1、县级市场调研暨房地产项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月县级市场调研暨房地产项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月36可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前言7一、调查设计7（一）调查内容7产品的整体研究与特性分析73、需求市场调查74、竞争市场调查（个案对比）8（二）调查方法81、宏观调查92、项2、目自身情况调查93、需求市场调查94、竞争市场调查9二、调查组织与实施9一、 *概况：10二、农业11三、工业11四、固定资产投资12五、财政金融12六、贸易13七、民营经济13八、人口和人民生活13二、 *住宅市场供给分析14三、 *住宅市场需求分析15第二部分 消费者调查分析16一：受访者基本信息分析163、受访者的职业175、受访者现有家庭面积176、受访者的家庭人口数181、三年内购房趋向和购买目的192、受访者的购买偏好193、受访者对房价的看法23三：多重因素的相关分析25第三部分：项目分析281、项目概况及经济技术指标282、项目的整体研究与特性分析29第四部分 项目定位291、3、项目产品定位292、项目目标市场定位：30A、中低层面解决基本生活需求的购房者30第五部分 项目开发建设建议31一、项目总体规划建议31二、住宅建筑设计建议31三、小区配套设施建议32四、环境艺术设计建议32第六部分 项目利润分析32一、项目总投资分析321、建设投资32l 整个项目按中、高水平计算331.1土地取得费用331.2建安工程费用331.5道路、绿化、景点费用。331.6项目规划、设计费用33一、项目盈亏平衡分析341、项目经营收入保本点分析342、项目经营成本保本点34二、项目敏感性分析34三、项目开发经营主要风险及对策分析341、市场风险342、项目的资本风险353、企业风险34、5结束语36前言本次调研主要通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解*房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为贵公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查内容1、对*宏观环境的调查2、项目自身情况调查5、产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）3、需求市场调查l 未来三年内市民置业意向l 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）l 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）l 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）l 价格支付能力l 对物业配套的需求l 购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况l 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率l 类别、档次及整体布局l 装修材料、水平l 硬件设备l 配套服务功能及功能分区l 公开销售日期l 销售价格、开发期价格6、的变化情况、销售率l 付款方式、银行按揭安排l 车位配备l 物业管理公司及费用l 营销策略l 目标客户选择决策l 市场定位与宣传重点l 营销组合策略（二）调查方法1、宏观调查l 房管、土地、规划、统计等相关部门访谈l 报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查l 项目规划谈论会l 项目现场考察l 有关人员访谈l 相关资料收集整理3、需求市场调查l 专项访谈问卷（180人次）l 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查l 现场踩点调查l 报刊文献收集与分析l 深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表时 间 安 排工 作 内 容20xx年9月15日1、 宏观调查开始7、，走访县房管局、土地局、统计局等；2、 竞争市场调查开始，对*竞争楼盘进行详细调查，3、 数据库数据整理录入。20xx年9月1618日 集中访谈问卷调查阶段，实施街访，共收回问卷113份，有效问卷75份，数据库数据整理录入。20xx年9月1820日 1、 主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷67份，有效问卷份38份2、 问卷数据库建立。20xx年9月2122日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。20xx年9月25日市调分析现场演示谈论会，市调报告（第二稿）提交。20xx年9月30日市调报告（修正稿）完成提交。 第一部分：榆社宏观经济情况分析 一、 *概况：*属暖温8、带大陆性季风气候，冬长不寒，夏热不酷，年均气温8.9，年均降水600毫米，无霜期为 175天。全县农民人均耕地2亩，人均宜林宜牧面积15亩。*资源丰富，山川秀美。地下有丰富的煤、 石油和天然气。地下水储量达2.19亿立方，地表水储量达1.7亿立方。全县土地面积广阔，人均2亩基本农田，人均5亩牧坡，人均10亩宜林地。山山有土， 沟沟有水，气候温和，天蓝水清。目前，*县国民经济持续快速增长，创历史最好水平。经初步核算，2004年，*县生产总值（GDP）完成92166万元，按可比价计算比上年增长14.8%。其中，第一产业增加值完成10469万元，比上年增长2.5%；第二产业增加值完成67752万元，9、比上年增长19.2%；第三产业增加值完成13945万元，比上年增长7.6%。三类产业分别占GDP比重为第一产业11.4%，第二产业73.5%，第三产业15.1%。上述资料表明，2004年*县经济增长具有速度高、活力强、质量好的显著特征，主要表现在： 1、从速度上来看，*2004年生产总值增速比上年加快0.9个百分点，增速为1996年以来最高水平；二、三产业增速分别比上年加快1.5和0.4百分点。2、从经济增长的驱动力来看。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.3%、87.7%和11%，分别拉动经济增长0.2个、13个和1.6个百分点。二、农业粮食生产喜获丰收，畜牧业生产健康发展。2004年10、，全县上下认真贯彻落实中央一号文件精神，以农民增收为目标，狠抓农村产业结构调整，加大农村经济投入力度，使全县农林牧渔业总产值完成19927万元，按可比价计算比上年增长9.3%。其中，农业产值完成8566万元，同比增长12.8%；林业生产值完成1451万元，同比下降2.3%；牧业产值完成9501万元，同比增长8%；渔业产值完成159万元，同比增长3.9%；农林牧渔服务业产值完成250万元，同比增长25%。1、粮食生产喜获丰收。2004年，全县粮食生产获得大丰收。全县粮食总产值为60270吨，比上年48294吨增加11976吨，增长24.8%。是继1996年以来产量最高的一年，也是县历史上第二个丰11、收年。粮食单产达到301公斤，创历史最高水平。2、畜牧业生产健康发展，产业规模继续壮大。2004年，全县肉类总产值达到6555吨，比上年增长1.5%。截止2004年年底，全县大牲畜存栏48778头，比年初增长1.1%；牛存栏为47250头，比年初增长1.8%；猪存栏40429头，比年初下降7.9%；家禽存栏558190只，比年初增长32.6%。三、工业工业生产增速加快，总量效益同步提升。2004年，全县工业企业继续按照“壮大电力、提升化工、拉长药业、发展绿色产品”的思路，以市场需求为导向，以改革开放为动力，围绕优势企业、优势产品加大技术创新力度，进一步提高了工业经济的竞争实力，促使全县工业企业12、经济效益增长，整体水平持续看好。1、工业生产高速增长。2004年，全县规模以上工业企业完成工业总产值（现价）134222万元，按可比价计算比上年增长40.6%；完成工业增加值56095万元，同比增长55.9%。2、产销衔接较好，市场销售看好。2004年，全县规模以上工业企业销售产值完成136880万元，同比增长51.5%；产品效率达101.98%，与上年持平。3、工业企业效益显著提高。2004年全县规模以上工业企业实现产品销售收入126289万元，比上年增长58.2%。完成税金9455万元，比上年增长30.7%。完成利润14697万元，增长49.8%。4、工业企业主要产品产量快速增长。聚氯乙烯13、树脂累计生产72914吨，比上年增长109.2%；氢氧化钠（烧碱）产量为68490吨，比上年增长61%；累计发电量225635万千瓦小时，比上年增长42.2%；盐酸累计生产5961吨，比上年增长14.7%；塑料制品累计生产1540吨，比上年增长6.2%。5、龙头企业增势强劲，起到了领头作用。2004年，榆社化工股份有限公司完成工业总产值77584万元，比上年增加35711万元，按可比价计算比上年增长62.6%；华能榆社电力有限公司累计完成工业总产值43522万元，同比增长39.8%；榆社塑料编织制品厂在原材料价格上涨、资金周转困难的情况下，加快组织生产，完成工业总产值643万元，同比增长18.14、1%。四、固定资产投资固定资产投资稳定增长，投资结构进一步优化。2004年，全县固定资产投资完成157313万元，比上年增长14.1%。分投资类型看，基本建设投资完成136485万元，同比增长22.5%；更新投资完成8412万元，同比下降63.3%；房地产投资626万元，其他投资完成11790万元，同比增长235%。五、财政金融财政收入增势强劲。2004年，全县财政总收入完成16636万元，比上年增收3105万元，增长22.9%。其中，国税收入完成10505万元，同比增长23.3%；地税收入完成5052万元，同比增长21.8%；财政收入完成1079万元，同比增长25.3%。全县一般预算收入累计15、完成4989万元，同比增长22.3%。一般预算支出累计执行13980万元，同比增长19.8%。金融运行整体平稳。截止2004年12月底，全县金融机构各项存款余额为87225万元，比年初增加8187万元，增长10.4%。其中，城乡居民储蓄存款余额为64435万元，比年初增加7467万元，增长13.1%。各项贷款余额为159809万元，比年初增加72369万元，增长82.8%。其中短期贷款余额39912万元，比年初增加4982万元，增长14.3%；中长期贷款余额114177万元，比年初增加68867万元，增长152%。2004年112月份，金融机构现金收入累计193864万元，支出累计23298016、万元，向市场净投放货币39116万元，比上年增长97%。六、贸易消费品市场繁荣活跃。2004年，全县实现社会消费品零售总额19042万元，比上年增长21.8%。从销售地区看，县的零售额完成11606万元，县以下零售额完成7436万元，分别比上年增长23%和19.9%。从经济类型来看，国有、股份制和集体经济比上年分别增长1.16倍、51.4%和39.6%；私营经济尽增长0.7%，个体经济则较上年下降29.5%。七、民营经济民营经济健康发展。2004年，全县乡镇企业完成总产值69456万元，同比增长22.5%，完成工业增加值21438万元，比上年增长12.6%，实现营业收入62570万元，比上年增17、长17.1%，全县乡镇企业上缴税金2212万元，同比增长9.7%，实现利润3751万元，同比增长1.5%。八、人口和人民生活人口继续低速增长，人民生活水平得到较大改善。据2004年人口抽样调查，全县年末总人口129019人，比上年增长5.75。按城乡分，城镇人口26831人，占总人口比重为20.8%；乡村人口102188人，占总人口比重为79.2%。按性别分，男性69060人，占总人口比重为53.6%；女性59929人，占总人口比重为46.4%。性别比为115:100。2004年，全县国民经济呈现出较快增长的势头，它给居民带来了较多的就业机会和收入，再加上县委、政府一系列确保职工工资全部到位措18、施的落实，使城乡居民入均有较快增长，人民生活水平得到较大改善。2004年，全县城镇居民人均可支配收入达到5247元，比上年增长15.3%，增速比上年提高了3.7个百分点；人均生活消费支出3453元，比上年增长16.6%，农民人均纯收入达1830元，比上年增长12.4%；全县职工平均工资达1012元，比上年增长16%。综上所述，2004年，榆社GDP增幅较高，但这只是低基数上的高增长，低水平上的高速度，要在体现国民经济快速增长的基本素质指标上达到和超过全市平均水平，仍有一段较长的路程要走。二、 *住宅市场供给分析*房地产市场起步较晚，但近年来，随着经济社会的快速发展和人民生活水平的逐步提高，*县19、的住宅和房地产业得到了快速发展。*县从1998年至2004年共计开发集资房和自建房面积44万平方米，去年房地产开发投资达626万元，房地产业对全县经济发展的贡献率不断提高 。*自从2004年4月政府下令取消单位自建房后，商品房市场开始抬头，但仅限于私人买地盖楼，然后再卖给企事业单位的职工，主要以单位团购为主。目前*县具有房地产开发资质的企业仅有县城建房地产开发公司一家，但因为缺乏运作资金，该公司自成立至今，还未开发具有相当规模的住宅项目，仅开发一个3栋楼的沿街住宅，且主要以回迁户为主。目前*县住宅销售价格最高为1470元/平米，均价为1250平米，比去年增长28%。榆社县各主要单位住宅情况：单20、位规模主力户型面积价格粮食局 六栋三室一厅 两室一厅115平米法院 五栋三室两厅 三室一厅120130平米建行96年建 一栋三室两厅 面积 108平米县供销社02 一栋 三室两厅面积 106平米计生委01年 三栋三室两厅/一厅面积 100120平米化肥厂 三栋一梯两户， 三室、 四室 面积 80150平米外贸局04年 两栋/六个单元/车库三室两厅面积：100125平米1340元/平米信用联社04 两栋/四个单元 三室一厅 两室一厅面积：110125平米820元/平米教育小区 两栋/四个单元 两室一厅面积：80110平米1200元/平米城关村 三栋三室两厅/两室两厅面积 110144平米均价 121、200元 /平米 城管大队 两栋两室两厅 100115平米1100元/平米邮局宿舍 一栋/三个单元/五层 三室一厅90120平米教委 三栋/12个单元/车库 两室两厅/三室一厅100115平米水利局 三栋/六个单元三室一厅 两室一厅85115平米三、 *住宅市场需求分析 从目前*住宅市场来看，集资建房和自建房虽然每年都以相当大的比例在上升，但就供应量来说却远远没有满足人们的需求，举个例子：在前一段时间，有一个私人开发的3栋住宅楼项目发售，当地居民为了购房，在凌晨4点的时候就排起了长队，可见榆社整个住宅市场需求旺盛，总体运行情况良好。另根据调查中得知，政府机关有60%的职工没有住房，各企事业单位22、平均有大约30%的职工没有住房，其中个别企业甚至有80%的职工没有住房，例如：县林业局等，从现有住房人群调查得知，由于市场集资房从建筑质量到后期服务得不到保证，有相当一部分人群对现有住房表示不满意。 从以上情况分析：*在未来三年内住宅市场市需求伴随*经济的快速发展和榆社国民经济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化、个性化需求转变，市场需求前景广阔。第二部分 消费者调查分析 一：受访者基本信息分析1、 本次调查主要对象是以30-49岁的作为社会的主要消费群体为对象，调查总人数180人，有效调查113人，并且男性占了多数。92217年龄60以上50-5940-4930-3922-29065人23、数人数男68%女32%男女图1-1 受访者的性别分布图 图1-2 受访者的年龄分布图 2、从受访者的文化程度来看，作为一个小县城，这次调查本科和大专以上的人占了29%，应该来说这次调查选取的对象的文化程度是偏高的，主要原因是县城及周边乡镇的低收入者多外出打工。 图2-1受访者的职业分布图 图2-2受访者对周边文化环境的重视程度25%非常重要44%重要28%一般3%不重要非常重要重要一般不重要初中13%本科16%大专19%中专29%高中23%初中本科大专中专高中3、受访者的职业从这次受访者的职业来看，公务员和私营企业主占了绝大多数，这部分人在当地是属于一个高收入和高文化的阶层，因此这次调查的取样24、还是有点偏颇性。而且由于年轻人多出门在外，离、退休人员也占了较多，而这部分人群在家庭中应该说已经不是处于决定人物，而只能是给于建议的地位。表3-1受访者的职业表受访者的职业公务员专业人员企业管理人员企业一般员工个体或私营企业主离、退休人员村居民其他总计人数41725187132113比例 36.28%0.00%6.19 % 22.12%15.93 % 6.19% 11.50 % 1.77%100.00%4、从受访者在现有住房的居住年数和现有住房来看，居住年数在5年以上者占了近70%，而且单位集资房和自建房占了近70%，应该来说这部分客户群都到了更换住宅的时代了。这也和他们有购房的强烈需求相对应25、。表4-1受访者在当地居住的年数表受访者在居住地居住年数5年以下5-10年11-20年21-3031-4040以上总计人数28648850113比例24.78%56.63%7.07%7.07%4.42%0.00%100.00%表4-2 受访者现有住房状况受访者的现有住房状况商品房自建房单位集资房租房其他拒答总计人数1135491503113比例9.73%30.97%43.36%13.27%0.00%2.65%100.00%5、受访者现有家庭面积从受访者的家庭现有面积来看，因为受访者多为自建房，因此现有面积都较大。受访者的家庭现有面积50以下50-99100-129130-149150以上总计人26、数0307184113比例0.00%26.54%62.83%7.08%3.54%100.00%6、受访者的家庭人口数受访者中单身和2口之家仅仅占了5%，而3口之家以上者则占了近90%，应该来说当地房地产市场还是比较落后，还没有出现现在城市中家庭结构越来越小型化的特点，但家庭结构小型化是一个必然的趋势。受访者的家庭人口数1234567总计人数6742371001113比例5.30%6.19%37.16%32.74%8.84%0.00%0.89%100.00%二：消费者分析1、三年内购房趋向和购买目的三年内购房趋向在总样本有效容量仅仅113份的情况下，有35份样本在三年内是有购房趋向的，大约占了327、0.97%，因此当地群众的购房欲望还是强烈的，即他们的需求还是强烈的。虽然这次调查选取的样本是收入较高的群众，但总体来分析应该也是高的。中国社会的“城市化”之风和经济水平的增长，在生活水平的提高，他们边际消费能力达到的情况下，都迫切希望改变住房条件。35%有无78% 图1受访者表示三年内有购房趋向的比例图（总样本113）份）购房目的从购房目的来看，当地群众的投资意识明显不强，一次置业，改善居住条件和为了结婚买房者占了绝大多数，这些人买房的目的仅仅只是为了自住。 表2-1受访者购房目的表受访者购房目的无住房改善住房条件拆迁原因结婚用投资其他总计人数746524229113比例6.19%40.7128、%4.42%21.24%1.76%25.66%100.00%2、受访者的购买偏好21户型和面积偏好从户型和面积调查来看，当地群众仍然是一个大众消费的年代，三房占据了购买选择的主导地位，厅以2厅为主，而卫生间则1个2个都可以。而面积选择在100-130和130-150左右的人居多。因而三房二厅将是主打产品，但根据当地群众的购买力问题，可设置“次三房”和“二房半”作为主要的辅助产品。厅设置两个，至于卫生间，应该来说我们应该引导大众消费，让当地市场认识到2个卫生间的好处，从而也提高自身产品的一个附加值。表2-2 受访者表示的购买面积表打算购买面积50以下51-8081-100101-130131-129、50151-200200以上总计人数3528403340113比例2.65%4.42%24.79%35.39%29.20%3.53%0.00%100.00%表2-3受访者选择所需要的房间数选择所需要的房间数1234总计人数315878113比例2.65%13.27%76.99%7.07%100.00%表2-4受访者选择所需要的厅数选择所需要的厅数12总计人数2192113比例18.5881.42%100.00%表2-5受访者选择的所需要的卫生间数选择所需要的卫生间的数12总计人数5063113比例44.24%55.757%100.00%22阳台的偏好从选择阳台数来看，所需阳台一个的占了多数，但30、这应该和受访者多为自建房有关。自建房的阳台多数长而且大，承担了走廊的作用。而城市与农村对阳台的价值观的认识也不同，他们还未认识到在城市中阳台对于居家的作用。因此应该来说这个调查数据需要重新考虑一下，作为商品房，还是要以2个阳台为主，但可以把其中的一个阳台变形成为“入户花园”，引入城市流行的先进概念。引入“入户花园”也可以提高我们产品的品质。表2-6受访者表示所需要的阳台数量选择所需要阳台数123总计人数65480113比例57.52%42.47%0.00%100.00%23杂物间的需求杂物间的需求是必须的，因为地块面积的原因，从下表中可得知，可以按照3：14：1的比例建造杂物间，部分储藏间设于31、套内。是否需要杂物间非常需要需要不需要无所谓总计人数13661519113比例11.50%58.41%13.27%16.81%100.00%24受访者对小区景观和绿化的要求当地群众对小区绿化程度和景观并不是考虑的重点，从下面的调查数据我们也可以看出来，但为了我们项目产品的高档来看，我们必须把景观做好，但是景观是不会无限的拉伸项目的价值，因此我们从降低成本的角度考虑，小区可以选择低成本的主题景观配上一般的草地和一些树木绿化即可，既降低建造成本，也可以为将来的物业维护降低成本，为后续的物业收费问题解决一定的问题。同时又不会降低项目的品质。 图9-1受访者愿意为景观付出的代价图表2-7受访者对景观的32、要求表 对社区景观的要求一般性绿化有完整、舒适的主题景观无所谓其他总计人数3667100113比例31.85%59.29%8.84%0.00%100.00%25受访者对朝向以及采光通风的要求程度虽然从下图来看，受访者对“朝向”和“采光通风”比对“美观”的选择更为重要。但是美观的造型是必要的。因为人的心态都是这样，当然希望买到实用的房子，但是真正购买房子的时候 ，往往是被外观所打动的，购房者在买房的时候总是看准外观而去的。对于期房来说，一个好的外观则显得更为重要。当然朝向户型和采光通风则是我们设计户型的时候必须考虑的。全明设计，南北通透是我们户型的一个基本立足点。 图10-1受访者对朝向的重视程33、度 图10-2受访者对采光通风的重视程度 图10-3受访者对美观的重视程度 （以上三者总样本数都是以113份计算）26受访者对物业的要求程度对小区安全系统和物业服务这两点，受访者均表示重视的，但在此的基础上，物业的收费问题就得考虑了。而小区智能系统，因为当地地产市场稍微落后的原因，所以这个数据无法反应真实情况，可能多数人并不了解。而数据也没有显示出群众对此非常在意。但这是好的东西，我们可以作为一个契机，从而提升产品的附加值。表2-8受访者对物业服务的重视程度表物业服务的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要总计人数1181192113比例0.88%0.88%7.07%9.73%81.41%134、00.00%表2-9受访者对安全系统的重视程度表安全系统完善的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要总计人数01121090113比例0.00%0.88%10.61%8.84%79.64%100.00%表2-10受访者对小区智能化的重视程度表小区智能化的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要总计人数016293038113比例0.00%14.15%25.66%26.54%33.62%100.00%27受访者对周边环境的重视程度对周边商业环境重要性的调查得到的数据则显的有点不同，应该来说是偏弱的。这可能和当地群众的习惯有关，对安静的环境比较喜欢，若与商业为邻，则太吵，因此只要能满足一般的需求35、即可。当然这也和县城的城市规模有关，城市规模不大，生活便利性容易满足，但是商业环境在周边的好处，一旦他们意识到，他们就会希望有。因为买房的时候一般很少去考虑生活配套，更多的只是看到户型和外面环境。同样，从地理位置和升值潜力的重要性也反应出类似的问题，因为他们买房的目的都为自住，而自住型的客户在买房的时候很少考虑升值潜力，但是一旦有这样的发展趋势了，则对他们来说他们也会认为购房值得。表2-11受访者对地理位置的重视程度表地理位置的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要总计人数01156334113比例0.00%0.88%13.27%55.75%30.08%100.00%表2-12受访者对周边商36、业环境的重视程度表周边商业环境的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要总计人数05364527113比例0.00%4.42%31.85%39.82%23.89%100.00%28受访者对期房的接受程度从受访者对期房的接受程度来看，基本上都可以接受的。这主要是因为一直以来当地处于卖房市场，而集资房一直占据着市场的主导地位，所建集资建房也均是期房，本地购房者没有过多的选择余地。 3、受访者对房价的看法从当地群众的收入水平来看，家庭月收入主要集中在1000-2000元/月左右，一般来说受调查中总是会把收入写的偏低一点，因而这个价格可以稍微增幅一点，估计在1500-3000左右。用房价收入比来看价格37、定在800元/（3000*30%=900）是比较合理的。从另一方面，居民对所愿意承受的价格也是偏低的，从下表中，我们计算居民愿意付出的最高价格的一个均值在760元/。因而在项目刚进入市场的时候，应该走低价路线，同时为了突出产品的高品质性，则可以稍微高出市场价格。大三房的总价控制在 1214万左右（120*1200=14.4万）次三房则可以控制在1012万左右（100*1200=12万），同时根据经验，为了迎合一些高端消费者的需求，可以做一些大面积的户型，但要严格控制比例。表3-1受访者的家庭月收入表受访者的家庭月平均收入10001000-19992000-29993000-39994000-438、9995000-59996000-79998000-1000010000以上拒答总计人数13443340000019113比例11.50%38.94 %29.20%3.54%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%16.81 %100.00%表3-2受访者表示能承受的最高价位表最高能承受的价位600以下600-799800-9991000-11991200-15001500以上总计人数683741210113比例5.31%7.08%32.74%36.28%18.58%0.00%100.00%表3-3受访者希望的购房总价范围表希望购房的总价5万以下5-7万8-9万9-11万11-13万39、13-15万15万以上总计人数331282316102113比例2.65%27.43%24.78%20.35%14.16%8.85%1.77%100.00%购买行为分析受访者对价格的敏感程度来看，还是比较敏感的。可见要是价格贵了，购房的需求就会被压抑着，因为他们的经济实力不可能让他们很大能力去购房。因此他们对价格的接受还是有限度的。因而他们认为付款方式的不同就显得重要了。但是从一个经验上来说农村居民购房多数情况下都采取一次性付款，宁愿自己去向亲戚朋友借钱。因为他们从内心程度担心以后的偿还能力，所以也有超过25%的人认为付款方式的不同对他们不重要。应该来说对于没有稳定收入来源的农村，应该来说贷款40、会给他们带来很大的麻烦，因此选择一次性付款的也是正常的。而这次调查因为受众者的文化程度高，有比较稳定的收入来源，所以对付款方式愿意采取贷款，但也肯定要考虑首付款的比例。表3-4表受访者对价格的敏感程度表价格的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要总计人数0033278113比例0.00%0.00%2.65%28.32%69.03%100.00%表3-5受访者对付款方式的程度表付款方式的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要总计人数04335224113比例0.00%3.54%29.20%46.02%21.24%100.00%三：多重因素的相关分析购房者的职业与意向总价的交叉分析作为购房主体41、的公务员，剥离出来分析，则可以发现他们对总价的承受能力在9-11万的占了50%，而11-13万的占了也有25%，而面积的要求均值在115，可见这部分人群对单价的接受程度是可以在1100-1300元/左右的。而作为另外一个购房主体对象是私营企业主，他们对总价的接受能力则落差比较大，大的企业主可以接受15-18万，这部分人是当地的高消费者，应该数量不多，因此可以建造一些较特殊的房子满足他们的要求。而小的私营企业主则只能接受总价在1015万的的房子，因而这部分人的要求较低。但大多数的都选择10-13万，同样他们对面积的需求也在120左右的，因而多数人对单价的接受能力应该是在1000-1200元/这样42、的水平。私营企业主对总价的承受能力5万以下5-7万8-9万9-11万11-13万13-15万15万以上总计人数81543232比例0.00%0.00%25%46.88%12.50%9.38%6.25%100.00%公务员对总价的承受力5万以下5-7万8-9万9-11万11-13万13-15万15万以上总计人数0414118138比例0.00%10.53%36.84%28.95%21.05%2.63%0.00%100.00%购房者的职业与意向面积的交叉分析作为购房主体的两种职业（公务员和私营企业主）对面积的要求来看，公务员是一个城市比较快接受先进观念的群体，家庭结构小型化肯定对其有影响，他们对面43、积取向已经不是再要求大了，而是适当即可，因而选择81-100的占了有一部分。而对于私营企业主来说，他们应该更多的是追求奢侈的心态，因而经济实力认可的情况下，他们应该是会选择较大面积的户型的。公务员对面积的要求50以下51-8081-100101-130131-150151-200200以上总计人数00191180038比例0.00%0.00%50.00%28.95%21.05%0.00%0.00%100.00%私营企业主对面积的要求50以下51-8081-100101-130131-150151-200200以上总计1041512103216.67%0.00%12.50%46.88%37.5044、%3.13%0.00%100.00%一次置业者和改善居住条件者的区别在面积的要求上，一次置业者对面积的要求基本都是在81-100，总价在7-9万区间的人居多，而从他们对小区景观的要求和愿意为此承担的代价来看，选择无所谓和一般性绿化的40%，而原因承担的代价甚至为0元，因而他们希望的房子是经济而又实惠的，能解决他们现在居住的问题即可。而改善居住条件者对面积的要求则就大了一些，在101-130的居多。总价的承受能力也在11-13万的居多了，因而这群人在购房时可能就更多的考虑小区的环境，这从他们希望小区有怎样的景观和愿意为小区景观付出的代价可以看出，但应该来说他们对小区的园艺环境也不是有太高的要求，45、只是希望有绿化而已。改善居住条件者对社区景观的要求表改善居住条件者对社区景观的要求一般性绿化有完整舒适的主题景观无所谓其他总计人数20240044比例45.45%54.55%0.00%0.00%100.00%改善居住条件者愿意为景观付出的代价表改善居住条件者愿意为景观付出的代价050元以下50-100100-150150以上总计人数428120044比例9.09%63.64%27.27%0.00%0.00%100%人口数和意向面积的交叉分析在3-5口人的家庭是三房的主要需求者，但需求面积在130-150的人却占了一半，这和当地以前的户型结构不太合理，造成消费者误认为三房的面积必须如此大有关，这46、部分人群应该说只要是功能齐全的大三房是可以满足他们的需求的。受访者家庭人口数在3-5口人时对房子面积的选择交叉分析表家庭人口数在3-5口人的受访者对面积的要求50以下51-8081-100101-130131-150151-200200以上总计23254121409620.8%3.13%26.04%42.71%21.88%4.17%0.00%100.00%家庭月收入与面积的交叉分析从下面的表中，根据当地群众的一个收入水平，对面积的取向也可以划分三个档次，即81-100，100-130，130-150，其中100-130应该是占了绝大多数的，这主要可以设置成大三房的户型，大约占40%，主要是满足47、二次置业者的追求舒适度而设置，而81-100的或者是设置成二房半或设置宽敞的二房，大约占30%，主要是为了经济实力有限的首次置业者而设置。另外三房半的户型可以设置一些，大约占15%，这些主要是为了满足当地的高端消费者。因为顶楼的户型是特别的，采用闷顶或复式，大约占15%。意向面积表家庭月收入表50以下51-8081-100101-130131-150151-200200以上拒答总计1000以下06430000131000-19990015208001442000-2999115197000333000-39990000400044000-49990000000005000-599900000048、0006000-79990000000008000-100000000000001万以上000000000总计1724421900194接受总价与意向面积的交叉分析面积只要求81-100平米的受访者对总价的接受程度集中在7-9万，若是取总价7万，8万，9万和面积90来看，则群众对单价的承受范围在777-1000元/之间，应该来说是较低的。对单价的容忍范围比较小。当然也有个别可以承受11-13万的总价，这部分应该是有钱家庭人口少的个别例子。面积接受在100-130的群众对总价的接受程度主要中在11-13万，他们对单价的承受范围也在1000-1100元/之间，但是这部分人群对总价的接受程度还可以接49、受到15万左右，则单价的接受程度就大了，大概1250元/。因此这部分人群对单价的容忍范围大。而同样的，面积接受在130-150的群众对总价的接受范围则在1518万之间，对单价的承受范围也应该在1150-1300元/之间。因为房子面积大了，如何控制总价则也是应该考虑的问题了。 调查数据误差评估1、在客观数据分析中因部分题目选项缺省值存在，客观会有微弱误差；2、在随机被调样本中社会层面和知识理解力不可控，会因层面及认知的局限性分析存在随机误差。通过单样本检验，置信度在95%左右。问卷调查综合评析：在主体问卷中间层面的客户需求与访谈问卷中间层面需求基本一致，说明我们的主要客户群定位准确，中上层和中下50、层面的需求与事前预测基本一致，访谈问卷足以有效支持主体问卷的分析结果并对低层收入做以补充。此给予此次调查的客户定位是充分衡量市场供求之后的客观结论，可以用作规划参照因素应用。第三部分：项目分析1、项目概况及经济技术指标 本项目位于*西南版块，*河和*河交汇处，县财政局对过，项目占地：53360，总建筑面积：69368。项目主要经济技术指标：项目占地：53360；容积率：1.3；绿地率：35%；总建筑面积：69368；住宅建筑面积：66368；社区配套商业：2000。2、项目的整体研究与特性分析（1）项目地块分析优势区位优势：地块位于*西南版块， 临近*主干道迎春路，隔路与*浊漳河相望，地理位置51、优越，具有明显的增值空间。1、小区一期占地80多亩，在当地具有明显的规模优势，且地块相对比较规整，规划较易分割及形成中心景观区。2、项目西侧拟规划水上公园，将对项目在营销宣传推广增加新的亮点。不足1、本地块尚处在发展初期，周边交通购物、医疗、教育配套还不够成熟,有待完善。2、地势偏低。3、小区东临的房屋建筑，整体形象较差，影响小区东向景观。（2）项目市场分析优势与本项目所处区位、特质相近的可竞争楼盘为零，抓住市场机会点，积累有效客户。*房地产市场处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。椐市调反映，人们普遍对项目的规划前景及产品品质认同感较强，为本项目打入市场奠定了良好的52、基础。不足据*本地情况，主力宣传媒介较少，市民对媒介的关注度不高，使项目在宣传过程中，受一定影响。由于*房地产市场刚刚起步，项目在产品设计中涉及新产品应用时，要考虑到市民的接受程度，对于项目自身档次的提升，略有影响。第四部分 项目定位1、项目产品定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业53、者的购买压力2、项目目标市场定位：根据上述市场调查，目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面：A、中低层面解决基本生活需求的购房者政府机关、事业单位青年公务员企业中青年职员教育系统的中青年教师县城周边富裕农民进城购房者这一人群，年龄大约在25-35岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款1012万，面积80100之间。B、中层及中层以上改善居住条件的购房者政府机关、事业单位中层管理者企业中高层管理者私营个体业主外地商人集中在政府机关及效益较好的企事业单位35-45岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年层。 这一人群在企业内部是中层或中54、层以上管理人员，原有住房太小或位置较差，随孩子成长和经济条件的改善。有稳定高收入，经济上有一定积蓄，注重生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务。主要购买力在1215万，面积在100120之间，属二次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者私企成功人士高级管理层政府事业单位高层这一人群年龄多在45岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于二次或多次置业。要求绝对的工作生活环境，安静从容。高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识层次因素考虑多。55、对住房要求面积在120或以上。但榆社这一人群现所占比例较少。第五部分 项目开发建设建议一、项目总体规划建议总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。总体上来说，本案的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭“的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完56、美和谐的居住环境。二、住宅建筑设计建议1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。3、住宅外观设计57、采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。三、小区配套设施建议1、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。2、小区内应设有小型超市、银行、幼儿园等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。 四、环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统58、一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第六部分 项目利润分析一、项目总投资分析 1、建设投资 建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、室外工程费、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。建设投资估算依据：l 各种税费按山西省目前的取费标准计取。l 整个项目按中、高水平计算 （依59、据当地市场情况, 在同类物业的比较后可以认为土地费用为15万/亩较为适当符合实际情况,因此以之作为投资估算的依据.）1.1土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费之和，80亩15万 总计1200万元。1.2建安工程费用建安工程费用按570元/ M2计，总计3954万元。1.3室外工程费：按80元/ M2计，总计555万 1.4小区配套费 小区配套费按30元/ M2，总计合208万元。1.5道路、绿化、景点费用。道路、绿化、景点费用按25元/ M2计，总计173万元1.6项目规划、设计费用 根据现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研规划设计费用单价为10元/M2，总费用为69万元。1.60、7税费：465万 1.8项目管理费项目管理费按建安工程费用的3%计取，总费用为119万元。 1.9 不可预见费：100万2.0 营销费用：200万项目总投资 上述建设投资、税费、营销费用三项相加，即为项目总投资，共计7043万元。 。项目销售收入及项目利润分析： 住宅得房成本价：1015元 销售均价：住宅1200元/ M2 商业2500元/ M2销售总额：8824.16万元 销售完成：100%销售利润：1781万 第七部分 项目开发经营风险分析本章拟对项目进行盈亏平衡分析以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。 一、项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目61、经营收入保本点和项目经营成本点分析。 1、项目经营收入保本点分析项目经营成本:7043万元，保本点=7043/8824.16= 79.81% 即销售收入达预测收入的79.81%时，项目处于盈亏平衡状态。 2、项目经营成本保本点 项目保本开发经营成本=8824.16万元，保本点=8824.16/7043=125.29%即项目开发经营成本达到预测成本的125.29%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。二、项目敏感性分析我司分别就项目的投资额、经营成本和营业收入三个因素，对项目收益率进行单因素敏感性分析。取变化率为正负5%进行分析，62、结论如下：营业收入变化对项目收益率的影响最大；投资变化次之，影响也较大；而经营成本则对其影响较小。总的来说，项目在分析的各种情况下仍能保持一定的收益率(最低情况为收入减少5%时项目收益率为15.19%)， 与行业基准平均利润水平(15%-20%)相当，表明该项目具有较高的抗风险能力。三、项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险 项目的住宅小区定位为中等档次，它63、所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与本案同一区位、同一档次的物业供给量几乎为零，竞争对手就相对不多，这是好的一面。另一方面，从榆社居民的住房消费意向看，本地有相当大的潜在购房居民，需求量较大64、，因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着本地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。 2、项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。 3、企业风险企业风险包括经营65、不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。结束语上述市场调查报告及项目建议评估是我们从市场出发，结合本次市调，分析当前榆社房地产市场特点、本项目的特点及消费者的需求取向后得出的结论。客观性是任何报告的价值所在。市调取样及统计分析中，我们尽量避免人为主观因素的影响，争取从客观出发寻找答案。