1、县城房地产市场调研及建设开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月100可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录前 言6第一篇 XX县概况调查61.1XX县历史、文化7XX县历史71.1.4XX县文化81.2城市概况9XX县概况91.2.3交通环境111.2.42、气候条件121.2.5 人民生活和社会保障121.3城市经济发展状况131.3.1XX县经济发展情况13综合131.4城区建设总体规划16近期建设规划162.1XX县区域经济状态分析和研究23、政策环境232.2XX县城房地产状况分析272.2.1土地市场供应状况分析272.2.2商品住宅市场供应量分析30 城北老城区：商业繁华地带302.3XX县城商品房市场分析322.4XX县城二手房市场需求特征分析32整合品牌好时机342.5XX商品住宅市场发展前景分析34从产业投入的角度分析354.1调查概况694.3客户群需求分析70购房者是否看好XX房产前景704.3.6 物业类型需求734.3.73、 对购房者所看重的因素的调查744.3.8 公寓面积的需求754.3.9 物业户型结构选择764.3.10 公寓总价调查774.3.11 公寓单价调查784.3.12 公寓类型需求794.4调查小结81市场发展机会点815.1城南地块项目86周边环境865.1.2总体定位875.2城东地块项目925.2.1总体概况925.2.2总体定位93结 论98 前 言XX县地处江苏北部，隶属地级宿迁市，位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大、小三角的中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。XX是全省人口最多、陆域面积最大的县。XX是全国十大商品粮基地县4、首批平原绿化先进县、商品猪基地县和科技先进县。县内新河镇2000年被省花木协会评为花木之乡，颜集镇2001年被中国花木协会评为“中国花卉之乡”。智威广告非常有幸接受本次调研任务，我们在接到任务后就组织了公司市场调研部精锐奔赴XX，经过了4天的市场调查和访谈，我们对地块现场及周边情况进行了摸底调查，也走访了相关部门进一步了解了当地房地产市场现状和未来发展前景。我们将依据XX地区的调研情况和以往的市场经验，力求客观、真实、准确地反映调查成果，为开发商的决策提供有力的依据。第一篇 XX县概况调查1.1XX县历史、文化XX县历史XX县地处沂、沭河下游，有“洪水走廊”之称，历史上洪涝灾害频频发生。建国5、后大兴水利建设，洪涝灾害大为减轻，水灾主要表现为暴雨，经流滞洪的暂时性雨涝灾害。雨涝一般出现在5-10月间；是境内危害最大的气象灾害之一。除此之外，县境内还发生过地震灾害，但多为2级以内的微震，同期外域中强地震，对本县曾有过影响，影响最大的为1975年2月4日发生的“辽宁海城”7.3级地震和1976年7月28日河北唐山发生的7.9级大地震。根据1977年国家地震局颁布的全国地震烈度区划，本县基本烈度为8度区。XX夏商时属徐州，周时属青州，春秋末期为鲁国南境，战国时属楚国，秦初属薛郡，后属郯。西汉置厚丘县，隶属东海郡，立阴平、建陵两侯国。三国时立东海国，领厚丘、阴平、建陵等11县。南朝宋文帝元嘉6、四年，并入襄贲，另置僮县。 梁武帝天监五年，废僮县，置僮阳郡。东魏孝静帝武定七年（549）改僮阳郡为XX郡。北周建德七年（578）始定XX县名。隋文帝开皇年间隶属海州，唐高宗总章元年（668）改属泗州，咸亨五年还属海州，明洪武年间隶属淮安府，清世宗雍正二年（1724）改属海州府，民国2年属徐海道，民国17年至37年属东海专员公署、徐海行政公署；民国29年秋，中共淮海地委对境内区划作了较大调整，分设泗沭县抗日民主政府、潼阳县抗日民主政府、东海县抗日民主政府、灌云县抗日民主政府，隶属淮海区专员公署；1949年5月，撤销东海、潼阳、泗沭县，原辖区划归XX县，宿迁部分辖区划给XX，隶属淮阴行政专员公署7、。1983年实行市管县，属淮阴市。XX古有厚镇、渠头、刘庄口等镇，惜毁于兵火。明清增至36个镇。民国期间，裁镇设9市1乡，后改为10区162乡镇，大小集镇星罗棋布。新中国成立后，区乡屡有更动，至20世纪80年代相对稳定，计38个乡镇，另有10多个集市。1.1.4XX县文化XX历史悠久，人文荟萃。境内颜集镇是绝代佳人虞姬的故乡，“霸王别姬”故事千载传诵。宋代大科学家沈括曾任XX主簿，率民众治理沭河、六塘河，政声远播。XX具有7000多年文明史，但明朝以前文化建树已湮没。明代以来，XX在文学创作、戏剧、音乐、曲艺、绘画、书法、摄影、雕刻等方面均取得了较好成绩。清代诗人袁枚任XX县令期间，留下许多诗8、篇佳话，亲植紫藤（袁公藤）今仍吐芳展绿。清朝末年XX才女刘清韵携10本传奇下江南，江浙名士为之倾倒，传为美谈。晚清进士李映庚，官至肃政使，创作我国第一部军乐谱。建国前后，XX孕育了摄影大师吴印咸，著名记者兼作家白夜，京剧表演艺术家、活红娘宋长荣，鲁迅研究专家王士菁，著名历史学家叶蠖生，两院院士李德义，新时代活雷峰张子祥等杰出人才，他们为祖国的解放和建设作出了贡献，为XX人民赢得了荣誉。深厚的文化底蕴，成为今日的XX进行现代化建设的宝贵精神财富。XX方言属北方方言中江淮次方言，是过渡方言区，但受北方话影响，故县内各地语言、语调有所差异，并形成了各具特色的地方戏曲，如淮海戏、僮戏等，还有琴书、快板9、鼓锣等曲艺品种。XX的民间文艺繁荣，花船、高跷、舞龙、舞狮、跳财神、秧歌、腰鼓、跑驴等艺术形式为群众喜闻乐见。长期以来形成的礼仪风俗也很多，如祭灶、新年、二月二、六月六等，婚丧嫁娶、来客接待、生育寿庆上的仪式和席面也别有一番程式。XX地区属淮扬菜系与鲁菜系的中间地带，既有淮扬菜系的风味，又有鲁菜系的特色。颜集朝牌始于明代。马厂季家馒头曾被慈禧太后选为清廷贡品。顾家吊炉饼始源于清乾隆年间，清宰相刘墉曾题写吊炉大饼，乃XX之一绝。软熘长鱼是XX名菜之一，清乾隆皇帝和革命前辈刘少奇都曾食用。庙头千张（百叶）源于明代，曾被清代大诗人袁枚写入随园食谱。马厂五香花生米风味独特，远销日本、美国、新加坡、港10、澳等地。酒文化底蕴尤为深厚，XX芝麻香、虞姬神大曲久负盛名。XX境内名胜古迹众多，主要有新石器时代的遗址藏墩，西周的文化遗址孟墩、殷墩，南北朝的怀文故址，明代建筑的永安桥等等，这些名胜古迹，不仅有考古价值，而且还有一定的旅游价值。城区的城北公园，始建于清朝乾隆年间，素有“两山夹一景，三步两桥”的美誉。1.2城市概况XX县概况XX县位于江苏省北部，沂沭泗水下游，地理坐标为3353至3425，东经11830至11910。南北55公里，东西60公里。北与东海县接壤，南与泗阳、淮阴区相连，东与灌云、灌南、涟水县毗邻，西与宿豫县，新沂市接界。境域面积2299平方公里，其中耕地面积204万亩，水面45.211、8万亩，荒滩13.5万亩。全县地形呈不规则方形，地势西高东低，大部分地面高程在7-4.5米。县内最高峰韩山海拔70米，除潼阳、茆圩、刘集、悦来等乡镇有些岗岭外，土地平衍，河网密布，有新沂河、淮沭新河等29条河流纵横境内。现辖26个镇、8个乡、1个农场，176万人口，是全省人口最多的县份。全县主要有农作物有小麦、元麦、大麦、油菜、水稻、玉米、棉花、大豆、花生等等，全县的土壤类型主要有潮土类、砂礓黑土亚类和白浆化棕壤土亚类。其中潮土类占土壤总面积的61%，是第一大土类，根据其母质来源及剖面性状，又分为黄潮土、盐城性潮土、棕潮土三个亚类。全县矿产资源主要有蓝晶石矿、磷矿、黄砂矿、硅石及水晶，主要分布12、在县东部韩山、青伊湖华冲、茆圩、新沂河、沭新河等地方和河床中。其中蓝晶石矿为我国仅有的第二大矿床、储量700余万吨，埋藏浅、品位高、有害杂质少。XX县行政区划及人口分布三十五乡镇(场)名称沭城十字社区七雄社区章集社区马厂扎下汤涧李恒沂涛塘沟胡集东小店周集钱集张圩陇集耿圩悦来北丁集刘集华冲桑墟万匹青伊湖龙庙韩山吴集西圩高墟湖东官墩庙头新河 颜集茆圩潼阳贤官青伊湖农场2005年，XX县的十字镇、七雄镇、章集镇与沭城镇合并设立沭城镇，镇政府驻沭城。行政区划调整后，沭城镇行政区划面积288平方千米，人口34.94万，辖24个居委会、50个村委会。各乡镇区域面积、人口祥表乡镇面积（平方千米）人口（人）沭13、城镇90.20206932陇集镇46.8825590胡集镇68.6851428钱集镇49.4931935塘沟镇57.9541324马厂镇84.1264780沂涛镇94.5673417庙头镇58.4741530韩山镇65.5736990华冲镇54.5544147桑墟镇53.1948882悦来镇88.0340519刘集镇72.0038122十字镇89.2060150李恒镇66.8838675扎下镇55.3453982颜集镇69.2153842潼阳镇99.6847532龙庙镇48.6049786高墟镇61.1534019耿圩镇70.4436862七雄镇55.9036543汤涧镇55.0036118章14、集镇46.9535843新河镇48.6039489贤官镇50.2950247吴集镇73.0541798湖东镇63.4339991青伊湖镇50.0036294北丁集乡38.8027097周集乡43.8728389东小店乡50.9931342张圩乡39.0226282茆圩乡72.2336253西圩乡47.7628992万匹乡34.9532380官墩乡56.03294991.2.3交通环境XX交通便利，水陆干线四通八达，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。 全国东部南北交通大动脉、连接环渤海经济圈和长三角经济圈的京沪高速公路在XX境内长达56公里，设4个出口，两个15、服务区；从沭城向北7小时可达北京，向南4小时可达上海。 XX境内公路网络十分健全，公路密度居全省前列，拥有上等级的灰黑色道路424公里，水泥路156公里，乡村砂石路1680公里，实现了“市县公路等级化、县乡公路灰黑化、乡村公路砂石化、全县公路网络化”，全县共有17条黑色公路连接周边县市，从县城到连云港白塔埠机场只需40分钟，到徐州观音国际机场仅需60分钟。 XX港是江苏20大港口之一，年吞吐量300万吨以上，可通航船舶最大吨位300吨，通过沭新河、蔷薇河、古泊河可直达连云港港口及黄海等海域，通过淮沭河可进入长江及东海等海域。1.2.4气候条件XX县属暖温带季风气候。年平均气温13.8，年平均最16、高气温14.3，最低13.3，年平均降水量937.6毫米，年平均日照时数2363.7小时，年平均相对湿度为75%，年平均风速为2.8米/秒。全年虽热量充足，但春旱、夏涝、秋季连阴，严重制约了温、光资源的利用。全县常年至导风向为东南风和东北风。年无霜期约202天，空气质量常年达国家二级标准。1.2.5 人民生活和社会保障居民收入方面，2005年XX县城镇居民人均可支配收入6452元，比上年提高3.9个百分点；农村居民人均纯收入3900元，比上年提高4.4个百分点；居民住房方面，城镇人均住房建筑面积35.1平方米；农村人均钢筋、砖木结构住房面积24.1平方米。居民出行方面，农村行政村通灰黑公路（或17、航道）比重达100%；城镇人均拥有道路面积7.2平方米。居民信息化普及方面，百户家庭拥有电话120.7部，百户家庭拥有电脑14台。居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出的15.1%。恩格尔系数42.0%。2005年R&D经费支出占GDP比重（此指标县区无法测算，以全市数据代替，其他县区相同）0.10%。高中阶段毛入学率为88.0%。卫生服务体系健全率65.4%。城镇劳动保障三大保险各自覆盖面为88.3%。新型农村合作医疗覆盖面90.5%。人民群众对社会治安的满意率98.0%。城镇社区居委会、农村村委会依法自治达标率均达100%。1.3城市经济发展状况1.3.1XX县经济发展情况综合XX县距离苏北经18、济中心徐州市仅180公里，受到徐州经济辐射影响大，同时处于江苏省重点构筑的“三圈五轴”城镇空间体系中，“徐州连云港”城镇发展轴和“新沂宜兴”城镇发展轴之间，靠近沿东陇海城镇密集区，欧亚大陆桥东端。2005年，实现地区生产总值、财政收入、农民人均纯收入分别增长14.79%、55.1%和9.8%，分别是“九五”末的1.9倍、2.8倍和1.29倍；一般预算收入占财政总收入比重居全省县市前列，增幅列全省66个县市区第6位。2005年XX县实现人均地区生产总值6690元，比上年提高3.9个百分点；二、三产业增加值占GDP的69.7%，比上年提高3.4个百分点；城市化水平为26.9%；城镇登记失业率4.119、%。农业XX县拥有耕地面积204万亩，农业人口140万，是传统的农业大县。近年来，县委、县政府以农业增效、农民增收为主线，坚持“差别竞争，特色取胜”方针，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，实行政府推动、示范带动和市场拉动相结合，发挥自身优势，放大特色亮点，不断深化农业结构调整，大力发展主导产业，逐步形成了五大特色经济板块。一是林业板块。全县现有成片林面积40万亩，活立木蓄积量达360万立方米；木材加工企业达2190家，固定资产投入在千万元以上的12家，从业人员8.4万人，产品涵盖多层板、刨花板、细木工板、贴面板、强化地板及木制工艺品等，中高密度板加工量居全省首位。二是花木板块。现有花木20、种植面积31万亩，全县共有花木从业人员达14万人，经纪人1.3万人，拥有国家二、三级园林绿化施工资质企业有50家，公司资产在百万元以上花木企业有32家。XX的花木产品覆盖全国各省，年销售额近22亿元。三是食用菌板块。围绕林地、庄台和田间隙地大搞食用菌生产，积极发展具有出口创汇潜力的香菇、茶树菇等优、特食用菌生产，全县食用菌生产面积达1亿平方尺，年实现销售收入3亿元以上。四是水禽板块。淮沭新河、新沂河两河沿线13个乡镇共养殖生态鹅179.99万只，出栏92.36万只，鹅、鸭饲养量超过322.19万只，生猪饲养量达92.88万头，商品猪出栏58.06万头。五是瓜菜板块。重点发展反季节蔬菜、应时蔬菜21、出口创汇蔬菜、无公害蔬菜，建成10个特色瓜菜生产基地，复种面积达60万亩，总产量160万吨，年产值10亿元。工业和建筑业工业突破成效明显，2005年，净增加列统企业57家，总数达272家；2005年，全县完成工业总产值44.20亿元，实现增加值11.76亿元，同比增长34.1%。新建各类商贸市场6个，一产、二产和三产增加值分别由1996年18.62亿元、5.98亿元、7.4亿元增加到35.69亿元、47.21亿元、34.85亿元，年平均增长率分别为7.5%、25.8%、18.8%，三次产业结构比例为30.3：40.1：29.6，实现了一、二、三顺序向二、一、三顺序的历史性转变。目前，XX的工22、业生产进入快速发展期，已形成以木材加工、轻纺服装、化工医药、农用机械、农产品加工以及建材、酿酒、锅炉制造等为龙头的工业生产体系。骨干项目支撑效应日益显现，木制品加工业主导地位越发明显，从业人员9万多，中高密度板年加工能力60万立方米，居全省首位；纺织、服装、玩具、鞋帽类项目向集群态势演变，从业人员超过5万，现代轻纺工业城雏形已经呈现。全民创业如火如荼，年纳税超10万元民营大户达344户，民营经济直接税收增长38.3%，约占国地税收入80%。近年来，县委、县政府瞄准加快建设现代化中等城市目标，把县城作为统筹城乡建设、优化发展环境、拉动县域崛起的龙头，坚持“社会投入为主、政府投入为辅”的方针，大力23、改造老城区，加快建设新城区，着力打造“亮丽XX”。近两年先后启动实施总投资约47亿元230多项500万平方米的重点工程建设，建筑面积达165万平方米的12个高档商住小区加快推进，23栋12层以上标志性建筑基本建成，行政商务中心及虞姬生态园正在紧张建设，城区初步形成“六横八纵两环”主干道路网格局。城区基础设施配套面积扩大到51平方公里，人口达39万人，形成了老城区、新城区、开发区联动开发的总体格局，中等城市框架日益凸现。城市建设截止2005年底，全县人口城镇化率已达35.8，全县新建楼房面积419.6万平方米。城区基础设施配套面积扩大到51平方公里，新铺水泥路89.1千米；南京东路、广州路、上海24、路等23条路段实施无杆化改造；铺设天然气主管道90千米、支管网20千米；新建、改造水冲式公厕132座；建成广场40个，城区绿地面积946万平方米，绿化覆盖率达45.2%。2001年8月，XX县经济开发区正式启动建设。XX县经济开发区位于县城东部新区，紧邻京沪高速公路。规划面积24.5平方公里。经过短短四年多建设发展，目前，开发区启动区面积已达18.5平方公里，累计投入资金7.5亿元，基本实现“七通一平”，建成13横12纵主干道，共计52公里；铺设主排水管道34公里，主供水管道20公里，新建35千伏变电所一座；启动建设污水处理厂等一批功能配套项目，基础设施进一步完善，开发区的承载能力大大增强，为25、加快吸引国内外资本、产业资本搭建了良好的平台。2005年8月，XX县经济开发区被批准为江苏省首批15家重点工业园区之一，前不久又被省开发区协会吸收为团体会员。县经济开发区成为对外开放的主要窗口和载体，引进各类工业项目345个，其中超亿元项目23个，境内外8家上市公司来沭投资，目前已建成投产项目224个，吸纳从业人员2.78万人。项目涉及服装、纺织、电子、玩具、工艺品等多行业，产品远销欧美、东南亚及港、澳、台等30多个国家和地区。浙江客商投资的江苏天能电池有限公司、上海客商投资的国际汽摩配综合商城，总投资分别达10亿元、8亿元。内外贸易、第三产业、财政、金融、保险目前，全县已建成专业化市场12826、个，商业网点1万余个，开辟特色商业街2个，农村乡镇全部形成“一镇两市”、“一镇多市”格局。推进政府上网、企业上网和家庭上网，全县因特网用户已达2万户。开放型经济实现新突破。2003全年完成外贸自营出口550万美元，比上年增长279.3%。新报批进出口经营权企业8家；新批“三资”企业14家。实际利用外资549.76万美元，比上年增长132.5%。新增境外劳务685人，比上年增长124.6%。2005年，全县实现社会消费品零售总额32.5亿元，比上年增长15.6%；第三产业实现增加值34.85亿元，同比增加17.8；城乡集市年交易成交额21.6亿元，同比增长20.2%；集镇门面房利用率达96.5；27、交通运输和仓储业完成增加值7.8亿元，同比增长22.4%；邮电通信业完成增加值1.42亿元，同比增长23.8；批发零售贸易餐饮业完成增加值4.21亿元，同比增长14.9%；金融保险业完成增加值1.09亿元，同比增长4.9%；房地产业完成增加值7.17亿元，同比增长24.5%；其他服务业增加值13.16亿元，同比增长14%。1.4城区建设总体规划近期建设规划近期规模近期人口规模：25万人；规划近期建设用地30平方公里，人均建设用地119.96平方米。近期建设与发展完善老城中心区，启动建设新城区中心；治理城区现有工业，加快工业园区的建设工作；注重城区用地功能置换，建设片区居民服务中心，初步形成新城28、区中心。各类用地规划生活居住用地发展城区南侧地块和城北地区，控制居民个人的建设；广州路以南、与南二环路路之间的居住用地是近期内主要建设空间；鼓励成规模的房地产开发；现状居住用地着重于内部调整。工业用地近期重点建设东部工业园的启动工作、调整和完善城南工业园区。公共设施在城区南部启动新行政中心建设；改造老城，建设一处商业步行街；在新城区建设一处大型商场和文化设施，增加银行、超市等服务设施；新区增设一处卫生所， 建设县中医院；重点建设居住区内的体育场地，为居民的日常生活服务。仓储用地整理新沂河南侧的仓储用地，统一搬迁到集中库区。绿地系统城市绿地：708.12公顷，占建设用地的23.61%，其中公共绿29、地189.81公顷，人均公共。近期用地平衡表序号用地代号用地名称占地面积（ha）占地比例（%）人均用地M/2人1R居住用地830.2227.6833.212C公共设施用地235.477.859.42其中金融商业用地115.803.864.63文教卫体用地66.402.212.66行政办公用地53.271.782.133M工业用地623.1320.7824.934W仓储用地30.011.001.205T对外交通用地22.140.740.896S道路广场用地423.2614.1116.937U市政设施用地80.042.673.208G绿化用地708.1223.6128.32其中公共绿地189.8130、6.37.59防护绿地422.4814.116.9生产绿地95.833.23.839D特殊用地46.531.551.86合计建设用地2998.92100119.9610泄洪渠1557.6611生态农田及其它684.6512控制发展用地4390.0813E河流用地540.93规划范围用地10172.24综合交通体系规划疏通城市对外交通出入口、完善老城区和新区路网，拉开东部、南部用地的路网骨架。新建2-3处供市民休闲、游憩的大型广场。对外交通设施新建一长途客运站， 2-3个社会停车场，完成205国道改线工作。主要基础设施给水工程城市自来水总用水量： 15万M3/日。自来水普及率达100%。由水厂供31、水网统一供水。污水工程建立雨污分流制，开始老城区的污水管网改造市区划分为老城区、京沪高速以东的工业区和二环路以南的新区三个排水区域。生活污水量： 5.0万M3/日；工业污水量： 7万M3/日；城市总污水量： 14万M3/日。城市污水集中处理量：7万M3/日，其中生活污水量为2万M3/日，工业污水量为5万M3/日。建一座污水处理厂，占地20.0公顷。近期处理能力7.0万M3/日。供电工程供电总负荷为33-39万KW，取平均值为36万KW。近期县城区主电源为、童庄变，在东片工业区内建设一座110KV变电所，控制110KV和220KV高压走廊。电信工程近期电话普及率达50%，电话装机容量15万门。燃32、气工程近期使用液化石油气，并开始逐步转用天然气；年气化率达80%，其中天然气占20%。生态环境地面水环境质量达到国家类标准。污水处理率达70%，废水治理率达90%以上，治理达标率达100%。大气环境基本控制在国家二级标准。全部建成达标烟尘控制区，工业锅炉、窑炉烟尘治理率达90%，治理达标率100%；城市气化率达99%；集中供热率达95%以上；机动车尾气排放率达85%以上。城区区域环境噪声和交通干线噪声基本控制在城市区域环境噪声标准（GB3096-82）中各类区域环境噪声标准。工业固体废物综合利用率100%，危险废物处置率100%，生活垃圾处理率100%。远景发展设想XX县城远期发展目标以现代化33、的高标准、高起点规划XX县城的长远未来，将XX县城建设成为苏北地区经济较发达，设施较先进的工商城市。到21世纪中叶，XX县城将建设成为环境优美、居住质量高、各项社会事业发展进入良性循环的高效率的现代化城市。XX县城远期城市规模未来市区的规划发展以完善城市功能、提升城市竞争力为目标。城市的发展模式也将从以外延扩展为主转到以内涵式发展为主。“一心三团”组成的市区总用地规模为100平方公里左右，理想人口规模为8090万人。其中中心城区为50-60平方公里，合理人口容量为4550万人；十字组团20平方公里，人口为1015万人左右。扎下组团20平方公里，人口为1015万人左右。七雄组团15-20平方公里34、，人口为1015万人左右。XX县城远景规划结构城区远景将在发展和继承远期规划目标的基础上，用地将向北、南和东方向发展，形成“一心三团”的组团式结构。北向跨过新沂河，利用现有的扎下镇形成北组团；东面与七雄镇相连形成东组团；南接十字镇，成为南组团。各组团具备较完整和相对独立的功能，而现有中心城区保持远期的发展结构，跨越铁路向西发展。城市用地布局构想城市将在完善中心城区的基础上，在扎下、七雄、十字形成次级中心区，顺应郊区化的趋势，会在市域内形成若干个基于汽车交通方式的购物超市。居住用地的发展将体现集聚和扩散两种趋势，市区仍将是市民主要的居住地。未来的居住组织模式应当体现社区化趋势，将生活、部分生产用35、地、休闲用地综合组织，真正形成以人为本的城市居住模式。中心城区侧重于对已有的居住和其他进行改造，扎下、七雄、十字组团则是未来城市主要的居住发展用地。生产用地主要集中在东侧发展，产业发展方向将以高新技术产业为主。中心城区的传统制造业以及城北路以南的工业用地将逐步置换为生活用地。未来的市民的生活逐步走向闲暇化。“一心三团”之间用地为城市的休闲发展用地。第二篇、市场宏观调查研究2.1XX县区域经济状态分析和研究、政策环境三大经济发展战略 XX县经济发展战略目标为：至2010年GDP达到155.3亿元左右，年增长率12%，人均GDP达8600元；远期2020年GDP达到367.7亿元，年均增长9.0%36、，2020年人均GDP达19500元。为了与目标相统一，XX县制定了相应的经济发展战略，主要为：1）充分发挥背景优势、政策优势、资源优势、地缘优势和后发优势，适应“入世”要求，加大产业结构调整力度，按规划的产业调整方向，一产上质量、二产上规模、三产上水平。2）顺应市场经济要求，以提高经济效益为中心，实现经济增长方式从粗放型向集约型的转变；依托科技进步，科教兴县；不追求一时、一地杀鸡取卵似的自杀性增长，重在保持经济持续、快速、健康的发展。调整优化第一产业：发展绿色农业，生态农业，建立绿色食品基地；建立果产品基地；发展林、牧、渔业。发展壮大第二产业：围绕农业产业化，发展一批支农产业，形成“工带农、37、农促工”的良性发展。重点方向：绿色食品加工、蔬菜加工、包装业、木材加工业、建材工业等；发展纺织、服装、电子等无污染或轻污染、劳动密集型的轻工行业；延伸资源型产业的加工链条，发展下游产品，截流附加值；在经济发展基础好、区位优越的城镇，结合引进外资和高新技术，适度进行本地林业和林业资源的开发和利用，提高加工深度和产品附加值；结合本地区第三产业相对发达的特点，开发与之有联系的工业产品或民间工艺品，形成二三产业的互动互惠。全面提升第三产业：规划期内，适当组建若干区域性专业市场，成为特色产品输出基地。如组建绿色农产品批发市场、果品蔬菜专业大市场、花木、药材、食品、林木产品和建材专业市场等，通过专业大市场38、拉动第一产业和相关加工业的发展；大力发展房地产业。从XX县建设现状看，房地产业方兴未艾，发展潜力巨大。且此行业关联性大，其发展能够拉动建材、家具等多种行业的发展；发展商贸、餐饮、宾馆等服务业的同时不断提高餐饮、宾馆业质量、档次，建立较大型的物流园，丰富和扩大第三产业的内涵和外延，使第三产业向深层次发展。XX县优惠政策XX县创造性地制定优惠政策，除国家和省、市明令禁止从事的行业和经营的商品外，均允许个体私营企业依法注册经营。县委、县政府郑重承诺，国家、省、市、县各级、历次制定的优惠政策，哪一级最优惠，就执行哪一级，政策的优惠程度决不低于周边地区，费用的收取标准决不高于周边地区。XX着力营造良好的39、经济发展软环境，实行企业检查准入制度，经济处罚申报制度、企业缴费登记制度等，建立县“经济110”，随时接受并监督查处企业的各类投诉，并向重点招商引资企业颁布XX县人民政府令和重点企业绿色通行卡，进行挂牌保护，给予特殊待遇。 经济环境区域优势，吸引投资XX位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大小三角中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。县城距南京只有260公里，距宿迁只有55公里，距临沂只有140公里，XX交通发达，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。京沪高速公路向北6小时可直达全国政治文化中心北京，向南440、小时可直达全国经济中心、国际大都市上海。XX经济开发区虽然起步较晚，但经过几年来的拼搏，开发区在富集生产要素、加快产业集聚、增强工业经济、完善基础设施、优化投资软环境等方面均取得明显成效，已经成为长三角产业转移的最佳投资区，尤其成了浙江民营企业极具向往的投资重点地区。目前开发区60%的企业均来自浙江，已经真正成了浙商的第二故乡。XX县资源丰富XX县是传统的农业大县，年产粮食100万吨，蔬菜100万吨、瓜类15万吨、油料6.23万吨、棉花0.51万吨，年出栏生猪200万头以上，全县活立木蓄积量380万立方米，是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县。XX花木生产名扬天下，到20041、5年底，全县花木总面积达31万亩，花卉苗木及盆景3000余种，产品远销包括台湾省在内的全国各地，项羽随征夫人虞姬的故里-颜集镇被中国花卉协会评为全国首批“中国花木之乡”。XX矿产资源较为丰富，石英矿年开采量5000吨左右，黄砂储量6000万立方米，蓝晶石储量约700万吨，占全国储量的四分之一，年可开采9万吨左右。XX县有丰富的人力资源，现有各类初、中、高级人才3万多人，70多万劳动力，富余劳力20万余人。XX县市场繁荣XX县市场潜力巨大，是苏鲁交界地区重要的商品集散地，是京沪高速公路经济带江苏省的北大门，全县176万人口本身就是一个较大的消费市场，全县已基本形成了以县城为中心，以乡镇为依托，以42、批发市场为骨干，以中心集贸市场为基础的多门类、多层次、多种经济形式和运行方式的完善的市场体系。全县共有服装、钢材、花卉、农贸、工业品等各类市场130多个，房地产市场、资金市场、劳务市场、人才市场、技术市场、信息市场发展迅速，依托京沪高速公路占地1500亩的京沪直销市场已初具规模，由国际汽摩配城、浙江商城、花木大世界等组成的、计划总投资40多亿元、总建筑面积400多万平方米的“一心多点”大商贸、大物流格局初步形成。、社区环境 社区发展阶段总体上来看XX地区的社区总体品质还处在一个起步发展的阶段，这也是和当地的经济发展情况和居民家庭收入情况相适应的，也有部分楼盘的品质已经在一定程度上超越了当地的整43、体水准，这主要是由于部分开发商引入了成熟房地产市场的商品房开发营销理念，在建筑设计、景观营造以及产品营销方面均初见端倪。 社区化程度大部分的小区入住情况都不错，这与当地市场的需求量大以及目前政府的宏观政策密切相关，也从另一方面反映了当地居民的置业需求，人气的聚集增强了社区的居住氛围，为开发商后期产品的开发奠定了良好的群众基础。 购物条件城市的整体购物环境的发展相对其经济发展有略微的滞后，无论是综合性的大型购物商场，还是大型超市以及小型的社区便利店都存在数量上的和质量上的不足。这对当地的居住地产市场会产生较为明显的影响，这种影响将会随着未来几年居住区的开发上市逐渐凸显出来。文化氛围XX人在日常交44、往中热情大方、讲话礼貌，既有北方人的豪爽好客，更兼有南方人的情感细腻；得以保留的具有XX特色的民俗风情有：节日上有六月六、冬至、祭灶等；饮食上有无酒不成席、狗肉不上席之说；民俗上，主屋朝南称为堂屋；礼仪上，老人过寿过九不过十，提前一年过生日；文化上，有淮海戏、僮戏等古老剧种及民歌和高跷、秧歌、腰鼓等民间舞蹈等。交通，教育情况当地群众的主要出行交通方式以自行车、摩托车、公交车为主，个人小汽车在当地的数量还是非常有限，大众捷运系统也不是非常的完善，一些新开发地区存在交通网的盲点。出租车和三轮车的存在一定程度上弥补了城市交通的一些不足，但是同样存在着一些盲点区域。XX学校的分布覆盖区域较为全面、广泛45、，政府对于教育基础工作的重视和老百姓的教育投资的重视互相吻合，所以整个XX的教育环境还是相当优秀的，教育氛围也比较浓厚。空气和水源质量及景观由于XX工业还不是很发达，目前整个城市的空气及水源质量良好，还是一个比较适合居住城市，再加上整个城市工业的规划与居住的规划的分割，可以说未来的XX将仍是居住的理想之地。当地开发相对较早的楼盘，几乎无中心景观，有些社区景观布置不合理的同时又有碍道路通行，而美观就更加谈不上了，就目前各新建社区的景观设计来看，相对于过去的小区已经有了很大的进步。2.2XX县城房地产状况分析2.2.1土地市场供应状况分析地价参考2005年部分已公开挂牌出让的地块成交公告序号地 块46、 号出让面积成交价 （万元）交易结束时间竞得人/单位地块坐落规划用途（亩）1沭土拍2005-E110.38320057.8-苏州-王兆喜光荣东路南侧，杏林居小区西侧钱北市场北侧商住2沭土拍2005-E269.9556020057.8-XX-徐力新世纪老年公寓西侧,青岛路北侧商住3沭土拍2005-E912.226920057.8-澳大利亚籍-蔡永明沂涛镇太平路西侧商贸市场住宅4沭土拍2005-F262.71126020058.18XX通阳置业有限公司东莞路南侧,台州南路西侧,中英学校北侧商住5沭土拍2005-F387.653520058.18刘成明上海南路西侧,深圳西路南侧商住6沭土拍2005-47、F78.065320058.18扬州怡华投资有限公司沭师路东侧,广州路北侧商住7沭土拍2005-F81.91720058.18刘绪涛南京路北侧商业餐饮服务8沭土拍2005-F920.8316020058.18李晓君幸福路南侧,行政文化街北侧商住9沭土拍2005-F1018.517620058.18李晓君华冲镇商贸城商贸城住宅10沭土拍2005-F111.749.520058.18XX钱集村镇建设工程队沭泗路北侧住宅11沭土拍2005-F127.55920058.18仲兵十字镇食品站商住12沭土拍2005-F1316.929420058.18蔡茂秋东小店乡农机站商贸城住宅13沭土拍2005-G148、26.72254120058.18南通德诚房地产有限公司江南人家东侧,人民中路南侧,车站东路西侧商业居住14沭土拍2005-G225.516620058.18周涧324省道北侧,人民路东侧商住15沭土拍2005-H1101.7985020059.2江苏博高房地产开发有限公司迎宾大道南侧,宿沭一级路东侧商住16沭土拍2005-I2173.76399720059.10江苏宏基房地产开发公司常州路东侧,康平路南侧商住17沭土拍2005-I434.3183620059.10张振宇苏州西路北侧,新法院东侧教育商住18沭土拍2005-I660.5108920059.10周再平苏州南路南侧,上海南路西侧商业49、服务业住宅19沭土拍2005-I77.223920059.10张敏光明北路西侧商住XX年部分已公开挂牌出让的地块成交公告序号地 块 号出让面积成交价 （万元）交易结束时间竞得人/单位地块坐落规划用途（亩）1沭土拍XX-I1141.186777XX11.16扬州金港置业发展有限公司上海南路东侧,广州路北侧商住2沭土拍XX-I2334.868372XX11.16XX铭豪置业有限公司永安路南侧,杭州路北侧商住3沭土拍XX-I51.3428XX11.16-XX-陈俊美庙茆路西侧加油站4沭土拍XX-I710.27308XX11.16-XX-张振宇县疾控中心南侧商住5沭土拍XX-I827.96168XX150、1.16-XX-邱永猛银杏路西侧,原万匹乡乡政府商住据政府公布信息统计得知：05年已挂出112宗地共6千亩左右，超过100亩的就有17宗，超过300亩的有3宗; 06年截止11月份已挂出58宗地共3.7千亩左右, 超过100亩的有15宗,超过300亩的有2宗,可以说05、06年XX的土地投放量非常大，因此，随后可能会造成房产开发一涌而上的局面。分析：从成交价格看，05年XX市中心的地价在平均100万元/亩左右，上海南路附近、迎宾大道附近的地价在8万元/亩左右，新行政中心附近的地价在23万元/亩左右，而05年已挂牌的真正成交的地只占少数。而06年上海南路附近的地价上升为48万元/亩左右，新行政中51、心附近的地价在30万元/亩左右，一年的时间里地价飞速上涨，而目前城区周边的一类地块已经没有了，因此可以相信一类地块将继续升温，一类地块附近的二类地块将可能成为以后竞夺的热点，并随着区块的升温，二类地块也将升值。目前地块的涨副已超过房价的涨幅，由于国家出台了相关土地政策，以及当地良好的房地产势态，主城区已成交的土地，大多已经开工或将要开工，并未发现大量的存量土地，而近几年由于土地的供应量大，使得当地的房地产业蓬勃发展，今后，政府将会适当控制土地的供应，近2年内政府手中可供出让的大宗地块已很少。2.2.2商品住宅市场供应量分析 城北老城区：商业繁华地带XX商业中心仍然以老城区为主，因XX城市西北方52、被新沂河包围，城北扩张幅度受限制，城市发展主要向东城区扩张。老城区集中了城市的行政中心，商业中心、文化中心等多种功能，是整个城市的核心区。老城区主要是继续向东发展，发展新型居住、商贸、文化和部分的无污染工业。据了解，该区域老城中心地块以旧城改造为主，楼盘规模大多较小，沿江地块楼盘规模较大。老城区新开发楼盘不多，大多数为0304年开发的尾盘项目，目前均价都在1500元/平米左右。老城区楼盘受地块限制，规划没多大创新，均为中央小花园，排排坐设计。老城区项目均以多层住宅加沿街商业为主，沿街商铺价位在40007000多元不等。目前，老城区主要代表楼盘有雯锦花园、学府花苑、锦绣家园、信安花园等、豪园。 53、城南片区：城市的居住方向XX县规划城南为城市居住区，城南邻近老城区，又与老城区浓厚商业氛围相对分离，区域居住环境优越，属于新居住区和老城区互相补充，方向项目规模相对较大，规划设计上更合理。该区域住宅价格在1400左右，商铺价格在40005000元/平米之间，升值潜力较大。城南区块的代表楼盘有：凤凰国际城、巴黎新城、苏州花园、果园新村等。其中巴黎新城在该区域为新一代代表楼盘，该项目分4期开发，目前一、二期销售情况良好，三期即将推出。巴黎新城依靠优越的地理位置，合理的规划布局，精致的户型设计，时尚现代的外立面处理，受市场追捧。城东片区：城市未来发展方向城东片区以宽阔通畅的迎宾大道连接老城区，县政府54、大手笔规划，当地市民对城东片区的发展前景非常看好。未来县政府、各大中小学校及企事业单位将陆续搬迁至城东，发展潜力非常大。从目前城东片区楼盘可以看出，该区域楼盘规模较大，规划合理，档次与其他区块有所提升，其楼盘价格较高，均价在1600元左右。目前，城东片区的主要代表楼盘有东方名都、东方明珠城、光明花园、东城馥邦、国际公馆、浙江商城等。2.3XX县城商品房市场分析XX作为全过最大的县级城市，目前人口已突破200万，比一般的市级城市人口多，商品房市场需求旺盛。房地产行业的发展在一定程度上反映出城市的发展情况，而房价更是当地经济的间接反映。目前XX县房价平均价在1500元/平米左右，别墅均价尚未超过355、000元/平米，沿街商业价格40007000元/平米不等。随着当地政府招商引资工作的推进，吸引了众多外地企业到此投资建厂，对当地经济发展有非常积极的促进作用，近几年房价增长幅度也较大。据调查，部分03年左右开发的楼盘，开盘价800多元/平米，至今已涨至1400多元/平米。从业内人士访谈中了解，一年内XX房价有望突破2000元/平米，升值空间较大。其支撑理由是当地人口众多，并保持迅速增长态势，经济发展迅速，除招商引资带动当地经济外，本地特色的花木及养殖业形成了一定规模。 从目前当地楼盘销售情况来看，早期开发楼盘因规划设计、销售手段等方面尚处于原始开发状态，销售周期较长。近几年开发的新楼盘，在规划56、设计和营销方面均有所创新，比如大规模开发，聘请专业的营销策划公司等，因此，新开发楼盘销售情况良好，有部分楼盘尚未开工已预定一空。说明当地房地产市场在营销策划方面仍然存在很大的操作空间。2.4XX县城二手房市场需求特征分析XX年的房地产市场可谓“一波三折”，宏观调控政策紧锣密鼓的出台，二手房税收政策也步步紧跟。今年6月1日起，转让购买五年以内的房产，须按照房价全额缴纳营业税，转让二手房征收20个人所得税的新政于8月1日起实施。一石激起千层浪，各家房产中介的日子越来越难过。中介机构良莠不齐目前XX县的房地产中介机构较少，并不成规模，均以零散型经营为主。由于当地房产中介业几乎是一个没有进入门槛的行业57、，选一临街店铺，一张桌子，二三个人员，几块展板，就能可以日进斗金了，所以导致各中介公司素质不一，市场也难免鱼龙混杂。近年来城市扩张加快，一手房交易火爆拉动二手房交易市场发展，许多原先做招聘和租赁房屋为主的小中介也纷纷介入此行。XX中介机构大多在老城区地段，行业分布零散。主要集中在一些前几年开发的小区附近，如都市阳光、女人街附近都有小型中介机构。多数中介机构办公简陋，并不以二手房交易为主营业务；仅有的几家正规中介则普遍存在着规模偏小，实力有限。经营风险明显增大面对日益下跌的交易量，仅仅靠单一的二手房交易获利的公司，经营风险明显增大。因此，不少中介公司开始拓展业务，以化解由于单一经营而造成的风险。58、随着二手房市场宏观调控政策的出台，XX各大房产中介机构，也正在积极拓展其他方面的业务，如代理汽车城销售、现金收房等，据了解近期正在与多家开发商洽谈尾盘超市事项，整合各家开发商的房源，利用其绝佳的市口来缓解政策造成的影响。租售冰火两重天中介机构的空间将越来越小，竞争会更加激烈，中心城区的中介机构普遍反映“生意越来越难做”。从六月份开始，XX二手房买卖、租赁市场出现了两种截然不同的反应：二手房买卖业务比以往大幅减少，房价趋高；租赁市场迅速升温，原本打算出售的二手房越来越多地进入了租赁市场。由于二手房房源较少，导致房价也有所上涨，这是因为现在营业税规定要由卖方承担，为了避免交税带来负担，卖方自然提高59、了房价，把营业税转嫁到买主身上。许多计划购买二手房的消费者因此放弃买房计划。卖的少、买的也少，导致现在二手房交易冷清。 相较于二手房交易的冷清，房屋租赁市场升温明显。许多本来是五年以内二手房的业主，纷纷改变主意，改售为租。同时，一些原本计划买二手房的消费者，在看到房价的波动后，也改买房为租房。房源的减少，主要是由于“5年内出售要征收全额营业税”。业主选择了暂缓出售，转而出租。营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，为了规避营业税，因此转而把房产出租。中心城区的整个二手房市场笼罩在一片阴晴不定、前景难测的气氛下，上下家观望情绪浓重。整合品牌好时机有人说XX年是二手房中60、介行业的“洗牌”年。中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，一批没有品牌、服务不到位、实力弱小、追求投机的中小型房产中介机构纷纷下马休业，这对于品牌中介来说是整合的好时机。同时鱼龙混杂的中介市场逐渐涤清，交易行为不断规范，从长远看有利于二手房市场积极有序地运行。中心城区的正规中介机构要实现资源共享、信息共享，共同抵御不良小中介的无序竞争，积极配合政府整顿中介市场秩序，打造品牌优势，净化二手房交易市场，除了提高资金透明服务和人性化代理服务外，将商品房代理销售、品牌策划以及为购房者提供验房、购买建议、物业问题咨询等服务作为中介机构的经营范围以降低市场经营风险。2.5XX商品住宅市场发展前景分析供应与61、需求状况分析目前，XX普通住宅商品房和商铺的供应整体上供应量较大，政府南沿东扩政策，大规模项目不断涌现，市场竞争越来越激烈。通过调查，当地消费者购房最看重的因素仍然以地段和价格为主，对产品质量和物业服务要求进一步提高。因此，我们认为XX的房地产市场价格和产品档次的上升空间还将有一个大的提高。由于受投资和需求引擎的双向拉动，未来几年，XX的房地产市场仍将保持较强的发展势头。项目投资机会分析从产业投入的角度分析在XX的城市规划中，“南延东扩”的城市格局已经启动，近期以向东、向南发展为主，向南继续完善城南居住环境的建设，远期目标将向东发展。XX近几年来经济总量持续高速增长，对房地产业的投入不断加大，62、房地产占固定资产的比重也将继续加大，全力推进城市化进程。未来三年，新区的建设和旧城的改造将继续加大力度，原有的地域差别将不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。从市场角度分析购房能力： 伴随经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多。2005年，XX农民的纯人均收入为3900元，周边部分先富起来的乡镇农民将涌入县城市购房。XX年1-5月份我县居民人均可支配收入达3184.8元，增速达16.3%，仍然是低基数的高增长。XX经济稳步增长也使得城镇居民收入增加，市民住房购买能力提高，个人购买商品房已成为市场的主流。消费结构：随着地产市场的持续发展，XX消费者的消费观念尚处于满足居住需求阶63、段。随着房地产市场的开发及引导，未来消费市场也将由“居住型”向“舒适型”过渡，改善性住房需求占总需求的比重在逐年增加，二次置业的消费群体逐步扩大，XX人均居住水平迅速提高。需求关系：XX县目前正处于城市化进程的高速发展时期。因人口拉动的需求是强大的，据了解，作为一个区域性的中心城市，周边城镇人口对住房的有效需求比例并不低。目前XX普通住宅商品房和商铺的供应供需保持平衡的状态，新开发楼盘销售情况较好，存在较大的市场发展空间。在当地，地段、价格和有吸引力的产品始终为消费者追捧。通过调查，我们认为XX的房地产市场价格和产品档次的上升空间还将有一个大的提高。调查中发现，相对而言，当地消费者对房价敏感度64、并不高，并且大多数人对XX房地产市场非常有信心，对价格的预期也是看涨的占多数，对房地产市场的发展潜力看好。未来高品质楼盘的生存空间较大。从价格走势分析XX县房地产进入市场化以来，0306年是涨幅最快的几年。据了解，03年中心城区住宅平均价格在800元/平方米左右，到06年均价在1500元/平方米左右，3年时间房价成倍增长，目前仍处于发展时期。城东片区发展势头更旺，其价格已经超过了老城区和城南板块，其中老城区一直处于小幅上涨的状态，城南凤凰国际城价格在短期内有望上升调整。从政策角度分析 尽管调控对楼市的影响不容低估，但对于一个县级城市来说，作用有限。一是政府把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大65、对房地产业发展的支持力度；二是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；三是停止公务员小区的建设及控制经济适用房的建设，使市场结构趋于合理，加大市场需求。尽管XX目前的政策对房产投资是适度从紧的，但支持GDP增长和政府实际无多少财力进行旧城改造的现状，政府对房产的依赖度不会实际降低。项目投资威胁分析土地放量较大 市场竞争激烈统计表明，近年XX上市的地块开发面积较多，短期内将有规模较大项目上市，市场严峻。城南和城东两大新区正在加大扩张建设力度，将有大片土地出让，楼盘间竞争加剧。因此，本案在开发过程中，必须有超前的规划意思，并通过强大的媒体宣传，争取一炮打响，66、短期内将房源去化，规避激烈的市场竞争。产品同质化现象严重目前，XX楼盘的产品同质化现象严重，楼盘品质感不高，导致市场竞争主要在地段和价格上的竞争，因此，必须在规划及品质上寻求新的突破。第三篇、市场微观调查研究3.1市场现有项目调查巴黎新城基本信息楼盘位置XX迎宾大道与圩东河交界处的东南部开 发 商江苏中科置业有限公司 XX翔盛房地产开发有限公司建筑设计德国艾森建筑设计（中国）有限公司行销策划上海奇道营销策划有限公司配套设施新仁慈医院、修远中学交通状况北依城市主干道迎宾大道，距客运总站5分钟车程物业管理中科置业售楼电话05273592666 规划设计占地面积272.86亩总建筑面积23万方容 积67、 率0.8绿 化 率35%产品类型多层、联排别墅主力户型二房二厅/面积：89 三房二厅/面积：109-117 四房二厅/面积：136销售情况开盘时间XX-9，交付时间一期春风沂水已交付，均价1400元/，最高价1600元/。项目分四期开发，到目前为止，一期、二期已经销售90%，三期下月推出，剩余的房源主要分布在迎宾大道街边2幢，136四房少量余房。楼盘点评该项目以多层住宅为主，中心区域为四层跃式洋房，沿迎宾大道为商铺及2幢小高层住宅，沿深圳路为商铺和多层住宅，沿圩东河为精品商业街。内部配套有高级商务休闲会馆、幼儿园、休闲运动场所，以及包括羽毛球场、健康步道、健身器材等。该项目地段较好，周边环境68、改善中，项目整体形象包装较好，性价比较高，周边居住氛围成熟，商业升值空间较大。项目整体布局合理，引进巴黎风情水系，景观设计聘请香港泛亚绿洲环境设计研究院，国际景观大师孙明亲自设计，整个小区景观营造有特色。项目品质感较高，外立面为2段式处理，底层用材为花岗岩面砖，上面为瓷砖。在营销方面，聘请上海专业营销策划公司，销售手段较成熟，但销售人员素质一般，着装不统一，解说能力不强。附鸟瞰效果图东城馥邦基本信息楼盘位置珠江路与深圳路交叉口开 发 商虹亚房产行销策划苏州市安腾投资顾问有限公司配套设施仁慈医院、修远中学、交通状况临近城市主干道迎宾大道物业管理虹亚房产售楼电话05273594888总建筑面积1169、万绿 化 率35%产品类型多层、小高层、沿街商铺、大型市场主力户型二房二厅/面积：95 三房二厅/面积：119-131 四房二厅/复式楼/面积：136销售情况开盘时间XX-10-29，工程进度已建34层，均价1450元/，最高价1600元/。到目前为止，该项目第一批房源推出市场，短短一个月不到时间已经销售70%，四幢小高层建筑预留在后期推出，沿珠江路将设置大型卖场及综合市场。热销户型以二房和小三房为主，顶楼复式主要卖点为平顶结构，与当地众多坡顶式阁楼有所区别。楼盘点评该项目以多层住宅为主，小高层为预留到后期推出，主要考虑当地对小高层物业的接受度不高，商业占据项目很大比例，其中，社区自建菜市场570、300，超级大卖场15000，自带幼儿园1600。项目周边生活配套设施成熟，学校、银行、酒店、超市、购物街等配套设施齐备，内部配套有超级大卖场、幼儿园、菜市场等。该项目产品多样，多层、小高层、商铺分别比例相当，项目地段较好，周边人气较旺，属城东居住区中心地段。规划设计上一般，景观营造上采用双重花园设计，底层私家花园，顶层空中花园，与中央花园遥相呼应。推广宣传方面，整体形象突出，采用了道旗、DM单、社区悬挂条幅等宣传手段。在销售上，采用了赠送礼品、预约金2000元可冲抵5000元购房款，并可享受98折优惠。一期多层在市场反应良好，销售比较成功，但后期小高层住宅及商铺销售，市场存在一定抗性，毕竟与71、城市主干道有一点距离。豪园/XX故事基本信息楼盘位置XX学府中路，珠海路，珠江路开 发 商江苏广安置业发展有限公司建筑设计淮安市建筑设计有限公司景观设计香港捷奥国际设计顾问有限公司行销策划常州和盛置业顾问有限公司配套设施沭中公园、XX高级中学交通状况城市主干道学府中路，京沪高速物业管理广安置业多层0.2、排屋0.4元/月售楼电话05273962000 3962688规划设计占地面积42万总建筑面积35万容 积 率0.83绿 化 率46.8%规划户数1700产品类型多层、小高层、别墅、商业街主力户型二房二厅/面积：97-107 三房二厅/面积：111-149 四房二厅/面积：136销售情况开盘时72、间2005-4，交付时间一期已交付，均价：别墅2900均价，多层1400元/，起价1200元/，最高价1600元/。项目分四期开发，到目前为止，一期已经销售80%，二期、三期推出时间尚未确定，剩余的房源别墅2幢，及少量面积较大户型。楼盘点评该项目为复合型超大社区，包括多层、小高层、别墅、商业等多种业态。社区中心区域1.8万人工湖，中央人工湖将别墅区及普通公寓住宅区分，在XX属复合型大盘。社区内部配套设施齐全，其中有多功能时尚会所、室内网球场、健身房、桥牌室、羽毛球馆、儿童乐园等多种康乐设施。该项目属XX首席大盘，规模较大，产品多样，整体规划布局有特色，中央开发大型人工湖，环绕性水系布局，内部配73、套设施完善。项目在老城区和新城区交界处，周边居住氛围较成熟，紧林XX高级中学，占据教育资源优势。调研中发现，本项目开发商有意打造XX高档大盘，但实际上并没有树立首席大盘形象，仅在规模上占据优势，其产品存在较大缺陷。例如项目品质感不强，采用涂料立面处理，效果欠佳，产品设计上不合理，例如管道、车库、储物间设计等众多细节暴露问题严重。形象包装欠佳，整体形象不统一，比较混乱，销售资料各种宣传品与楼盘形象存在较大差距。在营销方面，销售人员着装不统一，素质一般，一期销售周期较长，周边楼盘对其客源分流严重，与其户型面积过大有较大关系。附鸟瞰效果图金三角银座基本信息楼盘位置XX上海北路开 发 商XX海天房地产74、开发有限公司建筑设计建筑设计有限公司行销策划杭州精创营销顾问有限公司配套设施人民医院交通状况老城区中心大道上海北路售楼电话05278793511产品类型多层、小高层、商业街、百货商场主力户型132销售情况开盘时间2004，已交付，四层住宅价格1400元/，11层1680元/，剩余里面商铺价格7300元/平方米。该项目由2幢小高层，4幢多层住宅，底层1-3层商业为商业，04年开盘至今，小高层住宅剩余4套，商铺剩余10多间。楼盘点评该项目以商业为主，其中有大型商场和底部商铺，2幢小高层住宅及4幢多层住宅组成。该项目地段优势明显，地处老城区的商业中心地段，紧临沭河，整个地块呈三角型。该项目在品质感一75、般，户型设计相对合理，但是从长达2年多销售周期可以发现，当地市民对小高层市场具有较大的排斥心理。商铺价格较高，从目前的销售情况及商业运营情况来看，商业价值显现出来，但受项目地块限制，内部商业人气较低，大型商场人气比较旺。附鸟瞰效果图浙江商城基本信息楼盘位置XX迎宾大道开 发 商恒伟控股XX商城房地产开发有限公司建筑设计建筑设计有限公司行销策划顾问有限公司配套设施广宇学校、仁慈医院交通状况城市主干道迎宾大道售楼电话05273580777 3591666总建筑面积30万产品类型专业市场、23层为住宅主力户型70-90 销售情况开盘时间2004，项目分二期开发，一期已交付使用，住宅价格1400元/左76、右，商铺价格从2000多-4000多元/。该项目是一个以建材、家具、家装用品的专业市场，目前一期销售情况较好，一期销售率达到78%。楼盘点评该项目是XX近年开发的代表性专业市场，项目地段较好，产品品质感较强，规划布局合理。地处城东新区与老城区交界范畴，周边生活氛围及商业氛围均较成熟。项目以第一年免租金形式招商比较成功，但目前市场仍然需要时间培育。 姑苏花苑基本信息楼盘位置苏州路南侧，上海路以东开 发 商XX恒通房地产开发有限公司建筑设计无锡农垦建筑设计研究院行销策划新生代设计策划机构配套设施长途汽车站筹建中，县政府、法院、潼阳中学、广州路小学、南苑幼儿园、国际学校、北京路中学、实验小学。交通状77、况地处城市南延的中心地段，交通便利。售楼电话0527-3583666 8931777规划设计占地面积40278平方总建筑面积40656平方容 积 率1.01绿 化 率33.2%规划户数112车 位1：1产品类型排屋主力户型238销售情况4月27日开工，开盘时间，交付时间 ，均价2000元/。楼盘点评该项目是由56幢排屋组成，一幢两户三层；单层面积90平方左右，导致物业空间相对狭小，而在户型设计上过分强调空间的分割，导致每个空间都偏小，主卧、次卧、客厅面积基本持平，卫生间设计存在暗门，且楼道狭窄，都不符合一般人对于高档住宅心理需求；排屋楼间距小，尽管小区还在施工中，但对未来居住环境的不利影响已经78、可以看见。在配套上，该项目有规划中的四星级姑苏饭店，采用苏州古典园林的建筑风格，目前还未建；在城市配套上，周边有小学、中学，以及筹建中的长途汽车站，生活配套设施齐全；项目提出围绕XX“东扩南延”的城市战略，定位为“亮点工程”，但总体的规划设计有局限性。在营销上，宣传资料与实际相差较大，所提供的建筑密度、容积率等数据不准确。附鸟瞰效果图 果园新村基本信息楼盘位置学府南路与苏州路交界开 发 商XX长明房产有限公司配套设施东临新县政府、虞姬生态公园，中英文学校、国际学校交通状况北靠新城市中心新街口，西通繁华的上海路，距离沈括像商圈数分钟。物业管理0.2元/.年售楼电话规划设计占地面积94亩总建筑面积79、86553容 积 率1.267绿 化 率33.5%规划户数626车 位3：1产品类型5+1多层主力户型105.29销售情况均价1268元/ ，销售率90%。一层1308元/，二层1398元/，三层1368元/，四层1298元/，五层1140元/，阁楼1100元/，自行车库1100元/，车库1600元/楼盘点评由17幢多层组成。建筑规划比较初级；小区绿化率不高；内部配套设施有限，除了小面积的人工水系和凉亭，景观设计投入不大；车库配比为3：1；外立面为普通墙漆；销售部为沿街店面，没有装修，没有专业售楼人员。苏州花园基本信息楼盘位置学府南路与深圳西路交叉口，平安医院对面开 发 商宿迁贝恩置业有限公司80、配套设施青少年广场、XX大酒店、平安医院交通状况东临学府南路，交通便利物业管理200元/年售楼电话0527-3583666 8931777规划设计占地面积4万方总建筑面积58670平方容 积 率1.46绿 化 率34%产品类型多层（5+1）户型范围销售情况开盘时间02年，当时价格800元/，目前市场均价1400元/，销售率95%。剩余的房源为东面沿街商铺以上住房4、5、6层，及园内靠西边顶层130方以上一套，另有单独出售的阁楼。该物业剩余房源4层售价1450元/，5层1400元/，6层1300元/平方；商铺为30-50平方双层，价格4000元/平方。楼盘点评项目于02年开售，至今4年仍未销售完81、毕；地处XX成熟生活区，是XX城市东进的界点，往东即是XX目前发展迅速的东部建筑群；由澳洲华人独资4000万建造，小区内有古典园林中的景观走廊，外立面及阳台则有澳洲的一些建筑元素，但楼宇间距较小，道路狭窄，车位配置少，有拥挤感；原规划中有别墅，现已取消；作为一个较早开发的楼盘，经历了XX房地产的低价起步，作为尾盘，其均价及二手房市场价基本代表XX的市场；在XX有一定的知名度。凤凰国际城基本信息楼盘位置XX县苏州西路（XX国际学校对面）开 发 商江苏瑞和房地产发展有限公司景观设计上海敏邦建筑设计研究院行销策划杭州博日配套设施周边：实验幼儿园、实验小学、国际学校、教师进修学校内部：羽毛球场、棋牌室82、红外线智能监控系统交通状况宽阔的苏州路，与市中心相距10分钟车程物业管理物业费0.2元/.月售楼电话规划设计占地面积163亩总建筑面积15万绿 化 率40%规划户数1298产品类型多层户型范围96-129销售情况4月份开始预售，当时均价1200元/；9月28日开盘，目前均价1350元/；07年7月交付；目前销售率80%。楼盘点评该项目分两期开发建设，规划建设商住房36幢及各种商业配套用房，总投资2亿元人民币，一期工程将于今年年底建成；项目外围1-2层为商铺，3-6层为住房，顶楼带露台，中间为多层住宅，总体呈围合型，在东、南、北三面开进出口；配有中心会所、中心花园，采用人车分流，车位1：1配比83、，楼宇间距1：1.48，物业管理费0.2元/.年；其在XX无论规模与投资都算是大盘，设计上打出人文化、亲情化、园林化，功能上集商贸、商住为一体。其开发公司在XX还有大量土地，目前开发量为总量的30%，在开发节奏上把握较好，试图通过后期的市场培育来实现品牌价值与商业价值的双丰收；公司高层对XX未来的房地产持乐观态度，深信未来的公寓房价可以突破2000元，并且他们已经开始适当程度的提价；今年4月份至今，他们房价已经抬高近200元/平方，预计年底还有提升；购买的人群中公务员比例较大；在营销上，销售团队比较成熟，售楼人员的从业经验较足，素质较高；形象包装也相对成熟，有品牌塑造的决心，并通过向学校捐赠图84、书等活动，加强品牌口碑。阳光公寓基本信息楼盘位置沭城镇政府南侧，西临北京路。开 发 商XX金太阳房地产开发有限公司行销策划南京嘉纳地产营销公司配套设施城市配套：影剧院、金碧辉煌大酒店、中国银行、时代超市、苏果超市、肯德基；内部配套：阳光尚都街区。交通状况北京路为旧城主干道，交通相对拥挤。物业管理XX明达物业公司售楼电话主力户型三室两厅销售情况准现房发售。商铺价格8100元/，住宅三楼最高价1600元/，层差50元左右。销售率50%。楼盘点评项目由旧城改造而成，总体面积不大，形状规整；由沿街商铺、内置商业步行街、商铺2层以上住宅组成，呈围合形；位于旧城，北京路街区人流量大，因此商业价值较高。国际85、公馆基本信息楼盘位置迎宾大道广宇学校东侧，汽车总站西侧开 发 商上海碧恒实业有限公司XX分公司行销策划杭州博日房地产营销策划机构配套设施周边配套：广宇中学、仁慈医院、酒店、咖啡吧、金阳光娱乐城、浙江商城。内部配套：四防联网系统、闭路电视监控系统、周边防范报警系统、电子巡更系统、停车场管理系统、可视数码连网系统交通状况近临客运总站，京沪高速公路出口物业管理物业费4元/售楼电话规划设计占地面积16亩总建筑面积13万绿 化 率35%规划户数1000户左右产品类型小高层，12层主力户型主力户型：113-140，户型范围：113 到259 销售情况开盘时间XX年10月28日，起价1210元/，均价15086、0元/左右，据销售人员称销售率50%，但据具体调查后发现只销售了40套左右。楼盘点评近年来，县委、县政府紧紧围绕加快建设现代化中等城市目标，大力实施“东扩南延”发展战略，城市开发始终保持火热的态势、上升的势头。国际公馆小区作为该县第一个以高层建筑群为主体住宅建设项目，相对于该地区而言设计大胆超前，功能完善。但销售情况不理想，毕竟该地区对高层建筑的接受程度还比较有限。其中的商铺面宽7米，建筑面积170，户型设计偏大，均价4000元/，由于总价较高，销售也不理想。鸿翔紫藤花园基本信息楼盘位置位于原县政府大院开 发 商浙江鸿翔集团房地产开发有限公司XX分公司景观设计香港著名贝思国际联合设计机构设计行87、销策划XX金手指广告配套设施周边配套：实验小学、建陵中学、虞姬生态园、袁枚广场楼宇智能化系统，周边防越报警系统，电子讯更系统交通状况位于北面老城区，道路比较狭窄物业管理0.15元/售楼电话规划设计占地面积58亩总建筑面积76000绿 化 率35%规划户数600多产品类型多层主力户型主力户型：99-123 销售情况一期剩余少量130以上余房，二期建筑面积10454，共75户，目前均价1450元/。楼盘点评该项目总投资1.5亿，位于老城区，目前周边建筑物比较破旧，影响其周边形象，而其建筑外立面还是比较精致的，在该区域独树一帜，户型设计也比较方正，但其建筑质量欠佳，在交付使用过程中将会带来些许不便。88、附鸟瞰效果图信安花园基本信息楼盘位置XX县光荣东路开 发 商XX县信安房地产有限公司配套设施享受市中心配套交通状况位于市中心地段，交通方便，但道路有些狭窄物业管理0.2元/.月售楼电话规划设计占地面积（二期、三期）59559.7总建筑面积（二期、三期）99629.6容 积 率1.67绿 化 率35%建筑密度30%规划户数2700户产品类型多层主力户型100、120左右，也有150以及60-80的户型，户型比较多销售情况该项目目前在售的为二期和三期房源，均价1400元/，销售率接近85%，沿街商铺均价南面沿河4000元/，北面沿街5000元/，已经全部售完。还有一幢商业用房，目前为1000起售，89、基本定位为大型商业用房。楼盘点评该项目位于市中心水岸地段，地段优势比较明显，配套成熟，商业氛围浓厚，价格还是比较合理，户型比较多，可适合不同客户群，但随之而来的嘈杂也再所难免，在城市东进、南进的过程中，居住品质上可能由于老城区的布局不合理而显得拥挤。其建筑外立面设计比较普通，而且都以涂料饰面，经不起时间的洗涤，建筑品质上也比较普通。附鸟瞰效果图学府花苑翡翠园基本信息楼盘位置公园路与上海路交界处开 发 商XX慧阳房地产开发有限公司行销机构杭州博日品牌推广机构配套设施周边：怀文中学、银行、超市、实验小学、虞姬生态园、邮局、电信、龙风家具城交通状况位居青岛路、上海路、公园路之间，交通便利物业管理0.90、15元/月售楼电话总建筑面积13.8万，二期90000绿 化 率35%规划户数900户左右，二期500户左右产品类型多层主力户型100-120、155左右销售情况二期均价1300元/，特有小户型48；阁楼单独销售，77左右，均价590元/。目前的销售率35%左右。楼盘点评一期已于2004年交付，二期拥有10000的中央花园，花园景观布局简单。该项目位于一期的居住氛围已经比较浓厚，但周围环境比较杂乱，影响了该小区的居住品质，但周围学院气氛比较浓厚，建筑外立面虽然二期采用了面砖饰面，但色彩搭配方面欠协调，且与一期的涂料立面有些不相称。小区的主入口太小，将会影响汽车的通行，整体品质不高。附鸟瞰效果图91、华丽世家基本信息楼盘位置迎宾大道加油站斜对面开 发 商江苏博高房地产开发有限公司行销机构杭州博日房地产营销策划机构配套设施可享受城东配套，以及小区内部规划的酒店交通状况位居迎宾大道一侧，道路宽敞，交通便利物业管理0.4元/月售楼电话占地面积67860总建筑面积37800容 积 率0.56规划户数104户产品类型排屋、别墅主力户型排屋180-230，别墅260-400销售情况排屋均价2100元/，别墅还剩2套，排物销售率50%，别墅已售价格，靠中心水景的一套380方左右的豪宅为108万，楼盘中心水景还剩一套类似价格的豪华别墅。楼盘点评该项目由24幢别墅、40幢双拼别墅、和一幢酒店组成，总投资1.92、6亿元，项目建筑外立面色调搭配还是比较和谐，纯别墅、排屋的物业形态提高了该社区的品质，低密度高绿化绿的社区环境，在目前国家宏观调空对别墅控制的情况下，此类型的社区在该地区的稀缺，因而随着XX经济的发展，以及居民消费水平的提高，对别墅、排屋需求必将增加，因而该项目后期的剩余房源的销售应该是机遇大于挑战。阳光天地基本信息楼盘位置地处XX苏州路与台州路交汇处开 发 商江苏新天房地产开发有限公司建筑设计格林贝思（香港）国际联合设计机构行销策划南京智运堂房地产投资咨询有限公司配套设施XX行政中心、县委党校、广文局、虞姬生态公园、仁慈医院、汽车客运站、XX实验小学、怀文中学、XX中英文学校交通状况苏州路、93、台州路交通便捷物业管理未定售楼电话0527-3585555、3592999规划设计占地面积450亩总建筑面积40万方（一期总建筑面积7万方）容 积 率1.35绿 化 率35.2%规划户数一期540户（预计总户数约2000户）产品类型多层、高层、排屋、别墅户型范围85135主力户型116126销售情况开工时间2005-12-6，开盘时间XX-10-21，交付时间2007-8，起价1238元/，均价1480元/，一期多层推出540套，目前已售230套，销售率43%。楼盘点评江苏新天房地产开发有限公司以目前国内最大的电动助力车生产厂家浙江天能集团为背景和支撑，系其直属企业。“阳光天地”住宅区，项目占94、地450亩，总建筑面积40万平方米，投资总额4.8亿元，建设周期5年，分四期开发。“阳光天地”地处XX苏州路和台州路交汇处，是XX目前最大规模的社区。小区物业类型有高层住宅 、多层住宅、排屋、单体别墅、五星级酒店以及商业配套设施。项目采用中国传统自然造园哩念，注重园区景观规划。拥有10万方绿地面积，1万方中心亲水广场以及多个景观组团和活动广场。本项目地理位置较佳，是XX未来发展的主要区域，开发商的开发理念成熟，项目整体包装在XX位于前列。东方明珠城基本信息楼盘位置台州北路东侧、迎宾大道北侧开 发 商江苏XX县惠佳房地产开发有限公司行销策划新生代设计策划机构配套设施内部配套幼儿圆、超市，周边配套95、公园小学、中学、医院、酒店等交通状况地处城市主干道迎宾大道北侧，交通便捷物业管理0.2元/售楼电话0527-3593888、8909777、3594111规划设计占地面积148191总建筑面积223982容 积 率1.5绿 化 率40%规划户数1355户产品类型多层、小高层、商业、酒店户型范围90155主力户型114124销售情况开工时间2005-11-6，开盘时间XX-3，交付时间2008年底。住宅均价1600元/，商铺均价5000元/，目前已经开盘的销售率已达到85%。楼盘点评“东方明珠城”位于XX城市主干道迎宾大道北侧，是新城区的中心地段。周边配套齐全，也是市民公认的未来城市黄金地段。项96、目总占地148191，总建筑面积223982。其中多层149030、商业58567、高层住宅23747，会所、幼儿园占2005，容积率达到1.5，绿化率40%，建筑密度29%，项目总投资25000万元。该项目面对虞姬生态公园，距离汽车客运中心也非常近，交通便利。但是由于迎宾大道路面较宽，项目周边还未形成居住氛围，这对项目的商业销售影响较大。景观规划相对一般，虽然考虑了人车分流，但是在景观设计上相对平庸，居住的舒适感较差。但是在销售方面，景观的影响目前还是不明显的，毕竟地段是本项目的最大优势，但随着项目周遍其他新项目的落成，将会对该项目后期的提价空间造成一定的影响。左岸华庭基本信息楼盘位置上海路97、与城内大街交汇处开 发 商恒伟控股集团 江苏阳城房地产开发有限公司行销策划得瑞广告配套设施地处繁华城内大街，生活配套齐全交通状况交通便捷，是目前城市繁华地段物业管理0.2元/售楼电话规划设计占地面积14034总建筑面积31700容 积 率1.71绿 化 率33.2%建筑密度34%规划户数200户左右产品类型多层主力户型120左右销售情况住宅均价1500元/，商铺均价5000元/，销售率已达到65%。楼盘点评该项目地理位置优越，是目前成熟的闹市区，生活配套齐全，商业氛围浓郁。左岸华庭采用全框架结构，建筑质量优越。是目前XX县唯一全框架结构的多层住宅，并且采用了目前较流行的外墙保温技术，配以中空玻98、璃，使整个项目在建筑实体质量方面有独特的优势。但是，该小区建筑造型受到地块形状的制约，整体布局形式比较老，基本成马蹄形。虽然考虑了最大化的绿地空间，但是围和式的布局设计使小区成为一个相对封闭的空间内，光照、通风都受到一定的影响。在外部景观方面，由于项目在护城河的南岸，因此水景也是其有利的卖点。但是，在XX这个缺水的地方来讲，对于城市水岸生活的卖点宣传较少，没有充分挖掘。东方名都基本信息楼盘位置XX迎宾大道与珠江路交汇口开 发 商江苏宏基房地产开发有限公司行销策划上海普世地产配套设施商业中心、仁慈医院、广宇学校、修远中学、客运中心、国际大酒店交通状况位于城市主干道迎宾大道南侧交通便利物业管理0.99、2元/售楼电话0527-3587222、3580555规划设计占地面积105亩总建筑面积112000商业面积20000规划户数700户绿 化 率36%产品类型多层、小高层、商业户型范围90150主力户型110-120销售情况住宅均价1450元/，商铺均价4500元/，一期销售余房10多套，二期销售达到78%。一期余房基本为150和顶层带阁楼的大户型。二期余房除大户型外就是顶层的阁楼，商铺销售不足20%。楼盘点评本项目已基本建成，住宅销售已进入尾声。目前，商铺销售是该项目的重点，商业面积达到20000。项目的地段优势较明显，浙江商城的商业氛围也带动了该区域的商业价值。从规划角度来看，定位于专业的100、功能商业区，有时尚街区、休闲广场、精品购物、超市、酒店等。可以明显的看出，该项目是为了打造未来城东集中商业配套区，服务整个城东新区。但是，目前城东新区居住氛围还未起色，道路的宽度也是限制该地段商业发展的因素。随着时间的推移，城东区块住户的逐渐增多，城市建设脚步的加快，该地段将会成为新的商业密集区。光明花园基本信息楼盘位置迎宾大道西首开 发 商江苏县苏源房地产开发有限公司行销策划杭州博日房地产营销策划机构配套设施上海滩大酒店、青少年广场、金阳光娱乐广场、东方广场、银花宾馆交通状况城市主干道迎宾大道物业管理0.4元/售楼电话0527-3590777、3587399规划设计占地面积37.58亩总建筑101、面积62558容 积 率2.5绿 化 率45%规划户数144户产品类型小高层户型范围120150主力户型129销售情况XX-11开盘，均价1580元/，四层商业被“上海滩”租用，住宅销售率已达到98%，基本被电力集团员工以较优惠的内部价格购买。目前遗留下来的房源总价都在30万左右的大户型。楼盘点评本项目是纯小高层住宅，这类产品在XX能够达到如此好的销售业绩，这与开发单位的内部销售是密不可分的。项目地段的优势也吸引了大型的酒店入驻，可以说该项目已经不存在任何销售压力。锦绣江南基本信息楼盘位置XX南京路与北京北路交汇处开 发 商常州市江南房地产开发有限公司建筑设计常州市民用建筑设计研究院行销策划常102、州市和盛置业顾问有限公司配套设施实验幼儿园、工商银行、南关小学、电信局、县委政府、影剧院、人民医院、百货大楼、购物中心交通状况地处老城区中心地段，交通便利。售楼电话总建筑面积50000平方产品类型多层、小高层、沿街商铺主力户型二室一厅：101 三房二厅120-137销售情况03年开工，一期已经交付，二期小高层销售约50%,均价1600元/。销售信息更新时间XX年11月22日楼盘点评该项目分二期开发,一期多层剩余2套,二期小高层销售进度较慢.目前销售率在50%左右.项目开盘至今,销售周期3年,整个市场去化速度较慢.项目属于老城区中心地段,周边各种生活配套完善,交通便利,整体环境较破旧.在规划设计103、无特色,但相对当地早期项目而言,产品设计上比较合理.颖都家园基本信息楼盘位置XX上海南路与广州路交汇处开 发 商江苏徐州市颖都房地产开发有限公司建筑设计建筑设计研究院行销策划徐州天弘房地产营销策划有限公司配套设施城南农贸市场、万得福超市、青少年广场、游泳馆、人民医院、中医院、XX师范、实验中学、银河双语学校、广州路小学、国际学校交通状况地处老城区中心地段，交通便利。售楼电话0527-3591888 3588966产品类型多层住宅、沿街商铺、超市主力户型二室二厅：85 三房二厅101-126销售情况04年开工，一期已经交付，二期销售约70%,均价1450元/，商铺二层均价3980元/。销售信息更104、新时间XX年11月22日楼盘点评该项目分二期开发,一期多层已交付使用,二期在售.目前销售率在70%左右.项目属于老城区中心地段,周边各种生活配套完善,交通便利.在规划设计无特色,户型面积控制较合理，部分户型布局欠佳，车库与道路设计冲突，在车库门口，部分车库无行车道路设计，仅能作为储物间使用。雯锦花园基本信息楼盘位置XX南京路与柴沂南路交汇处开 发 商XX县恒通房地产开发有限公司行销策划杭州博日房地产营销策划有限公司配套设施城南农贸市场、万得福超市、青少年广场、游泳馆、人民医院、中医院、XX师范、实验中学、银河双语学校、广州路小学、国际学校交通状况地处南京路，老城区主干道，交通便利。售楼电话规划105、设计占地面积19664产品类型多层住宅、沿街商铺、超市主力户型二室二厅：88 三房二厅98-126销售情况06年9月开盘，一期多层住宅销售达90%,均价1430元/，商铺二层均价3980元/。销售信息更新时间XX年11月22日楼盘点评该项目分一期多层住宅销售情况良好，两个月时间销售率达90%。项目属于老城区中心地段,周边各种生活配套完善,交通便利。在规划设计上，突出中央花园景观，做到户户有景，大间距，规划布局合理。在营销上，聘请专业营销策划公司，去化速度较快，销售情况良好。3.2市场现有项目分析分布区域上图显示，目前已经开发和近期开发楼盘主要集中在城东片区和城南片区，分别占30%和35%。从而106、可以发现，XX政府将把城南打造成当地居住的主要区域，而城东则是城市扩张发展的主要区域，因此城东和城南的土地放量较大，项目众多。老城区楼盘占22%，并且大多数为几年前开发楼盘，处于尾盘销售阶段，新开发楼盘仅有几个，并且规模较小。城北片区受城市格局限制及发展方向制约，项目较少，仅占13%，但城北有目前XX最大的楼盘豪园XX故事，总建筑面积达42万平方，体量较大。随着城市重心的南扩东移，城市基础设施和相关配套设施的建设，城南区块和城东区块将逐渐成为日后XX的重要居住区块，同时老城区凭借其便利的交通、完善的生活配套条件以及当地居民的区域情节的心理偏好，将继续扮演着重要的角色。业态构成从上图可以看出，目107、前XX住宅主要供给以多层为主，其中纯多层住宅小区占47%，多层小高层的业态构成小区占了22，多层小高层别墅的复合型业态构成占了13，纯小高层和多层别墅的业态构成分别占了9。该图表从侧面反映了XX的消费者对于多层住宅的偏好，而对于小高层的接收程度相对较低，同时别墅的业态构成比例也反映了当地的消费层次，但就目前XX整个市场而言，别墅的需求还是比较有限。从豪园目前销售情况可以发现，当地市场别墅需求有限，去化速度较慢，随着国家对别墅用地的严格控制，给目前市场别墅项目创造了一定机会。小区规模从上图中可以看出，XX目前市场项目开发面积逐渐增大，大小楼盘数量比例相对均匀，其中建筑面积在510万平方米项目占3108、0%，1020万平方米项目占26%，5万方以下和20万方以上项目分别占22%。调研中发现，规模较小项目主要集中在老城区，目前基本进入尾盘销售时期。目前新开发项目主要集中在城南和城东，这两个区域作为城市的发展方向，出让地块均较大。图表反映了目前XX房地产开发的整体水平，由小规模开发逐渐变成中大规模开发。从小销售情况来看，后期中、大规模楼盘开发理念较新，开发公司花了较大精力去研究产品，销售情况比较理想。因此开发量的大小并不是销售的关键，而关键是把握市场，准确定位，理性营销。 在售房源总面积分布从图表中看出，推出的楼盘面积主要集中在5万以下，原因有三，一方面：由于在目前房地产市场的新形势下，各开发商109、推房都比较谨慎。另一方面：由于开发水平有限，资金回拢的需要；第三：有节奏的推出，可以增加消费的兴奋点。价格及销售情况分布多层价格及销售情况分布从图表中可以看出多层价格主要集中在14001500元/,其中1400元/以下的占18，15001600元/的占12，1600元/以上的仅占6。从中可以发现，XX当地市场房价差距有限，均保持在1500元上下水平。有部分早期开发楼盘，地段不是最理想，产品有较大的弱点，受新盘冲击，价格无法提升，停留在较低的水平。从上图可以发现，XX房地产市场以多层为主导，销售情况良好，调查楼盘中56%多层住宅销售完成80%以上，33%楼盘完成5080%销售量，11%的楼盘销售110、量仅完成20-50%。在当地楼盘销售中，有两极分化现象，新开规模较大，产品规划设计合理、营销手法较新的楼盘，在短期内房源迅速去化。相反，有不少规模较小，产品规划设计落后，销售手法落后的楼盘，销售周期很长。排屋价格及销售情况分布图表反映出排屋/别墅的价格有一定差距，早期开发的别墅项目在2000元左右，近期开发别墅项目价格主要集中在2800元/以上。因当地目前已推出的别墅楼盘有限，以上比例数据参考价值不大。当地主要别墅代表楼盘有：豪园、姑苏花苑和华丽世家，有部分楼盘有少量别墅，如光明天地小区、巴黎新城等。从当地别墅销售情况来看，排屋/别墅整体的去化速度较慢。而目前已开发的项目中尚有别墅、排屋物业形111、态未推出的也有不少，比如阳光天地、名仕庄园等。虽然当地居民对排屋/别墅比较向往，但受当地经济因素影响，一般消费者在购房时由于经济实力原因都不予考虑。但从消费者市场细分来看，具有较高收入的社会上层人士对其颇为青睐，并把品质较好的排屋作为自己地位、身份的象征，这些人士一部分来自外地来XX发展的商人，另一部分则是当地居民中高收入者：政府机关公务员、事业单位、酒店高层管理者、企业主等等。小高层价格及销售情况分布图表反映出小高层的价格主要集中在1500-1600元/，占57%，其中17001800元/占29，1600-1700元/占14。小高层分摊面积较大和物管费高，加上当地居民的居住习惯的影响，目前还112、不能被大多数消费者所认可，相比多层没有较大的面积优势，因此XX地产市场小高层普遍存在滞销现象，在这样的形势下，做出特色是唯一的出路，在小高层产品形态上需追求创新，比如可做7+2的小高层，下面7层为多层，上面为空中别墅等。商铺价格及销售情况分布从上图可以发现，商铺的价格分布跨度还是比较大的从3000元到7000元都有，其中30004000元/占47，40005000元/占23，50006000元/和7000元/均占15。当地楼盘90%以上设置了沿街商铺，老城区价格较高，中心地段均在7000元以上，城东商铺价格主要在50006000元/平米之间，城南商铺价格略低，在4000元/平米左右。决定商铺价113、格主要的决定因素还是：物业所在区位，所面向的道路情况以及景观等因素。比如金三角银坐，区域位置为市中心繁华地段，因此商铺价格自然就比较高，销售情况也比较好，目前剩余10套内铺未售完，而信安花园靠南通路的商铺也已经售完，它的热销靠的就这条路上成熟的商业氛围。城南苏州花园，沿街商铺基本售完，价格在4000元/平米左右。城东因靠近客运站，并且在城东的中心大道迎宾大道，发展前景较大，价格略高于城南。物业管理费从图表中可以看出，当地物管费用主要集中在0.2元/月，并有几个早期小区按年收取物管费用，每年200元/户。新开发楼盘中多层物业管理费均在0.2-0.3元/月之间，小高层、排屋的物业管理费在0.4元/114、月左右。在当地同样的消费水平和物业费标准的前提下，这个比例与每个项目的开发产品和定位有关，一般定位高端的相对来说物业价格也较高，小高层、高层、以及别墅较多的项目物业费自然也较高，而从目前整体的物业费水平来看，该地区物业费大多在0.5元/以下。交付日期从图中可以看出，当地有不少楼盘已经交付了，但仍有余房在销售，反应出销售方式的落后及小区设计的不合理。新开发楼盘交付日期主要集中在2007年上半年，占27%，其中06年下半年交付占14，07下半年交付占18，08年交付占9。因此在2007年上半年后诸多楼盘将陆续交付，部分销售进度缓慢的楼盘将进入现房销售，但对广大当地居民来说目前比较能接受的还是现房销115、售，据称亲眼目睹才买的放心。现房销售的增加，对期房销售有一定的冲击力，但期房销售的宣传和进程若把握的好，一点都不比现房销售弱，形象上特别突出的项目还可能远远超过现房销售。第四篇、购房者调查分析4.1调查概况调查目的本次市场调查旨在了解XX县城区消费者的特征、市场需求，产品偏好特性、价格等，为在XX县城区房地产开发提供可行性的市场依据。调查时间XX年11月20日11月21日。调查方式本次调查采用个人访谈+问卷调查方式。样本情况本次调查共发放问卷248份，回收有效问卷223份，主要走访了XX城区街头的个体户以及XX城区事业单位（财政、税务、公安等）、政府部门，部分企业、律师事务所以及街头随机抽样访116、谈等。4.3客户群需求分析 购房者是否看好XX房产前景从房产发展前景的追问中可以看出人们看好XX房产前景的比例相当高，为67。这个直接的问题更能说明购房者对XX房产发展的信心。 购房目的从图中反映出，XX地区受调查者以首次购房目的为主，占调查总数的44%。这从总体上反映出XX的房地产市场潜力很大，而且XX作为一个人口大县，有着相当大的基数，市场的消化能力也是巨大的。调查中二次购房和为父母子女购房的比例相当，分别占到28%和26%，需要指明的是，这两类人群有一定的重合性，相当一部分人二次购房的主要目的是为父母子女购房，从年龄段来看，为子女购房的比例又相对较大。这反映出XX房地产市场还比较初级，人117、们的消费观念比较传统，准备子女婚房与养老这些传统的观念比较浓重。从图中还可以看出一个很明显的现象，即投资的比例非常低，仅占2%。这很大程度上受制于XX总体的经济状况与消费观念影响。总体而言，XX的房地产业还处于起步阶段，人们对房地产的了解不够，个人对房产的投资的可能性不大，而目前XX的房地产业非常活跃，其深层次的原因在于近年XX经济的飞速发展，在政府引导下，城市化进程加快。 购房计划从图中反映出，被调查者中18%有近期购房的打算，16%被调查者有一年内购房的可能，30%的人在未来2-3年可能购房，36%的人暂时还不会考虑购房。从数据上说，暂时不打算购房的人比例较大，而且在XX这样一个传统消费观118、念较为浓重的地区，买房子是极其巨大的支出，如果不是有特别的原因，这部分人将会在很长的时间内不会有购房的可能。对于一般的购房者来说，2-3年是一个合理的购房计划期，因此，这是一个需要培育的市场。从调查中也反映出，近期或者1年内购房的人群主要是出于为子女购买婚房和改善住房两大目的，他们一般从事商业贸易，有一定的经济实力，也有如律师、事业单位、公务员等收入稳定的人群。我们肯定XX房地产有着巨大的市场潜力，但也应该看到这是一个比较初级的市场。 购房区域选择从图中反映出，被调查者对城东和城南区块的认可程度很高，分别达到45%和31%，这一方面得力于城市整体南延东进的规划，政府的引导起到了一定作用；另外一119、方面也反映出，XX原有的城市规模以及陈旧的配套设施已经不能满足人们的需求。在政府资金有限的情况下，旧城改造存在很大困难，因此，目前XX招商引资的力度很大，使得目前入驻城东和城南两大区块的主要是外地开发商。他们不仅带来了资金，也带来相对成熟的开发经验，相对于本地开发商他们在房产品质上有明显的优势，这也给了广大消费者良好的印象。而比较城东和城南，城东的区位相对有利，有京沪高速经过，长途汽车站、酒店、医院等设施齐全，因此所获得的认可度又较高。22%的被调查者选择老城区，这类人群主要是在老城区有稳定工作的公务员、教师，以及一部分的个体经营户，出于工作生活的需要，他们选择老城区。 在所选区块中购置商铺的120、可能性针对未来开发物业中的商业形态，我们在问卷中也做了设计。从图中反映出，52%的被调查者不会考虑在住宅旁边购买商铺，这一方面取决于个人的经济能力，另一方面也反映出有很大部分人对开发中的小区的商业不是很有信心。目前XX建设中以及交付的楼盘都是商住和住宅混合，基本的形态为内部住宅，外围商铺；从调查中得知，开发中的楼盘其商铺销售情况不是很好，远不如住宅。确定会购买商铺的占18%，这部分人群主要是个体户。4.3.6 物业类型需求从图中反映出，选择公寓楼的被调查者占绝对比例，占到72%。这其中的原因有：一、别墅的价格相对较高，不适宜大多数人群；二、受政策影响，别墅供应量有限，目前市场主流是公寓楼，尤其121、是多层公寓；三、从对几个别墅物业的调查中反映出，目前XX市场的别墅还是试水阶段，人们对于别墅的认知程度不高，风格模糊，工艺质量也一般，一定程度上阻碍了人们对于别墅的接受度。4.3.7 对购房者所看重的因素的调查从图中反映出，当地居民购房看重的因素排序为：交通占32%，户型设计占21%，价格占13%，配套设施12%。交通实际上是地段的间接反映，说明当地消费者购房比较注重区域选择。户型设计与生活密切相关，除满足一家人居住需求外，良好的户型设计是提升居住品质的关键。配套设施与居家生活息息相关，因此，配套完善一方面节约生活成本，另一方面对居家便利有很大影响。其次排序为社区规模和物业管理分别占6%，景观122、占5%，说明当地已经有一部分人已经开始关注生活的品质，优美的环境景观和优良的物业管理服务是品质生活的重要标志。调查中发现，当地居民对品牌和升值潜力关注度较低，分别占2%和1%。说明当地开发商均以小规模开发公司为主，几乎没有品牌的观念，当地的居民还没有感受到品牌影响力。而从近年新开盘的项目来看，品牌建设和品牌形象已经在逐步建立。在当地人的观念力，房地产投资观念非常薄弱，几乎没有地产投资观念，即使商铺投资方面，更多的考虑自营型投资。公寓部分4.3.8 公寓面积的需求从图中反映出，在物业面积的选择上，23%的被调查者选择100-110平米，21%的被调查者选择90-100平米，19%的被调查者选择1123、10-120平米，这三部分占到了被调查者的大部分。原因分析：90-120平米之间的物业，以XX目前的平均房价计算，总价在15万上下，这基本符合市场的消费能力。从中可以发现，受经济能力及消费观念影响，当地消费者购房均以满足居住需求为主，根据不同家庭结构，选择住房面积不一。4.3.9 物业户型结构选择从图中反映出，当地住宅市场以三房为主，总共占据整个采样中的78%。而其中选择三室二厅一卫的占37%，选择三室一厅一卫的占27%，选择三室二厅二卫占14%，从中可以发现，当地居民住宅需求以满足居住为主，尚未上升到享受型居住。调研中发现，很大以部分受访者仍然停留在三室一厅一卫的观念里，其居住观念仍然非常原124、始。因此，在较发达城市的主力户型三房二厅二卫似乎并不十分受欢迎，说明当地人的居住观念仍然需要引导和提高。一室一厅一卫房型结构无人选择，说明当地人购房观念仍然是“一生一房”，作长期置业打算。二室二厅一卫选择仅占8%，以年轻人居多，他们大多数人父母有房，因此二房基本可以满足居住需求。选择四房二厅二卫占14%，说明当地消费者三代同居的观念比较强，需要四房才能满足一家人的居住需求。4.3.10 公寓总价调查从图中反映出，选择较低总价的比例与高总价的比例呈逐步减少的趋势，选择10万元以下占26%，1012万占21%，1215万元占17%。访谈中发现，在房价选择时，大多数人持较保守态度，也有部分人抱有越便125、宜越好的心里,因此选择低总价人数较多，当然也不排除部分受访人群有一定随意性，但整体受访人群的态度严谨，认真地填写问卷。 经过调查，选择1720万元占据14%，这一部分人群对房地产市场比较了解，并有较高地消费能力，因此，这部分人群地选择地价格与市场价格较符合，从侧面说明，当地人对房价不是非常敏感，能够接受，房价存在增长空间。选择2225万之间地人群占7%，这部分人中可能需求面积较大，家庭收入丰厚，因此能够选择更大的住宅，也能接受更高的总房价。而总房价高于25万无人选择，说明总房价25万元基本上属于当地人的价格承受底线了。4.3.11 公寓单价调查从图中反映出，当地消费者能够接受的公寓单价基本上与126、市场吻合，市场价略高于消费者心里承受价格属于正常范畴。选择1200元/平米-1500元/平米之间共占据63%，其中选择12001300元/平米占39%，14001500元/平米占24%。从消费者思考角度出发，他们当然希望更低的房价。选择房价在16001800元/平米之间的仅占6%，这个价格属于当地小高层的价格范畴，选择人群较少，与当地小高层住宅销售受阻相符。2000元以上公寓楼无人选择，说明在目前市场情况下，2000元/平米的价格已经超过消费者心理承受能力。4.3.12 公寓类型需求从图中反映出，当地居民受长期居住低层楼房习惯影响，对小高层、高层住宅的市场抗性较大。选择多层住宅人群占76%，选127、择小高层占16%，选择高层住宅人群占8%。当地居民对小高层和高层住宅的抗性主要是考虑到物业管理费用高，居住成本大，普通市民只能接受2030元/月的物业管理费。其中有较少经济能力强，观念较新的受访者能够接受小高层和高层住宅。随着当地小高层住宅的市场开发和观念引导，当地居民对小高层的接受度也将逐步提升。3 对车位、车库、储藏室的需求调查从图中反映出，当地市民对车库的需求非常大，需要车库的比例占77%，而实际上并非当地居民家庭轿车拥有量很高，他们购买车库很大程度上考虑作为商铺使用，并有很多人考虑到老年人年纪较大，行动不便，因此将底层车库留给老人居住。因此,若今后本案走大众路线,在设计车库时,应该更多128、考虑,如预留卫生间管道,层高适当提高,交通设计合理等方面充分考虑,但今后本案若走高端定位,布局必将统一,否则影响社区品质。选择储藏室人群占据17%，这部分人群考虑购买储藏室主要用途在于存放自行车、摩托车及杂物。而选择车位的占6%，这部分人群基本属于真正有车一族，但他们专门为停车购买车库的人较少，认为有停车位就可以了。4.4调查小结市场发展机会点房价XX县“居者有其屋”的购房者成了近几年房屋销售的主流。这两年随着一系列的宏观调控政策，少数购房者在购房的理念上已经趋向理性和成熟。目前XX整个房地产市场价格的相对稳定,公寓的整体均价在1500元/左右, 而这个价格基本上已经是当地消费者心里的临界价格129、,高于这个价格较多的可能就不大会被认可,而总价也相应的控制在15万左右。整个市场排屋的总价控制在40-70万左右，别墅总价控制在70-110万左右。而市场调查中的消费者对别墅、排屋的承受能力80%集中在60万以下，说明当地消费者对高端物业的承受能力还是比较有限。目前在XX炒房的不多，而且整个市场商品房供应量也相对较大，因而可以相信在一段时间内XX的房价变动不大，原因是“土地资源的减少、XX与全国房价水平等因素”。一位业内人士称：尽管中央近些年出台了一系列“打压”房地产的宏观调控政策，但那只是对几个房价较高的大城市起到了一定作用，对于明显低于全国平均水平的XX，房价仍有预期上涨的空间。而快速增长130、也不可能，因为像XX这类三线城市对房屋价格的敏感性较大。据分析，全国平均房价是3077元。因此，这位业内人士称，一些开发商可能会因为推销房子而采取一些优惠措施，但降价也很难指望。所以整个市场目前基本呈现稳中微升的局面，但未来价格上升的空间还是挺大的。房地产前景看好目前XX的房地产业整体上比较红火，多数房产项目的销售都在70%以上，这与XX近几年的经济迅速发展密切相关，而将近200万的人口更加是今后市场发展的动力和机会，无论是问卷调查还是个人访谈，几乎每个人都看好XX房地产市场前景。而且近几年外来投资办产比较集中，这就意味着将有很大一群人涌入县城，而这些人将来可能就是购房的一支主力军。好卖与不好131、卖据我们实地走访调查，XX已交付楼盘的居住率几乎是100%，很少有空置的房源，而商业用房在区位不好的地段，存在不少空置现象，一部分因为结构不合理尚未售出，而另一部分则是投资客用来出租的商业店面。而从XX人的收入角度来看，价位在10001500元/，户型在三室一厅、三室二厅或二室二厅，面积在90-120的公寓楼是目前XX最好卖的房子，除此之外，闹市区附近的商业用房也比较好卖。而稍微偏点的商业用房、大户型以及复式楼都比较难卖。而排屋、别墅的销售情况也比较良好，这是因为目前当地排屋、别墅的供给量还是比较有限的。多层物业、小面积排屋为主在对楼层的调查中，我们发现当地消费者对6楼带阁楼的需求很少，很多尾132、盘项目剩余房源都集中在顶层，甚至于某些房地产商把阁楼单独拿出来卖，同时当地消费者希望购买有天有地，有庭院的房子，而7层以上的小高层的销售情况相对有些凄凉。当地在售楼盘基本以五、六层多层物业为主，辅以少量联体排屋和微量别墅。因此本项目若考虑规划公寓，建议应该建造4、5层为主的多层住宅，要1楼有花园，顶楼有露台，小高层尽可能少做或不做。对于当地的排屋而言，面积较大的销售不理想，因为总价相对较高，所以若考虑规划排屋，则可考虑建一些小面积的排屋。户型面积应该充分考虑经济承受能力以及功能分割在本次调查中，消费者选择90-120的比例最高，而选择总价的比例最多是是17万元以下的，如果按照1500元/平方米133、来计算，户型大致只能在113以下，而目前XX在售楼盘最好销的面积在110平方米左右，这与调查的结果相吻合，同时三室一、二厅的户型是最受喜爱的户型。因此本项目公寓的主力户型应该在110平方米左右的三居室。从民意调查中感觉：对许多XX人而言90方最好能做三室两厅，功能的分割比住宅的舒适性更看重。期房销售在调查过程中，有一部分人表示要看到现房后，才会考虑是否购房，但从实际情况来看，目前XX在售楼盘期房销售去化速度还是比较快的，只有少数项目出现了现房销售的情况，因此现房销售没有必要考虑。缺乏高品质的住宅小区目前XX县的大多数消费者并不缺少住房，只是缺乏高品质的住宅小区，同时XX在售楼盘虽然引进一些先进134、的东西，如会馆等一些基本的配套，但在当地并没有形成比较大的震撼，因此若要在XX开发楼盘，总体定位上应该领先当地现有的开发水平，并要做到引起全城震撼的效果，才能引爆市场。市场发展威胁点城区购房刚性需求不大，市场需求依托周边乡镇从本次调查结果来看，城区消费者大多有房子了，无房户比较少，其购房的主要目的是改善居住环境，这种需求属于弹性需求，即有好房子又要价格可以接受才会考虑到换房，有一部分人购房需要以旧换新，老房子能否卖出去也是个问题。而周边乡镇的需求大多是在城区工作的人群准备在城区安家，而如何激起这部分人的购房欲望才是销售的关键，同时也靠整个市场的经济发展态势，只有让他们如潮水般涌入城区，房地产市135、场才能继续保持良好的势头。当地居民经济收入水平不高XX普通公务员的月工资在1200-1300元左右（福利除外），好一点的企业可能会高点，也就1500-2000元左右，其中有一部分还是周边地区过来的，而普通的工人工资则更低，月收入也就600800元。而当地按揭购房的观念不强，这样当地能够承受总价15万以上的消费者比例不高。暴利时代成历史从统计局所统计的数字来看，XX房价呈上升态势，但对房地产开发商来说，房地产暴利的时代也将渐渐画上句号。因为尽管从数字上看房价是涨了，但从今年房屋的建设成本来看，这一价格说明不了任何问题。由于国家的大气候影响，地方政府对房地产开发商的约束、房子的建设成本、人员工资的136、抬高，房地产业再要像前些年那样猛赚已不可能。第五篇、地块总体发展构思与产品开发建议XX县整体发展思路“东扩南延”：生活用地规划期内依托老城区主要向南拓展，远景跨越铁路向西发展；工业用地对原有西北部工业和南部新宿沭公路附近工业开发区进行整治，并在城区东北侧（京沪高速公路东北）建设工业园。目前，城东、城南区块已经集中了诸多楼盘项目：城南的凤凰国际城、名仕庄园、姑苏花园；城东的东方明珠城、东方名都、巴黎新城、国际公馆、华丽世家等；以及位于南北之间的阳光天地小区都是XX目前开发的新项目，开发思路相当成熟。因此，我们可以直观的看到XX县未来的居住区、商住区已经基本形成。县政府设施与配套的东移，也加速了东137、南区块的发展，XX未来的行政中心即将形成。“邦源”的两块地位于XX目前城市发展的重要地区“东扩南延”城市发展战略的实施，东、南地区在XX县住宅开发市场上占有举足轻重的核心地位。城东长安路以东地块总占地面积约540亩，是目前XX县的第一大住宅用地；城东迎宾大道以北，东方明珠城东侧地块总占地面积180亩，是XX县城东地区的核心地块。其开发运作标志将着XX县住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。XX城东、南两块住宅用地在邦源公司乃至整个集团的房地产开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使邦源公司在XX县的房地产开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各138、方面的能力都得到飞跃式的提高。XX城东、南两块地由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。5.1城南地块项目总体概况地理位置城南地块位于XX县苏州路与学府路、常州路交汇处，西接长安路，南有临安路。地块现状城南地块总占地面积约540亩。目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好，交通极为便捷。周边生活配套设施城南地块周边的生活配套设施主要包括：商业：金属材料市场、凤凰国际城底层商铺，果园新村商铺等。教育：宿迁经贸学院、党校、卫校、广州路小学、技工学校、试验小学、试验幼儿园等。公园：烈139、士陵园、青少年广场、南湖公园。其他：电力大厦、邮政局、纪检大楼等；游泳馆、好莱屋夜总会。交通状况政府“东扩南延”政策的实施，带动了东南片区的发展，行政中心的迁移，文教、卫生、商业设施的南移，都预示着城南发展的美好未来，特别是县政府等一些职能部门的迁移，将大大刺激本地区的发展，城南无疑将成为XX县城又一个繁华区域。10分钟直达市中心，畅意交通，便利生活，地段的不断升温，潜力无限。周边环境从自然环境看，城南地块西侧是凤凰国际城，凤凰国际城目前一期销售已经达到70%以上，已初具规模。北对宿迁经贸学院，而东面为电力大厦、检查大楼等政府设施，政府配套齐全。护城河从该地块贯穿而过，河道的整治将为该地块提升140、相当的环境优势，自然环境将是该地块的鲜明买点之一。从现场实际调查情况看，上述因素的将对购房者的影响将是最根本的，城南未来居住区的概念已经在市民心里根深蒂固了。从人文环境看，地块地处苏州路与学府路、常州路交汇处，凤凰国际城、名仕庄园、美好家园、果园心村等新老项目，苏州路沿线聚集的这些项目平均售价在1400元/平方米左右，一定程度上带动了区域内人文环境的改善。苏州路的建设，道路两侧的状况的较大改观，也带动了该区域的人文环境。5.1.2总体定位城南540亩项目定位：“新一代欧洲小城BLOCK街区生活”，大型国际化高尚社区，以新一代欧洲小城整合开发思路和城市资源，以西式新古典主义风格结合XX历史文化名141、城的城市文脉定位建筑形态，以BLOCK街区生活定位居住功能、生活形态和商业资源，以西式现代园林规划园林景观，引导一种以人为本、尊重自然、尊重环境、尊贵现代的“新都市生活形态”。建成后的本项目，将领跑XX城区的品质房产开发，将一改目前该区域缺乏高品质楼盘的现状，是XX县城“高贵而不贵”的代表性高尚楼盘，是老百姓享受得起的性价比较高的名牌产品。我们注意到：我们的时代已经发生了深刻的改变，人们的生活方式、观念也随之变化。XX目前的房地产开发、消费市场相当于杭州、上海等城市的初期市场，大部分消费者对泊来的、现代感较强的、形式洋派的房产品有一种较强的偏好，纯粹的本土民居不能引起市场的积极响应，必须有一种142、“新型的现代化建筑”，才是适合该市场的时代产物。我们应该敏锐地把握这一变化，并在作品中加以体现。我们注意到：传统的院落建筑营造出来的邻里关系是非常融洽的这种邻里关系正是现代人合现代小区中非常缺少的。现代小区中，人们共用着生活设施，共用着中心花园，却相互视而不见。我们能否在新型社区中创造出一种崭新的邻里空间？新一代欧洲小城BLOCK街区生活的规划理念是一种全新的社区规划理论，Block街区的概念来源于美国，是5个单词的缩写，即B-Business（商业）、L-Liefallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和），是居住和商业的集中融合。街区，与其说是具备143、商业特征的商居城，不如说是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。它不是单一的居住区，也不同于区域性购物中心，更有别于郊区的大型商业集散地，它以满足人们生活需求为前提，是居住、商业、商务、购物、休闲、娱乐交融的社区形态。我们从欧洲小城镇BLOCK街区生活中得到灵感。生活在欧洲的文明小城的人们。小城很优美、很诗意，很有文化品味。高矮错落的坡屋顶住宅建筑掩映于绿树丛中，三段式典雅的造型临街而立，门、窗、缀满鲜花的栏杆以及室内隐隐透露出的暖光都优雅地让人恍惚置于童话般的世界中，和谐的美从建筑的尺度、进退、色彩、饰物中沉静的传达出来，征服着人的审美观念。小城中的人们都144、很和善，亲切，和善亲切的表达着他们的从容不迫与气定神闲。人与狗亲密无间，小孩们荡秋千、玩翘翘板等，恋人则在步行街道上散步，街道旁一些精致的商店散发着浪漫与闲意，喝杯咖啡，小憩一会，与老朋友交谈几句，人们在街区内随意的漫步、休闲、购物，都表达了街区生活的特征。一切都很自然，一切都很文明。但一切又都富有时代特征。其核心就是“文化、高贵与优雅”。这一切，从建筑的角度而言，是建筑师提供了一种欧州小城生活。因此，我们提议，将项目做成“新一代欧洲小城”，吸收欧洲BLOCK街区生活精髓，营造一种崭新的生活。这样一个园区，不仅为当地房产开发引进一种全新开发思路，而且为当地消费者带来了一种时尚优雅的生活方式。欧145、洲小城生活强调商业街和住宅园区的和平共处，强调适度的邻里关系，强调与城市肌理的和谐，强调公共区域和私密区域的协调，强调社区的安全性它不仅很好的将商业资源引入项目地块中，而且赋予它一定的文化品味，提高住宅价值与商业价值，也很好地解决了一个几百亩大社区的规划设计问题，以及当地文化与外来文化的文脉相承与创新问题，应该会引起很好的市场反响。产品的具体设想如下：建筑风格：新古典主义风格，尊贵洋派，西式感、现代感较强，色调干净明快，必须与城南区域的建筑有明显的对比，强调处理与该区域其他建筑的关系和建筑立面上的识别性、标志性；色彩以暖亮色系为主，外观上舍弃繁琐的装饰线条，讲究造型比例适度，空间构图明确，从而146、形成流畅通透的空间感，体现了现代都市简约、实用，富有朝气的生活气息； 建筑形式：根据地块的特点，结合项目整体规划，采取别墅、排屋、花园洋房、多层与小高层相结合的建筑形式，具体配比见下表：建筑形式层数比例（%）别墅315排屋320花园洋房4535多层5625小高层115合计100园区规划：以项目地块中央原有的河道为轴线来布局，做出园区尺度宜人的中心花园和幢间园艺；地块中央东西向开辟一条道路贯穿河道与中心花园连成一体，引入商业内街； 环境类型：采用西式现代园林的手法，讲究自然艺术与人造艺术，考虑到地块中河流缺水，可将水引入河道以成水景，并与游泳池结合处理；部分建筑下做架空层，植入休闲小品与绿化系统147、，延伸中心花园，做出园区人与人亲切交流的“模糊空间”。同时园区的绿化向空中延伸，做空中花园与屋顶花园，阳台最好能考虑绿化，使每家每户都有一个小型空中花园。户型类型：户型设计理性适中，功能上强调紧凑实用，既满足现代生活需要，又不加大业主经济负担；面积上以中户型为主力户型，既不局促也不片面追求豪宅。户型设计中突出前瞻性、舒适性、多元性。前瞻性表现为住宅设计的高起点、高标准、高品质，包括设计指导思想、住宅的面积标准、装饰标准、物业管理和建筑形象、环境等。舒适性表现在住宅建筑设计成明室、明厅、明厨，一般配置二间以上的南向房间，主卧设置独立的卫生间，使居者拥有舒适的现代生活。多元性体现在多户型、多空间形148、式等方面，满足业主的不同个性喜好，提供多种选择的可能。大开间，大落地玻璃设计；窗采用外飘窗，主卧室为转角窗；南北多阳台设计；开放式休闲阳台设计，阳台比一般常规设计大，做成DECK空间。户均面积：结合其他周边项目的销售情况，在户型面积上控制单套面积，具体指标见下表： 户 型 项 目两室（m2）三室（m2）排屋（m2）别墅（m2）面积80-90110-140180-250280-400配套类型：导入“国际化高尚公寓”设计概念，设豪华独立会所；同时在沿街精品商铺有意识导入咖啡吧、精品潮流店、洗衣房、书吧、网吧、美容俱乐部等设施，为业主提供方便；部分独立会所的功能，如健身中心、台球室等可以考虑与物业管149、理用房结合。智能化：配置较高程度的智能化，光纤连接到户，宽带上网；小区一卡通系统；三表出户自动远程抄表系统；家庭紧急求助系统；煤气泄漏报警系统；园区四重智能化安保设施等；生态健康社区：在生态和健康方面特别强调，做成生态小区、健康小区。5.2城东地块项目5.2.1总体概况地理位置城东地块位于XX县主干道迎宾大道北侧，东临珠海路，西接东方明珠城，北靠张铜路，南至永康路与昆山路。地块现状城东地块总占地面积约180亩。目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好，交通极为便捷。周边生活配套设施商业：国际公馆、东方明珠城沿街商铺，东方名都商业中心等；位于珠江路与迎宾大道交汇处150、的浙江商城，是苏北最大的装饰材料市场。教育：广宇学校、修远中学、中英文学校、怀文中学等。交通：客运中心、公交总站等。公园：虞姬生态园。娱乐：东方渔港休闲中心。其他：汽车城、县政府、招商局、教育局等；仁慈医院。交通状况城东与城南一路之隔，地块地理位置优越，周边道路四通八达，距市中心仅510分钟路程，205国道、京沪高速近在咫尺。迎宾大道连接人民路穿城而过，是城市中轴也，的城市主干线。XX客运总站位于迎宾大道与台州交汇处，便捷的交通环境带来无尽的商机。可以说XX城市道路建设非常完善，布局科学合理，有利于城市长远的发展道路。周边环境城东地块与虞姬生态园就一路之隔，自然环境优越。西侧的东方明珠城以及西151、南面的东方名都小区已经具备相当的规模，销售也非常良好。东方名都更是成熟，一期销售达到了95%，二期住宅也已经完成了70%以上，商铺销售也有一定的成交量。受人民路的商业氛围的影响，随着城市建设脚步的进一步加快，迎宾大道沿线的商业价值将日益突现。浙江商城的成功启动也预示着该区域的商业、居住价值。可以这么说，迎宾大道未来的商业价值是无法估量的，他必定成为XX县未来最具潜力的商业大道。当然，这和该地段的火热人气是必不可分的，反之成熟的商业也带动了该区域的居住氛围。迎宾大道沿线是集居住、商业、环境、人文价值于一体的黄金区域。5.2.2总体定位根据XX前几年的房产市场发展及临平的城市建设趋势，房地产市场基152、本呈现出稳定的持续的发展前景，供需相对平衡。在这样一个供需适中，微利的房地产时代，市场呼唤性价比较优的精品楼盘，开发商唯有开发出高品质而又价格合适的房产品，才能够在市场中取得竞争优势，避免开发风险。其次，对于项目的竞争楼盘，本区块中有东方名都、华丽世家等相对品质较高的产品项目，而质高价美的高性价比楼盘还没有在本区块内出现。希望本项目的品质能够超越周边楼盘，而价格与周边楼盘相对持平，以同价位高品质取胜。通过以上分析，我们认为本项目要操作成功，要在XX目前众多楼盘中脱颖而出，一定要走性价比优越的精品型、精致型楼盘开发路线。但从项目的本身资源出发，很难找到一种资源或概念来加以整合并引导市场。对于这个153、楼盘只能“做加法”，从产品形态、环境设计、配套类型等加以创新，赋予她一种生活精神，附加她一个居住价值，而这种创新所带来的“精神和价值”延伸又能够从消费者切身的利益出发，符合和引导他们的需求。本项目定位：新一代城市精英社区现代、时尚、休闲型文化社区。所谓新一代城市精英社区，是指面向新生代城市白领、具有浓厚现代文化氛围的新概念园区，她除了为住户们提供一个居住场所外，还要营造具有文化艺术感的良好居住氛围，为业主提供文化交流的设施与场所，实现身心的可持续性发展，提倡一种全新的生活方式，即“生活+泛文化”，让住户们在生活中感知文化，在文化中体验休闲，从而形成具有时尚、年轻、新鲜、积极等现代精神的精英社区154、，使之在市场中具有独特而鲜明的现代形象，并进而延伸到住宅的总体规划、建筑设计、环境设计、户型设计及物业配置，使总体概念与分项设计融合贯通，具有市场的适合性与未来的前瞻性，从而在激烈的竞争中脱颖而出。客户群定位整个项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以 “中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。“中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在2000元/平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。城市新兴白领；传媒、广告、IT行业、律师、教师、医务人员等高学历人士；政府部门、机关单位公务员；银行、证券、电信、邮电、电力等单位效益较好的职工；155、中小个私企业经营主；中小商业主；大中型企业中层干部、技术骨干；附近富裕起来的乡镇进城“移民”；在XX工作和投资的外地人； 本地的投资者；其他注重生活情趣的消费者。产品的具体设想如下：建筑风格：在总体思路上，我们导入一种现代、经典的生活，强调现代、精致、纯净、时尚等现代元素，能够体现知识型社区的理性美与艺术美。强调现代主义建筑风格，简洁、洋派、挺括，充分体现新一代城市精英果断、干练的行事作风和纯净、高品位的生活方式；建筑色彩干净、清新，配以具个性化的色彩，体现本项目年轻、时尚、跳跃的精神活力。建筑形式：根据地块的特点，以及周边相关竞争楼盘的建筑形式，结合项目整体规划，采取多层的建筑形式，底商采用156、框架结构架空，可自由分割，层高适当抬高，可自行隔成类似LOFT格局。具体配比见下表：建筑形式层数比例（%）多层6+145多层5+155合计100园区规划：由于本地块整体上为偏东西向的长方形狭长地块，地形比较规则平整，因此，建议在总平面规划时建筑按南北向轴线排列。沿迎宾大道设置底商，从地块沿迎宾大道的中心位置开一条道路贯穿项目南北，引入商业内街，将入口设置在内街中央，商业内街中间建造一个东西呼应的入口广场，入口广场应比较气派，充分强调园区的入口效果。在地块的东面和西面轴线上设次入口，方便出入。环境类型：环境设计采用西式现代园林手法，可参考“世界著名校园的造园艺术”，讲究自然艺术与人造艺术的结合。157、总体风格可参照上海新天地风格或杭州西湖天地，注重软环境营造，充满小资情调和文化气息，充分体现以人为本，景观不仅能观景，还能结合实际享用：规划中心花园与组团花园及有效的公共交流平台，植入休闲小品与绿化系统，做出园区人与人亲切交流的“模糊空间”；各主题花园设置名人雕塑、知识型小品及运动设施，体现知识型社区的文化性、艺术性、健康性和先进性。一个中心花园、二个广场、二条景观带：一个中心花园：为园区中心绿化；二个广场：主入口广场与次入口广场，主入口广场位于南面轴线中央，为进入园区的第一空间，可做艺术水舞广场；次入口广场位于园区东面，可做艺术小广场；二条景观带：一条为南北向轴线景观带，可做成林荫大道；一条158、为东西向轴线景观，即艺术长廊时尚文化步行街；道路系统与整体园林景观的有机融合，从两个入口广场进入园区后实行人车分流，路径为漫步径、健康步道、景观小道等多功能园林道。在园区中强调灯光系统渲染和背景音乐渲染，体现现代、品味、经典、优雅的意味。户型类型：在总坪布置中，建筑尽量争取短进深，大面宽；客厅景观朝向，并大开间布置；只有一个卫生间，尽量做成明卫生间；110左右的户型做到3室（二大室一小室），根据实际情况95平方也可考虑做3室，尽量考虑配备书房；倡导景观式厨房设计，厨房与餐厅紧密设计，可分可合，在装修时可自行处理；根据结构，合理设置走入式衣柜；根据设计规范，适当考虑部分错层设计，错层以客餐厅之间159、台阶式空间分割，做出空间变化感。户均面积：结合其他周边项目的销售情况，在户型面积上控制单套面积，具体指标见下表： 户 型 项 目两室（m2）三室（m2）三室（m2）三室（）面积8095110120（少量）根据当地的实际消费情况，也可考虑阳光100的户型结构，全部做成100。配套类型：物业管理用房：物业管理办公用房；物业管理经营用房；星级青年会馆包括：开放式学习型沙龙会所；6年双语艺术幼托园，兼亲子中心；社区网络图书馆，兼多功能学习厅、阅览室、视听室等；健身中心；都市丽人女子美容健身中心；休闲娱乐中心；社区商务活动中心；如考虑餐饮用房，应在2000平方米以上。生活服务类：地块南侧考虑底层商铺，其160、中安排购物超市、餐饮、洗衣店、露天咖啡吧、精品潮流店、画廊等，商铺的建筑形式应体现高档、高品位，注重橱窗、门面的装饰。公共娱乐休闲设施：儿童乐园（按设计要求配置）；老年健身活动平台；结合室外景观的读书休闲区；文化名人雕塑；游泳池；网球场车库：建议园区的车库以地上车库为主，结合部分地面泊车位以及地下车位。智能配套：数据综合布线；智能化管理系统；可视对讲系统；宽带、光纤连接到户；小区一卡通刷卡系统；社区网站；综合影像处理系统：周界防越报警系统、闭路监控系统、车辆出入管理系统、电子巡更系统、门禁系统等。结 论综合以上分析和设想，我们认为XX县城具有较大可能性，且在宏观和微观上风险性并不高，目前是较好161、的入市时机，主要表现在：从政策面上看，尽管调控对楼市的影响不容低估，但国家出台的调控政策，主要是为了遏制“投机性炒房行为”，规范房地产市场，使得房地产市场能够健康发展。而对于XX这样一个三线的城市来说，本身并不存在泡沫，且由于XX县近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持两位数增长，对房地产业的投入不断加大，房地产占固定资产的比重也将继续加大，全力推进城市化进程，住宅的刚性需求也将上涨。另外，随着XX房地产市场的持续发展，XX消费者的消费观念也将发生变化，消费市场将会逐渐由“居住型”向“舒适型”过渡，改善性住房需求占总需求的比重在逐年增加，二次置业、三次置业的消费群体也正逐步扩大。因此，目前国162、家出台的这一系列政策将不会对XX的住宅市场产生较大的影响。同时，随着一线城市房地产市场的日益成熟，行业竞争趋向炽热化。“走出去”成了许多企业谋取生存的发展之道。从开发层面上看，总的来说，XX县城区的开发水平还处于中游水平，楼盘开发水平参差不齐。虽然目前XX已有新天、中科、宏基等较为成熟的开发企业，开发的楼盘在景观、物业、整体规划上做的相对较好，如：阳光天地、巴黎新城、东方名都等，但是其他大多数房地产开发商多数处于初级发展阶段，市场经营理念落后，缺乏发展的眼光和战略的思维，停留在仅仅追求实现单个项目利润的层面。产品开发落后，户型结构不合理，暗厅暗卫等低级产品大量存在，园林设计仅能称之为“绿化”而163、谈不上景观，物业管理仅仅是一个概念而不能落实。产品营销方面，虽然都有广告公司介入，但大多操盘能力有限，未能从整体上把握项目，销售人员的素质也有待提高。所以，可以说XX县城房地产开发的发展空间较大。建议采用市场化、团队化操作，将先进成熟的房地产开发模式、营销形态、物业管理等方面的新形态、新理念引入到XX，提高XX县城的整体开发水平，同时也有利于项目未来的销售。从项目地块方面看，“邦源”的两块地位于XX目前城市发展的重要地区“东扩南延”城市发展战略的实施，东、南地区在XX县住宅开发市场上占有举足轻重的核心地位。城南长安路以东的地块总占地面积约540亩，是目前XX县的第一大住宅用地，附近人文、自然环境兼优，加上周边已初具规模的住宅项目，未来居住氛围浓厚；城东迎宾大道以北，东方明珠城东侧地块总占地面积180亩，紧靠迎宾大道，是XX县城东地区的核心地块，受人民路的商业氛围的影响，迎宾大道沿线的商业价值将日益突现，而目前其周边的住宅项目品质相对优越，因此，他必定成为XX县未来最具潜力的商业大道，而本地块所建项目的商业、居住价值也必将水涨船高。从实际运作方面看，由于XX县为国内三线城市，经济发展正在起步阶段，所以拥有足够的人脉关系非常重要。所以，智威建议不管是在开发前期还是在后期的正常营运期，可充分的利用在XX县的人脉关系。