1、投资开发公司用地7.3公顷住宅社区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月47可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章：项目概况6一、项目位置6二、用地现状6三、主要经济技术指标7四、开发企业简介7第二章：市场调研及分析8一、经济环境分析8二、房地产市场总2、体分析16第三章 市场定位28一、项目SWOT分析29二、客户定位29三、价格定位30第四章 规划设计要点30一、设计依据31二、整体规划设计思路31三、总平面规划要点31第五章 节能方案分析36一、用能标准和节能规范36二、 能耗状况和能耗指标分析37三、节能措施和节能效果分析37第六章 经济测算41一、开发经营期与销售计划假定41二、主要成本依据41C、教育附加税：3%（按营业税）43五、风险性分析46六、可行性结论48第一章：项目概况一、项目位置项目用地位于江西省XX县县政府北侧,该区为县城发展中的新区,目前县委县政府为了加快该区城市建设进程,合理利用城市土地,已将政府有关部门迁建至该区3、,对该区的经济发展有很大的促进作用.城投XX住宅小区项目用地总面积约7.25公顷, 位于县政府的北侧,距县城中心区仅几分钟的车程,交通十分便捷.二、用地现状 规划用地略有高差变化,整体呈南低北高,西高东低的地势.用地的西北侧有一块小型坡地,地势较缓,而用地的东南侧现状为平缓的闲置用地.根据控制性详细规划中给出的用地标高设计,在该项目的建设中,刚好利用缓坡的土方来填平用地的低洼地段.三、主要经济技术指标建筑总用地面积为7.25公顷，总建筑面积为150527平米，容积率:1.67、建筑密度:26.8%、绿地率:39%.其中住宅: 115331.51平方米、幼儿园 : 984.8平方米、会所 : 94、94.2平方米、商业：3631.5平方米、地下室(人防）建筑面积：约6700平米、地下室/架空层车库及设备用房建筑面积：22885平米。 居住总户数为838户，总居住人口（按3.5人每户计算）为2933人。停车位:820个、其中：地面停车车位231个、地上车库停车位72个、 地下室及架空层停车位517个、车库停车占71.8%。四、开发企业简介本项目由XX县城市建设投资发展有限公司开发建设，该司于2005年6月16日成立，注册资本1.5亿元，为政府出资的国有独资公司，公司为具有独立法人资格的民事主体，实行独立核算，公司设立董事会、监事会，董事会、监事会由XX县政府委派人员组成，实行董事会领导下的5、总经理负责制，并下设综合部、工程项目部、财务部、融资部。XX县城市建设投资发展有限公司主要从事城市、农村大型基础设施建设，兼营房地产开发、房产租赁、建设物资贸易、装饰装修工程、建筑工程项目的技术咨询、营销策划、以及广告体位经营等项目，具体职能为：负责城市建设资金的筹措、融通，投入和偿还，实现城市、农村建设资金（资本）的集中营运，滚动发展，确保国有资产保值增值；负责经营开发市政基础设施的冠名权，广告经营发布权等无形资产；负责对授权委托的城建项目进行包装和招投标；负责对授权委托范围内的城建资产实施出售、拍卖、出资、合作、盘活，提高国有资产的经济效益、社会效益和环境效益。第二章：市场调研及分析一、经6、济环境分析（一）XX县概况XX县位于南昌市东南部，鄱阳湖南岸，抚河与信江下游汇合处。具有1700多年的建县历史，面积1952平方千米，总人口78万人。XX交通便捷，区位优势明显。浙赣铁路复线，316国道、320国道并行穿境而过；沪瑞、昌厦和正在兴建的京福、昌峡高速公路在境内总交汇，人称江西的“金山角”。XX气候温和、物产丰富。湖山秀美，土畴相连，素称“鱼米之乡”。湖港水面、低丘山林、水田旱地各占全县总面积的三分之一。（二）XX经济发展1、综合经济稳步增长，财政实力壮大09年1-9月，XX县全县实现地区生产总值926453万元，同比增长21.8%，增速高于上年同期7.8个百分点。其中第一产业增加7、值136539万元，同比增长12.5%，增速高于上年同期5.6个百分点；第二产业增加值483416万元，同比增长22%，增速高于上年同期6个百分点；第三产业增加值306498万元，同比增长19.8%，增速高于上年同期5.3个百分点。XX县XX年全县财政总收入计划实现5.2亿元，同比增长20.5%，增速高于上年6.5个百分点。其中一般预算收入20219万元，同比增长20.7%，增速高于上年同期2个百分点。2、工业经济平稳较快发展09年1-9月，XX县全县工业总产值1596066万元，同比增长37%，增速高于上年同期7.9个百分点。其中规模以上工业总产值737580万元，同比增长52.8%，增速高8、于上年同期18.58个百分点。实现工业增加值516652万元，同比增长40.6%，增速与上年同期持平。其中规模以上工业增加值224550万元，同比增长33.8%，增速高于上年同期2.35个百分点。工业经济效益好于上年。工业产品产销率97.60，同比提高0.3个百分点，规模以上工业产销率97.89，略增于上年同期。实现利润总额26537.8万元，同比增长157%，利税总额40112.3万元，同比增长73.04%。 3、农业生产双喜临门XX县农业生产形势良好，粮、牧、双获丰收。全县粮食作物播种面积比上年增长5.7%，其中稻谷和大豆两项作物播面分别增长5.5%和7.7%，早稻产量吨，增长%；大豆产量9、吨，增长%。畜牧业生产有较大的发展。生猪出栏400002头，同比增长26.53%，存栏369587头，同比增长22.77%。家禽出笼50053百只，同比增长25.56%。4、投资大幅度增长09年1-9月，XX县完成全社会固定资产投资152856万元，同比增长59.2%，其中城镇完成投资134493万元，同比增长7.5%。产业投资比重有所变化。一产完成投资7980万元，二产完成投资109591万元，三产完成投资35282万元，三次产业投资的比重由上年的3.5：43.1：53.4调整为5.2：71.7：23.1。大项目建设进展顺利。1-9月，投资额3000万元以上新开工项目5个，共投资22480万10、元，占全社会固定资产投资总额的14.7%。其中农业项目2个。完成投资7780万元，工业项目2个。完成投资11000万元，公共设施管理项目1个，完成投资3700万元。（三）城镇居民生活 1、城乡居民收入提高（1） 从业人员情况XX年底从业人员为21701人，较去年同期21986人减少了1.3%。其中：国有单位从业人员18306人，比去年同期减少133人，下降了0.7%；城镇集体从业人员3077人，比去年同期增加9人，增长了0.3%；其它经济类型从业人员318人，比去年同期减少161人，下降了33.6%。从构成情况来看：国有单位从业人员占全部从业人员的比重为84.4%；集体单位从业人员的比重为1411、.1%；其他单位从业人员的比重为1.5%。增减人员主要原因是：今年退休人员自然增长；还有工程建设监理咨询公司、农村房屋成套供应公司今年改制了。（2）工资水平稳步提高 XX年底，全县职工工资总额360929千元，比去年同期增长10.6%。其中：国有单位工资总额333730千元，比去年同期增长11%；城镇集体单位工资总额23724千元，比去年同期增长7.9%；其他单位工资总额3475千元，比去年同期下降10%。今年工资总额增幅的主要原因是：2008年，公务员实行了阳光工资，并同时兑现了07年712月的阳光工资，从而拉动了政府工资总额的快速增长。但总体增幅相对缓慢，其增长主要是受财政政策正常调资的影12、响，因此总体变化较小。（3）收入水平也明显上升 全县从业人员月人均工资仍呈增幅明显。2008年底，全县从业人员月平均工资为1387元，比上年同期增加了150元；国有单位从业人员月平均工资1519元，比上年同期增加161元；城镇集体单位从业人员月平均工资643元，比上年同期增加46元；其他单位从业人员月平均工资911元，比上年同期增加239元。全县在岗职工年平均工资为16791元，比上年同期增加了1596元；按企业、事业、机关分组看：企业单位在岗职工年平均工资6787元，比上年同期减少了4407元；事业单位在岗职工年平均工资17299元，比上年同期增加1443元；机关单位在岗职工年平均工资22913、35元，比上年同期增加2215元。2、消费市场繁荣08年1-9月，实现社会消费品零售总额165405万元，同比增长16.87%。从地区看，城镇消费市场好于农村消费市场。城镇市场（县）实现零售额68219万元，同比增长13.94%；农村市场实现零售额97186万元，同比增长10.08%。城镇市场增速高于农村3.86个百分点。分行业看，批发零售业稳居首位。批发业实现零售额19420万元，同比增长46.99%，零售业实现零售额127294万元，同比增长12.64%。批发业零售额增速高于零售业增速34.35个百分点。住宿餐饮业增速加快。1-9月实现零售额18334万元，同比增长22.60%。（四）人口14、及行政划区XX县位于江西省中部偏北，南昌东南部，鄱阳湖南岸。抚河与信江下游汇合处，具有1700多年的建县历史。面积1952平方千米，总人口78万人，其中城区含外来人口30.2万。乡级单位（驻地）（邮编）区域面积（k）人口(人)村（居）民委员会民和镇（乡前路）（331700）152.515773810育贤、云桥、岚湖、钟陵、苗圃、栖贤、捉牛岗、解放街、胜利路、凤凰街居委会22民和、北门、五里、江前、板桥、凰岭、旺坊、常湖、古塘、白果、西塘、方家、陈家、云桥、凤岭、山前、潘李、御坊、赵家、涂家、高岭、院泽村委会梅庄镇（331708）87.4341691梅庄居委会12梅庄、建华、新傅、店上、新庄、瑶15、岗、新华、杰岗、井岗、严塘、横溪、滨湖村委会前坊镇（331712）86.6320121新镇居委会l2前坊、英山、英明、西湖、太平、和平、沙口、高坊、高兴、桂花、焦家、大池村委会罗溪镇（331714）54.6296521罗溪居委会11罗溪、莲塘、坝塘、谭叶、塔岗、三房、章岗、西昌、北边、回峰、南阳村委会架桥镇（徐陂山）（331719）52.13025110荣华、罗垅、岭背、上溪、汗城、艾溪、土坊、南岗、彭宗、架桥村委会张公镇（高桥）（331717）50.2331921高桥街居委会12牛溪、党溪、郑坊、城上、邵窝、铜岭、老王、张庙、新城、渣兰、全福、九房村委会温圳镇（温家圳）（331721）56.16、8443185前进路、新市场、胜利路、解放路、新兴路居委会15院上、庄山、罗家、路边、沥背、大溪、湖南、康山、杨溪、新村、泉溪、东岗、白沙、檀溪、联里村委会文港镇（331722）45.7467023大街、新港、前途居委会15文港、张罗、晏殊、南湾、渡头、上朱、前塘、前途、中星、新岭、新坪、周坊、上屋、长塘、湖潭村委会李渡镇（李家渡）（331725）45.3415785红石桥、万寿宫、鲤湖、大道、益康居委会14鉴良、松山、桂桥、红桥、大桥、安阳、北田、坡西、排楼、东南、文丰、南溪、柴埠、焦石村委会三里乡（331709）120.63995117三里、曹门、丰富、雷家、前进、繁荣、东岸、黄家、爱国、17、光辉、新和、石岗、富强、红星、倪坊、新乐、丛山村委会三阳集乡（赵家埠）（331711）52.13135910赵埠、三阳、石山、荆陵、北坑、钟家、大岭、艾家、藕塘、凤凰村委会二塘乡（331704）56147749二塘、康乐、新源、潭津、中原、厚源、夏家、新民、鹿塘村委会七里乡（七里岗）（331713）64.83244116七里、瑶溪、石桥、谷升、青湖、太和、建设、明星、白歧、裕坊、兰溪、金溪、东红、寺背、仓下、罗源村委会钟陵乡（331704）131.8266301贤坊居委会l4钟陵、巷里、三岸、田南、龙泉、东塘、彭桥、茶园、罗盘、东溪、下万、盛家、盈塘、蔡坊村委会南台乡（南台渡）（331706）18、68.7200389南台、湖滨、高坑、桥头、宋家、观前、上塘、石坑、赤岭村委会池溪乡（池陂桥）（331703）98.323013l0池溪、徐桥、欧溪、向家、城岗、栎山、湖田、岭里、黎家、桥南村委会泉岭乡（齐梁）（331718）51.12890311大塘、梁东、仓头、南岸、自治、聂家、前溪、何桥、义垅、王家、长岗村委会长山晏乡（331724）56.92041010上傅、新居、墩上、涂桥、下过、舒坊、圳晁、西陈、五桥、百源村委会白圩乡（白家圩）（331701）108.82754113白圩、连桥、桥头、金山、石港、剑溪、前罗、葫芦塘、麻山、流岭、陈罗、致岭、园艺村委会下埠集乡（331716）116.19、92878112下埠、前东、杨家、花园、鹅窠、柯溪、涂港、龙坊、和塘、赤路冈、良溪、双溪村委会衙前乡（洲上村）（331715）72.1166199衙前、新建、贯坑、瓦子陂、梅岭、读田、下邹、罗家、秧塘村委会军山湖和XX湖水面:317.7k。(五)综合评述近年来XX经济保持较高发展，直接受金融危机冲击程度较小。人民生活水平不断提升，家庭支付能力不断增强，对住房等享受型消费需求将有所提高，这些为房地产市场发展提供了较为良好的基础。二、房地产市场总体分析（一）城市整体规划1、城市发展布局根据XX县“十一五”规划，其将承接南昌辐射，与南昌经济发展相融合，充分发挥区位、交通、资源、劳动力等优势，主动迎接20、南昌制造业的梯次转移，遵循“无限框架、有限布局、优势互补、有机衔接”的思路，规划和构建“一心、一区、一轴、一环、一走廊”发展布局，构筑起支撑经济发展的骨架。 “一心”：即以民和镇为中心，坚持旧城改造与新区开发并重，基本建成布局合理、功能完善、环境优美，具有较强辐射力和承载力的县级市。“一区”：全力把县工业开发区打造成全省最优制造业配套工业园，成为重要的“产业平台、就业平台”。 “一轴”：以“四道一线”（320、316国道、梨温高速公路、昌万公路及浙赣铁路复线）为主轴线，进里、进长、进阳为次轴线，着重发展交通、运输、商贸、旅游等第三产业，为经济发展的重点地带。 “一环”：环军山湖生态经济圈。充分21、利用自然风光和自然资源，发展绿色休闲旅游业及以水产、畜牧养殖、经济作物和果业为主的农业产业集群。“一走廊”：西南部工业走廊。形成以烟花鞭炮、医疗器械、文化用品、钢架结构、李渡酒业、压力容器、五金机械为主、以建材、农副产品加工为辅的产业带，产生集聚规模效应。 2、住宅建设方针（1）将民和镇周边地区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为县城其他产业的发展提供居住配套。（2）为缓解县城住房供应压力，规划期内应在城郊区结合部，重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。（3）政策性住房（含经济适用房和公共22、租赁住房）应合理选择建设地点，重点发展交通和生活便利地区。（二）XX县房地产发展规划及现状依据县城住房调查，至2005年底，县城住房总建筑面积为 421.72万平方米，其中，通过基本建设及更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房）244.59万平方米，通过房地产开发方式建造商品住房136万平方米，通过其他方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房）41.13万平方米。1、房地产发展规划依据XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中2010年县城常住人口达到18万，人均居住建筑面积30平方米/人的规划要求；规划期内，县城住房总需求为1500000平方米。根据“十五23、”期末我县不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设A型商品住房45000平方米，B型商品房750000平方米，经济适用住房270000平方米，建设公共租赁住房（含廉租住房）30000平方米。 XX县“十一五”期间住房建设年度计划单位：平方米年度商品住房政策性住房合计A型商品住房B型商品住房经济适用住房公共租赁住房200691674159600634807030321784200790627153000569706230306827200890279149400534105880298969XX8923314580049850552029040320108818714220046290534024、282017合计450000750000270000300001500000XX县“十一五”期间住房用地年度实施计划 单位：公顷年度商品住房政策性住房合计A型商品住房B型商品住房经济适用住房公共租赁住房20067.6413.305.290.5926.8220077.5512.754.750.5225.5720087.5212.454.450.4924.91XX7.4412.154.150.4624.2020107.3511.853.860.4423.50合计37.562.522.52.51252、房地产发展政策及策略积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。（1）保证住房用地25、供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全县住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。（2）适当提高住房建设开发强度。针对县城土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率。（3）停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型26、住房土地供应。（4）进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。（5）进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全县统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。3、XX县房地产发展现状随着南昌城市建设的加快，XX县的城市规划已列入南昌市的整体规划，在这个大背景下，XX县的房地产市场也随着南昌房地产市场的发展水涨船高；据统计数据显示：从2000年起，XX板27、块商品房开发步入“快速道”，其中大多数项目都在新城区附近，楼盘质素、小区规划等都较好。新城区周边项目，越来越受到本地居民消费群体的青睐，从调查了解到，目前新城区周边项目的消费群体有相当大的比例来自于本地县城及边周乡镇的居民；从销售来看，目前XX的房地产项目销售状况良好，销售基本上都达到了60%以上，去年整个房地产市场比较活跃。（1） 产品特点在现有楼盘中，以多层为主，多为砖混结构，并且普遍采用下沉式客厅错层和6+1的顶层复式结构，主力户型为二房二厅或三房二厅。多层的价格在15001900元/不等，小高层价格为19002200元/不等，消费者普遍能接受的价格总价为1725万。两房面积在9011028、之间,90以下的两房只有极少量。三房大多在120160之间。从小区配套来讲，除基础教育和运动设施外，都依托周边环境设施。从销售情况来看，三房户型仍然热销，小户型和复式则停滞不前。物业管理费普遍是多层为0.4元/月，小高层为 0.7元/月。 （2） 09年典型项目分析世纪名城开 发 商江西天晟房地产开发有限公司楼盘位置位于滨湖大道楼盘概况建筑面积21万，容积率1.79。现在推出房源450多套开盘时间第一次开盘2007.10，第二次开盘2008.1.1交楼时间一期2008年年底交付户 型2008.13.1开盘房源两房两厅 70-98 40套三房两厅 131-142 30套四房两厅 139-145 29、无复式 176-190 20套热销户型住宅130-140三房二厅滞销户型140以上付款方式一次性/按揭销售价格均价2200元/销售情况销售约80物业费用多层0.4元/，高层元0.7/点评：项目整体规划布局合理，产品多元化滨湖华城开 发 商华宇房地产开发有限公司楼盘位置滨湖路与嘉禾路交汇处楼盘概况建筑面积25万，容积率1.8。现推出200套左右房源开盘时间第一次开盘2008.1.26交楼时间一期2008年年底交付户 型两房两厅 98 20套三房两厅 130、139 170套四房两厅 142 12套现场停车情况地上有车库及停车位热销户型三房、四房滞销户型二房、大三房付款方式一次性/按揭销售价格均价30、2200元/销售情况销售50左右物业费用0.6元/广告策略广告力度大，现场包装一般点评：项目规模大，产品多样半岛豪园开 发 商江西中富置业有限公司楼盘位置XX县滨湖大道XX湖畔楼盘概况建筑面积21万，容积率1.39。开盘时间第一次开盘2007.10，第二次开盘2008.1.13交楼时间一期2008年6月交付户 型两房两厅 88.46-95.21 40套三房两厅 107.55-133.5 240套四房两厅 143.82 80套复式 176-190 30套别墅 300（独栋）201（双拼）现场停车情况地上有车库及底下停车场热销户型住宅130-140三房二厅滞销户型140以上付款方式一次性/按揭销售31、价格均价1890元/销售情况销售约60物业费用多层0.6元/，别墅1.3元/广告策略广告力度大，现场包装差楼盘优点大量水系，高档产品别墅点评：地段较偏，人气缺乏，配套差楼盘名称名门世家开 发 商江西鼎福实业发展有限公司楼盘位置位于国道楼盘概况建筑面积50877，容积率1.98。项目共423套房开盘时间待定交楼时间XX年6月户 型两房两厅 82.34-86.86 三房两厅 107.68-144.21 付款方式一次性/按揭销售价格待定优惠措施买卡20000元冲抵40000元房款。物业费用待定样板间情况有3间样板房，在年后推出。广 告销售现场氛围包装好，销售宣传资料精美楼盘优点户型设计、布局、功能、32、面积合理，智能化系统管理点评：项目规模小，产品单一，靠国道周边环境差名爵公馆开 发 商江西省博螯房地产开发有限公司楼盘位置人民大道与嘉禾路交汇处楼盘概况建筑面积4万，容积率3.3。房源302套 开盘时间2008年1月20日第一次发了100多张卡，开盘时间待定交楼时间待定户 型两房两厅 87.18-94.64三房两厅 104-146.95复式 141(顶层赠送)现场停车情况配有车库和地下停车场付款方式一次性/按揭优惠措施买卡5000冲抵10000元房款，一次性付款9.9折物业费用待定现场氛围销售现场设在军山湖酒店，人气交好广告策略广告力度大，定位、形象高档 楼盘优点:小区人车分流楼盘缺点:规模小33、，地段较偏，人气缺乏，配套差3、片区内楼盘价格分析项目名称多层小高、高（层）最高价最低价均价最高价最低价均价世纪名城229018802150240020902300半岛豪园220016801790第三期推出丽景花城240016002200无滨湖华城230018502100第二期推出名门世家无3700 2700 3200待定名爵公馆2200 2100 2000待定3000 2000 2500待定锦绣花苑180012001750无香江无2500192022004、XX房地产综合评述（1）XX便捷的交通优势，拉近了与南昌市的距离。 南昌市区域范围各板块地产价格超出普通市民承受能力,有一部分普通消费者34、是本区域市场“买单者”，主要还是本地及附近乡镇（李渡、文港）是主力消费群；（2）多层、大面积户型、中低价格构成了XX市场特征；（3）因为区域土地供应较充裕，各楼盘的容积率低，绿化率相对较高。（4）XX房地产价格高中低级别明确，分别为：老城区为高价区；新城区及与老城区连接的滨湖大道为中价区；以XX湖畔附近为相对低价区。（5）从目前供应的产品来分析，同质化现象较为严重，多层住宅成为主角，高层及高档小区缺乏。（6）目前市场上主流户型面积为90 的二房，130左右的三房，140 左右的四房。面积适中的个性化户型也颇受消费者的青睐。（7）作为县城，受国家政策调控影响比较小，并且XX县的现有房价水平也不是35、很高，未来还有比较大的上升空间，股票市场持续走低也直接导致居民会拿手中的闲钱投资房地产。第三章 市场定位一、项目SWOT分析1、优势分析S1、交通干道四通八达，项目东面、南面、西面均临城市主干道，可达性强；S2、项目处于县城新城区的中心地带，符合县城的未来发展方向，是县城未来的中心区；S3、项目为定向建设住宅，因此项目的开发和销售风险较小，抗风险能力强。2、劣势分析W1、临主干道，噪声、粉尘对居住环境影响较大；W2、目前周边的配套相对匮乏，交通也不甚完善；W3、处于新区在短时间内还得不到老城区市民的认可。3、机会分析O1、政府扩大内需机会，中央开始积极扩大内需，出台相关政策鼓励居民购房，这为楼36、市注入了一针强心剂；O2、该区域是未来县城的重点发展方向，未来的发展潜力大；4、威胁分析T1、如不能较好的控制成本，可能不能体现出定向建设房在价格方面的优势，并且在房屋的产权上及未来房屋的二次交易上都有一定的时间限定。二、客户定位本项目全部是定向建设房，因此客户主要来源为相对固定的客户，同时该区域为县城的行政办公区域，因此客户主要来源可能为周边区域上班的公务人员。三、价格定位参考周边楼盘定价情况及本项目实际情况，本项目售价初步测算定价如下：多层均价为：2350元/平方米，小高层均价为：2450元/平方米，高层均价为：2550元/平方米，商业店铺均价为6000元/平方米（西北方向无产权商铺均价为37、3000元/平方米，地下车位均价为：50000元/个，地上停车库均价为：80000元/个。第四章 规划设计要点一、设计依据城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ 137-90城市道路交通规划设计规范 GB 50220-95城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 50-2001、J 114-2001建筑设计防火规范 GB 50016-2006高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95住宅设计规范GB 50096-1999城市用地竖向设计规范 CJJ 83-99民用建筑设计通则 JG 137-87城市居住区规划设计规范二、整体规划设计思路1、结合现状地形地貌,合理利用土地资源,减少土方工程量,38、经济及技术上合理可行.2、结合项目特点, 在低调中体现高雅，并且体现各住宅单位在空间及景观上的“均好性”,在注重经济效益的基础上,综合考虑社会效益、环境效益,作到三者之间的协调统一.3.探索新型社区空间及发展模式,促进小区居民的交流与合作,建设现代化的城市居住社区.三、总平面规划要点1、本项目作为定向商品房建设项目,规划以住宅为主要内容,结合控制规划中周边用地情况及城市居住区规划设计规范中的有关要求,配套相应的公共服务设施.2、小区中配套了一个五班幼儿园,幼儿园的位置位于小区的人行入口附近,这样一方面方便幼儿接送,另一方面幼儿园活泼的建筑造型也大大丰富了小区人行入口的景观. 幼儿园有自己独立的39、院落,为儿童提供了安全的活动场所.3、规划设计中结合基地四面临街及其优越地理位置，以景观为主导，采用借景与造景的手法，并以休闲绿地主题，明快亮丽，充分构筑了住宅小区内充满诗情画意的意境，为现代成功人士营造一个高雅，宁静的生活氛围。（1）总体布局：通过布局将各种建筑用地、道路用地、绿化用地和公共设施等居住区的组成要素，通过点线面的空间处理手法，有机的组合成一个和谐的整体。（2）由于生活水平的提高，生活节奏的加快，汽车已经逐步进入家庭，其来势之快是始料不及的。停车方式有地面停车，室内停车和地下停车三种方式。部分住宅的底层都有停车库用来满足该单元住户的停车要求。并且在中央景观区域结合人防做了一个地下40、停车库供小区居民能够方便停车。大量的架空层、地下停车位即解决了每户一车位的停车要求，同时又使地面上留出了更多的空地给绿化和景观，为小区的高尚生活品质作出了强有力的后盾，使人车混流的影响降到了最低。 （3）小区车行在民和大道设有一个主出入口，在用地北侧规划道路设置小区车行的次入口 ，并在中山大道设有一个人行出入路，使其内部交通更加流畅。（4）居住环境是人类最为重要的生存空间。居住与人类之间的密切关系世人皆知。城投XX住宅小区在倡导“以人为本”的做法上，充分注意与周边环境的协调，在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方便生活之目的。因此，处理好“自然环境住宅建设人”三者的关系，41、是该项目着重解决的问题。随着物质生活水平的提高，环境的地位日益重要，在小区中，环境已是居住质量的衡量标准，同时，环境的创造和利用也是尊重地域文化和创造小区特色的关键，一个小区的环境决定了小区的品位和特色。在设计中规划了休闲游园广场和绿地，让在小区内居住的居民们更方便的欣赏小区内的景观。(5) 充分利用小区地处四条城市干道合围的区位，在小区的东侧点缀临街商业店铺。发挥临街商业效益并强化小区商业配套，同时又作为小区的围合界面，最大化挖掘项目开发的社会效益、提升小区临街建筑商业价值和区域地位。 (6)强调以人为本的设计原则，从而在形态、空间尺度、环境氛围与单体设计方面营造亲和感、人情味。即加强小区内42、部园林绿化，园林小品，游憩设施，活动场所的规划布点和建设，体现小区各种设施的完善程度和住区环境的完美程度。达到购房业主安居，乐居于此的目的。(7)各组团住宅布置以院落式布局为主,院落大小各异,小院落由两栋住宅围合而成,这两栋住宅分别为南,北出入口,大院落则由三至五栋住宅围合而成,形成较大的共享空间.住宅单体的布局以考虑在景观上的“均好性”为原则,尽量做到户户靠花园,户户有景观.(8)在小区中央设计了大面积水域,并在水域附近设计了小区主体雕塑,结合广场铺地及绿化景观布置了林荫休闲区、棋牌对弈区等多个功能区域. 根据项目定位，小区内景观规划设计中塑造了“健康、人文、生态”的景观主题。结合规划功能结43、构，以现代的环境设计理念，满足小区功能要求及审美的要求。景观上以植物造景为主运用现代的造景元素，如广场、树阵、喷泉、小品等使设计寄予现代气息。小区内留有大面积的绿地，以组团中心广场为特色，使人们在空气清新、鸟语花香、如诗如画的水之中充分感受自然之趣味。(9)小区设计中还突出了另一个主题健康的生活空间.小区良好的日照与通风是保证健康生活环境的前提,多处健身活动设施和室外休闲场地的设置是健康生活氛围营造的有力保障.规划中把各个组团集中活动场地用一个带型的散步道连接起来,结合沿水系的休闲活动带,形成一个环状的有氧跑道,是居民晨练及茶余饭后散步的最佳场所.同时,在适当的位置设置了篮球场和儿童，老年人活44、动乐园,为不同年龄层次的居民提供了室外活动场地. 第五章 节能方案分析一、用能标准和节能规范拟建项目所遵循的合理用能标准及节能设计规范：（一）相关法律法规和规划1.中华人民共和国节约能源法2.中华人民共和国可再生能源法3.中华人民共和国电力法4.中华人民共和国建筑法5.中华人民共和国清洁生产促进法6.清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）7.重点用能单位节能管理办法 （原国家经贸委令第7号）8.节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）（二）建筑类相关标准和规范1.公共建筑节能设计标准 GB50189-20052.绿色建筑评价标准GB/T50378-2006345、.绿色建筑技术导则(建科【2005】199号)4.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20015.采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20036.通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-20027.外墙外保温工程技术规程JGJ144-20048.建筑照明设计标准 GB50034-20049.建筑采光设计标准 GB/T 50033-200110.地板辐射供暖技术规程 JGJ 142-200411.空调通风系统运行管理规范 GB50365-2005二、 能耗状况和能耗指标分析（一）能源供应状况1、动力本工程供电电源由县电网提供两路10KV独立的专线供电。2、燃料中国石油化工股46、份有限公司江西石油公司有众多的燃油供应站点，可以满足项目运输所需的燃料。（二）能源消耗种类和数量1、能源消耗种类项目主要的能耗为电耗。2、能源消耗数量1、建设期按2年估算，其总用电量约为104万度。2、使用期每年电耗量约为52万度。三、节能措施和节能效果分析（一）节能措施1、建筑节能A、墙体节能墙体是建筑外围护结构的主体，其所用材料的保温性能直接影响建筑的耗热量。以实心粘土砖为墙体材料，保温性能不能满足设计标准。因而项目应使用空心砖墙及其复合墙体技术。B、门窗节能外门窗是能耗散失的最薄弱部位，其能耗占总能耗的比例较大，其中传热损失为1/3，冷风渗透为1/3，所以在保证日照、采光、通风、观景要求47、的条件下，尽量减小住宅外门窗洞口的面积，提高外门窗的气密性，减少冷风渗透，提高外门窗本身的保温性能，减少外门窗本身的传热量。其节能措施有:（1）控制窗墙比。窗墙比是指窗户洞口面积与立面单元面积的比值， 北向、东向和西向、南向的窗墙比分别不应超过20%、30%、35%。（2）外窗的气密性，减少冷空气渗透。如设置泡沫塑料密封条，使用新型的、密封性能良好的门窗材料。而门窗框与墙间的缝隙可用弹性松软型材料（如毛毡）、弹性密闭型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及边框设灰口等密封;框与扇的密封可用橡胶、橡塑或泡沫密封条以及高低缝、回风槽等;扇与扇之间的密封可用密封条、高低缝及缝外压条等;扇与玻璃之间的密48、封可用各种弹性压条等。（3）改善门窗的保温性能。户门与阳台门应结合防火、防盗要求，在门的空腹内填充聚苯乙烯板或岩棉板，以增加其绝热性能;窗户最好采用钢塑复合窗和塑料窗，这样可避免金属窗产生的冷桥，可设置双玻璃或三玻璃，并积极采用中空玻璃、镀膜玻璃;缩短窗扇的缝隙长度，采用大窗扇，减少小窗扇，扩大单块玻璃的面积，减少窗芯，合理地减少可开启的窗扇面积，适当增加固定玻璃及固定窗扇的面积。C、屋面节能屋面节能措施的要点，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大;其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果，如选用吸水49、率较高的保温材料，屋面上应设置排气孔以排除保温层内不易排出的水分。屋面尽量使用高效保温材料，如采用膨胀珍珠岩保温芯板保温层代替常规的沥青珍珠岩或水泥珍珠岩做法。D、利用太阳能地球拦截的太阳辐射能相当于目前全球电力消费量的1500倍。而在现有技术、经济条件下可供开发利用的太阳能，只占理论资源量的很小一部分。据美国能源部评估，1990年美国太阳能经济可开发资源量约为22Mtce/年，仅为技术可开发量的0.6%。所以，太阳能的开发利用有巨大的潜力。太阳能作为一种可再生的洁净能源，是建筑上很具有利用潜力的新能源之一。我国太阳能资源丰富，陆地每年接受的太阳辐射能，相当于2.41012tec，2/3国土面50、积的太阳能总辐射量超过0.6MJ/m26。如果将太阳能源充分加以利用，不仅有可能节省大量常规能源，而且有可能在某些区域完全利用太阳能采暖。E、夜间通风夜间通风方法的原理是在夜间引入室外的冷空气，通过冷空气与作为蓄热材料的建筑维护结构接触换热，冷却建筑材料，达到蓄冷目的。在夏季，为了获得舒适的室内环境，则需要空调供冷系统。而此时，因为夜间的室外空气温度比白天低得多，所以夜间室外冷空气则可以作为一种很好的自然冷源加以利用。2、设备节能A、提高用电设备的功率因数，以减少无功损耗。B、对大功率设备进行专项计量，加装电参数表。C、对光源如荧光灯采用细或超细管，并采用高效电子镇流器以节能，即绿色照明。D、51、设计电量管理系统，及时掌握厂区用电情况，采取合理有效的管理以达到节能的效果。E、采用照明自控系统，如根据对室外光调节灯具光源的亮度进而改变照度。F、尽可能就近负荷中心配电，以减少电量损耗。（二）节能效果分析通过对民用建筑的调查和分析发现，民用建筑具有巨大的节能潜力。通过对建筑的模拟分析发现，建筑的理想能耗与实际能耗有较大差别，通过以上措施对节能将起到较好的效果。第六章 经济测算一、开发经营期与销售计划假定本项目总建筑面积约15万平方米，预计开发周期为2年（2010年1月-2012年1月）。销售于开工18个月以后开始销售，在2年内能销售完毕。二、主要成本依据1、土地成本：根据签订的土地出让协议，52、本项目用地的土地出让价格为3985万元。2、建安及配套费用成本：XX城投XX小区工程由异形柱多层框架住宅、11层异形柱框架-剪力墙小高层住宅、18层剪力墙高层住宅及普通地下室、地下人防、会所、幼儿园、商铺及大门、围墙、室外管网、道路、景观绿化等组成，按相关规范要求采取节能措施，其投资额分别为：序号分项工程总建筑面积（m2）单方造价（元/m2）总投资额（万元）1异形柱多层框架住宅65329.9856.05592.0211层异形柱框架-剪力墙小高层住宅24736.41150.212845.2318层剪力墙高层住宅25265.21219.313080.64普通地下室245851609.563957.53、15会所994.21049.84104.46幼儿园984.81064104.87商铺3631.5724262.9住宅汇总159478地下人防500025001250.0地下人防汇总1250.09大门、围墙、室外管网、道路、景观绿化400001232.1市政、景观汇总1232.1总投资为18429.1万元，通过公开招投标该成本预计为：17500万元。3、规费：A、教育附加费：总投资5%B、人防结建费：按建筑面积2%2200元/ M2C、散装水泥专项基金：1.5元/ M2D、白蚁防治费：1-3元/ M2(框架1.5元/ M2、砖混2.0元/ M2、2.5元/ M2)E、 体改造费：8元/ M2F、54、市政设施配套费：15元/ M24、前期工程费用：A、规划、平面方案设计及建筑设计费：281.8万元B、勘察费：15-20元/ M2C、办证登记费：1.5元/ M2D、界址测定：1-2元/ M2E、桩基测量：4-5元/ M2F、招标代理、监理、质检、图审、合同鉴证：1.39%（按工程总价计算）5、管理费用：2%（按工程总价）6、销售费用：1%（按销售额）7、财务费用（含利息及贷款费用）:按9000万元，2年的贷款计算，年利率按7%计算8、不可预见费用：1.5%（工程总价）9、税金：A、营业税：5%（销售额）B、城建维护税：7%（按营业税）C、教育附加税：3%（按营业税）D、土地增值税：住宅1%、55、商业5%（预征），土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：序号级数土地增值额税率（%）速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015%4增值额超过扣除项目金额200%的部分的6035%城镇土地使用税：XX县按5元/平方米年（按土地面积），从取得土地证至项目销售完毕；10、所得税：2.5%（按销售额预征），按销售毛利润的25%计算。11、资金构成：本项目总投资总为18457.8万元 通过公开招投标该成本预计为：17500万元。其中：已支付土地出让金（含耕地占用税及交易税契56、税）：4200万元，建筑规费：1500万元，设计勘探等：350万元，本项合计金额为：6050万元。本公司自筹配套资金准备金：1000万元。需向银行申请项目贷款资金共计10000万元。贷款资金约占项目总投资的52%。三、具体测算城投XX小区项目成本测算序号项目名称 面积 单价（元/M2）总价备注一土地成本72521.74200.00 土地面积为108.76亩，楼面地价为346.79元/平方米二 建安成本 150527.00 17197.00 小高层24736.42845.20 多层65329.95592.00 高层25265.23080.60 普通地下室245853957.10 会所994.2157、04.40 幼儿园984.8104.80 商铺3631.5262.90 地下人防50001250.00 三前期费用1370.25 3.1规划、平面方案设计及建筑设计费677.68 3.2勘察费120942.00 29350.73 3.3办证登记费120942.00 1.518.14 3.4界址测定120942.00 224.19 3.5桩基测量120942.00 560.47 3.6招标代理、监理、质检、图审、合同鉴证120942.00 239.04 四基础配套1232.10 含道路、绿化、室外管网等五规费120942.00 114.96 1390.35 6.1教育附加费（一+二）*5%10658、9.85 6.2散装水泥专项基金120942.00 1.518.14 6.3白蚁防治费120942.00 224.19 6.4墙体改造费120942.00 896.75 6.5市政设施配套费120942.00 15181.41 六管理费用39.69 479.99 一至五之和*2%七销售费用28.69 346.95 十一*1%八财务费用115.76 1400.00 10000万元2年的贷款,年利率7%九不可预见费24.13 291.80 一至五之和*1.5%总成本27908.44 十销售总额34695.47 小高层24736.424506060.42 多层65329.9235015352.53 59、地下停车位517.00 500002585.00 高层25265.225506442.63 商业3631.560002178.90 地上车库7280000576.00 无产权商业500030001500.00 营业税及附加1908.25 十一*5.5%收入32787.22 销售总额-营业税及附加土地增值税1463.63 （收入-总成本）*0.3毛利润5323.40 收入-土地增值税企业所得税1330.85 毛利润*0.25净利润3992.55 毛利润-企业所得税税后投资利润率14.31%净利润/收入投资利润率19.07%毛利润/总成本四、静态投资回收期项目静态投资回收期达到累计净现金流量等于零60、的年份所需时间，此项计算，没有考虑银行贷款，也没有考虑到自有资金的利息回收。本项目静态投资回收期：1.6年。五、风险性分析 1、敏感性分析由于项目的土地价格确定，因此在项目敏感性分析时只考虑了建安成本和销售价格的变化对项目的税后销售利润率的变化，没有考虑项目建设商铺的收益弹性（商铺的收益具有较大的升值空间），从以上分析来看，项目对于销售价格的敏感度更高，因此在未来项目的销售过程中注意对项目销售价格的控制。项目销售价格在降低20%时，项目的土地增值税将为负值，项目的利润非常的低。同时建安成本的敏感度也较高，因此在整个的建设过程中要加强对于成本的控制。由此可见，本项目的抗风险能力较强。项目敏感性分61、析序号影响因素调整幅度税后利润率变化幅度敏感度1建安成本-20%32.81%72.05%3.60 -10%25.45%33.46%3.35 -5%22.15%16.15%3.23 0%19.07%5%16.20%-15.05%3.01 10%13.50%-29.21%2.92 20%8.58%-55.01%2.75 平均值3.14 2销售价格-20%1.44%-92.45%4.62 -10%10.27%-46.15%4.61 -5%14.67%-23.07%4.61 0%19.07%5%23.47%23.07%4.61 10%17.86%-6.35%-0.63 20%36.62%92.03%462、.60 平均值3.74 2、盈亏平衡点分析本项目的盈亏平衡点为 85.12%,但主要的利润点来自于商业的销售利润，由于该项目销售定位为定向团购商品房，属于买方市场无销售风险，因此实现项目的利润目标没有任何风险。 六、可行性结论（一）经济效益通过对本项目的分析，我们可以看出本项目的建设实施能带来较好的经济效益，投资回报率达到19.07%，税后投资利润率达到14.31%，实现税后净利润达4000余万元，为社会和企业带来巨大的经济效益。（二）社会效益本项目的开工建设能创造巨大的社会效益：1、能为国家带来近8000万元税收收入，进一步增加了当地财政收入；2、能进一步的改善当地群众的居住条件，为当地群众63、提供一个良好的生活区域，为创建和谐社会做出一定的贡献；3、能解决当地一定数量的就业问题，项目的建设能直接或间接的创造几百个就业岗位。（三）生态效益由于本项目处于现在XX县的新城区，改区域内目前基础设施还不够完善，项目的开工开工建设能极大的改善和加快本地部分基础配套设施的建设。同时项目用地的现状为荒地，周边的环境也不甚理想，通过本项目的建设，将极大的改善改区域的自然环境，花园式的住宅小区建设不但改变目前地块脏、乱、差的局面，通也可以成为改区域内一道亮丽的风景线。综上所述，本项目的建设，经济上能为国家和社会带来较好的经济效益，也能创建社会的和谐统一做出自己的贡献，因此我们认为改项目非常具有可行性。