的生产生活，成为呼包鄂区的重要物流节点，争做内蒙古西部现代化物流园区先驱。 2、服务于XX市生产生活需求，配合现有市场的改造，整合中小物流资源，建成集展示、交易、物流信息、仓储、市内配送为一体的多功能现代化9、物流园区。 3、建设具有示范效应的特色物流园区，以再生资源与回收物流为特色，与周边其他物流园区差异化定位，错位经营。1.3研究结论1、本项目财务内部收益率为16.26%，大于行业基准收益率，项目可行。2、由不确定分析的结果看，本项目有较强的抗风险能力，且在经营期内有较高的收益，所以本项目是可行。1.4主要技术经济指标1、工程总投资：9980万元。其中固定资产投资9680万元，铺底流动资金300万元。2、资金来源固定资产投资9680万元，铺底流动资金300万元，全部由企业自筹解决。3、营业收入（正常年份）：6488万元。4、总成本费用：2248万元。5、利税：4240万元。6、销售税金及附加：310、56万元。7、利润：3884万元。8、所得税：971万元。9、税后利润：2913万元。10、未分配利润：2331万元。11、总投资利润率：38.92%。12、投资回收期：3.85年（含建设期1年）。13、财务净现值：6244万元。14、财务内部收益率：29.78%。15、经济分析结论：项目经济效益好，抗风险性强。项目可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1政策环境分析 2.1.1.1国家相关政策环境分析 物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分。发展现代物流业已经受到国家层面的高度重视，一些利好政策相继出台。这些政策也为我国物11、流业的进一步发展明确了方向。 2009年3月国务院颁布实施的物流业调整和振兴规划明确了物流业作为国民经济新的经济增长点的重要地位。该规划提出了相关的物流园区工程、城市配送工程等重点工程，同时要求加强物流基础设施建设的衔接与协调。 2011年国务院颁布了中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，提出加快发展生产性服务业，强调要大力发展现代物流业。规划提出要整合和利用现有物流资源，优化物流业发展区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区的发展。 2011年6月国务院常务会议研究部署了促进物流业健康发展相关工作，从税收优惠、土地政策支持、经营环境改善等8个方面提出了政策措施和执行要求。为了降12、低物流企业成本和行业进入门槛，提高运作效率，提出要减轻物流企业的税收负担、降低过桥费，放宽对物流企业资质的行政许可和审批条件，提高审批效率。同时鼓励资源整合，引导物流业向社会化方向发展，提出加大物流设施的资金投入、加大对物流用地政策支持力度，鼓励物流园区的建设和发展。这是继物流业调整和振兴规划之后的又一重大利好政策，夯实了物流业发展的政策基础。 2.1.1.2自治区与XX市政策环境分析 在国家层面相关规划的指导下，各经济和行政区域因地制宜相继制定了物流发展规划。下面以内蒙古自治区和XX市为例，分析内蒙古XX实业集团物流园区所在区域内的政策环境。 2006年内蒙古自治区颁布的内蒙古自治区200713、-2010年现代物流业发展规划分析了自治区物流发展现状，总结了主要物流节点城市物流发展基础，并提出XX市要立足于四大基础产业，重点发展能源、化工、建材、冶金等专业物流，同时加大物流资源整合力度，加强物流基础设施建设，加快物流园区的建设。 2010颁布的内蒙古自治区XX市服务业发展规划将现代物流业作为重点产业优先发展。提出要大力发展第三方物流，降低物流成本，促进生产型物流与商贸型物流同时发展，把XX打造成为蒙西重要物流节点城市，辐射蒙、宁、新。规划还提出近期发展的重点是企业信息化建设、物流园区和公路港建设。 2011年，内蒙古自治区颁布了内蒙古自治区“十二五”发展规划，该规划提出围绕交通干线，推14、动呼和浩特、包头全国性物流节点城市建设，选择条件较好的中心城市、产业基地和交通枢纽，加快现有物流园区升级改造，新建一批大型物流园区和内陆港。 在内蒙古自治区和XX市相关规划的指引下，XX市内各类物流园区规划和建设相继启动，物流业的发展迎来了新的契机。从2011年1月的XX市政府工作报告可以看出，过去五年XX市在经济转型、社会民生、生态环境、城市发展、基础设施建设等各方面取得了很大成绩，为XX市今后的发展与建设提供了更好的环境。报告进一步提出了2011年主要工作目标以及需要重点抓好的工作，包括加快经济转型、建设宜居城市、推进城乡一体化、促进第三产业发展等。强调要以生产性服务业为主导，促进第三产业15、的提质增效，不断完善发展第三产业的政策措施，推进物流园区项目的建设。XX市促进经济社会发展的相关政策将拉动居民消费，进而增加对生活、生产物流的需求，进而为物流园区的开发和建设提供有利条件。 同时，XX市还提出了一些更直接的优惠政策以促进物流业发展，主要涉及财政补贴、税收优惠、土地优惠、价格优惠等方面。财税方面，市政府将连续3年，每年安排市预算内资金5000万元2亿元通过贴息、补助、奖励等多种形式支持现代物流业发展。对于具备规模的物流企业缴纳的营业税，同级财政部门按照地方留成部分前五年全额、后三年50%额度，以补贴形式用于该物流企业发展。土地政策方面，对于用地资金，物流园区可分期支付企业用地出让16、金，首次支付比例为全部土地出让金的50%。土地使用方面，经依法批准利用的荒山、荒地、荒滩和改造废弃土地可优先用于发展物流业，从使用月份起减免土地使用税5年，且配套设施的土地使用年限享受法定最高年限。土地价格方面，除仓储设施外的其他配套设施项目同样享受仓储用地价格等。2.1.2经济环境分析2.1.2.1宏观经济环境分析 近年来，XX市国民经济保持良好的发展势头，经济总量逐年增长。2000年至2009年间，XX市地区生产总值一直保持12%以上的增速，近五年内几乎每年的增长速度都保持在18%以上。2009年XX全市实现地区生产总值311.21亿元，比上年增长22.8%，连续14年实现两位数增长。其中17、，第一产业增加值3.11亿元，增长3.5%；第二产业增加值214.25亿元，增长27.7%；第三产业增加值938.48亿元，增长15.2%。按常住人口计算，人均GDP达到6.4万元。 居民收入和消费水平继续提高，内部需求旺盛。根据XX经济社会调查年鉴2010数据，2009年XX市农牧民人均收入8226元，比2008年增长10%，是全国平均水平的1.63倍，是内蒙古自治区人均收入的1.67倍；2009年城镇人均可支配收入17621元，比2008年增长10.1%，比全国平均水平高出85元，比内蒙古自治区人均收入高出1412元。在消费支出方面，2009年农牧民人均生活消费性支出6089元；城镇人均生18、活消费性支出14962元，比2008年增长15.8%。另外，2009年XX市社会消费品零售总额为60.92亿元，比2008年增长20%。 居民消费结构发生变化，为服务业的发展拓展了空间。2009年消费结构呈现积极变化，汽车、居住、家庭装饰等消费不断扩大。全年汽车类商品零售额38052.4万元，增长102.2；家用电器和音像器材类商品零售额19757.4万元，增长17.7。另外，“家电下乡”政策在XX实施以来，有力带动了全市城镇、乡村的消费市场。2009年全市已备案家电下乡销售网点18家，累计销售9大类家电下乡产品1705台，销售金额达324万元。 XX市经济的发展、居民消费水平的提高以及消费结19、构的变化将对社会物流服务产生极大需求，这为XX市物流业的发展提供了巨大的市场空间。2.1.2.2中观经济环境分析 从产业角度来看，XX市传统的采矿业、制造业和加工业等具有较强实力，新兴的第三产业发展良好，充满潜力。物流作为生产性服务业，其发展依托于相关产业的良好发展。总体而言，XX市物流相关的产业发展特点可以归纳为以下几点。 相关产业的物流需求旺盛，市场潜力巨大 XX市是典型的工业型城市。经过多年的开发与建设，现已形成能源、化工、建材、钢铁冶金四大支柱产业，是我国重要的煤焦化工基地和氯碱化工基地。工业经济的快速集聚发展，为仓储、运输、物流等生产性服务业的发展提供了强有力的支撑，能够有效地刺激对20、物流服务需求，物流服务业市场潜力巨大。 同时，随着近年XX市的经济社会迅速发展，各商贸企业对物流的需求量也不断增加，对物流服务质量的要求不断提高。通过对XX市建材、家具、家居、家电、五金钢铁、再生资源等各专业性批发市场的实地调研发现：各专业性批发市场商户对于仓储、运输等基本物流服务需求相对统一和集中，对集中仓储和“一单到底”的运输配送有迫切的需求。除了对具体基本物流服务的需求外，商户对于物流服务质量及其延伸服务也有更高的期待。物流质量上，要求货物递送的准时、保质；延伸服务方面，对物流金融、物流信息整合提出要求。 物流企业逐步发展，行业有待整合 一个城市的发展离不开商贸和流通，各类物流企业在巨大21、的物流需求面前迅速崛起。截止到2007年，全市拥有各类专业市场18个，共有物流配送中心11户，物流公司17家，拥有运输车辆12470辆，重型车占31%；拥有各种装卸搬运机具282台套，完成公路运输2677万吨。2008年社会货运车辆已发展到10437台，年运输总量达到4371万吨。通过调研发现，XX物流市场中还存在许多小的物流公司，其经营业务简单，规模小、分布散、实力弱。在运营模式上，这些小物流公司主要以货代业务为主，搜集需求信息并联系运输车辆，从中收取中介费用。同时，各物流企业各自为政，行业集中度低；运作效率不高，整个行业现代化水平较低；运输车队分散，专业停车场站较少，专业基础设施资源相对匮22、乏。总而言之，为了满足XX市社会经济发展对物流服务的迫切需求，需要对现有物流市场进行整合，提高服务效率。 物流园区建设已经起步，定位仍需与实际需求相衔接 为了满足XX市物流需求，在自治区与市政府推动下，XX市已经开始了物流园区项目建设。2011年建成与在建的物流园区大约有9家左右，主要有：海南锦达物流园区、海勃湾众利惠农物流园区、海南如意俊安物流园区、海勃湾物流园区、海勃湾岱山物流园区等、海南同州物流园区、乌达呼铁君正物流园区等。 XX市是以能源、化工、建材、冶金为支柱产业的新型资源型城市，其实际物流需求具有独特的特点：一是煤炭、化工等专业性物流需求大；二是商贸业物流需求量大。传统物流服务需求23、和适应新型城市经济发展的现代物流服务需求共同发展。针对XX市物流需求的特点相关物流园区项目应运而生。目前，有些在建的物流园区主要是面向煤炭、化工等产业的专业物流需求，如同洲物流园能够提供金属非金属矿石、危险化工品、焦炭等物资的仓储、搬运、装卸、运输等物流服务；乌达呼铁君正物流园集铁路运输、仓储、装卸功能于一体，服务于化工、煤炭、建材等专业市场。但是，大部分物流园区的定位不鲜明，其服务定位和功能设计并没有认真考虑实际需求的特点，而且园区之间还存在功能重复、辐射区域重叠等现象。此外，针对XX市商贸业物流需求特点的综合性物流园区项目规划建设仍显不足。2.1.2.3微观经济环境分析近年来XX市工业企业24、发展迅速，有力地带动了相关商贸企业的共同发展。2009年XX市规模以上工业企业共有178家，与2008年相比同比增长11.25%；工业企业增加值为189.1亿元，同比增长28.7%。受此影响，XX市商贸交易大幅增长。XX市2009年社会消费品总额达60.9亿元，同比增长20%。工业及商贸企业的健康发展都离不开物流服务的支撑，而物流园区正是提供综合物流服务的重要枢纽。 XX市XX房地产开发有限公司隶属于内蒙古XX实业集团， 立足于XX市经济发展现状及集团自身发展战略，内蒙古XX实业集团提出规划建设内蒙古XX商贸物流园区并由XX市XX房地产开发有限公司作为建设单位。该园区的建设还充分考虑了XX实业25、集团自身因素的影响。该集团是多元化集团企业，经营范围涉及家用电器连锁销售、房地产开发、百货商厦、金融投资、酒店餐饮、物业管理等多个领域。XX集团采用现代企业管理体制，采取事业部管理各业务板块的方式进行管理，具体分为电器事业部、房地产事业部和酒店事业部。下属的XX电器公司始建于1993年，经过十几年超常规跳跃式发展，现是内蒙古西部最大的家电经销商，业务已辐射到银川市、巴彦淖尔市和鄂尔多斯市，区域市场占有率80%以上；地产事业部成立于2006年，注册资本1000万元，下辖房地产开发公司、投资公司、商厦等众多企业；酒店事业部下辖诸多宾馆、酒店，其住宿和餐饮总量居行业首位。XX市工商企业近年来不论规模26、还是数量都得到了较大增长，企业生产的活跃有力地带动了区域内的商贸流通，综合物流服务的需求亟待满足。另一方面，XX实业集团经过多年的发展，拥有较雄厚的经济实力和重要的市场影响力，各业务板块迅速发展，自身物流需求也不断释放。因此，XX实业集团依托自身物流需求，抓住市场机遇，推动物流园区的规划与建设，能够形成多赢的局面。2.2项目建设的必要性2.2.1 项目的建设符合物流业的国家相关政策物流产业振兴规划中明确提出发展现代物流服务业。大力推进物流服务的社会化和专业化，优化物流业发展的区域布局，提高物流信息化水平，加强对制造业物流分离外包。本项目将以建设现代仓储物流服务业为目标，符合国家物流产业发展规划27、及相关政策。2.2.2项目的建设增加财政收入，创造就业机会 本项目可以获得较好的经济效益，为XX市增加财政及税收收入，同时项目将新增就业岗位，为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，扩大经济内需，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。2.2.3项目的建设有利于区域产品的流通本区域内聚集着以陕西汽车集团公司等多家以汽车，机械，化工，制药，建材生产为主的企业集群，但同时该区域内第二产业独大，现代服务业发展不足，尤其是现代服务业企业较少，针对本区域内企业多为生产型企业，大力发展该区域仓储物流业对于优化该区域产业结构，提升该区域内企业的产品流28、通速度有着非常重要的意义。按照XX市未来规划定位的要求，即建成内蒙古西部区域中心城市要求，本项目更是具有极强的示范带动效应。2.2.4提升城市形象，完善城市功能本项目也是XX市赶超现代城市发展步伐的需要，也符合近年来国内外城市发展的潮流。从国内外许多有影响的城市看，都争相把建设当地现代物流摆上日程。该项目已同时具备各方面比较成熟的操作条件。2.2.5物流中心的建设将积极推动地方经济的发展国家实施西部大开发，战略重点之一是加快西部地区的基础建设。本项目的场址地处内蒙古“小三角”中心。目前仓储和物流的能力无法满足流通需求。物流业的服务创新、技术创新、组织创新、管理创新和制度创新速度较慢，跟不上经济29、的发展速度。规模化经营水平低，货物运输站场设施陈旧简陋，功能单一，信息不灵，根本谈不上货物运输信息交流，因而常常发生产品不能及时外销，物流不畅，制约资源的高效配置，这种状况，不仅严重地阻碍本地区经济的发展，而且也极大地制约了社会经济的进步和发展。为了解决上述问题，不断满足日益发展的社会经济需要，必须通过建设一个具有设备先进、设施完善、信息灵通、服务周到、管理科学、运输快捷的现代物流中心来加以解决。为本地区提供极为方便快捷的物流服务，有利于充分发挥区位优势、资源优势，从而促进本地及周边地区经济的繁荣和发展，带动经济的整体发展。2.2.6是经济和社会发展的需要物流是为满足客户要求，对原材料、流程清30、单、成品半成品及有关售后、从起点到消费者的高效、经济、安全地流通进行策划、实施和控制的过程，涵盖运输、仓储、包装、配送、流通加工、信息处理等相关活动，是一种高技术支持的服务。工业经济的发展往往带动周边地区的繁荣与发展。随着西部地区经济开发区建设速度的加快，仓储和物流对周边地区的综合服务作用越来越大，建立一个高效率的物流体系就越来越显得必要。由此可见，项目的建设不仅可能，而且非常必要。第三章 市场需求预测3.1物流需求总量分析与预测3.1.1 基于经济总量的需求规模分析与预测 研究表明，物流需求与国民经济发展有着密不可分的关系，具有一定程度的正相关性。经济总量的增长，必然产生一定量的物流需求增长31、。近年来，XX市经济发展迅速，经济总量不断增长（如图2-1）。国内生产总值从2005年到2009年年平均增长率约为20.28%，2009年更激增到311.21亿元，比上年增长22.8%，并连续14年实现两位数增长。根据XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，未来的“十二五”期间XX市将加快发展步伐，扩充经济总量。图2-1 XX市近年来经济发展情况 XX市2010颁布了内蒙古自治区XX市服务业发展规划，其中对于XX市服务业的发展情况进行了较科学的预测。下面根据预测中服务业增加值占XX市GDP总量以及XX市服务业的年均增长比率，推测未来几年的GDP总量（如表2-1）。根据已有数据，2010-32、2015年，XX市服务业增加值平均增长率约为27%；2016-2020年，XX市服务业增加值的平均增长率约为17%。XX市GDP总量在2015年以前将以年均27%的速度增长，到2015年XX市地区生产总值将达到1200亿元左右，居民生活水平将显著提高；20162020年GDP仍以较快速度增长；2020 年之后，XX市经济将进入有序的平稳增长期，增速将减缓，经济总量趋向于更理性的发展。 宏观上，从XX市经济总量情况可以预测物流潜在的需求巨大。具体来说，XX市作为重要的资源型工业城市，工业经济的快速发展显示了其经济发展总体趋势，也反映了相关物流需求的潜在规模。2009年，全市完成工业增加值197.33、27亿元，比上年增长27.3%；全市177户规模以上工业企业完成增加值189.07亿元，增长28.7%，其中国有控股企业实现增加值75.1亿元，增长22.2%。工业生产的高速发展，对运输、仓储、包装、加工等流通环节提出了新的挑战，也真正激发了现代物流服务的实际需要。 相对生产环节，XX市居民消费支出情况和消费结构的变化也同样需要物流服务的进一步支持。近年来XX市消费市场主要呈现两大方面的亮点。一是消费结构呈现积极变化，汽车、居住、家庭装饰等消费不断扩大。XX市全年汽车类商品零售额38052.4万元，增长102.2%。家电和通讯类消费品升级步伐加快，家用电器和音像器材类商品零售额19757.4万34、元，增长17.7%。二是“家电下乡”政策在XX实施以来，有力带动了全市城镇、乡村的消费市场。随着居民经济收入的增加，消费能力将有更大的提高，新的多样化商贸与物流需求会不断出现。表3-1 XX市2012-2020年GDP预测年份服务业增加值服务业增加值占GDP总量比重XX市GDP总量2012192.2431.10%618.14 2013244.1431.40%777.52 2014310.0631.70%978.11 2015393.7832.00%1230.56 2016460.7233.28%1384.46 2017539.0434.56%1559.90 2018630.6835.83%1735、60.00 2019737.937.11%1988.31 2020863.3438.39%2248.87 3.1.2 基于货运总量的需求规模分析与预测 运输是现代物流的重要组成部分，并且在物流总费用中所占比重较大。2009年，我国社会物流总费用为60826亿元。其中，运输费用为33600亿元，占总费用的55.24%。同样地，XX市大部分企业物流成本中运输成本也是最大的一部分。所以在对XX市物流需求进行分析的过程中，需要重点分析交通货运物流量的情况，通过这一指标来分析XX物流需求的现状，并测算该区域未来物流量的大小。 根据XX市各年统计年鉴、统计公报以及公路部门提供的资料进行整理，可以得到下表236、-2。表3-2 XX市交通运输货运量情况（万吨）年份公路铁路航空合计200633092126.7149.75585.4200743712531.1177.17079.2200834482418.4217.45883.82200941482630.6428.616807.25 据统计，XX市2009年全年各种运输方式完成货物运输总量6807.25万吨，比上年增长15.5%。其中，铁路2630.64万吨，增长8.8%；公路4148万吨，增长20.3%；民航28.61万吨，增长64.4%。 由以上的数据可以看出，公路运输在XX市交通货运中占主要位置。2006年到2009年，XX市交通运输货运量中公路37、运输所占比重始终保持在60%左右，公路货运量和增长速度均高于铁路，民航由于起步较晚，增长率虽高，但所占比重尚小。这与全国交通运输的发展趋势相吻合。随着XX市货运总量的逐年提升，依托较强区位和交通优势的XX商贸物流园区所起到的物流集聚功能将会更加明显。 考虑内蒙古XX商贸物流园区的实际情况，公路运输将成为主要货物运输方式。下面主要考虑公路货运量的情况，以对物流需求进行预测。根据统计年鉴中数据，XX市2003-2009年公路货运量如下表2-3所示。表3-3 XX市2003-2009公路货运量（万吨）年份公路货运量年份公路货运量20032830200743712004297120083448200538、31202009414820063309 公路货运量的预测采取传统的线性回归分析，根据历史数据可得拟合方程为：，其中，R2=0.652。XX市公路货运量的预测值参见表2-4。表3-4 XX市公路交通货运量预测值（万吨） 年份公路货运量年份公路货运量20124767.5220175867.3220134987.4820186087.2820145207.4420196307.2420155427.420206527.220165647.36 下面具体对XX商贸物流园区的综合交通货运量进行预测。根据以上的预测，2015年XX市公路交通货运量将达到5427.4万吨的规模，公路运输服务需求量巨大。随着39、XX市的快速发展，公路货运量与周转量的迅速增加，各重要物流园区、中心等的集散枢纽作用将更加显著。因此，可以肯定XX商贸物流园区在XX市公路货运方面的贡献将会越来越大。根据内蒙古XX商贸物流园区作业能力的初步分析，以XX全市的6%的比例来计算未来内蒙古XX商贸物流园区的公路货运量，2015年将达到291.35万吨。到2020年，根据物流园区的发展，将有XX市全市公路交通货运总量的9%经过内蒙古XX商贸物流园区，具体规模将达到587.45万吨。该结果是对物流园区交通区位情况与需求产业现状的分析基础上初步匡算的，较为保守。相信在正常运营一段时间后，内蒙古XX商贸物流园区所承担的货运量份额仍将会有一定40、的上升空间。3.2行业物流需求分析3.2.1 行业物流需求分析通过对部分相关行业的调查研究，XX市广大商户对于仓储以及运输、配送的需求较大。结合XX市、内蒙古XX商贸物流园区在产业布局和区位交通方面的特点，以下分别建材、家居、家电、食品饮料、钢材、轻工业机械、再生资源等方面对内蒙古XX商贸物流园区可能涉及到的行业物流需求进行必要的分析。（1）建材行业物流需求情况 目前，在XX市经济高速发展的带动下，城市化进程日益加快，居民生活水平不断提高，建材、家装类产品的需求量节节攀升，直接推进了XX市建材行业的高速发展。2009年，XX市全市建筑业增加值达到16.98亿元，比上年增长了31.3%，并继续以41、较高的速度增长。但是，由于物流基础设施的落后，成本浪费现象较为严重。调研中了解到，XX市的建材行业物流主要在仓储和配送两方面存在问题。仓储方面，XX市目前还没有大规模的现代化仓储管理中心，仅有几家企业自建的仓储区或者在建的物流仓储设施。有很多商户还是租用停用的厂房、车库等，规格千差万别，其中的仓储配套设施非常简陋，安全措施不到位。而且，由于规模小，仓储设施过于分散，增加了租用商户的管理成本和物流费用。配送方面，大部分商户没有自己的专业配送团队，多采用雇佣的方法，根据业务需求雇佣私人的车队、人员进行装卸搬运和配送。针对以上问题，XX市目前急需对分散、杂乱的仓储设施进行合理规划，通过建设标准化仓库42、，为建材等产品建设交易展示厅，并配备专业的配送团队，对其建材行业的仓储、销售和配送业务进行一体化管理。（2）家居行业物流需求情况 随着XX市社会经济的发展，居民对于生活质量的追求不断提高。体现最为明显的是家居行业近年来的快速发展。XX市家居行业的发展对相关物流服务提出了要求，但是家居物流同样存在着仓储和配送方面的问题。仓储方面，与上面提到的建材行业物流存在的问题类似，仓库区分散，规格不统一，距离商户过远。家居行业同样需要距离商户较近的标准化仓储设施。配送方面，由于家居产品多是消费者定制，厂家直接配送。这就对XX市的运输与配送环节提出了更高的要求，“一站式”、“门到门”的专业化物流服务被提上日程43、。（3）家电行业物流需求情况 城市化进程的加快和居民生活水平的提高的另一重要体现就是对家电产品需求量的增大。由于家电产品的特殊性，其仓储条件的要求较高。通过调研了解到，大部分企业家电产品仓库管理并不理想。首先，仓库仓储面积不足，产品存放没有足够的空间，甚至出现家电超限叠放的情况。其次，仓库基础设施落后，只是对产品的简单存放，甚至没有基本的保护措施。而且，仓库管理方式粗放，大部分产品的存放货位仅靠管理人员的经验记忆，信息化建设滞后。配送方面，多数采用自营的配送车辆，存在成本投入过大和管理难度大的问题。所以，对于家电行业，迫切需要配有现代化设备的标准化仓库，加大库容规模，并配备专业化统一管理的配送44、团队。（4）钢材行业物流需求情况 XX市处于高速发展的工业化和城市化进程中，城市建设、工业生产对于钢材产品的需求量大。调研中发现，XX市共有约30多家钢材经销企业，年销售量约3040万吨，但是没有成规模的钢材交易市场。经销企业多租用简陋的露天堆场进行钢材堆放与交易，设施设备落后。钢材交易市场的管理不够健全，市场规模不大，不足以满足日益增大的市场需求。对于钢材配送方面，小型的钢材经销企业多是临时雇佣车辆和人员提供物流服务，市场上专业的钢材物流服务企业并不多见。综上，对于XX市钢材行业，需要建设大型综合钢材交易场所，集钢材堆放、钢材加工与交易展示为一体，统一管理；配备专业的配送队伍或引入专业化物流45、企业为众多钢材经销企业提供服务；在加强交易场所管理的同时，仍需改善区域内的交通条件，以方便大宗货物的运输。（5）其他行业物流需求情况 XX市的食品饮料行业、轻工机械行业、再生资源行业等在XX市经济快速发展的宏观背景下，自身也是得到了一定程度的发展。然而，由于XX市物流服务体系发展的滞后，限制了这些行业进一步发展。调研中了解到，仓储方面普遍存在的问题是仓储设施简陋，安全系数低，无统一化管理，这些因素导致了众多行业的流通成本高企。如食品饮料行业缺乏必要的专业化恒温库，而再生资源行业则存在仓库简陋，无集中、专业化的处理场所等现象。配送和运输方面由于缺乏较完善的配送服务体系，配送与运输效率较低，不仅造46、成了需求企业的成本负担，而且严重影响了城市交通。对此，XX市需要针对行业的特点，建设适应行业需求的标准化的恒温库、露天堆场、展示区等，特别是将专业批发市场的建设与物流中心、物流园区的建设相结合，完善配套的配送与运输服务体系。综上所述，可以归纳XX市相关行业的物流需求，如表2-5所示。表3-5 XX市相关行业物流需求分析行业名称需求内容建材1、地理位置集中的标准化的仓库；2、仓库前面的交易展示厅；3、较专业的配送服务家居1、距离家具商场较近的标准化仓库；2、“一站式”、“门到门”的物流服务家电（包括XX集团）1、配备现代化设备的标准化仓库；2、库容规模较大；3、专业的配送服务食品饮料1、一般标准47、化仓库，少量较高标准的恒温库；2、专业化配送甚至共同配送服务钢材1、钢材存储和交易展示的露天堆场2、钢材加工库房；3、专业化装卸搬运设备及配送服务轻工机械1、 标准化的仓库2、 配备一定的交易展示区域再生资源1、专业化管理的露天堆场；2、标准化仓库3、分类处理场所3.2.2 物流服务的需求分析 物流服务的需求是指国民经济及相关产业需要物流业提供服务的具体形式和内容，即需要提供什么类型的物流服务以及物流服务的具体内容。调研中发现，目前XX市相关行业具体的物流服务需求大致分为四类：仓储服务需求、集配货服务需求、城市配送服务需求、物流信息服务需求。 首先，XX市除煤炭产品外的城市生活、生产物资种类繁48、多，这些产品的中转和销售业务的开展都离不开仓储物流服务的支持。然而，XX市没有正规的现代化仓储中心，仅有的仓储区、堆场等，不仅规模小、设施简陋、管理水平较低，而且还供不应求。这就需要XX市加快物流仓储网络的建设，同时配合信息化建设实现统一管理，合理化配置资源，降低成本。 其次，XX市大宗物资物流以煤炭及其衍生品外运和建材、家居、家电等产品运入为主。货流不均衡性往往会导致回运系数过小、空率过大等不合理运输现象的产生。有效地集货、配货将小且分散的物资整合为整车货物，将有效提高物流运作效率。XX市产业发展和交通区位特点形成的大量集货、末端配送以及中转业务，将大大地激发了集配货服务需求。 再次，生活、49、生产物资的供应是城市正常运转的保障，城市配送则是商品流通中及其重要的“最后一公里”。XX市针对于城市生活类物资的配送还没有形成完善的配送体系，临时性的、分散的配送必将造成成本的提高和供应的风险。因此，XX市迫切需要将市内零散的物流配送需求进行整合，进一步地建立完善的城市配送服务体系，以实现城市配送服务供需的有效对接。 最后，XX市的物流服务与产业需求的对接离不开信息网络的支持。XX市没有统一的物流信息管理部门，而是分散在XX市各行政管理部，以及运输干道旁、物流园区和停车场周边的货运信息部，这些信息部往往兼做商店、饭馆等。所提供的服务也仅仅是将没有经过整理的需求信息有偿转手给运输企业或者货车司机50、。因此，XX市有必要首先整合分散杂乱的物流信息网络，满足企业在物流信息服务上的需求，实现传统物流向现代物流的跨越。3.2.3 配套服务的需求分析 物流园区的正常运营离不开一些必要的配套服务的支持。针对业务需求的特点，XX商贸物流园区主要需要整体监管、车辆管理、生活住宿等方面的配套服务。（1）园区管理 主要负责园区的日常管理工作，包括人员管理、设施设备管理、文档整理及财务管理。例如根据各方签订协议，采用约定的结算方式与上游供应方和下游用户进行结算。（2）车辆管理服务 主要提供进行商贸业务的顾客的停车场地管理，货车停车场经营与管理，还包括提供修车、保养、加油等服务。（3）生活住宿服务 主要提供司机51、物流作业人员、管理人员、专技人员的休息、餐饮、生活、娱乐等服务。第四章 场址选择与建设条件4.1 场址选择 内蒙古XX商贸物流园区位于海勃湾区北部摩尔沟地区，东临加工、服务业园区，西连观光农业区，紧靠XX机场和XX北站，南距市区中心仅约10余公里，北接千里山工业园区、蒙西工业园区。4.2建设条件4.2.1经济区位条件分析 物流业是支持社会经济发展的重要生产性服务业，它的发展离不开经济的繁荣。XX市是连接西北和华北的重要枢纽，具有得天独厚的经济区位优势。（1）西部经济区域的后发优势 随着国家西部大开发政策的实施和推进，西部地区的基础设施不断完善，经济规模迅速发展。“十二五”时期是国家实施西部大52、开发的第二个十年启动阶段，东西部地区产业结构都将进入调整优化时期，许多东部地区不具备竞争优势和成本优势的产业将逐渐向中西部转移，这将给具有比较优势的XX带来重大发展机遇。同时，国家在“十二五”期间对西部的投资力度和政策倾斜程度将继续增加，这将促进西部地区经济的进一步腾飞。XX市处于迅猛发展的工业经济阶段，该阶段的需求特征决定了需要建立更加完善的社会物流服务体系。（2）“小金三角”经济区域的枢纽优势 XX与棋盘井、乌斯太组成的“小金三角”经济区，是衔接西北与华北经济的重要枢纽（图4- 1）。而XX市是“小金三角”的中心城市，经济发展速度快，同时带动并服务于周边城市的发展。因此，XX市第三产业的发53、展应满足XX本市及周边城区的需要。尤其对于物流业，由于它在经济发展中有重要的服务和辅助作用，XX市物流业的辐射范围应立足XX服务“小金三角”区域。 随着经济的发展和居民生活水平的提高，人们对于家具、家居、建材等的物流需求处于不断增加阶段，而现有的物流服务并不能满足顾客需求，分散的仓储也给商家带来了成本的提高。因此，建立高标准、高水平、现代化的物流园区是整合物流资源、提供更好物流服务的必要途径，也是适应“小金三角”区域经济一体化发展趋势的重要战略选择。图4- 1“小金三角”经济区位4.2.2交通区位条件分析 XX市是华北进入西北的重要通道，是连接陕西、宁夏和内蒙古自治区的重要城市，是入疆出海的重54、要节点，也是产业西进与资源东出的重要节点。XX市具有便利的交通区位优势，现已形成立体交通运输网络。公路方面“一横二环三纵”和畅通出口的公路网初具规模。所谓一横就是109国道棋盘井至宁夏石嘴山段一级公路；二环就是一环以高等级公路连接三区的快速通道，实现15分钟城市圈，另一环为一级公路连接全市工矿区、工业园区的重载交通道路，实现30分钟经济圈；三纵就是京藏高速XX段、110国道新地至麻黄沟段和新地至西来峰运煤专线。畅通出口主要是打通通往蒙西、乌斯太、棋盘井工业园区的道路，实现1小时城市辐射圈。铁路方面有北京包头兰州西部运输大动脉，XX东胜黄骅港铁路连接东西，XX公乌素三北羊场新上海庙铁路，阿拉善盟55、XX临河秦皇岛港及京津地区的货运通道，正在建设的XX临河策克哈密乌鲁木齐铁路等；航空方面有XX呼市北京航线，XX西安航线，XX西安广州航线，XX呼市上海航线，全国各地省会城市经转机后均可当日到达。便利的交通网络的形成是XX市成为重要物流节点城市的基础和必备条件。 XX市内交通建设也比较完善。截至2008年底，XX市公路总里程达到797.7公里，其中高速公路64.47公里、一级公路54.8公里、二级公路237.83公里、三级公路242.2公里，四级公路198.4公里。公路密度达到每百平方公里45.5公里，市、区、镇（办事处）全部通油路，行政村（嘎查）全部通公路。公路密度和新农区公路建设速度均居全56、自治区首位。内蒙古第十二届运动会期间改扩建了一批公路项目，包括机场路、摩尔沟附近的京藏高速XX互通立交桥项目、海勃湾至乌达的城市快速通道、乌达至海南快速通道、海勃湾至海南快速通道等。便捷的市内交通是完善城市服务功能的基础环节，同时对城市配送及地区间流通有积极作用，为物流园区的建立提供了便利条件。 内蒙古XX商贸物流园区选址同样具有便捷的交通条件和区位优势。内蒙古XX商贸物流园区位于海勃湾区北部摩尔沟地区，东临加工、服务业园区，西连观光农业区，紧靠XX机场和XX北站，南距市区中心仅约10余公里，北接千里山工业园区、蒙西工业园区。园区在位置上与市区中心地带距离适中，产业关联度高，而且坐拥京藏高速和57、运煤大通道等交通要道的便利。京藏高速的出口就在园区附近，这样的交通区位不仅便利于开展煤炭运输的延伸服务以及其他商贸物资的中转，而且对于城市配送以及商贸交易、加工等业务的开展有很大的吸引力。 2011年8月通过内蒙古自治区批准的XX市城市总体规划(2011-2030)正式启动实施。该城市规划中提出了交通相关规划：铁路方面依托包兰铁路形成XX铁路客货运通道；依托东乌铁路、乌吉临策线、海公东乌新上海庙太中银线（宁东）形成XX与外部的铁路货运通道；航空方面扩建XX机场，进一步增加航线与直航。铁路客货运通道的建立无疑将带来更大量的物资中转，城市配送需求也将随之增长。XX机场的扩建将促进XX与外界的经济联58、系，也为航空物流的发展奠定了基础。内蒙古XX商贸物流园区在XX交通大发展的大背景下，发挥交通区位优势，提供社会急需的商贸物流服务将大有可为。4.2.3自然条件1、水文地质条件 （1）地表水主要是黄河水。河流平均流速0.88-1.97m/s，水面宽250-700m，水深2.5-11.5m，水面比降0.013-0.039，水位变幅2-5m。水文资料简述如下：流量：实测最小148m3/s最大洪峰量：5820m3/s水位：千年一遇的洪水水位为1090.55m，百年一遇洪水位1089.32m，最低水位1083.28-1083.68m。泥沙：历年最大含沙量90.4kg/m3。（2）地下水分布在山前冲积扇上59、，地形西高东低，平均地面坡度约10，平均海拔高度约为1203m。城区地层由砂砾石构成，土壤承载力0.2-0.5MPa。该区地震烈度为8度，应预设防。该区地下水含水层主要由第四系松散沉积沙砾石及卵石组成，总厚度超过200m。地下水主要靠黄河水侧渗补给，水量极丰富，尤以阿不且亥沟以北至阿图格沟一带黄河冲积平原一级阶地富水性最佳，单井涌水量大于5000m3/日，地下水资源量极其丰富，可开采量达6.0-7.15万m3日。地下水水质良好，为矿化度小于1克升的HCO3SO4-NaCa型及HCO3Cl-NaMg型水，水的物理性质及化学成份符合生活饮用水和一般工业用水的水质要求。 （3）工程地质该地区地层结构60、简单，以碎石土、粉质粘土为主，勘测深度未见地下水，无软化层，碎石土、粉质粘土下地基承载力为280KPa，可满足建筑施工。2、气象本工程位于内蒙古西部工业城市XX市西部海南区，该区冬长夏短，气候干燥，其自然条件如下：年平均气温 9.2年极端最高温度 39.4年极端最低温度 -28.6平均风速 3.1m/s全年主导风向 SE风平均降雨量 162.4mm冻土深度 1.4m基本雪压 0.25KN/m2基本风压 0.5KN/m2第五章 建设规模及内容5.1物流园区主要物流需求的测算5.1.1 物流需求测算的原则（1）理论联系实际原则 在物流需求测算过程中，具体数值测算是根据理论模型在现有数据的基础上计算61、得到的，但是需要经过实践的检验。测算过程中要考虑实际情况，用理论解释实际，用实际验证理论，要依据事实情况对测算的理论结果进行必要的修正，以保证测算结果既符合现实情况又具有指导意义。（2）定性与定量相结合原则 在实际需求分析过程中，要定性与定量分析相结合，既不能过于重视数量计算而忽略定性分析，也不能完全定性分析而没有数据支撑。应该充分利用定性分析与定量分析的互补性，将其结合一起，使分析结论更加具有说服力。（3）延续性原则 由于市场经济发展过程中经济变量遵循的发展规律常常表现出延续性，就是说过去和现在的经济活动中存在的某种发展规律会持续下去，适用于未来。经济发展过程中的这种延续性，规定了经济预测工62、作的延续性原则。以时间序列分析为代表的趋势外推方法正是基于这一原则。（4）相似性原则 在市场经济发展过程中，不同的（一般是指无关的）经济变量所遵循的发展规律有时是相似的，即具有一定的相似性，这就规定了预测工作中的相似性原则。可以利用这种相似，由己知的经济变量发展规律类推未知变量的未来发展。（5）相关性原则 在市场经济发展过程中，一些经济变量之间往往不是孤立的，而是存在着相互依存的因果关系，即经济变量之间存在着一定的相关性。利用经济变量之间的这种相关性，可以通过对一些经济变量的分析研究，找出受这些变量影响的另一个（或一些）经济变量发展的规律性，从而做出预测。因果关系预测则是基于相关性原则的。5.63、1.2 仓储型物流需求的测算 根据内蒙古XX商贸物流园区所处的区位特点以及辐射对象的定位，园区涉及的生产、生活物资主要是靠公路运输。所以，XX市公路运输货运总量将直接影响到内蒙古XX商贸物流园区的货运量。根据2003-2009年XX市重点企业完成的公路运输量为基础，用传统的线性回归方法计算具体公路货运量预测值。如表2-4所示，预计XX市公路交通货运总量在2015年和2020年将分别达到5427.4和6527.2万吨。根据物流园区所在地和周边的实际情况，以及同类型物流园区货运量占全市货运总量的比率，预测2015年XX市全市6%的公路交通货运量将经过内蒙古XX商贸物流园区，到2020年，约有9%的64、公路货运量经过XX商贸物流园区。通过计算可得，到2015年和2020年，内蒙古XX商贸物流园区的货运量将达到325.64万吨和587.45万吨。 以2015年公路交通货运量为例，设公路货物平均中转期为2天（一般不会很长），一年按照365天计算，平均每天货运量为货运总量的1/365。由于无论是运入还是运出都算货运量，而且货物在库时间为3天，可以得到内蒙古XX商贸物流园区每天最大可能的库存需求为货运总量的2/365。以2015年为例，内蒙古XX商贸物流园区日均需要存储的货物量为17843.29吨。已有研究表明，一般而言，公路运输的日最高货运量为日均货运量的110%，故需要存储的货物量最高时为19665、27.62吨。 根据实际货运需求，下面对仓储型物流服务依托的主要设施的建设需求进行初步估算： 这一区域是整个园区的核心，该区域担负着物流园区大部分的业务功能，在本区域内要根据不同的货种及堆存时间建立相应的仓库。仓库的传统功能主要是提供仓储服务，调节商品的生产与消费、进货与销售之间的时间差。随着现代物流业的不断发展，仓库的这种功能已经不能满足物流发展的需要，仓库必须要提供其他的增值服务，才能够保持其竞争能力，例如产品包装和简单的流通加工。在通常情况下，产品以散装形式或无标签形式装运到仓库里，一旦收到顾客的订单，仓库管理人员可以按客户的要求对产品定制和发放，通过延期包装和流通加工使存货的风险降低，66、减少了潜在的运输成本，并节省货物的装卸及出入库作业时间，还可以有效的减少货损。同时仓库管理人员还可以按照客户对商品品种、规格、品种搭配、数量、时间、送货地点等的各项要求，将配送好的商品送交给收货人，从而实现仓储服务的增值。仓储区主要包括大型综合仓库（主要存储建材、家居、家电等）、恒温库（部分食品饮料）、堆场（钢材、零担货物、再生资源等）三大区域。下面分别对三大区域进行测算。 假设内蒙古XX商贸物流园区需要存储的最高货物量的80为仓储区的日均最大作业量，则=19627.62*8015702.1吨。（1）大型综合仓库的服务需求（） 大型综合仓库的服务需求取决于仓储区日平均货物最大作业量、储存期、单67、位货物占地面积、以及面积利用系数和入场系数五个因素。根据大型综合仓库的一般特点以及与同类型商贸物流园区的类比，各变量的取值为：仓储区日平均货物最大吞吐量=15702.1入场系数一般取0.30.5，这里取=0.3，存储期一般取3d5d，这里取=4d，平均每吨货物占地面积一般取1-2，这里取=1.5 ，面积利用系数一般取0.60.8，这里取=0.7。经计算S1 =。（2）货物堆场的服务需求（）货物堆场的服务需求取决于仓储区日平均货物最大作业量、储存期、单位货物占地面积、以及面积利用系数和入场系数五个因素。根据货物堆场的一般特点以及与同类型商贸物流园区的类比，各变量的取值为：入场系数一般取0.50.68、7，这里取=0.5，存储期一般取5d9d，这里取=7d，平均每吨货物占地面积一般取0.5-1，这里取=1 ，面积利用系数一般取0.60.8，这里取=0.7。经计算 =。（3）恒温库的服务需求（）恒温库的服务需求取决于仓储区日平均货物最大吞吐量、储存期、单位货物占地面积、以及面积利用系数和入场系数五个因素。根据恒温库建设的一般特点以及与同类型商贸物流园区的类比，各变量的取值为：入场系数一般取0.10.2，这里取=0.2，存储期一般取2d4d，这里取=2d，平均每吨货物占地面积一般取1-2，这里取=1.5 ，面积利用系数一般取12，这里取=1.5。经计算 =。仓储型物流需求需要大量库存设施来满足，69、其主要部分需求面积如下表5-1所示。表5-1 各仓储需求估算面积与化整功能估算面积（）建筑面积（）大型综合仓库40376.8340400堆场78510.578500恒温库6280.846300合计1252002.3.3 综合服务型物流需求的测算综合服务需求是物流服务形态多样的必然产物，也是需求企业日益定制化、个性化服务需要的反映。因此，综合服务区是物流园区规划的重要内容，其提供的综合物流服务是园区功能的重要组成单元。主要提供商品交易服务、第三方物流服务、物流信息服务、和物流金融服务。（1）商品交易服务通过建设建材、钢材等交易展示厅，可以把商贸交易功能和相应的物流服务功能合二为一。经过3-5年的70、建设运营，内蒙古XX商贸物流园区将形成集商贸交易、专业物流服务以及商贸会展等功能于一体，能为用户提供全方位的商贸和物流服务的综合性园区。（2）第三方物流服务 货物运输、配送、装卸搬运等货运综合服务功能是XX商贸物流园区的主要功能之一，也是近期应重点开展的物流服务之一。内蒙古XX商贸物流园区应积极吸引第三方物流企业入驻，通过发展物流外包服务、信息服务等，为客户提供转运、配载、装卸搬运、流通加工等一体化服务。（3）物流信息服务 现代物流园区别于传统物流的两大基本特征是信息化和网络化。只有以信息、网络和通讯等技术为支撑的现代物流才能真正为顾客提供经济、快捷和优质的服务。内蒙古XX商贸物流园区在规划建71、设阶段，就应该充分考虑信息服务功能。并根据阶段发展需要，建设物流管理信息系统和物流信息平台，并与铁路和公路的货运信息网络进行有效衔接，为用户提供高效快捷的物流信息服务。（4）物流金融服务 物流金融是指物流供应商在物流业务过程中向客户提供的结算和融资服务，这类服务需要银行的参与。它改变了传统金融贷款过程中银行、申请贷款企业双方面的责权关系，也完全不同于担保贷款中担保方承担连带赔偿责任的三方关系。第三方物流企业不仅提供信贷担保，同时还负责对库存物资、在途货物的监管。由于物流企业的积极介入，形成了银行、物流企业和贷款企业的三方密切合作关系。物流金融作为一种新型的服务项目，是内蒙古XX商贸物流园区未来72、应拓展的重要服务领域之一。 具体而言，综合服务型物流需求主要由综合业务区和大型货车停车场两大区域内的企业或设施来满足。下面分别对两大区域进行需求量的测算。 综合业务的服务需求计算： 综合业务的服务需求主要通过综合业务区内的交易展示区（用于建材、装备零配件等交易展示）和物流综合区（用于物流企业的流通加工、货运信息咨询和物流办公等）的企业和商户来满足。按照物流园区日均发送量预测值17843.29吨的l10计算最高货运量为19627.62吨，假设其中的20为综合业务区的日均最大吞吐量，则=19627.62*203925.52吨。（1）交易展示区面积（） 交易展示区面积取决于综合业务区日平均货物最大吞73、吐量、储存期、单位货物占地面积，以及面积利用系数和入场系数。根据市场调研，交易展示区建设的一般特点以及与同类型商贸物流园区的类比，各变量的取值为： 综合业务区日平均货物最大吞吐量=3925.52，入场系数一般取0.40.6，这里取=0.6，存储期一般取1d3d，这里取=1d，平均每吨货物占地面积一般取1-2，这里取=2，面积利用系数一般取0.60.8，这里取=0.7。经计算=。（2）物流综合区面积（） 物流综合区面积取决于综合业务区日平均货物最大吞吐量、储存期、单位货物占地面积，以及面积利用系数和入场系数。根据市场调研，半封闭式物流企业建设的一般特点以及与同类型商贸物流园区的类比，各变量的取值74、为： 入场系数一般取0.30.5，这里取=0.4， 存储期一般取1d3d，这里取=2d， 平均每吨货物占地面积一般取1-2，这里取=1.5， 面积利用系数一般取0.60.8，这里取=0.7。 经计算 =。 此外，物流作业区域、交易展示区域，尤其是重载通道的沿途，将会有大量货运车辆在内蒙古XX商贸物流园区内停靠。这部分需求的用地面积也必须在园区规划的考虑范围之内。这里就大型货车停车用地需求进行初步测算。 根据内蒙古XX商贸物流园区的货运需求和周边区域的货运流量，考虑货运车辆的平均载重量，园区内至少应需要建设容纳800辆货车同时停靠的大型停车场。根据同类型物流园区规划方案计算，能同时容纳800辆货75、车同时停靠的停车场面积约为20000。综合服务型物流区主要部分需求面积如下表5-2，表5-2 各综合服务需求估算面积及化整功能估算面积（）建筑面积（）交易展示区5607.895600中转区5047.15000大型货车停车场2000020000合计306005.2建设规模5.2.1 总占地面积： 项目总占地面积79.5公顷。5.2.2仓储及综合服务面积功能估算面积（）建筑面积（）大型综合仓库40376.8340400堆场78510.578500恒温库6280.846300合计125200各综合服务面积功能估算面积（）建筑面积（）交易展示区5607.895600中转区5047.15000大型货车停76、车场2000020000合计306005.2.3 仓储能力 货物仓储能力为 20000吨，货物周转量2400000吨。5.3建设内容 在XX商贸物流园区建设的总体战略指导下，以内蒙古XX商贸物流园区布局条件和布局原则为基础，以XX商贸物流园区规划功能和市场需求预测为依据，充分考虑园区未来的发展需求，决定在该园区内部规划商贸物流区、交易展示区、仓储区、配套区和公共基础设施共五大功能区，XX商贸物流园区内部功能区布局规划功能区规划面积（万平方米）占规划总面积的比例商贸物流区零担货物集散区12.50%货运信息部0.10.25%物流信息中心0.20.50%合计13325%交易展示区钢材仓储交易区37.77、50%装备零配件展示交易区0.61.50%运力交易区（停车场）1.64.00%家居建材交易展示区0.10.25%再生资源仓储办公区410.00%合计9323.25%仓储区建材仓库1.84.50%家居仓库1.33.25%家电仓库0.61.50%日杂仓库0.61.50%保温仓库0.51.25%合计4.812%配套区加油站0.41.00%汽车修理与洗车服务区0.10.25%物流企业办公区0.41.00%园区办公区0.51.25%物流研发中心0.41.00%小型停车场0.41.00%综合服务区0.51.25%辅助设施0.30.75%职工公寓512.50%生活配套25.00%合计1025%公共基础设施道78、路410.00%绿化2.46.00%合计6.416%发展预留区未来发展预留8.220.50%合计8.220.50%合计40100.00%第六章 技术方案和工程方案6.1技术方案通过建设现代物流管理系统，降低物流成本、提高异常快速的响应能力、对紧急订单和特殊订单的反应能力和对不同行业企业的物流解决方案能力。对跨地域提供一站式服务，支持小批量、多品种、高频度的运送，完善配套设施、增加企业的销售额和利润，全面提升公司的社会形象，增强公司的市场竞争力。为避免造成不应有的损失和浪费，建设项目全部采用目前国内发展成熟、应用可靠的先进物流管理技术，引进国际适宜中国国情的现代物流管理技术，全面提升项目管理水平79、。项目物流服务基本流程见图6-1物流服务基本流程图。项目物流服务基本模式见图6-2物流服务基本模式图。图6-2物流服务基本模式图6.1.1物流中心基本设施1、物流园内设置商品交易区、仓储区、加工区、配送中心、信息中心等主要设施，此外，设置住宿、餐饮、商务办公等辅助设施。以网络信息平台为基础，与中国物流网对接，实施货物的网上交易、结算，并为客户提供互联网全国信息查询服务，支持生产企业和超市以及经销商零库存策略。创建电子数据交换平台，使物流运作智能化、自动化，为客户提供高效、专业的服务。2、物流配送（1）货物入库 物流配送中心根据客户的入库指令视仓储情况做相应的入库受理。按所签的合同进行货物受理并80、根据给货物分配的库区库位打印出入库单。 在货物正式入库前进行货物验收，主要是对要入库的货物进行核对处理，并对所入库货物进行统一编号（包括合同号、批号、入库日期等）。 然后进行库位分配，主要是对事先没有预分配的货物进行库位自动或人工安排处理，并产生货物库位清单。库存管理主要是对货物在仓库中的一些动态变化信息的统计查询等工作。 对货物在仓库中，物流公司还将进行批号管理、盘存处理、内驳处理和库存的优化等工作，做到更有效的管理仓库。 （2）运输配送物流配送中心根据客户的发货指令视库存情况做相应的配送处理。根据配送计划系统将自动地进行车辆、人员的出库处理。根据选好的因素由专人负责货物的调配处理，可分自动81、配货和人工配货， 目的是为了更高效的利用物流公司手头的资源。 根据系统的安排结果按实际情况进行人工调整。 在安排好后，系统将根据货物所放地点（库位）情况按物流公司自己设定的优化原则打印出拣货清单。承运人凭拣货清单到仓库提货，仓库那头做相应的出库处理。装车完毕后，根据所送客户数打印出相应的送货单。车辆运输途中可通过GPS车辆定位系统随时监控，并做到信息及时沟通。在货物到达目的地后，经受货方确认后，凭回单向物流配送中心确认。产生所有需要的统计分析数据和财务结算，并产生应收款与应付款。 3、另外计算分析商品种类及库存数量，以决定料架储位的数量，在此的储位是库存商品的储位，大部分是以栈板储存的储位，是82、由品项数乘以库存量；另外捡货区的储位几乎每一种商品都有一个储位，有时候同时有栈板储存的储位及整箱储存的储位。 栈板尺寸有11001100及10001200两种，为了推动栈板标准化及一贯栈板化输送，最好以上两种的栈板都可以使用。 则一般栈板的料架规划尺寸为26002500。 4、决定运搬方式及设备： 在物流中心的运搬方式也有许多种类；假设以堆高机的方式时，同样的堆高机的形式也有许多种，如果以配重式(坐式)堆高机时，则其信道垂直作业至少需要3.5M以上的空间；如果以伸缩式(立式)堆高机时，则其信道垂直作业至少需要2.5M以上的空间；如果以窄道式(侧叉式)堆高机时，则其信道作业至少需要1.5M以上的83、空间。假设使用伸缩式(立式)堆高机，其通道以3M规划时，则可以发现栈板料架深度与通道的尺寸约为5.5M；亦即是栈板式料架规划尺寸2.5 M3.0 M5.5M。另外垂直的尺寸则以栈板式料架的宽度(2.6M)乘上几个料架就是其尺寸了。 5、决定厂房形式、高度及跨距： 当栈板的形式及尺寸、料架种类及尺寸与运搬方式及设备等全部决定之后，则物流中心的布置规划图大约也要完成了；必须要进行决定建筑厂房的形式、高度及跨距的尺寸，物流中心采用钢骨彩色钢板的建筑结构，它拥有足够的强度且施工既快又便宜的优点。另外在厂房高度方面最好能够储放4层栈板的商品，也就是高度约为89M高(净高7.2M以上)，假设一层货物连栈板84、的高度是1.5M时，加上堆高机叉举高度20CM及料架的梁高10CM时，则一层料架的高度约为1.8M，乘以4层则高度则为7.2M。厂房高度的计算公式：(栈板上货物的高度叉举高度20CM梁高10CM)N层厂房的实际作业高度。另外电灯、冷气风管或消防水管等空间高度还要再加上去。 若是两层式建筑时则二楼高度约为5M左右，一楼与二楼高度总共约为13M；一楼可以当作进出货暂存区与整栈板、整箱(P C)的捡货(库存储存)作业区，而二楼可以当作拆箱的捡货作业区及流通加工区的规划。若是三层式建筑时则二、三楼高度约为5M左右，一二楼与三楼高度总共约为18M。 在厂房柱子的跨距方面，厂房柱子的跨距必须根据料架的规划85、的位置，决定适当的柱子跨距；以物流规划而言，柱子的跨距愈大愈好，但是以建筑成本而言跨距愈大成本愈高。因此必须取得平衡点，也就是以最恰当的跨距而成本也要合理；根据料架的规划尺寸及恰当的通道尺寸为规划参考尺寸，栈板料架深度与通道的尺寸约为5.5M；则此方向(X方向)的柱间跨距以5.5 M的倍数，例如考虑以11M时，则可以规划两个通道及4排的栈板料架了。同理此方向的柱间跨距也可以更大，但必须是5.5M(或6M)的倍数，建议最少为必须为11M，另外一方向(Y方向)的尺寸则以栈板式料架的宽度(2.6M)乘上几列就等于其柱间净跨距。6、细部布置规划 ：当栈板的形式及尺寸、料架种类及尺寸、运搬设备、厂房形式86、高度及跨距等全部决定之后，接下来则是物流中心的细部布置规划。 （1）卡车通道： 在物流中心内部的卡车车道，单线车道宽度为3.5M，双线车道宽度为7.0M，车道的地板荷重必须是能承担10吨/每轴的地板。 （2）卡车回转区： 在物流中心的卡车回转区，可以使大卡车容易的停靠月台，非常重要但是常常被忽视；卡车回转区的长度是根据卡车的长度不同而不同，原则上是卡车全长的两倍；更明确的数字例如：2吨车为11M，4吨车为13M，11吨车为20M及拖车、货柜车为33M。 （3）月台高度： 在物流中心的月台，是进出货必经之路，月台高度是配合卡车货台的高度，但是卡车的种类非常多，且高度也都不一样；另外在空车的高度87、与载重车的高度也不一样。因此往往必须导入油压升降平台来辅助装卸，一般而言进货的卡车较大，可能是11吨大货车或是货柜车、拖车；而出货的卡车较小，大部分是3.5吨车(总重)及7.2吨卡车。另外卡车因厂家的不同，高度也不同。一般而言月台的高度2吨车约为0.7M，4吨车约为0.9M，11吨车约为1.2M，而拖车及货柜车约为1.3M左右。在月台上面也必须考虑防撞的装置，避免月台遭卡车撞坏。低温仓库则必须配合门封设备。 （4）遮阳(雨)棚高度及长度： 在物流中心月台的遮阳(雨)棚也是物流进出货必备的设备，因为有的商品对湿度及太阳直射非常敏感，因此进出货的地方必须有足够遮阳(雨)棚的设备。遮阳(雨)棚与月台88、的高度至少需要3M以上，与地面的高度至少需要4M以上，遮阳(雨)棚的长度至少需要5M以上；而且遮阳(雨)棚的斜度最好是往内部顷斜，避免雨水滴落到车厢后被风吹进月台，甚至弄湿了商品。另外有一种车厢是以左右两边开启的，称为海鸥式车厢，使用此种车厢时则遮阳(雨)棚的高度从地面算起至少需要5.5M以上。（5）物流中心的内部通道： 在物流中心内部的通道，由于运搬设备种类有许多种，因此其通道大小也完全不同；常见的运搬设备有人工方式、手推车及堆高机等几种。一般而言，人的单行通道其尺寸为0.6M，若是双向时则为1.2 M，手推车的单行通道其尺寸为1M，若是双向可以会车时则为2 M；堆高机直行时的通道约为1.589、M，而垂直作业时则2.54.0M以上，除此之外必须参考堆高机的机型及栈板的尺寸大小比较精准。 （6）厂房柱子构造： 在柱子构造方面，柱子构造的种类有：(1)力霸轻型钢(2)H型钢(3)BOX型钢(4)钢筋混泥土(5)SRC结构等几种。其中以SRC结构为最佳但价格最贵，而目前使用最多且最经济的是H型钢。 （7）地板荷重和地板材质： 在物流中心内部的地板荷重及地板表面材质也是很重要的，尤其是多层楼式或是有地下室的楼板，我们常常可发现地板的承载荷重不足情形，例如地板不正常之龟裂及震动，或者是结构体严重受损情形，目前使用例最多的是金刚砂水泥地板，而且价格非常合理。 (8)屋顶、屋高及梁高： 物流中心的90、厂房屋顶根据厂房的不同屋顶的设计也完全不同，目前以彩色钢板为最普遍。由于建造方式的不同屋顶的样式也不同，有平屋顶、单面斜度及两面斜度等几种，因此屋顶斜度必须要注意，因屋顶斜度的大小会影响屋高及梁高，目前屋顶斜度从5/100至20/100左右都有；5/100的斜度是指100公尺长的屋顶，屋顶高有5公尺。 （9）墙壁及门窗： 物流中心的墙壁种类有很多种，视储存商品的特性不同选择不同的墙壁材料，以墙壁材料的不同有(1)彩色钢板(2)彩色钢板隔热(3)库体板(4)砖墙等几种；彩色钢板的价格比较便宜，但隔热及防尘效果不佳；库体板及砖墙的价格比较高，但隔热及防尘效果较佳。本项目将根据实际情况结合使用。另外91、物流中心的门有：手动卷门、电动卷门及手动快速门等几种，手动卷门价格比较便宜但费力，电动卷门及手动快速门价格比较贵但比较省力。窗户尽量规划在较高的地方，开窗的主要目的是在于采光及紧急时逃生。 (10)消防的设备。物流中心的消防非常重要，必须设置足够的消防设备；消防设备的种类及功能有许多种，常见的有：(1)烟感报警器；(2)消防栓；(3)灭火器；(4)自动洒水系统；(5)自动二氧化碳灭火系统等几种；消防栓及灭火器的价格比较便宜但是必须由人操作，自动洒水系统及自动二氧化碳灭火系统的价格比较贵但是效果比较有效，所以本项目结合使用。设计消防栓及灭火器共50套， 自动洒水系统及自动二氧化碳灭火系统共50套92、，烟感报警器3套。(11)仓库的换气： 在规划物流中心时也必须注意仓库的换气，尤其是夏天如何使热空气排出，仓库的换气方法有很多种，例如：(1)天窗自然换气；(2)门窗自然换气；(3)强制性通风器(自动)；(4)空调系统等几种。在利用自然通风的时候，要充分考虑天气、季节来决定通风的起止时间。 (12)采光及照明： 采光及照明对于物流中心的作业也是非常重要，尤其是捡货作业及检查作业，如果光线不足容易造成捡货错误；因此必须注意物流中心的采光及照明。厂房的自然采光方法有两种(1)是利用屋顶采光板(2)是利用门窗采光等两种，利用屋顶采光板时，必须尽量把采光板规划在走道的上方；同理在规划照明时，必须把采光93、板规划在走道的上方。 物流中心的照明光度依区域之不同光度条件也不同，目前物流中心各区域的照明光度应该至少如下所列的光度，(1)进出货暂存区100200lux(2)库存储存区100200lux(3)捡货区200300lux(4)检查区200400lux(5)办公室200300lux以上的光度。 6.1.2信息系统建设公司将建设自己的企业网站，实现市场动态信息发布、价格发布、信息反馈、会员管理及网上购物商城。市场搭建起小型局域网和LED显示屏，用电子技术初步实现客户管理、交易管理、价格管理、结算管理、市场分析、安全管理和信息发布功能，能为客户提供统一收款、统一结算的服务功能，能为客户提供全国各大批94、发市场当日同类商品交易价格信息。1.网络系统描述(1)网络主体描述网络主要结构是以2台CatalYst6509的高端交换机为中心，安放在信息中心，为了保证系统的高可靠性，采用主交换机机箱冗余电源，避免了电源单点故障造成的系统瘫痪。安装最新的第三代交换机引擎SUP720模块，用来管理整个交换机，并作数据包的路由和转发，该模块可以实现冗余热备份(支持HSRP)，实现系统更高的可靠性。所有服务器及各部门的交换机分别连接在两台6509WSX6148模块上，任一条链路发生问题后，系统都可实时接管，以保证整个网络的无故障运行。并结合无线网络技术，局部架设无线网络，使整个网络更具灵活性。(2)服务器及工作站95、描述服务器系统数据库服务器采用IBM双机热备份服务器，操作系统采用当今先进的UNIX操作系统。核心数据库系统采用Microsoft SQL Server2000大型数据库系统。WEB服务器、MIAL服务器、网络办公自动化服务器、应用系统服务器均采用IBM及其兼容服务器，操作系统采用Linux及Windows2000Server操作系统。以保障服务系统的安全性，稳定性。工作站系统工作站采用Inter蕊片兼容微机，操作系统采用Windows98、Windows2000pro及更高版本。具灵活性。2、网络系统功能(1)电子结算系统以建立科学、严谨的结算和交易方式为原则，为信息发布提供准确及时的交易信96、息和供求信息为目的。本市场电子结算系统建设设计将以本地IC卡交易为主，异地网上交易为辅。 本地IC卡电子结算系统a、IC卡账户管理。主要功能为给客户开户、挂失、销户、重新分配密码等。b、账户信息处理。为持卡者提供交易情况查询、余额查询、自动缴纳管理费等功能。c、交易模块(1C卡)。市场中全部交易均使用IC卡进行，并对交易的详细信息进行记录。d、使用者管理。分设系统管理员、操作员、交易客户、市场经理、市场管理等五级管理，对不同的人员进行权限设置。e、领导查询。市场部门领导可以对市场交易情况进行实时监视，相关营业数据查询，交易统计，价格查询等。f、品种管理。产品信息自动更新汇总。网上交易系统通过网97、上交易实现农产品的异地安全交易。(2)电子监控系统全面监控批发市场内的日常运行情况及电子结算系统的交易情况，可以避免因不当的管理造成的损失，也可为突发事件留下依据，从整体上对安全实行网络式的覆盖。同时对市场内的来往车辆进行疏通、监控，防止市场内的交通事故，作意外事件的备案。(3)LED显示屏与触摸屏信息发布系统在信息中心的上方，建设3块LED显示屏，辐射整个市场，显示屏面积为80m2X 3240m2。同时在市场内分布10台电子触摸屏。LED显示屏与触摸屏信息发布系统能够及时地将信息发布给市场相关的企业、产品经营者、产品生产者，方便不同阶层的用户了解市场政策、行情。(4)综合管理系统发挥ERP(98、企业资源计划)管理优势，实现农产品批发市场的人、财、物集成化管理，提高市场自身的工作质量和效率。引入ERP软件的同时把ERP先进的管理思想和方法结合进来。才能使企业在信息知识爆炸的现代竞争中掌握先机，从而在运作中游刃有余，立于不败之地。财务系统是公司的核心系统，是电子结算系统的核心部门。财务电算化系统要使市场内财务账目清晰，准确，查询便捷，及时将数据中心的账目汇总，制表。OA办公系统，在市场内部整体使用OA办公系统，提高员工的整体工作能力，提高工作效率，逐步实现无纸化办公。人力资源管理系统(human resource，即HR管理)：紧跟企业发展，向E-HR发展。安装UR系统管理软件，引入UR99、系统管理经验。通过HR管理系统可以清楚的知道市场内员工的各项详细信息，通过压缩处理例行事务的时间，使HR管理者能考虑更多战略层次的问题。规范人力资源管理人员的业务流程。使人力资源的运作朝着企业战略伙伴的方向发展，为企业和员工提供增值服务。加强进销存管理，实行网络化、系统化、现代化管理。采用进销存管理系统软件，能够更有效的管理企业内部的硬件资源，更有效的利用好企业的实际资源，更清晰的明确公司进销存情况。先进的动态管理模式使企业可以及时掌握商品的购进、库存和销售等各环节信息，轻松处理各种复杂的业务。与传统的手工作业相比，使用计算机系统进行管理，可极大地提高工作效率，减少了人为错误的可能性，从而全面100、提高生产销售企业经营管理质量。同时，大量的统计分析报表为公司管理层提供可靠的决策依据，大大降低了经营风险，提高了企业的竞争力。(5)信息基础平台建立安全的网络系统架构，安装防火墙系统。系统的稳定，安全是整套信息化设施正常运行的基础。采用世界领先的Cisco Secure PIX防火墙，能够为当今的网络客户提供无与伦比的安全性、可靠性和性能。它所提供的完全防火墙保护以及IP安全(1Psec)虚拟专网(VPN)能力使特别适合于保护市场总部的边界。内部和外部的授权用户就可以透明地访问市场资源，而同时保护了内部网络不会受到非授权访问的侵袭。(6)数据交换系统建立市场的数据中心，把市场的客户资料、市场的101、人员资料、市场的库存以及销售情况等都存储到计算机中，进行集中管理，保障数据资料的完整性和安全性，协调整个网络及终端应用软件之间的数据处理，增强网络中的数据管理功能，提高网络系统的综合能力，从而达到数据的“分部处理，集中管理”。健全公司网站，通过internet宣传市场动态，运用网站、论坛、留言板、电子邮件等这些网络宣传方式对市场进行全新全方位的网上宣传，并及时取得客户的反馈信息，扩大市场的影响。建立良好的市场信誉，发展良好的合作关系，让客户与市场互动起来，从而增加市场的客户群体，扩大农产品的销售范围，实现农产品的在线销售，为企业创造无形的效应及有形的效益。(7)网上招标系统实现农产品网上招标流102、程，满足供需双方用户交易需求，减少农产品流通环节，降低交易成本，提高交易效率。(8)拍卖系统实现产品的网上拍卖和现场拍卖流程，满足供需双方用户交易需要。(9)物流配送系统建立产品物流配送体系，以信息流为载体，实现产品物流和商流的分离，满足供需双方用户交易需要。6.2信息系统设备方案表6-1信息系统设备表序号系统子项硬/软件内容数量一电子结算系统硬件服务器4UPS5客户机及外设100交换机2打印机50IC卡及相关设备1软件数据库2电子结算相关系统1二电子监控系统硬件摄像机、硬盘录像机及配套设备1软件监控软件1三LED及触摸屏硬件LED显示屏80m23触摸屏计算机10软件LED及触摸屏发布软件1四103、综合管理系统硬件服务器客户机20打印机20交换机10其他设备5软件数据库OA办公系统1财务系统1人力资源管理系统1库存管理系统1WEB系统软件1其他管理系统5五信息基础平台硬件服务器1工作站20软件安全管理软件2六数据交换系统硬件服务器软件数据库数据交换相关软件2七网上招商系统软件WEB相关软件1八拍卖系统软件WEB相关软件1九物流配送系统软件配送系统管理软件16.3工程方案6.3.1 总体规划布局6.3.1.1XX商贸物流园区布局条件及原则 1、XX商贸物流园区布局条件 XX商贸物流园区建设用地为南北走向的狭长地形，处于煤炭重载通道和京藏高速公路中间位置。在进行园区内部布局时，主要考虑了以下104、两个园区地理位置和地形条件决定的布局因素：（1）进出园区的便利性。由于地理位置特殊，考虑到车辆进出园区的便利性，园区的出入口均设在东侧，即临近重载通道的一侧；（2）泄洪沟对布局的限制。园区内泄洪沟将园区划分成了三块区域，这一因素决定了园区布局规划时必须充分考虑园区已形成的区域分割问题。在这里将被泄洪沟划分成的三块区域由南向北依次确定为生活配套区、物流业务区、仓储区。 2、XX商贸物流园区布局原则 在进行XX商贸物流园区的内部布局时，主要遵循了以下几个原则：（1）与城市总体规划相协调的原则 XX商贸物流园区的建设作为集团的重大战略投资决策，必须在整体布局上与XX市总体发展规划相协调。充分考虑XX105、市城市圈外扩的发展趋势，布局规划时要有前瞻性，要避免资源的重复建设和浪费，努力实现建设服务于XX市生产生活的综合性物流园区的总体发展战略。（2）经济性原则 园区的布局规划要注重经济效益。XX商贸物流园区为企业主导并投资建设的物流园区，投资大，回收期长，所以在进行园区的布局规划时也要充分考虑企业资金回收与周转问题，既要保证物流服务区的中心地位，也要适当建设办公与生活配套区，并且要考虑到未来的运营模式、便于管理等问题。（3）集群效应的原则 XX商贸物流园区的布局必须考虑到集群效应的问题。如大宗货物的规模化处理可以有效的降低服务成本；家居建材、家电家装等仓储和交易展示功能的集中化，便于为客户提供一条106、龙的服务；中小货代的零担物流集中化有利于干线运输的组织并提高规模效益；货运车辆的集中停放便于管理并方便维修等作业。（4）能力弹性化原则 在进行XX商贸物流园区的功能区块定位和规模设计时，充分考虑到了能力弹性化问题，其主要原因是物流服务存在着很大的波动性。由于经济的发展和城市化进程的加快，社会总体的物流量也会有较大增长，不同类型物流业务的需求量也会有波动，所以在进行物流服务区和各物流功能区规模规划时，需要做出弹性安排。（5）以人为本原则XX商贸物流园区的布局既要讲究实效，同时也要强调以人为本的布局思想和原则，在做到货畅其流的同时，加强园区内绿化以及配套生活设施的建设，以塑造一个具有优雅、鲜明文化107、内涵和独特个性的园区空间。6.3.1.2 XX商贸物流园区内部区域划分 在XX商贸物流园区建设的总体战略指导下，以内蒙古XX商贸物流园区布局条件和布局原则为基础，以XX商贸物流园区规划功能和市场需求预测为依据，充分考虑园区未来的发展需求，决定在该园区内部规划商贸物流区、交易展示区、仓储区、配套区和公共基础设施共五大功能区，并预留一定的土地供未来发展之用，每个功能区的具体功能单元与规划规模如表6-2所示。 表6-2 XX商贸物流园区内部功能区布局规划功能区规划面积（万平方米）占规划总面积的比例商贸物流区零担货物集散区12.50%货运信息部0.10.25%物流信息中心0.20.50%合计13325108、%交易展示区钢材仓储交易区37.50%装备零配件展示交易区0.61.50%运力交易区（停车场）1.64.00%家居建材交易展示区0.10.25%再生资源仓储办公区410.00%合计9323.25%仓储区建材仓库1.84.50%家居仓库1.33.25%家电仓库0.61.50%日杂仓库0.61.50%保温仓库0.51.25%合计4.812%配套区加油站0.41.00%汽车修理与洗车服务区0.10.25%物流企业办公区0.41.00%园区办公区0.51.25%物流研发中心0.41.00%小型停车场0.41.00%综合服务区0.51.25%辅助设施0.30.75%职工公寓512.50%生活配套25.0109、0%合计1025%公共基础设施道路410.00%绿化2.46.00%合计6.416%发展预留区未来发展预留8.220.50%合计8.220.50%合计40100.00% 1、商贸物流区 XX商贸物流园区的商贸物流区主要功能是促成与物流相关的交易活动，有助于形成地区物流行业的集聚效应。商贸物流区包括零担货物集散区、货运信息部和物流信息中心三个部分。商贸物流区总体占地1.3万平米，占园区总规划面积的3.25%。 货运信息部。该地区提供物流信息的交易，特别是煤炭和零担货运信息的交易。地理位置在仓储区沿煤炭重载通道的位置。货运信息部的规划面积为0.1万平方米，占园区总面积的0.25%。 零担货物集散区110、。主要用于零担货物的中转和暂存，与货运信息部相衔接。该功能区集办公、货物储存、货物中转作业等功能为一体。地理位置在物流业务区出入口以北靠近煤炭路的位置。考虑到零担货物集散区功能区多，业务量大，所以该区规划面积为1万平方米，占园区总面积的2.5%。 物流信息中心。物流信息中心一方面用于物流交易信息的传递，另一方面也要进行园区内物流信息的采集、加工、分析和发布工作。地理位置在物流业务区入口处，具体建设时还可以考虑在信息中心一层大厅建立大屏幕等。物流信息中心的规划面积为0.2万平方米，占园区总面积的0.5%。 2、交易展示区 XX商贸物流园区的交易展示区主要功能是实现部分物资在园区的直接储存、展示与111、交易的一体化。主要包括钢材仓储交易区、运力交易区（停车场）、装备零配件展示交易区和再生资源仓储办公区。交易展示区总体占地9.3万平米，占园区总规划面积的23.25%。 钢材仓储交易区。主要用于钢材的储存、展示与交易。为了适应钢材的展示交易与存储的需求，该区又可以分为钢材交易办公区、钢材堆场和钢材货棚。该区地理位置位于仓储区，规划面积为3万平方米，占园区总面积的7.5%。 运力交易区（停车场）。该区主要功能是通过停车服务，实现运力的集中化，方便运力交易，有助于实现XX市货运运力在此形成集聚效应。该区规划位置在物流业务区，规划面积为1.6万平方米，占园区总面积的4%。 装备零配件展示交易区。主要功112、能是在该区直接进行装备零部件的交易，具体功能区包括装备零配件展示与交易区、装备零部件露天存放区、装备零部件存储库。该区规划位置在园区的仓储区，规划面积为0.6万平方米，占园区总面积的1.5%。 再生资源仓储办公区。该区集再生资源的交易、加工作业和仓储为一体，对应规划了再生资源办公区、再生资源作业区和再生资源库。该区规划位置在园区的仓储区，规划面积为4万平方米，占园区总面积的10%。 家居建材交易展示区。主要功能就是服务与于家居和建材的展示和交易。该区规划位置在园区的仓储区入口处，规划面积为0.1万平方米，占园区总面积的0.25%。 3、仓储区XX商贸物流园区的仓储区主要功能是通过建立各类仓库来113、实现物资的集中存储。仓库类型的设置主要是基于XX市不同行业对仓库的需求情况。该区主要包括建材仓库、家居仓库、家电仓库、日杂仓库、和保温库。仓储区总体占地4.8万平米，占园区总规划面积的12%。 建材仓库。建材一般对仓储没有特殊要求，所以规划为常规单层仓库。规划位置在园区的仓储区，规划面积为1.8万平方米，占园区总面积的4.5%。家居仓库。常规单层仓库，规划位置在园区的仓储区，规划面积为1.3万平方米，占园区总面积的3.25%。家电仓库。园区的家电仓库主要是为了服务于XX家电事业部对库房的迫切需求，需要优选尽早开工建设，所以将家电仓库规划在园区最南边生活区出入口处。规划面积为0.6万平方米，占园114、区总面积的1.5%。日杂仓库。用于储存日用品和杂货，规划为常规单层仓库。规划位置在园区的仓储区，规划面积为0.6万平方米，占园区总面积的1.5%。保温库。主要用于存储对温度有一定要求的货物，如饮料等。规划位置在园区的仓储区，规划面积为0.5万平方米，占园区总面积的1.25%。 4、配套区XX商贸物流园区的配套区的主要功能是为了保证园区的正常运行，提供与园区运营相关的生产和生活配套设施。该区主要包括加油站、汽车修理与洗车服务区、综合服务区、物流企业办公区、园区办公区、物流研发中心、小型停车场、辅助设施、职工公寓和其它生活配套。配套区总体占地10万平米，占园区总规划面积的25%。 加油站。主要是为115、园区内的车辆加油，规划位置在园区的生活区入口处，规划面积为0.4万平方米，占园区总面积的1%。 汽车修理与洗车服务区。园区内车辆的修理与清洗，规划位置在园区的仓储区入口处，规划面积为0.1万平方米，占园区总面积的0.25%。 综合服务区。主要是服务于司机，具体包括司机宾馆、餐饮、洗浴和超市。规划位置在园区的物流业务区物流信息中心两侧，规划面积为0.5万平方米，占园区总面积的1.25%。 物流企业办公区。满足进驻园区的物流企业的办公需求，规划位置在园区的物流业务区物流信息中心右侧，规划面积为0.4万平方米，占园区总面积的1%。 园区办公区。用于园区管理部门的办公，规划位置在园区的物流业务区物流信116、息中心右侧，与物流企业办公区一起形成办公区，规划面积为0.5万平方米，占园区总面积的1.25%。 物流研发中心。规划位置在园区生活区，规划面积为0.4万平方米，占园区总面积的1%。 小型停车场。主要用于园区内非货运卡车的停车，位置分散在有停车需求的园区各处，规划面积为0.4万平方米，占园区总面积的1%。 辅助设施。包括配电站、蓄水池等，规划面积为0.3万平方米，占园区总面积的0.75%。 职工公寓。规划位置在园区生活区，规划面积为5万平方米，占园区总面积的12.5%。 生活配套。如娱乐健身、生活服务等功能区，规划面积为2万平方米，占园区总面积的5%。 5、公共基础设施公共基础设施是园区布局不可117、缺少的部分，主要是指园区的道路与绿化。按照一般物流园区规划的情况，园区内道路规划面积为4万平方米，占园区总面积的10%；绿化规划总面积为2.4万平方米，占园区总面积的6%。另外，考虑到园区未来的发展需求与建设中可能面临的实际需要，规划了8.2万平方米作为发展预留区。商贸物流区总体占地1.3万平米，占园区总规划面积的3.25%。6.3.1.3XX商贸物流园区物流通道布局园区通道的布局直接影响到园区的畅通性，这里主要对园区内部通道进行规划，本规划中将物流园区内部的通道分为主通道、次通道和三级通道三个层次，其规划宽度如表4-2所示。表6-3 XX商贸物流园区物流通道表通道类型规划宽度（米）备注主通道118、20依据具体情况调整次通道10三级通道8（1）XX商贸物流园区主通道规划 主通道主要用于人员车辆出入园区。按照双向四车道宽18米规划，两边各有宽3米的人行道和绿化带。（2）XX商贸物流园区次通道规划次通道主要用于联系各个功能区域，形成贯通各个功能区的环形路网，系统完整，可达性、可通性强，与主通道一起构成园区对外运输的便捷的交通条件，最大程度地提供方便快捷的物流服务。物流园区内的次通道路面宽度按照9米进行规划，中间可不设隔离带。（3）XX商贸物流园区三级通道规划 三级通道是指各个功能区内的物流通道，规划路面宽度8米，可根据具体情况进行调整。 需要特别注意的是，三级通道尽量不宜直接连到主通道，否则119、在交通方面会造成严重问题。因此，三级通道主要用于功能区内部物流作业，然后通过次通道连接主通道。6.3.2建设方案6.3.2.1功能分区：根据甲方要求规划将整个园区分为三个片区，分别为物流仓储区、零担物流区和配套生活区。三个片区由北向南依次布置，相互独立，避免交叉干扰。 物流仓储区：整个园区主要组成部分，承担XX市及周边地区物流仓储功能，该片区内包括家具仓储及配套展厅、建材仓储及配套展厅、日杂仓储及配套展厅、机电仓储及配套展厅、再生资源作业区、机械工程设备展示区、堆场用地以及加油站。 零担物流区：位于园区中部，包括零担仓库、配送中心、司机宾馆及配套设施。 配套生活区：位于园区南部靠近市区，包括星120、级酒店、信息大厦、企业总部、职工宿舍及相关配套设施。 交通规划：考虑功能的相对独立，整个园区设计四个主要出入口，根据需求物流仓储区设两个出入口，零担物流区设一个出口，配套生活区设一个出入口。根据物流规划设计规范标准，园区仓储物流区主要道路红线设计为18米，次要道路道路红线为12米，沿主要道路两侧设零时停车位；生活区道路考虑人的适宜度，主要道路设计为9米和6米。6.3.2.2建筑设计 物流园区建筑设计为现代风格，以浅色调为主，体现现代化气息。仓库建筑以功能为基础，结合各自不同特点屋顶采用白色或淡蓝色采光板，整体建筑形态控制以横向舒展、平缓、规则的建筑形态为主，局部辅以高层建筑，在保持整体建筑界面121、连续性的前提下突出纵向的变化，以形成丰富的两侧轮廓线；单元整体空间形态应较为开敞，规则、有序，并充分体现XX物流园区的建筑风貌特点和时代精神6.3.3公用工程6.3.3.1给水工程1、水质采用统一供水管网，水质应达到生活饮用水卫生标准GB5749-85和生活杂用水质标准CJ25.1-89的要求。2、水压：高日高时的供水压力按满足6层民用建筑用水进行设计，6层以上建筑原则上需自行加压满足用水需要消防供水压力按低压制供水系统进行设计。3、水量综合生活用水量：由于项目区内人员流动性很大，且难以确定其总人口，同时项目区以市政几综合用地为主，故综合用水指标，按照市政及综合用地用水量标准，采用中华人民共和122、国国家标准城市给水工程规划规范中市政及综合用水量标准，项目的综合用水量为600m3/d。 消防用水量：消防用水标准按城镇、居住区的标准，同一时间火灾次数为1次，一次灭火用水量为45l/s，火灾延续时间为2h，则消防用水量为324m3。其他用水量：其他用水量主要包括卫生冲洗用水，为预见水量和管网漏失量等。漏水及未预见水量按综合用水量河消防用水量的15%计算，为138.63/d，由以上分析，确定本项目最高日供水规模为1062.6m3/d。4、给水系统方案：按统一供水系统进行规划配输水管网设计为环状网，管道沿道路铺设，干道管径为DN300-DN800，支干管管径为DN200。5、水源：项目的供水水源123、由自来水公司通过市政给水管网向物流园提供水源。配水管线的主要附属设施有阀门、消火栓、井室、支墩和导虹管等。按规范要求，干管的突起处设排气阀，低洼处设泻空阀，配水管按不大于120m间距设消火拴。6.3.3.2 排水工程1、生产生活污水排放设计原则：一是根据总体规划在项目区建立完整的污水排放系统，将项目生产和生活产生的污水经污水处理中心处理达到排放标准后经市政污水管网进入临河区污水处理场经过处理达到排放标准后统一排放或回用。二是为保护水资源和环境要求，加强排水设计管理，项目区内各代理企业必须达到污水排放城市下水道水质标准后方可进入污水管网系统。三是污水设计应符合国家现行规范规定和行业标准。排水量：124、项目区污水量主要是市政及综合用地所产生的污水。污水量按用水量的90%计，项目日供水定额为1062.6m3/d，则污水排放量为即956.34m3/d。污水雨水管网布置：管网布置遵循的原则为充分利用地形，在管线较短、埋深较小的情况下使用污水雨水能够自流排除，尽量避免或减少管道穿越不宜穿越的地带和建筑物。本项目地势平坦，主体地形北高南低，有利于污水雨水管路的布置和水系排出。污水管路系统的干管选用DN500的钢筋混凝土管道2000米。项目区的污水管网由东北向西南按3坡度敷设，就近排入加工业园污水管网，统一进行处理后达标排放或回用。2、雨水工程设计原则：一是设计建立完整的雨水设施体系，为人们创造方便、卫125、生、舒适、优美的环境。二是排水制度采用雨污分流制，对有地面污染的企业雨水须经处理达标后方可排入雨水管网系统，以充分发挥雨水设施的排放能力，保护好环境和水资源。三是雨水设计应符合国家现行规范规定和行业标准。雨水排放：由于项目区内地形为东高西低，北高南低，项目区内的雨水管网由西北向东南按3坡度敷设，就近排入污水处理中心，统一排放。6.3.3.3供配电工程1、负荷计算电力工业是现行工业、基础工业，能源特别是电能是一切其他工业发展的基础。供电设施建设包括电网的电压等级、电源容量等是根据用电负荷的多少确定的，所以正确估算用电负荷是关系到项目电力建设和发展的重要环节。按照平均1万kw/km2的指标进行计算126、，项目区总用电负荷约为0.6万kw。2、电力系统设计方案供电电源：供电电压应与负荷水平、电力技术发展相适应。配电采用10KV送电。根据现状情况，有由机械加工工业园区的供电电源供电。敷设方式：项目区的电力线路采用电缆线路。以直埋敷设为主，电缆线路一般情况下敷设在道路的北侧合西侧。通讯及网络：本项目设通讯中心机房（与数据设备房合用，设在信息中心）。采用综合布线网络提供通讯传输的物理链路；布线结构采用星型拓扑结构；多芯单模光纤电缆（数据）和多芯单模光纤（语音）引入中心机房；中心机房与各建筑物之间连接干线，语音采用大对数线缆，数据采用多模光纤电缆；楼内配线采用5类或超5类线缆。有线电视系统：采用卫星闭127、路系统；保安技防系统：按区域设置保安技防相互网络装置，主要播放及紧急广播等。管线综合规划：各专业管线按以上各专业要求布置。并遵循规划管线让现状管线，临时管线让永久管线，压力管线让重力管线的原则。各管线之间的水平间距和垂直间距按国际GB50289-98执行。6.3.3.4供热工程建设统一由机械加工工业园区热力管网供应。第七章 环境保护、消防与安全生产7.1环境保护7.1.1影响环境因素本项目建成运行后，由于市场类构筑物多，人流物流量大，每日产生的生活生产污水，垃圾和废弃物较多。由于大量机动车辆集中，夜间噪声污染较严重。交易市场功能性废水为洗涤农产品，冲洗柜台和地板的废水，生活废水等，毒性较小，每128、日废水量在900吨左右，毒性较小，直排下水管网。市场废渣为交易过程中产生的大量废弃物及生活垃圾。7.1.2环境保护对策污染治理应与绿化、美化结合起来，规划绿化面积占总平面的20以上，采用中心绿地、组团绿地、分区建筑前场绿地构成的三级绿化配置模式。市场内道路全部硬化，雨污水排放管网齐全。路面及绿化带要经常洒水，防止起尘。市场建立自己的垃圾收集外运系统来管理固废，通过严格的垃圾管理制度和防疫检查制度保持清洁卫生的环境。本项目建采用分体式，避免了一体建筑物内汽车运输造成尾气污染，减少了市场建筑物通风排气量。对产生大量污染废水的交易点，通过功能分区集中管理，以保证畅通的上下水管网，下水与生活污水通过排129、水管网进入城市污水厂统一处理。对于大量的交易垃圾和生活垃圾，市场通过建立自己的垃圾收集外运系统、严格的垃圾管理制度和防疫检查制度，保持清洁卫生的环境，防止环境疾病蔓延。采暖由加工工业园统一供应不产生污染。7.1.3环境影响评价本工程投入使用后，通过环境生态建设，做到对施工中被破坏的环境的补偿和美化，使之适于人群活动。由于采用系列环境治管措施，作为人群密集的商业活动区，环境状况将得到控制，使之向良性环境状态发展。从环境容量上考虑，本项目是可以建设的。7.2消防系统室内消防系统是安装在室内，用以扑灭发生在建筑物内初起的火灾的设施。根据火灾统计资料证明，安装室内消防系统是有效的和必要的安全措施。室内130、消防系统主要有室内消火栓系统、防火卷帘系统。在建筑物内应根据使用要求和贮存物品的性质，设置消火栓系统和其他灭火系统。管网和消火栓等应布置在取用方便和易着火的地点，例如通常将消火栓设在楼梯间附近。室内消火栓系统是低层和多层建筑的室内消火栓给水系统，一般用于扑灭建筑物内初起的火灾，扑灭大火则主要依靠室外消防给水系统。高度超过24米的建筑物，使用一般消防车救火已极困难，因此，其室内消火栓给水系统应具有扑救大火的能力。室内消火栓箱内一般设有水枪、水带等。为扑救初起火灾，水枪流量一般按两支水枪同时出水，每支水枪的平均用水量约按5升/秒计算。7.2.1总图布置该项目为新建工程，总图布置要严格按照建筑设计防131、火规范进行设计。按火灾类别及耐火等级严格控制各建筑物、构筑物的防火分区及防火间距，并满足安全疏散要求。各库房周围均设环形消防车道，且不小于两处与其他车道相通，消防车道宽度与净空均不小于4.0米，确保消防车畅通无阻。7.2.3主要建筑物防火设计场区所有危险火灾库房、等建筑物都严格按照建筑设计防火规范设计。按类别、火灾危险性类别严格控制防火防烟分区，设置防爆墙、防火门、防火窗，以满足防火防爆要求，各仓储库房均设置自动报警装置和自动喷淋装置。各建筑物内疏散走道、安全出口防火间距、防爆墙设置均满足安全疏散要求，同时按有关规定设置消火栓和灭火器，专人管理，定期检查。第八章 节能分析8.1 项目能源消耗种132、类和数量分析8.1.1 能耗种类和数量 1、本项目主要能源消耗种类 电力：生产设备用电、辅助生产设备用电、办公生活设备用电、照明用电； 水：生产、生活用水。 2、能耗数量 用电量：本项目全年耗电368 万kWh。 用水量：年用水量12000m3。 本项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量见：项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表。项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表序号能源名称年总耗量折算系数折合标准煤（吨）吨产品能耗（kg/t）1水12000吨0.085 7 kgce/t12电368万kwh0.122 9 kgce/（kWh）452合计453 年总需要折标煤 453吨。本项目全部133、能源消耗折合标准煤为453 吨/年。8.2 节能措施8.2.1 工艺技术的节能措施及其节能效果 1、选用先进的设备，具有较高的设备运转率，在科学的管理和调配使用下，将充分体现高效、节能的特性。 2、除尘系统采用新型除尘设备，风阻力小，除尘效率高，消耗电能少，节能效果显著，可节约电能24%。8.2.2 热力管网系统保温措施 供热、供冷管网在室外和地沟中采用聚氨酯发泡材料保温降低管道冷热损失。室内采用超细玻璃棉管壳保温，保护层为铝铂玻璃丝布，以减少热能损耗。采暖供热系统按设计负荷设置，并设有调节控制装置及能量计量仪表。8.2.3 供、变电系统的节电措施，泵类、风机、空压机和空调、制冷设备等XX机械134、设备的节能措施 1、为了降低低压电气线路过长造成的电能消耗，在各主要用电车间就近设车间变电所，以减小低压电气线路长度。 2、在高压开关柜和低压开关柜内采用节能高效分断能力高的断路器，保证电力的正常运行，减少停电事故。 3、泵类、风机、空压机和空调、制冷设备等设备均选用国内节能产品，对负荷变化较大的电机采用变频调速，使其实际功率与符合相适应，达到降低能耗，提高工作品质的作用。8.2.4 其他节能措施等 1、所有用水器具都应选用节水型产品，严格控制各用水点的水压和水量，安装计量仪表，以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费。 2、加强废水回收利用。 3、加大雨水利用。雨水通过雨水135、管网收集到消防水池，用于平时浇洒道路及绿化用，节约清水用量。 4、建立健全节能管理制度，加强节能管理。8.3 建筑节能8.3.1 建筑节能标准要求 国家要求，“十一五”期间新建建筑严格执行节能65%的设计标准。采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施以达到节能降耗的目的。 办公楼热指标为45W/m2。照明：照度标准为300LX。建筑围护结构隔热水平：围护结构传热系数屋顶0.6；外墙0.55；地板0.5。门窗密封性指标：不低于国标建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107）规定的级水平，相当于窗户每米缝长的空气渗透量：QL2.5m3/(m.h)。8.3.2 建筑节能措施 1、仓库136、构筑物等所用的建筑材料均采用相应的节能材料，以取得节能效果。主体建筑物墙体及屋面采用双层彩钢板中间夹超细玻璃棉板，屋面保温厚度达到避免结露措施。办公楼窗户采用中空LOW-E 玻璃保温窗，降低取暖能耗。 2、在灯具选择中， 采用节能型光源。照明要充分利用自然光并选用高效节能照明光源，办公楼室内照明选用紧凑型荧光灯，走廊及楼梯间照明采用定时供电、声控、光控、红外等智能化的自动控制系统，以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的。厂区照明尽量选用太阳能LED 光源。8.4 能源管理8.4.1 管理组织和制度 在能源管理制度建设方面，设置节能管理机构，制定从能源采购、计量、统计、运营过程管理和定额考137、核等一系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式严格考核，促进企业各项节能工作的有效展开。8.4.2 能源计量 建立能源计量系统，加强计量管理，配备相应的仪表和设备，建立能源计量器具台帐，计量器具档案。建立能源统计工作制度，对涉及能源购入贮存、加工转换、输送分配和最终使用四个环节分类统计。8.5 节能效果分析结论与建议 本项目为XXXX物流园区项目，项目建设采用先进的设备和建筑材料，项目建设符合国家产业政策。经过分析、比较，企业针对本项目的具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效的降低了各类能源的消耗。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的138、。第九章 员工队伍建设及培训计划9.1 员工队伍安排项目建成后，计划招收员工142人。其中包括总经理在内的高级管理人员20名，营销人员20人，仓储及司机102人。9.2 组织管理机构为了实现仓储物流中心的良好管理，提高经营效率，坚持精简、高效的企业管理原则，实行总经理负责制，所属员工实行按事定岗、按岗定员、全部实行聘任制。9.3 人员培训企业根据总体经营计划及部门培训申请制定年度培训计划、组织各级人员进行系统或专业培训。决策层和管理人员，主要进行质量管理深化教育和整体素质的提高培训；仓储人员主要进行专业知识和质量管理知识的培训；营销人员重点进行市场营销知识及前景分析培训，通过培训反馈，进行效果139、评估，掌握企业人力资源情况，最终有效、合理地管理和使用企业现有最宝贵的人力资源，从而实现企业的既定目标。第十章 项目实施进度建议本工程为促进地方经济发展项目，可行性研究报告经批准后，即可做初步设计和施工图设计，并开始土建施工，本项目计划建设期1年。具体实施进度建议如下：1、2011年11-2012年2月，完成可行性研究报告、初步设计和施工图设计。2、2012年3-11月，土建施工及设备采购。 3、2012年12月，设备安装及调试和网络信息平台建设。4、2013年1月正式运营。第十一章 XX商贸物流园区SWOT分析11.1战略分析本部分基于对资料的研究与实际调研，详细的分析XX集团建设物流园区所140、具备的优势与劣势，阐述物流园区发展的机会，分析发展过程中面临的竞争与威胁。在明确XX商贸物流园区的发展优势、劣势、机会、威胁的基础上，制订XX商贸物流园区的总体发展战略，并进一步明确XX商贸物流园区的市场定位、战略目标和总体框架等。11.1.1物流园区发展优势（1）优越的地理位置 XX商贸物流园区地处XX市海勃湾区市区的正北方向，距离市中心直线距离约10公里，占地面积达40万平方米，东临煤炭运输线路，西接京藏高速，处于大量货物运输与中转的枢纽地带。（2）旺盛的市场需求 经过市场调查可以发现，目前分散在XX市各部分的大量经销商、物流企业、物流信息部，均对物流园区的建设有强烈的需求，包括具体对仓储141、用地、物流资源集中化、物流一条龙综合服务等的方面需求。而XX目前十分缺少能够集中提供一体化服务的物流园区。XX商贸物流园区的建成恰好能够满足这些企业的需求。（3）成熟的管理团队XX公司具有多年的电器经营和管理经验，目前已占据XX市70%的家电市场，并在周边城市开设多家分店，拥有自己的仓储、配送服务理念。多年的家电经营经验使得XX集团能提出合理有效的仓库建设和仓储需求建议，并且具备一定的物流园区管理基础。同时，XX公司还有下属的地产公司、餐饮公司、商务酒店及购物广场，内部拥有在统筹管理方面非常成熟的团队，也具备地产开发、综合管理的相应经验。（4）丰富的地产经验XX集团下属的内蒙古XX房地产开发有142、限公司在XX市已经营多年，积累了丰富的市场经验，在地产开发过程中全面了解了XX市对于仓储、停车场、货物中转、市内配送等用地的需求。同时拥有地产开发与管理方面丰富经验的管理人才。在物流园区的开发过程中将拥有相当的优势。（5）稳固的家电市场 XX电气在XX市的家电经营是从1993年开始，到现在已经走过了18年的历程。2011年XX电器的销售额将达2.5个亿以上，相比于去年的1.9个亿增长29%-30%。XX电气的规划将在三年内使销售额翻一番。电器类产品对仓储用地要求较高，XX商贸物流园区先期可以XX电气自营的家电物流为切入点，拉动相关的家居、建材等产业入驻。（6）先进的经营理念 XX商贸物流园区在143、条件成熟时率先展开了物流园区的建设工作，并聘请北京交通大学物流研究团队对物流园区整体的功能及规划进行设计，结合自身多年管理实践积累的经验与理念，构建了设施齐全、功能完整、理念先进的物流园区建设规划蓝图，并以自身强大的市场占有与经济实力为基础，为推进物流园区的建设与发展搭建了稳固平台。11.1.2物流园区发展劣势（1）XX目前的物流业发展水平较为落后目前XX市物流业总体发展水平落后，XX市已建成的几个物流园区（如亚力达物流中心，登峰仓储中心等）,分散在城市的不同地区，彼此之间缺乏互相协作与信息沟通，停车场的等级也参差不齐。这种相对落后的行业发展水平和管理现状对物流园区的建设较为不利。（2）目前市144、内货运车辆的路线不尽合理根据XX的城市道路交通规划、货车不允许进城等有关规定，货车想要走到城郊的物流园区或停车场，经常需要大费周章的绕路，政府目前尚未规划出基于物流园区经营运作的货运线路。尽管XX的物流园区的总体发展目前已有初步规划，但在相应的货运通道规划方面还需要有所调整，以适应发展的要求。11.1.3物流园区发展机会（1）中心城区外迁 随着XX市城市的不断发展与扩张，中心城区由于拆建更新困难，功能日益集中，正出现建筑老化、交通拥堵等城市问题，随后必将伴随着城市发展出现中心城区外迁的现象。随着城区的不断扩张，市内的仓储用地将不断向城郊转移，因此在城市周边建设物流园区将成为城市发展的必然选择。145、（2）市内缺少仓库用地 海勃湾区目前仓储用地十分缺乏，几乎所有的商家都是自己找地方存储，有些存储在简易的普通房子里，有些商家甚至租用车库作为临时存储地点，没有专门的仓储用地也就意味着仓库的防火、防水、防潮等标准根本无法要求，更难为今后建设全自动、一体化、机械化的现代仓储打下基础。物流园区的建设可以在建立标准仓库的基础上，逐步加强各项配套设施建设，并提供先进的仓储管理体系，以满足各类企业的需求。（3）没有集中化的物流场所XX市目前的物流场所大多侧重“仓储”、“货运”、“停车”、“中转”等要素之一，以最适合的一点为盈利点，目前全市范围内尚未形成较为集中、一体化的物流场所，物流业发展较为分散，迫切需146、要进行资整合。（4）政府对发展物流业的相关鼓励政策和措施随着经济的不断发展，XX市作为现代化工业城市，其发展物流业的条件已经成熟。政府对物流建设项目用地、土地使用税、物流企业的税收优惠等系列措施正在制订并将陆续出台，这些都为XX商贸物流园区建设提供了大好机会。11.1.4物流园区发展威胁XX市及XX商贸物流园区周边地区，大量的物流园区都在规划建设过程中，如临近的东宁物流园区等。这些物流园区虽然筹建较为缓慢，短期内不能造成较大威胁，但由于占地面积远远大于XX商贸物流园区，且投资公司具备较为雄厚的实力。因此XX集团若不能在其大规模的物流园区兴起之前迅速抢占市场，将对今后的发展将造成较大的阻碍。11147、.1.5XX商贸物流园区建设的SWOT分析 通过对影响XX商贸物流园区业务发展的竞争力要素进行分解，分别从XX自身资源的角度，总结发展XX商贸物流园区所具备的自身优势(STRENGTH)和劣势(WEAKNESS)；从外部竞争环境的角度，归纳XX商贸物流园区发展面临的机会(OPPORTUNITIES)和潜在的风险威胁(THREATS)，从而形成了XX商贸物流园区业务的SWOT分析矩阵表，如表3-1所示。表10-1XX物流业务SWOT分析矩阵表外 部 环 境 内 部 资 源机会Opportunities:风险Threats:1.中心城区外迁2.市内缺少仓库用地3.没有集中化的物流场所4.政府对发展148、物流业的相关鼓励政策和措施XX市及XX商贸物流园区周边大量的物流园区处于规划建设之中，部分投资企业资金雄厚、规模较大优势Strength:S-O：发挥优势，利用机会S-T：利用优势，回避风险1.优越的地理位置2.旺盛的市场需求3.成熟的管理团队4.丰富的地产经验5.稳固的家电市场6.先进的经营理念1.加大物流基础设施的建设2.利用先进的管理理念和成熟的管理团队，提供全方位、专业化的物流服务3.以家电企业为基础，逐步扩大客户群体4.积极寻求政府的政策支持1.制定具有前瞻性的战略、合理的目标和可行的实施步骤，平稳快速的发展2.提供有特色、专业化的物流服务，形成核心竞争力，与其他物流园区进行错位经营149、劣势Weakness:W-O：利用机会，克服劣势W-T：减少劣势，规避风险1.已有物流业较为分散2.货运车辆的路线不合理1.整合分散的物流资源和物流组织2.合理规划道路交通路线1.整合分散的物流资源和物流组织，形成规模优势2.寻求政府的政策支持和资金等方面的支持第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）和国家有关法律法规。 2、本估算的依据之一是本项目各专业提供的估算条件和数据。3、第二部分投资的估算（1）建设单位管理费按10万元列估。（2）勘察设计费、环境评估编制评审费150万元。（3）工程监理费100万元。（4）前期费20万元。4、基本预150、备费按第一、二部分投资和的5%列估。根据计投资（1999）1340 号文国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关的通知涨价预备金指数为零。5、固定资产投资方向调节税税率为零。依据财税字299号文关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知。资金全部由企业自筹，故专项投资为零。6.建设期利息。根据最新银行利率，本项目按7.38的年利率计算建设期利息。6、投资估算的价格依据（1）主要设备价按厂方报价计，其他设备按2004年工程建设设备汇编计算，设备运杂费按设备费的10%计。（2）设备及材料安装参照同类工程及现场实际情况列估。（3）建筑工程费参照当地近期竣工的类似工程造价水平以平151、方米列估。（4）无形及递延资产费用按建设项目经济评价方法与参数的有关规定进行计取。12.2投资估算结果项目总投资为9980万元，其中固定资产投资9680万元，铺底流动资金投资300万元。12.3资金筹措1、总投资本项目预计总投资9980万元，其中固定资产建设投资9680万元，铺底流动资金300万元。2、资金来源固定资产建设投资9680万元，铺底流动资金300万元，全部由企业自筹。第十三章 财务评价13.1 销售收入与销售税金的估算本项目第一年为建设期，第二年开始生产。项目预期销售收为仓储收入，仓储收入按库房面积乘以每月每平方米40元计算。仓库：建筑面积40400，收益40元/月，收入为4040152、070%40元/月10月=1131万元。堆场：建筑面积78500，收益30元/月，收入为7850070%30元/月10月=1648万元。保温仓库：建筑面积5000，服务收益150元/月，收入为500070%150元/月10月=525万元。交易市场：建筑面积52000，服务收益60元/月，收入为5200070%60/月10月=2184万元。汽车修理、加油站收入估算为1000万元总计项目正常年份销售收入为6488万元。产品销售税费中仓储收入营业税税率5%，城市建设维护税的税率为5%，教育费附加的费率为3%进行估算。13.2 总成本费用估算13.2.1生产成本的估算生产成本是指为生产产品所花费的全部153、费用，具体包括直接人工、修理费及其他营运费用。（1）直接人工的估算依据：依据目前当地及该企业职工平均工资水平，并考虑相关法律规定的社会福利及企业职工人数进行估算。仓储人员及车辆司机的年人均工资30000元，福利及各种保险按年平均工资额的30%估算。（2）折旧及修理费的估算依据：折旧及摊销的估算依据：折旧按现行财务制度及税法规定的折旧年限及残值率进行分类估算。固定资产残值率按5%，设备折旧年限按15年，房屋建筑物按30年进行估算。修理费用的估算依据：修理费用按第年固定资产计提折旧费的30%进行估算。 （3）其他营运费用的估算依据：13.2.2管理费用的估算（1）管理人员的工资及福利费的估算依据：154、依据目前当地及该企业职工平均工资水平，并考虑不关法律规定的社会福利及企业职工人数进行估算。考虑职工的职务要求管理人员年人均工资40000元，福利及各种保险按年平均工资额的30%估算。（2）折旧费、修理费及无形资产摊销估算依据折旧及摊销的估算依据：折旧按现行财务制度及税法规定的折旧年限及残值率进行分类估算。固定资产残值率按5%，办公设备折旧年限按5年，办公房屋建筑物按30年进行估算。无形资产摊销的估算依据：无形资产按10年进行摊销。具体见附表5无形资产摊销估算表。修理费用的估算依据：修理费用按第年固定资产计提折旧费的30%进行估算。（3）其他管理费用的估算依据：其他管理费用按营业收入的8%进行估155、算。13.2.3销售费用的估算（1）营销人员的工资及福利费的估算依据：依据目前当地及该企业职工平均工资水平，并考虑不关法律规定的社会福利及企业职工人数进行估算。考虑职工的职务要求管理人员年人均工资35000元，福利及各种保险按年平均工资额的30%估算。（2）其他营业费用的估算依据其他营业费用按销售收入的5%进行估算。以上具体见附表7总成本费用估算表。13.3经济效益指标分析13.3.1 指标分析 1、静态投资回收期静态投资回收期是指用项目的净收益补偿原始投资额所需要的年限。这个指标反映了投资的回收速度，同时也能部分描述项目的风险。投资回收期越短，投资回收速度越快，项目的风险越小。投资回收期一般156、从项目开始年份计算。其计算公式为：式中的为时期的净现金流量，为原始投资额，则满足上式的值，为静态投资回收期。经计算，本项目不包含建设期的静态投资回收期为3.85年。 2、净现值（NPV）分析净现值指投资项目在计算期内各年现金流量现值之和。计算公式为：式中t表示计算期数，表示第t期时发生的净现金流量，i表示与净现金流量相适应的折现率。净现值实质表明投资项目在满足投资者最低报酬率要求下，项目的费用流量不断为收益流量所回收的程度。NPV0，表明投资项目的收益流量不仅能够收回其费用，满足折现率规定的盈利要求，还可以得到以现值表示的超额利润，投资项目可行。NPV0，表明投资费用直到项目寿命期终了仍未被完157、全回收，项目的收益流量尚不能完全补偿项目费用流量及满足折现率对项目占用资金的盈利要求，项目不可行。NPV=0，表明项目实现的收益正好能够补偿项目费用流量及满足折现率对项目占用资金的盈利要求，项目盈亏平衡，选择可行或不可行均不影响项目的总体价值。从全投资角度分析，本项目的NPV为6244万元。 3、内部收益率（IRR）分析内部收益率指在项目计算期内，使投资现金流入现值之和等于现金流出现值之和的折现率。计算公式为：一个项目的内部收益率代表了在整个项目的生命周期之内，初始投资为投资者带来的真实报酬率大小，同时也真实反映了项目的盈利能力。IRR大于基准收益率时，项目可行；IRR小于基准收益率时，项目不158、可行；IRR等于基准收益率时，项目可以接受也可以不接受。经计算，本项目的IRR为29.78%，大于10%。13.4不确定性分析及风险对策 在对建设项目进行评价时,所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析，主要解决投资项目决策中的两个问题：第一，当不确定事件发生时，哪些经济变量可能成为风险159、因素；第二，当风险因素发生变化时，对投资预期收益的影响程度。13.4.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析是指投资项目在正常生产情况下,分析销售价格和总投资二者之间的关系，确定盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点（BEP）上,投资项目收入等于支出，投资项目既无盈利也无亏损。盈亏平衡点越低，则项目的盈利空间越大，项目的抗风险能力越强；盈亏平衡点越高，项目的盈利空间越小，项目抗风险能力越弱，因此盈亏平衡分析反映了项目的盈利能力。 盈亏平衡分析是指项目在正常生产与销售状况下，通过盈亏平衡点(Break-Even-Point，BEP)分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点，即在这一点上160、，销售（营业、服务）收益等于总成本费用，正好盈亏平衡，用以考察项目对产销量变化的适应能力和抗风险能力。盈亏平衡点越低，表明项目适应产销量变化的能力越大，抗风险能力越强。盈亏平衡点通过正产年份的产量或者销售量、可变成本、固定成本、产品（或服务）销售价格和营业税金及附加等数据计算。正常年份应选择还款期间的第一个达产年和还款后的年份分别计算，以便分别给出最高和最低的盈亏平衡点区间范围。盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析，项目数据分析中仅进行线性盈亏平衡分析。线性盈亏平衡分析有以下四个假定条件：产量等于销售量，即当年生产的产品（服务，下同）当年销售出去；产量变化，单位可变成本不变，从161、而总成本费用是产量的线性函数；产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数；按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。线性盈亏平衡分析的基本公式为：其中为产品预计销售价格，为产品产销量，为单位产品营业税金及附加，为单位产品可变成本，为固定成本。经计算，本项目盈亏平衡点为=34.70%13.3财务评价结论 由以上财务评价的结果可以看出，本项目财务内部收益率为16.87%，大于行业基准收益率，项目可行。由不确定分析的结果看，本项目有较强的抗风险能力，且在经营期内有较高的收益，所以本项目是可行。第十四章 结论与建议14.1结论1、本项目建成后162、，有利于促进产品标准化购销；有利于发挥产品资源优势向经济优势转化，提高产品价值；有利于调整经济结构，培育经营主体，培植新的增长点，延伸产业链条，推进产品市场竞争力；有利于做大总量，扩大规模，形成聚集效应：有利于带动产品统购远销和深加工、精加工，打出自主品牌，打入国内国际市场；有利于形成经济群、经济带、经济区，发挥龙头市场的带动作用。2本项目建成投入运营，总体规模可达到大型流通企业，其强大的商流、物流、信息流、资金流、技术流辐射功能，促进地力经济发展，增加地方财政收入，同时，可以大量解决就业问题。3该项目建成投入运营后，通过整合资源，为生产原产地和国内国际市场搭建了平台又建立起是直销网络，为产品163、进入市场提供了方便，对促进产品流通有着重要的意义。4该项目建成投入运营后，经济效益客观，社会效益显著，项目抗风险能力较强。项目可行。13.2建议该项目符合国家区域经济发展战略部署，技术上具有可行性，经济上具有合理性，建议建设单位和项目有关单位促进项目早日实施，早见效益。目 录第一章 总 论1第二章 项目背景与必要性 6第三章 市场需求预测16第四章 场址选择与建设条件27第五章 建设规模与内容33第六章 技术方案和工程方案44第七章 环境保护、消防与安全生产73第八章 节能分析75第九章 员工队伍建设及培训计划 81第十章 项目实施进度建议82第十一章 XX商贸物流园区SWOT分析83第十二章164、 投资估算与资金筹措88第十三章 财务评价90第十四章 结论与建议97XX市XX商贸物流园区建设项目可行性研究报告二0一一年十一月表1 固定资产投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值合计占投资百分比设备购置费安装费建筑工程费其他费用一第一部分投资：工程费用1主要经营车间1.1大型综合仓库150202021701.2堆场100157016701.3恒温库1505006501.4信息平台及管理系统50201080小计45020410045702综合服务项目2.1交易展示区4304302.2中转区1501502.3大型货车停车场120120小计7007003配套区3.1加油站10010020165、03.2汽车修理50501003.3办公及研发中心130013003.4小型停车场20203.5综合服务区3003003.6职工公寓4004003.7生活配套1001003.8辅助设施150150小计150242025704公用工程项目04.1道路2402404.2绿化7070小计310310第一部分投资合计600207530815084.19 二第二部分投资：其他费用1建设单位管理费10102前期费20203勘察、环境评估、设计费1501504土地费用100010005工程监理费100100第二部分投资合计2802802.89 第一二部分投资合计60020753012809430三第三部分投资：预备费250 250 2.58第一二三部分投资合计6002075301530 9680四第四部分投资：专项投资1建设期贷款利息00000第一二三四部分投资合计60020753018309980 固定资产总投资9980 铺底流动资金300项目总投资9980 114