1、占地11公顷社区商住楼开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月105可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第1章 总 论71.1项目概况71.2 业主介绍71.3项目可行性研究的依据81.4主要技术经济指标（表1-1）91.5 本报告主要结论11第2章 2、市场需求分析122.1XX市房地产投资环境分析122.2 区域房地产市场分析312.3项目综合分析44第3章 主要建设内容及建设规模513.1 建筑单体513. 2道路交通及停车513. 3 绿地系统规划523.4经济技术指标52第4章 项目建设方案554.1 概述554.2 设计总说明554.3 结构设计总说明58第5章 公用及辅助设施设计635.1 给排水635.2 供电65其他705.3 天然气705.4 消防系统715.5 通风空调系统755.6环保795.7 其他79第6章 组织机构与人员编制816.1 组织机构设置（图）816.2 运行机制81第7章 项目招投标837.1 招标形式3、及资质要求837.2 招投标工作组织84第8章 项目实施进度计划858.1建设进度计划858.2 销售进度计划88第9章 投资估算及资金筹措899.1 投资估算899.2 资金筹措93第10章 经济效益评价9510.1 经济评价依据、原则及方法9510.2 基础数据测算9610.3 财务评价结果98第11章 不确定性分析10111.1 盈亏平衡分析10111.2 敏感性分析101第12章 社会效益评价与环境影响分析10312.1社会效益评价10312.2环境影响分析103第13章 结论与建议10413.1 结论10413.2 建议104第1章 总 论1.1项目概况项目名称：“XX”（二期）项目4、地址：XX市江北区石马河街道石门渝江村项目业主：XXXX经济技术发展股份有限公司法人代表：XX注册资金：2000万元经营范围：房地产开发、物业管理项目规模及内容：项目占地面积11.2公顷；拟建建筑面积256649.3平方米。其中：住宅建筑面积226760.3平方米；门面建筑面积7605平方米；约克步行街商铺建筑面积7200平方米；车库建筑面积11876.7平方米，共有297个车位；设备用房776.4平方米，农贸市场建筑面积1238.06平方米，公用面积1192.81平方米。项目投资及资金结构：本项目总投资达50067.49万元，其中：自有资金15168万元，银行贷款15117万元，销售回收资金5、19783万元。1.2 业主介绍XXXX经济技术发展股份有限公司于1998年12月底经XX市经济体制改革委员会审批，并在XX市工商行政管理局登记，由原XXXX物业发展有限公司改制成立。注册资本2000万元，主要从事房地产开发、物业管理，为二级房地产开发企业。1995年与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区XX商城，总投资10582万元。该商城主楼高28层，总建筑面积46902.02平方米。商城1-9层为小商品交易区，内设摊位1200余个，主要经营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品，成为西南地区唯一一家颇具规模的小商品批发市场。整个市场经营户达700多户。106、楼以上为商住楼，同时还承接了相应的配套业务和物业管理。1.3项目可行性研究的依据u 渝府地200265号XX市人民政府关于XX织造厂国有土地使用权处置的批复；u 渝规选（2002）江字第0032号关于XX的选址意见通知书；u 渝规设（2002）江字第0032号XX市建设工程设计条件、要求通知书；u 渝府2002106号XX市人民政府关于同意XXXX规划方案设计的批复；u 渝计委投2002274号XX市发展计划委员会关于江北区XX住宅小区立项的批复；u XX市规划局关于XX公司XX市XX规划方案设计审查会记录；u 中煤国际工程集团XX设计院提供的XX方案设计；u 业主提供的有关资料。1.4主要技7、术经济指标（表1-1）表1-1 项目主要技术经济指标序号指标名称单 位指 标备 注1建设内容1.1住 宅平方米226760.31.2门 面平方米76051.3车 库个车位2971.4步行街商铺平方米72001.5设备用房平方米776.41.6农贸市场平方米1238.061.7公用面积平方米1192.812总投资万元50067.493经济效益3.1财务净现值万元19013.2内部收益率%18.9%3.3投资回收期年2.493.4税前投资利润率%2.28%3.5税后投资利润率%1.53%3.6税前资本金利润率%7.53%3.7税后资本金利润率%5.05%1.5 本报告主要结论按照21世纪城市居民住8、宅居住郊区化的趋势，随着市政府对大型企业的“退二（产业）进三（产业）”的战略性方案的实施，结合“XX”一期成功的销售业绩，可以预计：沙坪坝区域周边住宅区的开发时机已经到来，根据目前的调查分析情况看，沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥、风天路、石小路及石门大桥附近沿江区域开始。故如果沿以上几条城市道路周边开发大型综合商业住宅小区。从地理位置及住宅环境方面上是可行的，也是今后江北区及沙坪坝区等住宅发展的需要，其中XX织造厂区又以其独特的地理位置和商业开发价值首当其冲。因此，本项目的建设是非常必要的。本项目建设总投资50067.49万元，全部资金财务内部收益率为18.9%。投资回收期为2.499、年。税前、税后投资利润率分别为2.28%和1.53%。税前、税后资本金利润率分别为7.53%和5.05%。经济效益较好。第2章 市场需求分析2.1XX市房地产投资环境分析XX是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年XX在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。XX市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影10、响着楼盘的投资与收益。1997年3月，XX被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，XX成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入XX，寻求投资发展，激活了XX的经济环境，带旺了人气，为XX经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入XX，国内外驻XX机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动XX房地产产业发展的强大动力。2.1.1XX市房地产投资自然、经济、人文背景分析1.自然背景X11、X地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部。东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。XX市区坐落在长江与嘉陵江交汇处，四面环山，江水回绕，城市依山傍水，层叠而上，既以江城著称，又以山城扬名。XX幅员面积82,403平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是中国行政区域最大、人口最多的城市。2.经济背景2002年实现国内生产总值1971.10亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增幅高于上年1.3个百分点，是XX成立直辖市六年来经济增长较快的一年。下图2-1显示XX市1998-2002年国内生产总值合国内生产总值12、指数。3. 人文背景人口2002年末，全市总人口为3107万人，比上年增加10万人。其中乡村人口1976.05万人，城镇人口1130.95万人，城市化率为36.4%，比上年末提高1.7个百分点。图2-2为XX各主要年份总人口。主城九区总人口549.84万人，各区人口分布如下图所示：表2-1 2002年XX市主城九区人口（单位：万人）渝中区九龙坡区江北区南岸区沙区大渡口区北碚区巴南区渝北区59.6373.2647.1648.9768.8520.5964.0285.7381.63人民生活水平人民生活水平高低可以用恩格尔系数来反映。我国一般用家庭食品支出占消费支出的比重计算恩格尔系数。由联合国粮农组13、织提出，用恩格尔系数判定生活发展阶段的一般标准为：60以上为贫困；5060为温饱；4050为小康；40以下为富裕。图2-3为XX城乡居民家庭恩格尔系数。由上图，根据恩格尔系数判定标准，2002年XX城市居民平均生活水平已经达到富裕，农村居民也已经达到温饱并接近小康水平。2.1.2XX市城市化进程XX直辖之初在3000万人口中有73是农村人口，城镇化水平只有27，直辖以来年均有近46万农村人口转化为城镇人口，2002年底XX的城镇化水平已经达到36.4，XX的大城市带动大农村的城市功能已经初步显现。2002年提高城镇化水平1.7个百分点，全市新增城镇人口52万人。其中扩大县以下建制镇建成区域面积14、15平方公里，新增小城镇人口27万人，完成建制镇风貌设计25个，竣工农房2000万平方米，规范建设农民新村50个。为力争在2010年城镇化率达到50，XX市建委提出：集中力量、重点突破，以大城市带动大农村、增加对区县的经济辐射作用。尤其通过网络化发展、力促都市圈经济先腾飞，以强化都市圈的核心地位带动区县城市经济发展。对此，XX市建委拟定，今年重点发展中小城市和100个重点中心镇；培育发展100个“超亿元强镇”，建立40个区县“特色工业园区”。表2-2为XX市2000年-2001年城镇化进程。表2-2 XX市2000年2010年城镇化进程等 级城镇名称城镇人口规模（万人）2000年2005年2015、10年1主城区都市圈渝中区66.52460560九龙坡区(含西彭)87.83江北区(含鱼嘴)61.02南岸区(含长生)59.29沙坪坝区(含西永)78.82大渡口区24.68北碚161822巴南区（渔洞）1213.515渝北区（两路）101112蔡家234界石22.53一品22.53小计422.16510.56192地区中心城市(大城市)略3县域中心城中小城市略4镇略城镇人口1022.671314.61617全市总人口3091.0931803228城镇化率（%）33.0941.3450.092010年，全市城市化水平达到50，形成长江上游地区可持续发展的现代化城市（镇）群，各城市间由快捷通畅、16、各种运输方式有机衔接的区域交通网络连接；城市空间布局合理有序，城市规模适度，城市环境大为改善；城市的发展为农村经济发展腾出更广阔的空间，城乡差别大大缩小。可以预见，如此快的城市化进程必将带动大量的住房需求。2.1.3XX市消费者经济状况及其购房行为分析居民经济状况以人均收入、消费、储蓄和物价诸方面为衡量依据，可藉以考察国民经济条件的改善、经济环境的变动以及个人生活的改进情况。1.居民收入居民人均收入代表平均每一个人所获得的经济报酬，是显示居民生活水平的主要经济指标。薪金仍是城市居民收入的主体，但呈下降趋势。农村居民收入增幅有所加快，工资性收入仍是农民增收的主要渠道。XX市各主要年份城乡居民收入17、如图2-4：2.居民消费水平以每人的消费的变动，可以看出居民的收入提高后物质生活的丰裕程度。XX市各主要年份全年人均消费支出如下图2-5：（单位：元）3.居民储蓄个人财富是否增加，社会资金是否充裕，都可由家庭及民间储蓄的多少显示出来。如下图2-6。由上图可以看出，近三年XX城乡居民储蓄存款呈上涨趋势，个人财富积累大幅上升。4. XX市消费者行为分析由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它的消费在很大程度上受消费者收入的影响。在这里我们就市民的收入情况来分析其需求。（以下为2003年调查资料）1) 家庭月均收入2000元以下的被访者房屋面积需求：主要集中在76-100平方米和101-125平方18、米之间，需求比例分别占48.4%和27.8%房屋结构需求：主要集中在三室一厅和两室一厅之间，分别占31.4%和29.7%。单价承受能力：主要集中在1000元以下和1001-1250元之间，分别占54.1%和32.2%。楼层需求：主要集中在多层和小高层之间，分别占39.7%和30.5%。房屋类型需求：主要为花园小区，占80%。付款方式：主要为分期付款和一次性付款，各占67.3%和26.2%2) 家庭月均收入2001-4000元的被访者房屋面积的需求：主要集中在101-125平方米和76-100平方米之间，分别占38.2%和35.3%。房屋结构分析：主要集中在三室二厅和三室一厅之间，分别占32.419、%和29.4%。单价承受能力：主要集中在1001-1250元和1251-1500元之间，分别占30.4%和27.5%。楼层需求：主要集中在多层和小高层之间，分别占39.2%和26.5%。房屋类型需求：主要为住宅小区，占83.3%付款方式：主要为分期付款和一次性付款，各占73.5%和24.5%。3) 家庭月均收入4001以上的被访者房屋面积需求：主要集中在101-125平方米和76-100平方米之间，分别占46.4%和21.4%。房屋结构需求：主要集中在三室二厅和三室一厅之间，分别占32.1%和21.4%。另外还有17.9%和14.3%的被访者选择了四室两厅和五室两厅。单价承受能力：主要集中在120、001元和1251-1500元之间，分别占42.9%和21.4%。楼层需求：主要集中在多层和高层之间，分别占39.3%和21.4%。房屋类型需求：主要为住宅小区，占92.9%。付款方式：主要为分期付款和一次性付款，分别占67.9%和32.1%。分析：以上可以看出，市民对住房的选择与其收入水平紧密相关，量入而出仍是市民住房消费的特点。在不同收入的市民中，月均收入在2000元以下的市民现在主要追求的是住房的宽敞、实用。2001-4000元的市民主要追求的是住房的宽敞、舒适。4001元以上的市民除了追求住房的宽敞、舒适外，已对居住环境等方面提出了更高的要求。本次调查采取抽样共计取有效样本1000份。21、从被访者年龄看，18-35岁有364人，36-55有424人，56以上有212人。从被访者职业看，机关党政干部有22人，企事业单位负责人有122人，私营、三资企业负责人有36人，职员、工人、商业服务人员有142人，待业、下岗人员有76人，离退休人员有244人，家庭妇女有8人，其他人员有150人。从被访者家庭收入看，月均2000元以下的有740人，2001-4000元的有204人，4001元以上的有56人。2.1.4XX市房地产投资情况据有关方面最新统计显示，在巨额投资和交易量面前，XX房市已保持了连续六年的高速增长，这在全国也是一个特例。据介绍，九十年代中期，国家整顿金融秩序，使当时的国内的房22、地产热在一夜之间迅速降温。此时，XX房市因发育晚于沿海地区，而没有受到降温热的多大影响。在1996年，XX用于房地产开发的投资为55亿多元，之后每年以10%以上的速度增长，到2001年，XX的房地产投资已达到196.67亿元。直辖以来，XX市固定资产投资额一直呈大幅上涨趋势，具体数据见下图2-7所示：资料来源：XX市2003年统计年鉴1997年直辖以来，XX市房地产业迅猛发展。1997年至2002年的六年间，房地产开发投资以年均29.34%的高速度增长。 图2-8 1997-2002年XX房地产开发完成投资额（单位：万元）数据来源：历年XX统计年鉴与此相应，开发建设规模也逐步扩大，1996年房23、地产开发施工、新开、竣工面积分别为1424万平方米、348万平方米、351万平方米；而2002年房地产开发施工、新开、竣工面积是4415万平方米、1709万平方米、1391万平方米。XX的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在1996年，XX房地产年销售面积才166万平方米，销售额18.99亿元。之后每年以50%左右的速度增长。1998年，XX房市实现年销售416万多平方米；到2002年的销售面积和销售额分别已达1016.58万平方米和158.18亿元。近年来，XX市加大了对房地产业的宏观调控力度，来适应日益增长的经济发展需要，使房地产业成为拉动XX市经济发展的支柱产业，并且这也将是今后一段时24、期的方向。XX市的房地产业呈稳步发展态势，从近几年房地产业统计数据可以看出：表2-3 XX市房地产开发和经营状况1999200020012002经营总收入（万）78858293682212330201797962土地转让收入（万）18853331044639261477商品房销售状况（万）67838376381010238961393866房屋出租收入（万）15751165182762938912其他收入（万）75595123390135103303707经营税金及其附加（万）33274458036377197386利润总额（万）-48348-1758823413352表2-4 XX市200125、年和2002年房地产开发统计数据对比指标年份完成投资施工面积竣工面积新开工面积小计住宅小计住宅小计住宅小计住宅2002246131441530821391103417091277200119711136542508102173816611259增长率（）24.8718.0220.8322.8936.2440.112.891.43主管城市建设的副市长黄奇帆分析XX房地产业的发展潜力巨大时指出：XX成为西部国际性的大都市是西部大开发的必然。另外，XX规划未来将是一个以主城区为中心的中等城市、卫星城市等共同组成的城市群。对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、卫星城都将有很26、好的发展空间。另外，XX市本身的基础设施的完善也为房地产业的发展提供一个平台。建筑业近几年，XX市建筑业所完成产值的变化如下表2-5：年份企业数（个）建筑施工产值（万元）建筑业增加值（万元）房屋建筑施工面积（万平方米）房屋建筑竣工面积（万平米）2000178534865799451586088.493083.7220011721436806412082967962.274341.3820021778501583917552008659.654693.99相对于全国其他城市来说，2002年XX建筑业总产值排行14，房屋竣工产值排行14，房屋建筑施工面积排行8。XX建筑业近几年的发展在一定程度上反27、映了XX房地产业、基础建设的发展。综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，XX市经济将继续呈现良好的运行态势，XX市的房地产投资也将继续呈现良好的发展势头。2.1.5XX市房价分析XX直辖以来，经济发展出奇地好，2002年全年经济增长达10.3%。而支持这种良好势头的原因在于投资的增长势头，其中三分之一来自房地产。XX作为一个新兴的、发展中的城市，房地产的发展势头很猛，这并不是泡沫，而是一种规范合理的规模。根据经济发展的一般规律，哪个地区的经济发展快，收入增长快，房价也增长快。下面对北京、上海、天津、XX的住宅均价进行比较如下表2-6及图2-9：年份全国商品房情况北京住宅商品房情况销售28、面积（万平米）销售收入（万元）销售面积（万平米）销售收入（万元）19979010.217994763290.91640894199812185.3325133027409.22143836199914556.529878734544.43074693200016570.2832286046898.224093363200119938.75402115431127.55317140年份天津住宅商品房情况上海住宅商品房情况销售面积（万平米）销售收入（万元）销售面积（万平米）销售收入（万元）1997180.24447650616.4221322161998233.415296141056.7731929、76331999247.85345471243.338564312000387.348604281445.8748096542001514.5911874431681.486151664年份XX住宅商品房情况销售面积（万平米）销售收入（万元）1997199.732031111998359.734176091999364.63935692000491.095286982001635.04719196资料来源中国房地产统计年鉴可见XX的房价在全国来说偏低，上涨空间很大。路桥收费改革、土地出让金上调、土地市场化供应等拉动房价上涨的政策性滞后效应将逐渐显现。这些政策对房地产市场的影响是长期的。根据市场30、的“量价关系”，其第一波影响表现为交易量的放大；在此基础上将不可避免地形成第二波影响，即价格的提升，预计2003年全年商品房价将达到10%左右的升幅。现阶段XX房地产市场仍处于持续升温阶段，从运行情况和发展趋势看，目前XX房地产市场的“热度”是理性的，正常的，是与XX社会经济发展的要求相适应的，不会产生过热现象。2.1.6XX市商品房空置分析据XX市统计年鉴资料显示，到2002年底，XX市商品空置房面积已达559.61万平方米。在已有的空置中，住宅空置面积为280.36万平方米，占总空置总量的50%，同比增长3%。非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为228.25万平方米、后者空置的面积达31、到了51万平方米。将商品住宅、商业用房和办公楼的空置情况与1996年作了一个对比，结果表明，与五年前相比，三者分别增长了4.4倍、10.5倍和6.5倍。商业营业用房和办公楼空置速度远远高于商品住宅。从分布区域来看，本市空置商品房主要集中在主城六区。统计显示，2002年末XX主城六区商品房空置总量达287.46万平方米，占全市空置商品房总量的五成多。不要面对空置就谈虎变色，对楼盘而言，竣工后空置一年以内的物业应属于正常销售期，我们需要关注的是空置时间达到一年以上的物业。按此计算，现有空置中，空置一年以上的商品房仅为266.26万平方米，比上年增加了42.72万平方米，其占空置总量的47.58%。32、这一口径下，商品房的空置比例是令人惊喜的。住宅空置一年以上的有96.57万平方米，比上年仅增长13.61万平方米。与去年XX商品房新增1000多万平方米的销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼的。住宅商品房相对稳定，说明XX住宅市场发展较为良性。而非住宅商品房市场空置的持速上升，说明这类产品的供求关系有些失衡，应该加强控制。2.1.7XX市房地产发展前景近几年，XX的房地产总体价格偏低，但是上涨速度很快，均价都保持了13.1%的上涨。2003年的新增开工面积是1500万平方米，预计销售量也要达到1500万平方米左右，而市场的需求应该是1800-2000万平方米。XX市政府已加强对土地市场的监控，33、以保证XX房地产市场的繁荣健康。尽管直辖后经济快速发展，但XX的城市化率还相对较低。目前XX的城市化率为36.4%，足足比全国城市化率低了2.6个百分点。按照规划，到2010年，全国城市化率将达到47%，XX将达到50%。这种增长意味着：到2010年，XX城市化人口将达到1600万人，新增城市化人口将达到500万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到2010年XX城镇人均居住面积将由现在的12平方米达到20平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到1亿平方米。还有1000万平方米的危旧房改造，需要拆1还3的经济适用房来替代，要增加4000万平方34、米。加上现有城镇人口人均提高8平方米住宅，在未来8年的时间里，XX住宅新增需求将达到2.4亿平方米。如果平均下来，仅新增量这一块，XX每年需求住宅的面积将达到3000万平方米。对XX而言，这个蛋糕无疑充满着巨大的诱惑力。事实上，诱惑还不至这些。根据XX政府经济的发展计划，到2010年，XXGDP产值将达到4700亿元。这大体相当于现在的上海。当XX达到这一规模，XX的写字楼、酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速成长起来，对XX房地产业而言，这块蛋糕将是无法估量的。2.2 区域房地产市场分析2.2.1 沙坪坝房地产市场分析沙坪坝区集商贸、文化、科技、工业、旅游于一体，是XX市科教文化中心区。35、2002年末，城区面积383.45平方公里，人口68.85万。区域房地产市场特征表现为以下几个方面：1、文化、教育概念突出，房地产业大打文化牌沙区汇聚了重大、三医大、西政、川外、师院及一、三、八中等名校学府，教育人口数量占该区域总人口数量的50左右。教育业对带动该区域相关产业的发展，包括餐饮、教育用品、文化娱乐设施、医疗卫生等，起着极大的积极作用。这一特征直接地影响该区域房地产业争先恐后大打文化牌、教育牌，使得文化氛围成为沙区居家的最大特色和吸引力。学林雅园是其中的典型代表。项目定位即针对沙坪坝区大有购买潜力可挖的教师，推出“琴、棋、书、画”等具有浓厚文化色彩的主题景观并在重大、三医大、西政、36、川外、师院等院校进行楼盘形象展示，开盘期的热销形成良好的社会影响便得学林雅园的销售迅速取得成功。2、商业副中心优势明显相对渝中半岛的商贸金融中心而言，沙坪坝和杨家坪、南坪、观音桥等的商业副中心已相继形成。由于近年来沙区政府对本区域商业发展的重视及建设力度加大，商业配套设施逐渐完善，大型商场、超市、文化娱乐场先后建成并运营良好。就其商业发达程度、街区配套而言，沙坪坝已领先于其它商业副中心，加之浓厚的文化熏陶，区域优势已得到市场广泛认同。3、区域房地产开发量大据不完全统计，2002年完成投资额近25.9亿元，施工面积近370万平方米，竣工面积近136万平方米。沙坪坝城区物业开发前期主要集中在沙正街37、渝碚路、小龙坎正街沿线，近两年凤天路、项目所在的天星桥转盘区域迅速崛起，成为新兴的开发热区，并且出现了一些品质高、体量大、在整个XX市房地产住宅市场都有一定影响的项目，如芳草地、天骄年华等等4、品质小区成为主流，住宅销售单价上升近两年来沙区小区建设取得长足进步，除老品牌芳草地、嘉福苑以外，后起之秀华宇广场、学林雅园、天骄年华、篱岛等中高档小区的出现，改变了以往见缝插针的单体楼占市场主流的消费格局，使得区域规划和城市建设更为规范科学的同时，也有效促进了社区配套渐趋合理进步。沙区迎来自己的品牌时代，小区成为沙区住宅市场主流，凤天路区域则成为当前新增品牌小区物业的集中地。由于品质物业的支撑，销售均38、价总体走高。从这一角度来讲，高质高价小区物业对沙区房地产市场的发展起到了推波助澜的作用，住宅均价出现上涨。5、销售竞争激烈，需求相对滞后2002年沙区商品房销售94万平方米，占主城区总销售面积的21%；其中住宅销售85.3万平方米，占主城区住宅销售总面积的22.23。与相对旺盛的市场供应量比较，沙区商品房消化程度仍显迟缓。高校教师、科技及医疗工作者、其他事业单位干部是该区域的主力消费群体，该消费群体观念更新、技术创新的特征，使其对房地产产品、配套及营销本身的创造性、适用性、性价比方面，有着高于一般消费群体的期望和要求。但住房消费后劲不足，除上面提到的消费群体外，剩余消费群体消费能力不高，需求和39、消费意识不强。这就迫使沙区楼盘必须加强对其他主城区购房者的吸收。6、凤天路房地产开发成为沙坪坝区热点，近期销售渐有起色沙区政府迁至凤天路，使得凤天路必然成为沙区的政治中心。随着道路交通和配套设施的完善，凤天路已成为沙坪坝区区域房地产开发的局部热点和小区住宅的集中之地。市场上相对活跃的房地产开发项目，如天骄年华、芳草地虽然一度销售困难行重重，但通过目前的市场反映其销售已渐有起色。7、沙坪坝楼盘一览表由于沙坪坝楼盘众多，在这里我们仅列其部分以供参考。（详见表2-7）表2-7 沙坪坝部分楼盘一览表物业名称区位物业地址物业类别均价百年世家沙坪坝沙坪坝学府路普通住宅2600元/平方米学林雅园沙坪坝沙坪坝40、学府路1号普通住宅2400元/平方米平安家园沙坪坝沙坪坝汉渝路64号普通住宅2600元/平方米奥林骄子沙坪坝沙坪坝汉渝路口普通住宅2300元/平方米新天地沙坪坝沙坪坝劳动路10号普通住宅3200元/平方米大川花园沙坪坝沙坪坝杨公桥2170元/平方米金沙港湾沙坪坝沙坪坝滨江路石门大桥旁高尚住宅清华源沙坪坝沙坪坝区沙南街4-3号(XX一中正门旁)普通住宅4300元/平方米港城花园沙坪坝沙坪坝小龙坎正街石碾盘车站旁普通住宅阳光水城沙坪坝重大科技园区中心高尚住宅2650元/平方米家天下沙坪坝沙坪坝土湾新建二村、三村商住楼2100元/平方米2.2.2江北房地产市场分析1、江北区简介江北区土地面积214平41、方公里，据2002年末，江北区人口47.16万，且居住人口呈上升趋势发展。江北区是XX市建设的重点地区之一，根据XX市的统一规划，将把北部新区建设成为XX市大都市的标志性建筑，功能定位于行政中心、信息中心、文化艺术中心和交通枢纽。今后几年中，将有一大批基础设施将建成。总的看来，江北区房地产市场前景乐观。原因有三：第一，由于政府的大力扶持，将在北部城区进行大规模的市政基础设施建设。第二，由于江北区位于渝中区边缘，地理位置较好。渝中区是XX最繁华的地区。这样就必然导致商品房价格偏高，一般都在3000元/平方米以上，而与其仅一江之隔的江北区房价不过在2000-2500元/平方米左右。再者，渝中区的建42、筑密度较大，导致其居住环境不佳。而与渝中区相临的江北区就极具竞争力。第三 据XX晨报报道李嘉诚的和记黄埔将在北部城区圈地以发展房地产，如此名家效应亦会引起房地产投资商对江北区的注目。2、江北区房地产市场板块分析（1）五里店板块这里是目前该区域新楼盘最为集中、竞争最激烈的区域。在该区域，金科花园率先利用黄花园大桥这张牌，吸引大批渝中半岛的居民。随后，华新都市花园、南方上格林等一大批规模楼盘也蜂拥而至，使五里店成为一个楼盘密集区域。规模楼盘的出现，带动了该片土地的成片开发，也带动了该区域住宅品质的提高。除了上述几家规模大盘，还有众多景观实在的中等规模楼盘也吸引了众多购买者。（2）中心商业板块在此以43、江北步行街为中心的片区中，有超大规模建筑面积达100万方楼盘望海现代城，建筑面积达31万方的龙湖-北城天街，面积达37万方的现代广场，周围还有大大小小的楼盘。作为未来江北区的中心商业区，该区域楼盘将会率先享受到中心区域交通、购物、休闲娱乐等便利。由于商业配置越来越齐全，住户出门就能享受到像解放碑片区一样的繁华和便利。（3）华新分流到板块由于江北西部地区楼盘相对不多，而且现有楼盘大多数处于规划中的华新分流道附近。该区域除了原有的黄金堡片区的众多楼盘外，较为突出的就是临近上述楼盘的华立-天地豪园和董家溪一带的东方家园。黄金堡片区由于出现了一大批别墅和较宽裕户型楼盘，这里给人一种富人居住区的印象，为44、该区域后期的开发打下了不错的基础。3、江北区人均收入与房地产消费能力江北区的家庭收入所表现出来的特点是典型“中档水平”，其中在3-5万/年的占被访者的93.3%，占据了绝对优势。因而致使江北区的住宅均价的接受程度上对2000元/平方米以下的价位占据了绝对优势（占被访者的80%），而接受2000-2200元/平方米的占被访者的13.33%，接受2200元/平方米以上的占被访者的6.67%。因此，可以判断2000元/平方米左右住宅均价应该是该区域较为正常的供求价位，而且也将保持相当的稳定性。4、江北区部分楼盘一览表由于江北区楼盘众多，在此我们仅列其部分以供参考。（详见表2-8）表2-8 江北区部分45、楼盘一览表楼盘名地区地址价格(元/平方米)阳光新干线江北区大石坝1780石韵桂园江北区大石坝2300金砂水岸江北区江北北滨路3000 岭秀锦园江北区江北红金路53号1780 绿湾嘉景苑江北区江北中心段一号2300 江南山水江北区五黄路2300 新时代花园江北区江北区读书梁2550 山水家园江北区大石坝石门公园旁2000 玲珑居江北区大石坝大石坝综合楼江北区大石坝1200 海怡花园江北区洋河大道5500 静苑楼江北区电测村1550 2.2.3周边楼盘个案调研分析1、阳光水城（1）开发商：光华地产（2）物业管理公司：深圳金地物业管理有限公司（3）景观设计单位：贝尔高林（香港）有限公司（4）位 置：46、沙坪坝XX大学科技园区中心（5）道路与交通：位于渝碚（XX北碚）路段。渝碚路改造工程计划于2004年上半年开工，其中沙坪坝烈士墓路段将被改造成为一条景观大道，道路两边均有20米宽的绿化带。（4）社区环境及配套：项目所在杨公桥烈士墓一带地段，在区内具有较强的号召力，从高校分布情况看，拥有西政、川外、XX大学C区（原建专），并通过杨公桥立交、科技一条街与XX大学A、B区相连，足以称作沙区的“第二学府路”。从小区中穿过的清水溪是一条污染较重的城区河道，预计投资5亿元的清水溪改造工程，计划于2006年完工。但开发商并不被动依赖这一市政工程，斥巨资修建污水管道，将其埋入地下，成为城市下水道的一部分。而原47、有河道除担负夏季行洪的功能外，还增加一项诗情画意的智能小区的景观轴线。 阳光水城将肩负一些社区配套的功能，除了小区惯常的超市、幼儿园、健康会所、游泳池以外，还要修建一所小学、一个酒店。值得一提的是社区内规划的一条酒吧街，开发商希望这条酒吧街能给沙区市民带来一种新的体验。（5）规模占地面积14万平方米，规划总建筑面积42万平方米，绿化率34.25%，是沙坪坝区有房地产开发以来最大规模的楼盘，同时也是一个高起点的楼盘。（6）工程进度及销售状况现正热销中。（7）价格均价：2650 /平方米（8）物业定位高尚住宅（9）户型结构阳光水城的主力户型在120130平米左右，力求空间的合理性、高利用率。稍大的48、户型都设有入户花园。有三室两厅等户型。（10）项目特色1) 与西政、川外、XX大学C区（原建专），并通过杨公桥立交、科技一条街与XX大学A、B区相连，足以称作沙区的“第二学府路”，文化氛围好。2）聘请品牌的规划设计公司、品牌的景观设计公司、品牌的物业管理顾问公司打造品牌物业形象。（11）项目抗性1）单价相对偏高，总价偏高，消费群体范围受到一定限制。2）改善打造项目环境的成本过高（12）项目简评“山水园林小区”是阳光水城的基本定位。景观设计者提出了水的五种体验-洁性、智性、灵性、柔性、宏性，并落实到具体的细节设计，在布局中通过溪流的宽窄变化，空间的一放一收，水流急缓结合，全力打造亲水文化。在超大49、的山水空间里，生活组团，运动园林，风情长廊，成就丰富的园林特征，飞瀑流泉，落水布道，中央喷泉，将自然界的各种元素融合在绝妙的生活之中，山、水、阳光、绿地，亲水养生生活得到了充分诠释。很多购房者对阳光水城的景观设计，特别是水景设计赞不绝口。既利用清水溪改造，营造社区周边的大的水环境，又利用社区内部自然天成的地势高差营建参差有序的内部水景。 另外，阳光水城周边有西南政法大学、四川外语学院、重大等高校，浓郁的学区氛围也吸引了不少购房者。2、百年世家（1）开发商：XX世家地产发展有限公司（2）位 置：XX沙坪坝区学府路（XX大学B区前行约700米）（3）道路与交通：位于沙坪坝区步行街与千年古镇磁器口之50、间，上有学府路，下有319国道，交通方便。（4）社区环境及配套百年世家紧靠嘉陵江，远可眺望歌乐山，中可鸟瞰嘉陵江，近可欣赏桃花谷。据介绍，百年世家的原生态地貌，就是两山之间的一条幽静的山谷。为了保留原址自然生态的坡地、谷地优势，百年世家楼盘依坡地而建，溪水顺势入，植物依势生长顺应地形地势，依山而建，合理的利用地形高差，创造丰富的空间层次小花园形成庭院深深的空间次序。小区内会所、游戏池、篮球场、排球场、幼儿园、中山农场、桃源书社等设施。（5）规模百年世家总建筑面积为20万平方米，绿化率达50%，分三期开发。（6）工程进度及销售状况分三期开发。自2004年1月1日隆重开盘以来，销售一路飘红，一期已51、售出200余套，金额约6000万。（7）价格均价：2600 /平方米（8）物业定位普通住宅（9）户型结构户型67.6平方米139.7平方米，户型结构紧凑，讲究舒适和体现生活品质。一期有十种户型，主力户型为100平米左右的三室二厅。（10）项目特色1）百年世家外连XX七中，XX大学A区、B区，育英小学,文化氛围好。2）有利地形地势3）名家设计，专门聘请贝聿铭先生的弟子，贝氏建筑律师事务所中国首席代表莫平先生担纲外立面的设计咨询工作，邀请国内知名专家对项目进行论证。4）户型优越（11）项目抗性单价相对偏高，总价偏高，消费群体范围受到一定限制。（12）项目简评在百年世家的前期规划设计中，世家公司坚持52、以“让客户自己设计自己家”的超前理念来打造产品，邀请了建院的专业人士直接参予研讨设计。户型上，先后修改了近20次。功夫不负有心人，现在，准客户们都认为百年世家是“三高楼盘”-高品质、高品味、高性价比。百年世家的规划实行雁行布局，开扬视野。蝶形建筑，户户采光，且几乎没有对视。户型上采用极具人性化的六明设计。满足通风采光的要求，是非常典型的健康住宅。客户定位好，在营销上针对重大教师的举措吸引了大量的教师购买群，取得很好的效果。3、石韵桂园（1）开发商：XX聚信房地产开发（集团）有限公司（2）物业管理公司：深圳万厦居业（3）位 置：江北大石坝区蓝箭宾馆旁（4）道路与交通： 位于江北大石坝主干道边，靠53、近大石坝汽车站，交通发达（5）社区环境及配套：石韵桂园面对2000余亩鸿恩寺森林公园，北靠近100余亩自然生态园林。（6）规模占地面积4万平方米，建筑面积9.9万平方米，容积率2.8%，绿化率41.5%。（7）工程进度及销售状况小区分两期开发建设，一期工程建筑面积约6.5万平米，工期15个月，第二期工程建筑面积约3.5万平米，工期16个月，项目总投资1.2亿元。2002年底一期开始销售，2003年11月份既交付使用，整个项目2004年将全部竣工。（7）价格均价：2300 /平方米（8）物业定位高尚住宅（9）户型结构以85平米两室两厅和115平米左右三室二厅为主要户型。（10）项目特色1）石韵桂54、园以其精湛的建筑设计和景观规划于2002年8月，在全国人居经典竞赛评选中，一举荣获“XX人居经典楼盘”的殊荣，成为倍受市场追捧的高尚生态园林小区。2) 全国知名的物管公司作为小区物业顾问。（11）项目抗性1）单价相对偏高，总价偏高，消费群体范围受到一定限制。2）不够规模，不利于环境景观设置（12）项目简评小区利用现有地形高差以及石材塑造景观，利用跌水、溪流、立石、景墙、小品等来丰富空间景观结构与层次。加强人与建筑、人与自然、建筑与自然的参与性与相融性。使景观不至于成为“仅观”。小区绿化设计充分体现无园不石、桂子飘香这一主题，将桂树作为基调树，点出园名立意。同时以梅、兰、竹、菊相映衬。在空间结构55、上，乔、灌、草、地被植物合理配置，形成高低错落、层次丰富的立体景观效果。在时序上既考虑四季花木的时序变化，又要多配置香花类树种，形成四季常青，有花有果，花香四溢的季相景观，在植物种类上，充分考虑生物的多样性，形成第二自然的生物群落，让人们以各种方式感受和参与到大自然中，体味回归自然，反璞归真的生活真谛。为了强化小区的生态特征，楼盘在建筑上独具匠心：在小区地面大量铺设青石板、鹅卵石，每栋楼的层全部贴上青石，而在墙裙之上部分仍然采用玻璃钢瓷砖作为墙面，实现古典与现代的完美结合。此外，青石与鹅卵石的搭配还将用于小区健身步道的铺设。小区的选址位于在高品质楼盘欠缺的大石坝，填补市场空白，在销售上相当成功56、。2.3项目综合分析2.3.1大石坝地区规划情况根据XX市1996-2020年城市总规制定的发展纲要：大石坝组团由大石坝、冉家坝组成，规划建成面积22平方公里，主要以无污染加工业、商业和居住为主。目前在建的嘉陵江滨江路全长11.68公里，采用水泥混凝土路面，道路红线宽41.5米，其中车行道宽24.5米，为双向六车道，沿线新建石门大桥北桥头、猫儿石、万寿桥、嘉陵江北桥头、长安厂、六家坝等六座定向互通式立交桥，同时配套建设人行天桥，公交停车港和市政管网、码头、绿化、照明等设施。织造厂厂区地处石门大桥北桥头，东临210国道，南临嘉陵江，离XX火车站3公里，依山傍水，交通便利。该厂区按XX市最新规划为57、商住区。靠近大桥一侧及临江侧以后将会有10余亩公共绿化带，靠近厂区一侧的沿江在2002年内滨江路建成通车，并从滨江路分支穿过XX织造厂，上至盘溪镇红石路等。本项目所开发地块为大石坝地区5号、8号、9号地块。根据XX市规划设计院1999年12月编制的石门地区规划，该宗地用途为居住用地容积率分别为2.5、3.5、2.5，建筑密度分别为30%、40%、35%，建筑限高分别为25米、50米、30米，绿化率分别为30%、25%、30%。该地区规划纳入的或已建成的项目有化工研究院职工住宅、XX金果园经济实用住宅园区、XX金笔厂集资房、墨水厂办公楼改造、石马河街道集资住宅、一厂区“康居小苑”、XX裕龙花园小58、区、裕龙商厦、一厂区七村安居工程、下石门旧城改造项目等。2.3.2项目背景分析大石坝地区与XX市的繁华商贸及文化教育中心渝中区及沙坪坝区仅一桥之隔。该地区与沙坪坝遥相观望，环境优越，交通便利，是较为理想的闹中取静的居家之地，具有极大的开发潜力。但由于种种原因，目前整个片区存在若干问题，主要表现在：1、片区内厂房设备陈旧，工艺落后，环境污染严重，已不适应城市发展和建设的需要。2、规划区内与市区周边公路及大桥高差较大，缺乏便捷的对外出入口，内部道路坡度较大。3、规划区内建筑密集，缺乏必要的绿化面积，居住区生活环境较差，建筑形式单调粗糙。鉴于以上原因，该规划区与其作为城市景观的地位很不相符。整个地区59、的形象急需提高，通过规划区内的厂区用地开发，全部撤除现有旧房，新建住房和公共建筑，充分发挥该地区的经济效益，改善城市环境；满足本地区和周边各阶层居民权利，实现滨江路环境及公共设施的共享。随着嘉陵江滨江路的建成，整个市政配套的改善等，将为该地区的改造创造实施的条件和可能性。随着房地产的发展在新一轮经济周期中处于领先地位，以带动相关产业的发展，国家正在明确将住宅产业作为新的经济增长点。西部大开发战略为XX的发展也提供了机遇，投资开发大石坝地区正在其时。作为大石坝地区规划区中占相当大的一块，织造厂的改造在整个片区中有着重要的意义。对织造厂的改造将带动周边地区的相应改造，从而实现整个片区改造的完成，使60、之成为XX市北大门沿江的一道风景线。2.3.3项目简介“XX”小区是XXXX经济技术发展股份有限公司为适应当前市场需求而开发的项目。其建设用地位于XX市江北区石门渝江村，总用地面积约12.8公顷。居住用地8.96公顷。小区部分容积率3.00，总容积率则为3.01。人口密度为762人/公顷。北临盘溪河农贸市场，东接210国道，西瞰嘉陵江大桥和石门公园，与沙坪坝学府一衣带水之隔。小区规划遵循社区理念，立体化环境设计，让家家有视野、户户有花园。超过100%的立体绿化生态区。区内设小学、儿童游乐场一应俱全；休闲、娱乐、健身设施配套齐全；沿江商业区既解决小区服务配套，同时兼具社会商业功能；舒适、实用的大61、中、小错层、跃层户型让你的生活空间充满选择、充满温馨；高科技智能化设施配套齐全、周密细致的物业管理、车位充裕的地下停车场，将社区生活理念延伸、升华。使“港湾”的家写满尊贵和惬意。2.3.4项目优势分析1、环境优势：大视角、全江景；绿色植被丰富；繁华不离，喧嚣不致。2、文化优势：港湾文化本身具有高雅、浪漫气息；徐悲鸿故居、南桥寺等历史遗迹；学府区文化辐射。3、市政优势：桥梁收费年票制导致交通成本降低；滨江路等公路的修建形成交通便捷的前景；距学府区一桥之隔；比邻石门公园。4、小区优势：总体设计优美，有特色；户型合理、得房率高；各项生活设施配套齐全；有香港戴得梁行出任物管顾问；大规模成熟社区。5、62、其他优势：开发商实力雄厚；加之较沙区同质楼盘低；升值潜力大。2.3.5项目劣势分析1、目前周边环境差；2、目前区内道路差；3、区域品质得物业为零；4、区内优质商业为零；5、区内低收入人群比例大；6、区域文化氛围尚未形成；7、属于城乡结合部、区域形象较差。2.3.6消费人群定位“XX”所处大石坝地区，在目前来看，普遍认为是城乡结合部，收入水平较低。所以，目前区内的房地产项目寥寥无几，成规模的小区“XX”当属第一家。但就发展前景来看，各大摩托车厂的迁入，将带动周边一大批摩托车配件及相关产业的发展，以及大型盘溪水果市场的建成，都将形成房产消费人群，石门大桥等桥梁收费的取消，又为紧邻石门大桥的“XX”63、带来了大量的沙区等外区购房者。基于此，我们把本项目的消费人群定位如下：1、XX市高收入且希望完全解决子女教育问题者；2、本区内较高收入并有改善居住生活条件需求者；3、随摩托等企业迁入的中、高层管理者；4、“盘溪水果市场”及相关长住商业从业者；5、嘉陵厂等周边大、中型国营企业干部、职工；6、沙区二次置业者；7、沙区追求绿色生活环境者；8、外区子女正在或将在沙区读中、小学家庭；2.3.7项目的价格定位1、区域经济特征大型企业长安厂公司在本区域内，搪瓷厂、江陵机械制造厂等工业类厂矿较多，购买力相对较弱。本项目区域内两大专业市场中大石坝市场是目前XX最大的蔬菜批发市场，盘溪水果蔬菜批发市场正在扩建中。64、2、区域消费特征从区域消费水平看，生活物价水平较低，而50%以上的居民收入来源是以工薪收入为主。调查中发现，本区域消费水平处于“精大细算”的层次，大多数居民所能支配的闲散资金有限。3、区域房地产市场特征近年该区域上档次上规模的楼盘逐渐出现，随着这些楼盘的热销，价格相应有一定幅度的上涨。因此，建议本楼盘二期价格采取低开高走的策略，以2300元/平方米的价格入市，然后视情况进行调整。第3章 主要建设内容及建设规模3.1 建筑单体一期工程已建成A1-A5五栋楼，二期工程包括规划设计中的A、B型，共15栋。其中：（18+1F）四栋，(181/-1F)一栋，(18+1/-2F)三栋,(18+1/-3F)65、一栋，(30/-4F)一栋，(30+1F)一栋,(30/-2F)四栋。二期工程建设内容对比如下表3-1：表3-1二期建设内容项 目计量单位数量建筑面积万m2256649.27住宅面积万m2226760.3门面面积万m27605车库面积万m211876.7居住户数户停车位个297注：一期所有指标均为已建建筑物的指标，二期所有指标均为拟建建筑物的指标。3. 2道路交通及停车小区主入口的选择从近期开发和长远发展的角度考虑，使每个交通网络便捷联系，在小区的内部连接入口形成环行的车道，顺应地势、简洁流畅，局部在不破坏内部景观的条件下，设置消防需要。在中轴线及组团内部则形成完全独立的步行道系统，集交通、休66、闲于一体，创造良好的内部生活环境。因为山地高差较大，所以深入地对每栋住宅的基地环境进行分析，利用其底层形成多个半地下室停车库，共解决344辆停车(二期297个)，南端阶梯花园下面结合地势与C13、C14底层一起开辟地下停车库，地面则因地布置部分地面停车位，使小区的总停车位达到825个，满足小区生活需要。3. 3 绿地系统规划根据政府部门的要求，沿滨江路留出20米的公众绿化带。沿周边对外商业设施前设置公共广场或者人行道局部拓宽，为市民提供更多的开放空间并提高该地段的吸引力。小区内部除了道路两侧种植适宜本地条件、美观遮荫的行道树外，结合设计主题在每个组团进行各具特色的绿化种植，草坪、灌木、乔木结合67、，观花和观叶树木搭配，使小区在不同的季节具有不同的色彩和香味。在规划中考虑到江边步道和休息区，体现设计以人为本的理念和对人的关怀。3.4经济技术指标表3-2 小区规划用地平衡表项目计量单位数值所占比例规划总用地公顷11.2住宅用地（R01）公顷5.8651.96%公建用地（R02）公顷2.522.32%道路用地（R03）公顷1.2911.52%小区公共绿地（R04）公顷1.5714.02%注：1、居住区用地占规划总用地的69.84%； 2、城市公共绿地占规划总用地30.16%。表3-3 主要经济技术指标项 目计量单位数 值居住户数户居住人数（以每户3.5人计）人总建筑面积万m2256649.268、71、住宅建筑面积万m2226760.32、公建面积万m23、地下建筑面积万m2住宅平均层数层23高层住宅比例%100人口毛密度人/公顷762住宅建筑毛密度万m2/公顷2.70住宅建筑净密度万m2/公顷3.85居住区覆盖率%22.46居住区容积率3.01绿地率%25.33停车位个297第4章 项目建设方案4.1 概述“XX”居住区是XXXX经济技术发展股份有限公司为适应当前市场需求而进行的开发项目。其建筑用地位于XX市江北区石河街道石门渝江村，总用地面积约12.8公顷，北临盘溪农贸市场、东临210国道、西临嘉陵江石门大桥和石门公园，南临嘉陵江及滨江路。本发展项目的目标是建成一个环境优美、造型新69、颖、设施完备、设备齐全、使用方便的中等档次的综合居住小区。此方案规划设计有二十七栋高层住宅和一栋多层住宅以及一所小学、一个会所和一栋物业管理楼（利用原保留建筑），物业管理楼的底层作为幼儿园以及前期的临时售楼处。其中一期已建成高层住宅5栋（A1A5）。总建筑面积42.15万平方米，本次报告只涉及二期的25.66万平方米。抗震：根据中国地震烈度区图（1990）及中国地震烈度区划图（1990）使用规定，该地区地震基本烈度为VI度。4.2 设计总说明4.2.1设计依据1、XX市规划局“关于东方家园D区（意向性）工程的选址意见通知书”及补充要求；2、XXXX经济技术发展股份有限公司提供的XXXX居住小区70、设计任务书（草案）；3、XXXX经济技术发展股份有限公司提供的该地域地形测量图及规划道路图；4、XX江北地质勘测院的东方家园D区住宅小区工程地质初步勘测报告；5、国家有关的设计规范及标准；6、XX市有关的规划管理规则和建筑设计规范。4.2.2现状概貌及分析1、地形地貌拟建场地位于XX市江北区大石坝XX织造厂内，位处嘉陵江北岸。地形总体北西高南东低，场地标高177.56m（ZK18）至253.29m（ZK38），相对高差75.73m。西南侧陡崖底部属河流侵蚀堆积地貌；崖顶以北分布两条近南北向展布的宽缓山沟，两沟之间为山脊，东西两侧陡崖地带地形近于直立。拟建场地总体呈两面沟夹一山之地貌景观，属剥蚀71、浅丘地貌。2、气象及地下水场地位处亚热带，气候温暖潮湿、雨量充沛。多年平均降雨量1167mm，降雨量主要集中在5-9月，占全年降雨的三分之二。拟建场地西侧为嘉陵江，属过境河流。据北碚水文站的资料，年迳流总量为 657.7亿m3，最大流量为44800m3/s，最小流量2420m3/s，多年平时平均流量为2120m3/S，多年平均最高水位196.0m，历史最高洪水位212.39m（1870年），平均最低水位为177.0m。据调查，嘉陵江于拟建场地地带最高洪水位为198.32m，最低水位154.0m。三峡水库蓄水后，水位已达175.0m，常年洪水位为185.0m。拟建场地地形总体北西高南东低，地形上72、有利于地表及地下水排泄，经ZK22简易抽水试验，延续4小时观测，水位恢复极为缓慢，故场地内总体地下水贫乏，但在雨季，地表水直接渗入岩土中，场地将赋存地下水。场地周围无污染源，据场地及邻近环境条件判断，场地内地下水对砼无腐蚀性。4.2.3设计规划原则及总体构想充分利用现有地形条件，发挥临江地势优点，由低至高，在正对嘉陵江方向形成一条主轴线，并顺应地势设计落水景观，气势开阔而且尺度宜人，两侧各排列三栋高层住宅，错落有致、并拥有极好的景观视野范围，而整个小区的规划更借以自然界中翩翩彩蝶的优美形态，加以设计、发挥，以中轴为蝶身，两翼组织成流线形的“翅”，面江方向则将“触身”以步行坡道的形式伸入江边，并73、形成跌落的亲水平台，这样把整个自然环境以同一母题组织起来，形成有机的整体，创造了高素质的居住环境和公共空间，并能有效地发掘和带动周边商业活动和经济发展，使其成为名副其实的港湾般的家园。4.2.4总平面设计1、该用地东面的石门大桥和南面规划中的滨江路为基地提供了方便接驳的城市主要交通。因此从长远角度出发，规划中以临江中轴线尽端（即碟形会所处）作为将来整个小区的入口；同时，根据业主要求及分期开发的需要，在东南侧及北侧均设计有小区出入口。2、小区内形成环行机动车道，满足消防的要求，并使其与内部步行景观系统相分离，在两翼部分根据地形地貌。形成多个景观绿地花园并存的状态，并以同一母题整合起来，创造完美舒74、适的居住空间。3、总体布局中尽量顺应地势，并从整体的外部形态出发，使高低变化错落有致；东北面所有临街住宅均设计成30层；中轴线两侧之A型住宅则将端部地势较高并临30层住宅的两栋设计成25层，其余为18层；沿江的三栋B型住宅均设计为18层，这样总体走势向嘉陵江方向递减，形态完整而有次序，并可远眺江景。东北及西南沿街处设计为商业裙楼形成商业街，也可带动该地区的快速繁荣。4.2.5 景观设计嘉陵江景观是规划设计中最宝贵的现有景观资源，方案中的建筑的朝向基本上全部面江而立，并顺应地势采取高度的控制，以利用最大限度的江景收于眼底。在组团内部，利用地形地貌特点，考虑到当地的气候条件，引入绿化、水体、小品、75、雕塑和铺作等多方面的元素，结合观赏、休息、交流活动等人文需要，并在具像层面和精神文化层面以碟形的母体进行统一的组织设计。其景观结构上以中轴线落水景观为纽带，两翼深入发展。同时充分考虑到居住、售楼和酒店等多方面因素的并存，使景观动人而且很好地满足实际功能的需要。4.3 结构设计总说明4.3.1 设计依据1、建筑物重要性类别：丙类地震设防烈度：六度远震或近震：近震人防工程等级：六级修正基本风压：0.5KN/m22、主体结构抗震等级 一般剪力墙结构：二级底层大空间框架结构：一级底层大空间剪力墙结构：二级裙房框架结构：三级3、本工程采用国家、部委和地方制定的设计及施工现行规范和规程；4、XX市江北地质76、工程勘测院提供本工程的详细地质勘测报告书；5、特殊楼面及地面可变荷载（使用荷载）标准值及主要设备控制荷载标准值（单位：KN/m2），其他常规荷载按建筑结构荷载规范（GBJ9-87）。屋顶花园；4.0客厅：1.5卧室：1.5阳台：2.5厨房；2.0卫生间；2.0屋面；1.5人防工程地下室等效荷载顶板：60底板：50 外侧墙：50 出入口临空墙；160出入口防密门框墙：240 出入口防密门扇：300隔墙：140 隔墙上防密门框墙：200 隔墙上防密门扇： 300 相邻防护单元隔墙、门框墙及防密门扇：504.3.2 结构体系及基础形式结构类型：剪力墙、底层大空间剪力墙主体地上层数： 30主体地下层数77、：2主体高度： 89m基础形式：预应力高强管桩4.3.3 主要建筑材料技术指标1、钢筋（1）热轧钢筋：-II级变形钢筋 fy=fy=310N/mm2（dd25）fy=fy=290N/mm2（d=28 40）-I 级光圆钢筋 fy=fy=210N/mm2钢筋使用前按照砼结构工程施工及验收规范（50204-92）进行检测合格后方可使用（2）冷轧带肋钢筋： fy=fy=360N/mm2（3）钢材： Q235钢板、热轧普通型钢（4）焊条： E43系列用于焊接I级热轧钢筋、Q235钢板及型钢；E50用于焊接II级热轧钢筋。2、混凝土强度等级4层及以下层墙柱、梁板： C405-10层墙柱、梁板： C35178、1层以上墙柱、梁板： C30过梁、构造柱及圈梁； C20无地下室时，基础及基础梁：C25垫层： C10。3、混凝土抗渗等级地下室底板：0.8Mpa 地下室外墙：0.8Mpa地下室顶板：0.8Mpa 消防水池：0.8Mpa高位水箱： 0.6Mpa 顶板： 60KN/m2隔墙上防密门框墙：200 KN/m2 底板：50 KN/m2出入口防密门框墙：240 KN/m2 外侧墙：50 KN/m2出入口临空墙；160 KN/m2 隔墙上防密门扇：300 KN/m2 出入口防密门扇：300 KN/m2相邻防护单元隔墙、门框墙及防密门扇：50 KN/m2隔墙：140 KN/m24、填充墙砌块、砂浆及成品墙板79、项目砌块材料砌 块强度等级砌块容重砂 浆强度等级砂浆材料主 墙外 墙砼空心砖MU7.5200Kg/m3M5混合砂浆主 墙内隔墙空心砌块MU7.5800Kg/m3M5混合砂浆第5章 公用及辅助设施设计5.1 给排水5.1.1给排水系统方案设计依据1、中国建筑给排水设计规范 （GBJ15-88）97年版2、室外给水设计规范 （GBJ13-88）97年版3、室外排水设计规范 （GBJ14-88）97年版4、工业循环水冷却设计规范 （GBJ102-87）5、英国特许屋宇设备工程师学会指南及技术备忘录（CIBSE DESIGN GUIDE）6、XX市政府有关节能、环保要求。5.1.2 设计内容设计建筑红80、线范围内给排水系统，包括：1、给水系统2、雨水排水系统3、污水排水系统5.1.3 给水系统1、水源：本项目的生活用水将由市政自来水公司供应，进水管不少于2根2、用水量：Q=2962.2m3/d3、给水系统：地下室及地上一层、二层由市政直接供水，二层以上采用变频恒压分区供水方式。为使各部分用水点水压均小于400Kpa，供水管竖向分区，采用减压阀减压。5.1.4 污水排水系统1、生活污水经由管道及污水井收集后，经化粪池处理后再排进市政排污管网；并设置透气管；2、厨房排水须经隔油池除去油脂后再排入市政污水井；3、停车场污水须经隔油池除去油脂后再排入市政污水井。5.1.5 雨水排水系统1、建筑物雨水就81、近排入雨水井与管道，绿地的雨水经流后统一排入市政雨水管网：2、地下室地面、电梯坑及其他易积水部位均设集水坑，用潜水泵抽升排入市政雨水管网5.2 供电5.2.1强电部分布局概况本项目为小区报建工程强电部分，主要指小区用电负荷（含商场及会所）。小区住宅有三室二厅、二室二厅和一室一厅。设计内容小区部分的用电负荷及，室内外电缆、电线的走向及其方式。设计依据1、本项目报建文件2、地方各主管部门对本项目的批文3、国家现行有关规范及标准4、民用建筑设计技术要求与规范。用电标准1、商场及公共建筑80w/m2需用系数为0.752、车库及设备间 6w/m24、小区住宅 三室二厅 6kw/ 户二室二厅 5kw/ 户82、一室二厅 4kw/ 户。变配电部分1、小区内有10/0.4/0.23kv变电所一座，供各部分普通用电；2、另设柴油发电机房，供重要负荷设备部门应急用；3、本建筑所有的动力及照明用电均引自上述变配电所，电压为220v/380v，接地采用TN-S系统；4、各住宅内由变电所引来的母线或者电缆均到相应区域的配电室，再由配电室经过强电井或者电缆桥引到各户的配电箱，各住户用电均采用自动抄表计量；5、室外部分电缆沿电缆沟敷设；室内电缆沿竖井管道敷设；电线部分可设桥架或者穿阻燃型硬质塑料管暗设。照明部分1、变电所、柴油机房、消防控制室、汽车库及小区公共建筑走廊均要设应急照明，其他部分设普通照明；2、商场可用筒83、灯或者灯盘；住宅、车库及会所灯可用荧光灯；公共走廊部分可用节能延时灯；小区庭院可用化灯达到外景美观。柴油发电机组供电1、柴油发电机组为自启动机组，同时具有手启动功能，通常条件下机组设为自动；2、先保证消防系统的供电，但是在市电停电而又没有消防要求时，除了保证应急照明外，还保证重要负荷（普通电梯、生活水泵及公共照明等）。计量1、住宅用户按户设表计量，根据当地供电部门的要求，可每三、四层设一个集中表箱;2、商场用电可按每租出用户的个数在总配电箱中设计量表;3、其他部分可按干线在配电所中集中计量。配电设备的造型及安装1、常用低压用电设备安装详见国标图集常用低压配电设备安装（90D3367），其他落地84、式配电柜安装需用槽钢和角钢；2、落地式箱体一般采用XL-21型箱体；3、照明配电箱安装高度底边距地面1.4m；挂墙式动力配电箱及挂墙式双路电源互投箱、控制箱距地安装1.4m； 4、住宅户内配电箱安装高距地1.7m；5、照明配电箱的回路数待施工图设计时具体确定。导线的选择及线路铺设1、消防用电缆选用铜交联芯聚已稀绝缘耐火电力电缆2、其他用电缆选用交联芯聚已稀绝缘阻燃电力电缆3、照明支线采用BV-450/750铜芯塑料PVC管铺设。接地保护1、用电、配电和控制设备地金属外壳，金属构架及金属灯具地外壳必须与保护线可靠连接；2、正常工作时不带电地金属外壳必须可靠接地。防雷与接地各住宅屋面均设置避雷网或85、者避雷带，用建筑物或构作物地钢筋作为引下线，至少作二处接地极，接地电阻不大于1欧姆。其他施工时必须遵守现行地国家规范、标准、规程和规定，并以国标电气装置安装工程施工及验收规范进行安装检验。5.2.2弱电部分布局概况本项目为小区报建工程的弱电部分，主要包括小区用电负荷（含商场会所）；小区住宅有三室二厅、二室二厅和一室二厅。设计内容1、火灾自动报警控制部分2、消防通信与事故广播部分3、电话配线部分4、有线电视部分5、楼宇可视对讲部分6、闭路监控部分7、综合部线（宽频网络）部分8、防盗报警及自动抄表部分电话配线部分1、本小区可设一个远端机房，一个市话交换机，市话进线为光纤电缆由远端机房配以大数对的电86、话电缆经过电话交接箱配以小数对的电话电缆，干线及分线均留一定的备用。普通住宅每户一线，在主卧室及客厅设电话插座；商场部分按照1对/50m2考虑；公共建筑部分按1对/100m2考虑；公用电话按对/300户考虑；2、小区内专设程控交换机一台，容量可为50门，可不进入市话网；分配情况可按：每栋楼一部，物管处设八部，办公楼设一十五部；3、电话配线可在弱电井内以桥架敷设，井外以孔托盘敷设，商场、会所及住宅吊顶内可穿阻燃PVC管暗设； 4、小区内通讯电缆可采用HYA型电缆;配线电缆可为300对，每两栋用一根电缆；5、电话插座安装为0.3m。有线电视部分1、电视信号引自城市有线电视网，电视信号经过放大、分配87、传输至各用户点，电话前端箱及分支箱可安装在弱电竖井内，商场、会所及小学部分应有备用接口，普通住宅可设两个电视插座；2、电视信号在弱电竖井宇电话电线同桥架敷设，入户端穿阻燃PVC管或吊顶内暗设；3、电话插座安装高度为0.3m。楼宇可视对讲部分1、本项目由摄像机、电锁、管理主机、多门控制器、室内分机及户门按钮等设备构成；2、对讲信号线在弱电竖井内，公共走道上均与电视、电话同桥架敷设，入户端穿阻燃PVC管或者吊顶内暗设；3、门口机、室内分机、户门门铃安装高度可为1.5m。闭路监控部分、本部分包括摄像机、视频矩阵、遥控观察控制器、彩色监控器及录像机等设备组成，监控室与消防控制室合用；、住宅入口门厅及88、电梯桥箱内设固定式摄像机，车库设带云台式摄像机。综合布线（宽频网络）部分、综合布线总配线机架设在光端机房，商场、会所、小学及住宅均互相独立，进线均为光纤电缆，由总配线机架至分配线机架采用25对五类非屏蔽电缆，在弱电井内以梯架敷设，入户端穿阻燃PVC管或者吊顶内暗设；2、综合布线接口插座设计的原则为普通住户每户一个接口；3、综合布线接口插座安装高度为0.3米。防盗报警及自动抄表部分、防盗报警及自动抄表部分；防盗报警每户卧室内均有设置；水表、煤气表及电度表均设自动抄表系统；、防盗报警及自动抄表部分初步设计时详细说明。其他施工时必须遵守现行的国家规范、标准、规程和规定，并按照国家标准电气装置安装工程89、施工及验收规范进行安装验收。5.3 天然气5.3.1设计依据1、城镇燃气设计规范 （GB50028-93）2、城市煤气管道工程技术规范 （DBJ-10-92）3、XX市有关节能、环保以及建设单位的要求5.3.2燃气系统1、燃气量煤气采用液化石油气，居民耗热定额为2300MJ/人.年，该规划区每日用气量为1500m3。2、管道布置从市政燃气管网引入一条燃气管道至规划区内各地燃气调压站，液化石油气经过调压后送至各燃气用户，规划区燃气管网采用支装布置；煤气管道采用镀锌钢管，丝扣连接，明管敷设。5.4 消防系统5.4.1消防总平面图设计考虑到地形高差的复杂，为减少土方量和工程量，小区内的消防车道设计尽90、量利用城市主干道和内部环行的机动车道形成环行的消防路网，使其达到大部分建筑单元，仅有少量部分建筑设置尽端或消防车道，并设置15m15m的回车场，回车场采用耐重压（40吨）植草敷设，这样既满足消防的要求，又增加绿化覆盖率。5.4.2单体建筑消防设计单体建筑消防类别防火等级防火分区最大允许长度每层最大允许建筑面积18层住宅二二100150025层住宅一一1000裙 房二1502500地下室一500会 所二1502500物业管理二1502500旅 馆二二150100018班小学三1001200旅馆建筑内的商店、商品展销厅、餐厅和宴会厅的火灾危险大，安全性要求高的功能区及用房，应独立划分防火区或者安置91、相应的耐火分隔，并设立必要的排烟设施。5.4.3中筒消防设计1、各高层住宅内部均设立防烟楼梯、消防电梯；2、30层和18层（标准层面积大于650m2）高层住宅楼梯设计成剪刀梯，以满足双向疏散的要求，两部剪刀梯分设前室和送风井；3、中筒排烟以自然排烟为主，无法满足自然排烟则采用机械排烟。5.4.4水系统消防设计说明1、设计依据（1）高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95）99年版（2）自动喷水灭火系统规范 （CB50084-2001）（3）火灾自动报警系统设计规范 （GB50116-98）（4）二氧化碳灭火系统设计规范 （GB501193-93）（5）汽车库、修车场和停车场设计防火规范92、（GB50067-97）（6）XX市消防有关要求。2、系统概述（1） 消防水量室外消防给水量 30l/s室内消防消防给水量 40l/s自动喷淋消防给水量 26l/s（2） 室外消火系统室外消火栓将安装在室外环状给水主干道距路边2米处，消火栓为三口地上式消火栓，每个间距不大于120米。（3） 室内消火栓系统A、高层住宅及公共建筑消防用水由各区内几栋弓共用一地下消防水池经过加压后供应；B、消防栓间距保证在任何地方有不少于二支充实水柱同时到达；C、为确保每个消火栓栓口的出水压力不超过50米水柱，在适当的地方设置减压装置；D、每个室内消火栓均设有消火栓水泵启动和报警按钮。E、地面首层设有消火栓水泵结合93、器以供市政消防车使用。（4） 自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统将提供地下停车场、酒店、会所及高层住宅（但是电气设备房、电梯机房、空调机房、水泵房、电话机房、管道间、发电机房、楼梯及前室、卫生间、住宅户内等地方除外）。喷淋头除厨房为90外，其他均为68玻璃球喷淋头，根据需要设置消防控制中心（BMS控制系统）。（5）手提式灭火器各楼层的显眼地方及机电房内均安装手提式二氧化碳干粉式灭火器，并在地库停车场提供推车移动式泡沫灭火器。（6）其他消防电梯井设有排水坑及排水泵，水泵由水位自动控制；配电室、电话机房、发电机房、计算机房考虑设置二氧化碳气体灭火系统。5.4.5火灾自动报警、消防通信与事故广播1、本94、项目一类、二类高层建筑，为一级保护对象，采用控制中心报警控制系统，每片小区均设有消防控制室，内设火灾报警控制主机及联动控制台，并在住宅的入口处设火灾报警分机，消防产品可选用爱德华EST-3型系列；2、在本小区内根据房间的性质可布置相应的探测器（光电烟探测器报警控制系统，或者感问探测器）住宅楼可在前室、通道、配电竖井内设置光电烟探测器；楼梯间可每3层设一个光电烟探测器；同时系统监测消火栓按钮、湿式报警阀压力开关、水流信号器的动作信号及喷淋闸阀的位置信号等。二柴油发电机属于气体灾火的地方可结合气体灾火单独设立探测器，系统监测气体灾火报警信号和放气信号；3、本报建方案可对下列设备进行联动控制：防排烟95、系、加压送风系统、防火卷帘门、警铃鸣响、电梯迫降、非消防电梯切除；4、消火栓泵由消火栓按钮直接启动；喷淋泵由湿式报警阀压力开关直接启动；5、消防控制室可由手动控制盘控制如下内容：消防栓泵、喷洒泵启动、防排烟系统、加压送风系统、防火卷帘门、电梯迫降、非消防电梯切除等；6、消防控制室设置火警对讲电话主机；在配电所值班室、消防水泵控制室、通风机房、电梯机房、住宅入口值班室、二氧化碳气体室均设火警对讲电话机；消防控制室单独设一部外线电话；7、消防控制室要设事故广播设备，包括录放、主功放、备用功放及分路控制盘等设备。系统可按定压100v工作，住宅各层、会所、公共通道及公共娱乐地方均设播音器；8、火警线路96、可在弱电竖井内用无孔托盘桥架敷设，竖井外可穿阻燃塑料管敷设；火警线路可采用ZR-RVV导线。5.5 通风空调系统5.5.1设计依据1、采暖通风及空气调节设计规范（GBJ19-87）2、建筑设计防火规范（JGJ16-86）3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）4、汽车库、修车库及停车场设计防火规范（GB50067-97）5、美国供暖制冷及空调工程师学指南及技术备忘录（ASHRAE HANDBOOKS）6、英国特许屋宇设备工程师学会指南及技术备忘录（CIBSE DESIGN GUIDE）7、XX市政府有关节能、环保要求。5.5.2设计数据1、XX地区室外气象参数夏季： 干球温度（DB97、）36.5 湿球温度（WB）27.3通风温度 23 大气压力 991.2hpa冬季： 干球温度（DB） 2 湿球温度（WB） 7大气压力 973.2hpa2、 内设计参数项目空调设计参数采暖设计参数新风量区域室内温度 相对湿度室内温度相对湿度M3/h.p旅馆241 55-65%211 50%以上25-30会所241 50-65%211 50%以上20-353、通风设计条件部位名称换气次数地下车库送风：5次/小时地下车库排风：6次/小时地下车库排烟：6次/小时旅馆、会所洗手间15次/小时公寓、住宅洗手间10次/小时中式厨房60次/小时西式厨房40次/小时变压器房10次/小时或7000m3/h（取98、高值）机电设备房10次/小时或保持温度不高于40电梯机房15次/小时或保持温度不高于405.5.3空调系统概述1、分体空调住宅卧室、厅及入口大堂采用分体式空调；小学及幼儿园的部分房间采用分体空调。2、中央空调旅馆、会所采用中央空调，并设独立的冷却站。制冷机所用冷媒为环保型。大空间部分采用全空气低速送风系统，小空间部分采用分机盘管加新风系统。冷冻水系统和冷却水系统采用变流量方式；冷却塔采用方型超低噪型。5.5.4通风及排烟1、地下室车库、厕所及所有卫生间均设机械排风系统，采用机械或自然补风；2、地下室车库等不具备自然排烟条件的部位均设机械排烟系统，采用机械或自然补风；3、防烟楼梯间及其前室，消防99、电梯的前室及合用前室按照防火规范要求设自然排烟或机械加压送风系统。5.5.5控制系统空调系统采用直接数码（DDC）自动控制系统，根据实际情况设一个或多个控制站。5.6环保根据中华人民共和国环境保护法及有关地方法规的要求，加强环境以保护高选题的城市生态环境，形成环境优美的居住环境以“预防为主 综合管理”为原则，在规划中力求作到：1、因地制宜组织高大乔木、花草和草坪相结合的绿化系统2、完善交通系统，最大限度地减少交通对环境的干扰3、小区生活污水经过化粪池处理后排入小区的排水管网；医务污水经过化粪池处理和消毒处理后排入小区的排水管网；汽车废水经过沉淀和隔油处理后排入小区的排水管网；学校、旅馆等公共食100、堂污水经过隔油处理后排入小区的排水管网。4、 发电机房作隔音降尘处理。5、 空调冷媒采用满足环境要求的R134a工质；冷却塔采取隔振、减噪措施以满足区域内环境噪音的要求。5.7 其他5.7.1节能设计1、设计中将卧室及主要用房安置在南面，外墙采用保温隔热以减少能耗；2、公用冲水阀可采用延时自闭；公用电器开关和照明开关可采用感应或节能延时型；3、可能情况下可利用风能、水利能及太阳能等新型能源。5.7.2人防工程设计平战时结合的人民防空工程，面积为总建筑面积的2%，耐火等级为I级，其出入口建筑耐火等级不低于II级（人防设计另详）。第6章 组织机构与人员编制6.1 组织机构设置（图）XXXX经济技术101、发展股份有限公司成立于1998年，为城市二级房地产开发企业。公司实行董事会领导下的总经理负责制，为保证本项目的顺利实施，该业主专门成立一个项目办，负责项目有关事宜。具体见下图6-1所示：总公司项目总经理发展部工程部行政办公室营销部6.2 运行机制项目具体的设计、施工、监理任务及材设供应通过签订合同交由各承包商完成。项目办主要负责：1、建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做成本控制工作。2、协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计、监理、施工等单位之间的关系，并协助监理公司进行工程管理。3、负责本项目的营销，即负责项目营销人员的培训管理，对外宣传包装，制定营销计划及102、实施，并负责对客户的接洽活动。随着工程建设的进展，项目办将成立物业管理部，在业主委员会选定物业管理公司之前，本小区的物管工作由物业管理部具体负责。第7章 项目招投标依据中华人民共和国招标投标法、工程建设项目勘察设计招标投标办法、建设工程勘察设计企业资质管理规定、建筑工程设计招标投标管理办法、国家发展计划委员会第3号令、XX市人民政府关于进一步开放建设设计市场的决定、房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法、工程建设项目施工招标投标办法、建筑业企业资质管理规定、XX市建设工程施工招标投标实施细则（暂行）、工程监理企业资质管理规定、XX市工程建设监理管理办法等法律、规章、文件以及本项目的实际103、情况，本项目建设应进行招投标。推荐招投标方案如下：7.1 招标形式及资质要求由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开或邀请招标形式确定施工单位、勘察设计单位和监理单位。资质要求建议：勘察单位资质： 乙级以上设计单位资质： 乙级以上施工单位资质： 二级以上监理单位资质： 甲级7.2 招投标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于5家，邀请招标的投标单位不宜少于3家，鉴于本项目为一类高层建筑，建议业主单位按照国家规定进行公开招标。第8章 项104、目实施进度计划8.1建设进度计划8.1.1项目建设工期根据本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度，以及施工条件等具体状况，参考建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合一期建设进度实际情况，项目建设工期计划为2年零三个月，即2003年1月2006年2月底。8.1.2影响该项目进度的因素及其应对措施由于建筑工程的复杂性，其建设过程的繁杂性，建设时间的持续性，涉及项目干系人的多样性，故影响该项目的进度的因素纷繁复杂，这里就影响项目进度的经常出现的主要因素表述如下：1、天气：恶劣的气候将会影响到建设的进度，在XX，雨季比较长（不利于基础作业），而且大雾天气较多（不利于高空作业）可能会影响到项目的进度105、，因此要求对XX的气象资料进行分析，预测建设期间的天气情况，并通过有效的组织措施，避开在恶劣天气里进行不利的施工作业。2、设计变更：设计变更是可能影响本项目进度的另一个主要的因素。对此应该在决策阶段做好决策；在设计等前期阶段，选择有资质、信誉的设计单位进行设计，并在图纸会审等过程中尽早发现图纸中的错误。3、资金周转：资金是项目运行的血液，如果没有一个完善的资金运作计划，则可能在项目运行过程中造成停工、材料设备供应不及时等影响项目进度的因素。对此，应该制定一个考虑周全的项目资金使用计划，避免由于资金原因造成项目延期。4、拆迁障碍：在现今社会，拆迁越来越受到社会的关注，随之产生的拆迁难度也是越来越106、大，因此拆迁将成为影响工期的另外一个很大的可能因素。对此，在项目的前期应该制定合理的可行的拆迁安置补偿计划，以避免或减小这类因素对工期的影响。5、法律法规限制：这方面对工期的影响主要体现在例如施工噪音控制、施工扰民控制等，以及设计中是否考虑了所有相关的法律，例如建筑物的限高、道路的设置等。因此在进行施工组织设计和建筑设计时应充分考虑这些因素。6、施工单位的施工水平：施工单位的机械配备情况、项目管理组织的合作情况及其整体能力、施工队的素质水平等也将影响到项目的工期，这要求在招投标阶段对施工单位的履行合同能力、项目团队协作情况等进行充分的分析。7、材料设备供应：材料如果供应不及时将影响到施工的进度107、和项目的运营时间，因此必须同材料设备供应商签订合同，保证材料和设备的及时供应。当然，影响工期的因素远不只这些，例如项目各方之间的协调、项目运作过程中信息的流通情况、项目干系人对项目的影响等都有可能涉及到最后的工期。这要求用系统的观点，采用各种科学的方法去发现、识别影响项目工期的风险，并对这些风险分析其影响程度和发生的可能性，从而制定相应的应对措施，这样才能将风险的影响降低到最小。8.1.3项目实施进度安排具体实施时间安排：2003年1月至3月完成方案设计报批，初步设计报建审批，及可行性研究报告。2003年2月至3月份完成施工图设计及施工招、投标工作并作施工准备。2003年4月开工。2006年3108、月全部竣工。（进度详见表81）表8-1 项目建设进度表序号项目内容0312345612041051061231可行性研究及项目审批2初步设计及施工图设计3七通一平4基础施工5主体工程及装饰工程6安装工程7环境绿化8收尾及验收8.2 销售进度计划根据国家规定，高层建筑完成主体13层数即可预售，即本项目在建至第6层时，根据项目建设进度计划，预计项目的销售可在建设计算期的第一年第二季度末（2003年6月末）开始。由目前对购房者心态的分析可作出如下预测：销售期为3年：销售第一年60%，其中第一季度5%，第二季度10%，第三季度20%，第四季度25%；销售第二年40%，其中第一季度（工程主体竣工阶段，准109、现房）15%，第二季度15%，第三季度5%，第四季度5%。具体分布见下图：第9章 投资估算及资金筹措9.1 投资估算9.1.1 投资估算范围“XX”以居住为主，配以商场、门面、地下车库等公用建筑用房，是功能完善的居住小区。本报告投资估算范围包括征地拆迁费、二期房屋的建安工程费、设备购置费以及与小区配套的公建、环境、绿化、给排水、电气和天然气、智能化等相关设备、设施的费用。9.1.2 投资估算编制依据1999年全国统一建筑工程基础定额XX市基价表1999年XX市市政工程预算定额 1999年XX市建设工程费用定额2000年XX市安装工程单位基价表2000年XX市安装工程费用定额2001年l12期及110、2002年17期XX市建筑工程造价信息XX市建设综合开发办出版的房地产综合开发文件汇编中的有关文件建设工程配套使用的取费标准和相关文件建设单位提供的有关费用的实际资料建设单位提供的有关设计及政府部门批复资料XX市颁发的有关建设方面的税费文件中煤国际工程集团XX设计研究院的相关设计基础资料其他相关资料9.1.3 投资估算内容本估算是在XX市有关建设项目定额、费用、规定的基础上，结合XX市、江北区房地产开发实际成本水平编制的。项目总投资由以下内容组成：1、工程费用：包括所建房屋的土建费用、建设范围内基础设施建设费用，所有建筑物设备（变压器等变配电设备、通风空调工程、给排水工程、弱电、天然气等）购置111、及安装费用、区内智能化建设费用、区内其他附属设施（如环保和绿化等）建设费用等。2、其他费用：其他费用主要包括土地拆迁安置成本、建设单位管理费、地质勘察、工程设计及咨询费、工程监理费、工程保险费、市政建设配套费、异地人防费等。3、 预备费：包括基本预备费和涨价预备费。4、建设期利息。建设期利息按照建设期投资长期借款数额，结合目前商业银行五年期贷款利息率（5.76%）适当上浮部分筹资成本计算确定。9.1.4 投资估算结果项目拟建建筑面积256649.27平方米，建设总投资50067.49万元，工程费用32594.46万元，其中：设备购置及安装工程费用3079.79万元；其他费用9136.13万元，112、其中：土地费用5039.75万元；预备费3338.45万元，其中：基本预备费2086.53万元，涨价预备费1251.92万元；建设期利息1008.92万元，滚动投入流动资金（铺底）3989.54万元。总投资估算金额及各部分比例详见附表1投资估算表。9.1.5 关于投资估算的说明1、本投资估算中有关工程量的内容，来自于XX相关的设计文件。2、建筑安装工程费用一般随着开发企业项目和建筑企业项目管理水平、第三方监理公司业务水平的变化而变化的，本项目土建费用的估算主要根据XX市，特别是江北区已建成的同类高层项目的建筑土建费用水平，结合现行的定额及有关的市场信息综合估算。3、设备购置及安装费设备购置费用113、（包括运杂费）根据设备制造厂或供货商提供的询价及已建成项目的相关费用，计列费用中未包括设备安装费用。 4、土地费用土地费用，主要根据土地价格的相关因素：（1）土地类别；（2）土地级别；（3）容积率。综合考虑这三项因素，并结合XXXX经济技术发展股份有限公司提供的有关土地转让的资料，并结合目前XX市土地综合市场价格60万元/亩估算而得。5、城市建设配套费XX市目前新实施的城市建设配套费标准为140元/平方米。又根据渝府发（2001）41号XX市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知中的收费政策，拆除面积冲抵新建面积部分128324.64m2免收，其余按照规定，本项费用为1796114、.54万元。 6、其他费用 其他费用主要包括建设单位管理费、地质勘察、设计及咨询费、工程监理费、工程保险费、异地人防费及其他税费，分项目说明如下：（1） 建设单位管理费：主要包括项目工程招标费、合同契约公证费、图纸审查费、竣工验收费等费目，根据相关规定按照项目一类费用的2%估算；（2） 地质勘察、工程设计及咨询费：按照国家颁布的工程设计收费标准计算，地质勘察费普通高层民用建筑一般按照8-10元/平方米计算，本项目从高估算；根据XX市同类工程设计收费行情和国家设计收费标准，本项目工程设计费用按照10元/平方米估算，工程咨询费按照可行性研究报告、工程咨询、投资估算国家相关收费标准进行估算，本项目按115、一类费用的0.5%估算； （3）工程监理费：根据价费字（1992）479号文的有关规定，结合XX市目前监理市场的惯例，本项目按工程费用的0.8%计列； （4）工程保险费：工程保险费主要是指建设期间根据实际需要实施工程保险所需要的费用。根据不同的工程类别，按照不同的保险费率以工程一类费用作为基数估算。本项目按照国家民用建筑规定0.2-0.4%比率从低0.2%进行估算； （5）异地人防费：本方案根据XX市建委系统行政事业性收费项目及标准以及业主提供的旧城改造优惠减免政策（异地人防费减半征收），按照7.5元/平方米估算；（6）其他税费：据有关规定本项目的其他税费按照工程费用的1%估算。7、预备费 基116、本预备费根据机械计（1995）1041号文中工程建设其它费用概算指标的规定进行估算，即按工程费用与其他费用之和乘以预备费率，本项目基本预备费率暂定为3%。结合近两年我国宏观经济走势和今年下半年建筑材料价格普遍上扬的趋势，加之本项目建设周期为3年，因此本项目应该考虑涨价预备费，按照国家相应的价值指数变动情况，本项目涨价预备费按照工程一、二类费用的3%进行估算。 8、建设期利息 项目建设期的银行借款利息，按中国人民银行现行规定的5年期贷款年利率即5.74%进行估算。9.2 资金筹措房屋开发项目一般都是边投入边售房的滚动开发性项目，从附表3“投资计划与资金筹措表”可知，项目第1年主要靠业主资本金和银117、行贷款投入，第2年开始就可以依靠销售收益、业主自筹和银行贷款投入建设，第3年主要由银行贷款和销售收益投入建设，由于前期开发体量已经很大，从第二年开始销售收益除了投入到开发建设资金中来，还可以偿还部分贷款，第三年项目收尾阶段，由销售收益可以还清银行贷款。总投资达46467.83万元，需向银行借款18322万元，其余资金由公司自有资金和项目开发收益投入。因此总的筹资方案如下： 1)业主资本金投入7699万元； 2)房屋销售收益投入19499万元； 3)银行贷款18322万元；详细的资金筹措方案见附表3投资计划及资金筹措表。根据以上筹资方式，银行借款资金占总投资的30.19%，企业自筹资金占30.3118、0%，项目启动资本金投入占启动投入的64.59%，符合国家相关法规对于开发企业自有资金占总投资的要求，以后各期可以通过资金的良性滚动、循环来实现开发投资。第10章 经济效益评价10.1 经济评价依据、原则及方法10.1.1评价依据1.建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部颁布，1993年7月1日，第二版）。2.房地产开发项目经济评价方法（建标20001205号）。3. 本项目各项成本及效益核算以财政部颁发的房地产企业会计制度、房地产企业财务制度的有关规定为依据。4. 中华人民共和国建设部建标（2000）205号关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知。5. 中国建筑工业出版社民用建筑可行119、性研究与快速报价（2002年，第一版）。6. 本项目税金测算，按财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知（财税字1994第001号）和关于调整房地产市场若干税收政策的通知（材税字1999第210号）的有关精神执行。10.1.2 评价原则1. 本项目经济评价遵循以动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。 2. 本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。 3. 为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎性原则。10.1.3 评价方法1. 假设条件假设项目在3年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行120、，房屋市场销售与预测基本一致，在3年内能够顺利完成销售，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。 2. 评价方法 本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。本项目是按房地产开发项目进行经济评价。10.2 基础数据测算10.2.1 项目计算期本项目计算期限为4年，其中建设期3年。10.2.2 销售收入及税金测算1、销售收入估算的基础数据根据对目前XX房地产以及江北区房地产市场的分析以及对本项目单方成本的估算（见各方案附表总成本费用估算表），通过对本开发项目的详细分析，并参考竞争楼121、盘销售价格及各特殊因素分析，预计本项目的销售单价及总销售收入如下所示：附表6 销售收入及销售税金估算表序号项目销售量 ()单价 (元/)第1年第2年第3年第4年合计1售房收入2415650 36895 19288 5714 648971.1住宅22676024000 32653 17143 5714 555111.2商业物业148050590614767382 1.2.1普通门面760545000 2738 684 3422 1.2.2约克风情街商铺720055000 3168 792 3960 1.2.3其他商铺01.3车库297个 8 万元 0 1336 6682004 2销售税金及附加5122、.75%0 2294 1109 3403 3房地产开发价值0 37601 18179 55780 2、销售税金及附加本项目的销售税金及附加包括销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、交通重点建设附加费。营业税按销售收入5%计算，城建税、教育费附加、地方交通附加分别按营业税的5%、3%、7%计缴。因此项目销售税金及附加按照5.75%的综合税率乘以销售收入估算。详细数据见总成本估算表。 3、土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。4、所得税：本项目按33%计。10.2.3 成本费用估算 l、开发成本费用开发成本主要有建安工程、基础设施建设和项目前期费用等静态投入组成。 2、销售费用及管理费用在123、销售过程中发生的广告宣传费、销售部门人员工资、办公费等费用，其中销售费用按销售收入的5%计列，管理费用按8万元/人年计算。详见附表4总成本费用估算表。3、财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按一年期归还考虑各年的成本费用（借款考虑在每年年中发生，还款考虑在每年年末发生）。10.3 财务评价结果(1) 评价基准参数本项目计算期为4年，其中建设期为3年。本项目为房地产行业，基准收益率取为10%，业主资本金基准收益率取为10%。(2) 财务评价分析1、现金流量分析本项目全部124、投资现金流量详见附表。预测累计净现金流量为5027万元，全部投资财务净现值为1901万元，全部投资财务内部收益率为18.90%，投资回收期为2.49年。以上数据均采用税后估算指标。项目内部收益率大于10%，财务净现值大于零。全部投资税前投资利润率2.28%（详见附表5损益表）；税后投资利润率为1.53%（税前税后投资利润率与其他相类似房地产开发项目相比均偏低，存在较大的风险）。自有资金税前投资利润率为7.53%（资本金投入为全部投资的30.30%，财务杠杆作用相对来说还是比较明显，但房地产项目开发资金投入量相当大，资金压力较大）；自有资金税后投资利润率为5.05%。2、资金平衡分析表银行借款偿125、还详见附表8。经测算，本项目三年分期贷款，共贷款15117万元投入到该项目中去，分片拆迁，分期滚动开发，从第二年开始偿还银行贷款，贷款偿还期为2.51年。项目资金投入量较大且风险较高，因此要求的回报率相对就应该高，但该方案的全部投资及自有资金的投资利润率均偏低，贷款偿还期也较短，建议项目业主对该方案进行进一步的优化后再来实施。其他财务评价中的具体数据及计算详见下列附表：附表1投资估算表附表2销售收入及销售税金估算表附表3投资计划与资金筹措表附表4总成本费用估算表附表5损益表附表6全部投资财务现金流量表附表7自有资金财务现金流量表附表8借款还本付息估算表附表9敏感性分析表附表10主要技术经济指标126、表3财务评价结论总而言之，通过以上财务分析表明：该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款偿还能力较强。在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势下，本项目在财务上可行。第11章 不确定性分析11.1 盈亏平衡分析项目财务效益受多种因素的影响，其中以收入对投资效益的影响最为突出，现以年平均指标为基准数据对项目进行盈亏平衡分析BEP（开发体量销售率）分析。BEP = 年固定成本/（年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加）*100% =平均物业单位造价/（1-销售税金及附加费率）=50067.49/256649.27/(1-6.75%)=20.92%计算表明，该项目销售率要达到20.92%就能够实现盈127、亏平衡，高于此水平就能赢利。项目安全边际=100%-BEP =79.08%，抗风险能力很强。11.2 敏感性分析11.2.1 不确定性因素考虑到单方工程费用、销售收入、经营周期变化对项目财务内部收益率产生不同程度的影响，尤其是项目投资、经营成本及销售收入、价格等因素对项目的效益影响更为敏感因此有必要对上述因素的变化对项目内部收益率的影响在一定范围内作敏感性分析。详见附表9：敏感性分析表。11.2.2 敏感性分析的经济评价指标本项目所选取敏感性分析的经济评价指标与前面的基准方案的经济评价指标相同，为全部投资的财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表9。11.2.3 不确定性128、因素的变动范围根据项目所处的环境及地理位置，结合当前的经济发展形势，不确定性因素考虑为：项目投资、经营成本及销售收入、价格等因素变化。从分析情况（详见敏感性分析表）来看，当建安投资增加2%以上时，项目的税后内部收益率小于行业基准收益率，价格变化范围更小，可见，在上述方案中，本项目抗风险能力不强，对建安投资及价格变化比较敏感。但是，从近年来房地产市场稳中带升的局势看，该方案仍然是可行的。第12章 社会效益评价与环境影响分析12.1社会效益评价随着市政府对大型企业的“退二（产业）进三（产业）”的战略性方案的实施，其中XX织造厂区作为大石坝地区规划区中占相当大的一块，织造厂的改造在整个片区中有着重要129、的意义。对织造厂的改造将带动周边地区的相应改造，从而实现整个片区的改造的完成。本小区定位中上档次物业，新居民的迁入，基础配套设施的完善，必将给整个片区带来更多的人气，并能有效挖掘和带动更多的商业活动，促进社会经济繁荣。12.2环境影响分析 本项目充分利用现有地形条件，发挥临江地势优点，由低至高，在正对嘉陵江方向形成一条主轴线，并顺应地势设计落水景观，气势开阔而且尺度宜人，两侧各排列三栋高层住宅，错落有致、并拥有极好的景观视野范围，而整个小区的规划更借以自然界中翩翩彩蝶的优美形态，加以设计、发挥，以中轴为蝶身，两翼组织成流线形的“翅”，面江方向则将“触身”以步行坡道的形式伸入江边，并形成跌落的亲130、水平台，这样把整个自然环境以同一母题组织起来，形成有机的整体，创造了高素质的居住环境和公共空间。本项目是XX市北大门嘉陵江沿岸一道亮丽的风景线，有效地改善了片区的卫生环境，美化了城市，具有显著的环境效益。第13章 结论与建议13.1 结论从以上预测分析结果可以得出，该项目具有良好的投资环境和经营条件。从项目的选址、功能布局以及相应的市场要求状况来看，该项目经济效益好，财务内部收益率高，投资偿还能力较强，相应财务指标较好。只要操作得当，就能用较少的资金投入来完成本项目的建设。该项目若设计务实，设施配备完善，再加上商业、交通等位置优势，势必得到广大购房者的青睐。织造厂的改造在整个片区中有着重要的意131、义。对织造厂的改造将带动周边地区的相应改造，从而实现整个片区的改造的完成，使之成XX市北大门沿江的一道风景线。综上所述，该项目有着可观的社会效益和环境效益，不仅改善了城市面貌，也对促进该区域的发展有着不可低估的作用，因此，该项目是可行的。13.2 建议为使本项目的开发能获得更好的经济效益、社会效益、环境效益，现提出有关对策建议如下：l、本项目市场预测主要是从总量分析，研究其总的发展趋势，而市场总是变化莫测的，因此建设单位应尽快实施该项目的建设施工，将该决策落于实处。2、充分考虑本项目的分析房地产开发存在大量的不确定性因素，这些因素将会给开发商带来开发经营上的风险。本项目的风险主要在以下方面：（132、1）住宅及商场销售情况是本项目的关键由于该项目的销售收入主要集中于住宅及商场部分，因此住宅及商场的销售情况至关重要。建议开发商把住宅及商场营销作为重点，并加大商场营销策划的投入力度，密切关注商场的销售情况。（2） 资金运作风险根据工程项目的进程落实资金来源，以避免搞成“胡子”工程，否则，即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在的市场份额。（3） 能否如期将楼盘销售出去鉴于房地产市场竞争的加剧，以及XX市民购买力的不足，能否如期将楼盘销售出去也是本项目的一大风险点，但如若运作得当，化不利为有利，因此建议业主加强经营销售力量，成立专门的营销机构，全力进行销售。（4）建材及设备市场价格变动带来的风险建材设备价格变动将直接影响到项目的造价，从而影响收益，因此建议业主在与施工单位、材料设备供应单位签定合同时充分考虑这一因素，同时一定要争取早日进行销售。 3、业主应处理好外部关系的协调问题。诸如相关政府部门、水电气、邮电通讯、交通、电视等部门。